Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Úspory energií u nízkoenergetických a pasivních domů

Bakalářská práce

Autor:

Petr Jedinák obor: makléř, specializace: realitní

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek CSc.

Praha

Duben, 2011

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Petr Jedinák

V Praze dne 23. dubna 2011

2

Poděkování Rád bych tímto poděkoval vedoucímu práce, prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. a Ing. Petru Ortovi, Ph.D. Především za jejich praktické rady, odborné vedení, příjemnou spolupráci, za pomoc při výběru a při návrhu zpracování jednotlivých částí práce, a také za individuální konzultace, které určitě přispěly ke zkvalitnění obsahu práce. Poděkování patří i mé rodině, za podporu a trpělivost po celou dobu studií na vysoké škole.

3

Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou nízkoenergetických a pasivních domů z hlediska oceňování nemovitostí. Cílem této práce je srovnání těchto metod s klasickou výstavbou v teorii a praxi. Dokázat šetrnost a úspornost, které jsou tak důleţité a diskutované, v dnešní době. Objasnit základní principy toho stavebního odvětví a jeho názvosloví. Práce se skládá ze tří částí. V teoretické části jsou odborné poznatky z dané problematiky. V praktické části byla oceněna nemovitost – byt v Dolních Měcholupech. Poslední analytická část obsahuje analýzu lokálního trhu s nemovitostmi na Praze 6. Klíčová slova: nízkoenergetický dům, pasivní dům, energeticky nulový dům, energeticky plusový dům, dřevostavba, úspory, šetrnost

Annotation This thesis deals with low-energy and passive houses in light of valuation of real estate. The main aim of this study is to compare these methods with the traditional method of construction, in theory and practice. Next are examples of thriftiness and energy savings, which are so important and debated at the present time. I would like to explain the basic principles of low-energy construction and its terminology. Thesis contains three parts. In the theoretical part are skilled and professional knowledge of the issues. In the practical part was evaluated apartment which is situated in Dolní Měcholupy. The last one part contains an analysis of the local property market in Prague 6.

Key words: low-energy house, passive house, zero-energy house, energy-plus house, timberframe, energy savings, thriftiness

4

Obsah 1 2

3

4

5 6 7 8

Úvod Teoretická část 2.1 Popis nízkoenergetických a pasivních domů 2.1.1 Historie a budoucnost 2.1.2 Předsudky o nízkoenergetických stavbách 2.2 Poţadavky na nízkoenergetické domy 2.2.1 Metodika TNI a PHPP 2.2.2 Zásady 2.2.3 Legislativní poţadavky 2.2.4 Energetické průkazy 2.3 Popis jednotlivých energetických standardů budov 2.3.1 Nízkoenergetický dům 2.3.2 Energeticky pasivní dům 2.3.3 Energeticky nulový dům 2.3.4 Energeticky nezávislý dům 2.3.5 Plus-energetický dům 2.4 Masivní konstrukce vs. dřevostavba 2.5 Investiční náklady – vícenáklady 2.5.1 Dotace 2.6 Úspory a provozní náklady 2.7 Porovnání s „klasickou výstavbou“ 2.7.1 Obecně 2.7.2 Rekonstrukce 2.8 Závěr teoretické části Praktická část 3.1 Ocenění nemovitosti – byt Dolní Měcholupy 3.2 Porovnávací metoda 3.3 Příjmová metoda 3.4 Kontribuce 3.5 Závěr praktické části 3.6 Přílohy k ocenění Analytická část 4.1 Analýza trhu s nemovitostmi – Praha 6 4.2 Závěr analytické části Závěr Přílohy Seznam použité literatury a zdrojů Seznam obrázků, tabulek, grafů, příloh, zkratek

5

6 7 7 9 11 15 15 16 18 18 19 20 20 22 22 22 23 25 26 27 29 30 30 35 37 37 44 47 48 49 52 56 56 75 76 77 85 88

1 Úvod Dnes se nacházíme v době zásadního přerodu stavební sféry. Projektování, realizace a provoz budov budou čím dál tím více určovat environmentální kritéria. Časy se mění, globální oteplování a klimatické změny uţ jistě pociťuje kaţdý z nás. S tím souvisí i omezenost přírodních zdrojů a neustálý nárůst jejich cen, který produkuje tlak na efektivnější vyuţití těchto surovin, inovativních konceptů a šetrných technologií. Spalováním fosilních zdrojů energie, odlesňováním a vysokou zemědělskou produkcí se dostává do atmosféry velké mnoţství plynů a tvoří skleníkový efekt, jenţ má špatný vliv na naše ţivotní prostředí. K tomuto zhoršování „přispívá“ i stavebnictví, hlavně pak budovy, které jsou „kvalitně“ postaveny a produkují aţ 1/3 z celkového objemu CO2 v emisích. Především se jedná o spotřebu energie na vytápění a přípravu teplé vody. Průměrný rodinný dům spotřebuje na roční provoz přibliţně 20 000 kWh. Tato energie pokrývá potřebu tepla a elektřiny. Toto číslo se rovná 53 tunám CO2 uvolněného do ovzduší, co uţ se dá jistě povaţovat za výrazný ekologický dopad na ekosystém. Pro člověka největší rezervy energie jsou ty, které nemusíme spotřebovat, tzn. vyuţívání potencionálních úspor společně s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie. Cena energie jde stále „pomalu“ nahoru a jednou jí bude nedostatek. K odvrácení tohoto scénáře mohou pomoci právě energeticky úsporné budovy – kdo je bude vlastnit, nemusí se tolik obávat zmiňovaného vývoje. Bakalářská práce se zabývá problematikou nízkoenergetických a pasivních domů. Cílem práce je srovnání těchto metod s „klasickou výstavbou“. Měla by dokázat šetrnost a úspornost, které jsou tak důleţité a diskutované, v dnešní době. Dalším cílem je objasnit základní principy tohoto stavebního odvětví a jeho názvosloví, vysvětlit určité předsudky a mýty. A v poslední řadě vést k zamyšlení nad budoucností, protoţe ve svém domově trávíme většinu svého ţivota a chceme, aby to pro nás bylo příjemné prostředí a finančně dostupné po celou dobu ţivotního cyklu – našeho i stavby. Co je v budoucnu jen velmi těţko ovlivnitelné, jsou náklady na bydlení, a ty se budou postupem času pouze zvyšovat. U stavby realizované dle současných norem a technologických postupů, se spotřeba tepla na vytápění pohybuje kolem 80–140 kWh/(m2a) obytné plochy, u starších staveb aţ 250 kWh/(m2a).1

1

Vše o nízkoenergetickém domě, číslo 1/2009. Bratislava: Jaga group, 2008. 183 s. ISSN 1335-9177

6

Práce se skládá ze tří částí. V teoretické části jsou odborné poznatky z dané problematiky. V praktické části bude oceněn nízkoenergetický byt v Praze. A v analytické části bude provedena analýza trhu s nemovitostmi na Praze 6.

2 Teoretická část 2.1 Popis nízkoenergetických a pasivních domů V zahraničí je nízkoenergetický dům jiţ standardní formou výstavby, poněvadţ v sobě spojuje hned několik kladných vlastností, jako jsou energetická úspornost, ochrana ţivotního prostředí, kvalita stavebních konstrukcí a vyšší obytný komfort. Primárním kritériem, podle kterého můţeme rozdělit kategorii energeticky úsporných domů do několika podskupin, je potřeba tepla na vytápění. Domy běžné v 70. - 80. letech

Současná stavba

Nízkoenergetický dům

Pasivní dům

Nulový dům, plusový dům

charakteristika Klasické vytápění Zastaralá otopná soustava, zdroj tepla je pomocí plynového velkým zdrojem emisí; kotle o vysokém větrá se pouze výkonu, větrání okny, otevřením oken, konstrukce na úrovni nezateplené, špatně poţadavků normy izolující konstrukce, přetápí se

Otopná soustava o niţším výkonu, vyuţití obnovitelných zdrojů, dobře zateplená konstrukce, řízené větrání

Pouze teplovzdušné Parametry vytápění minimálně na úrovni s rekuperací tepla, pasivního domu, vynikající parametry velká plocha tepelné izolace, fotovoltaických velmi těsné panelů konstrukce

potřeba tepla na vytápění [kWh/(m2a)] většinou nad 200

méně neţ 50 méně neţ 15 80 – 140 Tabulka 1. Potřeba tepla na vytápění zdroj: www.pasivnidomy.cz

méně neţ 5

„Nízkoenergetický dům je běžná stavba, která má spotřebu energie na vytápění v rozmezí 1550 kWh/m² za rok. Dosahuje se toho kvalitním návrhem a provedením stavebních postupů především bez tepelných mostů. Izolační schopnosti objektu jsou dimenzovány podle doporučených hodnot normy ČSN 73 0540 "Tepelná ochrana budov". Cirkulace vzduchu může být i řízená a využívat případně rekuperaci tepla.“ 2 2

Nízkoenergetický dům. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-04-01]. Dostupné z WWW:

7

Pro energeticky efektivní dům je charakteristická niţší energetická náročnost, neţ byl poţadavek předpisů na začátku dvacátého prvního století. Platí zde dvě základní myšlenky: teplo, které z budovy neunikne, není důvod doplňovat. Druhá myšlenka se vztahuje na malé mnoţství tepla obsaţené v odpadním vzduchu, které jde uţitečně zhodnotit na účet domu. Zmiňované dvě metody jsou „cestou“ pro dosaţení energeticky efektivního domu. Tepelné úniky jsou velice nepatrné, díky stále se vylepšující tepelně-technické kvalitě obvodového pláště. Nepatrné tepelné ztráty zvládne nahradit malé mnoţství tepla dodané teplovzdušným nebo nízkoteplotním vytápěním, případně kombinací obou soustav. Zdokonalení obvodového pláště budovy (stěny, střecha, podlahy ve styku s terénem, okna) jsou velkým posunem a zároveň charakteristické pro energeticky efektivní dům (EED). Zde uţ dodávka tepla do místností nehraje takovou roli a v budově není potřeba přítomnosti tradičního systému na vytápění. 3

Existující starší dům

Novostavba podle norem

Nízkoenergetický dů m

Energeticky pasivní dům

Bez zateplení, větrání okny

Standardní systém vytápění

Dobré zateplení, řízená rekuperace tepla

Vynikající zateplení, teplovzdušné vytápění

0,9 – 1,1

0,3 – 0,4

0,18 – 0,25

0,10 – 0,15

U oken (W/m .K)

2,5

1,8

1,3

0,8

Tepelný příkon (W/m2)

110

60

20 – 30

10

Charakteristika, tepelně-technický standard, spotřeba energie U konstrukcí (W/m2.K) 2

180 – 220 80 – 120 30 – 50 Max. 15 Teplo na vytápění (kWh/m2.a) 2 30 – 35 25 – 30 20 – 25 10 – 15 Teplo na ohřev vody (kWh/m .a) 30 – 35 30 – 35 20 – 25 10 – 15 Elektrická energie (kWh/m2.a) 2 235 – 285 135 – 185 70 – 100 35 – 42 Potřeba energie celkem (kWh/m .a) Tabulka 2. Charakteristika různých tepelně-technických standardů budov zdroj: kniha – Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

Environmentální i ekonomický rozměr trvale udrţitelné výstavby podporuje snahu o neustále důslednější prosazování energetických úspor v budovách a jednou z odpovědí na tendence neustálého zvyšování cen energie je energeticky efektivní výstavba. Energetickou spotřebu domu lze vhodnými a přesnými opatřeními výrazně sníţit, díky tomu můţe být vlastník objektu připraven na růst cen energie v budoucnosti a zároveň si zlepšit kvalitu vnitřního klimatu. Energeticky efektivní dům se postupem času stává standardním a současně 3

NAGY, Eugen. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům. Bratislava: Jaga group, 2009. 207 s. ISBN 97880-8076-077-9 str. 13-14

8

nezbytným způsobem výstavby, jelikoţ kombinuje a optimalizuje důleţitá kritéria, jiţ zmiňovaná energetická úspornost, ochrana ţivotního prostředí a podobně. V zahraničí se těší tento druh výstavby velké oblibě, hlavně ve Skandinávii, Německu a Rakousku, kde se tamní předpisy zpřísnily pro výstavbu nových budov, pouze v nízkoenergetickém standardu.

2.1.1 Historie a budoucnost Kdyţ se ohlédneme do historie nízkoenergetických staveb, moţná nás udiví fakt, ţe prvním pasivním domem nebyla stavba. Ale překvapivě to byl dřevěný trojstěţník s názvem Fram, patřící polárnímu badateli Fritjofovi Nansenovi, z roku 1883. Autor popisuje konstrukci lodi takto: „Stěny jsou pokryty dehtovou plstí, na ní je korková výplň, potom následuje obložení z jedlového dřeva, na něm je opět silná vrstva plsti, potom vzduchotěsné linoleum, nakonec opět dřevěné obložení. Stropy mají se vším všudy tloušťku asi 40 cm. Okno, kterým by mohla pronikat zima nejsnáze, bylo chráněno trojitými skly a ještě dalšími způsoby. Je zde teplý, příjemný příbytek. I když teploměr ukazuje 5 oC, nebo 30 oC pod nulou, netopíme v kamnech. Větrání je vynikající, protože doslova vhání ventilátorem čerstvý zimní vzduch. Proto se zabývám myšlenkou, že bych kamna nechal úplně odstranit, jenom nám překážejí.“

4

V současnosti slouţí loď v Norsku jako muzeum. Tento krátký výtah zcela přesně popisuje dnešní dobu a je aţ s podivem, z jaké doby pochází myšlenka tepelně-izolačních prvků, v tak propracované míře. Na univerzitě Cambridge v Bostonu byl v roce 1939 postaven malý, dřevěný rodinný dům s dvěma obytnými místnostmi, M.I.T. Solar house # 1, s ambicemi prvního nulového domu. Další přelom přišel v roce 1956 v Novém Mexiku, kdy Frank Bridgers a Don Paxton realizovali komerčně vyuţitelnou solární administrativní budovu. První ropná krize v roce 1973 a poté válka mezi Íránem a Irákem, vedla ke zjištění, ţe pro západní kulturu existuje určitá „mez růstu“. To inspirovalo západní architekty k experimentálním pokusům k řešení pokusných domů, které by byly energeticky absolutně autonomní. Prvotní pokusy ale byly pro komerční výstavbu stále nepouţitelné, ukazovalo se, ţe vloţené náklady několikanásobně překračují úspory dosaţené provozem domu. Avšak díky těmto nadšencům se postupně přicházelo na metody, jakým směrem určitě ne a jakým naopak ano.

4

SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. První vydání. Praha: Grada, 2011. 352s. ISBN 978-80-247-2995-4, str. 14

9

Mezi hlavní průkopníky nízkoenergetických domů patří Švédsko, Německo a Rakousko. Příkladem je rok 1975, kdy byla ve Švédsku ustanovena stavební norma, jeţ ukládala hodnoty součinitelů prostupu tepla blízko úrovni dnešních tuzemských. Zcela jistě nejvýznamnější středisko, podporující rozvoj a výstavbu pasivních domů, je v roce 1996 zaloţený Passivhaus Institut v Darmstadtu, v čele s Dr. Wolfgangem Feistem. Institut má na svědomí i software PHPP (Passivhaus Projektierungspaket), určený pro návrh a výpočtové ověřování parametrů pasivních domů – certifikace. Stavba prvního pasivního domu v Evropě byla realizována v dánském Kopenhagenu podle projektu architekta Vagna Korsgaardena v roce 1976. A to hned radikálně jako nulový pasivní dům. Další návrh a realizaci čtyř řadových domů vytvořili pro soukromé klienty architekti Bott, Ridder a Westemeyer. Byly postaveny v německém městě Darmstadt v roce 1990. Další byly realizovány v roce 1993 ve městě Stuttgart a 1997 v Naumburgu, Hessenu, Wiesbadenu. Dále byla zaloţena v Darmstadtu pracovní skupina pro projektování pasivních staveb, vývoj technologií (především oken a větracích systémů). Koncept byl od roku 1998 financován Evropským projektem CEPHEUS (Cost Efficient Passive Houses as European Standards), který oslovil pět evropských zemí, kde byla provedena výstavba 250 staveb v pasivním standardu. I nadále byly realizovány po Evropě projekty zaměřené na propagaci pasivních domů a vzdělávání odborníků – PEP, PASS-NET nebo CEP. V Rakousku vznikl národní program Klima:aktive v roce 2004, který také propaguje pasivní domy, ve Švýcarsku pak národní standard MINERGIE-P. Osvětovou činnost v České republice zajišťuje od roku 2000 Ekologický institut Veronica. A přibliţně od roku 2005 funguje občanské sdruţení Centrum pasivního domu, které mezi roky 2006 a 2008 zaštiťovalo

„Síť

center

pasivního

domu“

přednáškami,

publikacemi

a odbornými

konferencemi. Na Slovensku působí Inštitút pre energeticky pasívne domy. Od doby prvních prototypů byly postaveny jiţ tisíce pasivních domů, převáţně v německy mluvících zemích a Skandinávii. V severní Americe byl postaven první pasivní dům v roce 2003 ve státě Illinois a další, jiţ certifikovaný, v Minesotě v roce 2006. V České republice byl první pasivní dům postaven v roce 2004. Do roku 2008 jich byly uvedeny do provozu desítky. V roce 2008 byl postaven sériový soubor 13 pasivních domů v obci Koberovy u Turnova.

10

V roce 2010 EU svou směrnicí stanovila poţadavek na novostavby od roku 2020 de facto na úroveň pasivního domu.5 Jiţ dnes se v některých částech sousedního Rakouska či Německa můţeme setkat s „přísnými“ normami pro výstavbu podporovanou státními penězi. V některých případech toto nařízení platí pro veškerou novou výstavbu v dané lokalitě bez rozdílu, zda jde o státní nebo soukromou sféru. V České republice po listopadu 1989 se prolomily informační bariéry o problematice energeticky úsporných staveb a začalo se jim věnovat hned několik nadšenců: Pavel Vaneček, Vladimír Ţďára, David Damaška, Jiří Suchomel, Mojmír Hudec, Aleš Brotánek, Josef Smola a další. Kromě vlastní projektové činnosti se neustále věnují osvětě v dané problematice, která je zajisté nutností pro naši „stavebně a energeticky nevyspělou“ zemi. Jiří Šála a Jan Tywoniak se velkou měrou zaslouţili o vydání ČSN „Tepelná ochrana budov“.6

2.1.2 Předsudky o nízkoenergetických stavbách7 V pasivních domech nelze větrat okny V zásadě záleţí na uţivateli, jaký reţim větrání zvolí. Řízené větrání s rekuperací tepla zajišťuje komfortní mikroklima i bez přirozeného větrání okny. Podle parametrů zvoleného systému můţe fungovat v přetlakovém, podtlakovém, nebo rovnotlakém reţimu podle potřeby a poměru vnějších a vnitřních teplot. Větrání okny je přirozeně moţné. Výhodu nuceného větrání se zavřenými okny ocení uţivatel převáţně v chladnějším období. Náš rozpočet je limitován, ušetříme stavbou svépomocí Pasivní domy nejsou prostorem pro amatérskou či svépomocnou činnost stavebníků, protoţe i v současnosti s těmito stavbami zápolí i zdatné a profesionálně vybavené stavební společnosti, které jsou však zavedeny „pouze" na běţnou výstavbu. Rodinný dům, který má větší zastavěnu plochu, tj. více neţ 150 m2, podléhá reţimu stavebního povolení. Takový dům nelze podle stavebního zákona stavět svépomocí a v případě svépomoci si musíme stejně najmout stavbyvedoucího = autorizovanou osobu.

