Analýza trhu úvěrů na bydlení

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Analýza trhu úvěrů na bydlení Bakalářská

Autor:

práce

Jan Písařík Ekonomika a management malého a středního podnikání

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Karel Mráček, CSc.

Červen, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne

Jan Písařík

2

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat Ing. Karlu Mráčkovi, CSc., vedoucímu své bakalářské práce. Velice si váţím jeho cenných rad a připomínek. Děkuji mu za čas, který mi věnoval při konzultování této práce.

3

Anotace Bakalářská práce se zaměřuje na moţnosti pořízení nemovitosti s vyuţitím cizích zdrojů. Nabízí se dvě varianty - úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr. Teoretická i praktická část práce se zabývá nabídkou jednotlivých bank a některých stavebních spořitelen v oblasti úvěrování. Podrobněji jsou analyzovány úvěrové produkty, které jsou velmi specifické a značně se mezi jednotlivými bankami svými parametry liší. Zatímco některé banky nabízejí celou škálu produktů, jiné vystačí s jediným univerzálním. Vedle nabídky úvěrových produktů je analyzována i poptávka ze strany klientů a konkurence mezi bankami. Pozornost je věnována i moţným trendům budoucího vývoje a plánovaným změnám v této oblasti, které navazují na změnu legislativy. Teoretické poznatky jsou vyuţity v praktickém příkladu, v němţ jsou analyzovány moţnosti financování bytu a rodinného domu ve dvou variantách, a to s cílem nalezení pro klienta nejvýhodnějšího úvěrového produktu na bydlení.

Annotation This thesis focuses on the possibilities of acquisition of property by the use of foreign resources. It offers two variants – building savings loan or mortgage. Theoretical and partical part deals with offer of banks and building societies. I work detaily with loan products, which are very specific and differ between banks with parameters. Some banks offer wide rage of products, the others get by with a single universal product. I deal with a demand represented by the clients. Is discussed future development trends and planed changes in this area, which respond to changes in legislatiton. Previous findings are summarized in model example, where I analyse financing options of the flat and family house in two variants. The aim is to express which product is the best.

4

Obsah 1. Úvod .......................................................................................................... 6 2. Úvěry na bydlení a jejich charakteristika .................................................. 8 2.1 Hypoteční úvěry ................................................................................... 8 2.1.1 Typy hypotečních úvěrů .................................................................................9 2.1.2 Proces získání hypotečního úvěru ................................................................ 11 2.1.3 Obsah úvěrové smlouvy ...............................................................................12

2.2 Stavební spoření ................................................................................. 14 2.2.1 Fáze stavebního spoření................................................................................16 2.2.2 Úvěr ze stavebního spoření...........................................................................16 2.2.3 Překlenovací úvěr (meziúvěr) .......................................................................18 2.2.3.1 Výhody překlenovacího úvěru .........................................................18 2.2.4 Obsah smlouvy o stavebním spoření ............................................................19

3. Analýza produktové nabídky, poptávky a konkurence na trhu úvěrů na bydlení v ČR................................................................................................ 20 3.1 Analýza produktové nabídky bank .................................................... 20 3.1.1 Česká spořitelna............................................................................................21 3.1.2 Komerční banka............................................................................................21 3.1.3 Hypoteční banka a.s. a ČSOB a.s. ................................................................ 23 3.1.4 Raiffeisenbank a.s.........................................................................................24 3.1.5 UniCredit Bank Czech Republic a.s. ............................................................25 3.1.6 mBank (obchodní jméno BRE Bank S.A.) ...................................................27

3.2 Analýza produktové nabídky stavebních spořitelen .......................... 28 3.2.1 Českomoravská stavební spořitelna a.s. .......................................................29 3.2.2 Stavební spořitelna České spořitelny a.s. .....................................................30

3.3 Analýza poptávky po úvěrových produktech .................................... 32 3.3.1 Hledisko místa ..............................................................................................32 3.3.2 Hledisko splatnosti .......................................................................................32 3.3.3 Hledisko úrokové sazby ...............................................................................32 3.3.4 Hledisko vloţení vlastních zdrojů ................................................................ 33

3.4 Analýza konkurence ........................................................................... 34 4. Modelové příklady financování bydlení a jejich porovnání ................... 36 4.1 Vstupní data ............................................................................................................36 4.2 Porovnání financování od jednotlivých bank .........................................................36 4.3 Porovnání financování od stavebních spořitelen ....................................................40 4.4 Vyhodnocení...........................................................................................................42

5. Současné změny na trhu úvěrů na bydlení a odhad jeho budoucího vývoje .......................................................................................................... 45 5.1 Zvýšení sazby DPH na novostavby ........................................................................45 5.2 Sníţení příspěvku na stavební spoření....................................................................46 5.3 Omezení daňového zvýhodnění hypotečních produktů..........................................46

6. Závěr ........................................................................................................ 48 Seznam pouţité literatury ............................................................................ 50 Seznam tabulek a grafů ............................................................................... 51

5

1.

Úvod Téma bakalářské práce ,,Analýza trhu úvěrů na bydlení“ jsem si vybral především

proto, ţe tato problematika je spojena s počáteční etapou mého profesního ţivota. Pracuji v realitní kanceláři a s úvěry na bydlení se setkávám denně. Málokterý člověk má dnes prostředky na to, aby si mohl pořídit nemovitost pouze z vlastních zdrojů. Nabízí se tedy moţnost vyuţít cizí zdroje, nejčastěji úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr. Tyto moţnosti nabízejí i některé výhody, jako je např. moţnost vyuţít zaplacených úroků jako odpočitatelné poloţky od základu daně. Cílem bakalářské práce je analyzovat produktovou nabídku, poptávku a konkurenci na trhu úvěrů na bydlení v ČR, porovnat varianty financování bydlení a nastínit moţné trendy budoucího vývoje. Práce je rozčleněna do šesti kapitol včetně úvodu a závěru. V druhé kapitole se zabývám vymezením dvou výše zmiňovaných produktů, jejich členěním a základní charakteristikou. Uvádím, co je obsahem úvěrové smlouvy a věnuji se i překlenovacímu úvěru. Informace zde obsaţené jsou důleţité pro další kapitoly, kde s uvedenými pojmy dále pracuji a mají tedy slouţit jako uvedení do celé problematiky. Třetí kapitola ,,Analýza produktové nabídky, poptávky a konkurence na trhu úvěrů na bydlení v ČR“ a na ní navazující modelové příklady jsou jádrem této práce. Analyzuji produkty, které jednotlivé banky a stavební spořitelny nabízí v oblasti úvěrování. Zaměřuji se na následující instituce: Česká spořitelna a.s., Komerční banka a.s., Hypoteční banka a.s. a ČSOB a.s., Raiffeisenbank a.s., UniCredit Bank Czech Republic a.s., mBank, Českomoravská stavební spořitelna a.s, Stavební spořitelna České spořitelny a.s. Kaţdá instituce má určitá specifika. Některé banky jako např. Raiffeisenbank a.s. se zaměřují na úvěry pro podnikatele a nabízejí široké spektrum produktů. Jiné banky chtějí získat bonitní klienty, kteří přicházejí min. s 20 % vlastních zdrojů, nenabízejí tedy 100 % financování, ale jsou schopni nabídnout mnohem lepší úrokovou sazbu. Největší banky jako Česká spořitelna a.s., Komerční banka a.s. se snaţí nabídnout úvěr nejširší skupině obyvatel. V poptávce po úvěrových produktech se zaměřuji na čtyři hlediska, která jsou z mého pohledu nejdůleţitější při volbě banky a úvěrového produktu. Konkurence na trhu úvěrů na bydlení je vysoká a vyostřuje se zejména tím, ţe stavební spořitelny do své produktové nabídky začlenily i hypoteční úvěry na bydlení.

6

,,Modelové příklady financování bydlení a jejich porovnání“ je praktickou kapitolou této práce a zaměřuje se na porovnání financování bytu 2+1 a rodinného domu, přičemţ analyzuje dvě varianty. První variantu s přispěním vlastních zdrojů, ve druhé variantě se jedná o 100 % financování bez pouţití vlastních zdrojů. Co se týká současných změn na trhu úvěrů na bydlení a odhadu jeho budoucího vývoje do budoucna můţeme očekávat změny v následujících třech oblastech - zvýšení sazby DPH na novostavby, sníţení příspěvku na stavební spoření, omezení daňového zvýhodnění hypotečních produktů. Literární rešerše V práci není prováděna literární rešerše, coţ lze zdůvodnit celkovým zaměřením a obsahem práce. Oblast úvěrů na bydlení není také komplexně upravena v jednom právním předpise, ale několika zákony, se kterými zde pracuji. Jedná se především o zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů, dále např. o zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Z hlediska aktuálnosti tématu je důleţité pracovat také s internetovými zdroji, a to jak s webovými stránkami jednotlivých institucí – bank a stavebních spořitel, tak s konkrétními články zveřejněnými na odborných serverech věnujících se dané problematice. Volba metodologie Řešeným problémem bakalářské práce je porovnání jednotlivých úvěrových produktů, jehoţ podstatou je správně zvolené kritérium porovnání. Já jsem zvolil hledisko měsíční splátky. Podle mého názoru má nejvyšší vypovídací schopnost, co se týká celkového finančního zatíţení klienta a je komplexnějším hlediskem neţ např. výše úrokové sazby.

7

2.

Úvěry na bydlení a jejich charakteristika Jak jiţ bylo v úvodu řečeno, pro financování vlastního bydlení je moţné vyuţít jak

vlastní, tak cizí zdroje. Tato práce se zaměřuje pouze na financování cizími zdroji, ale přesto povaţuji za důleţité alespoň v krátkosti se vlastním zdrojům věnovat. Vlastní zdroje jsou definovány jako rozdíl mezi celkovou hodnotou investičního záměru (kupní cena, rozpočet výstavby nebo rekonstrukce) a výší poskytovaného úvěru. Jedná se o vlastní finanční prostředky klienta, které investoval do investičního záměru nebo do financované nemovitosti. Musí být vţdy pouţity před čerpáním hypotečního úvěru. Klient tyto prostředky musí bance doloţit např. předloţením dokladu, na jehoţ základě byla provedena platba těchto prostředků (kupní smlouva, rezervační smlouva, smlouva o budoucí smlouvě kupní, smlouva o majetkovém vypořádání) nebo dokladů o provedení platby (výpis z účtu, příjmový pokladní doklad). Do vlastních zdrojů nelze započítat hodnotu práce provedené svépomocí nebo hodnotu práce bez dokladu. Dále nelze započítat finance, které klient hradil z úvěru poskytnutého jinou bankou.

2.1 Hypoteční úvěry ,,Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva."

1

Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území Česká

republiky nebo jiného členského státu Evropské unie. Hypoteční úvěry můţe poskytovat banka registrovaná u ČNB podle zákona č. 21/1992Sb., o bankách, v platném znění. Objektem zajištění hypotečního úvěru můţe být: nemovitost slouţící k bydlení (bytová jednotka, rodinný dům), stavební pozemek, nemovitost, jejímţ účelem je rekreace, 1

Zákon č.190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění, § 28 odst.3.

