Aan de Gemeenteraad
Raad
: 11 mei 2006
Status
: Besluitvormend
Punt no.
: 10a
Onderwerp : Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Boelenslaan
Korte toelichting Door de heer C. Bron, Spekloane 4 te Boelenslaan, is op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) een verzoek ingediend om vergoeding van schade, die betrokkene stelt te lijden als gevolg van het besluit van ons college d.d. 17 oktober 2002, waarbij op grond van artikel 19, lid 1 WRO vrijstelling is verleend van het geldende bestemmingsplan om de bouw van een appartementencomplex mogelijk te maken op het perceel Spekloane 2 t/m 2g te Boelenslaan (door de Stichting Woningbouw Achtkarspelen). Desgevraagd ontvingen wij het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (SAOZ). Het advies strekt ertoe om het verzoek af te wijzen. Wij stellen u voor om dit advies over te nemen.
Nadere toelichting Door de heer C. Bron, Spekloane 4 te Boelenslaan, is op 24 februari 2005 een verzoek ingediend op grond van artikel 49 WRO om vergoeding van schade, die betrokkene stelt te lijden als gevolg van ons besluit d.d. 17 oktober 2002, waarbij op grond van artikel 19, lid 1 WRO vrijstelling is verleend aan de Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) voor de bouw van een appartementencomplex aan de Spekloane 2 t/m 2g te Boelenslaan. Op dit perceel was voorheen een dorpshuis gevestigd. De vermeende schade bestaat uit verlies van privacy en verminderd woongenot, hetgeen volgens verzoeker heeft geleid tot waardevermindering van de woning. In uw vergadering van 14 april 2005 heeft u gelet op het feit, dat de gestelde schade voortvloeit uit een onherroepelijke planologische maatregel en aanvrager kan worden aangemerkt als belanghebbende, het door hem ingediende verzoek in behandeling genomen en conform de Procedureverordening Planschadevergoeding 2003 besloten het verzoek om advies in handen te stellen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (hierna: de SAOZ). Nadat wij het gevraagde advies van de SAOZ ontvingen (d.d. 6 januari 2006) hebben wij belanghebbende, zoals gebruikelijk, per ommegaande in de gelegenheid gesteld schriftelijk zijn zienswijze over de inhoud van het advies aan ons kenbaar te maken. Bij een bezoek aan het gemeentehuis, recent daarop, gaf betrokkene aan zich niet te kunnen vinden in het advies. Het advies om planschade toe te kennen werd uiteraard wel akkoord bevonden, maar de hoogte van het toe te kennen bedrag was niet acceptabel. Tijdens dit gesprek is ambtelijk aangegeven, dat na lezing van het advies inmiddels was gebleken, dat dit nogal wat onvolkomenheden bevatte, die voor de advisering van cruciaal belang waren. Kort samengevat kwam het er op neer, dat de SAOZ met name feitelijke situaties had vergeleken (vm. dorpshuis en het nieuwe appartementengebouw), waar het zou moeten gaan om een vergelijking van de maximale planologische invullingsmogelijkheden op basis van het geldende bestemmingsplan en de situatie die is ontstaan als gevolg van het vrijstellingsbesluit. Verzoeker is er op gewezen, dat de SAOZ hiervan in kennis was gesteld en mogelijk met een herzien advies zou komen. F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 2
Dit is ook schriftelijk bij brief d.d. 12 januari 2006 bevestigd. Tijdens het gesprek werd er op gewezen, dat het dus niet zoveel zin had om op dit "onvolkomen" advies schriftelijk te reageren. Desondanks heeft betrokkene bij brief d.d. 4 februari 2006 - ingekomen 9 februari - een zienswijze over dit advies van de SAOZ gegeven. Vervolgens hebben wij op 6 februari 2006 een herzien advies van de SAOZ ontvangen, waarin de onvolkomenheden uit het vorige advies zijn weggenomen. Dit herziene advies hebben wij vervolgens bij brief d.d. 10 februari 2006 aan verzoeker toegezonden, waarbij wij hem in de gelegenheid hebben gesteld hierover zijn zienswijze te geven. Onzerzijds is daarbij aangegeven, dat zijn eerdere reactie op het - vervallen - advies van de SAOZ als achterhaald werd beschouwd. Bij brief d.d. 6 maart 2006 heeft belanghebbende zijn zienswijze op het definitieve advies gegeven. Thans dient u zich op grond van de voor u ter inzage liggende stukken een oordeel te vormen over de vraag, of het verzoek van de heer Bron geheel of gedeeltelijk toe- danwel juist afgewezen moet worden. Hierover merken wij het volgende op. Advies SAOZ (herziene versie) Algemeen De SAOZ stelt eerst vast, dat ten aanzien van dit verzoek nog de oude regelgeving geldt, omdat het verzoek vóór 1 september 2005 is ingediend (de datum waarop