Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejích vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Zuzana Horníčková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Září, 2010

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem tuto bakalářskou práci vypracovala samostatně, s pouţitím uvedené literatury a zdrojů.

V Praze dne 30. 6. 2010

………………………………. Zuzana Horníčková

2

PODĚKOVÁNÍ Touto cestou bych ráda poděkovala panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., vedoucímu mé práce, za rady a odborný dohled při realizaci této bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat vedoucímu katedry Oceňování majetku na Bankovním institutu vysoké škole, panu Ing. Petru Ortovi, PhD. za zasvěcení do oboru a provázení po celou dobu trvání studia.

3

ANOTACE Bakalářská práce s názvem „Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní hodnotu“ je rozdělena na tři části, část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část ze zabývá stanovením pojmů, definicemi a dále se její obsah zaměřuje na problematiku nízkoenergetického domu a jeho vlivu na trţní hodnotu. Praktická část ze zabývá odhady trţní hodnoty dvou nemovitostí. V prvním případě se jedná o bytovou jednotku 3+1 panelového domu. Zde jsem zvolila porovnávací a příjmovou metodu trţního ocenění. Druhá nemovitost je zděná 4. podlaţní administrativní budova. Hodnotu této nemovitosti jsem učinila kombinací porovnávací a nákladové metody trţního ocenění. Třetí část popisuje analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Pelhřimov.

ANNOTATIONS This thesis on "Modern Materials and technologies for construction and their impact on market value" is divided into three parts: theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with the determination of terms, definitions and the content focuses on problems of low-energy house and its impact on market value. The practical part of dealing with a market valuation of two properties. In the first case is a housing unit 3 +1 prefab house. Here I have chosen a method of comparing the income and market valuation. The second property is a brick fourth storey office building. The value of this property, I did a combination of comparative cost and market valuation methods. The third section describes the analysis of the real estate market in the district Pelhřimov.

4

OBSAH Prohlášení……………………………………………………………………………

2

Poděkování …………………………………………………………………………

3

Anotace……………………………………………………………………………..

4

Obsah………………………………………………………………………………..

5

Úvod a cíl bakalářské práce…………………………………………………………

6

I. Teoretická část........................................................................................................

7

1.1 Základní pojmy................. ............ ............................................................

7

1.2 Stavební materiály- klasické a moderní…………………………………..

8

1.3 Součinitel prostupu tepla…...…………………………………………….

14

1.4 Co to vlastně je nízkoenergetický dům…………………………………..

15

1.5 Spodní stavba a suterén…………………………………………………..

16

1.6 Obvodová zeď…………………………………………………………….

19

1.7 Tepelná izolace ………………………………………………………….

19

1.8 Střecha a střešní konstrukce…………… ………………………………..

22

1.9 Okna……………………………………………………………………..

23

1.10 Pasivní vyuţití sluneční energie………………………………………….

25

1.11 Vytápění…………………………………………………………………

27

1.12 Systémy větrání a teplovzdušné vytápění………………………………..

34

1.13 Energetická náročnost budov…………………………………………….

37

1.14 Dotační program Zelená úsporám………………………………………

38

1.15 Teorie trţního oceňování ………………………...……………………...

39

1.16 Závěr teoretické části …………………………………………………….

41

II. Praktická část……………………………………………………………………..

44

2.1 Odhad trţní hodnoty bytu …………………………………………………

44

2.2 Odhad trţní hodnoty administrativní budovy …………………………….

61

III. Analýza trhu – Okres Pelhřimov………………………………………………… 85 Závěr…………………………………………………………………………………

90

Seznam pouţité literatury……………………………………………………………

91

Oficiální zadání bakalářské práce……………………………………………………

93

5

ÚVOD A CÍL BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Jako téma mé Bakalářské práce jsem si vybrala „Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní hodnotu“. Vzhledem k tomu, ţe je to velice rozsáhlé téma, rozhodla jsem se zaměřit na problematiku nízkoenergetických domů a to ze dvou důvodů. V první řadě si myslím, ţe nízkoenergetické domy jsou v současné době velice aktuální a diskutované téma. Dalším důvodem je realizace vlastního rodinného domu, ke které dojde v blízké budoucnosti. I v dnešní uspěchané době, je pro nás domov jednou ze základních podmínek pro spokojený rodinný ţivot. Znamená pro nás útočiště před okolním prostředím, ale i místo setkání s našimi blízkými. Při realizaci např. rodinného domu je proto důleţité navrţení koncepce a pouţití takových materiálů, aby byl pro nás objekt moţná co nejpohodlnější a zároveň nejekonomičtější. V současné době se nízkoenergetické bydlení dostává do popředí zájmu. Nejčastěji se s ním setkáváme na propagačních letácích a internetových odkazech zejména v souvislosti s dřevostavbou. Jaký je ale přesný význam slova „nízkoenergetický dům“ a jak kvalitně jsou tyto domy navrhovány s stavěny? Cílem této Bakalářské práce je obeznámení se s problematikou nízkoenergetických domů. Pojednává o tom, s jakými materiály a technologiemi pro výstavbu se můţeme setkat a jaké materiály a technologie bychom v tomto případě měli pouţit. V závěru teoretické části se stanovuje vliv nízkoenergetické stavby na trţní hodnotu a mé poznatky, jestli se její realizace oproti klasické stavbě vyplatí.

6

I. TEORETICKÁ ČÁST 1.1. ZÁKLADNÍ POJMY 1 Nemovitost Podle § 119 Občanského zákoníku jsou nemovitosti definovány jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Stavba Podle Stavebního zákona je stavba kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Pozemek Podle § 121 Občanského zákoníku je pozemek přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí. Budova Budova je stavba prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Tepelný most 2 Tepelné mosty jsou taková místa konstrukce, kterými je umoţněn zvýšený únik tepelné energie z interiéru do okolního prostředí. Tím dochází jednak k tepelným ztrátám, ale také často k poklesu vnitřní povrchové teploty pod hodnotu teploty rosného bodu a následné kondenzaci vodních par. Mezi rizikové detaily patří zejména ukončení zateplovacího systému u základových konstrukcí, u parapetu a nadpraţí okenního otvoru nebo u atiky či pozednice.

1 2

Oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D. Stavařina.cz - Petr Jůn

7

1.2. STAVEBNÍ MATERIÁLY – KLASICKÉ A MODERNÍ Stavební materiály lze rozdělit podle původu na: •

Přírodní – anorganické (hlína, kámen), organické (dřevo)

•

Umělé – anorganické (cement, sklo, sádra), organické (barvy, polystyren), organicko anorganické (sádrokarton, polystyrenbeton, …)

Podle účelu pouţití se dělí na nosné konstrukce, výplňové konstrukce, izolační, dekorační materiály, spojovací, ochranné, provozní, instalační a pomocné materiály.

Cihla a cihlářské výrobky Cihla je stavebnina vyrobená formováním hlíny do pravidelných útvarů (nejčastěji kvádrů s poměrem stran 4:2:1). Podle zpracování lze cihly rozdělit na: •

Nepálené (vyrábějí studenou cestou z cementové nebo vápenné malty a z kameniva)

•

Pálené (ztvrzují hořením ve vypalovací peci)

Podle druhu se rozeznávají cihly: •

struskové

•

škvárové

•

vápenopískové tvárnice

•

struskocementové 3

Pro nosná zdiva se uţívají cihly plné i děrované, pro zdiva výplňová izolační cihly duté. Plné cihly mohou být nelehčené, lehčené (mourovky, pilinovky) nebo odlehčené dírami. Duté pálené cihly jsou příčně nebo podélně děrované s průběţnými otvory uvnitř zdiva (cihly voštinové). Pro zvláštní účely se vyrábějí cihly tvarové (kanálky, komínovky, příčkovky, studňovky, lícovky, glazované cihly, kabřinec, cihelné kvádry). Pro stropní konstrukce se pouţívají duté lisované pálené cihlářské výrobky různého tvaru (hurdisky, miako, simplex, armo). 4

3 4

Stavební materiály pro 1.ročník SPŠS - Dědek Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě

8

Tabulka 1: Rozměry novodobých pálených cihel, Zdroj: Wikipedia.org

Skutečné rozměry

290x140x65 mm

Konstrukční rozměr (s omítkou a maltou)

300x150x75 mm

Hmotnost

4,7 kg/ks

Objemová hmotnost

1900 kg/m³

Pevnost v tlaku

15,2 MPa

Nasákavost

15%

Pro nízkoenergetické domy jsou cihelné tvarovky jednoznačně jedním z nejlepších řešení. Moderní keramická tvarovka dosahuje, díky technologickému pokroku, nejen kvalitních pevnostních charakteristik, ale i dobrých zvukověizolačních a akumulačních vlastností a uspokojivých tepelnětechnických vlastností. Velkoformátové cihlové bloky mají velmi dobré tepelněizolační vlastnosti, které jsou výsledkem dvojstupňového vylehčení: •

Strukturu cihel tvoří speciální mříţka se systémem svislých dutin, které jsou navrţeny tak, aby kladly co největší odpor při prostupu tepla

•

Samotný cihlářský střep je odlehčený mnoţstvím jemných pórů, které vznikají v procesu vypalování. Právě tyto póry podstatně zvyšují tepelněizolační vlastnosti cihel

Tepelným mostům lze zabránit díky modernímu systému svislých spojů mezi cihlami, jako je systém péro a dráţka. Dále pak pomocí vkládání izolantu nebo vysypáním první vrstvy zdiva tepelněizolačním materiálem. Nevýhodou pouţití cihlobloků je větší tloušťka zdiva při zachování stejných tepelněizolačních vlastností jako i jiných materiálů a s tím související potřeba dodatečného zateplení budovy. 5

5

Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě

9

Obrázek 1: cihelné zdivo HELLUZ FAMILY 50 - nepotřebuje další zateplení

Obrázek 2: cihla POROTHERM 36,5 Ti plněná pertlitem

Stavební kámen Stavební kámen tvoří všechny pevné magmatické, sedimentární i metamorfní horniny, pokud jejich technologické vlastnosti odpovídají podmínkám stanovených dle účelu pouţití. Výrobky z kamene: lomový

kámen, dlaţební kostky, kopáky, haklíky, kvádry,

krajníky, obrubníky, dlaţební desky, obkladové desky, soklové desky, řemínkové obklady, schodišťové stupně, surové bloky. 6 Dnes se kámen jako materiál do nosných konstrukcí téměř nepouţívá, díky jeho značné hmotnosti, velkému objemu a špatným tepelně izolačním vlastnostem. Naopak díky jeho značné pevnosti a estetickým vlastnostem se vyuţívá na povrchové úpravy (obklady, dlaţby) a jako dekorativní prvek.

Beton a betonové konstrukce Beton je umělý slepenec skládající se z plniva (kamenivo), pojiva (cement), vody, popřípadě dalších přísad a příměsí ovlivňujících jeho vlastnosti.

6

Geofond.cz – ČGS Geofond

10

Podle způsobu vyztuţení jej rozdělujeme na: •

Prostý

•

Slabě vyztuţený

•

Vyztuţený – ţelezobeton (pasivní), předpjatý beton (aktivní)

•

S rozptýlenou výztuţí

Rozdělení podle hutnosti: •

Hutný beton (do 5% pórů)

•

Provzdušněný beton (5 aţ 10% pórů – má zvýšenou odolnost proti mrazu)

•

Pórovitý beton (nad 10% pórů)

•

Mezerovitý beton

Mezi nejznámější druhy patří kromě prostého betonu také lehčený beton, pórobeton, struskový a pemzový beton, keramzitový beton nebo dřevobeton. Přednostmi betonu je jeho volná formovatelnost, vysoká pevnost, dobré statické vlastnosti, dobrá tepelněakumulační a zvukověizolační schopnost. Má ale nízké tepelněizolační vlastnosti a dochází u něj k difůzi vodních par. Proto je vhodné beton pouţít ve formě bednících tvarovek zalévaných betonem – tzv. ztracené bednění. Funkci tepelné izolace přebírá bednící materiál. 7 Pro nízkoenergetické domy je jednou z alternativ bednění z kombinace dřeva a cementu v podobě štěrkocementových desek s přidáním mineralizačních látek nebo tvarovek na bázi dřevěné štěpky. 8

Obrázek 3: stavební systém VELOX 7 8

Eugen Nagy- Nízkoenergetický ekologický dům Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě

11

Obrázek 4:stavební systém THERMOMUR - standartní blok 25 cm

Dalším řešením je výstavba realizována pomocí dutých polystyrenových tvárnic ze speciálního polystyrenu. Po pouţití armovacích prvků se pak stěna (celé postavené podlaţí) opět vylévá betonem. Jednou z negativních vlastností betonu a posléze ţelezobetonu je, ţe není příliš ekologický. Proto se doporučuje redukovat ho ve výstavbě na staticky nutné minimum.

