Aan Vesteda Team Crediteuren t.a.v. mw. P. Zazzini

[email protected]

Aan Vesteda Team Crediteuren t.a.v. mw. P. Zazzini [email protected] Schiedam, 15 februari 2015 Betreft: Afrekening Servicekosten 2013 Uw kenmerk: complexen 185-1300-1301 Ons kenmerk: HH/HL/2015-02-15 SK2013 L.S., De servicekosten zouden op grond van wettelijke bepalingen een half jaar nà het verstrijken van het begrotings-/boekjaar moeten worden afgerekend. Hierbij is -zo schrijft de Overlegwet voor- een rol voor onze HBV weggelegd. Aan deze verplichting was door Vesteda bij de vaststelling van de servicekosten over de jaren 2011 en 2012 al voorbij gegaan. En tot voor kort ontbrak enig zicht op de afrekening van de servicekosten 2013, die vóór 1 juli 2014 had moeten plaatsvinden. Het is niet geheel duidelijk waarom dit zo lang moet duren. Om die duidelijkheid hebben wij diverse malen -zowel in de reguliere overleggen als in brievengevraagd. Echter, zonder resultaat. Wij vroegen om duidelijkheid want de Algemene Ledenvergaderingen van zowel het Chopinplein als het Griegplein kregen de financiële resultaten (inclusief de servicekostenver-/toedeling) over het jaar 2013 al aangeleverd voor hun vergaderingen van 5 juni 2014 resp. 12 november 2013. De administratief beheerder (i.c. Van ’t Hof/Rijnland) verstrekt deze gegevens aan de besturen van de Verenigingen van Eigenaren onmiddellijk na en zelfs vóór het verstrijken van het boekjaar. Alleen ontbreken ons de gegevens (agenda met bijlagen) van de ALV VvE Sibeliusplein. Wij zijn ook nu hierover door de VvE van het Sibeliusplein noch door Vesteda geïnformeerd. Maar sinds 21 januari 2015 hebben wij dan toch inzicht gekregen in de kosten per complex en de toerekening daarvan aan de huurders. Weliswaar niet gespecificeerd per woningtype (2-kamer, kleine en grote 5). Vraag: hoe komt die toerekening tot stand? M2-(woon-)oppervlakte?

Servicekosten 2013

HBV Z-flats

1

Wij ontvingen inlogcodes om op de website geplaatste gegevens te kunnen inzien. Een uitgebreid inzicht in declaraties en een samenvatting van de gemaakte kosten en de toerekening daarvan aan “de huurders”. Helaas ontbreken hier de betalingsbewijzen, zodat ons niet geheel duidelijk is welke kosten in het boekjaar 2013 zijn betaald. Een factuur is immers geen betalingsbewijs. En de handgeschreven correcties op de facturen door een medewerker van Van ’t Hof/Rijnland zijn niet altijd even duidelijk. De ontvangst van een toelichting, een specifieker jaarverslag hadden wij op prijs gesteld. Daarom kunnen wij nu slechts gissen en vragen dan nu maar om alsnog een verduidelijking. Ook de huismeesterskosten zijn niet inzichtelijk. In de grote hoeveelheid van ingediende declaraties is onduidelijk welke “huismeesters” daadwerkelijk huismeester zijn. In de aangeleverde declaraties (vrijwilligerswerk, gebaseerd op een belastingvrije som van € 1.500,-- per jaar) zijn ook declaraties van VvE-bestuursleden opgenomen. Hoewel deze niet voor 100% zijn doorgerekend, ontstaat het volgende beeld. Chopinplein Griegplein Sibeliusplein

Gedeclareerd Aftrek Rest Huurders € 10.250,00 € 3.500,00 € 6.750,00 € 3.789,84 € 4.750,00 € 250,00 € 4.500,00 € 2.090,95 € 7.750,00 € 1.375,00 € 6.375,00 € 3.228,78

Is de Aftrek inderdaad de kosten van het “vrijwilligerswerk” door VvE-bestuursleden? En zo niet, waarvoor dan wel? Om verdere en toekomstige verwarring te voorkomen, stellen wij voor in komende boekjaren een afzonderlijke, niet aan huurders door te belasten post “Vrijwilligersbijdragen bestuursleden VvE” in het exploitatieoverzicht op te nemen. Bij dit alles blijft onze vraag hoe de kosten worden verdeeld. Uit de teller/noemerconstructie concluderen wij dat de verhouding huur-koop als volgt is: Verhouding Huur-Koop 2013 Huur % Chopinplein 141 56% Griegplein 117 46% Sibeliusplein 128 51%

Koop % 111 44% 135 54% 124 49%

Verhouding Huur-Koop 2012 Huur % Chopinplein 145 58% Griegplein 122 48% Sibeliusplein 129 51%

Koop % 107 42% 130 52% 123 49%

Daarbij is voor de noemer de situatie in 2004 maatgevend. Wij zien daar echter twee noemers: 33332,52 en 33333,12. Graag ontvangen wij een verklaring voor dit verschil. Wat is het één, en wat is het ander?

Servicekosten 2013

HBV Z-flats

2

Maar in de lijst komen ook andere noemers voor. Ook hier graag aangeven wat de noemer en teller is, en hoe deze, en per welke datum worden berekend. Voor wat betreft de teller. Hierboven hebben wij het aantal huurwoningen aangegeven. Het gaat hier dan om woningen in bezit van en verhuurd door Vesteda. Maar, per welke datum worden deze aantallen, de teller gehanteerd? Is dat 1 januari 2013? Of 31 december 2013? Of is er sprake van een gemiddelde? En voorts, hoe vindt de verdeling per woningtype plaats? Een verdeling met bijvoorbeeld- onderstaand resultaat (en verschil): adres Sibeliusplein 158 Chopinplein 259 Griegplein 103 Griegplein 248 Chopinplein 108

type m² slpk huur sk 2 kw 55 2 € 497 € 77 5 kw A 92 5 € 686 € 118 5 kw A 92 5 € 686 € 123 5 kw A 92 5 € 686 € 120 5 kw B 106 5 € 720 € 131

Ook zouden wij graag van u vernemen waar wij de Recreatieruimten en de kantoorruimten (op de begane grond, nabij ingangen A) kunnen terugvinden. Welk deel van de exploitatielasten en meer specifiek welke bedragen worden daaraan en hoe/aan wie toegerekend? In het kostenoverzicht komen als inkoop diverse (onderhouds-)posten voor:  Energie warmteleveringen  Huishoudelijk gasverbruik  Elektraverbruik gemeenschappelijke ruimten  CV-onderhoud  Liften-onderhoud  Onderhoud verlichting  Schoonmaak  Rioolontstopping Eerder hebben wij u gevraagd inzicht te krijgen in de beoordeling prijs/kwaliteit voor de te leveren diensten. Hoe en op grond waarvan worden leveranciers gekozen? In een tussenzin liet u ons weten dat sinds 1 januari 2013 sprake is van centrale inkoop van energie. Al langere tijd daarvoor -zoals moge blijken uit de verslagen van daaraan voorafgaande WOHV-overleggen- hebben wij u daartoe proberen te bewegen. Nu het (uit-)eindelijk zover is gekomen, vragen wij u om een nadere toelichting. Welke leveranciers zijn uitgenodigd om een aanbieding te doen en hoe is de selectie daarvan verlopen? Was dit een centrale inkoop voor uitsluitend onze drie complexen, of was dit breder? Ging het om een centrale, landelijke inkoop?

