Americké hypotéky na českém bankovním trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Americké hypotéky na českém bankovním trhu Bakalářská práce

Autor:

Adéla Mikšovská Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

duben, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu jsem uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, 20. dubna 2015

......……………………….. Adéla Mikšovská

Poděkování Tímto bych ráda poděkovala Ing. Olze Šeflové za vedení mé bakalářské práce, věcné připomínky a cenné rady při vypracování práce.

Anotace Bakalářská práce se zabývá zhodnocením produktové nabídky neúčelových hypotečních úvěrů na českém bankovním trhu, cílem práce je tuto nabídku analyzovat a porovnat. Bakalářská práce se zabývá teoretickým vymezením pojmu hypoteční úvěr se zaměřením na specifika neúčelového hypotečního úvěru, dále analyzuje nabídku 12ti vybraných bank v oblasti neúčelových hypotečních úvěrů a dle daných parametrů tuto nabídku porovnává a vyhodnocuje. Závěrem je navrhnuta optimální varianta financování neúčelovým hypotečním úvěrem pro dva konkrétní klienty. Poslední kapitola je zaměřena na souhrn výsledků a jsou zde uvedena doporučení bankám s bilanční sumou nad 100 mld. Kč na zlepšení nabídky v oblasti poskytování amerických hypotečních úvěrů.

Klíčová slova: americká hypotéka, neúčelový hypoteční úvěr, parametry, RPSN, výše úvěru, splatnost, zajištění, úroková sazba

Annotation The bachelor thesis focuses on evaluating of the products of non-purpose mortgage loans in the Czech banking market, the main goal of this thesis is to analyze and compare the offer. The bachelor thesis describes mortgage loans theoretically with a focus on specifics of non-purpose mortgage loans, analyzes the offer of some selected czech banks and evaluates the information gained in the parameters analysis. The last part of the thesis focuses on two specific examples of clients and suggests the best type of non-purpose mortgage loan. The last chapter summarizes the results and recommendations for banks with total assets higher than 100 billion Czech crowns because of improving the offer of American non-purpose mortgage loans.

Key words: american mortgage, non-purpose mortgage loan, parameters, Annual Percentage Rate, loan amount, loan maturity, security, interest rate

Obsah Obsah .......................................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 6 1 Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů........................................................... 8 1.1 Právní úprava hypotečních úvěrů ..................................................................................... 8 1.2 Parametry hypotečních úvěrů ........................................................................................... 9 1.2.1 Výše hypotečního úvěru ............................................................................................ 9 1.2.2 Splatnost hypotečního úvěru ................................................................................... 10 1.2.3 Splácení hypotečního úvěru..................................................................................... 11 1.2.4 Čerpání hypotečního úvěru...................................................................................... 11 1.2.5 Účelovost hypotečního úvěru .................................................................................. 13 1.2.6 Zajištění hypotečního úvěru .................................................................................... 14 1.2.7 Úroková sazba ......................................................................................................... 15 1.3 Specifika amerických hypoték........................................................................................ 17 1.4 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2002 .................................... 19 2 Metodika práce ...................................................................................................................... 22 3 Komparace nabídky neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank ................................ 23 3.1 Banky s bilanční sumou nad 100 mld. Kč ...................................................................... 23 3.1.1 Česká spořitelna....................................................................................................... 23 3.1.2 Československá obchodní banka a Hypoteční banka .............................................. 24 3.1.3 Komerční banka....................................................................................................... 26 3.1.4 Raiffeisenbank ......................................................................................................... 27 3.1.5 UniCredit Bank ........................................................................................................ 28 3.1.6 Celkové srovnání nabídky bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč....................... 29 3.2 Banky s bilanční sumou pod 100 mld. Kč ...................................................................... 32 3.2.1 Sberbank .................................................................................................................. 32 3.2.2 Expobank ................................................................................................................. 33

3.2.3 Fio banka ................................................................................................................. 34 3.2.4 Wüstenrot hypoteční banka ..................................................................................... 35 3.2.5 Equa bank ................................................................................................................ 36 3.2.6 mBank...................................................................................................................... 38 3.2.7 Celkové srovnání nabídky bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč ...................... 39 4 Návrh optimální varianty financování pro dva konkrétní klienty ......................................... 42 4.1 Modelový příklad č. 1..................................................................................................... 42 4.1.1 Nabídky jednotlivých bank pro modelový příklad č. 1 ........................................... 42 4.1.2 Srovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank pro příklad č. 1 ........................ 44 4.2 Modelový příklad č. 2..................................................................................................... 46 4.2.1 Nabídky bank pro modelový příklad č. 2 ................................................................ 47 4.2.2 Srovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank pro příklad č. 2 ........................ 48 5 Výsledky a doporučení bankám v oblasti amerických hypoték ............................................ 51 5.1 Shrnutí výsledků analýzy a komparace .......................................................................... 51 5.2 Doporučení bankám v oblasti amerických hypoték ....................................................... 52 Závěr ......................................................................................................................................... 53 Zdroje ....................................................................................................................................... 55 Seznam tabulek a grafů............................................................................................................. 60

Úvod Poskytnuté úvěry tvoří největší část aktivních obchodů v rozvaze (bilanci) obchodní banky. Lze je definovat jako časově omezenou půjčku peněz poskytnutou za úplatu k libovolnému nebo smluvně určenému pouţití. Úvěry lze dělit do několika skupin podle různých kritérií, např. dle subjektu, který si půjčuje a který úvěr poskytuje, dle zajištění na zajištěné a nezajištěné úvěry, dle doby splatnosti na krátkodobé (do 1 roku), střednědobé (1 - 5 let) a dlouhodobé (doba splatnosti větší neţ 5 let), dle měny, ve které je úvěr poskytnut, a dle objektu na účelové a neúčelové, kam se řadí i tzv. americké hypotéky.1 Významnou událostí, která ovlivnila financování bydlení a rozvoj trhu s nemovitostmi, bylo zavedení instituce stavebních spořitelen, které začaly vznikat od druhé poloviny roku 1993. Stavební spořitelny byly určeny na podporu bytové výstavby, staly se specializovaným bankovním ústavem se státním příspěvkem.2 Jednoduché nastavení produktu, výhodné finanční zhodnocení a stabilní úrok 6 % byly důvody, proč se úvěry ze stavebního spoření staly v letech 1995 aţ 2000 tak atraktivními, přestoţe k financování nového bydlení byl tento druh úvěru pro mnoho klientů nedostačující.3 V roce 1995 bylo na základě zákona č. 84/1995 Sb. zavedeno hypoteční bankovnictví jako podpora pro uspokojení bytových potřeb (zejména výstavbou) a pro rozvoj dlouhodobého investování do hypotečních zástavních listů.4 Do roku 1997 získala většina významných bank od České národní banky povolení k zahájení hypotečního úvěrování, banky se zaměřily na formulování své hypoteční strategie a začaly tak vznikat nové produkty. Finanční a hospodářská krize v roce 1997 přibrzdila slibný vývoj hypotečního bankovnictví, aţ v roce 1999 bylo mnoţství poskytnutých hypoték občanům větší neţ ve startovacím roce 1995. Hypoteční úvěry i přes různé programy bank, které se snaţily zatraktivnit své úvěrové produkty, nebyly zpočátku pro moţné klienty výhodné. Úrokové sazby převyšovaly 15 % p.a., trh s nemovitostmi byl nevyzrálý, nehledě na obavu obyvatelstva z dalších finančních krizí. Zlepšení nepřinesla ani nová strategie Českomoravské hypoteční banky, ani státní

1

KALABIS, Z., Základy bankovnictví: Bankovní obchody, služby, operace a rizika., Brno, 2012, s. 103. KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví v České republice. Praha, 2000, s. 18. 3 OSTATEK, L., Hypotéky po deseti letech. In: Finance Magazine [online]. 2005, dostupné z: http://new-values.com/clanky/1dil-shrnuti.html. 4 KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví v České republice. Praha, 2000, s. 18. 2

6

finanční podpora v podobě úrokové dotace u hypotečních úvěrů na nové bytové jednotky a v podobě odečtu úrokových nákladů od základu daně. Rok 2000 však přinesl zásadní obrat ve vývoji hypotečních úvěrů. Makroekonomika České republiky se stabilizovala a následně došlo k ekonomickému růstu, vzrostl příjem domácností doprovázený poklesem úrokových sazeb, stabilizovala se cena nemovitostí, na trh vstoupila nová konkurence, banky představily své nové strategie a nabídly nové produkty, např. předčasné splacení hypotéky nebo její pojištění.5 V dalších letech se projevila velká poptávka po nových bytech, přestoţe v roce 2007 stouply ceny bytů v porovnání s předchozím rokem aţ o 7 %, příznivá makroekonomická situace, stabilita úrokových sazeb České národní banky, díky které banky pokračovaly se strategiemi nízkých úroků, silný hospodářský růst, který se zaslouţil o sníţení nezaměstnanosti a zvýšení příjmů domácností, to vše vedlo k ohromnému rozvoji hypotečního úvěrování.6 Rok 2009 a 2010 přináší ekonomickou nejistotu pramenící z hypoteční krize v USA, Německu, Velké Británii a dalších evropských státech. Je téměř pozastavena nová výstavba a velké developerské projekty. V lednu 2011 vychází v platnost zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelských úvěrech, který omezil poskytování některých typů hypotečních úvěrů. Přesto se poptávka po hypotečních úvěrech stále zvyšuje, rekordním rokem byl rok 2013, kdy bylo sjednáno největší mnoţství nových hypoték od roku 1995. Důvodem byly velmi nízké úrokové sazby a různé akce a bonusy. Rok 2014 pokračuje ve stejném tempu jako rok předešlý, i přes mírnou stagnaci, která byla zapříčiněná novým občanským zákoníkem.7 Cílem této bakalářské práce je vyhodnotit produktovou nabídku vybraných bankovních institucí na českém bankovním trhu v oblasti neúčelových hypotečních úvěrů a navrhnout optimální variantu financování neúčelovým hypotečním úvěrem dvěma vybraným klientům.

5

OSTATEK, L., Hypotéky po Hypotéky po deseti letech. In: Finance Magazine [online]. 2005, dostupné z: http://new-values.com/clanky/1dil-shrnuti.html. 6 PAPOUŠKOVÁ, R. Vývoj hypotečního bankovnictví ve světě a v ČR. In: Bankovnictví [online]. 2007, dostupné z: http://bankovnictvi.ihned.cz/c1-21233700-pozitivni-smer-zadluzovani. 7 HRUŠOVÁ, M. Hypotečnímu trhu se stále daří. První čtvrtletí je znovu rekordní. In: Hypoindex [online]. 2014, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypotecnimu-trhu-se-stale-dari-prvni-ctvrtleti-je-znovu-rekordni/.

7

1 Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů 1.1 Právní úprava hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěry jsou definovány v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. v paragrafu 28 odstavci 3: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ V paragrafu 28 odstavci 4 je dále určeno, ţe „nemovitá věc podle odstavce 3 se musí nacházet na území členského státu.“ Hypoteční úvěry na bydlení jako takové nejsou regulovány v ţádném zákoně a nejsou určeny ani samostatnou kapitolou v zákoně o bankách. Tato skutečnost se pravděpodobně nevyskytuje v ţádné jiné zemi. Hypoteční úvěry, spotřebitelské úvěry a vydávání hypotečních zástavních listů je upraveno v pěti různých zákonech.8 Definici hypotečního úvěru lze nalézt v zákoně č. 190/2004, o dluhopisech, kde je v § 28, odstavci 3 uvedeno, ţe hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovité věci. Tento zákon nahradil zákon č. 530/1990 Sb. a přinesl do hypotečního bankovnictví velké změny. Úvěry na bydlení jsou dále upraveny Směrnicí Evropského parlamentu a Rady 2014/17/EU ze dne 4. února 2014 o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení. Směrnice obsahuje právní regulaci hypotečních úvěrů s některými dodatečnými pravidly, které se týkají například hypoték v cizí měně. Tato směrnice by měla být promítnuta do českého právního řádu do 21. 3. 2016.9 Americké hypotéky se na českém trhu objevují od 1. 5. 2004, kdy vyšel zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který rozšiřuje definici hypotečního úvěru o neúčelové úvěry, tzv. americké hypotéky, kdy banky nezjišťují účelovost pouţití poskytnutých finančních prostředků. Americká hypotéka je v podstatě neúčelový spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí, proto se ho týká mimo zákona č. 190/2004 Sb., také zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru.

8

ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví: dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, s. 64. ČESKO. MINISTERSTVO FINANCÍ. MF: Ministerstvo financí [online]. MF 30. 4. 2014. Dostupné z: http://www.psfv.cz/cs/uvery/hypotecni-uver. 9

8

1.2 Parametry hypotečních úvěrů

S vývojem hypotečního bankovnictví jako jednoho z hlavních zdrojů financování bydlení v České republice docházelo i k vývoji jednotlivých parametrů hypotečních úvěrů. Úvěr je obecně definován jako poskytnuté cizí finanční prostředky pro vlastní spotřebu s povinností tyto finanční prostředky navýšené o odměnu (úrok) za určitou dobu vrátit.