Pórobeton Základními surovinami pro výrobu pórobetonových tvárnic jsou křemičitý písek, vápno a cement. Pórobetonové výrobky se vyznačují dobrými izolačními vlastnostmi, a to jak proti teplotním výkyvům, tak proti hluku. Stavební prvky se velmi snadno opracovávají – řeţou, brousí, frézují a podobně. Pórobetonové tvárnice jsou lehké a spojují se jen tenkou vrstvou speciální lepící malty, čímţ jsou redukovány mokré procesy výstavby. Tytéţ vlastnosti materiálu ve všech směrech redukují na minimum tepelné mosty. V neposlední řadě jsou tvárnice z pórobetonu ekologické. 9

Obrázek 5: pórobetonová tvarovka YTONG LAMBDA 9


12

Dřevo Dřevo je nevýznamnější rostlinný materiál ve stavebnictví a má nejvšestrannější pouţití. Díky své struktuře má dobré tepelnéizolační i statické vlastnosti. Jeho nevýhodou je hlavně náchylnost k napadání houbami a hmyzem. Masivní dřevo ve formě řeziva je ideálním materiálem na výstavbu nosných konstrukcí stěn, stropů a střech dřevostaveb. 10 Řezivo se dle tvarů a rozměrů průřezů rozděluje na: Deskové -

platí, ţe šířka je maximálně dvojnásobek tloušťky.

-

prkna, fošny, krajinová prkna, krajiny

Hraněné -

platí, ţe šířka je menší neţ dvojnásobek tloušťky

-

hranoly, hranolky, latě lišty

Polohraněné -

má dvě plochy rovnoběţné a boky oblé

-

trámy, polštáře 11

Montované domy na bázi dřeva 12

Mezi výhody dřevostaveb patří vysoká rychlost výstavby, snadná montáţ, snadná

aplikace tepelné izolace i mezi dřevěný skelet. Nevýhodou můţe být zajištění vzduchotěsnosti, tepelné stability, akustické pohody, vlhkosti uvnitř stavby a celkově niţší ţivotnost stavby oproti zděným konstrukcím. Nejrozšířenější způsob výstavby montovaných domů v současnosti je zaloţen na konstrukci dřevěného rámu, do něhoţ se osadí tepelné izolace, případně okna. Rám je potom z obou stran uzavřen velkorozměrovým materiálem, jako jsou například sádrokartonové nebo sádrovláknité desky, přičemţ přímo ve výrobě je exteriérová strana tohoto panelu zateplena fasádním polystyrenem. Další technologií je výstavba domů systémem two by four. Při výstavbě jsou pouţívány dřevěné hranoly s rozměry 2 x 4 inch.

10

Eugen Nagy- Nízkoenergetický ekologický dům Stavební materiály pro 1.ročník SPŠS - Dědek 12 Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě 11

13

1.3. SOUČINITEL PROSTUPU TEPLA 13 Tepelný odpor stavební konstrukce R (( m2 . K)/ W) R= d/ λ •

d – tloušˇka konstrukce (m)

•

λ – součinitel tepelné vodivosti konstrukce W/( m . K)

Součinitel prostupu tepla konstrukcí U (W/( m2 . K)) U= 1/ R Udává tepelný tok ve watech, který se šíří přes 1m2 plochy konstrukce při rozdílu teplot vnitřního a vnějšího vzduchu 1°C. Obrázek 6: Vybrané hodnoty tepelného odporu a součinitele prostupu tepla pro některé typické stavební konstrukce.

Skladba konstrukce

Součinitel prostupu tepla U [W/m2.K]

Tepelný odpor R [m2.K/W]

Cihelná stěna z plných cihel na tl. 450 mm s omítkami

1,450

0,520

Stěna z cihelných bloků POROTHERM na tl. 450 mm

0,405

2,300

Stěna z plynosilikátových tvárnic YTONG na tl. 400 mm

0,354

2,660

13

Eugen Nagy- Nízkoenergetický ekologický dům

14

Šikmá střešní konstrukce s deskami ORSIL v tl. 160 mm

0,300

3,200

1.4. CO TO VLASTNĚ JE NÍZKOENERGETICKÝ DŮM ? V kategorii rodinného domu lze rozdělit energeticky úsporé objekty podle měrné potřeby energie na vytápění na rok vzhledem k uţitkové obytné ploše budovy (kWh/(m2. a)) na: •

Energeticky úsporný dům (50 – 70 kWh/(m2. a)) – parametry takového domu se dosáhnou zvýšením tepelné izolace obvodového pláště, vyuţitím pasivních solárních prvků a instalací solárních kolektorů.

•

Nízkoenergetický dům (15 – 50 kWh/(m2. a)) – Vyţaduje vysoce kvalitní tepelnou izolaci pláště, pasivní a aktivní vyuţití sluneční energie, mechanické větrání s předhřevem vzduchu a rekuperaci tepla, nízkoteplotní vytápěcí systém s napojením na solární kolektory

•

Pasivní dům (5 – 15 kWh/(m2. a)) – má dokonalý obal budovy, díky kterému se obejde bez konvenčního aktivního vytápěcího systému. Díky pasivnímu solárnímu získávání tepla se pokryje aţ 60% zbytkové spotřeby tepla a větracím systémům se zpětným získáváním tepla s účinností 80%.

•

Nulový dům (0 – 5 kWh/(m2. a)) – tyto domy si v létě vyrobí takové mnoţství elektrické energie, jaký v zimě spotřebují. Vyuţívají se velkoplošné sluneční kolektory se sezónními zásobníky teplé vody, nebo velkoplošné fotovolické panely napojené na veřejnou síť. 14

14


15

Pro srovnání, průměrná měrná spotřeba energie na vytápění vzhledem k uţitkové ploše v existujících obytných budovách představuje v našich podmínkách asi 165 – 195 kWh/m2 za rok.

Základní zásady nízkoenergetického domu 15 „Realizaci kvalitní nízkoenergetické budovy ovlivňuje mnoţství podmínek: •

Umístění budovy s ohledem na místní klima, terén, vegetaci a orientaci na světové strany

•

Kompaktní stavební forma budovy a její teplotní zónování

•

Zvýšená tepelná ochrana větších stavebních prvků obvodového pláště (podlahy, zdi, střechy, okna a dveře)

•

Důsledné dodrţování tepelněizolačních opatření (předcházení vzniku tepelných mostů)

•

Dostatečná

vzduchotěsnost

obvodového

pláště

(vyloučení

netěstností,

větrotěsnost) •

Pasivní vyuţití sluneční energie prostřednictvím pasivních solárních prvků a systémů, jako jsou například jiţní zasklené plochy, zimní zahrady, stěnové systémy, transparentní tepelná izolace, přičemţ důleţitým opatřením je akumulace pasivních energetických zisků, proměnlivá protisluneční ochrana a letní tepelná ochrana proti přehřívání budovy

•

Přídavné vyuţití sluneční energie prostřednictvím aktivních solárních zařízení a hybridních systémů

•

Účinná, efektivní a k přírodním zdrojům šetrná výroba tepla, vyuţití obnovitelných zdrojů energie, vyuţití odpadního tepla, efektivní distribuce tepla a způsob ohřevu vody

•

Optimálně zvolený otopný systém s vhodným výkonem a dobrou regulací, pruţně regulující podle teploty, pokud moţno nízkoteplotní

•

Energeticky úsporná příprava teplé vody (aktivní solární zařízení, účinná domovní technika)

•

Kontrolované větrání regulované podle aktuálních potřeb, mechanická výměna vzduchu spojená s eliminaci škodlivin ve vnitřním prostředí a s optimálním vnitřním klimatem, zpětné získávání tepla

15


16

•

Efektivní vyuţití elektrického proudu (energeticky úsporné osvětlení a domácí spotřebiče)“

1.5. SPODNÍ STAVBA A SUTERÉN Spodní stavba je část budovy, která přichází do styku s terénem. Tvoří jí konstrukce základů, podlaha nad terénem, stěny suterénu (jestliţe je dům podsklepený) a veškerá konstrukční opatření související s ochranou spodní stavby. 16 Budovy lze v tomto případě rozdělit na podsklepené, částečně podsklepené a nepodsklepené. Při výstavbě domu se můţete setkat v podstatě se třemi způsoby zakládání: základové pásy, základová deska, ţelezobetonová vana. Konstrukce spodní stavby musí splňovat tyto poţadavky: •

Ochrana před působením vlhkosti, podpovrchové a povrchové vody

•

Tepelnětechnické poţadavky

•

Stavebněkonstrukční poţadavky

Nejvhodnějším a zároveň nejpouţívanějším materiálem pro zateplení suterénních stěn a spodní stavby je extrudovaný polystyren. Desky extrudovaného polystyrenu si díky uzavřené homogenní struktuře buněk udrţují svoje izolační charakteristiky v jakémkoli prostředí

vystaveném

vlhkosti

(zemní

vlhkost,

podzemní

voda,

tlaková

voda), intenzivnímu mechanickému namáhání a mrazovému namáhání. „K docílení dlouhodobé funkčnosti musí izolační materiál splňovat minimální poţadavky v souladu s povolením k pouţití na výstavbu podle EN. Jsou to: •

pevnost v tlaku ≥ 0,30 N/mm2;

•

pevnost v tlaku pro dlouhodobé zatíţení ≥ 0,11 N/mm2;

•

nasákavost při dlouhodobém (28 dní) ponoření ≤ 0,2 % obj.;

•

nasákavost při dlouhodobé (28 dní) difůzi ≤ 3 % obj.;

•

odolnost proti mrazovým cyklům: nasákavost po 300 mrazových cyklech ≤ 10 % obj., sníţení pevnosti v tlaku po 300 mrazových cyklech ≤ 10 %“ 17

16


17

Z hlediska hydrofyzikálního zatíţení existují tři druhy hydroizolace: Hydroizolace proti zemní vlhkosti – Je vhodná pro místa kde nedochází k dlouhodobějšímu zadrţování vody, na pískovém nebo štěrkovém podloţí. Zde zpravidla postačí jednodušší opatření proti zemní vlhkosti, jako je jedna vrstva izolačního pásu, těsnící omítka s ochranným potěrem, nebo několikavrství izolační nátěr. Hydroizolace proti gravitační netlakové vodě – realizuje se u nepropustného podloţí, kde se shromaţďuje voda, nebo ve svaţitém terénu, kde trvale nepůsobí stékající voda. Tuto izolaci je však vhodné pouţívat pouze v kombinaci s drenáţním systémem. Hydroizolace proti podzemní tlakové vodě – pouţívá se u půd se spodní vodou působící neustálý nebo občasný hydrostatický tlak. V tomto případě se vytváří hydroizolace ve formě tzv. těsné ţelezobetonové vany.

