opmaak omslag - project 28-02-2003 09:05 Pagina 1
Verslag Vesteda Project bv 2002
Verslag Vesteda Project bv 2002
esteda Groep 9 Doelstelling Vesteda Project bv 10 Strategie Vesteda Project bv 10 Ontwikkelstrategie 11 Marktstrategie
5 Profiel van Vesteda Project bv 6 Juridische structuur Vesteda Groep 7 Bestuurlijke gegevens 8 Definities portefeuille Vested
eel en organisatie 20 Vooruitzichten 21 Projecten in beeld 23 Polfermolen 25 Detroit 27 Centrum Amsterdam Noord
13 Verslag van ontwikkelingen 13 Randstad 15 Midden- en Noord-Nederland 15 Zuid-Nederland 18 Resultaat 19 Personeel e
45 De Commissaris 47 Cortile 49 Smalle Haven 51 GGD-gebouw
29 IJburg, blok 4 31 La Fenêtre 33 Middenboulevard 35 Wilhelminapier 37 Twentec 39 Rijnboog 41 Meijborg 43 Stoa 45 D
Vesteda Plein Maastricht Postbus Maastricht () ()
[email protected] www.vesteda.com
Verslag Vesteda Project bv 2002
i n h o u d s o p g av e verslag vesteda project bv 2002 5
p r o f i e l va n v e s t e d a p r o j e c t b v
6
juridische structuur vesteda groep
7
bestuurlijke gegevens
8
definities portefeuille vesteda groep
9
doelstelling vesteda project bv
10 10 11 13
s t r at e g i e v e s t e d a p r o j e c t b v Ontwikkelstrategie Marktstrategie v e r s l a g va n o n t w i k k e l i n g e n
13
Randstad
15
Midden- en Noord-Nederland
15
Zuid-Nederland
18
r e s u lta at
19
p e r s o n e e l e n o r g a n i s at i e
20
vooruitzichten
21
projecten in beeld
23
Polfermolen
25
Detroit
27
Centrum Amsterdam Noord
29
IJburg, blok 4
31
La Fenêtre
33
Middenboulevard
35
Wilhelminapier
37
Twentec
39
Rijnboog
41
Meijborg
43
Stoa
45
De Commissaris
47
Cortile
49
Smalle Haven
51
ggd-gebouw
Dit verslag maakt deel uit van Jaarverslag Vesteda Groep 2002. In dit verslag wordt specifiek ingegaan op de eind 2001 opgerichte vennootschap Vesteda Project bv, met als doel inzicht te verschaffen in doelstelling, strategie en in het verslagjaar verrichte activiteiten, en bevat derhalve geen jaarrekening.
p r o f i e l va n v e s t e d a p r o j e c t b v Vesteda Project , onderdeel van Vesteda Groep, ontwikkelt woningbouwprojecten in het duurdere huursegment vanaf ¤ per maand. Vesteda Project is eind opgericht om te voorzien in de behoefte van een permanente aanwas van hoogwaardige woningen met woonconcepten voor Vesteda Groep. Vesteda Groep is Nederlands grootste woningbeleggingsfonds en is gespecialiseerd in de ontwikkeling en exploitatie van huurwoningen. Eind heeft Vesteda Groep circa . woningen in exploitatie, die een waarde vertegenwoordigen van meer dan ¤ miljard. Vesteda Groep volgt een strategie waarbij een regelmatige verjonging van de portefeuille noodzakelijk is. Vesteda Project heeft bij haar oprichting de doelstelling meegekregen hierin te voorzien en om jaarlijks zo’n . woningen te realiseren. Vesteda Project heeft in korte tijd een vooraanstaande positie ingenomen als ontwikkelaar, gespecialiseerd in ontwikkeling en realisatie van duurzame woonproducten met een hoogwaardige architectuur. Uitsluitend projecten waarbij de locatie meerwaarde biedt en waarbij die locatie aansluit bij de stedelijke infrastructuur, worden geselecteerd. Door de langjarige betrokkenheid van Vesteda Groep als exploitant staat de handhaving van deze kwaliteit voorop. Zo kan op termijn een bovengemiddelde waardegroei worden gerealiseerd. Bij ontwikkelingen richtVesteda Project zich met name op de doelgroepen vijftigplussers en jongere alleenstaanden en tweeverdieners. Deze bewoners kiezen voor een stedelijke omgeving, waar appartementen van een bovengemiddelde grootte en kwaliteit basis zijn voor een comfortabel bestaan. Het kerngebied waarop Vesteda Groep – en dus Vesteda Project – zich richt is gelegen in de Randstad, Midden- en Zuid-Nederland en de grotere steden in het Noorden van het land. Daarbij gaat het vooral om het binnenstedelijk gebied, zowel in grotere als kleinere gemeenten. Vesteda Project heeft alle relevante disciplines voorhanden. Met circa specialisten wordt deelgenomen in gebiedsontwikkelingen, worden eigen projecten ontwikkeld en reeds ontwikkelde projecten aangekocht.
4
Maastricht, Céramique, project Toren van Siza profiel van vesteda project bv 5
juridische structuur vesteda groep Vesteda Project is onderdeel van Vesteda Groep. In Vesteda Project zijn activiteiten van Vesteda Groep ondergebracht waarvan het niet is toegestaan dat die door een fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel Wet op de vennootschapsbelasting worden uitgevoerd. Statutair directeur van Vesteda Project is Vesteda Groep .
Vesteda Project bv
Vesteda Groep staat centraal in Vesteda Groep en is verantwoordelijk voor het management van Vesteda. Beleggers nemen rechtstreeks deel in Vesteda Groep , waarin de participatieovereenkomst is vastgelegd en de zeggenschap is geconsolideerd. Vesteda Groep kent drie statutaire directeuren en vijf commissarissen.
Vesteda Groep bv
Voor een nadere toelichting op de juridische structuur wordt verwezen naar Jaarverslag Vesteda Groep , pagina .
