ZNALECKÝ
POSUDEK
þíslo: 5566 - 211 / 14 o obvyklé cenČ nemovitostí, resp. spoluvlastnických podílĤ na nich: - id. 1/4 na nemovitostech (pozemcích a stavbČ) zapsaných na LV þ. 4, - id. 1/4 na nemovitostech (pozemcích) zapsaných na LV þ. 1035, - id. 1/4 na nemovitostech (pozemcích) zapsaných na LV þ. 1007, vše v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj
Vlastník nemovitostí dle LV:
LV þ. 4 pro k.ú. Hovorany podrobnČ viz. níže v posudku nebo LV v pĜíloze
LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany podrobnČ viz. níže v posudku nebo LV v pĜíloze
LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany podrobnČ viz. níže v posudku nebo LV v pĜíloze
Objednatel:
Exekutorský úĜad Brno - mČsto Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Úþel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro úþely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracoval:
Ing. VítČzslav Drkal
V BrnČ dne 30.6.2014
Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista spoleþnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 13450/07-93 ze dne 12.3.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé: - spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemku p.þ. 714/1 a stavby bez þp/þe (zemČdČlská stavba), jež je souþástí pozemku p.þ. 714/1, a dále pozemku p.þ. 714/2, vše evidováno na LV þ. 4 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj - spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemcích p.þ. 5614 a p.þ. 5615, vše evidováno na LV þ. 1035 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj - spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemcích p.þ. 5612, p.þ. 5613 a p.þ. 5616, vše evidováno na LV þ. 1007 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj. Úkolem znalce je provést ocenČní nemovitostí, jejich pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudní znalec provede ocenČní cenou obvyklou rovnČž samostatnČ pro každou jednotlivou nemovitost.
2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení þ.j. 030 EX 13450/07-93 ze dne 12.3.2014 vydané Exekutorským úĜadem Brno-mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení þ.j. 030 EX 13450/07-97 ze dne 14.3.2014 vydané Exekutorským úĜadem Brno-mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 4 pro k.ú. Hovorany, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 12.3.2014 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 12.3.2014 e) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 12.3.2014 f) Informace o oceĖovaných nemovitostech vþetnČ pĜístupových parcel a náhledĤ katastrálních map, poĜízené na internetových stránkách www.cuzk.cz g) Místní šetĜení provedené dne 12.5.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. h) Fotodokumentace poĜízená pĜi místním šetĜení i) Úþetní doklady – trvalé porosty (ovocné stromky), doložené paní NČmcovou, spoluvlastnicí pozemkĤ evidovaných na LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany (faktura þ. 13003152 ze dne 11.11.2013, faktura þ. 14000544 ze dne 17.3.2014, pokladní doklady z let 2011 a 2012 – blíže nespecifikované, neþitelné)
2
j) Podklady poskytnuté paní Blahovou, spoluvlastnicí pozemkĤ evidovaných na LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany (Rozhodnutí – povolení vykluþení vinice, vydané ÚstĜedním kontrolním a zkušebním ústavem zemČdČlským pod þ.j. 7425/OTK/ORV/2009 ze dne 20.11.2009– první a poslední strana, daĖové doklady – paragony za nákup trvalých porostĤ a travního semene z let 2009 a 2010) k) Informace o nebezpeþí povodnČ získaná ze serveru Kooperativy pojišĢovny, a.s. l) Zpráva o nebezpeþí povodnČ získaná z internetových stránek ýeské asociace pojišĢoven http://www.cap.cz/ m) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES, z vlastní databáze a z internetových stránek www.farmy.cz n) Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v platném znČní o) Územní plán obce Hovorany
3. Místní šetĜení: Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetĜení na den 12.5.2014 v 15:00 hodin. Na toto místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil. PĜi místním šetĜení na posuzovaných pozemcích evidovaných na LV þ. 1007, byla pĜítomna spoluvlastnice tČchto pozemkĤ paní NČmcová, která sdČlila nČkteré informace pro zpracování znaleckého posudku, a to pĜedevším informace ohlednČ stáĜí a stavu trvalých porostĤ na pozemku a pĜedala zpracovateli úþetní doklady k nákupu trvalých porostĤ na pozemcích. PĜi místním šetĜení na pozemcích p.þ. 714/1 a p.þ. 714/2 byl pĜítomen pan PeĖás, který zahradu na tČchto pozemcích užívá a který sdČlil nČkteré informace ohlednČ trvalých porostĤ a stavby na pozemcích. PĜi místním šetĜení byla provedena prohlídka posuzovaných pozemkĤ a byla poĜízena fotodokumentace. NáslednČ (po telefonické domluvČ) byly paní Blahovou (spoluvlastnicí nemovitostí evidovaných na LV þ. 1035) elektronicky zaslány podklady ke zpracování posudku, a to Rozhodnutí o vykluþení vinice a úþetní doklady. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastník nemovitostí dle LV þ. 4 pro k.ú. Hovorany: Bergmann Jan, þ.p. 45, 696 12 Hovorany Bergmann Josef, Velkomoravská 3536/8, 695 01 Hodonín Lepiþová Božena, Legií 202, 411 55 Terezín
3
podíl id. 1/4 podíl id. 1/2 podíl id. 1/4
Nemovitosti evidované na LV þ. 4 pro k.ú. Hovorany: - stavba bez þp/þe na pozemku p.þ. 714/1 (zemČdČlská stavba) - pozemky p.þ. 714/1 zastavČná plocha a nádvoĜí p.þ. 714/2 zahrada
Vlastník nemovitostí dle LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany: Bergmann Jan, þ.p. 45, 696 12 Hovorany Blahová Marie, þ.p. 639, 696 12 Hovorany Lepiþová Božena, Legií 202, 411 55 Terezín
podíl id. 1/4 podíl id. 1/2 podíl id. 1/4
Nemovitosti evidované na LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany: - pozemky p.þ. 5614 p.þ. 5615
vinice vinice
Vlastník nemovitostí dle LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany: Bergmann Jan, þ.p. 45, 696 12 Hovorany NČmcová Irena, Nová 315, 696 11 MutČnice
podíl id. 1/4 podíl id. 3/4
Nemovitosti evidované na LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany: - pozemky p.þ. 5612 p.þ. 5613 p.þ. 5616
vinice vinice orná pĤda