1.2.1 Výše hypotečního úvěru

Dle zákona č. 190/2004 je moţné poskytnout hypoteční úvěr do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti, avšak mezi běţnou praxi patří i poskytování úvěrů do 80%, 90% i 100% zástavní hodnoty nemovitosti. To je moţné při rozdělení hypotečního úvěru do dvou částí - úvěr do 70% (tzv. „pravá hypotéka“) zástavní hodnoty nemovitosti je pouţit pro krytí hypotečních zástavních listů a druhá část úvěru je poskytnuta jako spotřebitelský nebo doplňkový úvěr s vyšší úrokovou sazbou, neţ jakou by měla hypotéka do 70%, ale klientovi je předkládána pouze konečná úroková sazba. Při poskytnutí takto rozděleného hypotečního úvěru je od klienta obvykle poţadován další způsob zajištění, např. ručení třetí osobou, bianco směnkou, vinkulací ţivotního pojištění a, dnes nejčastější, pojištění schopnosti splácet úvěr. Hodnota zastavované nemovitosti se dle zákona určuje cenou obvyklou, která mnohdy není totoţná s cenou, za kterou je nemovitost pořízena. Ve většině případů je cena obvyklá niţší neţ cena pořizovací, to nastává zejména při výstavbě bytů nebo rodinných domů, nejvíce je tato situace vidět při výstavbě domu na místě, které je špatně dostupné, kde je velká nezaměstnanost či na místě s ekologickými problémy.10 Minimální výše hypotečního úvěru, kterou je banka ochotna poskytnout, závisí na podmínkách kaţdé banky a typu hypotečního úvěru. Minimální výše při ţádosti o americkou hypotéku bývá zpravidla niţší, pohybuje se okolo 200 000 Kč. Minimální výši účelových hypoték vybraných bank zobrazuje Tabulka č. 1. Hodnoty minimální částky se pohybují od 200 000 Kč u Československé obchodní banky, UniCredit a Komerční banky, od 300 000 Kč u Hypoteční banky, Sberbank a Wüstenrot. Maximální výše hypotečního úvěru je určena 10

SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. Praha: Grada, 2005, s. 47.

9

schopností ţadatele splácet, cenou nemovitosti, která slouţí jako zástava, a výší investičního záměru.

Tabulka 1: Minimální výše hypotečního úvěru k 12.07.2014

Banka

Název hypotéky

Minimální výše

ČSOB

ČSOB Hypotéka

200 000 Kč

UniCredit Bank

Hypoteční úvěr účelový residenční

200 000 Kč

Komerční banka

Flexibilní hypotéka

200 000 Kč

Expo Bank

IQ Hypotéka

250 000 Kč

Hypoteční banka

Hypotéka hypoteční banky

300 000 Kč

Sberbank

Standardní hypoteční úvěr

300 000 Kč

Wüstenrot Hypotéka Wüstenrot Zdroj: http://www.mesec.cz/produkty/hypoteky/

300 000 Kč

1.2.2 Splatnost hypotečního úvěru

Splatnost hypotečních úvěrů se pohybuje od 5ti do 30ti let. Minimální doba 5ti let je určena z toho důvodu, ţe hypoteční zástavní listy mají obvykle pětiletou splatnost. Maximální doba splatnosti hypotečních úvěrů pro fyzické osoby není omezena, ale zpravidla se v nabídkách bank nevyskytuje doba delší neţ 30 let. Doba splatnosti není ţádným zákonem nařízena či omezena, proto konečná doba závisí pouze na dohodě ţadatele s bankou. Po celou dobu splácení by ţadatel měl být

10

v produktivním věku (18 - 64 let)11, ale banky dnes akceptují i let 70. Při nedodrţení této podmínky je moţno přijmout mladšího spoluţadatele. Čím delší je doba splatnosti, tím menší je měsíční splátka úvěru.

1.2.3 Splácení hypotečního úvěru

Splácení úvěru můţe probíhat třemi způsoby - progresivně, degresivně nebo anuitně. Pouze některé banky nabízí moţnost vybrat si způsob splácení, zpravidla je určen jeden způsob - anuitní. Při tomto způsobu dluţník splácí po celou dobu fixace stejnou měsíční splátku, mění se pouze poměr splácení úroků a jistiny. Nejdříve připadá nejvyšší část splátky na úhradu úroků a pouze malá část na splácení jistiny, časem se sniţuje podíl na placení úroků a zrychluje se splacení jistiny. Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. Doba fixace je časové období, během kterého se nemění úroková sazba. Fixní doba se můţe pohybovat od 1 roku aţ do 5ti let, výjimečně můţe být i 10, 15 a 20 let. Pouze v termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby, můţe dluţník předčasně splatit část nebo i celý úvěr bez jakékoliv sankce. Pokud by dluţník chtěl splatit úvěr mimo tento termín, banky si stanovují vysoké sankce za předčasné splacení. Toto však neplatí u amerických hypoték, které spadají pod spotřebitelské úvěry a mohou tak být kdykoliv splaceny celé nebo alespoň z části bez jakékoliv sankce ze strany banky.

1.2.4 Čerpání hypotečního úvěru

Způsoby čerpání hypotečního úvěru jsou dva - jednorázové a postupné. Jednorázové čerpání se vyuţívá v případě koupi nemovitosti, refinancování úvěru nebo při vypořádání vlastnictví, postupné např. při rekonstrukci nebo výstavbě. V těchto případech banky poţadují potvrzení o dokončení jednotlivých fází výstavby, faktury za provedené stavební práce atd. 11

Český statistický úřad: Věková struktura obyvatel z: http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/p/170217-14.

11

podle

dat

sčítání

lidu

2011.

Dostupné

Pro čerpání úvěru je nutné splnit několik podmínek, které jsou vţdy uvedeny v úvěrové smlouvě. Do těchto podmínek se zpravidla řadí povinnost pojištění kupované nemovitosti, předloţení kupní smlouvy, zaplacení poplatku za zpracování úvěru a především zřízení zástavního práva k nemovitosti, coţ znamená jeho zapsání do katastru nemovitostí. Povinnosti ţadatele se samozřejmě liší podle konkrétního hypotečního úvěru, záleţí na účelu financování, způsobu čerpání a podmínkách banky. Banka dříve poţadovala předloţení výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví), kde bylo jiţ zapsáno zástavní právo banky. Protoţe však v některých lokalitách trvalo zaevidování tohoto práva i několik měsíců a protahovalo se tak čerpání hypotéky od podepsání úvěrové smlouvy, postačí některým bankám předloţení návrhu na vklad zástavního práva, kdy se banka spokojí s potvrzením katastrálního úřadu, ţe se na zadávání zástavního práva pracuje. Tento proces je nazýván jako „čerpání na vklad“ a v některých bankách můţe být i zpoplatněn. Aktuální výši tohoto poplatku u vybraných bank uvádí tabulka č. 2. Údaje v tabulce č. 2 jsou řazeny od největší výše poplatku, kterou nabízí Česká spořitelna, do nejmenší výše poplatku, tzn. zdarma, coţ nabízí mBank, Sberbank a Raiffeisenbank.

Tabulka 2: Výše poplatku při čerpání na návrh na vklad zástavního práva k 19.10.2014 Banka

Výše poplatku

Česká spořitelna

2 000 Kč

ČSOB

1 900 Kč

Hypoteční banka

1 900 Kč

Komerční banka

1 500 Kč

Expo Bank

1 000 Kč

GE Money Bank

1 000 Kč

Wüstenrot

1 000 Kč

mBank

Bez poplatku

12

Banka

Výše poplatku

Sberbank

Bez poplatku

Raiffeisenbank

Bez poplatku

Zdroj: Sazebníky bank, vlastní zpracování autorky

Druhou nezbytnou podmínkou pro čerpání je pojištění zastavované nemovitosti proti ţivelným škodám. V pojistné smlouvě musí být uvedeno, ţe banka bude první, komu bude vyplaceno (tzv. vinkulováno) pojistné plnění v případě pojistné události. Rozsah rizik a minimální výše pojistné části je většinou uvedena v pojistné smlouvě. Záleţí na klientovi, jakou pojišťovnu si v tomto případě vybere, banka mu nemůţe ţádnou přikázat.

1.2.5 Účelovost hypotečního úvěru

Účelové hypotéky jsou poskytovány pouze na prokazatelný účel čerpání, který bezpodmínečně souvisí s bydlením. Můţe to být koupě nemovitosti nebo stavebního pozemku,

výstavba,

vypořádání

dědictví,

vypořádání

společného

jmění

manţelů,

rekonstrukce, refinancování, konsolidace a refundace. Při koupi nemovitosti se můţe jednat nejen o objekt slouţící k trvalému bydlení, ale i o objekt slouţící k rekreaci, který však nesmí slouţit k podnikání, jako např. penziony a hotely. Účelovou hypotéku lze pouţít i na pořízení druţstevního bytu. Výstavbou se rozumí i různé přestavby, nástavby a dostavby. Při vypořádání dědictví je moţno účelovou hypotéku vyuţít v případě, ţe jeden dědic chce nemovitost uţívat a zbylé dědice vyplatit. V případě rozvodu manţelů je situace obdobná. Další moţností na co hypotéku pouţít je větší rekonstrukce nebo modernizace. Jak jiţ bylo zmíněno, banky mají stanovený minimální limit pro poskytnutí hypotečního úvěru, tento limit se vztahuje i na rekonstrukci. Do rekonstrukce můţe být zahrnuta jak vnější oprava budovy, tak vnitřní modernizace, jako např. rekonstrukce koupelny, výměna podlah, atd.12 Při 12

SVAČINA, L. Na co všechno je možné použít hypotéku?. In: Hypoindex [online]. 2009, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/na-co-vsechno-je-mozne-pouzit-hypoteku/.

13

nespokojenosti se stávajícím hypotečním úvěrem je moţnost refinancování tohoto úvěru jinou bankou, pokud je nová banka schopna nabídnout lepší podmínky. Od 1. května 2004, kdy vyšel v platnost zákon č. 190/2004 Sb., jiţ není hypoteční úvěr definován jako úvěr účelový, čímţ byl dán prostor na trhu i neúčelovým úvěrům, tzv. americkým hypotékám. Název americká hypotéka se pouţívá proto, ţe tento typ úvěru se stal velmi populárním především ve Spojených státech amerických.13 Americké hypotéky mají oproti účelovým hypotékám nevýhodu v podobě vyšších úrokových sazeb, které jsou někdy srovnatelné s úrokovými sazbami spotřebitelských úvěrů.

1.2.6 Zajištění hypotečního úvěru

Kaţdý úvěr je třeba zajistit pro případ, ţe by došlo k situaci, kdy klient nebude ochoten či schopen splácet. Jako zajištění hypotečních úvěrů účelových i neúčelových slouţí zástava nemovitosti na území České republiky, Evropské unie či Evropského hospodářského společenství, která slouţí k bydlení či individuální rekreaci. Pokud se jedná o výstavbu nové nemovitosti, pak ji lze povaţovat za zajištění pouze v případě, bude-li úvěrem dokončena. Výstavbu nelze povaţovat za zástavu pro poskytnutí americké hypotéky, takový úvěr můţe být zajištěn pouze dokončenou a zkolaudovanou nemovitostí. Pro zajištění nemovitostí je potřeba stanovit její cenu. Tu obvykle stanoví sama hypoteční banka podle své metodiky, většinou na základě znaleckého posudku. Zástavní právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Zástavní věřitel neboli banka, musí před vloţením zástavního práva prověřit, zda je nemovitost k zastavení vhodná, tzn., zda není jiţ zatíţena jiným zástavním právem nebo věcným břemenem, které by bránilo realizaci zástavy. Banka by měla sledovat vývoj trhu s nemovitostmi a v případě poklesu cen, coţ by vedlo k poklesu ceny zástavy, poţadovat dodatečné zajištění. V případě neplacení hypotečního úvěru je banka oprávněna nemovitost prodat a tím získat zpět své prostředky. Pokud by však cena utrţená z prodeje zastavené nemovitosti byla vyšší neţ zbývající dluţná částka, je banka povinna přebytek vrátit dluţníkovi. 13

BUKAČ, P. Americká hypotéka - spása nebo cesta do pekel?. In: Hypoindex [online]. 2012, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/americka-hypoteka-undefined-spasa-nebo-cesta-do-pekel/.