8

bytový dům, nemovitosti slouţící k podnikání, nemovité příslušenství, jeţ je součástí nemovitostí (bazén, garáţ). O hypoteční úvěr mohou žádat: fyzické osoby, právnické osoby, města a obce. Standardně se hypoteční úvěry poskytují v minimální výši 200 000 Kč, maximální výše je limitována hodnotou zástavy. Kaţdá banka má odlišně nastavena kritéria poskytování financí v poměru k hodnotě zástavy. Doba splatnosti úvěru se pohybuje od 1 roku do 30 let. Věk ţadatele je min. 18 let, maximální věk ţadatele u většiny bank je 65 let, výjimečně aţ 70 let. Úvěry jsou úročeny úrokovou sazbou, kterou můţeme rozdělit do dvou kategorií: variabilní a fixní. U variabilních (plovoucích) úrokových sazeb se měsíční splátka můţe libovolně měnit v závislosti na úrokové sazbě vyhlašované ČNB (PRIBOR) a k této sazbě se přičítá přiráţka, která je sjednaná po celou dobu splatnosti daného úvěru. U fixní úrokové sazby má klient moţnost zvolit si fixační období v nabízených časových intervalech banky, nejčastěji to bývá období 1 roku, 3, 5 nebo 10 let. Některé banky nabízejí i jiné intervaly fixace úrokové sazby, s těmito se setkáme ale nejčastěji.

2.1.1

Typy hypotečních úvěrů

a) Základní typy hypotečních úvěrů jsou: účelové neúčelové Účelový hypoteční úvěr Aby mohl klient pouţít účelový hypoteční produkt, musí se ţádostí o úvěr předem doloţit účel pouţití peněţních prostředků z úvěru. Nejčastěji to bývá koupě nemovitosti, kterou dokládá kupní smlouvou nebo rekonstrukce nemovitosti, při níţ na ţádosti o úvěr budou uvedeny částky, které se budou z tohoto úvěru vyplácet. 9

Účelový hypoteční úvěr je moţné získat na tyto záměry: koupě nemovitosti nebo stavebního pozemku – banka uvolňuje peníze buď na základě zřízeného zástavního práva nebo na základě budoucí smlouvy kupní. výstavba nemovitosti – v tomto případě banka uvolňuje peníze na jednotlivou fázi výstavby nemovitosti, po dokončení kaţdé fáze banka zkontroluje její dokončení a poté uvolní peníze na další fázi výstavby. rekonstrukce, modernizace nemovitosti - po získání účelové hypotéky jsou peníze vypláceny po předloţení jednotlivých faktur přímo na účet dodavatelských firem v předem stanoveném časovém intervalu, do kdy musí být koupě a poté následná rekonstrukce dokončeny. V případě, ţe si klient banky bude rekonstrukci provádět sám, musí být připraven na moţnost kontroly stavu nemovitosti, aby si banka ověřila, zda rekonstrukce byla skutečně provedena ve stanoveném rozsahu. splacení půjčky nebo úvěru použité na investice do nemovitosti (refinancování) získání vlastnických práv nebo podílu k nemovitosti Neúčelový hypoteční úvěr Neúčelový hypoteční úvěr, tzv. Americká hypotéka je úvěr, kdy klient nemusí dokazovat účel investování poskytnutých finančních prostředků. Podmínkou je zastavení nemovitosti bankou. Tento typ hypotečního úvěru má zpravidla vyšší úrokové sazby neţ účelový hypoteční úvěr a sniţuje se poměr poskytnutých finančních prostředků bankou k hodnotě zástavy.2 Dále je moţné hypoteční úvěry rozdělit dle výše finančních prostředků, kterou můţe klient získat proti zástavě nemovitosti. U účelových hypotečních úvěrů, můţe klient dostat 100 % hodnoty zástavy, ve výjimečných případech i více neţ 100 %. U neúčelových hypotečních úvěrů se nejčastěji setkáme s poskytnutím peněţních prostředků do 50 - 60 % hodnoty zástavy. b) Hypoteční úvěry podle způsobu splácení: anuitní - klient po celou dobu úvěru platí stejnou výši měsíčních splátek,

2

Hodnota zástavy se nejčastěji uvádí ve zkratce LTV, z anglického Loan to Value.

10

progresivní - stanovená měsíční splátka úvěru se klientovi s postupem času zvyšuje, degresivní - klient platí ze začátku vyšší měsíční splátku, která mu je postupem času sniţována. V praxi se ve většině případů setkáme s anuitním splácením.

2.1.2

Proces získání hypotečního úvěru

Klient má moţnost zajít na pobočku kaţdé banky a na podmínky a parametry úvěrů se zeptat sám nebo můţe zvolit nezávislého finanční poradce, který má s bankami podepsané smlouvy o zprostředkování hypotečních úvěrů a zájemci udělá nabídku od všech bank, se kterými spolupracuje. V tomto bodě je nejdůleţitější zvolit správného člověka, který má skutečný přehled a zkušenosti. Správným výběrem si klient můţe ušetřit spoustu času stráveného nad získáváním informací, které je nutno vědět, aby proces zdařile proběhl. Identifikace klienta: doklad totoţnosti, nejčastěji se jedná o občanský průkaz, dále je moţné uznat cestovní pas, oprávnění k podnikatelské činnosti (pokud klient má příjmy z podnikatelské činnosti), ţivnostenský list nebo výpis ze ţivnostenského rejstříku, výpis z obchodního rejstříku. Doklady o příjmu klienta: potvrzení o příjmu ze závislé pracovní činnosti, toto potvrzení musí být učiněno na zvláštní formulář banky a nesmí být starší 1 měsíce, daňové přiznání za poslední daňové období potvrzené finančním úřadem (u podnikatele), potvrzení o bezdluţnosti, finanční úřad vystaví doklad o zaplacení daně nebo vrácení daně za poslední zdaňovací období (u podnikatele), doklad prokazující financování části kupní ceny nemovitosti (např. výpis z účtu, faktura o zaplacení), nájemní smlouvy nebo budoucí nájemní smlouvy (pokud budou tyto příjmy pouţity ke splácení úvěru).

11

Doklady o výdajích klienta: výdaje klient uvádí v ţádosti o poskytnutí úvěru Po doloţení těchto dokladů, provede banka ,,scoring“ klienta, který potvrdí, ţe banka je ochotna s klientem uzavřít obchod. Celý tento proces zkoumá čistý příjem všech členů domácnosti, ostatní příjmy (sociální příspěvky), výdaje domácnosti na provoz a minimální náklady na kaţdého člena domácnosti, další výdaje, kterými jsou např. splátky úvěrů a leasingu, historii klienta, bankovní i nebankovní registry (zda klient není neplatič). Scoring klienta byl vytvořen k tomu, aby co nejlépe poznal klienta, kterému by měl být poskytnut finanční produkt. Výsledkem scoringu je pravděpodobnost selhání klienta v průběhu trvání úvěrového vztahu. Scoring je bankou vytvořený program, do kterého jsou vloţeny dílčí limity pro operace s úvěrovým rizikem. Tyto dílčí limity musí klient splnit. Výsledkem scoringu je určité hodnotící číslo, které označuje míru úvěrového rizika. Na základě tohoto výsledku se banka rozhodne, zda úvěr poskytne nebo neposkytne. Doklady vztahující se k objektu zástavy: nabývací titul k nemovitosti (kupní smlouva, darovací smlouva, dědické rozhodnutí potvrzené notářem, převod vlastnického práva, kolaudační rozhodnutí), výpis z listu vlastnictví, smlouva o pojištění nemovitosti. Doklady dle účelu úvěru: Koupě nemovitosti: kupní smlouva nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní, smlouva o převodu členských práv a povinností k uţívání bytu v druţstevním vlastnictví (u koupě bytu v druţstevním vlastnictví), souhlas druţstva s převodem bytové jednotky do osobního vlastnictví (u koupě bytu v druţstevním vlastnictví), stanovy druţstva (u koupě bytu v druţstevním vlastnictví). Rekonstrukce nebo výstavba nemovitosti: projektová dokumentace potvrzená příslušným stavebním úřadem, stavební povolení nebo doklad o ohlášení stavebních prací, sestavení rozpočtu prací. 12

Po doplnění těchto podmínek banka připraví úvěrové smlouvy. Nejběţnější způsob čerpání hypotečního úvěru je čerpání hypotečního úvěru před provedením vkladu změny vlastnického práva do katastru nemovitostí.

2.1.3

Obsah úvěrové smlouvy

V následujících bodech shrnuji náleţitosti kaţdé úvěrové smlouvy, které vymezuje Půlpánová, S. v publikaci Komerční bankovnictví. Jedná se o: specifikace smluvních stran, konkrétní pojmenování dluţníka a věřitele. vyjádření závazku věřitele poskytnout na ţádost dluţníka peněţní prostředky a závazku dluţníka tyto prostředky s úrokem vrátit, odkaz na ţádost o poskytnutí úvěrového produktu, účel úvěru, v případě neúčelového hypotečního úvěru není tento bod zahrnut v úvěrové smlouvě, objekt zajištění úvěru, tento bod je předmětem zástavních smluv, ve kterých se sjednává zástavní právo k dané nemovitosti, úroková sazba včetně kalendáře rozvrţených splátek, způsob čerpání a splácení úvěru, klient se po dohodě s bankou zavazuje, ţe nejpozději k nějakému datu v kaţdém měsíci bude splátka uhrazena, dále je uvedeno, jak dlouho bude úvěr čerpán, další ujednání, z nich nejdůleţitější jsou postupy banky v případě ohroţení splácení úvěru, poplatek za zpracování smlouvy, který vyčísluje odměnu bance za zpracování úvěrového produktu, smluvní pokuta, která specifikuje výši pokuty za porušení smluvních ujednání, platnost smlouvy, obchodní podmínky pro poskytování úvěru, další ustanovení.

13

2.2 Stavební spoření Stavební spoření je systém, jenţ je podporovaný státem k tvorbě vlastního kapitálu, do kterého jeho účastníci spoří peníze. Smlouva o stavebním spoření se sjednává za účelem naspoření cílové částky, která se následně pouţije k vyřešení bytových potřeb klienta. Minimální délka stavebního spoření činí šest let, spořit lze neomezeně dlouho. Stavební spoření je upraven Zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, v platném znění, jehoţ jednotlivým částem se budu dále věnovat. Tento zákon umoţnil uvedení modelu řešení bytové potřeby pro Českou republiku, jenţ byl dlouhodobě vyvíjen v sousedním Německu a Rakousku. Tento model vyplnil mezeru na trhu poskytování úvěrů na bydlení a zároveň nastartoval podporu státních dotací občanům. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, v platném

znění

vymezuje,

ţe

provozovatelem

stavebního

spoření

je

stavební

spořitelna. ,,Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona." Nyní je v České republice 5 stavebních spořitelen - Stavební spořitelna České spořitelny a.s., Českomoravská stavební spořitelna a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna a.s., Raiffeisen stavební spořitelna a.s., Wüstenrot stavební spořitelna a.s. Účastníkem stavebního spoření dle zákona č. 96/1993 Sb., v platném znění můţe být fyzická nebo právnická osoba. Státní podporu může dle výše jmenovaného zákona získat: občan České republiky, občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky s rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Bytovými potřebami dle zákona č. 96/1993 Sb. se rozumí: výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, 14

koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímţ je účastním členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání k bytu, bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby, změna stavby, údrţba stavby, nebo udrţovací práce na: 1) bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, a společník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě nebo rodinném domě, nebo uţívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu, 2) bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, včetně úhrady podílu na změně, údrţbě nebo udrţovacích pracích týkajících společných částí domu 3) bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo uţívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v prvních čtyřech bodech, úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem vytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká, řešení bytové potřeby uvedené ve třetí a čtvrté odráţce úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu,

15

připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby, splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb uvedených výše s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.