het nieuwe artikel 49 WRO in werking is getreden). Vervolgens merkt de SAOZ op, dat bij een inhoudelijke beoordeling van een verzoek eerst moet worden bekeken, of er sprake is van een wijziging in het planologisch regime, waardoor een belanghebbende in een nadeliger situatie is komen te verkeren. Hiertoe moet(en) de in het geding zijnde planologische maatregel(en) worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime. Daarbij geldt, dat rekening moet worden gehouden met de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering daarvan daadwerkelijk heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent, dat hoezeer een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, dit niet noodzakelijkerwijs met zich meebrengt, dat een vergelijking van de planologische regimes leidt tot een planologisch nadeliger positie. Bij een vrijstelling ex artikel 19 WRO geldt volgens de SAOZ, dat deze alleen van toepassing is voor aanleg van werken, voor het oprichten van gebouwen met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van bepalingen van het vigerende ongewijzigd blijvende bestemmingsplan. In de te maken planologische vergelijking wordt derhalve alleen het door toepassing van artikel 19 WRO mogelijk gemaakte andere c.q. meerdere met het onderliggende bestemmingsplan vergeleken. Planologie Bestemmingsplan Boelenslaan Voor het terrein, waarop het appartementencomplex is gerealiseerd (alsook voor het perceel van belanghebbende) is van kracht het bestemmingsplan "Boelenslaan", vastgesteld door de raad d.d. 28 september 1978 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Fryslân bij besluit van 31 juli 1979. Het terrein, waarop voorheen het dorpshuis stond, heeft daarin de bestemming "Bijzondere doeleinden, categorie SK (sociaal-kulturele voorzieningen)". Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor sociaal-culturele voorzieningen, met de daarbij behorende gebouwen, dienstwoningen, bijgebouwen, andere bouwwerken, andere werken en erven.
F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 3
Gebouwen mogen alleen binnen een op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak worden gebouwd. Dit bouwvlak bevindt zich, wat het westelijk deel betreft (ongeveer ter hoogte van de oostelijke perceelgrens van belanghebbende) op een afstand van ongeveer zes meter van de Spekloane (d.w.z. het trottoir), en wat het oostelijke deel betreft op een afstand van circa 2 meter daarvan. De afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelgrens (van belanghebbende) bedraagt ca. 3 m. Het noordelijke deel van het perceel, waarop in de nieuwe situatie de bergingen zijn gebouwd, is niet voorzien van een bebouwingsvlak. De hoogte van gebouwen voor sociaal-kulturele voorzieningen mag niet meer dan zes meter bedragen. De dakhelling dient zich te bevinden tussen 40° en 60° . Er is één dienstwoning toegestaan (met vrijstelling twee) met een goothoogte van maximaal 5,50 meter, met daarbij een kap met een dakhelling gelegen tussen 40° en 60°. Bij een dienstwoning mogen niet meer dan twee bijgebouwen worden gebouwd, waarvan niet meer dan één vrijstaand van de dienstwoning; hokken voor kleine huisdieren zijn hierin niet begrepen. De oppervlakte van de bijgebouwen mag niet meer dan 30 m2 bedragen. Met toepassing van een binnenplanse vrijstelling kunnen burgemeester en wethouders deze oppervlakte vergroten tot 48 m2. Met toepassing van een algemene binnenplanse vrijstelling kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van de gevelbreedte, perceelsbreedte, perceelgrensafstand, goothoogte, dakhelling en bebouwde oppervlakte tot ten hoogste 10%. Vrijstellingsbesluit artikel 19 WRO ten behoeve van het appartementencomplex Burgemeester en wethouders hebben op verzoek van de Stichting Woningbouw Achtkarspelen bij besluit van 17 oktober 2002 vrijstelling verleend van het geldende bestemmingsplan voor de bouw van 8 appartementen aan de Spekloane 2 t/m 2g te Boelenslaan. Dit besluit is op 31 oktober 2002 verzonden en op 1 november 2002 in werking getreden. Omdat er geen bezwaren tegen het besluit zijn ingediend is het volgens de SAOZ daags na het verstrijken van de bezwarentermijn, op 13 december 2002 onherroepelijk geworden. De bouwvergunning is verleend op 4 juni 2003. Op basis van het vrijstellingsbesluit is de bouw van een appartementencomplex mogelijk geworden, bestaande uit twee geschakelde en onderling enigszins verspringende gedeelten, in twee bouwlagen met een licht hellend dakvlak. De gedeelten hebben elk afmetingen van 15 x 16 meter, met