14

Banky

poţadují

pro

poskytnutí

úvěru

pojištění

zastavené

nemovitosti

tzv. vinkulaci/zástavu z pojistného plnění. Vinkulace je sjednána ve prospěch banky do určité částky a jedná se v podstatě o moţnost kontroly a rozhodování ze strany banky, kdy v případě nahodilé ţivelné události (např. poţár, povodeň atd.) dojde k většímu znehodnocení zastavené nemovitosti. Po vyplacení pojištění má banka právo kontrolovat, zda dluţník prostředky získané z pojistného plnění pouţije na uvedení nemovitosti do původního stavu.14

1.2.7 Úroková sazba

Úrok je cena za poskytnutí úvěru a sjednává se před uzavřením úvěrové smlouvy. Sazba je ve většině případů individuální a závisí na mnoha faktorech, jako je bonita klienta, doba splatnosti hypotečního úvěru, doba fixace úrokové sazby, aktuální výše úroků na mezibankovním trhu, druh hypotečního úvěru nebo zda jde o nového či současného klienta s koncem fixace úrokové sazby. Úroková sazba u hypotečních úvěrů můţe být buď fixní, nebo variabilní. Fixní znamená, ţe je sazba na určitou dobu neměnná. Variabilní, neboli proměnlivá sazba, se odvíjí od úrokové sazby vázané na referenční sazby trhu, nejčastěji je touto sazbou PRIBOR, kterou vyhlašuje Česká národní banka. K výši PRIBORU se připočítá určitá procentní přiráţka, která závisí na výše zmíněných faktorech. Výše variabilní úrokové sazby dále závisí na časovém typu sazby PRIBOR, na kterou je úroková sazba banky navázána, sazba PRIBOR můţe být buď denní, roční, nebo nejčastěji měsíční. Výběr mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou závisí na klientovi a není jednoduché určit, která sazba je výhodnější. Obecně se doporučuje zvolit variabilní sazbu při vysokých úrokových sazbách, naopak fixní při nízkých úrokových sazbách.15 Prostředí úrokových sazeb se velmi rychle mění, proto je banka ochotna zafixovat úrokovou sazbu pouze na určité období. Po uplynutí doby fixace je klientovi nabídnuta nová úroková sazba, pokud s ní klient nesouhlasí, má právo celý úvěr zdarma předčasně splatit buď vlastními prostředky, nebo refinancováním úvěru jiným hypotečním úvěrem.

14

SEDLÁK, P. Hypotéka a vinkulace. In: Svět hypotéky [online], dostupné z: http://svethypoteky.cz/clanky/hypoteka-a-vinkulace. 15 PRIM, Z. Variabilní hypotéky nejsou pro každého. Radíme, na co si dát pozor. In: Hypoindex [online]. 2014, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/variabilni-hypoteky-nejsou-pro-kazdeho-radime-na-co-si-dat-pozor/.

15

Obecně platí, ţe čím bonitnější klient je, tím niţší úrokovou sazbu mu banka nabídne. Klienta s niţšími nebo nestabilními příjmy a s nízkou hodnotou zástavy banka ohodnotí jako rizikovějšího, proto mu nebude nabídnuta tak nízká sazba. Stejně tak dlouhá doba splatnosti hypotečního úvěru znamená pro banku větší riziko nesplacení, protoţe se jedná o větší pravděpodobnost změny situace na straně klienta. Dalším faktorem je doba fixace úrokové sazby, u níţ většinou platí, ţe čím delší fixace je, tím vyšší je úrok. V současné době banky nabízejí moţnost fixace na 1 - 5 let, výjimečně i déle. Druh hypotečního úvěru je další faktor, který ovlivňuje výši úrokové sazby. Banky většinou nabízejí více druhů hypotečních úvěrů, které se od sebe mohou lišit splácením, výší zástavy nebo účelem. Platí, ţe neúčelové hypoteční úvěry z důvodu většího rizika nesplacení mívají i vyšší úrokovou sazbu. V neposlední řadě závisí výše úroku i na tom, zda se jedná o zcela nového klienta, kterému je nabídnuta niţší, a tím pádem i lákavější úroková sazba. Po uplynutí fixace je klientovi zpravidla nabídnuta sazba vyšší. Pouze některé hypoteční banky nabízejí i jiný typ konstrukce úrokových sazeb. Můţe se jednat například o pevnou úrokovou sazbu s moţností její změny ze strany banky při výraznější změně trţních úrokových sazeb. Graf č. 1 ukazuje vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů od ledna 2003 do srpna 2014, kdy se sazby pohybovaly na své nejniţší hranici v historii, a to na úrovni 2,54 % p. a. Od roku 2003 prošly sazby několika zásadními obraty, jak je vidět z grafu č. 1. První výraznou změnu lze vidět v druhé polovině roku 2004, kdy byla průměrná sazba na úrovni 5,05 % p. a., a o necelý rok později, v srpnu 2005, spadla aţ na 3,62 % p. a. Do roku 2008 sazba postupně narůstala aţ do výše 5,82 % p. a. v září, coţ byla nejvyšší hodnota od roku 2003. Od října 2008 se průměrná výše u hypotečních úvěrů postupně sniţovala, v říjnu 2009 jiţ byla na hodnotě 5,70 % p. a., o rok později na úrovni 4,42 % p. a. aţ se postupně dostala na své nejniţší hodnoty v září 2014. Trend sniţování úrokových sazeb zatím stále pokračuje, ovšem nikdo nedokáţe předvídat, jak dlouho bude tento vývoj trvat. Dle oslovených odborníků z článku Moniky Hrušové16 se sazby udrţí na nynější či o pár desetin menší hodnotě maximálně do roku 2016, 16

HRUŠOVÁ, M. Zeptali jsme se odborníků, jak to bude s úrokovými sazbami. Odpovědi vás asi překvapí. In: Hypoindex [online]. 2014 Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/zeptali-jsme-se-odborniku-jak-to-tedy-budes-urokovymi-sazbami-odpovedi-vas-prekvapi/.

16

ale výraznější pokles, například pod hodnotu 2 % p. a., jiţ oslovení odborníci neočekávají. Poskytovatelé hypotečních úvěrů budou sazby pod 2 % p. a. nabízet pravděpodobně jen velmi specifickým klientům s vysokou bonitou a zásadně vyšší hodnotou zástavy neţ bude výše hypotečního úvěru. Graf 1: Průměrná výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů

7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%

Zdroj: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

1.3 Specifika amerických hypoték

Banky mohou poskytovat americké hypotéky od 1. května 2004, kdy byla zákonem zrušena podmínka účelovosti hypotečního úvěru. Pro poskytovatele hypotečních úvěrů je však neúčelový úvěr rizikovější neţ úvěr účelový, proto jsou banky opatrné a nadále upřednostňují především účelové hypoteční úvěry. Z důvodu vyšší rizikovosti je u amerických hypoték vyšší úrok, vyšší poţadavek na bonitu klienta a vyšší poţadavek na zajištění. Podmínky se u kaţdé bankovní instituce liší, přesto lze alespoň rámcově uvést jednotlivá specifika amerických hypoték.

17

Americká hypotéka je úvěrem bez doloţení účelu zajištěná nemovitostí. Na tuto nemovitost se váţou určité podmínky, např. vlastnictví nemovitosti ţadatelem, případně rodiči či dětmi ţadatele, a nezatíţení nemovitosti ţádným dalším zástavním právem. Banky poskytují neúčelové hypotéky za vyšší úrokové sazby neţ hypotéky účelové, a to z důvodu větší rizikovosti. Avšak díky kvalitnímu ručení, tedy zástavou nemovitosti, nabízí úrokové sazby podstatně niţší neţ u spotřebitelských úvěrů bez uvedení účelu.17 Výše americké hypotéky je většinou poskytnuta do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, ale vţdy to záleţí na podmínkách konkrétní banky, stejně tak záleţí na bance minimální a maximální výše úvěru, minimální hranice se pohybuje podobně jako u účelových hypotečních úvěrů, tzn. od 150 000 Kč - 300 000 Kč.18 Čerpání je jednorázové, maximální doba splatnosti je opět v bankách různá, ale zpravidla se pohybuje mezi 10 - 30 lety. Platí zde však stejná podmínka jako u účelových hypotečních úvěrů, a to ta, ţe v době splatnosti nesmí věk dluţníka přesáhnout určitou věkovou hranici.19 V případě, ţe neúčelový hypoteční úvěr je poskytnut do výše 1 880 000 Kč, jedná se dle právního hlediska o spotřebitelský úvěr, s čímţ je spojena i větší informační povinnost ze strany poskytovatele úvěru. Tento poskytovatel musí ţadatele před uzavřením smlouvy informovat o všech nákladech spojených s úvěrem, s úrokovou sazbou, s celkovou částkou, která bude ţadatelem zaplacena, o moţné povinnosti pojištění, o sankcích vyplývajících z prodlení splácení a tak dále. Především ale má povinnost uvést roční procentní sazbu nákladů, tzv. RPSN. Ze zákona dále vyplývá moţnost do 14 dnů od uzavření smlouvy od této smlouvy bezdůvodně odstoupit či moţnost kdykoliv úvěr splatit (procentuální výše poplatku za předčasné splacení je dle zákona č. 145/2014 Sb. 0,5 % či 1 % z předčasně splacené částky, záleţí na době mezi předčasným splacením a sjednaným koncem úvěru). Souhrn specifik amerických hypoték v bodech: Neúčelovost úvěru 17

BUKAČ, P. Americká hypotéka - spása nebo cesta do pekel?. In: Hypoindex [online]. 2012. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/americka-hypoteka-undefined-spasa-nebo-cesta-do-pekel/. 18 HRUŠOVÁ, M. Banka nemusí vědět, na co si půjčujete. Přehled sazeb u Amerických hypoték. In: In: Hypoindex [online]. 2014. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/banka-nemusi-vedet-na-co-si-pujcujeteprehled-sazeb-u-americkych-hypotek/. 19 ROZKOŠNÝ, P. Která banka nabízí nejlepší americkou hypotéku?. In: Peníze navíc [online]. 2012. Dostupné z: http://www.penizenavic.cz/clanky/ktera-banka-nabizi-nejlepsi-americkou-hypoteku.

18

Vyšší úrok neţ u účelových hypoték, ale niţší neţ u spotřebitelských úvěrů Vyšší poţadavek na bonitu klienta neţ u účelových hypoték Většinou jednorázové čerpání Do výše 1 880 000 Kč se právně jedná o spotřebitelský úvěr Povinnost uvést RPSN Moţnost odstoupit do 14 dnů od smlouvy bez poplatku Moţnost mimořádné splátky či předčasného splacení kdykoliv za zákonem určený poplatek

1.4 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2002

Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejňuje údaje o poskytnutých hypotečních úvěrech, nicméně počet, objem či podíl neúčelových hypotečních úvěrů na celkovém počtu poskytnutých hypotečních úvěrů neexistuje. Souhrnné statistiky ministerstva pro místní rozvoj uvádí pouze počet hypotečních úvěrů na bydlení a počet hypotečních úvěrů jiných. Tabulka č. 3 uvádí počty poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do první poloviny roku 2014, neboť údaje za celý rok 2014 v době zpracování práce nelze spočítat. Tabulka č. 3 dále rozděluje počet poskytnutých hypotečních úvěrů na hypoteční úvěry poskytnuté na bydlení a na jiné. Mezi jiné se mohou mimo amerických hypoték řadit i např. vypořádání společného jmění manţelů či vypořádání dědictví. Údaje platí vţdy k poslednímu dnu daného roku a jedná se o počty poskytnutých hypotečních úvěrů občanům, podnikatelským subjektům a municipalitám. Z tabulky č. 3 je vidět, ţe nejmenší počet hypoték byl v roce 2002, kdy bylo poskytnuto 21 545 hypotečních úvěrů, z toho bylo 19 592 pouţito k bydlení a 1 953 k jiným účelům. Naproti tomu největší počet hypotečních úvěrů byl poskytnut v roce 2013, kdy bylo sjednáno celkem 94 396 hypotečních úvěrů, z toho bylo 82 961 poskytnuto za účelem bydlení a 11 435 hypotečních úvěrů bylo pouţito k jiným účelům. Od roku 2002 tak vzrostl celkový počet poskytnutých hypotečních úvěrů více jak čtyřnásobně, počet hypotečních úvěrů poskytnutých k jiným účelům neţ na bydlení pak téměř šestinásobně. Naopak podíl hypotečních úvěrů poskytnutých k jiným účelům neţ k bydlení, kam patří i americké hypotéky, se dle údajů z tabulky č. 3 téměř nezměnil a pohybuje se v průměru 19

okolo 10,8 %. Výjimku ale tvoří rok 2008, kdy podíl jiných hypotečních úvěrů k celkovému počtu poskytnutých hypoték činil 17,95 %, naopak v roce 2003 byl podíl pouze 8,89 %. Prognózy na rok 2014 vypadají velmi slibně a je moţné, ţe dokonce překročí i maxima roku 2013, alespoň podle údajů z první poloviny roku, kdy bylo poskytnuto jiţ 42 151 hypotečních úvěrů, coţ bylo více neţ např. za celý rok 2004. Jiné hypoteční úvěry neţ k bydlení tvořily v první polovině roku 2014 11,44 % z celkového počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. Tabulka 3: Počet poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2002 - 2014

rok

HÚ celkem

HÚ na bydlení

HÚ jiné

podíl jiných HÚ k celku

21 545 19 592 1 953 9,06% 2002 32 165 29 270 2 859 8,89% 2003 41 815 37 490 4 324 10,34% 2004 52 388 47 441 4 945 9,44% 2005 69 189 62 953 6 236 9,01% 2006 85 757 77 915 7 842 9,14% 2007 69 670 57 165 12 505 17,95% 2008 45 229 40 022 5 207 11,51% 2009 52 048 46 382 5 666 10,89% 2010 72 721 65 608 7 113 9,78% 2011 74 745 66 609 8 136 10,89% 2012 94 396 82 961 11 435 12,11% 2013 42 151 37 330 4 821 11,44% 1. pol. 2014 Zdroj:Ministerstvo pro místní rozvoj, dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/6764acbed800-4932-a71c-b59a5f934e73/Hypotecni-uvery-za-2002-az-2014_22072014.pdf

Přehledné grafické srovnání počtu poskytnutých hypotečních úvěrů představuje graf č. 2, kde lze vidět postupný nárůst celkového počtu poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do roku 2007, od roku 2008 se počet rapidně sniţoval aţ do roku 2009, od roku 2010 došlo k opětovnému zvýšení celkového počtu aţ do svého historického maxima v roce 2009. Graf č. 2 dále ukazuje i zvyšující se počet poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení a poměrně stabilní, ale v porovnání s hypotečními úvěry poskytnutými na bydlení velmi nízký, počet hypotečních úvěrů k jiným účelům. Údaje z roku 2014 nebyly do grafu č. 2 zahrnuty, neboť v době srovnání ještě nebyly k dispozici.

