2012 Op weg naar een nieuwe realiteit

2012 Op weg naar een nieuwe realiteit

 Dit jaarverslag verschijnt zowel in gedrukte vorm als op onze website www. triada.nl.

Op weg naar een nieuwe realiteit

Jaarverslag 2012


Inhoud 1. Voorwoord .......................................................................................................... 1 2. Beschouwing directeur-bestuurder .................................................................. 3 3. Triada in strategisch perspectief ...................................................................... 5 3.1

Thema’s................................................................................................................... 6

4. Onze woningen ................................................................................................... 8 4.1 4.2 4.3 4.4

Afstemmen van ons aanbod op de vraag................................................................. 8 De kwaliteit van onze bestaande woningen ............................................................15 De betaalbaarheid van onze woningen ...................................................................23 Het koppelen van vraag en aanbod ........................................................................26

5. Een leefbare woonomgeving ........................................................................... 33 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Wijkgericht werken..................................................................................................33 Fysieke leefbaarheidsacties ....................................................................................34 Sociale leefbaarheidsacties ....................................................................................36 Sturen op investeringen in leefbaarheid ..................................................................38 Wensfonds en sponsoring ......................................................................................40 Wonen, welzijn en zorg ...........................................................................................40

6. Samenwerking en communicatie .................................................................... 43 6.1 6.2

De individuele klant.................................................................................................43 Samenwerken.........................................................................................................47

7. Onze organisatie .............................................................................................. 53 7.1 7.2

Personeelsaangelegenheden .................................................................................54 De ondernemingsraad ............................................................................................58

8. Governanceverslag .......................................................................................... 60 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Juridische structuur.................................................................................................60 Governancecode en –principes ..............................................................................61 Bestuur ...................................................................................................................62 Raad van Commissarissen .....................................................................................64 Audit financiele verslaglegging................................................................................66

9. Verslag van de Raad van Commissarissen ................................................... 68


3

10. Onze financiën .................................................................................................. 74 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6

Groepsresultaat ......................................................................................................77 Solvabiliteit .............................................................................................................78 Rentabiliteit .............................................................................................................78 Liquiditeit ................................................................................................................79 Vennootschapsbelasting .........................................................................................79 Treasury, rente en risicoprofiel................................................................................82

11. Jaarrekening (geconsolideerd) ....................................................................... 86 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 .....................................................86 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2012 .............................................88 Geconsolideerd kasstroomoverzicht .......................................................................89 Grondslagen van waardering en resultaat bepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening .................................................................................91 Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening ............................................................................................................96 Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening ..........................................................................................................105 Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht .................................................110 Toelichting op de geconsolideerde balans ............................................................111 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening ................................128

12. Jaarrekening (enkelvoudig) ........................................................................... 136 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5

Balans Triada per 31 december 2012 ...................................................................136 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig) ................................................................138 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-en-verliesrekening ................139 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans .....................139 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening .............................................................................................................................143

13. Overige gegevens .......................................................................................... 145 14. Kengetallen (geconsolideerd) ....................................................................... 146 15. Ondertekening ................................................................................................ 148 15.1 Ondertekening Raad van Commissarissen ...........................................................148 15.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ...........................................149 15.3 Verklaring van het Bestuur....................................................................................151

16. Bijlagen ........................................................................................................... 152 16.1 Bijlage 1: Algemene gegevens .............................................................................152 16.2 Bijlage 2: Organogram ..........................................................................................154 16.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere rechtspersonen .............................................155

1. Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2012 van Triada. Ook dit jaar hebben wij ons weer volop ingezet voor onze klanten. Met onze dienstverlening, het wijkgericht werken, sociale interventies en vastgoedprojecten staan we midden in de lokale samenleving. Dit schept een verantwoordelijkheid. In dit jaarverslag willen wij op een transparante wijze verantwoording afleggen aan al onze belanghouders. U leest over onze activiteiten, bestede middelen en behaalde prestaties in 2012. Naast het jaarverslag maken wij hiervoor gedurende het jaar ook gebruik van andere middelen zoals ons bewonersblad, onze website en artikelen in de Schaapskooi. Hebt u na het lezen van ons jaarverslag nog vragen of opmerkingen, neemt u dan gerust contact op met ons directiesecretariaat. Wij gaan graag met u in gesprek.

Heerde

4 juni 2013


1

2. Beschouwing directeur-bestuurder Kort nadat het eerste stof is neergedaald van de effecten van het kabinetsbeleid en de verdere uitwerking daarvan, is de neiging groot om veel discussiepunten te gaan herhalen. In mijn beschouwing heb ik er voor gekozen dat niet te doen. Het zou slechts de zoveelste visie opleveren die, mijn bescheiden positie inschattend, weinig zal wijzigen. Ik realiseer mij bovendien dat er nog vele wendingen mogelijk zijn omdat de wet in relatie tot de verhuurdersheffing nog definitief moet worden vastgesteld. Dat geldt ook voor de Herzieningswet. Natuurlijk hoop ik dat in plaats van heffingen meer wordt ingezet op afspraken voor een ruimere investeringsagenda. Duidelijk is dat er een heroriëntatie plaatsvindt van de rol van de corporatie. In deze tijd van economische crisis gaan financiële keuzes en afwegingen zwaarder wegen. Hierdoor moet ook scherper worden geprioriteerd wat onze maatschappelijke taak is en op welke wijze wij daaraan inhoud geven. Corporaties en overheid moeten nog diverse stadia doorlopen voordat zij een nieuwe balans vinden. Vandaar de titel: Op weg naar een nieuwe realiteit. Ik blijf er van uitgaan dat wij verantwoordelijk blijven voor een passende en kwalitatief betaalbare huisvesting van de doelgroep met een inkomen onder de € 34.085. Natuurlijk ben ik benieuwd waar wij uitkomen als de inhoudelijke discussie gaat plaatsvinden over onze rol en positie bij aanvullende maatschappelijke taken en verantwoordelijkheden, zoals de huisvesting van de middeninkomens. Dit alles betekent dat wij onze centrale taakopvatting niet wezenlijk hoeven bij te stellen. Maar er mag wel van ons verwacht worden dat wij de wijze waarop wij daaraan inhoud geven, bijstellen aan de uitgangspunten van deze nieuwe realiteit. In 2013 herformuleren wij waar nodig onze kerntaken en leggen de uitgangspunten voor de vastgoedsturing vast.

 Op weg naar een nieuwe realiteit

3

Naast de inhoudelijke opgave en verantwoordelijkheid krijgt de wijze, waarop gestalte wordt gegeven aan de invulling van deze opgave, nadrukkelijker aandacht. Wij realiseren ons dat onze organisatie nog effectiever, efficiënter en economisch professioneler haar maatschappelijke activiteiten moet gaan uitvoeren. Samenwerkingsvormen en –initiatieven moeten gebaseerd zijn op ieders individuele verantwoordelijkheden en mogelijkheden, met gezamenlijke constructieve meerwaarde als doel. Ik hoop dat een heroriëntatie vanuit de basis - soms core-business, dan weer kerntaak genoemd - een nieuw begin kan zijn voor een gezonde afstemming van alle partijen die leidt tot een structuur waar de sociale volkshuisvesting mee gediend is. Dit in het belang van al die mensen die voor hun woongeluk en mogelijkheden afhankelijk zijn van onze gemeenschappelijke inspanning. Ik vind dat het bieden van kwalitatieve en betaalbare sociale huisvesting behouden moet blijven als een breed gedragen maatschappelijke pijler. Dit is ook in belang van een gezonde woningmarkt waar koop- en huurwoningen uit elk segment als communicerende vaten inter-acteren. Vanuit deze nieuwe realiteit en kaders blijven wij in ieder geval, nu en in de toekomst, ons met nieuwe energie en creativiteit optimaal inzetten in het belang van onze doelgroep.

drs. H.J.H. van de Ven directeur-bestuurder

4

 Jaarverslag Triada 2012

3. Triada in strategisch perspectief Triada is een maatschappelijk vastgoedondernemer met circa 6.500 woningen in de gemeenten Epe, Heerde en Hattem. Wij investeren in een optimaal woon- en voorzieningenniveau voor onze klanten. Naast het bieden van woningen met een goede kwaliteit vinden wij daarom ook een leefbare woonomgeving belangrijk. Onze strategie hebben wij vastgelegd in ons ondernemingsplan ‘Maatschappelijk ondernemen in veranderende tijden’. Dit ondernemingsplan is opgesteld in 2007. Sinds die tijd hebben zich extern veel ontwikkelingen voorgedaan. Bijvoorbeeld de kredietcrisis met als gevolg daarvan een economische recessie waar geen eind aan lijkt te komen; er is zelfs sprake van een zogenoemde triple dip. De politiek oefent een steeds grotere druk uit op de woningcorporaties en zorgt voor veel onrust en onduidelijkheden op de woningmarkt. Het ene wetsvoorstel is nog niet afgekondigd of er is al een nieuwe in de maak. Dit is het derde kabinet sinds 2007 en het zoveelste woonakkoord. Maar ook op andere terreinen zien wij dat de ontwikkelingen snel gaan. Dit heeft ons er niet van weerhouden de uitvoering van ons ondernemingsplan onverminderd voort te zetten. Het zijn namelijk juist onze klanten die hard worden geraakt door de verslechterde economische omstandigheden. Dat wij ondanks al deze veranderingen in staat zijn geweest onze ambities te realiseren, komt doordat wij blijven zorgen voor een gezonde financiële positie. De veranderingen dwingen ons wel meer dan voorheen prioriteiten te stellen en scherpere keuzes te maken. Leidend bij het stellen van prioriteiten en het maken van keuzes blijft onze missie: Triada is een maatschappelijke vastgoedonderneming die garant staat voor goede kwaliteit van wonen voor haar klanten. Wij zetten ons maximaal in om vóór en met klanten en samenwerkingspartners een optimaal woon- en voorzieningenniveau te realiseren.


5

3.1

Thema’s

Triada verdeelt haar aandacht over drie thema’s: De woning Onze woningen zijn het belangrijkste middel dat wij kunnen inzetten om onze missie te vervullen. Wij streven naar een optimale verhouding tussen (toekomstige) vraag en aanbod. Dit betekent niet alleen dat wij erop toezien dat wij voldoende beschikbare woningen hebben voor de verschillende doelgroepen, maar ook dat onze woningen betaalbaar, duurzaam en gevarieerd zijn. En dat voldoende woningen een aantrekkelijke kwaliteit hebben en geschikt zijn voor senioren en zorgvragers. Daarbij leggen wij de prioriteit bij onze kernvoorraad (dit zijn woningen die wij hebben aangewezen voor onze primaire doelgroep). Ook stellen wij hoge eisen aan het beheer en de exploitatie van onze woningen. Dit doen wij effectief, efficiënt en op professionele wijze, waarbij wij staan voor kwaliteit en de klant centraal stellen. De woonomgeving Wij werken vanuit de overtuiging dat naast de woning zelf ook de ligging, de omgeving en de sfeer in de wijk de kwaliteit van wonen en leven bepalen. Wij investeren daarom niet alleen in onze woningen maar ook in de realisatie en het behoud van vitale wijken. Wij vinden het belangrijk dat onze klanten hun buurt als prettig en leefbaar ervaren. Dat zij kunnen wonen in een sociaal veilige omgeving met een goede kwaliteit van de openbare ruimte, zodat zij het woon- en voorzieningenniveau in hun wijk positief beoordelen. Bovendien geeft een vitale woonomgeving met voldoende voorzieningen ondersteuning aan het waardebehoud van onze woningen. Wij doen dit niet alleen, maar samen met onze klanten en andere partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Wij geloven erin dat een groot deel van het succes zit in een goede samenwerking. Vooral de bewoners zelf hebben een grote invloed op hun woonomgeving. De klant Wij vinden onze klanten belangrijk, daarom stellen wij de klant centraal. Daarbij komt onze primaire doelgroep op de eerste plaats, dit zijn de mensen die zelf niet of onvoldoende in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien. Wij stellen onze klanten centraal door naar hen te luisteren. Wij streven er vervolgens naar de behoeften en prioriteiten van onze klanten te respecteren door zowel individueel als collectief maatwerk te leveren. Om dit te kunnen realiseren, willen wij intensief samenwerken met onze verschillende partners.

6


Naast deze drie thema’s besteden wij ook aandacht aan drie kaderelementen, te weten: ► Samenwerking en communicatie ► De organisatie en ► Financiële positie en mogelijkheden In ons ondernemingsplan worden deze thema’s en kaderelementen verder toegelicht. Bovendien worden deze thema’s en kaderelementen jaarlijks zo concreet mogelijk uitgewerkt in de jaar- en afdelingsplannen. Gedurende het jaar wordt in de vorm van maanden perioderapportages gerapporteerd over de realisatie van de jaarplannen. Dit jaarverslag vormt de jaarafsluiting. Ons ondernemingsplan had een looptijd van 2008 tot en met 2011. In 2009 is deze looptijd met één jaar verlengd. Dit betekent dat 2012 het laatste jaar is geweest, waaraan wij aan het ondernemingsplan ‘Maatschappelijk ondernemen in veranderende tijden’ hebben gewerkt. In verband met de vele onzekerheden en onduidelijkheden hebben wij de formulering van een nieuw ondernemingsplan uitgesteld tot medio 2013. In de hiernavolgende hoofdstukken gaan wij per thema en kaderelement uitgebreid in op de acties die wij de afgelopen jaren hebben ondernomen en wat daarvan de resultaten zijn. Daarna volgen het verslag van de Raad van Commissarissen en de jaarrekening.


7

4. Onze woningen In dit hoofdstuk gaan wij in op de ontwikkelingen van ons woningbezit, de kwaliteit, de betaalbaarheid en de verdeling van onze woningen.

