Bankovní institut vysoká škola
Martin Dobyáš
APLIKACE VÝNOSOVÉ METODY PŘI OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
Vedoucí práce : Ing. Petr Ort Ph.D.
2009
OBSAH APLIKACE VÝNOSOVÉ METODY PŘI OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ........... 1 OBSAH .............................................................................................................. 2 ÚVOD ................................................................................................................ 3 FINANČNÍ MATEMATIKA ............................................................................ 4 ÚROČITEL, ODÚROČITEL ......................................................................... 5 UMOŘOVATEL, ZÁSOBITEL .................................................................... 6 STŘADATEL, FONDOVATEL .................................................................... 7 TYPY MĚR ....................................................................................................... 8 DISKONTACE .................................................................................................. 9 PŘÍMÁ KAPITALIZACE ............................................................................... 11 VÝNOSOVÁ KAPITALIZACE ..................................................................... 13 REZIDUÁLNÍ TECHNIKY ............................................................................ 17 POZEMEK - STAVBA ................................................................................ 17 DLUH - VLASTNÍ KAPITÁL .................................................................... 20 ZÁVĚR ............................................................................................................ 22 POUŢITÁ A DOPORUČENÁ LITERATURA .............................................. 23
ÚVOD U ocenění nemovitostí se pouţívají tři metody, kterými lze danou nemovitost ocenit. Je to metoda nákladová, porovnávací a výnosová. Kaţdá z nich je postavena na určitých matematických koeficientech. U nákladové metody se aplikují na přepočet hodnoty nákladů na stavbu nemovitosti z období minulého do současnosti. U porovnávací metody slouţí jako rozdíly mezi nemovitostmi, u kterých je známa současná hodnota a nemovitostí, u které je cena hledaná. U výnosové metody slouţí k přepočtu očekávaných budoucích výnosů na dnešní hodnotu. Výnosová metoda bývá také označována jako příjmová metoda. Způsobů ocenění nemovitostí výnosovou metodou je několik. Tato práce má za cíl popsat některé z nich, porovnat je, zjistit jaké jsou mezi těmito metody rozdíly, vyzdvihnout jejich klady a najít jejich slabší části. Metody, které budou popsány : 1. Diskontace 2. Přímá kapitalizace 3. Výnosová kapitalizace 4. Reziduální techniky Všechny tyto matematické metody mají společný jen jediný údaj, a to očekávaný čistý roční příjem. Čistý roční příjem získáme u nemovitostí zjištěním dosaţeného ročního nájemného sníţeného o roční náklady na provoz, případně z modelování těchto nákladů a výnosů porovnáním s realizovatelnými náklady a výnosy obdobných nemovitostí. Do nákladů se započítávají odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti apod. Dají se rozdělit na náklady fixní (pojištění, daň), variabilní (správa, poplatky, údrţba) a obnovovací (rekonstrukce). Ve většině případech se od ročního nájemného odečte určitý odhad výpadku nájemného. Metody jako je diskontace a výnosová metoda jsou zaloţeny na principu modelace vývoje nemovitosti v určitém výhledovém intervalu, který bývá obvykle v délce 5-15 let. Na konci tohoto období počítají s reverzí. Tento pojem označuje odhad trţní hodnoty nemovitosti v posledním roce uvaţovaného období.
-3-
Informace získané u ocenění bytového a rodinného domu, které jsou součástí této bakalářské práce slouţí jako předlohy pro příklady v této teoretické části. Tato práce nemá za snahu docílit správného výsledku ocenění, ale snaţí se popsat rozdíly mezi různými metody výnosového způsobu ocenění a především jejich aplikaci. Kaţdá z níţe uvedených metod, je pro důvody jednoduších výpočtů příkladů, zvlášť aplikována pomoci tabulkového programu Microsoft Excel. V těchto tabulkách jsou všechny procentuální hodnoty v jejich setiné hodnotě, tedy 2 % = 0,02, nebo -3,5 % = -0,035. Týká se to všech měr (např. kapitalizační, úroková, výnosová) a změn v hodnotě nemovitosti u výnosové metody.
FINANČNÍ MATEMATIKA Pro pochopení a aplikaci daných metod je vhodné znát pár základních vzorců finanční matematiky, z kterých jsou dané způsoby výpočtu odvozeny. Následujících několik stran je věnováno k popsání vzorců úročitele a odúročitele, umořovatele a zásobitele, střadatele a fondovatele. Z těchto vzorců byly popisované metody odvozeny
-4-
ÚROČITEL, ODÚROČITEL Jedná se o sloţené úročení, kdy se kaţdým rokem počítají úroky i z úroků roku minulého. Úročitel U vypočte hodnotu věci budoucí z hodnoty dnešní. Pro výpočet dnešní hodnoty z budoucí se pouţije obrácená hodnota U coţ je tzv. odúročitel 1/U. Obě funkce jsou závislé na úrokové míře i.