2.2.1

Fáze stavebního spoření

Stavební spoření má dvě fáze: spořící úvěrovou Spořící fáze Klient spoří peníze, které se mu úročí o určitá procenta. Úroky byly do konce roku 2010 osvobozeny od daně z příjmu. Od roku 2011 je aplikováno zdanění ve výši 15 % a k tomu kaţdý klient dostává státem garantovanou finanční podporu. Smlouvy o stavebním spoření uzavřené do 31.12.2003 měly přiznanou státní dotaci ve výši 25 % z naspořené částky, nejvýše aţ 4 500 Kč za rok, u smluv uzavřených po 1.1.2004 státní dotace činí aţ 3 000 Kč za rok. Od roku 2011 bude stát přispívat aţ 2000 Kč za rok bez ohledu na datum uzavření smlouvy, zároveň stát přijal opatření, kdy bude státní podpora za rok 2010 zdaněna sráţkovou daní ve výši 50 %. Úvěrová fáze V této fázi klient ţádá o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření

2.2.2

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření můţe čerpat kaţdý klient, který má podepsanou smlouvu se stavební spořitelnou. Aby klient mohl ţádat o úvěr ze stavebního spoření, musí splnit 3 základní podmínky: smlouva musí být uzavřena min. 24 měsíců, 16

naspořená částka na stavebním spoření musí tvořit určité procento z cílové částky (3050 %), smlouva musí splňovat hodnotící čísla příslušné stavební spořitelny. Pro tento typ úvěru je důleţitá cílová částka sjednaná ve smlouvě o stavebním spoření a naspořená suma peněz. Cílová částka se skládá z: naspořené částky, státní podpory, úvěru. Úvěr ze stavebního spoření je účelový, klient vţdy musí dokládat účel vynaloţení získaných finančních prostředků. V případě, ţe klient nedoloţí účel pouţité částky, je povinen vrátit celou státní podporu. Klient má po celou dobu trvání úvěru jistotu neměnné úrokové sazby a kdykoliv můţe provést bez sankcí buď mimořádnou splátku nebo úvěr zcela splatit.

Graf č. 1: Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření 2005-2010 v mld. Kč

zdroj: http://acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni/

17

2.2.3

Překlenovací úvěr (meziúvěr)

Překlenovací úvěr je produkt, který spořitelny začaly vyuţívat během posledních několika let. Díky němu se stavební spořitelny dokáţí vyrovnat bankám poskytujícím hypoteční úvěr. Důvodem jeho vzniku je moţnost překlenout dobu neţ klient bude splňovat podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Je fakt, ţe většina smluv stavebního spoření má uzavřenou částku kolem 250 tis. Kč, přitom klienti si potřebují půjčit více. Klientům, kteří nesplňují některá z kritérií pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření, je poskytován překlenovací úvěr, během něhoţ klient splácí úroky (vysoké zhruba jako u hypotečních úvěrů) z dohodnuté cílové částky a dospořuje na smlouvu o stavebním spoření tak, aby byly splněny všechny podmínky pro přijetí řádného úvěru ze stavebního spoření. Při změně z překlenovacího na řádný úvěr můţe dojít ke změně úrokové sazby. Za doby trvání překlenovacího úvěru má klient jak účet úvěrový, tak i spořící. Překlenovací úvěry je moţné vyuţít ihned po zaloţení smlouvy stavebního spoření, ze které je pak moţné začít čerpat bez nutnosti předchozího spoření finančních prostředků.

2.2.3.1

Výhody překlenovacího úvěru

Na tento typ úvěru se nevztahují podmínky jako na úvěry ze stavebního spoření. K přidělení překlenovacího úvěru nemusí mít klient naspořenou ţádnou částku. V praxi to vypadá tak, ţe si klient jeden den vytvoří smlouvu o stavebním spoření, na základě které je moţné další den poţádat o úvěr. Další výhodou překlenovacího úvěru je garance úrokové sazby po celou dobu splácení úvěru, během ní je moţné částečné nebo úplné splacení dluţné částky bez pokuty. Nutnost ručení nemovitostí závisí na potřebné částce a bonitě klienta. U některých spořitelen je moţné bez ručení nemovitostí získat částku aţ 500 tis. Kč. Další nespornou výhodou je moţnost sloučení několika existujících smluv, například rodinných příslušníků, a zajistit si tím lepší podmínky pro úvěr.

18

2.2.4

Obsah smlouvy o stavebním spoření

Půlpánová, S. v publikaci Komerční bankovnictví vymezuje obsah smlouvy o stavebním spoření následujícím způsobem: výši cílové částky, která představuje finanční prostředky, které klient pouţije k uspokojení vlastní bytové potřeby. Tato částka je tvořena vklady klienta, státní podporou a úvěrem ze stavebního spoření. výši úrokové sazby, která závisí na zvoleném programu jednotlivých spořitelen. Tyto úroky jsou stanoveny fixně. výši poplatku, která je určená spořitelnou za sluţby související s vedením účtu a dalších sluţeb, tarifní variantu, jeţ je určena dle časového období smluvního vztahu (rychlá, standardní, dlouhodobá), výši poplatku za zpracování smlouvy, která se liší dle jednotlivých stavebních spořitelen, nejčastěji 1 % z cílové částky, podmínky k získání řádného úvěru ze stavebního spoření, které jsou obvykle obsaţeny ve všeobecných obchodních podmínkách, které jsou schváleny Ministerstvem financí, měsíční výše splátek, která je procentuálně odvozena od cílové částky a zvoleného tarifního programu spořitelny.

19

3.

Analýza

produktové

nabídky,

poptávky

a

konkurence na trhu úvěrů na bydlení v ČR 3.1 Analýza produktové nabídky bank V České republice k 31.3.2011 působí 41 bank a 5 spořitelen. Součástí této analýzy bude porovnat nabídku největších hráčů na trhu úvěrů na bydlení. Největší poskytovatelé hypotečních produktů na trhu jsou: Česká spořitelna a.s., Komerční banka a.s., ČSOB a.s., Hypoteční banka a.s., Raiffeisenbank a.s. Mezi banky s menšími objemy poskytovaných financí patří UniCredit Bank a.s. a mBank. Tyto dvě banky byly jedny z prvních, které začaly nabízet hypoteční produkty s plovoucí úrokovou sazbou. U ostatních bankovních institucí je pole působnosti zaměřeno pouze na největší česká města, a proto je nebudu zahrnovat do své analýzy. Jako zástupce stavebních spořitelen uvedu Českomoravskou stavební spořitelnu a Stavební spořitelnu České spořitelny. Tento graf nám znázorňuje vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů 2000 – 2010.

Graf č. 2: Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč

zdroj: Hypoindex.cz

20

3.1.1

Česká spořitelna a.s.

Česká spořitelna sází na produkt Ideální hypotéka, která má jasně stanovená pravidla: fixace úrokové sazby je pouze 5 let (pro toto zvýhodnění není moţná ţádná jiná fixace), moţnost financování aţ do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti, minimální splatnost úvěru 20 let (hypoteční úvěr nesmí být splacen dříve neţ 20 let), povinné sjednání 2 nových sluţeb - ,,Garance při změně úrokové sazby" a ,,Sníţení zůstatku o 20 %", úrokové zvýhodnění o 0,3 % je garantováno po celou dobu splácení. Minimální výše finančních prostředků není stanovena, maximální částka je omezena na částce 5 mil. Kč. Tento hypoteční produkt obsahuje všechny typy úvěrů (70, 80, 100 % LTV), které jsou u ostatních společností rozdělené do jednotlivých produktů. Produktem Ideální hypotéka lze financovat koupi, výstavbu, rekonstrukce, vybavení nemovitosti, vypořádání vlastnických vztahů, refinancování jiných úvěrů, úhradu jiţ provedených investic, převod členských práv a povinností. Samotná výše investovaných financí klienta rozhodne o výši úrokové sazby, která bude bankou poskytnuta.

3.1.2

Komerční banka a.s.

V této bance se klient nejčastěji střetne s dvěma typy úvěrů: hypoteční úvěr Klasik, který je pouţíván v případech, kdy banka půjčuje klientovi do 85% hodnoty zastavěných nemovitostí a hypoteční úvěr Plus, jenţ je určen klientům, kteří potřebují půjčit 100 % hodnoty zastavěných nemovitostí. U VIP klientů KB můţe úvěr činit aţ 120 % hodnoty nemovitostí. Oba tyto úvěry je moţné zvolit jako střednědobé (5 let) a dlouhodobé (aţ 30let), fixaci úrokové sazby si klient můţe zvolit v rozmezí 1 roku – 10 let nebo na 15 let. Minimální výše půjčených prostředků je stanovena na 200 000 Kč. Maximální výše úvěru není stanovena.

21

Klient můţe k datu ukončení fixace provést předčasnou splátku úvěru (částečnou nebo úplnou). Dále je moţné zvolit z podproduktů: Flexibilní hypotéka umoţňuje klientům  bez sankcí předčasně splatit aţ do výše 20 % z výše jistiny,  odloţit si anuitní splátku o 1 - 3měsíce po sobě jdoucí,  odloţit začátek splácení o 1 – 12 měsíců od podpisu smlouvy (platí u 85% LTV),  celková splatnost úvěru nesmí překročit 30 let od podpisu smlouvy o úvěru. Hypotéka ,,2 v 1" (produkt, který kombinuje účelový úvěr s neúčelovým)  minimální výše úvěru je 250 000 Kč, z toho účelová část úvěru min. 200 000 Kč, neúčelová část min. 50 000 Kč,  maximální výše úvěru do 100 % aţ 120 % hodnoty zástavy, z toho neúčelová část obsahuje 20 % z celkového objemu úvěru, nejvýše však 400 tis. Kč,  kaţdý z těchto úvěrů je vedený na samostatném účtu a splácen samostatnou splátkou,  úroková sazba je shodná pro oba úvěry,  úvěr lze poskytnout na financování vlastní bytové potřeby. Rekonstrukce bez faktur (produkt určen klientům k rekonstrukci, modernizaci nebo opravám nemovitostí určených k bydlení. Klient má moţnost stavbu provést svépomocí.)  klient nemusí při zálohovém čerpání předkládat bance faktury, a ani zpětně,  finance z hypotečního úvěru jsou k dispozici na běţném účtu klienta,  maximální výše tohoto typu úvěru je stanovena částkou 2 mil. Kč a 85 % hodnoty zastavěné nemovitosti,  1. čerpání je povoleno max. 70 % hodnoty LTV,  zbývajících 15 % je moţné čerpat aţ poté, kdy odhadce vyhotoví Zprávu o stavu rekonstrukce nemovitosti, která musí být bance předloţena nejpozději do 12 měsíců.