2. Dokumentace a skuteþnost: PĜedmČtem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitostí (pozemky a stavba) evidovaných na LV þ. 4 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 na tČchto nemovitostech), dále nemovitostí (pozemky) evidovaných na LV þ. 1035 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 na tČchto nemovitostech) a nemovitostí (pozemky) evidovaných na LV þ. 1007 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 na tČchto nemovitostech), vše v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj. Bližší specifikace oceĖovaných nemovitostí, vþetnČ údajĤ z katastru nemovitostí, jejich popis a skuteþné využití, je uvedeno níže v posudku. Obec Hovorany leží v jihovýchodní þásti jižní Moravy v oblasti Moravského Slovácka, náleží do okresu Hodonín. Obec leží v nadmoĜské výšce 193 m podél silnice þ. 622 ve smČru ýejþ – Kyjov. Katastr obce má výmČru 2.099 ha. V obci žije cca 2.100 obyvatel. Obec Hovorany leží ve významné vinaĜské oblasti dolnomoravského úvalu s produkcí kvalitních vín. Dnes je vinnou révou osázeno pĜes 4
200 ha pĜevážnČ jižních svahĤ katastru obce. Viniþní katastr je rozdČlen na pČt viniþních tratí (Díly za vinohrady, Staré hory, Podvinohradí, Dolní padČlky a Zadní díly), vinné sklepy jsou rozdČleny do 3 lokalit (Na Benátkách, Hluboká cesta, BĜehy). Obec je známá i rozsáhlými ovocnými sady. V obci je základní a mateĜská škola, pošta, zdravotní stĜedisko, þerpací stanice a další prodejny a provozovny. V obci jsou provedeny veĜejné rozvody veškerých sítí (plyn, voda, elektĜina a kanalizace) a je zde zĜízena kabelová televize. Pozemky p.þ. 714/1 a p.þ. 714/2 jsou situovány v zastavČném území obce, na konci Ĝadové zástavby rodinných domu (resp. v proluce). Ostatní pozemky jsou situovány mimo zastavČné území obce, v lokalitČ Dlouhé noviny (viniþní traĢ Staré hory) východnČ od centra obce. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa objektu þ.p. 412, sousedícího s pozemky p.þ. 714/1 a p.þ. 714/2, vedena v databázi Kooperativy pojišĢovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy bez rizika záplav. Dle ýeské asociace pojišĢoven jsou lokality s oceĖovanými pozemky evidovanými na LV þ. 1007 a LV þ. 1035, vedeny v zónČ 1 (zóna se zanedbatelným nebezpeþím výskytu povodnČ). Dle LV þ. 4 pro k.ú. Hovorany ze dne 12.3.2014 je oceĖovaný majetek (spoluvlastnický podíl povinného) zatížen v þásti C-LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 3x Zástavní právo exekutorské, oprávnČní pro: Dopravní podnik mČsta Brna, a.s. • 4x NaĜízení exekuce, povinnost k: Bergmann Jan • 3x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti –spoluvlastnický podíl id. 1/4, povinnost k: Bergmann Jan Dle LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany ze dne 12.3.2014 je oceĖovaný majetek (spoluvlastnický podíl povinného) zatížen v þásti C-LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 3x Zástavní právo exekutorské, oprávnČní pro: Dopravní podnik mČsta Brna, a.s. • 4x NaĜízení exekuce, povinnost k: Bergmann Jan • 3x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti – spoluvlastnický podíl - ideální 1/4, povinnost k: Bergmann Jan Dle LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany ze dne 12.3.2014 je oceĖovaný majetek (spoluvlastnický podíl povinného) zatížen v þásti C-LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 3x Zástavní právo exekutorské, oprávnČní pro: Dopravní podnik mČsta Brna, a.s. • 4x NaĜízení exekuce, povinnost k: Bergmann Jan • 3x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti – spoluvlastnický podíl - ideální 1/4, povinnost k: Bergmann Jan
5
PodrobnČji viz. LV v pĜíloze znaleckého posudku. Prodejem spoluvlastnických podílĤ na oceĖovaném majetku výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. VČcná bĜemena se k oceĖovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladĤ zjištČna. Z dostupných informací nebylo zjištČno, že by na oceĖovaných nemovitostech vázla jakákoliv nájemní práva. OcenČní majetku je provedeno na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení, a to ke dni místního šetĜení 12.5.2014. Územní plán obce Hovorany Dle platného ÚP obce Hovorany, jsou pozemky p.þ. 714/1 a p.þ. 714/2 vedeny jako stávající plochy - SV - Plochy smíšené obytné venkovské.
Obr.: VýĜez z platného ÚP obce Hovorany
3. Výþet jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku: 3.1. Pozemky 3.2. Stavba bez þp/þe na pozemku p.þ. 714/1 (zemČdČlská stavba) 3.3. PĜíslušenství 3.4. Trvalé porosty
6
4. Popis jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku, výmČry, stáĜí: 4.1. Pozemky: LV þ. 4 pro k.ú. Hovorany LV þ.
p. þ.
714/1
druh pozemku, zpĤsob využití
ZpĤsob ochrany
výmČra (m2)
ZastavČná plocha a nádvoĜí
popis a využití pozemku, pĜístup, pĜíslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
1/4
Jedná se o dva pozemky v jednom funkþním celku, využívané jako zahrada. Pozemky jsou situované v zastavČném území obce, na konci Ĝadové zástavby rodinných domĤ s pĜilehlými zahradami. Pozemek p.þ. 714/1 je zcela zastavČn stavbou skladu – kĤlny, která je pĜistavČna k sousednímu domu þ.p. 412, kdy vlastník domu þ.p. 412 využívá jako sklad objekt na pozemku p.þ. 714/1, a také pĜilehlý pozemek p.þ. 714/2, jako zahradu. Na pozemku p.þ. 714/2 se nachází nČkolik trvalých porostĤ, pĜevážnČ ovocných, pozemek je oplocen pletivovým oplocením na betonových a ocelových sloupcích. Soubor posuzovaných pozemkĤ je ucelený, oplocený, rovinatého charakteru a je bezproblémovČ pĜístupný ze zpevnČné pozemní komunikace na pozemku p.þ. 1451/45 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Hovorany.
19
4
714/2
podíl povinného
Zahrada
ZPF
LV þ. 4 celkem:
200
219
m2
výmČra (m2)
podíl povinného
popis a využití pozemku, pĜístup, pĜíslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
1/4
Jedná se o dva na sebe navzájem navazující pozemky, situované mimo zastavČné území obce, cca 1,5 km západnČ od centra obce, v lokalitČ Dlouhé noviny, viniþní traĢ Staré hory. DĜíve byly pozemky využívané jako vinice, v roce 2009 byla vinice vykluþena a byl zde vysazen ovocný sad. V souþasné dobČ se zde nachází cca 40 ovocných stromkĤ (meruĖky, broskve, švestky a hrušky) 5 let starých. Pozemky jsou svažitého charakteru (západní svah) a jsou pĜístupné z nezpevnČné polní cesty na pozemku p.þ. 5638 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Hovorany. Vyjma trvalých porostĤ jsou pozemky bez pĜíslušenství.
LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany LV þ.
p. þ.