5

Energeticky pasivní dům. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-04-1]. Dostupné z WWW: 6 SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. První vydání. Praha: Grada, 2011. 352s. ISBN 978-80-247-2995-4, str. 20-30 7 SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. První vydání. Praha: Grada, 2011. 352s. ISBN 978-80-247-2995-4, str. 57-70

11

I s ohledem na současný nedostatek kvalitních projektantů, kteří jsou schopni zvládnout problematiku pasivních domů, není zcela určitě cestou projektování svépomocí. Nejen, ţe se jedná o vázanou činnost, ale ani vyprojektování rodinného domu v běţném standardu dnes jiţ laik nezvládne, má-li dodrţet všechny obecně závazné předpisy a související technické normy. To je nezbytné svěřit od začátku profesionálům s odbornou autorizací - autorizovaný technik, autorizovaný inţenýr a architekt. U pasivního domu navíc přibude problematika dokonalého odstranění tepelných mostů a zajištění relativní vzduchotěsnosti obvodového pláště. Pasivní dům nesmí mít okna na sever Návrh oken je pro pasivní domy klíčovou záleţitostí. Zkušení zahraniční praktikové v oblasti pasivního stavění dokonce uvádí, ţe návrh oken činí aţ 70–80 % objemu práce na pasivním domě. Rozhoduje poloha, velikost, členění, otevíratelnost, moţnosti stínění a orientace vůči světovým stranám. Obecně lze říci, ţe okna na jih mají kladnou tepelnou bilanci, na západ a východ vyrovnanou, na sever zápornou. To znamená, ţe severně orientované, mají výrazně větší tepelné ztráty neţ tepelné zisky. Pasivní dům by proto neměl mít okna na sever. Protoţe se ale domy nestaví primárně proto, aby byly pasivní či nízkoenergetické, ale hlavně proto, aby se v nich pohodlně bydlelo, byly architektonicky zdařilé a zároveň, aby klientovi maximálně vyuţívaly a zhodnocovaly kvality vybraného pozemku. Pasivní standard potom chápeme jako přidanou hodnotu, která jistě těší. Je-li severním směrem nádherný výhled do krajiny, bylo by chybou to nezohlednit při návrhu. Proto se tento „prohřešek“ proti zásadám pasivních domů musí zohlednit jiţ při projektování stavby, a posílit jiné vlastnosti domu, například tepelnou obálku. Řízené větrání je problematické stejně jako klimatizace, v rozvodech dochází ke kondenzaci Kvůli častým obavám, zda nebude v potrubí kondenzovat vlhkost a tvořit se plísně a mikroby, je nezbytné objasnit rozdíl mezi klimatizací. V klimatizaci, kde se vzduch zvlhčuje a chladí, skutečně můţe ke kondenzaci dojít. Jenomţe rekuperace není klimatizace. Rekuperační stěny potrubí, které prochází teplou částí domu v rámci vzduchotěsné obálky, mají přibliţně pokojovou teplotu. Vedený vzduch má teplotu stejnou, nebo v případě teplovzdušného vytápění o něco vyšší, do limitu cca 50 °C. (Při teplotách výrazně vyšších dochází ke karbonizaci prachu). Z fyzikálního hlediska proto tento argument nemá opodstatnění. Při korektně navrţeném a provedeném řešení nemá co kondenzovat, jinými 12

slovy nemůţe k rosnému bodu dojít. Samozřejmě vzduchové rozvody vedené mimo teplou obálku domu a chladné rozvody v rámci teplé obálky je třeba důkladně izolovat podle zásad pasivních domů. V pasivním domě mi bude v létě zima Takovýto jev někdy můţe ve skutečnosti a v určitých případech nastat. Protoţe tepelná izolace je účinná obousměrně. Brání únikům tepla, ale také jeho vnikání do budovy. Podstatné je kvalifikovaně zváţit plochu okenních otvorů, jejich umístění a situování vůči světovým stranám. Od problematického extrému celoprosklených fasád se můţeme dostat s ohledem na minimalizaci tepelných ztrát k minimálním oknům, které nezajistí dostatečné solární zisky a v domě můţe být v určitém, zejména letním období pocitově chladněji a tma. Rekuperační jednotka je příliš složité a poruchové zařízení Vzduchové, rekuperační jednotky jsou „jednoduchá, primitivní,“ mechanická zařízení s vysokou ţivotností. V jednotce, se při troše zjednodušení, mohou pokazit pouze relativně tiché rychloběţné ventilátory, které jsou podobné těm v dnešních počítačích. Běţná údrţba zahrnuje zejména kontrolu a periodickou výměnu filtrů. Pasivní dům má mít na jih maximum prosklených ploch Jeden z častých mýtů tradovaných bohuţel i mezi architekty. 40 % tepelných ztrát domu představují výplně otvorů. I nejkvalitnější okna mají vţdy horší tepelně technické vlastnosti neţ sousedící obvodový plášť, ale také 3–4krát vyšší cenu. Pro splnění závazných hygienických poţadavků na oslunění a denní osvětlení obytných a pobytových místností, bohatě postačuje poměr oken vůči podlahové ploše místnosti 1/6. Dalším důvodem jsou omezené sluneční zisky v ČR, proto je tedy neţádoucí u EPD (energeticky pasivní dům) velkými plochami prosklení plýtvat. Z tohoto hlediska jsou celo-prosklené fasády v našich klimatických podmínkách nešťastným řešením, které navíc odporuje právním předpisům. Pasivní domy, to jsou ty pod zemí Je aţ s podivem, jak zakořeněný je tento fakt, ţe rozhodujícím prvkem pasivního domu je jeho zahloubení pod úroveň terénu. Jistě lze úspěšně navrhnout a zrealizovat takový dům, ale je otázkou nakolik vyvolané náklady spojené s rozsáhlými zemními pracemi a nároky na důkladnou hydroizolaci vyváţí získané výhody - ustálený teplotní reţim a niţší tepelné ztráty. Měli bychom mít na paměti, ţe kubík obestavěného prostoru situovaný pod úroveň terénu bude vţdy výrazně draţší, neţ ten nad zemí.

13

Uţ i v České republice se nacházejí některé takto koncipované a ojedinělé realizace pasivních domů, jedná se o specifický koncept, přenesený k nám z jiných kulturních, geografických a klimatických pásem (Tunisko, Turecko, Španělsko, Čína), kde historicky bylo cílem zajistit ochranu obydlí před extrémními teplotami, bezpečné útočiště a dlouhou ţivotnost stavby spolu s minimálními náklady na provoz a údrţbu. Mám projekt pasivního domu, hledám projektanta, který mi navrhne již jen topení Pasivní dům je stavbou, která se dokáţe obejít bez klasického vytápěcího systému. Velkou roli hrají i klimatické podmínky, kdy naše republika potřebuje pro pasivní dům minimální doplňkový zdroj tepla na vytápění, který by dorovnal optimalizované tepelné ztráty v nejchladnějším zimním období, maximálně po dobu asi tří měsíců v roce. Například oproti Rakousku máme o dva měsíce v roce méně slunečního svitu. Pasivní dům se nikdy nevyplatí Stavba EPD je přínosná z důvodu zvýšení komfortu stavění a praktické nezávislosti na cenách energie, ne pouze pro finanční úsporu. Dalším kladem je také menší mnoţství energií potřebných pro ohřev teplé vody a ostatních technologií. Přesná návratnost investice do EPD záleţí na mnoha různých faktorech a výpočet je poměrně komplikovaný. Odvíjí se od typu vytápění v domě, na způsobu financování či zvyšování ceny energií. Tím pádem bude mít pasivní dům vţdy vysokou trţní hodnotu. Dřevostavba snáze vyhoří U dřevostaveb se uţivatelé mnohdy bojí nebezpečí vzniku poţáru. Jenţe dřevo historií dokázalo, ţe je velice kvalitním materiálem pro stavbu. Jasným a nesporným faktem je, ţe dřevo hoří, vně konstrukce však dřevo odhořívá na povrchu přibliţně 1-2 cm, poté se sníţí přístup kyslíku a dále hoření prakticky nepokračuje. Pasivní dům vznikne, když lépe zateplíme klasický dům Rozhodně nepůjde poté o EPD. Pasivní dům je výsledkem systémového přístupu, kdy rozhodující kvality stavby jsou dané jiţ studií stavby, kvalitou provedení a dílčích konstrukčních detailů. Nejde pouze o vyšší míru zateplení, ale zejména umístění na pozemku, orientace, tvarové optimalizace, tepelného zónování dispozice, volby stavebních materiálů, potlačení tepelných mostů, řízeného větrání s rekuperací, volba doplňkového zdroje tepla a jiné. 14

Pasivní domy jsou příliš drahé To je velmi ošemetné a stále probírané téma této oblasti. Pořizovací náklady by se, při současné úrovni cen v ČR, výrazně neměly lišit od běţné výstavby. Předpokládáme, ţe je pasivní dům korektně navrţen, realizován a uţíván v souladu se zásadami pasivního domu. Obvykle uváděné navýšení je maximálně do výše 10-15 %, náklady spojené s provozem jsou však asi 10x niţší, takţe očekávaná návratnost vícenákladů je asi 10–12 let, k těmto propočtům (odhadům) se došlo v evropském projektu CEPHEUS.8 9

2.2 Požadavky na nízkoenergetické domy Aby bylo moţno navrhnout nebo certifikovat dům jako pasivní, je třeba splnit následující podmínky a poţadavky uznávané v České republice (a vhodné pro mírný klimatický pás): * roční potřeba tepla na vytápění: potřeba tepla na vytápění < 15 kWh na m² obytné plochy stavby za rok (EA < 15 kWh/(m²a) * roční potřeba primární energie: primární energetická potřeba všech energií (efektivita zdrojů při přeměně na teplo, elektřinu) bez rozdílu účelu < 120 kWh na m² obytné plochy stavby za rok (PEA < 120 kWh/(m²a) * neprůvzdušnost budovy: při sníţení tlaku vzduchu v budově o 50 Pa vůči okolní atmosféře můţe dojít k infiltraci maximálně 60 % objemu vzduchu celé budovy za 1 hodinu (n50 < 0,6/hod). U mnohopodlaţních budov (panelové domy) se doporučuje aţ n50 < 0,2/hod. Doporučení: * topný příkon (P): při nejniţší teplotě v exteriéru (v ČR přibliţně -12 °C): (P) - vytápění, max. = 10 W/m².a 10

2.2.1 Metodika TNI a PHPP Pro posuzování stavby z hlediska spotřeby energie se v ČR pouţívají především tyto dvě metodiky. První je národní metodika TNI (technická normalizační informace) 73 0329

8

Ekodrevostavy.cz [online]. 2009 [cit. 2011-04-2]. Proč dřevostavba?. Dostupné z WWW: 9 Nalezono.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-2]. 10 mýtů o pasivních domech. Dostupné z WWW: 10 Energeticky pasivní dům. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-04-1]. Dostupné z WWW:

15

a 73 0330, stanovující jednotný postup hodnocení rodinných a bytových domů s velmi nízkou energetickou náročností, zejména nízkoenergetických a pasivních domů podle přílohy A ČSN 73 0540-2:2007. Druhá je metodika PHPP podle Passivhaus Institutu v Darmstadtu, uţívaná především v německy mluvících zemích pro návrh pasivních domů. Zkratka vznikla z německého slova Passivhaus Projektierungspaket. Obě metodiky vycházejí z evropské normy EN ISO 13 790 (Energetická náročnost budov – Výpočet spotřeby energie na vytápění a chlazení). Metodika TNI hodnotí a porovnává posuzovaný objekt se „srovnatelným standardním objektem“. PHPP je vhodné pouţít pro návrh a optimalizaci projektu. Obě metody také uvaţují rozdílná klimatická data, resp. TNI z důvodu moţnosti vzájemného porovnání, pouţívá stejná data pro všechny objekty, ať uţ jsou postavené kdekoliv. PHPP naopak zohledňuje konkrétní umístění. Nesporná výhoda optimalizace návrhu stavby podle metodiky PHPP je také v tom, ţe je uznávaná i v zahraničí, zatímco TNI pouze u nás, coţ jí ale nijak neubírá na odbornosti a kvalitě. Podle PHPP jsou hodnoceny např. všechny pasivní domy v Německu a na základě tohoto výpočtu je moţné získat i prestiţní certifikát PHI i na budovy postavené v ČR. Kaţdá nově postavená budova musí splňovat poţadavky národních norem. Energeticky pasivní standard představuje, prozatím, dobrovolné splnění určitých kritérií, která jsou přísnější, neţ je běţný standard a která zajišťují šetrný provoz budovy z hlediska spotřeby energie, hlavně pak na vytápění. Minimalizují se tak provozní náklady na bydlení. Dá se očekávat, ţe poţadavky technických norem se budou v budoucnu zpřísňovat právě směrem k pasivnímu standardu.11

2.2.2 Zásady Energeticky efektivní dům nabízí optimální obytný komfort za finančně velmi výhodných podmínek, a to ve formě o 50–80 % niţší energetickou spotřebou na vytápění. Kvalitativní skok směřující ke konceptu EED je fyzikálně podloţený a zatím neexistuje ţádný důvod zaostávat za tímto standardem. Tuto koncepci vhodně vystihuje známý synergický efekt, kdy platí, ţe 2 + 2 = 5.

11

Porsennaops.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-1]. Co je TNI a PHPP. Dostupné z WWW:

16

Zde jsou základní koncepční strategie: zastavovací podmínky: jde o klíčový faktor, umístění budovy se zohledněním klimatických podmínek, konfigurace terénu, orientace pozemku vzhledem ke světovým stranám, vegetace, urbanistická zástavba; koncepční podmínky: tvarové řešení budovy, její zónování, orientace hlavní fasády zvýšená tepelná ochrana obvodového pláště: vynikající tepelně-izolační podlah, stěn, střech, oken a dveří, plochou oken se neplýtvá, redukují se otevírané části oken, Uokna = 1,1 W.m2.K-1; předcházení vzniku tepelných mostů: důsledné provedení tepelně-izolačních opatření v konstrukčních napojeních; neprůvzdušnost obvodového pláště: vyloučení netěsností v konstrukcích, jejich vzduchotěsnost a větrotěsnost,celková neprůvzdušnost n50 < 1,0 h-1, prověření je pomocí „Blower-door“ testu; pasivní využívání sluneční energie a tepelná akumulace: správně dimenzované solární prvky a systémy v součinnosti se zimní akumulací tepelných zisků a letní ochranou před přehříváním; aktivní využívání sluneční energie: hybridní systémy s cirkulací teplého vzduchu, fototermická a fotovoltaická solární zařízení; vhodné pokrytí zbytkové potřeby tepla: účinné, efektivní a k přírodním zdrojům šetrné zabezpečení tepla s vysokou měrou vyuţívání obnovitelných zdrojů energie, zpětné získávání odpadního tepla, efektivní distribuce tepla bez tepelných ztrát; optimálně zvolený systém vytápění: vhodný výkon a dobrá regulace, podle moţností nízkoteplotní nebo ideálně teplovzdušný; energeticky efektivní příprava teplé vody: vyuţití aktivních solárních zařízení nebo tepelných čerpadel; větrací zařízení se zpětným získáváním tepla: regulovaná a hygienická výměna vzduchu dle aktuální potřeby, spojeno s odvětráváním škodlivin z vnitřních prostor; efektivní využívaní elektrického proudu: energeticky úsporná zařízení a spotřebiče, osvětlení; uvědomělé chování uživatelů: kvalifikovaná obsluha, správné ovládání daných prvků, přihlíţení k fázi dne a ročního období;

17

pozitivní ekologická bilance domu: zohledňování bilance celkového ţivotního cyklu, splňování kritérií zdravotní nezávadnosti s pozitivním vlivem na tvorbu zdravého vnitřního klimatu; optimalizace všech dílčích prvků: kombinace uvedených moţností s ucelenou celkovou koncepcí, zohledňování specifických podmínek lokality a investičního záměru s výběrem optimálních strategií 12 (Příloha 1. Obrázky, str. 77)

2.2.3 Legislativní požadavky Primární mezinárodní legislativa, o kterou se opírají cíle v oblasti energetické náročnosti budov, vychází z principu trvale udrţitelného rozvoje, konkrétně z cíleného sniţování emisí. Řešením je směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2002/91/ES, o energetické náročnosti budov, jeţ byla přijata na podzim roku 2002. Tato směrnice se v ČR promítla v zákoně č. 406/200 Sb., o hospodaření energií, a jeho prováděcí vyhláškou č. 147/2007 Sb., o energetické náročnosti budov. Zmiňované předpisy jsou ještě podpořeny jejich citací v základních dokumentech stavebního zákona č. 183/2006 Sb., zejména vyhlášce č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, a č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby.13 Pro veškeré novostavby se vyţaduje zajistit téměř nulovou spotřebu energie, a to vše nejpozději do konce roku 2018 u všech nových budov uţívaných veřejnou správou, a nejdéle do konce roku 2020 u všech ostatních nových budov. 14

2.2.4 Energetické průkazy Energetický štítek obálky a energetický průkaz Energetický štítek obálky budovy a energetický průkaz budovy slouţí pro jednoduché a jasné hodnocení budovy z hlediska její energetické náročnosti. Umoţňují jednoduché srovnání budov z hlediska kvality obvodových konstrukcí a nároků na energii potřebnou pro vytápění, tedy i nákladů na provoz.

