Asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů

Provozně ekonomická fakulta Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně

Asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů Diplomová práce

Vedoucí práce: Ing. Alena Melicharová, Ph.D. Brno 2009

Jméno a příjmení autora Bc. Adam Vlasák

Rád bych na tomto místě poděkoval vedoucí mé diplomové práce, Ing. Aleně Melicharové Ph.D., za neocenitelnou spolupráci a metodické vedení. Její připomínky a podněty byly nezbytnou součástí vzniku této práce.

Prohlašuji, že jsem tuto práci vyřešil samostatně s použitím literatury, kterou uvádím v seznamu.

V České dne 21. května 2009

Abstrakt Cílem diplomové práce je vyhodnotit rizika důsledků asymetrie informací ve vztahu k českému trhu hypotečních úvěrů. Teoretická část práce poskytuje přehled teoretických konceptů, užívaných v oblasti asymetrické informace. Praktická část vychází z analýzy současné situace na trhu hypotečních úvěru v České republice, na níž navazuje analýza rizik na straně bank a na straně stávajících a potenciálních klientů. Na tyto analýzy navazuje hodnocení způsobu, jakým jsou tato rizika minimalizována ze strany státu. Následné srovnání příčin vzniku a důsledků asymetrické informace na trhu hypotečních úvěrů v České republice a USA ukazuje, nakolik mohou asymetrické informace ovlivnit mechanismus trhu hypotečních úvěrů. Klíčová slova Asymetrická informace, morální hazard, nepříznivý výběr, tržní selhání, hypotéční úvěr.

Abstract The aim of thesis is to evaluate the risk implications of asymmetry of information in relation to the Czech market of mortgage loans. The theoretical part of the work provides an overview of the theoretical concepts used in the field of asymmetric information. Practical based on an analysis of the current situation in the market of mortgage loans in the Czech Republic, which builds on the risk analysis of banks and on the existing and potential clients. The following analysis follows the evaluation of how these risks are minimized by the State. Subsequent comparison of the causes and consequences of the emergence of asymmetric information in the market of mortgage loans in the Czech Republic and the U.S. shows how asymmetric information may affect the mechanism of market mortgage loans. Key words Asymmetric information, moral hazard, adverse selection, market failure, mortgages loan.

Obsah: 1

ÚVOD A CÍL PRÁCE ....................................................................... 9

2

METODIKA .................................................................................... 13

3

TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................... 15

3.1

Definice pojmu Asymetrické informace......................................................................... 15

3.1.1

Morální hazard (moral hazard) ................................................................................. 16

3.1.2

Nepříznivý výběr (adverse selection) ....................................................................... 17

3.2

Asymetrie na straně nabídky a poptávky ...................................................................... 18

3.2.1

Akerlofův model „trh citrónů“ ................................................................................. 19

3.2.2

Statistická diskriminace............................................................................................ 21

3.3

Ochrana trhu proti asymetrické informaci ................................................................... 22

3.3.1

Zprostředkovatelé ..................................................................................................... 23

3.3.2

Signalizování ............................................................................................................ 24

3.4

Role státu v oblasti asymetrických informací................................................................ 26

3.4.1

Možnosti řešení asymetrických informací ze strany státu ........................................ 26

3.4.2

Selhání státu ............................................................................................................. 27

4

VLASTNÍ PRÁCE .......................................................................... 29

4.1

Analýza současné situace na trhu hypotéčních úvěrů................................................... 29

4.1.1

Vymezení hypotéčního úvěru v podmínkách ČR ..................................................... 29

4.1.2

Poptávka po hypotéčních úvěrech v ČR ................................................................... 31

4.1.3

Nabídka hypotéčních úvěrů v ČR............................................................................. 34

4.1.4

Vývoj úrokových sazeb z hypotéčních úvěrů ........................................................... 36

4.2

Rizika při poskytování hypotéčních úvěrů v ČR........................................................... 38

4.2.1

Rizika na straně klientů ............................................................................................ 39

4.2.2

Rizika na straně poskytovatelů hypoték ................................................................... 43

4.3

Úloha českého státu v oblasti asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů..... 49

4.3.1

Regulace bankovního sektoru................................................................................... 49

4.3.2

Další nástroje státu ovlivňující trh HU ..................................................................... 52

Bytová politika v ČR .............................................................................................................. 52 Vliv centrální banky na trh HU.............................................................................................. 53

4.4

Porovnání podmínek negativních dopadů asymetrické informace v USA s ČR......... 54

4.4.1

Devatero příčin, které vyústily v hypotéční krize v USA......................................... 54

4.4.2

Důsledky hypotéční krize v USA ............................................................................. 56

4.4.3

Situace v ČR............................................................................................................. 57

5

DISKUSE ....................................................................................... 59

6

ZÁVĚR ........................................................................................... 62

7

SEZNAM LITERATURY: ............................................................... 64

1 ÚVOD A CÍL PRÁCE Role informací pro společnost stojící na počátku 21. století je nenahraditelná. Informace jsou zdrojem našich znalostí, obklopují nás v každém okamžiku a záleží pouze na nás, jestli jsme schopni je zachytit, jak je umíme zpracovat a hlavně jak je efektivně využít. Každá informace má svou hodnotu, která je závislá jednak na obsahu sdělení a jednak na příjemci tohoto sdělení. Zatímco pro někoho by informace např. o vývoji ceny komodit na burze byla k nezaplacení, pro jiného by to neznamenalo vůbec nic. V současné době jsme svědky toho, jak se pojem informace skloňuje v nejrůznějších významech jako např. informační společnost, informační systém, informační centrum, informační technologie, informační agentura atd., tedy význam tohoto pojmu stále narůstá. S tím jak roste význam tohoto pojmu se otevírají nové možnosti jeho využití, čehož jsme svědky především v oboru informačních technologií, na kterých jsme stále více závislí. Využití informací proniklo i do jiných oborů, vzniklo mnoho firem zabývajících se sběrem, zpracováním a šířením informací a to jak pro komerční účely tak i pro účely nekomerční. Z velké škály informací okolo nás je rozhodující umění si vybrat pouze ty důležité, které nás obohatí, pomohou nám při řešení problému a ne ty, které nás pouze zahltí. Informace jsou základem pro více či méně důležitá rozhodnutí, která v podstatě neustále provádíme. Při řešení většiny situací podstupujeme určité riziko, že dosažený výsledek, nebude takový jaký jsme předpokládali, proto se snažíme získat více informací abychom toto riziko zmírnili. Zde narážíme na problém zdroje informací a na našich rozlišovacích schopnostech umět získané informace správně vyhodnotit. Jedním z nejzávažnějších rozhodnutí, kterým dříve či později čelí každý z nás je spojeno s problémem bydlení. Při jeho řešení velmi pečlivě zvažujeme jednotlivé varianty a snažíme se obstarat si co nejvíce informací. Pořízení si vlastního domu, nebo bytu patří k těm důležitějším rozhodnutí, neboť jeho splacení si sebou neseme dalších třicet let, tedy většinu našeho produktivního věku. Jen málokdo si může dovolit koupit byt za hotové peníze, proto hlavním nástrojem při financování vlastního bydlení je hypotéka. Aby rodina získala hypotéční úvěr, musí dokládat určité informace pro banku, především z oblasti platební schopnosti, po jejichž posouzení je banka ochotna tento úvěr poskytnout. Výše úvěru je závislá na výši příjmů domácnosti, stabilitě povolání, výši spoluúčasti, zajištění atd., i přesto však může nastat situace, kdy banka

9

klientům úvěr nepřidělí, nebo přiděli nižší a za vyšší úrok. To jsou některé z důvodů, proč by klienti mohli zatajovat nebo pozměňovat tyto relevantní informace pro banky. Dramatický růst zájmu o hypotéky v ČR v posledních pěti až sedni letech vyvrcholil na konci roku 2007. Mírný útlum v roce 2008 však rozhodně neznamená, že by počet zájemců o vlastnické bydlení klesal, příčinou jsou jednak změny v legislativě od ledna 2008 (růst DPH ze stavebních prací), ale hlavně hospodářsky nepříznivá situace jak u nás, tak i v zahraničí. Celosvětové hospodářství utrpělo v posledním roce velkou ránu. Po relativně dlouhém období, kdy ekonomiky nejrozvinutějších a největších zemí světa v klidu rostly a ekonomiky menších zemí spolu i s Českou republikou rostly raketově, nastal propad. Černé prognózy o recesi v těchto zemích nám statistické výsledky potvrdily a prognózy následující mnoho optimismu nepřinášejí. Vše začalo v zemi, která byla dlouhou dobu považována za tahouna světového hospodářství, tedy ve Spojených státech amerických. Dnes bychom ji mohli spíše označit za tahouna světového hospodářství ke dnu. Koncem léta roku 2007 odstartovala hypotéční krize v USA, narůstal počet vynechaných splátek a rostl počet domů na prodej. Začala se šířit nedůvěra mezi bankami, které si přestávaly půjčovat peníze, aby se nedostaly do ještě větších potíží. Burzy reagovaly na vývoj na americkém trhu hypoték prudkým propadem, a to zvláště po tom co velcí finanční giganti jako je Cittygroup a Merril Linch hlásily své ztráty. Přestože si někteří především evropští bankéři myslely, že tato krize je čistě americkou záležitostí, zapomněly na to, že finanční trhy jsou dnes skutečně globální a propojené a že jejich aktivity na finančním trhu v USA budou mít důsledky i na evropském trhu. Katastrofické scénáře o ztrátách bank tak měly přímý důsledek na možnost získání kapitálu. Na trhu se začal projevovat nedostatek hotovosti, kterou potřebují podniky, aby mohli realizovat své investiční záměry. Potíže s investicemi vedou k útlumu ekonomických aktivit a tím i k poklesu hospodářství v jednotlivých zemí a doba recese se neúprosně blíží. Z hypotéční krize v USA se stala celosvětová finanční krize, která přerostla v celosvětovou hospodářskou krizi, s jejímiž důsledky se snaží vlády mnoha zemí bojovat. Dopady krize na reálnou ekonomiku pociťují jak firmy, tak spotřebitelé. Bankovní systém v tuzemsku se zdá být stabilní, ale vysoká závislost českého hospodářství na exportu má neblahé důsledky pro mnoho firem, které vyváží své produkty, nebo jsou subdodavately jiných exportně založených podniků. Pokles zahraniční poptávky po tuzemských výrobcích vede ke snižování produkce a tím i k propouštění zaměstnanců. Mnohé rodiny se dostávají do problémů při splácení svých 10

závazků, ke kterým mimo jiné patří i hypotéky. Zatímco dříve klesaly úrokové sazby z hypotéčních úvěrů a banky se snažily vyjít klientům vstříc při jejich poskytování, dnes se situace rapidně změnila a to především ve zpřísněním podmínek pro přidělování úvěrů. V kontextu toho je nezbytné zmínit, že relevantní informace nabývají na svém významu. Stejně tak, jako zpřísňují podmínky pro poskytování úvěrů banky, se snaží být i domácnosti obezřetnější při plánování svých investic. Určitá nejistota, které všechny tržní subjekty podléhají souvisí s neschopností odhadu budoucího vývoje světového i tuzemského hospodářství. Je velmi obtížné získat dostatečné množství důležitých informací, které by nám pomohly při našem rozhodování. Tradiční ekonomické teorie v oblasti rozhodování spotřebitelů neberou v úvahu informační mezeru na trhu. Rozhodnutí spotřebitelů vychází z dokonalých informací, které dávají spotřebiteli jistotu, že při výběru z jednotlivých variant nepodstupuje žádné riziko. Ve skutečnosti však většinou rozhodnutí probíhá v podmínkách nejistoty, která vede k více možných důsledků. Nedokonalá informovanost tržních subjektů, tak může být mimo jiné spojována s asymetrickou informací na trhu. Problémem neúplných čí asymetrických informací se již zabývala celá řada ekonomů z nichž někteří byli oceněni Královskou švédskou akademii věd a dostali ocenění známé jako Nobelova cena za ekonomii. Mezi posledními takto oceněnými jsou držitelé Nobelovi ceny z roku 2001, americký ekonom Georg Akerlof z University of California v Berkeley, Michael Spence ze Stanford University, a Joseph Stiglitz z Columbia University, za „analýzu trhů s asymetrickými informacemi". G. Akerlof svým slavným článkem Trh citrónů (The Maret for "Lemons") z roku 1970 prokázal, že na trzích, na nichž mají prodávající dokonalejší informace o kvalitě výrobku než kupující může docházet k negativnímu výběru spojenému se zhoršující se kvalitou nabízených produktů. M. Spence rozpracoval a zformalizoval teorii signalizačního chování vycházející z myšlenky, že lépe informované subjekty "signalizují" (vysílají tržní signály) své informace hůře informovaným, aby se vyhnuly obtížím spojeným s negativním výběrem. J. E. Stiglitz se ve své výzkumné činnosti zaměřil na problematiku nejistoty a informací, otázky ekonomického rozvoje, technického pokroku a hospodářského růstu. Cílem této diplomové práce je vyhodnotit rizika důsledků asymetrie informací ve vztahu k českému trhu hypotéčních úvěrů. Volba tohoto cíle je aktuální právě k výše

11

zmíněným souvislostem, které jsou příčinou a důsledkem současného dění na trhu hypotéčních úvěrů.

12

2 METODIKA Práce je rozdělena část teoretickou a část praktickou. Teoretická část se zabývá asymetrickými informacemi jakožto jednou z forem tržního selhání a bude zpracována na základě studia odborné literatury, která se danou problematikou zabývá. V teorii bude zmíněna asymetrie informací jak na straně poptávky, tak i na straně nabídky doplněné o příklady z různých oborů podnikání. Praktické příklady asymetrie informací uváděné v teoretické části vychází z výzkumu v oblasti asymetrické informace od držitelů Nobelovi ceny za ekonomii, k jejichž využití dojde v praktické části. Snahu o snižování asymetrie informací prostřednictvím trhu bude vysvětlena pomocí signalizování a zprostředkovatelů. Nezastupitelnou roli v oblasti asymetrické informace hraje stát, který zde bude zmíněn ve vztahu ke snižování asymetrie informace, ale také v situacích, kdy dochází ke státnímu selhání. Druhá polovina diplomové práce bude věnována praktické stránce věci, kde bude provedena analýza asymetrických informací ve vztahu k českému trhu hypotéčních úvěrů. Pro pochopení asymetričnosti informací na trhu hypotéčních úvěrů je nutné provést analýzu českého trhu s hypotékami. V úvodu bude uvedena definici hypotéčního úvěru dle legislativy a jeho bližší popis, po kterém následuje komparace s jeho blízkým substitutem ve formě úvěru ze stavebního spoření. Dále bude následovat analýza vývoje poptávky po hypotékách v letech 2002 až 2008. Jako zdroje dat poslouží statistiky České národní banky a Ministerstva pro místní rozvoj. Následuje analýza nabídkové strany hypotéčních úvěrů v současnosti, tedy ke konci roku 2008, zabývající se jednak tím, kdo ji tvoří a také, tím co ji ovlivňuje. Hlavní proměnná, v podobě úroků z hypoték, určující chování subjektů na trhu bude analyzována v závěru úvodní kapitoly. Úroková sazba bude analyzována ve formě tzv. hypoindexu, který poskytuje společnost Fitcentrum Media s.r.o. Hypoindex je tvořen jako vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Výpočet tedy bere v potaz podíl banky na hypotečním trhu s tím, že čím větší tento podíl je, tím více banka ovlivňuje celkovou hodnotu. Vstupní data pro výpočty poskytují Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. V hypoindexu jsou zahrnuty všechny hypotéční úvěry bez rozlišení doby fixace úrokové sazby. Součástí analýzy 13

bude i komparace hypoindexu s úrokovou sazbou na mezibankovním trhu. Tato analýza je provedena v průběhu let 2003 až únor 2009. Subjekty účastnící se směny na trhu podstupují určité riziko toho, že důsledky jejich jednání nebudou odpovídat jejich představám. Toto riziko se vlivem asymetrické informace ještě stupňuje. Proto se bude druhá kapitola praktické části zabývat analýzou rizik jak na straně příjemců, tak na straně poskytovatelů hypotéčních úvěrů. Rizik na straně příjemců hypotéčních úvěrů budou doplněna o analýzu nástrojů sloužících k odstranění, nebo alespoň snížení těchto rizik. Na straně poskytovatelů bude navíc analyzována role ratingu českých bank a jeho vývoj v posledních dvou letech. Zdrojem informací pro ratingové hodnocení budou výroční zprávy zkoumaných institucí. Třetí kapitola bude věnována úloze státu, jakožto subjektu, jehož cílem je snaha o snižování asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů. Úloha české vlády a jejich orgánů bude analyzována z pohledu legislativní úpravy vzniku a činnosti bank na národní úrovni, ale také návaznost na významný mezinárodní dokument Basel II. Dále bude analyzován koncept bytové politiky, jakožto jeden z nástrojů, kterým může vláda ovlivňovat poptávku po hypotékách a celá kapitola bude ukončena analýzou vlivu dalších makroekonomických a mikroekonomických nástrojů vlády. V poslední kapitole bude analyzováno tzv. devatero příčin vedoucích k hypotéční krizi v USA. Při této analýze bude zmapována situace, která předcházela vypuknutí hypotéční krize v USA. Součástí analýzy bude popsán i podíl vlády Spojených států na vypuknutí krize. Tuto kapitolu shrnuje komparace situace, která vypukla v USA se situací v ČR, tedy jestli je možně, aby došlo k pádu bankovních domů v tuzemsku vlivem trhu s hypotékami.

