Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování Bakalářská práce

Autor:

Pavel Lakomý

Vedoucí práce:

prof.Ing. Josef Michálek , Csc.

Praha

duben, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze 15. 4. 2009 ……………………… Pavel Lakomý

2

Poděkování: Rád bych poděkoval mému vedoucímu práce panu profesorovi Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za dohled při dohlíţení na vytváření své bakalářské práce a všem, kteří mi drţeli palce při jejím vytváření a speciálně celé mé rozsáhlé rodině.

3

Anotace práce: Tato bakalářská práce se skládá ze tří částí. V první teoretické části jsou zpracovány základní druhy cen, základní druhy metod, druhy staveb, opotřebení a ţivotnost staveb. Průnik do současného stavu nemovitostí a to zejména jejich opotřebení v pohraničí na Chebsku a následná jejich analýza moţného budoucího vyuţití. Ve druhé praktické části jsou zpracovány dva trţní posudky a to vesnického bytu v lokalitě Dolní Hraničná a zemědělského statku v lokalitě Dolní Hraničná. V třetí analytické části práce je zpracována analýza trhu s nemovitostmi v této lokalitě.

Annotation these: This bachelor these consists of three parts. In first theoretical part is processed basic sorts awards, basic sorts methods, sorts building, symptosis and life time constructions. Insight into status quo real property namely especially symptosis in border on Chebsku and subsequent alteration thein analysis possible future usage. In second practical parts are processed two market review namely village flat in locations Dolní Hraničná and agricultural houses and lands in locations Dolní Hraničná. In third analytical parts work is processed market analysis in those locations.

4

Obsah 1. TEORETICKÁ ČÁST…………………………………………………….... ..6 1.1 Úvod do oceňování…………………………………………………………………...6 1.2Katastr nemovitostí…………………………………………………...………………. 7 1.3 Členění nemovitostí…………………………………………………………………. .8 1.4 Trţní hodnota x trţní cena……………………………………………………………12 1.5.Základní metody oceňování majetku……….………………………………………..13 1.6. Ţivotnost…………………………………………………………………………… 13 1.6.1. Druhy ţivotnosti……………………………….………………………………… 14 1.7.Opotřebení……………………………………………………………………………15 1.7.1. Metody opotřebení…………………………………….…………………………. 16 1.8. Typizace, unifikace a modulová koordinace………………………………………. 18 1.9.Závěr………………………………………………………………………………….20 1.10 Současný stav nemovitostí a to zejména jejich opotřebení v pohraničí na Chebsku a následná jejich analýza moţného budoucího vyuţití……. 21 1.10.1.Závěr………………………………………………………………………………28

2) PRAKTICKÁ ČÁST…………………………………………………………30 2.1. Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku byt. č. 19/1 v k.ú. Dolní Hraničná….….. 31 2.1.1.Závěr………………………………………………………………………………..44 2.2.Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku zemědělského stavení bez č.p./ č.e..…… 49 2.2.1 Závěr…………………………………………………………………………..……64

3) ANALYTICKÁ ČÁST………………………………………………………..70 3.1. Analýza okresu Cheb………………………………...…………………………….. ..70 3.1.1. Závěr………………………………………………………………………………. 79 Seznam příloh…………………...………………………………………………….…... .80 Seznam pouţité literatury………………………………………………………….…… ..81 Přílohy ……………………………...…………………………………………………… 82

5

1) Teoretická část 1.1 Úvod do oceňování Pomocí oceňování nemovitostí zjistíme hodnotu majetku, kterou potřebujeme znát při směně nebo prodeji, abychom neprodělali, ale samozřejmě utrţili co nejvyšší zisk. Kdybychom neznaly hodnotu svého majetku neexistovala by směna ani celá ekonomika. Lidé chtějí znát skutečnou hodnotu svojí nemovitosti, finanční úřady chtějí znát také vyhláškovou cenu nemovitosti, aby se mohla správně vystavit daň z převodu nemovitostí. Bankovní instituty chtějí znát hodnotu nemovitosti pro potřeby hypotečních úvěrů. Notáři potřebují znát obvyklou cenu všech nemovitostí, ke dni úmrtí zemřelého ve věci dědictví a k tomu a dalším dopomáhá obor oceňování majetku. Oceňování do začátku 90.let se řídilo jen dle cenového předpisu, tj. dle tabulek, které vydalo příslušné ministerstvo, kde se nezohledňovala skutečná trţní hodnota nemovitosti. Aţ na začátku 90. let tak vznikla další na trţních principech ,kterou začaly v hojné míře vyuţívat banky. Tato metoda má za úkol zjistit jaké je hodnota dané nemovitosti, kterou by bylo moţno získat prodejem oceňovaného majetku k datu ocenění, umístěném na volném trhu a bez jakýkoliv osobních poměrů, zvláštní obliby a mimořádných okolností. Lidé si nemovitý majetek, tj. pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, pořizují z různých důvodů a to:

-

pro vlastní potřebu ( bydlení )

-

pro očekávaný zisk z nájemného ( koupíme si byt a ten pronajímáme časem se nám vrátí vloţené náklady na koupi a následně z něho bude plynout jen zisk)

-

jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase ( např. koupíme si pozemek a čekáme na změnu územního plánu)

-

pro podnikatelské účely ( výrobní, prodejní )

6

1.2. Katastr nemovitostí V souvislosti s oceňováním je důleţité klást důraz na majetkoprávní vztahy v oceňování nemovitostí, protoţe mohou mít rozhodující dopad na hodnotu majetku. Nemovitosti a právní vztahy k nim jsou evidovány v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí vznikl ke dni 1.1.1993 na základě zákona č. 344/92 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Jedná se o soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení, jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Práva k nemovitostem vznikají rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Vklad do katastru nemovitostí je zápis do katastru nemovitostí, který vyvolává právní účinky vztahu, změny nebo zánik smluvně zaloţeného práva k nemovitostem. Vklad vlastnického práva je zpoplatněn

kolkovou známkou

v hodnotě 500,-Kč. Vklad se týká smluv o převodu vlastnictví nemovitosti, smluv o zástavním právu, smluv o zřízení věcných břemen, smluv o

předkupním právu

k nemovitostem, dohody o vypořádání SJM ( společné jmění manţelů), dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a prohlášení vlastníka. Samotné řízení je zahájeno Katastrálním úřadem po doručení ţádosti o vklad do katastru nemovitostí. Došlé návrhy se zapisují do rejstříku a platí zde právo přednosti. V době řízení o vkladu je nemovitost označena tzv. plombou. Skutečnost, ţe k vkladu došlo, je vyznačeno zápisem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad opatří smlouvu tzv. doloţkou s jednacím číslem, datem zapsání do katastru a datem vzniku právních účinků. Tzv. záznamem jsou vyznačena práva k nemovitostem vznikající ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu nebo příklepem licitátora ve veřejné draţbě. Dále správa nemovitostí ve vlastnictví státu, právo hospodaření s majetkem státu, právo

trvalého uţívání a nájmu. Další formou zápisu

v katastru nemovitostí je tzv. poznámka. Upozorňuje na fakt, ţe o příslušné nemovitosti bylo vyneseno rozhodnutí v souvislosti se zahájením výkonu rozhodnutím prodeje, vyhlášením konkurzu proti vlastníkovi nebo se zahájením vyvlastňovacího řízení. Do katastru nemovitostí můţe nahlédnout veřejnost, kaţdý a to za poplatek 100,- Kč jako kolek za výpis a nebo 50 ,-Kč za kolek u snímku v příslušné úřední hodiny mu bude vyhotoven daný list. V případě, kdyţ vlastník ztratí nabývací doklad, můţe poţádat o vystavění kopie nabývacího dokladu s kolkem. Zápis do katastru nemovitostí trvá maximálně 60 dnů. Z výpisu LV lze zjistit v jaké obci, okrese, a katastrálním území se

7

nemovitost nachází. Jaké číslo listu vlastnictví jí náleţí. Zda je vlastník fyzickou osobu nebo právnickou osobu. Dále adresu či sídlo firmy a posléze jejich rodné číslo nebo IČO. Dále pak druh nemovitostí a jejich označení a to stavby bez čp/če, čísla popisná, a čísla evidenční, u pozemků pak parcelní číslo a velikost pozemku a způsob vyuţití orná půda, zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha, trvalý travní porost a jiné. U bytových jednotek se dá z LV vyčíst číslo bytové jednotky, podíl na společných částech budovy a pozemku. Dále pak nabývací listiny a to mohou

být kupní smlouvy, darovací

smlouvy,rozhodnutí usnesení s právními účinky vkladu k příslušnému dni a jiné. Dále pak právní omezení a to jak zapsaní zástavního práva a to od koho a v jaké výši se zapsalo, exekuci či exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Dále jestli na nemovitost nevázne předkupní právo nebo není dotčeno věcným břemenem. U zemědělským ploch je dále ve spodní části výpisu uveden vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ) k parcelám. Z výpisu a snímku lze vyhledat, zda je stavba zapsaná, či nikoliv a zda právní vztah odpovídá skutečnostem. Např. jsou případy, kdy majitelé nemají zkolaudovánu garáţ, chatu, rodinný dům a vlastníci ani neví,ţe jí nemají zapsanou. Ze snímku zjistíme jestli tvar stavby odpovídá vyznačení v katastrální mapě. Kaţdý snímek a výpis má své katastrální razítko, kam se píší příslušné údaje a lepí se kolková známka.

1.3. Členění nemovitostí Pro účely oceňování se stavby člení na: Stavby pozemní jsou stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.Venkovní úpravy ( např. vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, ţumpy, septiky, čistírny odpadních vod, přípojky elektro, plynovody, zpevněné plochy, opěrné zdi, ploty) Stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby: 1. dopravní ( např. mosty, pozemní komunikace, letiště, dráhy kolejové, vyhybky) 2. vodní ( např. hydromeliorace, hráze a objekty na tocích, nádrţe na tocích, úpravy toku a kanály)

8

3. pro rozvod energií a vody, kanalizace ( vodovody, kanalizace, parovody, teplovody, plynovody, regulační stanice plynu, vedení elektrické VV) 4. věţe, stoţáry, komíny 5. plochy a úpravy území ( např. nástupiště a rampy, plochy pro tělovýchovu) 6. studny vodní nádrže a rybníky jiné stavby Druhy staveb a jejich definice: Trvalé a dočasné stavby. Vydáním stavebního povolení je předem omezena doba trvání dočasné stavby. U trvalých staveb není stanoveno předem ţádné časové omezení. -

Jednoduché stavby jsou: 1. Stavby pro bydlení se zastavěnou plochou do 300 m2, maximálně 4 byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaţí včetně podkroví. 2. Stavby pro individuální rekreaci ( rekreační chalupa, rekreační chata, rekreační domek, zahrádkářská chata) 3. Nepodsklepené stavby s jedním nadzemním podlaţím a zařízení staveniště,pokud zastavěná plocha je do 300 m2, rozpětí je maximálně 9 m a výška do 15m. 4. Přípojky inţenýrských sítí 5. Opěrné zdi 6. podzemní stavby do 300 m2 a hloubky 3 m

-

Drobné stavby plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní 1) Stavby z jedním nadzemním podlaţím, do 16 m2 a výškou do 4,5 m 2) Podzemní stavby do 16m2 a hloubkou do 3 m 3) Oplocení, propustky, chodníky,přejezdy