12

NAGY, Eugen. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům. Bratislava: Jaga group, 2009. 207 s. ISBN 97880-8076-077-9 str. 13 13 Česká republika. Stavební zákon č. 183/2006 Sb., In Sbírka zákonů, Česká republika. 2007, částka 063, s. 371 ISBN: 978-80-86769-00-4 14 Multi-Comfort House, ISOVER, Pasivní domy: Principy, projekty, realizace, mýty. In Pasivní domy. Praha: Jaga group, 2011. s. 170, ISBN: 80-2548-508-8

18

Průkaz energetické náročnosti budovy Průkaz energetické náročnosti budovy definuje vyhláška č. 148/2007 Sb. Energetický průkaz vyhodnocuje hospodárnost výroby a distribuce energie s důrazem na zachování optimální účinnosti. Průkaz detailně popisuje tepelně-technické parametry budovy, technické zařízení budovy (TZB) a měrné ukazatele energetické náročnosti budovy. 15

Obrázek 1. Energetický průkaz a energetický štítek zdroj: www.ekoporadna.cz

Obrázek 2. Škála energetické náročnosti budov zdroj: www.ekowatt.cz

2.3 Popis jednotlivých energetických standardů budov Nejvíce zastoupeným druhem energeticky efektivního domu je nízkoenergetický dům (NED), který byl první při zrodu úsporných staveb a od něhoţ se odvíjejí kritéria pro ostatní domy. Dnes uţ nejsou nikterak neobvyklé ani domy energeticky nulové, energeticky nezávislé, ba dokonce energeticky plusové domy. I tyto domy si našly zastoupení v našich klimatických 15

Ekoporadna.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-11]. Co je energetický štítek budovy? Dostupné z WWW:

19

podmínkách. Jejich odlišnost spočívá hlavně v řešení energetických soustav, kritéria vycházejí ze standardů energeticky pasivního domu (EPD). Ve skutečném provozu můţe být spotřeba na vytápění dosti odlišná od výpočtu daného standardu. Především vlivem vyuţívání budovy, odchylek při výpočtu, daným klimatickým podnebím a různorodou stavební realizací. Je poměrně těţké oddělit ve výsledku sloţky jednotlivých spotřeb: vytápění, příprava teplé vody, spotřebiče. Proto zpětná analýza z odebrané energie je sloţitá a nelze ji standardizovat. V praktickém ţivotě se nachází mnoho budov, které jsou svými parametry na pomezí NED a EPD. Proto se někdy pouţívá název „téměř EPD“.

2.3.1 Nízkoenergetický dům Za tyto domy jsou povaţovány budovy s potřebou tepla maximálně 50 kWh/(m2a), bez ohledu na tvar budovy. Při lepším a kompaktnějším tvaru se lépe a pravděpodobněji dosáhne těchto hodnot. Čím více je tvar členitý, tím horší výsledek. Další kritéria jsou doporučena pouze rámcově, nejsou striktně stanovena. Základem je koncepční přístup, v čele s vysokou tepelněizolační ochranou, neprůvzdušností obvodových konstrukcí, omezením tepelných mostů. Dále jsou to pak zvýšené solární zisky, řízené větrání s rekuperací tepla, vyuţívání obnovitelných zdrojů energie (OZE) a účinný nízkoteplotní systém vytápění.

2.3.2 Energeticky pasivní dům Pasivní domy se v českých normách objevily ještě mnohem dříve, neţ byl na našem území vůbec nějaký postaven. Norma ČSN 73 0540 jej popisuje následovně: "Pasivní domy jsou budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 15 kWh/(m2a). Takto nízkou energetickou potřebu budovy lze krýt bez použití obvyklé otopné soustavy, pouze se systémem nuceného větrání obsahujícím účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu (rekuperací) a malé zařízení pro dohřev vzduchu v období velmi nízkých venkovních teplot. Navíc musí být dosaženo návrhových teplot vnitřního vzduchu po provozní přestávce v přiměřené (a v projektové dokumentaci uvedené) době. Současně nemá u těchto budov celkové množství primární energie spojené s provozem budovy (vytápění,

20

ohřev teplé užitkové vody a elektrické energie pro spotřebiče) překračovat hodnotu 120 kWh/(m2a).“16 Jde o nejnovější vývojový stupeň NED, který se vyznačuje výrazným sníţením energetické spotřeby budovy a jehoţ potřeba tepla na vytápění nepřevyšuje, výše zmíněných, 15 kWh/(m2a). Základní princip spočívá v omezení tepelných ztrát. Termín EPD je pevně spojen s výpočtovým modelem a s jeho předpoklady nelze volně manipulovat. U mnoha projektantů u nás stále přetrvává názor, ţe kaţdý teplovzdušně vytápěný dům, jenţ nemá běţnou otopnou soustavu, je EPD. Přestoţe pasivním solárním získáváním tepla lze za výhodných podmínek pokrýt aţ 40 % zbytkové potřeby tepla, při návrhu prosklených částí (velikost a umístění oken na fasádě), je třeba myslet na podmínky středoevropského klimatu. Více efektivní je upřednostnit minimalizaci tepelných ztrát dokonalým obalem budovy. 17 Koncepce EPD byla načrtnuta uţ v roce 1988 profesorem Dr. Wolfgangem Feistem společně s profesorem Bo Adamsonem na švédské univerzitě v Lundu. Pasivní dům KS-ORIGINAL v Jenišově se tak stal prvním pasivním domem, který má certifikát Dr. Feista PHI Darmstadt. Jedná se o teprve druhý takovýto dům v celé bývalé východní Evropě. V Německu, či Rakousku jsou takovýchto domů postavené tisícovky, jsou jiţ běţnou záleţitostí. V České republice se mnoho domů za pasivní pouze vydává. Splnění všech parametrů bylo u tohoto domu obzvláště náročné zejména proto, ţe se nachází v nepříznivé klimatické oblasti. Celá certifikace probíhala 8 měsíců, prověřen a doloţen musel být opravdu kaţdý detail, materiál, či vlastnosti. Dům dosáhl spotřeby energie 15 kWh/(m2a) dle PHPP 2007. Dále se vyznačuje výbornou vzduchotěsností n50 = 0,29 h-1. Protoţe je v domě instalováno řízené větrání s rekuperací tepla, je zajištěna velmi vysoká kvalita vnitřního vzduchu a zároveň velmi nízká spotřeba elektrické energie. Celková primární energie na vytápění, přípravu teplé uţitkové vody, větrání a domácí spotřebu při standardním provozu nepřekračuje 113 kWh/(m2a).18 (Příloha 2. První pasivní dům v ČR, str. 80)

16

Pasivnidomy.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-01]. Co je pasivní dům?. Dostupné z WWW: 17 NAGY, Eugen. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům. Bratislava: Jaga group, 2009. 207 s. ISBN 97880-8076-077-9 str. 15-16 18 KONEČNÝ, Martin; ŠPERL, Martin. Vápenopískový pasivní rodinný dům Jenišov : První pasivní dům v ČR, který byl certifikovaný. In První pasivní dům v ČR certifikován v Darmstadtu [online]. Borovno : Kalksandstein, 2010 [cit. 2011-04-01]. Dostupné z WWW:

21

2.3.3 Energeticky nulový dům Energeticky nulový dům (END), dům s nulovou potřebou energie, je taková budova, kde je spotřeba tepla blízko nule – méně neţ 5 kWh/(m2a). K takové realizaci budovy je potřeba velmi vhodných podmínek a vyšší počáteční investice do technického zařízení. V první řadě je cílem dosáhnout neutrálního výsledku bilance energie v období jednoho roku. Vlastní produkování elektřiny je zabezpečováno obnovitelnými způsoby, fotovoltaickým systémem (FV), kogenerační jednotkou nebo větrnou turbína. Podstatnou roli u vyrovnání energetické nabídky a poptávky, v závislosti na sezonních klimatických výkyvech, hraje napojení na veřejnou elektrickou síť. Rozlišují se i domy s nulovou potřebou energie na vytápění. Tato celková potřeba tepla na vytápění je kryta pasivním a aktivním vyuţíváním sluneční energie, kdy má dům nadimenzovaný sezonní zásobník teplé vody, o objemu od 3000 do 10 000 litrů, jenţ je v letních dnech ohříván fototermickým systémem.

2.3.4 Energeticky nezávislý dům Nebo téţ nazývaný jako autarktní dům (EAD). Je schopen pokrýt jakoukoli spotřebu energie – vytápění, přípravu teplé vody, provoz elektrospotřebičů. A to vše pouze pomocí přímého slunečního záření, bez jakýchkoli dodávek elektřiny zvenčí. Budova není napojena na veřejnou elektrickou síť, tudíţ hlavním článkem je předimenzovaný energetický systém a zásobník energie musí dům zásobit kdykoli během roku. V porovnání s předchozím END poţaduje tento dům FV systém jako zdroj elektrické energie. Projektování a realizace tohoto konceptu je velice sloţitá a finančně náročná. Pouţívají se pouze vysoce úsporné domácí spotřebiče třídy A, a dbá se na maximální redukování potřeby tepla. Takováto budova najde uplatnění pouze v odlehlých, vysokohorských oblastech, kde nejsou k dispozici běţné energetické sítě. Vhodnou lokalitou jsou například sousední rakouské Alpy, kde se nachází několik horských chat, vyuţívajících sluneční energii, v EAD standardu.

2.3.5 Plus-energetický dům Tento dům (PED) je v podstatě totoţný s energeticky nezávislým domem. Hlavní rozdíl ale spočívá ve FV systému, plocha panelů je dimenzována k pokrytí vlastních potřeb, ale i vytvoření přebytku elektrické energie, kterou dodává do distribuční sítě a poté odprodává jejímu majiteli. FV panely jsou většinou umístěny na co největší ploše obvodového pláště 22

budovy – fasádě a střeše. Hospodárnost tohoto domu ve srovnání s energeticky pasivním domem závisí na tarifu odebíraného proudu a na vyuţívání potencionálu energetických úspor. V rakouském městě Weiz se nachází experimentální plus-energetický rodinný dům s kruhovým půdorysem. Potřeba tepla je zde 15,2 kWh/(m2a). Za rok vyprodukuje dům 8 500 kWh elektrické energie, přitom vlastní spotřeba je 3 500 kWh. Nesvítí-li slunce více jak čtrnáct dní a dojde k vyčerpání naakumulovaného tepla v zásobníku, aktivuje se činnost tepelného čerpadla se zemním kolektorem s výkonem 4,8 kWh při elektrické spotřebě 1,1 kWh. Aby tento dům dokázal efektivně vyuţít sluneční energii, je umístěn na loţiskách a pomocí dvou motorů, elektrický výkon 140 W, se otáčí za sluncem rychlostí 2 cm/min. Všechna vedení technického zařízení a medií jsou ve formě flexibilních trubek a rozvodů v centrální šachtě v ose domu. 19

2.4 Masivní konstrukce vs. dřevostavba Pro nízkoenergetické domy nelze zcela přesně specifikovat nejlepší a nejvhodnější typ konstrukce. Tento proces je ovlivněn řadou faktorů, které se musí brát v potaz. Hlavní princip spočívá v dostatečném zabezpečení izolačních schopností při nejmenší tloušťce stěn. Základní rozdělení nízkoenergetických domů je na masivní (těţké) a dřevostavby (lehké). U většiny dnešních stavebníků hrají povětšinou zásadní roli náklady. To hraje roli i při výběru konstrukčního řešení. Konečný vzhled domů je v poslední fázi prakticky k nerozeznání. Omítnutá dřevostavba se tváří jako běţný dům, masivní stavby obloţené dřevem naopak jako dřevostavby. Kaţdý z typů má samozřejmě své klady i zápory. Velký vliv hraje i marketingová kampaň výrobců a dodavatelů, kteří se snaţí nalákat zákazníky právě na jejich konstrukční řešení, které je to správné. Pří výběru je důleţité dbát především na umístění stavby: z pohledu klimatu, orientace vůči světovým stranám, terénní úpravy pozemku, vyuţití stavby. Dřevostavby Pro pasivní domy se dřevo pouţívá jen jako konstrukční prvek v mnoţství pro statickou únosnost. Nosné prvky jsou ukryty uvnitř stěny a to má za následek menší tloušťku stěny neţ u masivních staveb. Velice příjemnou vlastností je rychlost výstavby (1–3 měsíce), o něco 19

NAGY, Eugen. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům. Bratislava: Jaga group, 2009. 207 s. ISBN 97880-8076-077-9 str. 131

23

menší náročnost a tím pádem i „niţší náklady“. Lehká konstrukce umoţňuje stavět dům nad terénem, není zde nutnost hydroizolace, protiradonového opatření a eliminují se tepelné mosty při napojení na základy. Nejsou vyţadovány tolik statické základy (jako deska, rošt, pas), proto lze v případě nutnosti vyuţít pouze základové patky. Vyuţívání dřeva tolik nezatěţuje okolní přírodu a i při doţití stavby je likvidace velice snadná. Pasivní dřevostavby jsou nejčastěji zhotovovány z prefabrikovaných panelových systémů nebo ze systémů stavěných přímo na stavbě. Panely je moţno připravit pro instalační vedení uţ rovnou ve výrobě, tím se zjednoduší montáţ. Tyto panelové systémy lze doplnit o další souvrství; vnější izolační systém s tenkovrstvou omítkou, vnější obklad (rošt, izolace, obklad). Svislé dřevěné prvky společně s velkoformátovými konstrukčními deskami (OSB, sádrovláknité desky) tvoří staticky pevnou a velice kompaktní konstrukci. Svislé prvky jsou nejčastěji masivní fošny, kombinované I-nosníky nebo jednoduché příhradové vazníky. Tím se vytvoří rošt, kam se umístí izolace. Konečnou vrstvu tvoří omítkový systém nebo odvětrávaná fasáda. Například severský modřín jako obklad nevyţaduje ţádnou povrchovou úpravu. Jako izolace se pouţívá minerální vlna, foukaná celulóza a z přírodních alternativ lněná, dřevovláknitá, konopná či slaměná izolace. Ochrana proti krátkodobým zátěţím zabezpečuje vysoký stupeň zaizolování, který teplo nepustí ven ani dovnitř. Vhodně navrhnuté stínění zamezuje přehřívání interiéru budovy. Akumulaci tepla mohou jednoduše zabezpečit konstrukční prvky jako betonová podlaha, přizdívka, zděné vnitřní příčky nebo akumulační stěna (navrţená k tomuto účelu, proudí v ní ohřátý nebo ochlazený vzduch a způsobuje aktivaci; tyto prvky poté sálají teplo nebo chlad zpět do prostoru). Masivní stavby Tento model stále ještě převládá v našich podmínkách. Domy je moţné postavit ze všech materiálů: pálených plných cihel, vápenopískových bloků, betonu nebo plynosilikátových tvárnic. Mezi dobré vlastnosti masivní stavby patří akumulace tepla a akustický útlum. Chceme-li vyuţít těchto vlastností, volí se materiály s větší objemovou hmotností i pevností, které zabezpečují statickou únosnost v co nejmenší tloušťce. Zvenku pak zateplují materiálem s velkou tepelně-izolační schopností. Odlehčené tvárnice nejsou pro pasivní domy příliš vhodnou volbou. Sice se snaţí spojit vlastnosti nosného materiálu a izolantu, ale nejsou pořádně ani jedno. Avšak nejčastějším 24

důvodem volby je rychlost výstavby a znalost postupů. Dalším materiálem je plná cihla, přičemţ vápenopísková cihla je energeticky méně náročnou alternativou cihly pálené a vyrábí se i ve větším formátu, díky kterému je stavba rychlejší. Mezi následující systémy patří ztracené bednění - tvárnice z polystyrenu (neoporu), nebo štěpkocementových tvárnic s izolací, které se po naskládání jako stavebnice vyplní betonem. Celistvost izolační obálky je zabezpečena systémovými řešeními. Výhodou je rychlá a jednoduchá montáţ. 20

2.5 Investiční náklady - vícenáklady Je naprosto zřejmé, ţe takto kvalitní, pohodlný, šetrný, úsporný a do budoucna perspektivní druh bydlení nebude „zadarmo“. Někde se úspornost stavby promítnout musí. A to je, jako u klasické stavby, vţdy v počátcích. Avšak díky široké expanzi tohoto stavebního „stylu“ jsou ceny stále více a více přijatelnější, i pro běţného zákazníka. Rozdíl se tím pádem pomalu smazává. Dnes se hovoří o 10–15 %, o které je nízkoenergetická stavba navíc zatíţena v počátečních investicích. U dřevostaveb je toto číslo ještě o něco málo vyšší, ale postupně se dostávají dřevostavby na cenu masivních pasivních staveb. V sousedním Rakousku se dokonce podařilo odborníkům na pasivní výstavbu stlačit počáteční náklady na 7–9 %. V číselných hodnotách se klasické novostavby pohybují v průměru kolem 20 000 Kč/m2, u nízkoenergetických staveb je to 23 000–25 000 Kč/m2. Ceny jsou pouze orientační, pro lepší představu. Samozřejmě se cena odvíjí a záleţí na členitosti, sloţitosti výstavby a technickém vybavení budovy. Dalším zásadním činitelem, který zajímá kaţdého stavebníka, je doba návratnosti vícenákladů. Ta opět záleţí na zvolené koncepci projektu a technickém vybavení objektu. Průměrně se pohybuje od 7–15 let. Zmíněné vícenáklady (na rozdíl od klasické stavby) se ale většinou určují velice těţko, jelikoţ pod pojmem klasická výstavba si představuje kaţdý něco jiného. Není nikde přesně definováno, jaké jsou její parametry. Názory se liší a liší se výrazně i vícenáklady, a to hlavně podle zkušeností architekta, zvolené koncepce stavby a také přání investora. A ne kaţdý NED je vybaven stejných technickým zařízením. Je dost sloţité najít dva podobné objekty k porovnání. Více o porovnání v kapitole níţe „Porovnání s klasickou výstavbou“.

20

HAZUCHA, Juraj., Centrum pasivního domu, Masivní konstrukce nebo dřevostavba? : Jaký typ konstrukce je vhodnější. In Technické a dispoziční řešení. Brno: Centrum pasivního domu, 2010

25

Vícenáklady oproti tradiční výstavbě objektivně způsobují; instalace systému řízeného větrání s rekuperací tepla, ohřevem teplé vody solárními kolektory, větší vrstva tepelné izolace, sloţitější stavební detaily, koordinace stavby a jiné. (Příloha 3. Příklad a výpočty, str. 81)

2.5.1 Dotace V naší republice působí v oblasti výstavby dotace „Zelená úsporám“. Momentálně je však pozastavena. Cílem tohoto programu je zajistit opatření, které povedou ke znatelným úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Podporované jsou pouze realizace na území České republiky, ukončené po vyhlášení programu. Program měl do roku 2012 přinést sníţení emisí CO2, úsporu tepla na vytápění, zvýšení výroby tepla z obnovitelných zdrojů, v neposlední řadě i vytvoření a udrţení 30 tisíc pracovních míst. Dále sliboval rozdat do roku 2012 aţ 25 miliard Kč mezi asi 250 000 ţadatelů. Dotaci poskytuje Státní fond ţivotního prostředí (SFŢP). Ţadatel o dotaci Zelená úsporám nemůţe provádět svépomocně činnosti, na které byla přidělena dotace, ani pro tyto činnosti pouţívat materiály, které SFŢP neuvedlo ve svém seznamu výrobků. O podporu v rámci programu Zelená úsporám mohou ţádat: fyzické osoby, společenství vlastníků bytových jednotek, bytová druţstva, města a obce (včetně městských částí), podnikatelské subjekty, další právnické osoby. Z pohledu nízkoenergetických staveb byly ţádané tyto oblasti dotace: Oblast A1: Komplexní zateplení obálky budovy vedoucí k dosaţení NED standardu podpora 2200 Kč/m2 podlahové plochy, max. na 350 m2. Oblast B: Podpora novostaveb v pasivním energetickém standardu podpora 250 000 Kč/RD, na projekt RD 40 000 Kč. Oblast C3: Instalace solárně-termických kolektorů 21 podpora 55 – 80 000 Kč. 21

Uspory-energie.com [online]. 2010 [cit. 2011-04-15]. Na co je moţné ţádat?. Dostupné z WWW:

26

Program je od 31. 10. 2010 pozastaven a probíhá „kontrola přijatých ţádostí“, jelikoţ SFŽP nečekal takový zájem o dotace a nezvládá kontrolovat došlé přihlášky. Přihlášky jsou momentálně evidovány a lidé se nedočkali ani avizovaného znovuotevření programu od 1. února 2011. Ministr ţivotního prostředí Tomáš Chalupa nedávno uvedl, ţe se program ani nechystá otevřít, protoţe jednoduše nejsou na vyplácení dotací peníze. Program disponuje 19,6 miliardy korun. Při sečtení všech poţadavků několik miliard schází. Nabízejí se tři reálné moţnosti, jak postupovat. V první řadě je zkrácení dotací, dále vyplácení podle data podání ţádostí a nakonec posouzení kvality zpracování dané ţádosti. 22 Pro inspiraci nemusíme chodit daleko, stačí se podívat do Rakouska, kde uţ od roku 1993 je poskytována zemská nárokovatelná půjčka vyuţitelná pro stavbu pasivního domu. A to ve výši 57 000 €, na kaţdé dítě + 10 000 €, bezbariérové řešení + 3 000 €, řadová výstavba 18 000 €. Celkem pro průměrnou čtyřčlennou rodinu asi 3 miliony Kč se splatností aţ 37 let a první roky bezúročně.23 Kritéria jsou velmi přísná a zneuţívání dotací se razantně trestá. Avšak stále o ně ţádá dostatek lidí a peníze se vţdy najdou. Tyto země nám ukazují jasnou cestu, kterou bychom se měli začít ubírat, jestli chceme zlepšit kvalitu bydlení a ulevit úsporností našim financím.

