3 e Voortgangsrapportage. Stedelijke (her)programmering

e

3 Voortgangsrapportage

Stedelijke (her)programmering

3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering

Breda, 10 september 2013

Colofon

Derde voortgangsrapportage stedelijke programmering vastgesteld door het College op 10 september 2013 Vormgeving:

Gemeente Breda

Foto’s:

Michiel ‘t Hart

Deze en andere direct gerelateerde publicaties als de Structuurvisie Breda2030 alsook en achtergrondinformatie vindt u op onze website: Digitale versie te downloaden via www.breda.nl/wonen-wijken-vervoer/ ruimtelijke-plannen/structuurvisie/vaststelling-3e-voortgangsrapportagestedelijke-programmering Twitter #3VRSPBreda

>

Inhoudsopgave

1. Inleiding...............................................................................................................................3 2.

De marktomstandigheden 2013........................................................................................5 2.1 Woningstatistieken.......................................................................................................5 2.2 Financiering, de starters- en doorstroomregeling ..........................................................5 2.3 Consumentenvertrouwen ............................................................................................7 2.4 Prijs- kwaliteit verhouding ............................................................................................8 2.5 Gemeentelijke rol.........................................................................................................8

3. Kennisuitwisseling............................................................................................................11 3.1 Regionaal Ruimtelijk Overleg, Brabantstad en BOEL overleg........................................11 3.2 Leergroep stedelijke (her)programmering G32............................................................11 3.3 Watertorenberaad......................................................................................................12 3.4 Bredaas Bestek...........................................................................................................12 4.

Stand van zaken stedelijk woonprogramma .................................................................15 4.1 Opleveringen 2012.....................................................................................................15 4.2 Productie komende vijf jaar 2013-2017......................................................................16 4.3 Planvoorraad tweede vijfjaarsperiode (2018-2023) .....................................................19 4.4 Verschuivingen in de stedelijke programmering ..........................................................20 4.5 Nieuwe woningbouwverzoeken (Intake).....................................................................21

5. Bijsturing...........................................................................................................................23 5.1 Mate van beïnvloeding...............................................................................................23 5.2 Inzet publiekrechtelijk instrumentarium.......................................................................24 5.3 Resultaten proces bijsturing / herontwikkeling projecten.............................................25 5.4 Inzet privaatrechtelijk instrumentarium .....................................................................27 6.

Veranderde ruimtelijke ordeningscontext..................................................................... 31

0287_13 3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering_V2

6.1 Projecten blijven belangrijk maar op andere manier.....................................................31 6.2 Wetten en regels........................................................................................................31 6.3 Het ‘waarom’ weer centraal en de financiering als middel...........................................31 Bijlage

I Geïnterviewden.............................................................................................................35


1


2

1

Inleiding

Met voorliggende 3e Voortgangsrapportage, wordt een update gegeven over de stand van zaken rondom stedelijke programmering. De nota ‘Koers Gezet 2020’ stelde de kaders voor de stedelijke programmering. Nu de structuurvisie Breda2030 op 27 augustus jl. door het College is vastgesteld en op 26 september a.s. in de gemeenteraad wordt behandeld, is dit beleidskader leidend voor de stedelijke (her)programmering. Ter uitvoering van het beleid zoals verwoord in Koers Gezet 2020 heeft het College eerder twee voortgangsrapportages vastgesteld (Het regie en actieplan in 2010 en de 2e voortgangsrapportage Stedelijke Programmering (8 mei 2012). De 2e Voortgangsrapportage is op 24 mei 2012 behandeld in de Commissie Ruimte. In de 2e Voortgangsrapportage is een relatie gelegd met de Woonagenda 2011-2014 en de daarin opgenomen uitvoeringsactiviteiten. De centrale opgave blijft een realistisch stedelijk programma dat door de markt opgepakt en uitgevoerd wordt. Noodzakelijk is dat de gemeente vanuit haar rol en verantwoordelijkheid hierin regie blijft voeren. Gelet op de huidige transitiefase en reeds bestaande nog niet gerealiseerde voorraad aan projecten die dateren uit een andere periode, is het van belang dat projecten bijgesteld worden. Het gaat daarbij om herontwikkeling, heroverweging, faseren en doseren van projecten en faciliteren met planologisch instrumentarium. Dit voor de komende tien jaars periode en met als doel dat projecten goed aansluiten bij de behoefte en ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. De Structuurvisie Breda2030 wordt op 26 september a.s. behandeld in de gemeenteraad. Deze visie beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030 op hoofdlijnen. De ambitie is om de diverse woonmilieus die Breda rijk is, verder te versterken door onderscheidende projecten, zoals wonen aan het water (Mark en Aa en ook Teteringen) of wonen in de spooras (Breda Knooppunt) en wonen in de Binnenstad (o.a. Gasthuispoort). De gemeente blijft focussen op een evenwichtige verdeling en voldoende woningen voor lagere inkomens en bijzondere doelgroepen (studenten, arbeidsmigranten, mensen met een beperking, ouderen en zorg). Duurzaam bouwen, verbouwen en verduurzamen is de norm waarbij slopen minder vaak zal voorkomen dan we gewend zijn. Bestaande woningen, leegstaande kantoren, winkels en monumenten worden gerenoveerd en/of getransformeerd. In de Structuurvisie Breda 2030 is de gekozen lijn vanuit Koers Gezet 2020 vertaald en integraal opgenomen. De voortgang van de stedelijke programmering wordt aan de hand van de volgende onderdelen beschreven: 1) Welke marktomstandigheden zijn opvallend ten opzichte van de vorige rapportage uit 2012? De stedelijke (her) programmering staat niet op zichzelf. De huidige marktomstandigheden hebben grote invloed op het gedrag en keuzes van mensen en de invloed hiervan op de projecten in de stad. Hiervoor zijn documenten bestudeerd, praktijkervaringen betrokken en zijn vier makelaars geïnterviewd in juli 2013. Daarnaast is gebruik gemaakt van WOON2012 en NVM woningmarktgegevens. 2) Hoe staat het er op dit moment voor met het in balans brengen van het stedelijk programma? Bij welke projecten is bijsturing en herontwikkeling gaande? Aan welke kennisdeling wordt gedaan en binnen welke context vindt dit plaats? Hierbij geven we inzicht in het programma voor de komende tien jaar (tot en met 2022), welke projecten zijn in 2012 opgeleverd, waar zijn projecten in aanbouw en waar worden in de komende periode ontwikkelingen verwacht? Hierbij gaan wij in op de aspecten die om de hoek komen bij de bijsturingen die momenteel lopen, en op de leerervaringen uit het verleden. En op de wijze waarop we ervaring opdoen met de tot onze beschikking staande instrumenten. Ook wordt ingegaan op de gerelateerde onderwerpen zoals de waardecreatie voor gebieden waar (voorlopig) niet ontwikkeld kan worden. 3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering

3


4

De marktomstandigheden 2013

2

Het is belangrijk dat er eenduidige informatie wordt gegeven over gepresenteerde analyses en cijfers van de marktomstandigheden. Daarom wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst van de landelijke berichtgeving die gerelateerd wordt aan de lokale Bredase situatie. Ingegaan wordt op het consumentenvertrouwen, oplopende werkloosheid, wijzigende persoonlijke omstandigheden, dalende koopkracht en de gevolgen hiervan voor de koop- en huurmarkt. In opdracht van het Ministerie BZK vindt om de drie jaar een onderzoek plaats naar aspecten van het wonen. Samen met de corporaties heeft de gemeente Breda in 2012 meegedaan aan het landelijke woononderzoek en zijn de gegevens op gemeentelijk niveau beschikbaar. Het woononderzoek bevat gegevens over onder andere huishoudens, de huidige en gewenste woonsituatie, gerealiseerde verhuizingen en de tevredenheid met de woonsituatie. Daarnaast omvat het onderzoek ook thema’s die raken aan het wonen, zoals de leefbaarheid, tevredenheid met de woonomgeving en de voorzieningen in de buurt. Het woononderzoek kan daarmee een bijdrage leveren aan uiteindelijk te maken keuzes voor de stad en afzonderlijke projecten. In het najaar van 2013 wordt de informatie uit het woononderzoek (WOON2012) naar buiten gebracht en gedeeld met de stad.

2.1 Woningbouwstatistieken Tot 1 januari 2012 was de gemeentelijke woningcartotheek de bron voor alle woningstatistieken (stand- en stroomstatistieken) van Breda. Vanaf 1 januari 2012 is overgegaan op een nieuwe manier van registreren. Op termijn zullen de nieuwe woninggegevens worden verkregen door het combineren van gegevens uit de BAG en WOZ registraties. Op dit moment kan enig inzicht geboden worden in standgegevens; betrouwbare stroomgegevens (dus nieuwbouwen sloopgegevens) zijn op dit moment helaas nog niet te genereren uit de BAG. Deze gegevens worden dan ook op dit moment nog op de oude manier gemonitord.