Obligatiehouders
Aandeelhouders
100%
Participanten
a%
b%
a%
b%
fbi
Vesteda Residential
Vesteda
Vesteda
Groep bv
Project bv
Facilitaire
Vennootschappen tbv
vennootschappen
ontwikkelingsprojecten
Holding drf bv Funding i bv
drf i bv drf ii bv Vesteda Groep drf iii bv
drf iv bv a%
Aandeel Participatie Obligatie Lening
6 juridische structuur vesteda groep
b%
Vesteda Woningen
bestuurlijke gegevens vesteda project bv Statutaire directie:
Vesteda Groep voert directie over Vesteda Project . De directie van Vesteda Groep bestaat uit: Drs. H.G. (Henk) Hilverink (), Directievoorzitter aandachtsgebieden binnen Vesteda Groep : strategie, productontwikkeling, asset management en investor relations Mr. H.C.F. (Huub) Smeets (), Directeur aandachtsgebieden binnen Vesteda Groep : project- en binnenstedelijke ontwikkeling, klantrelaties en personeel & organisatie F. H. (Frits) van der Togt (), Directeur aandachtsgebieden binnen Vesteda Groep : financiën, , juridische zaken en property management Titulaire directie
Ir. N. (Nico) Mol (), Directeur Vesteda Project
bestuurlijke gegevens 7
definities portefeuille vesteda groep Alle vastgoedcomplexen en ontwikkelingen van Vesteda Groep, gezamenlijk genoemd de Totale Portefeuille, worden ingedeeld in de Acquisitieportefeuille, de Core Portefeuille of de Desinvesteringsportefeuille. In de Acquisitieportefeuille bevinden zich projecten waaraan samenwerkingsovereenkomsten of contracten ten grondslag liggen voor (gebieds)ontwikkelingen of andere vormen van samenwerking of verwerving en waarover Vesteda Groep een investeringsbeslissing voorbereidt of zal gaan voorbereiden. De Core Portefeuille bestaat uit de Ontwikkelingsportefeuille en de Core Portefeuille in Exploitatie. Zodra over een project een investeringsbesluit is genomen, behoort het tot de Ontwikkelingsportefeuille. Deze portefeuille bestaat uit Projecten in voorbereidingsfase (investeringsbesluit genomen, maar bouw nog niet gestart), Projecten in uitvoeringsfase (bouw gestart, maar nog niet gereed) en Projecten reeds opgeleverd (bouw gereed, maar niet geheel in exploitatie per januari). Indien een project dus per februari van een bepaald jaar volledig in exploitatie is, dan blijft het in de Ontwikkelingsportefeuille en gaat pas op januari van het daarop volgende jaar over naar de Core Portefeuille in Exploitatie.
indeling vastgoedportefeuille indeling vastgoedportefeuille Core Portefeuille
Acquisitieportefeuille
Instroom 3
Ontwikkelingsportefeuille
Projecten in Projecten in 1 2 3 voorbereidingsfase 3 uitvoeringsfase
3 3
Projecten reeds opgeleverd
Desinvesteringsportefeuille
1 2 3 4
investeringsbesluit start bouw oplevering per 1 januari volledig in exploitatie
8 definities portefeuille vesteda groep
4 3
Core Portefeuille in Exploitatie
3 Uitstroom 3 Uitstroom
doelstelling vesteda project bv Het streven van Vesteda Project is er op gericht om op termijn jaarlijks zo’n . woningen te realiseren. Hiermee voorziet Vesteda Project in de behoefte van Vesteda Groep, die ontstaat vanuit de roll-over fondsstrategie. De roll-over fondsstrategie van Vesteda Groep komt er op neer dat een permanente instroom en uitstroom van woningen de portefeuille dynamisch maken. Zo wordt gezorgd voor het behoud van de juiste portefeuillemix en wordt bijgedragen aan de toekomstige waardeontwikkeling. Aan de uitstroomzijde stelt een beperkte, maar regelmatige verkoop van woningen Vesteda Groep in staat haar portefeuille jong te houden, de waardegroei te verzilveren en uitsluitend bezit met goede marktvooruitzichten te blijven exploiteren. Vesteda Project voorziet in de instroom met (binnen)stedelijke ontwikkelingsprojecten en met aangekochte projecten. Vesteda Project ontwikkelt niet alleen zelf, maar werkt ook samen met andere ontwikkelaars. Voor de instroom heeft Vesteda Project een groeidoelstelling geformuleerd. Ontwikkelingsprojecten, met name binnenstedelijke herstructureringen, zijn vaak gecompliceerd en vergen soms zelfs herhuisvesting van inwoners en aanpassingen aan infrastructuur. Na de start van een dergelijke ontwikkeling kan het nog enkele jaren duren alvorens de eerste woningen worden opgeleverd. Derhalve is het voor Vesteda Project belangrijk om de voorraad ‘onder handen projecten’ op te bouwen.