daartussen een centraal gedeelte van circa 3 x 16 meter. In elk gedeelte van het gebouw bevinden zich vier appartementen, twee op elke bouwlaag. In het achterste deel van beide gedeelten bevinden zich galerijen, ter ontsluiting van de appartementen. In de noordwestelijke hoek van het westelijke gebouw, nabij het perceel van belanghebbende, is een nooduitgang (brandtrap) gemaakt. Het westelijke deel van het complex is op een afstand van ongeveer één meter uit de oostelijke perceelgrens van belanghebbende gebouwd. Belanghebbende heeft zicht op de westgevel. Aan deze zijde zijn geen ramen of balkons aangebracht. Het oostelijke deel van het complex is gelegen op een afstand van 6 meter uit de Spekloane (d.w.z. het trottoir), het westelijke deel op 8 meter. De goothoogte van het complex bedraagt circa zes meter en de nokhoogte circa negen meter. Vrijstellingsbesluit artikel 19 WRO ten behoeve van bergingen Bij besluit van 18 juli 2003 hebben burgemeester en wethouders vrijstelling verleend aan de Stichting Woningbouw Achtkarspelen voor de bouw van acht bergingen ten behoeve van het te realiseren appartementencomplex op het perceel Spekloane 2 t/m 2g. Het besluit is verzonden op 22 juli 2003, gelijktijdig met de op die datum verleende bouwvergunning, en op 23 juli 2003 in werking getreden. Het besluit is op 3 september 2003 onherroepelijk geworden. De bergingen zijn op een afstand van circa 8,50 meter uit de oostelijke perceelgrens gebouwd. De totale lengte bedraagt ongeveer veertien meter, de breedte circa 2,85 meter. Ze zijn plat afgedekt en hebben een hoogte van 2,50 meter. F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 4
Beoordeling van het verzoek De SAOZ komt tot de conclusie, dat de vrijstellingsbesluiten ten behoeve van resp. de oprichting van het hoofdgebouw alsmede de bouw van 8 bergingen voor belanghebbende niet hebben geleid tot een nadeliger positie, waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Aan het advies liggen de volgende overwegingen ten grondslag. Vergelijking A (regime bestemmingsplan Boelenslaan versus planologische situatie als gevolg van het vrijstellingsbesluit t.b.v. het hoofdgebouw) De SAOZ merkt op, dat voorheen op het perceel een dorpshuis stond, dat zich bevond binnen het bebouwingsvlak, zoals dat op de plankaart behorende bij het bestemmingsplan Boelenslaan is aangegeven. Dit bebouwingsvlak bevindt zich, wat het westelijk deel betreft, op een afstand van 3 m. van de zijdelingse perceelgrens van belanghebbende. De afstand van het westelijke deel van het bebouwingvlak tot de Spekloane (d.w.z. het trottoir) bedraagt circa 6 meter, die van het oostelijk deel ongeveer 2 meter. De bebouwing binnen het bebouwingsvlak kon voor wat betreft bijzondere doeleinden een hoogte verkrijgen van maximaal 6 meter. De eveneens toegelaten dienstwoning (bij vrijstelling een tweede) kon een maximale goothoogte verkrijgen van 6,05 meter (incl. algemene vrijstelling), met daarboven een kap. In de nieuwe situatie is een gebouw voor ouderenhuisvesting opgericht, op een afstand van circa één meter van de zijdelingse perceelgrens van belanghebbende. Het gebouw staat, wat het westelijke deel betreft, op circa acht meter van de Spekloane (d.w.z. het trottoir) en wat het oostelijk deel betreft op ongeveer zes meter. De goothoogte van het gebouw bedraagt circa zes meter en de nokhoogte ongeveer negen meter. Daar waar in de oude planologische situatie het oostelijk deel van het bebouwingsvlak meer dan zes meter voor de voorgevel van de woning van belanghebbende uitstak, ligt deze thans op gelijke hoogte met de voorgevel. Het meest westelijke deel van het complex is thans circa twee meter achter de voorgevel van de woning gelegen, daar waar in de oude situatie deze op dezelfde hoogte met de voorgevel lag. De SAOZ constateert, dat het nieuwe gebouw weliswaar iets dichter bij het perceel van belanghebbende ligt (± 2 meter), maar dat de goothoogte van het nieuwe gebouw niet afwijkt van die van de voorheen ter plaatse mogelijke dienstwoning, terwijl deze dienstwoning een kap had kunnen hebben met een grotere dakhelling (steiler) dan die van het nieuwe gebouw. Van inkijk vanuit het nieuwe gebouw is volgens de SAOZ geen sprake, omdat in de westelijke gevel geen ramen aanwezig zijn of balkons zijn aangebracht. De achtergevel van het nieuwe gebouw steekt in geringe mate achter de garage van belanghebbende uit, maar het voordien bij de bestemming "bijzondere doeleinden" aanwezige bebouwingsvlak strekte zich verder naar achteren uit. De SAOZ stelt zich