Obrázek 7: Kombinace soklových desek s drenážními deskami umístěnými pod okapovým chodníkem dovzdálenosti 80 cm od paty budovy; Zdroj: Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě

17

Ing. Igor Belička – Časopis ASB

18

Obrázek 8: Správné řešení soklu zateplených stěn; Zdroj: Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě

1.6. OBVODOVÁ ZEĎ Obvodová zeď je nosná konstrukce, která tvoří převáţnou část obvodového pláště. Nízkoenergetické objekty by měly mít vzduchotěsný obal kolem celého tepelného jádra domu.

Dokonale

těsné

musejí

být

všechny

styky

stavebních

konstrukcí.

Tepelněakumulační schopnost obvodových konstrukcí je potřeba i kvůli vyuţívání pasivních solárních zisků. Proto je třeba plnou obvodovou zeď vhodně kombinovat se zasklenými plochami. Obvodová zeď energeticky úsporného domu by měla dosáhnout minimálně hodnoty součinitele prostupu tepla U = 0,25 W/( m2 . K). 18

1.7. TEPELNÁ IZOLACE

18


19

Tepelněizolační systémy: 19 •

„Kontaktní zateplovací systémy s vnější omítkou nebo ve formě zavěšené fasády

•

Prefabrikované stavební dílce pro energeticky úsporné domy na bázi betonu s integrovaným vnějším zateplením

•

Konstrukční systémy ve formě ztraceného bednění z tvrzeného pěnového polystyrenu EPS, který se na staveništi vyplňuje betonem

•

Prefabrikované vícevrstvé stavební dílce na výšku podlaţí na bázi tepelné izolace z polyuretanu, které se vyplňují betonovou směsí přímo na staveništi

•

Montovaná stavba ze sendvičových panelů na bázi polyuretanu

•

Bednící konstrukční prvky s masivním vnitřním pláštěm a vnější tepelnou izolací

•

Lehká konstrukce s nosnými prvky z dřevěných prefabrikovaných dílců s nosníky s průřezem ve tvaru dvojitého T a s tepelněizolační výplní

•

Lehká konstrukce s nosnými prvky z bednících nosníků s vícevrstvou tepelněizolační vrstvou

•

Masivní dvouplášťová stěna s vnitřním nosným zdivem, jádrovou tepelnou izolací a vnější přizdívkou

•

Low- tech konstrukční systém na bázi slaměných balíků jako výplně dřevěné rámové stavby nebo v podobě samonosného uloţení

•

19

High- tech stavební systém zaloţený na vyuţití nové vakuové tepelné izolace“


20

Obrázek 9: a – kontaktní zateplovací systém, b – sendvičová konstrukce, c – odvětrávaný zateplovací systém; Zdroj: Peter Bulla, Stomix Slovensko

Obrázek 10: Průběh teploty v homogenní (neizolované) stěně a ve stěně s přidanou izolační vrstvou. Zdroj: http://www.rockwool.cz/

Druhy tepelněizolačních materiálů 20 Tepelněizolační materiály se dělí na organické (umělé a přírodní) a anorganické. Vyznačují se velkým objemem při minimální hmotnosti, díky mnoţství drobných vzduchových dutin. •

Umělé izolační materiály

Pěnový (expandovaný) polystyren (EPS) -

Polystyren (PS) vzniká jako produkt polymerace styrenu. Přidáním pentanu jako nadouvadla vzniká tzv. EPS

-

dobrá tepelná izolace, odolná vůči škůdcům a hnilobě, má horší zvukoizolační vlastnosti a je poměrně parotěsný.

Extrudovaná polystyren (XPS) -

suroviny a výrobní proces je podobný jako u EPS

-

po ekologické stránce je naprosto nevyhovující. Nadouvadla, která jsou obsaţena v pórech XRS se uvolňují do atmosféry a poškozují ozonovou vrstvu Země.

Polyuretan (PUR)

20


21

-

má vynikající tepelněizolační vlastnosti, při hoření vznikají jedovaté plyny. Dopad na ţivotní prostředí má podobný jako XPS.

Minerální a skleněná vlna -

skládá se z křemičitého písku nebo starého skla, sody, dolmitu, ţivce a vápence.

-

velmi dobré tepelněizolační vlastnosti, je odolný vůči škůdcům a stárnutí, je difůzně propustný a navíc je nehořlavý. •

Přírodní izolační materiály

Perlit -

je to vulkanická hornina.

-

V porovnání s keramzitem má dvojnásobné tepelněizolační vlastnosti, je odolný vůči škůdcům a hnilobě.

Dřevovláknité desky -

Vyrábí se z odpadového dřevěného materiálu (smrk a borovice)

-

difůzní propustnost, dobré tepelně i zvukově izolační vlastnosti

Celulóza -

vzniká zpracováním starého novinového papíru

-

výborné tepelněizolační vlastnosti, dobrá difuzní propustnost a zvuková izolace

Dále: Rákos, Sláma, Bavlna, Len, Konopí, Korek, Ovčí vlna, Keramzit

Transparentní tepelná izolace „Transparentní tepelná izolace je průsvitný a pro sluneční paprsky částečně propustný materiál. Je vyrobená na bázi plastů z různou vnitřní strukturou (komůrkovou, kapilární, homogenní). Sluneční paprsky se prostupem přes transparentní tepelnou izolaci částečně oslabí, dopadnou na tmavou absorpční plochu nosné stěny (absorpční stěna) a zde se přemění na teplo. Teplo vzniklé v tomto povrchu protéká převáţně dovnitř objektu. Úniku tepla ven zabraňuje nízká tepelná vodivost transparentní tepelné izolace.“ 21

1.8. STŘECHA A STŘEŠNÍ KONTRUKCE 21


22

Střecha je stavební konstrukce, která ukončuje stavbu shora. Její hlavní funkcí je chránit stavbu proti povětrnostním vlivům, odvádět vodu a bránit jí v nahromadění. Skládá se z nosné konstrukce (např. krov) a střešní krytiny. Střechy se dělí na ploché a sklonité (šikmé a strmé). 22 U nízkoenergetických budov lze střešní konstrukci vyuţít k aktivnímu získávání sluneční energie. K tomu je potřeba jiţně orientovaná rovina, která by měla mít tyto doporučené sklony: •

Příprava teplé vody v letním období – 30° aţ 45°

•

Příprava teplé vody po celý rok – 45° aţ 60°

•

Částečné solární vytápění – od 45° aţ do svislé roviny s integraci zařízení do jiţní fasády 23

U nás se na zateplení střech z tepelněizolačních materiálů běţně pouţívají minerálněvláknité materiály a desky z tuhých lehčených hmot. U nevětrané střechy je tepelněizolační vrstva umístěna buď nad střešní rovinu nebo úplně vyplňuje mezikrokevní prostor. Větraná střecha má dvě provětrávané vzduchové vrstvy a tepelná izolace se nachází v mezikrokevním prostoru.

Obrázek 11: Vhodná skladba zateplení šikmé střechy: Pojistná hydroizolační fólie- Tepelná izolace mezi krokvemi- Parozábrana- Doplňková tepelná izolace- Konečný pohledový obklad; Zdroj: ASBportál.cz

1.9. OKNA Okno je výplň stavebního otvoru. Plní funkce jako je přirozené denní osvětlení, větrání vnitřních prostor budovy, vizuální kontakt vnitřního prostoru s vnějším prostředím, 22 23

Knauf Insulation Eugen Nagy- Nízkoenergetický ekologický dům

23

umoţnění úniku před poţárem nebo před jiným nebezpečím a má podíl na architektonickém výrazu exteriéru a interiéru budovy. Okno se skládá ze skleněné výplně, případně z rámu. 24

Zasklení 25 Kvalita oken závisí na třech základních faktorech – sklu, rámu a způsobu osazení. Zasklení pro energeticky úsporné domy mají mít součinitel prostupu tepla ve středu ploché skleněné výplně U ≤ 0,7 W/( m2 . K). Ideální zasklení představuje tepelněizolační dvojsklo nebo trojsklo s tepelně- reflexní vrstvou a s tepelněizolačními plyny. Tepelně- reflexní vrstva je nízkoemisní a selektivní nános tenkého kovového povlaku. Nízkoemisní vrstva vytváří při šíření tepla sáláním v prostoru mezi skly tzv. tepelné zrcadlo. Čím niţší je emisivita kovového povlaku, tím vyšší je tepelný odpor uzavřené plynové vrstvy a niţší součinitel prostupu tepla zasklení. Selektivní vrstvy jsou pro vytápěné budovy navrhovány tak, aby propouštěli co nejvíce světla a slunečního záření, tedy aby byly okenní tabule na pohled transparentní. Mezera mezi skly se vyplňuje vzácnými plyny (argon, krypton, xenon nebo hexafluorid síry SF6), čímţ okno získává dobré tepelněizolační vlastnosti. Tyto plyny mají niţší součinitel tepelné vodivosti neţ vzduch, díky čemuţ se sniţuje vedení tepla v plynové vrstvě.

Okenní rám a křídlo 26 Energetické zisky okna mohou znehodnotit zvýšené tepelné ztráty okenními rámy. Tepelný most vzniká v místě distanční vloţky a v místě osazení okna do obvodové zdi. Vlysy okenního křídla a rámu se vyrábějí ze dřeva, PVC se ztuţenými tenkostěnnými ocelovými profily, slitin hliníku, oceli a kombinace materiálů (zejména dřeva se slitinami hliníku). V současné době je k dispozici dostatek tepelněizolačních okenních rámů v podobě sendvičových vlysů, jejichţ celková tloušťka dosahuje asi 110 mm. V případě plastových profilů je třeba větší komory vyplnit tepelněizolačním materiálem. Teplněizolačním poţadavkům vyhovují tlusté rámy dvojitých a zdvojených okenních konstrukcí z celodřevěných vlysů. Tepelněizolační vrstva musí procházet bez přerušení, 24

TZB INFO – Doc. Miloš Kalousek, Ing. Pavel Kúdela Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě 26 Erika Vodičková - Vše o nízkoenergetickém domě 25

24

stejně důleţitá je vzduchotěsná realizace těsnění ( běţné jsou uţ tři roviny těsnění mezi rámem a křídlem- dvě dorazová těsnění a třetí středové těsnění), odolnost proti účinkům přívalového deště a funkčnost během celé ţivotnosti okna. Konstrukční zesouladěním zasklení, které má Ug ≤ 0,7 W/( m2 . K), s takovým rámem je moţno dosáhnout u okna hodnoty Uw ≤ 0,85 W/( m2 . K), coţ je podmínkou splnění jednoho z kritérií energeticky úsporného domu. V neposlední řadě nesmíme zapomenou na distanční vloţky, které se vkládají mezi skleněné desky. Ty mohou tvořit výrazný tepelný most na okrajích zasklení. Proto se kromě klasických hliníkových pouţívají i rozpěrky z jiných materiálů.

Obrázek 12 Okenní profil – šesti komorový

1.10 PASIVNÍ VYUŢITÍ SLUNEČNÍ ENERGIE Podstatou solárního konceptu domu je pasivní vyuţívání sluneční energie, tedy vyhřívání obytných místností přímým slunečním zářením. Tímto způsobem se dá dosáhnout potřeby energie na vytápění osmkrát niţší, tj. nízkoenergetický dům vystačí s 13% energie, kterou by bylo potřeba vynaloţit na vytápění běţného domu. 27 Hlavním předpokladem při vytváření vhodných podmínek pro vyuţívání sluneční energie je, aby větší plocha domu byla na delší jiţní fasádě. Zde se umisťují velká zasklení a v této části by se měly nacházet i obytné místnosti. Naopak na severní straně by měly být malé okenní otvory, poskytující jen nutné osvětlení vnitřního prostoru. Okna orientovaná na západ a východ přinášejí v zimě málo energie a v létě způsobují přehřívání místností.. Obrázek 13:: Solární zisky podle orientace okna (pro Prahu). Zdroj: EkoWATT.