2.6 Úspory a provozní náklady

Graf 1. Porovnání nákladů na vytápění na rodinný dům o podlahové ploše 150 m2 zdroj: www.invplan.cz 22

Zelenausporam.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-5]. Aktuality. Dostupné z WWW: < http://www.zelenausporam.cz/sekce/193/aktuality/> 23 SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. První vydání. Praha: Grada, 2011. 352s. ISBN 978-80-247-2995-4, str. 105

27

Porovnání energetických zdrojů Vyjadřuje přepočet nákladů na vytápění a ohřev teplé vody podle druhu paliva. Celková roční potřeba energie na vytápění a ohřev teplé vody je 4,1 MWh. Pouţité hodnoty: * vytápění - 100 m2 obytné plochy a tepelné ztráty 15 kWh/(m2a), ročně 1,5 MWh; * ohřev teplé vody – Ø rodina 4 členové, 30 l teplé vody o teplotě 55°C na os./den, 120 l dohromady; denní spotřeba energie 8,2 kWh, ročně 2,6 MWh.24 Druh paliva (výhřevnost)

Cena paliva (Kč)/jedn.

Dřevo (14,6 MJ/kg) Dřevěné brikety (17,5 MJ/kg) Dřevěné peletky (18,5 MJ/kg) Štěpka (12,5 MJ/kg) Rostlinné peletky (16,5 MJ/kg)

3,00 / kg 4,80 / kg 4,70 / kg 2,00 / kg 3,65 / kg

Hnědé uhlí (18 MJ/kg) Zemní plyn (37,8 MJ/m3) Elektřina akumulace Elektřina přímotop Tepelné čerpadlo Centrální zásobování teplem

2,90 / kg 1,15 /kWh 1,65 /kWh 2,19 /kWh 2,20 /kWh 400 / GJ

Spalovací zařízení (Ø účinnost v %) Obnovitelné zdroje Kotel na zplyňování dřeva (80%) Kotel na zplyňování dřeva (80%) Kotel na dřevěné pelety (85%) Kotel na štěpku (80%) Kotel na rostlinné pelety (90%) Neobnovitelné zdroje automatický kotel na uhlí (80%) Kondenzační kotel (102%) S akumulační nádrţí (93%) Přímotopné panely (98%) Průměrný roční topný faktor 3,0 Účinnost (98%)

Cena tepla (Kč/kWh)

Spotřeba paliva/rok

Náklady (Kč/rok)

0,92 1,23 1,08 0,72 0,91

1267 kg 1057 kg 941 kg 1480 kg 1028 kg

3 801,5 074,4 424,2 960,3 751,-

0,72 2,15 2,93 3,38 1,67 1,47

1028 kg 426 m3 4421 kWh 4195 kWh 1370 kWh 15 GJ

2 981,8 824,10 559,13 884,6 872,6 041,-

Tabulka 3. Porovnání energetických zdrojů zdroj: www.tzb-info.cz Zdroj Dřevo* Pelety* Štěpky* Elektřina

Zemní plyn Tepelné čerpadlo

Uhlí

Výhody cena, lokální, nezávislé na elektřině, pořizovací náklady, obnovitelný zdroj energie cena, regulace, vyuţívání odpadních surovin cena, vyuţívání odpadních surovin dodávka, regulace, pořizovací náklady, moţnost fotovoltaiky, dostupnost dodávka, regulace, cena, malé emise automatická obsluha, nízké provozní náklady cena

Nevýhody regulace, automatizace, skladovací prostory, dodávka, moţnost jiného vyuţití, nutnost komínu skladovací prostory, pořizovací náklady na zařízení, dodávka, dostupnost výhřevnost (kvůli vlhkosti), skladovací prostory cena, účinnost při výrobě, dopad na ŢP dostupnost (plynová přípojka), revize, vysoké výkony kotlů na trhu pořizovací náklady účinnost, skladovací prostory, regulovatelnost, emise, dopad na ŢP

Doporučení volit zdroje o menších výkonech, spojovat s teplovodním ohřevem a akumulací vhodné pro jednotlivou výstavbu vhodné pro větší objekty, moţnost kogenerace vhodné pro menší pasivní domy s co nejjednodušší koncepcí pouţívat kondenzační kotle, moţnost kogenerace pro pasivní objekty pouţívat nízko-výkonové tepelné čerpadla větší výkony - nevhodné pro jednotlivou zástavbu, volit automatické kotle s účinností 80% pouţitelné i pro spalování biomasy

Tabulka 4. Shrnutí výhod a nevýhod nejvýznamnějších zdrojů zdroj: www.tzb-info.cz * obnovitelné zdroje energie 24

Zdroj: internetový portál www.TZB-info.cz, www.pasivnidomy.cz, Ceny paliv jsou uvedeny k 1.1.2010

28

Z výše uvedených hodnot plyne doporučení, ţe zejména u pasivních domů, kde je potřeba energie o hodně sníţena, je vhodné (je-li to uskutečnitelné) pouţít zdroje v tomto pořadí: * obnovitelné zdroje energie – biomasa - pelety, brikety u větších objektů, štěpka, sláma, bioplyn (případně kogenerace), vyuţití solární energie, fototermické či fotovoltaické inovativní technologie, například miniaturní tepelná čerpadla; * efektivně využité zdrojů neobnovitelné - plynový kondenzační kotel, kombinace obnovitelných a neobnovitelných zdrojů energie jako solární ohřev teplé vody a plynový kotel nebo elektrická akumulační nádrţ. Nelze však striktně říci, který z uvedených zdrojů je nejlevnější (jelikoţ v komplexním hodnocení vystupuje více faktorů, nejen cena paliva), a musíme brát v úvahu i určité změny cen těchto zdrojů v čase (vývoj trhu, inflace). Většina z nich má rostoucí trend asi 6 – 8 % ročně. Z tohoto pohledu je výhodnější pouţití obnovitelných zdrojů energie, které nepodléhají takovým cenovým výkyvům jako fosilní paliva. 25 (Příloha 3. Příklad a výpočty, str. 81)

2.7 Porovnání s „klasickou výstavbou“

Obrázek 3. Schéma pasivního domu zdroj: Centrum pasivního domu

25

HAZUCHA Juraj. Centrum pasivního domu, Energetické zdroje: Porovnání energetických zdrojů. In Úsporné zdroje energie. Brno: Centrum pasivního domu, 2010.

29

2.7.1 Obecně Základní rozdíly energeticky úsporných staveb a „klasických“ staveb: Energeticky úsporné stavby

Klasická výstavba

+ vysoká vzduchotěsnost pláště objektu

- u zdícího materiálu nelze zcela zajistit spáry

+ vysoká tepelně-izolační schopnost

- u zdícího materiálu jen při velkých tloušťkách

+ materiály, jeţ nemají tepelnou jímavost

- převáţně materiály, které akumulují teplo

+ z toho vyplývá tepelná „pohoda“

- povrch zdiva je chladnější neţ teplota vzduchu

+ objektům postačují pasivní zdroje tepla

- objekty musí mít otopné soustavy

+ pasivní zdroje lze vyuţít k ohřevu vody

- ohřev vody pouze drahou energií

+ systémy větrání vyuţívají filtry vzduchu - tradiční stavby systém řízeného větrání nemají + systémy větrání zajišťují zdravé klima

- zde větrání pouze okny

+ trvalá udrţitelnost vlastností a úspor

- nárůst nákladů na potřebu energií je vyšší, roste

2.7.2 Rekonstrukce Rekonstrukce 1

26

Pro první názornou ukázku úspornosti a efektivnosti nízkoenergetický staveb byla zvolena rekonstrukce rakouské školy ve městě Grimm. Budova rekonstruována v letech 2006/2007 do pasivního standardu. Tento projekt byl financován z prostředků Evropského fondu regionálního rozvoje ERDF a země Sasko ("Innovations - und Praxisverbund Passivhaus"). Typ objektu: panelový Typ stavby: rekonstrukce Konstrukce: Masivní stavba Energetická hodnota: 15 Wh/(m2a) Rok výstavby: 1988 Rekonstrukce: 2006/07 Počet poschodí: 3 Sklep: uvnitř tepelné obálky Užitná plocha: 1 796 m2 Počet uživatelů: 160 Dotace: 125 954 €

Obrázek 4. Škola v pasivním standardu zdroj: www.pasvinidomy.cz

26

Pasivnidomy.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-3]. Dobrý příklad rekonstrukce školy. Dostupné z WWW:

30

Technická zařízení Větrací zařízení: centrální řízené větrání s rekuperací umoţňuje, ţe 80 % tepelné energie je předáváno z odpadního čerstvému přiváděnému vzduchu. Takto jsou minimalizovány ztráty. Vytápění; za účelem zajištění poţadované vnitřní teploty a opětovnému zahřátí budovy po delších přestávkách v uţívání, jako jsou víkendy nebo prázdniny, je v budově nainstalována přípojka centrálního vytápění 35kW. Solární kolektory: 16 m2 plochých kolektorů, které jsou namontovány pod úhlem 67°, podporuje přípravu teplé vody. Za účelem uchování solární energie byl instalován zásobník tepla o objemu 1000 l. Příprava teplé vody: přibliţně 10 % potřeby teplé vody je pokryto ze solárních kolektorů. Zbývající potřeba teplé vody je zajištěna z centrálního zásobování. Potřeby energie dle PHPP (Passivhaus projektierungspaket) Základní podmínky pro výpočet

Výsledky

Obestavěný prostor

9 360 m3

Potřeba tepla na vytápění 15 kWh/(m2a)

Vytápěná podlahová plocha

2 208 m2

Tepelný výkon

Neprůvzdušnost (n50 hodnota) měřeno

0,57 h-1

Četnost překročení letní teploty (25°C)

9,70 W/m2 6%

Potřeba energie (pro vytápění, teplou vodu, elektřinu) Elektřina: 10,60 kWh/(m2a) Centrální vytápění: 38,90 kWh/(m2a) Potřeba primární energie: 87 kWh/(m2a) Celkové emise CO2-ekvivalent: 19,70 kg/(m2a) Potřeby energie dle EnEV 27(Nařízení o úsporách energie) Vytápěná podlahová plocha – m2 Potřeba tepla na vytápění - kWh/(m2a) Sníţení potřeby tepla na vytápění

před

po

2737 2929 74,50 26,70 2 47,8 kWh/(m a), 64,16%

Sníţení celkových emisí CO2-ekvivalent

56,34 t/a

Tabulka 5. Potřeba energie Obálka budovy Okna: plastová U zasklení = 0,5 W/(m2K) U rámy = 0,74 W/(m2K) U celkem = 0,72 W/(m2K)

Vnější fasáda U = 0,127 - 0,147 W/(m2K) Podlaha na terénu U = 0,13 W/(m2K)

27

Střecha U = 0,121 W/(m2K)

POCHMANOVÁ, Petra; RŮŢIČKA, Vlastimil. Tzb-info.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-3]. Dotační programy v Německu. Dostupné z WWW:

31

Rekonstrukce 2 28 Druhým příkladem je rekonstrukce rodinného domu v Prostějovičkách od české společnosti Karon. Dům byl postaven v letech 1977 aţ 1980 v té době běţnou metodou „svépomocné výstavby“. Jde o dvoupodlaţní, částečně podsklepený, koncový dům v řadě, se sedlovou střechou o mírném spádu. Vyjma 25mm EPS v podlaze nad suterénem, 25mm EPS a 80mm minerální vaty ve stropě nad II. nadzemním podlaţím, nebyly na domě pouţity tepelně izolační materiály. O tepelnou pohodu v domě se staral kotel na uhlí o výkonu 48 kW a litinové článkové. Teplá uţitková voda byla připravována v elektrickém akumulačním zásobníku. Dům nebyl mezi roky 1994 aţ 2007 obydlen, coţ se negativně projevilo na jeho fyzickém stavu a celková oprava byla naprosto nevyhnutelná. Cílem rekonstrukce bylo jednak dům uvést do náleţitého technického stavu, prostory prvního podlaţí upravit na kanceláře a ve druhém nadzemním podlaţí zřídit samostatný byt. I přes tyto úpravy zachovat charakter rodinného domu. Záměr: sníţit měrnou potřebu tepla na vytápění na 35 kWh/m2a Zjednodušit tvar obálky domu Výplně otvorů s U max 0,8W/m2.K Tepelná izolace obálky Řízené větrání s rekuperací tepla Průvzdušnost obálky n50=max 0,6 Ohřev TUV solárními panely Náhrada vytápění uhlím Realizace jednotlivých opatření Faktor tvaru – odbourané ţelezobetonové stříšky, jihozápadní stěna posunuta na líc budovy, zrušená lodţie a terasa = zlepšení faktoru tvaru budovy z původní hodnoty 0,77 na hodnotu 0,63. Výplně vnějších otvorů – okno do koupelny bylo zazděno, osazena plastová okna Uw=0,8W/m2.K, stínění oken zajišťují vnější lamelové ţaluzie.

28

KARÁSEK Stanislav a kolektiv. Podklady - Rekonstrukce rodinného domu v Prostějovičkách: Záměr a výsledek. In Rekonstrukce rodinného domu v Prostějovičkách. Karon s.r.o., 2011, www.karon.cz

32

Tepelná izolace obálky – tloušťky přidané tepelné izolace se pohybují od 40mm EPS GreyWall ve stísněném prostoru schodiště do suterénu, po 400mm foukané celulózy v podstřešním prostoru. Větrání s rekuperací – v domě jsou osazeny dvě větrací jednotky s rekuperací tepla. Jedna zajišťuje větrání kancelářských prostor a druhá prostor bytových. Průvzdušnost obálky – spáry ve styku konstrukcí jsou přelepeny butylovými těsnícími páskami, kritická místa navíc tmeleny, pro ověření průvzdušnosti obálky byl proveden blowerdoor-test, s hodnotou n50=0,43.h-1. Ohřev TUV – pro zajištění teplé uţitkové vody pro byt, je v domě sazen akumulační zásobník o obsahu 300 l a na střeše solární panely. Náhrada vytápěcího systému – dům je vytápěn teplovzdušně větracími jednotkami, topnou vodu do větracích jednotek dodávají peletková kamna s akumulačním zásobníkem. Tabulka 6. Roční tepelná ztráta (MWh)

Tabulka 7. Porovnání výsledků v %

33

Obrázek 5. jihozápadní pohled

Obrázek 6. severovýchodní pohled Dosažené výsledky parametry Faktor tvaru A/V Průvzdušnost obálky n

50

Před rekonstrukcí

předpoklad

skutečnost

0,77

0,63

0,63

10 ?

0,6

0,43

246

35

34

100 %

14,23 %

13,82 %

Měrná potřeba tepla na 2

vytápění kWh/m .a Podíl z původního stavu

Tabulka 8. Dosaţené výsledky rekonstrukce U tohoto příkladu nebyla zjištěna informace týkající se vynaloţených investic, které byly o něco vyšší, neţ bylo nutné. A to proto, ţe objekt slouţí i k prezentaci vybraných technických prvků pro potencionální klienty nízkoenergetického bydlení. Ani u jednoho případu nebyla zveřejněna předpokládaná doba návratnosti investic. Obě ukázky však zcela jasně deklarují šetrnost a značnou úsporu financí, zakládajících se na nízkoenergetických stanovách. 34

2.8 Závěr teoretické části V České republice je prozatím stále málo společností, těch opravdu kvalitních a důvěryhodných, zabývajících se stavbou NED či EPD. To logicky vede ke skutečnosti, ţe si mohou dovolit (a prozatím tak i činí) drţet vyšší ceny těchto staveb. V porovnání se zahraniční realizací je to v řádu přibliţně 10 %. V jejich prospěch hraje fakt, ţe se s NED v posledních letech doslova roztrhl pytel. A poptávka neustále roste. Zde přicházejí na řadu společnosti, co vidí pouze příleţitost, jak vydělat peníze, často nekvalitní a neodbornou prací (ať uţ „chtěnou“ nebo z nezkušenosti). Jelikoţ se u nás najde dostatek lidí, kteří chtějí bydlet úsporně a jsou ochotni akceptovat nabídku trhu, tyto společnosti mají v současnosti úplné ţně. Důvody k pořízení NED je několik. Primárním by mělo být pohodlné, čisté a úsporné bydlení. Můţeme však sledovat i určitou část obyvatel, kde jde o takzvaný společenský status. Kdyţ takoví lidé vybaví svůj pasivní příbytek energeticky náročnými spotřebiči, čímţ prakticky vynulují uspořenou energii, je otázkou, proč si takový dům pořizovali. Dalším problémem je nedostatečná osvěta mezi laickou veřejností, ale i samotnými odborníky. U nízkoenergetických staveb jde o celoţivotní vzdělávání, jelikoţ vývoj jde neúprosně a neustále kupředu a kaţdým dnem se přichází na nová a nová zjištění, jak lze šetřit energiemi. Coţ je pro svět v posledních letech velice důleţité. Stále mezi lidmi kolují různé mýty o pasivních domech i dřevostavbách. Někdy je chyba i na straně odborníků, kdyţ nejsou schopni pohotově argumentovat ve prospěch daného díla. To směřuje k určitým pokusům českých kutilů o tzv. hobby výstavbu. Tímto směrem ale cesta rozhodně nevede. Návrh stavby je pro NED naprosto klíčový a je zde kladem i větší důraz na pravidelný dozor při realizaci. Ceny paliv a energie v České republice mají vzestupnou tendenci prakticky od devadesátých let minulého století a vývoj cen energií slibuje pro další roky pouze neustálé navyšování. A to bude pro část občanů, hlavně v důchodovém věku, velkým problémem do budoucna. Při vícenákladech vyšších pouze o 8–15 % neţ u klasické výstavby a návratnosti investic v průměru do 15 let je volba nízkoenergetického bydlení správnou cestou, jak se zabezpečit i na dobu, kdy uţ člověk nebude ve své nejproduktivnější části ţivotního cyklu. Cílem teoretické části bylo zasvětit hlouběji do problematiky nízkoenergetických staveb a prokázat jejich jasné výhody oproti klasické výstavbě. Toto porovnání bylo provedeno názornými praktickými i teoretickými příklady, jenţ se v konečném důsledky ztotoţňují. Zmiňovaná problematika je velice náročná a sloţitá pro odborníky, natoţ pro laika. Po 35

přečtení několika publikací a návštěvě semináře v „Centru pasivních domů“, mi přijde mnohem komplikovanější. Zcela jistě jsem nevystihl všechny fakty a technické prvky týkající se úsporných staveb, ale to nebylo ani hlavní náplní teoretické části.