2.2 Financiering, de starters- en doorstroomregeling De economische crisis heeft er onder andere voor gezorgd dat ook de financiering van een koophuis is veranderd. De NVM geeft aan dat de woningmarkt een transitie door zal maken naar een ander type markt waardoor hervormingen noodzakelijk zijn. We zijn op weg naar een andere wooncultuur. Bovendien vragen andere maatschappelijke ontwikkelingen om een fundamenteel andere woningmarkt. De ontwikkelingen die hierbij een rol spelen zijn o.a.: • de vergrijzing; • meer eenpersoons huishoudens; • de flexibilisering van de arbeidsmarkt (waaronder de toename van het aantal zzp ‘ers) en • de roep om gecreëerde meerwaarde van het eigen woningbezit - de lage dan wel afgeloste hypotheken van ouderen bij een gestegen marktprijs ten opzichte van de aankoopprijs - in te zetten voor zorg. Het is de overtuiging van diverse economen dat niet de vraag óf er een andere wooncultuur noodzakelijk is, maar meer vraag wanneer dit gaat gebeuren. Sinds de crisis wordt er veel minder verhuisd dan in de periode daarvoor. Volgens het WoON2012 is het aantal verhuizingen in de koopsector de afgelopen drie jaar met 42% afgenomen, vanuit huurwoningen met 15% . Het aantal verhuisde starters is gelijk. Het stilvallen van de koopwoningmarkt is voornamelijk een gevolg van vraaguitval bij doorstromers1.

1 ASRE, Frans Schilder en Johan Conijn, juli 2013


5

Gegevens van NVM bevestigen het landelijke beeld voor Breda. Ook in Breda is het aantal woningtransacties sinds 2008 met 41% gedaald. In absolute aantallen is de terugval in woningtransacties het grootst bij huishoudens in de leeftijdscategorie 25 tot 45 jaar. Vooral huishoudens met een korte woonduur (vooral koop na 2005) lopen een risico op een restschuld. De ontwikkeling van het aantal huishoudens ‘onder water’ (hogere hypotheekschuld dan de waarde van het huis) over de afgelopen jaren hangt sterk samen met daling van de huizenprijzen. Bewoners met een restschuld kunnen nauwelijks nog verhuizen, maar ook bewoners met een overwaarde op hun huis zien hun verwachte opbrengst dalen. Door deze omstandigheden kan het zijn dat mensen hun verhuiswens (definitief) afstellen. Wensen van huishoudens zijn echter niet zo sterk afhankelijk van de crisis: iedere starter en doorstromer droomt van een volgende stap op de woningladder, of er nu sprake is van crisis of niet. Met enige hoop kan gekeken worden naar het inhalen van al deze uitgestelde verhuizingen zodra het stof van de crisis wat is gaan liggen. Volgens de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) lijkt dit echter valse hoop te gaan worden. De vraag is in hoeverre er sprake is van afstel dan wel uitstel van verhuizen bij dit ‘stuwmeer’ van bewoners met verhuiswensen. In tegenstelling tot wat doorgaans aangenomen wordt blijken starters in min of meer gelijke getale de woningmarkt te betreden als voor de crisis. Het is belangrijk de ontwikkeling te blijven volgen. Startersregeling Om de verkoop aan de onderkant van de woningmarkt te stimuleren heeft de Bredase gemeenteraad op 21 maart 2013 besloten om de Starterslening voort te zetten en daarvoor een bedrag te voteren van € 1 miljoen. De woningcorporaties WonenBreburg en Singelveste AlleeWonen hebben aangegeven te willen participeren en daarvoor een budget in te zetten van € 250.000,- per corporatie. Laurentius participeert met een budget ter grootte van € 89.000,-. Ook het Rijk heeft recentelijk € 50 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen. Van elke afgegeven starterslening financiert het Rijk aanvullend 50%. De Starterslening 2013 met verscherpte voorwaarden is vanaf 1 april jongstleden actief. Voor particuliere woningen kunnen starters tot maximaal € 25.000,- een starterslening verkrijgen. Voor corporatiewoningen is dit € 40.000,-. Het Rijk betaalt van elke afgegeven lening 50%. De Provincie Noord- Brabant participeert sinds 1 juli jl. opnieuw in de Starterslening. Dit betekent dat aanvragen met een peildatum van juli en later, in aanmerking komen voor een starterlening die voor 50% door het Rijk wordt betaald, 25% door de Provincie en 25% door de gemeenten. In Breda zijn per 1 april 2013 28 startersleningen toegekend, waarbij 26 voor particuliere woningen en 2 voor corporatiewoningen. Bij 26 leningen is de helft gefinancierd door het Rijk en de gemeente; 2 leningen zijn door het Rijk, de Provincie en de gemeente gefinancierd. Het per 20 augustus 2013 resterende budget van de gemeente bedraagt circa € 720.000,-. Hiermee kunnen onder de huidige financieringsverdeling nog 115 startersleningen voor aankoop van particuliere woningen worden toegekend. De corporaties gezamenlijk hebben op dit moment nog een budget van € 796.000 (hierin zit ook geld vanuit de 1e starterslening uit 2009). Voor corporatiewoningen kunnen - onder de huidige financieringsconstructie – nog 80 startersleningen worden verstrekt.


6

De snelheid waarmee een beroep wordt gedaan op de startersregeling is in vergelijking met 2009 en 2010 trager. Toen was in 7 maanden het gemeentelijk budget van € 700.000 volledig op. Dit heeft vooral te maken met de manier waarop reguliere hypotheekverstrekkers met toekenning van de hypotheken omgaan. Als resultaat van het Bredaas Bestek wordt op dit moment door de gemeente, in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SvN) nagedacht over het invoeren van een regeling die doorstroming kan bevorderen. Het financieren van de restschuld middels een gemeentelijke lening (revolverend) onder NHG kan mogelijk bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt. In het najaar van 2013 zal de restschuldlening door de SvN zijn uitgewerkt.

2.3 Consumentenvertrouwen2 Het gevoel en de wil onder consumenten dat het nu een goede tijd is om een huis te kopen is afgelopen halfjaar licht gestegen ten opzichte van de periode daarvoor. De combinatie van sterk gedaalde huizenprijzen en een dalende hypotheekrente maakt koopwoningen weer aantrekkelijk. Mits de financiering kan worden gerealiseerd verkiezen bewoners vaak een koopwoning boven een huurwoning. De normen en voorwaarden van banken zijn van grote invloed op de woningmarkt. Factor bij het toegenomen vertrouwen in de woningmarkt is dat de onzekerheid over de fiscale behandeling van de eigen woning (voorlopig) is afgenomen. Dreiging van oplopende werkloosheid, gewijzigde persoonlijke omstandigheden en dalende koopkracht Vereniging Eigen Huis geeft aan dat er nog steeds donkere wolken hangen boven de woningmarkt. Het aantal mensen dat zonder baan komt te zitten, neemt snel toe en opnieuw daalt de koopkracht van huishoudens. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit. Dit vaak door beëindiging van de relatie of het overlijden van de partner. Dit kan gepaard gaan met een verandering in inkomsten, waardoor zij dan (soms) gedwongen worden hun woning te verkopen. Soms hebben deze mensen een restschuld wat uiteindelijk ook een effect heeft op de woningmarkt. Ook zijn er steeds meer huishoudens die met hun hypotheek ‘onder water staan’ (de waarde van het huis is lager dan de hypotheek die er op rust). Doordat banken een restschuld nauwelijks financieren blijkt verhuizen voor deze groep huishoudens vaak onmogelijk. Gevolg hiervan is dat de doorstroming stagneert. Dit is ook één van de belangrijke aspecten die uit de interviews naar voren kwam. Huurders iets somberder over financiële situatie dan huiseigenaren De Vereniging Eigen Huis geeft tevens aan dat meer huurders vinden dat zij er financieel op achteruit zijn gegaan dan huiseigenaren. Van de huurders geeft 65% aan dat hun financiële situatie de afgelopen twaalf maanden is verslechterd. Een half jaar geleden was dit nog 52%. Van de huiseigenaren ervaart 54% een verslechtering van zijn financiële situatie tegenover 49% een half jaar geleden. Door de soms forse huurverhogingen in de sociale sector, de toenemende betaalbaarheid en het ruime aanbod aan koopwoningen zeggen wel steeds meer huurders geïnteresseerd te zijn in het kopen van een woning. Dit is ook het beeld wat uit de interviews met de Bredase makelaars naar voren kwam.

2 Vereniging Eigen Huis, 4 juli 2013


7

Hogere woonlasten huurders De afgelopen jaren is de vraag naar huurwoningen gestegen. In Breda is 41% van de woningvoorraad een huurwoning. De meeste huurwoningen in Breda (80%) behoren tot de sociale huur. Door veranderingen in het huurbeleid wordt de sociale huursector steeds meer het domein van de lage inkomens. Nieuwe huurders met een hoger inkomen wijken vaker uit naar de middeldure en duurdere huur in de particuliere sector. De woonquote van huurders in Breda (het bedrag dat huishoudens kwijt zijn aan wonen) is gestegen naar 39%. Volgens de makelaars zijn steeds meer huurders geïnteresseerd in het kopen van een woning aan de onderkant van de koopmarkt. In de toekomst zal de rol van de corporaties op de woningmarkt kleiner worden. Zij zullen zich meer en meer richten op het huisvesten van lagere inkomensgroepen. Het aandeel van de particuliere huur zal sterk toenemen met een groter variëteit. De huurwoningenmarkt wordt hierdoor dynamischer met een kleiner aandeel sociaal huursegment.

2.4 Prijs kwaliteit verhouding Mensen willen een goede prijs-kwaliteitverhouding, vragen maatwerk en een actievere betrokkenheid en keuzes van woonconsumenten bij het eindproduct. Dit vraagt een andere benadering in de planvorming. Niet alle projecten in de planvoorraad zijn met deze gedachten tot stand gekomen. Vanuit de interviews kwam ook naar voren dat er kansen zijn voor innovaties in de bouw om daarmee de bouwkosten naar beneden bij te stellen zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de kwaliteit.