27


25

solární energie během vytápěcího období Orientace okna [kWh/m2]

[MJ/m2]

Sever

77

277

Severovýchod

77

277

Východ

211

760

Jihovýchod

348

1 253

Jih

416

1 498

Jihozápad

348

1 253

Západ

211

760

Severozápad

77

277

Horizontální orientace

343

1 235

Pasivní solární prvky 28 Pasivní solární prvky jsou konstrukce vyuţívající teplo slunce, ve kterých se energetický transport mezi kolektorem, zásobníkem a samotným spotřebitelem odehrává bez pouţití další mechanické energie. Nejdůleţitějším prvkem pro ohřívání domu solární energií jsou okna. Celková plocha oken by neměla přesáhnout 25% plochy vnějších stěn a zároveň by neměla překročit čtvrtinu příslušné podlahové plochy. Větší okna mají smysl jen v kombinaci se zásobníky, ve kterých je uskladňováno přebytečné teplo. Přínos zimní zahrady k tepelným ziskům závisí na způsobu jejího provozu. Dobrý vytápěný sluneční kolektor ve formě zimní zahrady není obyvatelný po celý rok, ale jen 40% denních hodin v roce. Zimní zahrada je umisťována většinou na východní nebo západní straně fasády. Zvláštními zařízeními na pasivní získávání tepla jsou Trombeho stěna a transparentní izolace. 28


26

Co je to Trombeho stěna? 29 Obvykle jiţní (případně jihozápadní či jihovýchodní) stěna budovy je postavena z masivního materiálu dobře akumulujícího teplo – například z plných cihel, betonu, kamene apod. Vnější povrch této stěny je opatřen černou barvou, dobře pohlcující sluneční záření. Před tuto stěnu je v určité vzdálenosti předsazena průsvitná deska, obvykle skleněná (např. zasklení z výloh nebo větších oken). Mezi stěnou a sklem tak vzniká mezera obsahující vzduch – tzv. vzduchová mezera. Ve vlastní stěně jsou obvykle dva otvory – spodní, kterým můţe vzduch z interiéru domu proudit do vzduchové mezery a horní, kterým vzduch proudí ze vzduchové mezery zpět do interiéru domu. Otvory jsou uzavíratelné například pomocí klapek. Vzduchová mezera je v horní části opatřena téţ klapkou – ta po otevření umoţňuje proudění vzduchu ze vzduchové mezery ven do exteriéru.

Obrázek 14: schéma Trombeho stěny; Zdroj: ENVIC, občanské sdružení

1.11 VYTÁPĚNÍ Pouze pasivní domy se díky speciální izolaci a konstrukci obejdou bez vytápěcího systému. K vytápění vyuţívají teplo, které produkují lidé uvnitř (dospělý člověk v klidu hřeje asi jako 100W ţárovka), spotřebiče (chladnička, osvětlení aj.) a energii slunečního 29

ENVIC, občanské sdružení

27

záření.. Toto teplo sice vyuţívá kaţdý dům, ale vzhledem k celkové spotřebě jde obvykle o velmi malý podíl.

Zdroj tepla Nejpreferovanějším zdrojem tepla je dálkové vytápění, zejména pokud se teplo vyrábí v biomasové nebo skupinové kotelně. Tento způsob představuje nejefektivnější, nejekologičtější a nejpohodlnější formu dodávky tepla.

Obrázek 15: energetický obsah paliv; Zdroj: Časopis ASB, Doc. Ing. Jan Takács, Ph.D.

Dřevo 30 Způsoby spalování dřevin: 

Kotle na dřevo se zplyňováním paliva – v kotli se spaluje dřevoplyn, který se ze dřeva uvolní v násypce kotle. Účinnost spalování je vysoká a emise nízké.



Kotle na dřevěné peletky – do kotle se peletky dopravují automaticky, šnekovým dopravníkem. Automatika kotle řídí přísun peletek podle potřeby.



Lokální kamna na dřevo, krby – krby s otevřeným ohništěm jsou málo účinné, málo komfortní a trochu nebezpečné. Proto se pouţívají krbové vloţky, které spalují dřevo efektivně v uzavřeném prostoru a část tepla se můţe rozvádět do vedlejších místností.

Biomasa 31

30 31

Úspory energie v domě - Karel Srdečný, František Macholda Doc. Ing. Jan Takács, Ph.D. – Časopis ASB

28

„Biomasa je souhrn látek tvořících těla všech organismů, jak rostlin, bakterií, sinic a hub, tak i ţivočichů. Vzhledem k různým formám biomasy je i energie v ní obsaţená různá. Energetický obsah suchých rostlin (obsah vlhkosti 15 – 20 %) se pohybuje kolem 14 MJ/kg. Suchá biomasa můţe být z pohledu energetického obsahu srovnávána s uhlím (10 aţ 20 MJ/kg pro hnědé uhlí, 30 MJ/kg pro černé uhlí). V době sběru, ale biomasa obsahuje značné mnoţství vody, které se pohybuje od 8 do 20 % pro slámu, po 30 aţ 60 % pro dřevo.“

Zemní plyn 32 Zemní plyn je velmi komfortní, poměrně ekologické a vysoce účinné palivo. Kotle jsou lehce regulovatelné. Způsoby spalování zemního plynu: 

Stacionární kotle – nevýhodou těchto kotlů je vyšší cena a také větší rozměry a váha. Účinnost je 80 aţ 95%



Závěsné kotle – závěsné nebo také nástěnné kotle se zhotovují v provedení „turbo“ (odvod spalin a přívod vzduchu je skrze zeď či střechu), nebo „kombi“ (funguje současně jako karma). Účinnost je 80 aţ 95%.



Kondenzační kotle – palivo spalují s vyšší účinností, protoţe vyuţívají kondenzační teplo vody vzniklé spalováním plynu. Spalné teplo je vyšší neţ výhřevnost, proto mohou kondenzační kotle dosahovat účinnosti přes 100%.

Přímotopné elektrokotle Přímotopný elektrokotel se pouţívá hlavně jako doplňkový zdroj (např. v kombinaci s tepelným čerpadlem). Jeho nevýhodou jsou velké provozní náklady. Elektro-akumulační vytápění Principem elektro-akumulačního vytápění je systém dálkového ovládání, které kupuje elektřinu v době, kdy je levnější a v odběrových špičkách je odpojený. Nevýhodou jsou však vyšší pořizovací náklady. Solární systémy Solární kolektor pracuje tak, ţe v tzv. absorbéru zachytává teplo a dále je předává teplonosnému médiu. Teplonosná směs proudí systémem potrubí do zásobníku s vodou, zde přes výměník tepla předává svoji energii. 32

Úspory energie v domě - Karel Srdečný, František Macholda

29

Solární kolektory mohou být umístěny na fasádě, v zábradlí či plotě, nejčastěji je ale vídáme na střeše. Důvodem je zejména sklon solárních panelů. Optimální sklon kolektoru při vyuţití pro přípravu teplé vody a přitápění s celoročním provozem je asi 45°, čemuţ odpovídají právě šikmé střechy.

Obrázek 16: Řez střešním solárním kolektorem: 1 – bezpečnostní sklo tl. 4 mm, 2 – vysoce selektivní absorbér, 3 – minerální vlna 50 mm, 4 – dřevěná zadní stěna 8 mm, 5 – oplechování, 6 – lemování, 7 – připojovací potrubí; Zdroj: Časopis ASB, Ing. Ondřej Neudert

Tepelná čerpadla33 Tepelná čerpadla pracují na principu termodynamického chladicího oběhu. Tepelná energie je předávána ze vzduchu, vody, nebo půdy do výměníku tepla (výparníku zařízení). Odevzdávána je z vysokotlakové části (kondenzátoru zařízení) do otopného procesu a na jiné ohřívací tepelné procesy. Pro transformaci tepelné energie z niţší na vyšší teplotu je třeba do systému dodat pohonnou elektrickou energii. Efektivnost této transformace se měří poměrem mnoţství získané nízkoteplotní energie k mnoţství pohonné energie zařízení. Zdroje tepla pro tepelná čerpadla: •

Vzduch v okolí domu – vzduch proudí ventilátorem přes chladící jednotku umístěnou v domě nebo v jeho těsné blízkosti

•

Půda v okolí domu – teplo se odebírá potrubím, které je uloţeno v zemi v hloubce cca 1,2 m

• 33

Teplo hornin v podloţí – potrubí se ukládá do vrtů o hloubce aţ 150 m.

Úspory energie v domě - Karel Srdečný, František Macholda

30

•

Voda v potoce, řece či rybníku

•

Voda čerpaná z podzemí – pro rodinný dům je nutná vydatnost vrtu cca 0,3 aţ 0,5 l/s

Obrázek 17: zdrojem tepla je vzduch; Zdroj: tepelná - cerpadla.cz

Obrázek 18: Zdrojem tepla je voda

Obrázek 19: zdrojem tepla je půda v okolí domu podloží

31

Obrázek 20: Zdrojem tepla jsou horniny v

Vývoj cen paliva Výše nárůstu cen elektřiny, zemního plynu a dalších paliv pro příští roky závisí na mnoha faktorech, které tyto ceny ovlivňují. Jsou to zejména vývoj kurzu koruny, ceny surovin na světových trzích, změna předpokládaného růstu hrubého domácího produktu a celkový ekonomický vývoj ČR i vyspělých států, vývoj inflace, tvorba ceny a míra zdanění. 34

Obrázek 21: pořizovací náklady na zdroj tepla pro jednotlivé varianty (v souvislosti se zavedením ekologické daně); Zdroj: Ing. Daniel Macek, Ph.D.; Ing. Dana Čápová, Ph.D. – Časopis ASB

34

Ing. Daniel Macek, Ph.D.; Ing. Dana Čápová, Ph.D. – Časopis ASB

32

Obrázek 22: nárůst cen paliv (%);Zdroj: Ing. Daniel Macek, Ph.D.; Ing. Dana Čápová, Ph.D. – Časopis ASB

Obrázek 23: Kumulované náklady na vytápění pro různé typy paliva; Zdroj: Ing. Daniel Macek, Ph.D.; Ing. Dana Čápová, Ph.D. – Časopis ASB

„Z grafů je vidět, ţe z hlediska pořizovacích i provozních nákladů během prvních devíti let vychází nejlevněji vytápění kotlem na hnědé uhlí. Po desátém roce provozu jsou jiţ provozně nejlevnější kotle na propan-butan. Jednoznačně nejvyšší náklady vycházejí pro vytápění přímotopy. I přesto, ţe jejich pořízení je nejlevnější, jiţ během prvního roku provozní náklady převyšují ostatní varianty řešení a za 10 let provozu jsou náklady

33

vyšší o více neţ 1 mil. Kč ve srovnání s kotlem na hnědé uhlí. Jednoznačně nejvyšší pořizovací náklady mají tepelná čerpadla, výhodný je však jejich úsporný provoz. Vývoj provozních nákladů je sice u tepelného čerpadla příznivý, ale ani za 15 let neklesnou kumulované náklady pod kumulované náklady u kotle na tuhá paliva (hnědé uhlí, černé uhlí, dřevo, koks).“ 35

1.12. SYSTÉMY VĚTRÁNÍ A TEPLOVZDUŠNÉ VYTÁPĚNÍ Větrání je významným zdrojem tepelných ztrát, nelze ho však jen tak omezit. Větrání neslouţí jen k přísunu kyslíku, ale i k odstranění pachů a škodlivin, které vedou k nepohodě a únavě osob v budově. Větrání také sniţuje vlhkost a plísně vznikající pobytem a činností osob. 36

Podtlakové větrací soustavy 37 Je to jednoduchá modifikace gravitačního větrání pracující na principu nuceného průtoku vzduchu, který zajišťují namontované odsávací ventilátory. Tímto způsobem se získává stálé mnoţství vzduchu, které je odstraňováno z místnosti. Kromě instalací oken s tzv. mikroventilací se objevují i realizace, které zajišťují přívod vzduchu jiným způsobem: Okenními štěrbinami. V okenním rámu je otvor obdélníkového tvaru, který se uzavírá pomocí klapky. Odstraněním částí okenního těsnění (zhoršení těsnosti oken). Okny s tzv. rekuperací tepla. Nejde však o standardní rekuperaci. Okno je vybaveno uzavírací klapkou, aby bylo potlačeno neţádoucí proudění do interiéru. Stěnovými štěrbinami. Ve fasádě jsou vytvořeny akustické větrací štěrbiny.

