Conferentie stedelijke herprogrammering woningbouw 23 juni 2011
De aanpak
prof. mr. Friso de Zeeuw praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling, TU Delft directeur Nieuwe Markten, Bouwfonds Ontwikkeling 1
Vermelding onderdeel organisatie
Kennen we de actuele vraag? • ruimtelijke economie dominant • regionaal schaalniveau (woningmarktgebied) • verschuivingen in de vraag, zoals: toename ouderen en eenpersoonshuishoudens
Wat senioren wel en niet willen: • niet naar Drenthe, maar in de buurt blijven (max. half uur) • niet kleiner wonen (liefst > 120m2) • koopwoningbezitters willen meestal niet gaan huren • niet per se een appartement, maar ook een grondgebonden woning (rollator-proof) • geen seniorenstad, maar ‘n gemengde buurt
De echte revolutie is de traplift.
Woningmarkt Nederland 2011
Marktpotentie Score
Huurwoningmarkt: schaarste-regio’s
Het Rompertje Binnen “het rompertje” - hoogste economische groei - voorlopig bevolkingsgroei - hoogste vastgoedprijzen - grootste vraag naar woningen
Bron: Friso de Zeeuw, 2009
Bestuurlijke en ruimtelijke economische werkelijkheid Economische uitstraling
Bestuurlijk
Metropoolregio Amsterdam Hilversum Haarlemmermeer
Economisch
Amstelveen Almere Zaanstad Purmerend Haarlem
Uitstraling naar Noorden groter (regio Alkmaar) Uitstraling naar Zuiden groter Uitstraling naar Almere gering
5.
Ramingen woningbouw productie • toename aantal huishoudens 50.000 á 60.000 per jaar in komend decennium, langzaam afvlakkend daarnaast vraag naar kwaliteitsverbetering (o.m. sloop/nieuwbouw 10.000 á 20.000 per jaar) • onze nieuwbouwraming voor komende jaren: 50.000 á 55.000 woningen per jaar (incl. vervanging) 2/3 koop en 1/3 huur
Regionale benadering onmisbaar Voorbeelden van strategische aanpak en planning: - Parkstad Limburg & Westelijke Mijnstreek - Achterhoek - Stadsregio Rotterdam Nu de stap naar bindende afspraken en uitvoering....
Showstoppers • financiële consequenties onoverkomelijk (art.12) • verschil in visie; voorbeelden: - sociaal programma - optimisme versus pessimisme
Andere moeten nog beginnen, bijvoorbeeld: Food Valley (Ede)
Begin met de inhoud • marktvraag centraal onderscheid tussen komende 3 jaar en langere termijn • kwantitatieve nieuwbouwcapaciteit • kwalitatief: waar welke woonmilieus • voorraadbenadering: met name in sociale domein
Saldo vraag en aanbod stedelijke woonmilieu’s 1 3
2
4
over-aanbod binnenstedelijke huurappartementen buiten centrum
1
tekort centrum-stedelijk huurappartementen 2 tekort binnenstedelijke grondgebonden 4 koopwoningen 3
Bron: Toekomst voor stedelijke woningbouw? (RIGO, 2010)
Toetsingskader en selectiecriteria • aansluiting op de vraag of om te programmeren • stadium van plan (o.m. planologisch)
maar: belangrijker is effectieve vraag dan bouwvergunning
• meegekoppelde maatschappelijk belang of investeringen • kosten/opbrengsten en risico’s voor publiek en privaat
• let op: - faseerbaarheid en flexibiliteit - doseren aanbod naar kwaliteit en plaats
Het proces (lokaal en regionaal) • deugdelijk basismateriaal (joint fact finding) aanbod plancapaciteit, marktvraag, financieel beeld
• o.l.v. portefeuillehouder of gezaghebbende expert • enkele zeer intensieve sessies noodzakelijk • op passend moment provincie erbij betrekken
Lastige kwesties (regionaal en lokaal) • door de politieke geluidsbarrière: bijvoorbeeld 30% sociaal • tot en met de pijngrens: - wie zit financieel op de blaren? - ’’eigen grond eerst’’? - afboeken of vooruitschuiven? - verlaging gronduitgifteprijzen (met minimaal 10 a 20 %)
• planning versus flexibiliteit & creativiteit
Op planniveau • maak onderscheid tussen: - plannen die geconditioneerd zijn - plannen met meer speelruimte • reële financiële uitgangspunten • voer de kwaliteitsdiscussie kritisch bijvoorbeeld: stedebouwkundige dogma’s;verkaveling; parkeeroplossingen
• appartementen versus grondgebonden (appartementen zonder buitenruimte:naar tuigdorp)
• verbetering prijs/kwaliteitverhouding woningen (tot 20%)
Betrokkenheid corpo’s en marktpartijen • voorbeelden: - Rotterdam: wel - Amsterdam: niet - Den Haag: halfslachtig • springen ze over hun schaduw heen? • minimale betrokkenheid: consultatierondes beter: in stuurgroep of begeleidingsgroep
Trends of hypes? • nieuwe verdienmodellen • collectief particulier opdrachtgeverschap • organisch groeien • alles binnenstedelijk
Crisis heeft ook voordelen We zitten midden in lastige opgaven, maar: • De klant disciplineert ons • komt weer aan op vakmanschap (publiek en privaat) • realisme en selectiviteit in planvorming • retro-innovatie
