Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha

Rekonstrukce a modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Jaroslav Zástěra

Červen 2011

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Rekonstrukce a modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Autor:

Jaroslav Zástěra

Oceňování majetku Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek

Praha

Červen 2011

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 15. června 2011

Jaroslav Zástěra

2

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc při tvorbě mé bakalářské práce Ing. Luboš Tejklovi a za odbornou pomoc Ing. Petru Ortovi, za vedení práce Prof. Ing. Josefovi Michálkovi.

3

Hypotéza Studijní obor:

Oceňování majetku

Jméno a příjmení autora:

Jaroslav Zástěra

Instituce:

Bankovní Institut, Vysoká škola Praha, a.s

Vedoucí práce

Prof. Ing. Josef Michálek

Ak. Rok:

2010/2011

Typ práce:

Bakalářská

Název díla:

Rekonstrukce a modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu

Anotace Bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí, teoretická, praktická a analytická. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice rekonstrukce a modernizace staveb, pojmy, způsoby oceňování nemovitostí, principy trţní hodnoty, příklady rekonstrukce Staré pošty. V praktické části jsou provedeny kompletní odhady trţní hodnoty areálu automobilového servisu, a rodinného domu. Odhady jsou zpracované běţně pouţívanými metodami. Na třetí části je provedena analýza trhu s nemovitostmi tj. byty, domy, pozemky v okrese Chomutov.

Annotation The Bachelor thesis is divided into three main parts, theoretical, practical and analytical. The theoretical part presents the main definitions of reconstruction and modernization of buildings, the concepts, methods of valuation, the market value of principles, examples of reconstruction of an old post office building. The practical part concentrates on full market value estimates of a complex automotive service, and a family house. The third part is an analysis of the property market ej. apartments, houses, land in the district of Chomutov. 4

Obsah:

1.

Prohlášení: ...................................................................................................................... 2 Poděkování: .................................................................................................................... 3 Hypotéza ......................................................................................................................... 4 Anotace ........................................................................................................................... 4 Obsah: ............................................................................................................................. 5 Teoretická část ............................................................................................................... 6

Úvod ...................................................................................................................................... 6 1.1 Problematika rekonstrukce a modernizace ......................................................... 7 Rekonstrukce .................................................................................................................. 7 Modernizace ................................................................................................................... 7 Legislativa ....................................................................................................................... 8 1.2 Východisko pro provedení modernizace objektu ................................................ 8 1.3 Cena a hodnota ....................................................................................................... 9 1.4 Tržní hodnota ....................................................................................................... 10 Definice tržní hodnoty ................................................................................................. 10 1.5 Vlivy trhu na tržní hodnotu ................................................................................ 11 1.6 Základní přístupy k tržnímu ocenění ................................................................. 12 1.6.1 Tržní ocenění na bázi výnosové metody ..................................................... 13 1.6.2 Tržní ocenění na bázi nákladové metody ................................................... 13 1.6.3 Tržní ocenění na bázi porovnávací metody ................................................ 14 1.7 Minimalizace spotřeb energií na výrobu stavebních materiálů .............................. 14 1.7.1 Náklady a vliv na životní prostředí ................................................................... 15 1.8 Rekonstrukce stávajících budov ......................................................................... 16 1.9 Rekonstrukce ,,Staré pošty“ ................................................................................ 18 Popisné informace ............................................................................................................. 18 Postup při rekonstrukci .................................................................................................... 21 2. Praktická část ............................................................................................................... 28 Úvod .................................................................................................................................... 28 2.1 Ocenění nemovitosti .................................................................................................... 29 2.2 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) .................................................... 46 3. Analytická část .................................................................................................................... 60 3.1 Obecná charakteristika trhu ............................................................................... 60 3.2 Město Chomutov .................................................................................................. 62 Závěr................................................................................................................................... 71 Seznam příloh .................................................................................................................... 72 Zdroje informací: .............................................................................................................. 72

5

1.

Teoretická část

Úvod Hlavním účelem vypracování práce je otázka výše trţní hodnoty před a po rekonstrukci nebo modernizaci stavby. V dnešní době stavebního rozkvětu a všestranných investic je toto téma velice aktuální. Výše trţní hodnoty prudce vzrůstá, jedná-li se o rekonstrukci starších objektů, či jejich modernizaci. Pak má pochopitelně vznik nového a modernějšího vyuţití stavby vliv na trhu s nemovitostmi kladné pojetí. Jako příklad, na kterém bych chtěl toto tvrzení popsat, jsem si vybral projekt, ve kterém byla vyuţita rekonstrukce objektu pro kompletní přebudování koncepce budovy ze staré pošty na čtyři bytové jednotky. Dále bych chtěl čtenáře seznámit s definicí hodnoty a ceny, s principem ocenění trţní hodnoty a její vliv na trhu. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice rekonstrukce a modernizace staveb, zjištění principů oceňování na trhu hlavními metodami - porovnávací, výnosovou a nákladovou. Příklad rekonstrukce ,,Staré pošty“ na čtyři bytové jednotky a její problematika při realizaci. Je zde podrobně popsána a rozdělena do jednotlivých etap její realizace. Je zde kladen důraz na vykreslení budovy před plánovanou rekonstrukcí, její popis a zjištěné škody v důsledku stáří budovy. Následuje stručný popis rekonstrukce zásadních vybraných konstrukcí z hlediska náročnosti a problematičnosti realizace. Závěrem je celkové zhodnocení stavby po rekonstrukci, její vzhled, účelnost a vliv současné trţní hodnoty na trhu s nemovitostmi. V poslední části je popsán vliv rekonstrukce a modernizace stavby na nové obyvatele domu a jejího okolí.

6

1.1 Problematika rekonstrukce a modernizace Rekonstrukce Rekonstrukci můţeme definovat takto: Dojde-li během uţívání stavby k poškození některých konstrukčních prvků takovým způsobem, ţe můţe být ohroţena bezpečnost, je nutné provést její rekonstrukci. Při rekonstrukci jsou prováděny zásahy do konstrukcí, dispozice nebo technologických částí stávající stavby. Jejich cílem je zlepšení technických parametrů stavby, přičemţ účel a jeho vyuţití se nemění. Rekonstrukce jsou takové druhy úprav, při kterých měníme některé ze základních konstrukcí, (v případě praktické častí Bakalářské práce střešní krytina, schodiště, svislé nenosné konstrukce,…), s cílem uvedení do původního obytného stavu. S rekonstrukcí se tak spojují práce, které prodluţují ţivotnost staveb, odstraňují účinky opotřebení a poruchy stavby. Rekonstrukčními prácemi je moţno prodluţovat fyzickou ţivotnost objektu prakticky libovolně, kromě případů, kdy stoupne kulturní hodnota objektu. Existují určité časové meze, při jejich překročení se nevyplatí existenci budovy dále prodluţovat. Společným cílem všech uvedených postupů je zvýšení standardu staveb a prodlouţení ţivotnosti objektu při co nejlepším vyuţití dobrého fyzického stavu těch částí, které mají dlouhou ţivotnost a při výměně, nebo doplnění prvků funkčně, či fyzicky doţívajících. Modernizace Odstranění morálního opotřebení stavby uplatněním prvku technického pokroku s cílem zvýšit vybavenost a funkční vyuţití vlastnosti stavby je řešeno modernizací. Při modernizaci jsou nahrazovány opotřebené a zastaralé prvky a zařízeny novými s lepšími vlastnostmi. Modernizační práce obvykle nezasahují do nosného systému stavby, i kdyţ v některých případech můţe dojít ke zvýšení únosnosti některého nosného prvku. Modernizaci rozumíme takové stavební úpravy, kterými se ze zastaralého objektu stává objekt přibliţující se současným poţadavkům na funkci, vybavení případně vzhled. Týká se zejména zlepšení vybavenosti objektu (např. zřízení ústředního vytápění v podlaze). Můţe přitom docházet i adaptaci objektu, ke změnám dispozičního řešení i výměnám některých konstrukčních prvků. 7

Modernizací se vlastnosti starších budov přiblíţí vlastnostem staveb nových a prodlouţí se jejich morální ţivotnost. Celková hodnota stavby se zvýší. Modernizace obvykle vyţaduje značné finanční prostředky. Před jejím zahájením je proto účelné zjistit stav všech konstrukčních prvků a zhodnotit rizika a důsledky případného selhání prvků, které doţijí v blízké budoucnosti, protoţe následná rekonstrukce objektu by znamenala znehodnocení prostředků vynaloţených na modernizaci objektu as jeho rekonstrukcí. Legislativa Z výše uvedeného vyplívá, ţe modernizace a rekonstrukce spolu úzce souvisejí a ţe se mohou prolínat. Stavební zákon a provádění vyhlášky tyto pojmy přesně nedefinují, uvádějí pouze rozdělení na udrţovací práce a stavební úpravy. Nejčastější pouţití těchto pojmů z pohledu legislativy je v zákoně č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů kde je v § 33 uvedeno: (odst, 2) Modernizaci se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo pouţitelnosti majetku“ Legislativní předpisy se zabývají i povinností sniţovat energetickou náročnost budov. Tato povinnost se vztahuje na rekonstrukce, u nichţ se úpravy dotýkají více jak 25% plochy obvodového pláště budovy (ČSN 73 0540). To má dopad na cenu rekonstrukce a na energetickou náročnost budovy po provedení rekonstrukce. Zateplováním rekonstrukce se budeme dále věnovat v praktické části.1

1.2 Východisko pro provedení modernizace objektu Důvodů pro provedení modernizace můţe být celá řada. Kromě zlepšení vzhledu a funkčních vlastností objektu můţe velmi významným důvodem být úspora energie. Problematika úspor v současné době zmiňovaná v souvislosti s provozem kaţdého průmyslového objektu se dotýká i stavebních objektů. U nových jde o problematiku pouţívání takových materiálů a výrobních technologií, s jejichţ pomocí vznikají domy energeticky náročné (nízkoenergetické domy). U starších objektů lze dosáhnout významných úspor energie právě provedením modernizace spojené s rekonstrukcí domu. Z důvodu úspor vyšla nová vyhláška č. 148/2007 o energetické náročnosti budov, která definuje tzv. Průkaz energetické náročnosti budovy. Tento průkaz nahrazuje předchozí Energetický průkaz budovy podle vyhlášky č. 291/2001. 1

zákon č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů

8

Energetická náročnost budov hodnocená podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Obsahuje mnoţství dodané energie pro celoroční provoz budovy, a to pro vytápění, větrání, osvětlování, klimatizování, přípravu teplé vody a pro provoz technických zařízení. Průkaz energetické náročnosti je od 1.1 2009 povinnou součástí dokumentace: Při výstavbě nových domů Při větších změnách stávajících budov s podlahovou plochou nad 1000 m2, případě, ţe dojde k ovlivnění energetické náročnosti budovy a také při prodeji a nájmu těchto budov, nebo jejich částí Povinnost zpracovat a na veřejném přístupovém místě vystavit průkaz energetické náročnosti budovy budou mít také provozovatelé budov nad 1000 m2 podlahové plochy vyuţívaných pro školství, zdravotnictví, kulturu, obchod, sport, ubytovací a stravovací sluţby, budovy veřejné správy a zákaznických středisek v odvětví vodního hospodářství, energetiky, dopravy a telekomunikací Průkaz energetické náročnosti budovy nesmí být starší neţ 10 let.