14

3 TEORETICKÁ ČÁST 3.1 Definice pojmu Asymetrické informace Pojem asymetrická informace je v odborné literatuře často zmiňován jako určitá překážka na trhu, v jejímž důsledkem dochází k selhání tržního mechanismu při alokování zdrojů. Asymetrická informace však není jedinou příčinou selhávání trhů, jako další jsou zpravidla uváděny nedokonalá konkurence, externality, veřejné statky aj. Lidé zpravidla hledají relevantní informace, které však nikdy nemohou získat všechny. Rozhodování obchodníků s komoditami o tom nakoupit či prodat obilí závisí na jejich předpovědi o úrodě v budoucnu. Obchodník s obilím může zlepšit své predikce, pokud zná předpověď počasí pro příští měsíc, avšak tuto informaci nemůže zjistit za žádnou cenu. Jeho nejistota ohledně předpovědi počasí na příští měsíc nebude řešena, neboť ji neřeší ani ostatní obchodníci. Tento druh nejistoty, tedy nejistota sdílení všemi účastníky trhu, však nemá fatální důsledky na fungování trhu, ve skutečnosti zde probíhá velké množství obchodních operací a to i přes existenci tohoto druhu nejistoty. Bez určitého podílu nejistoty by například neexistovali trhy pojištění, nebo budoucí obchody. Oproti tomu nejistota, kterou nesdílí všichni účastníci trhu může vést ke značné neefektivnosti. [7] Podle SOJKY (1, str. 40) „pojem asymetrické informace znamená, že ekonomické subjekty na jedné straně trhu mají mnohem lepší informace než subjekty na druhé straně.“ Tato definice v podstatě vyjadřuje stav nedokonalých, neúplných chcete-li asymetrických informací mezi dvěma subjekty na trhu. Tak je tomu např. když prodávající vědí více než kupující o kvalitě prodávaného produktu, když firma ví více o tržních podmínkách svých rivalů než oni sami, když manažeři vědí více o firmě něž její vlastníci. Tento stav není nikterak ojedinělý, setkáváme se s ním prakticky denně a to ne jen v oblasti ekonomiky. Typickým příkladem je vztah pacient a lékárník, který může pacientovi prodat dražší lék i když by jeho účinky pro pacienta byly stejné jako u léku levnějšího, podobně je na tom zákazník v autoservisu. Do podobného postavení se dostává zaměstnavatel, který chce aby zaměstnanci využívali maximálně svojí pracovní dobu a odváděli kvalitní práci. Stejně tak i firmy či jednotlivci, kteří si půjčí, vědí podstatně lépe zdali budou schopni danou půjčku splatit. Obdobný problém nalezneme

15

ve vztahu akcionářů a manažerů v akciových společnostech, u pojistitelů a pojištěnců a v mnoha dalších situacích. [9] Vznik asymetrické informace je podmíněn existencí utajené činnosti, nebo utajené informace. Utajené činnosti jsou takové, které nemohou být přesně a bez dodatečných nákladů pozorovatelné jinými subjekty. Oproti tomu utajené informace nám říkají, že jedna strana trhu má více odborných znalostí než strana druhá. Pojem asymetrie informací bere v úvahu skutečnost, že naše informace o současném stavu trhu jsou nedokonalé a dále, že jednotlivé subjekty se kvalitou svých informací významně liší. Existence asymetrie informace vyvolává dva dílčí problémy nazývané morální hazard a nepříznivý výběr.[10]

3.1.1 Morální hazard (moral hazard) Definice podle SOJKY (1, str. 41) zní že „morální hazard je pojem vyjadřující možnost, na trzích s významnou asymetrií informace, zneužijí svého postavení lépe informovanými subjekty proti těm hůře informovaný.“ Morální hazard tedy představuje činnost jednoho ekonomického subjektu (informovaného), který při maximalizaci svého užitku snižuje užitek ostatních (neinformovaných) účastníků tržní transakce. Zpravidla tato osoba za svou činnost nenese plné následky, neboť toto působení není perfektně pozorovatelné a ověřitelné. Klasickým příkladem je situace, kdy vzniká vztah mezi ekonomickými subjekty nájemce a zmocněnec. Nájemce je osoba, která najímá, naopak zmocněnec je osoba najímána. Zmocněnec potom působí pro nájemce tzn. vykonává určité úkoly nebo služby pro nájemce. Tam, kde nelze chování zástupců dobře monitorovat, se vytváří prostor pro zneužívání vhodného postavení. Zdali k tomu ve skutečnosti opravdu dojde závisí na morálce zúčastněných subjektů. [10] Velmi transparentním příkladem morálního hazardu je vliv pojištění na chování lidí. Bylo by nemorální, kdyby se jedinci dopouštěli něčeho, jen aby získali pojistku. Tak například pokud by jedinec snažil zapálit svůj vlastní dům, jen aby mu byla vyplacena jeho pojistka proti požáru. Přestože může být tato činnost považována za nemorální, a dokonce ilegální, je zde mnoho dalších kategorií otázek týkajících se motivace, jako zda se má jedinec starat o ochranu proti požáru. Termín morální hazard je velmi blízce vztahován k okruhu motivačních vlivů. Pojišťovny jsou si pochopitelně vědomy motivačních vlivů pojištění, mohou si vyhradit např. instalaci vodního protipožárního systému, aby tak minimalizovali škody v případě požáru, přestože je 16

z toho zisk pro pojištěnce - uvažujeme li, že má zajištěnou pojistkou dobré krytí - menší než jeho náklady. Přesto zůstává mnoho činností, které jenž mohou pojišťovny ovlivnit jen málo. [12] Nejenže pojištění má vliv na množství a kvalitu zdravotní péče, kterou si jednotlivci kupují, ale má vliv také na péči o vlastní zdraví. Vlivem toho, že si lidé platí za kompletní péči v případě nemoci, nemusí se již tolik starat o vlastní zdraví. Je velmi obtížné, ne-li nemožné hledat dokonalé řešení problému morálního hazardu. Čím je krytí pojištěním lepší, tím horší jsou morální ekonomické stimuly k efektivnosti a naopak. Proto je nutné, nalézt výslednou rovnováhu těchto efektů, jejímž důsledkem je omezení krytí pojištěním. Pokud nebudou jedinci pojištěni na 100 % nákladů, dojde k odstranění všech stimulů neefektivnosti a pojištění tak bude krýt pouze část nákladů pro velká rizika. Efektivnost tak vyžaduje, aby malá rizika a předvídatelné náklady nebyly pojištěny. V prostředí firmy je nájemcem vlastník zatímco manažer je zmocněncem, na kterém spočívá každodenní rozhodování ohledně firmy, za akcionáře. V oblasti zdravotnictví je lékař zmocněncem, který poskytuje léčbu svému pacientovi, neboli nájemci. Nejtypičtějším příkladem je vztah volič a politik, který zastupuje danou skupinu obyvatel.

3.1.2 Nepříznivý výběr (adverse selection) Podle SOJKY (1, str.41) je nepříznivý výběr „je proces vedoucí ke zhoršování kvality produkce prodávané na trhu s významnou asymetrií informací či kvalifikační struktury a schopností zaměstnanců ve firmách.“ Jedná se o proces, který vede k tomu, že „méně žádoucí“ subjekty trhu (kupující, nebo prodávající) se zúčastní dobrovolné směny spíše než ostatní. V konečném důsledku dochází k vytěsňování kvalitnějšího zboží z trhu, nebo dochází na základně vlastního rozhodnutí k tomu, že kvalifikovanější zaměstnanci odcházejí a zůstávaní jen méně kvalifikovaní a schopní. V ideálním případě by spotřebitelé byli schopni volit mezi kvalitnějším a méně kvalitním výrobkem s ohledem na cenu, v reálu však spotřebitelé nemohou jednoznačně rozeznat kvalitu zboží jež nezakoupí a nevyzkouší. [10] Předpokládejme, že firma má 200 zaměstnanců a musí propustit 20 z nich. Firma může nabídnout zaměstnancům určité odstupné, které získá prvních 20 dobrovolníků. Firma doufá, že tato forma samostatného výběru zaměstnancům, jí zaručí minimum 17

problémů a nákladů při propouštění. Pracovníci, kteří nemají takový zájem být zaměstnaní (výrazně mladí singl pracující, nebo pracovníci blížící se do důchodu) přijmou nabídku, neboť jejich práce není tolik fixována na velké množství závazků (rostoucí děti, splátku hypotéky). Avšak na druhou stranu, tento druh samostatného výběru může být škodlivý pro samotnou firmu. Vysoce zkušení a kvalifikovaní pracovníci mohou získat novou práci rychleji než ti méně zkušení a jejich nová práce bude pravděpodobně lépe placená než práce těch méně kvalitních. Dokud budou zkušení pracovníci méně poškození výpovědí, budou se více přiklánět k tomu, že toto obstupné jim zajistí dostatečnou kompenzaci a mají tak větší pravděpodobnost ji přijmout.[7] Jako další příklad nám poslouží pojišťovny využívající statistickou diskriminaci. Každá jednotlivec ze skupiny platí stejnou sazbu, přestože se jednotlivci uvnitř každé skupiny značně liší v pravděpodobnosti s jakou budou uplatňovat nároky na pojistné. Nejpřitažlivěji se pojistné jeví těm členům skupin, kteří mají největší pravděpodobnost pojistné události. Důsledkem toho potom dochází k situaci, kdy lidí s velkým rizikem pojistné události uzavřou pojištění s větší pravděpodobností, než lidé s nízkým rizikem. Tento jev je potom znám jako nepříznivý, chcete-li negativní výběr. Nepříznivý výběr nutí pojišťovny zvyšovat pojistné sazby, které činí pojistky málo přitažlivé pro méně rizikové pojištěnce, což dále zvyšuje průměrné riziko těch, kteří jsou pojištěni. V extrémních případech se může stát, že pojištění zůstane přitažlivé pouze pro jednotlivce, kteří nesou mimořádné riziko. [3] Na trh životních pojistek se nepříznivý výběr projevuje v tendenci výskytu méně příznivých charakteristik u pojištěnců ve srovnání s nepojištěnými. Míra úmrtnosti u nekuřáků je nižší než u kuřáků a tak částečně kuřáky dotují. Nekuřáci tak vyhledávají životní pojištění méně než kuřáci, tzn. pojištění vyhledávají lidé s vyšší průměrnou nemocností a úmrtností.

3.2 Asymetrie na straně nabídky a poptávky Situace lepší informovanosti ze strany prodávajících než kupujících, nastává zpravidla na trzích statků a na trhu práce, zatímco opačná situace je typická spíše pro trhy pojištění a úvěrů. Asymetrie na straně nabídky vzniká zpravidla v případech kdy předmětem transakce je: 18

− Pracovní síla (zaměstnanec zná lépe své schopnosti). − Ojeté automobily (majitelé auta ví o slabinách svých vozů, pokud je díle používali). − Lékařská péče (lékař zpravidla zná lépe nepřívětivosti variant diagnózy). − Akcie (velký akcionář, nebo manažer jsou zpravidla více informovaní o stavu podniku). Poptávková strana bývá lépe informovaní v případech: − Klient pojišťovny (zná svá rizika). − Dlužník banky ( jeho schopnost splácet úvěr). Tento výčet není samozřejmě úplný, v praxi můžeme nalézt nespočet různých příkladů, kde se setkáváme asymetrií informací. Tyto příklady nám však nejčastěji poslouží pro vysvětlení, jednotlivých důsledků asymetrické informace, které dále vedou k nepříznivému výběru, nebo morálnímu hazardu. Jako první si ukážeme příklad George Aakerlofa, držitele Nobelovy ceny za ekonomii právě za zkoumání vlivu asymetričnosti informací na trh. [23]

3.2.1 Akerlofův model „trh citrónů“ Důsledky asymetrie informací se zabýval G. Akerlof již ve svém článku "Trh citronů" (The Market for Lemons, 1970) česky někdy označovaný jako model „trpkých jablek“. "Lemons" je v americké angličtině slangové označení ojetého automobilu, který má závažné problémy, jež však nejsou patrné při zběžné prohlídce a o nichž zpravidla velmi dobře ví prodávající. Tím však vzniká problém na trhu ojetých automobilů, neboť nelze dobře a relativně levně rozlišit auta kvalitní od těch se určitými vadami. U zákazníků se to projevuje klesající důvěrou v ojetá auta. Důsledkem této asymetrie informací je podstatně nižší cena ojetých automobilů, než by odpovídalo jejich stáří a opotřebení. Goerge Akerlof jako první vysvětlil logiků této sestupné spirály. Ekonomové používají výraz „lemons“ k vysvětlení, jak asymetrie informací ovlivňuje kvalitu použitého zboží nabízeného k prodeji. Na následujícím příkladě si ukážeme praktické důsledky modelu „citrónů“ pro volbu zákazníka. Chystáte se koupit ojetý automobil od svého známého. Ten každé čtyři roky obměňuje svůj vozový park a zrovna se chystá prodat své auto. Vy mu věříte, že 19

auto je v dobrém stavu a on vám nabídne cenu 200 tis. korun, což odpovídá současné ceníkové ceně čtyřletého automobilu. Cena v ceníku se odvíjí od průměrné ceny, za kterou jsou auta daného typu a stáří nabízena v bazarech. Měli by jste si známého automobil koupit? Podle Akerlofova modelu „lemons“ budou auta nabízená v bazarech v horším technickém stavu, než vozy stejně staré, které nejsou na prodej. Pokud tedy věříte svému známému, že je auto v dobrém stavu, pak se vám obchod rozhodně vyplatí, neboť ceníková cena je průměrnou cenou za automobily nižší kvality než je prodávaný automobil.[3] Model „lemons“ dále ukazuje podmínky, za kterých asymetrie informace o kvalitě zboží míří do stavu, kdy jsou na trhu nabízeny k prodeji pouze „lemons“. Uvažujme, že na trhu jsou k dispozici pouze dva druhy ojetých aut, dobrá a špatná. Každý majitel jistě moc dobře ví jaké auto má, avšak zákazník tuto informaci nemá a není schopen přesně odlišit auta dobrá od špatných. 10 % ze všech vyrobených automobilů jsou „lemons“. Dobrá starší auta mají hodnotu 200 tis. korun ta špatná auta mají hodnotu 120 tis korun. Pokud bychom uvažovali naivního zákazníka, který předpokládá, že podíl kvalitních a nekvalitních auta v bazarech má stejné rozložení jako u nově vyrobených tzn. 90 % podíl dobrých a 10 % podíl špatných. Kolik by měl tento zákazních zaplatit na ojeté auto? Nákup ojetého automobilu je hrou a je-li hra spravedlivá, tak by zákazním neutrální k riziku měl hru přijmout. Jestliže zákazník nemůže na začátku rozlišit auta dobrá od špatných, pak pravděpodobnost že si koupí „lemons“ je rovna podílu špatných aut mezi vozy, ze kterých si vybírá. Kupující se domnívá že má 90 % šanci na nákup dobrého auta a 10 % možnost špatného nákupu. Ze zadaných cen obou druhů automobilů je tedy očekávaná hodnota koupeného automobilu 192 tis. korun (0,9 * 200 000 + 0,1 * 120 000). Pro zákazníka s neutrálním vztahem k riziku je tato ceny prahová, za kterou je ochoten vůz nakoupit. Problém nastává tehdy jestliže jsme vlastníky dobrého auta, za který chceme inkasovat 200 tis. korun, zatímco naivní kupující je ochoten zaplatit maximálně cenu o 8 tis. korun nižší. Potom my ani jiný majitel dobrého auta nebude chtít své auto prodat. Pokud by jste byl vlastníkem „lemons“ budete samozřejmě spokojen, když si naivní zákazník vaše auto koupí za 192 tis. korun což je o 72 tis. korun více než na kolik si své auto ceníte. Z toho vyplývá, že všechna auta nabízená k prodeji budou špatná. Časem však i naivní kupec upraví své optimistické odhady kvality nabízených ojetých vozů 20

v bazarech a postupně se tak budeme dostávat do situace, kdy se všechna jetá auta budou prodávat za 120 tis. korun a všechna budou „lemons“. [1] V praxi to však neznamená, že všechna nabízená auto v bazarech jsou „lemons“. Prodávající daného automobilu je někdy donucen okolnostmi jít pod cenu, která by odpovídala skutečné kvalitě daného auta. Logika modelu „lemons“ vysvětluje nespokojenost takového majitele. Proto se v inzerátech občas objevují doplňující informace jako např. tíživá finanční situace, stěhuji se do ciziny aj. V každém případě nám model „lemons“ ukázal, že neuděláme špatně, když zaplatíme ceníkovou cenu za ojeté auto, které je na prodej z důvodů, jež se nevztahují k jeho technickému stavu. Jak si ale můžeme všimnout, ojetá auta se prodávají jak v Evropě tak i v Americe a určitě i Mexiku. Jak je to možné? Jednak si trh vytváří obranné mechanismy a dále také spotřebitel reaguje aktivně a snaží se nástrahy asymetričnosti informací překonat. Dalším příkladem asymetrie informací je statistická diskriminace, která vede do situace nepříznivého výběru. Je to metoda, která je založena na odhadu kvality lidí, výrobků nebo služeb podle vlastností skupiny, ke které patří. Tuto metodu blíže popisuje následující text.