-

Vedlejší stavbou je stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku a jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáţ a zahrádkářská chata. Dle § 119 Občanský zákoník 40/1964 Sb. Jsou věci movité a nemovité. Movité věci

jsou všechny věci kromě nemovitých. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a

nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Součást tedy není samostatnou věcí a není moţné činit úkony, které by se týkaly pouze dané součásti věci ( okna, dveře, 9

zábradlí). Součástí pozemku jsou trvalé porosty( stromy a keře). Stavba není součástí pozemku. Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu , aby byly s hlavní věcí trvale uţívány ( spíţ, záchod, sklep). Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. Stavba je kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního úřadu, hranicí vlastnickou, hranici drţby a hranicí druhů nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Podle umístění se nachází buď v zastavěné části obce ( v intravilánu) nebo mimo ni (v extravilánu). Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem v plošných jednotkách tj. čtverečních metrech. Stavební parcela je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemková parcela je pozemek, který není stavební parcelou. Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Podlahová plocha bytu je plocha všech místností, včetně příslušenství. Nebytový prostor je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Podlahová plocha nebytových prostor je plocha všech nebytových prostor, včetně ploch určených k uţívání s nebytovým prostorem. Rodinný dům je stavba , která svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, více neţ polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní podlaţí jedno podzemní podlaţí a podkroví . Garáž je stavba určená ke garáţování automobilů. Drobnou stavbou není garáţ.Hala je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosních střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby, za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovaţují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky ( sloupy, pilíře) a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m, zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2. Stavba pro rodinou rekreaci jsou rekreační chata, zahrádkářská chata, rekreační domek a rekreační chalupa. Rekreační chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepních teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Zahrádkářská chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně 10

verand, vstupů a podsklepních teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí, popřípadě jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jedno podzemní podlaţí Rekreační chalupa , kterou je stavba, u níţ byl původní účel uţití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci. Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) Stavební pozemky b) Zemědělské pozemky – evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) Lesní pozemky – lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) Vodní nádrţe a vodní toky e) Jiné pozemky- například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. Stavebními pozemky jsou: a) nezastavitelné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění b) pozemky evidované v katastru nemovitosti v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitost. ____________________________________________________________ Vyhláška č. 3/2008 k zák. č. 151/1997 o ocenění majetku

11

1.4. Trţní hodnota x trţní cena Tržní hodnota je odhadnutá částka ( trţní interval) za kterou by měla být aktiva změněna ochotným kupujícím ochotným prodávajícím nestrannou transakcí, kdy oba jednají za svobodné vůle a v ţádné tísni. Je to hodnota, které by byla dosaţitelná na trhu v daném místě, stavu, čase a při řádném marketingu za předpokladu, ţe nebude existovat kupující nebo prodávající, který bude mít o danou nemovitost zvláštní zájem nebo tíseň, které by vedly k deformaci nabídnuté nebo přijímané hodnoty. Cena je ekonomicky konkrétní a je historickým faktem. Pojem pouţívaný pro poţadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţby. Hodnota je ekonomicky obecná a je aktuální. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou.Hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Obvyklá cena je trţní hodnota. Je to cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti , které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například, stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládanému majetku nebo sluţbě vyplývající z osobních vztahů k nim.Na cenu zjištěnou odkazuje zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitosti. Cena pořizovací ( historická) je cena, za kterou by bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení , odpovídající průměrné opotřebení stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad. Výnosová hodnota představuje očekávaný výnos z nemovitosti. Jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku. Výchozí cena je při výpočtu některé z výše uvedených cen ( hodnot).Pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení tj. cena nákladová. Speciální cena je zvláštní obliba.

12

Zvláštní obliba je okruh lidí, kteří jsou upnuti na dané místo. Iracionální důvody jsou např., kdyţ lidé mají rádi význačné osobnosti a koupí si po nich jejich nemovitosti. Racionální důvod je např.

koupi sousedního pozemku, aby byt příjezd pro garáţ na vlastním

pozemku.

1.5.Základní metody oceňování majetku Nákladový způsob je způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. Výnosový způsob je způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry). Porovnávací způsob je způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.

1.6. Ţivotnost Životnost stavby je schopnost objektu plnit poţadovanou funkci v daných podmínkách pouţívání a údrţby do dosaţení mezního stavu ( ukončení uţitečného ţivota). Uţitečný ţivot je časový interval mezi vznikem objektu a okamţikem, kdy intenzita poruch je nepřijatelná nebo kdy je objekt v důsledku poruchového stavu povaţován za neopravitelný v daných podmínkách.Způsobilost je schopnost objektu plnit poţadavky na sluţby s danými kvalitativními charakteristikami při daných podmínkách. Údržba je kombinace všech technických činností, zaměřených na udrţování stavu, v němţ můţe plnit poţadovanou funkci. Preventivní údržba je údrţba prováděná v předem určených intervalech nebo podle předepsaných kritérií a zaměřena na sníţení pravděpodobnosti poruchy nebo degradace fungování objektu. Vada je jakýkoliv nesoulad výrobku s předepsanými poţadavky, který můţe vést k podstatnému sníţení jeho pouţitelnosti pro předepsaný účel. Bezporuchovost je schopnost objektu plnit poţadovanou funkci v daných podmínkách a v daném časovém intervalu. Kritický stav je stav objektu, u něhoţ se předpokládá, ţe můţe způsobit úraz osob, značné materiální škody, nebo jiné nepřijatelné následky. Porucha je ukončení schopnosti plnit poţadovanou funkci. Obnova je souhrn činností, kdy objekt opět získá po poruchovém stavu schopnost plnit poţadovanou funkci.

13

1.6.1. Druhy ţivotnosti Dle oceňování majetku máme čtyři druhy ţivotnosti a to : technickou, ekonomickou , právní a morální. Technická životnost rozumíme dobou, která uplyne od vzniku majetku do doby kdy uţ nemůţe být uţíván, staticky nepouţitelný a musí být opraven. Technická ţivotnost jednotlivých prvků je rozdílná. Technická ţivotnost je určena prvky dlouhodobé a krátkodobé ţivotnosti. Prvky dlouhodobé ţivotnosti ( PDŢ), tj. základy, svislé nosné konstrukce ( stěny a sloupy), stropy, schodiště a krov. Jde vesměs o konstrukce tvořící hrubou stavbu. Prvky krátkodobé ţivotnosti ( PKŢ) tj. krytina, okna, dveře, kotel, rozvody instalací.

U technické ţivotnosti nejvíc záleţí na údrţbě a ta můţe být pravidelná,

nepravidelná nebo zanedbaná. V případě provádění pravidelné údrţby můţeme několikanásobně zvýšit ţivotnost nemovitosti. Ekonomická životnost má velký význam zejména při trţním oceňování nemovitostí stavebního objektu, tj předpokládaná doba v letech od postavení objektu do jeho hospodářského zániku. Ekonomická ţivotnost je většinou od kolaudace budovy, doba po kterou je nemovitost schopna přinášet zisk. Zánik objektu způsobuje neschopnost objektu plnit vyšší poţadavky na komfort ( především u bydlení) a změněné funkční poţadavky ( např. průmyslové haly neumoţňují výměnu výrobní

techniky

za

techniku

nové

generace).Morální

životnost

úzce

souvisí

s ekonomickou ţivotností. Je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávání, moţnost jejího nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry. Bytový dům, kde majitel má v koupelně lázeňské válce, topí se v bytech kamny na tuhá paliva nebo podokeními plynovými topidly. To je morálně zastaralé, dnes jiţ v bytových domem jsou kombinované elektrické nebo plynové kotle nebo funguje centrální vytápění z výtopen. Právní životnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. Právní ţivotnost u rodinných domů nastává, kdy jde jiţ zřetelně vidět část 1. NP objektu. V realitních kancelářích se pouţívá pojem efektivní životnost to je rozdíl mezi skutečným stavem a stavem pečlivě udrţované nemovitostí. Skutečný stav 50 let starého objektu, díky udrţování vypadá na objekt 30 let. ______________________________________________________________ Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech Ing. Petr Ort, Ph.D., ISBN 978 -80-726-085-8

14

1.7.Opotřebení Opotřebení neboli amortizace je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálů apod. Ve většině případů znalci a odhadci daleko častěji oceňují stavby opotřebované něţ novostavby. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Při stanovení opotřebení stavby se určuje tzv. upravená hodnota ( UŢ) , která má podstatný vliv na její cenu. K jejímu stanovení je nutné znát mimo stáří (S) i dobu jejího dalšího trvání ( T)

UŢ = S + T

Další trvání stavby se stanovuje následovně: Další trvání stavby se odborně odhadne – jednoduché např. památkově chráněné stavby a dobře udrţované stavby ( opotřebení se u nich uvaţovalo maximálně 60 aţ 70 % Další trvání stavby se nezjišťuje, protoţe upravená ţivotnost se povaţuje za shodnou se základní ţivotností. Další trvání stavby se vypočte na základě: -

druhu konstrukce a jejího provedení

-

polohy budovy ( účinek povětrnosti, orientace ke světovým stranám, konfigurace terénu, výskyt povodní ad.)

-

mechanickým vlivům ( únosnost a stlačitelnost základových půd, otřesy vyvozované dopravním provozem na přilehlých komunikacích apod.)

-

chemických vlivů( agresivita spodních vod, oxidy SOx atd.)

-

vnějšího chátrání ( projevuje se viditelnými vzhledovými defekty a poškozením fasádních omítek, balkonů, říms, atik, střešní krytiny, komínových hlav, nátěrů oken a dveří, okapových ţlabů a odpadních potrubí)

-

vnitřního chátrání ( strukturální změny materiálu v důsledku jeho únavy a pozvolného rozpadu přirozeným stárnutím)

-

údrţby stavby( základní ţivotnost vychází z předpokladu běţné údrţby, která zahrnuje např. opravy omítek, nátěrů oken a dveří ad.)

Opotřebení lze stanovit dvojím způsobem, a to lineární a analytickou metodou. Nelineárních metod je přibliţně třicet ( Smejkalova, Bradáčova..), ale povaţují se za zastaralé a nepouţívají se, poněvadţ jsou méně přesné neţ analytické metody.

15

1.7.1. Metody opotřebení Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem. Opotřebení se rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti. Roční opotřebení se vypočte dělení 100% celkovou předpokládanou ţivotností. Je to metodou matematicky jednoduchou, ale nesmírně nepřesnou, protoţe nová nemovitost po dokončení nepodléhá tak velkému opotřebení. Tato metoda je lepší zejména u starších nemovitostí, kde se s ohledem na stáří jejich stav můţe zhoršovat. Tabulka výpočtu opotřebení lineární metodou S

stáří stavby ( rok)

36

Ţ

Předpokládaná celková ţivotnost

100

O

Opotřebení = S/ Ţ x 100 % =

36,00%

Nelineární metoda vychází ze tří fází nemovitostí.V první fázi se nemovitost opotřebovává málo, v další fázi mírně a v třetí fázi se nemovitost opotřebovává prudce.Ve třetí fázi dochází k zatékání střechy, nefunguje izolace proti zemní vlhkosti a nastávají problémy s topením. Analytická metoda je nejlepší, ale nejpracnější. Tato metoda rozděluje stavbu na jednotlivé prvky ( základy, svislé nosné konstrukce, dveře, krytiny, omítky, okna..)a exaktně stanovuje jejich jednotlivá opotřebení dle vyhlášky.Tuto metodu musíme uţít u: -

nedokončené stavby

-

stavby v mimořádném špatném stavu

-

stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě

Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činí zpravidla u a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domů se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat -

zděných 80 let

-

dřevěných obousměrně opláštěných a montovaných 60 let

-

ostatních 50 let

c) inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 – 100 let podle druhu konstrukce

16

d) vedlejších staveb a garáţí -

zděných 80 let

-

dřevěných obousměrně opláštěných a montovaných 60 let

-

ostatních 30 - 40 let

e) studní -

kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let

-

ostatních 50 let

f) venkovních úprav ( např. přípojka vody DN 25 mm v plastu je 45 – 55 let, ţumpa zděná z cihel je 30 – 90 let, venkovní dřevěné schodiště 10 -30 let viz příloha č. 11 k vyhlášce č. 3/2008 g) hřbitovních staveb 100 aţ 150 let Ţivotnost staveb u průmyslových objektů činní 40 – 100 let. U obytných a občanských staveb činní ţivotnost 50 – 100 let. U mostů a monumentálních objektů činní ţivotnost 70 – 500 let. Speciálně dlouhá ţivotnost 2 – 5000 let u kontaminovaných uloţišť v jaderné energetice. Pro příklad ţivotnost střešní krytiny u pálené krytiny je to 100 let, u betonové krytiny je to také 100 let, u plechové krytiny je 50 let ţivotnosti a u asfaltových šindelů je to méně neţ 50 let ţivotnosti. Příloha 1 - Ţivotnost součástí bytového jádra Součást bytového jádra Příčky,pohledy,podlahové dílce Podlahová krytina z PVC Keramické dlaţby Instalační rozvody kovové( studená voda, TUV) Instalační rozvody z plastu – studená voda Instalační rozvody z plastu – teplá voda Odpadní potrubí z PVC Ventilace Elektroinstalace Zdravotnické armatury Zařizovací předměty

17

Průměrná ţivotnost v letech 30 – 35 10 – 15 80 10 – 20 50 20 – 40 30 – 35 30 – 35 30 – 35 20 20 - 30

Příloha 2 -Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení podle oceňovacího předpisu

Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení hygienická zařízení vč. WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty ( jádra)

Předpokládaná ţivotnost ( rok) 150 - 200 80 - 200 80 - 200 70 – 150 40 – 80 30 – 80 50 -80 30 - 60 30 - 50 80 - 200 50 -80 30 - 50 50 - 80 15 - 80 20 – 50 25 – 50 30 – 50 20 - 50 30 – 60 20 - 40 15 -30 30 – 60 30 - 50 -------15 – 25

1.8. Typizace, unifikace a modulová koordinace Typizaci, unifikaci a modulovou koordinaci jsem do svojí práce zahrnul z důvodu, ţe se ve velkém promítla výstavby v pohraniční v 2. polovině 20 století. Typizace ve výstavbě je činnost, která se zabývala vytvářením typů objektů nebo jejich částí (např. panelové domy) a jednotlivých stavebních konstrukcí (např. zastřešení, schodiště) i jednotlivých prvků (např. panely, tvárnice, cihly).