4.1

Afstemmen van ons aanbod op de vraag

Regelmatig voeren wij onderzoek uit naar alle aspecten van de benodigde woningvoorraad, zoals de demografische ontwikkelingen, de technische staat van de woningen en de woonwensen van de bewoners uit ons werkgebied. Op basis hiervan bepalen wij hoe ons woningbezit er in de toekomst moet uitzien om te kunnen aansluiten bij de (toekomstige) vraag. Om dit te bereiken, is een pakket aan maatregelen noodzakelijk, waaronder nieuwbouw van woningen, sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw, renovatie en aanen verkoop van woningen. Hieronder een korte impressie van wat wij in 2012 op dit gebied hebben gedaan. Nieuwbouw Onze focus bij nieuwbouw is gericht op het toevoegen van flexibele, levensloopbestendige en duurzame woningen. Met duurzame woningen bedoelen wij niet alleen dat de woningen minimaal een energielabel A hebben, maar bijvoorbeeld ook dat gebruik wordt gemaakt van milieuvriendelijke materialen. Daarnaast streven wij blijvend een hoge kwaliteit na die aansluit bij de wensen van onze (toekomstige) klanten. In 2012 zijn zes woningbouwprojecten opgeleverd met huurwoningen voor Triada. Daarnaast hebben wij op één locatie de woningen gesloopt en zijn wij gestart met de vervangende nieuwbouw. Tot slot hebben wij nog negen andere woningbouwprojecten in voorbereiding. Hierna volgt een korte omschrijving van onze nieuwbouwprojecten. Opgeleverde woningbouwprojecten Vaassen, Jonasweg Op de locatie van het voormalige café Maartenshof zijn in juni zeventien zorgappartementen opgeleverd. De appartementen worden via Riwis Zorg & Welzijn verhuurd aan mensen die hier begeleid kunnen wonen. Om die reden is er aan het appartementengebouw ook een centrale ruimte toegevoegd.

8


Vaassen, La Poste Boven de Albert Heijn in het centrum van Vaassen is in december het gebouw La Poste opgeleverd. Wij hebben hier twaalf sociale huur appartementen afgenomen voor de verhuur aan senioren. Oene, Oene Buiten In november zijn door Épavlis veertien eengezinswoningen in Oene opgeleverd. Triada heeft hiervan twaalf woningen afgenomen voor de sociale verhuur. Heerde, Brinklaan Op deze locatie zijn door Épavlis vier appartementsgebouwen opgeleverd met in totaal 53 zorggeschikte woningen en een halfondergrondse parkeergarage voorzien van een sedumdak. Het betreft elf koopappartementen en 42 huurappartementen. Alle appartementen zijn geschikt voor mensen die intensieve zorg nodig hebben. De 24 appartementen aan de Brinklaan zijn voorzien van een zogenoemd Warmte Terug Winning systeem (WTW-systeem). Voor 29 appartementen ligt de huurprijs onder de € 664,66 bij de overige dertien appartementen onder € 733,-. Heerde, Bovenkamp II Bovenkamp II is een uitbreidingslocatie waar 165 woningen kunnen worden gerealiseerd. In deze ruim opgezette wijk laat Triada in totaal dertig sociale huurwoningen bouwen met een huurprijs tussen de € 603,- en € 619,-. De woningen liggen verspreid in de wijk en worden daarom in verschillende fasen gebouwd. In oktober is de 1e fase aan ons opgeleverd. Het betreft dertien eengezinswoningen en vier levensloopbestendige woningen. De woningen zijn uitgerust met een CO2 gestuurde ventilatie. Hattem, Assenrade In Assenrade, het nieuwe uitbreidingsgebied van Hattem, worden ook een aantal woningen in opdracht van Triada gebouwd. In september is de 1e fase aan Triada opgeleverd. Het gaat om totaal 21 sociale huurwoningen waarvan twaalf eengezinswoningen en negen levensloopbestendige woningen. De eengezinswoningen hebben een douche met met WTW-systeem en de levensloopbestendige woningen zijn voorzien van een zonneboiler. De woningen hebben een huurprijs onder de € 664,66.


9

In uitvoering genomen projecten Vaassen, Vogelbuurt In de Vogelbuurt zijn wij werkzaam aan de uitvoer van de vierde fase van de herstructurering van deze wijk. Het gaat om de realisatie van in totaal 51 woningen, waarvan 45 eengezinswoningen en zes gelijkvloerse patiowoningen. Bij deze woningen investeren wij fors in energiebesparende voorzieningen. Alle woningen worden voorzien van koude en warmte opslag diep onder de grond met warmtepomp zonder gasaansluiting en een WTW systeem in plaats van natuurlijke ventilatie. Woningbouwprojecten in voorbereiding Wij hebben een aantal projecten in voorbereiding. Hoewel bij de meeste projecten sprake is van een combinatie van koop- en huurwoningen, noemen wij in onderstaande tabel alleen de aantallen en types die betrekking hebben op de huurwoningen die Triada bouwt c.q. afneemt. Woningbouwprojecten in voorbereiding Plaats Hattem

Project Assenrade fase 2 en 3

Aantal en type woning 56 woningen. Wij hebben het voornemen hier een bijzonder woningtype te laten bouwen.

Assenrade fase 4

12 woningen met een innovatief karakter wat betreft duurzaamheid en materiaalgebruik.

Hattem-Noord fase 1 herstructurering 32 woningen

Twee appartementsgebouwen met in totaal 60 appartementen waarvan één voorzien van een parkeerkelder. De appartemententen liggen in de nabijheid van het centrum en diverse voorzieningen bestemd voor senioren.

Wapenveld

De Kolk

16 levensloopbestendige woningen met een slaap- en badkamer op begane grond.

Heerde

Bovenkamp II fase 2

9 eengezinswoningen en 4 levensloopbestendige woningen met een slaap- en badkamer op de begane grond.

Molenkamp herstructurering 4 woningen

5 eengezinswoningen. De woningen worden allen voorzien van lage temperatuur verwarming, wtw douches en pv panelen op het dak. De woningen krijgen daarom geen gasaansluiting.

Epe

De Klaarbeek

87 woningen, waaronder een aantal nultreden woningen.

Vaassen

Centrumplan

33 appartementen boven onder andere winkels en een parkeerkelder.

Met deze projecten die wij in voorbereiding hebben, voegen wij minimaal 246 woningen toe aan ons woningbezit. De verwachting is dat al deze woningen een huurprijs krijgen onder de liberalisatiegrens.

10


Aan- en verkoop Onze verkoopopbrengst zetten wij in om te kunnen investeren in nieuwbouw, herstructurering, renovatie en extra ingrepen die betrekking hebben op bijvoorbeeld duurzaamheid en toegankelijkheid. Wij verkopen onze woningen niet alleen om financiële redenen. Wij verkopen ook een deel van onze woningen vanwege de directe maatschappelijke effecten. Zo kan met verkoop scheefwonen worden tegengegaan. Ontstaat er een betere mix van huur- en koopwoningen in de wijk. Wordt bij aankoop door de zittende bewoners onnodige kapitaalvernietiging voorkomen omdat de zelf aangebrachte voorzieningen niet hoeven te worden verwijderd. En blijven de kopers, door te investeren in hun eigen woning, duurzaam betrokken bij hun wijk. Aan- en verkoop van onze bestaande woningen In 2012 zijn 47 woningen verkocht, dit is meer dan de 40 die wij hadden begroot. Dit komt onder meer door het uitgestelde resultaat van de informatieavonden die wij in 2011 hebben georganiseerd. Hierdoor zijn in 2012 nog veertien woningen verkocht aan de zittende bewoners. In totaal zijn 15 woningen verkocht aan de zittende bewoners. 46 Woningen zijn verkocht met 10% korting. In 2012 zijn vier woningen aangekocht. Het ging hierbij om woningen die wij in het verleden hebben verkocht in de Kopen met Korting- constructie. Hiervoor geldt een terugkoopplicht. Deze woningen zijn direct weer in de verkoop gezet, waardoor drie woningen inmiddels weer zijn verkocht. De doorlooptijd van de verkoop van een leegstaande woning tot en met het transport bij de notaris was gemiddeld circa zes en half maanden (in 2011 zeven maanden en 2010 vijf maanden).


11

Hoewel wij tevreden zijn met het behaalde resultaat in 2012, zien wij wel dat de situatie op woningmarkt verder verslechtert. Dit betekent voor ons stagnatie in de verkoopopbrengsten. Om ook in de komende jaren voldoende verkoopopbrengst te kunnen realiseren, hebben wij in 2012 een aantal acties uitgevoerd. ► Wij hebben deelgenomen aan het Starterscafé in Epe. Het Starterscafé is een

laagdrempelige en leerzame informatieavond voor startende huizenkopers. De avond is druk bezocht en wij hebben gericht aandacht kunnen geven aan het feit dat Triada niet alleen huurwoningen aanbiedt maar ook koopwoningen. ► Wij hebben twee keer meegedaan aan de landelijk georganiseerde open huizendag. Daarbij zijn in totaal veertien woningen opengesteld. De belangstelling was wisselend. Enkele woningen zijn helemaal niet bezocht en enkele zijn door meerdere mensen bezocht. ► Wij hebben eind 2012 besloten alleen nog 10% korting te verstrekken bij verkoop aan de zittende bewoners. De reden hiervoor is dat wij in een dergelijke situatie kosten besparen op leegstand, adverteren en de makelaar. Deze besparing laten wij ten goede komen aan de kopende huurder. Voor vrijkomende woningen die wij gaan verkopen, is besloten geen vaste prijs meer te hanteren maar een vraagprijs, die voldoet aan de richtlijnen van het ministerie. Door het hanteren van een vraagprijs ontstaat een betere marktwerking. Verkoop grond Op de locatie Korte Blekersweg in Wissel hebben wij acht woningen gesloopt. De grond is vervolgens gesplitst in vijf losse bouwkavels, die wij willen verkopen. Het wijzigen van het bestemmingsplan vraagt meer tijd dan toegezegd. De verwachting is dat niet eerder kan worden overgegaan tot verkoop dan in 2013.

12


Ontwikkelingen van ons woningbezit in cijfers Al onze inspanningen op het gebied van nieuwbouw en aanen verkoop hebben in 2012 geleid tot de volgende ontwikkelingen in ons woningbezit.

Ontwikkeling in ons woningbezit 31-12-2011 Nieuwbouw

Aankoop

Verkoop

Sloop

31-12-2012

1.277

21

2

17

4

1.279

666

0

0

6

0

660

36

0

0

0

0

36

982

59

0

8

0

1.033

1.654

0

0

6

0

1.648

Emst

126

0

0

2

0

124

Oene

43

15

0

0

0

58

Vaassen

1.700

29

2

8

35

1.688

Totaal

6.484

124

4

47

39

6.526

Hattem Wapenveld Veessen Heerde Epe

Ontwikkeling van ons woningbezit naar huurprijsklasse Wet huurtoeslag 1

Huurprijsklasse Aantal op 1 januari 2012

zelfstandige huurwoningen totaal goedkoop betaalbaar duur tot duur boven huurtoeslag- huurtoeslaggrens grens < 366,37 ≥ 366,37 ≥ 561,98 ≥ 664,66 < 561, 98 < 664,66 1.053 4.749 587 95 6.484 4

107

13

124

Nieuwbouw bestemd voor verhuur Aankoop

2

2

Verkoop zittende huurders

-1

-10

-3

-1

-15

Verkoop overige natuurlijke personen Verkoop andere instellingen

-7

-22

-2

-1

-32

4

0 -39

Sloop

-20

-19

Saldo overige mutaties

-81

-79

168

-8

0

Aantal op 31 december 2012

946

4625

857

98

6.526


13

ons bezit naar woningtype

12%

3%

70%

9%

6% benedenwoning bovenwoning eengezinswoning* etagewoning met lift etagewoning zonder lift

* onder de categorie eengezinswoningen vallen ook onze grondgebonden seniorenwoningen

14


4.2

De kwaliteit van onze bestaande woningen

Wij willen een voor de klant aantrekkelijk en toekomstbestendig woningaanbod. Daarvoor is het noodzakelijk dat wij onze bestaande woningen kwalitatief op een goed peil houden. Dit doen wij door de woningen te onderhouden en te verbeteren. Daarbij richten wij ons in de komende jaren vooral op energiebesparende maatregelen en toegankelijkheid. Reparatie- en serviceonderhoud Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden die worden uitgevoerd op verzoek van de klant. Een deel van dit onderhoud komt volgens het huurrecht voor rekening van de klant. Wij bieden onze klanten hiervoor het Servicefonds aan. Tegen een maandelijkse vergoeding zijn klanten lid van het Servicefonds en voeren wij deze werkzaamheden kosteloos voor hen uit. Op 31 december 2012 waren 5.511 klanten lid van ons Servicefonds. Dit is een stijging van 2,8 % ten opzicht van 2011, toen 5.360 klanten lid waren. Het aantal serviceverzoeken dat wij in 2012 hebben ontvangen, is met 1.814 nagenoeg gelijk gebleven. In 2012 is het aantal reparatieverzoeken verder afgenomen naar 6.371 (2011; 6.927. Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning komt daarmee onder de 1,0. De afname van het aantal reparatie- en serviceverzoeken kan worden verklaard, doordat wij vanaf 2011 bij alle woningen die muteren een APK-keuring uitvoeren. Deze keuring bestaat uit preventief onderhoud aan diverse onderdelen van de woning, zoals het nalopen van al het hang- en sluitwerk, de rookmelders, de mechanische ventilatie en het sanitair. Een tweede mogelijke verklaring is het succes van het woonwensenpakket. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat onze investeringen en inspanningen leiden tot een stijging van het gemiddelde kwaliteitsniveau van onze woningen. Het merendeel van de service- en reparatieverzoeken (82,3% resp. 53,9%) is uitgevoerd door onze eigen vaklieden. Wij zijn trots op onze eigen vaklieden! Ze zijn vakbekwaam, leveren een hoge kwaliteit, weten wat een goede service- en dienstverlening is en vormen bovendien onze ogen en oren in de wijk. Dat de klant ook positief is over onze vaklieden en het werk dat zij uitvoeren, blijkt uit de KWH-metingen, waarin onze eigen onderhoudsdienst met ruim een acht door de klant wordt gewaardeerd.