5614
druh pozemku, zpĤsob využití
ZpĤsob ochrany
Vinice
ZPF
134
1035
5615
Vinice
ZPF
LV þ. 1035 celkem:
542
676
m2
výmČra (m2)
podíl povinného
popis a využití pozemku, pĜístup, pĜíslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
1/4
Jedná se o soubor celkem tĜí pozemkĤ, situovaných mimo zastavČné území obce, cca 1,5 km západnČ od centra obce, v lokalitČ Dlouhé noviny, viniþní traĢ Staré hory. Zcela západnČ se ve svahu nachází pozemky p.þ. 5612 a p.þ. 5613 (sousedí s oceĖovanými pozemky p.þ. 5614 a p.þ.5615), které jsou využívány jako ovocný sad. Na tČchto
LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany LV þ.
1007
p. þ.
5612
druh pozemku, zpĤsob využití
Vinice
ZpĤsob ochrany
ZPF
114
7
LV þ.
p. þ.
druh pozemku, zpĤsob využití
ZpĤsob ochrany
výmČra (m2)
5613
Vinice
ZPF
612
5616
Orná pĤda
ZPF
4.117
LV þ. 1007 celkem:
4.843
podíl povinného
popis a využití pozemku, pĜístup, pĜíslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty) pozemcích se nachází cca 40 ovocných stromkĤ (švestky) starých asi 2-3 roky. Na tyto pozemky, resp. na pozemek p.þ. 5613, navazuje pozemek p.þ. 5616. Tento pozemek je mírnČ svažitý, ve západní þásti je svažitý a nachází se zde jednoduchá stavba zahradní chatky ve zhoršeném (zanedbaném) stavebnČ technickém stavu (ZP 10 m2, OP 25 m3), pĜi JV hranici pozemku jsou vysázeny ovocné stromky (višnČ, jablonČ, meruĖky, kdoulonČ, hrušky, apod.), jinak je pozemek p.þ. 5616 z pĜevážné þásti využíván jako zemČdČlská (orná) pĤda, kdy jsou zde pČstovány bČžné plodiny a zelenina. Vyjma zahradní chaty a trvalých porostĤ jsou pozemky bez dalšího pĜíslušenství. Pozemky jsou pĜístupné z nezpevnČné polní cesty na pozemku p.þ. 5638 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Hovorany.
m2
4.2. Stavba bez þp/þe na pozemku p.þ. 714/1 (zemČdČlská stavba) Jedná se o jednoduchý pĜízemní objekt využívaný ke skladování a garážování (kĤlna), který je pĜistavČný ke stČnČ rodinného domu þ.p. 412. Objekt je zastĜešen pultovou stĜechou s betonovou krytinou, klempíĜské kce z pozinkovaného plechu. Svislé kce jsou tvoĜeny dĜevČným rámem s dĜevČným opláštČním, jednoduchá dĜevČná okna, dvoukĜídlá dĜevČná vrata. Objekt není napojen na IS. ZastavČná plocha (m 2) Popis 1.NP
Výpoþet / komentáĜ 5,3*3,52
ZastavČná plocha celkem :
Poþet m2 18,66
19 m2
Výkaz výmČr (m 3 obestavČného prostoru) Popis Vrchní stavba ZastĜešení
Výpoþet / komentáĜ (5,3*3,52)*2,05 (5,3*3,52)*1,1*0,5
Celkem :
Výsledek 38,24 10,26
48,5 m3 obestavČného prostoru
4.3. PĜíslušenství: Na pozemku p.þ. 5616 se nachází menší zdČná zahrádkáĜská chatka (ZP 10 m , OP 25 m 3), která je ve zhoršeném stavebnČ technickém stavu. Na pozemku p.þ. 714/2 se nachází pletivový drátČný plot pĜevážnČ na betonových sloupcích a pĜípadnČ další drobné venkovní úpravy. 2
8
Jedná se o pĜíslušenství, které je v podstatČ samostatnČ neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklých cen jednotlivých pozemkĤ. SamostatnČ není tedy hodnotovČ analyzováno.
4.4. Trvalé porosty: Na nČkterých oceĖovaných pozemcích se nachází trvalé porosty (ovocné) rĤzného druhu a stáĜí. Trvalé porosty jsou v podstatČ samostatnČ neprodejné. Existence trvalých porostĤ je zohlednČna v návrhu obvyklé ceny oceĖovaného majetku. Spoluvlastníky pozemkĤ, které jsou využívány jako ovocné sady (LV þ. 1035 a LV þ. 1007), byly pĜedloženy úþetní doklady (faktury, pokladní úþtenky a paragony) na koupi ovocných stromĤ a travního osiva. Vzhledem ke skuteþnosti, že nebyl pĜedložen žádný smluvní poklad, kde by spoluvlastníci pozemkĤ jasnČ definovali jednotlivé investice do trvalých porostĤ a souþasnČ v kontextu §2 odst. 2 zákona þ. 229/1991 Sb., o úpravČ vlastnických vztahĤ k pĤdČ a jinému zemČdČlskému majetku, vlastník pozemku je vždy vlastníkem trvalých porostĤ na nČm vzešlých. Pozn.: Považujeme za vhodné také zmínit, že úþetní doklad je sice dokladem o koupi ovocných stromkĤ, není však dokladem, který by jasnČ prokazoval osazení pĜíslušných stromkĤm na konkrétním pozemku.
ZávČrem je nutné zdĤraznit, že trvalé porosty jsou souþástí pozemku (souþástí vČci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemĤže být oddČleno, aniž by se tím vČc znehodnotila). Je tedy nepochybné, že oddČlením trvalých porostĤ od pozemku by došlo k jeho znehodnocení, trvalé porosty jsou tedy souþástí pozemku a jako takové jsou již zohlednČny v návrhu obvyklé ceny oceĖovaného majetku.
9
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení. Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetĜení na den 12.5.2014 v 15:00 hodin. Na toto místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil. PĜi místním šetĜení na posuzovaných pozemcích evidovaných na LV þ. 1007, byla pĜítomna spoluvlastnice tČchto pozemkĤ paní NČmcová, která sdČlila nČkteré informace pro zpracování znaleckého posudku, a to pĜedevším informace ohlednČ stáĜí a stavu trvalých porostĤ na pozemku a pĜedala zpracovateli úþetní doklady k nákupu trvalých porostĤ na pozemcích. PĜi místním šetĜení na pozemcích p.þ. 714/1 a p.þ. 714/2 byl pĜítomen pan PeĖás, který zahradu na tČchto pozemcích užívá a který sdČlil nČkteré informace ohlednČ trvalých porostĤ a stavby na pozemcích. PĜi místním šetĜení byla provedena prohlídka posuzovaných pozemkĤ a byla poĜízena fotodokumentace. NáslednČ (po telefonické domluvČ) byly paní Blahovou (spoluvlastnicí nemovitostí evidovaných na LV þ. 1035) elektronicky zaslány podklady ke zpracování posudku, a to Rozhodnutí o vykluþení vinice a úþetní doklady. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi. OcenČní majetku je provedeno na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení, a to ke dni místního šetĜení 12.5.2014.
