451
2—3
Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. De rechtbank beslist op verzoek van een of meer eigenaren, vertegenwoordigende ten minste de helft van het totale aantal stemmen, en na verhoor of behoorlijke oproeping van alle eigenaren en hypotheekhouders, benevens van den administrateur, en na ingewonnen advies van een of meer deskundigen. Nadat het besluit tot slooping is genomen of' de beschikking, houdende bevel tot slooping, kracht van gewijsde heeft verkregen, blijven de bevoegdheden van de vergadering van eigenaren en van den administrateur bestaan, voorzoover dit noodig is voor de afwikkeling van de loopende zaken. Ieder der eigenaren heeft het recht de hem toebehoorende zaken tot zich te nemen. De vergadering van eigenaren, dan wel de administrateur, is bevoegd hetgeen daarna van het gebouw overblijft voor gemeenschappelijke rekening te doen sleopen. Van de gemeenschappelijke zaken kan scheiding en deeling worden gevorderd.
Lasten en bevelen, dat deze in het Staatsblad zal worden geplaatst, en dat alle Ministerieele Departementen, Autoriteiten, Colleges en Ambtenaren, wie zulks aangaat, aan de nauwkeurige uitvoering de hand zullen houden. Gegeven te De Minister van
Justitie,
De Minister van Wederopbouw
451.
en
Volkshuisvesting,
3. M E M O R I E VAN T O E L I C H T I N G .
In het opschrift van de tweede afdceling van titel I I I van het tweede boek wordt „ t w e e d e " veranderd in: derde. Aan het slot van artikel 656 vervalt de punt en wordt toegevoegd : en behoudens het bepaalde in de tweede afdeeling van dezen titel. Na artikel 844 wordt ingevoegd artikel 844«, luidende: In geval van vruchtgebruik van een appartement blijft de verplichting om bij te dragen en de aansprakelijkheid tegenover derden voor de schulden, kosten en lasten, die de gemeenschappelijke zaken betreffen en waarvoor de eigenaren gezamenlijk aansprakelijk zijn, ten volle rusten op den eigenaar van het appartement. De eigenaar is echter bevoegd de door hem betaalde bedragen, voorzoover deze als gewone en jaarlijksehe uitgaven zijn te beschouwen, van den vruchtgebruiker terug te eischen, terwijl laatstgenoemde van de overige bedragen door den eigenaar betaald, gedurende het vruchtgebruik de wettelijke interessen aan den eigenaar verschuldigd wordt. Wanneer de vruchtgebruiker de in het voorgaande lid bedoelde schulden, kosten en lasten voldoet, kan hij deze, met uitzondering van de gewone en jaarlijksehe, bij het eindigen des vruchtgebruiks zonder vergoeding van rente van den eigenaar terugvorderen. Artikel 873 wordt gewijzigd als volgt: In het eerste en tweede lid wordt telkens na „ h u i s " ingevoegd : of appartement Artikel 875 wordt gewijzigd als volgt: In het eerste en tweede lid wordt telkens na „ h u i s " ingevoegd: of appartement I n artikel 1185 wordt de volgende wijziging aangebracht: onder 8°. wordt het woord perceel vervangen door: goed In artikel 1186 wordt in het eerste lid het woord „ h u i s " vervangen door: goed De voorlaatste alinea van artikel 1193 wordt vervangen door: Die van no. 8, op het opgebouwde, perceel. Bij verbouwing of herstel appartementen is verdeeld, rust het tement voor het bedrag, waarvoor de ment aansprakelijk is;
aangebouwde of herstelde van een gebouw, dat in voorrecht op ieder appareigenaar van dat apparte-
In artikel 1405 wordt achter het woord „gebouw" ingelascht de woorden: of appartement
Artikel II. De Faillisscmentsivet
wordt gewijzigd als volgt:
Na artikel 39 wordt ingevoegd artikel 39a, luidende: Indien de gefailleerde eigenaar is van een appartement, is de verplichting om bij te dragen en de aansprakelijkheid tegenover derden voor de schulden, in het belang van de gemeenschappelijke zaken aangegaan en waarvoor de eigenaren gezamenlijk aansprakelijk zijn, van den dag der faillietverklaring af boedelschuld.
Algemeene beschouwingen. Inleiding. Reeds in 1941 werd door den Algemeen Gemachtigde voor den Wederopbouw en voor de Bouwnijverheid opdracht gegeven, een wettelijke regeling van den afzonderlijken eigendom van appartementen voor te bereiden. Aanleiding tot deze opdracht waren kwesties, gerezen met betrekking tot den herbouw van het stadscentrum van Rotterdam, waai-op hieronder nog nader wordt teruggekomen. Voor de voorzegde opdracht werd contact gezocht met Prof. Mr. J . H . Beekhuis te Groningen. Met Prof. Beekhuis heeft nauw samengewerkt Mr. A. F . Schepel, destijds verbonden aan den Dienst voor den Wederopbouw, terwijl later ook Prof. Mr. P . Scholten medewerking heeft verleend. H e t aldus samengestelde ontwerp met toelichting vormt den grondslag van het thans ingediende wetsontwerp, alsmede van deze Memorie van Toelichting. 1. Noodzakelijkheid van eeri wettelijke regeling. Naar ons huidige Ncderlandsche recht is het onzeker, of afzonderlijke verdiepingen en vertrekken van één huis aan verschillende personen in eigendom kunnen toebehooren. Deze onzekerheid is een gevolg van het niet overnemen in ons wetboek van artikel 664 C.C., waarin de mogelijkheid van eigendom van verdiepingen uitdruk-kelijk was erkend en geregeld. Onze wetgever heeft indertijd gemeend deze bepaling uit ons wetboek te moeten weglaten, volgens Asser met het motief, dat zij slechts belang kon hebben voor groote gebouwen, zooals deze in Frankrijk voorkwamen, waarvan de verschillende verdiepingen dikwijls aan onderscheiden eigenaars toebehoordon. Asser voegt hieraan toe, dat, wanneer zich toch een enkel geval van eigendom van verdiepingen bij ons zou voordoen, de beslissing hierover aan de beoordeeling van den rechter zou moeten worden overgelaten, die dan met de bijzondere omstandigheden van het geval zou kunnen rekening houden. (Asser, Vergelijking, par. 376, blz. 266). Uit deze toelichting van Asser blijkt, dat men bij de totstandkoming van onze wetgeving geenszins om principieele redenen van den C.C. is afgeweken. Hoofdzaak was, dat er bij ons geen behoefte aan een wettelijke regeling bestond. Dit moge misschien verwondering wekken, omdat ook in dien tijd speciaal in de groote steden het bewonen van één huis door meer dan één gezin zeker niet zelden zal zijn voorgekomen. Maar stadshuizen hebben in ons land steeds als een dankbaar beleggingsobject gegolden en in die gevallen, waarin één huis onderscheidene woningen bevat, heeft men steeds het huis in zijn geheel als beleggingsobject beschouwd, terwijl de deelen van het huis door den belegger werden verhuurd. Zoo is het te verklaren, dat, hoewel in den loop van de 19e eeuw het bouwen van bovenen benedenwoningen aanzienlijk is toegenomen, men nimmer heeft geprobeerd afzonderlijken eigendom van een boven- of beneden woning in het leven te roepen. Tot op heden is daarom de vraag, of onze wet een verdeeling van den eigendom van gebouwen zal toelaten, een zuiver theoretische vraag rrebleven. Weliswaar is door den H . R. in de vorige eeuw enkele malen uitgemaakt, dat men eigendom van een verdieping of kamer kan hebben, welke zich bevindt in het huis van "een ander, maar het betrof dan meestal gevallen, waarin twee belendende huizen zoodanig waren gebouwd, dat een gedeelte van het eene
451 3 Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. huis uitstak binnen de ruimte van het andere huis. ( H . E . 