doelstelling vesteda project bv 9
s t r at e g i e v e s t e d a p r o j e c t b v De activiteiten van Vesteda Project komen voort uit haar marktstrategie, die bepaalt welke huurwoningen en aanverwante producten en diensten worden ontwikkeld, en uit haar ontwikkelstrategie, die zich richt op de manier waarop haar productiedoelstelling wordt gerealiseerd. De strategie van Vesteda Project kan worden samengevat in de volgende speerpunten. Ontwikkelstrategie Eigen ontwikkelingen grootschalig opstarten en tevens projecten aankopen Om te komen tot
een instroom van jaarlijks zo’n . woningen, is een groeidoelstelling geformuleerd. Het zal enige jaren duren om in het ritme te komen waarbij de jaarlijkse instroom aan eigen ontwikkelingen gelijk zal zijn aan de uitstroom van woningen naar Vesteda Groep. Hiertoe dient een pipeline te worden opgebouwd, die . tot . woningen bevat. Tot die tijd zal de aankoop van projecten zorgen voor aanvulling, waardoor de doelstelling van Vesteda Groep kan worden behaald. Deze manier van verwerving, het zogenaamde object picking, zal blijvend worden benut om de productiedoelstelling te behalen. Investeren in de toekomst door vroegtijdige betrokkenheid Vesteda Groep kenmerkt zich
door de langetermijn betrokkenheid die zij heeft bij de door haar gerealiseerde projecten. Dat maakt samenwerking met Vesteda Project voor gemeenten aantrekkelijk.Vesteda benadert grote steden dan ook regelmatig, al dan niet daartoe uitgenodigd, met voorstellen op stedenbouwkundig niveau gericht op duurzaamheid, stedenbouwkundige kwaliteit en hoogwaardige architectuur. Doordat Vesteda Project in staat is om bij (her)ontwikkelingen van gebieden vroegtijdig in te stappen, kunnen doelstelling (mede) worden bepaald. Uit ervaringen bij diverse gemeenten is gebleken dat Vesteda’s specifieke kennis op het gebied van huurders en hun wensen kan worden ingebracht in de beleidskaders die de gemeente ontwikkelt. Hierbij maakt Vesteda Project gebruik van marktanalisten van Vesteda Groep, die over databases beschikken waarmee lokale gemeentelijke doelstellingen kunnen worden gekwantificeerd. Geplande bouwprogramma’s zijn hierbij input voor woningmarktsimulaties. Een vroegtijdige participatie is voor Vesteda belangrijk omdat zij dan de uitgangspunten van de herontwikkeling kan meebepalen, wat ten goede
10 strategie vesteda project bv
komt aan het product dat daarvan een resultante is. Voor een gemeente is dit prettig omdat zij gedurende het traject met dezelfde partij werkt en haar taak gedeeltelijk kan overlaten aan een marktpartij. Vesteda vult met het bieden van een exclusieve woonomgeving immers een stukje gemeentelijk beleid in. Participeren in grootschalige ontwikkelingen Mede door de omvang van haar eigen vermogen
is Vesteda Project in staat om bij (her)ontwikkelingen van gebieden vroegtijdig in te stappen en risicodragend te participeren. Door het financiële draagvlak dat hiermee wordt gecreëerd draagt Vesteda Project bij aan de totstandkoming van projecten. Door een vroegtijdige beslissing over de haalbaarheid van het project kan zo de bouwstart worden gegarandeerd. Niet alleen tijdens ontwikkeling, maar ook na oplevering betrokken Producten die heden ten
dage worden ontwikkeld zijn steeds gecompliceerder. Grenzen tussen publiek en privaat vervagen. Voorbeelden hiervan zijn publiek toegankelijke tuinen, publieke voorzieningen in private woongebouwen, parkeervoorzieningen en de aanleg van openbare ruimten. Essentieel hierbij is dat Vesteda de schaalgrootte en ervaring heeft om deze producten (mede) te ontwikkelen en te beheren. Belangrijk hierbij is het eigen lokale vastgoedmanagement, waarmee deze producten op lange termijn worden geëxploiteerd. Marktstrategie
De marktstrategie die Vesteda Project volgt, komt voort uit de marktstrategie van Vesteda Groep, en omvat de volgende speerpunten: Doelgroep één- en tweepersoonshuishoudens Vesteda richt zich op één- en tweepersoons-
huishoudens met een bovenmodaal inkomen. Dit is een sterk groeiende groep waarbij de voorkeur voor het duurdere huursegment het meest nadrukkelijk aanwezig is. Naar leeftijd zijn dit met name senioren en de jongere huishoudens. Ook richt Vesteda zich op enkele specifieke segmenten binnen de één- en tweepersoonshuishoudens, zoals thuiswerkers/zelfstandigen (met woonwerkwoningen) en expats (met gemeubileerde verhuur).
strategie vesteda project bv 11
Steden in kerngebieden Vesteda heeft de regio’s met de beste potentie voor het duurdere huursegment geselecteerd. Tot kerngebied worden gerekend: de Randstad, geheel Midden-Nederland, Zuid-Nederland met uitzondering van Zeeland en enkele steden in Noord-Nederland (Groningen-Assen, Leeuwarden, Emmen en Heerenveen). In het kerngebied zal ontwikkeling met name in grote en middelgrote steden plaatsvinden, in en rond de centra. Full-service woonconcepten Naast de kwaliteit van de wijk en infrastructuur, is de woning zelf
bepalend voor de tevredenheid van de bewoners. Vesteda richt zich op woningen met een vloeroppervlak van m – m. Steeds meer worden bij de woning diverse producten en diensten geleverd op het gebied van zorg, comfort en gemak, waardoor sprake is van een full-service woonconcept. De klant centraal: eigen vastgoedmanagement In de vastgoedbranche is het gebruikelijk dat lokale commerciële, administratieve en technische verhuurwerkzaamheden worden uitgevoerd door externe vastgoedmanagementorganisaties. Met het gekozen marktsegment en de daarmee samengaande groeiende behoefte aan service, bieden deze volgens Vesteda in de toekomst onvoldoende waarborgen voor klantgerichtheid en adequate dienstverlening. Vesteda Groep kiest voor een directe klantbenadering en ziet eigen lokale vestigingen, ondersteund door een centraal backoffice en call-center, als kernactiviteit.