2.5 Gemeentelijke rol Zoals in de 2e Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering is gesteld, heeft de problematiek op de woningmarkt enerzijds te maken met vraaguitval en anderzijds met de programmering. De directe beïnvloeding door de gemeentelijke overheid van het terugdringen van de vraaguitval is zeer beperkt. De gemeente heeft wel een rol én invloed op de programmering op stedelijk niveau en op het niveau van de afzonderlijke projecten in de stad en dorpen. De mate van beïnvloeding en mogelijke bijsturing varieert per project. In het hoofdstuk over bijsturing wordt hier nader op ingegaan. Steeds merkbaarder wordt het dat de gemeentelijke werkzaamheden anders worden. Het is niet meer zo dat de meeste aandacht zich kan toespitsen op de nieuwbouw. Meer energie zal gestoken moeten worden in de bestaande voorraad, transformatie bestaand vastgoed, tijdelijkheid, herstructurering en verduurzaming. Ten aanzien van de programmering is het belangrijk dat de gemeente haar regierol behoudt. De veranderende markt maakt het noodzakelijk dat de diverse betrokken organisaties (o.a. overheden, corporaties, ontwikkelaars, makelaars en beleggers) anders gaan handelen. Dit vanuit de wetenschap dat de marktomstandigheden veranderen. Realistische groei in een krimpende regio, krimp van de beroepsbevolking, het nieuwe werken, vergrijzing, veranderende omstandigheden rondom de zorg, vraag naar kwalitatief betere woningen. Ondanks de genoemde veranderingen in de markt blijft de vraag naar nieuwbouw en naar herontwikkeling van bestaand vastgoed bestaan.


8

Praktijkervaring afgelopen periode Aan het beleid en de vertaling van de stedelijke programmering naar de gemeentelijke organisatie, processen en projecten, wordt inmiddels zo’n vier jaar intensief gewerkt. Het proces is weerbarstig. Niet alles gaat vanzelf en niet alles is zichtbaar voor de buitenwereld. Doordat in het verleden grondposities zijn ingenomen en planvorming is gestart, staan er grote belangen op het spel. Diverse partijen wensen individueel hun belangen veilig te stellen. Dit brengt een spanningsveld met zcih mee omdat deze individuele belangen echter niet automatisch invulling geven aan de maatschappelijke vraagstukken op stedelijk niveau waarvoor we staan en waar de gemeente regie op voert. Regie en sturing bljift dan ook noodzakelijk. Inmiddels is een integrale weging met oog en aandacht voor sturing op realisatie gemeengoed geworden. Daarbij behoort het beheerst afmaken wat in gang is gezet (Via Breda, Station en Stationsomgeving), het bijstellen van projecten (ook de eigen gemeentelijke projecten worden herontwikkeld: o.a. Teteringen en Bavel Zuid), het faseren van projecten in de tijd, maar ook het afscheid nemen van projecten/ontwikkelaars. Het kost tijd en zorgvuldigheid om deze ambitie te verwezenlijken binnen de gegeven mogelijkheden en zonder kleerscheuren.


9


10

Kennisuitwisseling

3

De uitdaging van de stedelijke programmering staat niet op zich zelf en er zijn blijvend verbeterpunten in het proces rondom de stedelijke (her)programmering. Mede vanuit dit oogpunt wordt kennis gedeeld, uitgewisseld en opgevraagd. Onderstaande tekst gaat hier nader op in.

3.1 Regionaal ruimtelijk overleg, BrabantStad en BOEL overleg Op basis van de Verordening Ruimte heeft de provincie een rol in woningbouwprogrammering en de vastlegging van plancapaciteit in bestemmingsplannen. Steeds worden voor een periode van tien jaar (nu voor de periode 2012 tot 2022) kwantitatieve afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn gebaseerd op de provinciale bevolking- en woningbouwbehoefteprognose en als zodanig vertaald in de Structuurvisie Breda 2030. Hierin is een woningbouwprogrammaindicatie opgenomen. De laatst gemaakte kwantitatieve afspraken dateren van juni 2012. Op 16 februari 2012 is de gemeenteraad middels een raadsbrief geïnformeerd over de inhoud van de nieuwe provinciale prognose en de invloed die deze heeft op het Bredase woningbouwprogramma. In de 2e Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering (april 2012) zijn de trends opgenomen. Bij brief van 16 augustus 2012 is de raad geïnformeerd over de programmatische afspraken welke in het RRO van juni 2012 zijn gemaakt. In het kader van het Regionale Ruimtelijke Overleg (RRO) is afgelopen jaar gewerkt aan de regionale afstemming. De raadscommissie is hierover geïnformeerd. In de Woonagenda is gesteld dat het van belang is om met de regio afstemming te zoeken op kwantiteiten, maar daarbij meer de kwaliteiten onderwerp van gesprek te laten zijn. Deze afstemming heeft in 2012 plaatsgevonden en heeft geleid tot een inventarisatie van woningbouwplannen in de regio West Brabant. Medio december 2012 is deze inventarisatie in het regionaal overleg (RRO West Brabant) besproken, waarbij met name het aspect “onderlinge concurrentie van plannen” ter discussie heeft gestaan. In de regio is geconstateerd dat gemeenten in verschillende fases van herkenning, erkenning en aanpak zitten ten aanzien van de programmering. Het voorstel is dat gemeenten met concurrerende locaties met elkaar in gesprek gaan. Op basis van de planinventarisatie blijkt er geen (dreigende) concurrentie te bestaan voor Breda. De kwalitatieve programmering en concurrentie van plannen in de regio Breda blijft wel onze aandacht houden. Specifiek voor de locaties Contreie te Oosterhout en Bouverijen (Teteringen) is afstemming over de kwaliteiten en de fasering. Daarnaast neemt Breda met Oosterhout en Etten-Leur (BOEL) deel aan de stuurgroep ruimtelijke ontwikkeling stadsregio Breda. Dit platform wordt benut voor afstemming over de stedelijke programmering. Op het schaalniveau van BrabantStad heeft Breda in februari 2012 het initiatief genomen tot een B5 themamiddag stedelijke (her)programmering Wonen. Tijdens deze middag hebben de wethouders RO en Wonen met gedeputeerde De Boer ervaringen uitgewisseld rondom de opgave van de woningbouwherprogrammering. Belangrijkste uitkomst van deze middag betreft de gezamenlijke onderkenning van de noodzaak van flexibiliteit in het proces van herprogrammering.

3.2. Leergroep stedelijke (her)programmering G32 In september 2011 is een handreiking ‘Stedelijke (her)programmering woningbouw’ gepresenteerd door de gemeenten Breda en Hengelo en kennisinstituut Nicis. Vervolgens is in G32 verband besloten een vervolg te geven aan het vraagstuk rondom de stedelijke herprogrammering door met een leergroep de diepte in te gaan. Naast de experts vanuit de G32 participeert ook het Ministerie van BZK in deze leergroep. Inmiddels zijn drie bijeenkomsten geweest.


11

De verschillende vraagstukken in de gemeenten worden gedeeld, uitgediept en besproken. Tussendoor spreken ook deelnemers uit het netwerk met elkaar over specifieke vragen. Breda heeft op ambtelijk niveau afgelopen periode met gemeenten Apeldoorn en Tilburg kennis en ervaringen uitgewisseld. In het najaar wordt een laatste slotbijeenkomst georganiseerd.

3.3 Watertorenberaad Het Watertorenberaad is een samenwerkingsverband tussen een groot aantal publieke, publiek-private en private partijen met als doelstelling ‘een bijdrage leveren aan gebiedsontwikkeling(en) op basis van denken & doen, kennis & kunde en houding & gedrag’. Door onderdelen te combineren, nieuwe werkwijzen te ontwikkelen en te implementeren, kunnen ontwikkelingen een (door)start maken. De gemeente Breda is lid van het Watertorenberaad. In juni 2013 is op initiatief van het Watertorenberaad een analyse verricht en zijn drie adviezen uitgebracht ten aanzien van diverse gestagneerde projecten in Nederland. Voor Breda zijn de projecten Seminarieweg in Bavel, Emerhoef en Viveslaan 1, geanalyseerd en van een advies voorzien. Het rapport wordt in het najaar gepresenteerd.

3.4 Bredaas Bestek In 2012 is een aantal bijeenkomsten georganiseerd in het kader van het Bredaas Bestek. De Gemeente Breda heeft deze bijeenkomsten georganiseerd met en voor verschillende organisaties die actief zijn op de woningmarkt om te kijken hoe we gezamenlijk de crisis op de woningmarkt te lijf konden gaan. Er wordt gewerkt aan de organisatie van een 4e bijeenkomst voor de partners op het vlak van wonen om de resultaten te delen en bespreken met elkaar en mogelijke vervolgacties gezamenlijk te benoemen.


12


13


14

Stand van zaken stedelijk woonprogramma

4

Dit hoofdstuk beschrijft de stand van zaken ten aanzien van het stedelijk woonprogramma. Hoeveel woningen zijn opgeleverd, welke zijn in aanbouw, welke gaan naar verwachting in aanbouw en voor welke nieuwe initiatieven die een bijdrage leveren aan het stedelijk programma wordt een planprocedure opgestart. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de komende vijf jaar en de periode van 5 jaar die daarop volgt.

4.1 Opleveringen 2012 In 2012 zijn 756 woningen (netto) toegevoegd aan de woningvoorraad. Het betreft onder andere de projecten Waterdonken, VOS/ Spring, Stack, Pelmolenweg/ Haagplein en Talmazone. Meer dan de helft hiervan zijn appartementen, waarvan 188 in het koopsegment en 307 in het huursegment. In het sociale segment (zie onderstaande grafieken) zijn 123 woningen toegevoegd zowel in huur als in koopsector. De sociale koop is gerealiseerd door de corporaties en derden (o.a. BIEB). Van de 261 eengezinswoningen die in de koop zijn gerealiseerd zit het merendeel in het middeldure segment (122). Onderstaande grafiek laat de netto toevoegingen zien vanaf 2009 tot en met 2012. Voor 2013 is bekend dat er 628 woningen zijn opgeleverd (stand per 1 augustus 2013).