15

Reparatie- en serviceonderhoud 2012

Reparatieverzoeken

2011

Aantal Realisatie Aantal Realisatie verzoeken (x € 1.000) verzoeken (x € 1.000) 6.371 1.560 6.927 1.454

Servicefonds verzoeken

1.814

103

1.819

91

Totaal

8.185

1.663

8.746

1.545

Mutatie onderhoud Als wij een woning opnieuw gaan verhuren, willen wij dat deze op het gewenste kwaliteitsniveau komt. Mutatieonderhoud kan variëren van klein dagelijks onderhoud tot een complete renovatie, waarbij bijvoorbeeld zowel de douche, als de keuken en het toilet worden vervangen. Vaste onderdelen bij een mutatie zijn: het keuren van de gas- en elektrainstallatie, het uitvoeren van een zogenoemde APK-keuring en het actualiseren van het energielabel. Daarnaast worden bij woningen, die vallen onder de kernvoorraad, energetische maatregelen uitgevoerd, waardoor zij het energielabel B krijgen. Als de nieuwe bewoner al bekend is, wordt in een enkel geval gelijktijdig een aanvraag woonwensenpakket uitgevoerd. Het klein dagelijks onderhoud boeken wij als kosten. Grote mutaties en renovatie bij mutatie worden als investering opgenomen. Onderstaande tabel geeft de kosten en investeringen bij mutatie weer exclusief de investeringen die wij hebben gedaan met betrekking tot energetische maatregelen.

Mutatieonderhoud

Normaal mutatie onderhoud Groot mutatie onderhoud Renovatie bij mutatie

Aantal Realisatie Begroot woningen (x € 1.000) (x € 1.000) 532 512 544 70 5

1.643

2.550

Planmatig onderhoud Wij voeren planmatig onderhoud uit om onze woningen in een goede technische staat te houden. Dit onderhoud wordt veelal complexgewijs uitgevoerd en heeft geen financiële consequenties voor de klant. In een aantal situaties combineren wij het planmatig onderhoud met het aanbrengen van verbeteringen aan de woning. Hiervoor wordt in de regel wel een huurverhoging doorberekend aan de klant. In alle gevallen passen wij bij verbeteringen, als dit van toepassing is, het aantal woningwaarderingspunten voor de woning aan.

16


In 2012 hebben wij onder meer bij een aantal woningen de platte dakbedekking vervangen, is op meerdere locaties valbeveiliging aangebracht, zijn verscheidene dakramen vervangen en is waar nodig het asbest verwijderd. Ook is onderhoud uitgevoerd aan diverse dakgoten, gootplanken en hemelwaterafvoeren. Verder heeft betonherstel plaatsgevonden bij diverse balkons, is gevelwerk uitgevoerd, zijn cv ketels vervangen en is onderhoud verricht aan liften. Daarnaast is in het kader van de leefbaarheid van de woonomgeving op een aantal plaatsen achterpadverlichting aangebracht en is op meerdere plaatsen het straatwerk van de achterpaden hersteld. Vanwege de veiligheid is bij een aantal woningen met een open verbrandingstoestel een koolmonoxidemelder geplaatst. Uiteraard willen wij op termijn geen open verbrandingstoestellen meer in onze woningen. Echter niet alle klanten zijn bereid hun gaskachel te laten vervangen voor een centrale verwarmingsinstallatie of hun geiser voor een cv- combiketel. In 2012 hebben wij ruim 1,6 miljoen euro uitgegeven aan het planmatige onderhoud. Dit is inclusief het onderhoud aan liften en het vervangen van cv ketels. Schilderonderhoud In 2012 zijn, verdeeld over 44 woningcomplexen, in totaal 781 woningen geschilderd. Bij 38 woningen is (deels) een kleurwijziging doorgevoerd. Ook bij een kleurwijziging staan de wensen van onze klanten centraal. Voorafgaand aan het schilderwerk wordt waar nodig het voegwerk gerepareerd. Daarnaast wordt bij woningen waar wordt geschilderd het hang- en sluitwerk op het niveau van ‘borg 1’ gebracht1. De voorwaarde voor deze certificering is dat al het hang- en sluitwerk op de begane grond inbraakvertragend is en dat daar waar op de verdieping inklimgevaar aanwezig is, de draaiende delen worden voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Gekoppeld aan het schilderwerk is bij 45 woningen waar al isolerende beglazing op de begane grond aanwezig was, de verdieping voorzien van HR++-glas. Daarnaast wordt op de begane grond al het aanwezige enkel glas in klepraampjes en voordeuren, standaard vervangen door isolerende beglazing. In 2012 is ruim 900 duizend euro uitgegeven aan het schilderwerk.

1

Hiermee wordt een inbraakvertraging beoogd van 3 minuten. Voor Borg 1 kan ook Politie Keurmerk Veilig Wonen worden gelezen met dien verstande dat bij Borg 1 geen zogenoemd ‘ licht en zicht’ wordt vereist.


17

Contractonderhoud Voor een deel van het planmatig onderhoud sluiten wij onderhoudscontracten af. Bijvoorbeeld voor liftonderhoud, cv-onderhoud, periodieke controle van gasleidingen en onderhoud aan diverse elektrische installaties. In 2012 is bijna 800 duizend euro uitgegeven aan contractonderhoud, dit is gebaseerd op de aantallen in de onderstaande tabel (inclusief bedrijfspanden, garages, bergingen en overige verhuureenheden).

Contract- en serviceonderhoud Rioleringen ontstoppen

6.816 vhe’s

Dakgoten reinigen

5.407 Woningen

CV-onderhoud (per 2 jaar)

5.780 Woningen

Serviceonderhoud hang- en sluitwerk Schoonmaakwerkzaamheden Brandmeldinstallaties

574 Woningen 74 Complexen 5 Complexen

Onderhoud gazon

17.400 m

2

Onderhoud beplanting

14.700 m

2

Achterpaden reinigen putten Onderhoud liften

552 Putten 61 Liften

In 2012 hebben wij al onze bestaande onderhoudscontracten tegen het licht gehouden. Dit heeft geleid tot diverse contractaanvullingen bijvoorbeeld vanwege nieuwbouw, maar ook tot het beëindigen van twee onderhoudscontracten. Daarnaast zijn vier nieuwe onderhoudscontracten afgesloten. De nieuwe onderhoudscontracten hebben betrekking op: ► alle liftonderhoud, liftstoringen en –keuringen ► onderhoud aan de speeltoestellen in de gymzaal van het Kulturhus in Oene ► inspectie en periodiek onderhoud aan brandmeldinstallatie van de Brinklaan ► inspectie en periodiek onderhoud aan de verwarmings-, koel- en luchtbehandelingsinstallaties van het complex AHOED (Brinklaan) in Heerde Vervolgens zijn al onze onderhoudscontracten ingevoerd in de daarvoor speciaal bestemde module ‘inkoopcontracten’ van ons primaire systeem. Hierdoor kan ieder medewerker de contractengegevens inzien die hij nodig heeft voor zijn werk.

Planmatig onderhoud Realisatie (x € 1.000) 1.614

Begroot (x € 1.000) 2.504

Schilderonderhoud

926

1.123

Contractonderhoud

797

908

Planmatig onderhoud

18


Woonwensenpakket Bij het woonwensenpakket (WWP) gaat het om klantgestuurd onderhoud aan en verbeteringen van het interieur van de woning. De werkzaamheden worden op verzoek van de klant uitgevoerd. De klant kan hierbij in hoge mate meebeslissen over het afwerkingsniveau. Zo kan de klant in onze showroom zelf tegels, keukenkastjes, aanrechtbladen, wastafels, toiletten en kranen uitzoeken. Met andere woorden, de klant bepaalt zelf wanneer, waar en wat in de woning wordt gedaan. In een aantal situaties wordt van de klant een vergoeding gevraagd, dit is het geval bij vervroegde vervanging van een uitrustingselement en bij extra’s. Het gaat daarbij om een eenmalige bijdrage. Ook is een aantal keuzemogelijkheden tegen een huurverhoging mogelijk. Bijvoorbeeld een tweede toilet op de verdieping of de aanleg van een cv installatie. In 2012 hebben wij ons WWP beleid aangescherpt. Dit houdt in dat alleen bewoners van een woning uit de kernvoorraad gebruik kunnen maken van het WWP. Na een piek in de afgelopen twee jaar is het aantal aanvragen gedaald naar 335 (2010: 600 en 2011: 682). Mogelijke reden is dat een groot deel van de keukens en douches die aan vervanging toe waren, inmiddels op verzoek van de klant zijn vervangen. De afname kan ook deels het gevolg zijn van het feit dat wij de regels van ons beleid hebben aangescherpt. Naast de 335 nieuwe aanvragen, hadden wij ook nog een overloop van 84 aanvragen uit 2011. Wij hebben in 2012 in totaal 419 aanvragen in behandeling genomen. Daarvan zijn zeventien aanvragen aangehouden en 129 afgewezen of komen te vervallen. De twee voornaamste redenen hiervoor zijn: ► de aanvrager had een huurachterstand/betalingsprobleem ► de aanvrager vond de eigen bijdrage te hoog. Op 31 december 2012 waren daarvan nog 32 aanvragen in voorbereiding of in uitvoer. De afhandeling van deze aanvragen loopt door in 2013. In totaal zijn 241 WWP-aanvragen uitgevoerd. Hiermee was een investering gemoeid van ruim 2,1 miljoen euro.


19

In de hiernavolgende grafiek is weergegeven, waarop de aanvragen WWP betrekking hebben. Let wel: één aanvraag kan betrekking hebben op meerdere uitrustingselementen!

aantal aanvragen naar uitrustingselement 13

keuken

27 36

douche

102

toilet plaatsen 2e toilet

132

131 isolatie/ dubbel glas/ cv installatie overig

Na oplevering van de werkzaamheden informeren wij bij onze klant naar hun tevredenheid over ons woonwensenpakket. De klant oordeelt hierover positief, zie ook onderstaande grafiek.

tevredenheid klant

kosten voor extra's

netheid van werken voldoende informatie goed

doorlooptiijd aanvraag

voldoende keuzen showroom

onvoldoende

mate van overlast

resultaat werkzaamheden 0

50

100

150

200

 aantal klanten

20


Energiebesparende maatregelen Wij realiseren ons dat de betaalbaarheid van onze woningen niet alleen wordt bepaald door de huurprijs maar ook door energieprestaties van onze woningen. Wij hebben aandacht voor de totale woonlasten van onze klanten en tevens voor het verantwoord en duurzaam investeren onder andere in relatie tot de natuur en het milieu. Dat betekent dat wij werken aan een verminderd verbruik van energie (fossiele brandstoffen) door middel van duurzame oplossingen. Dit doen wij niet alleen bij onze nieuwbouw maar ook nadrukkelijk bij onze bestaande woningen. Voor het realiseren van een lager energiegebruik (woonlasten) en een verminderde CO2-uitstoot volgen wij drie sporen: ► verbeteren van de energieprestaties van onze woningen door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen (wij streven ernaar dat onze woningen in de kernvoorraad binnen zes jaar minimaal een energielabel B hebben); ► inspringen op ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en het toepassen van schone energiebronnen (bijvoorbeeld sedumdaken, pv-zonnecellen, zonneboilers, enzovoorts); ► begeleiding van het bewustwordingproces bij onze klanten met betrekking tot hun energiegebruik. Energiebesparende maatregelen worden zowel projectmatig uitgevoerd als bij het muteren van de woning. Daarnaast kunnen onze huurders met het woonwensenpakket dubbel glas aanvragen. In 2012 hebben wij voor ruim 3,3 miljoen euro geïnvesteerd in energetische maatregelen. In het plaatsen van dubbel glas op de verdieping en daar waar dit nog niet aanwezig was op de begane grond is het merendeel geïnvesteerd namelijk ruim 1,7 miljoen euro. In onderstaande tabel staat welke werkzaamheden nog meer zijn uitgevoerd.

Energetische maatregelen Soort maatregel

Aantal woningen

Plaatsen dubbel glas

611

Vloerisolatie

158

Spouwisolatie

10

Dakisolatie (of isolatie zoldervloer)

91

Vervangen cv-ketels Plaatsen zonneboilers Aanbrengen mechanische ventilatie

166 43 263

(vraaggestuurd)


21

Onderstaande grafiek laat zien wat het effect is van al deze door ons genomen energetische maatregelen op de verdeling van de energielabels.

Energielabels 2012 1800 1600 1400 Aantallen

1200 1000 800 600 400 200 0 31 dec.2011

Label A+ 6

Label A 240

Label B 604

LabelC 1272

Label D 1567

Label E 1627

Label F 767

Label G 401

31 dec.2012

6

386

1065

1069

1440

1543

675

342

Hoewel wij fors hebben geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen in onze woningen, is het minder dan wij hadden begroot. Dit komt omdat wij vanwege externe ontwikkelingen hebben besloten drie omvangrijke energieprojecten niet in 2012 in uitvoering te nemen. Inmiddels is voor één project opdracht gegeven, de andere twee worden nog nader bekeken. Om de bewustwording van onze klanten met betrekking tot hun energiegebruik te verhogen hebben wij ruim 400 klanten een aanbieding gedaan om deel te nemen aan ons experiment met energiedisplays. Een energiedisplay registreert ‘real time’ het energiegebruik van de woning. Hierdoor kan de klant zien hoeveel energie (gas en elektra) hij op dat moment gebruikt. Het doel van dit experiment is dat de klant de meerwaarde van de energiedisplay ervaart en daarom de display zelf aanschaft, omdat de klant met behulp van de display voldoende bezuinigt om zijn eigen investering terug te verdienen. Bij 128 klanten is de energiedisplay inmiddels geplaatst en bij 27 klanten verwachten wij in 2013 een display te plaatsen. De klanten die de energiedisplay in gebruik hebben, zijn tevreden over informatie die zij hiermee over hun energiegebruik krijgen. In 2013 wordt het effect van de energiedisplay geëvalueerd en beoordelen wij of het experiment is geslaagd.