één- en tweepersoonshuishoudens Aantal één- en tweepersoonshuishoudens met een besteedbaar inkomen > e 16.800 /jr, per gemeente in Vesteda kerngebied
meer dan 10.000 7.500 tot 10.000 5.000 tot 7.500 2.500 tot 5.000 1.000 tot 2.500 minder dan 1.000
12 strategie vesteda project bv
v e r s l a g va n o n t w i k k e l i n g e n Randstad Gemeente Amsterdam Vesteda Project heeft met Gemeente Amsterdam een principeakkoord
bereikt over een langetermijnsamenwerking ter realisatie van markthuurwoningen. Over een periode van jaar zal Vesteda Project gemiddeld woningen per jaar in het (middel)dure huursegment realiseren. Het gaat om woningen in de huurklasse van ¤ tot ¤ .. De totale investering als gevolg van deze samenwerking zal circa ¤ mln. bedragen. Het betreft een principeakkoord, waarmee de wethouder Volkshuisvesting/Grondzaken overleg met stadsdelen zal voeren om tot voldoende locatievoorstellen en samenwerkingsafspraken te komen. Het merendeel van de te bouwen huurwoningen (%) valt in een prijsklasse die bereikbaar is voor de midden inkomensgroepen (inkomens tussen circa ¤ . en ¤ .). Met dit besluit wordt het woningaanbod voor deze inkomensgroepen substantieel vergroot, hetgeen absoluut is gewenst. De woningen worden in principe voor minimaal jaar verhuurd en blijven daarmee in ieder geval voor deze periode beschikbaar voor de doelgroep. De grondprijzen worden volgens de gangbare systematiek van grondprijsbepaling vastgesteld. Naast bovengenoemde realisatie van middeldure huurwoningen, verwacht Vesteda Project tot woningen jaarlijks in het dure segment te realiseren. Momenteel heeft Vesteda Project in Amsterdam drie projecten in aanbouw: Pieter Calandlaan ( woningen), Wolbrantskerkweg ( woningen) en Detroit ( woningen). De bouw van dit laatstgenoemde project, gelegen aan de Oostelijke Handelskade en ontworpen door de Belgische architect en Rijksbouwmeester Bob van Reeth, is eind verslagjaar gestart. Van de twee gebiedsontwikkelingen waar Vesteda Project in samenwerkingsverband aan deel neemt, leidde er één tot de eerste productie. Het betreft blok in IJburg ( appartementen), dat begin wordt opgeleverd. Er is overeenstemming bereikt over afname van appartementen door Vesteda Project , waarvan de verhuur inmiddels is gestart. In dit samenwerkingsverband zijn nog projecten in voorbereiding voor Vesteda Project (samen ruim woningen). De tweede gebiedsontwikkeling in Amsterdam betreft Centrum Amsterdam Noord. Hier is het stedenbouwkundig plan van architect Sjoerd Soeters afgerond en wordt gewerkt aan het maken van afspraken voor ontwikkeling van de diverse planonderdelen.
verslag van ontwikkelingen 13
Almere In de regio Amsterdam is in Almere gestart met de bouw van het project Eilandenbuurt (
eengezinswoningen, waarvan huur). Tevens is de voorbereiding gestart voor het plan Noorderplassen (eengezinswoningen, koop en huur) in het plangebied West. Zandvoort Met de gemeente Zandvoort is eind een intentieovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van de Middenboulevard. Deze gebiedsontwikkeling start met een stedenbouwkundige studie van de Vlaamse Rijksbouwmeester Bob van Reeth. De Haarlemmermeer In de Haarlemmermeer is het project Getsewoud opgeleverd ( woningen)
boven het winkelcentrum in deze gelijknamige wijk. Den Haag In Den Haag is eind van het jaar het gebouw La Fenêtre aan de Grotiusplaats aange-
kocht. Met de bouw van dit project, gelegen achter het centraal station, zal in maart worden gestart. Het gebouw is getekend door architect Rudy Uytenhaak. Leiderdorp In Leiderdorp is het winkelcentrum Santhorst gerenoveerd. Nabij dit winkelcentrum
worden woontorens tegen het bestaande bezit aangebouwd (uitbreiding met appartementen). Rotterdam Op de Wilhelminapier in Rotterdam is de ontwikkeling opgestart van de plot New
Orleans, waarin ondergebracht worden ca. woningen, waarvan in de huur en een plint van . m culturele voorzieningen in de vorm van een ‘Transatlantic Centre’. Voor deze zeer grootschalige ontwikkeling zijn de architecten Siza uit Portugal en Ortiz/Cruz uit Spanje als architect ingeschakeld. Op basis van de eerste stedenbouwkundige studies wordt bekeken of ook de plot Havana bij het plangebied betrokken wordt. Elders in Rotterdam aan het Oostplein is een - kantoorgebouw gekocht, waarboven een toren in de huur gerealiseerd zal worden. Voor architectuur tekent Henket, die ook is betrokken bij de ideevorming rond het project de Boompjes.