1. Metodika ocenČní : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku není žádným pĜedpisem þi naĜízením v právním Ĝádu ýeské republiky jednoznaþnČ specifikován postup jejího stanovení. Odbornou literaturou je pouze doporuþeno užití porovnávacího, výnosového þi nákladového pĜístupu pro stanovení obvyklé ceny, pĜiþemž finální volba metody je vždy závislá na odborné úvaze znalce (samozĜejmČ v závislosti na charakteristikách oceĖované nemovitosti). Legislativní definice pojmu „obvyklá cena“ je v zásadČ uvedena pouze v §2 zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku. V § 2 uvedeného zákona se uvádí: Obvyklou cenou se pro úþely oceĖování majetku a služeb rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. Metoda stanovení vČcné hodnoty : HODNOTA VċCNÁ - (dle právního názvosloví „þasová cena" vČci), je reprodukþní cena vČci, snížená o pĜimČĜené opotĜebení vČci stejného stáĜí a pĜimČĜené intenzity
10
používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožĖují okamžité užívání vČci. Reprodukþní cena odpovídá výši nákladĤ, které by bylo nutno v dobČ ocenČní vynaložit na poĜízení stejné nebo porovnatelné nové vČci. OcenČní mĤže tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnČjší a ekonomicky efektivnČjší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. VČcnou hodnotu staveb je tĜeba urþit s pĜihlédnutím k opotĜebení, které s ohledem na skuteþný stavebnČtechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí nČkteré ze známých metod. PĜi stanovení vČcné hodnoty nemovitosti (kromČ pozemkĤ) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb tČmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavČná plocha [m 2] - obestavČný prostor [m 3] - vnitĜní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáĜí stavby - reprodukþní poĜizovací cena 1 m 3 obestavČného prostoru, 1 m 2 zastavČné plochy, pĜíp. 1 m délky - opotĜebení stavby Pro výpoþet opotĜebení stavby je nutné zjistit pĜíp. stanovit: - stáĜí stavby a stav bČžné údržby - technické a morální opotĜebení - provedené opravy a výmČna jednotlivých konstrukþních prvkĤ - pĜedpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpoþtu opotĜebení a odĤvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukþní ceny s odpoþtem opotĜebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s pĜihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemkĤ se vychází z výmČr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavČná plocha, orná pĤda, atd.). Uváží se také umístČní pozemku v dané obci a údaje z územnČ plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemkĤ v dané lokalitČ se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemkĤ je tĜeba vycházet z územnČ plánovací dokumentace a dalších podkladĤ. Metoda výnosová : HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno pĜi stanovené úrokové sazbČ uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako þistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto þástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry Zjistí se u nemovitostí z dosažitelného roþního nájemného sníženého o roþní náklady na provoz. Do tČchto nákladĤ by se mČly zapoþítat odpisy, prĤmČrná roþní údržba, správa nemovitostí, daĖ z nemovitostí apod. VyjádĜení hodnoty nemovitosti 11
pomocí kapitalizaþní míry je nutno provádČt diferencovanČ pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech prĤbČžnČ zohledĖovat vývoj ekonomiky v ýR. Souþasná hodnota nemovitosti je pak urþena podle tohoto schématu: - stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu - stanovení odpovídající kapitalizaþní míry - využití kapitalizace, tj. pĜevodu budoucích penČz na jejich souþasnou kvantitativní úroveĖ Hodnota majetku vyjádĜená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , klde: V je výnosová hodnota majetku Z je þistý roþní stabilizovaný výnos r je kapitalizaþní míra Kapitalizaþní míra r vychází jednak ze skuteþné míry výnosnosti a dále pak ze specifických rizik jednotlivý nemovitostí, kdy musí být vyhodnocena poloha, zpĤsob užívání, stav objektu, pĜípadná pronajímatelnost a realizovatelnost na trhu v budoucím období. Metoda porovnávací : Porovnávací metoda (komparaþní, srovnávací) vychází pĜímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je bućto pĜímé (pĜímo mezi prodávanými a oceĖovanou nemovitostí) nebo nepĜímé, kdy jsou údaje o prodejních cenách nejprve pĜevedeny na standardní nemovitost, se kterou je následnČ porovnávána nemovitost oceĖovaná. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceĖování v pĜípadČ, kdy existuje dostateþné množství obdobných nemovitostí. Tato metoda pro ocenČní nemovitosti (stavby a pozemky) je tedy založena na porovnání pĜedmČtné nemovitosti s obdobnými na trhu, jejichž ceny byly pokud možno v nedávné dobČ realizovány na trhu. Využitelné jsou nČkdy i nabídky realitního trhu, s tím, že k takto získaným informacím je tĜeba pĜistupovat patĜiþnČ kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupnČ klesá ke skuteþné realizované cenČ. Porovnání by mČlo být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavČný prostor, zastavČná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpĜesnČjší obraz o skuteþnČ realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potĜeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skuteþnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitČ roste i pĜesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrĤ na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ovČĜená informace o prĤbČhu prodeje. Za optimální délku prĤbČhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 mČsícĤ. Cena nemovitosti se utváĜí na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce (odhadce) je co nejvČrnČji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pĜínos k tvorbČ výsledné tržní hodnoty. Nemovitostmi je charakterizována kvalitativními parametry jako napĜ. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. 12