18

Typ - je objekt, jeho část, konstrukce nebo výrobek, který má předem jednoznačně určené vlastnosti (vlastnosti vychází z poţadavků na vlastnosti konečného stavebního díla). Unifikace je výběr a sjednocení rozměrů stavebních objektů a konstrukčních prvků. Pouţitím celé škály odvozených modulů by v praxi mohlo vést k neúměrně velkému mnoţství skladebních rozměrů a rozsáhlému sortimentu výrobků. Smyslem unifikace je omezit tento počet a vybrat nejvýhodnější skladební parametry pro konstrukční prvky i celé objekty. Doporučené hodnoty pro půdorysné a skladebné parametry jsou tyto: 2400, 3000, 3600, 4800, 6000, 9000. Doporučené hodnoty pro výškové skladebné parametry jsou tyto: 2400, 2800, 3300, 3600, 4200, 5400, 6000 a 7200 mm. Modulová koordinace je souhrn pravidel pro určování skladebních rozměrů objektů a prvků. Smyslem modulové koordinace je zajištění souladu mezi rozměry prvků a objektů pomocí dohodnutých rozměrových jednotek. ZÁKLADNÍ ROZMĚROVÁ JEDNOTKA = MODUL - M = 100 mm Technická normalizace je činnost, která zabezpečuje, určuje a uplatňuje zákonným způsobem nejvýhodnější řešení určitých úkolů ve stavebnictví.. ČSN: (česká státní norma) nejsou bezpodmínečně závazné, ale tzv. doporučené. Normy dle ČSN mají doručující charakter, ale nejsou závazné. Pouze některé normy se stanou závaznými, pokud se na ně nějaký právní předpis odkáţe. Např. v projektové dokumentaci bude citováno, ţe oplechování bude provedeno dle příslušné ČSN, v případně ţe zhotovitel provede špatné oplechování a nedodrţí ČSN normu, která se stala závaznou, protoţe je zapsána v projektové dokumentaci, můţe zhotovitel očekávat sankci. Dodrţování ČSN můţe být poţadováno např. ve smluvním vztahu. Rozlišujeme: normy pro projektování a technické výkresy (ČSN 01 31.. a ČSN 01 34..) normy pro navrhování, provádění a zkoušení konstrukcí (ČSN 73 ....) normy převáţně pro provádění a výrobu (ČSN 74 ....) Od roku 1995 u nás platí i tzv. EVROPSKÉ NORMY (EN), které ČSN uvádí do souladu z normami platné v EU. Evropská norma je harmonizovaná norma. Harmonizovanou technickou normou je taková norma, která ve vztahu ke konkrétnímu technickému předpisu obsahujícímu obecné vymezení technických specifikací obsahuje úpravu, jejíţ splnění se bude povaţovat za splnění poţadavků technického předpisu. _________________________________________________________ Pozemní stavitelství Ing. Arch. Václav Hájek a kol. ISBN 80 – 85920 -24-7

19

1.9. ZÁVĚR Kaţdý vlastník věci má právo s věci disponovat, právo věc uţívat nebo poţívat plody a právo věc drţet tzv. vlastnická triáda. Katastr nemovitostí má čtyři zásady a to zásadu priority, konstitutivní zásadu, zásadu veřejné víry a zásadu veřejnosti. Zásada priority se zabývá dobou a pořadím,kdy byl návrh na vklad zapsán do katastru nemovitostí.Zejména je to důleţité u zástavních práv. Zásada konstitutivní znamená, ţe práva k nemovitostem nevznikají uzavřením smlouvy, ale aţ povolením vkladu do KN. Zásada veřejné víry znamená, ţe informace jsou pravé a v souladu a nejsou tam chyby. Zásada veřejnosti je, ţe za úplatu nám katastr nemovitostí výpisy, snímky a při ztrátě nabývacího dokladu i jeho kopii. Tržní hodnota je pouze určitý aktuální interval, ale aţ cena je uţ konkrétní prodejní částka( historický údaj). Stanovujeme hodnotu nemovitostmi dvěma způsoby a to trţním přístupem ( náklad, výnos, porovnání) a administrativním způsobem ( vyhláškovým). Oceňujeme

porovnávací

metodou,

kdy

hledáme

porovnatelné

typy

majetku

k oceňovanému v určitém místě a čase a pomocí korekčních činitelů, zohledňujeme případné rozdíly mezi nimi. Oceňujeme

příjmovou metodou, kdy analyzujeme trţní

hodnotu na základě budoucích příjmů, ke které dospíváme kapitalizací. Oceňujeme nákladovou metodou, kdy analyzujeme náklady na pořízení majetku jakoţto nového, tato část můţe být sníţena o opotřebení a znehodnocení.

Životnost je schopnost stavby plnit

poţadovanou funkci. Hlavní vliv na ţivotnost staveb má pravidelná údrţba. Ţivotnosti se děli na technickou, právní, ekonomickou a morální. Opotřebení je pokles kvality a ceny v čase díky pouţíváním, atmosférickým vlivům a změnou stavu materiálů. Opotřebení se stanovuje analytickou nebo lineární metodou. Lineární metoda je málo pracná ale neobjektivní. Analytická metoda je pracná ale přesnější. V budoucnu by jsme se měli vyvarovat ekonomickým chybám, ke kterým docházelo v minulosti, kdy se přeceňoval hmotný i nehmotný majetek. Stát a jeho příslušné orgány by neměly zůstat u ocenění na základě cenového předpisu a začít brát v úvahu ocenění na trţních principech.

20

1.10 Současný stav nemovitostí a to zejména jejich opotřebení v pohraničí na Chebsku a následná jejich analýza možného budoucího využití. Současný stav nemovitostí, zejména velkokapacitních staveb, je neutišující, neboť vlivem politické situaci došlo k zániku nebo dochází k chátrání těchto a ostatních staveb. Díky dnešní spolupráci jak s Evropskou unií, Karlovarských krajem, obcemi ministerstvy ČR a německou stranou se snaţíme pomalu vrátit západnímu cípu České republiky svoji tvář. Chebsko mělo svoji tvář do začátku 2. světové války. Po roce 1990 se snaţíme posunout a nebo okres alespoň dostat do prvorepublikového rozmachu. Po válce se obce vyprazdňovali a

nepodařilo se naplnit potřebný stav obyvatel, kteří sem přicházeli

z východní Evropy, díky němuţ mnohé domy, statky a jiné objekty začali ztrácet svoje kouzlo. Další ránu utrpěl okres

v roce 1953, kdy vznikly za výrazného přispění

ministerstva vnitra tzv ,, likvidační čety´´ . Tyto čety měli za úkol nemovitosti v nově vznikajícím pohraničním pásmu zlikvidovat. . Tak skončila éra například Vlaštovčího mlýna, obcí Pomezná, Rathsam, Dubina, zámku a lesnické školy v Horní Hraničné, barokní kostel z 15.stol u vodojemu Anna u Chebu, kostely, domy, statky a mnohých jiný objektů padlo za vlast. V Pomezné zanikl jak zámek tak v podstatě celá vesnice. Dnes najdeme jen ruinu zámku, jeho existenci potvrzují nádherné stromy, které tvořily park k tomuto zámku. Mapu zničených obcí a osad po roce 1945 včetně jejich názvu je uvedena v příloze č. 13. Přes pamětníky a ústřiţků s německých novin jsem zjistil co vlastně byl Jiţ neexistující Vlaštovčí mlýn. Byl areál, kde se nacházel statek včetně zájezdní hospody včetně míst na spaní. Byl zde značný zájem ze širokého okolí. Vedle se nacházela lesnická škola a pstruhový průtočný rybník, který slouţil na koupání. Vznik tohoto rybníka je datován v roce 1539 jak je zanesen jako Schwalbenteich ( Vlaštovčí rybník). Následně město prodalo pozemky na stavbu mlýna a v roce 1594 je zalistován jako Schwalbenmühle ( Vlaštovčí mlýn). Vyuţívalo se to hojně k rekreaci. V roce 1698 město kupuje kolem Vlaštovčího údolí lesy a vzniká zde lesní revír. Hájovna je postavena na začátku 19. století. Vlaštovčí mlýn nabízí 2 ha rybníka a náhon k mlýnu. Rybník napájí Kníţecí potok. Od roku 1910 zásobují tyto prameny město Cheb. Budova mlýna je v roce 1849 přestavěna a je postaven další dům. V roce 1930 je do mlýna zabudováno elektromotorové kolo. V roce 1908 vedle mlýna postaven výletní hostinec, který měl 28 pokojů, 2 sály, výčep a terasu. Do roku 1945 byly v obci Dolní Hraničná a Vlaštovčí mlýn 10 sedláků, 1 pekař, 1 kolář,1 21

pánský krejčí, 1 hajný, 1 hostinský, 1 mlynář. Byla zde také lyţařská a sáňkařská dráha. Z politické situace jak jsem jiţ uvedl byly všechny nemovitosti zlikvidovány. Místo nich zbyly jen základy staveb a neudrţovaný potok. Zanikla jedna z mála rekreačních oblastí. V roce 1964 však došlo k vybudování přehrady Skalka jako zádrţní nádrţe, aby při velkých deštích ochránila Poohří, Tršnice, Dasnice, Odravu a Kynšperk nad Ohří. Na březích přehrady vyrostly nové rekreační oblasti a to: Cetnov, Bříza, Skalka, Pomezí, Podhoří a Tůně. Docházelo k hojnému stavění rekreačních, ubytovacích a stravovacích objektů. Bohuţel díky sinicím došlo v polovině 90.let k zamezení koupání a přehrada se změnila k nekoupání. Je to také zapříčiněno, ţe přehrada je znečišťována, protoţe se do ní stahují vody z luk a polí a slouţí některým chatařům jako jímka. Zatopeno díky přehradě byla vodní elektrárna, která slouţila do počátku 20 stolení. která zásobovala okolní obce osvětlení. Zatopen byt také most, který spojoval obec Pomezí a Břízu a několik domů. Vedle přehrady Skalka vznikla v letech 1957 – 1961 Jesenická přehrada, díky níţ zůstala pod vodou část obec Jesenice. Tato přehrada je ve velké míře oblíbená. Na březích vznikly nové chatové osady Mechová, Dřenice, Třešňovka, Stebnice, Všeboř a Podhrad. V hojné míře docházelo po roce 1963 a následně k stavení zahradních potaţmo rekreačních chat. Ţadatel si zaţádal na městském úřadu ( dříve Národní výbor) o pozemek do osobního uţívání a poţádal o stavební povolení na chatu, která dle tehdejších norem musela být do 16 m2 tj. 4m x 4 m a pozemek vč. zastavěné plochy musel být pozemek do 400 m2, postavil jí, většinou svépomoci, následně jí nechal zkolaudovat a dostal příslušné číslo evidenční. Z hlediska opotřebení kde u zděných rekreačních a zahradních chat se počítá z 80ti letou ţivotností, jsou tyto chaty v půlce cesty ţivotnosti. Z hlediska opotřebení u dřevěných rekreačních a zahradních chat se počítá z niţší ţivotností. U zděných chat je poměrně dobrá údrţba, neţ u dřevěných chat, kde se po letech musí obnovit nátěr. Nejdůleţitější je pravidelná údrţba, která se pozná hned při vstupu do chat. Ve výše jmenovaných obcích, dochází nově k tomu, ţe majitele si chaty přestavují na celoroční bydlení. Dle mého názoru tento jev bude do budoucna pokračovat. Na březích nádrţe Skalka je dnes nachází spousta objektů v havarijním stavu. Uvedu