1.3 Cena a hodnota Cena: "pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktorem. Hodnota se určuje zpravidla odhadem. "Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou." Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit.2 Cena obecná Cena za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se cena zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace.

2

Bradáč: Teorie oceňování nemovitostí.

9

1.4 Tržní hodnota Na tomto trhu vzniká a existuje více kupujících a více prodávajících, Vytvářejí se tak podmínky pro vznik trţní ceny. Předmětem odhadu je pak potenciální trţní cena, kterou označujeme jako trţní hodnotu ( ang. Market value) Náplní tohoto pojmu bylo věnováno značné usilí mezinárodní organizace pro oceňování International Valuation Standards Committee (IVSC) která byla zaloţena roku 1981 a která vypracovává jiţ zmíněné mezinárodní oceňovací standardy. Ty kladou na definici trţní hodnoty mimořádný důraz a tuto definici lze povaţovat za jádro oceňovacích standardů. Standardy zdůrazňují, ţe trţní hodnota aktiva je výrazem spíše jeho trhem uznané pouţitelnosti neţ jeho čistě fyzického stavu. Pouţitelnost aktiva pro daný podnik se přitom můţe lišit od pouţitelnosti, kterou uznává trh nebo jiný konkrétní podnik. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a trţní hodnotou.

Definice tržní hodnoty Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náleţitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Trţní hodnota je téţ chápána jako hodnota aktiva bez ohledu na náklady prodeje nebo koupě a bez započítávaní souvisejících daní. Trţní hodnota však obsahuje ještě jeden předpoklad a to je nejlepší moţné vyuţití, které je v mezinárodních oceňovacích standardech definována jako: Nejpravděpodobnější pouţití majetku, které je fyzicky moţné, odpovídajícím způsobem oprávněné, právně přípustné, finančně proveditelné a které má za následek nejvyšší hodnotu oceňovaného majetku. Ţádné ocenění se neobejde bez vlastního úsudku oceňovatele. Zpráva snad musí uvádět do jaké míry oceňovatel zakládá podklady pro odhad trţní hodnoty na faktech o trhu, nebo zda je odhad do větší míry zaloţen na vlastním úsudku oceňovatele z důvodu charakteru majetku a nedostatku srovnatelných údajů o trhu. 10

Ocenění zaloţené na trhu musí identifikovat a zahrnovat definici trţní hodnoty Ocenění zaloţené na trhu musí určovat nejvyšší a nejlepší vyuţití Ocenění zaloţené na trhu jsou odvozena z dat specifických pro odpovídající trh a měla by se opírat o metody a postupy, které se snaţí odráţet myšlenkové postupy účastníků příslušného trhu.3

1.5 Vlivy trhu na tržní hodnotu Na trhu nemovitostí lze vysledovat řadu nejrůznějších zákonitostí, principů a znaků, které s různou intenzitou spolupůsobí při tvorbě hodnoty. Ty je moţno při trţním oceňování s výhodami vyuţít jako záchytných bodů na jejích základech lze začít postupným skládáním a doplňováním dotvářet celkový názor na trţní hodnotu.4 Nejlepší a nejvyšší využití Určit nejvyšší a nejlepší způsob vyuţití je jedním z důleţitých problémů, které je třeba při trţním

oceňování

řešit.

Nejvyšší

a

nejlepší

vyuţití

je

definováno

jako

zdůvodnitelné,pravděpodobné a legální uţití pozemku nebo stavby,které je fyzicky reálné,technicky podloţené,finančně přiměřené a které směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti.Je to identifikace nejvyšší výnosnosti a konkurence schopnosti vloţené do nemovitosti. U nezastavěných pozemků je určení nejvyššího uţití stěţejním úkolem,v častých případech je třeba rozšířit i na pozemek zastavění,jestliţe na něm realizovaná stavba takovéto vyuţití evidentně nepředstavuje,případně je-li z nejrůznějších důvodů povaţována znalost výše podílu pozemku a celé nemovitosti. Nejvyšším a nejlepším vyuţitím nezastavěného pozemku můţe být i jeho trţba se zamýšlejícím cílem.U staveb můţe vést vyuţití k úvahám zda je výhodnější demolice,přestavba či podrţení současné funkce.Moţnost rozvoje zvyšuje hodnotu (moţnost rozšíření nástavby nebo vestavby apod.) Náklad alternativní příležitosti Je termín, který se pouţívá v souvislosti s investičním rozhodováním a označuje se jím eventuelní výnos z transakce, která se nabízela jako alternativní, avšak v závěru nebyla 3 4

Metody oceňování podniků – Miloš Mařík Oceňování nemovitostí na tržních principech str.39 – Zbyněk Zazvonil

11

realizována. V případě nemovitostí jde o to, ţe se porovnává výše nebo kvalita výnosu plynoucí z několika srovnatelných nemovitostí a kupující v rámci nabídky dá obvykle přednost té, která má vyšší míru výnosnosti a menší úroveň rizika. V případě trţního oceňování nemovitostí jsou tyto principy uplatněny především při volbě kapitalizační úrokové míry a při vyhodnocování míry výnosnosti a návratnosti. Kapitalizace výnosu Je zaloţen na principu očekávání, má důraz v ekonomickém pohledu na nemovitosti a soustředí je především na míru jejich uţitku. Uţitek je zde měřen čistým výnosem, který je moţno od ,nemovitosti očekávat, a dobou po kterou tento výnos potrvá. Výnosová hodnota je většinou stahována na nemovitosti jako celek, tj. na stavbu i pozemek. Existují však i výjimky, kdy je výhodné oba zdroje výnosu brát odděleně. Princip přístupu je zaloţen, ţe výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávajících budoucích výnosů přepočtených na současnou hodnotu peněz. Výnosová hodnota je tedy pravděpodobnou cenou, kterou je potencionální kupující v současnosti ochoten za nemovitost zaplatit v souvislosti všech budoucích zisků plynoucích z jejího drţení. Pro přepočet hodnoty budoucích výnosů na současnou úroveň se pouţívá principů kapitalizace.

1.6 Základní přístupy k tržnímu ocenění Zde se rozumí, ţe příslušném segmentu trhu jsou vázány stav poptávky a nabídky, principy rovnováhy, konkurenční prostředí, očekávané a pravděpodobné změny, druhy a velikosti rizik, snaha o nejlepší a nejvyšší vyuţití, působení, ekonomických, fyzikálních, sociálně demografických vlivů to vše jsou některé z hlavních stimulům pro, které na trhu nemovitostí působí a který mají přímí vliv na trţní hodnotu.5 Je nezbytné, aby výše uvedené procesy v rámci oceňování byly vyhledány, pojmenovány, analyzovány, zhodnoceny, a zváţeny, to vše s přehlédnutím oceňování. Tyto kroky jsou bezpodmínečně nutné a v písemné formě trţního ocenění nemohou chybět. Všechny tyto skutečnosti v podobě popisů, údajů, dat, apod. tvoří nezbytný základ, bez kterého není moţno přistoupit k vlastnímu popisu ocenění.

5

Oceňování nemovitostí na tržních principech str. 57 – Zbyněk Zazvonil

12

1.6.1 Tržní ocenění na bázi výnosové metody Tato skupina metod vychází z důsledného vyuţití poznatku, ţe hodnota statku je určena očekávaným uţitkem pro jeho drţitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i podnik jsou tímto způsobem očekávané výnosy. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţením ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţovaná za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Z hlediska teorie je nejsprávnější za tyto výnosy povaţovat konkrétně skutečné příjmy plynoucí z oceňovaného statku jeho drţiteli. Je však moţné jako základ ocenění pouţít i jinak chápané výnosy. Podle toho jakou veličinu budeme konkrétně pod těmito výnosy v obecném vyjádření myslet, rozlišujeme pak jednotlivé výnosové metody pro ocenění podniků. Existují tyto základní výnosové metody: Metoda diskontovaného peněţního toku (DCF) Metoda kapitalizovaných čistých výnosů Metoda ekonomické přidané hodnoty (EVA) Metody kombinované, které kombinují výnosové ocenění s oceněním majetkovým Nabídka a poptávka se odráţí ve výši nájmů, jejich stabilitě a trendech, konkurence nabídky souvisí se schopností nemovitostí rychle se přizpůsobit a reagovat na měnící se standard. Přebytek v souvislosti s nespotřebovaným výnosem váţe na moţnost jeho vyuţití v obnovovacích nákladech a souvisí z návratností. 1.6.2

Tržní ocenění na bázi nákladové metody

Jde o náklady a jejich porovnání se stavbou obdobnou, dále pak o náklady za jednotlivé komponenty, ve vztahu nákladů přímých a nepřímých, ve vztahu stavebních nákladů a podnikatelských zisků. U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových či rekonstruovaných. Náklady na pořízení majetku jako nového či náklady na rekonstrukci, jsou náklady na vybudování majetku při současných cenách při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem,projektů,celkového uspořádání a kvality provedení.

13

Nabídka a poptávka odráţí situaci na trhu stavebních prací, který s trhem nemovitostí není totoţný, ale má na ní vliv rychlosti a schopnosti vyhovět modním trendům. Konkurence se projevuje ve zvýšených aktivitách stavebních firem, ve snaze o sniţování nákladů, pouţívání nových materiálů a technologických postupů to nejen při nové výstavbě ale i při modernizace a rekonstrukci objektu. 1.6.3

Tržní ocenění na bázi porovnávací metody

Jde o přímou reflexi trhu a porovnání skutečně obchodovaných případů. Vychází přímo z trhu, reaguje na jeho vývoj a změny, na stav nabídky a poptávky a na schopnost konkurence. Lze vyuţít v souvislosti s polohou v rámci definované lokality, očekávání váţe na předpokládané trendy, vývoj trhu a moţnosti vyuţití.