22

Výstavba bez faktur (produkt určen klientům k výstavbě nového domu bez dokládání faktur)  maximální výše úvěru činí 5 mil. Kč a je limitována rozpočtovými náklady výstavby, bonitou klienta a hodnotou zajištění,  klient musí banku informovat Zprávou o stavu výstavby nemovitosti, která je provedena odhadcem,  úvěr je zajištěn budovanou nemovitostí,  čerpání po částech: 1. 10 %, 2. 20 %, 3. 30 %, 4. 35 %, 5. 5 %,  úvěr musí být zajištěný pozemkem před 1. čerpáním, rozestavěná stavba před 3. čerpáním,  do 6.měsíčů od kaţdého čerpání Zpráva o stavu výstavby. Předhypoteční úvěr bez zajištění nemovitostí  aţ 100 % ceny obvyklé, maximálně však 3 mil.Kč, určeno k financování druţstevního bytu, koupě v rámci konkurzu, draţby, exekuce, kdy nelze na nemovitosti zřídit zástavní právo,  při podpisu předhypotečního úvěru se zároveň podepisuje smlouva o hypotečním úvěru,  kupující je povinen do 12 měsíců od podpisu smlouvy dát nemovitosti do zástavy bance, tím zaniká předhypoteční úvěr a klient pokračuje ve splácení Hypotečního úvěru

3.1.3

Hypoteční banka a.s. a ČSOB a.s.

K oběma těmto společnostem patří ještě Poštovní spořitelna, která také nabízí hypoteční úvěry od Hypoteční banky. Ve všech těchto společnostech platí v podstatě stejná pravidla poskytování úvěrových produktů. V zásadě nabízejí dva typy hypotečních úvěrů: Hypoteční úvěr 85 je poskytován bankou aţ do výše 85% hodnoty zastavovaných nemovitostí. U tohoto typu úvěru, kdy je výše zástavní hodnoty nemovitostí 85 - 70%

23

je umoţněna bezplatná mimořádná splátka. Mimo toto rozmezí jsou podmínky předčasného splacení totoţné se standardními podmínkami hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr 100 je poskytován pouze těm ţadatelům, jejichţ čistý příjem činí minimálně 30 000 Kč. Ţadatel o tento typ produktu musí být pojištěn úvěrovým nebo ţivotním pojištěním na 100 % úvěru. Po dobu, kdy je výše úvěru v poměru 100 – 70 % LTV je umoţněno provedení mimořádné splátky. Minimální výše půjčených finančních prostředků je stanovena na částce 300 000 Kč, maximální výše prostředků není omezena. U těchto typů úvěru můţe dojít k přecenění úvěru z důvodu splnění podmínek, ţe výše zbývajícího úvěru je ve výši 85 – 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, tím dojde k přenastavení úrokové sazby. Klient si můţe zvolit fixaci úrokové sazby od 1 roku do 30 let. Doba splatnosti je standardní 5 aţ 30 let. Předhypoteční úvěr slouţí k financování nemovitostí, na které dočasně není moţné vloţit zástavní právo. Tento produkt je vţdy kombinován s Hypotečním úvěrem.  aţ do 50 % LTV lze financovat koupě druţstevního bytu,  aţ do 85 % LTV koupě nemovitosti v draţbě nebo konkurzu,  aţ do 85 % LTV výstavba moderního bydlení,  délka předhypotečního úvěru maximálně 1 rok,  minimální výše 200 000 Kč,  maximální výše 5 000 000 Kč.

3.1.4

Raiffeisenbank a.s.

Raiffeisenbank a.s. je banka, která nabízí jednoznačně nejvíce produktů pro podnikatele, kteří si jednak chtějí pořídit vlastní bydlení, ale také k financování komerčních nemovitostí. Nejvíce se jedná o kombinace účelových a neúčelových úvěrů, kdy ţadatel není povinen dokládat vlastní příjmy. Ke srovnání s nabídkami ostatních bank je vhodný produkt Klasik. Klasik je vhodný pro klasické ţadatele, kteří mají zájem financovat vlastní bydlení.  fixace úrokové sazby je moţné sjednat na 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 a 15 let,  splatnost úvěru na 5 – 30 let,  klientovi lze poskytnou max. do 90 % hodnoty zastavované nemovitosti,  min. výše úvěru 300 000 Kč, 24

 max. výše úvěru 8 000 000 Kč,  minimální čistý příjem jediného ţadatele 12 000 Kč,  při úvěru nad 75 % hodnoty zástavy musí mít ţadatel měsíční plat 25 000 Kč. Tento produkt má několik specifik, které v ostatních bankách neexistují, např:  zástavní hodnota nemovitosti, která leţí v obci pod 2 000 obyvatel, musí být rovna nebo vyšší 2 mil. Kč (tato podmínka neplatí pro klienty Raiffeisenbank),  moţnost jednou ročně mimořádné splátky bez sankce jednou ročně aţ do výše 25 % z aktuálně nesplacené jistiny,  maximální opotřebení zastavované nemovitosti nesmí přesáhnout 60 %,  minimální čistý příjem více ţadatelů 15 000 Kč, u úvěrů nad 75 % LTV musí výše dosahovat 25 000 Kč. Klasik plus je vyuţívaný zejména proto, ţe umoţňuje klientům pouţití hypotečního produktu na nemovitosti, které nelze po přechodnou dobu zatíţit zástavním právem. Tento produkt je rozdělen do dvou částí, v první části se jedná o nezajištěný úvěr a ve druhé části se nezajištěný úvěr splatí úvěrem hypotečním. Podmínky pro financování tímto produktem jsou totoţné s produktem Klasik. Vyuţívá se zejména:  koupě nemovitosti v developerském projektu,  výstavba montovaných rodinných domů,  koupě nemovitostí v draţbě,  koupě od obce,  výstavba,  úhrada za převod členských práv.

3.1.5

UniCredit Bank Czech Republic a.s.

Tato banka začala působit na českém trhu na konci roku 2007. Vznikla sloučením dvou samostatných bankovních společností HVB Bank a Ţivnostenské banky. V UniCredit Bank se hypoteční produkty rozdělují na dva typy: hypoteční produkty s fixní úrokovou sazbou a hypoteční produkty s variabilní úrokovou sazbou. U variabilní úrokové sazby jsou vyšší poţadavky na bonitu klienta.

25

Hypoteční produkty banky: Individual, který je základním produktem banky a ostatní produkty na něj navazují. Jedná se účelový produkt slouţící k financování nemovitostí v České republice, kterou lze zatíţit zástavním právem k nemovitosti.  doba splatnosti úvěru 1 aţ 30 let,  fixní období 1 aţ 20 let,  minimální výše úvěru 200 000 Kč  maximální výše není omezena,  standardnímu klientovi můţe být poskytnut úvěr ve výši 100 % hodnoty zastavené nemovitosti,  nestandartnímu klientovi do 80 % LTV,  minimální měsíční prokázaný příjem k jedné ţádosti o úvěr 15 000 Kč,  v případě, ţe klient bude splácet úvěr do 70 let věku, vyţaduje banka ţivotní rizikové pojištění na 100 % částky úvěru. Flexi, je produkt vhodný zejména těm ţadatelům, kteří mají moţnost mimořádných splátek úvěru. Základní podmínky jsou stejné jako u produktu Individual. Klient má moţnost 4 krát v jednom kalendářním roce provést předčasnou splátku a tím si klient můţe sníţit výši anuitních splátek nebo zkrátit dobu splatnosti. Plus, tento hypoteční úvěr je určen těm klientům, kteří nechtějí hradit poplatek za poskytnutí úvěru, ani poplatek za správu a vedení účtu. Tento produkt lze poskytnout, pokud si klient zvolí fixní období delší nebo rovnou 3 roky a zároveň se zaváţe, ţe nesplatí úvěr dříve neţ za 5 let. Převratná hypotéka je určena klientům, kteří si vybrali variabilní úrokovou sazbu. Klient má právo kdykoliv v průběhu trvání úvěru poţádat o změnu úrokové sazby na fixní. Pokud by klient poţadoval změnu z fixní na variabilní úrokové sazby, je to moţné pouze k termínu, kdy končí fixace úrokové sazby. Variabilní úroková sazba je sloţena z BMR (Base Mortgage Rate) + přiráţka, která je sjednaná do konce splatnosti úvěru.  Hodnota BMR je vázána na 1M PRIBOR vyhlašovaný Českou národní bankou, moţnost změny splátky je v závislosti na změnu BMR o ±10 %,  změna úrokové sazby, která překročí hranice změny, musí být klientovi oznámena písemně vţdy nejpozději jeden týden před další splátkou, 26

 klient je oprávněn vyuţít moţnosti mimořádně splátky a to nejvýše 4 krát v jednom kalendářním roce. S kaţdou mimořádnou splátkou je klient povinen uhradit poplatek ve výši 1 % z mimořádné splátky,  zastavenou nemovitost lze financovat max. do 90 % hodnoty,  klient musí splnit vnitřní rating na max. 70 % určené hodnoty, v případě výsledku vyššího neţ je tato hranice, je klientovi nabídnuta fixní úroková sazba UniCredit Bank pouţívá vodítko pro posuzování jednotlivých typů zastavovaných nemovitostí. Například pro panelové byty před rekonstrukcí platí, ţe maximální hodnota LTV je 80 %, navíc splatnost úvěru je max. 20 let. Dále pak financování montovaných rodinných domů max. do 80 % trţní hodnoty nemovitosti.

3.1.6

mBank (obchodní jméno BRE Bank S.A.)

Tato banka vstoupila na český trh v roce 2007. Specializuje se především na poskytování internetového bankovnictví a v dnešní době zaujímá významnou pozici na trhu v tomto segmentu. Zajímavostí je, ţe obchodní síť v této bance tvoří finanční centra, která se nacházejí v největších českých městech a také tzv. mKiosky, které se nacházejí ve velkých nákupních centrech, kde se klient můţe dostat přes internet k obsluze svých účtů. Klient této banky si můţe produkt zvolit s pevnou nebo plovoucí úrokovou sazbou. Druhy hypotečních úvěrů poskytovaných bankou: Účelový hypoteční úvěr, jehoţ účelem je financování investic do nemovitostí určených k osobnímu uţívání ţadatele nebo která se po poskytnutí hypotečního úvěru změní na nemovitost určenou k osobnímu uţívání ţadatele Neúčelový hypoteční úvěr, který není účelově vázán a lze poskytnout na cokoliv Konsolidační hypoteční úvěr, jedná se o hypoteční produkt, který je určen pro klienty, kteří chtějí konsolidovat (splatit) jiné ze svých úvěrových produktů (např. kreditních karet), které nebyly určeny na bydlení. Banka poţaduje prokázání účelovosti. Hypoteční produkty poskytované bankou 27

mHypotéka, klient můţe splatit jakoukoliv část nesplacené jistiny bez poplatku, mHypotéka Light, klient má nárok uskutečnit mimořádnou splátku bez poplatku pouze do výše 20 % nesplacené jistiny. Parametry hypotečního úvěru: minimální výše úvěru: 200 000Kč maximální výše úvěru:  účelového HÚ aţ 15 mil. Kč, a 80 % LTV,  neúčelový HÚ a konsolidace aţ 2 mil. Kč a 60 % LTV. maximální zadluţení ţadatele nesmí přesáhnout 30 mil. Kč doba splatnosti:  účelový HÚ 1 – 40 let,  neúčelový HÚ 1 - 20 let,  konsolidace 1 - 25 let. Typy nabízených úrokových sazeb:  fixní, klient si zvolí fixační období 1, 2, 3, 4, 5 let. V době, kdy končí fixační období, si klient můţe poţádat o změnu úrokové sazby na variabilní.  variabilní, skládá se z 1M PRIBORu a marţe banky, stanovuje se vţdy 2 pracovní dny před koncem měsíce a je platná na následující měsíc. Změna sazby nastává, pokud dojde ke změně o ± 0,1%, menší změna se nepromítne. Moţnosti splátek  anuitní,  klesající,  mimořádné.