35

Ing. Daniel Macek, Ph.D.; Ing. Dana Čápová, Ph.D. – Časopis ASB Úspory energie v domě - Karel Srdečný, František Macholda 37 Martin Jindrák – Časopis ASB 36

34

Rovnotlaké větrání s rekuperací pro rodinný dům 38 Větrání domu zajišťuje centrální vzduchotechnická jednotka. Obsahuje ventilátory pro přívod i odvod vzduchu, filtry a rekuperační výměník tepla, který získává energii ze vzduchu odváděného z objektu (rekuperace tepla). Přiváděný vzduch je veden vzduchotechnickými rozvody do obytných zón v domě a průběţně nahrazuje znečištěný vzduch vzduchem čerstvým.

Obrázek 24: rekuperace pro rodinný dům

Obrázek 25: rekuperační výměník; Zdroj: Martin Bedrníček – ASB-po

38

Martin Bedrníček – Časopis ASB

35

1.13. ENERGETICKÁ NÁROČNOST BUDOV Třída energetické náročnosti budovy 39 “Metoda výpočtu energetické náročnosti budovy podle současných poţadavků hodnotí budovu z pohledu celkové dodané energie. V případě vypovídající měrné hodnoty energie vztaţené na měrnou jednotku uţitné plochy objektu podle této metodiky hovoříme o měrné spotřebě energie dodané do budovy, která zahrnuje jak celkovou potřebu energie, tak účinnost, s jakou je tato potřeba kryta, a pomocnou energii, kterou spotřebovávají jednotlivé energetické systémy zajišťující krytí této potřeby. Energie dodaná do budovy je údaj, který má být prostým hodnoticím měřítkem, prostředkem pro zařazení budovy do třídy energetické náročnosti v rozsahu A aţ G. Budova by celkově měla dosáhnout minimálně na třídu A aţ C, třída D aţ G je z pohledu splnění poţadavku vyhlášky nevyhovující. Podrobnosti hodnocení poţadavků na energetickou náročnost budovy pro zařazení budovy do příslušné klasifikační třídy jsou stanoveny v tabulce pro vypočtenou měrnou roční spotřebu energie v kWh/(m2 . rok).“ Tabulka 2: Klasifikační třídy EN hodnocení energetické náročnosti budovy podle vyhlášky č. 148/2007 Sb., Zdroj: Ing. Miroslav Urban – Časopis ASB

39

Ing. Miroslav Urban – Časopis ASB

36

Průkaz energetické náročnosti budovy 40 Průkaz energetické náročnosti budovy vyjadřuje skutečnou provozní energetickou náročnost budovy. Tento doklad se skládá ze dvou částí: Grafické znázornění třídy ENB, pomocí barevně odlišené stupnice. Protokol průkazu ENB –formulář, který popisuje jak stavební a tepelnětechnický stav budovy, tak i jednotlivé energetické systémy včetně tříd energetické náročnosti pro jednotlivé energetické systémy, pokud jsou v budově osazeny. Tabulka 3: Průkaz energetické náročnosti budovy; Zdroj: Ing. Miroslav Urban – Asb - portál

40

Ing. Miroslav Urban – Časopis ASB

37

1.14. DOTAČNÍ PROGRAM ZELENÁ ÚSPORÁM 41 Program Zelená úsporám byl vyhlášen 1. dubna 2009 Ministerstvem ţivotního prostředí ČR. Je zaměřen na podporu instalací pro vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, ale také na podporu investic do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách. Podporuje kvalitní zateplování rodinných a bytových domů, náhradu neekologického vytápění za nízkoemisní kotle na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalaci těchto zdrojů do nízkoenergetických novostaveb a také novou výstavbu v pasivním energetickém standardu. Jeho administrací byl pověřen Státní fond ţivotního prostředí

(SFŢP).

Obrázek 26: Mezníky programu Zelená úsporám (ZÚ); Zdroj: Časopis ASB - PhDr. Ondřej Klein

Počet ţádostí a souhrnná výše rezervované podpory roste strmě uţ od září roku 2009 – poté co došlo k úpravě řady podmínek programu a rozšíření o moţnost čerpání dotace na panelové domy. Celkový počet ţádostí vzrostl z 1 939 (koncem listopadu 2009) na 4 939 (k 31. lednu 2010).

41

Program Zelená úsporám

38

Obrázek 27: Vývoj počtu žádostí a výše rezervované podpory (kumulativně); Zdroj: Časopis ASB PhDr. Ondřej Klein

1.15 TEORIE TRŢNÍHO OCEŇOVÁNÍ 42 43 Cílem práce odhadce je zjištění trţní hodnoty majetku. Coţ je jakási obecná cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. V procesu trţního oceňování nemovitostí jsou většinou vyuţívány tři základní mezinárodně uznávané metody ocenění, nebo jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a účelu jeho oceňování: 

metoda porovnávací, která stanovuje odhadní cenu nemovitosti na základě porovnání odhadované nemovitosti s jiţ realizovanými cenami při prodeji podobných nemovitostí v daném čase a v daném místě



metoda nákladová, kterou se stanoví náklady na pořízení stejné nemovitosti



metoda příjmová, která stanovuje odhadní cenu nemovitosti na základě kapitalizovaných výnosů, např. při pronájmu nemovitosti

42 43

Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol. - Teorie oceňování nemovitostí Moderní metody oceňování nemovitostí - Ing. Petr Ort, Ph.D.

39

Metoda porovnávací Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Důleţitým předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze nemovitostí porovnatelných s nemovitostí oceňovanou. Při vytváření databáze naráţíme na dva zásadní problémy, a sice úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací. Porovnávané nemovitosti lze najít na internetu, v odborných časopisech nebo na katastrálním úřadu. V katastru nemovitostí jsou archivovány smlouvy o prodeji nemovitostí, do kterých je moţno veřejně nahlíţet. Rozdíly u jednotlivých poloţek porovnávaných nemovitostí zohledňujeme pomocí korekčních činitelů. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby: •

Cena za 1 m2 celkové podlahové plochy (nebo za jinou jednotku) se u porovnávané nemovitosti (předběţným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti.

•

Ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50% - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce

•

Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţí v intervalu mezi porovnávanými hodnotami.

Při kaţdé tvorbě ceny musí být jednotlivé cenotvorné prvky podloţeny relevantními dokumenty a musí být zdůvodněny cenotvornou argumentací.

Metoda nákladová Princip nákladové metody spočívá v porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Trţní hodnota majetku se tedy stanovuje jako mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nákladová metoda poskytuje především technický pohled na nemovitost. Výchozí hodnotu stavby je moţné zjistit několika způsoby:

40

podrobný poloţkový rozpočet – pomocí cenových poloţek jednotlivých konstrukcí. Dosaţený výsledek je přesný, způsob výpočtu však velmi pracný. metoda agregovaných poloţek – příbuzné konstrukce se shrnují do jedné poloţky, ta vyjadřuje průměrné náklady na určitou část stavby nebo skupinu stavebních prací propočet ceny - podle tzv. THU, zobecněných z kompletních staveb za jednotku – např. Kč/m3 obestavěného prostoru.

Metoda příjmová Příjmová hodnota je čistě ekonomickým pohledem na vlastnictví nemovitosti jako na věc, která má přinášet zisk. Hodnota majetku se odvozuje od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Při určování trţní hodnoty příjmovou metodou je třeba v první řadě stanovit analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Definuje se jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. Druhým krokem při výpočtu hodnoty touto metodou je stanovení čistého provozního příjmu, kterého můţe být dosaţeno pomocí oceňovaného majetku. Ten vypočítáme odečtením celkových provozních nákladů od hrubého provozního příjmu. Následuje stanovení kapitalizační míry, coţ je vyjádření míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Konečná trţní hodnota majetku se ve většině případů stanoví jako podíl čistého provozního příjmu a kapitalizační míry.

1.16 ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI V teoretické části této bakalářské práce byly shrnuty veškeré podmínky pro realizaci nízkoenergetického domu. Z mého pohledu lze tyto stavby rozdělit do dvou skupin. V první skupině mají nízkoenergetické objekty veškeré potřebné vybavení a technologie, které jsem jiţ uvedla výše ve své práci. To znamená nejen dokonale tepelněizolační obal celé budovy a rekuperační jednotku, ale také pouţívání ekologických materiálů a

41

v neposlední řadě čerpání tepelné energie z přírodních zdrojů. Jako druhou skupinu bych určila domy v tzv. „nízkoenergetickém standardu“. Aby byl z běţného domu vytvořen dům nízkoenergetický, tak v zásadě postačí dobré zateplení, okna s lepšími tepelněizolačními vlastnostmi, rekuperační jednotka a celý dům dobře utěsnit. Ovšem pojďme si poloţit otázku, kdo si v dnešní době pořizuje do nově postaveného domu špatně těsnící okna, nebo nedostatečně tepelněizolační obvodové zdivo? Jistě se tací najdou. Kdyţ jsem se ale zaměřila na nabídku firem realizujících zděné nebo dřevěné rodinné domy na zakázku, téměř výhradně se jedná o stavby alespoň v nízkoenergetickém standardu. Pořizovací náklady na nízkoenergetickou stavbu jsou asi o 5%, maximálně o 10% (ale to uţ se jedná spíše o pasivní domy) vyšší v porovnání s pořizovacími náklady na klasickou stavbu. To má pochopitelně vliv na trţní hodnotu zejména při jejím stanovení nákladovou metodou. V níţe uvedených tabulkách jsou zobrazeny vybrané nemovitosti, které jsou v současné době nabízeny na trhu v lokalitě Praha – východ. Tabulka číslo 4 ukazuje ceny za 1 m2 u klasických novostaveb. Naopak tabulka číslo 5 ukazuje ceny za 1 m2 u nízkoenergetických budov. Z uvedených hodnot vyplývá, ţe se tyto dva druhy staveb pohybují přibliţně ve stejném cenovém rozmezí. Tabulka 4 NABÍDKY NOVOSTAVEB - PRAHA- VÝCHOD Místo

Uţitná plocha (m2)

Hodnota Cena za 1 m2 pozemku celkem uţitné plochy (Kč)

Babice

181

5 000 000

27 624 Kč

Horoušany

108

3 135 000

29 027 Kč

91

2 980 000

32 749 Kč

Bašť

168

5 900 000

35 119 Kč

Hovorčovice

168

5 970 000

35 535 Kč

Odolená voda

168

6 490 000

38 630 Kč

Sulice

190

7 600 000

40 000 Kč

Zdiby

176

7 522 156

42 259 Kč

Říčany

112

4 995 000

44 598 Kč

Dřevčice

120

5 799 000

48 325 Kč

Říčany

42

Tabulka 5 NABÍDKY NÍZKOENERGETICKÝCH NOVOSTAVEB PRAHA - VÝCHOD Místo

Hodnota Uţitná Cena za 1 m2 pozemku celkem 2 plocha (m ) uţitné plochy (Kč)

Květnice

131

3 900 000

29 770 Kč

Bašt

150

4 899 999

32 666 Kč

Mochov

155

5 728 785

36 959 Kč

Líbeznice

106

3 957 000

37 330 Kč

Zeleneč

174

6 590 000

37 873 Kč

Říčany

160

6 200 000

38 000 Kč

Líbeznice

104

3 957 000

38 048 Kč

Sedlec

180

7 898 000

43 877 Kč

Radonice

154

6 900 380

44 805 Kč

97

4 774 750

49 224 Kč

Říčany

Asi nejvíce nám pořizovací náklady a posléze i trţní hodnotu objektu ovlivňuje výběr zdroje tepla. U běţných staveb se nejčastěji setkáváme s plynovým vytápěním v podobě klasického plynového kotle. U nízkoenergetického domu se nabízí jako jedna z nejoptimálnější řešení volba tepelného čerpadla. Je jasné, ţe pořizovací náklady u plynového kotle budou více či méně niţší neţ u tepelného čerpadla. Pokud bude rozdíl v ceně 100 000 aţ 200 000 Kč v neprospěch tepelného čerpadla, úspory za nákup energie tyto zvýšené investiční náklady vrátí v průběhu 3 aţ 7 let. Jestliţe zohledníme při srovnávání nákladů i náklady na studny nebo vrty, návratnost se nám samozřejmě výrazně prodlouţí. V tom případě můţeme volit vzduchová tepelná čerpadla, která ţádné vrty ani studny nepotřebují. Osobně si myslím, ţe v případě tepelných čerpadel není aţ tak důleţité jak rychle se nám vrátí vloţené investice. Tepelná čerpadla znamenají hlavně investici do budoucna a to nejenom pro to, ţe jsou ekologicky šetrná. Investoři nebudou v budoucnu závislí na neustále se zvyšující ceně plynu nebo na politické situaci na Dálném a Blízkém východě. Podle dosud získaných informací jsem došla k závěru, ţe realizovat domy v minimálně nízkoenergetickém standardu se jednoznačně vyplatí a to hlavně do budoucna. Vzhledem k tomu, ţe zdroje surovin jsou omezené a lidí neustále přibývá je jasné, ţe buď se budeme muset uskromnit a nebo projektovat takové domy, které budou komfortnější a přitom spotřebují minimum energie na svůj provoz.