36

3 Praktická část 3.1 Ocenění nemovitosti – byt Dolní Měcholupy

Objednatel: Bankovní institut Vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nízkoenergetický byt 535/2.1 V bytovém domě č.p. 535 Na Slavíkově 489/24 109 00 Praha 10 – Dolní Měcholupy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

1. dubna 2011

37

Obsah zprávy Úvodní list

37

Obsah

38

Průvodní dopis

39

Popisné informace

41

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

43

Ocenění

43

Závěr

49

Omezující podmínky a předpoklady

50

Osvědčení

51

Přílohy Informace z katastru nemovitostí

52

Snímek katastrální mapy

53

Půdorys bytu

54

Fotodokumentace

55

38

Bankovní institut Vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 1. dubna 2011

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Nízkoenergetický byt č. 535 / 2.1 Uvedený na listu vlastnictví č. 1873, pro katastrální území Dolní Měcholupy, městská část Praha 10, obec Praha Nacházejícího se na adrese Na Slavíkově 489/24, 109 00 Praha 10 – Dolní Měcholupy, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, za současných podmínek. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2011, to jest ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako například ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše neuvedený, účel. Oceňovaný majetek je zapsán na katastrálním úřadu v Praze 10, na listu vlastnictví č. 1873, pro katastrální území Dolní Měcholupy, městská část Praha 10, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je moţno dohledat v příloze této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná uspokojivost obchodu. 39

Jestliţe je trţní hodnota bytu stanovena na předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení vhodného kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně k bydlení majiteli bytu. Ţádná část bytu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Dle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace je majetek v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých vlastníkem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

40

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – nízkoenergetický byt č. 535/2.1 se nachází ve vilové čtvrti v centru Dolních Měcholup, vedle Úřadu městské části Prahy 15, v ulici Na Slavíkově. V sousedství tohoto projektu se nachází tři podobné dokončené nízkoenergetické viladomy. V lokalitě je veškerá vybavenost včetně mateřské a základní školy, ordinace tří lékařů, několika restaurací, městského hřiště a parku. Díky velmi schopnému starostovi se tato městská část kaţdým rokem velmi pozitivně rozvíjí. Nákupní moţnosti jsou v 3 km vzdáleném Europarku Štěrboholy nebo Outletu Štěrboholy. Nedaleko objektu se také nachází golfové hřiště Hostivař, fitness centrum a vyhlášená cyklostezka vedoucí z Dolních Měcholup do Dolních Počernic vhodná jak pro běţce a cyklisty, tak i pro in-line bruslaře. Dopravní spojení je zajištěno 10 linkami MHD zejména k nové stanici metra trasy A „Depo Hostivař“ nebo stanici trasy C „Háje“. Zastávka autobusu je pouhé 2 minuty pěšky od domu. Vlakové spojení, kaţdých 20 minut, ze zastávky Horní Měcholupy do zastávky Hlavní nádraţí trvá 15 minut. Automobilové spojení do centra města je moţné za 15 minut přes Kutnohorskou ulici na vnitřní Praţský okruh – Štěrboholskou radiálu.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v daném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Nemovitost tedy není primárně určena k podnikatelské činnosti. Podle sdělení zadavatele má byt příslušenství, a to sklepní kóji v přízemí a garáţové stání v suterénu domu. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen, vodorovnými a svislými obvodovými konstrukcemi.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl, a to ve výši 2733/6638 na parcele číslo 696/140 o výměře 329 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

41

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 7954/6638 na společných částech domu, jedná se především o přípojky médií, oplocení, a jiné. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

Byt Oceňovaný byt patří do kategorie nízkoenergetických budov, a proto spotřeba tepla na vytápění bytu je pouze 20-30 kWh/m2 za rok. Byt se nachází v druhém nadzemním podlaţí z celkových tří. Byt je situován po pravé straně od výstupu z hlavního schodiště a je přímo přístupný. Vstup do bytu je zajištěn bezpečnostními dveřmi III. třídy bezpečnosti s normovou protipoţární odolností. Dispozice bytu obsahuje tři pokoje směrem do zahrady, kuchyňský kout, předsíň, koupelnu, WC, komoru a menší lodţii. Bytový dům byl kolaudován v roce 2010. Objekt je oplocen, vstup do objektu je přes kvalitní hliníkové dveře, vjezd prostřednictvím garáţových vrat na dálkové ovládání. Základní konstrukční systém bytového domu tvoří příčné nosné stěny z monolitického ţelezobetonu a stropní konstrukce z monolitického ţelezobetonu. Jako výplňové obvodové zdivo jsou pouţité tvárnice z pórobetonu, zároveň vyuţity i jako nosné prvky. Vnitřní mezibytové stěny jsou sendvičové (sádrové bloky + zvuková minerální izolace), vnitřní příčky jsou z hladkých sádrových bloků. Ploché střechy jsou jednoplášťové. Terasy nad obytnou místností jsou provedeny jako jednoplášťová střecha s obráceným pořadím vrstev. Hydroizolace vrchní stavby tvoří PVC fólie. Jako spádová vrstva je pouţitý polystyren-beton. Všechny prvky HSV jsou zcela funkční, bez jakýchkoliv statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů – praskliny, trhliny, plísně a jiné. V bytě jsou pouţity nejmodernější technologie a materiály z oblasti energetických úspor a zdravého bydlení. Samozřejmostí jsou dřevěná EURO okna s izolačním trojsklem, řízené větrání s rekuperací tepla, solární systémy pro ohřev teplé uţitkové vody. Důkazem je i štítek A energetické náročnosti budovy – velmi úsporná. Podlaha v obývacím pokoji je dřevěná třívrstvá, v loţnici laminátová plovoucí podlaha, v koupelně a WC keramická dlaţba a na lodţii mrazuvzdorná dlaţba. 42

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka, a to ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto údajů jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je rok po kolaudaci, tedy ve stavu, který zcela umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna.

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu, a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou převáţně pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. 43

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro stanovení aktuální trţní hodnoty bytu jsem zvolil porovnávací a příjmovou metodu.

3.2 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty majetku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty jako celku Pro moji analýzu ke stanovení hodnoty majetku jako celku, jsem vzal do úvahy byty, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty, oceňovaného majetku, zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr (1 m2) čisté vyuţitelné plochy (NFA). Uvedená jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 670 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

44

Tabulka – aktuální tržní hodnota bytu (porovnávací metoda) Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Označení bytu

DM 7 – 2.1

DM 4 – D 2.2

DM 4 – C 2.2

A – 2.02

Parcelní číslo

696/140

107/1

107/1

2253/13

Adresa bytu

Na Slavíkově

Ke Dráze

Na Návsi

V Bytovkách

Dolní Měcholupy

Dolní Měcholupy

Dolní Měcholupy

Uhříněves

Obec

Praha 10

Praha 10

Praha 10

Praha 10

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Katastrální území

B. Základní údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek (m2)

79,54

83,79

86,26

78,07

Prodejní cena (Kč)

-

5 100 000

5 450 000

4 300 000

Cena za jednotku

-

60 866

63 181

55 078

Datum transakce

8/2010

8/2009

8/2009

11/2010

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

55 078

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

55 078

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

55 078

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

55 078

Bytová vícepodlaţní

Bytová vícepodlaţní

Bytová vícepodlaţní

Bytová vícepodlaţní

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

55 078

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

45

Stavební povolení

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

55 078

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

55 078

Lokalita

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Korekce

-

1

1

1,05

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

57 640

Výborný

Výborný

Výborný

Výborný

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

57 640

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

57 640

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

57 640

Další moţný rozvoj

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

57 640

MHD

MHD

MHD

MHD

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

57 640

Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Korekce

-

1

1

1,02

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

58 980

Moţnost parkování

Garáţové stání

Garáţové stání

Garáţové stání

Garáţové stání

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

58 980

Příslušenství bytu

Velmi dobré

Velmi dobré

Velmi dobré

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

60 866

63 181

58 980

X

Větší

Větší

Obdobný

Jiná právní omezení a závazky

E. Technické parametry

Technický stav

Technické vybavení

Funkční vyuţitelnost

Dopravní obsluţnost

Jiná technická korekce

F. Ostatní parametry Velikost

46

Korekce

-

0,95

0,94

1

Upravená hodnota

-

57 882

59 390

58 980

Podíl hodnoty pozemku -

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

-

57 882

59 390

58 980

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

58 750

Celková porovnávací hodnota

4 672 975

Zaokrouhleno

4 670 000

Tabulka 9. Aktuální trţní hodnota – porovnávací metoda

3.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat pasivní příjem majiteli nemovitosti. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním – NOI. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů; přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Pro uváděné ocenění jsem zvolil metodu přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu je stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné nemovitosti v dané lokalitě. Sluţby a energie jsou přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání, tzv. studené nájemné. Provozní náklady jsou stanoveny na základě podkladů developerské společnosti JRD. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná příjmovou metodou je 2 970 000 Kč. 47

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Tabulka – aktuální tržní hodnota (příjmová metoda) Hrubý příjem – 20 000 Kč/p.m * 12

240 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5%

12 000 Kč

Efektivní hrubá příjem

228 000 Kč

Rezerva na renovace – odhad

12 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

23 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

193 000 Kč

Kapitalizační míra (R)

6,5 %

Trţní hodnota (V)

2 969 231 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

2 970 000 Kč

Tabulka 10. Aktuální trţní hodnota – příjmová metoda

3.4 Kontribuce Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace.

Tabulka – aktuální tržní hodnota (kontribuce) Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený Ø (Kč)

Porovnávací metoda

4 670 000

90

4 203 000

Příjmová metoda

2 970 000

10

297 000

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná trţní hodnota

-

-

4 500 000

Zaokrouhleno

-

-

4 500 000

Tabulka 11. Aktuální trţní hodnota – kontribuce

48

3.5 Závěr praktické části Závěr Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které ještě stále patří k „nově“ nabízeným a obchodovaným na českém realitním trhu. Jelikoţ se uţ v dnešní době v Praze a okolí nachází poměrně větší mnoţství nízkoenergetických staveb podobného charakteru, byla proto zvolena porovnávací metoda, která nejlépe vystihuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přidělil jsem jí váhu 90 %. Ostatních 10 % připadlo pro indikaci trţní hodnoty na základě příjmové metody. A to především z důvodu, ţe oceňovaná nemovitost není typickým investičním majetkem. Jelikoţ se jedná o poměrně nový typ nemovitostí a lidé se s tímto druhem teprve sţívají a poznávají jeho výhody. To má ale za následek počáteční opatrnost při investování do nízkoenergetických staveb. Které jsou však dobrou investicí do budoucna, jelikoţ ceny energií u „klasické stavby“ se budou pouze zvyšovat. Prozatím primárně převaţuje vyuţití těchto nemovitostí k zajištění potřeb bydlení pro jejich majitele, kteří vidí jiţ dnes výhody tohoto bydlení. Nákladová metoda nebyla pouţita, protoţe při ocenění bytu, nejedná-li se o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda prakticky pouţitelná. Poněvadţ mnoţství nákladů, které byly v době výstavby na pořízení bytu vynaloţeny, není schopno přesně a objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. dubna 2011 reprezentována částkou 4 500 000 Kč (slovy: Čtyřimilionypětsettisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. 49

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo

právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou

věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením,

z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami

bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe

by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými

státními zákony a nařízeními. 8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný

prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 50

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence,

osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu

ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku,

který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit

dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující

podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané

dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 29

V Praze, 15. dubna 2011

……………………....……………… Petr Jedinák

29

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. : Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut Vysoká škola, a.s., první vydání, 2008. Ocenění bytu, s. 143. ISBN 978-80-7265-128-3 Z uvedeného zdroje převzaty určité texty, s. 46-64

51

3.6 Přílohy k ocenění Přílohy Informace z katastru nemovitostí Informace o parcele Parcelní číslo: Výměra [m2]: Katastrální území: Číslo LV: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Stavba na parcele:

696/140 329 Dolní Měcholupy 732541 1861 Parcela katastru nemovitostí PRAHA, 3-3/41 Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří č.p. 535 Tabulka 12. Informace o parcele zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz Informace o stavbě

Stavba: Část obce: Číslo LV: Typ stavby: Způsob vyuţití: Jednotky v budově: Katastrální území: Na parcele:

č.p. 535 Dolní Měcholupy 490041 1781 budova s číslem popisným bytový dům 535/11, 535/12, 535/13, 535/21, 535/22, 535/23, 535/31, 535/32 Dolní Měcholupy 732541 694/140 Tabulka 13. Informace o stavbě zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz Informace o jednotce

Číslo jednotky: V budově: Číslo LV: Typ jednotky: Způsob vyuţití: Podíl jednotky na společných částech domu: Katastrální území:

535/21 č.p. 535 1873 byt nebo nebytový prostor byt 7954/6638 Dolní Měcholupy 732541 Tabulka 14. Informace o jednotce zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz

52

Snímek katastrální mapy

Obrázek 7. Katastrální mapa, parcela 696/140 zdroj: www.sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka

Obrázek 8. Katastrální mapa + ortofoto, stavba č.p. 535 zdroj: www.sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka 53

Půdorys bytu

Označení

Název

Plocha

Byt 2.1 3+kk

2. NP

m2

2.1.01

Předsíň

9,03

2.1.02

WC

2,78

2.1.03 2.1.04

Koupelna Komora

4,92 3,16

2.1.05

Obývací pokoj +kk

34,81

2.1.06 2.1.07

Loţnice Loţnice Užitná plocha bytu

10,89 13,95 79,54

Celková plocha bytu

82,10

Lodţie Komora

8,72 2,56

2.1.08 2.1.09

Obrázek 9. Půdorys bytu 2.1 + popis a výměry, zdroj: společnost JRD

54

Fotodokumentace

Obrázek 10. Východní pohled

Obrázek 11. Jihovýchodní pohled

Obrázek 12. Obývací pokoj

Obrázek 13. Koupelna 55

4 Analytická část 4.1 Analýza trhu s nemovitostmi – Praha 6 ANALÝZA TRHU

Městská část Praha 6

Hlavní město Praha

Petr Jedinák 2011

Obrázek 14. Mapa Prahy zdroj: www.google.cz

56

Obsah zprávy Obecná charakteristika trhu

57

Segmentace Prahy 6

61

Primarate lokalita

61

Sídelní část

66

Ostatní „okrajová“ lokalita

70

Grafy a vysvětlivky

73

Celkový marketingový výhled

75

Obecná charakteristika trhu Popis kraje 30 Praha je hlavní a největší město České republiky. Leţí severně od středu Čech na řece Vltavě, uvnitř Středočeského kraje, jehoţ je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Praha, jak ji známe dnes, se vyvíjí uţ přes jedenáct století. Co by historická metropole Čech byla v minulosti sídelním městem českých kníţat a králů, římsko-německých císařů a hlavním městem Československa. V současnosti se rozkládá na území 496 čtverečních kilometrů a má 1 288 696 obyvatel (k 14. lednu 2011). Praţská metropolitní oblast měla v roce 2004 zhruba 2 miliony obyvatel. Průměrná hustota zalidnění je 2 518,2 obyvatel/km². Od roku 1949 došlo k zásadní změně správního členění. Od té doby hranice mnoha městských obvodů, správních obvodů a městských částí jsou nezávislé na hranicích katastrálních území a některá katastrální území jsou tak rozdělena do více správních a samosprávných částí města. Katastrální území (například Vinohrady, Smíchov) jsou nadále rozhodující zejména pro evidenci pozemků a nemovitostí a označování domů. Praha je sloţena ze 112 katastrálních území různé velikosti, charakteru i významu. Praha má 10 městských obvodů, 57 samosprávných městských částí, a od 1. července 2001 byla tato úroveň působností v celé Praze rozdělena do 22 správních obvodů. Praha je od 24. listopadu 1990 statutárním městem, má však v rámci Česka specifické postavení obce i kraje.

30

Praha. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-02-25]. Dostupné z WWW:

57

Praha je v porovnání se zbytkem ČR výrazně bohatším regionem a svojí ekonomickou silou a vyspělostí vyniká dokonce i vysoko nad evropské standardy (v roce 2011 se ve studii Eurostatu umístila jako 6. nejbohatší region v Evropě a nejbohatší region ve střední a východní Evropě). Hlavní město Praha patří tradičně k nejdůleţitějším hospodářským centrům Česka.