3.2 Analýza

produktové

nabídky

stavebních

spořitelen V této podkapitole se zabývám produktovou nabídkou stavebních spořitelen. Jako zástupce pro tento segment trhu jsem si zvolil Českomoravskou stavební spořitelnu a.s. a Stavební spořitelnu České spořitelna a.s. Z grafu je vidět, ţe podíl nově zaloţených smluv stavebního 28

spoření Českomoravskou stavební spořitelnou dosahuje téměř 50 % všech smluv za rok 2010. O zbývajících 50 % se dělí zbývající čtyři stavební spořitelny, z nichţ nejvyšší podíl má Wüstenrot a.s. Graf č. 3: Podíl založených smluv stavebního spoření za rok 2010

Zdroj: AČSS

3.2.1

Českomoravská stavební spořitelna a.s.

Tuto spořitelnu jsem vybral jako typického zástupce tohoto segmentu produktů úvěrů na bydlení. Českomoravská stavební spořitelna a.s. byla zaloţena v roce 1993 a je největším poskytovatelem stavebního spoření v České republice. Českomoravská stavební spořitelna se stará o své klienty prostřednictvím informačních center skrze licencované obchodní zástupce. Ve znění zákona o stavebním spoření můţe být poskytnut pouze účelový produkt určený na bytové potřeby klienta. Druhy poskytovaných úvěrů: Úvěr ze stavebního spoření Meziúvěr ze stavebního spoření Tarifní typy smluv o stavebním spoření: Invest, tento tarif je vhodný zejména pro ty klienty, kteří chtějí zhodnotit své úspory. Současně je moţné vyuţít moţnosti překlenovacího úvěru k financování bydlení včetně rekonstrukce a modernizace  úroková sazba z vkladů je 2 %, pokud bude klient čerpat úvěr, úročení bude 4,8 %, 29

 minimální procento naspoření je 40 % z cílové částky,  minimální cílová částka je 40 000Kč,  dvě varianty měsíčních splátek:  standardní, kde je min.splátka 0,6 % z cílové částky,  rychlá, kdy min.splátka úvěru je 0,8 % z cílové částky. Perspektiv, je vhodný především pro klienty, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení a chtějí financování s co nejmenším měsíčním zatíţením  úroková sazba z vkladů je 2 %, při čerpání úvěru je úročení 4,8%,  min. procento naspoření je 35 % z cílové částky,  minimální cílová částky je 150 000 Kč,  tento produkt je nabízen pouze ve dlouhodobé variantě, kdy min.splátka činí 0,53 % z cílové částky. Atraktiv, tato varianta je nejvýhodnější pro ty klienty, kteří si chtějí do budoucna zajistit výhodnou úrokovou sazbu z úvěru 3,7 %  úroková sazba z vkladů je 1 %, při čerpání úvěru 3,7 %,  min. procento naspoření je 38 % z cílové částky,  min. cílová částka je 40 000 Kč,  stejně jako u tarifu Invest i zde existují dvě varianty měsíčních splátek – standardní a fixní. Meziúvěr ze stavebního spoření: Slouţí k překlenutí doby do přidělení nároku na úvěr ze stavebního spoření Můţe být poskytnut aţ do výše cílové částky Můţe být poskytnut zpravidla jen jednou ve stejném kalendářním roce Úroková sazba je sjednána:  do data přijetí cílové částky, stálá úroková sazba,  na určité období, pevná úroková sazba.

3.2.2

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

Tato stavební spořitelna zahájila činnost 1.července 1994, je dceřinou společností České spořitelny a bývá někdy nazývána výrazem ,,Buřinka“. Tato stavební spořitelna těţí z toho, ţe je napojena na finanční skupinu České spořitelny. Druhy poskytovaných úvěrů: úvěr ze stavebního spoření, 30

překlenovací úvěr. Podmínky úvěru ze stavebního spoření: spořit minimálně 24 měsíců, naspořit minimálně 40% z cílové částky, dosáhnout bodového hodnocení 220 bodů, minimální cílová částka 40 000,- Kč, nejniţší měs. úhrada 0,5 % z cílové částky úroková sazba z vkladů 2 % úroková sazba při čerpání úvěru bude 4,2 % Překlenovací úvěr: Trend, tento produkt je určen pro klienty, kteří hledají financování bytových potřeb bez ručení nemovitostí  Trend s pevnou úrokovou sazbou, kdy je stejná výše splátek po celou dobu trvání úvěru,  Trend s pevnou úrokovou sazbou na dobu 3 let, tento úvěr má 3leté fixační období,  tento produkt nabízí získání úvěru aţ do výše 500 000,- Kč bez nutnosti poskytnutí zástavy nemovitosti,  nabídka 100% financování,  moţnost mimořádných splátek úvěru zdarma. Hypo Trend, tento produkt poskytuje překlenovací úvěr ze stavebního spoření se zástavou nemovitosti  Hypo Trend s pevnou úrokovou sazbou, dává klientovi moţnost neměnných splátek po celou dobu trvání úvěru aţ 28 let,  Hypo Trend s pevnou úrokovou sazbou na 3roky, tento produkt nabízí 3 leté fixační období,  aţ do výše 100% hodnoty zastavené nemovitosti,  moţnost zdarma vloţit mimořádné splátky úvěru.

31

3.3 Analýza poptávky po úvěrových produktech Poptávka po úvěrových produktech na bydlení bude analyzována podle několika hledisek: hledisko místa, hledisko doby splatnosti, hledisko úrokové sazby a hledisko vloţení vlastních zdrojů.

3.3.1

Hledisko místa

Poptávka klientů po úvěrových produktech je ovlivněna velikosti města, kde ţije nebo kde si chce koupit klient nemovitost. Klient z velkého města si vybírá mezi nabídkami produktů od všech bankovních domů. I malé bankovní společnosti mají v největších českých městech síť poboček, kde si člověk můţe přijít pro radu, či pomoc. U klientů, kteří ţijí mimo dosah velkých měst je poptávka po úvěrových produktech zaměřena na banky, které mají pobočkovou síť i v menších městech. Stále ještě se většina klientů rozhoduje kde si úvěr vzít na základě dopravní dostupnosti, nikoli na kvalitě internetového bankovnictví. Pro tyto klienty je důleţité, aby měli moţnost kdykoli v případě nutnosti do banky přijít a učinit jednoduché operace, například vklad hotovosti na účet. Pro srovnání Česká spořitelna má k začátku roku 2011 670 poboček po celé České republice, Komerční banka k prosinci roku 2010 395 poboček, naproti tomu UniCredit Bank 70 poboček, z toho 24 v Praze.

3.3.2

Hledisko doby splatnosti

Hledisko doby splatnosti je rozhodující při stanovení velikosti měsíčních splátek. Mladý klient má moţnost se rozhodnout, kterou z nabízených dob splatnosti vyuţije a tím má moţnost nastavit výši splátek. U nízkopříjmových klientů se volí delší doba splatnosti v závislosti na výši jejich finančních moţností. U starších klientů se volí varianta takové doby splatnosti, aby byl jejich úvěr splacen v aktivním věku, nejdéle však do 70 let věku nejstaršího ze ţadatelů. Tito klienti jsou pro banku jiţ velmi rizikoví.

3.3.3

Hledisko úrokové sazby

Hledisko úrokové sazby je důleţité zejména při rozhodování mezi hypotečním úvěrem s pevnou úrokovou sazbou nebo s variabilní úrokovou sazbou. Klienti, kteří si vyberou 32

pevnou úrokovou sazbu, dále volí, jak dlouhá bude doba její fixace. Ti zájemci, kteří mají moţnost výhledově vloţit ušetřené peníze do mimořádné splátky hypotečního úvěru, volí zpravidla kratší fixační období, nejčastěji 1rok – 3roky. Pokud klienti takové moţnosti nemají, obvykle jim banka nabídne nejvýhodnější úrokovou sazbu, která zpravidla mývá tří aţ pětileté fixační období. Banky jen výjimečně poskytují delší fixační období neţ 5 let, protoţe zájemci o hypoteční produkty obvykle slyší na niţší úrokovou sazbu a niţší měsíční splátku. Pokud však zájemce zvolí některou z delších fixačních období je to z toho důvodu, ţe si chce být jistý neměnností splátek. Ti klienti, kteří si zvolí variabilní úrokovou sazbu, mají niţší úrokovou sazbu a tudíţ niţší měsíční splátky. Je zde samozřejmě nebezpečí změny úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou. Klient, který uvaţuje o vyuţití hypotečního úvěru s variabilní úrokovou sazbou, by si měl být vědom toho, ţe se úroková sazba a měsíční splátka můţe kdykoliv v průběhu splatnosti změnit. Z mých zkušeností volí tuto variantu hypotečního úvěru klient pouze za předpokladu, ţe daný hypoteční produkt můţe splatit v řádech několika let nebo v příjmech klienta je rezerva pro případ zvýšení úrokových sazeb a měsíční splátky. Jejich obava je zaměřena na nejistotu vývoje úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou.

3.3.4

Hledisko vložení vlastních zdrojů

Hledisko vložení vlastních zdrojů je voleno u klientů, kteří mají našetřenou částku (alespoň 15 % hodnoty nemovitosti), která má vliv na výši úrokové sazby úvěru. Tito klienti se rozhodují, zda nevyuţijí 100 % hypoteční produkt a poté vlastní zdroje nepouţijí na rekonstrukci, vybavení nemovitosti nebo vloţení vlastních prostředků do úvěru. Klient, který nemá ţádné vlastní prostředky, se soustředí na hypoteční produkt, jenţ mu umoţní zahrnutí nákladů pořízení úvěru (odhad, úvěrové smlouvy, poplatek za zpracování úvěru) přímo do půjčené částky nebo zvolí produkt od banky, která mu nabízí některé sluţby zdarma.