op het standpunt, dat de geringe verslechtering, die is ontstaan doordat de bebouwing iets dichter bij het perceel van belanghebbende is gekomen, ruimschoots wordt gecompenseerd door de invloed van het zicht op de voordien mogelijke steilere dakhelling (van een dienstwoning) en van het verbeterde zicht voor het complex langs. Het meest westelijke deel van het complex is namelijk op een afstand van twee meter áchter de voorgevel van de woning gelegen, waar deze afstand in de oude situatie gelijk was aan de voorgevel. Tenslotte kan er in de nieuwe situatie ook, maar zeer beperkt, sprake zijn van inkijk in de achtertuin vanaf de galerijen en ter plaatse van de brandtrap met de erachter aanwezige ramen in twee boven elkaar gelegen appartementen. Een vergelijkbare inkijk kon zich ook voordoen in de oude planologische situatie, bij aanwezigheid van een gebouw op basis van de bestemming "bijzondere doeleinden, categorie SK", alsmede de aanwezigheid van een dienstwoning met een goothoogte van 6,05 meter. De bebouwing kon zich zelfs iets verder naar achteren uitstrekken, hetgeen de mogelijkheid van inkijk in de achtertuin van belanghebbende groter maakte dan thans aan de orde is. Vergelijking B (regime bestemmingsplan Boelenslaan versus planologische situatie als gevolg van het vrijstellingsbesluit t.b.v. de bouw van 8 bergingen)
F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 5
De SAOZ stelt vast dat de kleine en lage bergingen, met de korte zijde gericht op het perceel van belanghebbende, op circa 8,5 meter uit de perceelsgrens zijn gebouwd op een strook grond gelegen buiten het bebouwingsvlak bij de bestemming "bijzondere doeleinden, categorie SK". Door de geringe omvang geven zij volgens de SAOZ geen aanleiding tot een afzonderlijke nadelige situatie. Gevolgen planologische wijziging Samenvattend komt de SAOZ tot de conclusie, dat de vrijstellingen ex artikel 19 WRO voor belanghebbende niet hebben geleid tot een nadeliger positie, waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Conclusie Op grond van het voorgaande adviseert de SAOZ om het door de heer C. Bron ingediende verzoek om planschadevergoeding af te wijzen. Zienswijzen belanghebbende zienswijze 1e advies Bij brief d.d. 4 februari 2006 heeft belanghebbende gereageerd op het hem toegezonden advies van de SAOZ (januari 2006), dat zoals gezegd diverse onvolkomenheden bevatte. Hoewel zijn zienswijze is gericht tegen een advies dat inmiddels achterhaald is, gaan wij niettemin toch in op een aantal punten. In de eerste plaats moet worden vastgesteld, dat óók belanghebbende de fout begaat door steeds een vergelijking te maken tussen de situatie, zoals die is ontstaan door de bouw van het appartementencomplex, en de situatie zoals die voorheen was met het dorpshuis, de oude feitelijke situatie derhalve. Hij is zich er klaarblijkelijk niet van bewust - hoewel hem dit ambtelijk wel is uitgelegd - dat er op grond van het (nog steeds) geldende bestemmingsplan méér c.q. andere bebouwing had kunnen worden opgericht dan er feitelijk heeft gestaan. De SAOZ heeft een en ander in haar nieuwe advies recht gezet. Op dit herziene advies heeft belanghebbende ook gereageerd. Wij komen daarop later terug. De opmerking met betrekking tot de taxatie van de waardevermindering is eveneens achterhaald, omdat de SAOZ in het herziene advies tot de conclusie komt, dat er géén sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waaruit op de voet van artikel 49 WRO schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Overigens is de door belanghebbende opgevoerde waardevermindering van € 15.000,-- geheel niet onderbouwd. Hij geeft aan, dat een willekeurige makelaar tot dit bedrag is gekomen. Nu onduidelijk is hoe deze waardevermindering tot stand is gekomen en met name of hieraan wel de juiste planologische vergelijking ten grondslag heeft gelegen, kan hieraan volgens vaste jurisprudentie geen waarde worden gehecht. Belanghebbende wijst vervolgens op een achterbuurman, die wel een schadevergoeding zou kunnen krijgen, terwijl deze in zijn ogen veel minder schade heeft. Hiermee wordt zijns inziens in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Hij doelt hierbij kennelijk op het verzoek om planschadevergoeding van de heer S.T. Ausma, Boelenswei 56 te Boelenslaan. Vooropgesteld moet worden, dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel zelden slaagt, omdat bijna geen geval gelijk is. Dit blijkt ook in onderhavige kwestie zo te zijn. Er zijn drie verzoeken om planschadevergoeding ingediend in