20

Graf 2: Srovnání počtu hypotečních úvěrů v letech 2002 - 2013 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 počet HÚ celkem

50,000

počet HÚ na bydlení

40,000

počet HÚ jiných

30,000 20,000 10,000 0

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, vlastní zpracování autorky

21

2 Metodika práce Při zpracování bakalářské práce byly získány informace z odborných publikací týkajících se bankovnictví v České republice obecně i konkrétně hypotečního úvěrování. Pro zpracování práce byla vyuţita i skripta vydaná Bankovním institutem. Dalším zdrojem informací byly jak platné, tak jiţ neplatné zákony týkající se zkoumaného tématu. Hlavním zdrojem informací byly pro praktickou část práce internetové zdroje, především internetové stránky jednotlivých bank a portál Hypoindex, mezi další zdroje patří i internetová periodika, servery státních institucí a České národní banky. Přestoţe internetové stránky bank nabízejí mnoho informací, některé údaje na nich nebylo moţno dohledat, proto bylo vyuţito kontaktních formulářů a emailové komunikace s jednotlivými bankami, která probíhala rychle, ale mnohdy se vyskytovaly neúplné odpovědi ze strany bank. Velmi kladně lze hodnotit online chat UniCredit bank, informace byly získány velmi rychle a bylo moţno ihned reagovat. I přes snahu autorky se nepodařilo získat všechna data od všech analyzovaných bank, důvody byly různé, většinou banky poţadovaly osobní kontakt s cílem nabídnutí úvěru a nebyly ochotné zabývat se teoretickým případem, na rozdíl od jiţ zmíněné UniCredit bank. V bakalářské práci byly pouţity metody deskripce, analýzy, komparace a syntézy. Metoda deskripce byla pouţita v prvních dvou kapitolách práce, které se zabývaly právní úpravou hypotečních úvěrů a teoretického vymezení účelových a neúčelových úvěrů. Metoda analýzy byla vyuţita v kapitole číslo 3., ve které byla zjištěna přesná nabídka amerických hypoték vybraných bank. Z výsledků analýzy bylo moţno provést komparace uvnitř dvou velkých skupin bank, a to bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč a bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč. Metoda komparace byla vyuţita i při následném výběru optimální varianty financování u dvou modelových případů. Na základě syntézy výsledků komparace bylo moţno provést doporučení bankám s bilanční sumou nad 100 mld. Kč, které mohou vést ke zvýšení zájmu o jejich produkty ze strany ţadatelů o americké hypotéky. Bakalářská práce byla zpracovávána především v době od září do listopadu 2014, veškeré údaje se proto vztahují k této době.

22

3 Komparace nabídky neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank

Na českém bankovním trhu bylo k 26. říjnu 2014 registrováno u České národní banky 41 bank a poboček zahraničních bank20, z nichţ 15 mělo ve své nabídce produktů pro běţné neprivátní klienty neúčelové úvěry zajištěné zástavou nemovitosti.21 V následujících dvou podkapitolách je představena nabídka neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank. Tyto banky jsou rozděleny do dvou skupin z hlediska výše bilanční sumy roku 2013 z důvodu lepšího srovnání nabídek. V případě uvedení úrokové sazby se jedná o aktuální úrokovou sazbu k 27. 10. 2014 při fixaci úrokové sazby na 5 let.

3.1 Banky s bilanční sumou nad 100 mld. Kč

Do této skupiny bank jsou zařazeny ty banky, jejichţ bilanční suma za rok 2013 přesáhla hodnotu 100 mld. Kč. Tuto hranici splňuje Československá obchodní banka, Česká spořitelna, Komerční banka, UniCredit Bank, Hypoteční banka a Raiffeisenbank.

3.1.1 Česká spořitelna

Česká spořitelna má ve svém portfoliu produktů pro fyzické občany starší 18ti let nabídku neúčelového hypotečního úvěru s názvem Americká hypotéka. Tato hypotéka je určena na nákup zboţí a sluţeb osobní potřeby, vypořádání společného jmění manţelů při rozvodovém řízení, na úhradu soudních poplatků, či na jakýkoliv jiný účel. Jak lze vidět v tabulce č. 4, minimální poskytovanou výší úvěru je částka 150 000 Kč, nejvyšší moţná částka není explicitně stanovena, záleţí pouze na schopnosti klienta splácet a

20

ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Česká národní banka [online]. Dostupné z: https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/JERRS.WEB24.SUBJECTS_COUNTS_2. 21 Internetové stránky jednotlivých bank.

23

na hodnotě nemovitosti, kdy úvěr můţe být poskytnut do maximální výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Doba splatnosti je v případě České spořitelny omezena na 15 let. S produktem Americké hypotéky České spořitelny se pojí poměrně vysoká výše poplatků a oproti tendencím jiných bank vše zlevňovat či pořádat časově omezené akce s výhodnými nabídkami bez jakýchkoliv poplatků, si Česká spořitelna účtuje měsíčně 97 Kč za správu úvěru, za posouzení a vyřízení Americké hypotéky pak jednorázově 6 000 Kč. Česká spořitelna zpoplatňuje i mimořádnou splátku mimo období fixace, při splátce, která je uskutečněna v případě, ţe zbývá více neţ jeden rok do splacení celého úvěru, pak činí poplatek 1 % ze splátky. V případě méně neţ jednoho roku do celkového splacení úvěru je poplatek 0,5 % z mimořádné splátky. Česká spořitelna nabízí u Americké hypotéky fixní i variabilní úrokovou sazbu, aktuální výše fixní úrokové sazby při fixaci na 5 let se k 27. 10. 2014 pohybuje od 4,50 % p. a.22 Tabulka 4: Základní informace k produktu České spořitelny k 27.10.2014 Název produktu

Americká hypotéka

min. výše úvěru (v Kč)

150 000 -

max. výše úvěru (v Kč) max. doba splatnosti (v letech)

15

max. výše úvěru (v % LTV)

70

úroková sazba

od 4,50 % p. a.

poplatek za vyřízení (Kč)

6 000

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Česká spořitelna

97

3.1.2 Československá obchodní banka a Hypoteční banka

Československá obchodní banka je majoritním vlastníkem Hypoteční banky a nabízí tak produkty hypotečního bankovnictví výhradně pod jménem Hypoteční banky. ČSOB 22

ČESKÁ SPOŘITELNA. Česká spořitelna [online]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobnifinance/americka-hypoteka/o-produktu-d00020169.

24

v oblasti neúčelových hypotečních úvěrů sice nabízí produkt ČSOB Americkou hypotéku, Hypoteční banka jednoduše Americkou hypotéku, parametry obou produktů jsou však totoţné. Minimální výše úvěru je stanovena na 200 000 Kč, coţ je o 50 000 Kč výše neţ u České spořitelny. Naopak ČSOB a Hypoteční banka mají výslovně stanovenou maximální moţnou výši úvěru - 5 000 000 Kč a do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Jak ukazuje tabulka č. 5, stejně jako v případě České spořitelny je za posouzení a zřízení produktu jednorázový poplatek 3 900 Kč. Měsíční poplatek za správu úvěru je rovněţ účtován, a to ve výši 150 Kč, coţ je výrazně více neţ u České spořitelny. U Československé obchodní banky a Hypoteční banky je stanovena minimální doba splatnosti Americké hypotéky na 3 roky, maximální doba je pak 20 let. Výhodou úvěru u ČSOB a Hypoteční banky oproti úvěru u České spořitelny je moţnost splacení Americké hypotéky bez sankce, je třeba pouze uhradit nezbytné náklady a náklady na změnu dokumentace, coţ je 3 000 Kč. Výše úrokových sazeb se však pohybuje o několik procent výše neţ v případě České spořitelny, Československá obchodní banka a Hypoteční banka poskytují Americkou hypotéku k 27.10.2014 od 7,49 % p.a.23 24 Tabulka 5: Základní informace k produktu ČSOB a Hypoteční banky k 27.10.2014 Název produktu

(ČSOB) Americká hypotéka


200 000

max. výše úvěru (v Kč)

5 000 000

max. doba splatnosti (v letech)

3 - 20


70

úroková sazba

od 7,49 % p. a.


3 900

150 poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Československá obchodní banka a Hypoteční banka 23

ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA. Československá obchodní banka [online]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Americka-hypoteka.aspx. 24 HYPOTEČNÍ BANKA. Hypoteční banka [online]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/americka-hypoteka/.

25

3.1.3 Komerční banka

Komerční banka nabízí produkt s netypickým názvem pro americkou hypotéku Úvěr Garant. Úvěr Garant je určen nejen občanům České republiky, ale i cizincům ze zemí Evropské unie s trvalým pobytem. Jak lze vidět v tabulce č. 6, tento neúčelový hypoteční úvěr Komerční banky je poskytován stejně jako úvěr od ČSOB od 200 000 Kč, maximální moţná poskytnutá výše je však dvakrát větší neţ u ČSOB a Hypoteční banky, úvěr lze poskytnout aţ do výše 10 000 000 Kč a, stejně jako v nabídkách dříve analyzovaných bank, do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Minimální doba splácení není u produktu Úvěr Garant Komerční banky určena, nejvyšší moţná doba splácení je pak stanovena na 20 let. Poplatky, které se k Úvěru Garant vztahují, jsou oproti České spořitelně, Hypoteční bance a Československé obchodní bance velmi nízké, neboť měsíční poplatek za správu úvěru i poplatky za předčasné splacení či mimořádnou splátku úvěru mimo období změny fixace nejsou, tedy vše je zdarma. Zdarma ale není poplatek za posouzení a vyřízení tohoto neúčelového hypotečního úvěru, stejně jako u České spořitelny je to 6 000 Kč. Roční úroková sazba při fixaci na 5 let je k 27.10.2014 stanovena na 5,99 % p.a. Tato sazba je výhodnější oproti minimální sazbě, kterou nabízí ČSOB.25 Tabulka 6: Základní informace k produktu Komerční banky k 27.10.2014 Název produktu

Úvěr Garant


200 000


10 000 000


20


70

úroková sazba

5,99 % p.a.


6 000

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Komerční banka

-

25

KOMERČNÍ BANKA. Komerční banka [online]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/penizena-cokoliv/uver-garant.shtml.

26

3.1.4 Raiffeisenbank

Raiffeisenbank má ve svém portfoliu hypotečních úvěrů produkt Americká hypotéka Univerzál. O úvěr Americká hypotéka Univerzál můţe poţádat nejen kaţdý občan České republiky od 18 do 70 let, ale i občan států Evropské unie nebo občan jiného státu, který splní definované podmínky banky. Základní parametry tohoto hypotečního úvěru jsou přehledně sepsány v tabulce č. 7. Zde lze vidět, ţe minimální výše úvěru, kterou Raiffeisenbank poskytuje, je nejvyšší z dosud uvedených nabídek bank, její výše je 300 000 Kč. Nejvyšší moţná výše není, obdobně jako u nabídky České spořitelny, explicitně určena, záleţí na schopnosti klienta splácet a na hodnotě zastavované nemovitosti, opět můţe být úvěr poskytnut maximálně do 70 % této hodnoty. U Americké hypotéky Univerzál je stanovena minimální i maximální doba splatnosti, nejkratší moţností je 5 let, nejdelší pak 20 let. Na rozdíl od Komerční banky je v případě Raiffeisenbank od klienta poţadován poplatek za mimořádnou splátku, a to ve stejné výši jako u České spořitelny, tzn. v případě, ţe do konce splacení celého úvěru zbývá více neţ jeden rok, je účtován poplatek 1 % z mimořádné splátky, v případě, ţe do celkového splacení zbývá méně neţ jeden rok, pak je výše poplatku 0,5 % ze splátky. Měsíční poplatek za správu úvěru je zdarma, ale poplatek za posouzení ţádosti o Americkou hypotéku Univerzál je poměrně vysoký, jedná se o 3 % z výše úvěrového rámce s podmínkou minimální výše 9 000 Kč a maximální výše 150 000 Kč. Aktuální bankou nabízená úroková sazba na Americkou hypotéku Univerzál k 27.10.2014 je od 5,99 % p.a., coţ je méně, neţ nabízí Československá obchodní banka a Hypoteční banka.26

26

RAIFFEISENBANK. Raiffaisenbank [online]. Dostupné z: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typyhypotek/americka-hypoteka-univerzal/.

27

Tabulka 7: Základní informace k produktu Raiffeisenbank k 27.10.2014 Název produktu

Americká hypotéka Univerzál


300 000


-


5 - 20


70

úroková sazba

od 5,99 % p.a.