3.2.2 Statistická diskriminace Pokud bychom se nacházeli na dokonale konkurenčním trhu, pak kupující jakékoliv služby by platil cenu, ve výši nákladů na tuto službu. Avšak na mnoha trzích, jako např. pojištění proti požáru, jsme svědky toho, že prodávající není schopen určit přesné náklady na jednotlivého zákazníka. V takovýchto případech má chybějící informace ekonomickou hodnotu. Pokud by tedy prodávající mohl alespoň zhruba odhadnout chybějící informaci, mohl by vylepšit své postavení. V praxi to firmy řeší tak, že připisují jednotlivcům vlastnosti na základě jejich příslušnosti k nějaké skupině. Statistická diskriminace je výsledkem pozorovaných odchylek mezi vlastnostmi jednotlivých skupin, není však příčinou těchto odchylek. Mladí muži nezpůsobují více dopravních nehod kvůli statistické diskriminaci. Statistická diskriminace je spíše důsledkem toho, že pojišťovny vědí, že mladí muži způsobují více pojistných událostí. Statistická diskriminace není ani příčinou toho, že mladí muži platí vysoké sazby v porovnání s nároky, které uplatňují. V každé skupině mladých řidičů narazíme na ty, kteří jsou opatrní a způsobilí a ty, kteří jsou pravým opakem. Vlivem statistické 21

diskriminace platí schopnější řidiči vyšší pojistné v porovnání s pojistnými nároky, které mají. Současně to znamená, že méně schopní řidiči, platí nižší pojistné ve srovnání s objemem pojistných událostí, které způsobí. Avšak za celou skupinu odpovídá průměrné pojistné jejich nárokům.[3] Politika pojišťoven, účtující vysoké pojistné sazby mladým řidičům, je příkladem statistické diskriminace. Jako další příklad statistické diskriminace můžeme uvést vyšší platy pro vysokoškoláky oproti těm, kteří akademický titul nemají, nebo zvýhodňování lidí s vysokým počtem bodů z testů studijních předpokladů při přijetí na vysokou školu. Statistická diskriminace je přítomna vždy tam, kde jsou lidi, nebo výrobky posuzováni podle toho, do jaké patří skupiny. Přestože je každému jasné, že vlastnosti jednoho člověka se mohou výrazně odlišovat od skupiny ke které je přiřazen , konkurence prosazuje statistickou diskriminaci. Pojišťovny jistě vědí, že ne všichni mladí řidiči se za volantem chovají neopatrně a nezpůsobile. Nemohou-li určit, kteří muži lépe řídí, konkurenční tlak je nutí chovat s podle zkušeností, což znamená že mladí řidiči způsobují mnohem více pojistných událostí. Podobně jsou na tom i zaměstnavatelé, kteří vědí, že někteří maturanti jsou výkonnější něž průměrný absolvent vysoké školy. Pro zaměstnavatele je však velmi obtížné zjistit, kteří to jsou, a tak je tlak konkurence nutí, aby nabízeli vyšší plat vysokoškolákům, kteří jsou v průměru výkonnější než středoškoláci. To stejné platí i TSP (testy studijních předpokladů) při přijímacím řízení na vysokou školu. Konkurence opět nutí univerzitu k přijetí těch s vyššími výsledky, i když je mnoho takových, kteří by se na univerzitě uplatnili lépe, ale bodové hodnocené měli nízké.[3]

3.3 Ochrana trhu proti asymetrické informaci Na trhu se vyvinuly dva typy institucí, aby ho chránily. Jedná se o zprostředkovatele, odborníky, kteří se orientují na daném segmentu trhu, např. autobazary, a které za drobný poplatek zprostředkovávají klientovi potřebné informace a snaží se mu pomoci vyvarovat se nepříznivého výběru. Na straně druhé existují instituce nehmotné, tzv. market signalling. To znamená, že existují znaky produktu, které naznačují jeho kvality. Může se jednat např. o uznávané ochranné známky v případě hmotných produktů, ale také např. vysokoškolský titul v případě člověka jako pracovní síly. [5]

22

3.3.1 Zprostředkovatelé Na většině trhů se informace vyskytují v rozptýleném stavu je tedy nutné je hledat. Informace jsou vzácné a je umění najít správnou informaci ve správnou dobu. V tomto se skrývá příležitost pro podnikatele. Příležitosti vyskytující se na trhu si ukážeme na příkladu stavebního podnikatele. Podnikatel má stavební firmu, pro kterou hledá vhodné stavební příležitosti. Získá informaci, že v jednom městě je vysoká cena nemovitostí, zatímco v jeho nedalekém okolí je poměrně nízká cena pozemků. Tento podnikatel objevil mezeru na trhu bydlení v podobě výstavby nových domů, které by mu přinesly značný zisk. Začne tedy skupovat pozemky a stavět na nich rodinné domy. Někteří lidé podnikateli ve stavebnictví závidí a ptají se, jak je možné, že tito lidé tolik vydělají. Vysvětlení je prosté. Podnikatel objevil a využil příležitost v podobě mezery, která na trhu existovala. Jistě nebyl jediný, kdo o laciných pozemcích věděl, ale byl první, který se chopil příležitosti a podstoupil riziko spojené s výstavbou rodinných domů. Tím se součastně stal zprostředkovatelem, který umožnil lidem získat nové bydlení. [4] Na trzích najdeme mnoho zprostředkovatelů např. autobazary, realitní kanceláře, cestovní kanceláře, personální agentury, daňoví poradci, finanční zprostředkovatelé, burzovní makléři a mnoho dalších. Tito všichni mají jedno společné, využívají příležitosti, které jim trh nabízí - obchodují s informacemi. Umožňují lidem získat informace za nižší cenu, než kdyby si je hledali sami. Všichni tito lidé vydělávají na tom ,že jsou trhy nedokonalé, že jsou informace vzácné. Nedokonalá informovanost je pak příčinou toho, že existují mezery na trzích, které představují dosud nevyužité příležitosti přinášející ekonomický zisk. Podnikatel je osoba, která tuto mezeru odhalí a vyplní – zaplní ji zprostředkováním obchodu, spekulacemi nebo výrobou. Tím, že objevují a zaplňují mezery na nedokonalých trzích, tak podnikatele snižují tuto nedokonalost. [4] Někteří lidé považují zprostředkovatelé za parazity, kteří vydělávají na naší neznalosti, avšak tito zprostředkovatelé dokáží získat dané informace s podstatně nižšími náklady, než jejich zákazníci. Druhá věc je ta, jak morálně s těmito informacemi nakládají.

23

3.3.2 Signalizování Signalizování je proces, který nám generuje informace o určitých individuálních vlastnostech

tržních

subjektů.

Problém

nepříznivého

výběru

je

překonán

prostřednictvím signálů, kterými informovaná strana předává informace straně neinformované. Důležitým předpokladem účinné signalizace je věrohodnost signálů. [10] Proč nemůže někdo s automobilem ve výborném stavu říci kupujícímu o tomto stavu? Problémem jsou rozdílné zájmy kupujících prodávajících. Zatímco prodávající mají tendenci kvalitu svého auta přeceňovat, kupující ji naopak podceňují a tím i cenu placenou za tento automobil. Jestliže bude někdo prodávat svůj ojetý automobil a bude si jistý jeho spolehlivostí, není pro něj problém poskytnout kupujícímu záruku, že v případě závady nechá auto opravit na své vlastní náklady např. po dobu šesti měsíců. Tato záruka potom poslouží kupujícímu jako signál o kvalitě tohoto vozu. Problém by nastal, pokud by prodávající vadného automobilu poskytli rozšířenou záruku kupujícímu stejně jako majitel dobrého vozu, potom by záruka neříkala o kvalitě auta nic. Ze záruky však vyplývají náklady,které jsou pro vadné vozy podstatně vyšší než pro automobily v dobrém stavu, a tak jsou hodnověrným znamením o kvalitě vozu. Tento příklad popisuje zásadu nákladného padělání, podle níž jsou spolu obě strany obchodu s protikladnými zájmy mohou důvěryhodně komunikovat, pokud jsou znamení, která si dávají nákladná, nebo obtížně padělatelná. [3] Většina lidi vědomě nepřekrucuje pravdu při komunikaci s obchodními partnery, ale zcela přirozeně podávají dvojaké informace podle toho, jak to vyhovuje jejich zájmům. Přes přirozený sklon přehánění mohou obě strany nakonec získat, pokud najdou způsob jakým si sdělovat pravdivé informace. Typickým příkladem signalizování je reklama, kterou se snaží výrobci prezentovat své výrobky. Představme si společnost A, která si platí drahou televizní reklamu na propagaci nové LCD televize, která má nejlepší obraz i zvuk a nemá žádné poruchy a je za nejnižší cenu ve své třídě. Dále existuje společnost B, která tvrdí podobné věci, ale na propagaci používá pouze letáky a katalogy. Jestliže si nemůžete opatřit další informace, kterému tvrzení budete více důvěřovat? Jsme přesyceni reklamními slevami, a tak se na první pohled nemusí zdát, že reklama může posloužit jako podklad pro výběr mezi dvěma výrobky. Při bližším prozkoumání však zjistíme, že rozhodnutí firmy o zadání reklamy do celostátní televize je důvěryhodným znamením o kvalitě výrobku. Náklady za reklamu v celostátní televizi jdou do mnoha milionů korun, které by firma za 24

podřadný výrobek zřejmě neutratila. Společnost A je ochotna vynaložit tyto vysoké investice do reklamy pouze v případě, že z počátečních nákupů vzejdou další, tzn. že lidé si výrobek oblíbí, budou jej kupovat znovu a doporučí jej svému okolí. Firma, která by utratila miliony za televizní reklamu propagující špatný výrobek, by svou investici nezhodnotila, neboť reklama nemůže přesvědčit kupující, že špatný výrobek je dobrý. Drahá televizní kampaň v celostátní televizi je určitým signálem pro spotřebitele, že propagovaný výrobek je kvalitní. Tato reklama však skutečně nemůže zaručit, že je výrobek nejlepší na trhu, ale poskytuje dodatečné informace v nejistém světě. Informace je dána nejen obsahem reklamy, ale také výdaji, které za touto reklamou stojí. Tato pozorování mohou vysvětlit, proč se některé společnosti zmiňují v tištěných inzerátech o svých televizních reklamách. Zadavatelé reklamy znají zásadu nákladného padělání a věří že ji zákazníci znají také. [3] Dalším typickým signálem je vzdělání na trhu práce. Vzdělání může přímo nebo nepřímo zvyšovat produktivitu člověka, neboť mu poskytuje informace, dovednosti a znalosti, které jsou při práci prospěšné. Jsou případy, kdy vzdělání nemusí zvyšovat produktivitu práce, ale i přesto může být užitečným signálem produktivity, protože produktivnější lidé dosahují snadněji vyšší úrovně vzdělání. Dosažením vyšší úrovně vzdělání pak tito lidé signalizují svoji produktivitu firmám, aby tak získali lépe placená zaměstnání.[10] Některé ze signálů mohou uchazeči ovlivnit – mohou si koupit nové šaty před tím, než jdou na pohovor, mohou získat více diplomů a certifikátů apod. Naproti tomu některé atributy své osoby změnit nemohou – například věk nebo pohlaví. Důležitým faktorem při pohybu na trhu práce je také nadání každého uchazeče. Někteří lidé mají perfektní paměť, jiný jsou naopak zruční a mají výbornou prostorovou představivost atd. Základním předpokladem je, že uchazeči o práci své schopnosti a dovednosti znají a používají signály tak, aby o nich co nejlépe informovali zaměstnavatele. Na trhu práce potom zaměstnavatelé velmi často, na základě signálů o vzdělání, rozdělují uchazeče do různých mzdových tříd.

Příkladem jsou mzdové

tabulky, kde výše příjmů je odvislá od výše dosaženého vzdělání. Obecně by se mohlo zdát, že zaměstnavatelé toto rozdělení dělají proto, že vzdělanější pracovník je i výkonnější a zaslouží si vyšší mzdu, ale nabízí se i jiné vysvětlení. Mzdové tabulky představují signály pro pracovníky, aby sami sebe motivovali k vyššímu vzdělání, a tím tak odhalili zaměstnavateli svoje kvality. [11]

25

3.4 Role státu v oblasti asymetrických informací Jedním z nejdůležitějších znaků informací je, že jsou v podstatě veřejným statkem. Jestliže dochází k testování bezpečnosti různých výrobku, přístup jednotlivce k těmto informacím nikterak nesnižuje hodnotu těchto informací pro ostatní. V jiném smyslu, informace jsou nevylučitelné ze spotřeby. Pokud jsou náklady pro jednotlivce při sběru a šíření informací značně vysoké, mohou být levnější pro vládu vytvořit je jednou a to pro všechny. V mnoha případech vláda zakládá speciální instituce zajišťující informace, aby je mohly šířit pro veřejnost. Jedná se např. o statistické úřady, obchodní inspekce, kontrolní úřady, úřady na ochranu hospodářské soutěže, profesní komory, ale také tvorba zákonů, norem a nařízení vlády, atd. [2]

3.4.1 Možnosti řešení asymetrických informací ze strany státu Řada vládních programů je motivována přesvědčením, že trh sám o sobě není schopen poskytnout spotřebitelům úplné a dostatečné informace. V řadě případů tvoří informace veřejné statky, jejich rozšíření k dalšímu zákazníkovi nesnižuje informace dosažitelné pro ostatní. Efektivnost v rozdělení zdrojů vyžaduje, aby šíření informací bylo bezplatné nebo jen za cenu jejich předání. Soukromé trhu poskytují jen omezené informace, stejně tak jako poskytují jen omezené množství ostatních veřejných statků.[7] Tvorba efektivních informací tržní cestou naráží na své technické limity a otvírá tak cestu vládním orgánům a jejich intervencím. Vláda často vytváří a šíří informace např. o počasí, investicích, potravinách, vzdělání apod. Současně však nad rámec toho, může vláda poskytovat informace o kvalitě produktů, aby tak zamezila výrobě a spotřebě zboží se škodlivými účinky. Vzrůstající problémy na trhu, vlivem určitých skrytých charakteristik nám ukazují neschopnost samotného tržního mechanismu pro dosažení optimální úrovně výstupu, která by byla efektivní pro všechny při plné informovanosti. Tato situace dává příležitost vládě, aby zde intervenovala s cílem zlepšení této situace. Samozřejmě i vláda může mít nedokonalé informace, stále je zde však cesta díky níž mohou vládní intervence pomoci. Vláda může zavést několik opatření k tomu, aby zlepšila informovanost subjektů na trhu. Například může zakázat falešnou a klamavou reklamu, jejím prostřednictvím tak omezuje produkci špatných výrobků (výrobci nemohou šidit spotřebitele) a 26

současně tím napomáhá firmám s v kvalitní produkcí.

Na některých trzích firmy

nebudou mít jistotu v tom co říci i když budou chtít sdělit pravdu ohledně kvality svých výrobků, neboť by nemuselo dojít k rozpoznání měřítka kvality. V takovýchto případech může vláda plnit užitečnou úlohu založením systému standardizovaného vyhodnocování. Například obchodní inspekce přijme nařízení o rozsahu množství dehtu v cigaretách. Vlivem tohoto nařízení povolí producentům méně závadných cigaret možnost zveřejnit tuto skutečnost. Definování pojmu jako je „přírodní“ nebo „lehký“ v oblasti jídla jsou rovněž předmětem vládní regulace. [5] Kromě dohledu nad tím, co a kdy mají firmy dovoleno sdělovat, vláda někdy intervenuje, za účelem povinného zveřejnění určitých skutečností. Domácí spotřebiče, jako je myčka nebo lednička, musí mít označení hodnotící energetickou účinnost. Je zde také velké množství povinných údajů požadovaných na finančních trzích, nebo v oblasti realit. Například v některých státech musí prodávající nemovitosti povinně přiznat kupujícímu jakékoli mu známé vady na jeho domě. Podobně je tomu u dealerů ojetých aut, kde se předpokládá, že přiznávají veškeré jim známe vady na vozidle. Zajímavé je, že logika v případě nepříznivého výběru naznačuje povinnost zveřejňovat určité údaje za zbytečnou. Co si potom myslí spotřebitelé o společnostech, které odmítají zveřejnit některé informace o svých produktech, jenž by byly cenným pomocníkem zákazníků při hodnocení jejich kvality? Pravděpodobně by přišli na to, že tyto firmy něco skrývají. Z tohoto důvodu tržní síla může tlačit firmy k tomu, aby tyto informace zveřejnily. Trh však nemůže pracovat v případě, kdy by informace poškozovaly všechny firmy a spotřebitelé by si tak nebyli vědomi toho, jestli tyto informace vůbec existují. Na těchto trzích, konkurence sama neposkytuje žádný motiv pro dobrovolné zveřejňování informací. Například zde není žádný důvod uvěřit tomu, že by výrobci cigaret dobrovolně varovaly spotřebitele o zdravotním riziku vyplývajícímu z kouření.[5] Vládní politiky informovanosti by měla rozpoznat, že samotný trhu není schopen zajistit plnou informovanost. Ať už se státními zásahy nebo bez nich, shromažďování a šíření informací může být stále nákladnější. 3.4.2 Selhání státu V současné době je tržní ekonomika nejrozšířenějším ekonomickým systémem, ve kterém miliony anonymních výrobců a spotřebitelů nabízejí své zboží a realizují své nákupy tak, aby uspokojili své potřeby. Cílem všech těchto subjektů je maximalizovat svůj užitek, a to jak ve výrobě, tak i ve spotřebě. Výsledkem je, v případě že se trh 27

nachází v podmínkách dokonalé konkurence, maximální možná výkonnost ekonomiky v daných podmínkách. Avšak pojem dokonalá konkurence je pouze abstraktní, neboť tento stav v reálném světě nikdy nenastane. Brání mu v tom celá řada faktorů jako jsou monopoly, existence externalit, nedosažitelnost dokonalé informovanosti apod. Velmi významnou roli v tomto systému hraje stát, který prostřednictvím své hospodářské politiky zasahuje do trhu a velmi výrazně jej může ovlivňovat. Stát se snaží pomocí určitých nástrojů a svěřených pravomocí o ovlivnění ekonomického a sociálního vývoje s ohledem na dosažení svých cílů.[8] Trh i vláda jsou nezbytné pro zdravé fungování ekonomiky, avšak stejně tak jak dochází k tržním selháním, může dojít i k selhání na straně vlády. K vládním selháním dochází tehdy, když vláda nebo vládou provedená opatření zabraňují alokovat omezené ekonomické zdroje jejich spotřebitelům správným, tj. efektivním způsobem. Dle SOUKUPOVÉ (2, str. 523) má selhání státu své příčiny ve dvou oblastech. Zaprvé je to nedokonalé rozhodování státních orgánů a zadruhé je to lobby určitých nátlakových skupin. Důvodem špatného rozhodování státních úředníků bývá zpravidla časové zpoždění. Nejdříve nastává informační zpoždění, které představuje časový rozdíl mezi momentem, kdy vznikla potřeba státního zásahu a okamžikem, kdy si státní orgány uvědomí nutnost zásah uskutečnit. Toto časové zpoždění představuje dobu, kdy pracovníci státních orgánů získávají, zpracovávají a vyhodnocují údaje o vývoji hospodářství. Dále také poměrně zdlouhavý rozhodovací proces státního aparátu, který představuje politické časové zpoždění. Jedná se o období od okamžiku, kdy se určité opatření začne projednávat až po moment jeho uplatnění státními orgány. Na toto zpoždění dále navazuje tzv. implementační zpoždění, tedy doba potřebná k prosazení se efektů těchto opatření v reálné ekonomice. [10] Jestliže stát podléhá lobbyistickým tlakům určitých nátlakových skupin, nemusí pak být jeho rozhodnutí z celospolečenského hlediska efektivní. Lobbyistický nátlak může vyústit do jevu nazvaného vyhledávání renty. Podstatou vyhledávání renty je snaha určitých tržní subjektů přivlastnit si prostřednictvím státních orgánů monopolní zisk.[10]

28

4 VLASTNÍ PRÁCE 4.1 Analýza současné situace na trhu hypotéčních úvěrů Řešení problému asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů v České republice předpokládá znalost situace na tomto trhu. Analýza současné situace na trhu hypoték nám pomůže pochopit podmínky, které na tomto trhu panují a jejich vliv na zesílení či oslabení důsledků asymetrických informací. Zároveň jsou východiskem i důsledkem mikroekonomické politiky státu namířené k oslabení negativních důsledků asymetrických informací na tomto trhu. V této kapitole si nejdříve definujeme hypotéční úvěr, zmíníme zákon, který jej upravuje, řekneme si čím je tento úvěr kryt, nutnost jeho zajištění a ke konci si jej rozdělíme podle účelu. Dále budeme analyzovat trh hypotečních úvěrů na straně poptávky, kde zmíníme jeho vývoj s ohledem na zadluženost českých domácností. Potom se podíváme na hypotéky z nabídkové stany. Zde si představíme poskytovatele hypotéčních úvěrů, faktory, které ovlivňují nabídku hypotéčních úvěrů a ukážeme si vliv České národní banky. Poslední část se bude zabývat analýzou úrokových sazeb, jakožto hlavního indikátoru při přijetí, či poskytnutí hypotéky.