7 Februari 1800 W.2148; 22 Deo. 1882 W.4861; 13 Febr. 1891 W.5993). Dit is echter een andere vraag dan die, welke thans aan de orde is, n.1. of een zelfde huis kan worden verdeeld in onderdeelen, welke aan verschillende eigenaren toebehooren. De eerste verschijnselen, welke wezen in de richting van eigendom van étagewoningen, deden zich voor na den eersten wereldoorlog. In de groote plaatsen van ons land is men toen begonnen met het bouwen van zoogenaamde flatwoningen. Hierin waren over het algemeen een groep van luxueuse woningen ondergebracht, welke op geheel andere wijze waren ingericht, dan de tot dusver bestaande boven- en benedenhuizen. De aard van deze flatwoningen bracht mede, dat zij bestemd waren voor de meer gegoeden. Dit schiep de mogelijkheid de toekomstige bewoners zelf in de bouwkosten van het flatgebouw te doen bijdragen. Meestal geschiedde dit in dezen vorm, dat een N.V. werd opgericht, die zich m e t den bouw belastte, terwijl de toekomstige bewoners, die de flatwoningen van de N.V. huurden, zich moesten verplichten door het nemen van aandeden of obligaties den bouw te bekostigen. Zoodoende kreeg men een toestand. waarbij het flatgebouw, hoewel niet strikt juridisch, dan toch in wezen gemeenschappelijk eigendom was van de gezamenlijke bewoners. Erg gelukkig hebben deze ondernemingen echter over het algemeen niet gefunctionneerd. Tn vele gevallen bleek het, dat de opzet te duur was geweest, zoodat de huurders met vrijwel waardelooze aandeelen of obligaties bleven zitten. H e t gevolg hiervan was. dat, wanneer de huurders van hun woning afwilden, zij heel moeilijk een opvolger konden vinden, die bereid was de door hen genomen aandeelen of obligaties van hen over te nemen. Een ander bezwaar was, dat de oprichters van de onderneming dikwijls op een groot aantal aandeelen in do N.V. beslag legden, waardoor zij zich een grooteren invloed in de leiding van de N.V. wisten te verzekeren dan de gezamenlijke bewoners, die toch in de eerste plaats, belang hadden bij een behoorlijke exploitatie van het gebouw. Men kan dan ook gerust aannemen, dat deze experimenten niet hebben voldaan. Toch werd de flatwoning als zoodanig meer en meer bij het publiek gewild. Dit blijkt wel uit het feit, dat in de laatste jaren vóór dezen oorlog steeds meer flatgebouwen weldon gesticht, voor een groot deel door groote instellingen bij wijze van geldbelegging. De woningen in deze gebouwen werden doorgaans gemakkelijk verhuurd. Welke zijn nu de factoren, die op het oogenblik het vraagstuk van eigendom van étagewoningen opnieuw urgent maken'' Hiervoor k-:m in de eerste plaats gewezen worden op het feit, dat als gevolg van den oorlog de huizenproductie in ons land jaren achterop is gekomen, terwijl bovendien in enkele steden geheele wijken door bombardementen zijn vernield of door de Duitschers zijn afgebroken. Als gevolg hiervan heerscht er een groote woningnood, en om hieraan tegemoet te komen, zal men wel genoodzaakt zijn bij het bouwen van nieuwe woningen zoo economisch mogelijk te werk te gaan. Uit den aard der zaak heeft men voor het stichten van gebouwen, die elk een groot aantal woningen bevatten, minder grond en materiaal noodig dan wanneer al deze woningen in den vorm van eengezinshuizen zouden worden gesticht. Ook stedebouwkundige redenen zullen er dikwijls toe dwingen in bepaalde stadswijken woongebouwen te stichten. Men kan zich de financiering hiervan op verschillende manieren voorstellen, maar in elk geval zal het particuliere kapitaal hierin een belangrijk aandeel moeten hebben. Nu is het mogelijk, dat een aantal groote lichamen, b.v. hypotheekbanken, verzekeringsmaatschappijen en groote bouwondernemingen, het benoodigde geld hiervoor bijeenbrengt en na den bouw de woningen door verhuring blijft exploitceren. Hiertegen bestaat in het geheel geen bezwaar, maar het verdient toch de voorkeur, dat den burgers de mogelijkheid wordt geboden het eigendomsrecht te verkrijgen van de door hen bewoonde woning, ook indien deze deel uitmaakt van een groot gebouw. In die gemeenten, welke door zware bombardementen zijn getroffen, in het bijzonder Rotterdam, geldt daarvoor nog een speciale reden, die het mogelijk maken van eigendom van étagewoningen rechtvaardigt. De binnenstad van Rotterdam, welke vrijwel geheel is verwoest, bestond voor een belangrijk deel uit tamelijk kleine panden. De eigenaren hiervan ontvangen van het Rijk een bijdrage in de door hei: geleden oorlogsschade, welke bijdrage overeenkomt met de waarde van hun vernielde pand op 0 Mei 1940. Aangezien deze panden veelal oud waren en mitsdien niet hoos* werden <7otaxeerd. en daar bovendien de
bouwkosten sedert 9 Mei 1940 aanzienlijk zijn gestegen, zullen de oude eigenaren financieel lang niet altijd in staat zijn, een vervangend pand te bouwen van denzelfden omvang als het gebouw, dat verloren is gegaan. Weliswaar worden van Rijkswege allerlei finaneieele faciliteiten verleend om den herbouw te financieren, doch desondanks kost het soms groote moeite, de benoodigde gelden bijeen te brengen. Deze moeilijkheid wordt intusschen nog sterk vergroot door de omstandigheid dat bij den wederopbouw van Rotterdam de afmetingen van de panden in de binnenstad veel grooter zullen moeten worden dan die van vele der verwoeste gebouwen. I n het belang van een behoorlijken wederopbouw zullen minimummaten moeten worden geëischt voor gevelbreedte en goothoogte, welke ver boven de oude maten uitgaan. Men behoeft slechts te denken aan de tallooze smalle oude huizen om dit in te zien. De oude eigenaar, die in de binnenstad wil herbouwen, zal dus in vele gevallen niet kunnen volstaan met het stichten van een gebouw, dat even groot is als zijn vroegere pand; hij zal een veel grooter pand moeten bouwen. Hiertoe is hij financieel lang niet altijd bij machte. Bovendien moest de hoeveelheid bouwgrond in de verwoeste stadskern van 150 ha tot 114 ha worden verminderd, zulks tengevolge van het verbreeden der straten en het aanleggen van plantsoenen, welke vroeger ontbraken. Er is dus geen plaats voor het stichten van evenveel panden als er vroeger waren. Nu kan men wel een deel van de te herbouwen panden aan den rand van de stad stichten in plaats van in de binnenstad, doch dit is alleen mogelijk voor de woonhuizen, niet voor de zakenpanden (winkels, kantoren, café's en dergelijke). De aangewezen oplossing voor deze moeilijkheden is het combineeren van voormalige eigenaren. Tezamen kunnen zij gebouwen van flinken omvang stichten en deze moeten zij dan kunnen verdeelen in een aantal appartementen, waarvan ieder er één of meer in eigendom krijgt. Deze gebouwen kunnen b.v. bestaan uit winkels op den beganen grond en kantoren of woonhuizen daarboven. Te Rotterdam wordt dan ook, naar den ondergeteekenden gebleken is, de behoefte aan eigendom van appartementen algemeen gevoeld. Dit alles voert de ondergeteekenden tot de conclusie, dat onze wet zeker niet de mogelijkheid van eigendom van appartementen in den weg mag staan. Is dit met de tegenwoordige wet het geval ? Gewoonlijk pleegt men de beantwoording van deze vraag afhankelijk te stellen van den uitleg van artikel 626 B.W. Moet men in het voorschrift, dat de eigenaar van den grond geacht wordt den eigendom te hebben van hetgeen op en in den grond is, een regel van dwingend recht zien, welke slechts door den wetgever zelf kan worden doorbroken, of staat het partijen vrij ook buiten de wet om een toestand van z.g. horizontaal gesplitsten eigendom in het leven te roepen ? (Zie hierover Mr. ,1. H . Beekhuis. Horizontale eigendom, prae-advies Broederschap Notarissen 1940 blz. 193 e.v.). Beide opvattingen hebben bij onze schrijvers aanhang gevonden, maar waar de I I . R. zich zeer duidelijk voor laatstgenoemde opvatting heeft uitgesproken (zie de arresten, genoemd op blz. 194 van voormeld prae-advies) is deze toch wel op den voorgrond komen te staan. H e t komt den ondergeteekenden dan ook voor, dat artikel 626 B.W. geen belemmering kan vormen voor het in het leven roepen van eigendom van appartementen. Een ander argument, dat men heeft aangevoerd om de mogelijkheid van eigendom van étagewoningen voor ons recht te bestrijden, bestaat hierin, dat men ontkent, dat een verdieping in juridisehen zin een zaak is, welke voor afzonderlijk eigendom vatbaar kan zijn. (Scholten W . P . N . R . 2244, Asser—Scholten blz. 4 en 5, Suyling V, blz. 48). Toegegeven moet worden, dat over het algemeen afzonderlijk eigendom van een gedeelte van een zaak onbestaanbaar is. Om deze reden zouden ondergeteekenden niet gaarne de meening verdedigen, dat men een huis in willekeurige onderdeelen zou kunnen verdeelen, welke aan verschillende eigenaren zouden kunnen toebehooren. Maar wanneer een gebouw van te voren is ingericht voor eenige zelfstandige woningen, welke elk voor de eigen bestemming'dienstbaar kunnen worden gemaakt, ligt de zaak anders. De vraag of een bepaald voorwerp als zelfstandig rechtsobject kan worden aangemerkt, wordt beslist door verkeersopvattingen en in het genoemde geval zal het verkeer geen enkele moeilijkheid ondervinden door elk appartement op zich zelf te beschouwen als voorwerp van eigendom. Toch dient uit het bovenstaande niet de conclusie te worden
Bijlagen
451
3
Tweede Kamer
5
Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. getrokken, dat een gebouw, dat in appartementen is verdeeld niets anders zou zijn dan een conglomeratie van privé-eigendommen. Naast de gedeelten van bet gebouw, welke voor afzonderlijke woonruimte zijn ingericht, zijn er nl. ook steeds belangrijke deelen, welke niet tot uitsluitend gebruik van een eigenaar van een bepaalde woonruimte zijn bestemd, zooals de gangen, de trappen, het dak, de buitenmuren en ook de grond. Alen dient daarom aan te nemen, dat het eigendomsrecht van een bepaalde woonruimte gepaard gaat met een recht van medeeigendom in de z.g. gemeenschappelijke zaken. In het buitenland heeft men dikwijls dit recht op de gemeenschappelijke zaken beschouwd als een accessoir van den eigendom van het appartement in engeren zin. Daargelaten of deze opvatting geheel juist is, zoo zal toch als zeker moeten worden aangenomen, dat men het recht op de woonruimte en het mede-eigendomsrecht in de gemeenschappelijke zaken als bij elkaar behoorend moet beschouwen, zoodat beide rechten niet willekeurig van elkaar kunnen worden losgemaakt. Is met het bovenstaande de mogelijkheid van eigendom van étagewoningen ook naar geldend recht aangetoond, thans dient de vraag onder de oogen gezien te worden, of er behoefte bestaat aan een nieuwe wettelijke regeling van dit onderwerp. De ondergeteekenden meenen deze vraag bevestigend te moeten beantwoorden, en wel hoofdzakelijk op grond van de gebrekkige wijze, waarop het recht van mede-eigendom in ons recht is geregeld. Ook in het buitenland is dit hoofdzakelijk het motief van een ingrijpen van den wetgever geweest. Zoo heeft men in België een regeling van den eigendom van étagewoningen vastgekoppeld aan een aantal nieuwe bepalingen over den medeeigendom. De eerste moeilijkheid waarop men zou stuiten, wanneer men zonder wetswijziging zou overgaan tot het in het leven roepen van eigendom van appartementen, is artikel 1112 B.W., dat krachtens artikel 628 B.W. ook van toepassing is bij medeeigendom, die op andere wijze dan door erfgenaamschap is ontstaan. Volgens deze bepaling kan ieder der mede-eigenaren te allen tijde scheiding en doeling vorderen, terwijl een overeenkomst, welke het tegendeel inhoudt, slechts verbindend is voor 5 jaar. H e t laat zich begrijpen, dat deze bepaling onmogelijk kan worden toegepast op de gemeenschappelijke deelen van een gebouw, dat in appartemenent is verdeeld. Maar het is de vraag of de tegenwoordige wet de terzijdestelling van artikel 1112 B.W. in dit geval zou toelaten. Belangrijker is het feit, dat onze wet geen regeling inhoudt van de bevoegdheden, welke iedere mede-eigenaar ten opzichte van de gemeenschappelijke zaken mag uitoefenen. Meer in het bijzonder laat de wet ons in den steek, wanneer er oneenigheden tusschen de mede-eigenaren zouden ontstaan. Dit laatste zal bij eigendom van appartementswoningen een ernstig bezwaar opleveren, omdat het in dat geval niet mogelijk is door liet vorderen Aan scheiding en deeling aan de gemeenschap een einde te maken. Nu kunnen partijen dit bezwaar trachten te ondervangen, door zelf een regeling omtrenl de bevoegdheden van de medeeigenaren op te stellen, hetgeen in het buitenland algemeen gebruikelijk is. Maar deze reglementen, zooals men ze noemt, zouden in ons recht alleen verbindend zijn tusschen partijen en dus niet aan latere verkrijgers kunnen worden tegengeworpen,. Dit brengt mee, dat bij iederen eigendomsovergang van een étagewoning de tusschen de eigenaren opgestelde regeling op losse schroeven zou komen te staan. H e t behoeft geen betoog, dat dit zeer ongewenschte toestanden zou scheppen. Zou een wettelijke regeling achterwege blijven, dan is het daarom te vreezen, dat credietgevers als hypotheekbanken en andere beleggers niet bereid zullen zijn geld beschikbaar te stellen onder hypothecair verband op appartementen, daar zij hun rechten onvoldoende verzekerd zullen achten. Maar wanneer de eigenaar van een appartement daarop geen crediet zou kunnen krijgen, dan zon de verhandelbaarheid van appartementen daaronder sterk lijden; de animo tot het stichten van in appartementen te verdeden, gebouwen zou onder die omstandigheden nimmer groot kunnen zijn. Een wettelijke regeling, welke den geldschieter behoorlijke zekerheid biedt, is dus onmisbaar. Ten slotte dient nog te worden gewezen op de wenschelijkheid de gezamenlijke eigenaren van het gebouw in de gelegenheid te stellen zich in bepaalde opzichten te doen vertegenwoordigen, door een zg. administrateur. In de landen, waar eigendom var appartementswoningen reeds lang is ingeburgerd, is de figuur van den administrateur onafscheidelijk aan dit instituut verbonden. Het is duidelijk-, dat het een groot voordeel oplevert, Bandelingen dor Btaten-Generaal.
Bijlagen.
194G—1947.
wanneer er iemand is aangesteld, wiens' taak bestaat in do zoig voor het normale onderhoud van het gebouw, zoodat «niet bij elke geringe reparatie van een gemeenschappelijke zaak de toestemming van de gezamenlijke eigenaren behoeft te worden ingeroepen. Zonder wettelijke regeling zou de benoeming van zoo'n administrateur echter op groote bezwaren stuiten. Men zou in hem een gewonen lasthebber moeten zien, op wien de wettelijke regels van lastgeving toepasselijk zouden zijn. Speciaal de bepaling van art. 1850 B . W . zou in deze tot moeilijkheden kunnen leiden. Om het instituut van eigendom van appartementen, behoorlijk te doen functionneeren, is het daarom noodig, ook dit punt wettelijk te regelen. 2.
Buitcnlamhchc
wetgevingen.
Met bovenstaande argumenten is de noodzakelijkheid van een nieuwe wettelijke regeling voldoende aangetoond. Thans dient .nog te worden nagegaan, van welke hoofdbeginselen deze nieuwe regeling moet uitgaan. Uit den. aard der zaak is men hiervoor aangewezen op hetgeen buitenlandsche wetgevingen op dit gebied tot stand hebben gebracht, aangezien het ni.et mogelijk was bij het vaststellen van het wetsontwerp zich te baseeren op een in Nederland bestaande rechtspraktijk. De wetgevingen, welke hier als voorbeeld kunnen dienen, zijn die van België, Frankrijk en Italië. België is het land, dat is voorgegaan met het opstellen van een meer uitvoerige regeling op dit gebied. Vóór den. wereldoorlog van 1914—1918 was in dit land de eigendom van étagewoningen evenals bij ons een zeer sporadisch verschijnsel, zoodat het aan het Franscho recht ontleende artikel in het Belgische Wetboek, dat de eigendom van verdiepingen regelde, piaetisch een doode letter is gebleven. Maar na 1918 kwam er verandering. De groote woningnood dwong toen tot het bouwen van groote woonkazernes, die ook dikwijls woningen bevatten, bestemd voor de meer gegoeden. Toen de behoefte zich deed gevoelen, deze woningen in eigendom aan de toekomstige bewoners uit te geven,, besloot men met het artikel uit den C.C. te breken, en dit te vervangen door een meer doeltreffend stel bepalingen. Dit geschiedde bij de wet van 8 Juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over mede-eigendom. Uitgangspunt van deze wet is, dat men bij een gebouw, verdeeld in appartementswoningen moet onderscheiden tusschen de gemeenschappelijke deelen en de deelen, die aan de eigenaren privé toekomen. W a t onder eerstgenoemde rubriek is te verstaan, wordt in de wet door een aantal voorbeelden toegelicht, terwijl verder is geregeld in hoever ieder der eigenaren van de gemeene deelen gebruik mag maken, op welke wijze deze worden beheerd, wat er geschiedt, indien er oneenigheid tusschen. de eigenaren ontstaat, en hoe de lasten i worden verdeeld. Tenslotte houdt de wet ook rekening met de mogelijkheid, dat de mede-eigenaren een reglement hebben opgesteld. Dit laatste kan aan rechtverkrijgenden worden tegengeworpen, wanneer het is overgeschreven in de openbare registers. In Frankrijk dateert de wet tot regeling van den eigendom van appartementswoningen van 1938. I n tegenstelling tot België was daar eigendom van verdiepingen reeds' sinds eeuwen bekend, vooral in de meer bergachtige streken. Maar toen na den wereldoorlog het instituut veel meer op den voorgrond kwam te staan, kwamen de gebreken van de regeling van den C.C. langzamerhand steeds meer naar voren. Deze laatste was geheel gebaseerd op de individualistische denkwijze van de juristen. i van de 19e eeuw. Men beschouwde nl. het huis, dat verdeeld was in verdiepingen, als een opeenstapeling van privówoningen, die ten bate en ten laste van elkaar belast waren met een reeks van erfdienstbaarheden. Hieruit leidde men af, dat de diverse eigenaren bij de uitoefening van hun rechten in principe van elkaar onafhankelijk waren. Deze opvatting gaf tot groote moeilijkheden aanleiding. Wanneer het bv. noodig was in het gebouw een of andere nieuwe installatie (men denke aan aanleg van gas, electriciteit, enz.) te doen aanbrengen, dan eischte men de toestemming van alle eigenaren, zoodat één enkele bewoner van een aantal zoldervertrekken, een nuttige verbetering Icon tegenhouden, zelfs wanneer de andere eigenaren bereid waren de kosten ervan te betalen. Bekend is het geval, dat, naar men beweert, zich in Grenoble zou hebben voorgedaan. H e t betrof hier een huis, dat verdeeld was in 5 étagewoningen. Toen j het huis geschilderd moest worden, konden, do eigenaren het niet eens worden over de kleur. Omdat niemand wilde toogeven, I was tenslotte het resultaat, dat ieder het gedeelte van den