9 000 - 150 000 (3% z úvěru)

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Raiffeisenbank

-

3.1.5 UniCredit Bank

UniCredit Bank nabízí neúčelový hypoteční úvěr s názvem Neúčelová hypotéka. Tento typ hypotéky je nabízen s fixní i variabilní úrokovou sazbou, výše fixní úrokové sazby závisí na ceně obvyklé zastavované nemovitosti. V tabulce č. 8 lze vidět, ţe v případě úvěru do 60 % obvyklé ceny nemovitosti je nabízena k 27. 10. 2014 sazba 4,46 % p. a., coţ je nejniţší sazba oproti dříve analyzovaným bankám. V případě úvěru od 60 % do 70 % odhadní ceny nemovitosti pak banka nabízí k 27. 10. 2014 sazbu 4,9 % p. a. Stejně jako Komerční banka, i UniCredit Bank nabízí Neúčelovou hypotéku s maximální splatností 20 let, minimální doba splatnosti není určena. Úvěr můţe být poskytnut od 200 000 Kč do 10 000 000 Kč, coţ je opět rovno nabídce Komerční banky a jejímu produktu Úvěr Garant. Výše poplatku za mimořádnou splátku části anebo celého úvěru je závislá na zvolené variantě úrokové sazby, v případě variabilní úrokové sazbě poplatek činí 2 % z částky mimořádné splátky, v případě fixní úrokové sazby je poplatek vyšší, a to 5 % z částky mimořádné splátky. UniCredit Bank si neúčtuje jednorázový poplatek za posouzení a vyřízení úvěru, ale případné poskytnutí je zpoplatněno částkou 2 500 Kč. Od klienta je poţadován

28

měsíční poplatek za správu úvěru, tento poplatek činí 200 Kč a je jednoznačně nejvyšší oproti ostatním uvedeným bankám.27

Tabulka 8: Základní informace k produktu UniCredit Bank k 27.10.2014 Název produktu

Neúčelová hypotéka


200 000


10 000 000


20


70

úroková sazba

do 60 % LTV = 4,46 % p. a, nad 60 % LTV = 4,90 % p.a.


Zdarma, poskytnutí 2 500

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: UniCredit Bank

200

3.1.6 Celkové srovnání nabídky bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč

Při porovnání nabídky bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč je nutno zohlednit fakt, ţe kaţdý ţadatel o americkou hypotéku má jiné poţadavky, nároky a moţnosti, proto nelze přesně určit, která nabídka je tou nejlepší a nejvýhodnější. Dle názoru autorky ale patří mezi nejzásadnější kritéria porovnávání úroková sazba, poplatek za posouzení a sjednání úvěru a poplatek za správu úvěru, výše úvěru a doba splatnosti úvěru. Všechna tato kritéria vybraných bank jsou zobrazena v tabulce č. 9. Údaje obsaţené v tabulce č. 9 se vztahují k 27. 10. 2014, úroková sazba se vztahuje k pětileté fixaci. V tabulce č. 9 lze vidět, ţe nejniţší moţnou výši úvěru poskytuje Česká spořitelna, a to 150 000 Kč, naopak Raiffeisenbank poskytne americkou hypotéku aţ od 300 000 Kč. Ani jedna z těchto dvou bank pak nemá explicitně určenou maximální moţnou výši úvěru na 27

UNICREDIT BANK. UniCredit Bank [online]. Dostupné z: https://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/neucelova-hypoteka.

29

rozdíl od ČSOB a Hypoteční banky, Komerční banky a UniCredit bank, které jsou ochotny poskytnout úvěry do výše 5 000 000 Kč nebo 10 000 000 Kč. Maximální procentuální výše úvěru dle obvyklé ceny nemovitosti je u všech porovnávaných bank stejná, a to 70 % ceny nemovitosti. Doba splatnosti je u většiny porovnávaných bank poměrně stejná, Komerční banka, Česká spořitelna a UniCredit bank nemají stanovenou minimální dobu pro splácení americké hypotéky, maximální doba je 15 aţ 20 let. ČSOB a Hypoteční banka minimální dobu stanovenou mají, a to 3 roky, Raiffeisenbank 5 let. Maximální doba pro splácení úvěru je opět ohraničena dobou 20 let. V případě poplatků jsou mezi bankami velké rozdíly. Poplatek za posouzení a sjednání americké hypotéky má nejniţší UniCredit bank, která si za tuto sluţbu ţádný poplatek neúčtuje a za poskytnutí hypotečního úvěru poţaduje 2 500 Kč. ČSOB a Hypoteční banka si za posouzení a sjednání úvěru nárokuje 3 900 Kč, Česká spořitelna a Komerční banka pak 6 000 Kč. Jednoznačně nejvyšší poplatek si účtuje Raiffeisenbank, a to ve výši 3 % z úvěru, coţ můţe být částka od 9 000 Kč do 150 000 Kč. Měsíční poplatek za správu úvěru u Komerční banky a Raiffeisenbank není vůbec zaveden, u České spořitelny činí měsíční poplatek 97 Kč, u ČSOB a Hypoteční banky 150 Kč a u UniCredit 200 Kč. Úroková sazba obecně nelze přesně porovnat, neboť sazba závisí na mnoha faktorech, které byly zmíněny v podkapitole 1.2.7. Banky sice inzerují sazby od určitého procenta z výše úvěru, ale této nejniţší sazby je velmi těţké dosáhnout. Jediná Komerční banka a UniCredit bank mají přesně dané úrokové sazby za americké hypotéky, Komerční banka má úrokovou sazbu 5,99 % p. a., UniCredit 4,46 % p. a. (v případě výše úvěru do 60 % hodnoty zastavované nemovitosti) nebo 4,90 % p. a. (v případě výše úvěru nad 60 % hodnoty zastavované nemovitosti). Z výše uvedeného celkového srovnání nabídky bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč se dle názoru autorky jako nejvýhodnější bankou na poskytnutí americké hypotéky jeví Neúčelová hypotéka UniCredit bank. Autorka vychází z toho, ţe UniCredit bank nemá určenou minimální dobu pro splacení úvěru, poplatek za poskytnutí úvěru je oproti ostatním výše uvedeným bankám velmi nízký a nejniţší je i nabízená minimální úroková sazba.

30

Tabulka 9: Celkové srovnání nabídky bank s bilancí nad 100 mld. Kč k 27. 10. 2014 Česká spořitelna

ČSOB a Hypoteční banka

Komerční banka

Název produktu

Americká hypotéka

(ČSOB) Americká hypotéka

Úvěr Garant

Americká hypotéka Univerzál

Neúčelová hypotéka


150 000

200 000

200 000

300 000

200 000


-

5 mil.

10 mil.

-

10 mil.


15

3 - 20

20

5 - 20

20


70

70

70

70

70

úroková sazba

od 4,50 % p.a.

od 7,49 % p.a.

5,99 % p.a.

od 5,99 % p.a.

do 60 % LTV = 4,46 % p.a, nad 60 % LTV = 4,90 % p.a.


6 000

3 900

6 000

poplatek za správu (Kč/měsíc)

97

150

-

Zdroj: vlastní zpracování autorky

31

Raiffeisenbank UniCredit bank

9 000 - 150 000 Zdarma, (3% z úvěru) poskytnutí 2 500 -

200

3.2 Banky s bilanční sumou pod 100 mld. Kč

Do této skupiny jsou zařazeny ty vybrané banky, které mají ve svém portfoliu produktů neúčelové hypoteční úvěry a jejichţ bilanční suma z roku 2013 nepřesáhla hodnotu 100 mld. Kč. Mezi tyto banky patří Sberbank, Expobank, Fio banka, Wüstenrot hypoteční banka, Equa bank a mBank.

3.2.1 Sberbank

Banka Sberbank nabízí v oblasti hypotečních úvěrů Americkou hypotéku, jejíţ parametry jsou popsány v tabulce č. 10. Jako jediná ze všech porovnávaných bank nabízí úvěr aţ do výše 75 % hodnoty zastavované nemovitosti a do 5 000 000 Kč, s maximální dobou splatnosti 25 let, coţ je opět nejdelší moţná doba oproti všem ostatním porovnávaným bankám. Minimální částka, od které je moţné úvěr čerpat, je 200 000 Kč. Americká hypotéka od Sberbank je velmi nízkonákladovou půjčkou, poplatek za posouzení a vyřízení úvěru je k 27. 10. 2014 za 1 Kč, jinak je vše od poplatku zproštěno, včetně měsíčního poplatku za správu úvěru i od poplatku za mimořádnou splátku či předčasné splacení zbývající výše úvěru. Zde je však podmínka, ţe mimořádná splátka smí být provedena mimo první období fixace úrokové sazby, aby byla zdarma, jinak si Sberbank účtuje 1 % z výše předčasné splátky při zbývající splatnosti nad jeden rok nebo 0,5 % z výše předčasné splátky při zbývající splatnosti do jednoho roku. Úroková sazba se k 27. 10. 2014 pohybuje od 4,69 % p. a., ale takto nízká sazba je podmíněna tím, ţe ţadatel o Americkou hypotéku si zaloţí ještě běţný účet u této banky s názvem FÉR konto a ještě si pojistí svou schopnost úvěr splácet (výše tohoto pojistného je 5 % nebo 7 % z pravidelné měsíční splátky úvěru, záleţí na vybraném typu pojištění). 28

28

SBERBANK. Sberbank [online]. Dostupné z: http://www.sberbankcz.cz/obcane/hypotecni-uvery/americkahypoteka.

32

Tabulka 10: Základní informace k produktu Sberbank k 27.10.2014 Název produktu

Americká hypotéka


200 000


5 000 000


25


75

úroková sazba

od 4,69 % p.a. (2 podmínky)


1 -

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Sberbank

3.2.2 Expobank

Expobank, ještě nedávno LBBW Bank, nabízí produkt s názvem Americká hypotéka. Základní parametry jsou sepsány v tabulce č. 11. Expobank nabízí úvěr od 4 do 25 let, minimální částka, na kterou bude úvěr poskytnut, je 250 000 Kč, coţ je více, neţ u produktu Sberbank. Naopak Expobank poskytne úvěr aţ do výše 6 250 000 Kč a do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti. Poplatky, které se k Americké hypotéce váţou, nejsou zanedbatelné, Expobank si účtuje měsíční poplatek za správu úvěru ve výši 150 Kč, poplatek za posouzení a vyřízení úvěru činí 0,25 % z poskytnuté částky, minimálně 1 500 Kč. Poplatek za mimořádnou splátku mimo období změny fixace úrokové sazby je ve stejné výši jako u Sberbank, tzn. 1 % z mimořádné splátky nebo 0,5 % ze splátky. Expobank nabízí k Americké hypotéce fixní nebo variabilní úrokovou sazbu, fixní sazba se k 27. 10. 2014 pohybuje od 5,54 % p. a., coţ je výše neţ u Sberbank.29

29

EXPOBANK. Expobank [online]. Dostupné z: http://www.expobank.cz/cs/nasi-klienti/osobnibankovnictvi/hypoteky/hypoteka-na-cokoliv-americka-hypoteka.shtml#parametry.

33

Tabulka 11: Základní parametry produktu Expobank k 27.10.2014 Název produktu

Americká hypotéka


250 000


6 250 000


4 - 25


70

úroková sazba

od 5,54 % p.a.


0,25 % z úvěru

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Expobank

150

3.2.3 Fio banka

Fio banka nabízí v oblasti hypotečních úvěrů produkt se stejným názvem jako Expobank a Sberbank, ovšem s odlišnými parametry, jak je znázorněno v tabulce č. 12. Americká hypotéka od Fio banky je poskytována aţ od 300 000 Kč do maximální výše 7 000 000 Kč, coţ je více neţ u Americké hypotéky Expobank i Sberbank. Fio banka poskytuje úvěr aţ do 75 % hodnoty zastavené nemovitosti, čímţ se rovná nabídce Sberbank. Minimální doba, na kterou můţe být úvěr poskytnut, je poměrně vysoká - od 5 let. Maximální doba, do které musí být úvěr splacen, je 20 let, coţ je méně, neţ u Sberbank a Expobank. Fio banka stejně jako Sberbank nabízí Americkou hypotéku zcela bez poplatků, odpuštěn je i poplatek za posouzení a vyřízení úvěru, který je ve Sberbank zpoplatněn 1 Kč. V případě mimořádné splátky úvěru záleţí, v jaké výši byl úvěr poskytnut - pokud se jedná o úvěr do 1 880 000 Kč, pak je za mimořádnou splátku účtován poplatek 2 000 Kč. Pokud se jedná o úvěr vyšší, je mimořádná splátka úvěru také bez poplatku. Úroková sazba u Americké hypotéky Fio banky je závislá na úrokové sazbě účelových hypotečních úvěrů, ke které se přičtou 3 %. V tomto případě se sazby Americké hypotéky 34

k 27. 10. 2014 pohybují od 5,19 % p. a., coţ je vyšší úrok neţ u Sberbank, ale niţší neţ u Expobank.30