Opleveringen woningbouw (netto) vanaf 2009

1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

837 756

730

429

2009

2010

2011

2012

Aan het oplevermoment gaan heel wat jaren planvorming vooraf. Na het verlenen van de omgevingsvergunning moet rekening gehouden worden met één tot twee jaar bouwtijd. De opleveringen in de afgelopen jaren zijn dan ook het resultaat van projecten die in de planvoorraad zaten en waar veelal geen bijsturing meer op mogelijk was vanuit de stedelijke programmering.


15

Netto toevoegingen nieuwbouw woningen 2012

Koop 500 400 300 200 100 0

307 188

Huur

217

261

130

177 109

55 68 Appartenemt

Eensgezins

Sociaal

Middelduur

Duur

Bij de start van de stedelijke programmering beschikte de gemeente over een lijst met daarop een omvang van ruim 24.000 woningen. Inmiddels is deze lijst teruggebracht naar 10.600 woningen. Over de periode 2012 tot 1 augustus 2013 zijn - door regie te voeren op de stedelijke programmering - ongeveer 300 woningen geschrapt van de Basislijst stedelijke programmering. De definitief geschrapte woningbouwplannen zaten zowel in de harde plancapaciteit als de zogenaamde zachte plancapaciteit. Geschrapte plannen in de harde plancapaciteit zijn o.a.: • Nieuwstraat 21, 23 t/m 29 (klooster). Oorspronkelijk waren hier appartementen gepland. Inmiddels is een intentieovereenkomst gesloten voor het realiseren van een hotel met drie woningen. • Markendaalseweg 38/42. In het geactualiseerde bestemmingsplan voor de Binnenstad is hier de plancapaciteit weg bestemd. Hier waren 24 appartementen voorzien. • Bosschstraat 64 – 66. In het actualisatie bestemmingsplan voor de Binnenstad is woningvermeerdering niet meer toegestaan. Hier waren oorspronkelijk 9 woningen voorzien. Geschrapte plannen in de zachte plancapaciteit zijn voornamelijk projecten van de drie Bredase corporaties. Door veranderingen vanuit de corporatiesector zal het accent de komende periode meer komen te liggen op renovatie en groot onderhoud aan woningen. Hoewel niet in aantallen uit te drukken, zijn in de afgelopen periode bij alle te actualiseren bestemmingsplannen de verborgen en niet gerealiseerde plancapaciteit weggenomen waardoor een betere regie is ontstaan op de plancapaciteit.

4.2 Productie komende vijf jaar (2013- 2017) Met een beoogde gemiddelde netto toevoeging van 680 woningen per jaar is het voor de programmering noodzakelijk dat in de eerste vijfjaars periode voldoende woningen zijn opgenomen in de planvoorraad. Indicatoren die de omvang van de planvoorraad bepalen zijn: • Omvang van de projecten in aanbouw; • Omvang van de projecten met een onherroepelijke omgevingsvergunning en • Omvang van de projecten die onderdeel zijn van een vastgesteld bestemmingsplannen waarin de juridische basis is gelegd om een omgevingsvergunning in te dienen. Gelet op de planningshorizon van tien jaar, is het van belang dat voor de eerste vijf jaar er in ieder geval minimaal 3.400 woningen in het programma zijn opgenomen. Gelet op het aantal woningen in de harde plancapaciteit (4.996 woningen) wordt daaraan ruimschoots voldaan.


16

Productie 2013 (projecten in aanbouw) Aan de hand van de woningen die in aanbouw zijn, kunnen uitspraken gedaan worden over de verwachte opleveringen. Gelet op het aantal in aanbouw genomen woningen kan gesteld worden dat de bouwproductie voor 2013 is gegarandeerd: • Tot 01-08-2013 zijn er 628 woningen (netto) opgeleverd; • Verwachting is dat in het tot eind 2013 nog 400 woningen (netto) opgeleverd gaan worden. Totaal is daarmee voor 2013 de verwachting dat er ongeveer 1000 woningen opgeleverd zijn. Gelet op de wenselijke nieuwbouwproductie voldoen we hierdoor ruim aan de gemiddelde en in de regio afgesproken norm. Méér bouwen dan deze gemiddelde norm kan zorgen voor een ongezonde concurrentie met de bestaande voorraad en zal zich door vertalen naar de regio. Productie 2014 (projecten in aanbouw én onherroepelijke omgevingsvergunningen) Voor 2014 is de verwachting op basis van de nu in aanbouw genomen projecten dat minimaal 500 woningen netto worden opgeleverd. De verwachting is dat dit aantal hoger wordt doordat er ook de komende periode projecten zullen starten. Op dit moment is voor 190 woningen een onherroepelijke omgevingsvergunning verleend. De verwachting is dat deze projecten de komende tijd ook gaan starten. Dit wordt gemonitord. Productie tot en met 2017 Op dit moment zijn ongeveer 3.103 woningen opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan, waardoor de planologisch juridische basis is gecreëerd om een omgevingsvergunning aan te vragen. Op basis van deze gegevens is de productie in planologisch juridische zin geborgd, wat onverlet laat dat niet alle projecten in kwalitatieve zin op de korte termijn behoefte aansluiten. Daarnaast zijn de aspecten zoals geschetst in hoofdstuk twee over de huidige marktomstandigheden indirect van grote invloed op de projecten. Gelet op de huidige planvoorraad geeft het aspect ‘tijd’ de ruimte om projecten te doseren in de tijd en waar nodig bij te stellen. Een groot deel van de projecten in vastgestelde bestemmingsplannen is gemeentelijk eigendom met bijbehorende grexen (o.a. Via Breda en Teteringen). De beïnvloeding en sturing is – waar geen sprake is van contracten- maximaal. Hierbij dient ten alle tijden rekening gehouden te worden met de financiële consequenties. Gelet op de context van de stedelijke programmering zal het op te stellen Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG) hierbij handvat zijn. Voorziene grondverkopen woningbouw in huidige grexen

Huidige grexen

500

368

400

380 274

300 200 100

Woonakker (i.v.m. structuurvisie 2030)

213 19

55

145 110

115

105

2020

2021

0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2022


17

Stand van zaken 1 juli 2013 In bovenstaande grafiek zijn de geplande grondverkopen voor woningbouw in de huidige gemeentelijke grondexploitaties weergegeven. Na verkoop van de grond moet rekening gehouden worden met een tot twee jaar bouwtijd. De grafiek laat zien dat de woningbouwgrondverkopen in de momenteel actieve gemeentelijke grondexploitaties de komende jaren terugloopt en na 2021 waarschijnlijk geheel zal ophouden. De grote lichtgekleurde staven in 2021 en 2022 hebben betrekking op de woningbouwplannen in Woonakker, Teteringen (510 woningen in totaal). In de Structuurvisie Breda2030 is dit gebied gereserveerd voor de langere termijn (10 jaar). Het aandeel van de woningbouwgrondverkopen in de momenteel actieve gemeentelijke grondexploitaties ten opzichte van het gemeentelijke programma (en onderdeel van de harde plancapaciteit) is met name de eerste vijf-jaars periode nog groot. Voor de tweede vijf-jaars periode wordt het aandeel kleiner. Na vaststelling van de Structuurvisie Breda2030 wordt het grondbeleid herijkt. Hierin worden keuzes gemaakt in de mate van actieve grondpolitiek voor die gebieden/ projecten waar geen grexen actief zijn. Voor komende periode is het aandeel van de woningbouwverkoop vanuit de gemeentelijke grondexploitaties in de jaren 2014, 2015 en 2016 nog groot. De gemiddelde gewenste productie ligt tot en met 2017 voor Breda als geheel op 680 woningen per jaar. De helft van het stedelijk programma is vervat in gemeentelijke gronduitgifte over de jaren 2014 t/m 2016 met gemiddeld 340 woningen. Deze aantallen zijn opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen en voor het overgrote deel gekoppeld aan harde contracten. De grootste aantallen vallen in de gebiedsontwikkeling Teteringen, Stationskwartier, en Vlaszak/Gasthuispoort. Als eerste opmaak voor het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG) is bovenstaande in beeld gebracht. Met een MPG - dat in ontwikkeling is en later in het jaar besproken wordt in de Commissies – wordt ingegaan op de wijze waarop de gronduitgifte is verdeeld over de jaren in een realistische tijdsplanning. Gelet op bovenstaande, andere reeds bestaande plannen van derden en nieuwe initiatieven blijft het van belang dat projecten gedoseerd en gefaseerd op de markt worden gebracht. Overzicht gegarandeerde productie komende periode Voorlopig opgeleverd stand per 01-08-2013

628 (netto)

Woningen op dit moment in aanbouw

1.000 (netto)

Verwachte resterend opleveringen 2013

400 (netto)

Verwachte opleveringen 2014

600 (netto)

Monitoring omgevingsvergunningen De projecten worden gemonitord vanuit de stedelijke programmering. De initiatiefnemers worden in eerste instantie uitgenodigd om inzicht te geven naar de reden waarom er niet gestart is. Gevraagd wordt wanneer er wél gestart kan worden en op welke wijze de gemeente mogelijk een rol kan spelen. Hoofddoel is om beweging te krijgen in deze projecten. Indien realisatie niet lukt zal, na intrekking van de omgevingsvergunning, de plancapaciteit uiteindelijk definitief uit het programma gehaald worden door het onderliggende bestemmingsplan aan te passen.