Servicekosten 2013

HBV Z-flats

3

In het laatste geval verzoeken wij u aan te geven of ook het VestedaPlatform hier een rol in heeft gehad. En welke? In het servicekostenoverzicht zijn bovendien opgenomen:  Annuïteiten Close-in boilers, en  Boilers. Ons is onduidelijk wat voor soort kosten dit zijn. Zodra er meldingen komen van defecte boilers wordt naar Stedin doorverwezen. Daarbij de indruk wekkend dat Stedin de eigenaar is. Dat kan inderdaad zo zijn. Maar graag zien wij een nadere toelichting, waarbij ook de voorwaarden worden vermeld. Wanneer is voor welke woningen, de “teller“ een (nog lopend) contract met wie afgesloten, tegen welke kosten (%) en voor welke contractperiode? En de post “boilers”. Betreft dat onderhoud? Ook en vooral het energieverbruik en de kosten van de verwarming nemen wij onder de loep. Uit het kostenoverzicht blijkt dat een zeer groot deel opgaat aan energie. Complex Percentage Chopinplein 78 % Griegplein 73 % Sibeliusplein 75 % In het bijzonder zijn wij benieuwd of met de ketelvervanging (medio 2013) op Chopin- en Griegplein het ons beloofde rendement, met behoud van de warmtebeleving, wordt gehaald. In een afzonderlijke brief komen wij hier nader op terug. Graag ontvangen wij uw toelichting/uw antwoorden op onze vragen (gaarne per email naar [email protected]), waarna wij onze bevindingen zullen kunnen mededelen. Met vriendelijke groeten, Het Bestuur Huurders Belangen Vereniging Z Flats Schiedam, Secretaris, H. Hissink. . 

RegioZuidwest, t.a.v. mw. T. Winters [email protected]  [email protected]  Bestuur VestedaPlatform [email protected]

Servicekosten 2013

HBV Z-flats

4

[email protected] Aan mevrouw A. Schlüter Vesteda Property Management, directie [email protected] Schiedam, 24 februari 2015. Betreft: Servicekostenafrekening 2013 - Energie Uw kenmerk: complexen 185-1300-1301 Ons kenmerk: HH/HL/StS Geachte mevrouw Schlüter, Op maandag 26 januari 2015 ontvingen wij per e-mail de inloggegevens om op de portal hbv.vesteda.nl toegang te krijgen tot de gegevens voor de afrekening servicekosten 2013. In onze brief van 15 februari 2015 hebben wij een eerste reactie gegeven en aangekondigd te zullen komen met een vervolgreactie over de energiekosten. Onze eerste reactie bevatte bemerkingen op de ook nu weer gevolgde procedure. Wij blikken even terug naar het recente verleden 1. Vooraf, de procedure Wij constateerden dat de servicekosten op grond van wettelijke bepalingen een half jaar nà het verstrijken van het begrotings-/boekjaar zouden moeten worden afgerekend. Hierbij is -zo schrijft de Overlegwet (WOHV) voor- een rol voor onze HBV weggelegd. Aan deze verplichting was door Vesteda bij de vaststelling van de servicekosten over de jaren 2011 en 2012 al voorbij gegaan. En tot voor kort ontbrak enig zicht op de afrekening van de servicekosten 2013, die vóór 1 juli 2014 had moeten plaatsvinden. Het is ons niet geheel duidelijk waarom dit zo lang moet duren. Om die duidelijkheid hebben wij diverse malen -zowel in de reguliere overleggen als in brieven- gevraagd. Echter, zonder een gehoopt antwoord, laat staan een door ons verwacht resultaat. Wij vroegen om die duidelijkheid want de Algemene Ledenvergaderingen van zowel het Chopinplein als het Griegplein kregen de financiële resultaten (inclusief de servicekostenver-/toedeling) over het jaar 2013 al aangeleverd in hun vergaderingen van 5 juni 2014 resp. 12 november 2013. En waarom zouden wij niet vooraf, pro-actief geïnformeerd kunnen worden? De administratief beheerder (i.c. Van ’t Hof/Rijnland) verstrekt deze gegevens aan de besturen van de Verenigingen van Eigenaren onmiddellijk na en zelfs vóór het verstrijken van het boekjaar.

Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

1

De geschetste gang van zaken is niet nieuw. Wij kaartten dit al aan in het najaarsoverleg van 12 november 2012, waarop u reageerde dat “de afdeling een inhaalslag maakt”. Vervolgens lezen wij in het verslag van het najaarsoverleg van 18 september 2013: “Het streven was altijd 6 maanden maar 9 maanden is realistischer”. Streven??? Wettelijke verplichting wordt bedoeld. Sindsdien is dit alleen voor ons een vast aandachtspunt. Hoewel deze brief over Servicekosten gaat, constateren wij ook dat informatie vooraf -over bijvoorbeeld onderhoudscontracten en uitvoering werkzaamheden, waarvan de kosten een plaats in de servicekosten krijgen- niet aan ons en aan uw huurders wordt verstrekt. Ook de ons aangeleverde Excel-sheets MJOP bevatten minder gegevens, dan die welke aan de VvE-leden worden aangeleverd (“kruisjes” in plaats van “bedragen”). En zonder toelichting. Dat moet en kan anders. 2. Energie, achtergrond Na deze bemerkingen terug naar de energiekosten. Wij besteden hier bijzondere aandacht aan omdat uit het kostenoverzicht blijkt dat een zeer groot deel opgaat aan energie. Complex Percentage Chopinplein 78 % Griegplein 73 % Sibeliusplein 75 % En ook omdat wij in het recente verleden werden geconfronteerd met de vervanging van CV-ketels in twee van onze drie complexen. Wij schrijven “geconfronteerd”, maar “overvallen” zou een beter, realistischer woordgebruik zijn. Wij beoordelen het energieverbruik van de nieuwe ketels tegen de achtergrond van uw indertijd uitgesproken “geruststellende” woorden. Daarnaast is ook de centrale inkoop van energie voor ons een aandachtspunt. Op 13 juni 2013 hebben wij u een uitgebreide, gemotiveerde brief met het onderwerp: “Vervanging CV-installaties” gezonden. Het gaat hier te ver om de volledige inhoud daarvan te citeren, maar wij willen wel enige, belangrijke passages uit ons advies herhalen. Na een inleiding over onze geschonden rechten op grond van de Overlegwet, hebben wij over de kwaliteit van de vervangende installaties het volgende gemeld: De HBV heeft in het overleg met Vesteda van 8 mei 2013 dit onderwerp aangekaart. De HBV is het niet eens met de gemaakte keuze, heeft daar zwaarwegende argumenten voor en verbaast zich over het -om formele redenen (de VvE en Vesteda beslissen!)niet ontvankelijk verklaren van onze ideeën en wensen. De huurders worden kennelijk niet belangrijk gevonden, monddood gemaakt en terzijde geschoven. Hoewel er door de Voorzitter van de VvE Chopinplein in de Algemene Ledenvergadering d.d. 4 juni 2013 de indruk werd gewekt dat de HBV inzage zou krijgen in de liggende stukken (offertes) is hij één week later daarop teruggekomen. Quote: “.. spelen huurders geen rol bij de beslissing welke leverancier de ketels gaat leveren”. En quote: “Formeel zou het onjuist zijn om deze stukken aan derde niet betrokken partijen te verstrekken en in de praktijk is dit ook zinloos.” De HBV is hierin ernstig teleurgesteld, want: “Vesteda en de Verenigingen van Eigenaren hebben zoals gemeld een besluit genomen. Binnenkort worden de CV ketels in de flats Chopinplein en Griegplein vervangen”. Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