BH
DH
1
3
2
4
n
DH – dnešní (současná) hodnota BH – budoucí hodnota n – počet let mezi současnou a budoucí hodnotou i - míra úroková úročitel Un = (1+i)n
odúročitel 1/Un = 1/(1+i)n
výpočet BH :
BH = DH * Un = DH * (1+i)n
výpočet DH :
DH = BH * 1/Un = BH * 1/(1+i)n
Pro finanční disciplínu oceňování nemovitosti je velmi uţitečná funkce odúročitele, uţívána především při metodě diskontace jednotlivých let, díky níţ můţeme budoucí výnos v jakémkoliv roce převést na dnešní hodnotu.
-5-
UMOŘOVATEL, ZÁSOBITEL Tyto dvě funkce vyjadřují poměr mezi současnou hodnotou věci a budoucím ziskem (rentou) z té dané věci.Umořovatel 1/Z vyjadřuje ze současný hodnoty věci budoucí rentu a zásobitel Z vyjadřuje současnou hodnotu, pokud známe hodnotu budoucí renty. Hlavní princip funkce je v tom, ţe budoucí renta je pro kaţdý rok konstantní a neměnná.
DH V
V
V
V
V
1
2
3
4
V n
DH – dnešní (současná) hodnota V - budoucí výnos, renta n – počet let mezi současnou a budoucí hodnotou i - míra úroková umořovatel 1/Zn = i/(1-(1/Un)) = i/(1-1/(1+i) n) zásobitel
Zn = (1-(1/Un))/i = (1-(1/(1+i) n)/i výpočet V :
V = DH*1/Zn
výpočet DH :
DH = V* Zn
Pro oceňování nemovitostí je velmi uţitečná funkce zásobitele, zvlášť pokud máme ocenit nemovitost u které se dá očekávat, ţe bude mít neměnné budoucí výnosy, nebo je-li změna výnosu zanedbatelná. Pro případy, kdy se konstantní renta uvaţuje po neomezeně dlouho dobu, pak hodnota odúročitele pro limn
1/Un = 0. Vzorec zásobitele se pak velmi zjednoduší :
Z = V/i = VH → VH = V/i
- vzorec věčné renty, coţ je základ metody Přímé kapitalizace
-6-
STŘADATEL, FONDOVATEL Tyto dvě funkce vyjadřují poměr mezi současnou hodnotou konstantní renty a budoucí hodnotou věci. Střadatel S vyjadřuje z konstantní renty V velikost budoucí hodnoty BH. Fondovatel 1/S jako funkce opačná vyjadřuje hodnotu současné renty V z budoucí hodnoty věci. Hodnota renty je také neměnná.
BH V
V
V
V
1
2
3
4
V
V n
BH – budoucí hodnota věci V – současný konstantní výnos n – počet let mezi současnou a budoucí hodnotou i - míra úroková fondovatel 1/Sn = i/(Un-1) = i/(1+i) n-1) střadatel
Sn = (Un-1)/i = (1+i) n-1)/i výpočet V :
V = BH*1/Sn
výpočet DH :
BH = V* Sn
Vhodný pro odhad ceny budoucí pokud je znám výnos. Upravený vzorec fondovatele je uţit při výpočtu Výnosové kapitalizace, kde upravuje hodnotu budoucí hodnoty nemovitosti.
-7-
TYPY MĚR V souvislosti s výnosovým přístupem při oceňování nemovitostí se můţeme setkat s celou škálou různých typů měr. Jsou to míra kapitalizace, diskontní míra , úroková míra, výnosová míra, míra návratnosti, které navíc mohou být dále členěny, např. míra kapitalizace pozemku, míra kapitalizace stavby. Dají se rozdělit do dvou odlišných charakteristických skupin, na kapitalizační typy měr a výnosové typy měr. kapitalizační typy měr : celková kapitalizační, míra kapitalizace pozemku, míra kapitalizace stavby, míra kapitalizace hypotéky, míra kapitalizace vlastního podílu atd. výnosové typy měr : výnosová míra, diskontní míra, úroková míra, vnitřní míra výnosnosti apod. Tyto míry se pro různé metody liší. U metody diskontace se pouţívá diskontní míra, u přímé kapitalizace je to kapitalizační míra a u výnosové metody to je výnosová míra. U reziduálních technik se tyto míry mohou ještě dělit, např. na míru kapitalizace pozemku a stavby. U speciálního případu reziduálních technik dluh-vlastní kapitál se pouţívá míra kapitalizace hypotéky a vlastního podílu. Tyto míry mohou mít v některých případech shodnou hodnotu, ale ve většině případů tomu tak není. Pokud by jsme se zaměřili na porovnání nejzákladnějších měr pro tuto práci a to míry kapitalizace s mírou výnosovou, tak rozdíl mezi oběma typy měr je, ţe míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi jediným očekávaným (obvykle ročním) výnosem a současnou hodnotou nemovitosti, naproti tomu výnosová míra je aplikována na celou sérii předpokládaných budoucích výnosů. Míra výnosnosti by měla být volena tak, aby ve vztahu k oceňovaným nemovitostem vyvolala dostatečný zájem potencionálních investorů a motivačně tak oslovila účastníky daného trhu. Při jejím určení se vychází především ze srovnání s různými typy investic a především jejich budoucích rizik, výhod, nevýhod, hrozeb a příleţitostí. Čím větší riziko, tím je její hodnota větší. V případě odhadu investiční hodnoty můţe být výnosová míra předem zadaná. Metoda výnosové kapitalizace není v České republice běţně uţívána a její hodnota proto pro různé nemovitosti není známa. Kapitalizační míra je určena z aktuální přílohy cenového věstníku Zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb.