18

Het intrekken van een omgevingsvergunning is tot op heden nog niet aan de orde geweest omdat we met de meeste partijen inmiddels in gesprek zijn. Veelal om tot een ander woonproduct te komen zodat een betere aansluiting komt met de markt. De conclusies ten aanzien van de (verwachte) productie voor de komende 5 jaar in relatie tot de stedelijke programmering zijn als volgt: • Gelet op de gemaakte regionale afspraken zijn in de afgelopen jaren voldoende woningen opgeleverd. Gelet op de woningen in aanbouw zet deze trend zich door voor 2013 én 2014; • Positief aan deze productie is dat ondanks de crisis de bouwproductie in Breda niet is stilgevallen; • Ondanks de crisis doet de woningmarkt het in Breda relatief goed. Deze conclusie wordt ook onderstreept door de geïnterviewde externe partijen. Continuïteit van de bouwproductie is wenselijk, waarbij voorkomen moet worden dat de nieuwbouw leidt tot een ongezonde concurrentie met de bestaande voorraad en projecten in de stad en de regio; • Gelet op deze feiten en het voorkomen van een ongezonde concurrentie met de bestaande voorraad, blijft het voor de korte termijn van belang om gedoseerd (bijgestelde) plannen naar de realisatiefase te brengen.

4.3 Planvoorraad tweede vijfjaarsperiode 2018 (2018 tot 2023) Voor de tweede vijfjaars periode is het noodzakelijk dat er voldoende woningbouwplannen in de planvorming zitten. Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het essentieel dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus goed aansluit bij de korte termijnvraag en de behoefte op middenlange termijn van de woonconsumenten. Van belang is daarbij ook flexibiliteit in de plannen te behouden, want als vraag en aanbod onvoldoende aansluiten, bestaat het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd. Flexibiliteit in de plannen zelf, maar ook flexibiliteit in het behouden van vrije ruimte in het programma. Met vrije ruimte wordt bedoeld dat niet alle projecten zijn verankerd in harde plancapaciteit (o.a. vergunning en bestemmingsplannen). Het is daarom wenselijk om in het woonprogramma voor de tweede vijfjaars periode van 3.400 woningen, deze niet volledig in de harde plancapaciteit vastgelegd te hebben. Daarmee wordt speelruimte voor toekomstige ontwikkelingen en keuzes behouden. Het niet volledig vastleggen van de tien jaars periode in harde plancapaciteit is daarvoor de uitdaging. Regionale afspraken (netto) Kader 01/01/2012 tot 01/01/2022

6809

Opgeleverd 2012

756

Kader tot 01/01/2022

6053

Planningsjaar 2022 (+/+)

640

Voorlopig opgeleverd stand 01-08- 2013 (-/-)

628

Kader vanaf 2e kwrt 2013 tot 01/01/2023 Opgenomen in woningbouwprogramma 1 t/m 4

6065 4996

Op dit moment zijn er diverse projecten (ruim 700 woningen) in planvoorbereiding. Deze projecten bevinden zich in verschillende planfases en zullen zich komende periode op verschillende momenten aandienen ter behandeling in de Commissie Ruimte. Dit betreft onder andere projecten als Uitbreiding Bavel (Eikberg), Bijltje/ Groot- en klein Doornbos, Molenstaete en Jacob Catssingel 14-18.


19

Gelet op het afgesproken kader van 6065 voor de komende tien-jaars periode en de omvang van de harde plancapaciteit (4996 woningen) betekent dit dat op dit moment ruimte is in het stedelijke programma voor de tweede vijf-jaars periode. Deze programma ruimte is beschikbaar voor diverse projecten in voorbereiding in de zachte plancapaciteit. In de Structuurvisie Breda2030 zijn de projecten benoemd die voor deze periode in beeld zijn. De conclusies van het planningskader in relatie tot de stedelijke programmering zijn: • Het stedelijk programmeringskader bedraagt voor de komende tien jaar: 6065 woningen. • Gelet op de omvang van de planvoorraad in de harde plancapaciteit (4.996 woningen) en de minimaal gewenste planvoorraad van 3.100 kan geconcludeerd worden dat dit ruim voldoende is om de 1ste vijfjaars periode planologisch juridisch geborgd te hebben. • In de harde plancapaciteit zijn op dit moment 4996 woningen verankerd. Met dit gegeven, in relatie tot het afgesproken regionale kader, kan de conclusie getrokken worden dat er ruimte is in het woonprogramma voor de tweede vijfjaarsperiode (01-01-2018 tot 01-01-2023). • Gelet op de huidige marktomstandigheden kan ervan uit gegaan worden dat indien de kwaliteit van projecten niet aansluit bij de marktvraag er niet gestart wordt met de bouw. • Voor de periode vanaf 2018 is de productie mede afhankelijk van de marktomstandigheden en de slagkracht om projecten te doseren en in kwalitatieve zin bij te stellen zodat aangesloten wordt bij de marktvraag. Dit om ervoor te zorgen dat projecten in de realisatiefase terecht kunnen komen. • Van belang blijft om de programmatische ruimte gedoseerd en weloverwogen toe te bedelen aan projecten. • Op dit moment zijn er circa 700 woningen in projecten opgenomen waarvoor de planvorming is gestart. Deze zullen ter zijner tijd aan de commissie Ruimte ter bespreking worden aangeboden. Van belang is dat deze geprioriteerd en gedoseerd worden over de tijdsperiode. Dit met als hoofddoel een realistisch en uitvoerbaar programma dat goed aansluit bij de marktvraag. • Gelet op de leerervaringen vanuit het bijsturen - zoals benoemd in het volgende hoofdstuk – blijft het van belang niet alles vroegtijdig te verankeren in een bestemmingsplan. Dit om de gewenste flexibiliteit te behouden. • Gelet op het voorkomen van ongezonde concurrentie met de bestaande (plan) voorraad is van groot belang plannen op het juiste moment in procedure te brengen. • Het neemt niet weg dat er nog de nodige uitdagingen en opgaven zijn voor de komende periode. Naast bovengenoemde conclusies kan als algemene conclusie gesteld worden dat de stedelijke (her) programmering uit de fase van forse overprogrammering overgaat in een meer realistische programmering.

4.4 Verschuivingen in het stedelijk programma Direct in het stedelijk programma (de zogenaamde groene lijst) Afgelopen periode zijn woningen direct in het zogenaamde groene overzicht terecht gekomen, onder andere: • Doordat initiatiefnemers terecht aanspraak is gemaakt op de verborgen plancapaciteit in geldende bestemmingsplannen. Indien het plan past binnen het betreffende geldende bestemmingsplan dan moet de omgevingsvergunning worden afgeven. Dit is o.a. van toepassing geweest bij:


20

- locatie van Thebe in Princenhage (inmiddels omgevingsvergunning verleend voor 116 (zorg) woningen). Deze konden met het nieuwe bestemmingsplan PrincenhageHaagpoort niet wegbestemd worden omdat voor de ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan een aanvraag voor een omgevingsvergunning was ingediend. Wel is het aantal te realiseren woningen gemaximeerd in het nieuwe bestemmingsplan. De inzet is gericht op realisatie van dit project. Lukt dit niet binnen de gestelde periode, dan wordt de plancapaciteit alsnog weggenomen.

- Nassaustraat (De Kruyf). Vanuit het Bredaas Bestek kwam deze locatie in beeld en is naar ontwikkelkansen gezocht.

Van de gele naar de groene lijst Afgelopen periode zijn voor een aantal projecten planprocedures doorlopen. Plannen zijn verder gebracht van de zachte plancapaciteit (hardheid 5 t/m 8) naar de harde plancapaciteit (hardheid 1 t/m 4). Dit betreft o.a. de projecten: • Dreef 101, 22 woningen (actualisatie bestemmingsplan Princenhage Haagpoort) • F1/ F2 (samenwerkingscontact) • Emerweg/ Blauwtjes (samenwerkingscontact) • Frankenthalerstraat 14 (postzegel bestemmingsplan). • Helder Camara Teteringen (actualisatie bestemmingsplan)

4.5 Nieuwe woningbouwverzoeken (intake) Voor projecten die niet in het geldende bestemmingsplan mogelijk zijn, kan een gemotiveerd verzoek tot planologische medewerking bij het college worden ingediend. Deze verzoeken beoordeelt de gemeente Breda integraal. Hierbij worden relevante aspecten tegen elkaar afgewogen. Vanwege transparantie over de gemeentelijke vastgoed portefeuille, zijn afgelopen jaar ook de verzoeken vanuit de gemeentelijke vastgoedportefeuille op deze manier beoordeeld. De stedelijke programmering is hierbij dan één van de wegingsfactoren. De mate van ruimtelijke kwaliteitsverbetering in brede zin (gebruikswaarde, toekomstwaarde, belevingswaarde) is bij de kleine projecten (< 5 woningen) in ieder geval doorslaggevend in de beoordeling. In de periode van april 2012 tot en met juni 2013 zijn er 37 verzoeken ingediend voor woningbouwprojecten die niet rechtstreeks in het geldende bestemmingsplan mogelijk waren. Daarvan hebben 21 verzoeken een positieve beoordeling van het College gekregen. Hierbij gaat het om een programma van zo’n 175-180 woningen. Afgelopen periode laat zien dat het vaker om kleinschalige projecten of projecten die gefaseerd van start willen gaan, gaat. In het zogenaamde verkeerslichtenoverzicht zijn alle verzoeken met een positief principe besluit van het college opgenomen in de zogenaamde gele lijst. De grotere projecten zijn o.a.: • Winkelcentrum Hoge Vucht: 54 woningen • Zorgcentrum Molenleij: 56 woningen • Jacob Catssingel woonzorgcomplex: 28 woningen Daarnaast zijn 71 extra woningen voor Groot Doornbos / Klein Doornbos / Bijltjes van belang te benoemen. Afgesproken is dat de initiatiefnemer (corporatie Wonen Breburg) deze programmatische ruimte creëert door deze op een andere locatie in de stad te verdunnen.