Tabulka 12: Základní informace k produktu Fio banky k 27.10.2014 Název produktu

Americká hypotéka


300 000


7 000 000


5 - 20


75

úroková sazba

od 5,19 % p.a. -


-

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Fio banka

3.2.4 Wüstenrot hypoteční banka

Wüstenrot hypoteční banka nabízí neúčelový hypoteční úvěr s názvem Hypotéka na cokoliv. Jak lze vidět v tabulce č. 13, Hypotéka na cokoliv je poskytována od minimální výše 150 000 Kč. Tato hodnota je nejmenší ze všech srovnávaných bank s bilancí pod 100 mld. Kč. Naopak maximální výše úvěru můţe být nejvyšší ze všech porovnávaných bank, neboť výše není výslovně určena, musí však být maximálně do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti. Doba splatnosti úvěru je omezena minimálně pětiletou hranicí, maximální moţná doba je 20 let. Obě tyto podmínky jsou shodné s nabídkou Fio banky a jejím produktem Americká hypotéka. Velmi příjemné jsou u Wüstenrot hypoteční banky neexistující poplatky za sjednání a poskytnutí úvěru, stejně tak je zdarma i měsíční poplatek za správu úvěru. Tato nabídka je 30

FIO BANKA. Fio banka [online]. Dostupné z: http://www.fio.cz/bankovni-sluzby/uvery/americkehypoteky/prubeh#hypothecMenu

35

opět totoţná s nabídkou Fio banky. Mimořádná splátka či předčasné splacení úvěru je zpoplatněno 1 % z výše mimořádné splátky, coţ je méně výhodné neţ u Fio banky s výší úvěru nad 1 880 000 Kč, kdy Fio banka umoţňuje splátku bez jakéhokoliv poplatku. Výše úrokové sazby k 27. 10. 2014 u produktu Wüstenrot hypoteční banky Hypotéky na cokoliv je 5,79 % p. a. Tato úroková sazba je z nabídky bank s bilancí pod 100 mld. Kč jednoznačné nejvyšší, ve srovnání např. se Sberbank můţe rozdíl činit i více neţ 1 %.31

Tabulka 13: Základní informace k produktu Wüstenrot hypoteční banky k 27.10.2014 Název produktu

Hypotéka na cokoliv


150 000 -

max. výše úvěru (v Kč) max. doba splatnosti (v letech)

5 - 20


70

úroková sazba

5,79 % p.a. -


-

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Wüstenrot hypoteční banka

3.2.5 Equa bank

Equa bank nabízí v oblasti hypoték produkt se stejným názvem jako Wüstenrot hypoteční banka, a to Hypotéku na cokoliv. Parametry produktu Equa bank jsou však rozdílné, jak lze vidět v tabulce č. 14. Minimální výše úvěru je vyšší neţ u Wüstenrot, ale naopak niţší neţ u Fio banky, a to 200 000 Kč. Maximální výše je určena, ale ze všech srovnávaných bank, ať uţ s bilancí pod 100 mld. Kč nebo nad 100 mld. Kč, je jednoznačně 31

WÜSTENROT HYPOTEČNÍ BANKA. Wüstenrot hypoteční banka [online]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka_na_cokoliv/.

36

nejvyšší - 25 000 000 Kč a do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Doba splatnosti je stejná jako u nabídky Wüstenrot i Fio banky, a to od 5 do 20 let. Poplatky, které se váţí k produktu Equa bank Hypotéky na cokoliv, jsou v porovnání s ostatními srovnávanými bankami shodné, tzn. nulové. Měsíční poplatek za správu úvěru je zdarma, poplatek za posouzení a následné poskytnutí úvěru je také zdarma. Zde je však podmínka, ţe klient musí doloţit své příjmy. Poplatek za mimořádnou splátku či předčasné splacení je shodné jako u Expo Bank, pokud do konce splacení úvěru zbývá více neţ 1 rok, poplatek je ve výši 1 % ze splátky, pokud do konce splacení úvěru zbývá méně neţ rok, jedná se o poplatek ve výši 0,5 % ze splátky. Úroková sazba, kterou Equa bank k 27. 10. 2014 nabízí, je velmi nízká, jedná se o 3,99 % p. a. Taková nabídka úrokové sazby je nejniţší v porovnání se všemi dosud analyzovanými bankami.32 Tabulka 14: Základní informace k produktu Equa bank k 27.10.2014

Název produktu

Hypotéka na cokoliv


200 000


25 000 000


5 - 20


70

úroková sazba

3,99 % p. a. -


-

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: Equa bank

32

EQUA BANK. Equa bank [online]. Dostupné z: http://www.equabank.cz/produkty/hypoteky/neucelovahypoteka/.

37

3.2.6 mBank

Poslední srovnávanou bankou s bilancí pod 100 mld. Kč je mBank. mBank nabízí produkt s jednoduchým názvem Americká hypotéka. Minimální výše úvěru, kterou banka je ochotna poskytnout, je stejná jako u Sberbank či Equa Bank, a to 200 000 Kč. Maximální výše je velmi nízká, respektive nejniţší ze všech dosud srovnávaných bank, mBank je ochotna poskytnout neúčelový úvěr pouze do 4 000 000 Kč nebo do 65 % hodnoty zastavované nemovitosti, coţ je také nejniţší hodnota oproti ostatním srovnávaným bankám, jak lze vidět v tabulce č. 15. Doba splatnosti neúčelového hypotečního úvěru je od jednoho do dvaceti let. Poměrně neobvyklá je výše poplatků za mimořádnou splátku či předčasné splacení úvěru. mBank totiţ umoţňuje splátku jednou ročně do 20 % jistiny zdarma, jinak je splátka zpoplatněna 3 % z roční jistiny. Ostatní poplatky, jako je poplatek za posouzení a poskytnutí úvěru a měsíční poplatek za správu úvěru, se u mBank nenachází. Neobvyklá je kromě zpoplatnění mimořádné splátky i úroková sazba. K úrokové sazbě u Americké hypotéky mBank se totiţ váţe podmínka pojištění schopnosti klienta splácet. K 27. 10. 2014 je při sjednaném pojištění nabídnuta klientovi sazba 4,24 % p. a. nebo 4,54 % p. a., bez pojištění pak 4,49 % p. a. nebo 4,79 % p. a. I přes podmínku pojištění jsou sazby poměrně nízké oproti úrokové sazbě Wüstenrot a Expo Bank.33

33

MBANK.. mBank [online]. Dostupné z: http://www.mbank.cz/osobni/uvery/americka-hypoteka/.

38

Tabulka 15: Základní informace k produktu mBank k 27.10.2014

Název produktu

Americká hypotéka


200 000


4 000 000


1 - 20


65 4,24 % / 4,54 % p.a. nebo 4,49% / 4,79 % p.a. (podmínka)

úroková sazba

-


-

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: mBank

3.2.7 Celkové srovnání nabídky bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč

Při srovnání nabídky bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč je nutno opět zdůraznit, ţe nelze určit banku s tou nejlepší nabídkou a s tou nejhorší nabídkou. Kaţdému klientovi je nabídnuta jiná úroková sazba dle různých parametrů, jiná doba splatnosti atd. Nabídky bank lze pouze porovnat a velmi obecně určit moţnou nejvýhodnější nabídku. Dle názoru autorky patří mezi nejzásadnější faktory srovnávání úroková sazba, nejniţší a nejvyšší moţná výše úvěru, doba splatnosti a výše poplatků spojených s vyřízením úvěru a s měsíční správou úvěru. Všechny tyto parametry vybraných bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč jsou znázorněny v tabulce č. 16. Údaje v tabulce se vztahují k 27. 10. 2014, výše úrokové sazby k pětileté fixaci úrokové sazby. Minimální výše úvěru, kterou jsou banky ochotny poskytnout, se pohybuje od 150 000 Kč do 300 000 Kč. Nejniţší výši nabízí Wüstenrot hypoteční banka, mBank a 39

Sberbank pak nabízejí americkou hypotéku od 200 000 Kč, Expobank od 250 000 Kč a Fio banka aţ od 300 000 Kč. Maximální výše úvěru je v nabídkách bank velmi rozdílná, Wüstenrot hypoteční banka ji nemá explicitně vymezenou a Equa bank nabídne úvěr do maximální výše 25 mil. Kč. Ostatní analyzované banky nabízejí podstatně niţší maximální výši úvěru, Fio banka 7 mil., Expobank 6,25 mil., Sberbank 5 mil. a mBank nabídne úvěr pouze do výše 4 mil. Kč. Na rozdíl od bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč je moţno u bank s bilancí pod 100 mld. Kč dosáhnout i úvěru nad 70 % hodnoty zastavované nemovitosti, Fio banka a Sberbank nabízejí totiţ úvěr aţ do 75 % hodnoty zastavované nemovitosti. Naopak mBank pouze do 65 %. Doba splatnosti úvěru je u analyzovaných bank poměrně stejná, Fio banka, Wüstenrot hypoteční banka a Equa bank je od 5 do 20 let, Expobank nabízí úvěr na 4 aţ 25 let, mBank má minimální hranici 1 roku a maximální hranici 20 let a pouze Sberbank nemá minimální dobu určenou, maximální moţná doba splácení je 25 let. Poplatky spojené s posouzením a poskytnutím úvěru se u bank s bilanční sumou pod 100 mld. téměř nevyskytují, symbolická 1 Kč je výše poplatku za vyřízení americké hypotéky u Sberbank, naopak Expobank výší svého poplatku velmi vybočuje z nabídky ostatních analyzovaných bank, neboť její poplatek je ve výši 0,25 % z výše úvěru, coţ je částka v rozmezí od 625 Kč do 15 625 Kč. Expobank si jako jediná analyzovaná banka účtuje měsíční poplatek za správu úvěru ve výši 150 Kč. Ostatní srovnávané banky si ţádné poplatky neúčtují. Co se týče úrokové sazby, opět nelze určit přesnou úrokovou sazbu, kterou klient dostane. Většina bank inzeruje pouze minimální úrokovou sazbu, kterou je ale velmi těţké získat. Obecně lze říci, ţe minimální úrokové sazby se pohybují od 4,5 % p.a. do 5,79 % p.a. Pouze Wüstenrot hypoteční banka a Equa bank nabízejí jednotnou úrokovou sazbu, Wüstenrot hypoteční banka 5,79 % p.a. při pětileté fixaci úrokové sazby, Equa bank nabízí 3,99 % p.a., coţ je absolutně nejniţší nabídka v porovnání všech dosud analyzovaných bank. Z výše uvedeného srovnání vybraných bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč lze obecně říci, ţe bankou s nejlepší nabídkou americké hypotéky je produkt Hypotéka na cokoliv od Equa bank. Equa bank má téměř nejvyšší maximální moţnou výši úvěru, absolutně nejniţší úrokovou sazbu a s tímto úvěrovým produktem nejsou spojeny ţádné poplatky. 40

Tabulka 16: Celkové srovnání nabídky bank s bilancí pod 100 mld. Kč k 27.10.2014 Sberbank

Expobank

Wüstenrot Fio banka hypoteční banka

Název produktu

Americká hypotéka

Americká hypotéka

Americká hypotéka


200 000

250 000

300 000

150 000

200 000

200 000


5 mil.

6,25 mil.

7 mil.

-

25 mil.

4 mil.


25

4 - 25

5 - 20

5 - 20

5 - 20

1 - 20


75

70

75

70

70

65

Equa bank

Hypotéka Hypotéka na cokoliv na cokoliv

mBank Americká hypotéka

úroková sazba

od 4,69 % p.a. (2 podmínky)

od 5,54 % p.a.

od 5,19 % p.a.

5,79 % p.a.

3,99 % p.a.

4,24 % / 4,54 % p.a. nebo 4,49% / 4,79 % p.a. (podmínka)


1

0,25 % z výše úvěru

-

-

-

-

-

-

-

-

poplatek za správu (Kč/měsíc) Zdroj: vlastní zpracování autorky

150

41

4 Návrh optimální varianty financování pro dva konkrétní klienty

V kapitole č. 4 je s pouţitím internetových srovnávačů doporučena dvěma odlišným ţadatelům nejvýhodnější varianta financování americkou hypotékou. Do srovnání byly zahrnuty pouze ty banky, které mají na svých stránkách orientační kalkulátory pro výpočet parametrů americké hypotéky.

4.1 Modelový příklad č. 1

V prvním případě se jedná o ţadatele ve věku 40 let, ţivnostníka v oblasti informačních technologií, který by rád vyuţil poskytnuté finanční prostředky ve výši 1 500 000 Kč na rekonstrukci rodinného domu, který poslouţí zároveň jako zástava. Cena nemovitosti byla odhadnuta na 4 000 000 Kč, doloţitelné měsíční příjmy má ţadatel ve výši 70 000 Kč, výdaje 30 000 Kč. Ţadatel si určil dobu splácení na 15 let a dobu fixace na 5 let. V následující podkapitole jsou orientační nabídky financování americkou hypotékou ze strany vybraných bank. Tabulka č. 17 pak souhrnně zobrazuje dva vybrané parametry nabídek jednotlivých bank, a to úrokovou sazbu a výši měsíční splátky. Graf č. 3 následně porovnává výše měsíčních splátek.