verband met dezelfde planologische maatregel, d.w.z. het besluit van ons college om vrijstelling te verlenen van het geldende bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex, te weten door de heer S.T. Ausma, K. Hoekstra en belanghebbende. Vastgesteld kan worden dat het oude planologische regime (dat overigens nog steeds geldt) voor elk van deze verzoeken verschillende gevolgen heeft, gelet op de situering van het bebouwingsvlak ten behoeve van bebouwing voor "sociaal-kulturele voorzieningen" ten opzichte van de in het geding zijnde percelen. Dit betekent dat ook de planologische wijziging voor de drie onderscheiden situaties verschillende gevolgen heeft. Van gelijke gevallen is in onze ogen dan ook geen sprake. F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 6
Het verzoek van de heer Ausma is inmiddels afgewikkeld (februari 2005) en er is inderdaad een planschadevergoeding toegekend op basis van een advies van de SAOZ. Bij nader inzien moet worden vastgesteld, dat ook dit advies niet is gebaseerd op de maximale invullingsmogelijkheden van het oude planologische regime. Er is wel uitgegaan van de juiste afstanden van het "oude" bebouwingsvlak tot de perceelgrenzen met de heer Ausma (zulks in tegenstelling tot het 1e advies m.b.t. het verzoek van de heer Bron), maar met de mogelijke bouw van (met vrijstelling) twee dienstwoningen binnen dit bebouwingsvlak is ook hier geen rekening gehouden. Deze omissie is ons destijds helaas niet opgevallen. Of dit gegeven tot een ander advies zou hebben geleid, is overigens moeilijk in te schatten. Het is mogelijk, dat de schadevergoeding lager zou zijn uitgevallen of dat er zelfs helemaal geen sprake zou zijn geweest van te vergoeden schade. Wellicht heeft de heer Ausma dus geluk gehad. Van belang is dit ons inziens echter niet, omdat op het verzoek van de heer Ausma is beslist en dit besluit in rechte onaantastbaar is. Met andere woorden, het kan niet worden teruggedraaid, indien daartoe al aanleiding zou bestaan. Voorzover de heer Bron met zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel meent dat uw raad in zijn geval dan ook maar op basis van een incorrect advies schadevergoeding moet toekennen, moeten wij dit bestrijden. Het kan ons inziens niet zo zijn, dat de gemeente verplicht zou (kunnen) worden om een fout te herhalen. Onderhavige kwestie moet op zijn eigen merites worden beoordeeld en helaas valt de planologische vergelijking op basis van de juiste uitgangspunten voor belanghebbende in zijn nadeel uit. Tenslotte vraagt belanghebbende om een onafhankelijke taxatie van de waardevermindering van zijn onroerende zaak. Het is echter niet aan de gemeente om een "contra-advies" in te winnen. De gemeente heeft al voldaan aan de in de Procedureverordening Planschadevergoeding 2003 opgenomen verplichting om het verzoek van belanghebbende voor te leggen aan de SAOZ. De SAOZ staat bekend als een op het gebied van planschaderecht deskundig en onafhankelijk adviesbureau (al is men niet onfeilbaar). Indien uw raad het advies overneemt en besluit zijn verzoek af te wijzen, kan belanghebbende in de bezwaarfase zelf een op dit gebied deskundig bureau inschakelen (en derhalve niet een willekeurig beëdigd taxateur/makelaar). zienswijze herziene advies Bij brief d.d. 6 maart 2006 heeft belanghebbende gereageerd op het hem toegezonden herziene advies van de SAOZ. Hij stelt de volgende punten aan de orde. 1. Het adviesrapport bevat zijns inziens wederom grove slordigheden. Bovendien bevat het geen aanvullingen. Het is herschreven in een vorm die zijn goedkeuring niet kan wegdragen. Er is ondermeer als bijlage een fragment van een plankaart bij het advies gevoegd, dat geen betrekking heeft op zijn situatie. Reactie: Wij merken op, dat de heer Bron hier waarschijnlijk doelt op het feit, dat op het betreffende fragment de naam van de heer Ausma voorkomt. Dit is op zich storend, maar niet relevant voor de beoordeling van zijn verzoek. Het gaat om de weergegeven planologische situatie en die blijft hetzelfde, ook wanneer de naam van de heer Bron zou zijn aangegeven. Storend is het echter wel. 2. Vervolgens is het de heer Bron onduidelijk, welke situatie onderaan blz. 9 wordt beschreven, omdat hij deze totaal niet herkent. Reactie: In de bewuste alinea wordt aangegeven, dat er in de nieuwe situatie vanaf de galerijen in het appartementencomplex en ter plaatse van de brandtrap op zeer beperkte schaal sprake kan zijn van inkijk in de achtertuin van de heer Bron. Deze inkijk kon zich echter volgens de SAOZ ook voordoen, wanneer de bebouwingsmogelijkheden in het oude bestemmingsplan maximaal waren benut (in de vorm van een gebouw voor sociaal-kulturele voorzieningen en/of een dienstwoning met een goothoogte van 6,05 meter), en zelfs nog in sterkere mate omdat het bestemmingsplan de mogelijkheid bood nog verder naar achteren te bouwen dan in de nieuwe situatie het geval is. Het gaat hier om een vergelijking van de (theoretische) bebouwingsmogelijkheden op basis van het oude bestemmingsplan én de situatie die is ontstaan op grond van het vrijstellingsbesluit. F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 7