polorozpadlý hotel

Myslivna, dříve však hojně navštěvovaný výletní hotel s restaurací a terasou. Je to zděný objekt s dvěmi nadzemními podlaţími, plochou plechovou střechou. V přízemí dříve byla restaurace se sálem, sociální zařízení, kuchyň, sklady, kancelář, kotelna. V patře byli pokoje se sociálním zařízením na chodbě. Nyní zbývají z tohoto objektu uţ jen obvodové zdi, vše je zdemolováno, rozkradeno, zničeno díky nečinnosti bývalých i stávajících vlastníků. Do budoucna by mělo dojít buď k demolici těchto objektů a následné 22

revitalizaci půdy a nebo k znovu objevení těchto lokací, neboť výhodou je, ţe se nachází při hlavních trasách do Německa. Ve velkém míře byly na okresech JZD a druţstva, ty zanikly na začátku devadesátých let minulého století a zůstaly po nich jen stáje, stodoly, kravíny, administrativní budovy, váhy a sila a jiná stavení. Tyto objekty si začaly stavět sami velkostatky od roku 1918. Díky rozmachu a rozvoji zemědělství došlo k výstavbě statků a to v letech 1959 – 1963. Díky typizaci jsou si statky velmi podobné a jsou k viděnu

na

kaţdé

menší

obci.(

Milhostov,

Pelhřimov,

Bříza,

Kopanina,

Hraničná,Křiţovatce, Jindřichov, Nebanice) Vesměs tyto statky stavěly Pozemní stavby Cheb a Zemědělské stavby Cheb. Statek měl vrátnici s váhou, byl a to jedno nadzemní objekt s plochou střechou o rozměrech 3 x 3 m2, dále pak siláţ, zděnou hlavní a vedlejší stáj,které jsou obdélníkového půdorysu a dílnu s plechovou konstrukcí. Hlavní stáj se dělila na mléčnici, kanceláře, sociální zařízení a stáje.Objekty byly napojeny na 220 a 280 V, mají obecní vodu nebo vodu ze studny a odpad je sveden do septiku. Většina statků, jiţ nefunguje. Na okrese zbylo pár statků, které fungují. Zbylé jsou rozkradeny a chátrají. Jedno zemědělské druţstva mělo v plánu dokonce změnit obce Dolní Hraničná na Velkofarmu. Nebýt údajně roku 1968 tak by projektu na velkofarmu vyšel. Obec měla mít na místo dnešních dvou pět bytových domů, převáţně pro zaměstnance statků s rodinami a vojáky pohraniční stráţe taktéţ s rodinami. Dále měla zde být prodejna smíšeného zboţí, poţární věţ na sušení hadic, malou poţární stanici na parkování hasičského auta, poţární nádrţ, hlavní administrativní budovu, sklady umělých hnojiv, sýpky, garáţe, kolny, ţlaby sila, teletníky, konírnu obytná stavení a kolnu na nářadí a vozy. Vůbec by se nepočítalo s dnešními rekreačními chatami.

V příloze č. 17 přikládám Situaci z Dolní Hraničné ze

srpna 1961 a katastrální mapa z tohoto období pro porovnání změn. Nově začínají lidé kupovat a vyuţívat nepotřebné stodoly a předělávají si je na bydlení nebo tyto statky se mění na hotely a restaurace viz Kopanina, Pelhřimov, Hraničná a Nový Drahov. Na okrese zůstalo po vojácích spousta rot, které byla postavena v padesátých letech. Slouţili jako ubytovny, jídelny a výcviková školící střediska pro vojáky. Vedle roty byla cvičiště pro psy, parkoviště pro vojenskou techniku, autoopravna a hřiště. Roty mají obvykle v 1. nadzemním podlaţí pro garáţe a samotné objekty roty bývají čtyřpodlaţní. V 90. letech se objekty nic neděje a chátrají. Do budoucna by místo rot mohly vyrůst léčebny dlouhodobě nemocných, kterých je na okresu málo nebo kasina nebo by se mohlo z vybudovat rekreační a sportovní středisko. Nesmím však zapomenou, ţe se jedná o obrovský objekt, které potřebují velmi nákladnou rekonstrukci a dále jsou zatíţeni nedořešenými majetkovými vztahy s pozemky kolem rot. Na okrese zůstalo po vstupu do 23

Schengenského prostoru opuštěné celnice. Tak přestaly fungovat celnice v Aši, na Svatém Kříţi, ve Vojtanově a na Pomezí nad Ohří. Tyto celnice jsou převáděny na příslušné obce pod níţ spadají a jsou pronajímány. Objevil jsem osud jedné celnice od jejího počátku do dnešní doby. Jedná se o celnici v Pomezí nad Ohří,která roce 1953 je dostavěna jako stará celnice. Tato celnice se skládala ze tři části a to oddělené pasové kontroly, která měla čtyři místnosti. Dále pak celní pobočky,která měla taktéţ čtyři místnosti, bufetu a sociálního zařízení. Jednalo se všechno o jednopodlaţní objekty. V letech 1972 -78 vznikla díky renovacím nová celnice. Byla vystavěna druhá nadzemní podlaţí a nový jednopodlaţní bufet. Tento objekt vlastnila Ústřední celní správa Praha, teď je vlastníkem Obec Pomezí nad Ohří. Součástí staré celnice bylo malé nádraţí. Jednalo se jednokolejku s nástupištěm a budovu pro manipulanta, který zavíral závory a dával pozor na dopravu. Budova má dvě nadzemním podlaţí a půdičku. V 1.NP v pravé části byly prostory pro manipulanta, v levé části 1. NP byla pasová kontrola. V 2.NP byla po pravé straně učebna, kterou vyuţívalo ministerstvo vnitra a v levé části 2. NP byla půdička. Nádraţí sousedí z bývalou celnicí. Dlouhou dobu nádraţí nefungovala,ale zastávka se před lety znovu obnovila a vlak zde zastavuje na znamení, ale budova je opuštěna a chátrá, provádí se jen nejnutnější opravy. V letech 1995 - 1998 byla vystavěna úplně nová celnice a to kilometr od stávající. Za vyuţití nejnovějších materiálů a novým pracovních metod došlo k zastřešení obou čerpacích stanic a budovy osobní kontroly. Tato celnice měla oddělení osobní dopravy a oddělení nákladní dopravy. Prohlídka osobní dopravy se prováděla společně na německé straně. Oddělení nákladní dopravy se členilo na veterinární oddělení, váhu, důkladnou prohlídku, spedici a výstupní prohlídku. Na výstavbě se podílely Pozemní stavby Zlín, Dopravní stavby Olomouc, Průmyslové stavby Zlín a další subdodavatelé. Nyní jí vlastní obec Pomezí nad Ohří a ta jí soukromím subjektům pronajímá za trţní nájemné. Dle informací byl celý areál celnice ohodnocen na 150 milionu. V mnoha obcích se zrušily obchody, z důvodu pohlcení hypermarkety ve velkých městech, neboť lidem se vyplatilo dojíţdět za nákupy do města a ještě ušetřili. Na našem okrese většina zrušených obchodů bývalého druţstva JEDNOTY se prodaly a předělávají se na bydlení, sklady nebo se mění na malovýrobu. Ve zbylých typizovaných jedno nadzemních objektech prodávají asijští obchodníci.

Váţný problém, který se jiţ netýká měst a větších obcí je chybějící a

plynofikace a kanalizace. Dle EU norem musí kaţdá obec vybudovat čističku odpadních vod. Od 2000 obyvatel má obec na to dostat dotace. Majitelé nemovitostí si posléze zaplatí svoji přípojku. Tyto objekty jsou napojeny na jímky, ţumpy nebo septiky. Poskromnu budov je napojeno na svojí čističku odpadních vod jako například obecní úřad Pomezí nad 24

Ohří. Díky krajinné výstavbě došlo v Chebu k obnově Poohří a vybudování cyklostezka z Chebu před Zelenou horu a Pomezí nad Ohří aţ do Markredwitz. V Dolním Dvoře, tři kilometry od Chebu, vznikla průmyslová zóna a nalákala zahraniční investory a ty zde postavili svoje fabriky. Nyní díky ekonomické krizi se musí čekat, zda se průmyslová zóna bud nadále rozrůstat. V letošním roce začala v Chebu oprava pěší zóny. Dalším problémem s kterým se obce a města se musí potýkat je bytová panelová výstavba. Kaţdá obec má ve svém katastru tento objekt. Nyní ty objekty, které se na Chebsku stavěli do šedesátých do osmdesátých let dostávají do stádia, kdy vyţadují potřebnou rekonstrukci. Prvky krátkodobé ţivotnosti dosluhují a je nutná jejich rekonstrukce. Díky fasádám dostávají obce daleko lepší vzhled ( viz sídliště Spáleniště v Chebu)

Dvanáct kilometrů od Chebu se nachází obce Libá a v ní je raně gotický hrad Libá ( z němčiny Liebenstein), který byl přestavěný goticky, renesančně a barokně byl opuštěn cca 20 let a románský hrad přestavěný na renesanční posléze pseudorenesanční zámek Hrozňatov, které téţ byl

před cca 20 let opuštěn.

Obě dvě památky mají hodně

společného neboť začínají prochází rozsáhlou rekonstrukci za pomoci zahraničních investorů, neboť vinnou ministerstvo vnitra po roce 1990 došlo k značné devastaci a rozkrádání majetku. Obě památky pochází téţ ze 13. století.

Příloha 3 – fotodokumentace Hradu Libá, Zámku Hrozňatova a poutního místa Lorety Hrad Libá 2. polovina 19. století

Současnost

25

Zámek Hrozňatov 1.polovina 19. století

Současnost

Loreta poutní místo, které bylo postaveno po roce 1664. Od 50.let minulého století slouţilo armádě jako protiletecká ochrana a místo se nacházelo v pohraničním pásmu, kde obec byla vysídlena. Po roce 1990, kdyţ to opustily ve značně zdevastovaném stavu byla zaloţena nadace místního rodáka Hartla, který v současné době ţije v Německu a je majitelem firmy na výrobu průmyslové keramiky. Jeho zásluhou a celé nadace a společnosti Loreto-Verein ve Waldsassenu byla provedena rozsáhlá rekonstrukce. Byla opravena vnitřní i venkovní část, zrekonstruovala se kaple, Kříţová cesta, hřbitov. Provedla se fasáda, střecha, nové štuky. Vyměnilo se dřevěné schodiště, okna, varhany a celkové vybavení. Dnes je to vyhledávané poutní místo jak z české tak německé strany. Pořádají se zde koncerty a bohosluţby. Bohuţel jeden z mála historických objektů, který se podařilo dát dohromady a plně funguje. Kéţ by se takto zachránilo více historických staveb.

Loreta – poutní místo současnost

26

Další památka,která se zachránila obnovila je sedm kilometrů od Chebu stojící Kostel Svatého Jakuba Dříve to byla Kaple postavena mezi lety 900 aţ 920. V 11. století přestavěno na pevnostní kostel i jako střílny,které měly chránit obchodní cestu z Chebu do Norimberka. Z důvodů vybudování nové silnice v roce 1973, musel ustoupit hřbitov, který se nacházel vedle kostela. Těla musela být exhumována a převeze na Chebský hřbitov. Dále pak kostel chátral. V roce 2006 došlo ke kompletním venkovním a vnitřním úpravám. Došlo k obnově kompletní fasády včetně osazení věţních hodin a obnovy slunečních hodin. Celý interiér, štuky podlahy, dřevěná schodiště, oltář, lavice dostaly nový nádech. Byla provedena nová střecha z měděných plechů a izolace proti zemní vlhkosti. Dnes jiţ neslouţí církvi, ale jako kulturní památka a koncertní sál. Na jeho obnovu se podílelo Ministerstvo kultury ČR, Karlovarský kraj, Obec Pomezí nad Ohří, obce Schirding. Obce jako jsou Aš, Plesná a Hazlov byly centry textilního průmyslu, všechno upadlo a zbylo jenom po nich prázdné několikapatrové výrobní objekty. Tyto objekty by se mohli předělat na vysokometráţní byty. V okrajové části Aše má do budoucna vyrůst městečko, do kterého budou investovat izraelští investoři. Má zde vyrůst nemocnice, nákupní střediska, restaurace, administrativní budovy a jiné objekty. Dle zpráv z Chebského deníku má zde dostat práci několik tisíc lidí. Vznikle zde nedostatek bytů a majitele těchto areálů by se této investice měli chytit a vytvořit potřebné pohodlné bydlení pro budoucí zaměstnance.