2

Dat lijkt zich is goed nieuws! Alhoewel…., is dat nu wel zo? De HBV heeft technisch onderzoek gedaan of er bij de eerdere vervanging van de ketels op het Sibeliusplein een goede keus is gemaakt. Daar zijn al enkele jaren geleden de ketels vervangen door nieuwe ketels, om: • energie te besparen en • de uitstoot van CO2 te verminderen. Bij onze technische analyse is de HBV tot de conclusie gekomen dat de gestelde doelen niet zijn bereikt. Er is gebleken dat de nieuwe ketels van het Sibeliusplein zelfs, ten opzichte van de twee flats Chopinplein en Griegplein, het meeste gasverbruik hebben. Uit de beschikbare informatie concludeert de HBV dat het nieuw opgestelde vermogen gelijk is gebleven aan de oude situatie. Dus twee ketels met elk een vermogen van 1.100 KW. Ook is naar de mening van de HBV met de keuze voor het merk van de geplaatste CV ketels niet de juiste keuze gemaakt. Wat de oorzaak ook mag zijn, het gasverbruik is zeker 20% te hoog. Men mag er toch vanuit gaan dat nieuwe ketels een stuk voordeliger stoken! Het plan voor de vervanging in de Benelux- en de Europaflat is twee nieuwe ketels te plaatsen. Deze Rendamax ketels hebben een vermogen van 657 KW elk met een rendement van ongeveer 93%. De jarenlange ervaring en kennis zegt dat er zeker twee ketels dienen te worden geplaatst met een vermogen van 922 KW. Als er een strenge winter komt zullen de ketels van 657 KW te weinig vermogen hebben. Het resultaat zal dan zijn dat de bewoners letterlijk in de kou zullen zitten. De HBV heeft begrepen dat de installateur op de installatie van de nu gekozen CVketels een korting wil geven (oude voorraad?). Dat is natuurlijk prachtig, maar daarbij wordt niet verteld wat de besparing van het gasverbruik per jaar zal opleveren. Deze korting op de installatieprijs ligt tussen € 10.000 en € 15.000, en levert -gerekend met een levensduur van 30 jaar- een jaarlijkse besparing van € 500 op! De HBV heeft geadviseerd een andere keuze te maken en de ketels te vervangen door (bijvoorbeeld) twee ketels van het merk/type Remeha type 610 ECO pro 2, met elk een vermogen van 922 KW en een rendement van 102%. De investering (aankoop en plaatsing van deze Remeha-ketels) zal waarschijnlijk iets hoger zijn, maar het zal uiteindelijk in enkele jaren een enorme besparing (in gasverbruik) opleveren. De berekende besparing op het gasverbruik zal ongeveer 50.000 m3 tot 70.000 m3 zijn. Als er dan ook nog op de radiatoren thermostaatkranen worden aangebracht, levert dat ook nog eens een besparing op van ongeveer 10% -15%. De HBV heeft zonder resultaat getracht deze analyse en aanbevelingen met Vesteda te bespreken. Reden voor deze afwijzing zou zijn dat de voorgenomen vervanging uitsluitend een zaak van de VvE’s en Vesteda is. De mond werd gesnoerd. Later suggereerde de voorzitter van de VvE -als eerder gemeld- tijdens de Algemene Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

3

Ledenvergadering van de VvE (op dinsdag 4 juni jl.) dat de HBV wel inzage zou kunnen krijgen. Een week later lijkt het tij gekeerd. Diezelfde voorzitter meldde immers: “.. spelen huurders geen rol bij de beslissing welke leverancier de ketels gaat leveren”. En ook: “Formeel zou het onjuist zijn om deze stukken aan derde niet betrokken partijen te verstrekken en in de praktijk is dit ook zinloos.” Hoewel het hier de HBV niet gaat om wie zal leveren, maar om wat wordt geleverd, staat de HBV nog steeds open voor een overleg met VvE en Vesteda over de vervanging en zijn ideeën daarover. Het ziet er echter wel naar uit dat de HBV probeert een doodlopende weg te bewandelen, aan dode paarden probeert te trekken. Daarom deze -herhaalde- oproep tot tijdige herbezinning! En, terugkomend op de laatste quote van de voorzitter: is de HBV een “derde” belanghebbende? Ook huurders betalen servicekosten, waarin het gasverbruik aan de bewoners wordt doorberekend. Met andere woorden, het is niet alleen in ons (huurders) maar in ieders (bewoners, kopers en huurders) belang! Kortom, WIJ (de huurders/de HBV) zijn wel degelijk belanghebbende en geen “derde partij”! 2. Centrale (goedkopere) inkoop energie De HBV heeft dit al vier jaar geleden aangekaart, maar nog steeds wacht de HBV op een antwoord waarmee de HBV kan instemmen. In alle sindsdien gevoerde overleggen heeft de HBV gevraagd naar de voortgang van die centrale, goedkopere inkoop van energie. Reactie: “er is iemand mee bezig”, en vervolgend zonder inhoudelijk resultaat. In vervolg daarop schreven wij in onze brief van 18 juni 2013 (onderwerp: 2013-06-18 VvE prestaties en financiën), dat wij c.q. de huurders door het bestuur van een VvE (bij monde van de voorzitter) worden aangemerkt als “derde niet belanghebbende partij”. Wij meldden dat en stelden vragen, waarop wij geen antwoord van onze verhuurder, WOHV-partij mochten ontvangen. Om de gewenste duidelijkheid te verkrijgen nog maar eens: “Beschouwt Vesteda de HBV dan wel haar huurders als derde niet belanghebbende partij?” 3. Energie, de centrale inkoop Diverse malen in opeenvolgende jaren hebben wij gevraagd om een Centrale Inkoop van energie door te voeren. Dit zou tot lagere tarieven/verbruikskosten kunnen leiden. In het Voorjaarsoverleg van 8 mei 2013 werd gemeld dat de heer Niessen hieraan namens Vesteda werkte. Onze pogingen tot het leggen van contact mislukten. Maar toch een kentering? Want u meldde in een mail van ma 26-1-2015 10:35 dat Vesteda per 01-01-2013 is begonnen met centrale energie inkoop. Daarvan lijkt echter geen sprake te zijn, want bij de post D Elektraverbruik gem. Ruimten lijken er toch verschillende leveranciers te zijn. Voor het Sibeliusplein is in 2013 E-on (met tarieven van € 0,07080 en € 0,05140 per kWh) de -goedkopere- leverancier en voor het Chopinplein en Griegplein blijft Eneco in 2013 (met € 0,07990 en € 0,05680 per kWh) de duurdere- leverancier. Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