Wij merken hierbij op, dat het voor de meesten onder ons moeilijk is zich een beeld te vormen van de bebouwingsmogelijkheden op basis van een oud planologische regime. Wat dat aangaat is de opmerking van de heer Bron heel begrijpelijk. Hij heeft kennelijk nog steeds het beeld van het dorpshuis voor ogen en dat gebouw stond op vrij grote afstand van zijn perceel. Wij hebben al eerder aangegeven, dat die feitelijke situatie geen rol speelt bij de planologische vergelijking. In het kader van planschadeverzoeken is cruciaal dat de maximale invullingsmogelijkheden van het oude planologisch regime goed in beeld worden gebracht. Juist op dat punt liet het 1e advies van de SAOZ steken vallen. 3. De heer Bron wijst er op, dat in het advies wordt aangegeven, dat hij aanspraak kan maken op schadevergoeding. In het 1e advies is aangegeven, dat er ook daadwerkelijk sprake was van schade. Vervolgens is hem gemeld, dat het advies slordigheden bevatte en dat deze zouden worden aangepast. Hij is van mening, dat slordigheden aanpassen iets heel anders is dan het gehele rapport aanpassen en tot een heel andere eindconclusie komen. Reactie: Vrijwel direct na het toezenden van het 1e advies van de SAOZ is mondeling én schriftelijk van de kant van de gemeente aangegeven, dat het advies op onjuiste uitgangspunten was gebaseerd c.q. nogal wat slordigheden bevatte. Het ging dus niet alleen om slordigheden, maar om veel fundamenteler zaken. Het spreekt vanzelf, dat andere uitgangspunten ook tot een heel ander advies kunnen leiden. De heer Bron is zich daar kennelijk niet van bewust geweest en is er blijkbaar - zónder dat wij daartoe overigens aanleiding hebben gegeven - vanuit gegaan, dat de in zijn ogen foute elementen in het advies (zoals een te lage schadevergoeding) zouden worden hersteld. 4. De heer Bron merkt op, dat de SAOZ in haar advies helemaal niet in gaat op de door hem - op basis van een taxatie van een onafhankelijk makelaar - aangegeven waardevermindering van zijn woning van € 15.000,--. Reactie: De SAOZ hoeft het door de heer Bron genoemde bedrag niet specifiek te noemen. De Stichting komt in haar herziene advies tot de conclusie, dat er voor de heer Bron géén sprake is van een nadelige wijziging van het planologisch regime, waaruit op de voet van artikel 49 WRO schade in de vorm van waardevermindering van zijn woning is voortgevloeid. Wanneer er geen sprake is van schade, hoeft er uiteraard ook geen taxatie plaats te vinden c.q. te worden ingegaan op de taxatie van belanghebbende. In het advies is beargumenteerd aangegeven, hoe de SAOZ tot haar conclusie is gekomen. Overigens hebben wij in het voorgaande al aangegeven, dat het door belanghebbende genoemde bedrag van € 15.000,-- niet is onderbouwd met een deugdelijk rapport gebaseerd op een correcte vergelijking van de planologische regimes. Volgens vaste jurisprudentie hoeft daar dan ook geen waarde aan te worden gehecht. 5. De heer Bron vindt het zeer vreemd, dat hetzelfde adviesbureau in korte tijd met twee zeer uiteenlopende adviezen kan komen. Hij vindt dat er een onafhankelijk taxatierapport moet worden opgesteld, omdat op basis van het advies van de SAOZ geen deugdelijk besluit kan worden genomen. Reactie: In het voorgaande is al aangegeven, hoe een en ander heeft kunnen gebeuren. Wij zien niet in, waarom op basis van het advies van de SAOZ geen deugdelijk besluit zou kunnen worden genomen. Die vraag zou pas aan de orde zijn, indien moet worden geconcludeerd, dat het advies van de SAOZ niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen c.q. op onjuiste gronden is gebaseerd. Daarvan is met betrekking tot het laatste advies ons inziens geen sprake. Tenzij men zich op het standpunt stelt, dat de gemeente in dat stadium van de procedure geen opmerkingen had mogen maken over het uitgebrachte advies. De in het advies beschreven (oude) planologische situatie was echter dermate onjuist, dat wij meenden er goed aan te doen hierop direct te reageren, mede ook om tijdwinst te boeken. De SAOZ is een onafhankelijk adviesbureau en zal haar advies zeker niet aanpassen, indien zij daarvan de noodzaak niet inziet. Door het herzien van het eerste advies heeft men erkend, dat er in dat advies dermate grote onzorgvuldigheden waren geslopen, dat dit niet in stand kon blijven. Voor het inwinnen van een second opinion is ons inziens dus geen reden.