22


4.3

De betaalbaarheid van onze woningen

Wij willen voldoende woningen hebben voor onze primaire doelgroepen. Voor ons zijn dit de doelgroepen die door de overheid zijn benoemd in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Het betreft hier veelal mensen met een lager inkomen en mensen uit de bijzondere aandachtsgroepen. In dit hoofdstuk gaan wij in op ons huurprijsbeleid en de betaalbaarheid van onze woningen. Ons huurprijsbeleid In 2013 gaan wij ons huurbeleid aan de hand van alle ontwikkelingen herijken. In 2012 was ons huurprijsbeleid erop gericht de huurprijs van onze woningen op minimaal 70% van de maximaal toegestane huurprijs te brengen. Om dit te realiseren, is een huurprijsverhoging noodzakelijk. Wij kennen drie momenten waarop wij de huurprijs van onze woningen verhogen: 1. Bij de jaarlijkse huurprijsverhogingsronde. In 2012 hebben wij, conform regelgeving, de huur van onze woningen verhoogd met 2,3%. 2. Na mutatie van een woning. Wij harmoniseren de huurprijs dan naar 70% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij een woning die is gerenoveerd is dit 73%. Bij een gering aantal woningen geldt een ander percentage. Dit is veelal het geval bij woningen die wij verhuren in het hogere huursegment. 3. Na een woningverbetering, zoals bij het woonwensenpakket. Op 31 december 2012 had 85% (2011; 89%) van onze woningen een huurprijs in de categorie betaalbaar, terwijl 98% van onze woningen een huurprijs had die bereikbaar is voor onze doelgroepen. De gemiddelde huurprijs bedroeg op 31 december € 461,- dit is 64,1% van de maximaal toegestane huurprijs2. Dit betekent een stijging van 0,5% ten opzichte van 2011 (63,6%). Deze stijging is grotendeels gerealiseerd met de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie bij mutatie, het doorvoeren van huurverhoging na het aanbrengen van een verbetering en door het toevoegen van nieuwbouwwoningen. Huurprijsklasse Huurprijsklasse Goedkoop < 366,37 Betaalbaar ≥ 366,37 en < 561,98 Tot huurtoeslaggrens ≥ 561,98 en < 664,66 Boven huurtoeslaggrens ≥ 664,66 Totaal aantal woningen 31 december 2012

2

Aantal 946 4.625 857 98 6.526

Bij deze berekeningen, onze zorgwoningen niet meegenomen.


23

Huurbezwaarschriften In 2012 zijn evenals in 2011 geen schriftelijke bezwaren binnengekomen tegen de voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2012. Wel is in 2012 door een huurder een procedure bij de huurcommissie gestart voor het verlagen van de huur wegens gebreken. De huurcommissie heeft echter geoordeeld dat er geen gebreken zijn in de woning die een tijdelijke huurvermindering rechtvaardigen en heeft daarom Triada in het gelijk gesteld. Huurachterstand Bij een huurachterstand komen wij zo snel mogelijk in actie. Wij doen dit om te voorkomen dat de problemen de klant boven het hoofd groeien. Wat de reden van het ontstaan van de huurachterstand ook is, wij proberen er samen met de klant uit te komen. Soms verwijzen wij de klant daarvoor door naar de SchuldHulpVerlening van de gemeente of Bemoeizorg van GGNet. Wij willen hoe dan ook proberen een huisuitzetting te voorkomen. Op 31 december 2012 was ons huurachterstandspercentage uitgedrukt in jaarhuur 0,82% (in 2011: 0,79%). Wij kunnen constateren dat onze inspanningen hebben geleid tot het stabiliseren van de huurschuld ondanks de verslechteren economische situatie. Wij zijn dan ook tevreden met dit behaalde resultaat. In 2012 hebben wij extra capaciteit toegevoegd aan de afdeling huurincasso om zo diverse extra inspanningen te kunnen leveren, zoals: ► een zogenoemde slepersactie, gericht op bewoners die hun huur structureel te laat betalen ► het periodiek in de avonduren bellen van klanten met huurachterstand ► het maken van aanvullende afspraken met onze deurwaarder ► het aanschrijven van mensen die ineens een huurachterstand hebben, in de brief sporen we hen aan de schuldenproblematiek (met ons) bespreekbaar te maken ► het tweemaal in de plaatselijk krant publiceren van een artikel met daarin adviezen voor mensen die met schulden kampen en ► de inzet van preventieve woonbegeleiding. Preventieve Woonbegeleiding Met het project ‘preventieve woonbegeleiding’ willen wij klanten die steeds opnieuw in de problemen komen, langdurig ondersteunen en begeleiden. Het succes van preventieve woonbegeleiding zit in het volhardend en integraal werken. In 2012 zijn achttien klanten benaderd om hieraan deel te nemen, zestien van hen hebben gebruik gemaakt van het aanbod. Bij vijf van deze klanten is de begeleiding met een positief resultaat beëindigd. Bij twee helaas niet. Bij de negen overige klanten, loopt de begeleiding nog. Ontruimingen In 2012 zijn 26 ontruimingen aangezegd. Hiervan zijn er slechts drie doorgegaan omdat in de andere 23 situaties de openstaande posten alsnog zijn betaald.

Huurachterstand Vorderingen naar deurwaarder Geplande ontruimingen Uitgevoerde ontruimingen Huurachterstand ultimo, uitgedrukt als % van de jaarhuur

24

2012

2011

173

185

26

40

3

9

0,82%

0,79%


Leegstand Om diverse redenen willen wij de leegstand van onze woningen zoveel mogelijk beperken. Wij onderscheiden meerdere soorten leegstand. De belangrijkste zijn technische leegstand en frictieleegstand, omdat wij hierop het meest kunnen sturen. Technische leegstand ontstaat als een woning muteert en wij mutatieonderhoud uitvoeren. De huurderving die hierdoor is ontstaan, bedroeg in 2012 ruim 72 duizend euro. Frictieleegstand wil zeggen dat de woning niet aansluitend is verhuurd omdat hiervoor niet tijdig een kandidaat is gevonden. In 2012 hebben hierdoor 49 woningen in totaal 1081dagen leeg gestaan. Dit is gemiddeld 22 dagen per woning. De huurderving die hierdoor is ontstaan, bedroeg in 2012 ruim 24 duizend euro.


25

4.4

Het koppelen van vraag en aanbod

Met alleen het realiseren van kwalitatief goed aanbod dat voldoet aan de vraag zijn wij er niet. We moeten ook realiseren dat onze vrijkomende woningen bestemd voor de primaire doelgroep aan hen worden toegewezen. In dit hoofdstuk gaan wij in op de toewijzing en verhuring van onze woningen. Woonruimteverdeelsysteem De vraag naar woningen is nog altijd groter dan het aanbod. Om ervoor te zorgen dat ons aanbod terechtkomt bij de juiste doelgroepen is ons woonruimteverdeelsysteem een belangrijk instrument. Wij vinden het daarbij van belang dat het woonruimteverdeelsysteem objectief en transparant is. Dat kwetsbare groepen voorrang (kunnen) krijgen en dat het keuzevrijheid biedt aan de woningzoekenden in ons werkgebied. Wij zijn voorstander van een marktgeoriënteerd systeem dat alleen de aantoonbare schaarste bij de toewijzing reguleert, zonder maatwerk te frustreren. Triada maakt sinds 2004 deel uit van het regionaal woonruimteverdeelsysteem van de regio Noord-Veluwe. Dit is een aanbodgericht woonruimteverdeelsysteem. Onze voornaamste reden om aan te sluiten bij het regionaal woonruimteverdeelsysteem is het vergroten van de keuzevrijheid van de woningzoekenden in de regio. Uit onderzoek blijkt echter dat woningzoekenden maar beperkt gebruik maken van deze grotere keuzevrijheid. Bovendien wordt onze ambitie, namelijk maatwerk kunnen bieden aan woningzoekenden in ons eigen werkgebied, onvoldoende met dit systeem gerealiseerd. Wij zijn daarom een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om te komen tot een subregionaal woonruimteverdeelsysteem met (meer) lokaal maatwerk. Hierover hebben wij in 2011 ook diverse gesprekken gevoerd met de gemeenten in ons werkgebied. Tot op heden zijn geen concrete resultaten bereikt dit is voornamelijk te wijten aan de onduidelijkheden over de inhoud en inwerkingtreding van de aangekondigde Woningwet en Huisvestingswet. Wel hadden wij uit voorzorg per 1 januari 2012 de samenwerkingsovereenkomst opgezegd om de vrije keus te hebben als er wel duidelijkheid was geweest. In 2012 heeft de woonruimteverdeling daarom gewoon plaatsgevonden volgens de bestaande systematiek, conform de afspraken in het woonruimteverdelingsconvenant.

26


Woningzoekenden Bij de woningtoewijzing wordt onderscheid gemaakt in starters en doorstromers. Starters hebben geen zelfstandige woonruimte in de regio, of zijn woonachtig buiten de regio. Doorstromers hebben zelfstandige woonruimte (koop of huur) binnen de regio. Starters moeten zich laten inschrijven en krijgen punten op basis van hun inschrijfduur. Doorstromers worden geregistreerd zodra ze voor het eerst op een woning reageren en krijgen punten op basis van hun woonduur in de huidige woning (zij die een sociale huurwoning in de regio achterlaten krijgen dubbele punten). Op 31 december 2012 stonden bij ons 5.089 personen geregistreerd als woningzoekende waarvan 3.496 starters en 1.593 doorstromers. Daarvan hebben 714 woningzoekenden in 2012 op één of meerdere advertenties gereageerd. Dat betekent dat circa 86% van de woningzoekenden (nog) niet actief op zoek is naar een woning. Dit is een stijging ten opzichte van 2011 toen 82% van de woningzoekenden niet actief was. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door de situatie op de woningmarkt waarbij de doorstroming wordt beperkt. Ook kan het komen doordat wij de Europese regelgeving onverkort toepassen waardoor woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.085 niet langer kunnen reageren op een sociale huurwoning. Een andere oorzaak kan zijn dat het bestand met woningzoekenden is vervuild, de laatste opschoonactie was in 2009.

Woningzoekenden en hun reacties

Starters

aantal Geen Wel 1-3 4-6 >7 geregistreerde reacties reacties reacties reacties reacties woningzoekenden 3.496 3.087 409 191 74 144

Doorstromers

1.593

1.288

305

233

25

47

Totaal

5.089

4.375

714

424

99

191

Ons woningaanbod In 2012 was onze mutatiegraad 5,6%, een stijging ten opzichte van het jaar ervoor toen de mutatiegraad 4,9% was. Deze stijging is onder meer toe te schrijven aan de oplevering van een groot aantal nieuwbouwwoningen in Heerde en Hattem, waardoor doorstroming is ontstaan in de bestaande huurwoningvoorraad. Daarnaast zijn dit jaar extra mutaties ontstaan door de herhuisvesting van de bewoners uit Vogelbuurt.

Mutatiegraad in % 2012

2011

2010

Epe

5,6

5,5

6,0

Heerde

6,0

4,5

4,6

Hattem

5,3

4,0

4,2

Totaal op basis van verhuringen

5,6

4,9

5,3


27

Reacties Woningzoekenden kunnen op een geadverteerde woning reageren door het insturen van een woonbon of via de website. Het aantal reacties per advertentie is afgenomen.

Aantal reacties per advertentie Aantal advertenties Aantal reacties % internetreacties Gemiddeld aantal reacties per advertentie

2012

2011

349

294

7.077

7.380

87%

88%

20

25

De toewijzing In 2012 zijn 413 woningen door de woningzoekenden geaccepteerd.

Aantal geaccepteerde woningen 2012 Aantal geaccepteerde woningen bestaand bezit

316

Aantal geaccepteerde nieuwbouwwoningen

59

Aantal bijzondere toewijzingen/acceptaties

38

Totaal aantal geaccepteerde woningen

413

Aantal verhuringen 2012 aantal verhuringen bestaand bezit

360

aantal verhuringen nieuwbouw

105

Totaal aantal verhuringen

465

In bovenstaande aantallen is niet meegenomen de collectieve huurovereenkomst die wij hebben afgesloten met Riwis Zorg & Welzijn voor zeventien onzelfstandige eenheden aan de Jonasweg in Vaassen. Van de 465 verhuringen zijn 268 huurovereenkomsten afgesloten met doorstromers (58%) en 197 met starters (42%). In ruim 52% van de verhuringen ging het om een eengezinswoningen. Het merendeel van de woningen heeft een huurprijs onder de maximale huurgrens voor de huurtoeslag (€ 664,66). Bij 21 woningen is de huurprijs hoger dan € 664,66 daarvan zijn dertien woningen nieuw opgeleverd.