451 3 Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. buitenmuur voor zijn étage volgeus zijn eigen keuze liet verven, zoodat het huis voortaan prijkte met een facade van 5 verschillende kleuren. Om dergelijke moeilijkheden te voorkomen, is het sinds het einde van de vorige eeuw gebruikelijk geworden de rechten, en verplichtingen van de diverse eigenaren te regelen in z.g. règlements de copropriété, maar het bezwaar bleef bestaan, dat het niet geheel zeker was, of deze reglementen aan latere verkrijgers konden worden tegengeworpen. Dit heeft geleid tot de wet van 1938. waarin op veel uitvoeriger wijze dan in België de eigendom van appartementen is geregeld. Het hoofdprineipe van deze wet is, dat de mede-eigenaren, voorzoover zij bij overeenkomst geen andere voorzieningen treffen, van rechtswege een soort vereeniging vormen (syndicat de copropiiétaires). Deze constructie maakt het mogelijk de oppermacht bij de administratie van het gebouw toe t-e kennen aan de vergadering van eigenaren, die behoudens enkele uitzonderingen, besluiten kan nemen met eenvoudige meerderheid van stemmen. Hoeveel stemmen ieder der eigenaren op de vergadering mag uitbrengen, is afhankelijk van de waarde van zijn appartement in verbouding tot de totale waarde van het gebouw. Verder is het dagelijksche beheer van de gemeenscharjpelijke zaken en de uitvoering van de besluiten van de vergadering van eigenaren toevertrouwd aan een administrateur (syndic genoemd), die bevoegd is de mede-eigen.aren zoowel in als buiten rechten te vertegenwoordigen. Evenals in de Belgische wet is ten slotte bepaald, dat de règlements de copropriété, mits overgeschreven in de openbare registers, aan derde- verkrijgers kunnen worden tegengeworpen. Nog uitgebreider dan de Fransche wet van 1938 is de regeling, die men aantreft in het Italiaansche Wetboek van 1942. Kennelijk is de opzet van den Italiaanschen wetgever geweest eigendom van appartemen.tswoningen mogelijk te maken, zonder dat partijen genoodzaakt zouden zijn een reglement van hun wederzijdsche rechten en verplichtingen op te stellen. Dit laatste is dan ook alleen verplicht gesteld, wanneer er meer dan 10 i igenaren zijn. Voor het geval, dat een reglement ontbreekt, zijn de rechten en verplichtingen van de eigenaren uitvoerig in de wet geregeld; zoo bv. ten aanzien van voorgenomen verbeteringen, het onderhoud van het trappenhuis, van de zolders en van de kelders, den omslag van de onkosten, het bouwen van een nieuwe verdieping op de bovenste étage, het geheel of gedeeltelijk vergaan van het gebouw, enz. Ook de benoeming van een administrateur is slechts facultatief, zoolang er niet meer dan 4 eigenaren, zijn. 3.
Algcmecnc
beginselen
van het
Ontwerp.
In het vorenstaande zijn de voornaamste beginselen van de buitenlandsche wetten over den eigendom van appartementen weergegeven. Hoc dient men over deze beginselen te denken, wanneer het er op aankomt voor ons recht een regeling vast te stellen? Naar de meening van de ondergeteekenden speelt hierbij een groote rol, dat in ons land eigendom van appartementen practisch nimmer is voorgekomen. Dit bren.gt mee, dat de wetgever niet moet trachten te veel in bijzonderheden te treden, maar in principe zooveel mogelijk moet overlaten aan de regelingen van partijen, opdat het nieuwe recht, dat over dit onderwerp zal ontstaan, zich in volle vrijheid kunne ontwikkelen. Mei andere woorden een regeling, zooals deze in het Italiaansche Wetboek voorkomt, zou voor ons recht minder geschikt zijn. In plaats hiervan dient de grondslag van de rechten en verplichtingen van partijen, gezocht te worden in het reglement. H e t ontwerp houdt daarom ook in, dat de verdeeling van een gebouw in appartementen slechts kan geschieden door overschrijving in de openbare registers van een notarieele akte, die een reglement moet bevatten, waarin de rechten en verplichtingen van de diverse eigenaren zijn omschreven (art. 638/ en 638;/), terwijl de wettelijke regeling omtrent deze rechten en verplichtingen over het algemeen het karakter van aanvullend recht draagt. Ook de omvang der bevoegdheden, toegekend aan de vergadering van eigenaren, is aan de autonomie van partijen overgelaten (art. 638<7), terwijl de vergadering zich desgeraden voor de uitvoering van haar besluiten k-an bedienen van een administrateur, die tevens kan worden belast met de zorg voor het normale beheer van het gebouw. Voorts is er zooveel mogelijk tegen gewaakt, dat de eigenaren misbruik zouden maken van de bevoegdheden., hun door wet of reglement toegekend, door in ruime mate beroep op den rechter mogelijk te maken.
Bij de samenstelling van het Ontwerp is in aanzienlijke mate rekening gehouden met de belangen van eveutueele hypotheekhouders. Wil het instituut van den eigendom van appartementen ingang vinden, dan is immers een regeling noodig, welke hun rechten behoorlijk verzekert. De vraag moet daarom worden gesteld, of door invoering van eigendom van appartementen het hypothecaire crediet in ons land zich voldoende beveiligd rekent. Wanneer men een appartement tot een zelfstandige onroerende zaak kan maken, die voor hypotheekverleening vatbaar is, dient men dan niet te vreezen,, dat er botsingen zullen ontstaan tusschen de belangen van de schuldeischers, die een hypotheek op het geheel hebben, en degenen, aan wie een hypotheek op bepaalde appartementen is verleend'? H e t Ontwerp heeft deze moeilijkheid opgelost door een consequente doorvoering van de gedachte, dat door de verdeeling in appartementen, het gebouw, dat tevoren één rechtsobject was, zich oplost in een aantal nieuwe rechtsobjecten. In verband met het principe van ondeelbaarheid van hypotheek (art. 1209 B.W.) zal een hypotheek, die op het geheele gebouw rustte, na de verdeeling komen te rusten op de afzonderlijke appartementen, en wel voor het geheel der som, waarvoor het gebouw verbonden was (art. 638-7). De hypothecaire, crediteur kan dus ter keuze hetzij alle appartementen gezamenlijk (d.w.z. het geheele gebouw) uitwinnen, hetzij een aantal appartementen, waarvan naar zijn meening de opbrengst voldoende is om de schuld te dekken. Practisch brengt dit mee, dat nieuwe hypotheken op de afzonderlijke appartementen wel niet zullen worden verleend, tenzij de hypotheek op het geheele gebouw is afgelost of wel de hypotheekhouder er in heeft toegestemd om een bepaald appartement uit het hypothecair verband te ontslaan. Een ander geval, waarin rekening gehouden dient te worden met belangen van hypotheekhouders', doet zich voor, wanneer de eigenaren een. wijziging in het reglement willen aanbrengen. Uit den aard der zaak is de waarde van elk appartement in hooge mate afhankelijk van de regeling, die het reglement inhoudt omtrent ieders rechten en verplichtingen. Wijziging van liet reglement kan dus leiden tot benadeeling van een schuldeischer, die een recht van hypotheek heeft op een bepaald appartement. Ten einde deze benadeeling te voorkomen., is in art. 63S q bepaald, dat wijziging van het bestaande reglement slechts kan geschieden, wanneer alle hypotheekhouders er in toestemmen. Soortgelijke overwegingen gelden ook voor een wijziging van de akte van verdeeling, alsmede in geval van slooping van liet gebouw (art. G'dSq en 688r). 4.
Phiats van het
Ontwerp.
De ondergeteekenden zijn van oordeel, dat de nieuwe bepalingen thuisbehooren in het Burgerlijk Wetboek en wel in een afzonderlijke afdeeling van den titel van eigendom (Boek I I , 3e titel). Te veel is het burgerlijk recht den laatsten tijd over afzonderlijke wetten, verbrokkeld geworden. Wraar hier de mogelijkheid bestaat zonder schade voor het geheel de regeling in het Burgerlijk Wetboek op te nemen, dient van deze mogelijkheid gebruik te worden gemaakt. 5.
Terminologie.