Lázeňská města profitují z lázeňství. Ve Františkových i Mariánských

Lázních se hojně staví jako bytová tak komerční zástavba. Ve většině obcí v současnosti vlastní třetinu pozemků obce, zbylé pozemky uţ vlastní soukromníci. V obcí se zase pilně staví místo bourání se obce začínají zase rozrůstat. Tato situace je patrná v celém okresu Cheb. Pomalu upadá stavba rekreačních objektů a namísto nich se staví v rodinné domy. Obce chtějí k sobě přilákat zejména mladé rodiny s dětmi a proto vytvářejí vhodné podmínky, které slouţí k dosaţení jejich cílů a priorit. _________________________________________________________________________ Zdroj Státní a okresní archiv Cheb, články, přeloţené články z německých novin, publikace Zmizelé Chebsko Jaromír Boháč a Roman Salamanczuk ISBN 978-80-85018-63-9

27

1.10.1. Závěr Chtěl jsem popsat okres Cheb a navázat na problémy s kterými mají starosti mnohé vedlejší obce jako jsou Libá, Hranice, Třebeň , Nový Kostel, Palič, Lipová. Jsou zde zcela patrné celé řady stejných řadových, panelových domů, statků

(kravínů) a nákupních

středisek. Moderní výstavba byla ovlivněna díky mladým lidem přicházející za prací do tohoto regionu a pro ně bylo nutné vybudovat bydlení a občanskou vybavenost. Obce vyjma měst řeší podobné problémy, v obcích chybí plyn a kanalizace. V 50 případech ze 100 mají nemovitosti septik nebo jímku. Druhá polovina má vlastní čističku odpadních vod nebo je napojena na obecní kanalizaci. Celé pohraničí na Chebsku se projevilo do nynější podoby a to v letech 50 – 70 20. století díky typizaci jak v občanské tak bytové výstavbě. To se však netýká všech měst na okrese, která pokračoval v růstu. Dále pak došlo k zničení nebo zlikvidování v 50. letech 20. století mnohých budov, domů, památek a statků. Dnes již začíná docházet ke značným změnám, které směřují k výraznému zlepšení. Lidé se vracení z měst zpátky na vesnice a začíná se opět pokračovat v rozkvětu obcí, které se v 2. polovině 20. století postupně zastavila.

28

Příloha 4 – fotodokumentace obce Pomezí a Hraničné

německá mapa Pomezí n/ Ohří

kostel Sv. Jakuba

Vlaštovčí mlýn

zámek v Horní Hraničné

vlaková zastávka na Pomezí

stará celnice

29

2. PRAKTICKÁ ČÁST

30

Objednatel: Vladimír Lakomý Hraničná 19 350 02 Cheb

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt .č. 19/1 V bytovém domě č.p.19 Hraničná č.p. 19 350 02 Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 21.listopadu 2008

31

OBSAH ZPRÁVY -

Úvodní list

-

Obsah

-

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek z katastrální mapy

-

Fotodokumentace současného stavu

32

Váţený pan Vladimír Lakomý Hraničná 19 350 02 Cheb 10.1.2009 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mne jako Byt.č. 19/1 Uvedený na listu vlastnictví č. 98 a č. 92, pro katastrální území Dolní Hraničná obec Pomezí nad Ohří, okres Cheb Nacházejícího se na adrese Hraničná 19, 350 02, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez věcných břemen, nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 21.listopadu 2008. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj katastrální pracoviště Cheb na listu vlastnictví č. 98 a č. 92, pro katastrální území Dolní Hraničná, obec Pomezí nad Ohří, okres Cheb. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.3.2009 je přílohou této zprávy. Zpracovateli zprávy chápe jako trţní cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávají byli pro jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý 33

z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Vladimíra Lakomého jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakékoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, které je způsobeno technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

34

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro srovnání hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

35

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 19/1 se nachází v obci Dolní Hraniční, která je 7 km vzdálen od okresního města Cheb. Okolní zástavbu tvoří zahrádky, typově podobný bytový dům, rodinné domy a rekreační chaty. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné cesty, která je ve vlastnictví Obce Pomezí nad Ohří.

Vzhledem k dobré dostupnost do bývalého

okresního města Cheb a autobusové zastávce MHD, vzdálené 10 min. pěšky, je poloha objektu atraktivní a vyhledávaná. V obci se nachází

autobusová zastávka, benzínová

pumpa, kostel, hřiště, obecní úřad a dvě restaurace. Parkování je moţné kolem domu na přilehlých prostranství a je plně dostačující.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatel má byt příslušenství a to tři sklepní kóje. Byt nemá vymezený půdní prostor. Majitel bytu má právo uţívat společné domovní prostory. HISTORIE Podle dostupné dokumentace byl bytový dům , v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1960 a postavili ho Pozemní stavby Cheb.Bytový dům byl postavený pro zaměstnance státních statků a vojáků pohraniční stráţe a jejich rodiny. Budova

je

nepodsklepená se třemi nadzemními podlaţími, bez výtahu. Objekt měl a má 7 bytových jednotek včetně prádelny, sušárny, kočárkárny a sklepní kóje. V roce 2008 se vyměněny původní vchodové dveře za plastové a chodbová okna za plastová. Dále pak střecha se oplechovala z pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jako jsou svody, ţlaby a oplechování komína byly provedeny taktéţ z pozinkovaného plechu.

36

Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako nájemný a měl tři pokoje, kuchyň, koupelnu a splachovací WC a komoru. Měl svoje topení kamny na tuhá paliva. Kuchyňská linka byla sektorová. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný pozemek, ale pouze podíl ve výši 7877/47670 na st.p.č. 28 o výměře 241 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. BYT Oceňovaný byt je přímo přístupný ze společné chodby. Stávající dispozice bytu obsahuje tři pokoje, předsíň, koupelnu, WC, spíţ a kuchyň. Byt je situován v prvním nadzemním podlaţí. Na stejném podlaţí jsou umístěny sklepy, prádelna, sušárna a kočárkárna. Ve vyšších podlaţích jsou byty. Svislé konstrukce jsou zděné a betonové. Vodorovné nosné konstrukce nad bytem jsou betonové.Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů ( trhliny, plísně, apod.) Prvky PSV jsou na tom podobně bez závad, kromě vstupních dveří a všech špaletových dřevěných oken. REKONSTRUKCE Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek po částečné rekonstrukci, k celkové rekonstrukci by byla potřeba výměny všech oken a vstupních dveří do bytu. Byt v roce 2002 prošel rekonstrukcí a to odstraněním kamen na tuhá paliva a osazením radiátorů v kaţdé místnosti a napojením na elektrický kotel. Došlo k výměna starého dosluhujícího elektrického boileru za nový. V roce 2005 došlo k mnichovským omítkám na chodbě, v kuchyni, obývacím pokoji a vnitřním zateplením severní chladné strany. Provedly se nové rozvody elektřiny v celém bytě. Osazení keramických obkladů v koupelně a na WC a poloţení keramické dlaţby, osazení nového WC kombi, umyvadla a vany. Zakoupila se kuchyňské linky na míru a poloţily se obkladů, včetně poloţení nového linolea v kuchyni.

37

2.1.2.Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití můţeme definovat jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně ( finančně) moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takového, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, technická proveditelnost, finanční( investiční) proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jako bytová jednotka funguje. Jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce, nebo jiţ byl byt v letech 2002 a 2005 zrekonstruován. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe majitel má kde bydlet, je tento byt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností, je současné vyuţití majetku v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

38

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné zohlednění. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací a příjmovou metodu, vzhledem k tomu,ţe nemovitost je ve stavu ekonomického vyuţití a dochází k častému obchodování s těmi typy bytů v této lokaci. Metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku nebyla indikována samostatně, ale byla zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze stanovení hodnoty jako celku jsem vzal byty porovnatelných parametrů, které byly v okrese Cheb nedávno prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení trţní hodnoty tímto přístupem jsem vzal v úvahu všechny nezbytné faktory a jako jsou vlastnická práva, datum transakce, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

630.000 Kč

39

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v této tabulce.

Příloha č. 5 – TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

1

Porovnávaná nemovitost

2

Název nemovitosti

Byt.j.19/1

Byt Dolní Hraničná

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec

28 Hraničná 19 Dolní Hraničná Dolní Hraničná Nebanice Pomezí nad Ohří Pomezí nad Nebanice

3

Byt Nebanice

Byt Dolní Ţandov

Dolní Ţandov Dolní Ţandov

Ohří

Okres Cheb Cheb Cheb Cheb B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 78,77 76,20 77,55 78,55 jednotek Prodejní cena celkem X 650 000 720 000 550 000 Cena za 1 porovnávací X 8 530 9 284 7 002 jednotku Datum transakce

10/2008

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

1

1

8 530

9 284

7 002

Prodej

Upravená hodnota

Absolutní

nezjištěna

1

1

8 530

9 284

7 002

Absolutní

Upravená hodnota

40

Absolutní

1

0,95

0,95

8 530

8 820

6 652

nezjištěna

Korekce

Převod

1

Korekce

Existence věcných břemen

Převod

Absolutní

Upravená hodnota

7/2008

1

Korekce

Vlastnická práva

9/2008

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

8 530

8 820

6 652

Vyuţití podle územního plánu

Bytová

Bytová

Bytová

Korekce Upravená hodnota

Kolaudační rozhodnutí

Ano

1

1

1

8 530

8 820

6 652

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo

Bytová

1

1

1

8 530

8 820

6 652

Zástavní právo

Zástavní právo Zástavní právo

Korekce Upravená hodnota

Ano

0,95

0,95

0,95

8 104

8 379

6320

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Technický stav objektu

Po část. rekonstrukci

1

1

1,1

8 104

8 379

6 320

Po rekonstrukci

Korekce Upravená hodnota

Technická vybavenost budovy

Velmi dobré

Dobrá

0,95

0,9

8 104

7 960

5 688

Omezený

0,95

8 104

7 960

5 404

Dobrá 1

1

8 104

7 960

5 404

Omezený

Korekce

MHD

1

1

8 104

7 960

5 404

Autobus,vlak

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

1,10

1,10

8 104

8 756

5 944

Dobrá

Korekce

Atraktivita objektu

1 8 104

Průměrná

Průměrná

41

Autobus, vlak

1

Dobrá

Upravená hodnota

Omezený

1

MHD

Upravená hodnota

Dobrá

1

Omezený

Upravená hodnota

Dobré 1

Dobrá

Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

Velmi dobré 1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Průměrná

1

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

Po část. rekonstrukci

Velmi dobré

Upravená hodnota

Dobrá

Průměrná

Dobrá 1

1

8 756

5 944

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

1,05

1,15

8 509

9 194

6 836

Obdobné

Korekce Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Lepší

Upravená hodnota

Podíl hodnoty na pozemek

Korekce Upravená hodnota

Obdobné

1

0,95

1

8 509

8 734

6 836

Obdobný

Korekce

Jiná korekce

1,05

Obdobný

Obdobný

1

1

1

8 509

8 734

6 836

obdobný

obdobný

Obdobný

1

1

1

8 509

8 734

6 836

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

8026

Celková porovnávací hodnota

632 208

Zaokrouhleno

630 000

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronajatého majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţený ve vlastnictví tohoto majetku ( bytové jednotky). Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikace hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozních příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

42

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém počtu jsem v souladu běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě skutečného čerpání.V tomto výpočtu jsem počítal se studeným nájemným, kdy nájemci si sami hradí elektřinu a vodu zálohově( 2200 Kč/ měsíc elektřinu a vodu jednou ročně 5000 Kč). Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávané majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovanou příjmovou metodou je

585 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v této tabulce.