28


Vanaf 1 januari 2011 is de ’Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van kracht. Hierin is de norm opgenomen dat wij 90% van onze sociale huurwoningen (huurprijs < € 664,66) moeten toewijzen aan huishoudens met de lagere inkomens (< € 34.085). Wij passen deze regelgeving onverkort toe. In 2012 heeft dit erin geresulteerd dat 97% van de in verhuur gegeven sociale huurwoningen zijn toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.085. Bij slechts veertien toewijzingen hadden de kandidaten een hoger inkomen. Tien van hen had de status urgent (sociaal/medisch, uitspraak klachtenadviescommissie of herstructurering). In één geval is ingestemd met een situatie waarbij sprake is van inwoning met mantelzorg. De overige 3 woningen betreffen nieuwbouwwoningen waarvan we, na herhaaldelijk te hebben geadverteerd, de inkomenscriteria hebben laten vervallen.

toewijzing naar huurprijsklasse 0,05 < 561,98 0,43

> 561,98 < 664,66

0,52

≥ 664,66

toewijzing per gemeente naar huurprijsklasse 0,7 0,6 0,5

0,4 0,3 0,2 0,1 0 Epe < 561,98


Heerde ≥ 561,98 < 664,66

Hattem ≥ 664,66

29

Bijzondere toewijzingen Een beperkt aantal woningen verhuren wij buiten het woonruimteverdeelsysteem om. Het gaat daarbij om woningen die wij toewijzen aan extra kwetsbare groepen die een geringe slagingskans hebben op de woningmarkt. Bijvoorbeeld vergunninghouders (statushouders), mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, (ex-)psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, sociaal- en/of medische urgenten. Echter ook de toewijzing van woningen aan herstructureringskandidaten valt onder bijzondere toewijzing. Voor deze doelgroepen wordt door middel van individuele bemiddeling woonruimte gezocht. De toewijzing gebeurt rechtstreeks zonder dat de woning wordt geadverteerd via het regionale woonruimteverdeelsysteem. Wel worden deze toewijzingen achteraf verantwoord. In 2012 hebben wij 38 bijzondere woningtoewijzingen gedaan (in 2011: 56).

Bijzondere toewijzingen (in aantal woningen per gemeente) Totaal

Epe

Heerde

Hattem

11

6

3

2

Doorschuiving

2

2

0

0

Herstructurering

7

5

0

2

Via instellingen

4

4

0

0

Zorgwoningen

4

2

2

0

Diversen

10

5

3

2

Totaal

38

24

8

6

Vergunninghouders

Onder ‘diversen’ vallen onder meer woningruil en woningen die als vrije vestiging zijn aangeboden.

30


Vergunninghouders Wij dragen bij aan de realisatie van de taakstelling die de gemeenten in ons werkgebied, ontvangen voor de huisvesting van vergunninghouders. In 2012 hebben wij 21 vergunninghouders gehuisvest.

Taakstelling vergunninghouders (in aantal personen per gemeente) Totaal

Epe Heerde Hattem

Achterstand 31-12-2011

16

5

9

2

Taakstelling 2012

18

9

6

3

-/-21

-/-10

-/-6

-/-5

0

0

0

0

13

4

9

0

Huisvesting door Triada Huisvesting door overige verhuurders Achterstand 31-12-2012

Uit het overzicht blijkt dat er nog achterstanden zijn in Epe en Heerde. Deze worden voornamelijk veroorzaakt door het feit dat wij woningen beschikbaar hebben gesteld, waarvoor het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) of de asielzoekerscentra (AZC) geen kandidaten konden leveren. Als gevolg hiervan zijn vier woningen aan ons teruggegeven. Met ingang van 1 oktober 2012 is er een nieuwe toewijzingsprocedure ingevoerd door het Ministerie. Het COA koppelt een kandidaat (of kandidaten) aan een gemeente en deze dient dan binnen 10 weken een woning te leveren. De verwachting is dat hierdoor de slagingskans aanzienlijk toeneemt. Met de gemeenten zijn werkafspraken gemaakt over de nieuwe procedure. Daarbij hebben wij wel het voorbehoud gemaakt dat wij afhankelijk zijn van vrijkomende (passende) woningen. Urgentie Woningzoekenden die met voorrang een andere huurwoning nodig hebben, kunnen urgentie aanvragen. Het urgentieverzoek wordt gedaan bij een woningcorporatie in de regio, waarna beoordeling plaatsvindt door de regionale urgentiecommissie Noord-Veluwe. In 2012 zijn regiobreed 182 urgentieverzoeken ingediend bij de urgentiecommissie en zijn 91 urgenties verleend. In vergelijking met 2011 (186 verzoeken; 126 verleend) zijn er duidelijk minder urgenties verleend. Bij Triada hebben 36 woningzoekenden een urgentieverzoek gedaan, waarvan er zestien zijn gehonoreerd. In 2011 waren dit er respectievelijk 33 en 22. In 2012 zijn vijftien woningen door ons toegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Dit aantal is nagenoeg gelijk aan dat van 2011, namelijk veertien. Een urgentieverklaring is in beginsel een half jaar geldig en kan hierna eventueel worden verlengd. Een en ander is ter beoordeling voorgelegd aan de urgentiecommissie. Slagingskansen Om voor een woning in aanmerking te komen, staat een starter gemiddeld 59 maanden ingeschreven, dus bijna vijf jaar. In 2011 was de inschrijfduur gemiddeld 58 maanden. Het gemiddeld aantal punten voor doorstromers aan wie een woning is toegewezen, bedraagt 326 punten (in 2011: 342). Voor woningzoekenden die een huurwoning achterlaten, betekent dit een gemiddelde woonduur van bijna veertien jaar (zij krijgen immers dubbel punten) en voor doorstromers zijnde niet-huurders is dit 28 jaar.


31

Tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten In overleg met de Centrale Huurdersraad is een sociaal plan vastgesteld voor bewoners van woningen die wij gaan slopen. Daarnaast kennen wij een reglement dat wordt toegepast bij renovaties, waarbij de bewoners de woning tijdelijk moeten verlaten. Een onderdeel van het sociaal plan en het reglement is de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Wij hanteren hierbij de wettelijke uitgangspunten, zodat wij de consequenties van onze keuzes voldoende kunnen inschatten en zorgvuldig kunnen besluiten.

32


5. Een leefbare woonomgeving In dit hoofdstuk vertellen wij over onze inzet voor leefbaarheid in wijken en buurten waar wij bezit hebben.

5.1

Wijkgericht werken

Wijkgericht werken is één van de speerpunten in ons ondernemingsplan. Met wijkgericht werken bedoelen wij dat we in samenwerking met andere belanghebbenden vitale levensloopbestendige wijken willen realiseren. Wijken waar jong en oud, met verschillende leefstijlen en achtergronden, met elkaar samenleven en waar voldoende voorzieningen zijn. Alvorens wij in een wijk aan de slag gaan, maken we een analyse van de wijk. Daarna gaan we in gesprek met allerlei sleutelfiguren in de wijk. Dit kan bijvoorbeeld een leerkracht zijn of een welzijnswerker. Wij vragen hen hoe zij de wijk beleven en wat zij belangrijke kenmerken van de wijk vinden. Op basis van al deze informatie maken wij een zogenoemd wijkprofiel. In dit wijkprofiel staan de sterke en zwakke punten van de wijk evenals de kansen en bedreigingen voor de wijk. Daarna gaan we in gesprek met de wijkbewoners. Het is belangrijk dat zij hun wijk herkennen in het wijkprofiel. Ook willen wij van de bewoners weten wat zij vinden dat nodig is om de leefbaarheid in hun wijk te verbeteren. Per wijk kan onze aanpak verschillen, ook hierin leveren wij maatwerk. Ons credo is ‘De wijk is aan zet!’. Na het opstellen van het wijkprofiel maken wij eveneens samen met de wijkbewoners een wijkagenda. Daarin staan de gewenste activiteiten voor de komende één à twee jaar. Het gaat nadrukkelijk niet alleen om acties voor Triada; er staan ook acties in voor andere partijen, zoals de gemeente en de bewoners zelf. In 2012 hebben wij de wijkagenda verder vorm gegeven. In 2013 hebben alle huurders van Triada, die in de betreffende wijk woonachtig zijn, de wijkagenda ontvangen. In 2012 hebben wij in samenspraak met de bewoners en andere belanghebbenden voor nog drie wijken een wijkprofiel opgesteld en concreet uitgewerkt in een wijkagenda. In totaal hebben wij nu zes wijkprofielen inclusief wijkagenda.


33

Dorpsplan Wapenveld In Wapenveld heeft de gemeenschap zelf het initiatief genomen om een dorpsplan op te stellen. Wij hebben hieraan meegewerkt door onder leiding van de dorpswerkgroep te participeren in het tot stand komen van het dorpsplan en door het verlenen van een financiële bijdrage. In 2012 is uit dit initiatief een dorpsraad ontstaan. Wij hebben de dorpsraad een onderkomen geboden in één van onze bedrijfspanden in Wapenveld. De ruimte is officieel geopend en heeft de naam Het Raadshuis gekregen. Wijksteunpunt Bloemfontein Op 22 september is het wijksteunpunt Bloemfontein geopend. De Stichting Welzijn Ouderen Epe ontwikkelt deze ruimte als buurtsteunpunt; hiervoor is een projectleider aangesteld. Triada treedt op als verhuurder van het pand (aan Viattence) en ondersteunt het project gedurende drie jaar met een financiële bijdrage.

5.2

Fysieke leefbaarheidsacties

Buurtwandelingen In diverse buurten en wijken hebben wij bewoners en andere belanghouders uitgenodigd voor een buurtwandeling. Tijdens een buurtwandeling kijken wij samen met de bewoners hoe de buurt erbij staat en praten we over wat er speelt. Deze buurtwandelingen zijn een succes! De buurtbewoners die deelnemen aan de buurtwandeling zijn enthousiast over de mogelijkheid om hun kennis van en kijk op de buurt met de gemeente en ons te mogen delen. Wat wij horen en leren tijdens de buurtwandeling, nemen we mee de wijkagenda. In 2012 is een buurtwandeling geweest in de buurten: Hogenkamp in Hattem Vosbergen in Heerde Enkweg Zuid in Epe en Berkenoord en Krugerstraat Noord in Vaassen Landelijke actiedagen Ook bij landelijke actiedagen die de leefbaarheid in wijken en buurten bevorderen, zoeken wij actief de samenwerking met bewoners en ketenpartners. In 2012 hebben wij aan diverse actiedagen deelgenomen. Hieronder een impressie. NL Doet In 2012 hebben wij meegedaan aan initiatieven van bewoners tijdens NL Doet. Zo zijn de bewoners van de Fazantstraat in Vaassen door ons benaderd en geënthousiasmeerd om te starten met de actie ‘adopteer een boom’ met als doel de straat te vergroenen. Aan de Jasmijnstraat in Vaassen werd door de bewoners op feestelijke wijze de jeu de boulesbaan geopend, die met geld uit ons Wensfonds is aangelegd. En de bewoners van de IJsselstraat en omgeving in Hattem hebben samen met de gemeente Hattem en Triada het openbaar groen rond de Weteringe opnieuw aangepland.

34


Nationale Buitenspeeldag In de Vogelbuurt in Vaassen hebben de bewoners met ondersteuning van Koppel en Triada de Buitenspeeldag gevierd met een spelletjesmiddag, een voetbaltoernooi op het door ons aangelegde (tijdelijke) speelveld en het gezamenlijk bekijken van de voetbalwedstrijd Nederland- Duitsland. Burendag In 2012 hebben wij op Burendag diverse bewonersinitiatieven ondersteund. Zo hebben de bewoners aan de Pandersakker in Epe met veel enthousiasme Thuja’s geplant om het woongenot en de uitstraling van het wooncomplex te verbeteren. Bewoners, groot en klein, hebben op Burendag een wipkip, glijbaan en schommel geplaatst op het speelpleintje naast de Potgietersflat. Deze speeltoestellen zijn aangeschaft met een bijdrage uit ons Wensfonds en uit het leefbaarheidfonds van de gemeente Epe. Ook de bewoners van de Jasmijnstraat, Hortensiastraat en de Vlierstraat hebben de Burendag aangewend om iets leuks met elkaar te doen. Na eerst met elkaar jeu de boules te hebben gespeeld, werd in twee tenten samen van de BBQ genoten. Samen aan de slag voor een mooie straat Bewoners van de woningen Pandersakker hebben het initiatief genomen aandacht te besteden aan de uitstraling van de tuinen. Triada heeft de bewoners ondersteund door de bestaande taxussen te verwijderen en op verzoek van de individuele bewoners de terrassen te vergroten. De deelnemende bewoners hebben uiteindelijk de nieuwe erfafscheiding geplaatst. De bewoners mogen trots zijn op het resultaat. Schoon, heel en veilig In wijken die schoon, heel en veilig zijn, is het prettig wonen. In 2012 hebben wij niet alleen geïnvesteerd in het beveiligen van de woningen, maar ook in activiteiten zoals het opknappen van diverse gemeenschappelijke bergingen en het aanbrengen van achterpadverlichting.


35

5.3

Sociale leefbaarheidsacties

Buurtbemiddeling Wij hebben met gemeente Epe een samenwerkingsovereenkomst getekend voor een tweejarig project buurtbemiddeling dat op 1 februari 2011 van start is gegaan. De uitvoering van het project is ondergebracht bij de lokale welzijnsorganisatie Koppel. Voorafgaand aan de start van het project heeft een aantal vrijwillige buurtbemiddelaars een training gevolgd. Deze training was erop gericht ergernissen en ruzies tussen buren op te lossen. Buurtbemiddeling is primair gericht op een vroegtijdige aanpak van burenproblemen. Wij willen dat met buurtbemiddeling escalatie wordt voorkomen en een bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid en veiligheid in wijken en buurten, gebruikmakend van de verantwoordelijkheid van burgers zelf. In 2012 zijn bij het project 63 aanmeldingen binnengekomen. Bij 42 aanmeldingen (67%) was een klant van ons betrokken. Buurtbemiddeling gebeurt op vrijwillige basis, daarom zijn negentien aanmeldingen niet in behandeling genomen. Veelal raken de bewoners na een aanmelding alsnog met elkaar in gesprek, waardoor buurtbemiddeling niet langer noodzakelijk is. Twee zaken zijn niet in behandeling genomen, omdat deze niet voldeden aan de gestelde voorwaarden voor buurtbemiddeling. De bemiddelingen bij de overige 42 aanmeldingen zijn op één na geslaagd. Zowel het aantal aanmeldingen als het percentage geslaagde bemiddelingspogingen stemt tot tevredenheid. Achter de voordeur Soms zien wij dat klanten van ons in de problemen zijn geraakt. Dit komt omdat wij met regelmaat bij de mensen thuis komen, zicht hebben op het betalingsgedrag van onze klanten en signalen opvangen uit de buurt. Deze klanten hebben extra ondersteuning nodig. In een aantal gevallen kunnen wij zelf die ondersteuning bieden, soms is de expertise van een andere professional noodzakelijk. Wij beschikken hiervoor over een breed netwerk, zodat bij zorgwekkende situaties zo snel mogelijk adequaat kan worden ingegrepen. Daarnaast kennen we in de gemeente Epe de zogenoemde Multi Disciplinaire Teams (MDT), waarin wij actief participeren. Met de MDT-structuur slagen wij er in door nauwe samenwerking veel problemen op te lossen.