1.7 Minimalizace spotřeb energií na výrobu stavebních materiálů Pouţívání materiálu pro stavební konstrukce má váţný dopad na ţivotní prostředí v lokálním a také globálním měřítku. Hlavním důvodem je vyuţívání neobnovitelných zdrojů materiálu, energie. Proto má volba materiálu a jejich vyuţívání v budovách velký vliv na udrţitelnost výstavby, stavebního sektoru jako celku a na produkci CO2. Proto je třeba pečlivě zvaţovat výběr stavebních materiálu, moţnost jejich opětovného vyuţití recyklaci. Takovouto cestou je moţné výraznou měrou sníţit energetickou zátěţ (na těţbu, průmyslové zpracování, dopravu, údrţbu, demolici, recyklaci a likvidaci) a čerpání neobnovitelných materiálových zdrojů ve stavebním sektoru. Tímto směrem je moţné pozitivním způsobem také ovlivnit makroekonomiku státu. A to nejen z hlediska současných poţadavku, ale i z hlediska dlouhodobého rozvoje stavebního sektoru a ţivotního standardu kaţdého státu.

14

Obrázek č.1 : Ţivotní cyklus stavebních materiálu

V globálním měřítku nelze hledat úspory energie a materiálu pouze u nových budov. Rozhodující podíl úspory energie a materiálu ve stavebním sektoru nastane při provádění běţné údrţby a plánované modernizace stávajícího fondu budov. Ty by se, podle studie mezinárodní energetické agentury (IEA), měly v roce 2050 podílet na provozní spotřebě energie v sektoru budov přibliţně z 80 – 90 %. Výstupy studie byly zaloţeny na předpokladu současného tempa a způsobu rekonstrukce stávajících budov. Stávající budovy při správném uţívání, údrţbě a modernizaci minimalizují značnou měrou spotřebu materiálových zdrojů a přispívají k ochraně ţivotního prostředí. Při údrţbě a rekonstrukci je důleţité také brát zřetel na volbu a vlastnosti materiálu z dlouhodobého hlediska. Proto by před kaţdou modernizací by měla proběhnout rozvaha o ţivotnosti objektu za současného stavu a prodlouţení ţivotnosti objektu po jeho rekonstrukci. Při návrhu nových budov a před revitalizací stávajících staveb by mely být proto splněny principy hodnotící dopady budov na ţivotní prostředí podle CSN EN ISO 14040. Další norma, která vhodná pro zhodnocení celkových nákladu během ţivotního cyklu budovy je CSN EN 60300-3-3 Management spolehlivosti, Část 3-3 pokyn k pouţití - Analýza nákladu ţivotního cyklu . 1.7.1 Náklady a vliv na životní prostředí V dostupné literatuře zabývající se udrţitelným návrhem rekonstrukce stávajících či výstavbou nových budov se často setkáváme s ohodnocením ekonomické náročnosti kaţdého 15

opatření, která má v konečném důsledku vliv na pořizovací cenu nemovitosti. Mezinárodní organizace UNEP (United Nations Environment Programme) uveřejnila ve své studii vliv nákladu na cenu budovy během plánování, výstavby, uţívání a údrţby. Průběh nákladu, během jednotlivých fází ţivotního cyklu budov pro Evropské a Severoamerické státy je znázorněn na následujícím obrázku. Stejně tak je na grafu znázorněna moţnost ovlivnění výše nákladu změnou v přístupu pečlivého plánování, správného uţívání a včasné údrţbě.

Obrázek č.2: Vliv návrhu objektu na ţivotní cyklus a celkové náklady současné průměrné evropské a severoamerické budovy6

1.8 Rekonstrukce stávajících budov Pro zajištění minimální spotřeby provozní energie je třeba klást zvláštní důraz na strategickou fázi plánování, uţívání a údrţbu s ohledem na ţivotní cyklus budovy a jednotlivých stavebních materiálu. Vhodné je vyuţití stavebních materiálu s vyšším stupněm recyklovatelnosti či materiálu, které je moţné opětovně vyuţít při modernizaci či výstavbě nového objektu. Tímto způsobem muţe být výrazně sníţena vstupní investice. Zohledněny by neměla být pouze stávající energetická náročnost, hlavní důraz by mel být kladen na stav jednotlivých stavebních prvku, konstrukcí a technického zařízení. Cílem takovéto strategie je zabezpečit a zlepšit kvalitu bytového fondu na základe uţívání a údrţby, zvláště: Zlepšit kvalitu plánování pro uţivatele a hospodaření s objektem;

6 Zdroj: Sustainable building and construction – UNEP Industry and Environment

16

Minimalizaci výdajů a zátěţe narůstající vlivem překročení ţivotnosti konstrukcí; Zajistit, ţe budova a nemovitý majetek bude vhodný pro uţívání a zachová si dostatečnou hodnotu Vyvarovat se nedostatečné údrţby. Tzn. zabezpečit pravidelné inspekce, servisní prohlídky a údrţbu; Kontinuálně zabezpečovat sniţování energetické náročnosti; Připravit a zajistit financování pro realizaci opatření (údrţba, sniţování energetické náročnosti atd.). Sníţit riziko defektu, poškození budovy a jejího technického zařízení, zanedbáním výše uvedených opatření Umoţnit kontinuální uţívání, zajistit změnu uţívání nemovitosti a budov. Strategie údrţby, uţívání a modernizace by mela být navrţena, realizována a kontinuálně prováděna správcem budovy ( majiteli objektu). Opatření na stavebních konstrukcích Před rekonstrukcí obvodového pláště budovy je třeba zhodnotit moţnost proveditelnosti navrţeného opatření na stavebních konstrukcích a z hlediska ekonomických a ekologických hledisek z dlouhodobého kontextu. Na základě rozhodnutí o dalším uţívání objektu a stanovení jeho ţivotnosti dojde k návrhu opatření na ochlazovaných prvcích a konstrukcích. Zateplení stropu, střešního pláště nad posledním vytápěným podlaţím; Zateplení neprůsvitných konstrukcí obvodového pláště; Výměně výplní otvorů; Zateplení stropu nad nevytápěným suterénem. Kromě opatření vedoucí ke zlepšení tepelné technických vlastností plochy je nutné zhodnocení lokálních míst, kde dochází ke vzniku tepelných mostu. Důleţité jsou také hlediska poţární ochrany a hlukové izolace.

17

1.9 Rekonstrukce ,,Staré pošty“ Úvod Účelem stavby byla realizace stavebních úprav v objektu bývalé pošty podle zpracované projektové dokumentace, která vycházela z poţadavků na funkční řešení stavby, na dispoziční uspořádání jednotlivých částí a vnitřních prostor objektu za účelem vytvoření 4 nových bytových jednotek Z hlediska modernizace a rekonstrukce jsem za vhodný objekt pro příkladnou část teoretické části vybral dvoupodlaţní veřejný objekt s jednopodlaţním obývatelným bytem a veřejnou poštou, který byl z důvodu obyvatelnosti zrekonstruován na 4 bytové jednotky. Byly provedeny následující kroky: celkové vnější zateplení, rekonstrukce střechy, vybourávání příček, vystavění bytových jednotek, rekonstrukce podhledů, nové rozvody (vodovodní, plynové). Cílem je dosáhnout popisů a problematiky rekonstrukce tohoto objektu v době konání rekonstrukčních prací.

Popisné informace Pozemek Vlastní staveniště se nachází na území, které je zastavěno rodinnými domy a je rovinného charakteru. Na staveništi se nenacházejí vzrostlé stromy ani jiná vzrostlá zeleň. Objekt je postaven na křiţovatce hlavní ulice Jirkovská a Julius Fučíka z hlediska její minulosti a její vyuţitelnosti pošty. Tvar pozemku je lichoběţníkový a sousedí s pozemkem osobního vlastnictví v parcelním čísle 727. Bytový dům před rekonstrukcí Jedná se o dvoupodlaţní obytný dům, který slouţil, jako obecní pošta České Republiky (2.np je obytné podkroví), objekt s půdou, podsklepením. V době před rekonstrukcí byl byt se samostatným vstupem ze zahrady a nebytové prostory se vstupem z ulice. Byt byl obydlen jedním nájemníkem. Dům je napojen na veřejnou kanalizační a veřejnou síť, k domu je přiveden plyn. Dům byl před rekonstrukcí ve špatném technickém stavu, ve sklepních prostorách stála trvale voda, která vzlínala zdivem a trvale zvlhčovala celý dům. Dřevěné části krovů bylo nutno 18

podrobit pečlivému prozkoumání, zda se nevyskytovaly dřevokazné houby a cizopasný hmyz. Dům je zastřešen sedlovou střechou, konstrukce krytiny střechy byla z pálených tašek, v některých částí poškozený stejně tak jako klempířské práce. Komín, byl v kritické části před zbořením. Celý objekt byl nezateplený, tudíţ zde byly vysoké tepelné ztráty a nepřispíval k nim ani fakt starých dřevěných dvoudílných oken. Vytápění objektu bylo teplovodním topným systémem s nástěnnými plynovými kotli. Splaškové vody jsou odvedeny do veřejné kanalizace přes revizní šachtu v domě. Půdorysný tvar objetu je pravidelný obdélník. Půdorysné rozměry objektu jsou přibliţně 16,1x10,2 m. Maximální výška objetu činí přibliţně 9,1m.

Technická zpráva před rekonstrukcí Jednalo se o podsklepený objekt, který obsahuje dvě obytná podlaţí a půdu. Základy Tyto konstrukce byly těţce zjistitelné, ale předpokládalo se, ţe objekt je zaloţen na základových pasech z prostého betonu do nezámrzné hloubky, tj. 800 mm pod povrchem terénu. Svislé konstrukce Hlavním stavebním materiálem jsou cihly plné. Obvodové a vnitřní nosné zdivo mají tl. 220840 mm, příčky 100- 180 mm. Ve 2 N.P. je příčka mezi pokoji provedena na ocelovém válcovém profilu I č. 20. Vodorovné konstrukce Detailní konstrukce stropů bylo těţce zjistitelné. Nosná konstrukce stropu 2.N.P byla tvořena dřevěnými sloupky 140/125 zavětrovanými dřev. pásky 110/125 na těchto sloupcích byly uloţeny dřevěné trámy. Zastřešení Zastřešení objektu bylo provedeno sedlovou střechou o sklonu cca 40°. Zastřešení přistavěných částí k objektu bylo provedeno střechou pultovou o sklonu cca. 20°.Krov sedlové střechy byl a je dřevěný, vaznicové soustavy a je tvořen krokvemi 150/160 uloţenými na pozednicích 140/160. Krov je po obou stranách staţen ocelovými táhly. Střešní krytina je plechová sedlová střecha. Klempířské prvky střechy byly řešeny okapovými ţlaby a svedeny na stávající terén.