33

Graf č. 4: Četnost úrokových sazeb za měsíc únor 2011

zdroj: Hypoindex.cz

3.4 Analýza konkurence V současné době, kdy banky uţ překonaly strach z krize a opět rozjíţdí kolotoč různých slevových akcí, kdy má klient opravdu výbornou moţnost vybrat si z nabídek bank nebo spořitelen. Jiţ většina bank upustila od podmínky financování 100% hypotéky pouze pro vlastního klienta. U bank, které tak dosud neučinily, je moţné tento druh obchodu provést na základě výjimky poskytnuté bankou. V době krize totiţ platilo to, ţe pokud klient nebyl klientem banky, neměl moţnost dostat 100% hodnotu nemovitosti. První banka, která pozastavila poskytování 100% hypoték byla GE Money Bank. Většina bank zaujala podobný přístup a na trhu vyčkávaly, jak se ekonomika zachová a jaký stav vůbec nastane. Banky se obávaly, ţe zpomalování ekonomiky způsobí problémy se splácením úvěrů. Trendem současného vývoje na trhu s financováním bydlení je, ţe stavební spořitelny začínají poskytovat hypoteční úvěry. Díky krokům současné vlády jsou si stavební spořitelny vědomy, ţe stavební spoření přestalo být pro lidi tak zajímavé jako v letech předcházejících, a proto spořitelny nabízejí změnu v podobě nabídky hypotečních úvěrů. Tento krok zostří konkurenci na trhu a povede k tlaku na sazby hypotečních úvěrů. Některé banky po ukončení vánoční akce na hypoteční produkty zvýšily i o půl procentního bodu úrokové sazby, měsíc 34

na to vyhlásily opětovné sníţení sazeb, jelikoţ se objevily banky, které dále sniţovaly úrokové sazby hypotečních produktů. Následující tabulka nám ukazuje, jak se meziročně změnila poptávka po úvěrech ze stavebního spoření, kdy se klienti začali odvracet od úvěrů ze stavebního spoření. Stavební spořitelny na tento trend reagovaly tím, ţe přidaly do svého portfolia nabídky produkt hypotečního úvěru.

Tabulka č. 1: Meziroční změna v objemu poskytovaných úvěrů za I. čtvrtletí 2011

Stavební spořitelna ČMSS SSČS Modrá pyramida Raiffeisen stavební spořitelna Wüstenrot Celkem

objem úvěrů (v mil. Kč) 4350 946 1798

meziroční změna ( v %) -37% -26% 8%

celkem smluv (v tis.) 2010 1134 754

1320 525

-53% -60%

814 441

8939

-36%

5153

Zdroj: AČSS

35

4. Modelové příklady financování bydlení a jejich porovnání 4.1

Vstupní data

Modelový příklad financování bydlení budu aplikovat na financování bytu 2+1 a rodinného domu 5+kk. Dále je vymezena jejich charakteristika a charakteristika klienta. Byt 2+1 v Horšovském Týně, ve 2.NP panelového domu bez výtahu. Podlahová plocha bytu činí 55 m2, byt je po kompletní rekonstrukci, zděné jádro, plastová okna, nové radiátory, plovoucí podlahy, linoleum. Byt není zařízen. Součástí bytové jednotky je lodţie a sklepní kóje. Cena bytu: 950 000,- Kč Rodinný dům 5+kk v Horšovském Týně. Jedná se o novostavbu rodinného domu, která se nachází v klidné části města. Podlahová plocha 144 m2, plocha pozemku je 834 m2, zastavěná plocha domu 80 m2. V domě je ústřední topení na tuhá paliva kombinovaná s plynem. Ohřev teplé vody zajišťuje el. bojler. Cena domu: 3 200 000,- Kč. Pro náš modelový příklad budeme uvaţovat klienta, který splňuje bonitu banky svými příjmy, věkem a dostatečnou hodnotou zástavy. Model financování bytu i domu budu modelovat ve dvou variantách. V první variantě budu uvaţovat, ţe klient bude investovat alespoň 20 % vlastních zdrojů, tedy 80 % LTV ( 200 000,- Kč u bytu, 700 000,- Kč u rodinného domu) a ve druhé variantě nebude klient investovat ţádné peníze (100 % LTV). Hypoteční produkt bude modelován na 20 let s nejvýhodnějším fixačním obdobím od kaţdé banky.

4.2

Porovnání financování od jednotlivých bank

Česká spořitelna a.s. Základní úroková sazba při 3 a 5let. fixaci a 80% LTV je 4,79 %., u 100% LTV je základní úrok 5,29 %. Dále klient můţe získat slevu za aktivní účet u ČS 0,50 %, slevu 0,30 % za produkt zvýhodněné hypotéky a zvýhodnění 0,15% za uzavření pojištění proti neschopnosti splácet. 36

Byt 1. Pokud by klient ţádal o 80 % LTV, s vyuţitím všech moţných výhod se lze v České spořitelně dostat na úrokovou sazbu ve výši 3,84 %, měsíční splátka úvěru včetně pojištění činí 4 502,- Kč. 2. U hypotéky, kde klient nemá vlastní zdroje, tedy 100 % LTV můţe získat i se započtením všech slev úrok ve výši 4,34 % a měsíční splátka včetně pojištění PPI B bude činit 5 955,- Kč. Dům Hypoteční produkt do 80% LTV s vyuţitím všech slevových výhod bude mít úrokovou sazbu 3,84%, měsíční splátka úvěru bude činit 15 007,- Kč U hypotečního produktu s 100% LTV bude úroková sazba ve výši 4,34 % a měsíční splátka 20 059,- Kč.

Komerční banka a.s. Od této banky jsem si zvolil produkt Garant 85 a Garant 100. Byt Klient s alespoň 20 % vlastních zdrojů při ţádosti o hypoteční úvěr 80% LTV 3 nebo 5 letou fixací by mohl získat hypoteční úvěr s úrokovou sazbou 4,19 % a měsíční splátka by dosáhla 4 808,- Kč včetně pojištění. Pokud klient zvolí 100 % LTV hypoteční úvěr, banka mu poskytne úvěr s úrokovou sazbou 4,69 %, při 3 nebo 5 letém fixačním období a celková měsíční splátka i s pojištěním bude činit 6 346,- Kč. Dům Při 80 % LTV bude klientovi poskytnuta úroková sazba ve výši 4,19 % na 3 nebo 5leté fixační období a celková měsíční splátka úvěru bude dosahovat 16 026,- Kč V případě, ţe klient nebude investovat ţádné vlastní zdroje, bude klientovi nabídnut 100% hypoteční produkt s 4,69 % úrokové sazby pro 3 nebo 5 leté období a měsíční splátkou včetně pojištění ve výši 21 374,- Kč.

37

Hypoteční banka a.s. Pro svůj výpočet pouţívám modely Hypoteční úvěr 85 a Hypoteční úvěr 100. Byt V případě, ţe klient pouţije 20 % vlastních zdrojů, můţe mu být bankou nabídnut úvěr s úrokovou sazbou 4,49 % na 3roky a měsíční splátka úvěru včetně pojištění činí 4 740,- Kč. Klient nebude investovat ţádné vlastní zdroje, banka mu nabídne úrok ve výši 5,59 % na 3leté období, s měsíční splátkou včetně pojištění 6 583,- Kč. Dům Pokud klient zvolí Hypoteční úvěr 85 a pouţije 20% vlastních zdrojů, bude mu bankou nabídnuta úroková sazba 4,49% na 3leté období a měsíční splátka včetně pojištění ve výši 15 802,-Kč. Kdyţ klient nebude investovat na koupi ţádné vlastní prostředky, produkt Hypoteční úvěr 100 mu zajistí pro 3leté fixační období úrokovou sazbu 5,59 % a měsíční splátku 22 175,- Kč. Raiffeisenbank a.s. Pro běţné uţivatele nabízí tato banka produkt Klasik, který je srovnatelný s dalšími nabízenými produkty od ostatních bank. Produkt Klasik je moţné pouţít aţ do 90 % hodnoty zástavy. Proto klient, který nemá alespoň 10 % vlastních zdrojů, nemůţe koupi své nemovitosti financovat přes tuto banku. Byt Banka klientovi, který bude investovat 20 % vlastních zdrojů nabídne úrokovou sazbu 4,69 % pro 2 nebo 3 leté fixační období s měsíční splátkou 4 822,- Kč včetně pojištění. Dům Zájemce o hypoteční úvěr u Raiffeisenbank, který bude investovat 20% vlastních zdrojů, můţe vyuţít nabídku úrokové sazby ve výši 4,49 % na jednoleté fixační období, měsíční splátka úvěru včetně pojištění činí 15 803,- Kč UniCredit Bank a.s. Tuto banku si klienti vybírají zejména pro její produkt plovoucí úrokové sazby, kterou je moţné financovat nemovitost aţ do 90 % její zástavní hodnoty. U této banky je zajímavost ta, ţe poţadují po klientovi zaplacení pojištění úvěru na celé úvěrové období současně se

38

zahájením čerpání. Klient můţe u programu Flexi učinit 4 mimořádné splátky v jednom kalendářním roce. Byt Pokud klient bude mít zájem o plovoucí úrokovou sazbu a pouţije 20 % vlastních zdrojů, můţe mu být poskytnuta úroková sazba ve výši 3,00 % a měsíční splátka bude činit 4 160,Kč. V této měsíční splátce není zahrnuto pojištění úvěru, tak jak bylo vysvětleno výše. Pojištění by činilo 20 625,- Kč. Dům Při investování 2 0% vlastních zdrojů a volby plovoucí úrokové sazby by klient dostal nabídku 3,00 % úrokové sazby a měsíční splátky ve výši 13 865,- Kč. Klient musí uhradit pojištění ve výši 68 750,- Kč mBank (obchodní jméno BRE Bank S.A.) Tato banka poskytuje úvěry aţ do 80 % hodnoty zástavní nemovitosti. V mojí modelaci pro nejlepší srovnání s ostatními bankami namodeluji hypoteční úvěr s plovoucí úrokovou sazbou a fixní úrokovou sazbou na 3 leté období. U programu mBank Light můţe klient splatit v jednom kalendářním roce aţ 20 % z jistiny úvěru. Byt Klient musí investovat do financování kupované nemovitosti 20 % vlastních zdrojů, v případě zvolení 3letého fixního období bude klientovi nabídnuta úroková sazba ve výši 4,17 % a měsíční splátka včetně pojištění bude činit 4 612,- Kč. Pokud si ţadatel zvolí plovoucí úrokovou sazbu ve výši 3,39 %, bude měsíční splátka včetně pojištění činit 4 307,- Kč. Dům V případě, kdy klient investuje 20 % vlastních zdrojů a zvolí fixační období na 3roky, bude mu nabídnuta úroková sazba ve výši 4,17 % a měsíční splátka včetně pojištění by činila 15 374,- Kč. Pokud klient bude poţadovat plovoucí úrokovou sazbu, bude klientovi nabídnut úrok ve výši 3,39 % a měsíční splátka včetně pojištění bude dosahovat 14 358,- Kč.