36


Convenant Leefbaarheid en Veiligheid (Epe) In gemeente Epe hebben wij met een groot aantal andere organisaties voor wonen, onderwijs, welzijn en zorg afspraken gemaakt over onze samenwerking voor leefbaarheid en veiligheid. Hierbij gaat het niet alleen over aspecten van wonen, welzijn, zorg en veiligheid, maar ook over aspecten zoals jeugd, onderwijs en ouderen. Gezamenlijk proberen we situaties te voorkomen, waarbij meerdere hulpverlenende instanties betrokken zijn en een eenduidige aanpak ontbreekt. Naast een stuurgroep die beslist over het ‘wat’ kent de structuur diverse uitvoerende teams, waarin wij zijn vertegenwoordigd. Het gaat om: ► Vijf multidisciplinaire teams (MDT): gericht op individuele zaken en structurele oplossingen. Vier teams zijn gericht op een leeftijdsgroep: 0-12 jaar, 12-24 jaar, 24-55 jaar en 55+. Eén team richt zich op de schuldhulpverlening. ► Wijkteams: ontstaan als er behoefte is om multidisciplinair een wijk/buurt gerichte aanpak in te zetten. ► Case-team: ontstaat uit een MDT of een wijkteam als de problematiek specifiek is en tijdelijk extra inzet en aandacht noodzakelijk is. Eind maart is er een conferentie georganiseerd voor alle medewerkers van de deelnemende partijen. Thema was Alcohol en Drugs. Daarbij werd ingegaan op de problematiek en de aanpak van verslaving bij mensen die zelfstandig wonen. Zij veroorzaken daarmee niet alleen overlast aan hun omgeving en zichzelf. Ook kan sprake zijn van vervuiling van de woning, verwaarlozing van zichzelf en vereenzaming. In april is op initiatief van Triada contact gelegd tussen de coördinator in Epe en het zorgoverleg Heerde - Hattem. Doel is ervaringen uit te wisselen en te bekijken of de structuur van Epe ook in Hattem en Heerde toepasbaar is. Inmiddels is in H2O verband (samenwerking tussen de gemeenten Hattem, Heerde en Oldenbroek) initiatief genomen om te komen tot een ketensamenwerking op het gebied van schuldenproblematiek.


37

5.4

Sturen op investeringen in leefbaarheid

Wij investeren veel tijd en geld in de woonomgeving, leefbaarheid en andere sociaal maatschappelijke interventies. Wij moeten daarin scherpe keuzes blijven maken. Waarin investeren wij wel en waarin niet? Het is belangrijk de meerwaarde van onze investeringen in leefbaarheid zichtbaar te maken. Maatschappelijke Meerwaarde Effectmeting (M2E) is een methode, waarmee wij onze maatschappelijke prestaties beter inzichtelijk en meetbaar kunnen maken. De effecten van de inzet van mensen, geld en vastgoed worden op kwalitatieve wijze beschreven. Er is aandacht voor de wijze waarop die effecten worden bereikt, voor wie dit welke waarde oplevert en op welke termijn. De meting wordt verricht vanuit drie invalshoeken: ► de leefomgeving ► ontwikkeling van de buurt ► ontwikkeling van bewoners Begin 2012 hebben wij het eindrapport van deze eerste meting ontvangen. Hierna volgen twee tabellen die in het kort de resultaten weergeven. Uitkomsten van de interviews met onze samenwerkingspartners Leefomgeving Top 3 van wat men belangrijk vindt

1. Een goed onderhouden openbare ruimte 2. Bestrijden/voorkomen van overlast en criminaliteit 3. Goede contacten tussen buurtbewoners

Ontwikkeling van de buurt 1. Aanwezigheid van voorzieningen in de buurt 2. Een gevarieerd woningaanbod 3. Integratie: iedereen voelt zich thuis

Ontwikkeling van de bewoners 1. Mogelijkheden om mee te praten over wat er in hun wijk gebeurt 2. Voorkomen/terugdringen van eenzaamheid onder wijkbewoners 3. Mogelijkheden om je nuttig te maken voor de maatschappij

Aandachtspunten ► Onderhoud openbare ruimte staat onder druk door bezuinigingen. ► Duurzaamheid is nog onderbelicht, vooral bewoners stimuleren. ► Men is van mening dat een actieve inzet van bewoners voor hun eigen buurt onvoldoende van de grond komt. ► Men ziet wel verandering in het activeren van bewoners. Er wordt steeds beter ingespeeld op wat de bewoner zelf kan.

38


Uitkomsten van de interviews met onze huurders

Top 3 van wat men belangrijk vindt

Leefomgeving

Ontwikkeling van de buurt

Ontwikkeling van de bewoners

1. Gevoel van veiligheid in de woning 2. Gevoel van veiligheid op straat 3. Bestrijden overlast en criminaliteit

1. Aanwezigheid voorzieningen 2. Goede mix van bewoners 3. Imago van de buurt

1. Mogelijkheden om mee te praten 2. Voorkomen en terugdringen eenzaamheid 3. Milieubewust gedrag

Aandachtspunten ► Men vindt de woonomgeving belangrijk. Deze wordt over het algemeen ► ► ►

► ► ►

ook als goed ervaren. Thuis voelen in de buurt, meedoen. Terugdringen eenzaamheid oudere bewoners. Met buurtactiviteiten is het niet goed gesteld. Men is er niet van overtuigd dat dit belangrijk is voor de leefbaarheid (participatie in de buurt). Triada zou meer op overlast kunnen/moeten reageren. Woonomgeving en woningaanbod ouderen verbeteren (Heerde meest positief). Minder tevreden over meepraten (inspraak).

Aan de hand van deze uitkomsten gaan wij in 2013 bepalen welke koers wij willen volgen in de komende jaren op de drie onderzochte thema’s.


39

5.5

Wensfonds en sponsoring

Wij stimuleren initiatieven van bewoners die bijdragen aan een leefbare buurt en meer betrokkenheid bij de eigen woonomgeving. Wij hebben daarom een wensfonds opgericht waar bewoners een beroep op kunnen doen, zodat zij de kansen om hun initiatieven te laten slagen kunnen vergroten. In 2012 hebben wij 21 aanvragen ontvangen. Daarvan zijn negentien aanvragen voor een totaal bedrag van bijna 27 duizend euro door ons gehonoreerd. Het gaat om onder andere de aanschaf van speeltoestellen, het organiseren van buurtactiviteiten, het aanschaffen van een duofiets bestemd voor mensen met Alzheimer en tuinmeubilair. Naast het wensfonds kunnen er bij ons ook sponsorverzoeken worden ingediend. In totaal zijn twaalf verzoeken toegekend. Het gaat om een totaal bedrag van bijna 29 duizend euro. Ook dit jaar is weer een groot deel gegaan naar Stichting Present, die ook in 2012 weer veel van onze klanten een helpende hand heeft toegestoken en Stichting Mens voor de inrichting van een beweegtuin in Heerde.

5.6

Wonen, welzijn en zorg

Ouderen willen zo lang mogelijk de regie over hun eigen leven behouden en zelfstandig blijven wonen. Het liefst in hun huidige woning en als dat niet haalbaar is in dezelfde woonomgeving. Wij willen aan deze wensen tegemoet komen. Dit doen wij door ons bij nieuwbouw zoveel mogelijk te richten op levensloopbestendige woningen. Tevens door onze bestaande woningen aan te passen en door met andere partijen op het terrein van wonen, welzijn en zorg (WWZ) aanvullende diensten te ontwikkelen. Wij doen dit niet alleen voor ouderen, maar ook voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking.

40


Toegankelijkheid bestaande woningen In 2011 is in regioverband een classificatiesysteem ontwikkeld, waarmee de mate van toegankelijkheid van een woning kan worden uitgedrukt. Een substantieel deel van onze gelijkvloerse woningen is conform de methodiek van dit classificatiesysteem geïnspecteerd en ingedeeld in de verschillende klassen.

toegankelijkheid woningen 6% 8%

Rollator toegankelijk

5% Rollator toe- en doorgankelijk

81%

Rolstoel toegankelijk, rollator toe- en doorgankelijk Rolstoel toe- en doorgankelijk

Door in regioverband een uniforme wijze af te spreken, waarmee de toegankelijkheid van de bestaande woningvoorraad in kaart kan worden gebracht, is het mogelijk vraag en aanbod op zowel lokaal als regionaal niveau op elkaar af te stemmen. In 2012 hebben wij de resultaten ontvangen van het regionaal onderzoek naar de vraag van zorggerelateerde woningen. Deze resultaten vormen mede input voor ons toegankelijkheidsbeleid dat wij in 2013 afronden. Met zorg huisvesten Wij werken intensief samen met diverse zorgpartners die actief zijn in ons werkgebied. Zij zijn bijzondere huurders van ons. Aan de woonruimten voor mensen met een beperking worden speciale eisen gesteld. Bij nieuwbouw werken wij daarom nauw samen met deze zorginstellingen. Zij leveren de specifieke zorgelementen aan voor het programma van eisen waaraan het gebouw moet voldoen. Hierdoor kunnen wij ook voor deze klanten woonruimte ‘op maat’ leveren.  Op weg naar een nieuwe realiteit

41

De huisvesting van diverse bijzondere doelgroepen in samenwerking met verschillende zorginstellingen is in het hiernavolgende overzicht opgenomen. Samenwerking met zorginstellingen JP van den Bent stichting

Stichting De Passerel Philadelphia Zorg Noordwest-Veluwe Woonzorg Unie Veluwe, locatie Rehoboth Woon- en zorgcentra Viattence, locatie Speulbrink

Doelgroep Verstandelijk (of meervoudig) gehandicapten Verstandelijk gehandicapten Verstandelijk gehandicapten Ouderen (woon- en zorgcentrum) Ouderen (woon- en zorgcentra)

Woon- en zorgcentra Viattence, locatie Wendhorst

Ouderen en gehandicapten (verpleeg- en zorgcentrum)

Driezorg, stichting voor wonen, zorg en welzijn, locatie Hof van Blom Stichting Riwis Zorg & Welzijn Interakt Contour

Ouderen (woon- en zorgcentrum)

Stichting Hanzeheerd, locatie Brinkhoven

Interakt Contour

Diverse zorgorganisatie

42

Begeleid wonen Bewoners met een niet aangeboren hersenletsel Ouderen (woon- en zorgcentrum)

Bewoners met een niet aangeboren hersenletsel Verstandelijk gehandicapten; tienermoeders; ex gedetineerden; enz.

Activiteiten De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: huisvesting cliënten T. van Lohuizenstraat Vaassen: huisvesting cliënten. Brinklaan Epe: huisvesting cliënten. De Vree Wapenveld: huisvesting cliënten Kanaalstraat Heerde: huisvesting cliënten. De Vree Wapenveld: welzijn- en zorgaanbod aan bewoners appartementen. De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: zorg voor het hele complex, dagopvang voor ouderen en aanbieden intensieve zorg in woningen. De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: gebruik multifunctionele ruimte. Korteslag Heerde: verpleeghuiszorg in onderste woonlaag en welzijn- en zorgaanbod aan bewoners appartementen. Complex de Zeis: welzijn- en zorgaanbod aan bewoners appartementen. Hof van Blom is integraal verhuurd aan Driezorg. Gebouw De Kroon in Vaassen. Jonasweg te Vaassen. De Weemekamp Epe: huisvesting cliënten.

Brinklaan en Stationsstraat Heerde: welzijn- en zorgaanbod aan bewoners van de appartementen (e.e.a. is vastgelegd in een convenant). De Weemekamp Epe: huisvesting cliënten.

Huisvesting cliënten met ambulante begeleiding.


6. Samenwerking en communicatie Wij willen weten wat er in ons werkgebied leeft en speelt en geloven dat samenwerking met diverse (maatschappelijke) organisaties de mate van succes positief beïnvloedt. Daarom besteden wij aandacht aan de communicatie met onze klanten en zoeken wij actief de samenwerking op, zowel met onze klanten als met andere belanghouders en relevante partijen. Ook nemen we deel aan diverse overlegorganen. In dit hoofdstuk gaan wij in op onze service- en dienstverlening, de communicatie en onze samenwerking met anderen.