-8-
DISKONTACE Diskontace je transformace, která převádí současné známé informace o nemovitosti do uvaţovaného období. Jedná se o modelaci výnosů, které tu jsou uvaţovány v absolutních podobách pro kaţdý rok uvaţovaného období. Tato modelace se obvykle provádí na období délky v intervalu 5-15 let. Na rozdíl od kapitalizace, jejíţ princip spočívá v jediné jednorázové početní operaci, proces diskontace se odehrává v několika fázích a je při něm uvaţováno se sérií jednotlivých budoucích výnosů rozloţených v čase. Ke kaţdému z těchto výnosů se přistupuje individuálně, všechny se podle diskontních měr jednotlivě diskontují (odúročují) a ty pak v součtu představují jejich současnou hodnotu celkem. V případě rytmické formy výnosů je obvykle moţno proces diskontace vhodně zkrátit, či zjednodušit. Pro uţití diskontace při ocenění nemovitosti je zapotřebí vytvoření modelace příjmů a nákladů. Ve většině případů se provádí ve formě tabulek a cílem je odhadnutý čistý roční příjem nemovitosti pro uvaţované období. Výnosy mohou být uvaţovány ve formě konstantních částek, úročeny podle odhadnuté úrokové míry, nebo vhodně modelovány vzájemně nezávislými různými hodnoty, podle daného případu. Protoţe se jedná o modelaci pro kaţdý budoucí rok zvlášť, kdy cena nákladů nebude mít stejnou hodnotu jako v současnosti, jsou hodnoty většiny nákladů upravovány dle odhadnuté inflace. Fixní náklady inflaci nepodléhají, upravovány být mohou. V samotném procesu diskontace se transformují hodnoty budoucího namodelovaného čistého ročního příjmu na hodnotu dnešní. Je pouţita funkce odúročitele a místo úroku je pouţita odhadnutá diskontní míra, která je určena podle vnitřních a vnějších vlivů nemovitosti. Na konci uvaţovaného období je počítáno s reverzí, můţe mít předem danou hodnotou, nebo je vypočtena z předchozích výsledků, třeba jako součet všech čistých ročních výnosů uvaţovaného období, nebo jako desetinásobek příjmu v posledním roce. Reverze se odúročí, sečte se všemi předchozími odúročenými ročními příjmy a výsledek je námi hledaná výnosová hodnota Výhodou této metody oproti ostatním je především v plné volnosti při modelaci uvaţovaného období. Hodnoty příjmů v jednotlivých letech mohou být klidně na sobě plně matematicky nezávislé, oproti ostatním metodám, které jsou omezeny jen na jeden vzorec a hodnoty v dalších letech jsou plně odvozeny z příjmu v prvním roce. Uţití diskontace je především vhodné v případech, kdy je nám známa nějaká výrazná změna v hodnotách příjmu. -9-
Jsou to případy, kdy je u nemovitosti plánovaná výrazná rekonstrukce, výrazně se mají změnit nájemní smlouvy a jiné. Další předností této metody je, ţe můţe být pouţita i jako kontrola jiných metod, kdy jsou modelace a vzorce diskontace určeny podle dané metody. Pokud je nám znám výpočet diskontace, můţeme z něho odhadnout míru kapitalizace pro přímou kapitalizaci tak, ţe podělíme příjem výslednou výnosovou hodnotu. To co je u této metody výhoda, je i její nevýhodou. Plná volnost při tvorbě modelace nemovitosti na trhu můţe při špatných předpokladech, nebo při jejím nesprávném uţití vést k výrazně odlišným výsledkům, neţ jsou poţadované, tedy trţní hodnotě. Tato metoda pro její plné vyuţití vyţaduje určitou šikovnost a především zkušenosti u jejího uţivatele.