4.1.1 Vymezení hypotéčního úvěru v podmínkách ČR Jediný typ půjčky, o kterém je možné říci, že je rozumné ji čerpat a ekonomové to i doporučují, je úvěr na bydlení. Úvěry na bydlení, tedy zejména hypotéky a úvěry ze stavebního spoření, patří do kategorie zdravého zadlužování. Lidé totiž investují do věci (do nemovitosti), jejíž životnost výrazně převyšuje délku samotného splácení. Nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU, tj. 1.5.2004, definoval nově hypoteční úvěry. „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ [32] Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR,

29

členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Dříve mohl být hypotéční úvěr poskytnut pouze na investici do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení. Zajištění splacení hypotéčního úvěru bylo zabezpečeno zástavním právem k nemovitosti. Rozdíl v současné době je v tom, že tato podmínka již není zákonem daná a hypotéční úvěr je tedy jakýkoli úvěr zajištěný nemovitostí. Výhodou pro klienty je to, že tyto úvěry mají díky zdrojům z hypotéčních zástavních listů lepší parametry, než klasické spotřebitelské úvěry. Blíží se tak doposud poskytovaným hypotéčním úvěrům a to s ohledem na úrokové sazby, dobu splatnosti, fixaci úrokové sazby, nebo procentem zastavené nemovitosti. Banky však nadále nabízí účelové hypotéky na pořízení nemovitosti, tyto mají stále lepší parametry než hypotéky neúčelové tzv. americké hypotéky. Účelové hypotéky může klient použít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak již u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví. Neúčelový hypoteční úvěr, americká hypotéka, nemá pro klienta žádná omezení, může se tedy svobodně rozhodnout na co peníze z úvěru použije. Tímto úvěrem lze financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa. Pro stávající hypotéční úvěry, které banky poskytly jako účelové k investicím do nemovitosti platí, že banka neposkytne tyto hypoteční úvěry na movité věci jako je automobil, nábytek aj. ani na převzetí členského podílu na družstevní byt. Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst.1 zákona o bankách č. 21/1992Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst.1 výše jmenovaného zákona. [28] V praxi to znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. Zdroje z hypotéčních zástavních listů může banka poskytnout na úvěr pouze do výše 70% hodnoty nemovitosti, pokud však banka financuje úvěr z jiných zdrojů, může poskytnou hypotéku až na 100 % hodnoty nemovitosti. [24] Atraktivitu hypoték však zvyšuje možnost odpočtu zaplacených úroků ze základu daně až do výše 300 tis. Kč.

30

V závěru této kapitoly bych uvedl některé klady a zápory hypotéčních úvěrů oproti jeho hlavnímu tržníku substitutu, tedy úvěru ze stavebního spoření: + vyřízení do 14 dnů i dříve, + lze financovat koupi družstevního bytu do osobního vlastnictví bez zajištění, + možnost dlouhodobého splácené, až 40 let, + možnost odkladu splátek, + možnost přerušení splátek, + možnost odpočtu zaplacených úroků z úvěru do výše 300 tis. Kč za rok, − garance úrokové sazby jen po dobu fixace, − nelze bez sankcí vkládat mimořádné splátky mimo fixaci, − vyšší poplatek za vedení účtu (150 Kč/měsíc), − téměř vždy banka vyžaduje i běžný účet, − vždy je nutné zajištění nemovitostí, − není možné si půjčit méně jak 200 tis. Kč, − poplatek za zpracování do 1% z úvěru.

4.1.2 Poptávka po hypotéčních úvěrech v ČR Poptávkovou stranu na trhu hypotéčních úvěrů představují hlavně domácnosti, které si tímto snaží zajistit vlastní bydlení. S tím jak roste poptávka po hypotéčních úvěrech dochází i ke zvyšování celkové zadluženosti českých domácností. Vysoká zadluženost domácností v USA byla mimo jiné příčinou hypotéční krize, která tu na konci léta 2007 vypukla, proto se současně s poptávkovou stranou trhu hypoték podíváme i na celkový dluh domácností v ČR. Domácnosti

jsou

významnými

ekonomickými

subjekty

ovlivňujícími

ekonomiku jako spotřebitelé, pracovníci a mikrofilmy. Prostřednictvím svých úspor rovněž složí jako zdroj investic v ekonomice realizovaných zpravidla finančními zprostředkovateli. Ze závěrů výroční zprávy Ministerstva financí o finanční stabilitě ČR za rok 2007 [27] vyplývá, že sklon českých domácností spořit se s rostoucími příjmy nezvyšuje. Na obrázku 1 je znázorněn vývoj zadluženosti českých domácností v miliardách korun od roku 1998 až ke konci roku 2008

31

600 500 400 300 200 100 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Bankovní úvěry na bydlení a nebytové nemovitosti Bankovní úvěry spotřebitelské a ostatní Nebankovní úvěry spotřebitelské povahy

Obrázek 1 Bankovní a nebankovní úvěry domácnostem ZDROJ:ČNB [27]

S rostoucí zadluženost českých domácností od roku 1998 se neustále navyšuje podíl úvěrů na bydlení oproti spotřebitelským a ostatním úvěrům. Celková zadluženost domácností roste až do roku 2007 v průměru třetinovým tempem, v roce 2008 nastalo mírné zpomalení tempa růstu okolo 17 %. Ke konci roku 2008 se objem úvěrů českých domácností přehoupla přes hranici 1000 mld. Kč z toho činilo něco málo přes 870 mld. Kč úvěry obyvatelstvu u bankovních institucí. Z toho úvěry na bydlení byly zastoupeny v objemu více než 610 mld. Kč a spotřební úvěry obyvatelstvu tvořili částku přibližně 170 mld. Kč. zbylých 90 mld. Kč tvořili ostatní úvěry. Mezi důvody, díky nimž dochází k tak razantnímu zadlužování můžeme vyzdvihnout růst životní úrovně, změněný náhled na zadluženost, snadná dostupnost půjček, vliv reklamy a hlavně hlad po vlastním bydlení v posledních letech. Hlavní příčiny snižování tempa zadlužení u českých domácností v roce 2008 jsou vysoká inflace, podepisující se na růstu cen a to především u bydlení, potravin a energií. Dále pak rostoucí úrokové sazby, které brzdí původní nadšení z levných peněz, díky němuž se odehrála obrovská úvěrová expanze českých domácností v souvislosti s pořízením vlastního bydlen. Jako poslední a zřejmě nejdůležitější vliv je nepříznivý vývoj českého hospodářství. Co se úvěrů na bydlení týče, tak s drtivou převahou vedou hypoteční úvěry o celkovém objemu téměř 400 mld. Kč, za nimi následují překlenovací úvěry ze

32

stavebního spoření o objemu 151 mld. Kč. Standardní úvěry ze stavebního spoření spolu se spotřebitelskými úvěry jsou zastoupeny ve výrazné menšině a celkovém objemu asi 65 mld. Kč. Pozitivním jevem je, že většina poskytnutých úvěrů je určena na řešení bytových potřeb, lidé stále více uvědomují nutnost řešení bytových potřeb svépomocí. Přes vysoké tempo zadlužování, patří stále Česká republika k evropským státům s nejnižším podílem dluhu na HDP. V tabulce 1 je znázorněn přehled nově sjednaných hypotečních úvěrů poskytnutých hypotečními bankami občanům v letech 2002 až 2008. V tabulce naleznete celkový počet nově sjednaných úvěrů i jejich celkovou smluvní jistinu. Přehled dále vymezuje počet úvěrů na bydlení a smluvní jistinu úvěrů na bydlení dle objektu úvěru (bydlení, ostatní).

Tabulka 1 Hypotéční úvěry za roky 2002-2008 Rok 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Celkem Smluvní jistina Počet (ks) (tis.Kč) 21 002 22 532 310 31 478 36 212 394 40 985 51 959 481 51 026 72 068 812 67 344 100 839 687 83 344 142 288 921 64 497 113 927 177

Na bydlení Smluvní jistina Počet (ks) (tis.Kč) 19 333 19 708 444 28 910 32 057 880 37 039 45 688 232 46 625 61 365 208 61 784 91 890 850 76 180 130 034 564 56 056 99 079 063

Ostatní Smluvní jistina Počet (ks) (tis.Kč) 1 669 2 823 864 2 568 4 154 513 3 945 6 271 250 4 401 10 703 603 5 560 8 949 837 7 164 12 254 357 8 431 14 830 114

Zdroj: MMR [15], vlastní výpočty Tabulka 1 nám dosti podrobně ukazuje, jak se v letech 2002 až 2008 vyvíjel trh hypotéčních úvěrů v České republice. Celkový počet nově sjednaných hypotéčních úvěru ke konci každého roku poměrně dramaticky narůstá. V prvním sledovaném období je přírůstek téměř 50 procentní, v dalších letech se pohybuje mezi 20 až 30 procenty, pouze v roce posledním došlo k poklesu přírůstku a to o 23 %. S tím jak rostl počet nových hypoték se současně i zvyšovala smluvní jistina. Více než 90 procent sjednaných hypotéčních úvěrů je využito na účely bydlení a to v celém sledovaném období, necelých 10 procent potom je použito na jiné účely. Příčiny, které vedou k takto dramatickým změnám na trhu hypotéčních úvěrů oproti 90. létům spatřujeme především v poklesu úrokových sazeb, růstu životní úrovně domácností (zvyšování příjmů) a také změnou v pohledu na dluh domácností. Charakteristika růstu hypoték ve sledovaném období je v počátcích ovlivněna obavami z růstu cen nemovitostí po vstupu do Evropské unie, současně doprovázena velmi nízkými sazbami úroků na trhu

33

hypotéčních úvěrů. Obavy z růstu ceny se však později nepotvrdily. Podobným signálům čelil trh hypoték v letech 2006 a 2007, tedy v období před vzrůstem sazby DPH ze stavebních prací z 5 na 9 procent, ke kterému došlo od 1. ledna 2008. V těchto letech se snažili lidé z obavy před zdražením vlastnického bydlení předzásobit nemovitostmi, čímž částečně vysáli poptávku z let následujících. Pokles poptávky po hypotéčních úvěrech v roce 2008 jde tedy na vrub jednak vlivem změny DPH, ale taky vývojem světového hospodářství a změnou v přístupu ke klientům ze strany bank. Hypotéční úvěry patří mezi nejvýhodnější úvěry, které jsou především využívány na účely bydlení. Jejich charakteristika spočívá v tom, že: − Každý hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území České republiky. Hypoteční banky neakceptují zahraniční nemovitosti, ani v případě koupě nemovitosti v cizině. − Banky mají v sazebníku standardní poplatek za vyřízení hypoteční půjčky, obvykle okolo jednoho procenta z částky úvěru (maximálně zhruba 20 až 25 tisíc korun). Velká konkurence na trhu tlačí banky k tomu, že tento poplatek často klientům odpouštějí. Klienti ale platí za vedení úvěrového účtu – sto až 200 korun za měsíc. − Předčasné umořování a mimořádné splátky jsou u hypoték silně omezeny a hlavně pro klienty znevýhodněny. Lidé mohou část úvěru mimořádně umořit či úplně splatit pouze po uplynutí zvolené doby fixace, a to jen po dobu několika dní až týdnů (závisí na bance). V opačném případě si banka účtuje nemalé penalizační poplatky. − Úrokové sazby se pohybují od 5,5 procenta ročně. Do loňského roku byly rozdíly v úrokových sazbách mezi banky v řádech desetin, dnes jsou již více jak procento.

4.1.3 Nabídka hypotéčních úvěrů v ČR Nabídka hypotéčních úvěrů je realizována prostřednictvím obchodních bank, které na českém trhu působí. Banka hraje roli finančního zprostředkovatele, který na jedné straně přijímá vklady a na straně druhé poskytuje úvěry. Banka při přijímání vkladů vyplácí klientům úrok, naproti tomu pak při poskytování úvěrů úroky přijímá. Rozdíl mezi přijatými a poskytnutými úroky tvoří marži bank. V České Republice se velikost této marže pohybuje přibližně okolo 4 procentního bodu. Ke konci roku 2008 34

je v evidenci ČNB 37 obchodních bank působících na českém trhu, z čehož pouze 17 poskytuje hypotéční úvěry. Jejich seznam je zobrazen níže: − Citybank Europe plc, organizační složka − Česká spořitelna, a.s. − Československá obchodní banka, a.s. − GE Capital Bank, a.s − Hypoteční banka, a.s. − ING Bank N.V. − mBank − Komerční banka, a.s. − LBBW Bank CZ a.s. − Oberbank AG − Poštovní spořitelna − Raiffeisenbank, a.s. − Volksbank CZ, a.s. − UniCredit Bank Czech Republic a.s. − Waldviertler Sparkasse von 1842 − Wüstenrot hypoteční banka a.s. − Živnostenská banka, a.s. Výše úrokové sazby, za kterou banky poskytují klientům své hypotéky závisí na několika faktorech. Za nejdůležitější z nich lze považovat cenu peněz, ze kterých banky hypotéky financují. Banky mají v zásadě dva hlavní zdroje financování, buď vlastní, které jsou tvořeny vklady klientů, nebo externí, které představují krátkodobé výpůjčky na finančních trzích a emise dluhopisů. U hypotéčních bank jsou velmi častým externím zdrojem emise speciálních dluhopisů tzv. hypotéčních zástavních listů. Jedná se o druh dluhopisů, jehož nominální hodnota je včetně úroků plně zajištěna pohledávkami z hypotečních úvěrů. Hlavní institucí, která ovlivňuje cenu peněz na finančních trzích je Česká národní banka (ČNB), jenž v rámci své měnové politiky formou operací na volném trhu ovlivňuje vývoj úrokových sazeb v ekonomice. Nejdůležitějším nástrojem je tzv. dvoutýdenní repo sazba (2T), tedy sazba, za kterou centrální banka půjčuje peníze komerčním bankám. Tato úroková sazba nastavená ČNB má potom vliv na výši úroků, 35

za které si banky poskytují úvěry navzájem. Vlivem nabídky a poptávky se následně formuje cena peněz na mezibankovním trhu. Úroková sazba mezibankovních operací se nazývá PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), její vývoj je graficky zachycen v další kapitole zabývající se vývojem úrokových sazeb z hypotéčních úvěrů. Úroková sazba ČNB představuje náklady bank na získání finančních zdrojů, je tedy nejdůležitějším faktorem určující konečnou výši úrokových sazeb u hypoték, avšak není faktorem jediným. Dalšími faktory, které se odráží v úrokové sazbě u hypoték je zpracovatelská, riziková a obchodní marže, které si banky stanovují sami v závislosti na nákladovosti obchodu, rizikovosti klienta a konkurenčním prostředí. Zpracovatelská marže představuje náklady na sjednání, vyřízení a správu úvěrového obchodu, patří sem např. provize zprostředkovatelům, výplaty za zaměstnance, správa IT systémů, provoz budou ad. Riziková marže zahrnuje nálady na zabezpečení banky v případě nesplacení úvěru a obchodní marže tvoří zisk z úvěrového obchodu. Rozdílná dostupnost finančních zdrojů způsobuje poměrně vysoké rozdíly mezi úrokovými sazbami nabízených jednotlivými bankami, které v poslední době stále více narůstají. Pro klienty to znamená nutnost větší opatrnosti, při sjednávání hypotéky, která se tak může velmi prodražit. Pro výši úrokové sazby jsou rozhodující dva parametry, jednak je to délka fixačního období a dále procento půjčené částky z celkové investice. Zatímco dříve platilo pravidlo, že čím kratší délka fixačního období, tím nižší úroková sazba, nyní už banky upřednostňují dlouhodobější vztah s klientem, a tak jsou jednoleté fixace dražší než fixace tříleté či pětileté. Oproti tomu zůstává pravidlo, že čím více se klient podílí na investici vlastními prostředky tím nižší úrok získá. Toto pravidlo se označuje LTV (loan to value) a ukazuje poměr vlastních a půjčených prostředků a stává se stále důležitějším parametrem. Dnes se již tzv. 100% hypotéky dávají jen výjimečně, neboť banky mají zájem o ty klienty, kteří se chtějí spolupodílet na riziku. Případná 100% hypotéka se tedy znatelně prodraží a začíná se nabízet od 6% úrokové sazby nahoru.