4

Graag vernemen wij hoe dit heeft kunnen gebeuren en of er inderdaad sprake is geweest van levering tegen het laagst mogelijke tarief. Dit geldt overigens ook voor de posten A Energie warmteleveringen, B Huishoudelijk gasverbruik en C Overig gasverbruik van de drie complexen, waarvoor in 2013 is overgestapt van Eneco naar Nuon. Zijn er aan die overstap nog andere financiële opbrengsten, dan alleen een lagere m3prijs? Een overzicht van de inkoopprijzen: Transport- en meterkosten (Stedin) en belastingen (BTW, Energiebelasting (EB) m3 kWh zone 1 en Opslag duurzame energie Chopinplein Eneco €  0,27090 Eneco €  0,08430 (ODE) zone 1) laten wij buiten beschou€  0,05680 wing. Zijn en blijven, onafhankelijk van Griegplein Eneco €  0,27090 Eneco €  0,08430 de leverancier, gelijk. €  0,05680 Sibeliusplein Eneco €  0,27090 Eneco €  0,08430 Wel de vraag of de doorberekende Ser€  0,05680 vicekosten/Dienstenvergoeding bij welke leverancier dan ook, gelijk zijn. Energiekosten 2013 Energiekosten 2012

kWh m3 Chopinplein Nuon €  0,27680 Eneco €  0,07990 €  0,05680 Griegplein Nuon €  0,27680 Eneco €  0,07990 €  0,05680 Sibeliusplein Nuon €  0,27680 E‐on €  0,07080 €  0,05140

Het valt overigens op dat de kWh-kosten 2013 ten opzichte van 2012 dalen, terwijl de m3-kosten stijgen. Is dit het resultaat van de doorgevoerde Centrale Inkoop per 1 januari 2013?

Omdat het verbruik van m3 aanzienlijk hoger is, dan het verbruik van kWh zullen de totale kosten ook gestegen zijn.

2012

Eneco/E‐on Chopinplein €  229.166,48 Griegplein €  182.924,67 Sibeliusplein €  226.797,23

Verbruik Stedin Totaal 386.799 €  10.907,29 €  626.872,77 367.630 €  10.307,45 €  560.862,11 373.973 €  10.274,18 €  611.044,41

2013

4. Energieverbruik, de cijfers Wij hebben een overzicht van de verwarmingskosten (de m3) samengesteld:

Nuon Chopinplein €  253.147,84 Griegplein €  233.590,06 Sibeliusplein €  254.707,31

Verbruik Stedin Totaal 414.046 €  10.370,52 €  677.564,36 381.665 €  10.480,88 €  625.735,94 410.788 €    9.892,52 €  675.387,84

NB. Bij de kosten dient rekening te worden gehouden met de wijziging van het BTW-percentage (van 19 naar 21% per 1 oktober 2012). Daarom hanteren wij hierna slechts het aantal gemeten m3 verbruik.

Over de jaren 2012-2013 ligt het verbruik in 2013 hoger dan in 2012.

Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

5

Dat kan worden verklaard met gewogen graaddagen in Rotterdam – meetpunt KNMI RTHA (uitgaande van standaarden: 18o stookgrens en 18o binnentemperatuur1) per jaar.   

Chopinplein  Griegplein  Sibeliusplein  3  verbruik m en verbruik/graaddagen 

graaddagen periode     2012  386.799  136,196831 367.630 129,44718 373.973 131,68063  2.840 2013  414.046  135,486257 381.665 124,89038 410.788 134,42016  3.056

Nader gespecificeerd, op grond van ketelvervanging per medio 2013:    periode  jan t/m jul 2012  jan t/m jul 2013  aug t/m dec 2012  aug t/m dec 2013 

Chopinplein  Griegplein  Sibeliusplein  graaddagen 3  verbruik m en verbruik/graaddagen     236.296  135,413181 226.681 129,90315 229.637 131,59713  1.745 282.446  139,204534 264.682 130,44948 279.165 137,58748  2.029 150.503  137,320255 140.949 128,60310 141.889 129,46077  1.096 131.600  128,015564 116.983 113,79669 131.623 128,03794  1.028

Ook hier: in dit overzicht is alleen gewerkt met gemeten/daadwerkelijk verbruik en niet met de kosten daarvan. Want tot en met september 2012 was het BTW-percentage 19 en daarna 21%.

Het Sibeliusplein (waar in een verder verleden al ketelvervanging heeft plaatsgevonden) als referte, brengt ons tot de conclusie dat de nieuw geplaatste ketels iets zuiniger lijken te zijn. Maar in de maanden juli en augustus 2013 was er -door de werkzaamheden vervanging- géén gasverbruik. Ook een recent gehouden onderzoek (quick-scan) onder onze leden naar de warmtebeleving leidt echter tot een afwijkende (dan: “lijken zuiniger”) conclusie. Respondenten melden hun ervaringen na de ketelvervanging tot op heden: Griegplein

Chopinplein

1.

Ik heb een grote 5 kamerflat waar de woonkamer en eetkamer een ruimte bevatten. Vorige jaren hoefde ik slechts 1 verwarming (in de grote kamer) aan te zetten en was het in de overige kamers heerlijk warm. Dit jaar moest ik de verwarming in de eetkamer en zelfs de achterste kamer (aan de kant van het park) aanzetten om het net zo warm te krijgen als voorheen. En dit terwijl het nog geen echte winter is. De galerij kant staat bij mij nooit aan omdat daar de slaapkamers zijn.

2.

Mijn mening is dat de verwarming beter werkt dan in de voorgaande jaren. De radiatoren werden sneller warm en ook warmer. Helaas hebben we geen strenge winter gehad met een aantal dagen flinke vorst zodat het niet te bepalen is of de verwarming dan ook voldoende warmte geeft.