21


22

5

Bijsturing

Door de mismatch in de planvoorraad blijft het wenselijk om projecten in de tijd te plaatsen of bij te stellen zodat een goede aansluiting komt met de marktvraag. Inzet op een gedoseerde realisatie van plannen vraagt om het bijstellen en faseren van plannen. Daarnaast wordt gewerkt aan regievoering binnen het traject van bestemmingsplanactualisatie door het schrappen van niet gerealiseerde en verborgen plancapaciteit. Nieuwe initiatieven worden met een positief kritische grondhouding op integrale wijze beoordeeld via het proces van de intakeprocedure. De gemeente heeft zowel publiek- als privaatrechtelijke mogelijkheden om tot bijsturing van het programma te komen. De gemeente stuurt actief bij op natuurlijke momenten in planprocessen. Op die natuurlijke momenten worden de publiek- en privaatrechtelijke instrumenten ingezet. De ervaringen worden in onderstaand hoofdstuk toegelicht.

5.1 Mate van beïnvloeding Voor die projecten die stilliggen vanwege de huidige marktomstandigheden en waar aan alle publiekrechtelijke verplichtingen is voldaan (bestemmingsplan vastgesteld en omgevingsvergunning is verleend) is het bijna onmogelijk om vanuit de gemeente hierin op korte termijn een beweging op gang te brengen en bij te sturen zonder dat het kosten in de vorm van een schadeclaim met zich meebrengt. Eén van de natuurlijke momenten is het verstrijken van de 26 weken termijn na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Op dat moment wordt contact opgenomen met de ontwikkelaar. Door deze werkwijze proberen we hierin beweging te krijgen. Voor de harde plancapaciteit is gekozen om actief in te grijpen op een natuurlijk moment, o.a.: • bij actualisatie van bestemmingsplannen; • het verstrijken van de 26 weken termijn bij een omgevingsvergunning; • het niet nakomen van gemaakte afspraken; • maar ook als een ontwikkelaar zichzelf meldt. Maar er zijn ook projecten die goed aansluiten bij de woningbouwbehoefte op termijn en waarbij aanvaardbaar is dat de realisatietermijn naar achter geschoven wordt. Een actievere rol is mogelijk voor de eigen grondbedrijfprojecten. Daarom is het opdrachtgeverschap van deze projecten binnen de totale context van de programmering cruciaal. Door het op te stellen Meerjaren Grondbedrijf Perspectief – wat voortvloeit uit de Rekenkamerrapportage ‘Bredaas Grondbeleid’ - worden de grondbedrijfprojecten in perspectief geplaatst, mede vanuit het oogpunt van de stedelijke programmering. Hoewel de tijd in zekere zin haar werk moet doen, is de inzet erop gericht om bestaande plannen in hetzelfde marktsegment en in eenzelfde periode ten opzichte van elkaar te beoordelen en te wegen, zodat de kans op realisatie per project wordt vergroot. Dat betekent dat projecten gefaseerd verder gebracht dienen te worden, zo nodig bijgesteld, of dat er afscheid van plannen moet worden genomen. Hierdoor kan de verkoopeis van 70% (of meer) per locatie mogelijk eerder gehaald worden en wordt de kans op realisatie groter. Dat betekent ook dat met die partijen hernieuwde afspraken moeten worden gemaakt over sloop en verdunning, renovatie, fasering, bijstellen of dat afscheid van plannen wordt genomen.


23

5.2 Inzet publiekrechtelijke instrumentarium Inmiddels standaard werkwijze is dat bij het opstellen van bestemmingsplannen kritisch wordt omgegaan met het toekennen van de bestemmingen die wonen (kunnen) omvatten, zoals ‘wonen’, ‘woongebied’, ‘centrum’ en ‘gemengd’. Omgevingsvergunningen moeten immers toegekend worden indien de aanvraag past binnen het bestemmingsplan. Inmiddels wordt in alle bestemmingsplannen woningvermeerdering uitgesloten in de gebieden waar wonen rechtstreeks werd toegestaan. Door het toepassen van deze maatregel komt weer regie op het stedelijk woonprogramma. Dit creëert op termijn ruimte voor die plannen die een bijdrage leveren aan de woonbehoefte en een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor de stad. Het werken met een voorbereidingsbesluit is onderzocht. Geconstateerd is dat - bij een niet vooraf aangekondigd voorbereidingsbesluit - een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 Wro geen passieve risicoaanvaarding kan worden verweten. Met passieve risicoaanvaarding wordt het verwijtbaar stilzitten in het geval van onbenutte bouwmogelijkheden bedoeld. Dit is dus een risico in de vorm van (plan) schade. De aanvrager heeft immers niet gedurende een redelijke termijn na bekendmaking van het voornemen om bepaalde bouwen gebruiksmogelijkheden weg te bestemmen, de mogelijkheid gehad om deze alsnog te benutten. Daarom is ervoor gekozen vooralsnog het instrument ‘voorbereidingsbesluit’ niet te gebruiken bij het wegbestemmen van plancapaciteit. Gekozen is voor het creëren van ‘voorzienbaarheid’ in het beleid. Koers Gezet 2020 bleek niet voldoende concreet te zijn ten behoeve van de voorzienbaarheid. Hierdoor is in de 2e Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering (april 2012) door het opnemen van een concrete passage over het schrappen van onbenutte plancapaciteit de zogenaamde ‘voorzienbaarheid’ alsnog gecreëerd. Het risico op financiële effecten is hierdoor verder ingeperkt. In alle vastgestelde en actualisatiebestemmingsplannen van de afgelopen jaren en de thans nog vast te stellen bestemmingsplannen wordt woningvermeerdering uitgesloten en wordt de onbenutte plancapaciteit wegbestemd. In de raadsbrief BRD 20139793 (juni 2013) is uitleg gegeven over de specifieke casus die zich voordeed bij het bestemmingsplan Steenakker. Deze kwam aan het licht nadat de algemene lijn was toegepast in het concept ontwerpbestemmingsplan en er als gevolg van inspraakreacties bleek dat er concrete omgevingsvergunningen en privaatrechtelijke afspraken waren gemaakt tussen bewoners en de Gemeente Breda. De intrekkingprocedure van de omgevingsvergunningen en de gemaakte afspraken was niet gestart voorafgaand aan het bestemmingsplanproces. De oplossing is gevonden door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid waarbij alsnog 3 jaar de tijd wordt gegeven om tot realisatie over te gaan. Er is een weging gemaakt tussen het individuele en het maatschappelijke belang. Deze gevonden oplossing - door het behouden van de plancapaciteit en het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid - wordt waar nodig in de toekomst ingezet bij andere bestemmingsplannen met een vergelijkbare casus. Wijzigingsbevoegdheid als instrument Een wijzigingsbevoegdheid kan als instrument worden ingezet in bestemmingsplannen om onbenutte bouwmogelijkheden in de toekomst zonder planschade te veroorzaken weg te bestemmen. Een wijzigingsbevoegdheid is echter ook een instrument dat ingezet kan worden om flexibiliteit te creëren voor een ontwikkeling. Een bouwplan behoeft immers in de toekomst nog wel eens aanpassing. Dat kan in de vorm van het wijzigen van een bouwvlak zijn, maar ook bijvoorbeeld in het terugbrengen van het aantal te realiseren wooneenheden.


24

Op deze manier is een wijzigingsbevoegdheid ook als instrument in te zetten in het proces voor het bijsturen bij projecten. Een wijzigingsbevoegdheid biedt de mogelijkheid om op een later (aangekondigd) moment een nieuwe afweging te maken. Deze aanpassing is een appellabel besluit, met de daarbij behorende procedurele waarborgen.