In het Ontwei']) wordt telkenmale gesproken van „appartem e n t e n " . De ondergeteekenden hebben niet dan na zorgvuldige overweging dit woord gekozen. H e t is toch niet juist om, zooals vroeger dikwijls geschiedde, te spreken van verdiepingen, omdat één verdieping onderscheidene woningen kan omvatten en omgekeerd één object van eigendom zich over meer dan één verdieping kan uitstrekken. Ook liet woord ,, étage woning" is niet correct, omdat het Ontwerp mede betrekking heeft op gedeelten van gebouwen, die een Einden bestemming hebben dan om tot woning te dienen (kantoorlokalen, winkels). Het in de litteratuur voorgestelde woord „stukeigendom" (zie Kleyn, Jaarboekje Vereeniging van Directeuren van Hypotheekbanken, 1933) heeft het bezwaar, dat het — behalve misschien in Amsterdam — volkomen ongebruikelijk is. Bovendien geeft dit woord slechts een uitdrukking voe-r het eigendomsbegrip en niet voor het object, waarop de eigendom inst. Het woord ,.flatperceel", voorgesteld door Hoogenbergb in d u n s artikelen in het Nederlandsch Juristenblad 1944. blz. 17, 25 en 33, lijdt aan liet euvel, dat het te beperkt is', aangezien geen rekening wordt gehouden met portiekwoningen en bovenen benedenhuizen, terwijl het ook niet als een bestaande uitdrukking kan worden beschouwd. Weliswaar bestaat er in beginsel geen bezwaar tegen een taal-
451 3 Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. vormend optreden van de wet. Ook in het verleden is dit wel voorgekomen; men denke aan liet woord „rijwiel". Doch men behoort er dan naar te streven, een zuiver Nederlandsen woord te vormen, zoodat uit dien hoofde een samenstelling, waarin het woord „ f l a t " voorkomt, dient te worden vermeden. Bovendien heeft de poging tot taalvormend optreden slechts dan redelijken zin, indien er gereede kans bestaat, dat het nieuw-gevormde woord inderdaad ingang zal vinden. Dat dit niet steeds het geval is, getuigt het aan Hugo de Groot ontleende „onderzetting" in art. 12(18 B.W., dat zich geen plaats heeft weten te veroveren naast „hypotheek". Overwogen is om te spreken van „gebouwdeer' of van ,, gebruiksruimte". Deze woorden bevredigen echter reeds daarom niet, omdat zij te weinig doen uitkomen het samengestelde karakter, dat bet aan te duiden rechtsobject draagt. Dit object is immers een complex van privé-zaken en van een aandeel in de gemeenschappelijke zaken. De woorden „gebouw" en „ r u i m t e " in vorenbedoelde samenstellingen leggen nu te zeer den nadruk op het privé-gedeelte van het complex. Tenslotte kan de vraag worden gesteld, of er ten deze wel voldoende grond is om tot vorming van een nieuw woord over te gaan. Dit moet ernstig worden betwijfeld, omdat in het Ontwerp geen nieuw rechtsobject wordt geïntroduceerd, doch slechts een nieuwe rechtsverhouding — n.1. eigendom — ten aanzien van een object, dat thans reeds voorwerp is van andere rechtsverhoudingen, b.v. huur. Op grond van een en ander hebben de ondergeteekenden gemeend, het woord „ a p p a r t e m e n t " te moeten bezigen. Hoewel van buitenlandschen oorsprong, kan het als een bestaand Nederlandsen woord worden aangemerkt. In het spraakgebruik pleegt men er gemeenlijk een of enkele vertrekken mee aan te duiden. In het Ontwerp wordt „ a p p a r t e m e n t " echter gedefinieerd als: een gedeelte van een gebouw, dat blijkens bouw of inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, benevens een evenredig aandeel in de gemeenschappelijke zaken. Blijkens deze definitie is appartement hier dus te verstaan in ruimen zin. Uit taalkundig oogpunt bestaat tegen deze verruiming geenerlei bezwaar, aangezien „ a p p a r t e m e n t " naar letterlijke beteekenis op ieder afzonderlijk geheel kan slaan, dus ook zeer wel betrekking kan hebben op een winkel of een kantoor. Mocht de practijk behoefte gevoelen om, gezien de veelsoortigheid van het begrip, nader te specificeeren, en deswege gaan spreken van „winkelappartementen", „kantoorappartem e n t e n " e.d., dan wordt daardoor aan de taal geenszins geweld aangedaan.
Toelichting op de afzonderlijke artikelen. Artikel I. Art. 562, Ie lid, onder 1°. B.W. Aangezien het appartement naar zijn aard een onroerend karakter draagt en door art. 638/) dan ook als een afzonderlijk onroerend goed wordt bestempeld, was aanvulling van art. 562 noodzakelijk, omdat het begrip appartement meer omvat dan hetgeen wordt verstaan onder de woorden „gronderven en hetgeen daarop gebouwd i s " . (Vgl. voorts art. QB8a, lid 3 ) . Art. 601 B . W . Xaast het in dit artikel genoemde gebouw behoort het appartement te worden vermeld, nu de wet dit als een zelfstandige onroerende zaak beschouwt. „ S t u k l a n d s " kon worden geschrapt, omdat dit reeds ligt besloten in het woord „erf". Art. 606 B.W. Voor deze wijziging geldt hetgeen reeds bij art. 601 werd opgemerkt. Het woord „ h u i s " kan als overbodig worden beschouwd. Tevens is getracht de redactie van het artikel in dier voege te verbeteren, dat met het woord „ h i e r o p " duidelijk wordt aangegeven, dat onder do bedoelde zakelijke rechten slechts behooren te worden verstaan do zakelijke rechten op een onroerend goed. Art. 618 B . W . Hiervoor moge worden verwezen naar de toelichting bij art. 601. Art. 638«, Ie lid. Blijkens deze bepaling ontstaat de eigendom van appartementen niet automatisch. Noodig is een handeling van den eigenaar van het gebouw, waarbij deze dit laatste in appartementen verdeelt (vgl. art. 638b). Heeft deze vcrdeeling niet plaats gehad, dan geldt elk gebouw, ook al bevat
het meer dan één zelfstandige woning, rechtens als een eenheid. Dit hangt samen met de reeds bovengenoemde overweging, dat de grondslag van den eigendom van appartementen gevonden behoort te worden in een te voren opgestelde regeling. Zonder deze regeling kan er dus van eigendom van appartementen geen sprake zijn. De verdeeling in appartementen geschiedt door den eigenaar. Dit kan b.v. zijn een N.V., die het gebouw heeft gesticht met de bedoeling het, wanneer het gereed is, appartementsgewijze te verkoopen. In zoo'n geval is het niet noodig met de verdeeling in appartementen te wachten, tot zich koopers voordoen. De N.V. kan eenzijdig de akte van verdeeling benevens het in art. 638/ genoemde reglement opstellen, en in de registers doen overschrijven, waardoor wordt bereikt, dat het gebouw, dat te voren rechtens als één zaak gold, uiteenvalt in een veelheid van zaken. Van den dag der overschrijving af kan de N.V. dus niet alleen een afzonderlijk appartement vervreemden, maar zij zou daarop ook een hypotheek kunnen vestigen. In de practijk zal het ook wel voorkomen, dat de toekomstige bewoners van het flatgebouw zelf het kapitaal bijeenbrengen om het gebouw te stichten. In dit geval doet zich de vraag voor, of partijen reeds, voordat de bouw voltooid is, de verdeeling tot stand kunnen brengen. De ondergeteekenden zijn van oordeel, dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Met een gebouw in art. 638a, lid 1, kan slechts bedoeld zijn een bestaand gebouw. Zou men dit niet aannemen, dan zouden er allerlei moeilijkbeden ontstaan, omdat men genoodzaakt zou zijn een reglement te ontwerpen op een oogenblik, dat de feitelijke inrichting van het gebouw nog niet definitief vaststaat. Wel kunnen partijen natuurlijk een overeenkomst aangaan, dat het te stichten gebouw, zoodra het gereed zal zijn, in appartementen zal worden verdeeld. Men vergelijke hiervoor het bepaalde in art, 638c. Waar verdeeling in appartementen eerst mogelijk is, nadat de bouw is voltooid, is het eveneens uitgesloten, vóór dat tijdstip een hypotheek op een afzonderlijk appartement te vestigen (zie art. 1220 B . W . ) . In België huldigt men een afwijkende opvatting, gebaseerd op art. 5 van de wet van 8 Juli 1921, luidende als volgt: „L'hypothèque peut être constituée sur des batimeuts dont la construction est commencée ou même seulement projetée, pourvu que celui qui confère l'hypothèque ait uu droit actuel lui permettant de construire a son profit". H e t komt den ondergeteekenden echter voor, dat er voor een dergelijke belangrijke inbreuk op het beginsel van art. 1220 B . W . niet voldoende reden bestaat. Wanneer degenen, die het initiatief nemen tot het bouwen van een flatgebouw, zelf niet over voldoende middelen beschikken, kunnen zij gezamenlijk een gewone credict-hypotheek afsluiten; bovendien kan ieder afzonderlijk een hypotheek vestigen op zijn recht van mede-eigendom in den grond. 2e lid. Niet ieder gebouw kan door den eigenaar in appartementen worden verdeeld. Noodig is, dat het gebouw voor een dergelijke verdeeling vatbaai is. Dit is het geval, wanneer het uit gedeelten bestaat, die van te voren bestemd waren om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De wettelijke regeling is niet van toepassing, wanneer twee huizen, die naast elkaar liggen, onder één dak zijn gebouwd, zoodat ze architectonisch een geheel vormen. In dat geval is ieder buis op zich zeil' een gebouw, al moge dit misschien uit architectonisch oogpunt minder juist zijn. Daarentegen geldt de wettelijke regeling wel voor de z.g.n. portiekwoningen en de boven- en benedennuizen. Hierbij treft men hetzelfde kenmerk aan als bij de flatwoningen: naast de gedeelten van het gebouw, die voor privé gebruik bestemd zijn, zijn er andere, zooals do muren en het dak, waarbij alle eigenaren belang hebben. 3e lid. Zooals bij de algemeenc beschouwingen reeds ter sprake kwam, wordt de eigendom van appartementen gekenmerkt door het fint, dat hij een combinatie vormt van privéeigendom en mede-eigendom. De eigendom van een bepaalde woonruimte omvat dus een recht van mede-eigendom in bepaalde gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, welk recht niet van den i igendom van het appartement is te scheiden. Om van de gemeenschappelijke zaken een limitatieve opsomming te geven is practisch ondoenlijk en zou ook niet wensche-