43

II. PRAKTICKÁ ČÁST 2.1 ODHAD TRŢNÍ HODNOTY BYTU 44 Objednatel: Ilona Horníčková Klapákova 2241/7 149 00, Praha 4 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Byt č.p 2241/62 V bytovém domě č.p. 2241 Klapálkova 149 00 Praha 4 - Chodov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 10.června 2010

44

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, Ing. Petr Ort, Ph.D.

44

Paní Ilona Horníčková Klapálkova 2241 149 00 Praha 4 Česká republika 9.června 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako Byt č.p. 2241/62

Uvedený na listu vlastnictví č.1836, pro katastrální území Chodov, Městská část Praha 4, Obec Praha Nacházejícího se na adrese Klapálkova 2241/7, 149 00 Praha 4 – Chodov, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace za účelem prodeje nemovitosti. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 4, na listu vlastnictví č. 3503/6 a 3503/5 pro katastrální území Chodov, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy.

45

Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně vyuţíván, ani není v souvislosti

s ním

uzavřena

libovolná

nájemní

smlouva.

Podle

poţadavku

objednavatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

-

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

46

Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podklady použité pro vypracování ocenění: •

projektová dokumentace

•

katastrální mapa

•

výpis z katastru nemovitostí

•

informace získané při místním šetření

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – byt č. 2241/62 se nachází v Praze na okraji městské části Chodov. Okolní zástavba se skládá z nízkých panelových domů a z části přilehlých polí. V dochůdné vzdálenosti od objektu je plná občanská vybavenost – mateřské školy, základní školy, střední škola, lékařská klinika, pošta, síť obchodů včetně tří supermarketů a sluţeb. Dále jsou v bezprostřední vzdálenosti zastávky městské hromadné dopravy, stanice metra C je vzdálena 7 minut cesty autobusem. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, bez větších problémů s kapacitou parkovacích míst. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy

47

Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný objekt nachází, postaven v roce 1990 jako panelový dům. V roce 2009 prošel celkovou rekonstrukcí, která zahrnovala vybourání umakartového jádra a vybudování nové zděné koupelny s WC, výměnu podlah a oken a elektrických rozvodů. Byt Oceňovaný byt se nachází v 8. nadzemním podlaţí nepodsklepeného panelového domu při komunikaci Klapálkova , k.ú. Chodov, Praha 4. Bytový dům má celkem 9 nadzemních podlaţí. Jednotlivá podlaţí jsou spojena schodištěm a osobním výtahem. Převáţnou část domu tvoří bytové jednotky typu garsoniéra, 1+1 a 3+1. V podlaţí se nachází 8 bytových jednotek. V prvním a druhém nadzemním podlaţí jsou umístěny sklepní kóje, kočárkárna, a technická místnost. Vstup je přímo přístupný z hlavního schodiště. Dispozice bytu obsahuje dvě loţnice a kuchyň situované na východ a obývací pokoj s lodţií situovaný na západ. Dále se zde nachází zádveří, předsíň a koupelna s WC. Okna jsou plastová Euro okna, dveře se skleněnou výplní osazené do kovových zárubní. Podlahovou plochu tvoří PVC, v kuchyni a koupelně keramická dlaţba. Celý byt včetně kuchyňského sporáku je obsluhován elektrickým přívodem. Hygienické jádro je vyzděné s keramickým obkladem. Vytápění a ohřev TUV zajišťuje vlastní kotelna budovy. Vodorovné i svislé nosné konstrukce tvoří ţelezobetonové nosné prvky. Dělící svislé konstrukce jsou částečně z lehčeného betonu a částečně z ţelezobetonu . Celková podlahová plocha bytové jednotky s příslušenstvím je 73,14 m2. Přehled jednotlivých místností a jejich výměr je uveden v následující tabulce.

48

Přehled místností Název

Výměra v m2

Kuchyň

11,60

Pokoj 1

20,55

Pokoj 2

12,05

Pokoj 3

12,05

Chodba

13,13

Koupelna +

3,76

WC Celkem

73,14

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 213/10000 na parcele číslo 3503/6 a 3503/5. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení, tak i pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka.

49

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

Ocenění Pro tento účel bude vyuţito trţních metod oceňování nemovitostí. Jedná se o metodu příjmovou a porovnávací. Při stanovení obvyklé ceny je pouţita kombinace těchto dvou metod ocenění. Pro účely tohoto ocenění není pouţito přístupu na základě nákladové hodnoty, jelikoţ tento typ indikace hodnoty majetku není u tohoto druhu nemovitosti vhodný a nepouţívá se. Stanovení trţní hodnoty majetku porovnávací metodou Hodnota oceňované bytové jednotky je stanovena porovnáním s internetovými nabídkami bytových jednotek nacházejícími se ve shodném regionu. Jsou vybrány tři byty nabídnuté k prodeji, podrobnější údaje jsou uvedeny v odhadu. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při stanovení trţní hodnoty jsou dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dopravní dostupnost, moţnost parkování, poloha, velikost bytu a další. Výpočty pouţité při stanovení porovnávací hodnoty pozemků jsou uvedeny v následující tabulce 6. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota jako celku indikována porovnávací metodou je 2 581 000 Kč.

50

Tabulka 6: Stanovení porovnávací hodnoty, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

1 Byt č. 2241/62

Porovnávaný majetek

2

3

Katastrální území

Chodov

Radimovická ulice Chodov

Benkova ulice

Na strţi

Chodov

Krč

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek

73,14

Prodejní cena Cena za jednotku

74

73

72

2 980 000 40 290

2 600 000 35 616

2 800 000 38 888

6/2010

5/2010

6/2010

1

1

1

40 290

35 616

38 888

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

0,9

0,9

0,9

36 261

32 054

35 000


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Nezjištěna

Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Bytová, vícepodlaţní

Stavební povolení

ano

1

1

36 261

32 054

35 000

Nezjištěna 1

1

36 261

32 054

35 000


1 36 261

nejsou

Nezjištěna

1 Bytová, vícepodlaţní

ano

Upravená hodnota


1


1 32 054 ano

Korekce Jiná právní omezení a závazky Korekce


Nezjištěna

Upravená hodnota

Nabídka

1 35 000 ano

1

1

1

36 261

32 054

35 000

nejsou

nejsou 1

51

nejsou 1

1

Upravená hodnota

36 261

32 054

35 000

E. Technické parametry Lokalita

Shodná

Shodná

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Dobrý

1

1

1

36 261

32 054

35 000

Dobrý

horší

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

1,1

1

36 261

35 259

35 000

horší

Korekce

Funkčí vyuţitelnost

Dobrá

1,05

1

36 261

37 021

35 000

Dobrá

Korekce

Další moţný rozvoj

Omezený

1

1

36 261

37 021

35 000

Korekce Doprevní obsluţnost MHD

Atraktivita objektu

Průměrná

Jiná technická korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost

1

36 261

37 021

35 000

MHD

MHD

MHD

1

1

1

36 261

37 021

35 000

Průměrná

Průměrná

Lepší

1

1

0,98

36 261

37 021

32 582

Neaplikováno

Neaplikováno

36 261

Obdobný

Korekce Upravená hodnota

Omezený 1


Omezený 1


Dobrá

1

Omezený

Upravená hodnota

Dobré

1

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrý

1

Dobré

Upravená hodnota

Shodná

Neaplikováno

37 021

Stejný

32 582

Obdobný

1

1

1

36 261

37 021

32 582

1

1

1

36 261

37 021

32 582

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota 35 288 Porovnávací hodnota jednotky 2 580 987 Celková porovnávací

52

jednotka Zaokrouhleno

2 581 000

Příjmová metoda Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci . V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli u tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 766 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 7. Tabulka 7: Stanovení příjmové hodnoty, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z prnájmu - trţní nájemné

144 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného Efektivní hrubý příjem

0% 144 000

Náklady na údrţbu

22 000

Pojistné

2844

Daň z nemovitosti

880

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

0

Provozní náklady celkem

25 724

Provozní příjem

118 276

Rezervy na renovace

30 000

Čistý provozní příjem

88 276

Míra kapitalizace

5%

53

Indikovaná hodnota

1 765 520

Zaokrouhleno

1 766 000

Závěr Toto ocenění vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným 30. května 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Stanovení tržní hodnoty Indikace (Kč)

Váha

Váţený průměr (Kč)

% Porovnávací hodnota

2 581 000

80

2 064 800

Příjmová hodnota

1 766 000

20

353 200

100

2 418 000

Obvyklá cena – tržní hodnota

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a se kterými se obchoduje. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Tento typ majetku je v uvaţované lokaci velmi často pronajímán. Přesto se jedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem bydlení majitele, nikoliv dalšího pronájmu. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. června 2010 reprezentována částkou: 2 418 000 Kč (slovy: dvamilionyčtyřistaosmnácttisíckorunčeských)

54

Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo část tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v odhadu trţní hodnoty předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

55

Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu trţní hodnoty. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 10.06.2010

………………………………………. Zuzana Horníčková

56

Přílohy odhadu trţní hodnoty Příloha č. 1: Půdorys bytové jednotky č. 62

57

Příloha č. 2: Katastrální mapa oblasti

58

Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí

59

Příloha č. 4: mapa oblasti

60

2.2 ODHAD TRŢNÍ HODNOTY ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY 45 Objednatel: EKOLS, spol.s.r.o. Partyzánská 23 170 00, Praha 7 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Administrativní budova č.p 65 EKOLS, spol.s.r.o. Starochodovská 65 140 00 Praha 4 - Chodov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 10.června 2010

45

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl1, Ing. Petr Ort, Ph.D.