Příklad Vstupní informace jsou převzaty z ocenění bytového domu. Modelace příjmů a nákladů pro diskontaci je prováděna na uvaţovaném období 10 let. Příjmy a náklady podléhají inflaci 3 %. Regulované smlouvy jsou v prvních 3 letech úročeny podle úrokové míry 30 %, pak je očekáváno jejich zrušení a dál podléhají jen inflaci. Obnovovací náklady nejsou rozloţeny do všech uvaţovaných let, jak je téţ moţné, ale jsou plánovány v určitých daných rokách. Reverze je uvaţována jako desetinásobek výnosu v posledním roce uvaţovaného období. Hodnota diskontní míry je shodná s mírou kapitalizace a to 5,5 %. Výsledná hodnota 12 100 000 se od skutečné trţní ceny nemovitosti velmi liší. Je to způsobeno nejen nevhodnými vstupními informacemi, jako jsou regulované nájmy, tak i nevhodnou modelací příjmů a nákladů pro tento typ ocenění. Pro ukázku aplikace diskontace je tento příklad dostačující. Názorně předvádí, sice ne úplně vhodně, ţe uţivatel této metody má totální volnost při modelaci příkladu v jakékoliv její části.
- 10 -
PŘÍMÁ KAPITALIZACE
Přímá kapitalizace je státem uznána metoda výpočtu při odhadu hodnoty nemovitosti. Míra kapitalizace se odvozuje z koeficientů uvedených v zákoně o oceňování majetku pro různé typy budov. Jedná se o transformační proces očekávaného jediného výnosu následujícího roku od data ocenění do výnosové hodnoty. Jedná se o nejjednodušší metodu jak odhadnout hodnotu nemovitostí. Pokud přibliţně známe míru kapitalizace i, pak za pouţití současného čistého ročního výnosu z nemovitosti můţeme získat hrubý odhad hodnoty.
VH=V/i
vzorec přímé kapitalizace : VH – výnosová hodnota V – výnos v následujícím roce i – míra kapitalizace
Přímá kapitalizace je metoda odvozena ze vzorce finanční matematiky, zásobitele Z. Upravený do této podoby vzorce bývá označován jako vzorec věčné renty. Při pohledu na graf zásobitele je zřejmé, jaký je jeho vývoj. Uvaţované období je nekonečně dlouhé a v kaţdém roce je hodnota výnosu konstantní. U diskontace a výnosové metody se uvaţuje s reverzí. Pokud by jsme chtěli tento vzorec převést tak, aby jsme ji mohli zakomponovat, dá se pomocí diskontace namodelovat případ, kdy máme uvaţované období deseti let a na konci uvaţovaného období počítáme s reverzí o stejné hodnotě, jako je hodnota nemovitosti na začátku. Oba dva způsoby výpočtu mají shodný výsledek. Graficky znázorněno :
DH
BH V V V V V V V V V V 1
2
3
4
5
- 11 -
6
7
8
9 10
Při analýze trhu v České republice za posledních několik let je zřejmé, ţe procházel určitým vývojem a zejména u nemovitostí měli trţní ceny ve většině případů růstové tendence. Z těchto předpokladů je zřejmé, ţe vzorec přímé kapitalizace nekopíruje křivku trhu a pokud se trh nestane neměnným tak ani nikdy nebude. Určení odpovídající trţní hodnoty nemovitosti pomocí této metody plně závisí na zvolené kapitalizační míře. Její hodnota je odvozena podle vnitřních a vnějších vlivů nemovitosti. Vliv rostoucího trhu má při jejím určení tendence sniţovat její hodnotu, tedy navyšovat hodnotu nemovitosti, aby odpovídala trţním hodnotám. Je to jediné číslo, které je ovlivňováno spousty faktory a jeho výpočet, nebo odvození není jednoduchá záleţitost, vyţaduje zkušenosti. Snadnější cesta pro jeho určení je porovnáním s jiţ pouţitými kapitalizačními míry při výpočtu trţní hodnoty jiných nemovitostech. Výhodami této metody je především její jednoduchost a snadné pouţití. Ale její největší výhodou proti ostatním následujícím metodám je fakt, ţe tato metoda je státem uznána, je běţně uţívána a tedy existuje i databáze s jiţ uskutečněnými odhady, které jsou pro další oceňování velmi cenné. Nevýhodou této metody je její omezení na jeden koeficient, míru kapitalizace, která v sobě zahrnuje všechny faktory, které nějak ovlivňují cenu nemovitosti. Jediná volnost, kde můţeme cenu ovlivnit kromě kapitalizační míry je upravení hodnoty očekávaných nákladů, které jsou určovány z jediného výhledového roku.
Příklad Vstupní hodnoty jsou převzaty z ocenění bytového domu. Čistý roční provozní příjem je 870 000 Kč a míra kapitalizace je 5,5 %. Pro ocenění přímou kapitalizací u bytového domu je neţádoucí, aby se v domě nacházely bytové jednotky s regulovaným nájmem, které výslednou hodnotu zkreslují. Stalo se to i u tohoto příkladu, kdy výsledná hodnota je 15 800 000 Kč, coţ je hodnota niţší, neţ opravdová trţní cena domu.