19

Úpravy povrchů Vnitřní omítka obytných místností byla vápenná hladká, v sanitárních místnostech byl proveden keramický obklad. Vnější omítka byla hladká štukovaná. Podlaha objektu byla prkenná, v kotelně byla nanesena betonová mazanina, v koupelně byla podlaha prkenná doplněná keramickou dlaţbou. V prostorách místností bývalé pošty byla na podlahách také poloţena keramická dlaţba. Větrání Větrání objektu bylo a je přirozenou cestou okny a dveřmi. Před rekonstrukcí zde byla okna dřevěná zdvojená, střešní okna dřevěná výklopná. Vnitřní a vnější dveře byly také dřevěné. Poznámka Zaměření sklepních prostor objektu nebylo provedeno z důvodu nepřístupnosti, sklepní prostory byly zatopeny vodou. Z tohoto důvodu byly pořízeny fotky, které jsou v příloze.

20

Postup při rekonstrukci V závislosti na stavu objektu musely být dodrţeny tyto postupy -

Vyklizení budovy, vybourání příček, demontáţ podlah a příprava objektu na práce dle projektové dokumentace

-

Poloţení vnější a vnitřní kanalizace, příprava na rozvod vody a elektriky

-

Podříznutí domu po celém obvodu včetně příček pomocí plastových desek a následného vyplnění speciálním lepidlem

-

Ošetření trámů a krokví speciálními protipoţárními a protiplísňovými nátěry

-

Konstrukce betonových podlah

-

Konstrukce střešní

-

Konstrukce stropní a podlah

-

Vnitřní konstrukce – příčky, zdi, obklady

-

Zateplení a fasáda

Tyto práce byly prováděny v časové návaznosti a předávány v jednotlivých uzavřených etapách. Všechny práce a technologické postupy byly zaznamenány a hodnoceny v kontrolních a dozorových protokolech. Já se detailně budu věnovat celkům, které nejvíce ovlivňují trţní hodnotu domu.

Vnitřní rekonstrukce Dle projektové dokumentace, která zásadně měnila objekt stávající pošty na čtyři bytové jednotky, byla konstrukční oprava nenosných svislých konstrukcí nezbytná. Svislé nenosné konstrukce rozdělující vnitřní prostor budov, přenášejí pouze vlastní hmotnost do nosných konstrukcí (stropů, stěn) a dávají prostoru dimenze.

Funkce příček: optické dělení prostoru, zvukově izolační; tepelně izolační; protipoţární V případě naší rekonstrukce se pouţili příčky staré cihelné a nové itongové a to ve všech místnostech budovy. Z ekonomického hlediska a pracnosti byla tato metoda schválena investorem a tloušťka příčky byla stanovena dle projektové dokumentace v rozměru 125 mm. Výhody: dobré akustické a poţární vlastností, akumulační schopnost a hmotnost Nevýhody: horší součinitel prostupu tepla, tepelná roztaţnost Ukotvení bylo provedeno pomocí stěnových spon (do spáry nebo tvaru L). 21

Obrázek č.3: vápenopísková tvárnice

Obrázek č.4: příklad zaloţení tvárnice do příčky

Poznámka: Fotodokumentace prací je přiloţena v příloze teoretické části. Konstrukce podlah Podklad podlahové krytiny je tím zásadním, co určuje vlastnosti celku. Stejně jako stanovuje podlahová krytina náklady na údrţbu podlahy a dokáţe zvednout kvalitu, její podklad je tím, co dává podlaze pevnost a trvanlivost a zajistí i odhlučnění. V zásadě je podlaha nejběţněji sloţena z podlahového potěru, izolace proti hluku a betonové stropní konstrukce. Výjimkou ale nejsou ani izolace a potěr pokládané na dřevěné stropní konstrukce dřevostaveb a krytina ukládaná na dřevěné hranoly (v podkrovních interiérech). Podlahový potěr můţe být tradičně betonový, ale i anhydritový, kdy ušetříme na čase nezbytném pro poloţení anhydritu a získáme dokonale rovinný a hladký povrch, který se mnohdy obejde i bez podlahové krytiny. Při návrhu podlahové krytiny byl dán zřetel na obyvatelnost místností, na obývatelné prostory jako jsou loţnice, obývací pokoj, dětský pokoj, byla navrţena plovoucí palubová podlaha. V koupelně a komunikačních prostorách byla navrhnuta keramická dlaţba. Konstrukce střechy Konstrukce šikmé střechy se jinak nazývá krovem. Kaţdá střecha (plochá i šikmá) se skládá z konstrukce a tepelné izolace (plochá střecha a střecha, pod kterou bude podkrovní byt i hydroizolace). Šikmá střecha se pak od střechy ploché ještě liší typem poloţené střešní

22

krytiny. V současné době je na trhu nepřeberné mnoţství krytin různých kvalit a cen a je jen na moţnostech objednatele si vybrat vhodnou variantu. Při návrhu střešní konstrukce našeho bytového domu byl brán zřetel na nosnost konstrukce krovů, a proto zde byla vybrána obdobná konstrukce a to z plechového materiálu. Byly zde pouţity plechové desky vhodné velikosti z důvodu manipulace. Avšak manipulace byla problematická, jak s umístěním na KCI střechy tak s přesnosti zakotvení. Výhodou byla snadná úprava desek pomocí řezací techniky při výměře u okenních otvorů. Ukotvení bylo provedeno pomocí kotvících šroubů. Celá střecha byla doplněna klempířskými titanzinkovými prvky. Poznámka: Fotodokumentace prací je přiloţena v příloze teoretické části. Zateplování objektu Zateplování

objektů je dnes nedílnou součástí všech rekonstrukcí domů a moderních staveb. Je to

jeden z předpokladů pro spokojený ţivot a vytvoření správné tepelné pohody v kaţdém období. Optimální tepelnou ochranou se dosáhne velkých úspor nákladů na vytápění po celou dobu ţivota domu. Výběr vhodného materiálu a současně výpočet tepelných ztrát byl prvním krokem v této etapě. Druhá fáze zateplení byla výměna oken a dveří splňující tepelně izolační vlastnosti dle projektové dokumentace. Dalším krokem byl výběr tepelných izolantů pro zateplení vnějších stěn. Tepelné izolanty se vyuţívají všude tam, kde je třeba zabránit úniku tepla. Pouţitím izolantu vznikne tzn. tepelný odpor a zamezí úniku tepla ven. V praxi se setkáváme často s izolanty estrudovaného polystyrenu do jednoho metru nad povrch, který bere vlhkost, polystyrenu různých velikostí a izolací z minerální vlny nebo celulózy (ekologicky vyuţitý sběrový papír, rozemletý a ošetřený boritými solemi, které zabrání hoření, plesnivění atd. snadno aplikovatelné foukáním. V mém případě zateplení objektu byla poslední etapa rekonstrukce. Provedení zateplování je závislé na klimatických podmínkách, a ty ne vţdy byly ideální a nedovolovaly hladký průběh zateplovacích prací. Technologie prací je v první řadě zarovnání stěn maltovou směsí, penetrace, přikotvení polystyrenových desek na lepící směs pomocí zatloukacích hmoţděnek a nataţení armovací sítě na lepící směs a opětná penetrace. Konečnou fází bylo nataţení fasádní omítky. Fasáda: Teprve fasádou dům dostává svou typickou tvář. Fasáda je poslední sčítanou veličinou rovnice návrh architekta + výběr oken a dveří + střešní krytina + fasáda = vnější vzhled domu. Pojem fasáda je dokonce chápán jako rovnítko vnějšího vzhledu domu, kdy před rovnítkem není třeba sčítat nic.

23

Závěr Po podrobném popisu nemovitosti a její rekonstrukce je na první pohled vidět okamţitý nárůst trţní hodnoty stavby. Ta závisí nejen na pouţitých materiálech, kde velký důraz byl kladen na vyuţití materiálů pro ochranu ţivotního prostředí u tepelně izolačních prací a z tohoto faktu následně vyplívající menší spotřebu energií a ekonomickou náročnost na bydlení, ale i na momentální účelnosti stavby. Katastrální poloţení dnes jiţ bytového domu ve středu obce s velkým potenciálem mladých podnikavých lidí a budoucí práce tuto hodnotu jenom zvyšuje. Investice, které byly do projektu vloţeny budou v příštích letech buď zhodnoceny prostřednictvím pronájmu nebo v návaznosti na trh s nemovitostmi prodány a navýšeny o náklady do projektu vloţených. Závěrem by se dalo říci, ţe se tento objekt stal vhodným uloţením a následným zúročením investic obce v časech budoucích.

24

Příloha č.1 rekonstrukce Staré pošty

Obr. č.1: plechové střechy a její kotvení

Obr. č.2:Pohled na rekonstrukci komínu

Obr. č.3: Severní pohled na příbytek a zadní vztup

Obr. č.4: Severní strana přístavku

Obr. č.5: 2.NP vnitřní konstrukce příček

Obr. č.6: 1.N.P. Vstupní hala

25

Obr. č.7: Pohled na výstavu vnitřních příček

Obr. č.8:Rozvody plynového topení

Obr. č.9: Ochranný postřik na trámy

Obr. č.10: Okenní otvor před osazením

Obr. č.11: Osazení okenního otvoru

26

Obr. č.12: Pohled na zrekonstruovaný pokoj

Obr. č.13: Zmodernizovaná kuchyně

Obr. č.14: Pohled na úpravy soklů

Obr. č.15: Stropní práce (sádrokartony)

Obr. č.16: Východní pohled na zateplenou stěnu

Obr. č.17: Pohled na vyhotovený sokl

27

2.

Praktická část

Úvod Úvodem praktické části bych vás chtěl ujistit, ţe dané vypracované odhady byly vypracovány dle norem odhadců a za jejich pomocí a vyuţití všech dostupných metod a technických programů, přikládám tyto vypracované odhady trţní hodnoty nemovitostí. V praktické části je proveden kompletní odhad trţní hodnoty, tj. odhad trţní hodnoty areálu automobilového servisu. A odhad trţní hodnoty (obvyklé ceny) rodinného domu. Odhady jsou zpracované běţně pouţívanými metodami. Cílem je dosáhnout odhad trţní hodnoty a ceny objektu.

28

2.1 Ocenění nemovitosti

Ocenění nemovitostí – areálu autoservisu společnosti Autoservis s.r.o., Soubor staveb vystavěných na pozemku p.č. 563, vše v katastrální území Tuhnice, obec Karlovy Vary

Účel posudku: Bakalářská práce Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 4 stran příloh.

29

Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Hala na pozemku p.č. 563

Adresa nemovitosti:

Plzeňská ulice 360 01 Karlovy Vary

Kraj:

Karlovarský

Okres:

Karlovy Vary

Obec:

Karlovy Vary

Katastrální území:

663492 Tuhnice

Počet obyvatel:

51 202

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.3..2011 za účasti vlastníka nemovitostí.

Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z LV 650 pro k.ú. Tuhnice - kopie katastrální mapy (bez autorizace) v měřítku 1:1000 - půdorys a řez nemovitosti (měřítko neuvedeno) - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje o nemovitosti získané a zjištěné na POH Karlovy Vary

Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z listu vlastnictví č. 650 pro k.ú. Tuhnice. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je k dispozici výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, půdorys a řez ocenění, projektová dokumentace stavby a kolaudační rozhodnutí nebyly předány ani nalezeny ve stavebním archívu Stavebního úřadu.

30

Areál včetně všech staveb je uţíván jako autoservis provádějící opravy a údrţby motorových vozidel, s mycím boxem, se zázemím kanceláře, ţivnost zde provozuje vlastník areálu. Stáří stavby - dle získaných informací byly všechny objekty postaveny v roce 1994.

Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je areál autoservisu společnosti Autoservis s.r.o. v Plzeňské ulici v souvisle zastavěné části Karlových Varů, ve čtvrti Tuhnice: přízemní zděná hala, včetně kanceláře, mycí box, venkovní úpravy. Stavby jsou samostatně stojící, umístěny pod Tuhnickým lesem, s příjezdem po ţivičné komunikaci z ulice Plzeňská, pozemek je rovinný s moţností parkování. Na pozemku je zpevněná plocha podél celého oplocení ne východní straně pozemku, která slouţí jako jediná přístupová cesta pro sousední pozemek (viz. LV č. 650). Stavby jsou napojeny na veřejný vodovod a kanalizaci, elektro přípojku, plynovod. Součástí objektu je i sedimentační a oddělovací jímka. Mycí box je uţíván společně s hlavní stavbou autoservisu. Objekty nejsou pronajaty. Strategie přístupu k ocenění Oceňovaný soubor staveb v současné době uţívá majitel objektu, tzn. není pronajaty. Jelikoţ stavebně technický stav nemovitostí umoţňuje jejich pronajmutí v souladu se svým účelem uţívání, proto budou nemovitosti oceněny kombinací nákladového a výnosového způsobu dle §22 odst. 2. vyhlášky..

31

Ocenění Nákladový způsob ocenění Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Hlavní stavba Hala na pozemku p.č. 563 Zděná samostatně stojící hala s 1 nadzemním podlaţím bez podsklepení a bez podkroví. Slouţící jako opravna automobilů s dispozicí 4 garáţí pro opravy, kanceláře autoservisu, 2 skladů náhradních dílů, hygienického zázemí zaměstnanců (šatna, WC, umývárna), úklidové místnosti. Ocenění je provedeno podle způsobu uţívání jako hala (garáţe-opravy, údrţba). Hala je zaloţena na základových betonových pasech, zděná z bloků Porotherm tl. 300 mm. Objekt je zateplen polystyrenem tl. 100 mm a povrch zateplení tvoří strukturní omítka. Strop haly je montovaný betonový, deska tl. 150 mm, s průvlaky bez trámů. Okna jsou plastová, dveře dřevěné. Vjezdová vrata jsou kovová. Vnitřní omítky jsou vápenné jednovrstvé, povrch podlahy je keramická dlaţba. Rozvod el. energie 380/230V, pro pracovní účely proveden rozvod 24 V. Střecha z ţivičných asfaltových pásů, oplechování z Cu plechů, spádová vrstva ze sypaného keramzitu s cementovým potěrem, hromosvod. Objekt je v průměrného technického stavu, v průběhu uţívání nebyly provedeny ţádné stavební úpravy, stáří haly je dle sdělení 15 roků. Z těchto důvodů bude pro výpočet opotřebení pouţita lineární metoda.

32

Zatřídění pro potřeby ocenění dle způsobu vyuţití :

hala typu I - garáţe (opravy, údrţba)

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Střecha:

plochá

Podsklepení:

nepodsklepená

Podkroví:

nemá podkroví

Počet nadzemních podlaţí:

s jedním nadzemním podlaţím

Zastavěná plocha a výška podlaţí: 1.NP: Název podlaží

ZP = 10,80 x 31,40 = 339,12m2 Zastavěná plocha

1.NP:

339,12 m2

Součet Průměrná výška podlaží:

339,12 m2

Průměrná zastav. plocha podlaží:

PZP = 339,12 / 1

Obestavěný prostor:

Konstr. výška

Součin

4,80 m

1 627,78 1 627,78

PVP = 1.627,78 / 339,12

OP=10,80*31,40*(0,30+0,20+4,80+0,80+0,20)

4,80 m 339,12 m2

2 136,46 m3

=

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

KONSTRUKCE

PROVEDENÍ

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé nosné konstrukce

Základové betonové pasy Zděné tl. 300 mm s tepelnou izolací Monolitický betonový, tl. 150 mm, průvlaky, bez trámů Střecha plochá běţného provedení Ţivičné asfaltové pásy Cu plechy Jednovrstvé vápenné omítky Polystyren 100 mm, strukturní omítky Neuvaţují se Nejsou Dřevěné Kovová Plastová Keramická dlaţba Ţebrové trubky 380/230V Ano Plastové, rozvod studené a teplé

3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy vnitřních povrchů 8. Úpravy vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod

33

Hodnocení standardu

Část [%]

S S

100,00 100,00

S

100,00

S

100,00

S N S N

100,00 100,00 100,00 100,00

X C S S N S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

PVC ᴓ250 mm Neuvaţuje se Centrální ohřev Neuvaţuje se Umyvadla, WC Neuvaţují se Rozvod telefonu, poţární hydrant, mříţe

N X N X S X S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce 1. základy 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy vnitř. povrchů 8. Úpravy vnějš. povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hyg. vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

Hodnocení standardu S S S S S N S N X C S S N S S S S S N X N X S X S

Objemový podíl 0,113 0,239 0,092 0,101 0,029 0,006 0,063 0,032 0,008 0,031 0,024 0,051 0,049 0,011 0,063 0,003 0,010 0,009 0,004 0,022 0,040

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00

Upravený podíl 0,113 0,239 0,092 0,101 0,029 0,009 0,063 0,049 0,000 0,031 0,024 0,079 0,049 0,011 0,063 0,003 0,010 0,014 0,006 0,022 0,040

1,047

34

Ocenění: ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki 2 124,00 Kč/m3

Základní cena (dle příl. č. 3):

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

=

1,075

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) = 0,92+(6,60/339,12)

=

0,939

Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) = 0,30+(2,80/4,80)

=

0,883

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

=

1,047

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

=

1,120

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

=

2,136

=

4 741,931 Kč/m3

=

10 130 945,91Kč

Základní cena upravená: ZCU=2 124,-Kč/m3* 1,075 * 0,939 * 0,883 * 1,047 * 1,120 * 2,136 Plná cena: ZCU * OP = 4 741,931 * 2 136,46 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S):

=

15 roků

Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ):

=

65 roků

Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ):

=

80 roků

Opotřebení: 100 % * S/PCŢ = 100 % * 15/80

=

18,75 %

Zbývá:

=

81,25%

81,25% z 10 130 945,91

=

8 231 393,56 Kč

Hala na pozemku p.č. 563 - zjištěná cena

= 8 231 393,56 Kč

Vedlejší stavba 1) Mycí box Mycí box je umístěný v areálu autoservisu, vyuţívaný s hlavní stavbou. Box je provozován celoročně. Box má kapacitu pro jedno osobní vozidlo s vysokotlakým mytím a technickou místnost pro jednoduché ovládání technologie mytí. Jedná se o jednoduchou zděnou stavbu, zaloţenou na základových pasech o tl. 200mm. Střecha plochá bez krovu, krytina z ţivičných asfaltových pásů, oplechovaná pozinkovanými plechy. Hladká jednovrstvá omítka. Plastové dveře a okna, vrata pro vjezd. Povrch podlah keramická dlaţba. 35

Objekt je v průměrného technického stavu, v průběhu uţívání nebyly provedeny ţádné stavební úpravy, stáří haly je dle sdělení objednavatele 15 roků. Z těchto důvodů bude pro výpočet opotřebení pouţita lineární metoda.

Zatřídění pro potřeby ocenění dle způsobu vyuţití :

stavby typu B - svislé konstrukce zděné s plochou střechou – krovem neumoţňujícím zřízení podkroví

Svislá nosná konstrukce:

zděná v tl. nad 15 cm

Střecha:

plochá

Podsklepení:

nepodsklepená

Podkroví:

nemá podkroví

Počet nadzemních podlaţí:

s jedním nadzemním podlaţím

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NP:

ZP = 10,00 x 6,00

Název podlaží 1.NP: Součet Průměrná výška podlaží:

60,00 60,00 m2 PVP = 240,00 / 60,00

Průměrná zastav. plocha podlaží:

PZP = 60,00/1

Obestavěný prostor:

Zastavěná plocha

m2

60,00 m2

= Konstr. výška

Součin

4,00 m

240 240 4,00 m

OP =10,00*6,00* (0,30+0,20+4,00+0,80+0,20)

60,00 m2 =

330 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

KONSTRUKCE

PROVEDENÍ

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 13. Vrata

Základové betonové pasy Zděné tl. 200 mm Monolitický betonový, tl.150 mm Bez krovu, neumoţňující podkroví Ţivičné asfaltové pásy Pozinkovaný plech Jednovrstvé vápenné omítky Neuvaţuje se plechové plastová Keramická dlaţba Světelná a motorová Vrata vjezd a výjezd

36

Hodnocení standardu S S S S S S S X S N S S A

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 13. Vrata

Hodnocení standardu S S S S S S S X S N S S A

Objemový podíl 0,071 0,318 0,198 0,073 0,081 0,017 0,061 0,030 0,011 0,082 0,058 0,089

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

Upravený podíl 0,071 0,318 0,198 0,073 0,081 0,017 0,061 0,030 0,017 0,082 0,058 0,089

=

1,095

Základní cena (dle příl. č. 8):

=

1 250,- Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

=

1,095

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

=

1,120

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

=

2,095

Ocenění: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki

Základní cena upravená: ZCU = 1 250,-Kč/m3 * 1,095 * 1,120 * 2,095

=

3 211,635 Kč/m3

=

1 059 839,50 Kč

Stáří (S):

=

15 roků

Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ):

=

35 roků

Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ):

=

50 roků

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 15 / 50

=

30 %

Zbývá:

=

70 %

70% z 1 059 839,50

=

741 887,65 Kč

Plná cena: ZCU * OP = 3 211,635 x 330,00 Výpočet opotřebení lineární metodou

Mycí box - zjištěná cena

=

37

741 887,65 Kč

Rekapitulace nákladových cen a) Hlavní stavba Hala na pozemku p.č. 563

=

8 231 393,56 Kč

=

741 887,65 Kč

b) Vedlejší stavby Mycí box

Nákladová cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení = 8 973 281,21Kč