4.1.4 Vývoj úrokových sazeb z hypotéčních úvěrů Výše úrokových sazeb z hypotéčních úvěr je jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňující rozhodování domácností při pořízení vlastního bydlení. Na obrázku 2 je znázorněn vývoj průměrné úrokové sazby u hypotéčních úvěrů, tzv. hypoindex, v letech 2003 až únor 2009. 36

HYPOINDEX 5,80% 5,40% 5,00% 4,60% 4,20% 3,80%

I-0 3 VI I-0 3 I-0 4 VI I-0 4 I-0 5 VI I-0 5 I-0 6 VI I-0 6 I-0 7 VI I-0 7 I-0 8 VI I-0 8 I-0 9

3,40%

Obrázek 2 Vývoj úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů v letech 2003-2009 Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX [24]

Z obrázku 2 je patrná poměrně vysoká volatilita hypoindexu, který představuje průměrnou výši úrokové sazby, za kterou banky nabízí své účelové hypotéky. Zatímco do poloviny roku 2005 průměrná výše úrokové sazby klesala, v červenci se dosáhla svého minima na úrovni 3,62 % a hypotéky se tak stávali dostupnější, v únoru 2009 je výše úrokové sazby 5,75. Tento dramatický nárůst hypoindexu se však zpočátku neprojevil poklesem poptávky po hypotékách, které tak nadále pokračovali ve strmém růstu a to především díky změně sazby DPH z 5 na 9 procent u stavebních prací, díky nimž se lidé předzásobili nemovitostmi. Velikost marže bank je dána rozdílem mezi konečnou úrokovou sazbou z hypotéčních úvěrů a cenu pořízení finančních zdrojů. Tento vztah je blížeji znázorněn na obrázku níže, ve kterém je znázorněn vývoj měsíční úrokové sazby z hypotečních úvěrů a měsíční sazby PRIBOR mezi lety 2003 až 2008.

37

7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00%

Průměrná úroková sazba u HU

I.09

VII.08

I.08

VII.07

I.07

VII.06

I.06

VII.05

I.05

VII.04

I.04

VII.03

I.03

0,00%

PRIBOR

Obrázek 3 Vývoj úrokové sazby z HU a sazby PRIBOR 2003-2008 Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX [24], ČNB[27]

Z obrázku výše jasně vidíme blízký vztah mezi vývojem průměrné úrokové sazby u hypotéčních úvěrů a mezibankovní úrokovou sazbou PRIBOR, které se držely do léta 2008 v blízkém rozpětí 1,5 procentního bodu. Tehdy se ČNB snažila o stimulaci tuzemské ekonomiky prostřednictvím razantního snižování základních úrokových sazeb. Úroky z hypotéčních úvěrů však na tuto situaci téměř nereagovaly, díky čemuž dochází k rychlému růstu rozdílů mezi cenou poskytnutých hypotéčních úvěrů a cenou, za kterou lze získat volnou likviditu na financování úvěrů. Částečný vliv na tom může mít vysoká kolísavost úrokových sazeb na finančních trzích, na které banky nestíhají, nebo nechtějí reagovat. Nejistota, která se projevuje v současné době na trhu hypotéčních úvěrů vlivem útlumu hospodářství se odráží v chování hypotéčních bank. Vlna propouštění, která zasáhla tuzemskou ekonomiku, má za následek pokles příjmů domácností čímž dochází k výraznému znepokojení z řad zprostředkovatelů úvěrů. Nejčastější reakcí je potom zvyšování ostražitosti při poskytování nových úvěrů a také navyšování obchodních marží.

4.2 Rizika při poskytování hypotéčních úvěrů v ČR Při poskytování hypotéčních úvěrů plní banka roli věřitele, zatímco klienti (domácnosti) roli dlužníků. Poskytování hypotéčních úvěrů v sobě nese poměrně velká rizika a to jak ze strany bank, tak i ze strany klientů. V následující kapitole se proto zaměřím na oba tyto tržní subjekty, jejich motivy pro zamlčování nebo zkreslování 38

informací při vzájemné interakci. Dále zde zmíníme možnosti snižování asymetrie informací vedoucí k nepříznivému výběru, nebo morálnímu hazardu. Jako první budu analyzovat situaci ze strany klientů.

4.2.1 Rizika na straně klientů Asymetrická informace bankovního trhu je na straně klientů spojována s faktem, že tito klienti mají méně informací o solventnost a likviditě bank, než samotná banka. Může to být z důvodů např. existence institutu obchodního tajemství, které vede k tomu, že klienti nemají rovnocenné podmínky při rozhodování. Nákupem hypotéky, kterou banka nabízí, klienti vstupují do rizika, že utrpí velké škody. Riziko je dáno tím, že finanční instituce podnikají s cizími penězi a také tím, že sama banka podstatně ovlivňuje

výnos i riziko hypotéky, kterou klient koupil, neboť ovlivňuje finanční

stabilitu této banky. Klientem se pro naše účely rozumí domácnosti, které se rozhodují o získání hypotéčního úvěru. Jak již bylo řečeno v kapitole o vývoji trhu hypoték, zhruba 90% hypoték je určeno na pořízení vlastního bydlení. Poskytovatelem hypotéky jsou banky, které emitují hypotéční zástavní listy, jejichž počet je v současnosti na tuzemském trhu 17. Mimo ně však existují další zprostředkovatelé hypotéčních úvěrů, což jsou zpravidla finanční poradci pracující ať už samostatně nebo v rámci své finanční skupiny. Při snaze získat dostatečné množství informací o jednotlivých hypotékách se klienti mohou obrátit buď přímo na přepážky jednotlivých bank, což je časově velmi náročné a nebo využít služeb finančního poradce, či jiného zprostředkovatele. Reklamy finančních ústavů nás vybízejí, abychom šli na přepážku a během pár minut absolvovali vše nutné k vyřízení si úvěru. Úvěrům se dávají názvy jako „snadný“, „ideální“,“flexibilní“což může vzbuzovat představu, že se nejedná o nic složitého. Při porovnávání výhodnosti jednotlivých variant, musí klienti čelit několika mýtům. [26]

1. Možnost srovnání úrokových sazeb, které jsou prezentovány jednotlivými finančními ústavy. Tyto sazby jsou zpravidla marketingovým tahem bank, který není garantovaný. Dalším poměrně podstatným problémem tohoto postupu je rozdílná metodika kalkulace úroků mezi některými ústavy. Potom srovnáváme podstatě nesrovnatelné např. mezi měsíční a roční bází. Dále je třeba si uvědomit, že úroková sazba není jediným kritériem výhodnosti. 39

2. Úroveň znalostí mnohých úvěrových poradců na pobočkách (stejně jako u mnoha zprostředkovatelů).

Pro klienta je velmi obtížné odhalit kvalitu

získaných informací na pobočkách bank. Obecně se předpokládá, že tyto informace by měly být kvalitní, avšak nikdy nevíme, jak často člověk za přepážkou s daným produktem pracuje. 3. Jakmile je úvěr schválen, vše je hotovo. Tento mýtus je velmi důležité nepodceňovat, neboť klienti musí při čerpání úvěru plnit určité stanovené podmínky. Při jejich porušení potom může dojít k velmi nepříjemné situaci v podobě sankcí, které mohou být velmi vysoké. 4. Spolehlivost finančního poradce. Toto je velmi citlivé téma, neboť pověst finančních poradců v ČR není nijak lichotivá. Ovšem využití služeb kvalitního finančního poradce může klientům ušetřit mnoho času i peněz. Finanční poradce je schopen vyjednat u banky nižší úroky, může poskytnou dostatek informací při porovnávání jednotlivých nabídek. Nabízí se však zásadní otázka, jak najít toho správného poradce?

Bankovní sektor se jeví jako značně netransparentní, banky vyžadují po svých klientech určitou finanční vzdělanost, která však v České Republice chybí. Díky tomu vzniká značně nerovný vztah mezi bankami a jejich klienty, který dokládá zpráva České bankovní asociace o finanční vzdělanosti obyvatel ČR v roce 2006 [14]. Závěry z této zprávy nám postačí, přestože je již více než dva roky stará, ale ve finančním vzdělání obyvatel ČR nepředpokládáme výrazné změny. Její závěr lze shrnout tak, že rychlý finanční rozvoj v posledních 15 letech výrazně předběhl finanční vzdělání české populace. Ze závěrů zprávy vyplývá, že: − Více než polovina (51%) občanů tvrdí, že banky mluví svým vlastním jazykem, který je nesrozumitelný běžnému člověku. − Čtvrtina (24%) občanů tvrdí, že jim banky nikdy nic pořádně nevysvětlí a že nikdy nevědí co mají ve smlouvě. − Celkem čtvrtina občanů (26 %) se domnívá, že finanční svět k pochopení velmi těžký. − Nejčastěji (47 %) hodnotí lidé své znalosti z finanční terminologie jako průměrné, horší než průměrné má 32 % dotázaných.

40

− Více než polovina je se svou znalostí finanční terminologie spokojena, jedna čtvrtina lidí je nespokojena a necelá desetina rozhodně nespokojena. − V konkrétních produktech se nedokáže orientovat necelá polovina občanů a jedna pětina lidí si dokonce myslí, že jim jejich úroveň finančního vzdělaní brání ve využíván některých produktů. [14]

Vlivem, nerovného postavení klientů oproti bankám na finančním trhu existují určité tlaky, které se snaží postavení spotřebitelů posílit. Jedním z předpokladů pro silnější postavení spotřebitele na trhu, kromě konkurenčního prostředí, kvalitní legislativy a její vymahatelnosti, je finanční gramotnost spotřebitele pro posouzení výhodnosti nabídek finančních institucí. Dalším předpokladem je informovanost spotřebitele, poskytování dostatečných a srozumitelných informací finančními institucemi. Vzdělaný spotřebitel je i zájmem bank, neboť využívá více produktů a produkty sofistikovanější. Navíc se vzdělaný spotřebitel zadluží jen do takové míry do jaké je schopen splácet. Vzdělaný spotřebitel neznamená pouze to, že rozumí bankovní „hantýrce“, umí si porovnat nabídky od různých bank a dovede s bankami vyjednávat, ale také to, že sleduje dění na trhu a je schopen reagovat na zněny, které se zde udály. Součástí podmínek při sjednávání hypotéky je stanovení doby fixace, tedy doby po kterou bude fixována úroková sazba z hypotéčního úvěru. Banky se zavazují informovat klienta určitou dobu před ukončením fixační doby a navrhují mu novou úrokovou sazbu. Klient, který se nezajímá o dění na trhu, prostě přistoupí na nové podmínky, které ho mohou stát i tisíc korun navíc při měsíčních splátkách než u konkurence. Praxe je nám příkladem, po velkém hypotéčním boomu, který u nás vrcholil v roce 2006 a 2007, dochází mnoho rodin do situace, kdy jim končí tří a pětileté doby fixace úrokových sazeb a stojí před rozhodnutím, jestli pokračovat u své banky, nebo přejít ke konkurenci popř. jakou dobu fixace zvolit. Této situace se snaží využít některé bankovní domy zaprvé tím, že informují své klienty o konci fixace úrokové sazby na poslední chvíli, aby jim tak zmenšili prostor pro srovnávání s jinými bankami a zadruhé jim nabízí vyšší úrokové sazby než svým novým klientům. Základní problém nerovné postavení mezi bankou a jejím klientem spočívá v tom, že transakční náklady spojené s rozhodnutím klienta v časové tísni jsou příliš vysoké na to, aby klient volil nějakou jinou možnost. Klient při svém rozhodování tyto

41

transakční náklady zohlední a dojde tak k závěru, že se mu vyplatí zůstat u své původní banky. V tabulce 2 je orientační přehled termínů, kdy banka nejpozději pošle potřebné informace. Tabulka 2 Termín kdy přijde z banky dopis s nově navrhnutou sazbou Banka Česká spořitelna GE Money Bank Hypoteční banka, ČSOB, Pošt. spořitelna Komerční banka LBBW Bank mBank Reiffeisenbank UniCreditbank Volksbank Wüstenrot ZDROJ: iDnes [19]

Nejzašší termín kdy banka pošle oznámení o konci fixace 3 týdny měsíc 5 týdnů měsíc 25 dní 5 týdnů 60 dní 30 dní 30 dní 4 týdny

Z tabulky je patrné, že banky se liší v době kdy dají klientům vědět novou sazbu z hypotéčního úvěru, minimálně je to však tři týdny. Může se stát, že někomu dopis vůbec nedojde, neboť ne všichni jej posílají doporučeně a v případě, že klient nebude reagovat, vezmou tento fakt jako souhlas s navrženými podmínkami, které se ke klientovi ani nedostaly.

Splácení úvěrů v souvislosti s financováním vlastnického bydlení je běh na dlouhou trať. Banky při hodnocení klienta vychází pouze z minulosti, protože budoucnost mohou jen velmi těžko odhadnout. Nezná dopodrobna každého žadatele. Klienti však mají mnohem lepší informace o své finanční situaci, mohou lépe odhadnout jaké budou jejich příjmy a výdaje v budoucnu, jestli se dá očekávat nějaký pracovní postup, nebo jestli má připravené alternativní řešení pro případ, kdy by se jim nedařilo jako teď. Tento odhad však ani sami klienti nemohou stanovit na dvacet let dopředu, neboť mhou přijít náhlé události, se kterými nikdo nepočítal. Pouze u některých lze určit pravděpodobnost s jakou nastanou. Právě rizika, která jsou náhodná, neovlivnitelná a mají odhadnutelnou pravděpodobnost výskytu se dají pojistit. Mluvíme pak o nutnosti zajištění rizika. Jedná se zaprvé o zajištění majetku, jestliže splácíme hypotéku na dům, který je zasažen přírodní katastrofou, potom bychom neměli kde bydlet a úvěr by nám zůstal. Zadruhé jed o zajištění příjmů a to 42

v případě ztráty povolání, nebo staneme li se dlouhodobě nemocnými. Nemocenská pokryje výdaje na živobytí nikoli na splátku úvěru. Totéž může nastat v případě trvalé invalidity či dokonce úmrtí.

1. Zajištění majetku Majetek je potřeba pojistit pro případy, že bychom ho mohli ztratit třeba díky přírodní katastrofě. Bylo by velmi nepříjemní ztratit svůj dům či byt a k tomu ještě splácet hypotéku. Ručíme li zastavěnou nemovitostí za hypotéční úvěr, máme povinnost mít tuto nemovitost pojištěnou. Banka se tak chrání proti tomuto riziku. Stejně tak bychom se měli i my proti tomuto riziku bránit, i když to není naše povinnost. Současně bychom měli pojistit i majetek, jehož ztráty by ohrozila naši finanční stabilitu a tím i splácení úvěru, příkladem může sloužit osobní automobil, na kterém jsme závislí při dopravě do vzdálené práce.

2. Zajištění příjmů Bez příjmů není možné splácet dluh, splátka úvěru je tedy na výši příjmů výrazně závislá. V krajní situaci by mohlo dojít na zajišťovací nástroje, které má banka k dispozici (zastavená nemovitost, ručení). Ztráta zaměstnání je riziko, proti kterému se dnes již můžeme pojistit. Parametry jednotlivých druhů tohoto pojištění se v rámci pojišťoven značně liší. V případě, že tuto možnost nevyužijete je dobré mít určitou finanční rezervu, kterou budeme splácet úvěr v době, kdy budeme nezaměstnaní, uvádí se přibližně tři měsíce. Dále je tu problém nemoci, kdy v případě krátkodobé nemoci nám sice dočasně poklesne příjem, jenž se pak navrátí a splácení úvěru tak není v ohrožení. Jinak je tomu v případě kdy jsme dlouhodobě nemocní. Zde by nám sociální dávky nestačili, proto je dobré být na tuto situaci pojištěn. Výše pojistného by měla být taková, aby stačila pokrýt naše živobytí a splátku úvěru.

4.2.2 Rizika na straně poskytovatelů hypoték K asymetrické informaci na straně bank dochází v případě, kdy banky nemohou dostatečně znát finanční situaci svých klientů – dlužníků. Rizikem pro banky však není pouze klient, ale také nepředvídatelný posun trhu s nemovitostmi, dále nesprávná, či neúplná informovanost klientů ze stran medií a jako poslední si uvedeme udržení si

43

dobrého jména a pozice na trhu z pohledu investorů, jako jednoho ze zdrojů financí pro budoucí podnikání.

Charakteristika klienta Nesprávné posouzení klienta vlivem asymetrické informace může vyústit v nepříznivý výběr. Každá hypotéční banka zkoumá pro udělení hypotéky pro klienta tzv. bonitu klienta. Bonita tedy představuje schopnost klienta splácet úvěr, čím vyšší bonitu klient získá tím nižší úrokovou sazbu může obdržet a současně má větší možnosti získat vyšší úvěr. Bonita nezahrnuje pouze čistý příjem domácnosti snížený o výdaje a splátky závazků, ale také způsob splácení předchozích úvěrů, využívání více služeb finanční skupiny či majetek žadatele o úvěr. Banka si na základě získaných informací o klientech vytváří obraz o žadatelích o úvěr, které strukturuje v rámci hodnocení bonity. Podstatou nepříznivého výběru je, že hodnocení klienta v rámci každé skupiny může být horší právě v důsledku toho, že banka nemá úplnou informaci o klientech. Důsledkem toho by lepší klienti v rámci skupiny nemuseli přistoupit na sjednané podmínky, na rozdíl od horších klientů, kteří by tyto podmínky přijali. Výsledkem by banky mohla mít „portfolio“ horších klientů. Podstatou nepříznivého výběru je situace, kdy o úvěry nejvíce žádají klienti, kteří bance přináší nejvyšší riziko v podobě nesplacení úvěru. Tento jev nastává ještě před uzavřením úvěrových smluv. Banky při posuzování finanční situace klientů disponuje omezenými informacemi, má sice k dispozici veřejné informace, kterými se klienti museli prokázat, avšak nezná jejich soukromé informace, díky nimž se může chování klientů nečekaně změnit. Zde vyvstává problém morálního hazardu, kterému banka čelí při jednání se zákazníkem. Snaha o dosažení lepších parametrů při získání hypotéčního úvěru, vede klienta k tomu, že v práci, kterou by již dříve opustil zůstane do doby, než mu zaměstnavatel potvrdí doklad o pravidelném příjmů. Banka tuto informaci přijímá jako určitý signál toho, že klient má pravidelnou práci, která mu zaručí schopnost splácet získaný úvěr. Namísto toho se z klienta stane OSVČ, čímž podstupuje riziko poklesu příjmů a nebude tak moci řádně splácet. V případě, že by banka disponovala touto informací, přidělila by klientovi vyšší úrok v důsledku podstoupení tohoto rizika, čehož si je klient náležitě vědom. Morální hazard se od nepříznivého výběru se liší tím, že nastává až po uzavření smlouvy. Problém spočívá v tom, že dlužník se bude chovat jiným způsobem, který je v rozporu se zájmy věřitele a tím se bude zvyšovat riziko nesplacení úvěru. 44

Ještě než dojde k uzavření úvěrové smlouvy, vyžaduje banka po klientovy doložení určitých dokladů a poskytnutí informací, aby tak předešla riziku s nesplácením hypotéky.