- 12 -
VÝNOSOVÁ KAPITALIZACE Výnosová kapitalizace je převod očekávaného budoucího prospěchu z nemovitostí do současnosti. Je zaloţen na vztahu mezi jediným budoucím výnosem a současnou výnosovou hodnotou. Onen jediný budoucí výnos je výnos v roce následujícím, u kterého se narozdíl od přímé kapitalizace přihlíţí i k očekávaným trendům v letech následujících. Přihlíţí se k ţivotnosti stavby, technickému stavu budovy (kdy je potřeba rekonstrukce), délce její drţby, předpokládanému vývoji trhu, délce trvání úvěru apod. Jsou to všechny události, které by mohli hodnotu nemovitosti v budoucnu ovlivnit. Výnosová kapitalizace je modelována k uvaţovanému výhledovému časovému úseku, který se uvaţuje v řádu několika let. Obvykle mezi 5-15 roky. Můţe být vztaţena např. k předpokládané délce drţby nemovitosti, k její zbývající funkčnosti, nebo jiným předpokládaným závaţným změnám. Na rozdíl od diskontace, která uvaţuje výnosy v absolutních podobách pro kaţdý rok, ve výnosové kapitalizaci jsou vyjádřeny jako periodické změny výnosů vůči známému výnosu v prvním roce zvoleného období. Tento způsob lépe ladí s koncepcí orientovanou na trendy a tendence, která je pro odhad budoucích dějů vhodnější, neţ vyjadřování ve formě čísel, jako je tomu u diskontace. Tato metoda vychází také jako přímá kapitalizace ze vzorce pro věčnou rentu, ale není tímto vzorcem omezena. Má několik forem, u kterých se liší modelace periodických změn a podle očekávaného chování nemovitosti na trhu se uţije správný vzorec. Rozdíly určující typ vzorce jsou rostoucí, konstantní, nebo klesající výnosy v průběhu uvaţovaného období a narůst, stagnace, nebo pokles u hodnoty nemovitosti na konci uvaţovaného období. Různé kombinace změn výnosů a hodnoty na konci období mají jinak upravené vzorce, některé se shodují. Zde popisovaný způsob odhadu, který jsem vybral, odpovídá nejvíce trendům trhu v posledních několika letech. Dá se uţít pro případy, kdy jsou očekávány rostoucí výnosy. vzorec výnosové kapitalizace: VH = V/(iv–(
H*1/S))
VH – výnosová hodnota V – výnos v následujícím roce iv – výnosová míra H
– relativní změna hodnoty na konci výhledového úseku
iu – bezpečná úroková míra 1/S – fondovatel
1/S = iu/((1+iu)n-1) - 13 -
Pro lepší pochopení vzorce jeho grafické vyjádření :
H
DH
BH V V V V V V V V V V 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10
Na tomto grafu je zřejmý princip této metody. U takto upraveného vzorce přímé kapitalizace se předpokládá s určitým procentuálním navýšením budoucí hodnoty nemovitosti o hodnotu H. Toto navýšení hodnoty je rozloţeno do postupného zvyšování výnosů úrokováním dle dané úrokové míry. Matematicky Fondovatel 1/S převádí hodnotu budoucího nárůstu nemovitosti na nárůst výnosů z nemovitosti. O jaké procentuální navýšení bude mít nemovitost na konci období se dá přibliţně odvodit z vývoje daného trhu a za pomocí procentuálního nárůstu v dané lokalitě za posledních několik let. Takto upravená metoda dává jejímu uţivateli více prostoru pro lepší modelaci celého odhadu neţ u přímé kapitalizace. Kdyţ si uvědomíme, ţe jakákoliv příjmová metoda je zaloţena na budoucím očekávání, tak očekávání u vývoje cen nemovitostí je pro většiny z nich více podobná tomuto modelu, neţ u modelu přímé kapitalizace. Výhledové období je uvaţováno v intervalu mezi 5-15 lety. Pokud se u nemovitosti předpokládají nějaké výrazné změny nákladů v určitém roce, jejich hodnota se promítne v očekávaném ročním příjmu, jako odečet rozloţené současné ceny tohoto úkonu, k celému uvaţovanému období. S inflací se neuvaţuje, všechny náklady jsou převedeny do jednoho výnosu vztaţenému k následujícímu roku. Výnosová míra se ve většině případů v hodnotě liší od kapitalizační míry. U odhadu výnosové míry se nepočítá s budoucím vývojem nemovitosti na trhu, tato část je modelována pomocí úrokové míry a změny hodnoty ceny. Odhad výnosové míry především vychází ze stavu nemovitosti, určení její výhodnosti a jiných cenotvorných činitelů. Určování míry výnosové se zdá mnohem jednodušší, neţ kapitalizační. Úroková míra ve vzorci výnosové kapitalizace zajišťuje zvyšování výnosů, které je na běţném realitním trhu očekáváno. Hodnotu úrokové míry je vhodné brát jako bezpečnou - 14 -
úrokovou míru, která vychází z porovnání s výnosností jiných forem investic, např. s výnosy z vkladů, úvěrů, cenných papírů apod. Metoda výnosové kapitalizace se dá také pouţít i v případech, kdy se očekává, ţe výnosy z nemovitosti se budou sniţovat, coţ se na realitním trhu v době finanční krize dá u některých typů nemovitostí předpokládat. Ve vzorci se pak pouţije záporná hodnota úrokové míry a záporná změna hodnoty nemovitosti. Výhodou této metody je především schopnost modelace trhu velmi podobnému lidskému očekávání, která je umoţněna především díky moţnosti uţití hned tří koeficientů. Není o mnoho sloţitější neţ přímá kapitalizace a má potenciál vyrovnat se lépe s podmínkami ekonomického trhu. Jako všechny metody pro odhad, vychází i tato ze zkušeností. Tato metoda ale není v České republice uznána za oficielní metodu, proto její hlavní nevýhodou je fakt, ţe neexistuje ţádná databáze s uţ uskutečněnými odhady, tedy nejsou zkušenosti s jejím uţitím na realitním trhu ČR.