61

EKOLS, spol.s.r.o. Starochodovská 65 140 00 Praha 4 - Chodov Česká republika 10.června 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako Administrativní budova č.p. 65

Uvedený na listu vlastnictví č.1854, pro katastrální území Chodov, Městská část Praha 4, Obec Praha Nacházejícího se na adrese Satrochodovská 65, 140 00 Praha 2 – Chodov, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace za účelem prodeje nemovitosti. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 4, na listu vlastnictví č. 1854 pro katastrální území Chodov, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich

62

má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně jako administrativní budova. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

-

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

63

Podklady použité pro vypracování ocenění: •

fotodokumentace

•

projektová dokumentace

•

katastrální mapa

•

výpis z katastru nemovitostí

•

informace získané při místním šetření

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – administrativní budova č.p. 65 se nachází v Praze, městské části Chodov. Okolní zástavba se skládá převáţně z rodinných domů a dále přilehlé zástavbě panelových domů. V dochůdné vzdálenosti od objektu je plná občanská vybavenost – mateřské školy, základní školy, střední škola, lékařská klinika, pošta, síť obchodů včetně supermarketů a sluţeb. Dále jsou v bezprostřední vzdálenosti zastávky městské hromadné dopravy, stanice metra C je vzdálena 5 minut pěší chůzí. Parkování je zajištěno přímo na pozemku oceňované budovy, nebo na přilehlé komunikaci před objektem. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností prováděnou v oceňované budově zajištění administrativních prostor pro podnikání. Majetek je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovou. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy Historie Oceňovaný dům pochází z počátku 20. stol., původně byl vyuţíván jako celní stanice a dále jako administrativní budova. V roce 1999 prošel celkovou rekonstrukcí, která zahrnovala výměnu střešní krytiny, celkové zateplení budovy, výměna okenních a dveřních otvorů a podlah. Konkrétní materiály budou specifikovány níţe.

64

Administrativní budova Objekt č.p. 65 se nachází v zástavbě převáţně rodinných domů. V areálu se nachází administrativní budova, venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. Objekt je přístupný po zpevněné komunikaci, je napojen na přípojky vody, kanalizace plynu a elektro. Dům je čtyřpodlaţní, částečně podsklepený s podkrovnímy prostory. Svislé nosné konsrukce a příčky jsou tvořeny cihelnými bloky. stropy jsou trámové, omítané. Jako vrchní vrstva podlah jsou poloţeny koberce. V sociálních zařízeních je poloţena keramická dlaţba stejně jako na chodbě. Dveře i jejich zárubně jsou dřevěné, okna naopak plastová. V 1.NP, kde je zároveň hlavní vstup do domu, se nachází čtyři kanceláře, toalety a úklidová komora. V 2.NP jsou opět čtyři kanceláře, kuchyňka a toaleta. V podkroví, tedy 3.NP nalezneme dvě kanceláře, oddechovou místnost a koupelnu. Částečně podsklepený suterén obsahuje dvě místnosti, slouţící jako archiv a sklad. Celá budova je propojena jednoramenným pravotočivým schodištěm.

1.PP

Archiv Sklad Chodba

1.NP

Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Úklidová místnost Chodba WC WC

2.NP

Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kuchyňka WC Chodba

3.NP

Kancelář Kancelář Oddechová místnost

65

20,12 m2 17,55 m2 10,03 m2 47,7 16,55 m2 21,44 m2 21,36 m2 18,00 m2 1,35 m2 14,35 m2 2,07 m2 2,07 m2 97,19 20,23 m2 23,83 m2 20,80 m2 19,91 m2 2,70 m2 3,45 m2 13,44 m2 104,36 23,47 m2 32,23 m2 16,37 m2

Koupelna Chodba Podlahové plochy celkem

4,11 m2 6,37 m2 82,55 331,80 m2

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, situovaný v části Prahy Chodov. Má přibliţně obdélníkový půdorys. Ve svém sousedství nemá ţádné zastavěné pozemky. Severovýchodní hranice se nachází v ulici Starochodovská. Pozemek p.č. 247 o rozloze 447 m² je z převáţné části zastavěn budovou č.p. 65. Zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu, parkovací plocha pro 7 vozidel, předzahrádka a plochy podél bočních hranic se sousedy. Pozemek je rovinný bez zvláštních technických podmínek. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemek vedou podzemní přípojky. Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: •

Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Starochodovská

•

Přípojka kanalizace z kameninových trub, vedená z domu do uličního řadu v ulici Starochodovská

•

Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu v ulici Starochodovská

•

Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu

•

Zpevněná plocha provedená ze zámkové dlaţby

•

Zpevněné zatravněné plochy

•

Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích

•

Plot z dřevěných laťovek se zděnými sloupky

•

Vrata svařovaná z ocelových profilů

•

Vrátka svařovaná z ocelových profilů

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

66

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamţitě vyuţitelný. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

Ocenění Pro tento účel bude vyuţito trţních metod oceňování nemovitostí. Jedná se o metodu nákladovou a porovnávací. Při stanovení obvyklé ceny je pouţita kombinace těchto dvou metod ocenění. Stanovení trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou Hodnota oceňovaného pozemku je stanovena porovnáním s internetovými nabídkami pozemků nacházejícími se ve shodném regionu. Jsou vybrány tři pozemky nabídnuté k prodeji, podrobnější údaje jsou uvedeny v odhadu. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při stanovení trţní hodnoty jsou dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dopravní dostupnost, moţnost parkování, poloha, velikost bytu a další. Výpočty pouţité při stanovení porovnávací hodnoty pozemků jsou uvedeny v následující tabulce 8.

67

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota jako celku indikována porovnávací metodou je 6 183 000 Kč. Tabulka 8: Stanovení porovnávací hodnoty, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D

TABULKA – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

247

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku Katastrální území Obec

Starochodovská 65 Chodov

Na Lysinách

Na Močále

U Javoru

Hodkovičky

Libuš

Kunratice

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Kutná Hora

Praha 4

Praha 4

Praha 4

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

11 150 000

6 600 000

10 200 000

850

505

809

13 117

13 069

12 608

447 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

5/2010

Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

6/2010 1 13 117


0,9 11 762 Absolutní vlastnictví

1 11 805 Bez věcných břemen

1 13 069

Nabídka


5/2010

Bez věcných břemen 1 11 805

68

1 11 762 Bez věcných břemen 1 11 762

1 12 608

Nabídka 0,9 11 347 Absolutní vlastnictví 1 11 347 Bez věcných břemen 1 11 347

Poznámka

Vyuţití podle územního plánu

Objekt občanské vybavenosti

Korekce Upravená hodnota Územní Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Nejsou omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1,1 12 985

1,1 12 938

1,1 12 481

Ano

Ano

1 12 985 Nejsou

1 12 938 Nejsou

1 12 985

Dobrá

Rovinný

Kompletní

Kompletní

Nezjištěna

Nezjištěna

MHD- horší

Dobré

MHD- horší

69

1 13 105 Kompletní 1 13 105 Nezjištěna 1 13 105 MHD- horší

1,1 14 231 Dobré

1 14 283

Rovinný

1 12 938

1,1 14 283 Dobré

1 13 105

1 12 938

1 12 985 MHD

Pravidelný

1 12 938

1 12 985 Nezjištěna

1,05 13 105

1 12 938

1 12 985 Kompletní

Horší

Pravidelný

Rovinný

1 12 481

1 12 938

1 12 985 Rovinný

Nejsou

Dobrá

Pravidelný

1 12 481

1 12 938

1 12 985 Pravidelný

Ano

1,1 14 415 Dobré

1 14 231

1 14 415

Nutnost Ne demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry

Ne

Velikost X pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Větší

Porovnávací 13 831 hodnota 1 m2 Rozloha 447 pozemku Celková 6 182 457 porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1

číslo parcely 247

Ne

Ne

1 14 283

1 14 231

1 14 415

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 14 283

1 14 231

1 14 415

Obdobná

Větší

0,95 13 568

1 14 231

0,95 13 694

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 13 568

1 14 231

1 13 694

13 568

14 231

13 694

výměra v m2 447

jednotková hodnota v Kč/m2 13 831

trţní hodnota 6 182 457

Zaokrouhleno 6 183 000

Stanovení porovnávací hodnoty majetku jako celku Pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali v úvahu administrativní budovy, které byly v Praze 4 v nedávné době nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při stanovení trţní hodnoty jsou dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dopravní dostupnost, moţnost parkování, poloha, velikost bytu a další.

70

Výpočty pouţité při stanovení porovnávací hodnoty pozemků jsou uvedeny v následující tabulce 9. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota jako celku indikována porovnávací metodou je 12 133 000 Kč. Tabulka 9: Stanovení porovnávací hodnoty, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D

TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Porovnávaná nemovitost 1

Kancelářské prostory

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

2


Parcelní číslo 247 Adresa Starochovovská Ţiţkova nemovitosti 65 Katastrální Chodov Kunratice území Obec Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

3



K Lesu

Na Záhonech

Kamýk

Michle

Praha Praha 4

Praha Praha 4

Plocha 447 899 995 900 pozemku Hodnota za 1 12 448 12 448 12 448 12 448 m2 pozemku Hodnota 5 564 405 11 190 752 12 385 760 11 203 200 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 331 371 400 420 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 17 500 000 19 960 000 23 681 000 celkem Prodejní cena 6 309 248 7 574 240 12 477 800 bez ceny pozemku Cena za 1 X 17 006 18 935 29 709 porovnávací

71

jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcných břemen

5/2010

4/2010 1 17 006

Nabídka

Lokalita

Dobrá

1 18 935

Nabídka 0,9 15 305


1 29 709

Nabídka 0,9 17 041



1

1

1

15 305

17 041

26 738

Ne

Ne

Ne

1

1

1

15 305

17 041

26 738

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Objekt územního občanské plánu vybavenosti Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry

6/2010

Administrativní Administrativní Administrativní budova budova budova 1

1

1

15 305

17 041

26 738

Ano

Ano

Ano

1

1

1

15 305

17 041

26 738

Ne

Ne

Ne

1

1

1

15 305

17 041

26 738

Dobrá

Dobrá 1

Korekce

72

Lepší 1,03

0,9

Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

15 305

dobrý

Dobrá

Lepší

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

dobrá

Moţný

MHD

Dobrá

Dobrá

N/A

Horší

24 064

Lepší

0,95

1,1

0,95

14 539

19 304

22 860

Lepší

Korekce

17 552

Dobrá

Lepší

0,97

1

0,96

14 102

19 307

21 845

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

14 102

19 307

21 845

Moţný

Lepší

Omezený

1

0,95

1,05

14 102

18 341

23 042

MHD

MHD

MHD

1

1

1

14 102

18 341

23 042

Horší

Horší

Lepší

1,1

1,05

0,9

15 512

19 258

20 737

Lepší

Dobrá

Dobrá

0,95

1

1

14 736

19 258

20 737

N/A

N/A 1

73

N/A 1

1

Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

14 736

19 258

20 737

Srovnatelný

Větší

Větší

1

0,98

0,98

14 736

18 872

20 322

1

1

1

14 736

18 872

20 322

17 976 5 950 276

6 182 457 12 132 733

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která reprezentuje kumulované odpisy a sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí

74

funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

Na základě níţe uvedených údajů a výpočtů jsem dospěl k názoru, ţe tržní hodnota oceňovaných nemovitostí indikovaná nákladovou metodou je

11 134 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce 10. Tabulka 10: Stanovení nákladové hodnoty, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D

NÁKLADOVÁ METODA Administrativní budova

Název Číslo pozemku

247

Nosná konstrukce

zděná

Skutečné stáří

75 let

Efektivní stáří

11 let

Ekonomická ţivotnost

80 let 131 m2 1 podzemní, 3 nadzemní

Zastavěná plocha Počet podlaţí

458m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,72

Celková podlahová plocha

331 m2

Celkový obestavěný prostor

1068 m3 10 332 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 33%

11 030 856 7 390 673

75

Funkční nedostatky 5% Ekonomické nedostatky 5%

7 021 139 6 950 927

Pozemek

6 182 457

Indikovaná hodnota

13 133 384

Zaokrouhleno

13 134 000

Závěr Toto ocenění vyjarřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným 30. května 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Stanovení tržní hodnoty Indikace (Kč)

Váha

Váţený průměr (Kč)

% Porovnávací hodnota

12 133 000

90

10 919 700

Nákladová hodnota

13 134 000

10

1 313 400

100

12 234 000

Obvyklá cena – tržní hodnota

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Zejména u starších, i kdyţ velice zachovalých a funkčních objektů, jako je tento, není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných porovnávací metodu a proto jí přisuzujeme váhu 10%.