F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 8
Daarvoor zou alleen maar reden zijn, indien op grond van het definitieve advies de conclusie zou moeten worden getrokken dat de SAOZ de planologische vergelijking (wederom) onjuist zou hebben uitgevoerd danwel op basis van de uitgevoerde vergelijking een onjuiste conclusie zou hebben getrokken. Hiervan is ons inziens geen sprake. De heer Bron voert ook geen steekhoudende redenen aan waarom wij u anderszins zouden moeten adviseren. Hij laat zich (overigens heel begrijpelijk) leiden door emotionele redenen en die spelen in dit soort zaken geen rol. 6. De heer Bron wijst er op, dat in de beide adviezen van de SAOZ niet de juiste foto's zijn opgenomen. Hij heeft nieuwe foto's, die de feitelijke situatie - volgens hem - veel beter weergeven. Die situatie is, dat zijn woning in het niet valt bij het appartementencomplex van 9 meter hoog. Hiermee is zijns inziens aangetoond, dat er een groot verschil is tussen het advies en de werkelijk geleden schade. Reactie: De vraag, of er sprake is van planschade wordt niet beantwoord door foto's van een bepaalde situatie of het gevoel dat men heeft, maar door een vergelijking van planologische regimes. De door de heer Bron thans overgelegde foto's geven een beeld van de huidige situatie - evenals de in het advies van de SAOZ opgenomen foto's - maar zeggen niets over de bouwmogelijkheden op grond van het oude planologische regime en geven dus geen antwoord op de vraag, of er op basis van dat regime bebouwing tot stand had kunnen komen, die eenzelfde (of nog erger) effect zou hebben gehad als de thans opgerichte bebouwing. In zijn brief gaat de heer Bron niet in op de door de SAOZ in beeld gebrachte vergelijking van de planologische regimes c.q. de onjuistheid daarvan. Advies met betrekking tot het door de gemeente in te nemen standpunt Het definitieve advies van de SAOZ geeft ons geen aanleiding tot het maken van op- en/of aanmerkingen, die reden zou moeten zijn om van dit advies af te wijken. Wij stellen u dan ook voor om conform dit advies het verzoek om planschadevergoeding van de heer Bron af te wijzen. Wel merken wij op, dat wij begrijpen, dat de gang van zaken met betrekking tot de advisering door de SAOZ op belanghebbende vreemd overkomt. In de (oude) Procedureverordening Planschadevergoeding 2003 is echter vastgelegd, dat een advies aan belanghebbende moet worden toegezonden. Dat gebeurt in de regel per ommegaande, zo ook in dit geval. De adviezen zijn op dat moment echter nog niet ambtelijk bestudeerd. Betrokkene is evenwel onmiddellijk in kennis gesteld van het feit dat er fundamentele gebreken kleefden aan het advies en hij heeft de gelegenheid gekregen om te reageren op het aangepaste advies. In wezen is hij dus niet in zijn belangen geschaad. Aan een advies kunnen immers geen rechten worden ontleend. Hadden wij de opmerkingen niet op het bewuste tijdstip gemaakt, dan zouden wij dat nu in het kader van de besluitvorming door uw raad hebben gedaan. Het scenario zou dan zijn geweest, dat wij u zouden hebben voorgesteld het advies niet over te nemen vanwege de eerder genoemde gebreken ( onjuiste planologische vergelijking), het besluit op het verzoek aan te houden, en de SAOZ te verzoeken haar advies in het licht van de opmerkingen te herzien. Belanghebbende zou het aangepaste advies pas daarna hebben ontvangen en waarschijnlijk dezelfde opmerkingen hebben gemaakt. Vervolgens zouden wij een eindvoorstel voor uw raad hebben voorbereid. Onze conclusie is dan ook, dat er door de gevolgde werkwijze alleen maar tijd is gewonnen, zonder dat daarbij de belangen van verzoeker zijn geschaad. Overigens is met de wetswijziging per 1 september jl. de situatie rond de advisering omtrent planschadeverzoeken gewijzigd. In de door ons opgestelde Proceduregeling planschadeverzoeken 2005 is vastgelegd, dat de schadebeoordelingscommissie conceptadviezen toezendt aan zowel de gemeente als verzoeker (en eventueel een derdebelanghebbende). Partijen kunnen dan op het advies reageren. Betrokkene weet op dat moment dus dat het advies nog kan veranderen.