451 3 Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. lijk zijn, omdat het beter aan de praotijk kan worden overgelaten I uit te maken, welke zaken als gemeen, en welke als privé zullen gelden. Hier is volstaan met een algemeene formuleering, nl. „die gedeelten van het gebouw en deszelfs toebehooren, die niet tot uitsluitend gebruik van den eigenaar van een bepaald appartement zijn bestemd", terwijl partijen desgewenscht in de akte van verdeeling een nauwkeurige omschrijving van d.e gemeensehappelijke zaken kunnen opnemen (zie art. 638/, onder -2°.). Mei het woord ,.toebehooren" — een term ontleend aan art. 1210 B.W. — is allereerst gedoeld op de hulp- en bijzaken, die naar geldend recht onroerend zijn, doch het zal mede kunnen omvatten goederen, die thans als roerend worden beschouwd. Indien een flatgebouw, waarin een aantal woonflats zijn gelegen, over één centrale keuken beschikt, kan worden betwijfeld of de inventaris van deze keuken als onroerend mag worden aangemerkt; wordt dit flatgebouw in appartementen verdeeld, dan zal (ie keukeninventaris een gemeenschappelijke zaak worden, waarin de eigenaren voor evenredige deelen zijn gerechtigd. Elk onverdeeld aandeel is onverbrekelijk aan een appartement verbonden en vormt, met dit appartement, één onroerende zaak. Een soortgelijk geval doet zich voor, indien de eigenaren een fonds hebben gevormd om daaruit te voldoen de schulden, kosten en lasten, die de gemeenschappelijke zaken betreffen. Ook het onverdeeld aandeel in het fonds vormt een geheel met het appartement. Tot de gemeenschappelijke zaken behoort steeds ook de in de eigendomsverdeeling betrokken grond en deszelfs toebehooren. Dii ntengevolge zal een zich op het erf bevindende garage tot de gemeenschappelijke zaken behooren; dit belet echter niet, dat als deze garage in boxen is verdeeld, hij reglement kan worden bepaald, dat het gebruik van een bepaalde box bij uitsluiting aan den gerechtigde tot een bepaald appartement toek-omt. Indien het gebouw is geplaatst op in erfpacht of opstal uitgegeven grond, omvat de eigendom van het appartement een evenredig deel van het recht van erfpacht of opstal. ledere eigenaar is voor één bepaald breukdeel in alle gemeenschappelijke zaken gerechtigd. De hoegrootheid van dit deel zal afhangen van het reglement. Meestal zal men zich hierbij laten leiden door de waarde van elk appartement. Art. 6885, Ie lid. In verband met het feit, dat de verdeeling in appartementen genaard gaat met het opstellen van een reglement, dat krachtens art. 6 3 % aan verschillende vereischten moet voldoen, is het wenschelijk, voor deze verdeeling een notarieele akte te eischen. '2e lid. Pas na de overschrijving geldt ieder appartement als een zelfstandige zaak-, die voor overdracht, hypothcekverleening, enz. vatbaar is. Art. 638c. Zooals reeds is opgemerkt, is deze bepaling vooral van belang, wanneer eenige personen voor gezamenlijke rekening een gebouw stichten, terwijl is afgesproken, dat dit later in appartementen zal worden verdeeld. H e t moet voorkomen worden, dat in zoo'n geval een van de eigenaren de verdeeling zou kunnen tegenhouden door zijn medewerking aan de akte van verdeeling te onthouden. Dit wordt bereikt door de regeling van art. 688c, die grootendeels ontleend is aan art. 1117 B.W. Rekening is gehouden zoowel met het geval, dat slechts één van de tot de bouwafspraak toegetreden personen eigenaar van den grond is — hetgeen er toe leidt, dat hij door natrekking eenig eigenaar van het gebouwde wordt — als ook met het geval dat de overeenkomst tusschen mede-eigenaren, of door alle medeeigenaren met derden, wordt gesloten. In al deze gevallen toch behoort de reëele executie mogelijk te zijn. Art. 688d, Ie lid. Deze bepaling kwam reeds ter sprake bij de algemeene beschouwingen. Zij is een consequente toepassing van hi I beginsel van art. 780 en 1209 15.W. li 't een van de eigenaren de schuld in haar geheel afgelost, dan heeft hij verhaal on de andere eigenaren. Verg. verder art. 1-13.8, 3°.. B.W. 2e lid. \ i t . 775 B.W. heeft aanleiding gegeven tot de vraag, of de verplichting tot betaling van den erfpachtscanon een zakelijke las! is. die drukt op het recht van erfpacht, of dat er uitsluitend een persoonlijke verplichting van de zijde van den erfpachter bestaat tot betaling van den canon. Tn verband met deze controverse zijn de bewoordingen van art. 688(2, 2e lid, ontleei 1 aan art. 775 B . W .
Art. 638e. De noodzakelijkheid van deze bepaling, die een afwijking vormt van art. 628 B.W., kwam al eerder ter sprake bij de algemeene beschouwingen. Art. 638/, ad 1". Indien een buiten in appartementen wordt verdeeld, is het geenszins noodzakelijk al den bij dit buiten behoorenden grond in de verdeeling te betrekken. Zoo zal b.v. de moestuin, de boomgaard of de vischvijver buiten de verdeeling kunnen worden gehouden; daardoor zullen dit zelfstandige, van het binten afgescheiden, zaken worden. Ad 2°. Deze omschrijving kan omvatten een aanduiding van de zaken, die als gemeenschappelijk zullen worden beschouwd (zie de toelichting op art. 638«). Ad 8°. De akte van verdeeling bevat een reglement; reglement en akte zijn dus niet hetzelfde, evenmin als de akte van oprichting eener N.V. vereenzelvigd mag worden met haar statuten. Practiseh ie het onderscheid van belang voor de werking tegenover derden. De akte van verdeeling wijst aan, hoe de eigendom van het gebouw in appartementen wordt verdeeld. Hiernaast kunnen nog andere bedingen in de akte van verdeeling worden opgenomen, maar hieraan zijn de rechtverkrijgenden van partijen over het algemeen niet gebonden. Voor het reglement geldt daarentegen art. 638/i. krachtens welke bepaling de bedingen in het reglement zakelijke werking hebben. Art. 638(7, l e lid- I n het Ie lid worden de vereischten opgesomd, waaraan het reglement, wat zijn inhoud betreft, zal hebben te voldoen. Noch deze vereischten, noch die, waaraan de akte van verdeeling ingevolge art. 638/ moet voldoen, zijn op straffe van nietigheid voorgeschreven. H e t komt den ondergeteekenden voor, dat nietigheid als sanctie in dezen te ver gaat, mede in verband met de ernstige consequenties, die de nietigheid voor de belanghebbende partijen zou meebrengen. Waar de akte van verdeeling, en dus ook het reglement, notarieel wordt verleden, is te verwachten, dat ernstige fouten in de practijk achterwege zullen blijven. Mochten deze toch voorkomen, dan zal in de meeste gevallen nog door wijziging van het reglement het gewenschte resultaat kunnen worden verkregen. Men vegelijke art. 5 Wet Coöper. Vereen. 