Kvalitativní parametry lze rozdČlit do nČkolika úrovní: a) Základní dČlení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotĜebení, funkþní a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotĜebení, funkþní a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další dĤležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ýR - okres, obec, katastrální území, poloha v místČ, zóna a poloha v zónČ - Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je dĤležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úĜadem. d) Velikost - Užitný prostor - ZastavČná plocha - ObestavČný prostor Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. NejprĤkaznČjší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostateþnou þetnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpoþtových metod se þasto používají hodnoty vypoþtené metodou výnosovou a metodou stanovení vČcné hodnoty. Metoda výnosová je pomČrnČ významná pĜi hodnocení nemovitostí komerþního charakteru, tedy s urþitým výnosovým potenciálem. VČcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožĖující utvoĜení pĜedstavy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto pĜípadČ bude urþena pouze hodnota porovnávací, která má však u tohoto majetku nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceĖovaného majetku. Výnosová hodnota stanovena není, protože pĜípadné dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostateþnou vypovídací schopností. 2. OcenČní nemovitosti : 2.1. Identifikaþní údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Poþet obyvatel obce: Datum stanovení poþtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
646377 Hovorany 586170 Hovorany 2 134 1.1.2013 CZ0645 Hodonín Jihomoravský kraj (Jihovýchod) 13
2.2. Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku: Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v souþasné dobČ nabízeny na realitním trhu. V pĜípadČ níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláĜí je pĜi zohlednČní tČchto informací zapotĜebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboĢ obvykle bývají nabídky realitních kanceláĜí vyšší, než pozdČji skuteþnČ obchodované ceny. Porovnávací hodnota majetku bude stanovena samostatnČ pro pozemky využívané jako zahrada se stavbou pro skladování a garážování – pozemek p.þ. 714/1 vþetnČ stavby bez þp/þe (zemČdČlská stavba) a pozemek p.þ. 714/2. Dále bude porovnávací hodnota stanovena pro soubor zemČdČlských pozemkĤ, využívaných jako orná pĤda a ovocné sady. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceĖovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: a) ZemČdČlské pozemky (ovocné sady a orná pĤda): Porovnávací hodnota pro pozemky, využívané jako orná pĤda a ovocné sady, bude stanovena samostatnČ, a to s využitím v minulosti realizovaných prodejĤ a také souþasných nabídek realitních kanceláĜí do jisté míry srovnatelných pozemkĤ v podobných lokalitách. Co se týþe zemČdČlských pozemkĤ, tak trh se zemČdČlskou pĤdou je svým zpĤsobem specifický. Zájem o koupi zemČdČlských pozemkĤ je hlavnČ ze strany samostatnČ hospodaĜících rolníkĤ, zemČdČlských a rolnických družstev a zemČdČlských spoleþností, jež v souþasné dobČ hospodaĜí buć na svých, nebo také na pronajatých pozemcích ve vlastnictví fyzických osob. RĤst zájmu o výkup pozemkĤ je podporován pomocí ze strany PGRLF a vybraných bankovních domĤ pĜi poskytování zvýhodnČných úvČrĤ. Rostoucí zájem o zemČdČlské pozemky má samozĜejmČ urþitý vliv na rĤst jejich hodnoty. Cena za zemČdČlské pozemky je odvislá od kvality pozemkĤ zahrnující orientaci ke svČtové stranČ, umístČní v lokalitČ, svažitost, kvalitu pĤdy, kamenitost atd. DĤležité vlastnosti, jako pĜíslušnost ke klimatickým podmínkám, pĜíslušnost k urþité hlavní pĤdní jednotce (úþelové seskupení pĤdních forem, pĜíbuzných ekologickými vlastnostmi), kombinaci svažitosti a expozice ke svČtovým stranám, kombinaci hloubky a skeletovitosti pĤdního profilu, zahrnuje kód BPEJ, který tak mĤže být považován za porovnávací mČĜítko mezi jednotlivými pozemky. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceĖovaného majetku jsou využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost þ. 1: Prodej orné pĤdy v k.ú. Velké HostČrádky, okres BĜeclav. Celková výmČra parcely 1.756 m 2. Na malé þásti pozemku je polní cesta. Prodejní cena þinila v 4/2013 þástku 20,- Kþ/m 2.
14
Srovnávací nemovitost þ. 2: Prodej orné pĤdy v k.ú. Borkovany a k.ú. Velké HostČrádky, okres BĜeclav. Celková výmČra pozemkĤ je 5.992 m 2, z toho 5.151 m 2 v k.ú. Velké HostČrádky a 841 m 2 v k.ú. Borkovany. Výkup zemČdČlskou spoleþností hospodaĜící v okolí. Prodejní cena þinila v 4/2013 þástku 20,- Kþ/m 2. Srovnávací nemovitost þ. 3: ZemČdČlské pozemky v k.ú. Syrovice, Sobotovice, Trboušany a Bratþice, okres Brno-venkov, kraj Jihomoravský. Výkup zemČdČlských pozemkĤ od fyzických osob zemČdČlskou spoleþností, která na nich hospodaĜila na základČ nájemních smluv. Jednalo se o 99.859 m 2 v k.ú. Syrovice, 33.866 m 2 v k.ú. Sobotovice, 48.757 m 2 v k.ú. Trboušany a 61.713 m 2 v k.ú. Bratþice. Cena nebyla jednotná, vzhledem k celé ĜadČ prodávajících a jejich odlišných požadavcích a vyjednávacím schopnostem, ale pohybovala se v rozmezí 10,00 až 15,00 Kþ/m 2. Srovnávací nemovitost þ. 4: Pozemky v k.ú. KĜižanovice u Buþovic, okres Vyškov, Jihomoravský kraj o celkové výmČĜe 55.970 m 2. Pozemky jsou vyžívány výhradnČ k zemČdČlské þinnosti. Dle kupní smlouvy sepsané na jaĜe roku 2010 þinila prodejní cena za tyto pozemky þástku 14,- Kþ/m 2. Srovnávací nemovitost þ. 5: Prodej nČkolika souborĤ pozemkĤ v k.ú. Želešice (32.568 m 2), k.ú. Syrovice (88.345 m 2) a k.ú. Bratþice (75.214 m 2). Pozemky pĜevážnČ využívané jako orná pĤda, þást ovocný sad a lesní pozemek. Prodej v únoru a bĜeznu 2013, prodejní cena se pohybovala v rozmezí 16,60 až 20,- Kþ/m 2. Srovnávací nemovitost þ. 6: Prodej souboru zemČdČlských pozemkĤ v k.ú. Velké Pavlovice, okres BĜeclav, kraj Jihomoravský, výmČra celkem 31.225 m 2, v prĤmČrné cenČ 12,50 Kþ/m 2, pozemky jsou využívány pro zelináĜskou výrobu. Srovnávací nemovitost þ. 7: Prodej orné pĤdy v k.ú. DobĜínsko, okres Znojmo. Celková výmČra pozemkĤ je 15.160 m 2. Pozemek p.þ. 527/2 (ostatní plocha, neplodná pĤda) o výmČĜe 41 m 2, pozemek p.þ. 532/13 (orná pĤda) o výmČĜe 10.439 m 2 a pozemek p.þ. 532/55 (orná pĤda) o výmČĜe 4.680 m 2 v blízkosti obce Jamolice. Výkup zemČdČlskou spoleþností hospodaĜící v okolí. Prodejní cena þinila v 3/2013 þástku 180.000,- Kþ, tj. 11,87 Kþ/m 2. Srovnávací nemovitost þ. 8: Prodej spoluvlastnické podílu v celkové výši 36/40 na pozemcích p.þ. 5054/31, p.þ. 5054/68, p.þ. 5054/69 a p.þ. 5065/73 v k.ú. a obci Zajeþí, okres BĜeclav. Celková výmČra pozemkĤ je 35.890 m 2. PĜevážná þást pozemkĤ zemČdČlsky využívaná, na þásti trvalé porosty lesního charakteru a neudržovaný náletový trvalý porost. Výkup zemČdČlskou spoleþností hospodaĜící v okolí. Prodejní cena þinila v 12/2012 þástku odpovídající 8,- Kþ/m 2. Srovnávací nemovitost þ. 9: Prodej vČtšinového spoluvlastnického podílu na pozemcích v k.ú. a obci Zajeþí, okres BĜeclav. PĜevážná þást pozemkĤ je zemČdČlsky využívaná, na malé þásti neplodná stráĖ. Celková výmČra pozemkĤ je 3.887 m 2. Prodejní cena þinila v 9/2012 þástku odpovídající 20,- Kþ/m 2.
