ZNALECKÝ POSUDEK č. 624-19/2015 O obvyklé ceně rekreační chaty Dolní Dvořiště, Všeměřice
Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6, Břevnov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.08.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Táboře 08.09.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
2. Základní informace Adresa předmětu ocenění:
Dolní Dvořiště 79 382 72 Dolní Dvořiště Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Dolní Dvořiště Katastrální území: Dolní Dvořiště Počet obyvatel: 1 280 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 445,76 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.08.2015 za přítomnosti Miroslava Křepelky, vlastníka soused. nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN Snímek KM Místní šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno v katastru nemovitostí ČR.
6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem, z údajů poskytnutých objednatelem, účastníky místního šetření, z údajů zjištěných ve veřejných zdrojích a z místní znalosti území.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o rekreační chatu, dřevěnou chatku, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. S -2-
ohledem na účel a způsob ocenění oceňuji rekreační chatu a pozemky, toto je zohledněno v ceně oceňované nemovitosti.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. a poz. ve fčním celku
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána v exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I
0,00 -0,03
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -4-
Pi 0,85 0,05 0,08 -0,05 0,00 -0,03 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,03
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,858 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,807
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepenou zděnou stavbu s obytným podkrovím. Napojení na el. 230 i 400V, voda ze studny s el. čerpadlem, odkanalizování do žumpy. Vytápění kuchyňským sporákem na pevná paliva, TUV v bojleru. Stavba v průměrném stavu s mírně zanedbanou údržbou, stáří stavby 35 roků. Znalci nebyla umožněna obhlídka vnitř. prostor stavby. Údaje vychází z údajů poskytnutých účastníky místního šetření a z odborného odhadu znalce. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:
Rekreační chalupa, rekreační domek § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 35 let 1 994,- Kč/m3
Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.N.P.: Podkroví: Název podlaží 1.N.P.: Podkroví:
= = Zastavěná plocha 38,00 m2 38,00 m2
Konstrukční výška 2,80 m 3,00 m
Obestavěný prostor 1.N.P.: (38)*(2,60) Podkroví: 6,3*3*3,20 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
38,00 m2 38,00 m2
98,80 m3 60,48 m3 159,28 m3 38,00 m2 76,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou -5-
č. I
Vi typ A
1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825
I III I II III
-0,02 0,00 -0,02 0,01 0,00
I III I III III
-0,08 0,00 0,00 0,00 0,05
II
0,00
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,825 = 0,659
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 994,- Kč/m3 * 0,659 = 1 314,05 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 159,28 m3 * 1 314,05 Kč/m3 * 0,940 * 0,858= 168 806,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
168 806,16 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. a poz. ve fčním celku Pozemek zastavěný stavbami a pozemky ve funkčním celku, nadměrná velikost pozemků s ohledem na velikost stavby, k severu velmi svažitý pozemek omezující přístup ke stavbě, faktický přístup přes poz. ve vlastnictví 3. osob. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I velikost - omezující jeho využití - Nadměrná velikost pozemku s ohledem na velikost stavby 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I -6-
Pi -0,02
-0,04
orientace SV, S a SZ - Výrazná svažitost pozemku omezující přístup ke stavbě 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek fakticky přístupný pouze přes pozemky ve vlastnictví 3. osob
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,10
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,840 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,858 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,840 * 0,858 = 0,677 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 445,76 Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 89
Výměra [m2] 38,00
204/16
682,00 720,00
Zastavěný poz. a poz. ve fčním celku - zjištěná cena
-7-
Index
Koef.
0,677
Upr. cena [Kč/m2] 301,78
Jedn. cena [Kč/m2] 301,78
Cena [Kč] 11 467,64
301,78
205 813,96 217 281,60
m2 =
217 281,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
168 806,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
168 806,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. a poz. ve fčním celku
217 281,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
217 281,60 Kč
Celkem
386 087,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
386 087,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
168 806,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
168 806,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. a poz. ve fčním celku
217 281,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
217 281,60 Kč
Celkem
386 087,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
386 087,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistaosmdesátšesttisícdevadesát Kč
-8-
386 090,- Kč
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí S ohledem na způsob stanovení administrativní ceny nemovitosti, který je pro stavby proveden porovnávací metodou, s ohledem na stav nabídky srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu a s ohledem na zjištěné skutečností a informace uvedené v tomto posudku stanovuji obvyklou cenu nemovitostí takto:
Obvyklá cena nemovitostí po zaokrouhlení činí:
290.000,- Kč, slovy dvěstědevadesáttisíckorunčeských. Z doložených podkladů a znalcem zjištěných skutečností nebyla zjištěna žádná podstatná omezení váznoucí na oceňovaných nemovitostech ovlivňující obvyklou cenu nemovitostí, která by nebyla ve znaleckém posudku zohledněna.
V Táboře 08.09.2015
Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 624-19/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 624-19/2015.
-9-
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 4 1
Výpis z katastru nemovitostí El. snímek kat. mapy Fotodokumentace nemovitosti Porovnávací nemovitosti
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