Výnosový způsob ocenění Objekt je moţné vyuţívat pro skladování. Výnos odhaduji na základě obvyklého nájemného z pronajímatelných ploch s vyuţitím pro skladování. Pozemky budou oceněny samostatně podle §28. Soubor staveb – hala, mycí box Obvyklé nájemné u tohoto typu souboru staveb odhaduji na základě nabídky na trhu v daném místě a čase v rozmezí 27,- aţ 145,- Kč/m2 /měsíc. S ohledem na typ, stav a vybavení objektu a jeho umístění v obci, odhaduji nájemné v úrovni 130,00 Kč/m2/měsíc , tj. 1 560 Kč/m2/rok. Skladové prostory v K. V. Rybaře Lokalita: Sokolovská ulice, 360 05 Cena: 27 Kč za m2/měsíc | (+provozní náklady) Detailní informace Plocha 300 m2 Typ budovy cihlová Stav budovy velmi dobrý Umístění nemovitosti Rušná komunikace s velkým pohybem lidí Komunikace dláţděná Telekomunikace Telefon, Internet Sítě Kabelové rozvody Topení Plynová kotelna v domě Doprava silnice, MHD, autobus Elektřina Elektro - 230 V, 400 V Sociální zařízení, parkování na ulici, příjezd po zpevněné ploše i Ostatní pro nákl.auta

38

Pronájem skladovacích prostor K.V. Lokalita: Varšavská ul, Karlovy Vary, 360 01 Cena: 145 Kč za m2/měsíc Detailní informace Plocha Typ budovy Stav budovy Sítě Elektřina

173 m2 zděná dobrý Kabelové rozvody 230 V

Pronájem skladu Karlovy Vary - Tuhnice Lokalita: Krymská ul., Karlovy Vary 360 01 Cena: 40 Kč za m2/měsíc Detailní informace Plocha 1260 m2 Typ budovy skeletová Stav budovy zachovalá Topení dálkové Doprava Silnice, místní komunikace, centrum města ostatní Bez moţnosti parkování Pronajímatelná plocha: Hala

339,12 x 0,95 =

322,16 m2

60,00 x 0,95 =

57,00 m2

Mycí box

379,16 m2

Celkem pronajímatelná plocha Výnosy z pronajímaných prostor: Nájemné [Kč/m2/rok.]

plocha [m2]

1 560,00

379,16

Roční výnos [Kč] 591 489, 60Kč

Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 591 489,60 * 40 % =

236 595,84 Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: =

354 893,76 Kč

Míra kapitalizace

10,00 %

Navýšení kapitalizace

+ 0,50%

Kapitalizace po úpravě

10,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem CV = N / p * 100 = 354 893,76 / 10,50% * 100 39

= 3 379 940,50 Kč

Rekapitulace výnosových cen : Soubor staveb – hala, mycí box

3 379 940,50 Kč

Výnosová hodnota celkem

3 379 940,50 Kč

Rozdíl nákladového a výnosového způsobu Kombinace nákladového a výnosového způsobu oceňování: Ocenění nákladovým způsobem CN

8 973 281,21 Kč

Ocenění výnosovým způsobem CV

3 379 940,50 Kč

Rozdíl R

5 593 340,71 Kč

Zatřídění bylo provedeno z hlediska platného územního plánu, regulačního plánu obce, který neumoţňuje nově se rozvíjet, zástavba je stabilizovaná, s plnou zastavěností.

Pozemek pozemek p.č. 563 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo (m2)

zastavěná plocha

st.563

Výměra

Jedn. cena

(Kč/m2)

(Kč)

2.109

800,00 1 687 200,00

Součet

1 687 200,00 Kč

Pozemek se stavbou pro komerční vyuţití

20 %

Úprava ceny celkem

20 %

+ 337 440,00 Kč

Mezisoučet

2 024 640,00 Kč

Ochranné pásmo

-

Pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem

Cena

5%

Mezisoučet

5% 10 % + 101 232,00Kč 2 125 872,00Kč

40

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):*

2,136

Koeficient prodejnosti Kp(příl. č. 39 – dle hlavní stavby)*

0,897

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

4 073 153,75Kč

Pozemek p.č. 563 - zjištěná cena

= 4 073 153,75 Kč

Rekapitulace cen nemovitostí Soubor staveb

3 379 940,50 Kč

Pozemky

4 073 153,75 Kč

Výsledná cena nemovitosti celkem

7 453 094,25 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí 7 453 094,25 Kč

Slovy: sedummilionůčtyřistapadesáttřitisícdevadesátčtyřicelýchdvacetpět

41

Příloha č.2 ocenění autoservisu

42

43

44

45

2.2 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáţí v domě v současném stavu Závěrečná práce

Předmět ocenění Budova RD č.p. 120 na pozemku parc.č. st. 77 a pozemky parc.č. st. 77, 498/4 a 480/4, vše LV č. 104 Adresa Kraj Kat. území

Ústecký kraj

Obec

Blatno u Chomutova

Ulice

Blatno

Počet 374 obyvatel č.p. 120

Lokalita Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Blatno leţí v Krušných Horách v nadmořské výšce 630 m.n.m v okrese Chomutov v Ústeckém kraji. Je to samostatná obec s dopravním napojením do Chomutova, který je vzdálen do 9 km, je přístupná po silnici II. tř. z Chomutova do Kálku a Načetína. Většinu obyvatel obce a oddělených částí Radenov, Květnov, Zákoutí, Bečov, Šerchov, Mezihoří a Hradečná tvoří trvale bydlící. Obec nemá v některých částech kanalizaci ani není plynofikována. V Blatně a jeho osadách ţije kolem 400 trvale bydlících obyvatel. V obci je úřad, obchod a hostinec. Nejbliţší zastávka ČD je v Chomutově, zastávka BUS v Blatně 0,600 km. Většina obyvatel je zaměstnána v Chomutově, Jirkově nebo v okolních obcích, na dolech, v elektrárnách, někteří pracují v zemědělství, v lese nebo ve sluţbách. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Obec Blatno má většinou původní zástavbu z meziválečného období doplněnou o několik bytovek ze sedmdesátých let a novější výstavbu rodinných domů ze sedmdesátých a 46

posledních let. Oceňovaná nemovitost stojí na východním okraji obce u místní komunikace vedoucí směrem do osady Bečov. Dopravní dostupnost do Chomutova je moţná pouze autobusy nebo vlastními vozidly, ţeleznice do okolních obcí nevede. Ţivotní prostředí je dobré, klima je horské, drsnější. Dostupnost do Blatna a osad v zimním období je zajišťována prostředky SÚS a obce (protahování silnic a posyp) dle důleţitosti a počtu dojíţdějících.

Informace o nemovitosti Samostatně stojící rodinný dům je přízemní nepodsklepený se sklonitou střechou a plně stavebně upraveným podkrovím. Stavba vznikla výstavbou a do uţívání byla předána v roce 2000. Na LV č. 104 v části B (nemovitosti) je nemovitost zapsána jako rodinný dům a v souladu s tímto zápisem je uţívána. Jde o budovu s bytem o dispozici 6+1, který je vybaven standardním zařízením koupelen, WC, kuchyně a vytápěním ÚT s elektrokotlem. Dispoziční uspořádání odpovídá způsobu vyuţití pro jednogenerační rodinné bydlení. V 1.NP je zádveří, obytná hala, koupelna s WC, schodiště, kuchyně, spíţ, pokoj, technická místnost a dvojgaráţ, v podkroví je chodba, koupelna s WC, tři obytné místnosti a společenská místnost (herna) nad dvojgaráţí. Stavebně technický stav budovy je velmi dobrý. Příslušenstvím jsou přípojky IS, venkovní bazén, altán, oplocení, zpevněné plochy, jezírko a dětské prolézačky.

Přístup a příjezd k nemovitostem Přístup k domu z veřejné komunikace na pozemku č. parc. 1123/2 je zajištěn přes pozemek č. parc. 1098/6, oba pozemky jsou zapsány na LV č. 1 a jejich vlastníkem je obec Blatno. Srovnávací hodnota - současný stav Podlahová plocha 276.84 m2 Garáže v domě 40.47 m2 Samostatné poz. – územní 926 m2 rezerva

14 500 Kč/m2 4 800 Kč/m2 70 Kč/m2

Mimořádné zvýšení ceny vzhledem ke kvalitě příslušenství zastřešený bazén, jezírko, zpevněné plochy, markýza, venkovní krb, oplocení, zavlažovací systém, altán, parková úprava zahrady s dětskými hracími prvky Obvyklá cena - současný stav

4 014 200 Kč 194 300 Kč 65 000 Kč

200 000 Kč

4 470 000 Čtyři miliony čtyřistasedmdesát tisíc

Kč Kč

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Silné stránky a výhody: velmi dobrý stavebně technický stav, přiměřeně velký pozemek pravidelného tvaru s územní rezervou Slabé stránky a nevýhody: omezená občanská vybavenost obce, dojíždění za prací, do škol, na úřady, za kulturou, drsnější horské klima Obvyklá cena současná: s přihlédnutím k věcné hodnotě domu vč. pozemků a příslušenství ve výši 5,587 mil. Kč, k porovnávací hodnotě ve výši 4,474 mil. Kč a s ohledem na silné stránky a výhody navrhuji obvyklou cenu ve výši: 4,470 mil. Kč 47

5 636 000

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) současný stav

Kč

Pět milionů šestsettřicetšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předloţen aktuální originál LV (údaje na něm ANO uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem ANO podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doţivotního uţívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících ANO vhodnost zástavy, např. – břemeno vedení IS nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, ANO apod. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její ţivotnost ANO nemovitost je uţívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v ANO záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem GE Money Bank, a.s.

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní ani smlouva o rezervaci předložena nebyla. Rodinný dům má být předmětem převodu mezi rodinnými příslušníky (rodiče - dcera s manţelem). Dle ústního sdělení má být kupní cena 4,500 mil. Kč.