1925. Ad 1". I n de practijk zal aan de verplichting om bij te dragen in de schulden, kosten en lasten, die gemeensehappelijke zaken betreffen, veelal worden voldaan, doordat een fonds wordt gevormd, waarin de eigenaren periodiek een zeker voorschot storten. Een dergelijk fonds kan dan onder beheer van een administrateur worden gesteld (zie hierna ad art. 638gf, lid 2, onder 2°.), die aan het einde van het boekjaar rekening en verantwoording moet afleggen. Een dergelijke voorschotregeling kan echter het beste in het reglement worden vastgelegd. Zie art. 638(7, hd 2, onder 1°. In de buitenlandsche wetgeving wordt voormelde verplichting om bij te dragen wel versterkt door een privilege op het appartement. Om in de Nederlandsche wet, waarin het aantal privileges op bepaalde onroerende goederen tot het minimum is beperkt, een dergelijk voorrecht op te nemen, scheen niet gerechtvaardigd. Immers in de practijk zullen de door den eigenaar te betalen periodieke bijdragen zelden een zoodanig bedrag bcloopen, dat deswege tot executie van het onroerende appartement zal moeten worden overgegaan, bij gebreke waarvan het privilege niet kan worden uitgeoefend. De ondoelmatigheid van een zoodanig privilege kan dan ook als oorzaak worden beschouwd, dat in Frankrijk een wet van 1939 daarnaast nog heeft ingevoerd een privilege op de stoffeering van het appartement. Dit laatste is in het stelsel van het onderhavige ontwerp minder passend, omdat de verplichting om bij te dragen steeds op den eigenaar rust, ook indien hij het appartement niet zelf bewoont. Indien trouwens bij reglement wordt bepaald, dat de eigenaar gehouden is tot veelvuldige stortingen van kleine bedragen, zal, in geval van wanbetaling, het achterstallige nooit een zoodanige som behoeven te beloopen, dat er behoefte bestaat aan een privilege. Ad 3°. Veelal zal aan de vergadering van eigenaren het toezicht op het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken worden opgedragen. De ondergeteekenden hebben overwogen, of het opnemen van een regeling omtrent het bijeenroepen van de vergadering van eigenaren ook noodzakelijk behoort te zijn, wanneer het gebouw slechts uit 2 appartementen bestaat, in welk geval het nauwelijks zin heeft het houden van vergaderingen van eigena-
Bijlagen
451 3
Tweede Kamer o
Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. ren voor te schrijven. Aan den anderen kant zal handhaving van dien eiscli ook voor dat geval op weinig bezwaren stuiten, terwijl een afwijkende regeling de wet noodeloos gecompliceerd zou maken. Ad 4°. Verwezen moge worden naar de toelichting op art. 638p. 2e lid. De hier gegeven opsomming van regelingen, die in het reglement kunnen worden gemaakt, is uiteraard enuntiatief. Ad 1°. Door de vorming van een fonds wordt voorkomen, dat bij iedere voorkomende uitgave een omslag van de eigenaren moet worden geheven. Derhalve zal het veelal nuttig zijn, om in het reglement een voorschotregeling op te nemen, bij voorbeeld in dier voege, dat iedere eigenaar verplicht is tot een maandelijksche storting in handen van den administrateur. Ad 2°. Reeds is gewezen op de belangrijke rol, die de ,,synd i c " in het Fransche recht speelt. De practijk zal moeten leeren, of men ook in Nederland geneigd is den administrateur een zeer zelfstandige positie toe te kennen. De wet kan volstaan met daartoe de mogelijkheid te openen en partijen in de gelegenheid te stellen desgewcnscht uitgebreide bevoegdheden aan den administrateur toe te kennen, (zie daaromtrent o.m. de artikelen 638/. m en n). In Italië is de mogelijkheid van de benoeming van een administrateur afhankelijk gesteld van de aanwezigheid van meer dan vier eigenaren. H e t leek den ondergeteekenden niet wenschelijk een dergelijke bepaling in de Nederlandsche wet op te nemen. Zijn er weinig eigenaren en wenscht men toch een administrateur, dan zullen partijen gewoonlijk wel een van de eigenaren zelf tot administrateur aanstellen. Zoowel in Frankrijk als in Italië kan de benoeming van een administrateur ook op verzoek van een van de eigenaren door den rechter geschieden. Ook dit is een regeling, die ondergeteekenden minder doeltreffend voorkomt. De verhouding tusschen de gezamenlijke eigenaren en den administrateur zal uitvoerig contractueel moeten worden geregeld, en het lipt niet op den weg van den rechter hier in te grijpen en partijen een regeling op te leggen, die zij zelf in meerderheid niet willen. Ad 8°. Het is denkbaar, dat partijen voorschriften willen opnemen omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen (b.v. dat deze niet als kantoor of winkel mogen worden gebruikt). Dergelijke bedingen zijn in het buitenland zeer gebruikelijk. Om hun geldigheid buiten twijfel te stellen is de onderhavige bepaling in het wetsvoorstel opgenomen. Art. 638/i. Op de noodzakelijkheid dezer bepaling is reeds bij de algemeenc beschouwingen gewezen. Ten overvloede moge worden aangeteekend, dat de rechtverkrijgenden onder algemeenen titel aan het reglement zijn gebonden, ook al is dit niet overgeschreven in de openbare registers. Art. 638/, Ie en 2e lid. Door overdracht van het appartement gaat de verplichting om bij te dragen in de schulden, kosten en lasten, die de gemeenschappelijke zaken betreffen, alsmede om bij te dragen in de verzekeringspremie, op den nieuwen eigenaar over (art. 638fe). Zoo zal dus voor een verplichting tot storting in liet fonds, die vóór de eigendomsoverdracht opeischbaar was, slechts verhaal kunnen worden gezocht op den voormaligen eigenaar; werd de verplichting na de overdracht opeischbaar, dan is slechts de nieuwe eigenaar aansprakelijk. De wet behoort voorts te regelen, welke gevolgen de eigendomsoverdracht van het appartement zal hebben op de aansprakelijkheid jegens derden. De crediteur, die een vorderingsrecht verkreeg tegen den voormaligen eigenaar, behoudt dit en in beginsel is de nieuwe eigenaar daarvoor niet aansprakelijk. Betreft het echter een vorderingsrecht, dat op het fonds kan worden verhaald (art. 688a, lid 2, onder 1°. en 638/,-), dan blijft dit verhaalsrecht ooi-; na de vervreemding van het appartement bestaan, hoewel dooi- deze vervreemding het aandeel in het fond-; van den vorigen eigenaar van rechtswege op den nieuwen eigenaar is overgegaan (vgl. art. 638a, j " . 638o, lid 2). Bevat liet fonds niet voldoende middelen om daaruit de schuld te voldoen, dan is voor het tekort slechts aansprakelijk degene, die eigenaar was ten tijde van het ontstaan der schuld. Uiteraard staat het den vervreemder en verkrijger vrij, bij overeenkomst hun onderlinge verhouding ten aanzien van de, sc-hulden te regelen. Handelingen der Staten-Generaal.
Bijlagen.
1946—1947.
2e lid. In verband met het vorenstaande is het van belang, dat de eigenaren, dan wel de administrateur, zoo spoedig mogelijk van elke vervreemding op do hoogte wordt gebracht. Nietnaleving van het voorschrift leidt niet tot nietigheid van de overdracht doch heeft slechts een verplichting tot schadevergoeding tot gevolg, indien althans het verzuim van kennisgeving tot schade heeft geleid, hetgeen wel zelden het geval zal zijn. Men vergelijke art. 1202, tweede lid, B.W. Art. 638/. Zooals in de algemeene beschouwingen ter sprake kwam, hebben zich vroeger in Frankrijk herhaaldelijk moeilijkheden voorgedaan, doordat een op zichzelf nuttige verbetering werd tegenge-houden door één eigenaar, die weigerde zijn toestemming ervoor te verleenen. Daartegen waakt art. 688o, lid 2. De kosten van een aan te brengen vernieuwing zullen niet steeds door de gezamenlijke eigenaren worden gedragen. H e t is zeer goed mogelijk, dat de vernieuwingen uitsluitend aan een deel van de eigenaren ten goede zullen komen, zoodat hel; billijk is, dat deze alleen de kosten dragen. Partijen zullen van geval tot geval moeten regelen, wie de kosten van de vernieuwing zullen betalen. In geval er geen eenstemmigheid is, hetzij over de vernieuwing, hetzij over de betaling daarvan, zal de kantonrechter moeten beslissen. De kantonrechter kan daarbij letten op de draagkracht der eigenaren (zie 638o, lid 2). In het buitenland is zeer gestreden over de vraag, of de eigenaar van de boveustp étage-woning gerechtigd is een nieuwe verdieping op het gebouw te zetten en deze als zijn eigendom mag beschouwen. Volgens de voorgestelde regeling zal dit niet kunnen: verhooging van het gebouw leidt tot wijziging van het architectonisch uiterlijk en kan dus slechts met toestemming van alle eigenaren. Art. 638/>. H e t in dit artikel bedoelde geval, dat de eigenaren gezamenlijk aansprakelijk zijn, kan zich voordoen zoowel bij verbintenissen uit de wet als bij verbintenissen uit overeenkomst; zij kunnen immers aan een der eigenaren of aan een derde (b.v. administrateur) de bevoegdheid geven hen te vertegenwoordigen ter zake van het beheer en het onderhoud der gemeenschappelijke zaken. H e t is noodzakelijk om de externe aansprakelijkheid bij de wet te regelen, aangezien de eigenaren anders in vele gevallen ieder voor het geheel aansprakelijk zouden zijn — men denke aan de verbintenissen uit de wet of aan het bepaalde in art. 1848 B.W. — hetgeen voor hen te bezwarend moet worden geacht. Aansprakelijkheid in verhouding tot het aandeel, waarvoor iedere eigenaar in de schuld moet bijdragen, is niet wenschelijk met het oog op de belangen van de, crediteuren. Deze verhouding kan toch bij reglement naar willek,air worden bepaald; aan deze willekeur mogen de crediteuren niet gebonden zijn. Bovendien zal vorenbedoelde verhouding somtijds niet uit het reglement blijken, zoodat derden haar zelfs niet kunnen nagaan (men denke b.v. aan het geval, dat door de eigenaren wordt besloten een vernieuwing in de gemeenschappelijke zaken aan te brengen, waarbij zij tevens vaststelden, hoe de daaraan verbonden kosten tusschen hen zullen worden verdeeld). Aansprakelijkheid voor gelijke deelen moet daarom als de oplossing worden beschouw-d. die de redelijkheid het meest benadert. Overigens is de in dit artikel neergelegde aansprakelijkheidsregeling te vergelijken met die bij de vennootschap onder firma. Afgezien van ln-t verhaal op het gemeenschappelijk- fonds, is ook iedere eigenaar in zijn privé-vermogen aansprakelijk, indien het fonds onvoldoende middelen bevat (men vergelijke voor dit laatste de regeling van art. 1244 B . W . ) . 