F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raad : 11 mei 2006
Punt no.: 10a
Blad: 9
Voorstel Samenvattend stellen wij u voor om het verzoek om planschadevergoeding van de heer C. Bron overeenkomstig het herziene advies van de SAOZ af te wijzen conform bijgevoegd conceptraadsbesluit. Buitenpost, 27 april 2006 Burgemeester en Wethouders van Achtkarspelen, secretaris,
burgemeester,
G. van Hofwegen
L.J. Lyklema
Bijlagen Ter inzage Ambtenaar Portefeuillehouder
: : : :
concept-raadsbesluit de op de zaak betrekking hebbende stukken K.J. Matthijs W. van der Wal
F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
Raadsbesluit De raad van de gemeente Achtkarspelen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders dd. 27 april 2006, punt nr.: 10a; overwegende dat op 25 februari 2005 een aanvraag om planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is ingekomen van de heer C. Bron, Spekloane 4 te Boelenslaan; dat de vermeende schade - bestaande uit waardevermindering van de woning - het gevolg zou zijn van het besluit van burgemeester en wethouders d.d. 17 oktober 2002, waarbij op grond van artikel 19 WRO vrijstelling is verleend aan de Stichting Woningbouw Achtkarspelen voor de bouw van 8 appartementen aan de Spekloane 2 t/m 2g te Boelenslaan alsmede het besluit ex artikel 19 WRO d.d. 18 juli 2003 waarbij vrijstelling is verleend ten behoeve van de bouw van 8 bergingen bij voornoemde appartementen; dat het verzoek overeenkomstig de Procedureverordening Planschadevergoeding 2003 om advies is voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam; dat op 6 januari 2006 een advies is ontvangen, dat bij nader inzien nogal wat onvolkomenheden bevatte met betrekking tot de beschrijving van de planologische mogelijkheden; dat verzoeker - die dit advies per ommegaande reeds had ontvangen - bij brief d.d. 12 januari 2006 hiervan in kennis is gesteld, waarbij hem tevens is meegedeeld dat er mogelijk een herzien advies zou komen; dat verzoeker desalniettemin bij brief d.d. 4 februari 2006 heeft gereageerd op het 1e advies van de SAOZ; dat de SAOZ op 6 februari 2006 vervolgens inderdaad een herzien advies heeft toegezonden, waarin de onvolkomenheden van het eerdere advies zijn weggenomen; dat verzoeker bij brief d.d. 10 februari 2006 in de gelegenheid is gesteld hierop te reageren en van deze mogelijkheid bij brief d.d. 6 maart 2006 gebruik heeft gemaakt; dat het herziene advies van de SAOZ er toe strekt om het verzoek af te wijzen; dat hij het herziene advies van de SAOZ zowel naar conclusie als naar onderbouwing kan onderschrijven; gelet op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Procedureverordening Planschadevergoeding 2003; besluit: het door de heer C. Bron, Spekloane 4 te Boelenslaan, ingediende verzoek om planschadevergoeding ex artikel 49 WRO wegens de realisering van een appartementencomplex met bergingen naast zijn woning af te wijzen.
F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
-2Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Achtkarspelen van 11 mei 2006. De griffier,
De voorzitter,
mw. I.R. Zwart
L.J. Lyklema
F:\programs\W4Y\RIS\FAFOKK-RVS7274 Beslissen op verzoek planschadevergoeding Boelenslaan.doc
