2016 o obvyklé ceně

Ing. Dobromír Kaplan, spr. 2909/80, Razice 25, 418 04 Bílina

ZNALEC KÝ POSU DE K č. 2479 – 02/2016 o obvyklé ceně - pozemkové parcely č. st. 138 – zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba : Dolím č.p. 105, objekt k bydlení, stavba stojí na pozemku parc. č. st. 138 - pozemek parc. č. 208/4 – zahrada vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, na listu vlastnictví č. 48, pro katastrální území Dolín, obec Slaný

Ing. Dobromír Kaplan, Razice 25,418 04 Bílina,te: 602285609, e-mail: [email protected]

-2-

A, N Á L E Z 1, Vlastnické právo Vlastník : Ing. Jaroslav Ježek, r,č. 630330/0091 poslední trvalý pobyt náměstí Starosty Pavla 44, 272 01 Kladno 2, Omezeníé vlastnického práva Na listě vlastnictví č. 48 jsou zapsány omezující podmínky, které nejsou obsahem řešení tímto posudkem. 3, Věcná břemeny Na listě vlastnictví č. 48 nejsou evidována žádná věcná břemena. 4, Zástavní práva Řešení evidovaných zástavních práv na listě vlastnictví č. 48 není obsahem tohoto posudku. 5, Stavebně právní stav Jedná se o ocenění objektu k bydlení, který byl dle výpisu pořízen stávajícím vlastníkem kupní smlouvou ze dne 24.08.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 25.08.2009, V – 1638/2009 – 231. Nemovitost je evidována na listě vlastnictví č. 48 a věcně ji lze rozdělit na stavební parcelu č. 138 s objektem k bydlení č.p. 105 na ní stojící, včetně vedlejší stavby a včetně venkovních úprav a včetně pozemkové parcely č,p, 208/4 – zahrady. 6, Slabé stránky Jedná se o ocenění nemovité věci, objektu k bydlení, který není v současném období potřebně stavebně udržován. Na fasádní omítce jsou vykázány převážně svislé trhliny, u bočních vjezdových vrat chybí výplňový díl z plechu a u opěrné zdi zahrady z uličních stran je uvolněné malta kamenného zdiva. Protože se vlastník na prohlídku nedostavil, není možno podrobně hodnotit celou oceňovanou nemovitou věc. Na Stavebním úřadě znalec zjistil, že projektová dokumentace objektu č.p. 105 Donín na tomto úřadě archivována není. S porovnání části katastrální mapy se zjištěním znalce na místě samém při prohlídce areálu domu č.p. 105 z venkovních prostor znalec předpokládá, že v mapě nejsou zakresleny všechny dílčí objekty ( veranda, 2 ks vedlejší stavby ) a jedna vedlejší stavba je zakreslena v odlišných rozměrech.

-37, Silné stránky Oceňovaná nemovitost je situována v obci Slaný, místní část Dolín, která je vzdálena od centra obce dle mapy cca 3 km. Obec Slaný má 15 300 obyvatel a v obci jsou všechny důležité úřady ( městský s rozšířenou pravomocí, finanční, stavební, katastrální pracoviště a další) , obec je vybavena rozsáhlou sítí obchodní sítí a kladně lze hodnotit i nedalekou vzdáleností od Hlavního města České republiky – od Prahy. Kladně lze hodnotit i výhodné napojení obce na veřejnou hromadnou dopravu autobusovou i vlakovou. Silnou stránku předmětné nemovitosti je i skutečnost, že není v podílovém vlastnictví, je ve vlastnictví jediné osoby. 8. Podklady - Objednávka na vyhotovení znaleckého posudku – provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby č.j. 253/015 ze dne 18.12.2015 - Výpis z katastru nemovitostí, prokazující stav evidovaný k datu 15.12.2015, list vlastnictví č. 48 pro katastrální území Dolín ( 628506 ), obec Slaný ( 532819 ) - Situace místní části obce Dolín s vyznačením domu – objektu k bydlení č.p. 105, - Situace obce Slaný a místní části Dolín se zákresem dopravního spojení 9. Prohlídka na místě samém Prohlídka oceňované nemovité věci – objektu k bydlení č.p. 105 byla svolána společností Dražbyprost s.r.o. na den 06.01.2016 v 9 .00 hod. Na prohlídku se vlastník nemovitosti nedostavil a proto prohlídka byla provedena znalcem pouze z venkovních prostor. 10. Identifikační údaje Kód katastrálního území Název katastrálního území Kód obce Název obce Počet obyvatel obce Počet obyvatel místní části Dolín Kód okresu Název okresu Název kraje Poloha v obci – místní část Dolín Základní obchodní síť místní části Dolín Obchodní síť – velkoobchody

628506 Dolín 532819 Slaný 15 300 nezjištěno CZ0203 Kladno Středočeský kraju Obytná zóna Potraviny, zelemina a pod. V obci Slaný