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 104, vyhotovil KÚ pro Ústecký kraj, KP Chomutov dne 17.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Blatno u Chomutova, vyhotovil KÚ pro Ústecký kraj, KP Chomutov dne 17.1.2011. Kolaudační rozhodnutí č.j. StÚ/1309/2000/Li, vyhotovil MÚ Chomutov dne 29.9.2000. Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, vyhotovil Z. Mrnka - projekční práce dne 1.4.1999. Ověřeno Stavebním úřadem dne 13.1.2000. Původní nabývací titul Kupní smlouva. Mapové schéma oblasti, vyhotovil odhadce dle www.mapy.cz dne 2.2.2011. Fotodokumentace, vyhotovil odhadce dne 2.2.2011. Datum předání kompletních podkladů 2.2.2011

48

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 104, vyhotovil KÚ pro Ústecký kraj, KP Chomutov dne 17.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Blatno u Chomutova, vyhotovil KÚ pro Ústecký kraj, KP Chomutov dne 17.1.2011. Mapové schéma oblasti, vyhotovil dle www.mapy.cz dne 2.2.2011. Fotodokumentace, vyhotovil dne 2.2.2011. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet 0 Počet PP NP

1

Počet podkroví

Počet koupelen 2 Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo

1

Zastavěná plocha 1.NP

197 m2

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska indukční, trouba s mikrovlnným ohřevem, myčka nádobí, digestoř, lednice s mrazákem

vana, dvojumyvadlo, sprchový kout Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Ne

Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a Ano obyvatelný Příslušenství Stavba bazén venkovní

Popis zapuštěný, plastový, oválný tvar, posuvné zastřešení s příslušenstvím

Výměra Stáří [m2] [roků] 22.0 10

Technický stav výborný - velmi dobrý Stáří 11 roků Opotřebení 10 % odhadem Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv nevykazuje na ţivotnost stavby Budova RD

Stav

49

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný 1 105 m3 Cena prostor OP Blatno 197*3,05+197*(0,65+3,82/2) Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 000 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 926 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do ţumpy Kanalizace do ČOV Dálkové vytápění

5 100 Kč/m3 Cena celkem

5 636 000 Kč

150 Kč/m2 Cena celkem

150 000 Kč

70 Kč/m2 Cena celkem

65 000 Kč

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

Není Není

napojeno není napojeno není

Není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

základy

z prostého betonu

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna

Zděné

podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

% Konstrukce Provedení dokonč 100 izolace proti s izolací zemní vlhkosti vodorovnou 100 stropy keramické

Sedlový plynosilikátového zdiva v tl. do 50 cm vápenná omítka štuková plastová s dvojsklem dřevěné plovoucí

100 100

ústřední s elektrokotlem studené a teplé kotel ÚT se zásobníkem

100

% dokonč 100 100

betonové tašky strukturovaná omítka dřevěné

100 0

100

střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště

100

dveře

hladké dýhované

100

100

podlahy nebytových místn. elektro

keramická dlaţba

100

světelný rozvod

100

100 100

rozvod plynu

50

100

0

Mimořádná výbava Klimatizace EZS (el. zabezpečovací systém) Zahradní zavlaţovací systém

Krb vnitřní Předokenní hliníkové ţaluzie

1.NP - výčet místností Podlahové plochy Zádveří Kuchyně Chodba Kotelna

16.4 m2 obytná hala 13.0 spíţ 4.6 obývací pokoj 13.4 koupelna s WC

Garáže Garáţ

40.5 m2

Podlahové plochy

126.5 m2 Ostatní plochy

34.1 m2 5.1 32.7 7.1 m2

0.0 m2 Garáže v domě

40.5 m2

1.Podkroví - výčet místností Podlahové plochy Chodba Pokoj Pokoj Podlahové plochy

12.9 m2 koupelna s WC 23.6 pokoj 28.4 herna - společenská místnost 150.3 m2 Ostatní plochy

12.8 m2 28.5 44.1

0.0 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server www.bydlite.cz, datum vloţení inzerátu 01/2011 Konstrukční Stavba zděná provedení Počet 0 Počet 1 Počet 1 Zastavěná plocha 110.0 m2 PP NP podkroví 1.NP 2 Podlahová plocha 168.0 m Celková výměra všech 998.0 m2 pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 900 000 Kč 25 % 2 925 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

51

23 200 Kč/m2 17 400 Kč/m2

Málkov, osada Zelená, samostatně stojící RD 4+1 se zastřešeným garáţovým stáním, kolaud. 2003, ÚT na plyn a doplňkově krbem, plastová okna, připojen na všechny IS, přístup po zpevněné komunikaci, parková úprava zahrady, omezená dopravní dostupnost (BUS 0,400 km a ČD do 2,800 km).

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server www.remax.cz, datum vloţení inzerátu 01/2011 Konstrukční Stavba zděná provedení Počet 1 Počet 1 Počet 1 Zastavěná plocha 123.0 m2 PP NP podkroví 1.NP 2 Podlahová plocha 224.0 m Celková výměra všech 1352.0 m2 pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 500 000 Kč 10 % 3 150 000 Kč

15 600 Kč/m2 14 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Údlice u Chomutova, rodinný dům 6+1 je podsklepený se sedlovou střechou, garáţ v 1.PP, kolaudace 2000, zateplený, plastová okna, standardní zařízení koupelny, WC, kuchyně, vytápění ÚT s kotlem na plyn, připojení na všechny IS, dobrá dostupnost MHD do Chomutova, příměstská obec.

52

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Realitní server www.trefareality.cz, datum vloţení inzerátu 11/2010, datum změny inzerátu 01/2011 Konstrukční Stavba zděná provedení Počet 0 Počet 1 Počet 1 Zastavěná plocha 150.0 m2 PP NP podkroví 1.NP Podlahová plocha 230.0 m2 Celková výměra všech 1005.0 m2 pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

6 400 000 Kč 25 % 4 800 000 Kč

27 800 Kč/m2 20 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Klášterec nad Ohří, Miřetice, samostatně stojící přízemní RD 5+1, zkolaudovaný v r. 2002, EURO okna, vytápění ÚT na plyn, krb, plovoucí podlahy, keramické dlaţby. Připojený na všechny IS, přístup po zpevněné komunikaci. Venkovní bazén se solárním vyhříváním, zastřešené stání pro 2 OA, pergola. V ceně je i zařízení domu.

53

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 14 100 - 20 900 Kč/m2 2 925 000 - 4 800 000 Kč Stanovená cena za 1m2 v oceňované 14 500 Kč/m2 nemovitosti Jednotkové ceny za 1 m2 uţitné plochy se RD nabízených RD na Chomutovsku v příměstské obci Údlice, v osadě Zelená u Málkova a v Klášterci nad Ohří se pohybují od 14.100,- Kč (srovnatelná nemovitost č. 2) přes 17.400,- Kč (srovnatelná nemovitost č. 1) do 20.900,- Kč (srovnatelná nemovitost č. 3). Ve všech případech jde o budovy kolaudované v letech 2000 aţ 2003, o velké uţitné ploše (170 aţ 230 m2), s jednou nebo dvěma garáţemi, moderně vybavené, připojené ke všem IS, s přístupem po zpevněné komunikaci, s velkým pozemkem a upravenou zahradou. Protoţe oceňovaný rodinný dům je stavba kolaudovaná v roce 2000, nadstandardně vybavená, částečně připojená na IS, v obci s omezenou občanskou vybaveností, v horském prostředí s drsnějším klimatem, s pravidelnou autobusovou dopravou do Chomutova, navrhuji jednotkovou cenu ve výši: 14.500 Kč/m2 užitné plochy

54

Příloha č.3 ocenění rodinného domu Fotodokumentace ze dne 2.2.2011

Obr. č.1: Přední pohled - východní strana

Obr. č.2: Zadní pohled - západní strana

Obr. č.3: Garážová vrata na dálkové ovládání

Obr. č.4: Elektrokotel a nepřímotopný zásobník TUV

Obr. č.5: Vybavení kuchyně

Obr. č.6: Schodiště do podkroví

55

Obr. č.7: Koupelna s WC v 1.NP

Obr. č.8: Koupelna s WC v podkroví

Obr. č.9: Venkovní bazén se zastřešením

Obr. č.10: Altánek na zahradě

56

Mapové schéma oblasti

Obr.č. 11: Mapka širších vztahů

Obr.č. 12: Ortofotomapa

57

Kopie katastrální mapy

58

Výpis z Katastru nemovitostí

59

3. Analytická část Analýza trhu okresu Chomutov Ústecký kraj

3.1 Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Chomutov se rozprostírá v jihozápadní části Ústeckého kraje. Hřebenem Krušných hor hraničí na severu se SRN, na jihovýchodě s okresem Louny, na severovýchodě s okresem Most a na straně západní sousedí s okresem Karlovy Vary v Karlovarském kraji. Nejvýše poloţené místo na území okresu leţí na úpatí nejvyšší hory Krušných hor, Klínovce, jehoţ vrchol se ale nachází jiţ na území kraje Karlovarského. Svou rozlohou 935 km2 patří mezi středně velké okresy České republiky a v Ústeckém kraji je po okresech Louny a Litoměřice třetím největším okresem. Na rozdíl od rozlohy patří v hustotě zalidnění se svými 133 obyvateli na 1 km2 aţ na páté místo ze všech sedmi okresů tohoto kraje Okres je v současné době rozdělen na 36 obcí, z nichţ 7 má statut města. Obce se svou 171 částí jsou rozděleny na celkem 270 základních sídelních jednotek. Ke dni sčítání mělo v okrese trvalý pobyt 124 979 osob. Chomutovsko bylo po celá desetiletí známé hlavně jako okres těţkého průmyslu, energetiky, hutnictví a těţby hnědého uhlí. V dnešní době je však výkonnost hospodářství všech podniků v okrese ovlivněna transformačním procesem zahájeným počátkem roku 1991. Státní podniky byly rozprodány a v řadě z nich byla postupně zcela ukončena činnost. To mělo vliv na růst nezaměstnanosti, která v současné době dosáhla 16,9 % a k 1. 3. 2001 bylo registrováno v okrese 11 063 nezaměstnaných Okresem procházejí důleţité dopravní tepny, které tvoří především ţelezniční tahy Ústí nad Labem – Chomutov – Cheb, Chomutov – Praha a silniční tahy I. třídy s hlavními směry Chomutov – Praha – hraniční přechod Hora Sv. Šebestiána (I/7) a silnice Karlovy Vary – Chomutov – Děčín (I/13 a E442).

60

Regionální segmentace Dnešní podobu získal Chomutov v roce 1960 díky celostátním územním změnám, kdy se sloučily bývalé okresy Kadaň a Chomutov, připojeny byly Vejprty z Karlovarského kraje a byly provedeny další menší úpravy. Z geomorfologického hlediska můţeme okres rozdělit do zhruba dvou oblastí: 1. Krušné hory 2. Mostecký úval Krušné hory zaujímají poměrně velkou část okresu, asi 41 %. Oblast je sice chráněna před pronikáním studeného severního a severozápadního proudění, ale tím jsou také nepříznivě ovlivňovány sráţky, kterých je zde méně neţ v jiných oblastech. Území leţí v dešťovém stínu Krušných hor a Doupovských vrchů. Projevuje se zde také zhoršená ventilace, závětrné víry, vlnové proudění a díky těmto klimatickým poměrům je v území zhoršený rozptyl exhalací. Na území okresu se nachází jedno přírodní jezero nazvané Kamencové s rozlohou 16,3 ha. To je vyuţíváno především k rekreaci.