Příloha č.6 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - 6.500 / p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

78 000 - 5%

3 900

Efektivní hrubý příjem

74 100

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady popelnice 400Kč/rok, f.o.2200Kč/měsíc Provozní náklady celkem – čistý provozní příjem ( NOI)

10 000 1 000 1 300 0 0

39 100

Provozní příjem Míra kapitalizace (R )

35 000 6%

26 800

583 333 585 000

Indikovaná hodnota – Tržní hodnota ( V) Zaokrouhleno

V = NOI / R * 100

43

2.1. ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21.listopadu 2008. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Trţní hodnota Indikace ( Kč) 630 000 585 000 N/ A

Váha (%) 80 20 0

Váţený průměr 504 000 117 000 0 621 000 621 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí , které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poprávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a

přisoudil jsem jí váhu ve

výši 80%. Oceňovaný majetek je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjem z pronájmu. Je pravdou,ţe tyto objekty bývají pronajaty,ale přesto převaţuje jejich vyuţití pro zajištění potřeby bydlení majitele a jeho rodiny. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem jí přiloţil váhu 20%. Z důvodu ocenění samostatné bytové jednoty a nejedná se o ocenění podílu na celém objektu bytového domu není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu, proto nebyla metoda nákladová aplikována.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 21.11.08 reprezentována částkou:

621 000 Kč (slovy: šescetdvacetjednatisíckorunčeských)

44

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou zodpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzatá ţádná odpovědnost za právní předpisy nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech

případech ověřovány.Nebylo vydáno ţádné

potvrzení ,pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popis pozemků, budova staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit

45

hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu o cenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

46

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního posudku. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Chebu dne 10.1.2009

……………………………….. Pavel Lakomý

47

Příloha 7 – fotodokumentace bytu 1+3 Dolní Hraničná čp.18

pohled na budovu

záchod

komora

detail okna

koupelna

kuchyň

48

Objednatel: Ing. Jan Blacar Pelhřimov 9 350 02 Cheb

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Zemědělský statek k.ú. Dolní Hraničná 350 02 Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 22.listopadu 2008

49

OBSAH ZPRÁVY -

Úvodní list

-

Obsah

-

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek z katastrální mapy

-

Fotodokumentace současného stavu

50

Váţený pan Ing. Jan Balcar Pelhřimov 9 350 02 Cheb 8.1.2009 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mne jako Zemědělský statek Uvedený na listu vlastnictví č. 72, pro katastrální území Dolní Hraničná obec Pomezí nad Ohří, okres Cheb Nacházejícího se na adrese Dolní Hraničná , 350 02, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez věcných břemen nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22.listopadu 2008. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj katastrální pracoviště v Chebu na listu vlastnictví č. 72, pro katastrální území Dolní Hraničná, obec Pomezí nad Ohří, okres Cheb. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.3.2009 je přílohou této zprávy.

51

Zpracovatel zprávy chápe jako trţní cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávají byli pro jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek je ke dni zpracování zprávy komerčně vyuţíván. Majitel vyuţívá tento objekt na chov dobytka a prodej masa a mléka. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Ing. Jana Balcara jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakékoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

52

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, které je způsobeno technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro srovnání hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

53

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek je situován v obci Dolní Hraničná, sedm kilometrů od Cheb, a to v okrajové části. Dolní Hraniční spadá pod Pomezí nad Ohří, umístěným při hlavním dopravním tahu R6 Cheb – Markredwitz a v současné době má 174 obyvatel. Komerční aktivita je podprůměrná. Lokalita je přímo dostupná pro automobilovou a hromadnou dopravu. Zastávka MHD je dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu.Parkování je moţné kolem celého statku. Okolní zástavba je tvořena obytnou a rekreační zástavbou bez průmyslové zástavby.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle podkladových materiálů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní podnikatelskou činností zemědělská výroba. Celý oceňovaný majetek je prostorově ohraničen a tvoří jediný areál. Oceňovaný areál původně vznikl ze stávajícího objetu volného ustájení dobytka, které bylo nevyhovující. Nejstarší stavbou je hlavní zemědělské stavení z roku 1966 ( dle technické zprávy). K statku patří dílna na opravu zemědělských strojů z ocelové konstrukce, vedlejší zděná stáj na ustájení mladého dobytka a ostatní objekty tvořící vrátnice a siláţ. V hlavní budova je rozdělena na výrobní, sociální, administrativní a sladovací část. Tento statek byl postaven za přispění Pozemních staveb Cheb a Zemědělských staveb Cheb.

POZEMEK Oceňovaný pozemek se stává z 6 jednotlivých pozemkových parcel, které se všechny nacházejí v katastrálním území Dolní Hraničná. Tyto pozemky tvoří funkční celek, ohraničený výrobní areál. Pozemky jsou mírně svaţité a celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je vybaven rozvody vody a elektřiny, rozvod plyn a kanalizace v obci není. Celková výměra všech pozemků je 14 065m2. Pozemky jsou částečně zastavěny 54

budovami, poměr zastavění činí 20%. Pokrytí komunikacemi a zpevněnými plochami, tvoří 8 % zastavěnosti a zbytek tvoří nezastavěné plocha areálů. Seznam pozemkových parcel je uveden v části „ Ocenění“ této zprávy.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují jednotlivé přípojky a rozvody inţenýrských sítí, jímku, zpevněné plochy a komunikace, oplocení a drobné stavby.

BUDOVY Předmětem ocenění je soubor staveb zemědělského statku. 1. Hlavní budova Budova je umístěna ve východní části areálu. Prostor hlavního stavení je dispozičně rozdělen na vlastní stáj, přípravnu společnou, přípravu pro telata, propadliště pro hnůj od shrnovače, sociální zařízení, mléčnice, sklad a kancelář. Budova byla postaven v roce 1966. Je přízemní , jednopatrová a nepodsklepená, bez vyuţitelného podkroví.Do objektu je zavedena obecní voda a elektřina 220 /380, odpad je sveden do jednokomorové jímky o obsahu 63 m3, která se nachází na vlastním pozemku. Budova je na stání pro 47 dojnic a kotce pro 80 – 100 ks telat. Ve prostřed stáje je osazený shrnovač mrvy. Základy jsou betonové ze základových pásů. Zdivo cihelné z plných cihel na maltu nastaveno cementem. Příčky jsou z dutých cihel. Okna jsou dřevěná s dvojím zasklením . Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Dlaţba hnojiště je z lomového kamene. Podlahy stáje, mléčnice a přípravny mimo vlastní stání je z betonové mazaniny. Podlaha vlastního stání skotu je provedeno z cihel kladených do malty Dveře a vrata jsou dřevěná jedno nebo dvoukřídlá. Konstrukce ocelová z trubek byly provedeny na zábrany, hrazení kotců a zábradlí. Konstrukce klempířské jsou z pozinkovaného plechu. Odvětrání je mezi střechou a stropem a je řešeno pomocí ventilačních mříţek osazených ve štítových zdech. Strop je z I profilů, které se osadily do obvodového zdiva a do I profilů jsou osazeny fošny 8/16 na osovou vzdálenost 50 cm. Podhled stropu tvoří heraklitové desky s bandáţí. hladkou vápennou omítkou. Na heraklit byla poloţena skelná rohoţ a na ní lepenka. Střecha je provedena z prefabrikovaných ţel.bet.deskami SZD 33 -450, na kterých je škvárobeton o tl. 7 cm včetně 1 cm cementového potěru s překrytím lepenkovou krytinou a asfaltovým

55

nátěrem. Prvky HSV jsou standardní a většina prvků PSV je podstandardní. Technický stav, ţe se jedná o jeden z niţ málo funkčních zemědělských staven na okresu, je dobrý, odpovídajícímu staří a způsobu vyuţití. Údrţba je prováděna pravidelně. 2. Vedlejší stáj Budova je umístěna v západní části areálu. Jedná se o samostatně stojící budovu s jedním nadzemním podlaţím, nepodsklepená a s vyuţitím podkroví pro sklad pícnin. Byla postavena v roce 1966. Stáj slouţí pro chov mladého dobytek. Ve prostřed stáje je osazený shrnovač mrvy. Základy jsou z betonový pásů. Nosná konstrukce je zděná. Vrata jsou dřevěná a dvoukřídlá. Podlaha vlastní stáje je z cihel a lomového kamene. Střecha je pultová se ţivičnou krytinou. Do stáje je zavedena voda a elektřina. Většina prvků je standardní, zbylé podstandardní. Technický stav je dobrý, odpovídá stáří a způsobu vyuţití. Údrţba je prováděna pravidelně.

3.Dílna a opravna hospodářských strojů Stavba je umístěna v jiţní části objektu. Jedná se budovu s jednopodlaţní, nepodsklepenou a bez vyuţitelného podkroví. Budova slouţí jako dílna a opravna zemědělských strojů. Konstrukční systém je tvořen ocelovým montovaným skeletem. Základy jsou betonové. Střecha sedlová s krovem z o ocelových vazníků a krytinou s pozinkovaného plechu. Obvodový plášť je proveden z lehkého opláštění profilovým ocelovým plechem.Podlahu tvoří betonová mazanina. Do objektu je zavedena voda a elektřina 220/380V. Většina prvků je standardní.Technický stav budovy je dobrý, odpovídající staří a způsobu vyuţití. Údrţba je prováděna pravidelně. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

56

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako zemědělská stavení bez če/ čp. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, základní údrţba je prováděna. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přístupný z veřejného prostranství.Vyuţití majetku je tedy fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem

porovnatelného

objektu.

Vzhledem

k tomu,

ţe

majitelem

vyuţíván

k podnikatelským účelům, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné zohlednění.

57

Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací metodu na pozemky. A následně byla provedena nákladová metoda v ní jsem zakomponoval hodnotu pozemku z porovnávací metody. Příjmovou metodu jsem pouţil pro výpočet budoucího čistého provozního příjmu z nemovitosti.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků související s oceněním zemědělského statku jsem porovnával čtyři pozemky prodané nebo nabízené. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zhodnotil koeficientem odráţející rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s zemědělským statkem indikována porovnávací metodou je:

480 000 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tab..

Příloha č. 6 – Porovnávací metoda - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 pozemku Název pozemku Zemědělský Pozemek areál Podhoří Parcelní číslo Viz tabulka N/A Adresa pozemku

58

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek 2 Pozemek Lipová N/A

3 Pozemek Libá N/A

4 Pozemek Dřenice N/A

Katastrální území

Dolní Podhoří u Lipová Hraničná Chebu Obec Pomezí nad Cheb Lipová Ohří Okres Cheb Cheb Cheb B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

X

400 1.8.2008

200 1.10.2006

150 1.9.2008

100 1.7.2008

1 400

1 200

1 150

1 100

Prodej Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Bez věcných Bez věcných břemen břemen Zemědělství RD

Bez věcných břemen

1 304

Nejsou

Korekce

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Průměrná

obdobná

Korekce Upravená hodnota

nepravidelný nepravidelný

Korekce Upravená hodnota

1 304

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota

1 304

59

1 220

0,95 85,5

Komerční výstavba 0,9 76,95

Ano 1,1 133,65

1 76,95

Nejsou 1 133,65

obdobná 1 220

s věcnými břemeny

0,9 121,5

Nejsou

obdobná 1 304

Komerční výstavba

ne

Nejsou

1 90

1 135

1,1 220

1 304

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

1 200

ne

0,9 90

1 135

1 200

0,8 304

Nejsou

Absolutní vlastnictví

Zemědělství

Ano

Nabídka 0,9 135

1 200

1 380

ne

Nabídk 1 200

1 380

Korekce Upravená hodnota

Svaţitost

Prodej 0,95 380

Korekce Upravená hodnota

Tvar pozemku

Cheb 800 000 8 000

Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Cheb 904 800 6 032

Korekce Upravená hodnota

Územní rozhodnutí

Cheb

700 200 3 501

Korekce Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu

Libá

808 800 2 022

C. Právní údaje Druh transakce

Existence věcných břemen

Dřenice

X 14 065

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Libá

1 133,65

1 76,95

Obdobná 1 76,95

nepravidelný nepravidelný Pravidelný 1 220

1 133,65

1,1 84,65

Mírně svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý 1 220

1 133,65

1 84,65

Dostupnost inţenýrských sítí

nekompletní nekompletní

Korekce Upravená hodnota

Kontaminace půdy

1 304

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

Průměrná

Nezjištěna

Průměrná

Korekce Upravená hodnota

Ne

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

1 84,65

1 133,65

Menší 0,75 165

1 84,65

Menší 0,83 110,93

0,9 76,19

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

1 212,8

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 141,23 1 m2 Rozloha pozemku 2599 * Celková porovnávací 367 057 hodnota

1 133,65

1 220

Menší

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

1 84,65

Ne

1 220

0,7 212,8

Moţná zastavitelnost

1 133,65

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Menší

Korekce Upravená hodnota

1 84,65

Dobré

Ne

1 304

E. Ostatní parametry Velikost pozemku X

1 133,65

1 220

1 304

1 84,65

Průměrná

Dobré

Ne

Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

Průměrná

Dobré

1 84,65

1 133,65

1 220

1 304

Ne

Nezjištěna

Průměrná

Dobré

nekompletní

1 133,65

1 220

1 304

Dopravní dostupnost a Dobré parkování

nekompletní

1 220

1 304

Korekce Upravená hodnota

Nutnost demolice stávajících objektů

nekompletní

212,8

1 165

165

0

1 110,93

110,93

0

1 76,19

76,19

0

0

Příloha č. 7 Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo 1 2 3 4 5 6 Celkem

číslo parcely výměra v m2 29 36 30 1019 31 950 32 187 43 407 168/2 11466 14065

60

jednotková hodnota v Kč/m2 141,23 141,23 141,23 141,23 141,23 10

trţní hodnota zaokrouhleno 5 084 143 913 134 169 26 410 57 481 114 660 481 717 480 000

* Pozn. P.p.č.168/2 o výměře 11 466 v k.ú. D.Hraničná

je pozemkovou parcelou

v nezastavitelném území, s toho důvodu jsem stanovil 10 Kč/ m2 dle průměrných cen na trhu.