11. Infrastruktura Podrobné informace o infrastruktuře se nepodařilo dohledat. Lze uvést, že město Slaný a tím i místní část Dolín je dopravně výhodně napojen nejen autobusovou, ale i železniční dopravou na hlavní město Prahu a na další kraje jako je Karlovarský kraj a Ústecký kraj a následně i na Liberecký kraj. Výhodné je i dopravní silniční napojení na Letiště Václava Havla. Město Slaný má výhodnou síť obchodů i služeb, jakož i úřadů odpovídající potřebám mikroregionu města Slaný a jeho okolí. Kladně lze hodnotit i existenci poboček Finančního a Katastrálního úřadu ve Slaném. 12. Poloha nemovitosti v obci Oceňovaný objekt k bydlení je situovaný v centru místní části obce Dolín, zahradou sousedí přímo s místní páteřní komunikaci tak, jak je vyznačeno na jedné z příloh. Objekt se nachází v zástavbě tvořící převážně rodinné domy a je výhodně dostupný z místní komunikace se zpevněným povrchem. . Nutno uvést, že nejkratší přístupová komunikace z páteřní komunikace v Dolíně je situována na dvou pozemcích s nedořešenými vlastnickými vztahy. 13. Stručný popis majetku Jedná se o ocenění objektu k bydlení, dle odborného předpokladu rodinný domek, který je přízemní, částečně podsklepený, s podkrovím , se sedlovou střechou, volně stojící, vyzdívaný a součástí domu je uzavřená veranda. Součástí areálu objektu k bydlení je zahrada na pozemkové parcele č. 208/4, která se stavební parcelou č. st.138 a domem na ní stojící tvoří jeden funkční celek. Přístup do domu z veřejného prostoru z místní komunikace je přes dvorek. Celý areál je uzavřen vjezdovými vraty. 14. Další stavby a příslušenství Součástí areálu jsou dvě vedlejší stavby, na mapě zveřejněná na internetu je pouze jedna, mírně odlišného půdorysu . Dle předpokladu jsou součástí domu i přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení včetně vrat. Vedlejší stavba a venkovním úpravy včetně přípojek nejsou samostatně oceněny a v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Parcela zahrady je ohraničena opěrnou zdí vyzdívanou s oplocením na hranici s místní komunikací - bez názvu. 15. Plocha jednotlivých staveb a parcel Objekt k bydlení - výměry odměřeny z mapy : 7,5 * 12,5 = Zděná veranda – výměra odhadem :

3,5 * 10,0 =

94,00 m2 součer

35,00 m2 129,00 m2

Vedlejší stavba – výměry odměřené z mapy :

3,5 * 7,5 =

26,25 m2

Další dvě vedlejší stavby – z venkovní prohlídky nelze odhadnout

?

Opěrná zeď s oplocením – odměřeno z mapy :

47,25 m

Parcela č. st. 138

277 m2

Parcela č.p. 208/4

398 m2

B, O C E N Ě N Í cenou obvyklou Ocenění je provedeno dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku , v aktuálním znění, zjištěnou z prodeje nebo koupi stejné nebo obdobné nemovité věci. Proto znalec provedl šetření z dostupných podkladů ve věci prodeje zveřejněných na internetu, Z okolí Dolína znalec zjistil několik nabídek obdobných nemovitých věcí k prodeji, z kterých vybral tři nabídky k prodeji o velikosti obdobné zastavěné plochy , o obdobné velikosti přilehlých parcel za požadovanou cenu 1895 000,- Kč ( Vinařice ), za požadovanou cenu 1 690 000,Kč ( Třebušice ) a za požadovanou cenu 879 000,- Kč ( Smečno ), tj. za průměrnou požadovanou cenu ve výši 1 488 000,- Kč. Tato cena , která je podkladem pro stanovení obvyklé ceny je snížena o negativní vlivy uvedené v tomto ocenění a současně zvýšena o dílčí obvyklou cenu opěrné zdi u parcely č.p.p. 208/4, celkem je uvedená vypočtená cena snížená o 33 % .

Obvyklá cena nemovité věci, objektu k bydlení, po úpravě je stanovena ve výši

996 960,- Kč

Razice dne 09.01.2016 Vypracoval : ing. Dobromír Kaplan Razice 25 418 04 Bílina tel: 602285609 E-mail : [email protected]

C, Z N A L E C K Á

D OLO Ž KA

Znalecký úkon jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29.10.1980 pod č.j. spr. 2909/80 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2479 – 02/2016 znaleckého deníku.

D, P Ř Í L O H Y - objednávka č. 253/015 ze dne 18.12.2015 - výpis z katastru nemovitostí prokazující stav k datu 15.12.2015 - mapy.cz. : město Slaný, část Donín a okolí - mapy.cz : centrální část obce Dolín - foto objektu k bydlení č.p. 105