5.3 Resultaten proces bijsturing/ herontwikkeling projecten In de wet is geregeld dat een verleende omgevingsvergunning na 26 weken ingetrokken kan worden indien niet gestart is met de bouw. We monitoren deze termijn en we leggen contact met de ontwikkelaar aan wie een omgevingsvergunning is verleend, maar waar na 26 weken nog niet gestart is met de bouwwerkzaamheden. Het doel is om: • de reden te achterhalen waarom (nog) niet gebouwd wordt; • te horen wat noodzakelijk is om wel tot realisatie over te gaan, de termijn waarop en de mogelijkheid daarin te ondersteunen; • over te gaan tot intrekking van die omgevingsvergunningen als binnen redelijke termijn geen zicht is op realisatie en het projecten betreffen die niet aansluiten bij de toekomstige marktvraag. Het onderliggende bestemmingsplan blijft bij intrekking van de omgevingsvergunning van kracht waardoor het noodzakelijk is om daar waar de omgevingsvergunning wordt ingetrokken ook de plancapaciteit uit het bestemmingsplan te halen. Afgelopen periode is het intrekken van een omgevingsvergunning onderzocht voor de projecten; • Locatie Hertenspoor, Ulvenhout. Als gevolg van deze gesprekken is het bestemmingsplan aangepast. Echter het aangepaste plan is door de Raad van State vernietigd. Deze vernietiging had niets met de herontwikkeling van doen, maar is gevolg van Natura 2000 en waterhuishouding aspecten. Op dit moment wordt gewerkt aan de reparatie van dit bestemmingsplan. Inmiddels is deze aangeboden voor besluitvorming in de raad van 26 september a.s. • Locatie Bladerpoort, Ulvenhout: de vergunning is niet ingetrokken. De ontwikkelende partij is failliet en het project is in de boedel betrokken. Haagweg / locatie Hessels (Haagpoort/Heuvel) Het betreft een locatie met een omgevingsvergunning die vanwege bezwaar nog niet onherroepelijk was. Het streven is om het woonproduct op deze locatie beter af te stemmen op de markt. Inmiddels is de locatie met een actuele planologisch juridische regeling opgenomen in het bestemmingsplan Princenhage Haagpoort. Er is flexibiliteit geboden waarbij zowel het huidige plan met 48 appartementen (bijgestuurd van koop naar middeldure huur t.o.v. het oude plan) en 24 grondgebonden woningen mogelijk zijn (per typologie is het aantal woningen gemaximaliseerd in het bestemmingsplan) als volledig grondgebonden (circa 40 woningen). De ontwikkelaar wil het oorspronkelijke plan nog niet definitief loslaten maar door de geboden flexibiliteit in het nieuwe bestemmingsplan Princenhage Haagpoort met een woongebiedbestemming is deze stap procedureel eenvoudiger. Minister Kanstraat (Belcrum) De omgevingsvergunning voor 28 appartementen is verleend in 2010. Als eerste stap om te komen tot intrekking is de ontwikkelaar gevraagd naar reden van vertraging en op welke wijze de gemeente daar mogelijk bij kan helpen. De ontwikkelaar heeft overleg gehad met


25

een corporatie, maar deze heeft zich herbezonnen op de opgaven voor de stad. Inmiddels is de ontwikkelaar in gesprek met een belegger om appartementen (koop en huur) op de markt te brengen met als doel het starten van realisatie in het najaar van 2013. De voortgang wordt gemonitord. Seminarieweg (Bavel) Project B van Bavel heeft bouwvergunning op basis van art. 19 WRO procedure. Jansen de Jong en Wonenbreburg hebben zich gemeld met een verzoek om planaanpassing voor een deel van het plan (1e fase 19 woningen opgeleverd). Het verzoek is er op gericht om meer woningen te realiseren, gericht op starters. De beoogde doelgroep is aanvaardbaar maar de toename van het aantal woningen niet omdat dit ook extra parkeerruimte zal vragen. De ontwikkelaar geeft zelf aan dat prijs – kwaliteit verhouding niet goed is en komt op verzoek met een voorstel. Dit na een marktconsultatie en een gesprek met de dorpsraad van Bavel. De locatie is door de ontwikkelcombinatie ingediend als casus voor het Watertorenberaad. Zij adviseerde dat er een mismatch is met de huidige marktomstandigheden en er sprake is van een te hoge opbrengstverwachting. Haagweg 357 (Princenhage) Dit was een locatie met onbenutte plancapaciteit die behandeld is bij het bestemmingsplan Princenhage Haagpoort, waarover wel gesprekken plaatsvonden tussen de gemeente en ontwikkelaar. Conform de beleidslijn zijn de bouwmogelijkheden uit het bestemmings-plan gehaald. Mogelijk dat zich in de toekomst een nieuwe ontwikkeling voordoet. Deze dient via de intake ingediend te worden. Dreef 85 – 101 (Princenhage) Het betreft een locatie waarbij in de afgelopen jaren diverse ontwikkelingsverzoeken zijn geweest. Dit altijd met een te groot programma voor de locatie, maar vanuit een positieve grondhouding is meegedacht. Het betreft een probleemlocatie met onder andere het voormalig café Dreef 85. Inmiddels is er een plan met 22 grondgebonden woningen, die met toekomstige bewoners verder ontwikkeld worden. Het project is uiteindelijk met een directe bouwtitel opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan Princenhage Haagpoort. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over de realisatieperiode. Bavelselaan (Overakker) Het betreft een inbreidingsproject met acht woningen. Onderzocht wordt hoe bijvoorbeeld met een kavelpaspoort en een positief advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) particulieren verleid kunnen worden en het proces van realisatie kan versnellen. De gemeente vervult hier een procesmatige rol om de initiatiefnemer op gang te helpen. De beoogde ontwikkeling wordt gefaseerd op de markt gezet. In eerste instantie gaat het om drie woningen. Rüttchen Loevesteinstraat, De Kyker (IJpelaar) Het project is afgelopen periode herontwikkeld waarbij de typologie van de appartementen beter afgestemd is op de marktvraag. De ontwikkelaar heeft het deel met dure appartementen geschrapt en gaat een mix van huur en koop realiseren in twee fases. De benodigde bestemmingsplanprocedure wordt hiervoor afgerond. In de overeenkomst is een realisatietermijn afgesproken. Bij het niet nakomen van de afspraken kan de bestemmingsplancapaciteit worden teruggenomen zodat deze beschikbaar kan komen voor een ander project in de stad.


26

Vogelenzanglaan (Ginneken) Het programma voor dit project is omgebogen met een kleiner programma als resultaat. Het betreft zeventien appartementen, veertien grondgebonden woningen en een Ahoed. Hiervoor moet een bestemmingsplanwijziging plaatsvinden. Verwacht wordt dat de bestemmingsplanprocedure nog in 2013 wordt opgestart. Saval (Prinsenbeek) Het betreft een gemeentelijke locatie met een grondexploitatie. Het contract met de ontwikkelende partij is inmiddels ontbonden. Het College stelt voor om het project te herontwikkelen naar wenselijke woningtypologie (starters en senioren) voor een deel van het totale plan. Het voorstel hiervoor (aanpassing van het bestemmingsplan en een aangepast programma) staat geagendeerd voor behandeling in de Commissie Ruimte. Citta Verde – (Nieuw Wolfslaar) De gemeente heeft ervoor gekozen om over te gaan tot ombuiging van het programma. Dit nadat bleek dat Woningbouwstichting Geertruidenberg (WSG) het project niet meer tot realisatie ging brengen. Er waren 24 zorgeenheden en 38 appartementen voorzien. Dit najaar zullen de verschillende scenario’s worden voorgelegd en besproken zodat een keuze gemaakt kan worden hoe verder te gaan met deze locatieontwikkeling.

5.4 Privaatrechtelijke instrumentarium In het privaatrecht kunnen verschillende overeenkomsten worden aangegaan met projectontwikkelaars. De minst harde overeenkomst is de zogenaamde intentieovereenkomst. Deze heeft betrekking op de fase waarin de haalbaarheid van het project wordt onderzocht. Indien het project haalbaar lijkt, wordt veelal een vervolgovereenkomst gesloten. Deze vervolgovereenkomst is een samenwerkingsovereenkomst als deze alleen betrekking heeft op de ontwikkelingsfase. Voor de realisatiefase wordt de samenwerkingsovereenkomst gevolgd door een overeenkomst over de grondexploitatie. Vaak wordt de intentieovereenkomst direct gevolgd door een overeenkomst over de grondexploitatie waarin dan bepalingen zijn opgenomen over zowel de ontwikkelings- als realisatiefase. Hoe verder in het proces van intentiefase naar ontwikkelingsfase naar realisatiefase, des te “harder” de afspraken. Zo wordt in de ontwikkelingsfase over het algemeen afgesproken dat de gemeente de inspanningsverplichting heeft om het bestemmingsplan te herzien. In de overeenkomst over grondexploitatie worden onder meer afspraken gemaakt over de manier waarop er gebouwd moet gaan worden door de ontwikkelaar en over de aan- of verkoop van grond. Het is dan ook een harde overeenkomst, waar moeilijk nog van afgeweken kan worden. Nieuwe overeenkomsten Bij iedere planologische ontwikkeling wordt een overeenkomst gesloten. In de overeenkomst kunnen afspraken gemaakt worden over de realisatieperiode. De hierin afgesproken termijnen kunnen ook publiekrechtelijk verankerd worden in het bestemmingsplan middels een wijzigingsbevoegdheid.


27

Inmiddels wordt in de anterieure overeenkomst voorafgaand aan het ontwikkelen van een planologisch juridische procedure een bepaling opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemmingsplancapaciteit terug te nemen indien deze niet binnen een afgesproken periode na het sluiten van de overeenkomst wordt gestart met de bouw. Deze bepaling helpt te voorkomen dat projecten lange tijd stil liggen, maar wel beslagleggen op de plancapaciteit in de stad en de dorpen. Het opnemen van deze bepaling maakt het mogelijk om na een afgesproken periode de in het betreffende project vastgehouden plancapaciteit in te zetten in een project elders in de stad of dorpen. Eerder gesloten overeenkomsten Onderdeel van het proces van de stedelijke programmering is de monitoring van eerder gesloten overeenkomsten. Daar waar niet wordt voldaan aan hetgeen is afgesproken, worden deze beëindigd. De afspraken met Van Sundert (Saval terrein) en met Van Schipperen (Heilaar) zijn hier voorbeelden van. Beëindiging van de overeenkomsten maakt de weg vrij om te komen tot herontwikkeling van plannen en projecten. Veelal zijn er echter consequenties aan verbonden; nieuwe planprocedures en bij te stellen grexen. Mix van instrumenten Onderlinge afstemming van de instrumenten blijft belangrijk; wanneer de planologische grondslag voor woningbouw in een bestemmingsplan behouden blijft, wordt de sturing op realisatie bewerkstelligd. Zowel bij het bestemmingsplan als overeenkomst gesloten rondom onder andere de projecten Klokkenberg, Driesprong en F1/F2 is gezocht naar een mix van instrumenten om de realisatie zoveel als mogelijk te verzekeren en te faseren in de tijd. Met de uitspraak van de Raad van State bij het project Emerhoef over het bestemmingsplan Tuinzigt/ Westerpark is jurisprudentie gecreëerd. De uitspraak laat zien dat beïnvloeding van projecten niet op alle momenten in het planproces zonder consequenties mogelijk is. Met brief BRD2013588 (17 januari 2013) is de raad geïnformeerd over de consequenties van deze uitspraak. Planaanpassingen Voor die projecten die stilliggen vanwege marktomstandigheden, en waar alle andere hoofdzaken (bouwvergunning en bestemmingsplan) zijn afgerond kan een herontwikkeling plaatsvinden. Dit in een richting die beter verkoopbaar of verhuurbaar is. In sommige gevallen betekent dat een nieuwe omgevingsvergunning en vaak ook een bestemmingsplanwijziging. Deze veranderingen vragen echter tijd. Het Wisselslagterrein is een voorbeeld dat genoemd kan worden waar het oorspronkelijke plan met appartementen is herontwikkeld naar een plan ten behoeve van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit vergt een aparte planologische procedure om het initiatief gerealiseerd te krijgen. Samen met Stichting Droomwonen is een kavelpaspoort voor 30 woningen ontwikkeld. Eind augustus 2013 is ter stimulans hier nog aandacht aan besteed in de publiciteit. Tot op heden is de belangstelling voor deze locatie niet erg groot. Komende periode zullen hierover keuzes gemaakt moeten worden.