15
Srovnávací nemovitost þ. 10: Prodej pozemku v k.ú a obci Moravská Nová Ves, okres BĜeclav, o celkové výmČĜe 19.414 m 2. Orná pĤda mimo zastavČnou þást obce Moravská Nová Ves. Jedná se o podélný pruh zemČdČlského pozemku v délce pĜes 100 metrĤ nacházející se ve velkém zemČdČlském celku. Hranice pozemku nejsou v terénu zĜejmé. Na pozemku se nenacházejí žádné porosty. Pozemek je rovinný, úrodný. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 11/2011 þástku 174.726,- Kþ, tj. 9,Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 18492. Srovnávací nemovitost þ. 11: Prodej zemČdČlského pozemku v k.ú a obci Mikulþice, okres Hodonín, o celkové výmČĜe 264 m 2. Orná pĤda mimo zastavČnou þást obce v lokalitČ záhumenkového hospodáĜství. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 1/2012 þástku 3.960,- Kþ, tj. 15,- Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 18498. Srovnávací nemovitost þ. 12: Prodej pozemkĤ v k.ú a obci Petrov, okres Hodonín, o celkové výmČĜe 13.050 m 2. Pozemky mají rovinatý charakter, plní funkci zemČdČlských polí. NetvoĜí jednotný funkþní celek se stavbami a stavebními pozemky v okolí. Na pozemcích se nevyskytují vedlejší stavby ani trvalé porosty. Podle katastru nemovitostí jsou pozemky zapsány jako: parc.1 - orná pĤda - o výmČĜe 1.205 m 2 - BPEJ 00501, parc.2 - orná pĤda - o výmČĜe 3.351 m 2 - BPEJ 00100, parc.3 - trvalý travní porost - o výmČĜe 5.574 m 2 - BPEJ 06300, parc.4 - orná pĤda - o výmČĜe 2.920 m 2 - BPEJ 06200 a 06300. Podle územního plánu jsou pozemky zapsány v nezastavitelných plochách jako plochy zelenČ. Nebylo zde dosud vydáno územní rozhodnutí þi stavební povolení. Prodejní cena za tyto pozemky þinila v 8/2012 þástku 104.400,- Kþ, tj. 8,- Kþ/m 2 plochy pozemkĤ. Záznam databáze MOISES þ. 20596. Srovnávací nemovitost þ. 13: Prodej vinice v k.ú a obci Velké Bílovice, okres BĜeclav, o výmČĜe 1.801 m 2. Protáhlý pozemek v k.ú. Velké Bílovice osázený vinicí z roku 1990. Mezi úþastníky dohodnuta kupní cena 20 Kþ/m 2 vþetnČ porostĤ. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 7/2012 þástku 36.020,- Kþ, tj. 20,- Kþ/m 2 plochy pozemku vþ. trvalých porostĤ. Záznam databáze MOISES þ. 19281. Srovnávací nemovitost þ. 14: Prodej pozemku v k.ú a obci Velké Bílovice, okres BĜeclav, o výmČĜe 1.645 m 2. Ovocný sad s pĜestárlými meruĖkami mimo zastavČnou þást obce na okraji katastrálního území. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 2/2012 þástku 19.740,- Kþ, tj. 12,- Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 19287. Srovnávací nemovitost þ. 15: Prodej pozemkĤ v k.ú a obci PouzdĜany, okres BĜeclav, o celkové výmČĜe 4.479 m 2. Pozemky tj. orná pĤda a zahrada se nacházejí v PouzdĜanech, katastrální území PouzdĜany, po levé stranČ silnice vedoucí do Popic. Zahrada je oplocena plotem z drátČného pletiva na betonových sloupcích. 16
PĜístup na pozemek je plotovými vrátky z ocelových trubek s výplní z drátČného pletiva. Na pozemku rostou dlouhodobČ neošetĜované staré ovocné stromy a delší dobu neošetĜovaná vinná réva s mnoha proschlými keĜi. Na zahradČ stojí malý dĜevČný sklad náĜadí max. opotĜebení. Prodejní cena za tyto pozemky þinila v 3/2012 þástku 90.000,- Kþ, tj. 20,- Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 19806. Srovnávací nemovitost þ. 16: Prodej vinice v k.ú a obci Bavory, okres BĜeclav, o výmČĜe 4.824 m 2. Pozemek vinice ve svahu orientovaném smČrem k západu, na pozemku se nachází pĜestárlá vinice k vykluþení. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 3/2012 þástku 96.480,- Kþ, tj. 20,- Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 19980. Srovnávací nemovitost þ. 17: Prodej pozemku v k.ú a obci Kostice, okres BĜeclav, o celkové výmČĜe 2.429 m 2. PĜedmČtem prodeje byl pozemek mimo zastavČnou þást obce, dlouhodobČ neudržovaný, zarostlý náletem s torzem pĤvodního zdČného zahradního domku. Okolní pozemky jsou užívány jako orné pĤdy, zahrady nebo vinice. Pozemek není urþený pro zástavbu. Hodnota zbytku stavby je nulová. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 12/2012 þástku 17.000,- Kþ, tj. 7,- Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 20433.
Srovnávací nemovitost þ. 18: Nabídka prodeje zahrady se vzrostlými topoly v Kloboukách u Brna, okres BĜeclav. Zahrada se nachází v okrajové þásti obce Klobouky u Brna s dobrou dostupností. Na zahradČ jsou v souþasné dobČ vysázeny vzrostlé topoly, ovocné stromy, pozemky jsou ucelené a ohraniþené. Vhodné pro drobné zemČdČlce, pČstitele i rekreaci. Na pozemku jsou vysázeny vzrostlé topoly, které jsou výborným topivem do krbĤ a krbových kamen. Souþasná výsadba a velikost zajistí otop na celou zimu pro velký dĤm. Tuto výsadbu lze na pozemku rozšíĜit a využít k podnikání. Celková výmČra 6 379 m 2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 150.000,- Kþ, tj. cca 23,50 Kþ/m 2 plochy pozemku.