14 verslag van ontwikkelingen
Midden- en Noord-Nederland Vleuten/de Meern In Vleuten/de Meern in de wijk Veldhuizen, onderdeel van de Utrechtse
Vinex locatie Leidsche Rijn, is het gebouw Weideborg aangekocht ( appartementen). De reeds eerder aangekochte naastgelegen toren Meijborg ( appartementen) wordt in april opgeleverd. Beide gebouwen liggen bij het winkelcentrum en zijn ontworpen door architect Rudy Uytenhaak. Hilversum e.o. In Hilversum is het hoofdgebouw van de oude -studio aangekocht. In het gebouw zullen een drietal appartementen worden gevestigd. Tevens worden er fitness- en saunavoorzieningen aangebracht voor de overige nieuwbouwappartementen, die op het naastgelegen terrein zullen worden gerealiseerd ( woningen, huur en koop). In het Gooi is in de plaats Huis ter Heide in het verslagjaar gestart met de bouw van een verzorgingstehuis ( appartementen). Assen In Assen wordt begin gestart met de bouw van het project Klossterveen ( eengezins-
woningen). Groningen In samenwerking met derden wordt een studie verricht, vanuit de optiek van stads-
ontwikkelaar, naar de mogelijkheden in de binnenstad van Groningen. Deze visie wordt in afgerond en gepresenteerd aan de gemeente. Enschede In Enschede is inmiddels begonnen met de oplevering van het project Twentec (
appartementen), een ontwikkeling in het hart van de stad. Arnhem De grootschalige gebiedsontwikkeling Rijnboog in het centrum van Arnhem heeft enige
vertraging opgelopen door de besluitvorming binnen de gemeente. Op de valreep van is het schetsboek goedgekeurd en er zal nu volop worden gewerkt aan de afronding van het masterplan. Stedenbouwkundig architect is Sola Morales uit Barcelona. Zuid-Nederland Breda In Breda is het verzorgingshuis Vredenberg aangekocht. Het afgelopen jaar is gewerkt aan een zorgvuldige inpassing van de nieuwbouw. Daarnaast wordt uitgekeken naar tijdelijke huis-
verslag van ontwikkelingen 15
vesting voor de bewoners. In het verslagjaar heeft Vesteda Project haar stedenbouwkundige visie op de woningmarkt in Breda afgerond en gepresenteerd. In dit boekje staan de marktontwikkelingen gevisualiseerd, met de consequenties voor het duurdere huurwoningsegment. Deze studie is door de gemeente zeer enthousiast ontvangen. Den Bosch In Den Bosch wordt met architect Liesbeth van de Pol gewerkt aan de -locatie (
appartementen), gelegen aan de rand van het centrum. Met de gemeente moet nog overeenstemming worden bereikt over de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor dit project, dat uitkijkt op de IJzeren Vrouw. Bergen op Zoom In de wijk Bergsche Plaat in Bergen op Zoom is gestart met de bouw van de woontoren Landmark ( appartementen). Daarnaast is in dezelfde wijk een start gemaakt met de ontwikkeling van het ‘scharnierpunt’ ( projecten, waarvan huur). Elke kleine urban villa krijgt hier zijn eigen architect. Eindhoven De gebiedsontwikkeling Smalle Haven in Eindhoven is een ambitieuze gebiedsont-
wikkeling van de hand van architect en Rijksbouwmeester Jo Coenen. Het ontwerp voor Vesteda’s spectaculaire woontoren ( appartementen) wordt momenteel afgerond. Begin kan worden gestart met de bouw. De toren heeft verdiepingen op een plint van circa m kantoorruimte. Elders in Eindhoven is het -gebouw aangekocht. Met behoud van de bestaande bouwconstructie worden hier appartementen gerealiseerd. Venlo In Venlo participeert Vesteda Project in de gebiedsontwikkeling ‘’. Naast het meedenken over de totaalvisie voor het gebied, dat op termijn zal leiden tot een herontwikkeling, heeft Vesteda Project hier twee nieuwe projecten aangekocht: ‘de Commissaris’ ( appartementen) en ‘de Lunet’ ( appartementen). Van beide complexen is de bouw gestart en zal de oplevering eind plaatsvinden. Daarnaast wordt nog deelgenomen aan de gebiedsontwikkeling ‘Maasboulevard’. Hier is Vesteda Project potentiële afnemer van een woontoren. Ten slotte participeert Vesteda Project in de herontwikkeling ‘Maaswaard’, waarbij speciale aandacht wordt geschonken aan het Nedinsco-gebouw.
16 verslag van ontwikkelingen
Roermond In Roermond vinden onderhandelingen plaats over de wijze van deelname aan de
gebiedsontwikkeling Roerdelta. Het stedenbouwkundig plan nadert zijn afronding. Sittard Het plan ‘Zitterd Revi Sited’ van stedenbouwkundig architect Jo Coenen moet de binnen-
stad van Sittard een ander gezicht gaan geven. Op dit moment wordt het stedenbouwkundig plan met daaraan gekoppeld de grondexploitatie afgerond. Verwacht wordt om in tot productie te komen. Heerlen In Heerlen is een appartementengebouw op het ‘Klein Vaticaan’ aangekocht ( wonin-
gen). De bouw start begin . Voor de woontoren op het Van Grunsvenplein is een prijsvraag uitgeschreven onder drie architecten, die op korte termijn moet leiden tot de definitieve architectenkeuze. Valkenburg Een oud klooster in Valkenburg aan de voet van de Cauberg wordt omgebouwd tot
verzorgingsappartementen. Dit project bevindt zich in de ontwerpfase. Eind is ook een belang genomen in het project ‘Polfermolen’, waar circa appartementen worden ontwikkeld. Maastricht In thuisbasis Maastricht is verder gewerkt aan de afronding van de wijk Céramique.
In het verslagjaar is het project Stoa opgeleverd ( huurappartementen). Architect van het aan de Maas gelegen Stoa is de Zwitserse Luigi Snozzi. Het project Cortile, eveneens op Céramique, wordt momenteel uitgebreid met appartementen voor gemeubileerde verhuur ( woningen) en met fitness-, sauna- en zwembadvoorzieningen, toegankelijk voor alle Vesteda-bewoners in de wijk. Verder wordt er een project van architect Jo Jansen ontwikkeld ( woningen) waar woon/ werkwoningen zullen worden gevestigd, waarvan het concept met architect Michele de Lucchi uit Milaan wordt ontwikkeld. Deze woon/werkformule dient ook toepasbaar te zijn in andere grote steden. Elders in Maastricht, in wijk Vroendaal, is een project verworven ( eengezinswoningen) dat inmiddels in aanbouw is.
verslag van ontwikkelingen 17
r e s u lta at In het verslagjaar is Vesteda Project erin geslaagd om haar doelstelling te verwezenlijken. Waar zij ¤ , mln. diende te realiseren, is ¤ mln. uitgegeven. Zoals uit onderstaande tabel blijkt, bedroegen de uitgaven in het verslagjaar % meer dan in het voorgaande jaar. De stijgende lijn, die de afgelopen vijf jaar is gevolgd, wordt hiermee voortgezet.
uitgaven 2002* Uitgaven (in mln. e) Realisatie
2001
2000
1999
e
e
e
e
1998 e
117
95
70
37
34
* Dit cijfer heeft betrekking op activiteiten van Vesteda Project bv. Vóór 28 december 2001, de datum van oprichting van Vesteda Project bv, hebben de cijfers betrekking op de afdeling Acquisitie en Projectontwikkeling van Vesteda Management bv.