1. Doložení výše příjmů Jedná se o nejdůležitější informaci, od které se odvíjí celková suma, kterou je banka ochotna poskytnout. Pravidelný příjem musí být deklarován zaměstnavatelem, pro OSVČ se vyžaduje doložení daňového přiznání za poslední dvě zdaňovací období a doklad o zaplacení daně nebo potvrzení o bezdlužnosti finančnímu úřadu. Do příjmů může být zahrnut i např. příjem z pronájmu jiné nemovitosti, nebo alimenty od bývalého partnera. Po doložení veškerých příjmů, vypočítá banky minimální požadovaný měsíční příjem s ohledem na pravidelné výdaje, životní minimum, splátky hypotéky a určitou finanční rezervu. V případě, že na to příjem klienta nestačí je možné přibrat další osobu. 2. Platební morálka Představuje schopnost a ochotu klienta úvěry splácet. Banka každého žadatele o hypotéku prověřuje v bankovním a nebankovním registru. Ten funguje na principu vzájemné výměny informací o bonitě a důvěryhodnosti úvěrových klientů – fyzických osob. Úvěrový registr představuje databázi údajů o úvěrových vztazích. Je vytvořen na základě informací, které banky poskytují do samotného jádra registru a které jednotlivě nebo v souhrnu vypovídají o důvěryhodnosti klienta, včetně platební morálky. Tyto informace jsou každý den aktualizovány a uchovávány po dobu minimálně 10 let . Pokud se klient v minulosti zpozdil v platbách např. spotřebitelského úvěru, je možné, že mu banka hypotéku nepřidělí. Na druhou stranu pokud dlužních splácí své závazky včas, může si tím i polepšit a dosáhne snadněji na úvěr. Obecně lze říci, že ti kteří mají splátky úvěrů pořádku jsou na tom při hodnocení lépe než ti, kteří si nikdy žádný úvěr nevzali 3. Zástava Jedná se o velmi důležitou skutečnost, která výrazně ovlivňuje výši poskytnutého úvěru. Do zástavy může klient vložit jak byt nebo dům, na který si hypotéku pořizuje, tak i úplně jinou nemovitost, kterou chce klient ručit, což se využívá především u družstevních bytů, kterými klienti ručit nemohou. V případě zastavované nemovitosti je potřeba výpis z katastru nemovitostí. List vlastnictví si opatříte na katastru nemovitostí, ale banky si ho dnes díky dálkovému přístupu do katastru zajistí i 45

samy. Banka bude zároveň vyžadovat odhad hodnoty zastavené nemovitosti, který musí provést interní nebo externí odhadce banky, jejichž seznam vám poskytne. 4. Kupní smlouva a jiné doklady Zde se jedná o jakýkoliv nabývací titul k nemovitosti. Pokud kupní smlouvu zatím klient nemá, postačí smlouva o smlouvě budoucí kupní. Jestliže žadatel staví nebo provádí větší rekonstrukci, musí si připravit stavební povolení, příp. doklad o ohlášení stavebních prací a smlouvu o dílo s dodavatelskou firmou. [22] Jak jsou na tom neplatiči hypoték v české republice si shrneme v následujícím odstavci. Dle podílu nesplacených hypotéčních úvěrů ke konci roku 2008 dle Bankovního úvěrového registru patří hypotéky mezi nejméně rizikové úvěry s podílem dlouhodobě nesplacených závazků k celkovému objemu úvěrů 0,2 procenta spolu se úvěry ze stavebního spoření s podílem 0,03 procenta. Pojmem dlouhodobě nesplacené závazky se myslí prodlení ve splátkách 3 a více měsíců. Tyto dva produkty tvoří 75 procent celkového objemu úvěrů vedených v registru. Oproti tomu podíl nesplacených spotřebitelských úvěrů činí 4,7 procenta, které v reálu představuje 1,7 mld. korun. Celkový objem nesplacených úvěrů je dle registru 0,57 procenta což představuje téměř 6,7 mld. korun, které nebyly řádně splaceny. Celkově to můžeme shrnout tak, že platební morálka dlužníků v oblasti hypotéčních úvěrů je dobrá. [25]

Nečekané změny na trhu hypoték Vlivem hospodářské krize přichází mnoho podniků o práci a jsou nuceni propouštět své zaměstnance. Na rostoucí nezaměstnanost reagovaly i banky, které zpřísnily podmínky pro přidělení úvěru. Kromě doložení výše příjmů je jedním z nejdůležitějších kritérií pro banku při poskytování úvěrů výše spoluúčasti klientů, často označovaná jako LTV (loan to value ratio). Zlomovým bodem bývá pro banky hodnota LTV 85% (částka úvěru/cena nemovitosti), od které začíná být úvěr pro banky rizikový, což se projeví na vyšší úrokové sazbě. Při poskytování hypotéky vychází banky z ocenění nemovitosti na základě pověřeného odhadce. Odhadní cena nemovitosti, se však nemusí rovnat tržní ceně, která je určující pro výši úvěru. Pro klienta je samozřejmě lepší když kupuje nemovitost za nižší cenu než je ta určená odhadcem. V případě, že je kupní ceny vyšší než odhadní, musí klient zbylou částku financovat jinými prostředky, neboť banky nepůjčují na více než 100 % odhadnuté ceny 46

nemovitosti. Banky se tímto kryjí pro případ, že by dlužník nebyl schopen splácet a banka by zastavěnou nemovitost nemusela prodat. Tímto prodejem nezíská dostatek prostředků odpovídající půjčené částce a obchod by pro ni byl ztrátový. Ani 100% hypotéku nepovažují banky za bezrizikové. Riziko pro ně představuje situace, kdy by došlo ke skokovému poklesu cen nemovitostí a tím pádem by poklesla také hodnota zastavených nemovitostí. Tuto obavu ještě umocňuje situace v USA a ve Velké Británii, kde ceny nemovitostí už více než rok a půl v důsledků hypotéční krize klesají. Situace u nás není tak vážná, přesto se již delší dobu mluví o tom, že ceny nemovitosti, především starších bytů, v některých lokalitách jsou velmi nadhodnoceny a mohly by tedy spadnout.

Média Důležitou roli na trhu hypotéčních úvěrů hrají média. Hlavní funkcí informačních agentur je poskytovat informace o situaci na trhu. Často bývají jejich informace podávány ve zkrácené podobě a vytrhovány z kontextu, čímž může dojít mystifikaci méně informovaného spotřebitele, nebo dokonce vyvolání poplašných zpráv. Jako příklad si můžeme uvést informace z podzimu roku 2008, kdy média tvrdila, že hypotéční banky zvažují o omezení poskytování 100% hypoték. Pro banky by tento krok znamenal ztrátu velkého množství klientů a navíc často velmi bonitních. 100% hypotéky již nemají ve svých nabídkách Citybank, Oberbank a Reiffeisenbank ostatní finanční ustavuji i nadále poskytují, nicméně na ni již dnes nedosáhnou ti, kteří by ji ještě před rokem mohli získat. Zvýšené potenciální riziko nesplacení hypotéky pocítí klienti ve zvýšené úrokové sazbě, než jakou by získali u hypoték s nižší poměrem LTV.

Rating Dalším problémem na straně poskytovatelů úvěrů může být morální hazard ve vztahu manažer - vlastník. Vlastníkem banky jsou akcionáři, jejichž cílem je dosažení určité míry výnosnosti z vložených prostředků. Investoři budou ochotni nakoupit finanční produkty banky pouze v tom případě, když budou mít jistotu, že je banka stabilní a že nedojde k jejímu pádu. Hodnocení finanční stability banky probíhá na základě ukazatelů ratingu, kapitálové přiměřenosti, solventnosti, popř. hodnoty indikátoru finančního zdraví, které vyjadřují stupeň odolnosti vůči podstupovaným rizikům. Výhodou ratingu, oproti ostatním ukazatelům, je zohlednění kvalitativních 47

informací o společnosti včetně budoucích expertních očekávání. Naopak nevýhodou tohoto ukazatele je, že při jeho konstrukci se jedná pouze o odhad pravděpodobnosti defaultu, takže při hodnocení míry rizik může dojít k jeho neadekvátnímu přecenění, což byl jeden z důvodů vzniku hypotéční krize v USA. Ratingové agentury vydávají svá hodnocení vyjadřující riziko selhání banky na základě schopnosti a ochoty státu, nebo vlastníka poskytnout podporu. Největší světové agentury stanovující rating bank, a to i českých, jsou Moody´s, Fitch a Standard & Poor´s. Metodologie, postupy a symboly těchto agentur se při hodnocení stejného typu instituce, nebo instrumentu liší. Z odlišnosti v metodologii vyplývá, že ratingy jednotlivých agentur nelze plně substituovat, což je důvod, proč si bankovní domy platí ratingy od více agentur. V následující tabulce je porovnán způsob značení hodnocení ratingů.

Tabulka 3 Ratingové stupnice tří hlavních ratingových agentur Vynikající Dobrá Přiměřená Spekulativní Vysoce spek. Moody´s Aaa Aa1 Aa2 Aa3 A1 A2 A3 Baa1 Baa2 Baa3 Ba1 Ba2 Ba3 B1 B2 B3 Caa Fitch AAA AA+ AA AA- A+ A A- BBB+ BBB BBB- BB BB BB B B B C Standard&Poor´s AAA AA+ AA AA- A+ A A- BBB+ BBB BBB- BB+ BB BB- B+ B B- CCC ZDROJ: ČNB [16], vlastní výpočty

Důležitým mezníkem v žebříčku je hranice BBB- (popř. Baa3). Podniky s nižším ratingem (tedy od BB+ (Ba1) dolů jsou společnosti, které nemusí být pro své nepříznivé obchodní podmínky schopny dostát svým závazkům. Změny, které proběhly v posledním roce v souvislosti s hodnocením ratingů tří největších českých bank s podílem na trhu hypotéčních úvěrů téměř 75 procent, zobrazuje tabulka 3. Zkratka n.a. (not available) znamená, že agentura S&P nedělá rating pro banku ČSOB. Tabulka 4 Porovnání ratingu u tří největších poskytovatelů HU v ČR stav k 31.12. 2007 Moody´s S&P Fitch KB ČSOB (Hyp. banka) ČS

A1 A1

A1 ZDROJ: KB [21],ČSOB[22],ČS[20]

stav k 31.12. 2008 Moody´s S&P Fitch

A+ n.a.

AA A+

A1 A1

A n.a.

A+ A

A

A

A1

A

A

Hodnocení agentury Moody´s se u všech sledovaných bank nezměnil. Agentura Standard & Poor´s a Fitch snížily hodnocení o jeden stupeň Komerční bance a ponechaly rating České spořitelně. Hypotéční banka, která je součástí skupiny ČSOB si pohoršila o jeden stupeň u agentury Fitch. Celkově však můžeme konstatovat, že

48

hodnocení všech bank je dobré, podle agentur se investoři nemusí obávat o zdraví a finanční stabilitu těchto bank, což je vzhledem k problémům v bankovnictví na zahraničních trzích pozitivní zpráva.

4.3 Úloha českého státu v oblasti asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů Odstranit selhání na trhu s informacemi není pro stát vůbec jednoduché. Některé ekonomické subjekty si své informace chrání, nechávají si je jen pro sebe a stát nemá možnost všechny informace zjistit, nebo donutit tyto subjekty, aby je poskytly ostatním účastníkům trhu. Role státu na trhu hypotéčních úvěrů v České republice je nenahraditelná, neboť hypotéka představuje pro většinu českých domácností největší investici a s tím jsou samozřejmě spojená i velká rizika. Hypotéky tvoří největší podíl na zadluženosti českých domácností, není tedy možné, aby je mohl poskytovat každý. Snahy o snížení asymetrie informací ze strany státu vychází jednak z určité regulace poskytovatelů hypotéčních úvěrů, dále bytové politiky, kterou stát může ovlivňovat poptávku po hypotékách a makroekonomické i mikroekonomické politice, díky níž ovlivňuje chování subjektů na trhu. 4.3.1 Regulace bankovního sektoru Rozdílný přístup různých subjektů k informacím v dané oblasti je podstatou asymetrie informací. Není pouze doménou bankovnictví, avšak pro tento sektor je typické, že asymetrie informací je zde značná a vzhledem ke společnosti, může mít škodlivější důsledky než v jiných oblastech podnikání. Z tohoto pohledu představuje asymetrická informace největší riziko pro vkladatele, neboť nejvíce informací o dané bance mají členové nejvyššího vedení, dozorčí rada a vlastníci banky. Za nimi následují instituce, kterým musí banky zasílat informace o své činnosti a to je především centrální banka, příp. další instituce dohledu a také externí auditorské firmy, pak tu máme ostatní banky, které získávají informace o svých konkurentech při transakcích na mezibankovním trhu, a po nich následují ostatní subjekty jako např. zaměstnanci bank, ministerstvo financí, nebo nebankovní subjekty kapitálového trhu. Samotný spotřebitel, který představuje klienta banky je až na posledním místě co se informovanosti týče.

49

Základní úprava bankovního systému v ČR V České republice funguje tzv. dvoustupňový bankovní systém, který je založen na oddělení centrálního a obchodního bankovnictví. Centrální banka v tomto systému, až na výjimky, neprovádí činnosti, které spadají do působení obchodních bank, tzn. že neúvěruje podnikový sektor a neřídí přímo činnost ostatních bank. Ve vztahu k obchodním bankám plní především funkci dozorčí. V prvním stupni bankovního sytému České republiky je nejvyšší zákonnou úpravou Zákon o České národní bance č. 6/1993 Sb. ve znění změn podle zákona č. 442/2000 Sb. Tento zákon upravuje činnost centrální banky, především pak její povinnosti, základní strukturu, vztahy k vládě, bankovní dohled a další. Regulaci bank, tj. určování pravidel, vykonává v České republice Ministerstvo financí. Bankovní dohled náleží České národní bance na základě Zákon o bankách č. 21/1992 Sb. ve znění změn podle zákona č. 296/2007 Sb., který stanovuje mimo jiné působnost ČNB jako orgánu dohledu nad bankami. Česká národní banka je jediným orgánem, který stanovuje pravidla v bankovní činnosti a zabezpečuje s externími auditory dohled nad bankami. Mezi poskytovatele hypotéčních úvěru patří banky. Pravidla činnosti a založení obchodních bank v České republice jsou upraveny zákonem č.21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Jak již bylo popsáno výše hypotéční úvěr je definován Zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost 1.5.2004, tedy dnem našeho vstupu do EU. Jeho definice zde nebudu opět uvádět, ale hlavní rozdíl oproti předchozímu zákonu je v tom, že dnes již neplatí výhradně využití hypotéky na investice do nemovitostí na území ČR, na výstavbu či pořízení, ale jedná se o jakýkoliv úvěr zajištěný nemovitostí. Hypotéční úvěry může poskytovat pouze taková banka, která vydává hypotéční zástavní listy. Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst.1 zákona o bankách č. 21/1992Sb, samotné vydávání hypotéčních zástavních listů není licencovanou činností. Podle opatření ČNB z roku 2001 jsou bankám a pobočkám zahraničních bank stanoveny minimální požadavky na uveřejňování informací, mezi které patří informace o bance samotné (včetně údajů o členech dozorčí rady, představenstva a dalších vedoucích zaměstnanců banky), základní informace o vztazích se spřízněnými stranami, údaje z rozvahy, údaje z výkazu zisku a ztrát, údajů o klasifikovaných úvěrech, rezervách a opravných položkách, kapitálu a základních poměrových ukazatelích. Tyto 50

informace jsou povinny banky zveřejňovat čtvrtletně. Zveřejňování informací ze strany bank je i signálem pro klienty, že banka splňuje požadavky uvedené v zákoně, zde už více záleží na samotných klientech a jejich schopnostech, jak tyto signály dovedou využít.

Regulace bank na mezinárodní úrovni Basilejský výbor pro bankovní regulaci sestavil soubor pravidel jimiž se řídí činnosti bank na mezinárodní úrovni. V současné době je pro Českou republiku stěžejní dokument Basel II, který implementovala do svého právního rámce v roce 2007 vydáním Vyhlášky č.123/2007 Sb., o pravidlech obezřetného podnikání bank, spořitelnách a úvěrových družstev a obchodníků s cennými papíry. Hlavním cílem Basel II je zvýšit citlivost kapitálu vzhledem k rizikům spojeným se specifickými třídami aktiv při poskytování úvěrů. [16] Basel II. Se skládá ze tří pilířů, první pilíři obsahuje pravidla pro kalkulaci kapitálové přiměřenosti a řízení operačního rizika, druhý pilíř obsahuje základní pravidla pro vykonávání bankovního dohledu a řízení rizik s ohledem na riziko bank a smyslem třetího pilíře je dodržování tržní disciplíny s cílem zvýšit transparentnost aktiv prováděných bankami zveřejňováním relevantních informací. Přístupy podle Basel II motivují k obezřetnějšímu řízení rizik.