4.1.1 Nabídky jednotlivých bank pro modelový příklad č. 1 Česká spořitelna Česká spořitelna je schopna nabídnout Americkou hypotéku s úrokovou sazbou 7,30 % p.a. při splatnosti úvěru za 15 let, měsíční splátka bude ve výši 13 817 Kč/měsíc. RPSN je uvedeno od 7,8 %. Česká spořitelna si bude účtovat poplatek za zpracování úvěru 12 000 Kč, celková splacená částka bude 2 498 985 Kč. Při zadání do kalkulačky je mnoho nejasností, není zohledněna cena zastavované nemovitosti ani délka fixace úrokové sazby. 42

Československá obchodní banka a Hypoteční banka ČSOB a Hypoteční banka nabízejí Americkou hypotéku při splatnosti 15 let a s fixací úrokové sazby na 5 let sazbu 7,49 % p. a., RPSN bude ve výši 8,8 %. Měsíční splátka bude činit 13 897 Kč, celková splacená částka bude 2 645 487 Kč.

Raiffeisenbank Raiffeisenbank nabízí v daném případě při pětileté fixaci úrokovou sazbu 7,39 % p. a. a RPSN 7,81 %, výše měsíční splátky bude 13 812 Kč. Celková splacená částka bude ve výši 2 549 086 Kč.

Sberbank Sberbank nabídne úrokovou sazbu 4,69 % p. a. při pětileté fixaci, RPSN bude 4,86 %. Výše měsíční splátky bude v modelovém příkladě č. 1 11 671 Kč a celková splatná částka 2 100 780 Kč.

Expobank Expobank při pětileté fixaci nabídne úrokovou sazbu ve výši 5,76 % p. a. pouze v případě, ţe ţadatel vyuţije další produkty banky. RPSN bude ve výši 6,59 %, celková splacená částka bude 2 336 580 Kč. Výše jednotlivých měsíčních splátek není zohledněna, ale dle vlastního výpočtu autorky by měsíční výše splátek měla činit 12 981 Kč.

Fio banka Fio banka dle daných kritérií poskytne úvěr se sazbou 5,79 % p. a., RPSN 5,95 %. Výše měsíční splátky bude 12 488 Kč a celková splatná částka bude ve výši 2 247 896 Kč.

Equa bank Equa bank ţadateli dle modelového příkladu č. 1 nabídne sazbu 3,99 % p.a. a měsíční splátka bude činit 11 088 Kč. Ovšem v kalkulačce není dána doba fixace, RPSN ani celková splatná částka.

43

mBank mBank nabídne ţadateli úrok ve výši 4,49 % p. a. při pětileté fixaci, výše měsíční splátky bude 11 467 Kč, RPSN 4,58 % a celková splatná částka 2 064 102 Kč.

4.1.2 Srovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank pro příklad č. 1

Tabulka č. 17 přehledně zobrazuje nabídku vybraných bank pro ţadatele modelového příkladu č. 1. Úroková sazba je brána při pětileté fixaci úrokové sazby, pouze v případě České spořitelny a Equa bank není délka fixace k nabídnuté úrokové sazbě známá. Dle tabulky č. 17 je moţno porovnat jednotlivé nabídky. Je vidno, ţe u bank s bilancí nad 100 mld. Kč nabídka úrokové sazby i výše měsíční splátky značně převyšuje nabídku bank s bilancí pod 100 mld. Kč a dle názoru autorky je proto pro ţadatele z modelového příkladu č. 1 výhodnější zvolit nabídku banky s bilanční sumou pod 100 mld. Kč. Jako nejvýhodnější volba je dle názoru autorky Hypotéka na cokoliv od Equa bank, a to z důvodu nejniţší úrokové sazby i výše měsíční splátky, která je oproti ČSOB a Hypoteční bance niţší o 2 809 Kč měsíčně.

Tabulka 17: Nabídky vybraných bank pro modelový příklad č. 1 k 23. 1. 2015 úroková sazba (% p.a.)

výše měsíční splátky (Kč)

Česká spořitelna

7,30

13 817


7,49

13 897

Raiffeisenbank

7,39

13 812

Sberbank

4,69

11 671

44

úroková sazba (% p.a.)


Expobank

5,76

12 98134

Fio banka

5,79

12 488

Equa bank

3,99

11 088

mBank

4,49

11 467

Zdroj: hypoteční kalkulačky jednotlivých bank

Graf č. 3 přehledně znázorňuje výše měsíčních splátek porovnávaných bank v modelovém příkladu č. 1. Z grafu č. 3 lze vidět, ţe nejniţší měsíční splátku nabízí Equa bank, a to 11 088 Kč. Následuje ji mBank se splátkou 11 467 Kč za měsíc. Česká spořitelna, Raiffeisenbank a ČSOB s Hypoteční bankou mají výše měsíčních splátek srovnatelné, a to 13 817 Kč u České spořitelny, 13 812 Kč u Raiffeisenbank a 13 897 Kč u ČSOB a Hypoteční banky.

34

Vlastní výpočet autorky, kalkulačka dané banky tento údaj neuvádí.

45

Graf 3: Výše měsíční splátky vybraných bank dle modelového příkladu č. 1 15,000 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000

Zdroj: vlastní zpracování autorky, platnost k 23. 1. 2015

4.2 Modelový příklad č. 2

Ve druhém případě ţadatele o americkou hypotéku se jedná o fyzickou osobu občana, zaměstnankyni mezinárodní firmy s pravidelným měsíčním příjmem 100 000 Kč a s prokazatelnými výdaji 40 000 Kč. Nemovitost, slouţící jako zástava, byla ohodnocena na částku 5 000 000 Kč. Ţadatelka by ráda získala finanční prostředky ve výši 2 000 000 Kč na nákup luxusního vozu. Ţadatelka poţaduje dobu splatnosti 10 let a dobu fixace 5 let. Následující podkapitola zahrnuje nabídky těch vybraných bank, které mají na svých internetových stránkách kalkulátory na výpočet orientační sazby. Přestoţe Česká spořitelna u produktu Americká hypotéka nabízí neomezenou výši úvěru, kalkulátor počítá pouze do výše úvěru 1 500 000 Kč. Tabulka č. 18 souhrnně zobrazuje dva vybrané parametry nabídek jednotlivých bank, a to úrokovou sazbu a výši měsíční splátky. Graf č. 4 následně porovnává výše měsíčních splátek. 46

4.2.1 Nabídky bank pro modelový příklad č. 2 Československá obchodní banka a Hypoteční banka ČSOB a Hypoteční banka nabídne ţadatelce úrokovou sazbu 7,49 % p. a. při pětileté fixaci, RPSN bude ve výši 8,32 %. Měsíční splátka úvěru bude činit 23 730 Kč a celková splatná částka bude činit 2 823 860 Kč.

Raiffeisenbank Raiffeisenbank nabídne ţadatelce dle příkladu č. 2 úrokovou sazbu při pětileté fixaci 7,39 % p. a., RPSN bude 7,78 %. Orientační výše měsíční splátky je 23 626 Kč a celková splacená částka bude 2 877 083 Kč.

Sberbank Sberbank nabídne dle kritérií modelového příkladu č. 2 úrokovou sazbu 4,69 % p. a. při pětileté fixaci, RPSN je ve výši 4,86%, měsíční splátka činí 20 975 Kč a celková částka splatná klientkou bude 2 517 000 Kč.

Expobank Expobank nabídne ţadatelce o neúčelový úvěr úrokovou sazbu 5,71 % p. a. při pětileté fixaci při vyuţití dalších produktů banky. Měsíční splátka úvěru 21 997 Kč. RPSN ani celková splatná částka není uvedena.

Fio banka Fio banka nabízí úrokovou sazbu 5,59 % p. a. při pětileté fixaci úrokové sazby, výše splátek bude 21 795 Kč za měsíc a celková výše splátek bude činit 2 615 347 Kč. RPSN není uvedeno.

Equa bank Equa bank nabízí ţadatelce při pětileté fixaci úrokovou sazbu ve výši 3,99 % p. a., měsíční splátka bude činit 20 240 Kč. RPSN ani celková splatná částka není v kalkulátoru uvedena.

47

mBank mBank ţadatelce nabídne úrokovou sazbu 4,24 % p. a. při pětileté fixaci, RPSN je 4,32 %, měsíční splátka činí 20 478 Kč a celkově splatná částka 2 508 246 Kč.

4.2.2 Srovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank pro příklad č. 2

Tabulka č. 18 přehledně zobrazuje nabídky jednotlivých bank dle vybraných parametrů modelového příkladu číslo 2. Úroková sazba je dána při pětileté fixaci sazby. Z tabulky č. 18 je opět zřejmé, ţe banky s bilanční sumou pod 100 mld. Kč nabízejí z pohledu ţadatele výhodnější nabídky amerických hypoték, neţ banky s bilanční sumou nad 100 mld. Kč. ČSOB a Hypoteční banka nabízejí jednoznačně nejdraţší neúčelový úvěr, naopak Equa bank nabízí nejniţší úrokovou sazbu a i výše měsíční splátky je z porovnávaných bank nejniţší. Dle názoru autorky je proto u modelového příkladu č. 2 nejvýhodnější nabídka financování Americkou hypotékou od Equa bank, u které je známa úroková sazba i měsíční splátky, která je o 3 490 Kč menší neţ u nabídky ČSOB a Hypoteční banky.

48

Tabulka 18: Nabídky vybraných bank pro modelový příklad č. 2 k 23. 1. 2015 úroková sazba (% p.a.)



7,49

23 730

Raiffeisenbank

7,39

23 626

Sberbank

4,69

20 975

Expobank

5,71

21 997

Fio banka

5,59

21 795

Equa bank

3,99

20 240

mBank

4,24

20 478

Zdroj: hypoteční kalkulačky jednotlivých bank

Graf č. 4 přehledně zobrazuje výše měsíčních splátek porovnávaných bank. Z grafu č. 4 lze vidět, ţe v případě modelového příkladu č. 2 nabízí nejniţší měsíční splátku Equa bank, a to ve výši 20 240 Kč. S druhou nejniţší splátkou ji následuje mBank, která nabízí splácet 20 478 Kč měsíčně. ČSOB s Hypoteční bankou a Raiffeisenbank mají v daném případě největší měsíční splátky, a to ve výši 23 730 Kč v případě ČSOB a Hypoteční banky a 23 626 Kč v případě Raiffeisenbank.

49

Graf 4: Výše měsíční splátky vybraných bank dle modelového příkladu č. 2 25,000 24,000 23,000 22,000 21,000 20,000 19,000 18,000

Zdroj: Vlastní zpracování autorky, platnost k 23.1.2015

50

5 Výsledky a doporučení bankám v oblasti amerických hypoték 5.1 Shrnutí výsledků analýzy a komparace

V bakalářské práci byla provedena analýza vybraných bank s nabídkou neúčelového hypotečního úvěru. Vybrané banky byly pro přehlednost rozděleny do dvou skupin, a to do skupiny bank s bilanční sumou za rok 2013 větší neţ 100 mld. Kč a do skupiny bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč. Celkem bylo do analýzy zařazeno 12 bank z českého bankovního trhu. Na základě provedení analýz nabídky neúčelových hypotečních úvěrů všech zkoumaných bank byly vybrány dvě banky, jejichţ nabídka americké hypotéky se s přihlédnutím ke všem posuzovaným parametrům jevila jako teoreticky nejvýhodnější. Ze skupiny bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč to byla UniCredit bank s nabídkou Neúčelové hypotéky, ze skupiny bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč byla nejvýhodnější Hypotéka na cokoliv od Equa bank. Obecně lze na základě provedené analýzy říci, ţe nabídka neúčelových hypoték bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč je ve srovnání s nabídkou bank pod 100 mld. Kč velmi nevýhodná z hlediska ţadatele o neúčelový hypoteční úvěr, neboť inzerované úrokové sazby se v průměru pohybují okolo 5,55 % p. a.35 při pětileté fixaci, u bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč se sazby průměrně pohybují okolo 4,8 % p. a. při stejné fixaci. Při komparaci byly vyuţity modelové příklady dvou ţadatelů o neúčelový hypoteční úvěr v různé výši, s rozdílnými příjmy, cenou zastavované nemovitosti či poţadavky na dobu splatnosti úvěru. V obou případech byla i přes zmíněnou rozdílnost navrţena stejná banka jako nejlepší moţná varianta ze srovnávané nabídky bank, a to Equa bank. Banka Equa bank byla vybrána z toho důvodu, ţe nabízí jednoznačně nejniţší úrokovou sazbu s nejniţšími měsíčními splátkami.

35

Aritmetický průměr nabízených minimálních úrokových sazeb.

51

5.2 Doporučení bankám v oblasti amerických hypoték

Na základě porovnání jednotlivých nabídek bank by autorka doporučila především bankám s bilanční sumou nad 100 mld. Kč následující opatření: Sníţení úrokových sazeb na úroveň bank s bilanční sumou pod 100 mld., tím by došlo k vyrovnání a nevznikala by konkurenční výhoda. Zrušení poplatků za vyřízení či poskytnutí neúčelového hypotečního úvěru, opět tím vzniká velká konkurenční výhoda pro ostatní banky. Zrušení poplatku za správu úvěru. Zlepšení či zavedení funkčních kalkulátorů pro nezávazné zjištění nabídky neúčelového hypotečního úvěru ke konkrétnímu případu, při správné funkčnosti si ţadatel můţe rychle zjistit nabídku banky. Jde o vstřícný krok ze strany banky směrem k ţadateli, neboť ţadatel předem alespoň teoreticky ví, co mu můţe být nabídnuto.