Popis městské části Prahy 6 31 32

Obrázek 15. Mapa Prahy 6 zdroj: www.google.cz Městské části spadající pod obvod Prahy 6 jsou: Praha 6, Praha-Lysolaje, Praha-Nebušice, Praha-Přední Kopanina, Praha 17 - Řepy, Praha-Suchdol. Územně technické členění Prahy 6 Územně technická jednotka

Kód ÚTJ

Rok první písemné zmínky

Rok připojení ku Praze

Rozloha v ha

Počet ZSJ

Počet obyvatel k 16.10.2006

Bubeneč - 6

730106

1197

1922

216

4

23 159

Břevnov - 6

729582

993

1922

525

14

24 482

Dejvice

729272

1088

1922

739

14

23 721

Hradčany - 6

729558

1320

1784

46

4

1 221

Liboc

729795

993

1922

425

6

4 688

Ruzyně

729710

993

1960

1 500

10

7 996

31

Praha6.cz [online]. 2005 [cit. 2011-02-25]. Základní data. Dostupné z WWW: 32 Praha 6. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-02-25]. Dostupné z WWW:

58

Sedlec - 6

730041

1273

1922

65

2

893

Střešovice

729302

993

1922

155

2

6 833

Veleslavín

729353

993

1922

131

3

6 548

Vokovice

729418

1409

1922

352

6

11 230

Tabulka 15. Územně technické členění Prahy 6 zdroj: www.praha6.cz/zakladni_data Městská část Praha 6 nabízí reálnou cestu k prosperitě, zdravému a kulturnímu prostředí i k zachování a rozvoji těch hodnot, pro které je Praha 6 povaţována za jednu z nejatraktivnějších oblastí hlavního města Prahy, které se řadí mezi nejkrásnější města Evropy i světa.33 Správní obvod Praha 6 s počtem 109 741 obyvatel a hustotou 1 955 obyvatel na km2 se řadí na druhé místo, při rozloze 5 614 ha zaujímá desáté místo, v rámci 15 správních obvodů hlavního města Prahy. Městský obvod Praha 6 se spádovým centrem v Dejvicích poprvé existoval v letech 1949– 1960 jako jeden z 16 městských obvodů, podruhé byl v odlišném vymezení ustaven zákonem o územním členění státu s účinností od 1. července 1960, jako jeden z 10 městských obvodů. V letech 1968 – 1974 byl rozšířen o území dalších obcí připojených k Praze. Od roku 1990 byl předefinován výčtem městských částí. Městská část Praha 6 byla ustavena s účinností od 24. listopadu 1990 jako jedna z 56, později 57 městských částí. Její území zahrnuje centrální část městského obvodu Praha 6. Jako správní obvod Praha 6 je označeno celé území, pro které má úřad městské části Praha 6 některé přenesené působnosti státní správy. Praha 6 je převáţně obytného charakteru. Je zde souvislá zástavba zejména bytových, ale i rodinných domů z dvacátých a třicátých let minulého století v oblasti Dejvic a Bubenče. Dále je zde i vilová zástavba luxusního typu v Bubenči, Střešovicích a v Dejvicích Hanspaulce. Zastoupení zde má i sídlištní zástavba ze šedesátých aţ osmdesátých let minulého století, která je v této městské části především soustředěna na Petřiny, Řepy, Červený Vrch a Dědinu. Pro svůj velký podíl zelených ploch je tato část hlavního města vyhledávanou i jako místo rekreačních a sportovních aktivit mezi praţskými obyvateli i návštěvníky hl. m. Prahy.

33

Praha6.cz [online]. 2011 [cit. 2011-02-27]. Územní rozvoj, strategický plán. Dostupné z WWW:

59

Jde především o Šárecké údolí, které se člení na dvě výrazně se charakterově lišící části: Divokou Šárku se soutěskou Dţbán a Dívčím skokem a Tichou Šárku s kostelíkem sv. Matěje. Další krásné prostředí je u Kozích hřbetů, rezervace Tichého údolí na území Sedleckých skal. Velmi navštěvovaná je obora Hvězda s letohrádkem. Rekreační a sportovní vyţití nabízí i oblast Strahova se stadionem a navazujícím zeleným pásem, společně s nově vybudovaným parkem Ladronka.34

Mezi hlavní rozvojové zóny na území městské části Praha 6 patří především oblast letiště Ruzyně, dobudování severozápadního městského okruhu, Tunel Blanka a prodlouţení metra trasy A ze stanice Dejvická. Praha 6, a hlavně její okraj (Ruzyně, Evropská, Plzeňská, Horoměřická), je díky své poloze významným a hojně vyuţívaným dopravním uzlem, spojnicí obchodu i pohybu lidí. Na okraji jsou k dispozici rozsáhle skladové prostory, jeţ jsou vhodně situovány kousek od mezinárodního letiště Ruzyně. A dále po Evropské třídě, kde jsou téţ umístěny administrativní budovy velkých společností, je snadná dostupnost do centra města. Toto spojení se ještě více urychlí po dokončení tunelu Blanka. Charakteristické pro městskou část Prahu 6 jsou i vysoké školy; České vysoké učení technické, Vysoká škola chemickotechnologická v Dejvicích a Česká zemědělská univerzita v Suchdole. Na území městské části Praha 6 se nachází přes 150 souborů, areálů a nemovitostí, které jsou zařazeny do seznamu nemovitých kulturních památek Prahy. Některé nejvýznamnější z nich, jako například letohrádek Hvězda s oborou a bojištěm na Bílé Hoře, Břevnovský klášter či Loosova vila, byly vyhlášeny zákonem jako národní kulturní památky. Na území Prahy 6 zasahuje i Praţská památková rezervace, jsou zde vyhlášeny tři památkové zóny – Baba, Ořechovka a Oblast Dejvice – Bubeneč – Horní Holešovice a památková rezervace lidové architektury v Ruzyni. Z největších chráněných území je třeba jmenovat přírodní soustavu Šárky včetně archeologických nalezišť.

Trh s nemovitostmi V posledních letech, i přes hospodářskou recesi, lze ceny nemovitostí označit za stále rostoucí. To platí dvojnásobně pro Prahu, jenţ má „vlastní realitní trh“, kde jsou ceny 34

Souborné informace: Informace o regionech, městech a obcích. In Sčítání lidu, domů a bytů 2001 Praha 6. Praha: ČSÚ, 2003. s. 80. ISBN 80-250-0443-0

60

v některých případech nereálné a uměle vytvořené. Velkým nešvarem je dnešní trend developerů – rychle zbohatnout, za co nejkratší interval a s minimálními náklady na výstavbu. To má za příčinu předraţené a hlavně nekvalitní stavby. Záleţí, jak dlouho bude trh, respektive kupující ochotni akceptovat tento stav. Celková nabídka nových bytů v Praze v projektech s 50 a více byty přesahovala k 31. prosinci 2010 hranici sedmi tisíc, přesněji 7084 nových bytů. Za celý rok 2010 přitom praţští developeři prodali celkem 2691 jednotek. Aktuální nabídka nových bytů v Praze tak tvoří zhruba 2,5 násobek celkové roční poptávky. Celkový počet dokončených a dlouhodobě neprodejných bytů, tzv. „leţáků“, byl ke stejnému datu roven číslu 2276.35 Otázkou je, zda ceny ještě porostou a zda je pro růst vůbec nějaký prostor. Někteří odborníci se shodují na faktu, ţe ceny bytů v Praze jsou na svém maximu.

Segmentace Prahy 6 Jelikoţ je Praha 6 druhou největší částí hlavního města, je segmentace trhu o něco málo sloţitější, neţ u jiných částí. Obecně ji lze rozdělit na tři části. Primarate lokalita (Hradčany, Bubeneč, Dejvice), sídelní část (Řepy, Vokovice, Liboc, Břevnov, Veleslavín, Střešovice) a ostatní „okrajová“ část (Ruzyně, Přední Kopanina, Nebušice, Lysolaje, Suchdol, Sedlec).

Primarate lokalita Pozemky Proluky Ačkoli se to na první pohled nezdá, tato část je poměrně „bohatá“ na proluky. Prostor Vítězného náměstí byl dán regulačním plánem prof. Engela z konce dvacátých let minulého století. Jednalo se o jeden z lepších regulačních plánů té doby, který byl z větší části uskutečněn a vtiskl celému prostoru Dejvic reprezentativní podobu jak z hlediska uspořádání prostoru, tak objektové skladby. Vítězné náměstí zůstalo nedokončené v oblasti vysokých škol a předmětné proluky, na kterou byla vypsána i soutěţ. Jedná se o bývalé trţiště, dnes slouţící jako parkoviště. Prostor je osově souměrný s objektem Generálního štábu AČR a doplňuje severovýchodní polovinu kvadrantu Vítězného náměstí mezi ulicemi Jugoslávských 35

STARÁ, Anna. Realit.cz [online]. 2011 [cit. 2011-02-27]. V Praze je k dispozici přes sedm tisíc volných bytů. Dostupné z WWW:

61

partyzánů a Verdunská. Právě pro kvalitu zaloţení a výjimečnost souboru je ţádoucí, aby nová výstavba prostor náměstí doplnila v obdobné hmotové struktuře za pouţití soudobých architektonických prvků.36 Další výraznou prolukou je severozápadní část Vítězného náměstí, kde je plánovaná výstavba multifunkční komplexu Dejvice Centrum. Projekt je zaměřen na výstavbu moderního akademického a komerčního komplexu z 5 budov vyrůstajících ze společného suterénu a spolu s nákupním centrem zvýší občanskou vybavenost lokality a architektonicky dotvoří „Kulaťák“, a to i propojením s vestibulem stanice metra Dejvická a zároveň bude uceleně navazovat na stávající uliční frontu Evropské třídy. 37 Jistě zajímavou a velkou prolukou je Bořislavka – Evropská City, nacházející se v obklopení ulic Evropská, Liberijská a Kladenská. Mezi jiţ zastavěné patří Národní technická knihovna, rezidence Na Santince - mezi ulicemi Zelená a Bechyňova, rezidence Podbaba – mezi ulicemi Lindleyova a Heinemannova a v sousedství starších objektů bytových domů, budov armády ČR a sportovní haly ČVUT. V následujícím období se největší pozornost bude upínat na jiţ zmiňované proluky kolem dominanty Dejvic - Vítězné náměstí. Další moţnost vzniku nové proluky, například demolice starých a nevyuţívaných objektů, je v okolí Podbaby a Bubenče, právě zde se stále nachází ještě řada „doţívajících“ staveb. A protoţe se jedná o ţádanou a jednu z nejdraţších lokalit v Praze vůbec, cena takovéto proluky bude jistě vysoká. Stavební pozemky Těchto pozemků se ve zmiňované lokalitě mnoho nevyskytuje. Je to dáno uţ tak zahuštěnou zástavbou, jaká je zde dnes. V samém centru, jen kousek od Vítězného náměstí v ulici Evropská, je nabízen pozemek o výměře 1500 m2 za 70 milionů Kč. Ostatní dostupné pozemky se nacházejí mezi Hanspaulkou a Horní Šárkou nebo kolem vilové čtvrti Podbaba. Převáţnou část lukrativních pozemků skoupily velké developerské společnosti. Všechny pozemky

jsou

včetně

všech

inţenýrských

sítí

a

prodejní

cena

se

pohybuje

2

od 9 500 do 13 700 Kč/m . 11 869 Kč/m2

Pozemek 36

Ing. arch. SMUTNÁ, Eva. Top09.cz [online]. 2010 [cit. 2011-03-07]. Dostavba Vítězného náměstí. Dostupné z WWW: 37 Sekyragroup.cz [online]. 2010 [cit. 2011-03-07]. Kancelářské projekty. Dostupné z WWW:

62

Budovy Byty Poptávka po bytech v této lokalitě je stále dosti vysoká, poněvadţ je to velice prestiţní a reprezentativní místo pro bydlení a vyjadřuje i určitý sociální status majitele. Nejvíce nabídek je 2+1 a 3+1 bytů. V posledních letech zde vyrostlo mnoho rezidencí a vila-domů s přepychovými bytovými jednotkami. Jako například 12 LOFTS v ulici Dr. Zikmunda Wintera od architekta Johna Eislera. Villa Charles v ulici Charlese de Gaulla, je navrţena v souladu s moderními estetickými nároky a zároveň tak, aby přirozeně korespondovala s okolním prostředím vilové zástavby. Rezidence Roosveltova na rohu Rooseveltovy a Českomalínské ulice, kousek od lesoparku Stromovka. Vila Verde v ulici Vietnamská, moderní bytový dům, organicky zasazený do stávající vilové zástavby. U zmíněných objektů se ceny pohybují od 130 000 Kč do 190 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Mezi další nově vzniklé obytné prostory patří villa Matějská 24 na Babě – 12 bytů, rezidence Podbaba – 117 bytů, Hasnapulka Nové vily – 3 bytové domy, obytný soubor Hanspaulka - 14 rodinných a 31 bytových domů, rezidence Na Santince – 25 bytů. Ceny v „mimo rezidenčních“ bytech se pohybují následovně. Byt 1+1

2 192 000 Kč

Byt 2+1

3 783 000 Kč

Byt 3+1

5 466 000 Kč

Byt 4+1

8 432 000 Kč

Rodinné domy Rodinných domů se ve zdejší části mnoho neobjevuje. „Klasický“ typ RD zde nebyl moc prosazován, jelikoţ prý nezapadal do plánované koncepce výstavby, tudíţ se s tímto typem bydlení moc nepočítalo. Spíše převaţuje vilová zástavba a luxusnější sídla. Pár klasických RD se nachází na okraji primarate lokality, směrem na Suchdol nebo Divokou Šárku. Poptávka výrazněji nepřesahuje nabídku. Rodinný dům

11 800 000 Kč

63

Vily Vilová zástavba patří k typickým a charakteristickým znakům primarate lokality na Praze 6. K vidění jsou objekty ze začátku 20. století, poválečné éry, ale i současné moderní doby. Mezi známé zástavby patří Janákova vlastní vila, Kafkova vila, Koulova vila, Mölzerova vila, Vondrákova vila, vilová kolonie Na Babě (postavena v letech 1932-1940), vilové čtvrti Hanspaulka a Ořechovka. V posledních letech dochází k rekonstrukcím řady starších budov. V této lokalitě se nachází i mnoho úřadů zahraničních zemí, například maďarské velvyslanectví obývá modernistickou Traubovu vilu. Cena nemovitosti se zde odvíjí od stáří, stylu, umístění, velikosti, vybavení budovy. Velkou roli hraje i jaký architekt se podílel na projektu. Majiteli těchto vil jsou především cizinci, movití podnikatelé, umělci nebo případně bohaté obchodní společnosti. Ceny zde převyšují hranici i přes 150 milionů Kč za nemovitost. 11 000 000 – 50 000 000 Kč

Vila Činžovní domy

Činţovních domů se mnoho nenabízí a většinou se jedná o menší objekty kolem 500 m2. To však logicky vyplývá ze situace na trhu. Vzhledem k poptávce po nájemním bydlení v této lokalitě se majitelé nemají důvod „zbavovat“ těchto výnosných nemovitostí, které jsou schopny generovat velké mnoţství prostředků. Proto je cena i za menší objekt značně vysoká a bude pouze stoupat, jelikoţ míst pro novou výstavbu obytných domů mnoho není. Činţovní dům

30 000 000 Kč

Administrativní budovy, kanceláře K prodeji celých administrativních budov dochází velice zřídka, prodej těchto budov je velice specifický. Menší kancelářské prostory jsou převáţně situovány ve starších domech v přízemí či suterénu, nebo naopak v posledních patrech. Jedná se o velikosti od 20 m2 do maximálně 100 m2. Nejvíce obchodovatelné jsou kanceláře do 30 m2, které si však drţí vyšší cenu. Je zde velké rozpětí v ceně za m2, a to od 28 000 Kč do 46 000 Kč. Aktuálně je nabízena administrativní budova na Babě, o velikosti 1500 m2, za 90 milionů Kč. 33 400 Kč/m2

Kanceláře

64

Obchodní a průmyslové objekty Nabídka v této lokalitě je zřídkavá. Tyto objekty nejsou nabízeny k prodeji jako celky, buď majitelé odprodávají nevyuţité části budov, ale hlavně se tyto budovy pronajímají.

Nájmy Byty Jak uţ bylo uvedeno, primarate lokalita lukrativní oblast, strategické místo pro obchod, a proto je poptávka po bytech vyšší neţ nabídka. Nejvíce nabízených bytů je 3+1 a 4+1. U těchto bytů je za kompletní vybavení bytu cena navýšena v průměru o 7 000 Kč aţ 12 000 Kč. Nejluxusnější byty se pronajímají i za 50 000 Kč/p.m. Byt 1+1

9 300 Kč/p.m.

Byt 2+1

12 500 Kč/p.m.

Byt 3+1

19 000 Kč/p.m.

Byt 4+1

22 000 Kč/p.m.

Domy a Vily Jelikoţ je tato lokalita bohatá na luxusní vily, které si běţný člověk koupit jen tak nemůţe, na řadu přichází moţnost pronájmu, ale ani to není levnou záleţitostí. U rodinných domů se ceny pohybují od 26 000 Kč/p.m, u vil se cena dostává aţ k 50 000 Kč/p.m. Těchto moţností vyuţívají i zahraniční obchodníci, kteří jezdí do Prahy za obchodem nebo menší společnosti a podniky, jako své sídlo či provozovnu, a to působí velice reprezentativně. Rodinné domy a vily

38 000 Kč/p.m.

Administrativní budovy, kanceláře Přestoţe v jiných částích Prahy 6 poptávka po tomto druhu objektů lehce upadá, v centrální lokalitě se ceny drţí vysoko. Opět to souvisí s obchodováním a jedná se o známku kvality, pro člověka, jeţ má kancelář v dané lokalitě. A lidé jsou ochotní akceptovat nabízené ceny. Známým administrativním prostorem je Hadovka Office Park (více neţ 10 000 m2), Hradčanská office center (přes 9 000 m2) nebo budova v Podbabské ulici (4 000 m2). 3 200 Kč/m2/p.a.

Kanceláře 65

Skladové a obchodní prostory Omezená nabídka skladových prostor, pouze menší objekty. Ceny u obchodních prostor jsou velice individuální a záleţí na velikosti daného objektu. Sklady

2 500 Kč/m2/p.a.