18 resultaat
p e r s o n e e l e n o r g a n i s at i e Vesteda Project is opgericht bij de herstructurering van Vesteda op december . Het verslagjaar was dus het eerste jaar waarin Vesteda Project operationeel was. Voorganger van Vesteda Project was de afdeling Acquisitie en Projectontwikkeling van Vesteda Management . Met medewerkers uit deze afdeling is Vesteda Project gestart. In de aanvang van het verslagjaar is Nico Mol benoemd tot directeur van Vesteda Project . In de loop van het jaar zijn drie medewerkers in dienst getreden: een senior projectontwikkelaar, een junior projectontwikkelaar en een projectleider.
personeel en organisatie 19
vooruitzichten Vesteda Project verwacht dat haar gestage groei zich in en de daaropvolgende jaren zal voortzetten. Hierbij stelt zij zich ten doel vanaf - jaarlijks . woningen toe te voegen aan de beleggingsportefeuille van Vesteda Groep. Om deze doelstelling te realiseren wordt het komend jaar verder gewerkt aan het vergroten van de werkvoorraad, onder andere door participatie in grootschalige gebiedsontwikkelingen, door samen te werken met ontwikkelaars en door object picking. Ultimo was de pipeline, de werkvoorraad uitgedrukt in potentiële eindproducten, met ongeveer . woningen gevuld. Het topsegment in de koopsector blijft de komende jaren onder druk. Vesteda kan daarbij anticyclisch op reageren ter versterking van de portefeuille. In verwacht Vesteda Project nieuwe concepten te realiseren met serviceproducten op het gebied van domotica en flexibel bouwen. Als speciale niche-segmenten zal de uitbouw van business apartments, gemeubileerde woningen te huur voor een periode vanaf drie maanden, worden opgeschaald. Daarnaast zal het concept van woon/werkwoningen worden gerealiseerd in concrete projecten. Ook zullen de marktonderzoeken in het buitenland, die interessante resultaten tonen in specifieke regio’s, worden geïntensiveerd, mogelijk uitmondend in concrete acties in één kansrijke regio. De organisatie zal met circa vijf personen worden uitgebreid. Vesteda Project heeft in korte tijd een duidelijke positie ingenomen als specialist in de ontwikkeling en realisatie van duurzame woonproducten. In en de jaren die daarop volgen zal dit specialisme met name naar gemeenten, collega-ontwikkelaars en de huurdersdoelgroepen verder worden uitgedragen.
20 vooruitzichten
Projecten in beeld
plaats Valkenburg (l) adres Polfermolen architect Nog niet bekend start bouw 2005 oplevering 2007 aantal woningen Circa 50 verwacht huurniveau Gemiddeld e 1.150 beschrijving Aan de Geul, in het Limburgse plaatsje Valkenburg, ligt het project Polfermolen. Op loopafstand van het historische centrum worden hier circa 90-100 appartementen gerealiseerd, waarvan circa 50 in de duurdere huurklasse. Het project is bijzonder door zijn ligging in het groen aan het riviertje de Geul, grenzend aan het nieuwe sport- en activiteitencentrum ‘de Polfermolen’. meer informatie www.vesteda.com
project polfermolen
4
Valkenburg, rivier de Geul, nabij project Polfermolen projecten in beeld 23
plaats Amsterdam adres Oostelijke handelskade (Zuidelijke IJ-oevers) architect Bob van Reeth start bouw 2003 oplevering 2005 aantal woningen 82 verwacht huurniveau Circa e 1.900 tot e 2.000 beschrijving Langs de Oostelijke Handelskade aan de Zuidelijke IJ-oevers wenst Gemeente Amsterdam een gemengd stedelijk woon-, werk- en recreatiemilieu te creëren. Onder de projectnaam ‘Nieuw Amerika’ worden drie appartementencomplexen gebouwd: Detroit, Boston en Chicago. In totaal gaat het om 130 koopappartementen, 175 huurappartementen en 7000 m2 kantoor-en commerciële ruimten. De karakteristieke sfeer van de haven is in het ontwerp bewaard gebleven. Vesteda is eigenaar van het nieuw te bouwen projectdeel Detroit. In het ontwerp staan begrippen als ‘flexibiliteit’ en ‘duurzaamheid’ centraal. Het gebouw is volgens het ‘casco loft’ principe ontworpen. meer informatie www.nieuwamerika.nl
project detroit
4
Amsterdam, zicht op Zuidelijke IJ-oevers
projecten in beeld 25
plaats Amsterdam adres Nieuwe Leeuwarderweg architect Sjoerd Soeters start bouw Onbekend oplevering Onbekend aantal woningen Onbekend verwacht huurniveau Circa e 600 tot e 1.500 beschrijving De realisatie van Centrum Amsterdam Noord is al in volle gang. Architect Sjoerd Soeters heeft de opdracht gekregen om het stedenbouwkundig programma van eisen verder uit te werken in een stedenbouwkundig plan. Vesteda Project bv vormt samen met Amstelland, Blauwhoed/ Eurowoningen en Het Oosten de ontwikkelingscombinatie czan. Deze ontwikkelingscombinatie zal samen met ing Vastgoed en het stadsdeel Amsterdam Noord de integrale ontwikkeling van dit plan ter hand nemen. De Noord/Zuidlijn is naar verwachting gereed in 2011. Tegen die tijd zijn ook de belangrijkste onderdelen van Centrum Amsterdam Noord klaar. Alleen de woongebieden aan de oostzijde van het centrum volgen aan het begin van het nieuwe decennium. meer informatie www.centrumamsterdamnoord.nl
project centrum amsterdam noord 4
Amsterdam, Centrum Amsterdam Noord, gemeentehuis
projecten in beeld 27
plaats Amsterdam adres IJburglaan architect Maccreanor Lavington Architects start bouw 2001 oplevering 2003 aantal woningen 41 huurappartementen huurniveau Circa e 600 tot e 1.700 beschrijving IJburg is een nieuwe woonwijk met 18.000 woningen in het IJ-meer. Als de wijk in 2012 klaar is wonen er 45.000 mensen. Vesteda Project bv is een van de partners van de Groep Waterstad en betrokken bij de ontwikkeling van (in eerste instantie) circa 500 woningen. Voor de realisatie van de woningen hebben zich binnen de Groep Waterstad drie sub-consortia gevormd. Vesteda Project bv vormt samen met Het Oosten en Amstelland het subconsortium Waterstad 1. De eerste ontwikkeling die gereed is gekomen betreft blok 4, ontworpen door Maccreanor Lavington Architects. meer informatie www.waterstad1.nl
project ijburg, blok 4
1
4
Amsterdam, project IJburg, blok 4
Amsterdam, project IJburg: modelwoning, blok 4 projecten in beeld 29
plaats Den Haag adres Prins Willem Alexanderweg architect Architectenbureau Rudi Uytenhaak start bouw 2003 oplevering 2005 aantal woningen 115 verwacht huurniveau Nog onbekend beschrijving La Fenêtre is een door Latei Projectontwikkeling ontwikkeld woongebouw in het centrum van Den Haag nabij het Centraal Station. Het gebouw biedt plaats aan 115 luxe appartementen die door de bewoners vrij in te delen zijn. Het gebouw is gekocht door Vesteda Project bv. Het specifieke concept was voor Vesteda een belangrijke koopoverweging, omdat het gebouw hierdoor op termijn relatief eenvoudig aan te passen is aan nieuwe wensen, waardoor het haar waarde behoudt. Vesteda zal het gebouw verder ontwikkelen en zal hoogwaardige huurwoningen realiseren.