Trh s nemovitostmi V okrese Chomutov je trh s nemovitostmi stabilní. V důsledku dobře umístěného a frekventovaného silničního tahu Praha- Německo, Karlovy Vary- Ustí nad Labem, je ideální pro investici v podobě rekreačních center, hotelů, a jiných veřejných sluţeb. Za zmínku stojí modernizace centra města, kde bylo mnoho staveb postaveno s dotací EU. Jako příklad je zde obchodní centrum, hotel, a nové sportovní centrum včetně zimního stadionu na okraji města, které sponzorují Severočeské doly a.s. V okolí města jsou vyhledávané lokality pro stavby rodinných domů, např. Vysoká Pec, Údlice, Otvice, Spořice.

61

3.2 Město Chomutov Pozemky Ve městě nacházíme malou nabídku pozemků, jelikoţ město je hustě osídlené a sídliště se zde nachází v několika částí města, není snadné v centru města najít vyhovující pozemek. Obecné říci, ţe nabídka je menší neţ poptávka. Větší zájem o pozemky se sklánějí na předměstí, kde je nabídka pozemků větší, to z důvodu velké rozlohy zemědělské půdy. V celém okresu je zemědělství v průměrné normě v okolí se nachází jablečné sady, orné pole, louky, trh s pozemky bude v těchto klidných částí za vyšší cenu.

Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji sluţeb a dobré dostupnosti do přilehlého Německa křiţovatce mezi severem,

západem

a

východem

je

poptávka

po

stavebních

pozemků

vysoká.

V připravovaných lokalitách, jako jsou Zadní Vinohrady a jiné plánované výstavby v okrese je cena 700-1300 Kč za metr čtvereční. V lukrativních čtvrtích jako je Vysoká Pec se pohybují pozemky 1500 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu se nachází na ul. Praţská na výjezdu z Chomutova, kde se nachází průmyslová zóna, ceny se zde pohybují 400-700 za metr čtvereční. V budoucnu lze předpokládat další nárůst a zájem o pozemky s dobrou dostupností a inţenýrskými sítěmi pro výstavbu rodinných domů či bytovými domy v tomto regionu.

Budovy Byty Poptávka po bytech všech velikostí v regionu je niţší neţ v předchozích letech, převyšuje nabídka. Převáţně se nabízejí byty v panelových domech postaveny panelovou technologií v 70 a 80 letech min. století. Menší zájem je i o luxusní výstavby a rezidence poblíţ nákupního centra, kde cena bytu je v porovnání s rodinným domem. Tyto byty si pořizují 62

podnikatelé, jako vhodná investice. Jejich cena se pohybuje 10000-15000. Cena v horských rekreačních oblastech (Klínovec) je 40000-50000 Kč za metr čtvereční. Větší nabídka je v panelových bytech před i po rekonstrukci. V této době se k prodeji nabízejí více neţ 400 000 nabídek ke koupi bytových jednotek od 1+1 aţ po 4+1 Panelové byty se pohybují v těchto cenových relací Byt 1+1

200 000-450 000

Kč

Byt 2+1

300 000-600 000

Kč

Byt 3+1

400 000-800 000

Kč

Byt 4+1

600 000-900 000

Kč

V budoucnu lze předpokládat růst cen bytů po rekonstrukci či zateplování v panelových bytech a v nových výstavbách na okrajích města či vesnic

Rodinné domy V tomto segmentu vysoce převyšuje poptávka nad nabídkou. Poptávka po starších rodinných domech je z důvodu klidu a dostupnosti do města či rodinného pohodlí v celku pochopitelná. Ceny u volně stojících a starších domů postaveny před rokem 1950 se pohybuje kolem 2 000 000 Kč ceny jsou rozdílné v jiných lokalitách. Například u domu v rekreačních oblastech se pohybují 3 500 000 Kč. U novostaveb se ceny pohybují kolem 5 000 000 Kč. Z předpokladů lze očekávat nárůst poptávky po rodinných domech v obcích či předměstích z hlediska vzrůstající ţivotní úrovně ( Vysoká Pec, Otvice)

Rekreační objekty Jsou-li v Chomutovském okrese rekreační oblasti jsou to oblasti v Krušných horách. Je zde nespočet penzionů, hotelů, restaurací či chatových oblastí. Z důvodu hornaté oblasti jsou zde ideální podmínky pro relaxování v letním či zimním období. Nabídka je malá poptávka vysoká. A to je důvod k investicím do nových projektů v hotelnictví, rezidencí či vícepodlaţních chatek. Chaty se zde pohybují řádově 700 000-1 000 000 Kč. V následujících letech lze očekávat větší nárůst poptávky a vzestup cen v chatových oblastech.

63

Administrativní budovy Budovy typu kanceláří k prodeji v nabídce jsou malé spíše ţádné, proto se upřednostňují pronájmy. Trh je v tomto segmentu zaloţen spíše na pronájmu, neţ na prodeji.

Průmyslové budovy V nabídce se objevují výrobní a skladové haly, či celé průmyslové objekty. Okres Chomutov je znám svým průmyslem, ať uţ těţkým, či výrobním. Největším počtem skladových a výrobních areálů disponují Severočeské doly a.s. V průmyslové zóně jsou to společnosti Parker, PULS, Setuza, Slévárny, je zde i velký počet malých podnikatelů v oblasti stavebnictví, autoopraven, apod. kteří disponují svými menšími výrobními či skladovacími prostory. U skladů, výrobních zařízení se ceny pohybují 300 Kč metr čtvereční.

Nájmy Byty Pronájmy bytu se jako ve většině okresních městech pohybuje podobně. Nabídka na pronájem je minimální. Město Chomutov, okres Chomutov, kraj Ústecký Číselné údaje v tabulce vyjadřují místně obvyklé nájemné v Kč/m2 a měsíc Velikostní skupiny bytu

Kvalita bytu

Malé byty do 35 m2

Nový Rekonstruovaný Starší Nový Rekonstruovaný Starší Nový Rekonstruovaný Starší

Středně velké byty 35 - 70 m2 Velké byty nad 70 m2

Poloha bytu uvnitř města Dobrá Průměrná Podprůměrná Špatná

Velmi dobrá 174 145 58 150 125 49 129 107 42

163 136 54 140 117 46 120 100 40

64

151 126 50 130 108 43 112 93 37

140 116 46 120 100 39 103 86 34

128 107 42 110 92 36 95 79 31

Byty se pronajímají v těchto intervalech Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

6000-8000 6000-8000 7000-10 000 8000-11 000

Kč Kč Kč Kč

Prodejní prostory Poptávka po prostorech k pronájmu za účelem prodeje je v okrese vysoká. Zájem o lukrativní místa v centru města je tím pádem i finančně hodnocená. Pronájmy jsou rozdílné s ohledem na lokalitu. A však na budoucím trhu je převaha internetového nakupování a tím pádem pokles zájmu o nakupování v obchodech. Centrum města Okolí města

2000-3000 800-1200

Kč/m Kč“m

Kanceláře V posledních letech je značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je větší neţ poptávka. Větší zájem bude pozorován o právní kanceláře či ordinace, kde dobrá adresa dělá dobrou image. Centrum města Okolí města

1000-2000 300-600

65

Kč/m Kč“m

Příloha č.5 Analýza města Chomutova

Obr. č.1: Česká republika, ústecký kraj, okres Chomutov

Obr.č.2: Okres Chomutov

66

Obr.č.3: Město Chomutov – centrum

67

68

69

70

Závěr Závěrem bakalářské práce usuzuji, ţe principy trţní hodnoty jsou rozdílné v několika směrech, ať uţ vlivem trhu s nemovitostmi, tak samostatnými oceňovanými metodami. Vlivem trţní hodnoty před rekonstrukcí a po rekonstrukci budovy, jak bylo podrobně popsáno v teoretickém příkladu ,,Staré pošty“, se hodnota objektu navyšuje nejen o náklady vloţené do realizace stavby, ale i budoucí vyuţití za účelem většího výnosu z pronájmu, či samotného prodeje. Ve většině příkladů z mého posudku a příkladu, kde je spojována s rekonstrukcí a modernizací nákladová metoda, je patrno kolik materiálu spotřebujeme a kolik pracovních hodin strávíme prací na stavbě. Dále posuzujeme i výnosovou metodou, jelikoţ dbáme na budoucí trţní hodnotu objektu. Jde o náklady a jejich porovnání se stavbou obdobnou, dále pak o náklady za jednotlivé komponenty, ve vztahu nákladů přímých a nepřímých, ve vztahu stavebních nákladů a podnikatelských zisků. U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jak nových tak rekonstruovaných. Náklady na pořízení majetku jako nového či náklady na rekonstrukci, jsou náklady na vybudování majetku při současných cenách při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektů, celkového uspořádání a kvality provedení. Nabídka a poptávka odráţí situaci na trhu stavebních prací, který s trhem nemovitostí není totoţný, ale má na ní vliv rychlosti a schopnosti vyhovět módním trendům. Konkurence se projevuje ve zvýšených aktivitách stavebních firem, ve snaze o sniţování nákladů, pouţívání nových materiálů a technologických postupů a to nejen při nové výstavbě ale i při modernizaci a rekonstrukci objektů. Analýzou trhu města Chomutova posuzuji závěrem, ţe město má dobrý budoucí potenciál pro investory, či pro rodinný ţivot v důsledku velké produkce v průmyslu a zajímavých aktivit v okolí města. Výstavba města je kaţdým rokem znát ve výstavbách sportovních areálů nebo turistických hotelů, či budování a modernizování starého centra.

71

Seznam příloh Příloha č.1 rekonstrukce Staré pošty ...................................................................................................... 25 Příloha č.2 ocenění autoservisu ................................................................................................................. 42 Příloha č.3 ocenění rodinného domu....................................................................................................... 55 Příloha č.5 Analýza města Chomutova .................................................................................................... 66

Zdroje informací: http://www.ceskestavby.cz/clanky/ http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=uvod.php http://www.sreality.cz/ http://www.mmreality.cz/cs/ http://www.skoleni-kurzy.eu/ http://www.unep.org http://www.chomutov-mesto.cz/

Použitá literatura: Teorie oceňování nemovitostí: 1 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol: Metody oceňování podniků – Miloš Mařík Oceňování nemovitostí na trţních principech str.39 – Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí na trţníc principech str. 57 – Zbyněk Zazvonil Sustainable building and construction – UNEP Industry and Environment Oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing.Petr Ort, Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí - Ing.Petr Ort, Ph.D. Sustainable Building and Construction – UNEP Industry and Environment

72