3e lid. Deze bepaling hangt samen met de vorming van een afgescheiden vermogen. Art. 638/. Indien een administrateur is benoemd, geldt deze als vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren. Eigendomsoverdracht van een bepaald appartement heeft dus geen invloed op de bevoegdheden van den administrateur; de latere eigenaar is aan de benoeming gebonden. In velerlei opzicht is de positie van den administrateur te vergelijken met die van een directeur eener N.V. De gezamenlijke eigenaren worden naar buiten vertegi awoordigd door den administrateur, evenals de aandeelhouders door den directeur Veelal zal do directeur eener N.V. een zelfstandiger positie innemen dan de administrateur. Eerstgenoemde is volgens art. 47 Wetboek van Koophandel belast met het besturen van de
10
451
3
Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. zaken van de vennootschap, en met het beheer van haar vermogen, en behoeft zich, tenzij de statuten anders bepalen, bij de volvoering van die taak geen bepaalde gedragslijn door de aandeelhoudersvergadering te laten voorschrijven, al is hij natuurlijk wel verantwoording van zijn beheer schuldig. Weliswaar zal ook de administrateur gewoonlijk worden belast met het beheer van de gemeenschappelijk zaken, doch daarbij zal wel steeds voorop worden gesteld, dat hij de besluiten van de vergadering van eigenaren moet tenuitvoerleggen. Ook bij zuivere beheerskwesties geeft dan de wil van de vergadering dus den doorslag. Art. G38w. Teneinde het optreden tegen de gezamenlijke eigenaren in rechten te vergemakkelijken, is den administrateur de bevoegdheid verleend, de eigenaren ook in rechten te vertegenwoordigen. Intusschen behoeft de administrateur voor het instellen eener vordering de machtiging van de vergadering van eigenaren, tenzij deze bevoegdheid hem bij reglement uitdrukkelijk is toegekend. Ontbreekt echter een administrateur, of is hem voorzegde bevoegdheid tot het instellen eener vordering niet verleend, dan zullen de gewone regels moeten worden gevolgd, d.w.z. de eigenaren zullen persoonlijk als partij moeten optreden. Art. 038n, Ie lid. Ook al is deze bevoegdheid aan den administrateur verleend, dan belet dit niet, dat wanneer jegens een bepaalde!) eigenaar een verplichting uit het reglement niet is nagekomen, deze ook zelf in rechten kan optreden. Dit laatste zal de eigenaar b.v. doen, wanneer het hem niet alleen om nakoming van de verplichting te doen is, maar ook om schadevergoeding. Aan den anderen kant levert het optreden van den administrateur voor den eigenaar het voordeel op, dat de proceskosten ten laste van de gezamenlijke eigenaren komen. De administrateur treedt n.l. in rechten niet voor -zich persoonlijk op, maar ais vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren. Dit is niet onbillijk, omdat handhaving van de bepalingen van het reglement geacht kan worden in het belang van alle eigenaren te zijn. Art. 638o, Ie lid. Het is een algemeen rechtsbeginsel, dat besluiten van een vergadering kunnen worden aangetast, wanneer zij in strijd zijn met de goede trouw (men vergelijke art. 1374, 3e lid. B . W . ) . Art. 638o bevat alleen in zooverre iets bijzonders dat het beroep op nietigheid gebonden is aan een termijn van één maand en dat hot artikel een bijzondere competentie schept. H e t geding wordt gevoerd tusschen den eigenaar, die zich op de nietigheid beroept en alle andere eigenaren. Dit brengt mee. dat opneming van een bepaling als art. 46^, lid 3, Wetboek van Koophandel overbodig kan worden geacht, daar de eigenaren allen partij in het geding zijn, zoodat de al of niet rechtsgeldigheid van het besluit tegenover allen komt vast te staan. 2e lid. l i e t is te verwachten, dat in de reglementen geregeld bepalingen zullen worden opgenomen, krachtens welke het verrichten van zekere handelingen slechts mogelijk- zal zijn met toestemming van één of meer van de eigenaren of van de vergadering van eigenaren terwijl er ook wettelijke bepalingen zijn, die een dergelijke toestemming als eisch stellen (art. 638/). Wordt in zoo'n geval de toestemming geweigerd, zonder dat er redelijke gronden voor bestaan, dan is dit een vorm van rechtsmisbruik, waartegen men moet kunnen opkomen. Ook behoort tusschenkomst van den rechter mogelijk te zijn, wanneer de eigenaar, wien het aangaat, b.v. door afwezigheid, nalaat zich te verklaren. De terminologie is ontleend aan art. 97, lid 3, D.W. Voor zoover het tweede lid betrekking heeft op het geval, dat de vergadering van eigenaren weigert haar toestemming te geven, is het te beschouwen als het complement van het eerste lid. Art. 688p. Ten aanzien van het sluiten van verzekeringen, zal de aangewezen weg zijn om de gezamenlijke appartementen — flat is dus in feite het gebouw — te verzekeren; het belang van alle eigenaren toch brengt mee, dat het geheele complex voor de volle waarde wordt verzekerd. Doch het gevolg daarvan is, dat de verzekering niet slechts wordt gesloten ter behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren, maar ook van hun privé-beiangen. Dit leidt er toe, dat in het reglement moet worden geregeld, door wiens zorg de gezamenlijke appartementen moeten worden verzekerd, alsmede de wijze, waarop de premie over de verschillende eigenaren zal worden
omgeslagen (art. 638
451 3 Voorzieningen betreffende eigendom van appartementen. van onkosten te trekken, leek het billijk aan deze onderscheiding geen externe werking toe te kennen en den eigenaar aansprakelijk te stellen alsof er geen vruchtgebruik gevestigd ware. De eigenaar kan echter de jaarlijksche en gewone uitgaven van den vruchtgebruiker terugvragen, terwijl het redelijk voorkomt laatstgenoemde gedurende het vruchtgebruik te belasten met de betaling van de rente van de buitengewone uitgaven. 2e lid. Deze bepaling vloeit logisch voort uit het eerste lid. De terminologie is ontleend aan artikel 844, 2e lid. De in artikel 844a neergelegde regeling is van overeenkomstige toepassing bij het recht van bewoning, aangezien art. 875 B.W. een verwijzing inhoudt naar de voor vruchtgebruik geldende bepalingen. Art. 873, 875, 1185, 1405 B.W. H e t betreft hier slechts redactiewijzigingen, die beoogen, de appartementen binnen den greep dezer artikelen te brengen. Art. 1193 B.W., voorlaatste alinea. De woorden „de opbrengst v a n " zijn weggelaten, om eenheid te brengen in de redactie van het artikel, dat in de andere alinea's ook niet vermeldt, dat de daargenoemde privileges slechts kunnen worden uitgeoefend op de opbrengst bij executie van de zaak, waarop zij rusten en de bedoeling van de wet ook zonder vorenbedoelde woorden niet in twijfel kan worden getrokken. De toevoeging aan de voorlaatste alinea is de consequentie van de gedeelde aansprakelijkheid, die zich in voorkomend geval ten aanzien van de appartementseigenaren kan voordoen. Indien de vordering b.v. onder de bepaling van art. 638fc, eerste lid,
valt, zal het privilege dus rusten op ieder appartement voor een gelijk deel. Artikel II. Art. 39a. Deze bepaling houdt verband met het feit, dat vorderingen op den gefailleerde over het algemeen slechts geverifieerd kunnen worden, wanneer ze reeds bestaan op het oogenblik van de faillietverklaring. H e t was dus noodzakelijk een regeling te treffen voor later ontstane vorderingen, die in het belang van de gemeenschappelijke zaken zijn aangegaan en waarvoor de eigenaren gezamenlijk aansprakelijk zijn. Bij gebreke van de onderhavige bepaling zouden de belangen van de andere eigenaren door het faillisement te zeer kunnen worden geschaad, indien b.v. noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke zaken dientengevolge niet zouden kunnen worden uitgevoerd. Uiteindelijk zijn dergelijke herstelwerkzaamheden ook in het belang van den faillieten boedel, omdat de waarde van het tot dien boedel behoorende appartement er gunstig door wordt beïnvloed. De Minister
van
Justitie,
J. H . VAN M A A B S E V E E N . De Minister van Wederopbouw Volkshuisvesting, L. N E H E E .
en