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při součastných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalováním metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a 61

nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitých prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 2.200.000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

Příloha č. 10. NÁKLADA METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Statek v k.ú. Dolní Hraničná 29,30,31,32,43,168/2 Klasická, zděná 43 let 41 let 60 let 2599 m2 1 nadzemní 1926,6 m2 0,33 636,77 m2 5595,84 m2 1468 Kč/m3 8 214 693 -50% 4 107 347 -10% 3 696 612 -63% 1 367 746

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

355 543

Pozemek

480 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 203 289 2 200 000

62

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronajatého majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţený ve vlastnictví tohoto majetku ( zemědělského statku). Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikace hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozních příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém počtu jsem v souladu běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávané majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovanou příjmovou metodou je

460 000 Kč

63

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v této tabulce.

Příloha č. 11 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - 12.000 / p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

144 000 - 20%

28 000

Efektivní hrubý příjem

115 200

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem – čistý provozní příjem ( NOI)

20 000 5 000 4 300 0 0 35 700

Provozní příjem Míra kapitalizace (R )

50 200 11%

65 000

456364 460 000

Indikovaná hodnota – Tržní hodnota ( V) Zaokrouhleno

V = NOI / R * 100 2.2.1 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 22.listopadu 2008. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Trţní hodnota Indikace ( Kč) N/A 480 000 2 000 000

64

Váha (%) 0 30 70

Váţený průměr 0 144 000 1 400 000 1 544 000 1 544 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí , které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Tyto objekty jsou výjimečně na trhu, neboť většina těchto nemovitostí je na kraji mezní ţivotnosti. Z tohoto důvodu je nebyla aplikace trţní hodnoty porovnávací metodou provedena. Oceňovaný majetek neví vzhledem k typu majetku a zejména k lokaci mimo velká města typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledu metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a poloţil jsem jí vánu 30% Na trhu s obdobným majetkem přesahuje nabídka poptávku. Investoři ,nejsou ochotni při koupi starších objektů, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty metody nákladové spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 70%

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 22.11.08 reprezentována částkou:

1 544 000 Kč (slovy: jedenmilionpětsetčtyřicetčtyřitisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

65

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzatá ţádná odpovědnost za právní předpisy nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech

případech ověřovány.Nebylo vydáno ţádné

potvrzení ,pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popis pozemků, budova staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

66

5. Nebere ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu o cenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

67

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního posudku. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Chebu dne 10.1.2009

……………………………… Pavel Lakomý

_______________________________________________________________________ Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I, Ing.Petr Ort, Ph.D. BIV

68

Příloha 12 – Zemědělské stavení bez čp/če. v Dolní Hraničné

69

3. Analytická část

ANALÝZA TRHU

OKRES CHEB Karlovarský kraj

Pavel Lakomý 2009

70

Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Cheb se nachází na západním cípu České republiky. Sídlem okresu je Cheb, mimo nich je na okrese dalších 40 obcí , z toho 10 měst. Aš, Hranice, Plesná, Luby, Teplá, Františkovy Lázně, Mariánské Lázně, Lázně Kynţvart a Skalná jsou zbylá města v okresu Cheb. *Rozloha okresu je 1 045,94 km². Počet obyvatel k roku 2007 byl 93 112 obyvatel. Hustota zalidnění je 89 obyvatel na 1 Km². Cheb je vstupní branou do lázeňského trojúhelníku Karlovy Vary – Františkovy Lázně a Mariánské Lázně. Chebský okres sousedí na východní straně z Tachovským a Sokolovským okresem na západní straně s Německem. Z komerčního hlediska je Cheb hlavním koridorem a to jak silniční tak ţelezniční dopravy a to zejména Praha – Plzeň – Cheb – Norimberk –Mnichov nebo Praha – Karlovy Vary – Cheb – Hof – Berlín. Hlavním průmyslovým odvětví je strojírenský průmysl ( Cheb, Aš),dřevozpracující průmysl( Luby), sklářský průmysl ( Hranice), průmysl porcelánu a keramiky ( Skalná), průmysl potravinářský, dřevozpracující, kovodělný, stavební ( Cheb).

Trh s nemovitostmi Na trhu můţeme sledovat převáţné

zvyšování cen nemovitostí. Lidé si mysleli, ţe

s příchodem do Evropské unie ceny nemovitostí porostou, díky stabilní politické a ekonomické situaci a zejména bankovnímu sektoru a jeho hypotečním úvěrům nebo stavebním spoření, dojde k zvýšení hodnoty jejich nemovitého majetku. Leč není to tak. Dostali jsme se z finanční recese do finanční krize, kde kaţdý pořádně promyslí do čeho investovat a co koupit. Banky zpřísnili podmínky za kterých půjčují klientům finance na jejich nákupy. Trh se nijak razantně nezpomalil, ale lidé si musí uvědomit, ţe jejich nemovitosti nemají v většině případech takovou hodnotu jakou si představují. V případě, ţe si to uvědomí a zlevní se svým poţadavků, trh s nemovitost začne šlapat zase na plno. _______________________________________________________________ * http:// cs.wikipedia.org/wiki/okres_Cheb

71

Toto se netýká trhu s nemovitostmi, na které se dá dostat dotace z Evropské unie, a to zejména u zemědělských pozemků, čím kontaminovanější a horší pozemek tím jsou dotace vyšší. V současné době se na mnoha obcích připravuje plánovaná výstavba rodinných domů a to v Tůních, v Libé, ve Skalné a v Hájích u Chebu. Ve fázi projektu je silniční obchvat Skalná. V Dolních Dvorech vyrostla průmyslová zóna, která plynně funguje a postupně se rozrůstá.

Regionální segmentace Okres Cheb lze z hlediska trhu rozdělit na tři části - na vlastní okresní město Cheb, lázeňská města Mariánské Lázně a Františkovy Lázně včetně jejich blízkého okolí a zbytek okresu.

MĚSTO CHEB Stavební pozemky V Chebu je v běhu několik investičně připravených lokalit s budováním inţenýrských sítí a obsluţnými komunikacemi, např. Zlatá Louka, Skalka s výstavou řadových domů a Háje s výstavbou rodinných domů. V těchto lokalitách se ceny za metr čtvereční pohybují od 940 do 1100,- Kč. Další lokality se připravují jako na bývalém tankodromu za Chebem. Město Cheb neprodávat zahrádkářům pozemky v okrajových částí Chebu jako je osada Maškov, osada u Jána, osada Švédský Vrch a do budoucna plánu změnu územního plánu. Proluky V centru Chebu se moc nevyskytují. Výstavba v centu města je ovlivněna památkovou péčí. V krátkodobém horizontu je moţné, ţe vzniknou další proluky díky demolici stávajících objektů. Díky tomu, ţe budou na atraktivním místě dá se předpokládat velmi vysoké ceny. Jiţ nyní vznikly nové pozemky a to demolicí bývalého výrobního areálu ESKA a bývalého gymnázia.

72

BUDOVY Byty V nabídce se objevují zejména byty postavenou panelovou technologií v 60.aţ 80 letech minulého století.Velká poptávka je po cihlových domem. Ceny bytů se v Chebu pohybují od 11.000 do 13.000,-Kč/ m2 podlahové plochy bytu. Rozvíjí se výstavba nových bytových domů v lokalitě „Pod Plicákem“ a v Písečné ulici.Byt 1+0 v Chebu se pohybuje od 350.000 do 400.000,-Kč. Byt 1+1 se pohybuje od 590.000 do 650.000,-Kč. Byt 1+2 sev Chebu pohybu od 750.000 do 790.000,-Kč. Byt 1+3 se pohybuje od 850.000,-Kč do 950.000,-Kč. Byt 1+4 se v Chebu pohybuje od 1.100.000 do 1.350.000,-Kč a hlavní úlohu hraje stav nemovitosti.Do budoucna ceny panelových bytů budou stagnovat a lze očekávat nárůst cen u cihlových domů. Rodinné domy V poslední době se objevilo pár developerských skupin na výstavu jak řadových tak samostatně stojících rodinných domů. V nabídce se objevují domy z meziválečného období, které se pohybující od 1.600.000 do 2.800.000,-Kč. Novostavby rodinných domů se pohybují od 2.400.000 do 4.000.000,-Kč. Velmi atraktivní lokalita jsou domy kolem náměstí Jiřího z Poděbrad, ulice Písečné, Goethově a v Hájích. Objekty pro individuální rekreaci Je zájem o zahrádkářské tak chatové oblasti na okraj města, zejména o chaty v osadě U Jodoka, Maškov, Pod Lipami, U Jána. Zahrádkářská chaty se pohybuje od 60.000 do 100.000 Kč. Dřevěné rekreační chaty se pohybují od 280.000 do 400.000,- Kč. Zděné rekreační chaty se pohybují od 400.000 do 600.000,-Kč V následujících letech velmi poklesne zájem o chatky v zahrádkářských kolonií a vzroste zájem o chaty v atraktivních lokací např. v blízkosti přehrady nebo lesa. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu s porovnáním s Prahou jsou prodeje bytových domů ojedinělé a na trhu se vyskytují zřídka. Kdyţ se tyto nemovitosti vyskytnou tak zejména v historickém 73

jádru města Cheb nebo na sídlištích. Ceny bytových domů v centru se pohybují od 5.000.000 do 8.000.000,-Kč Byli i případy, kdy České dráhy vlastnili pro potřeby svých zaměstnanců část panelových domů na Spáleništi. Majitelé vytvořili nové druţstvo a České dráhy převedli celý dům na jiţ zmíněné druţstvo, které dům spravuje. Garáţe V nabídce jsou jako garáţe v okrajových částí tak v centru města. Poptávka po garáţích v okrajové části na Švédském Vrchu velice klesla. Ceny se pohybují od 25.000 do 35.000,Kč. Garáţe blíţe centru na Hilárii se pohybují od 50.000 do 65.000,-Kč. Garáţe v centru Chebu se pohybují kolem 100.000,-Kč a víš. Cena garáţí do budoucna velmi klesne a cenu si udrţí jen lukrativní garáţe v centru. Administrativní budovy Objekty se v nabídce vyskytují velmi zřídka např. při rozprodávání výrobních areálů. Průmyslové objekty V Chebu je dost starých a morálně doţilých objektů, které spíţ čeká jejich demolice a přestavba na jiný účel. V nabídce se vyskytují spíţe menší objekty neţ celé průmyslové areály. V okrajové části Chebu před lety vyrostla průmyslová zóna. NÁJMY Byty V Chebu je vysoká nabídka pronájmů všech typů bytů, počínaje od garsoniéry do bytu 1+4. Nájmy vyhledávají většinou lidi, kteří jsem přišli za prací, jak s Česka tak ze zahraničí. V hojné míře, majitelé nabízejí pronájmy bytů, aby z těchto příjmů spláceli úvěry na tyto byty. Pronájem bytu 1+0 se pohybuje kolem 5.000,-Kč / měsíc vč. energií. Pronájem bytu 1+1 kolem 6.000,-Kč. Pronájem bytu 1+2 se pohybuje od 5.000 do 7.000,Kč. Pronájem bytu 1+3 se pohybuje od 6.000 do 8.000,.Kč a byt 1+4 se pohybuje od 8.000 do 10.000,-Kč.