6.1

De individuele klant

De klant is en blijft bij ons belangrijk. Dit betekent dat wij niet alleen ons woningaanbod afstemmen op de wensen van onze (toekomstige) klanten, maar ook dat wij blijvend werken aan het verbeteren van onze service- en dienstverlening aan onze klanten. Wij oriënteren ons doorlopend op de vraag welke service en diensten onze klanten wensen. Dat doen wij door goed te luisteren naar de klant en deze, waar mogelijk, te betrekken bij ons werk. Dienstverlening Wij verlenen verschillende diensten aan onze klanten, die zeer worden gewaardeerd. Bijvoorbeeld ons Servicefonds, Triada Thuis Service, Triada Zekerplan en Woonenergie. Maar ook het gratis gebruik van onze verhuisaanhangwagen en behangafstomer, het verlenen van hulp bij medische aanpassingen aan de woning in het kader van de WMO en het geven van advies bij urgentieaanvragen, beoordelen onze klanten positief. Begin 2012 zijn wij overgegaan op het KWH-Huurlabel 2.0. Bij deze nieuwe versie is een aantal wijzigingen in de methode doorgevoerd. De belangrijkste veranderingen zijn dat nu continu (maandelijks) wordt gemeten en dat de focus is verlegd naar de beleving van de klant (subjectief). Er wordt nog maar beperkt beoordeeld op eventuele procesvereisten. Het KWH-Huurlabel 2.0 biedt ons bovendien een aftersalesfunctie, waarbij een negatieve reactie van de klant direct leidt tot een signaal richting de procesverantwoordelijke. Hierdoor kan snel en adequaat richting de klant worden gereageerd.


43

Door deze overstap is vergelijking met de scores in voorgaande perioden niet mogelijk. Wel blijkt uit vergelijking met het landelijk gemiddelde dat wij met ons proces ‘Huur opzeggen’ onder het gemiddelde scoren. Op alle andere onderdelen scoren wij gemiddeld of hoger dan gemiddeld. Scores KWH-Huurlabel 2.0 Onderdeel

2012

Landelijk

positie

Klantcontact 

Contact

7,7

7,7

77/175



Bereikbaarheid

7,9

7,7

57/174



Communicatie en informatie

8,2

8,0

73/171

Verhuizen 

Woning zoeken

8,2

7,8

24/172



Nieuwe woning

8,0

8,0

88/172



Huur opzeggen

8,0

8,2

128/172

Onderhoud 

Reparatie

8,5

8,1

21/173



Onderhoud

7,9

7,9

102/172

6,7

6.7

89/174

7,9

7,8

53/169

2012

positie

Klachten behandelen 

Klachten behandelen

Resultaat totaal

Vergelijking score Triada - landelijk Score Triada

7,9

nvt

Landelijk

7,8

53/169

Regio

7,8

12/32

Grootteklasse

7,7

11/57

Stedelijkheid

7,9

30/66

Wij zijn tevreden over dit resultaat, maar wij blijven werken aan het verder optimaliseren en uitbreiden van onze service- en dienstverlening.

44


Informeren van de klant Wij willen onze klanten tijdig, juist en volledig voorlichten en informeren. Daarvoor zetten wij verschillende middelen in. Het gaat daarbij om voorlichting en informatie over ons beleid, activiteiten, dienstverlening, onderhoud, verkoop van woningen, herstructurering en alles wat speelt tussen ons als verhuurder en onze klanten. Goede en tijdige informatie vraagt blijvend onze aandacht. De middelen die wij hiervoor inzetten zijn onder meer: onze website, ons bewonersblad [T]huis, de Schaapskooi, diverse (nieuws)brieven, informatieavonden, brochures en folders. Verhogen bewustzijn energiegebruik Het energiegebruik en daarmee tevens de woonlasten kunnen niet alleen worden verminderd door het treffen van energetische maatregelen aan de woning maar ook door ander gedrag ten opzichte van het energiegebruik. Wij willen door middel van publicaties in ons bewonersblad en in het huis-aan-huisblad de Schaapskooi onze klanten hiervan bewust maken. Vooruitlopend op de energetische maatregelen die wij projectmatig willen gaan uitvoeren aan onze woningcomplexen, stellen wij een op maat gesneden communicatieplan op. In ieder geval sturen wij de huurders een uitgebreide informatiebrochure toe. Hierin staat niet alleen welke energetische maatregelen wij willen gaan uitvoeren, maar ook welke keuzeopties er zijn, welke overlast kan ontstaan en natuurlijk welke energiebesparing de huurders kunnen verwachten. In 2012 hebben wij de bewoners van twee woningcomplexen geïnformeerd over de energetische maatregelen die wij willen gaan uitvoeren. Naast een brochure hebben wij voor de huurders van één van de complexen ook inloopbijeenkomsten georganiseerd in een modelwoning. Inmiddels heeft meer dan 70% van de huurders ingestemd met het energieproject. Bij het andere complex hebben wij naast een brochure een informatiebijeenkomst georganiseerd. In dit complex hebben alle huurders ingestemd met het energieproject. Wij waren de eerste corporatie die onze huurders kosteloos het gebruik van BeterPeter aanboden. Toch hebben wij in 2012 besloten hiermee te stoppen. Reden hiervoor is dat de belangstelling voor deze website te gering was. Inmiddels zijn wij gestart met het aanbieden van een gratis energiedisplay. Wij willen hiermee het energiegebruik door onze klanten positief beïnvloeden.


45

Klachten Ondanks het streven naar een tevreden klant kan het toch voorkomen dat de klant ontevreden is en een klacht heeft. Wij proberen dan altijd samen met de klant tot een oplossing te komen. Lukt dit niet dan kan de klant een formele klacht indienen. Klachten die betrekking hebben op de woonruimteverdeling kunnen klanten indienen bij de klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe. Hierop is in 2012 net als in 2011 geen beroep gedaan. Voor andere klachten, bijvoorbeeld over de wijze waarop onze medewerkers (of derden die in opdracht van ons werken) hebben gehandeld – of dit juist hebben nagelaten – geldt onze interne klachtenprocedure. De formele klacht wordt dan behandeld door onze medewerker kwaliteitzorg. Is de klant dan nog niet tevreden dan kan hij zich wenden tot de directeurbestuurder. Mocht zijn antwoord evenmin tot een tevreden oplossing leiden, dan bestaat er nog een beroepsmogelijkheid bij de regionale klachtenadviescommissie, de huurcommissie of bij de daartoe bevoegde rechter. Meer informatie over de geldende klachtenprocedures is te vinden op onze website, tevens zijn van beide procedures brochures beschikbaar. In 2012 hebben wij zeven klachten in behandeling genomen. Hiervan zijn vijf klachten door de medewerker kwaliteitszorg afgehandeld. Eenmaal heeft de indiener gebruik gemaakt van de beroepsmogelijkheid door de klacht bij de directeur-bestuurder van Triada neer te leggen. De directeur-bestuurder heeft deze klacht alsnog afgehandeld. Daarnaast is nog één klacht in behandeling. In 2012 is geen beroep gedaan op de regionale klachtenadviescommissie. Soort klachten aantal Oplevering nieuwbouw

1

Mutatie

1

Onderhoud woning

3

Verhuur

1

Erfafscheiding Totaal

1 7

46


6.2

Samenwerken

Samenwerken met onze klanten De klant staat bij ons centraal, dus laten wij onze klanten waar mogelijk meepraten. Hiervoor hebben wij een participatiestructuur opgesteld, waarmee op drie niveaus overleg wordt gevoerd. Centrale Huurdersraad

Lokale Huurdersraden

Bewonerscommissies Krugerstraat Zuid, Vogelbuurt en 520/521 Lokale Huurdersraad Hattem

Overleg heeft plaats binnen de kaders van de verschillende samenwerkingsovereenkomsten. Centrale Huurdersraad De Centrale Huurdersraad vertegenwoordigt al onze huurders en houdt zich bezig met het algemene beleid, zoals de jaarlijkse huurverhoging en ons vastgoedsturingsbeleid. In 2012 is drie maal regulier overleg met de CHR geweest. Tevens zijn er drie extra vergaderingen geweest. De volgende onderwerpen zijn onder meer besproken: ► ► ► ► ► ► ► ► ► ►

Jaarlijkse huurverhoging 2012 Aanpassing tarieven fondsen 2012 Servicekostenbeleid Onderhoud- en energiebeleid Jaarverslag 2011 Vastgoedsturing Evaluatie sociaal plan in het kader van herstructurering Projecten Jaarplanning 2013 CHR en Triada Actie tegen kabinetsplannen

Op 14 februari 2012 heeft de CHR, na de in 2011 ingetreden aanpassing van de participatiestructuur, haar eerste jaarvergadering gehouden voor de huurders.


47

Lokale Huurdersraden Met de LHR-en hebben wij jaarlijks minimaal twee keer overleg over lokale aangelegenheden, zoals de wijkagenda’s en het onderhoudsprogramma per gemeente. Doel is om op gemeentelijk niveau de participatie te verankeren en goed geïnformeerd te zijn over de wensen van onze klanten in de betreffende gemeenten. Dit jaar is met de LHR-Epe slechts één keer overleg geweest. Onderwerpen die tijdens de vergaderingen onder meer aan de orde zijn geweest, zijn: ► ► ► ► ► ► ► ► ► ► ►

Contact met de achterban Wijkgericht Werken, stand van zaken Leefbaarheidonderzoek M2E Onderzoek Stichting Welzijn Hattem onder ouderen in de IJsselstraat eo Energieprojecten 2012-2013 Bewonersparticipatie 2013 (ideeën n.a.v. informatieavond Woonbond) Jaarplannen LHR-en 2013, stand van zaken Voorbereiding tussentijdse evaluatie samenwerking in 2013 Digitalisering Logo’s LHR-en Samenwerking en contacten LHR en de gemeente Vacatures LHR (Heerde en Epe)

Ook organiseren wij jaarlijks minimaal één keer een overleg met alle drie de LHR-en. Dit jaar hebben wij ook de Woonbond bij dit overleg uitgenodigd. De Woonbond heeft tijdens dit overleg haar ‘Toolbox bewonersparticipatie’ aan de LHR-en gepresenteerd. Daarbij zijn diverse vormen van participatie aan de orde gekomen. Ook hebben zij een toelichting gegeven op hun ondersteuningsmogelijkheden aan de LHR-en. Daarnaast zijn tijdens dit overleg aan de orde geweest: ► terugblik 2011 ► begroting 2012 ► werkplan 2012 van de afdeling planmatig onderhoud ► jaarplannen die Triada samen met de gemeenten heeft opgesteld Verder zijn de LHR-en uitgenodigd om deel te nemen aan de buurtwandelingen en andere wijkgerichte activiteiten zoals informatiebijeenkomsten over nieuwbouw.

48


Bewonerscommissies Onze bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders van een bepaald complex of een bepaalde buurt. Ze houden zich bezig met zaken die zich in deze omgeving afspelen. Wij hebben regelmatig contact de bewonerscommissies. In het afgelopen jaar is met de bewonerscommissies Vogelbuurt in Vaassen en 520/521 in Hattem voornamelijk gesproken over de herstructurering in hun wijk, het sociaal plan en het beheerplan. Daarnaast is met de bewonerscommissie Vogelbuurt ook gesproken over de nieuwbouw en de in hun wijk aanwezige vervuilde grond. Bij de bewonerscommissie 520/521 heeft vooral het onderwerp renovatie op de agenda gestaan. Hierover zijn in 2012 heldere werkafspraken gemaakt. Met de bewonerscommissie Krugerstraat-Zuid is overleg gevoerd over onderwerpen die zeer divers zijn. De onderwerpen lopen uiteen van het met geluidsversterking oproepen tot gebed door de in de wijk gelegen moskee tot en met de adoptie van groenstroken. Overigens zijn naast de drie formele bewonerscommissies nog tal van andere activiteitencommissies actief. Vooral op het gebied van leefbaarheid en sociale cohesie, ook met deze commissies hebben wij overleg, maar alleen op ad-hoc basis. Participatie bij herstructurering We werken hard aan de ontwikkeling van woningen en wijken waar onze klanten prettig kunnen wonen. Soms betekent dit, dat we woningen moeten renoveren of zelfs slopen. In het laatste geval moeten de bewoners de woning verlaten. Wij realiseren ons dat dit voor deze bewoners maar ook voor omwonenden een ingrijpende gebeurtenis is. Ze moeten afstand doen van de woning waarin ze zoveel hebben meegemaakt, hun vertrouwde buurt verandert, de huur wordt misschien hoger en ze krijgen te maken met de overlast van de werkzaamheden. Zaken waarmee we rekening moeten houden. We doen dit door met de bewoners en omwonenden in gesprek te gaan, naar hen te luisteren en hun inbreng serieus te nemen. Onze woonconsulenten leveren hierbij maatwerk door bewoners thuis te bezoeken. Tijdens deze bezoeken worden de woonwensen van de bewoner in kaart gebracht en worden eventuele knelpunten besproken. Concrete projecten waarbij we bewoners betrokken hebben in 2012 zijn Hattem-Noord en Vogelbuurt Vaassen.