- 15 -
Příklad Vstupní hodnoty jsou jako u předchozích příkladů převzaty z ocenění bytového domu. Bezpečná úroková míra je 3 %, roční změna hodnoty nemovitosti jsou 2% a výnosová míra je 6,5 %. Výsledná hodnota je 19 000 000 Kč, coţ je hodnota velice podobná skutečné trţní hodnotě. Nejdůleţitější částí odhadu je jako u jiných metod určení její míry. Pokud by jsme chtěli dosáhnout podobného výsledku jako u přímé kapitalizace, hodnota výnosové míry by byla kolem 7,5 %. V tomto příkladu byla pouţita s hodnotou 6,5 % a výsledek je dostatečně uspokojující, ale samotná nemovitost při tom není plně vhodná pro způsoby výpočtů výnosovými metody, z důvodů regulovaných nájmů. Z tohoto důvodu je jasné, ţe hodnota výnosové míry je niţší neţ by byla u obdobných nemovitostí s čistě smluvním nájmem a předpokládám u nich hodnotu přibliţně 7 %. Moje odůvodnění proč byla zvolena právě hodnota 6,5 % je právě existencí těchto regulovaných nájmů. Úroková míra a změna hodnoty nemovitosti výrazně navýšily hodnotu výnosové míry oproti kapitalizační, dejme tomu na 7 %. Na úpravu této míry slouţí vnitřní a vnější vlivy nemovitosti a jako jeden z těchto vlivů, je právě existence regulovaných nájmu, které i ve skutečnosti mají vliv na nemovitost a to takovou, ţe sniţují čistý roční výnos z nemovitosti při její stejné trţní hodnotě. Tedy sniţují i výnosovou míru, ta totiţ vyjadřuje vztah mezi příjmem a trţní hodnotě .
- 16 -
REZIDUÁLNÍ TECHNIKY Metoda, která hodnotu nemovitosti rozčleňuje do dvojice komponentů. Existuje několik typů této metody, rozdělených podle různých pohledů, jak lze na nemovitosti nahlíţet. Po ekonomické stránce to je rozdělení na výnosnost – návratnost, po fyzické na pozemek – stavba, po stránce financování na dluh – vlastní. Tyto komponenty jako dvojice dávají dohromady hodnotu celé nemovitosti, jsou určeny procentuálně, podle podílu na její hodnotě.
POZEMEK - STAVBA Vychází z předpokladu, ţe výnosovou hodnotu nemovitosti lze vyjádřit jako součet hodnoty pozemku Hp a hodnoty stavby Hs, stejně tak, jako lze vyjádřit celkový výnos V jako součet výnosů Vp připadající pozemku a Vs připadající stavbě. U celkové míry kapitalizace i jsou dílčími komponenty míra kapitalizace pozemku ip a míra kapitalizace stavby is. VH = Hp + Hs V = Vp + Vs i = i p + is Jakákoliv hodnota je v reziduálních technikách rozdělena na dvě, to dovoluje vypočítat hodnotu nemovitosti na základě znalosti jen jedné z nich. Pokud je známa hodnota pozemku a celkový výnos, hledá se reziduální hodnota stavby a to přes k ní příslušející reziduální výnos. Pak je i známa hodnota celé nemovitosti. Pokud je známa hodnota stavby a celkový výnos, hledá se reziduální hodnota pozemku prostřednictvím reziduálního výnosu, který zbývá na pozemek. Je-li známa cena pozemku a výnosu : H = Hp +(V-Vp)/ is Je-li známa cena stavby a výnosu : H = Hs +(V-Vs)/ ip H – celkový výnos nemovitosti
- 17 -
Výnosy jsou zvlášť vyjádřeny : Vp = Hp * ip
Vs = Hs * is
Ve všech příkladech tohoto způsobu ocenění vycházím ze znalosti hodnoty pozemků a hledám hodnotu stavby a celé nemovitosti. Hodnotu pozemku jsem převzal z ocenění nemovitosti rodinného domu, jeţ je součástí této bakalářské práce. Čistý roční výnos byl odhadnut na 480 000 Kč. Příklad 1
Hodnota pozemku je 1 860 000 Kč. Míra kapitalizace stavby is a míra kapitalizace pozemku ip byly určeny dle zákonného předpisu a upraveny na 8 % pro stavby a 7 % pro pozemky. Roční výnos byl odhadnut na 480 000 Kč.