1.

de warmte is overdag goed, ik vind het ’s-nachts fris en mijn oplossing is de verwarming aan laten staan, terwijl ik dat voorheen niet deed, doe ik dat niet dan is het koud als ik opsta. Geen echte besparing. Vo-

1

 Deze standaard zou voor onze “jaren‐zestig” complexen ‐gelet op de “energiezuinigheid” daarvan‐ op ten minste 20o  moeten liggen.  Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

6

rig jaar kon ik het overdag ook niet warm krijgen – en dat was nog niet eerder gebeurd in 30 jaar – maar ik heb dat aan u doorgegeven en dat is opgelost . 2.

Wij kunnen hierop geen voor de volle 100% waardevol oordeel vellen. Enige tijd geleden hebben wij u al gemeld dat het leeuwendeel van onze ruiten allerminst winddicht zijn te noemen; lekken enorm. Daar valt niet tegenop te verwarmen. Een tweede zaak die toen ook werd gemeld betreft de deur van het slaapkamertje aan de parkzijde (kan niet worden gesloten! waardoor e.e.a. niet voldoende kan worden verwarmd). Als genoemde zaken zouden zijn verbeterd/hersteld dan kan een beter oordeel worden gegeven.

3.

Sinds enige tijd in de huiskamer een irritant geluid waarneembaar is vooral zo tussen 17.00 en 24.00 uur. Volgens ons is dat afkomstig vanuit het ketelhuis op het moment dat de branders op volle toeren “draaien”. Dit is ook zeer goed waarneembaar in de hal op de 11de en vooral de 12de etage. Daar hadden wij in voorafgaande jaren geen last van. Reeds aan Vesteda gemeld en huismeester Bastein gaat bij de ketelleverancier vragen of er wat aan te doen is.

4.

Wat betreft de verwarming kan ik u meedelen dat ik vind dat die soms te laag stond in de afgelopen periode.

5.

De warmte afgifte is voldoende, maar wij moeten de kranen wel verder opendraaien om het zelfde resultaat te behalen (wat even wennen is).

6.

Tijdens de koude dagen jl. is gebleken dat de warmte in de woning te wensen overlaat. Om verwarming in de woonkamer behaaglijk te maken moet de radiator op ”vol vermogen” staan, de gehele dag door, m.a.w. het beloofde rendement wordt dus m.i. niet gehaald. Uw stelling “besparen op de aanschafkosten, maar meer energiekosten (en niet eens lekker warm) is heel goed gevonden.

7.

Het is duidelijk minder warm dan in het verleden.

8.

wij constateren dat de verwarming de afgelopen wintermaanden niet naar behoren functioneert. De woonkamer wordt maar voor de helft verwarmd. in de andere kamers gebruiken wij de verwarming sporadisch maar het effect blijft hetzelfde. De kamers worden maar voor de helft verwarmd.

9.

Wat mij opvalt is dat op daguren de cv minder warm is dan ‘s avonds. Eind van de middag hoor ik de cv soms tikken en wordt de temp voelbaar warmer. Hoeven mensen het op de dag niet net zo warm te hebben als op avonduren?

10. Als het ,s-nachts koud is buiten (het vriest bijvoorbeeld) dan is het warmer in huis als voorheen, dus het ligt waarschijnlijk ook aan de instelling van de thermostaat. Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

7

Sibeliusplein 1.

Wij hebben geen verschillen geconstateerd in de verwarmingstemperatuur daar er naar mijn idee op het Sibeliusplein nog geen wijziging dan wel vervanging is geweest van de ketel (s).

2.

De verwarming werkt prima en is zeker niet minder dan eerst. Meer kan ik er niet over vertellen.

3.

kan ik U zeggen dat we een paar keer dachten dat de verwarming uit was omdat het maar moeilijk was warm te krijgen . Maar het is ook bekend dat wij op het Sibeliusplein altijd al meer stookkosten hadden dan de andere Z-flats . Ik woon hier nu meer dan 20 jaar en al jaren wordt er berekend dat hier op het Sibeliusplein het meeste gas wordt gebruikt voor de verwarming ?? Hebben wij een andere verwarmingsketel dan de andere Z-flats want het gasverbruik en de afgegeven warmte moet toch een oorzaak hebben !!

Respondenten van het Sibeliusplein ervaren soms geen verschil. Dat valt te verklaren uit de al eerder plaatsgehad hebbende ketelvervanging (men is er al aan gewend). Overige respondenten melden wel een mindere warmtebeleving. Een ervaring die wordt gedeeld door onze bestuursleden. Zomaar een citaat van de website van een deskundige: “90% van alle cv installaties staat niet juist ingeregeld. Dat betekent dat er niet door elke radiator evenveel en snel water stroomt. Daardoor wordt de ene radiator snel en de andere langzaam warm. Door een juiste inregeling van de installatie wordt energie bespaard en wordt het behaaglijker warm. Vaak is de afstelling van de cv ketel ook niet aangepast aan het benodigde vermogen voor de installatie”. Graag vernemen wij of de verwarmingsinstallaties waterzijdig zijn ingeregeld, wanneer dat heeft plaatsgevonden en wat de besparingsresultaten daarvan zijn. De website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland meldt over Waterzijdig inregelen (WZI) dat : “verwarmingsinstallaties vaak niet optimaal zijn ingeregeld, met als effect inefficiënt energieverbruik en klachten over comfort. Waterzijdig inregelen (WZI) is essentieel voor het goed functioneren van de verwarmingsinstallatie. WZI is het optimaliseren van de volumestromen naar radiatoren, zodat naar elke radiator op de juiste snelheid de juiste hoeveelheid water stroomt die nodig is om de ontwerptemperatuur in de ruimte te realiseren. Door middel van het binnenwerk, de steekschroef van de radiatorknop of een apart (voet)ventiel wordt de hoeveelheid water naar elke radiator vergroot of verkleind. Het waterzijdig inregelen van een installatie moet worden uitgevoerd door een installateur of adviseur. Voordelen: • Verbetering van comfort en daarmee van arbeidsomstandigheden . • Minder klachten van gebruikers. • Kostenvoordeel door energiebesparing”. Eerder hebben wij ook aangegeven dat een warmteverliesberekening gemaakt had moeten worden, pas waarna een keuze voor een zo zuinig mogelijke ketel met het hoogste

Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

8

rendement kon worden gemaakt. Maar dat is toen nagelaten. Onze adviezen zijn terzijde geschoven (vide citaat aan het begin van deze brief). Voorts hebben wij -overigens ook hier tevergeefs- gepleit voor het aanbrengen van thermostaatkranen. Deze zouden ook een besparing van zeker 10 tot 15% kunnen opleveren. En wellicht kunnen ook nieuwe radiatoren een positief effect op de warmte-afgifte hebben. Helaas komen wij de thermostaatkranen noch de radiatorvervanging in MJOnderhoudsP’s tegen. Tenzij als investering ergens anders opgenomen. In dat geval verzoeken wij u om nadere informatie. Dat geldt ook voor eventuele voornemens tot het aanbrengen van warmteisolatie. Voor zover wij uit de posten F Algemeen Waterverbruik kunnen nagaan zijn de radiatoren en leidingen sinds de oplevering in 1969 nimmer (ook niet bij de recente ketelvervanging) schoongemaakt, ontkalkt. Wel is er door Vesteda c.q. de VvE’s voor anderhalf ton (in €) in een “nieuwe” installaties “goedkoper” geïnvesteerd, maar we besparen (uitgaande van het daadwerkelijk verbruik in m3, en niet in bedragen met/zonder 19% dan wel 21% BTW) haast niets. Bovendien lijkt het er op dat in het afgelopen jaar met een lagere stooklijn is gewerkt, of wel 1 tot 2 graden minder warmte in de woning. De temperaturen van het water komen volgens het hieronder staande staatje vaak niet overeen met de buitentemperatuur. Wanneer we uitgaan van 0o buitentemperatuur, dan moet de watertemperatuur ongeveer 68 graden zijn. En vervolgens: Buitentemperatuur Watertemperatuur +5o +10o -5o -10o

58o 45o 78o 88o

Graag zagen wij een officieel erkend adviesbureau ingeschakeld om nadere, onafhankelijke duidelijkheid te verschaffen. Nu blijft het beeld dat indertijd bewust is gekozen (door het dagelijks bestuur van de VvE en Vesteda) voor een lagere investering/mindere kwaliteit, die een hogere, aan bewoners door te berekenen exploitatiekosten, de servicekosten voor huurders tot gevolg heeft. De discussie over het terugbrengen van de gasonttrekking in Groningen kan door de terugloop van aanbod een verhoging van de inkoopprijs tot gevolg hebben. De jaarlijkse lasten zullen hierdoor stijgen. Kortom, wij hebben vele vragen die wij graag beantwoord zien, opdat wij ons standpunt kunnen opmaken en onze mening over de servicekostenafrekening (inclusief het al dan niet ophogen van de voorschotbedragen2) kunnen geven. En -nu we toch de voorschotbedragen hebben genoemd- graag ook uw conclusie of u de centrale (algemeen geformuleerde, doch niet nader in aantallen gespecificeerde) doelstelling: • energie te besparen en 2

Hier komen wij afzonderlijk op terug.

Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

9

• de uitstoot van CO2 te verminderen met de vervanging van de CV-ketels daadwerkelijk (in 2013) heeft gehaald. Omdat het verbruik slechts één meetpunt is voor de energieprestatie van onze complexen, komen wij ook nog terug op andere, eerder door ons aangedragen onderwerpen, zoals: 5. De Warmtewet van toepassing op complexen met blokverwarming. In onze brief van 10 juli 2014 (onderwerp: Ontwikkelingen Warmtewet voor gemengde complexen) hebben wij de voornemens van Minister Kamp aangehaald en gevraagd op korte termijn van u te mogen vernemen wat deze voorstellen voor gevolgen zullen hebben voor (de huurders in) de complexen 185-1300-1301. Omdat reactie uitbleef, hebben wij gemeend u daaraan met onze brief van 18 november 2014 te moeten herinneren. Helaas ook nu weer zonder resultaat. Wij verzoeken u in uw komende antwoord ook in te gaan op de melding (gedaan in het Voorjaarsoverleg d.d. 14 maart 2014, citaat uit de notulen, punt 5): “Er zullen tussenmeters op iedere radiator komen zodat er voortaan afgerekend wordt op daadwerkelijk verbruik en niet op m2”. 6. De E-labels, energiezuinigheid Tot onze verrassing, zo niet verbazing hebben wij moeten merken dat Vesteda eigener beweging en zonder informatieverstrekking vooraf (aan ons en/of aan de huurders) onlangs de al geregistreerde E-labels heeft opgewaardeerd. De reden daarvoor ontbreekt, maar kan wat ons betreft nooit liggen in de CV-vervanging. Evenmin als in een nimmer plaatsgevonden hebbende isolatie van de uit 1969 stammende woningcomplexen. Ook de (afgelopen en recente) Meerjarenonderhoudsplannen geven daar geen argumentatie/motivering voor. Wij hebben u in onze nog niet beantwoorde brief van 21 augustus 2014 (onderwerp: MJOP 2014 e.v./kozijnvervangingen) om nadere informatie gevraagd over: • uw algemeen -en specifiek voor onze complexen- beleid; • wat wordt vervangen (specificatie van de werkzaamheden); • welke afspraken zijn daarover door u met de VvE-besturen gemaakt; • uw verantwoordelijk- en bevoegdheden als prominent lid èn ook als technisch beheerder van de respectievelijke VvE-complexen; • het aantal vervangingen dat in de afgelopen jaren reeds is verricht, bij welke appartementen (huisnummers met de indicatie: koop- dan wel huurwoning) dit is gebeurd, en • bij welke appartementen (eveneens met huisnummers en indicatie: koop- dan wel huurwoning) “de gevelvervangingen” in welke, komende jaren zullen plaatsvinden. En in relatie daarmee hebben wij daaraan voorafgaand in onze brief van 5 augustus 2014 (onderwerp: Voorontwerp bestemmingsplan Groenoord) gevraagd naar uw acties op de advisering -kierdichtheid c.a.- door een externe partij (i.c. de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond). Ook daarop hebben wij geen reactie mogen ontvangen. Het moet u uit diverse meldingen over tocht door enkelglas in de ramen en deuren (waar zelfs dubbele beglazing niet tegenop kan) en van kieren in de gevels, toch inmiddels duidelijk zijn dat de complexen niét energiezuinig zijn. Onze berekeningen geven label F als uitkomst.

Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

10

7. Warmtewet en WWS De invoering van de warmtewet per 1 januari 2014 had tot gevolg dat het aantal WWSpunten werd teruggebracht van 2 punten naar 1,5 punt per verwarmd vertrek. Dat “verlies” lijkt nu met de opwaardering van de E-labels ruimschoots door u te worden gecompenseerd. Onze voorlopige conclusie is dan ook dat u niet (geen isolatieplan), of verkeerd (vervanging CV-ketels) investeert. Met enerzijds tot gevolg de aan bewoners door te berekenen hogere energie-/servicekosten). En anderzijds een onterechte opwaardering van de Elabels (ophoging WWS-punten > huurverhoging). Hierover hebben wij al eerder vragen gesteld, maar een antwoord laat nog steeds op zich wachten. Wij zien uw nadere verklaringen, uw onderbouwde antwoorden op onze vragen dan ook met bijzondere belangstelling tegemoet. Graag ook een antwoord op de vraag: Heeft u ooit een aanvrage voor de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) overwogen? Kort overzicht vraagpunten: 1.