Propagační činnost bank V oblasti informační, propagační a reklamní musí banka ve svých materiálech uvádět pravdivé, aktuální a srozumitelné údaje a musí vyvaruje se uvádění takových informací, které by mohly klienty uvést v omyl. Tato propagační a reklamní činnosti je upravena zákonem č. 40/1995 Sb., o regulaci reklamy, v platném znění a související Kodex pro reklamu vydaný Radou pro reklamu ČR. [29] Propagační činností se snaží banky poslat signály směrem ke spotřebitelů a zlepšit tak své postavení oproti konkurenci, které však musí být v mezích stanovených zákonem.

Ochrana osobních údajů V souvislosti s výměnou informací o klientech mezi bankami v rámci úvěrového registru, musí banky dodržovat právo na ochranu osobních údajů. Správcem úvěrového registru je CBCB (Czech Banking Credit Bureau), tato společnost je také zpracovatelem podle zákona č. 101/2000 Sb. o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů. Prostřednictvím CBCB se mohou banky podle ustanovení § 38a odst. 1 zákona č. 51

21/1992 Sb. o bankách, ve znění pozdějších předpisů vzájemně informovat o bonitě a důvěryhodnosti klientů, bez jejich vědomí. Osobní údaje jsou do úvěrového registru zařazovány a následně zpracovávány v rozsahu, ve kterém: − je klient poskytl bance v souvislosti s úvěrovým vztahem, − mohou vyplynout z úvěrového vztahu za dobu jeho trvání a − mohou sloužit pro posouzení bonity a důvěryhodnosti klienta. Jedná se zejména o osobní identifikační údaje klienta, informace o úvěrovém vztahu a jeho plnění. V úvěrovém registru se nezpracovávají citlivé osobní údaje a informace o pohybech a zůstatcích na běžných účtech. Ochrana práv úvěrových klientů vyplývá z § 21 Zákona o ochraně osobních údajů. V případě porušení povinnosti banky jako správce a CBCB jako zpracovatele osobních údajů se může klient obrátit na Úřad pro ochranu osobních údajů s žádostí o zajištění opatření k nápravě. Klient může žádat aby: − se správce či zpracovatel zdržel takového jednání, odstranil takto vzniklý stav či poskytl na svoje náklady omluvu nebo jiné zadostiučinění; − správce či zpracovatel provedl opravu nebo doplnění osobních údajů tak, aby byly pravdivé a přesné; − osobní údaje byly zablokovány nebo zlikvidovány; − zaplacení peněžité náhrady.[30]

4.3.2 Další nástroje státu ovlivňující trh HU Bytová politika v ČR Nejrozšířenějším nástrojem využívaným při pořízení vlastnického bydlení jsou hypotéční úvěry. Koncepce bytové politiky je mimo jiné namířena podpory poptávky po úvěrech, na kterou může působit asymetrie informací. Princip a cíl bytové politiky spočívá zejména ve vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty. Úloha bytové politiky v návaznosti na trh hypotéčních úvěrů je namířena na sektor vlastnického bydlení. Cílem vlády je vyjít vstříc rostoucímu zájmu obyvatel po vlastnickém bydlení. Trend navyšování vlastnického bydleni odpovídá situaci ve většině vyspělých evropských zemí. Sektor vlastnického bydlení je tvořen jak rodinnými doby tak i byty, k jeho rozšiřování dochází pomocí nové výstavby a také 52

díky privatizaci bytového fondu v ČR. Na pořízení vlastního domu nebo bytu se orientují především domácnosti se středními a vyššími příjmy, které dosáhnou na hypotéční úvěr. Základní nástroje podpory v tomto sektoru jsou: − možnost odpočtu úroků z úvěru ze základu daně z příjmů, − podpora hypotéčního úvěrování pro mladé lidi do 36 let. První nástroj spočívá ve snížení základu pro výpočet daně z příjmu o úroky z úvěru použitých na pořízení bydlení. Podle zákona č 586/1992 Sb., o daních z příjmu uplatní odečet úroků z hypotéčního úvěru maximálně do výše 300 tis. Kč ročně.[31] Tento odečet uplatní účastník úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, uplatní odečet jeden z nich nebo všichni rovným dílem. Druhým nástrojem je zvyšování dostupnosti staršího vlastnického bydlení pro mladé lidi, které je zacílené pro rodiny do 36 let. Základní podmínky pro poskytnutí podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb.[17] Podpora má formu úrokové dotace, poskytované prostřednictvím jednotlivým příspěvků ke splátkám hypotéčních úvěrů. Výše podpory se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, a které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Úrokový sazba nesmí klesnou pod hranici 5 procent, jinak je výše podpory nulová. Tato forma podpory se vztahuje na nemovitosti v staré minimálně dva roky, jejichž cena nepřesahuje u bytů 800 tis. Kč a domů 1,5 mil. Kč. Smyslem tohoto programu je pomoci mladým rodinám s obstaráním vlastního bytu, nebo domu. Snížením finanční zátěže se jim zpřístupní trh vlastnického bydlení, neboť jim banky budou ochotny přidělit úvěr.

Vliv centrální banky na trh HU Problém asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů v reálné ekonomice je vázán i na vývoj tohoto trhu v širším makroekonomickém kontextu. V tomto smyslu se bavíme především o výši úrokových sazeb na mezibankovním trhu. Centrální banka se snaží nastartovat trh s hypotékami snižováním úrokové sazby, čímž by se snížily náklady bank na externí zdroje financování a získají tak prostor pro zlevňování hypoték. Snížení úrokové sazby na mezibankovním trhu je jasným signálem ČNB, kterým má zklidnit nervozitu na trhu a podpořit poptávku obyvatel po úvěrech. Tento předpoklad 53

bude naplněn pouze tehdy jestliže bude vyslyšen ze strany obchodních bank, které úvěry nabízí. Jak je uvedeno v kapitole analýza úrokových sazeb, tak snahy centrální banky na podporu trhu hypotéčních úvěrů nebyly vyslyšeny. Důvody můžeme hledat především v chování obchodních bank, které toto snížení nepromítly do úrokových sazeb z hypoték. Z toho je patrné, že nervozita na trhu ještě neopadla, banky si zvyšují obchodní marže, ve snaze zajistit si dostatečnou finanční rezervu do budoucna.

4.4 Porovnání podmínek negativních dopadů asymetrické informace v USA s ČR

4.4.1 Devatero příčin, které vyústily v hypotéční krize v USA Cílem vlády Spojených států amerických bylo zvýšit podíl vlastnického bydlení. V roce 2001 přistoupila americká vláda k rapidnímu a rychlému snižování úrokových sazeb, čímž nastartovala poptávky po nemovitostech potažmo po hypotékách. Na tomto místě vyvstává první příčina s tzv. subprime hypotékami. Výrazný podíl na počtu otevřených hypoték tvořily hypotéky poskytované problematickým dlužníkům s vyšší pravděpodobností defaultu (subprime hypotéky). Za tím je ukryt morální hazard ze strany bank. V skutečnosti banky vědomě uzavíraly hypotéky s vysokým rizikem nesplacení a na hodnotu převyšující cenu nemovitosti, na kterou byly uzavřeny. V tomto případě došlo k podcenění rizika na základě předpokladu neustálého růstů cen nemovitostí. Od roku 2001 skutečně ceny nemovitostí rostly, což bylo zapříčiněno vysokou poptávkou po nemovitostech na základě nízkých úrokových sazeb z hypotéčních úvěrů. Druhou příčinou bylo, že americké domácnosti, zvyklé na vysokou spotřebu a nízké úspory, byly ještě více motivovány k životu na dluh a začaly se ještě více zadlužovat. Tento kolotoč s prodejem nemovitostí ještě více roztočili spekulanti, kteří na základě iluze trvalého růstu cen nemovitostí nakupovali nemovitosti jako alternativní investici, která vykompenzuje snížení zhodnocení peněz uložených u bank v důsledku poklesu úrokových sazeb. Spekulativní obchody označme za příčinu číslo tři. Možnost sehnat hypotéku převyšující cenu nemovitosti samozřejmě vede k možnosti získat víc peněz, než je adekvátní riziku, které se bankám povedlo přesunout na jiné subjekty. Příčina číslo čtyři je tzv. sekuritizace, kdy většina bank využila 54

možnosti nástroje sekuritizace a z hypotéčních úvěrů udělala tzv. SIV (Structured Investment Vehicle), což jsou balíčky hypoték se stejnými parametry označované jako tranše. Tyto tranše mohly banky prodávat na sekundárních trzích a udržovat tak likviditu a cash-flow. Obrovské množství hypoték v rámci dané tranše snižovalo jejich přehlednost a hodnocení jejich kvality se stalo v podstatě nemožné. Hodnocení kvality těchto tranší si vzaly za úkol ratingové agentury. Příčina pátá byla v tom, že ratingové agentury nadhodnocovaly tranše subprime hypoték a jevili se tak jako bezpečný investiční instrument. Chybné hodnocení ratingových agentur vycházelo z několika předpokladů: [13] − iluze neustálého rostoucího trhu nemovitostí, − oceňování zcela nových finančních instrumentů (SIV) na základě starých principů, − ratingové agentury jsou placeny právě těmi bankami, jež si nechaly udělat na jednotlivé tranše rating.

Velké bankovní domy a pojišťovny jako jsou Bear Sterns, Lehman Brothers, Freddie Mac a Fannie Mae považovaly tyto hypotéky za kvalitní s malým rizikem výdělku, proto nakupovaly poměrně značnou část tranší do svých aktiv. Problémem nebyl ani tak samotný nákup těchto hypoték jako spíš způsob jejich financování. Banky využívaly tzv. pákové financování, kdy velké množství svých dlouhodobých pohledávek (hypoték) financovaly krátkodobými závazky. Jedná se o půjčky od jiných bank na velmi krátkou dobu, často přes noc (over-night lending). Důvodem je ten fakt, že krátkodobé financování je levnější než dlouhodobé, neboť z hlediska poskytovatele jsou tyto půjčky méně rizikové a proto si za něj žádají nižší úrok. Pákové financování je šestou příčinou vzniku hypotéční krize. Tento způsob financování je velmi efektivní, do doby kdy cena nemovitostí stoupá. Problém nastane jakmile má dojít ke splácení hypotéky a banka zjistí, že značná část klientů není schopna hypotéku splácet, neboť cena zástavy je nižší než výše hypotéky. Podíl neplatičů se zvyšoval a trh s nemovitostmi začal být přesycen, nabídka značně převyšovala poptávku, což vedlo k poklesu cen nemovitostí. Banky musely splácet své krátkodobé závazky, proto si nemohli dovolit držet tyto nemovitosti a doufat, že se situace uklidní. Normálně by tyto krátkodobé půjčky zafinancovaly novou půjčkou, ale v době, kdy jejich aktiva klesají, se snižuje i ochota těmto rizikovým institucím půjčovat. Aby se vyhnuly riziku ztráty likvidity a tím okamžitému krachu, byly nuceny prodávat nemovitosti pod hodnotou 55

původní hypotéky a rozdíl mezi cenou hypoték v ocenění v aktivech a prodejní cenou vykazovaly jako odpisy do nákladů. Rostoucí náklady znamenají pokles zisků společností a hlavně zvyšují rizikovost pákového financování. Společnost se stává rizikovější, ztrácí možnost dodatečného financování cizím kapitálem, neboť nikdo není ochoten podstoupit riziko nesplacení úvěru. Společnost zároveň nemůže dostát svým závazkům, neboť se stává nelikvidní. Celá situace vede ke krachu. V této chvíli mluvíme o “Hypoteční krizi”. Příčiny sedm a osm současných problémů na hypotéčním trhu je nutno hledat ve vadné americké legislativě. První problém vznikl již v roce 1977, kdy americký Kongres schválil zákon zvaný Community Reinvestment Act, který uložil bankám v podstatě povinnost půjčovat bez ohledu na charakter dlužníků. Cílem tohoto zákona bylo zamezit praktikám, kdy ústavy, celkem přirozeně a pochopitelně, poskytovaly úvěry a jiné služby převážně bohatším vrstvám obyvatel. Další legislativní krok vedle udělala americká vláda v roce 1997 přijetím zákona, který umožňoval rizikové úvěry sekuritizovat, čili převádět na cenné papíry. Cílem tohoto zákona bylo zvýšit míru vlastnictví domů, což se také stalo. [6] Z pohledu bank však situace dospěla do stavu, kdy mají uloženo půjčovat rizikově (zákon z roku 1977), přičemž se o riziko nemusely příliš starat, neboť půjčky prodávaly dále do systému (zákon z roku 1997). Za příčinu devátou označíme roli americké centrální banky (FED), která nesmyslně ovlivňovala pohyb úrokové sazby jednou nahoru a jindy zas dolů. Na volném trhu by rostoucí poptávka po hypotéčních úvěrech vyvolala růst úrokových sazeb. Fed však masivním skupováním vládních obligací tuto úrokovou sazbu uměle snižoval.

4.4.2 Důsledky hypotéční krize v USA V září 2007 byla vláda Spojených států amerických nucena převzít správu nad společnostmi Fannie Mae a Freddie Mac. Tyto společnosti byly založeny za účelem napomoci trhu s bydlením a zlepšit dostupnost bydlení již okolo roku 1970. Banky pak poskytovaly hypotéky ochotněji, prakticky nenesly žádné riziko, když od nich uzavřené hypotéky odkoupily tyto státem zřízené instituce. Do problémů se společnosti Fannie a Freddie dostaly, když držely hypotéky, které jim jejich příjemci nebyli schopni splácet. Ještě ve stejném měsíci oznámila pojišťovna AIG neschopnost plnit své závazky. Fed oznámil převzetí této pojišťovny, kdy pojišťovně poskytl záchranou 56

půjčku ve výši 85 mld. dolarů a vláda převzala kontrolu nad 80 procenty akcií. Centrální banka tak činila podle pravidla „too big to fail“, neboli příliš velká instituce na to nechat ji padnout. Problémy takto významných finančních institucí se projevily na rostoucí nejistotě na finančních trzích, které utrpěly strmý pád. Reakce americké vlády spočívala ve zvyšujících se vládních výdajích na záchranu ostatních bank. Následoval plán na převzetí aktiv dalších bank v celkové hodnotě 700 mld. dolarů. Zde vyvstává klasický problém morálního hazardu, kdy vláda poskytuje garance velkým investorům a nechává jim tak vzkaz, že v letech dobrých, kdy nesou investice výnos na něj mají investoři právo a v letech zlých, kdy hrozí, že vámi nakoupené cenné papíry nikdo neproplatí, přijde stát a rizika vás zbaví, jak jinak než z peněz daňových poplatníků.

4.4.3 Situace v ČR V této části se pokusím o srovnání situace na českém trhu hypoték se situací ve Spojených státech a to s ohledem na možnost vzniku hypotéční krize v ČR. Americká hypotéční krize je původně krizí investorů, kteří s vidinou zisku investovali své miliardové přebytky do produktů rizikových hypoték. Banky po celém světě zažívají těžké časy, přišly o kapitál, o výnosy a co je nejdůležitější přišli o důvěru. Netýká se to samozřejmě všech bank, v České republice jsou banky stabilní a prosperující a to ať už díky dobře zvolené strategii, nebo štěstí. Českým bankám se podařilo do značné míry vyhnout komplikacím, které potkaly přední banky v New Yorku, Londýně, Paříži, Curychu, Frankfurtu. Je proto na místě uvést si některá základní fakta o českém hypotéčním trhu v porovnání s USA: − České bankovní domy jsou institucemi zaměřující se na činnost poskytování bankovních služeb občanům a subjektům, nejsou bankami investičního charakteru (tuzemské banky reinvestují své zisky do rozvoje bankovních služeb nikoliv do spekulativních nákupů akcií). − Portfolia hypotečních úvěrů jednotlivých bank jsou zdravá, jedná se o zajištěné hypoteční produkty nikoliv o rizikové hypotéky. Pro připomenutí právního rámce českého hypotéčního bankovnictví, je na prvním místě prověření kredibility klienty (schopnosti splácet) a dále zadlužená hodnota nemovitosti, která slouží pro zajištění hypotéčního úvěru. [18] Hypotéka v ČR je spojena 57

s nositelem – dlužníkem, kterým je osoba generující prostředky na splácení hypotéky. Oproti tomu americký rámec hypoték je spojen s nositelem nemovitostí (lze koupit nemovitost s hypotékou) v určité hodnotě a až druhotnou záležitostí je osoba dlužníka. Předlužení nemovitostí celoamerickém měřítku a nesplacení závazku způsobilo pád cen nemovitostí na tamním trhu. − České finanční instituce neobchodovaly s uvěrovými deriváty jako např. sekuritizované hypotéky, jak dokazuji jejich bilance i prohlášení České národní banky. Zde vyvstalo jedno z pozitiv faktu, že většina českých bank je vlastněna zahraničním kapitálem. Zahraniční vlastnici tento druh obchodů vyvedli do mateřských bank, takže na rozdíl od druhé poloviny devadesátých let, české banky s těmito produkty přestaly obchodovat.

Na tomto místě je důležité uvést bankovní krizi, která zasáhla Českou republiku v polovině 90. tet. Tehdy se jednalo o „čistě soukromou bankovní krizi“, která zasáhla polostátní banky. Důvodem této krize byly špatné, toxické úvěry, které se v dobách sanací vyšplhaly na obrovské částky a v konečném zúčtování vyšly daňové poplatníky na cca 600 miliard korun a následně naši zemi uvrhly do recese. Od této doby se nám začalo ekonomicky vzdalovat Slovinsko, které tak proces transformace dokončilo nejúspěšněji a dnes se nejvíce blíží evropským průměrům. Tato krize však byla jedním z primárních důvodů, proč začali být české banky v následujících letech mnohem více ostražitější při poskytování úvěrů a hypoték než v jiných zemích. Přestože byl tento přístup bankám vytýkán a dokonce se uvádělo, že značně oslabuje zdejší hospodářský růst, opatrnost se českým bankám náležitě vyplatila a dnes se jim vrací. Na rozdíl od bank v západní Evropě mají dostatek hotovosti a nejsou tolik závislé na mezibankovních zdrojích.