76

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. června 2010 reprezentována částkou:

12 234 000 Kč (slovy: dvanáctmilionůdvěstětřicenčtyřitisíckorunčeských)

Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo část tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v odhadu trţní hodnoty předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

77

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu trţní hodnoty. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 10.6.2010

………………………………………. Zuzana Horníčková

78

Přílohy odhadu trţní hodnoty Příloha č. 1: Půdorys 1. NP

79

Příloha č. 2: Půdorys 2. NP

80

Příloha č. 3: Půdorys 3. NP

81

Příloha č. 4: Půdorys 1. PP

82

Příloha č. 5: Katastrální mapa oblasti

83

Příloha č. 6: Výpis z katastru nemovitostí

84

Příloha č. 7: Mapa oblasti

Příloha č. 8: fotodokumentace objektu

85

III. ANALÝZA TRHU OKRES PELHŘIMOV Obecná charakteristika trhu Popis objektu Okres Pelhřimov se nachází v kraji Vysočina. Jeho sídlem je město Pelhřimov, mimo něj je zde 120 obcí, z toho 9 měst a 3 se statusem městys. Rozloha okresu je 1 290,00 km², počet obyvatel je 72 339 osob (hustota zalidnění je 56 obyvatel na 1 km²). Tak jako v celém kraji vysočina je i na Pelhřimovsku menší hustota osídlení oproti jiným krajům v ČR. V rámci kraje sousedí na severovýchodě s okresem Havlíčkův Brod a na jihovýchodě s okresem Jihlava. Dále pak sousedí na severozápadě s okresem Benešov Středočeského kraje a na západě a jihu s okresy Tábor a Jindřichův Hradec Jihočeského kraje. Pro své umístění na okraji Českomoravské vrchoviny je nadmořská výška města 498,63 m n. m. Město se významně zaměřuje na turistický ruch. Kromě přírodních lákadel v okolí města jsou zde významné historické památky převáţně v kubistickém slohu. Dále město láká na kaţdoroční festival rekordů a kuriozit, s kterým se pojí i muzeum rekordů a kuriozit. Ve městě je dostatek stravovacích i ubytovacích zařízení, divadlo s vlastním ochotnickým spolkem a kino, které v nedávné době prošlo rekonstrukcí. Vzdělání zajišťují 4 základní školy, obchodní akademie, střední odborné učiliště s internátem a střední průmyslová škola. Pelhřimov je relativně významným průmyslovým střediskem. Zastoupen je průmysl potravinářský (mlékárna Madeta, pivovar Poutník, škrobárna) , strojírenský (Agrostroj) a spotřební (kartáčovány SPORAK). Pelhřimov leţí na křiţovatce 2 silnic I. třídy: I/19 Plzeň - Březnice - Tábor - Pelhřimov a I/34 České Budějovice - Jindřichův Hradec - Pelhřimov - Humpolec - Havlíčkův Brod - Svitavy. 15 km severně od města vede dálnice D1 - nachází se tam EXIT 90 Humpolec.

86

Trh s nemovitostmi Údaje uvedené v této analýze trhu s nemovitostmi v části kraje Vysočina, okrese Pelhřimov byly stanoveny a získány na základě informací z dostupných databází. V případě analýzy prodeje nemovitostí jsou ceny uvedeny v jednotkách na 1 m2, tedy Kč/ m2. Nové byty v rodinných domech v kraji Vysočině jsou v současné době jedny z nejlevnějších v zemi. Naopak ceny za bydlení v nových bytových domech se řadí podle statistiky v Česku k nejvyšším. Pořizovací ceny nemovitostí mají v této oblasti celkově vzrůstající tendenci.. Pozemky •

Prodej: POZEMKY - PRODEJ

Stavební pozemky

200 - 600 Kč

Komerční výstavba

200 - 400 Kč

Zemědělská půda

10 - 70 Kč

Nabídka stavebních pozemků se vyskytuje na celém území okresu Pelhřimov. Jedná se hlavně o větší parcely o rozloze od 1000 m2 do 5000 m2. Prodej pozemků určených pro komerční výstavbu je velice ojedinělý stejně jako u pozemků určených pro zemědělskou činnost. Byty •

Prodej: BYTY - PRODEJ

Panelový

17 000 - 21 000 Kč

cihlový - starší

17 000 - 22 000 Kč

Novostavba

23 000 - 27 000 Kč

87

BYTY - PODLAHOVÁ PLOCHA Garsoniery

2

20 m

2

1+1, 1+ kk

30 - 50 m

2+1, 2+ KK

50 - 60 m

3+1, 3+ KK

65 - 75 m

4+1, 4+KK

75 - 90 m

5+1 a větší

XXX

2 2 2

Prodej novostaveb a menších bytových jednotek jako je 1+1 a garsoniéry se nachází zejména ve větších městech okresu jako je Pelhřimov a Humpolec. V menších městech nebo obcích se v podstatě nevyskytují. Prodej bytových jednotek typu 3+1 se v menším rozsahu vyskytuje v obcích jako jsou Kamenice nad Lipou, Počátky nebo Hořice. Centrem nabídky a poptávky bytových jednotek je tedy město Pelhřimov. •

Pronájem: BYTY - PRONÁJEM Garsoniery

XXX

1+1, 1+ kk

XXX

2+1, 2+ KK

6000 Kč/ byt/ p.m.

3+1, 3+ KK

7000 Kč/ byt/ p.m.

4+1, 4+KK

8000 Kč/ byt/ p.m.

5+1 a větší

XXX

Jako ve většině okresních měst mimo měst lázeňských a významných turistických destinací, je nabídka bytů na pronájem minimální. Stejně tak je to i v okrese Pelhřimov, kde se nabízí pronájem bytů pouze ve městě Pelhřimov a Humpolec.

Rodinné domy •

Prodej:

Nabídka rodinných domů se ve větší míře vyskytuje na celém území okresu Pelhřimov. Jedná se převáţně o starší vícepodlaţní objekty se sedlovou střechou nebo klasická

88

vesnická stavení. Cena těchto domů se pohybuje v rozmezí od 5 000 Kč za m2, u nově zrekonstruovaných domů aţ 14 000 Kč za m2. Novostavby se nachází na periferii města Pelhřimov, v menší míře města Humpolec. Jejich trţní cena je 15 000 aţ 33 000 Kč za m2. Bytové domy Prodej:

•

Prodeje bytových domů jsou v okrese Pelhřimov spíše ojedinělé. Jedná se převáţně o dvou aţ tří podlaţní zděné budovy, starší, se sedlovou střechou. Cena těchto domů se pohybuje kolem 8 000 Kč za m2 . Administrativní budovy Prodej:

•

Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmů menších prostor. Nalezené objekty jsou dvou aţ tří podlaţní budovy, jejichţ cena je 7 000 – 10 000 Kč/ m2. Pronájem :

•

KANCELÁŘSKÉ PROSTORY - PRONÁJEM 2

Kanceláře

90 - 130 Kč/ m / p.m.

Administrativní budovy

60 - 100 Kč/ m / p.m.

2

Nabídka kancelářských prostor k pronájmu je v okrese Pelhřimov minimální. Nachází se pouze ve městech Pelhřimov a Humpolec a to zřídka. Průmyslové objekty •

Prodej: PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY - PRODEJ 2

Sklady

5 000 - 6 000 Kč/ m

Výrobní haly

7 000 - 9 000 Kč/ m

Prodejní prostory

2 000 - 3 000 Kč/ m

2 2

89

•

Pronájem: PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY - PRONÁJEM 2

Sklady

40 Kč/ m / p.m.

Výrobní haly

20 – 50 Kč/ m / p.m.

Prodejní prostory

50 – 130 Kč/ m / p.m.

2

2

Nabídka prodeje průmyslových objektů v tomto okrese je poměrně nízká, stejně tak jako nabídka pronájmů těchto prostor. I přes to převyšuje poptávku. Výrobní a prodejní haly se nacházejí především na periferii měst Pelhřimov a Humpolec. Nabídka prodeje prodejních prostor je v této lokalitě také nízká. Objekty se nachází hlavně v malých obcích. Nabídka pronájmu těchto prostor je o něco vyšší. Pronajímané objekty jsou hlavně v centru města Pelhřimov a Humpolec. Objekty pro individuální rekreaci •

Prodej

V tomto segmentu trhu je,oproti jiným druhů nemovitostí, poměrně vysoká nabídka i poptávka. Nabídka obsahuje téměř výhradně vesnické stavení a chalupy. Jejich ceny se pohybují v rozmezí 1 000 aţ 2 000 Kč/ m2. Typy rekreačních objektů jako jsou chaty nebo zahrady se v této oblasti téměř nevyskytují.

ZÁVĚR Přínosem této bakalářské práce je především obeznámení se s problematikou a se základními informacemi o nízkoenergetických stavbách. Práce pojednává hlavně o speciálních materiálech a technologiích pouţívaných při realizaci těchto staveb. Nízkoenergetické bydlení a s ním spojené materiály se v současné době dostávají do popředí zájmu. Díky tomu se na trhu objevuje velká škála těchto materiálů. Je uváděno, ţe trţní hodnota rodinných domů tohoto typu je přibliţně o 5 – 10% vyšší neţ trţní hodnota klasického rodinného domu. Tento rozdíl je ale zanedbatelný v porovnání s tím, o kolik se nám investice vrátí v průběhu celé ţivotnosti stavby. Jak uţ jsem uvedla v závěru teoretické části, jsem došla k názoru, ţe stavba nízkoenergetických domů, stejně jako pasivních, je v dnešní době nejlepším řešením a doufám, ţe se bude nadále rozvíjet.

90

Praktická část této bakalářské práce je zaměřena na trţní ocenění dvou nemovitostí. Měla jsem moţnost provést tři nejpouţívanější metody ocenění a to porovnávací, příjmovou a nákladovou metodu. Z výsledků získaných oceněním je patrné, ţe porovnávací metoda je z těchto tří metod stěţejní a v závěru je často indikátorem trţní hodnoty oceňovaného majetku. Zejména porovnávací analýza ovšem vyţaduje velice dobrou orientaci jak na trhu s nemovitostmi, tak v oboru stavitelství. Vše se ale nedá vyčíst, velkou roli hraje také náš vlastní odhad a instinkt. Zde oceněné nemovitosti mi přinesly zajímavé poznatky a doufám, ţe budu nadále získávat schopnosti pro co neprofesionálnější práci v trţním oceňování.

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY 1. Ing. arch.Eugen Nagy, Nízkoenergetický ekologický dům, Jaga group, Bratislava, 2002 2. Erika Vodičková, Vše o nízkoenergetickém domě, Jaga group, Bratislava, 2008 3. K. Srdečný, F. Macholda, Úspory energie v domě, Grapa publishing, 2004 4. Miloň Dědek, František Vošický, Stavební materiály pro 1. ročník SPŠ stavebních, Sobotáles, Praha, 2007 5. Volker Quasching, Obnovitelné zdroje energií, Grada, 2010 6. Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol., Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001 7. Ort Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, vydání první 2006, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 80-7265-085-8

91

8. Ort Petr, Ing., Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, Oceňování na trţních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, 2008, ISBN 978-807265-128-3 9. Časopis Architektura Stavitelství Bydlení, Jaga Group 10. ENVIC, občanské sdruţení 11. Zelená úsporám, dotační program 12. Knauf Insulation, spol. s r.o., www.knaufinsulation.cz 13. Česká geologická sluţba – Geofond, www.geofond.cz 14. Ing. Petr Jůn, Ing. Miroslav Brouček, www.stavařina.cz 15. Portál TZB – Info, www.tzbinfo.cz

92

Bankovní institut vysoká škola Praha

Recommend Documents