39

4.3 Porovnání financování od stavebních spořitelen Stavební spořitelny Abychom měli lepší srovnání v produktech úvěrů na bydlení, vypracoval jsem modelový příklad také na Stavební spořitelnu České spořitelny a.s. a Českomoravskou stavební spořitelnu a.s. Pro zájemce o tyto produkty je dobré si uvědomit, ţe kaţdá zvolená alternativa pro stavební spoření má minimální měsíční splátku, kterou se klient musí řídit. Tyto modely nejsou modelovány na přesný počet 20 let, tedy 240 splátek a to z důvodu, ţe by klient nesplňoval tuto podmínku. Stavební spořitelna České spořitelny a.s. Tato spořitelna v roce 2008 přišla se zásadní změnou stanovování úrokových sazeb a měsíčních splátek. Jelikoţ klienti často zapomínali změnit si výši splátky při změně z překlenovacího úvěru na řádný, přišla spořitelna s řešením tyto splátky a úrokové sazby zprůměrovat a zabránit tím problémům, které v některých případech vedly k pokutám pro klienty a jejich nespokojenosti. Proto dnes Stavební spořitelna České spořitelny nabízí úvěry s jednou úrokovou sazbou, která se po celou dobu úvěru nemění. Klientovi tak odpadá starost měnit v bance trvalé příkazy. Byt V případě, ţe klient vloţí do financování nemovitosti 20 % vlastních zdrojů, můţe dostat nabídku o1d SSČS fixní úrok 4,2 % po celou dobu trvání úvěru s celkovou splátkou 4 412,Kč. Jestliţe klient nebude schopný nebo ochotný vloţit ţádné finanční prostředky, spořitelna klientovi nabídne úrok ve stejné výši, tedy 4,2 %, měsíční splátka bude činit 5 590,- Kč. Dům Pokud klient k financování rodinného domu přispěje 20 % vlastních zdrojů, získá úrokovou sazbu ve výši 4,2 % a měsíční splátku ve výši 15 058,- Kč. Jestliţe klient vyuţije moţnost 100% financování, úrok bude činit 4,2 % a splátka 18 824,- Kč. Českomoravská stavební spořitelna a.s. Pro modelování našeho příkladu jsem pouţil verzi Atraktiv Standard. U toho typu úvěru, klient nejdříve část peněz dospořuje a část měsíční splátky je určena pro splátku meziúvěru. Aţ dosáhne 40 % cílové částky, je mu přidělen řádný úvěr ze stavebního spoření a celá měsíční splátka putuje na splátku úvěru. U této spořitelny jsou určeny minimální výše 40

měsíčních splátek v % z cílové částky. U Tarifu Atraktiv a standardní varianty je určen poměr 0,60 % měsíčně z cílové částky, proto doba splácení u následujících výpočtů nevychází na 20 let. Byt Jestliţe klient vloţí do financování bytu 20 % vlastních zdrojů, bude mu přidělen úrok ve výši 4,9 %, celková měsíční splátku bude činit 5 789,- Kč, z toho 2 000,- Kč jde na dospořování a částka 3 879,- Kč je určena na splátku úvěru, po 6letech, bude mít klient naspořenou dostatečnou část cílové částky, změní se úroková sazba na 3,7 %, při měsíční splátce 5 700,Kč na dobu 10 let. Pokud klient nevloţí ţádné finanční prostředky do nemovitosti, bude mu nabídnut úrok v překlenovacím období ve výši 5,2 %, při měsíční splátce 7 316,- Kč, z toho 3 200,- Kč půjde na spoření a částka 4 116,- Kč na splátku meziúvěru. Po 9 letech bude mít klient naspořené dostatečné procento z cílové částky, změní se jeho úvěr na řádný úvěr ze stavebního spoření s měsíční splátkou 5 700,- Kč. Dům V případě, ţe se rozhodne klient vloţit do úvěru 20 % z kupní ceny domu, bude mu poskytnut překlenovací úvěr s úrokovou sazbou 4,6 %, celková měsíční splátka po dobu 6let by činila 19 266,- Kč, z této částky jde 7 000,- Kč na spoření a částky 12 266,-Kč na splátku meziúvěru, po 6 letech bude mít klient naspořeno 40 % z cílové částky a bude mu poskynut řádný úvěr ze stavebního spoření s měsíční úrokovou sazbou 3,7 % a měsíční splátkou 19 200,- Kč, tuto částku bude klient platit po dobu 10 let. U varianty, kdy klient nemůţe nebo nechce pouţít ţádné vlastní zdroje, bude klientovi nabídnut úrok ve výši 4,9 % s měsíční splátkou 23 966,- Kč, z toho 10 900, -Kč jde na spoření a částka 13 066,- Kč na splátku meziúvěru. Klient bude mít nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření aţ po 9 letech spoření. Po doplacení meziúvěru mu bude doplacen řádný úvěr ze stavebního spoření a nabídnuta úroková sazba 3,7 % s měsíční splátkou 19 200,- Kč, tuto částku bude klient platit 10 let.

41

4.4 Vyhodnocení a) Byt Tabulka č. 2: Porovnání výše měsíčních splátek - byt

Byt Banka, stavební spořitelna

80% LTV

100%LTV

Česká spořitelna

4 502 Kč

5 955 Kč

Komerční banka

4 808 Kč

6 346 Kč

Hypoteční banka

4 740 Kč

6 583 Kč

Raiffeisenbank

4 822 Kč

UniCredit Bank

4 160 Kč

mBank

4 307 Kč

ČMSS - meziúvěr

7 316 Kč**

ČMSS - řádný úvěr

5 789 Kč* 5 700 Kč*

SSČS

4 412 Kč

5 590 Kč

Neposkytují 100% LTV

5 700 Kč**

Zdroj: vlastní výpočty

*splatnost úvěru 16 let **splatnost úvěru 19 let Při 80% LTV při koupi bytu nabízí nejvýhodnější měsíční splátku ve výši 4 160,- Kč společnost UniCredit Bank, v této částce není ovšem zahrnuto pojištění nemovitosti, jenţ je nutné zaplatit předem na celou dobu splatnosti úvěru. Naopak nejvyšší splátku nabízí Raiffeisenbankve výši 4822,- Kč. Ještě vyšší měsíční splátku nabízí Českomoravská stavební spořitelna, která ovšem nabízí maximální splatnost úvěru na 16 let. V případě fixních úrokových sazeb poskytuje nejvýhodnější podmínky mBank s měsíční splátkou 4 307,- Kč. Nejvýhodnější podmínky financování 100% LTV bytu nabízí Stavební spořitelna České spořitelny s měsíční splátkou 5 590,- Kč, která je neměnná po celou dobu trvání úvěru. Nejvyšší měsíční splátku za stejných podmínek nabízí Hypoteční banka s měsíční splátkou 6 583,- Kč.

42

b) Dům Tabulka č. 3: Porovnání výše měsíčních splátek - dům

Dům Banka, stavební spořitelna

80% LTV

100% LTV

Česká spořitelna

15 007 Kč

20 059 Kč

Komerční banka

16 026 Kč

21 374 Kč

Hypoteční banka

15 802 Kč

22 175 Kč

Raiffeisen bank

15 803 Kč

UniCredit bank

13 865 Kč

mBank

14 358 Kč

ČMSS - meziúvěr

19 266 Kč*

23 966 Kč**

ČMSS - řádný úvěr

19 200 Kč*

19 200 Kč**

SSČS

15 058 Kč

18 824 Kč

Neposkytují 100% LTV

Zdroj: vlastní výpočty

*splatnost úvěru 16 let **splatnost úvěru 19 let Z výsledkové tabulky je patrné, ţe v případě 80% LTV nabízí nejvýhodnější splátku pro klienta UniCredit Bank, se svojí plovoucí úrokovou sazbou, s měsíční splátkou ve výši 13 865,-Kč. V případě hypotečních produktů s fixní úrokovou sazbou je nejvýhodnější mBank se splátkou 14 358,- Kč. Nejvyšší měsíční splátku na 20 let poskytuje Komerční banka a.s., která činí 16 026,- Kč. U 100% financování nemovitosti vychází nejvýhodněji produkt od Stavební spořitelny České spořitelny s měsíční splátkou 18 824,- Kč. Naopak nejvyšší měsíční splátku nabízí Hypoteční banka se splátkou 22 175,- Kč. Z hodnot uvedených v tabulkách vyplývá, ţe pokud je zájemce schopný vloţit do financování nemovitosti vlastní zdroje, můţe mu být poskytnut úvěrový produkt od menších bank, které mu jsou schopny standardně nabídnout niţší měsíční splátky neţ banky, které mají rozsáhlou síť poboček. K hodnotám uvedeným v tabulkách je třeba v případě UniCredit Bank přičíst částku na pojištění nemovitosti, tato částka je závislá od výše hodnoty nemovitosti a je splatná před započetím čerpání úvěru. V případě všech splátek od hypotečních bank je nutné k těmto splátkám také přičíst jednotný poplatek za vedení úvěrového účtu ve výši 200,-Kč/měs. Poplatek za vedení účtu u stavebního spoření činí okolo 350,-Kč/rok. I tato částka můţe hrát roli u úvěrů s menšími splátkami, jelikoţ jsou si splátky velmi blízké. 43

V Plzeňském kraji byla v roce 2010 průměrná hrubá měsíční mzda 21 873,- Kč. Měsíční splátka úvěru na dům je téměř na stejné úrovni jako hrubý měsíční příjem. Z těchto čísel je patrné, ţe jen malé procento zájemců o dům má měsíční příjmy na to, aby si mohlo tuto nemovitost koupit. Zájemcem o tento typ nemovitosti jsou zejména 2 osoby starší 30 let věku, s nadprůměrným příjmem, které mají naspořeno alespoň 20 % z ceny nemovitosti.

44

5. Současné změny na trhu úvěrů na bydlení a odhad jeho budoucího vývoje Trh hypotečních úvěrů se v roce 2010 opět vrátil k růstu. Za tento rok objem poskytovaných hypotečních produktů činil téměř 84,8 miliard korun, coţ představuje meziroční růst o téměř 15 %. V Praze a ve Středočeském kraji byl poskytnut největší objem hypotečních úvěrů, celkem 33,93 mld. Kč. Největším poskytovatelem hypoték na trhu je ČSOB a.s. Do finanční skupiny ČSOB patří Hypoteční banka, která měla 26,6% podíl na trhu. Rok 2011 je ve znamení změn, které byly veřejnosti představeny ministrem financí Miroslavem Kalouskem, jde především o sjednocení sazeb DPH, sníţení příspěvku na stavební spoření a v jednání je i omezení daňového zvýhodnění hypotečních produktů. Tyto změny, pokud budou uvedeny postupně v platnost, způsobí před jejich zavedením růst zájmu o nákup nemovitostí, po němţ by opět nastal propad.