28

LEAN methodiek De uitdaging vanuit gemeentelijke optiek is dan ook om zo optimaal mogelijk planprocessen in te zetten, concurrentie tussen projecten klein te houden, onnodige plankosten te voorkomen en zo goed mogelijk inspelen op initiatieven uit de markt. Daarbij is ook flexibiliteit van belang; keuzeruimte op termijn houden door programmaruimte beschikbaar te houden voor nieuwe initiatieven die bijdragen aan de kwaliteit van de stad. Vanuit de zogenaamde LEAN aanpak wordt hieraan gewerkt komende periode. Deze methode is erop gericht om maximale waarde voor de klant te realiseren met zo min mogelijk verspillingen in het proces.


29


30

De veranderende stedelijke ontwikkelingscontext

6

Gebiedsontwikkelingen maken plaats voor meer organische stedelijke ontwikkeling, ook voor die locaties waar het voorheen grootschaliger was bedacht. In Breda zie je dit onder andere in Teteringen (Bouverijen) en Bavel (Roosbergseweg/Eikberg). Deze verandering is voor alle betrokkenen een nieuw proces, waarvoor rollen, (boek)houdingen, procedures en omgangsvormen aan het veranderen zijn. Bij een meer organische ontwikkeling zijn procesvoering, ontwikkelend beheren en gezamenlijke planvorming met nadrukkelijke betrokkenheid van marktpartijen leidend. Daarbij zullen ook partijen als beleggers en woonconsumenten een grotere en meer zelfstandige rol gaan spelen.

6.1 Projecten blijven belangrijk, maar op andere manier Ontwikkelen in een veranderende vorm begint langzaam maar zeker vorm te krijgen in Breda. Wanneer het niet vanzelf gaat, is de verleiding terug te vallen op het bekende. Maar de vraag is of de ontwikkeling dan zal slagen met nog grotere risico’s van dien. Voor diverse gebieden hebben partijen die aan de wieg stonden van de projecten zich teruggetrokken of zijn failliet. Stagnatie, leegstand en braakliggende terreinen zijn het gevolg. Niet alle terreinen komen tegelijk tot ontwikkeling. Voorbeelden in andere steden laten zien dat dit ook kansen biedt om locaties in de tijd dat deze braak liggen te gebruiken van andere doeleinden dan wonen. Het is van belang de eigenaar te overtuigen van een goede invulling van de tussentijd. Omwonenden en initiatiefnemers kunnen experimenteren en de potentie van het gebied ontdekken en mogelijk in de tussentijd waarde creëren in het gebied. Het project Belcrum Beach van de Stichting BRAAK is hier een mooi voorbeeld van. Het gebied kan door een tijdelijke invulling en gebruik tot leven komen. Ambities kunnen richting geven, niet meer in de vorm van eindbeelden maar in de vorm van verleiding. Kansen-, initiatievenof spelregelkaarten worden het ook wel genoemd, die inspiratie, richting, verbinding, stimulatie en flexibiliteit kunnen geven.

6.2 Wetten & regels Uit de publicatie ‘Vormgeven aan de spontane stad’ van het PLB en Urhahn komt naar voren dat wat betreft juridisch-planologische aspecten van organische ontwikkeling het voornamelijk het lokale beleid en bestaande werkpraktijken zijn die een obstakel kunnen vormen. In veel mindere mate zijn dit de formele wetten en regels zelf. De manier van werken is vaak diepgeworteld en lastig te veranderen. Want ervaringen in de praktijk wijzen uit dat het huidige juridisch-planologische stelsel een organische manier van stedelijke ontwikkeling niet in de weg hoeft te staan. Wel moeten we anders durven omgaan met de bestaande wetten en regels. In Breda gaan we vanuit de Actieagenda Bouw hier actief mee aan de slag voor het gebied Havenkwartier. Het expertteam vanuit de Actieagenda Bouw heeft Breda als één van de acht gemeenten gekozen die meedoet aan de pilot ‘Ontslakken’. Naast Breda (project Breda Broeit) doen Delft, Woerden, Leiden, Schagen, Maassluis, Tilburg en Ede mee. De Crisis- en herstelwet biedt wellicht mogelijkheden bij het zoeken naar regels die initiatieven mogelijk maken in plaats van belemmeren.

6.3 Het ‘waarom’ weer centraal en de financiering als middel De vastgelopen ‘verdienmodellen’ en financieringsconstructies maken duidelijk dat het ‘waarom achter het ontwikkelen’ weer meer centraal moet komen staan. Dat vraagt een zoektocht naar financiële instrumenten die aansluiten op de maatschappelijke vraagstukken.


31

Inmiddels zijn daarover diverse onderzoeken en publicaties geschreven3. Noodzakelijk is om vanuit het goede startpunt te beginnen en vervolgens vanuit de verschillende financiële instrumenten naar mogelijkheden te zoeken. In het kader van het proces bijsturen van bestaande projecten speelt bovendestaande een grote rol bij de afzonderlijke projecten omdat de oorspronkelijk bedachte projecten waarschijnlijk niet tot realisatie gebracht worden. 1 Anders samenwerken met de markt dan we gewend zijn vanuit de vastgoedmarkt als het gaat over de gebieden waar programma beschikbaar is, zoals:.

• Meer organische gebiedsontwikkeling, kleine fases meer diversiteit (Bouverijen

• Bijstellen c.q. herontwikkelen lopende gronduitgiften gemeente (o.a. Waterdonken,

• Betrek de markt eerder bij planvorming;

• Niet alleen zoeken naar /betrekken van ontwikkelaars maar ook investeerders,

Teteringen en Bavel-Zuid); Om de Haenen, Savel en straks wellicht ook Heilaar);

beleggers en de opgave die voortkomt vanuit de decentralisaties van de zorg 2 Anders samenwerken met de corporaties dan we gewend zijn;

• Veranderde sloopopgave corporaties (kluswoningen in plaats van slopen, verduurzaming bestaande voorraad, groot onderhoud en renovatie)

3 Waardecreatie & Tijdelijkheid

• Benutten van de tijdelijkheid zoals ‘Breda Broeit’. Dit betreft een gebied dat onderdeel uitmaakte van VIA Breda en waar in het verleden een fors programma voor wonen en kantoren was beoogd. Dit programma wordt hier komende jaren niet gerealiseerd en het gebied is in bruikleen gegeven aan o.a. de Stichting BRAAK en de initiatiefnemers van de Skatehal die hier komende tien jaar mogen experimenteren. Daarbij experimenteren we als gemeente met het tijdelijk loslaten, met stakeholders gezamenlijke afspraken maken en naar de marges binnen de wet en regelgeveing om deze (tijdelijke) functies en initiatieven ruimte te kunnen geven. Maar daarnaast zijn ook de verschillende initiatieven in het kader van Stadslandbouw een mooi voorbeeld.

4 Vanuit de vastgoedmarkt ook voor die gebieden waar (tijdelijk) geen programmatische ruimte voor is, wordt helderheid geboden met de Structuurvisie Breda2030. Hierdoor ontstaat ruimte om aan andere maatschappelijke vraagstukken invulling te geven. In een volgende voortgangsrapportage gaan we er vanuit dat er concrete projecten benoemd kunnen worden. In de Structuurvisie Breda2030 is een uitvoeringsperspectief (H7) opgenomen waarin deze aspecten onderdeel van betekenis zijn en welke in de transitiefase een plek verdienen.

3 Ministerie Infrastructuur en Milieu, GJ Peek, Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl (2012)],


32


33


34

B1

Bijlage I Geïnterviewden 1) Jan Joost van Dijk, Van de Sande Makelaardij, 8 juli 2013 2) Mechel van Dort, Mechel Makelaardij, 4 juli 2013 3) Cees van de Water, Van de Water Makelaardij, 8 juli 2013 4) Ralf van Wingerden, VBT Makelaars, 16 juli 2013 Geraadpleegde websites www.asre.nl www.nvm.nl www.funda.nl Raadsbrieven BRD 2012 3574 BRD 2013 3956


35


36

3 e Voortgangsrapportage. Stedelijke (her)programmering

Recommend Documents