Obchodní prostory

3 000 Kč/m2/p.a

Sídelní část Pozemky Cena stavebních pozemků má velký rozptyl a to od 2 200 Kč/m2 do 7 600 Kč/m2. Objevují se i pozemky kolem 15 000 Kč/m2. Lokality jako Střešovice nebo Břevnov mnoho ze svého pozemkového fondu nabídnout nemohou. Zde je největší moţností k nové výstavbě pomocí proluk, ať uţ se jedná o starší a nevyuţívané objekty nebo menší, dosud nezastavěné plochy. Těch však výrazně ubývá pro stavbu tunelu Blanka a prodlouţení metra trasy A. Naopak typické sídlištní lokality (jako jsou Řepy, Liboc či Vokovice) nabízejí na svém okraji pozemky určené k výstavbě. 4 700 Kč/m2

Pozemek

Budovy Byty V sídelní části Prahy 6 jsou byty velice dobře obchodovatelné, a to zejména díky blízkosti primarate lokalitě Dejvic a na druhé straně díky sportovnímu vyuţití a plochám pro odpočinek, jako Ladronka, Obora Hvězda a Strahov. I tato část v poslední době zaţívá velký nárůst výstavby bytových domů. Například rezidence Kajetánka (v oblasti starobylé usedlosti a parku), rezidence za Strahovem, rezidence Nad Závěrkou (vystavěno na místě proluky), rezidence Bolívarova – 33 bytů, rezidence Manovka - 18 bytů, rezidence Vokovice – 123 bytů, viladomy Veleslavín - 72 bytů, rezidence Nové Petřiny – 26 bytů, rezidence Jiviny – 31 bytů. V současné době probíhá výstavba domu pro seniory Eliška – Kajetánka, financovaného hl. m. Prahou. Ceny novostaveb a objektů blíţe centru dosahují podobných hodnot jako v primarate lokalitě. Byt 1+1 od 2 200 000 Kč do 3 500 000 Kč. U bytů 3+1 a 4+1 je to 5 000 000 Kč aţ 12 000 000 Kč. 66

Ceny v sídlištních zástavbách se pohybují takto. Byt 1+1

2 000 000Kč

Byt 2+1

2 450 000 Kč

Byt 3+1

3 100 000 Kč

Byt 4+1

3 400 000 Kč

Rodinné domy Nejvíce se rodinných domů nachází v oblasti Petřin, Bílé Hory, Řep, Vokovic a Břevnova. Ceny jsou poměrně vyrovnané. Poptávka je vysoká, jelikoţ tyto rodinné domy jsou levnější neţ v primarate lokalitě, ale pořád blízko centru i přírodě. Je moţnost výběru z řadových nebo samostatně stojících rodinných domů. Ceny se pohybují od 8 500 000 Kč do 19 000 000 Kč. Rodinný dům

12 300 000 Kč

Vily Nejsou v této části tolik obchodované a nabízení jako v primarate lokalitě a většinou se jedná o modernější typy budov. Ceny se pohybují od 20 000 000 Kč do 30 000 000 Kč. Ze známých vil se zde nachází střešovická Müllerova vila, z roku 1930 od architekta Adolfa Loose, která je ukázkou světové architektonické avantgardy. Dále je to Schubertova vila, Rothmayerova vila nebo Vila Václava Špály. Momentálně je ve Střešovicích nabízena prvorepubliková vila za 111 milionů Kč. Dále je na Břevnově nabízena rezidence Šafránka, o dispozici 12+4, 677 m2, s krásným výhledem na Prahu za 52 milionů Kč. 23 000 000 Kč

Vila

Činžovní domy Nabídka je zde o něco vyšší neţ v předchozí lokalitě. V oblastech Vokovice, Liboc a Veleslavín se ceny pohybují od 12 000 000 Kč do 19 000 000 Kč, při velikosti kolem 650 m2. Ve zbylých oblastech jsou ceny porovnatelné s primarate lokalitou, ale za předpokladu, ţe v sídelní části se jedná o výrazně větší objekty. Činţovní domy

35 000 000 Kč

67

Administrativní budovy, kanceláře Dostupnost administrativních objektů v této lokaci je lepší a rychlejší, neţ do samého centra přes Evropskou třídu, podél které je většina významných budov situována. To je důvod podobné ceny v porovnání s primarate lokalitou. Menší kancelářské prostory se moc nevyskytují, jedná se hlavně o velké kancelářské komplexy. Ceny jsou od 23 000 Kč/m2 do 45 000 Kč/m2. Ale převáţně jsou tyto objekty nabízeny k pronájmu. 35 000 Kč/m2

Kanceláře

Obchodní prostory Zde je nabídka o něco větší neţ u primarate lokality. Nejvíce jsou nabízeny prostory o 100 m 2 aţ 350 m2. Ceny začínají u 40 000 Kč/m2 a dosahují aţ 60 000 Kč/m2. Objevují se i ceny kolem 120 000 Kč/m2, zde však není moţné dohledat, zda tuto cenu byl někdo ochoten akceptovat. Konečná prodejní cena můţe být o několik procent niţší. 46 500 Kč/m2

Obchodní prostory

Nájmy Byty Sídelní část je vhodnou volbou pro tzv. „startovací byt“, ať uţ pro studenty nebo mladé páry. Nájmy jsou zde citelně niţší neţ v primarate lokalitě. Klient můţe vybírat ze starší panelové zástavby nebo moderních rezidenčních bytovek. U rezidencí se však cena nájmu dost podobá primarate lokalitě, a ne všechny byty disponují zařízením. Levnější bydlení nabízejí panelákové čtvrti Petřiny, Dědina, Červený Vrch a Řepy. Zde jsou všechny byty naopak většinou zařízené. Nejvíce nabízeným bytem v této oblasti je byt 2+1. Níţe uvedené ceny jsou pro panelovou výstavbu. Novostavby jsou o 3 000 aţ 5 000 Kč/byt/p.m. draţší.

Byt 1+1

8 500 Kč/p.m.

Byt 2+1

11 700 Kč/p.m.

Byt 3+1

18 000 Kč/p.m.

Byt 4+1

22 000 Kč/p.m.

68

Rodinné domy a vily Nejsou tak často nabízené ani poptávané pro pronájem v této lokaci. Objekty do 200 m2 se cenově pohybují od 20 000 Kč do 26 000 Kč/p.m. Větší budovy (do 400 m2) se nabízejí kolem 35 000 Kč/p.m. Těchto nabídek vyuţívají menší společnosti pro své zázemí nebo zahraniční klientela, pro krátkodobější bydlení. Rodinný dům, vila

23 500 Kč/p.m.

Skladové prostory Velkou zajímavostí v této lokalitě je tzv. City self-storage, kousek od Červeného Vrchu. Jedná se o suché skladovací kóje v jednom velkém komplexu. Kóje jsou od 1 m2 do 50 m2. Celý objekt je pod dohledem bezpečnostních kamer a do objektu se dostanou pouze vlastníci. Ceny se pohybují od 900 Kč/p.m. za kóji velikosti 1,5 m2. Nejvíce skladových prostor se nachází v oblasti Řep a Vokovic. 1 500 Kč/m2/ p.a.

Skladové prostory Administrativní budovy, kanceláře

Jednoznačně největší nabídka kancelářských prostorů ze všech tří lokalit. Na druhou stranu, podle různých studií a výročních zpráv, poptávka po kancelářských prostorech na Praze 6 celkově upadá, a je obtíţnější najít klienty pro poloprázdné komplexy. Mezi nejvýznamnější objekty patří CUBE Office Center Prague 6 (20 000 m2), U Centre (7 200m2) a ARGO Alpha (přes 22 000 m2). 2 500 Kč/m2/ p.a.

Kanceláře

Obchodní prostory Nabídka je poměrně vysoká, nejvíce se nabízejí prostory kolem 25 m2, které se většinou nacházejí v obchodních centrech nebo v přízemí nových bytových komplexů. O něco vyšší ceny jsou ve Střešovicích a na Břevnově. Příkladem typických obchodních prostorů pro danou oblast je Bělohorská ulice, jeţ je „poseta“ po celé své délce menšími obchody. 2 400 Kč/m2/ p.a.

Obchodní prostory 69

Ostatní „okrajová“ lokalita Pozemky Pozemků se po severozápadním obvodu Prahy vyskytuje relativně dostatek. I kdyţ jsou často zastavovány velkými logistickými centry, je zde stále „dostatek“ stavebních pozemků. Avšak záleţí, jak moc se Praha bude chtít rozrůstat. Coţ můţeme sledovat i v této lokalitě, připojováním menších vesnic a obcí k Praze (např. Sedlec, Přední Kopanina). Poměrně větší mnoţství pozemků logicky zvyšuje poptávku i jejich cenu. A toho vyuţívají developeři a staví bytové komplexy i v těchto odlehlejších částech města, takovéto bydlení nese ovšem své výhody i nevýhody. Ceny se pohybují od 3 200 Kč do 8 000 Kč/m2, někde i 11 000 Kč/m2. 4 700 Kč/m2

Pozemek

Budovy Byt Výše zmíněné developerské projekty se v poslední době začaly objevovat i daleko od centra, například rezidence Manovka (na rozhraní Břevnova a Ruzyně) – 18 bytů, rezidence Za Školou – 5 domů o čtyřech nadzemních podlaţích s klasickými i mezonetovými byty. Developeři sázejí na klid, krásnou okolní přírodu a „blízkost“ do centra Prahy. To se projevuje na cenách, které jsou někdy i vyšší neţ u sídelní části. Nejvíce rozvíjené oblasti jsou Sedlec, Suchdol a Lysolaje. Byt 1+1

2 250 000 Kč

Byt 2+1

2 800 000 Kč

Byt 3+1

4 500 000 Kč

Byt 4+1

6 800 000 Kč

Rodinný dům Jde o největší nabídku rodinný domů ze všech tří porovnávaných lokalit. Starší rodinné domy jsou nabízeny kolem 7 000 000 Kč, novější od 9 000 000 Kč do 14 000 000 Kč. Cena za luxusnější vilu je v průměru 20 000 000 Kč, ale nabídek je velice málo. Rodinný dům

11 100 000 Kč 70

Činžovní domy Nabídka je velice nízká. Za 300 – 500 m2 objekt se cena pohybuje od 12 – 20 000 000 Kč. Činţovní dům

16 600 000 Kč

Chaty a chalupy Většinová část této lokality dříve patřila k rozsáhlým zahrádkářským koloniím, kam se jezdilo z Prahy za odpočinkem. Dnes jsou tyto oblasti součástí města. Dochovalo se však malé mnoţství objektů k rekreaci. Ceny chat o velikosti 25 m2 se pohybují od 110 000 Kč do 330 000 Kč, v závislosti na stáří, konstrukci, vybavení a stavu objektu. 189 000 Kč

Chaty

Administrativních a obchodních prostorů je k prodeji nabízeno velice málo. Nejvíce těchto objektů je soustředěno kolem ruzyňského letiště, a to pouze k pronájmu.

Nájmy Byty Největší počet nabízených bytů je typ 1+1 a 2+1. Nabídky větších bytů se vyskytují málo. V této lokalitě jsou obecně méně nabízené byty k pronájmu, spíše se do této oblasti soustředí mladí lidé s rodinami a převaţuje koupě bytu neţ nájem. Nejrozsáhlejší rozmach novostaveb zaţívá část Suchdol a Sedlec. Byt 1+1

7 700 Kč/p.m.

Byt 2+1

11 000 Kč/p.m.

Byt 3+1

14 000 Kč/p.m.

Byt 4+1

14 500 Kč/p.m.

Rodinné domy a vily Poměrně bohatá nabídka rodinných domů i větších vil. Ceny se pohybují od 17 000 Kč do 25 000 Kč/p.m. Značně však vybočuje lokalita Nebušice, kde se průměrný nájem za měsíc pohybuje na hranici 49 000 Kč (u nemovitostí od 180 m2 do 250 m2), ceny však rostou aţ do 100 000 Kč/p.m. 71

Z toho vyplívá i určité sloţení místních obyvatel. Soustřeďuje se sem střední a vyšší vrstva lidí z Prahy i okolí. Rodinný dům, vila

21 600 Kč/p.m.

Skladové a průmyslové prostory Zcela nejvíce nemovitostí tohoto druhu je situováno v těsné blízkosti mezinárodního letiště Ruzyně a výpadových komunikací (R1, R6, R7, D5), především z logistických důvodů. Například Karlovarská Business park (45 000 m2), Panattoni park Prague airport (49 800 m2 s plánovaným rozšířením na 99 000 m2), Airport logistic park (51 500 m2). Další prostory se nacházejí na hranici Prahy západ; Tulipan park Hostivice (48 000 m2 s plánovaným rozšířením na 260 000 m2), Business park Prague Chrášťany (30 000 m2) a Business park Rudná (180 500 m2 a 36 000 m2 kancelářských prostor). Ceny se pohybují od 720 Kč do 1200 Kč/m2/p.a. Důvodem nízkých cen je fakt, ţe v uvedených komplexech jsou nabízeny větší plochy, čímţ se sniţuje cena, neţ například při pronájmu pouze stometrové plochy. 960 Kč/m2/p.a.

Sklady a průmyslové prostory Administrativní budovy, kanceláře

V této sekci nájmů vede oblast mezinárodního letiště v Ruzyni (např. Airport business centre Praha 6), kde se cena pohybuje od 2800 Kč do 5000 Kč/ m2/p.a. V lokalitách mimo letiště je průměrná cena 1900 Kč/ m2/p.a. Při zprůměrování celé lokace dostaneme hodnotu uvedenou níţe. 2 800 Kč/m2/p.a.

Kanceláře Obchodní prostory

Opět platí, ţe většina nabízených prostorů je kolem letiště (např. Obchodní centrum Šestka). A přímo na letišti se ceny pohybují od 11 000 Kč do 15 000 Kč/m2/p.a. V jiných částech moc nabídek k pronájmu není a ceny jsou zde v průměru dle tabulky. 1 400 Kč/m2/p.a.

Obchodní prostory

72

Grafy Cena v Kč 35 000 000 33 000 000 31 000 000 29 000 000 27 000 000 25 000 000 23 000 000 21 000 000 19 000 000 17 000 000 15 000 000 13 000 000 11 000 000 9 000 000 7 000 000 5 000 000 3 000 000 1 000 000

Primarate

Sídelní část

Ostatní lokality

Graf 2. Porovnání cen – prodej, vlastní tvorba Cena v Kč 40 000 38 000 36 000 34 000 32 000 30 000 28 000 26 000 24 000 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

Primarate

Sídelní část

Ostatní lokality

Byt 1+1

Byt 2+1

Byt 3+1

Byt 4+1

Rodinné domy a vily

Graf 3. Porovnání cen – nájmy, vlastní tvorba 73

Cena v Kč 3 500 3 000 2 500 Primarate 2 000 Sídelní část

1 500 1 000

Ostatní lokality

500 0 Kanceláře

Obchodní prostory

Skladové prostory

Graf 4. Porovnání cen – nájmy nebytových prostorů, vlastní tvorba

Vysvětlivky Všechny databáze a grafy jsou vlastní tvorby. Vycházel jsem pouze s nabízených cen, proto se počítá s určitými odchylkami se skutečnými cenami. Ke kaţdé poloţce jsem dohledal minimálně dvacet nemovitostí, co moţná nejvíce podobných a s nejmenšími rozdíly, a z těch nakonec vyšel daný průměr v tabulce. Jako zdroj mi slouţily internetové stránky; sreality.cz, reality.cz a reality.idnes.cz. Nezohledňoval jsem ojedinělé a vyšší nabídky, aby byla vypovídající hodnota dostatečně vysoká. Vycházel jsem z průměrných, nejvíce nabízených a obchodovaných nemovitostí v dané lokalitě. Pro nájmy platí ţe, veškeré ceny nebytových prostorů jsou včetně poplatků. Naopak u bytů, rodinných domů a vil, jsou ceny bez poplatků. Není-li v textu uvedeno jinak, platí následující: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

do 50 m2 50-75 m2 75-100 m2 100-150 m2

Byty, rodinné domy, vily, činţovní domy Administrativní, obchodní a skladové prostory, pozemky

Rodinný dům Vila Pozemek Činţovní dům

100-200 m2 100-200 m2 500 m2 500 m2

Prodej

Nájmy

Kč/nemovitost

Kč/nemovitost/p.m.

Kč/m2

74

Kč/m2/p.a.

4.2 Závěr analytické části Celkový marketingový výhled Do budoucna lze počítat s nárůstem cen u většiny typů nemovitostí. Především pak ceny stavebních pozemků, v sídelní a okrajové části, budou stoupat. Lidé stále více chtějí bydlet v krásném prostředí s okolní přírodou mimo Prahu, ale stále na dosah města. A jsou ochotni si za toto připlatit. To bude způsobovat další rozvoj Prahy směrem na severozápad. Jiţ dnes se Praha přibliţuje k takovým oblastem, jako jsou Roztoky, Horoměřice nebo Hostivice. Při budování těchto novým obydlí, by se však mělo dbát na výstavbě kvalitní infrastruktury. Mohutný rozvoj se můţe očekávat u průmyslových a skladových prostorů v oblasti Ruzyně. A to i díky postupnému dokončování praţského okruhu a stále více vytíţenějšímu letišti. Mezi další ovlivňující faktory situace na Praze 6 jistě patří stavba tunelu Blanka a prodlouţení metra trasy A, kde se počítá s konečnou stanicí na ruzyňském letišti. Předpokládá se, ţe podél nově vzniklého metra přibude i bytová výstavba. Stagnace se naopak očekává u pronájmů administrativních budov, převáţně velkých komplexů podél Evropské ulice, protoţe v poslední době klesá poptávka a řada prostorů je delší čas nevyuţita. V primarate lokalitě ceny budou růst, ale ne výrazně strmě. Jelikoţ uţ kousek od této lokality jsou nabízeny „obdobné“ (velikostí, vybavením – ne však polohou) nemovitosti, s niţší cenou a nepříliš dlouhou dojezdovou vzdáleností do centra. (Příloha 4. Anketa – Městská část Praha 6, st. 83)

75

5 Závěr Cílem práce bylo srovnání „klasické výstavby“ s nízkoenergetickými domy. Dokázat šetrnost a úspornost zmiňovaného stavebního stylu, představit základní charakteristiku a názvosloví. Po větším zainteresování se do problematiky NED jsem zjistil, ţe porovnání s klasickou výstavbou je velice sloţité a často nedosaţitelné. Nelze přesně specifikovat klasickou stavbu a je obtíţné najít dva, co nejvíce, sobě podobné porovnávané objekty. Proto se na všechna srovnání musíme dívat s určitým odstupem a vţdy zvolit pouze jeden porovnávající parametr. Tím můţou být vynaloţené počáteční investice, následné provozní náklady, standard budovy, komfort bydlení nebo doba návratnosti vícenákladů, která je často nejţádanější informací stavebníků. Ne kaţdý hledí primárně na dobu návratnosti. Někdo chce mít za kaţdou cenu tepelné čerpadlo, i kdyţ se evidentně u jeho stavby finančně nevyplatí. Jiný stavebník chce zase dosáhnout pasivního standardu, a je mu jedno kolik peněz bude investovat. Podle druhu konstrukčních prvků, technického vybavení nebo polohy nemovitosti, můţe být tento cíl v určité lokalitě velice nákladný. Doba návratnosti zde můţe být i přes 30 let. A kdyby například zvolil nízkoenergetický dům místo pasivního, ušetřil by 10-20 % počátečních investic a přijatelnější doba návratnosti by byla snáze dosaţitelnější. Doba návratnosti by měla být rozhodně menší neţ doba ţivotnosti budovy nebo daného technického zařízení. Na menším rodinném domě (pro 2 osoby) jistě nebude vhodné, z ekonomického hlediska, instalovat solární panely po celé střeše, zde je pravděpodobné, ţe za jejich funkční období se investice nevyplatí. Dnes je moţné opatřovat nízkoenergetické domy různými energetickými soustavami. Od soustav bez registru dohřevu vzduchu, soustav s fototermickým solárním systémem, s kotlem na biomasu, s centrálními kamny, s plynovým kotlem, s tepelným čerpadlem, aţ po soustavy s kompaktním agregátem. Kaţdá z těchto soustav má své klady a zápory, hodí se k různým stavbám v rozlišných lokalitách. Proto není stavba nízkoenergetických domů, natoţ pasivních, tak snadnou záleţitostí, jak se můţe na první pohled zdát. I moje první myšlenky byly podobného charakteru. Po vypracování této práce, jsem ale přehodnotil celý náhled na tuto problematiku. Dnes vidím v nízkoenergetických stavbách, čím dál tím větší, budoucnost a jednoznačnou efektivitu, ať uţ pro daného jedince nebo celou společnost.