5.1 Zvýšení sazby DPH na novostavby Na sociální bydlení, tzn. byty do podlahové plochy 120 m2 a domy do 350 m2, se vztahuje sníţená sazba DPH ve výši 10 %. Většina novostaveb v ČR spadá do této kategorie. U prodeje starších bytů a domů se ţádné DPH neplatí, platí se pouze daň z převodu nemovitosti. Od roku 2013 vláda plánuje sníţení základní sazby a zvýšení sazby sníţené na 17,5 % bez jakýchkoli výjimek. Zvyšování je rozděleno do dvou let, od roku 2012 se zvýší sníţená sazba z 10 % na 14 %. Vláda si od tohoto kroku slibuje příliv peněz do státního rozpočtu, zejména pokrytí důchodů a sníţení schodku veřejného rozpočtu. Developeři budou nuceni toto zvýšení promítnout do cen novostaveb, neboť s tímto zvýšením DPH dojde k navýšení nákladů spojených s výstavbou, např. materiál, energie. Tato změna bude mít dopad zejména pro potenciální klienty s niţšími příjmy, které můţe tato změna přesunout do pásma, kdy si nebudou moci novostavbu pořídit. Je pravděpodobné, ţe tato změna bude mít vliv na zvýšení poptávky po nemovitostech a na to navazujících úvěrech na bydlení. Pro rok 2011 vedle České republiky uplatňuje sníţenou sazbu DPH 12 členů Evropské unie. Niţší sazbu neţ Česká republika, sazbu 3 - 8,5 % uplatňuje Belgie, Francie, Itálie, Lucembursko, Polsko, Rumunsko, Slovinsko, Španělsko. Sazba niţší neţ 5 % je označovaná jako ,,supersníţená“ a aplikuje jí Itálie, Španělsko či Lucembursko. Osvobozeno od DPH je sociální bydlení na 45

Maltě a v Portugalsku. Sazbu DPH ve výši 13,5% uplatňuje Irsko. Ze zjištění vyplývá, ţe vlastní bydlení obyvatel podporují jak státy finančně silné, tak i státy, které patří k nejchudším zemím Evropské unie. Nastavení tohoto parametru je závislé na politickém vedení země.

5.2 Snížení příspěvku na stavební spoření Nová výše příspěvku na stavební spoření vešla v platnost dne 1. ledna 2011 a má za cíl sníţit objem peněz vydaný státem na podporu bydlení. Státní příspěvek za rok 2010, který je připisovaný na účet klienta v roce 2011, bude mimořádně daněn 50 % a státní podpora tak klesne na polovinu. Ze současných 3 000 Kč/rok (u starších smluv 4 500 Kč/rok) na 1 500Kč/rok (2 250 Kč/rok). Pro následující roky je pak maximální roční výše příspěvku stanovena na 2 000 Kč. Od roku 2011 jiţ nejsou daňově osvobozeny úroky, vztahuje se na ně sazba 15%, stejně jako na úroky z ostatních vkladů v bankách.

5.3 Omezení

daňového

zvýhodnění

hypotečních

produktů Toto omezení v plánu Ministerstva financí ČR by mělo platit od 1.ledna 2013 a má být součástí reformy přímých daní a odvodů. Návrh ministerstva financí obsahuje sníţení maximálního limitu, který si klienti mohou odečítat ze základu daně, z dnešních 300 000Kč na 150 000Kč. Toto opatření by se dotýkalo pouze klientů, kteří podepisovali úvěrovou smlouvu před 1. lednem 2012, u smluv uzavřených po tomto datu, by daňové zvýhodnění přestalo existovat zcela. Ministr Kalousek dále uvedl, ţe refinancování úvěru nebude povaţováno za novou smlouvu. Pokud by to tak nebylo, klienti, kteří refinancovali hypoteční úvěr u jiné banky, by přišli o daňové zvýhodnění. Všechny tyto kroky činěné vládou budou mít do konce roku 2011 za následek zvýšení poptávky po novém bydlení a na ní navazující hypoteční úvěry. Nejpravděpodobněji by se jednalo o klienty, kteří by chtěli vyuţít posledních moţností zvýhodněných podmínek na trhu. Tato skoková poptávka by jistě měla za následek i zvýšení hladiny nemovitostí v České republice. Tato zvýhodnění mají vliv na nejniţší příjmovou skupinu lidí, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení. V současné době je realitní a bankovní trh ustálen. Ceny nemovitostí od roku 46

2008 prošly poklesem a jiţ se další pokles neočekává. Z názorů odborníků vyplývá, ţe největší pokles cen nemovitostí má trh za sebou. Nepanuje však shoda nad dalším vývojem cen. V řadě článků se objevují jak optimistické, tak pesimistické názory na budoucí vývoj. K optimistickým názorům patří, ţe trh jiţ dosáhl svého dna a nebude jiţ dále klesat, dále pak ţe by se cenová hladina mohla mírně zvyšovat, hybnou silou má být plánované zvýšení sazby DPH, kdy si zájemci o nové bydlení pospíší s jejím pořízením. K největším argumentům za další pokles cen patří vysoká úroveň nezaměstnanosti a velký přebytek nabízených nemovitostí na českém trhu. Zvýšení DPH na novostavby by mohlo tuto ustálenou situaci narušit a ceny nemovitostí v České republice by se v její návaznosti zvýšily nejspíše v jednotkách procent. Dalším vlivem na moţnou rostoucí cenu nemovitostí je nízká rozestavěnost developerských projektů. Developeři dosud vyčkávali a do nových etap výstaveb se nehrnuli, jelikoţ nedokázali předvídat kam, aţ můţe trh nemovitostí v České republice klesnout. Naštěstí se trh s nemovitostmi a bankovní trh ukázal jako dostatečně pruţný a schopný se novým změnám přizpůsobit. V době krize ze všech bank nejvíce ztratila Česká spořitelna, která před rokem 2008 působila jako jedna z největších hypotečních bank v České republice. Česká spořitelna se s příchodem krize velmi uzavřela a bylo velmi těţké získat přes tuto finanční instituci hypoteční produkt. K nastartování dnešních hypotečním bankám příznivým časům pomohly kroky České národní banky, jeţ zlevnila úroky komerčním bankám, které pak mohly zlevnit úvěry klientům. Této situace vyuţily banky jako mBank a UniCredit Bank, která slavila úspěch s produktem převratná hypotéka, se kterou se jako první banka byla schopna nabídnout úrokovou sazbu pod 4 %.

47

6. Závěr Získání kteréhokoliv úvěru na bydlení je významným krokem pro kaţdého klienta. Klient tím vstupuje do svazku s partnerem, kterého si většinou neměl moţnost nikdy předtím vyzkoušet. Proto zde mohou při tomto procesu vznikat nejrůznější překáţky jak při spolupráci se zaměstnanci banky nebo spořitelny, tak i při jednání s klientem. Dnešní doba nahrává zájemcům o úvěry, neboť banky mezi sebou bojují o získání klientů. Zájemce o úvěr by měl na začátku této cesty učinit rozhodnutí, zda se vydá pro úvěr do banky či spořitelny sám nebo zvolí cestu externích finančních poradců a nechá si vytvořit nabídky a doporučit varianty. Základní otázka pro volbu nejvhodnějšího produktu, hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření leţí na klientovi, který si musí odpovědět na řadu otázek, které s tímto výběrem souvisí. Vedle nejvýhodnější měsíční splátky existuje celá řada faktorů, které by měl klient zváţit. Mezi ty nejdůleţitější patří, zda klient bude chtít a můţe umořovat dluh mimořádnými splátkami a tím si sniţovat buď délku úvěru nebo výši splátek. U úvěru ze stavebního spoření tyto mimořádné splátky nejsou pokutovány, ale u hypotečních úvěrů některých bank tyto mimořádné vklady pokutovány jsou. Banky si jsou tohoto nedostatku ve svých produktech vědomy, proto jiţ některé z nich začaly nabízet produkty, kdy klientovi je dovoleno mimořádně splácet určité procento z výše úvěru ročně. Pokud však klient nepředpokládá získání mimořádných finančních zdrojů v průběhu trvání úvěru, můţe být pro něj výhodnější hypoteční úvěr, který mu můţe nabídnout výhodnější měsíční splátku díky výhodnější úrokové sazbě. Nedá se jednoznačně říci, který produkt je nejlepší, stejně tak jako je velmi málo zájemců o úvěr, kteří absolutně splňují všechny podmínky banky nebo spořitelny. V praxi se nejčastěji setkáváme s případy, kdy klient nevyhovuje všem kritériím banky. Záleţí poté na citlivosti posouzení jednotlivého případu centrálou společnosti. Z mých výpočtů vyplývá, ţe pokud můţe klient vloţit do pořízení nemovitosti 20% vlastních zdrojů, bude mu bankou nabídnuta úroková sazba o 0,5% aţ 1% výhodnější neţ v případě, kdy do financované nemovitosti nevloţí ţádné vlastní zdroje. Česká republika stojí před změnou sazby DPH, kaţdá taková změna sebou nese řadu otázek. Čas nám ukáţe, zda skutečně jsou ceny nemovitostí na dně a výhledově můţeme očekávat mírný růst nebo přijde další pokles. Jiţ na podzim roku 2011 budeme vědět, zda se skutečně plánované zvýšení sazby DPH na novostavby a poslední moţnost úvěru s daňovým zvýhodněním projeví ve zvýšené poptávce, či nikoliv. Z mého regionálního pohledu na vývoj 48

na trhu úvěrů by se na podzim roku 2011 mohlo začít projevovat uvolnění pracovního trhu v Německu, kdy řada pracovníků bude moci v této sousední zemi pracovat bez povolení.

49

Seznam použité literatury Knižní publikace 1. Půlpánová, S. Komerční bankovnictví v České republice, Praha : Oeconomica 2007. 338 s., ISBN 978-80-245-1180-1 Zákony 2. Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 3. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů Internetové zdroje 4. https://metodika-hypotek.gpf.cz 5. http://www.hypoindex.cz 6. http://www.mesec.cz 7. https://gip.gpf.cz 8. http://business.center.cz/business/pravo/zakony/banky 9.http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-prosinec-2010-banky-poskytly-hypoteky-zavice-nez-10-miliard/ Webové stránky institucí 10. Česká národní banka dostupná z www.cnb.cz 11. Asociace českých stavebních spořitelen dostupná z http://www.acss.cz 12. Česká spořitelna a.s. dostupná z www.csas.cz 13. Komerční banka a.s. dostupná z www.kb.cz 14. Československá obchodní banka a.s. dostupná z www.csob.cz 15. Hypoteční banka a.s. dostupná z www.hypotecnibanka.cz 16. Raiffeisenbank a.s. dostupná z www.rb.cz 17. UniCredit Bank Czech Republic a.s. dostupná z www.unicreditbank.cz 18. mBank a.s. dostupná z www.mbank.cz 19. Českomoravská stavební spořitelna a.s. www.cmss.cz 20. Stavební spořitelna České spořitelny a.s. dostupná z www.burinka.cz

50

Seznam tabulek a grafů Grafy Graf č. 5: Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření 2005-2010 v mld. Kč Graf č. 6: Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč Graf č. 7: Podíl zaloţených smluv stavebního spoření za rok 2010 Graf č. 8: Četnost úrokových sazeb za měsíc únor 2011

Tabulky Tabulka č. 4: Meziroční změna v objemu poskytovaných úvěrů za 1.čtvrtletí 2011 Tabulka č. 5: Porovnání výše měsíčních splátek - byt Tabulka č. 6: Porovnání výše měsíčních splátek - dům

51