58

5 DISKUSE Nejvýznamnějším nástrojem při pořizování vlastnického bydlení jsou hypotéční úvěry. Jejich poskytovatelem jsou licencované instituce, které můžeme označit za hypotéční banky. Už slovo licencované naznačuje, že hypotéční úvěr nemůže poskytovat každý. Příjem obchodních banky je tvořen maržemi z poskytnutých úvěrů, čím větší úvěr tím větší příjem pro banku, ale také větší riziko nesplacení úvěru. Licence přidělené bankám mají za úkol stanovit určitou kapitálovou strukturu bance, při které by bank byla schopna dosahovat zisku, ale za určitého omezeného rizika. Cílem banky je dosahování vyšších zisků, chová se jako jakákoliv jiná firma na trhu, rozdíl však je v tom, že činnost bankovního sektoru se promítá do celého tržního systému. Krach jedné banky by vyvolal nervozitu ze strany klientů, kteří by začali vybírat své peníze a mohlo by dojít k pádu dalších bank. Tato řetězová reakce by se promítla do podnikatelské sféry a mohlo by dojít k destabilizaci celého tržního systému. Chování bank je závislé na informacích, kterými disponují a na základě kterých stanovují svoji podnikatelskou strategii. Při stanovování výše úrokové sazby se obchodní banky odrážejí od ceny peněz na mezibankovním trhu, který stanovuje ČNB, ke kterému si připočítávají marži. Zatímco v období hospodářského růstu a pozitivních výhledů obchodní banky následují chování ČNB, mimo jiné je k tomu nutí i konkurenční tlaky, v době recese a přetrvávající nervozity na trhu nemá centrální banka na jejich chování téměř vliv. Odklon průměrné úrokové sazby z hypoték od sazby PRIBOR značí, že banky si zvyšují svou obchodní marži, čímž si chtějí vytvořit finanční rezervu do budoucna. Tento odklon však vidím jako dočasný, neboť jakmile dojde k uklidnění na trhu, tak konkurence stlačí úrokové sazby a opět bude více či méně kopírovat sazbu PRIBOR. Stejně tak jako v jiných oborech i v bankovnictví probíhá rozhodování banky a jejich klientů na základě rozdílné úrovně informací. Ke zneužití informací může dojít tam, kde existuje informační mezera a to jak ze strany bank tak i ze strany jejich klientů. Informační mezera dává možnost vzniku jevu nazvaný nepříznivý výběr a morální hazard. Zatímco nepříznivý výběr vyplývá ze samotného fungování trhu ve smyslu interakce nabídky a poptávky, tak morální hazard je už o konkrétním vztahu, který bez uzavření smlouvy nevznikne. 59

Státní regulace českého hypotéčního trhu nedává bankám mnoho příležitostí ke zneužití svého postavení, přesto narážejí klienti na některé technické překážky, při porovnávání výhodnosti jednotlivých nabídek. Klienti, kteří si žádají o úvěr předpokládají, že státní regulace je natolik dostačující, že banka ve finančních problémech by nemohla na trhu fungovat a proto je pro ně stěžejním kritériem výše úrokové sazby z hypotéčního úvěru. Jejich srovnávání v rámci všech 17 hypotéčních bank naráží na řadu nejrůznějších poplatků, které výrazně přispívají k nepřehlednosti na trhu. Konkurenční boj sice zajistí, že rozdíly v nabídkách bank nebudou velké, přesto však již rozdíl jednoho procenta ve výši úrokové sazby se projeví v navýšení měsíční splátky i více jak o tisíc korun. Možné řešení vyvstává s využitím služeb zprostředkovatele, tedy finančního poradce, který by snížil asymetrii informací na straně klientů. Finanční poradce provede srovnání jednotlivých nabídek a je schopen postarat se i o vyřízení hypotéky. Využívání jejich služeb však není v České republice nejpopulárnější, neboť stále převažuje nedůvěra k jejich práci. Dalším ze způsobů zneužití postavení bank vůči klientům je systém, jakým banky informují o konci doby fixace a změně úrokové sazby. Klienti, kteří se po vyřízení hypotéky už o nic nezajímají, nebo nemají dostatek času na porovnání nabídek, tak mnohdy přistoupí na horší podmínky, než nabízí konkurence. Klienti bank však nejsou ohroženi pouze ze strany poskytovatelů úvěrů, ale nikdy nemohou získat dost informací o tom jak se bude vyvíjet jejich profesní kariéra, nebo jak na tom boudou v otázce zdraví, popř. jestli nepřijde přírodní katastrofa, která by jejich dům zničila. Proti těmto vlivům se však mohou pojistit, což jim na jednu stranu zvedne náklady, ale získají tak jistotu zajištění jak nemovitosti tak i příjmů. Průměrná výše hypotéky v České republice se pohybuje kolem 1,7 milionu korun, což znamená pro průměrnou českou domácnost závazek na dvacet let při měsíčních splátkách zhruba 14 tisíc korun. Z této základní kalkulace vyplývá, že hypotéky jsou určeny pro obyvatele se středním a vyšším příjmem. Banka, před přidělením hypotéky, každého žadatele podrobně zkoumá a to z hlediska bonity prokazuje se výše příjmů, platební morálky - na základě výpisu z úvěru registrů, zajištění hypotéky - ve formě zástavy a dalších dokumentů. Snižováním informační mezery má pro banku pozitivní vliv při řízení rizik spojených s poskytnutím úvěru. Možnost využití úvěrového registru přispívá ke snižování asymetrie informací mezi bankou a jejím klientem, bance tak umožňuje ještě více klienty rozlišit a nemusí tak dojít ke statistické diskriminaci, kterou by jinak banka uplatňovala a neoprávněně by 60

poskytla nižší úvěr za vyšší cenu. Co se zástavy týče, hypotéční banky vyžadují pojištění zastavěné nemovitosti, aby tak předešly riziku ztráty její hodnoty v případě úmyslného či neúmyslného poškození. České hypotéční banky mají dostatečně propracovaný systém hodnocení klientů, což dokládá i poměr splátek úvěrů v prodlení, který se pohybuje okolo 0,2 procenta. Růst životní úrovně spolu s pozitivním vývojem úrokových sazeb a změnou pohledu českých domácností na dluh vedl k rapidnímu růstu poptávky po nemovitostech a tedy i hypotékách. Ještě v polovině roku 2007 tato poptávka tlačila ceny domů a bytů dosti vysoko, v některých lokalitách už cena zdaleka neodpovídala reálné hodnotě nemovitosti. Po vypuknutí hospodářské krize, kdy tuzemské podniky musely omezovat výrobu a propouštět, se trh s nemovitostmi zastavil, ceny již nerostou a v některých místech spíše u starších domů dokonce klesají. Riziko pro banky by mohly představovat nadhodnocení zástav

v podobě těchto předražených nemovitostí. Avšak vzhledem

k tomu, že 100% hypotéky jsou poskytovány spíše výjimečně a jejich podíl u nás není tak vysoký, bankám zřejmě nehrozí, že by při jejich prodeji v důsledku nesplacení hypotéky prodělaly. Situace na trhu hypotéčních úvěrů v České republice je značně odlišní od situace, která předcházela vzniku hypotéční krize v USA. Historie hypotéčního úvěrování má v ČR podstatně kratší tradici a naplno se rozjelo až po roce 2000, navíc v polovině 90. let zasáhla Českou republiku bankovní krize, v jejímž důsledku začaly být české banky podstatně obezřetnější v poskytování hypoték než banky zahraniční. Na českém hypotéčním trhu neexistuje nástroj sekuritizace, díky kterému nemůže docházet k tomu, že by se banky zbavovaly rizika a začaly by poskytovat úvěry i méně bonitním klientům. Rating největších českých bank nenaznačuje problémy v bankovním sektoru, přestože byla pověst ratingových agentur velmi otřesena a ty musely přehodnotit své hodnocení. S tím jak roste životní úroveň roste i zadlužování českých domácností, ale zdaleka nedosahuje rozměrů zadluženosti amerických domácností před vypuknutím krize, takže se nemusíme obávat velkého nárůstu defaultu českých domácností. České bankovní domy neposkytují hypotéky nad hodnotu převyšující cenu nemovitostí, takže jim nehrozí ztráta v případě prodeje této nemovitosti.

61

6 ZÁVĚR Téma asymetrické informace na trhu hypotéčních úvěrů je aktuální především ze dvou důvodů. Prvním důvodem je dramatický nárůst zadluženosti českých domácností díky hypotékám směřujícím převážně do vlastnického bydlení a druhým důvodem je současná hospodářský krize, které čelí velká většina zemí světa, jejíž kořeny sahají do trhu hypoték v USA. Cílem práce je vyhodnotit rizika důsledků asymetrie informací ve vztahu k českému trhu hypotéčních úvěrů. Hodnocení těchto rizik v České republice se opírá o srovnání se situací v USA, tedy v zemi, kde všechno začalo. Smyslem tohoto srovnání je odpovědět si na otázku, zdali příčiny vedoucí k pádu hypotéčního trhu v USA se vyskytují i na českého trhu hypotéčních úvěrů. Analýza asymetrické informace vychází z teoretického základu, opírajícího se o výsledky výzkumu v oblasti asymetrie informací, který je uveden v první části práce. Naplnění cíle této práce naráželo na určitá omezení, které spočívalo v dostupnosti a aktuálnosti dat a dále na složitosti odhadu budoucího vývoje zkoumaných ukazatelů i celého trhu vlivem specifičnost současné hospodářské krize. Nezbytnou součástí při analýza asymetrické informace na českém trhu hypoték, je analýza samotného trhu hypoték a to jak ze strany nabídky tak i ze strany poptávky, kde je důraz více kladen na kvantitativní data, která ilustrují strukturu relevantních ukazatelů. Součástí poptávkové i nabídkové strany trhu hypotéčních úvěrů je analýza rizik na tomto trhu vyplývající z asymetrické informace. Důležitost hypotéčního úvěrování dokládá rozsáhlá právní úprava, kterou jsem analyzoval za celý bankovní sektor Charakter asymetrie informací na trhu hypotéčních úvěrů naznačuje, že poptávková strana, tedy dlužník, je lépe informovaná než strana nabídková, tedy věřitel (banka). Zatímco banky při hodnocení klienta vychází z externích informací, která jim dlužník, či jiné subjekty poskytnou, klient zná svou finanční situaci lépe, má určité vyhlídky do budoucna, tedy může podstatně lépe zhodnotit své možnosti při splácení úvěru. Trh hypotéčních úvěrů v České republice i přes svou relativně krátkou historii si již vytvořil řadu nástrojů a signálů kterými se brání proti jakémukoliv selhání, a to nejen v důsledku asymetrické informace.

K tomu účelu slouží mechanismus bank při

zjišťování informací o svých potenciálních klientech, bankovní i nebankovní registr dlužníků, způsob oceňování nemovitostí sloužících jako zástava za hypotéční úvěr a dále role médií a ratingových agentur poskytující signály na trhu, které ovlivňují 62

chování zúčastněných subjektů. Efektivní fungování trhu dále zajišťuje stát prostřednictvím legislativy upravující činnosti bank, dále centrální banka jako dozorčí instituce a instituce ovlivňující cenu peněz na mezibankovním trhu, která je stěžejní pro výši úrokových sazeb z hypoték. Dynamický rozvoj trhu hypotéčních úvěrů přispěl mnoha domácnostem k zajištění si vlastnického bydlení. Hypotéky se nejvyšší měrou starají o rostoucí zadluženost českých domácností, z hlediska struktury v rámci zadlužování můžeme hypotéky označit za chytré dluhy. Hypotéky si i přes nesnáze ve Spojených státech mohou v ČR uchovat označení jako jedny z nejbezpečnějších investic spojených se zajištěním nemovitosti. Vzhledem k rozpracovanému a zajištěnému systému poskytování hypoték nevidím problém s asymetrickými informacemi jakožto faktorem ohrožující jeho existenci. Bankovní krize v polovině 90. let spolu s krizí v USA nám ještě více otevřela oči v tom jak je důležité být obezřetný při poskytování hypoték. Příčiny, které vedly k hypotéční krizi v USA jsou dosti odlišné od stavu na českém trhu hypotéčních úvěrů. České domácnosti se rozhodně nemusí obávat zhroucení bankovního systému v důsledku selhání trhu hypoték.

63

7 SEZNAM LITERATURY: [1] AKERLOF, G.A. The Marketfor Lemons. In Quarterly Journal of Ecomonics, 1970, 84. s. 488-500. [2] CASE, KARL E., FAIR, RAY C. Principles of Microeeconomics. 3. vyd. Englewood Cliffs: Prentice Hall, 1994. 23 s. ISBN 0-13-727033-X. [3] FRANK, ROBERT H., BERNANKE, BEN S. Ekonomie. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2003. 803 s. Profesionál. ISBN 80-247-0471-4. [4] HOLMAN, ROBERT. Ekonomie. 2. vyd. Praha: C.H. Beck, 2001. 22 s. ISBN 80-7179-387-6. [5] KATZ, MICHAEL L., ROSEN, HARVEY S. Microeconomics. 2. vyd. Burr Ridge: Irwin, 1994. 29 s. ISBN 0-256-11171-5. [6] KAVANDA, L. Hypotéční krize jako záminka pro paternalismus. Ekonomika, právo, politika č. 71/2008 ISSN 1213-3299 [7] LEACH, J. A Course in public economics. Cambridge, UK: Cambridge University Press, 2004. 413 s. ISBN 0-521-53567-0 [8] SLANÝ, A. a kol. Makroekonomická analýza a hospodářská politika. 1.vydání. Praha:C.H.Beck, 2003. 375 s. ISBN 80-7179-738-3 [9] SOJKA, M. Asymetrické informace a jejich důsledky pro metodologii ekonomie. Ekonomika, právo, politika. 2002. sv.19, č. leden, s. 39-50. ISSN 1213-3299 [10] SOUKUPOVÁ, J., HOŘEJŠÍ, B., MACÁKOVÁ L., SOUKUP, J. Mikroekonomie. 2. vyd. Praha: Management Press, 1999. 548 s. ISBN 80-7261-005-8 [11] SPENCE, M. A. Job Market Signaling. In the Quarterly Journal of Economics, 1973, 87 (3). S. 355-374 [12] STIGLITZ, J. E. Ekonomie veřejného sektoru. Praha: Grada Publishing, 1997. 661 s. ISBN 80-7169-454-1

Internetové zdroje: [13] Dorňák, O. Světová finanční krize: Co stálo na počátku? Investujeme.cz. [online]. 2009. [cit. 13.2.2009]. Dostupné z: http://www.investujeme.cz/clanky/svetovafinancni-krize-co-stalo-na-pocatku/ [14] Finanční vzdělanost - prezentace výsledků výzkumu. Česká bankovní asociace.

[online]. 2006. [cit. 13.4.2009]. Dostupné z: http://www.czech-

ba.cz/data/articles/down_234.pdf 64

[15] Hypotéční úvěry 2002-2008. Statistiky z oblasti bytové politiky. Ministerstvo pro místní rozvoj. [online]. 2009. [cit. 8. 3. 2009]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytovepolitiky-(1)/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-(2002-2008) [16] Implementace Pilíře II a III. Bankovnictví. Česká národní banka. [online]. 2009.

[cit.

27.1.2009].

Dostupné

z:

http://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/clanky_rozhovory/media_2009/cl_09_09012 7.html [17] Koncepce bytové politiky z r. 2005. Ministerstvo pro místní rozvoj. [online].

2009.

[cit.

5.5.2009]

Dostupné

z:

http://www.mmr.cz/Bytova-

politika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bytove-politiky-z-r--2005-(1) [18] Kruntorád, J. Nastala v ČR hypotéční krize? Asociace hypotéčních makléřů. [online]. 2008. [cit. 1.10.2008]. Dostupné z: http://www.ahmcr.cz/nastala-v-crhypotecni-krize/ [19] Nováková, J. Končí mi fixace, co bude dál? Hypotéka. IDnes.cz. [online]. 2009. [cit. 28.4.2009] Dostupné z: http://finance.idnes.cz/konci-mi-fixace-urokovesazby-hypoteky-co-bude-dal-fv9-/uver.asp?c=A090425_183045_viteze_sev [22] Papoušková, R. Co zajímá banku, když jdete žádat o hypotéku? Finance.cz. [online].

2009.

[cit.

13.2.2009].

Dostupné

z:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/209447-co-zajima-banku-kdyz-jdete-zadat-ohypoteku-/ [20] Profil České spořitelny. Česká spořitelna. [online]. 2009. [cit. 15.4.2009] Dostupné

z:

http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/STANDARD_CONTENT_OT01_00 8647.XML [21] Přední ratingové agentury potvrdily úvěrové hodnocení Komerční banky. Tiskové zprávy. Komerční banka. [online]. 2009. [cit. 8.12.2009]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/com/press/releases/667.shtml [22] Ratingové hodnocení ČSOB a BKC. ČSOB. [online]. 2009. [cit. 15.4.2009]. Dostupné

z:

http://www.csob.cz/cz/Csob/Vztahy-k-investorum/Stranky/Ratingova-

hodnoceni-CSOB.aspx [23] Tříska, D. Nedokonalosti trhu a jejich řešení. Centrum pro ekonomiku a politiku.

[online].

2009.

[cit.

19.3.2002]

http://cepin.cz/cze/prednaska.php?ID=227 65

Dostupné

z:

[24] Vývoj hypotéčního trhu. Hypoindex. Fincentrum. [online]. 2009. [cit. 5. 4. 2009].

Dostupné

z

:

http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm [25] Zájem o úvěry klesá, počet nesplácených však vzrostl. Financování. Nasepenize.cz.

[online].

2009.

[cit.

24.2.2009].

Dostupné

z:

http://nasepenize.cz/news/118/ARTICLE/4409/2009-02-24.html [26] Záruba, O. Hypotéka není pro finanční samouky. Hypoindex.cz. [online]. 2009. [cit. 24. 3. 2009]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoteka-nenipro-financni-samouky/ [27] Zpráva o finanční stabilitě 2007. Česká národní banka. [online]. 2009. [cit. 25.3.2009]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/fs_2007/FS_2007.pdf

Citace zákonů: [28] Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách [29] Zákon č. 40/1995 Sb., o regulaci reklamy [30] Zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů [31] Zákon č.586/1992 Sb., o daních z příjmu [32] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

66