project la fenêtre
4
Den Haag, Centraal Station (omgeving project La Fenêtre) projecten in beeld 31
plaats Zandvoort adres Middenboulevard architect Bob van Reeth (stedenbouwkundige) start bouw Onbekend oplevering Onbekend aantal woningen Onbekend verwacht huurniveau Onbekend beschrijving Het betreft een integrale gebiedsontwikkeling voor de aanpak van het gebied Middenboulevard, in een publiekprivate samenwerking met Gemeente Zandvoort. Op 17 december jl. is de intentie-overeenkomst gesloten.
p r o j e c t m i d d e n b o u l e va r d
4
Zandvoort, zicht vanuit boulevard projecten in beeld 33
plaats Rotterdam adres Wilhelminapier architect Àlvaro Siza Arquitecto/Cruz y Ortiz Arquitectos start bouw 2005 oplevering 2008 aantal woningen 740 (444 koop, 296 huur) verwacht huurniveau Circa e 1.000 tot e 1.700 beschrijving Vesteda gaat in samenwerking met trs Ontwikkeling bv een drietal woontorens realiseren met een hoogte van 150m, met in totaal 740 luxe appartementen en een culturele functie in de plint van het gebouw. In het project wordt een voorzieningencentrum opgenomen, met onder andere een zwembad, sauna en fitness, alsmede gastenkamers. In de huurappartementen zullen onder andere woon/werk concepten alsmede vrij indeelbare lofts worden gerealiseerd. Daarnaast zal een beperkt aantal penthouses worden ontwikkeld met een ruimtelijke- en afwerkingskwaliteit, die vergelijkbaar is met private villa’s. Op basis van de eerste stedebouwkundige studies wordt bekeken of ook de plot Havana bij het plangebied betrokken wordt.
project wilhelminapier 4
Rotterdam, zicht op zuidelijk gedeelte Wilheminapier
1
Studieproject Wilhelminapier, Cruz y Ortiz Arquitectos
1
Studieproject Wilhelminapier, Àlvaro Siza Arquitecto
projecten in beeld 35
plaats Enschede adres Mooienhof 10 architect A12 architecten start bouw 2001 oplevering 2003 aantal woningen 87 verwacht huurniveau Circa e 600 tot e 1.200 beschrijving Het stadshart van Enschede wordt momenteel ingrijpend verbeterd. In dit nieuwe stadscentrum, direct naast het winkelcentrum en alle openbare voorzieningen, ligt de woontoren Twentec. Het voormalige kantoorgebouw biedt plaats aan 87 appartementen in diverse typen en vormt de afsluiting van het nieuwe van Heekplein. De verhuur is inmiddels gestart. meer informatie www.vesteda.com
project twentec
1
4
Enschede, project Twentec
Enschede, project Twentec projecten in beeld 37
plaats Arnhem adres Gebied tussen het centrum en de Rijn architect De Sola Morales (stedenbouwkundige masterplan) start bouw Onbekend oplevering Onbekend aantal woningen Onbekend verwacht huurniveau Onbekend beschrijving Vesteda heeft met andere marktpartijen en Gemeente Arnhem een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van luxe huurappartementen in plangebied Rijnboog, dat een verbinding zal leggen tussen de oude binnenstad en de Rijn. Het winkel- en voetgangersgebied zal hiermee worden uitgebreid tot aan het water. Het economisch functioneren van de binnenstad zal worden versterkt en de stad zal als geheel meer gaan profiteren van haar ligging aan de Rijn. In het plangebied Paradijs zal een binnenstedelijke mix van de functies wonen, werken, cultuur, horeca en winkelen worden gevestigd. meer informatie www.rijnboog.nl
project rijnboog 4
Arnhem, zicht op Rijnkade
projecten in beeld 39
plaats Vleuten-de Meern adres Molenpolder architect Architectenbureau Rudi Uytenhaak start bouw 2001 oplevering 2003 aantal woningen 28 verwacht huurniveau Circa e 1.400 tot e 1.600 beschrijving Appartementengebouw Meijborg is boven het winkel- en voorzieningencentrum Veldhof gesitueerd en omvat zeven verdiepingen. Op elke verdieping bevinden zich vier luxe appartementen die ruim van opzet zijn, met oppervlakten van 150 m2 tot 160 m2, exclusief buitenruimten. De wijk Veldhuizen vormt samen met Vleuterweide de verbinding tussen de dorpskernen Vleuten en De Meern en is een groene wijk met parken, groene lanen en brede watersingels. De verhuur van de appartementen in Meijborg is gestart. meer informatie www.vesteda.com
project meijborg
4
Vleuten-de Meern, project Meijborg projecten in beeld 41
plaats Maastricht adres Bellefroidlunet architect Luigi Snozzi start bouw 2000 oplevering 2002 en 2003 aantal woningen 131 (65 koop, 66 huur) huurniveau Circa e 1.135 tot e 2.270 beschrijving In de nieuwe wijk Céramique verhuurt Vesteda langs de Maas 66 luxe appartementen in het langgerekte appartementengebouw Stoa. Stoa is vanuit het centrum één van de beeldbepalende elementen van Céramique. De woningen zijn ruim van opzet, hebben een exclusieve afwerking en kennen tal van design-elementen. De woningplattegronden en de grote raampartijen zijn gebaseerd op een zo weids mogelijk uitzicht op het groen, het water en het historisch centrum van de stad. meer informatie www.vesteda.com