KomentáĜ: Porovnávací hodnota oceĖovaných zemČdČlských pozemkĤ využívaných v souþasné dobČ jako orná pĤda a ovocný sad, bude urþena na základČ analýzy 17
výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v nČmž se pohybují prodejní ceny 1 m 2 pozemkĤ využívaných jako orná pĤda, je pĜibližnČ od 8,- Kþ/m 2 do 20,Kþ/m 2, což je dáno zejména atraktivností lokality, svažitostí terénu, situováním svahu (pozemku). V nČkterých pĜípadech jsou požadovány ceny orné pĤdy i vyšší, nicménČ v tČchto pĜípadech se jedná spíše o spekulativní dĤvody. V pĜípadČ srovnávacích nemovitostí, u kterých se jedná o nabídky realitních kanceláĜí, je zapotĜebí uvažovat s možným poklesem pĤvodní nabídkové ceny ke skuteþné cenČ pozdČji obchodované. U pozemkĤ využívaných jako ovocný sad jsou obecnČ dosahované prodejní ceny vyšší než je cena orné pĤdy. Hodnotu pozemky s trvalým porostem ovocných stromĤ lze v dané lokalitČ odhadovat v rozmezí cca 20,- až 60,- Kþ/m 2, pĜiþemž stČžejní je stáĜí, stav trvalých porostĤ, pČstební údržba a rovnČž jejich poþet (hustota výsadby). Jednotková porovnávací hodnota oceĖovaných zemČdČlských pozemkĤ v k.ú. Hovorany, je stanovena na základČ výše uvedených srovnávacích nemovitostí, se zohlednČním zdroje nabídkový cen realitních kanceláĜí. RovnČž bylo u zemČdČlských pozemkĤ pĜihlédnuto k základní cenČ tČchto pozemkĤ dle kódu BPEJ. PĜehled pozemkĤ s pĜiĜazenými jednotkovými cenami dle kódu BPEJ: LV
Parcela þ.
VýmČra 2 (m )
Druh pozemku, zpĤsob využití
5614
134
vinice
5615
542
vinice
5612
114
vinice
5613
612
vinice
5616
4 117
00511 02152 02110 02152 00511 02152 02110 02152 00511 02110 02210
1035
1007
BPEJ
orná pĤda
VýmČra dle 2 BPEJ (m ) 75 59 61 481 93 21 78 534 1 496 106 2 515
Základní cena dle 2 BPEJ (Kþ/m ) 7,50 3,95 5,41 3,95 7,50 3,95 5,41 3,95 7,50 5,41 6,53
Do výpoþtu je uvažována jednotková cena za oceĖované pozemky na základČ výše uvedených skuteþností diferencovanČ dle skuteþného využití: LV þ. 1035 pro k.ú. Hovorany Parcela þ.
VýmČra 2 (m )
Druh pozemku, zpĤsob využití
5614 134 vinice 5615 542 vinice VýmČra 676 celkem (m2) Porovnávací hodnota celkem (Kþ)
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kþ) hodnota (Kþ/m2) 25,00 3 350,00 25,00 13 550,00
16 900,00
18
LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany Parcela þ.
VýmČra 2 (m )
Druh pozemku, zpĤsob využití
5612 114 vinice 5613 612 vinice 5616 4 117 orná pĤda VýmČra 4 843 celkem (m2) Porovnávací hodnota celkem (Kþ)
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kþ) 2 hodnota (Kþ/m ) 25,00 2 850,00 25,00 15 300,00 15,00 61 755,00
79 905,00
b) Pozemek p.þ. 714/1 vþetnČ stavby bez þp/þe (zemČdČlská stavba) a pozemek p.þ. 714/2: Srovnávací nemovitost þ. 1: Prodej pozemku v k.ú a obci Nový PĜerov, okres BĜeclav. Pozemek o výmČĜe 299 m 2. Stavební pozemek na okraji zastavČné þásti obce Nový PĜerov. Pozemek je vedený v kultuĜe ostatní plocha, pĜístup je po živiþné vozovce. Užíváno jako samostatná zahrada. Podle územního plánu urþeno k zástavbČ RD. Inženýrské sítČ v místČ. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 3/2012 þástku 109.000,- Kþ, tj. 364,50 Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 20254. Srovnávací nemovitost þ. 2: Prodej pozemku v k.ú a obci BĜezí, pĜi ulici Mládežnická, okres BĜeclav. Pozemek o výmČĜe 373 m 2. Pozemek vedený v kultuĜe ostatní plochajiná plocha v BĜezí u Mikulova. Pozemek tvoĜí proluku ve stávající zástavbČ. Napojení na všechny IS. Prodejní cena za tento pozemek þinila v 5/2012 þástku 21.000,- Kþ, tj. 56,30 Kþ/m 2 plochy pozemku. Záznam databáze MOISES þ. 20248. Srovnávací nemovitost þ. 3: Nabídka prodeje zahrady v obci Lužice, okres Hodonín. Pozemek se nachází na okraji obce na klidném místČ. V okolí se nacházejí další zahrady, pozemky a vinice. PĜípojka elektĜiny a vody je 50 m od pozemku. K pozemku je možné dokoupit okolní pozemky. Pozemek je vhodný ke stavbČ rodinného domu. K pozemku vede dobrá pĜíjezdová cesta. V obci se nachází bČžná obþanská vybavenost. Dopravní dostupnost zajišĢuje pravidelná linka autobusu. Pozemek je situován na velice dobrém a klidném místČ. VýmČra pozemku je 778 m 2. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 96.000,- Kþ, tj. 123,50 Kþ/m 2 plochy pozemku.
19
Srovnávací nemovitost þ. 4: Nabídka prodeje stavebního pozemku u hlavní cesty v obci Karlín, okres Hodonín. Inž. sítČ jsou na pozemku. VýmČra pozemku je 417 m 2. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 80.000,- Kþ, tj. 191,90 Kþ/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost þ. 5: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Nenkovice, okres Hodonín, cca 5 km od Kyjova, vhodný k výstavbČ samostatnČ stojícího rodinného domu, s možností pĜipojení na veškeré IS (voda, elektrika, plyn, kanalizace), vlastní studna je na pozemku. Celková výmČra je 1.088 m², šíĜka pozemku je 18 m, je vybudován vjezd na pozemek. Pozemek je rovinatý, situován na západ - slunce celý den. Možnost okamžitého zahájení stavby.Nabídková cena realitní kanceláĜe je 174.080,- Kþ, tj. 160,- Kþ/m 2 plochy pozemku.
