ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 16/06/81
o ceně obvyklé věcí nemovitých zapsaných na LV č. 628 pro k.ú. Česká Ves.
Objednavatel posudku:
JUDr. Radmila Krátká V Oblouku 816/5 790 01 Jeseník
Účel posudku:
Zjištění obvyklé pozůstalosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. s účinností od 1.1.2016.
Oceněno ke dni:
17.května 2016
Posudek vypracoval:
Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289/4 790 01 Jeseník
ceny
nemovitosti pro projednání k č.j. 13 D 356/2014
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy, povodňovou informaci a fotodokumentaci.
V Jeseníku, dne 3.června 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je umístěn v České Vsi, v ul. Za Řekou u řeky Bělá ve obytné zástavbě. Dům je dřevěný trámový se sedlovou střechou, má jedno nadzemní podlaží a částečně vybavené podkroví. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci má napojenu na jímku na vyvážení, dům je napojen na veřejné rozvody NN. Přístup a příjezd je z obecní komunikace. Dle sdělení KÚ Jeseník byl dům postaven okolo roku 1900, na domě není prováděna záchovná údržba. Dům není udržován, je vybydlen, většina vybavení je na pokraji dožití či poničená. Jedná se o dům ve špatném stavu, vybydlený, k domu náleží vedlejší stavba v havarijním stavu, má nulovou hodnotu. Vlastní dům je již několik let prázdný, dřevěné konstrukce jsou napadeny červotočem a dřevokaznými houbami. Takovéto domy se na trhu prakticky neobchodují, nelze tedy zpracovat obvyklou hodnotu za pomocí standardní porovnávací metody, srovnávací hodnota je tedy provedena za použití vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. s účinností od 1.1. 2016. Hodnota, která je výsledkem tohoto ocenění byla odkonzultována a odsouhlasena spolupracujícími odhadci z okresu Jeseník. V lokalitě je na tomto segmentu trhu poptávka nižší než nabídka, jedná se o obec okresu Jeseník se špatnou dopravní dostupností z vnitrozemí, je zde vysoká nezaměstnanost, zvýšený počet nepřizpůsobivých obyvatel. Rodinný dům je v havarijním stavu, jeho rekonstrukce se jeví zpracovateli ocenění jako neekonomické, lépe je dům zbourat a pozemek využít v souladu s platným ÚP a to buď pro výstavbu menšího RD či využívat jako zahradu. Součástí věci hlavní je stavebně-technické zařízení budovy, trvalé porosty, příslušenstvím věci hlavní je vedlejší stavba v havarijním stavu nulové hodnoty, přípojky inženýrských sítí, venkovní úpravy.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - objednávka ocenění, výpis z KN, kopie KM, prohlídka nemovitosti
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 628 pro k.ú. a obec Česká Ves zapsán Mudr. Varchola Michal Za Řekou 165 790 81 Česká Ves
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 165
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o pozemek parc.č. 868, zast. plocha a nádvoří, o výměře 237 m2 a parc.č. 869, zahrada, o výměře 481 m2. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek, jsou rovinaté, lze je napojit na veškeré inženýrské sítě v obci. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 237+481
=
718.00 m2
2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.80 2001 - 5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 2 1.03 Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.4603
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4603 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Chráněná krajinná oblast 2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park 3) 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené -3-
2
0.00
4
0.00
3
0.00
3
-0.03
1
0.00
1
-0.01
Vlivy snižující cenu _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.04
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.04 = 0.960 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.05 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 1 -0.30 Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko 2 0.80 Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.35
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.35) x 0.8 = 0.520 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.02 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 -0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2 -0.03 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí
-4-
10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
1
-0.01
1
-0.30
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.29
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.29) x 1 = 0.710 2.1.7 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 900 Kč x 0.4603 = 414 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.960 x 0.520 x 0.710
= Kč
414,x 0.3540
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 718.00 m2
= Kč = Kč
146,56 105.227,21
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
105.227,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 165 Oceněno podle § 35 vyhlášky. 2.2.1 Popis Na betonových základech bez izolací proti vodě je provedena trámová konstrukce a zděné vnitřní zdivo, stropy jsou trámové s viditelnými trámy, krov sedlový, krytina je z hliníkových šablon na bednění. Klemp. konstrukce jsou částečné z pozinku, zkorodované. Fasáda je vápenná poškozená. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou keramické a jsou provedeny v koupelnách a v kuchyni. Schody do podkroví jsou z měkkého dřeva s podstupnicemi. Okna jsou dřevěná rámková, ven a dovnitř otevíravá, dveře náplňové. Podlahy obytných místností jsou prkenné. potěr. Objekt byl vytápěn el. sálavými topidly Ecoflex. El. instalace je světelná a motorová, jističe. V domě je proveden rozvod studené a teplé vody. Zdrojem teplé vody je el. boiler. Na žumpu je napojena koupelna a kuchyně. WC je suché mimo budovu, koupelna je vybavena podstandardně. V kuchyni jsou el. kamna, dřez, vše v havarijním stavu. Dispozice : přízemí – vstup, hlavní chodba se schodištěm, WC, koupelna, kuchyně, 2x pokoj, 2x sklad podkroví – chodba, pokoj, půdní prostor 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: L - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Dřevěná 2.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 6.40*14.40*2.5+7.60*1.90*2.35
-5-
=
264.33 m3
Zastřešení
6.40*14.40*4.80*0.5
=
221.18 m3
_________________________________________ 3
celkem =
485.52 m
2.2.4 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 L Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2400 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 116 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.00) x 0.24 = 0.240 2.2.5 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.772,x 0.240 x 0.520 x 0.710
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy
= Kč
-6-
157,02
Cena za celý obestavěný prostor 485.52 m3
= Kč
76.234,85
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 165
Cena celkem Kč
76.236,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
3. REKAPITULACE CENY OBVYKLÉ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 165
Kč Kč
105.227,76.236,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena obyvklá Po zaokrouhlení
Kč Kč
181.463,180.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jednostoosmdesáttisíc Kč
V Jeseníku, dne 3.června 2016 .................... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr. 2143/88 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 16/06/81. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289/4 790 01 Jeseník
-8-