project stoa
4
Maastricht, project Stoa, aan de Maas
projecten in beeld 43
plaats Venlo adres Nolensplein (centrum) architect kcap Architects and Planners start bouw 2002 oplevering 2003 aantal woningen 30 verwacht huurniveau Circa e 800 tot e 1.000 beschrijving In het centrum van Venlo wordt aan het Nolensplein momenteel het project ‘De Commissaris’ gerealiseerd. Het vijf verdiepingen tellende gebouw omvat naast huurappartementen een politiebureau, winkels en een ondergrondse parkeergarage. Het politiebureau en de winkels zijn gesitueerd op de begane grond, op de 1e en deels op de 2e en 3e verdieping. Boven het politiebureau en de winkelruimten zijn vanaf de 2e verdieping tot en met de 5e verdieping in totaal 30 appartementen gesitueerd. De appartementen variëren in afmetingen en uitrusting, maar zijn allemaal voorzien van onder andere een ruime woonkamer met halfopen keuken, twee slaapkamers, een badkamer en een berging. Enkele appartementen beschikken daarnaast over een dakterras of serre. meer informatie www.vesteda.com
project de commissaris
1
4
Venlo, project De Commissaris, impressie
Venlo, aan het Nolensplein wordt het project De Commissaris gerealiseerd projecten in beeld 45
plaats Maastricht adres Avenue Céramique architect Bruno Albert start bouw 1998 oplevering 1999-2003 aantal woningen 159 huur, 30 short stay verwacht huurniveau Circa e 550 tot e 1.550 beschrijving Aan de Avenue Céramique in de Maastrichtse nieuwbouwwijk Céramique is appartementengebouw Cortile gesitueerd. Cortile heeft zes verdiepingen en omringt een fraaie binnentuin. Het gebouw heeft een grote diversiteit in ruimte en omvat luxe appartementen en stadswoningen van een hoog inrichtings- en afwerkingsniveau. Vanaf medio 2003 worden er 30 gemeubileerde en gestoffeerde short stay-appartementen voor de zakelijke markt verhuurd. Verder biedt Cortile plaats aan een eigen Vesteda Woongalerie en een luxe voorzieningencentrum met zwembad, jaccuzzi, sauna en fitnessruimte. meer informatie www.vesteda.com
project cortile
4
Project Cortile, met achterin voorzieningencentrum met zwembad, jacuzzi, sauna en fitnessruimte en gemeubileerde appartementen
projecten in beeld 47
plaats Eindhoven adres Vestdijk/Smalle Haven architect Jo Coenen & Co start bouw 2003 oplevering 2004 aantal woningen 48 verwacht huurniveau Vanaf e 1.850 beschrijving Aan de Vestdijk in de Eindhovense binnenstad, op loopafstand van het vernieuwde Van Abbemuseum, wordt momenteel het gebied Smalle Haven herontwikkeld. Hier heeft architect Jo Coenen een eigentijdse toren ontworpen die door Van Straten Vastgoed en Vesteda wordt ontwikkeld. De toren heeft een wybervormige plattegrond en telt 28 lagen. De onderste lagen hebben een kantoorbestemming en vanaf de vijfde laag komen per laag twee appartementen van elk circa 130 m2. De bovenste verdieping biedt straks plaats aan twee penthouses. Service, flexibiliteit en domotica krijgen bijzondere aandacht bij de uitwerking. meer informatie www.vesteda.com
p r o j e c t s m a l l e h av e n
1
4
Eindhoven, impressie van het project Smalle Haven
Eindhoven, het vernieuwde Van Abbemuseum, op loopafstand van het project Smalle Haven projecten in beeld 49
plaats Eindhoven adres Tesselschadelaan/pc Hooftlaan architect Toon Kandelaars Architecten start bouw 2003 oplevering 2004 aantal woningen 30 verwacht huurniveau Circa e 1.300 tot e 2.900 beschrijving In het centrum van Eindhoven wordt het voormalige ggd-gebouw aan de pc Hooftlaan verbouwd tot een luxe appartementengebouw met 30 appartementen (grootte van 100 tot 220 m2) met parkeervoorziening. Op de begane grond bevinden zich appartementen en commerciële ruimten. Op de eerste tot en met vierde verdieping liggen de overige appartementen. De vijfde verdieping biedt plaats aan twee penthouses. De toegepaste materialen en de afwerking zijn van een zeer hoog niveau. meer informatie www.vesteda.com
project ggd-gebouw
4
Eindhoven, project ggd-gebouw, monumentale gevel projecten in beeld 51
colofon Fotografie Roland Halbe, Stuttgart Philip Driessen, Maastricht Ontwerp Piet Gerards i.s.m. Maud van Rossum (bpg), Heerlen Druk Rosbeek bv, Nuth
De informatie uit deze publicatie mag onder de volgende bronvermelding gebruikt worden: Vesteda Groep bv, Jaarverslag Vesteda Groep 2002 of Vesteda Project bv, Verslag Vesteda Project bv 2002