KomentáĜ: Na základČ provedené analýzy v pĜíslušné lokalitČ a pro daný trh s nemovitostmi po posouzení ostatních cenotvorných faktorĤ, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, vþetnČ zohlednČní slabých a silných stránek majetku a celkového pĤsobení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem, zejména pak s ohledem na pomČrnČ malou výmČru, kdy v tomto pĜípadČ nelze reálnČ uvažovat s rezidenþní výstavbou na pĜedmČtných pozemcích, resp. prakticky to neumožĖuje malá výmČra spolu s dispozicí a charakterem okolní zástavby, je porovnávací hodnota stanovena, resp. odhadnuta s použitím výše uvedených porovnávacích nemovitostí pĜes jednotkovou cenu pozemku, a to konkrétnČ ve výši 150,- Kþ/m 2 plochy pozemku, kdy v této jednotkové cenČ je již uvažována stavba bez þp/þe (zemČdČlská stavba) na pozemku p.þ. 714/1. Výpoþet: 150,- Kþ/m 2 * (19+200) m 2 = 32.850,- Kþ Pozemek p.þ. 714/1 vþetnČ stavby bez þp/þe (zemČdČlská stavba) a pozemek p.þ. 714/2, vše vþetnČ pĜíslušenství – celkem: Porovnávací hodnota
20
32 850,- Kþ
2.3. ZávČreþná analýza obvyklé ceny oceĖovaného majetku : Pro stanovení, resp. odhadnutí obvyklé ceny oceĖovaného majetku byla využita metoda porovnávací, která v tomto pĜípadČ nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitostí. Na základČ porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemku p.þ. 714/1 spolu se stavbou bez þp/þe (zemČdČlská stavba) a pozemku p.þ. 714/2, evidovaných na LV þ. 4 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve výši (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena
33 000,- Kþ
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na výše uvedených nemovitostech evidovaných na LV þ. 4 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna þiní: Obvyklá cena id. 1/4
8 250,- Kþ
Na základČ porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemkĤ p.þ. 5614 a p.þ. 5615, evidovaných na LV þ. 1035 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve výši (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena
17 000,- Kþ
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na výše uvedených pozemcích evidovaných na LV þ. 1035 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna þiní: Obvyklá cena id. 1/4
4 250,- Kþ
Na základČ porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemkĤ p.þ. 5612, p.þ. 5613 a p.þ. 5616, evidovaných na LV þ. 1007 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve výši (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena
80 000,- Kþ
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na výše uvedených pozemcích evidovaných na LV þ. 1007 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna þiní: Obvyklá cena id. 1/4
21
20 000,- Kþ
Celkovou obvyklou cenu oceĖovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na nemovitostech evidovaných na LV þ. 4, spoluvlastnické podílu ve výši id. 1/4 na nemovitostech evidovaných na LV þ. 1035 a spoluvlastnického podílu id. 1/4 na nemovitostech evidovaných na LV þ. 1007, vše v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna, odhadujeme ve výši
Obvyklá cena
32 500,- Kþ
Dle LV þ. 4, LV þ. 1035 a LV þ. 1007 pro k.ú. Hovorany, vše ze dne 12.3.2014, jsou oceĖované nemovitosti, resp. spoluvlastnické podíly pĜíslušející povinnému, zatíženy naĜízeními exekuce, exekuþními pĜíkazy k prodeji nemovitosti a zástavními právy exekutorskými. Vše podrobnČji viz Dokumentace a skuteþnost výše v posudku a LV v pĜíloze. K oceĖovanému majetku se nevztahují, resp. nebyla zjištČna, žádná jiná práva a závady, kromČ výše uvedených naĜízení exekucí, exekuþních pĜíkazĤ k prodeji nemovitosti, zástavních práv exekutorských. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na úþel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé cenČ nijak zohlednČna. PĜíslušenství spojené s oceĖovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v þásti B. výše v posudku. Jedná se o pĜíslušenství doplĖující funkþnost pozemkového zázemí, resp. objektu. Toto pĜíslušenství je samostatnČ v podstatČ neobchodovatelné, jeho existence je však zohlednČna v obvyklé cenČ oceĖovaného majetku. Trvalé porosty jsou také v podstatČ samostatnČ neprodejné, existence trvalých porostĤ je zohlednČna v návrhu obvyklé ceny oceĖovaného majetku. KomentáĜ k vlastnictví trvalých porostĤ je uveden výše v posudku v þásti B.4.4.
D. Z Á V ċ R: Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na pozemku p.þ. 714/1 spolu se stavbou bez þp/þe (zemČdČlská stavba) a pozemku p.þ. 714/2, evidovaných na LV þ. 4 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna, ke dni 12.5.2014 odhadujeme ve výši:
8.250,- Kþ Slovy: osmtisícdvČstČpadesát korun þeských
22
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na pozemcích p.þ. 5614 a p.þ. 5615, evidovaných na LV þ. 1035 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna, ke dni 12.5.2014 odhadujeme ve výši:
4.250,- Kþ Slovy: þtyĜitisícedvČstČpadesát korun þeských
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na pozemcích p.þ. 5612, p.þ. 5613 a p.þ. 5616, evidovaných na LV þ. 1007 pro k.ú. a obec Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna, ke dni 12.5.2014 odhadujeme ve výši:
20.000,- Kþ Slovy: dvacettisíc korun þeských
Celkovou obvyklou cenu oceĖovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 na nemovitostech evidovaných na LV þ. 4, spoluvlastnické podílu ve výši id. 1/4 na nemovitostech evidovaných na LV þ. 1035 a spoluvlastnického podílu id. 1/4 na nemovitostech evidovaných na LV þ. 1007, vše v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jana Bergmanna, ke dni 12.5.2014 odhadujeme ve výši:
32.500,- Kþ Slovy: tĜicetdvatisícpČtset korun þeských
Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledných obvyklých cenách zohlednČna. 2) V obvyklých cenách oceĖovaného majetku, resp. spoluvlastnických podílĤ na majetku, je již zohlednČna cena trvalých porostĤ a pĜíslušenství.
V BrnČ dne 30.6.2014
Seznam pĜíloh :
1. Fotodokumentace ze dne 12.5.2014 2. Výpisy z katastru nemovitostí 3. Náhledy katastrálních map 4. Mapy oblasti
23
Posudek byl vyhotoven ve tĜech stejnopisech, obsahuje celkem 43 stran textu, vþetnČ titulního listu, znalecké doložky a pĜíloh. Ve dvou vyhotoveních byl pĜedán objednateli a jedno vyhotovení zĤstává v archivu kanceláĜe (znaleckého ústavu). ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavĤ dne 7.12.1992 (þ.j. 701/92-OOD MSpr. ýR), kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceĖování podnikĤ a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnČní vlastnosti stavebních hmot a výrobkĤ, stavby obytné a prĤmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ýeské republiky þ.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod þíslem 211/14 v seznamu znaleckých posudkĤ, vypracovaných znaleckou kanceláĜí (ústavem). OdmČna úþtována pĜiloženou fakturou.
Ing. VítČzslav Drkal zodpovČdný zpracovatel posudku a osoba oprávnČná ke stvrzení posudku a podat pĜípadné vysvČtlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
24