Duidelijkheid procedure. Afrekening vóór 1 juli van het jaar volgend op het boekjaar (waarom wel mogelijk voor VvE en niet voor HBV/huurders?); 2. Gedetailleerde informatie vooraf over de te sluiten onderhouds- en leveringscontracten (servicekostenlijst A t/m P, inclusief Administratiekosten); 3. Duidelijker, gedetailleerder MJOP’s met toelichting èn bedragen; 4. Concept-MJOP’s -op grond van analyse door de technisch beheerder- vooraf bespreken met HBV/huurders; 5. Centrale Inkoop: a. Is daarvan sprake en wat waren de resultaten daarvan? b. Zijn er aan de overstap (van Eneco naar Nuon) nog andere financiële opbrengsten, dan alleen een lagere m3-prijs? 6. Toelichting op Servicekosten/Dienstenvergoeding door energieleveranciers; 7. Berekening investering en resultaat CV-vervanging: a. Kosten-/kwaliteitsanalyse, warmteverliesberekening; b. Investerings- en exploitatielasten, en c. Verbruikscijfers en gewogen graaddagen. 8. Ervaringen warmtebeleving: a. Inregelen WZI; b. Watertemperatuur; c. Lagere stooklijn; d. Vervanging radiatoren; e. Aanbrengen van tussenmeters op iedere radiator; f. Aanbrengen thermostaatkranen, en g. Onderhoud radiatoren en standleidingen (ontkalking). 9. Doelstellingen (energiebesparing en vermindering CO2-uitstoot) voor 2013 gehaald? 10. Nadere informatie over nog te treffen investeringen (niet zijnde onderhoud); 11. Kierdichtheid (advies Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond); 12. Informatie over de warmtewet in gemengde, blokverwarmde complexen; Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

11

13. Aan welke woningen zijn in het verleden, wanneer en welke warmte-isolerende voorzieningen getroffen: a. Onderverdeling naar koop-/huur, en b. Huisnummers. 14. Aan welke woningen worden, wanneer en welke warmte-isolerende voorzieningen getroffen: a. Onderverdeling naar koop-/huur, en b. Huisnummers. 15. Eenzijdige opwaardering E-labels; a. Reden ontbreekt, b. Gebrek aan transparantie, vooroverleg, en c. Compensatie verlies WWS-punten verwarmde vetrekken. 16. Energiebesparing door Slimme meters?; 17. STEP; 18. Beschouwt u de HBV/de huurders ook als “derde niet belanghebbende partij” (op grond van de WOHV)? 19. Nog niet beantwoorde vragen uit onze overige, hierboven genoemde brieven. Met vriendelijke groeten, Namens het Bestuur Huurders Belangen Vereniging Z Flats Schiedam, Secretaris, H. Hissink. . CC  Vesteda Team Crediteuren t.a.v. mw. P. Zazzini [email protected]  RegioZuidwest, mw. T. Winters, [email protected]  [email protected]  Bestuur VestedaPlatform [email protected]

NB “Energiebesparing door Slimme meters” Raadpleging van de Stedin-website: In 2015 biedt Stedin in ons postcodegebied geen slimme meters aan. Dat doet Stedin wel tussen 2016 en 2020. Wanneer de bewoners deze meter precies zullen krijgen, maakt Stedin op “stedin.net” bekend zodra de planning definitief is. Iets om proactief door Vesteda en/of de VvE op te nemen? NB “STEP” Heeft u een aanvrage overwogen/ingediend voor de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP)?

Servicekosten 2013 - Energie

HBV Z-flats

12

HUURDERS BELANGEN VERENIGING Z-FLATS SCHIEDAM [email protected]

Aan mevrouw A. Schlüter Vesteda Property Management, directie [email protected]

Schiedam, 26 februari 2015.

Geachte mevrouw Schlüter, Dank voor uw ontvangstbevestiging. Het trieste nieuws van het onverwacht en te jong overlijden van de man van Pia Zazzini ontvingen wij afgelopen zaterdag al van Pia via een mail. Zij reageerde met die melding op onze brief van 15 februari 2015, onderwerp: Eerste reactie Servicekosten 2013 complexen 185-1300-1301. Wij hebben haar gecondoleerd met het verlies en haar sterkte toegewenst. Natuurlijk hebben wijalle begrip voor het door deze omstandigheden niet tijdig kunnen beantwoorden van onze administratieve vragen. Maar omdat wij ook inhoudelijke vragen hadden, hebben wij die vervat in onze brief van 24 februari 2015 ( die wij overigens al in onze brief van 15 februari 2015 aankondigden ) en waarop u nu reageert. Omdat het hier gaat om -ook een herhaling van eerder gestelde- inhoudelijke vragen hebben wij die aan u gericht, en niet aan de Medewerker Crediteuren van de afdeling HBV-SSK. Wij verwachten dan ook van u c.q. de medewerkers regio Zuid-West tijdig een inhoudelijk antwoord. Namens het Bestuur van de HBV, met vriendelijke groeten, H.Hissink Secretaris.

CC . RegioZuidwest, mv. T. Winters, [email protected] . [email protected]

HBV Z-flats

1

Huurders Belangen Vereniging Z-flats Schiedam [email protected] Vesteda Property Management Regio Zuidwest Schiedam, 7 april 2015 Ons kenmerk: HH/HL-complexen 185-1300-1301 Betreft: Servicekosten 2014. L.S., Wij hebben diverse malen met u over de vaststelling en afrekening van de servicekosten gecorrespondeerd. Zo liggen er nog specifieke en helaas onbeantwoorde vragen over de servicekostenafrekening 2013. Een afrekening die overigens al per 1 juli 2014 (280 dagen geleden) met huurders had moeten plaatsvinden. Hier en nu richten wij ons op het daarop volgende jaar, te weten 2014. Omdat de afrekening van die kosten met uw huurders per 1 juli 2015 moet plaatsvinden, en wij voorafgaande daaraan- een advies moeten geven (waarvoor een WOHV-termijn van zes weken staat) verzoeken wij u ons tijdig te informeren. Ook is in de huuroverkomsten (in de paragraaf: Bijkomende leveringen en diensten1) de afrekendatum van uiterlijk 1 juli na het voorafgaande boekjaar opgenomen. Daarmee aansluitend bij de bepalingen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 259. Terugrekenend dient uw aanlevering uiterlijk 20 mei 2015 aan ons plaats te vinden. Maar, indien wij rekening houden met de tijd die de verwerking van het door ons te geven advies door uw organisatie vergt, en uitgaande van de datum 1 juli 2015 zou de aanlevering al veel- eerder moeten plaatsvinden. Omdat de gegevens telkenjare in februari door de administratief beheerder (Van ’t Hof – Rijnland) aan de VvE-besturen worden aangeleverd, zou ons informatieverzoek nu al kunnen worden ingewilligd. Die aanlevering zou inzicht in de af-, be- en toerekening van deze servicekosten moeten geven, opdat het boekjaar 2014 voortvarender dan in het verleden kan worden afgesloten. En graag een verklaring voor de verschillen tussen de drie complexen (met name het energieverbruik), zoals die eerder door ons werden geconstateerd. 1

“Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten,…”

Servicekosten 2014

HBV Z-flats, Schiedam

1

Ook ontvangen graag wij het complete verhaal, zonder dat daarbij voor het niet kunnen of willen leveren door u als excuus wordt gebruikt dat zulks is voorbehouden aan de drie VvE’s. En dat dit niet onder uw verantwoordelijkheid als eigenaar-verhuurder is te rekenen. U bent en blijft voor de huurders de enige contractspartij (zoals wij dit steeds in onze WOHV-overleggen te horen krijgen). Wel verzoeken wij u daarbij rekening te houden met de door ons (bij brieven van 5 februari 2015, 24 februari 2015 en 26 februari 2015) gestelde en nog onbeantwoorde vragen over de servicekostenafrekening 2013. Wij verblijven in nieuwsgierige afwachting van uw berichten. Het Bestuur van de Huurders Belangen Vereniging Z-flats, De Secretaris, H. Hissink, cc.  mw. A. Schlüter, directeur VPM  Bestuur VestedaPlatform  Woonbond  Schiedams Overleg Bewoners Organisaties

Servicekosten 2014

HBV Z-flats, Schiedam

2

Huurders Belangen Vereniging Z-flats Schiedam [email protected] Vesteda Property Management Regio Zuidwest Schiedam, 9 april 2015 Ons kenmerk: HH/HL-complexen 185-1300-1301 Betreft: Stand van zaken afwikkeling Servicekosten 2013. L.S., Wij hebben diverse malen met u over de vaststelling en afrekening van de servicekosten gecorrespondeerd. Zo liggen er nog specifieke en helaas onbeantwoorde vragen over de servicekostenafrekening 2013. Een afrekening die overigens al per 1 juli 2014 (282 dagen geleden) met huurders had moeten plaatsvinden. De gegevens konden wij per 26 januari 2015 raadplegen, en ons verkregen inzicht leidde tot de volgende reacties. Datum brief 15 februari 2015 24 februari 2015

Aan Vesteda Servicekosten 2013 algemeen Aan Vesteda Servicekosten 2013 over energie

Verstreken tijd 53 dagen geleden 44 dagen geleden

Daarop hebben wij tot op heden helaas geen enkele reactie van u mogen ontvangen. Wij verblijven nog steeds in nieuwsgierige afwachting van uw antwoorden. Het Bestuur van de Huurders Belangen Vereniging Z-flats, De Secretaris, H. Hissink,

HBV Z-flats, Schiedam

1

[email protected]

mevrouw drs. A. Schlüter Vesteda Property Management [email protected]

Schiedam, 30 juni 2015 Betreft: Servicekosten 2013 en 2014 Uw kenmerk: complexen 185-1300-1301 Ons kenmerk: HH/HL/2015-06-30 SK. Geachte mevrouw Schlüter, Morgen (1 juli 2015) is een belangrijke dag. Belangrijk, omdat deze jaarlijkse datum wordt genoemd in de huurcontracten, gebaseerd op artikel 259, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek Boek 7. Daarin is over de servicekosten vermeld: 2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op. En ook het vierde lid van dit artikel is van belang: 4. De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan. Op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (de Overlegwet) hebben wij hierin een rol. Voor de servicekosten 2013 ontvingen wij eerst op 26 januari 2015 (later dan wettelijk is bepaald) van u toegang tot de betreffende gegevens. Daarop hebben wij op 15 en 24 februari 2015 vragen gesteld. Wij mochten uw antwoord nog steeds niet ontvangen. Wij verzoeken u dan ook met klem de gevraagde antwoorden per omgaande te verstrekken.

Servicekosten 2013-2014

HBV Z-flats

1

Opdat zo spoedig mogelijk tot definitieve verrekening met de huurders kan worden overgegaan. Ook moeten wij helaas constateren dat de servicekostenafrekening over het kalenderjaar 2014 wederom later dan wettelijk bepaald zal kunnen plaatsvinden. Terwijl de financiële gegevens toch al geruime tijd geleden door de administratief beheerder Van ’t Hof Rijnland aan de respectievelijke VvE’s zijn aangeleverd en in de Algemene Ledenvergaderingen voor afrondende besluitvorming zijn geagendeerd. Wij verzoeken u de inmiddels al bekende gegevens servicekosten 2014 aan ons te verstrekken. Met vriendelijke groeten, Het Bestuur Huurders Belangen Vereniging Z Flats Schiedam, Secretaris, Voorzitter, H. Hissink. H. Lamphen . CC  Vesteda – Regio Zuidwest, [email protected]  bestuur VestedaPlatform [email protected]  mevrouw S. Schuitemaker Woonbond [email protected]

Servicekosten 2013-2014

HBV Z-flats

2

[email protected] Aan mw. Tosca Winters assistent-regiomanager Zuidwest [email protected] Schiedam, 10 november 2015. Betreft: Informatie over de servicekosten 2013 (en 2014) Uw kenmerk: complexen 185-1300-1301 Ons kenmerk: HH/HL – voortgang SK 2013 en 2014 Geachte mevrouw Winters, Hedenochtend -tijdens ons VvE-overleg- ontvingen wij om 10:38 een mail van een executeur-testamentair, die de ontruiming van een huurwoning aan het Griegplein had afgerond. Alle door hem ondervonden problemen daargelaten, meldde hij dat hij -na diverse telefoontjes op zijn vraag naar de afronding van de servicekosten 2013- van Vesteda te horen kreeg dat de HBV de afwikkeling daarvan zou tegenhouden. Dat is onjuiste informatie. Wij kregen -na diverse verzoeken daartoe te hebben gedaan- eerst op 26 januari 2015 van u toegang tot de betreffende gegevens voor de servicekosten 2013. Daarop hebben wij op 15, 24 en 26 februari 2015 schriftelijk vragen gesteld. Wij mochten uw antwoorden tot op heden niet ontvangen. Ook daarna hebben wij herhaaldelijk (onze brieven van 7 en 9 april 2015 en 30 juni 2015) aangedrongen op de beantwoording van de door ons gestelde vragen. Recent nog in het overleg van hedenochtend. Onze verzoeken beperken zich overigens niet tot het boekjaar 2013, maar gelden eveneens voor de aanlevering van de gegevens servicekosten over het boekjaar 2014. Afgezien van excuses voor en blijvende correctie van de verstrekte, foutieve informatie, verzoeken wij u nogmaals en met klem de gevraagde antwoorden per omgaande te verstrekken. En, zou een huurder daar nog vragen over hebben, niet te beweren dat wij “schuldig” zijn. Opdat zo spoedig mogelijk tot definitieve verrekening met de huurders kan worden overgegaan. Met vriendelijke groet, Het Bestuur Huurders Belangen Vereniging Z Flats Schiedam, Secretaris, Voorzitter, H. Hissink. H. Lamphen Voortgang SK 2013 en 2014

HBV Z-flats

1