52

Závěr Bakalářská práce se zabývala nabídkou amerických hypoték na českém bankovním trhu. Americké hypotéky neboli neúčelové hypoteční úvěry, jsou oblíbenou formou úvěru ve Spojených státech amerických, v českých zemích ale tvoří jen několik procent ze všech poskytnutých hypotečních úvěrů, přestoţe se jejich počet rok od roku zvyšuje. Americká hypotéka totiţ tvoří alternativu ke spotřebitelskému i hypotečnímu úvěru, spotřebitelský úvěr se mnohdy nedá k poţadovanému záměru vyuţít z důvodu jeho nákladnosti, hypoteční úvěr je pak omezen z důvodu účelovosti. Snahou této práce bylo zjistit a porovnat nabídku amerických hypoték na českém bankovním trhu. Bakalářská práce byla rozdělena do dvou částí na část teoretickou a praktickou. Teoretická část se zabývala vymezením pojmu hypoteční úvěr, jeho právní úpravou a jednotlivými parametry, jako je výše úvěru, splatnost, čerpání, účelovost atd. Dále zde byla uvedena specifika amerických hypoték, coţ je především neúčelovost úvěru, jeho výše a způsob čerpání. V kapitole Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2002 byl formou grafu a tabulky znázorněn zvyšující se počet poskytnutých hypotečních úvěrů se zaměřením na jiné hypoteční úvěry, kam lze zařadit úvěry neúčelové. Druhá část bakalářské práce byla zaměřena na analýzu současné nabídky neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank. Banky byly rozděleny do dvou skupin dle bilanční sumy. Do skupiny bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč patří Česká spořitelna, ČSOB a Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Nabídka bank byla analyzována a posléze porovnána. Jako banka s nejvýhodnějším produktem neúčelového hypotečního úvěru byla určena UniCredit Bank, která nabízela nejniţší úrokovou sazbu, neměla určenou minimální dobu splácení úvěru a poplatek za poskytnutí úvěru byl oproti ostatním bankám velmi nízký. Do skupiny bank s bilancí pod 100 mld. Kč byla zařazena Sberbank, Expobank, Fio banka, Wüstenrot hypoteční banka, Equa bank a mBank. Jejich nabídka neúčelových hypotečních úvěrů byla také analyzována a porovnána, jako nejvýhodnější byla vyhodnocena Equa bank, která nabízela nejniţší úrokovou sazbu, maximální moţnou výši úvěru a k úvěru se neváţí ţádné další poplatky. Čtvrtá kapitola se zabývala komparací nabídky neúčelového hypotečního úvěru pro dva konkrétní klienty s odlišnými parametry. Překvapením bylo, ţe v obou případech by 53

nejlepším řešením financování byla Hypotéka na cokoliv od Equa bank, která nabídla nejniţší úrokovou sazbu i nejniţší měsíční splátky. Poslední kapitola je zaměřena na formulaci výsledků analýzy a komparace a návrhu moţných změn, které mohou banky s bilanční sumou nad 100 mld. Kč učinit, aby zlepšily své nabídky a celkově tak mohly soupeřit v oblasti amerických hypoték s bankami s bilanční sumou pod 100 mld. Kč. Cílem práce bylo vyhodnotit produktovou nabídku v oblasti amerických hypoték na českém bankovním trhu. Nabídka vybraných bank byla analyzována, porovnána a zhodnocena, cíl práce se tak podařilo splnit.

54

Zdroje Bibliografie 1. KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví: Bankovní obchody, služby, operace a rizika. 1. vydání. Brno: BizBooks, 2012. ISBN 978-80-265-0001-8. 2. KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví v České republice. 4. aktualizované vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2000. ISBN 80-7265-035-1.

3. SŮVOVÁ, Helena, František PAVELKA, Zdeněk DEGEN, Lidmila NĚMCOVÁ, a Ludmila NÁLEVKOVÁ. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN 80-902-2432-6.

4. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vydání. Praha: Grada, 2005, 123 s. ISBN 80-247-1097-8.

5. ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví: dodatek. 2. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, 118 s. ISBN 80-726-5097-1.

Internetové zdroje 1. BUKAČ,

Petr.

Americká

hypotéka

-

spása

nebo

cesta

do

pekel?.

In: Hypoindex [online]. 2012 [cit. 2014-10-05]. ISSN 1805-0662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/americka-hypoteka-undefined-spasa-nebo-cesta-dopekel/. 2. ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Česká národní banka [online]. [cit. 2014-10-26]. Dostupné z: https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/JERRS.WEB24.SUBJECTS_COUNTS_2

55

3. ČESKÁ SPOŘITELNA. Česká spořitelna [online]. [cit.2014-11-01]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/americka-hypoteka/o-produktud00020169. 4. ČESKO.

MINISTERSTVO

FINANCÍ.

MF:

Ministerstvo

financí

[online].

[cit. 2014-10-05]. Dostupné z: http://www.psfv.cz/cs/uvery/hypotecni-uver. 5. ČESKO. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. MMR: Ministerstvo pro místní rozvoj

[online].

[cit.

2014-10-25].

Dostupné

z:

http://www.mmr.cz/getmedia/6764acbe-d800-4932-a71c-b59a5f934e73/Hypotecniuvery-za-2002-az-2014_22072014.pdf. 6. ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA. Československá obchodní banka [online].

[cit.2014-11-01].

Dostupné

z:

http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Americka-hypoteka.aspx. 7. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD: Věková struktura obyvatel podle dat sčítání lidu 2011. Český statistický úřad [online]. 31.3.2014 [cit. 2014-10-05]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/p/170217-14. 8. EQUA

BANK.

Equa

bank

[online].

[cit.2014-11-10].

Dostupné

z:

http://www.equabank.cz/produkty/hypoteky/neucelova-hypoteka/. 9. EXPOBANK.

Expobank

[online].

[cit.2014-11-02].

Dostupné

z:

http://www.expobank.cz/cs/nasi-klienti/osobni-bankovnictvi/hypoteky/hypoteka-nacokoliv-americka-hypoteka.shtml#parametry. 10. FIO

BANKA.

Fio

banka

[online].

[cit.2014-11-02].

Dostupné

z:

http://www.fio.cz/bankovni-sluzby/uvery/americke-hypoteky/prubeh#hypothecMenu. 11. HYPOTEČNÍ BANKA. Hypoteční banka [online]. [cit.2014-11-01]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/americka-hypoteka/.

56

12. HRUŠOVÁ, Monika. Hypotečnímu trhu se stále daří. První čtvrtletí je znovu rekordní. In: Hypoindex [online]. 2014 [cit. 2014-09-24]. ISSN 1805-0662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypotecnimu-trhu-se-stale-dari-prvni-ctvrtleti-je-znovurekordni/. 13. HRUŠOVÁ, Monika. Zeptali jsme se odborníků, jak to bude s úrokovými sazbami. Odpovědi vás asi překvapí. In: Hypoindex [online]. 2014 [cit. 2014-10-25]. ISSN 1805-0662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/zeptali-jsme-se-odborniku-jak-totedy-bude-s-urokovymi-sazbami-odpovedi-vas-prekvapi/. 14. HRUŠOVÁ, Monika. Banka nemusí vědět, na co si půjčujete. Přehled sazeb u Amerických hypoték. In: In: Hypoindex [online]. 2014 [cit. 2014-10-25]. ISSN 18050662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/banka-nemusi-vedet-na-co-si-pujcujeteprehled-sazeb-u-americkych-hypotek/. 15. KOMERČNÍ BANKA. Komerční banka [online]. [cit.2014-11-02]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/penize-na-cokoliv/uver-garant.shtml. 16. mBANK.

mBank

[online].

[cit.2014-11-10].

Dostupné

z:

http://www.mbank.cz/osobni/uvery/americka-hypoteka/. 17. OSTATEK, Libor. Hypotéky po deseti letech. Finance Magazine [online]. 2005, roč. 3, č. 2 [cit. 2014-09-24]. Dostupné z: http://new-values.com/clanky/1dilshrnuti.html. 18. PAPOUŠKOVÁ, Radomíra. Vývoj hypotečního bankovnictví ve světě a v ČR. In: Bankovnictví [online].

2007

[cit.

2014-09-24].

Dostupné

z: http://bankovnictvi.ihned.cz/c1-21233700-pozitivni-smer-zadluzovani. 19. PRIM, Zbyněk. Variabilní hypotéky nejsou pro každého. Radíme, na co si dát pozor. In: Hypoindex [online]. 2014 [cit. 2014-10-19]. ISSN 1805-0662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/variabilni-hypoteky-nejsou-pro-kazdeho-radime-na-cosi-dat-pozor/.

57

20. RAIFFEISENBANK.

Raiffeisenbank

[online].

[cit.2014-11-02].

Dostupné

z:

http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/americka-hypotekauniverzal/. 21. ROZKOŠNÝ, Petr. Která banka nabízí nejlepší americkou hypotéku?. Peníze navíc [online].

2012

[cit.

2014-10-25].

Dostupné

z: http://www.penizenavic.cz/clanky/ktera-banka-nabizi-nejlepsi-americkouhypoteku. 22. SBERBANK.

Sberbank

[online].

[cit.2014-11-02].

Dostupné

z:

http://www.sberbankcz.cz/obcane/hypotecni-uvery/americka-hypoteka. 23. SEDLÁK, Pavel. Hypotéka a vinkulace. In: Svět hypotéky [online]. [cit. 2014-10-19]. Dostupné z: http://svethypoteky.cz/clanky/hypoteka-a-vinkulace. 24. SVAČINA, Luboš. Na co všechno je možné použít hypotéku?. In: Hypoindex [online]. 2009 [cit. 2014-10-19]. ISSN 1805-0662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/naco-vsechno-je-mozne-pouzit-hypoteku/. 25. SVAČINA,

Luboš.

Hypoindex [online].

Čerpání 2009

hypotéky?

[cit.

Ale

2014-10-05].

až

po

ISSN

splnění

podmínek. In:

1805-0662.

Dostupné

z: http://www.hypoindex.cz/cerpani-hypoteky-ale-az-po-splneni-podminek/. 26. SVAČINA, Luboš. Jak urychlit čerpání hypotéky?. In: Hypoindex [online]. 2008 [cit. 2014-10-05]. ISSN 1805-0662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/jak-urychlitcerpani-hypoteky/. 27. UNICREDIT BANK. UniCredit Bank [online]. [cit.2014-11-02]. Dostupné z: https://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/neucelova-hypoteka. 28. WÜSTENROT HYPOTEČNÍ BANKA. Wüstenrot hypoteční banka [online]. [cit.2014-11-10].

Dostupné

http://www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka_na_cokoliv/.

58

z:

29. ZÁMEČNÍK, Petr. Anuitní splátka hypotéky: Co přináší?. In: Hypoindex [online]. 2008 [cit. 2014-10-05]. ISSN 1805-0662. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/anuitni-splatka-hypoteky-co-prinasi/.

59

Seznam tabulek a grafů Graf 1: Průměrná výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů ................................................ 17 Graf 2: Srovnání počtu hypotečních úvěrů v letech 2002 - 2013 ............................................. 21 Graf 3: Výše měsíční splátky vybraných bank dle modelového příkladu č. 1 ......................... 46 Graf 4: Výše měsíční splátky vybraných bank dle modelového příkladu č. 2 ......................... 50

Tabulka 1: Minimální výše hypotečního úvěru k 12.07.2014 .................................................. 10 Tabulka 2: Výše poplatku při čerpání na návrh na vklad zástavního práva k 19.10.2014 ....... 12 Tabulka 3: Počet poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2002 - 2014 ................................ 20 Tabulka 4: Základní informace k produktu České spořitelny k 27.10.2014 ............................ 24 Tabulka 5: Základní informace k produktu ČSOB a Hypoteční banky k 27.10.2014 ............. 25 Tabulka 6: Základní informace k produktu Komerční banky k 27.10.2014 ............................ 26 Tabulka 7: Základní informace k produktu Raiffeisenbank k 27.10.2014 ............................... 28 Tabulka 8: Základní informace k produktu UniCredit Bank k 27.10.2014.............................. 29 Tabulka 9: Celkové srovnání nabídky bank s bilancí nad 100 mld. Kč k 27. 10. 2014 ........... 31 Tabulka 10: Základní informace k produktu Sberbank k 27.10.2014 ...................................... 33 Tabulka 11: Základní parametry produktu Expobank k 27.10.2014 ........................................ 34 Tabulka 12: Základní informace k produktu Fio banky k 27.10.2014 ..................................... 35 Tabulka 13: Základní informace k produktu Wüstenrot hypoteční banky k 27.10.2014 ......... 36 Tabulka 14: Základní informace k produktu Equa bank k 27.10.2014 .................................... 37 Tabulka 15: Základní informace k produktu mBank k 27.10.2014.......................................... 39 Tabulka 16: Celkové srovnání nabídky bank s bilancí pod 100 mld. Kč k 27.10.2014 ........... 41 Tabulka 17: Nabídky vybraných bank pro modelový příklad č. 1 k 23. 1. 2015 ..................... 44 Tabulka 18: Nabídky vybraných bank pro modelový příklad č. 2 k 23. 1. 2015 ..................... 49

60

Americké hypotéky na českém bankovním trhu

Recommend Documents