Toto uţití reziduálních technik vychází ze vzorce přímé kapitalizace a rozděluje výnos mezi stavbu a nemovitost. Kaţdá z nich má i vlastní kapitalizační míru. Reziduální přístup ale dává při ocenění stavby daleko širší moţnosti vyuţití, neţ jen předchozí příklad. Pokud by jsme chtěli počítat pro určité výhledové období a chtěli by jsme započítat i reverzi, bude upravený vzorec vypadat takto : H = Hp + (V-Hp*ip)*Z(n) + Rs*1/U(n) Takto upravený vzorec počítá s nekonečným konstantním výnosem z pozemku a s konstantním výnosem ze stavby pro dané období. Na konci uvaţovaného období počítá s odhadnutou reverzí.
Příklad 2 :
Hodnoty jsou převzaty z předchozího příkladu. Reverze je počítána v hodnotě 6 500 000 Kč.
- 18 -
Výsledná hodnota nemovitosti je vyšší neţ očekávaná reverze. Je zřejmé, ţe pro správné ocenění nemovitosti tímto způsobem se budou hodnoty kapitalizačních měr lišit od předchozí metody. V tomto konkrétním případě by jejich hodnoty měli být nepatrně vyšší. Další způsob reziduálních technik vychází z výnosové kapitalizace. Je zde uvaţované období a je počítáno s bezpečnou úrokovou mírou a periodickou změnou hodnoty nemovitosti. Rozdíl od výnosové kapitalizace je především v tom, ţe procentuální změna hodnoty pozemku a stavby má rozdílnou hodnotu. Tato skutečnost můţe mít především výhodu například u nemovitostech, kde se očekává, ţe hodnota stavby se bude sniţovat, a pozemku zvyšovat. Vyjádření vzorce : H = Hp + (V-Vp)/is Kapitalizační míra pozemku ip a stavby is je vypočtena z výnosové míry pozemku ivp a stavby ivs. Vyjádřeny vzorci : ip = ipv – ( dp*1/S)
is = isv – ( ds*1/S)
Změna hodnoty nemovitosti d je označená písmenem p, pro stavbu písmenem s.
Příklad 3 : Vstupní hodnoty jsou zachovány. Změna hodnoty pozemku je odhadnuta na +30 %, změna hodnoty stavby na +20 %. Bezpečná úroková míra je 3 %. Výnosová míra je odhadnuta u pozemku na 8,5 % a u stavby na 10,5 %.
Výhodou této metody je moţnost modelace vývoje zvlášť pro pozemek a zvlášť pro stavbu.
- 19 -
DLUH - VLASTNÍ KAPITÁL Při oceňování nemovitostí se můţeme setkat s případy, kdy oceňovaná nemovitost nebyla plně hrazena z prostředků kupujícího, byla tedy zčásti hrazena z prostředků cizích, ve formě úvěrů, nejčastěji ve formě hypotéky. S tímto vlivem, kdy hypotéka sniţuje hodnotu nemovitosti se snaţí pracovat i reziduální techniky. Stejně jako u metody pozemek-stavba i tato metoda rozděluje hodnotu nemovitosti H na dvě části. Ke známé hodnotě hypotéky HH se hledá reziduální hodnota vlastního kapitálu HM. Roční výnos V je rozdělen na část připadající na splátky hypotéky VH a na výnos připadající na vlastní kapitál VM. Míra kapitalizace hypotéky iH je vypočtena pomocí funkce zásobitele 1/Z z úrokové míry hypotéky a délky její splatnosti. Míra kapitalizace vlastního podílu iM je odvozena z vnitřních a vnějších vlivů nemovitosti a velikosti podílu hypotéky. Stejně jako u většiny metod v této práci není ani tato běţně uţívána, nejsou tedy ţádné informace, které by mohli slouţit jako pomoc při hledání kapitalizační míry vlastního podílu. Tato míra se od jiných měr, zde jiţ uţívaných liší v jednom velice podstatném rozdílu. Pokud se snaţíme tuto metodu aplikovat na konkrétní případy, je zřejmé, ţe pokud změníme data na vstupu, která ovlivňují výpočet zvýšením celkové hodnoty hypotéky, je celková hodnota nemovitosti ovlivněna taky zvýšením. Pokud máme jednu a tu samou nemovitost s dvěma různými hypotéky, očekáváme, ţe její celková hodnota je pro méně zadluţený případ vyšší, a to se při výpočtu neděje. Tento paradox způsobuje fakt, ţe je hodnota míry kapitalizace vlastního podílu plně závislá na hodnotě hypotéky. Dá se to vysvětlit tím, ţe čím více je nemovitost zadluţená, tím vyšší bude i hodnota kapitalizační míry vlastního podílu, čím méně bude nemovitost zadluţená, tím bude niţší. A tak čím menší je hodnota hypotéky, tím je kapitalizační míra vlastního podílu podobnější s kapitalizační mírou nemovitosti pro přímou kapitalizaci. Vzorec : Výpočet míry kapitalizace hypotéky:
VH = HH + (V-HH *iH)/iM iH = RS/HH = 12*1/Z
- 20 -
Příklad : Vstupní hodnoty jsou převzaty z ocenění bytového domu. Hypotéka je uvaţována o velikosti 4 500 000 Kč se splatností 30 let. To odpovídá měsíčním splátkám 30 000 Kč. Míra kapitalizace podílu je uvaţována jako 6,5 %. Výsledná hodnota je 12 400 000 Kč. Kdyţ vezmeme v úvahu, ţe hodnota nemovitosti podle přímé kapitalizace je 15 800 000 a hodnota hypotéky je brána jako 4 500 000 Kč, tak je dle mého názoru výsledek přibliţně odpovídající skutečnosti. Aby se přesně určilo jakou má hypotéka skutečný vliv na míru kapitalizace podílu, musela by se tato metoda aplikovat na spoustu různých příkladů a vytvořit databázi. Předchozí úvaha o úzkém vztahu míry kapitalizace podílu s velikostí hypotéky je sice správná, ale je plně zaloţena pouze na logické dedukci. Je moţné, ţe tento vztah má několik dalších podmínek, které nebyly logickou dedukcí odhaleny. Vliv hypotéky na trţní cenu nemovitosti řeší i jiné výnosové metody. Je to například Elwoodowa analýza, která je další modifikací výnosové metody, kdy je výnosová míra upravena vlivem hypotéky.
- 21 -
ZÁVĚR Cílem práce byl popis aplikace výnosových metod, celkem čtyř způsobů, jak lze k jejich uţití přistupovat. Metody se různě liší, u kaţdé je zpracování jinak náročné na čase, potřebují různé vstupní údaje, nebo mají i různé přístupy k modelaci budoucího očekávání. Mají své výhody i nevýhody. Diskontací můţete namodelovat budoucí očekávání pro kaţdý rok zvlášť a přesně tak jak chcete, je ale velmi náročná na čas. K bezpečnému pouţívání pro uţivatele je zapotřebí určitá dávka zkušeností. Přímá kapitalizace je oproti tomu rychlou záleţitostí, ale není zde ţádná moţnost modelace budoucích let a to dává větší šanci pro získání špatného výsledku. Měla by se pouţívat jen jako hrubý odhad trţní hodnoty nemovitosti. U výnosové kapitalizace je velkou výhodou modelace změn výnosů a konečné hodnoty reverze. Dá se pouţít na různé typy realitních trhů i na různé typy nemovitostí. Ke správnému pouţívání jsou zde zapotřebí, stejně jako u diskontace zkušenosti, ale tato metoda není běţně pouţívána na realitním trhu ČR, tedy zkušeností s její uţívání mnoho není. Reziduální techniky jsou metody, které dělí oceňovanou nemovitost na dvě části, kdy je při tom jedna část známa. Je zde jistá podobnost s porovnávací metodou, a to, ţe při ocenění je nemovitost rozdělena na pozemek a stavbu a jedna z hodnot je jiţ známa. Je jich více druhů a jsou různě náročné na jejich pouţívání. V České republice je jako zákonem uznávaná příjmová metoda přímá kapitalizace. Tato metoda se dá správně pouţívat jen na určité typy nemovitostí, proto je její pouţívání značně omezeno. Pokud bych měl porovnat vzájemně zákonné metody ČR, a to metodu příjmovou s metodou porovnávací, je dle mého názorů, pro téměř všechny případy, vhodnější pouţívat metodu porovnávací.
- 22 -
POUŽITÁ A DOPORUČENÁ LITERATURA ZAZVONIL,Z.- Výnosová hodnota nemovitosti, Praha: CEDUK, 2004. ISBN: 80-902109-3-7 CIPRA, T. - Praktický průvodce finanční a pojistnou matematikou. Praha : Ekopress, 2005. ISBN 80-86119-91-2. ORT, P. - Moderní metody oceňování majetku na tržních principech, Praha : BIVŠ, 2006. ISBN 80-7365-085-8 internetové stránky ministerstva financí www.mfcr.cz
- 23 -