74

Prodejní prostory Je zde vysoká poprávka po všech typů prodejních prostor jak v okrajových částí tak v centru Chebu. Velkou část nájemců tvoří asijští obchodníci, kteří provozují kadeřnictví, kosmetiku, trafiky a obchody textilním zboţím. V centru města se pronájem pohybuje od 200 do 500 Kč/ m2/ měsíc. V širším okolí se pronájem pohybuje od 80 do 200,-Kč/ m2/ měsíc. Kanceláře Průměrná cena pronájmu v centru Chebu za 1 metr čtvereční kanceláře je od 150 do 170 Kč za měsíc.V okrajových částí Chebu 650Kč / m2 / p.a.. Pronájem kanceláří vyhledávají díky blízkosti k hranicím Němečtí občané, dále zejména pak lékaři, lidé zabývající se bankovnictvím, pojišťovnictvím a stavebnictvím. V budoucnu bude pronájem stagnovat díky elektronickému obchodování. Garáţe Pronájem garáţe se pohybuje od 400 do 1000 ,-Kč/ měsíc. Záleţí na stavu garáţe a v jaké lokalitě se nachází.

FRANTIŠKOVY A MARIÁNSKÉ LÁZNĚ Druhým segmentem s nemovitostmi na okrese Cheb. Tyto města si drţí svůj vysoký standard péči o lázeňské turisty a místní občany. POZEMKY Stavební pozemky, které jsou jiţ zasíťované v těchto městech se pohybují od 1500 do 2800,- Kč za jeden metr čtvereční. Vyhledávané jsou především pozemky pro stavbu rodinných domů, staveb pensionů, restaurací a hotelů. Nabídka je srovnatelná s poptávkou. Byty Byty v těchto lokací lze rozdělit do dvou skupin. Jednou z nich jsou starší byty v cihlových domem a druhou částí jsou byty v panelových domech, většinou se vyskytujících na

75

okraji těchto lázeňských měst. Byt 1+0 se pohybuje od 450.000 do 500.000,-Kč. Byt 1+1 se pohybuje od 650.000 do 750.000,-Kč. Byt 1+2 se pohybuje od 800 do 980.000,-Kč. Byt 1+3 se pohybuje od 900.000 do 1.150.000,-Kč Byt 1+4 se pohybuje od 1.300.000 do 1.700.000,-Kč. Rodinné domy a objekty individuální rekreace Rodinné domy se pohybují od 2.500.000 do 8.000.000,-Kč, záleţí zda se jedná o novostavby nebo starší typy rodinných domů. V okrajových částí se nacházejí zahrádkářské osady ke se cena těchto chatek s pozemkem pohybuje od 100.000 od 250.000,-Kč. NÁJMY Byty Byty v této lokaci se pronajímají celoročně a to jak českými tak zejména zahraničními občany. Vyhledávané jsou především pronájmy v blízkosti center. Pronájem bytu 1+0 se pohybuje kolem 6.000,-Kč / měsíc vč. energií. Pronájem bytu 1+1 kolem 7.000,-Kč. Pronájem bytu 1+2 se pohybuje od 8.000 do 9.000,-Kč. Pronájem bytu 1+3 se pohybuje od 9.000 do 10.000,.Kč a byt 1+4 se pohybuje od 11.000 do 12.000,-Kč. Prodejní prostory Zejména díky lázeňskému turismu je vysoká poptávka po pronájmech prodejních prostor. Pronájem se pohybuje od 500 do 700,- Kč/ m2/ měsíc.

OKRES CHEB MIMO CHEB A LÁZEŇSÁ MĚSTA Trh je nejvíce aktivní v místech pro rekreaci kolem Jesenické přehrady a v obcí Skalná a Aši.

76

POZEMKY Nejčastěji se v širším okolí Chebu obchoduje s ornou půdou, kde obvyklá cena se pohybuje od 5 – 10 Kč/m2. Většina těchto majitelů dostávají na jejich koupi dotace. Pozemky kupuji jak Češi,tak cizí státní příslušníci. Ve větší míře obecní úřady mění územní plány, aby docházelo k více výstavbám rodinných domů, aby se obci zvýšil počet obyvatel v příslušné obci a oni mohli dostat větší dotace od kraje. Cena stavebního pozemku se pohybuje od 200 – 600,-Kč/m2 a zaleţí zda jsou jiţ zasíťované nebo ne. Nestavební pozemky se pohybují v rozmezí 30 – 100,-Kč / m2. BUDOVY Byty Většinu nabídky tvoří starší byty po armádě, pohraniční stráţi, státních statcích a zemědělských druţstev. V této lokalitě se v hojné míře nachází typizované panelové domu. Plyn a kanalizace ve větší míře do těchto pohraničních obcí zatím není zaveden. Většinou k těmto bytům patří sklepní kóje a za domem jsou zahrádky, které jsou buď v pronájmu, nebo si jej majitelé odkoupili od obce. Cena bytů 1+3 se pohybují od 500.000,- Kč do 600.000,-Kč. Záleţí na stavu nemovitosti, jestliţe byt má plastová okna, zděné jádro, elektrický kombinovaný kotel, novou kuchyňkou linku můţe cena vyšplhat na 650.000,Kč. Byty

1+2 se pohybují od 300.000 do 400.000,-Kč a zas hlavní roli hraje stav

nemovitosti.Byty 2+kk o výměře 50 m2 se pohybuje v rozmezí od 290.000 do 350.000,-Kč. Garáţe Dále se prodávají řadové garáže většinou bez elektřiny, kde se jejich cena pohybuje v rozmezí od 20.000 do 30.000,-Kč. Objekty pro individuální rekreaci

77

V této lokalitě se prodávají rekreační nebo zahradní chaty, většinou se jedná o chaty s jedním nadzemním podlaţím, částečně podsklepeny a podkrovím s pozemkem kolem 400 m2. Zděné chaty se pohybují od 400.000,-Kč do 650.000,-Kč. Dřevěné chaty se pohybují v rozmezí od 300.000 do 400.000,-Kč a opět velmi záleţí na stavu nemovitosti. Rodinné domy Dále se pak prodávají jednogenerační rodinné domy se zahradou, náhodně udrţované se pohybují od 1.000.000 do 1.300.000,-Kč. Dvougenerační rodinné domu se zahradou, náhodně udrţované 1.400.000,-Kč do 1.700.000,-Kč. Novostavby rodinného domu o velikosti 1+4 nepodsklepená s garáţí a zahradou se pohybují kolem 2.000.000 do 2.500.000,-Kč. Občanská vybavenost Na okresu se nachází hodně rybníků, které lze vyuţít na chov ryb. Rybníky se pohybují od 150.000 do 550.000,-Kč. Bývalé hasičské zbrojnice, které se dne vyuţívají jako dílny se prodávají od 100.000 do 140.000,-Kč. Objekty bývalých pohraničních rot se pohybují od 2.000.000 do 11.000.000,-Kč v závislosti na výši opotřebení a rozloze objektu a pozemků. Vyuţívají se na rekreační střediska a kasina.V kaţdé obci jsou zemědělská stavení, který buď ještě funguje nebo uţ nesplňuje svůj účel.U těchto nemovitostí je sloţitější stanovit cenu, protoţe se prodávají jako celek a to hlavní budova, stáj, stodola, a pozemky okolo. Průměrná cena funkčního statku se pohybuje cca 1.000.000,-Kč – 2.200.000,-Kč. U nefunkčních stavení jsou realizované ceny často jen zlomkem stanovené administrativně dle oceňovací vyhlášky. Objekty bývalých budov na hraničních přechodech

se buď převádějí na příslušné obce

nebo se prodávají jednotlivé budovy nebo celé celky. Viz budova bývalé hospody ve Vojtanově za 300.000,-Kč a nebo jako celek a to na Boţím Daru za 8. mil Kč či ohodnocení komplexu celnice na Pomezí nad Ohří v hodnotě 150 milionů, kde měsíční náklady se vyšplhají na částku kolem 200.000,-Kč. Obec Pomezí nad Ohří v tuto chvíli, tyto prostory pronajímá ke komerčním účelům a to za náklady na chod nemovitostí, nikoli za trţní nájem.

78

NÁJMY V nabídce se pronájem bytu 1+3 pohybuje kolem 6.000,-Kč/ měsíc + energie. Záleţí na stavu nemovitosti, jestliţe byt má plastová okna, zděné jádro, elektrický kombinovaný kotel nebo novou kuchyňkou linku pak nájem můţe být nepatrně vyšší. Pronájem bytu 1+2 se pohybuje kolem 5.000,-Kč / měsíc + energie. Pronájem bytu 2+kk se pohybuje kolem 4.500,- Kč/ měsíc + energie. Pronájem

garáţe se pohybuje od 200 – 400,-Kč/

měsíc.Hospody nebo restaurace se pronajímají od obcích za trţní nájemné a to od 10.000 do 20.000,-Kč/ měsíc + energie. Cena pronájmu záleţí na velikosti obce.

3.1.1. Závěr - Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat pokles cen prakticky všech typů nemovitostí. Největší míru zhodnocení

lze předpokládat u zasíťovaných

pozemků pro výstavbu rodinných domů a výrobních objektů. Hladina nájmů se nebude zvyšovat, ale spíše nepatrně poklesne. Ohledně průmyslu, záleţí jak se vyvine ekonomická situace a zda budou na průmyslové zóny vstupovat další zahraniční společnosti. Podle mne ceny byly, ve většině případech navýšené a majitelé nebyli vůbec soudní co za svou nemovitost poţadují .Majitelé nemovitosti by měli uvaţovat nejen jako prodávající, ale na druhou stranu i jako kupující, zda by za to dali tolik peněz. Navrhnul bych řešení, aby se nemovitosti nepřeceňovaly. Před vlastním prodejem porovnat podobné nabízené či prodané nemovitosti s jejich a nebo poţádat znalce nebo odhadce o určení trţní hodnoty. Po vypracování této analýzy jsem došel k názoru, ţe vývoj cen z nemovitostí by měl v této lokalitě o 5 -10% klesnout. ______________________________________________________________________ Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I Ing. Petr Ort, Ph.D, BIVŠ a.s. 978 -80-726-085-8

79

Seznam příloh: Příloha č. 1 – Ţivotnost součástí bytového jádra……………………....17 Příloha č. 2 – Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení podle oceňovacího předpisu………………………………………………….….18 Příloha č. 3 – fotodokumentace Hradu Libá, Zámku Hrozňatova a poutního místa Lorety…………………………………………….………25 Příloha č. 4 – fotodokumentace obce Pomezí a Hraničné……………...29 Příloha č. 5 – Trţní hodnota………………………………………………40 Příloha č. 6 - Příjmová metoda – míra kapitalizace……………………..43 Příloha č. 7 – fotodokumentace bytu 1+3 Dolní Hraničná čp.18……...48 Příloha č. 8- Porovnávací metoda – pozemek……………………………58 Příloha č. 9 – Výpis oceňovaných parcel………………………………….60 Příloha č. 10 – Nákladová metoda………………………..……………….62 Příloha č. 11 – Příjmová metoda – míra kapitalizace………………..…64 Příloha č. 12 – Zemědělské stavení bez čp/če. v Dolní Hraničné………69 Příloha č. 13– Mapa zničených obcí a osad po roce 1945 včetně jejich seznamu Příloha č. 14 – snímek z katastrální mapy Příloha č. 15 – list vlastnictví na byt. jednotku 18/1 v k.ú. Dolní Hraničná Příloha č.16 – list vlastnictví na statek jako celek v k.ú. Dolní Hraničná Příloha č. 17 – situační plán z Dolní Hraničné z srpna 1961

80

Seznam pouţité literatury: 1 - Publikace Zmizelé Chebsko, Jaromír Boháč a Roman Salamanczuk Krajské muzeum Karlovarského kraj, p.o. Muzeum Cheb, 2008 ISBN 978-80-85018-63-9 2 -Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška 3/2008 3 -Občanský zákon č. 40/1964 s zákonů 2009 díl II. ISSN 1802 -8276 4 - Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha,BIVŠ a.s. 2008 ISBN 978-80-7265-128-3 5 - Kopie technická zpráva ze stavebního úřadu v Chebu na statek z Dolní Hraničné. 6 - Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Praha, BIVŠ a.s. 2006 ISBN 80 – 726 -085 -8 7 - Oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-101 8 - Pozemní stavitelství – Ing. Arch. Václav Hájek a kolektiv ISBN 8085920-24-7 9 - Přeloţené články z německých novin 10 - Oceňování nemovitostí , Ing. Renata Schneiderová Heralová, Ph.D., České vysoké učení technické v Praze 2008, ISBN 978-80-01-04032-4 11 - okresní archiv Cheb 12 – http:// cs.wikipedia.org/wiki/okres_Cheb 13 – http:// www. reality.cz/ http:// www.sreality.cz

81