76

6 Přílohy Příloha 1. Obrázky

Obrázek 16. Maximální vyuţití solárních zisků zdroj: kniha - Pasivní domy, Isover

Obrázek 17. Sloţité tvary zvyšují potřebu energie zdroj: kniha - Pasivní domy, Isover

Obrázek 18. Příklad ideálního umístění domu na pozemku, jiţně orientovaná fasáda zůstává bez stínění zdroj: www.pasivnidomy.cz 77

Obrázek 19. Roční suma sluneční energie v MJ/m2 zdroj: www.fotovoltaika.ekowatt.cz

Obrázek 20. Vliv tvaru objektu na potřebu tepla na vytápění Porovnání velikostí ochlazovaných ploch při stejném objemu stavby. Seskupené objekty dosahují snadněji pasivního standardu, neţ samostatné objekty. zdroj: www.pasivnidomy.cz

78

Obrázek 21. Ukázka větracího systému s rekuperací odpadního tepla zdroj: www.pasivnidomy.cz

Obrázek 22. Energetická soustava s plynovým kotlem zdroj: www.enbra.cz

79

Příloha 2. První pasivní dům v ČR (Jenišov) s certifikátem od PHI Darmstadt 38 39 Název: Jenišov, pasivní RD. První pasivní dům v ČR s certifikátem od PHI Darmstadt. Autor návrhu: Ing. Štěpánka Hamatová Obec: Jenišov Kraj: Karlovarský kraj Země: Česká republika Stav projektu: dokončen Začátek stavby v roce: 2008 Obydlený od roku: 2009 Typ budovy: rodinný dům Druh stavby: novostavba Bytové jednotky: 1 Konstrukce: masivní Zastavěná plocha: 121,3 m2

Obrázek 23. Pasivní dům Jenišov

Užitná plocha dle ČSN EN ISO 13789: 100,5 m

2

Užitná plocha dle PHPP: 95,24 m2 Celková plocha: 121,3 m2 Vytápěný prostor: 259 m3 Obestavěný prostor: 518 m3 Spotřeba energie dle PHPP: 15 kWh/m2/rok Vzduchotěsnost: n50: 0,29 h-1 Poměr A/V: 0.85 Celkové stavební náklady: 2,8 milionu Kč Stavební náklady na m2 užitné plochy: 28 000 Kč/m2 Předpokládané celkové provozní náklady: 11 000 Kč/rok Dotace Zelená úsporám: ANO, vyplaceno

38

Pasivnidomy.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-1]. Databáze domů. Dostupné z WWW: 39 Kalksandstein.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-15]. První pasivní dům v ČR certifikován v Darmstadtu. Dostupné z WWW:

80

Příloha 3. Příklad a výpočty

Graf 5. Moţnost ovlivnění nákladů v ţivotním cyklu budovy zdroj: prezentace – Centrum pasivního domu Dle grafu je vidět, ţe největší moţnost ovlivňovat celkové náklady je ve fázi studie a návrhu. Zde se ovlivňují náklady na realizaci i následný provoz objektu. Po uzavření části navrhování, je jiţ moţnost ovlivnění nákladů z 80 % vyčerpána. Případné změny jsou značně nákladné.

1 ↑

2 →

3

4

5 →

6

5 →

7 ↓

Graf 6. Náklady po dobu ţivotnosti stavby zdroj: vlastní tvorba / prezentace CPD 1 – příprava, studie

3 – realizace

5 – provoz

2 – navrhování

4 – uvedení do provozu

6 – modernizace

7 – likvidace

Jedním z faktorů, proč se staví energeticky úsporné domy, jsou i nízké provozní náklady, nejlépe po celou dobu ţivotního cyklu stavby. Aby bylo moţno tohoto dosáhnout, je nutné provést precizní stavbu a to vyţaduje vyšší investice v současnosti (výdej). Výhodnost investice lze porovnávat mnoha způsoby. Jednou z metod je doba návratnosti investice. Ta se ovšem velice těţko porovnává, jelikoţ kaţdý NED je originální a jedinečný, a nelze jej plošně srovnávat. 81

Teoretický příklad – výpočet doby návratnosti nemovitost

pořizovací cena

celkové provozní náklady za rok

Běţný rodinný dům

3 000 000 Kč

55 000 Kč

Nízkoenergetický dům (vícenáklady 10 %)

3 300 000 Kč

26 000 Kč

Investice: 300 000 Kč (IN)

Úspora za rok: 29 000 Kč (CF)

Roční zvýšení ceny energie: 3 %

Diskontní sazba: 5 %

Dynamický ukazatel efektivnosti - čistá současná hodnota (NPV) je rozdílem mezi diskontovanými peněţními příjmy z investice a diskontovanými výdaji na investici výhodou je, ţe zohledňuje nejen výši příjmů a výdajů, ale i jejich časové rozloţení během určité doby ukazuje přírůstek investice k trţní hodnotě, která ji realizuje teoreticky nejpřesnější metoda investičního rozhodování rok

1 2 3 4 5 6 7 úspora 29 000 29 870 31 689 34 628 38 974 45 181 53 949 diskontovaná úspora 29 000 28 448 28 743 29 913 32 064 35 401 40 257 kumulovaný DCF 29 000 57 448 86 191 116 103 148 167 183 567 223 825 * DCF = diskontované peněţní toky (v Kč) Tabulka 16. Návratnost investice zdroj: vlastní tvorba / Centrum pasivního domu

8 9 66 350 84 050 47 154 56 888 270 978 327 867

Investice se vrátí za necelých 9 let. Lze ji hodnotit jako velmi výhodnou. Statická doba návratnosti investice (DN) je tradiční metodou hodnocení efektivnosti investičních variant (v praxi často pouţívaná) je nejjednodušším a nejméně vhodným ekonomickým kritériem pro porovnání investic nezohledňuje růst energií u běţných domů, u NED jsou provozní náklady konstantní jde o počet let, za který se kapitálový výdaj splatí peněţními příjmy z investice 40 300 000 Kč

IN

DN =

DN = CF

= 10,3 let 29 000 Kč

Doba návratnosti je přes 10 let. Stále se jedná o výhodnou investici. 40

ŠUSTOVÁ, Petra. Tzb-info.cz [online]. 2007 [cit. 2011-04-28]. Optimální volby zdroje - porovnání nákladů na vytápění - II. díl. Dostupné z WWW:

82

Tento příklad je pouze teoretický, v praxi je výpočet návratnosti investic velice sloţitý. Výpočet ovlivňuje řada různých faktorů – záleţí na účelu stavby, kolik lidí bude objekt vyuţívat, na finančních moţnostech stavebníka atd. Příloha 4. Anketa – Městská část Praha 6 K analytické části jsem vytvořil anketu týkající se Prahy 6. Celkem se zúčastnilo 84 respondentů, za období dvou měsíců. Věkové sloţení dotazovaných je od 18-50 let. Byly poloţeny následující otázky.

Co je podle vás symbolem Prahy 6

Je pro vás Praha 6 atraktivní k pořízení nemovitosti

83

Která stavba se vám nelíbí na Praze 6

Jaký typ nemovitosti upřednostníte na Praze 6

Jak velkou nemovitost požadujete

Respondenti

84

7 Seznam použité literatury a zdrojů Knižní zdroje a periodika [1] Centrum pasivního domu, kolektiv. Pasivní domy 2009. Brno: Centrum pasivního domu, 2009. 360 s. ISBN 978-80-254-5781-8. [2] ČSÚ. Souborné informace: Informace o regionech, městech a obcích. In Sčítání lidu, domů a bytů 2001 Praha 6. Praha: ČSÚ, 2003. s. 80. ISBN 80-250-0443-0. [3 ]KOLEKTIV. Multi-Comfort House, ISOVER, Pasivní domy: Principy, projekty, realizace, mýty. In Pasivní domy. Praha: Jaga group, 2011. 170 s., ISBN: 80-2548-508-8. [4] KOLEKTIV. Vše o nízkoenergetickém domě, číslo 1/2009. Bratislava: Jaga group, 2008. 183 s. ISSN 1335-9177. [5] NAGY, Eugen. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům. Bratislava: Jaga group, 2009. 207 s. ISBN 978-80-8076-077-9. str. 13-14, 15-16, 131. [6] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. : Oceňování na trţních principech. Praha: Bankovní institut Vysoká škola, a.s., první vydání, 2008. Ocenění bytu, s. 143. ISBN 978-80-7265-128-3. [7] ORT, Petr a kolektiv. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer, 2008. 8 částí. ISSN 1803-5159. [8] PREGIZER, Dieter. Zásady pro stavbu pasivního domu. Praha: Grada, 2009. 128 s. ISBN 978-80-247-2431-7. [9] SMOLA, Josef. Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů. První vydání. Praha: Grada, 2011. 352s. ISBN 978-80-247-2995-4. str. 14, 20-30, 57-70, 105.

Legislativa [10] ČSN 73 0540-2(požadavky). Praha: vydáno 1.4. 2007. 44 s., katalogové číslo: 77902 [11] Stavební zákon č. 183/2006 Sb., In Sbírka zákonů, Česká republika. 2007, částka 063, 371 s. ISBN: 978-80-86769-00-4. [12] Tepelná ochrana budov Komentář k ČSN 73 0540. Praha: ČKAIT, 2009. 290 s. ISBN 978-80-87093-30-6.

85

Internetové zdroje [13] Ekodrevostavy.cz [online]. 2009 [cit. 2011-04-2]. Proč dřevostavba?. [14] Ekoporadna.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-11]. Co je energetický štítek budovy? [15] Energeticky pasivní dům. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-04-1]. [16] Kalksandstein.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-01]. KONEČNÝ, Martin; ŠPERL, Martin. Vápenopískový pasivní rodinný dům Jenišov: První pasivní dům v ČR, který byl certifikovaný. In První pasivní dům v ČR certifikován v Darmstadtu. Borovno: Kalksandstein. [17] Kalksandstein.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-15]. První pasivní dům v ČR certifikován v Darmstadtu. [18] Nalezono.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-2]. 10 mýtů o pasivních domech. [19] Nízkoenergetický dům. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St.Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-04-01]. [20] Pasivnidomy.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-01]. Co je pasivní dům?. [21] Pasivnidomy.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-1]. Databáze domů. [22] Pasivnidomy.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-3]. Dobrý příklad rekonstrukce školy. [23] Porsennaops.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-1]. Co je TNI a PHPP. [24] Praha 6. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-02-25]. [25] Praha. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, [cit. 2011-02-25]. [26] Praha6.cz [online]. 2005 [cit. 2011-02-25]. Základní data. [27] Praha6.cz [online]. 2011 [cit. 2011-02-27]. Územní rozvoj, strategický plán. 86

[28] Sekyragroup.cz [online]. 2010 [cit. 2011-03-07]. Kancelářské projekty. [29] SMUTNÁ, Eva. Top09.cz [online]. 2010 [cit. 2011-03-07]. Dostavba Vítězného náměstí. [30] STARÁ, Anna. Realit.cz [online]. 2011 [cit. 2011-02-27]. V Praze je k dispozici přes sedm tisíc volných bytů. [31] Tzb-info.cz [online]. 2007 [cit. 2011-04-23]. ŠUSTOVÁ, Petra. Optimální volby zdroje porovnání nákladů na vytápění - II. díl. [32] Tzb-info.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-3]. POCHMANOVÁ, Petra; RŮŢIČKA, Vlastimil. Dotační programy v Německu. [33] Uspory-energie.com [online]. 2010 [cit. 2011-04-15]. Na co je moţné ţádat?. [34] Zelenausporam.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-5]. Aktuality. < http://www.zelenausporam.cz/sekce/193/aktuality/>

Ostatní zdroje [35] HAZUCHA, Juraj. Centrum pasivního domu, Energetické zdroje: Porovnání energetických zdrojů. In Úsporné zdroje energie. Brno: Centrum pasivního domu, 2010 [36] HAZUCHA, Juraj., Centrum pasivního domu, Masivní konstrukce nebo dřevostavba? : Jaký typ konstrukce je vhodnější. In Technické a dispoziční řešení. Brno: Centrum pasivního domu, 2010 [37] KARÁSEK, Stanislav a kolektiv. Podklady - Rekonstrukce rodinného domu v Prostějovičkách: Záměr a výsledek. In Rekonstrukce rodinného domu v Prostějovičkách. Karon s.r.o., 2011, www.karon.cz [38] MAZÁČEK, Jiří. Porsenna o.p.s. – osobní konzultace, www.porsennaops.cz [39] Společnost JRD, Praha. Podklady pro ocenění nízkoenergetického bytu, www.jrd.cz [40] Veletrh Dřevostavby 2011. Praha – výstaviště Holešovice, 24. – 27. 2. 2011

87

8 Seznam obrázků, tabulek, grafů, příloh, zkratek Obrázky Obrázek 1. Energetický průkaz a energetický štítek zdroj: www.ekoporadna.cz

19

Obrázek 2. Škála energetické náročnosti budov zdroj: www.ekowatt.cz

19

Obrázek 3. Schéma pasivního domu zdroj: Centrum pasivního domu

29

Obrázek 4. Škola v pasivním standardu zdroj: www.pasvinidomy.cz

30

Obrázek 5. jihozápadní pohled zdroj: Karon s.r.o.

34

Obrázek 6. severovýchodní pohled zdroj: Karon s.r.o.

34

Obrázek 7. Katastrální mapa, parcela 696/140 zdroj: www.sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka

53

Obrázek 8. Katastrální mapa + ortofoto, stavba č.p. 535 zdroj: www.sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka

53

Obrázek 9. Půdorys bytu 2.1 + popis a výměry zdroj: podklady JRD

54

Obrázek 10. Východní pohled

55

Obrázek 11. Jihovýchodní pohled

55

Obrázek 12. Obývací pokoj

55

Obrázek 13. Koupelna zdroj: JRD

55

Obrázek 14. mapa Prahy zdroj: www.google.cz

56

Obrázek 15. Mapa Prahy 6 zdroj: www.google.cz

58

Obrázek 16. Maximální vyuţití solárních zisků

77

Obrázek 17. Sloţité tvary zvyšují potřebu energie

77

zdroj: kniha - Pasivní domy, Isover

Obrázek 18. Příklad ideálního umístění domu zdroj: www.pasivnidomy.cz

77

Obrázek 19. Roční suma sluneční energie v MJ/m2 zdroj: www.fotovoltaika.ekowatt.cz

78

88

Obrázek 20. Vliv tvaru objektu na potřebu tepla zdroj: www.pasivnidomy.cz Obrázek 21. Ukázka větracího systému s rekuperací odpadního tepla zdroj: www.pasivnidomy.cz

78

79

Obrázek 22. Energetická soustava s plynovým kotlem zdroj: www.enbra.cz

79

Obrázek 23. Pasivní dům Jenišov zdroj: www.pasivnidomy.cz

80

Tabulky Tabulka 1. Potřeba tepla na vytápění zdroj: www.pasivnidomy.cz

7

Tabulka 2. Charakteristika standardů budov zdroj: kniha – Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

8

Tabulka 3. Porovnání energetických zdrojů zdroj: www.tzb-info.cz

28

Tabulka 4. Shrnutí výhod a nevýhod nejvýznamnějších zdrojů zdroj: www.tzb-info.cz

28

Tabulka 5. Potřeba energie zdroj: www.pasivnidomy.cz

31

Tabulka 6. Roční tepelná ztráta (MWh) zdroj: Karon s.r.o.

33

Tabulka 7. Porovnání výsledků v % zdroj: Karon s.r.o.

33

Tabulka 8. Dosaţené výsledky rekonstrukce zdroj: Karon s.r.o.

34

Tabulka 9. Aktuální trţní hodnota – porovnávací metoda vlastní tvorba, podklady JRD

47

Tabulka 10. Aktuální trţní hodnota – příjmová metoda vlastní tvorba, podklady JRD

48

Tabulka 11. Aktuální trţní hodnota – kontribuce vlastní tvorba, podklady JRD

48

Tabulka 12. Informace o parcele 52 Tabulka 13. Informace o stavbě 52 Tabulka 14. Informace o jednotce 52 zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz, vlastní tvorba, podklady JRD 89

Tabulka 15. Územně technické členění zdroj: www.praha6.cz/zakladni_data

59

Tabulka 16. Návratnost investice zdroj: vlastní tvorba / Centrum pasivního domu

82

Grafy Graf 1. Porovnání nákladů na vytápění RD o podlahové ploše 150 m2 zdroj: www.invplan.cz

27

Graf 2. Porovnání cen – prodej zdroj: vlastní tvorba

73

Graf 3. Porovnání cen – nájmy zdroj: vlastní tvorba

73

Graf 4. Porovnání cen – nájmy nebytových prostorů zdroj: vlastní tvorba

74

Graf 5. Moţnost ovlivnění nákladů v ţivotním cyklu budovy zdroj: prezentace – Centrum pasivního domu

81

Graf 6. Náklady po dobu ţivotnosti stavby zdroj: vlastní tvorba / prezentace Centrum pasivního domu

81

Přílohy Příloha 1. Obrázky, zásady nízkoenergetických domů

77

Příloha 2. První pasivní dům v ČR zdroj: www. kalksandstein.cz

80

Příloha 3. Příklad a výpočty zdroj: vlastní tvorba, Centrum pasivního domu

81

Příloha 4. Anketa – Městská část Praha 6 zdroj: vlastní tvorba

83

90

Zkratky °C A/V CEP CEPHEUS CF CO2 CPD ČSN DCF DN Ea EAD EED END EPD EPS ERDF EU EUD FV IN ISO K kW kWh M. I. T. m2 m3 MWh n NED NFA NOI NPV OSB OZE P p.a. p.m. Pa PASS-NET PD

stupeň Celsia, jednotka teploty poměr obestavěné plochy k objemu Clean Energy and Passive House Cost efficient passive houses as European standards cash flow oxid uhličitý Centrum pasivního domu česká technická norma (dříve československá státní norma) diskontovaný cash flow doba návratnosti energy annum energeticky nezávislý dům energeticky efektivní dům energeticky nulový dům energeticky pasivní dům polystyren Evropský fond regionálního rozvoje Evropská unie energeticky úsporný dům fotovoltaický systém investice mezinárodní organizace pro standardizaci Kelvin, jednotka teploty kilowatt kilowatthodina (1 000 watthodin), v roce 2010 cca. 4,5 Kč Massachusetts institute of technology metr čtvereční metr krychlový megawatthodina (1 000 000 watthodin) neprůvzdušnost nízkoenergetický dům čistá uţitná plocha čistý příjem před zdaněním čistá současná hodnota oriented strand board, dřevěné třísky slisované do desky obnovitelné zdroje energie příkon, fyzikální veličina per annum, za rok per month, za měsíc jednotka tlaku (pascal) Establishment of a co-operation network of passive house promoters pasivní dům 91

PEa PED PEP PHI PHPP RD SFŢP SP TNI TUV TZB U W

primary energy annun plus energetický dům Plataforma de edificación passivhaus Passivhaus Institut Darmstadt Passivhaus Projektierungspaket - certifikace domů rodinný dům Státní fond ţivotního prostředí solární panely technická normalizační informace teplá uţitková voda technické zařízení budovy součinitel prostupu tepla watt

92