49

Hattem Noord In 2009 hebben wij in Hattem-Noord aan 129 huurders laten weten dat wij de door hen gehuurde woningen willen herstructureren. Het project is opgedeeld in drie fasen. De eerste fase omvat 32 woningen aan het Uilennest-Hollewand. Op deze locatie vervangen wij 32 eengezinswoningen voor 60 appartementen. Zowel de zitende bewoners als de omwonenden zijn door ons betrokken bij de planontwikkeling. In 2011 hebben wij de buurt laten meepraten over de stedenbouwkundige invulling. De verkregen input is vervolgens door de architect verwerkt in het voorlopig ontwerp dat in de loop van 2012 door middel van inloopbijeenkomsten is gepresenteerd. De nieuwbouw mag zich verheugen in veel belangstelling van huurders, omwonenden en andere belangstellenden. Inmiddels zijn de eerste woningen en garages gesloopt de laatste woningen worden volgens planning in het najaar van 2013 gesloopt. Dit betekent dat wij begin 2014 met de nieuwbouw kunnen beginnen De 65 huurwoningen gelegen aan het Lageland, Breestuk, Lippenoordweg en Zandkamp behoren, samen met nog 3 in het verleden verkochte woningen, tot de tweede fase. In 2011 hebben wij de bewonerscommissie 520/521, genoemd naar de administratieve complexnummers, in de gelegenheid gesteld een alternatief plan te ontwikkelen. Bij het ontwikkelen van dit plan, dat voorziet in renovatie in plaats van sloop, is in goede harmonie en op een constructieve wijze samengewerkt met de bewonerscommissie en de externe partijen die de commissie ondersteunen. Besloten is, dat wij als proef, in 2014 een achttal woningen gaan renoveren. Als blijkt dat de renovatie van de woningen voldoet aan de vooraf door ons gestelde voorwaarden, krijgen de bewoners de keus. Terugkeren naar een gerenoveerde woning in de wijk of verhuizen naar een nieuwbouwwoning in de wijk. Voor de derde fase, 32 woningen aan de Zevenhuizen, is intern een aanvullend onderzoek uitgevoerd. Besluitvorming heeft plaats nadat fase 2 nader is uitgewerkt. Vogelbuurt Vaassen Al vanaf de start van de herstructurering van de Vogelbuurt in 2001 is de bewonerscommissie Vogelbuurt actief. Ook bij de laatste fase zijn de bewonerscommissie, de bewoners en omwonenden nauw betrokken bij de planontwikkeling. Bij zowel de totstandkoming van het stedenbouwkundige plan, als bij het voorlopig ontwerp, hebben wij hen de gelegenheid geboden in te spreken. De plannen zijn steeds goed ontvangen en met de gemaakte opmerkingen is daar waar mogelijk rekening gehouden. Deze participatievorm heeft geleid tot een vlotte doorloop van het formele inspraakproces en ook dat het project al vanaf het begin een goed imago heeft. Dit laatste is nog eens onderstreept door de vlotte verhuring van de woningen. De gehanteerde werkwijze met informele inspraak en vroegtijdige bewonersparticipatie, gaan wij daarom in de toekomst zeker vaker toepassen.

50


Samenwerken met de gemeenten Met de drie gemeenten in ons werkgebied Epe, Heerde en Hattem werken wij nauw samen. Zowel op ambtelijk- als bestuurlijk niveau is er regelmatig overleg. Onderwerpen die op de agenda staan, zijn: externe ontwikkelingen, wijkgericht werken, wonen, welzijn en zorg, huisvesting statushouders, duurzaamheid, leefbaarheid, starten van diverse projecten zoals buurtbemiddeling, enzovoorts. Met alle drie de gemeenten hebben wij een prestatieconvenant. In het convenant staan afspraken die gaan over onder meer de bouwproductie, de woningtoewijzing en het beschikbaar houden van woningen voor de primaire doelgroep en projectontwikkeling. Maar er zijn ook afspraken gemaakt over duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid. Jaarlijks worden de afspraken die in het convenant staan, uitgewerkt naar jaarplannen met daarin concrete acties. Wij worden regelmatig door de gemeenten uitgenodigd om in een vroeg stadium mee te praten over het gemeentelijk beleid. Zo zijn wij door de gemeente Epe gevraagd deel te nemen aan de ontwikkeling van de woonvisie. De gemeente Hattem heeft ons uitgenodigd deel te nemen aan diverse bijeenkomsten rondom hun project KRACHT. En de gemeente Heerde heeft ons uitgenodigd mee te denken over het WMO-beleid. Alle uitnodigingen hebben wij van harte aangenomen. Samenwerken met de andere corporaties in onze regio Wij werken samen met de corporaties in onze regio met de overtuiging dat we samen meer bereiken dan alleen. Veel van onze vraagstukken spelen immers ook bij onze collega corporaties. Corporaties in de regio Noord-Veluwe waarmee wij contact hebben, zijn: deltaWonen, UWOON, Omnia Wonen en Woningstichting Putten. In 2012 is onder meer gesproken over ons gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem, het classificatiesysteem voor toegankelijke woningen en het afstemmen van vraag en aanbod van toegankelijke woningen. Gemeente Epe heeft zich aangesloten bij de regio Stedendriehoek maar doet nog met veel zaken mee aan de regio Noord-Veluwe. Onze contacten met corporaties in de regio Stedendriehoek zijn daarom het afgelopen jaar beperkt gebleven. Wel hebben wij gesproken met Woonkeus Stedendriehoek die de woonruimteverdeling in deze regio coördineert. Regionaal Netwerk leefbaarheid en wijkvernieuwing Wij nemen deel aan het regionale netwerk leefbaarheid. Aan dit netwerk nemen nog acht andere corporaties deel. Met ondersteuning van Spectrum Gelderland is in 2012 één bijeenkomst georganiseerd. Thema van deze bijeenkomst was bewonersparticipatie.


51

Platform Wonen Welzijn en Zorg Heerde Wij nemen deel aan het platform Wonen, welzijn en zorg Heerde. In 2012 heeft dit platform besloten een extern adviesbureau in te schakelen om te komen tot een gemeenschappelijke visie Wonen, welzijn en zorg. De opdracht wordt begin 2013 aanbesteed onder regie van de gemeente Heerde. Het platform heeft in 2012 een mini conferentie georganiseerd met als titel ‘naar een nieuwe balans tussen formele en informele zorg’. Als deelnemer van het platform hebben wij onze bijdrage geleverd aan de organisatie van deze mini conferentie.

52


7. Onze organisatie In dit hoofdstuk gaan wij in op onze organisatieontwikkelingen en onze organisatiestructuur. Interne communicatie In 2011 zijn wij op ludieke wijze gestart met een intern communicatietraject ‘Typisch Triada Goed voor elkaar!’ Het traject heeft niet alleen betrekking op het verbeteren van de communicatiestructuur maar ook op verandering van de communicatiecultuur. In 2012 zijn in het kader van de communicatiecultuur twee thema’s (afspraak is afspraak en successen moet je delen) uitvoerig op de afdelingen besproken. Wat willen we verbeteren, hoe kunnen we dat het beste doen enzovoorts. Naar aanleiding van deze overleggen is een actieplan opgesteld en uitgevoerd. In juni is een tussentijdse evaluatie uitgevoerd. De resultaten zijn opgenomen in een evaluatienotitie. Hierin staan ook de aanbevelingen voor het vervolgtraject. Het DT heeft ingestemd met alle in de notitie genoemde aanbevelingen. Dit betekent dat wij in 2013 verder gaan met het traject. Resultaatgericht werken Resultaatgericht werken staat al een aantal jaren hoog bij ons op de agenda. Hieronder verstaan wij het meetbaar maken van prestaties. In 2012 is de gesprekkencyclus 2011 geëvalueerd. De bevindingen zijn vastgelegd in een eindverslag. De verbeterpunten hebben vooral betrekking op het proces en de middelen, zoals het bundelen van de diverse gespreksformulieren tot één formulier, het actualiseren van de handleiding, het verkorten van de routing van de formulieren enzovoorts. Follow-up van de conclusies en aanbevelingen vindt in 2013 plaats. Informatisering & Automatisering Wij hebben een ICT beleidsplan dat een leidraad vormt voor de ICT ontwikkelingen die wij willen realiseren. In het beleidsplan staan drie speerpunten, waaraan wij in 2012 hebben gewerkt. Het betreft de ontwikkeling van de informatiehuishouding, nieuwe toepassingen en klantgestuurd werken en ICT. Klantgestuurd werken en ICT Gewerkt is aan de ontwikkeling van een interactieve website. Daarbij vinden wij de wensen van onze klanten belangrijk. Daarom zijn met diverse medewerkers en leden van de Huurdersraad interviews gehouden over de wensen en vereisten van de nieuwe website. De planning is dat de interactieve website in 2013 wordt opgeleverd.


53

7.1

Personeelsaangelegenheden

Werkkostenregeling Voor het derde jaar op rij hebben wij onderzoek gedaan naar de impact van de werkkostenregeling voor Triada. De belangrijkste conclusie luidt dat, onder de huidige weten regelgeving, de vrije ruimte voldoende is om onze huidige onbelaste vergoedingen en verstrekkingen in onder te brengen. Dit betekent tevens dat onze bestaande arbeidsvoorwaardenregelingen niet hoeven te worden aangepast. Besloten is om in 2013 niet over te gaan op de werkkostenregeling. Arbobeleidsplan In 2012 hebben wij ons Arbobeleidsplan en het bijbehorende plan van aanpak geactualiseerd. Dit betreft een tweejaarlijks terugkerende activiteit. Wetgeving en CAO Woondiensten In april 2012 is een akkoord bereikt voor een nieuwe CAO met een looptijd van één jaar (kalender jaar 2012). Deze CAO liep af op 31 december 2012. In een eerste gesprek tussen partijen over de CAO 2013 is geconcludeerd dat het voor het zinvol voeren van CAO overleg noodzakelijk is op een aantal punten, waaronder de pensioenpremie 2013, meer informatie te krijgen. Deze informatie komt eind januari 2013 beschikbaar en dan gaan CAO partijen opnieuw met elkaar om de tafel. Op grond van de nieuwe CAO 2012 én naar aanleiding van gewijzigde vakantiewetgeving per 1 januari 2012, hebben wij onze verlofregeling en verlofadministratie aangepast. Om dezelfde reden hebben wij in 2012 ons reglement voor het Woondiensten Cafetaria Systeem geactualiseerd. Beleid ongewenste omgangsvormen In 2012 hebben wij ons beleid op het gebied van ongewenste omgangsvormen opgesteld en in de organisatie geïntroduceerd. Wij hebben dit gedaan om veilige arbeidsomstandigheden en een positieve werksfeer (verder) te borgen door: ► het voorkomen en corrigeren van ongewenst gedrag; ► te zorgen voor een adequate werkwijze en procedures om ongewenst gedrag te stoppen en herhaling ervan te voorkomen. Risico-inventarisatie en –evaluatie (RI&E) Binnen Triada is een RI&E aanwezig met een bijbehorend plan van aanpak dat structureel wordt geactualiseerd. In 2012 hebben wij de procesgang en het verloop door de arbodienst laten toetsen. De arbodienst heeft vastgesteld dat het huidige plan van aanpak voldoende is bijgehouden en geactualiseerd om te spreken van een actuele RI&E.

54


Medewerkers Het aantal medewerkers is in 2012 met twee (2,0 fte) afgenomen. Ontwikkelingen in het personeelsbestand

Aantal medewerkers Aantal fte’s Aantal mannen Aantal vrouwen % Fulltime % Parttime

Stand 31 december 2012

Stand 31 december 2011

85 75,9 51 34 65% 35%

87 78,2 53 34 66% 34%

Vanwege de turbulente omgeving waarin wij ons bevinden, is de in 2011 ingevoerde personeelsstop ongewijzigd van kracht gebleven. Beide vertrokken medewerkers zijn dan ook niet vervangen. In 2012 zijn twee medewerkers op eigen verzoek in totaal tien uur per week minder gaan werken (0,3 fte) Onderstaande tabellen geven, in absolute aantallen, inzicht in de leeftijds- en diensttijdverdeling van ons medewerkersbestand per 31 december 2012.

Leeftijdsverdeling

Diensttijdverdeling

Per 31 december 2012 bedraagt de gemiddelde: ► leeftijd 48,2 jaar ► duur van het dienstverband 13 jaar en 1 maand


(2011: 47,5 jaar). (2011: 11 jaar en 9 maanden).

55

Ziekteverzuim Ons beleid is primair gericht op het voorkomen van ziekteverzuim. Mocht een medewerker desondanks toch uitvallen als gevolg van ziekte dan doen Triada en de medewerker er, vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, alles aan de ziekteperiode zo kort mogelijk te laten zijn. De focus ligt hierbij altijd op de mogelijkheden, niet op de beperkingen van de medewerker. De medewerker wordt intensief begeleid door zowel zijn leidinggevende als de arbodienst. Daarnaast financiert Triada waar nodig (aanvullende) interventies. De hierna volgende tabel geeft het ziekteverzuim weer van de afgelopen drie jaar.

Ziekteverzuim % Regulier ziekteverzuim Zwangerschaps- en bevallingsverlof Totaal

2012

2011

2010

3,5% 0,0% 3,5%

3,6% 0,7% 4,3%

3,3% 0,3% 3,6%

Het reguliere ziekteverzuim is ten opzichte van 2011 met 0,1% gedaald. Wij hebben het reguliere ziekteverzuim onderverdeeld in kort, middellang en lang verzuim:

Duurklassen regulier ziekteverzuim Kort verzuim Middellang verzuim Lang verzuim

2012

2011

2010

1,4% 1,1% 1,0%

1,0% 0,7% 1,9%

1,1% 1,0% 1,2%

Arbeidsvoorwaarden Tot 2012 maakte circa 80% van onze medewerkers jaarlijks gebruik van de mogelijkheid tot het uitruilen van arbeidsvoorwaarden. Door het vervallen van de spaarloonregeling is dit aantal in 2012 bijna gehalveerd. Doelen die het meest worden gekozen, zijn vakbond en vakantie-uren. Daarnaast kunnen medewerkers van 55 jaar en ouder extra vrije tijd ‘kopen’ vanuit hun loopbaanontwikkelingsbudget. Van deze mogelijkheid hebben 14 (2011: 10) medewerkers gebruik gemaakt. Opleidingen In 2012 hebben 63 medewerkers (2011: 78) in totaal 139 verschillende cursussen, trainingen, seminars en opleidingen (2011: 335) gevolgd. De scholingskosten bedroegen in 2012 € 71.000 (2011: € 123.000). Dat is 1,6% (2011: 2,7%) van de bruto loonsom. De gemiddelde scholingskosten per medewerker bedroegen in 2012 € 821 (2011 € 1.405). Dit is exclusief de kosten voor de dagen dat scholing is gevolgd. Van het loopbaanontwikkelingsbudget is in 2012 € 20.000 (2011: € 20.000) besteed aan cursussen en de aankoop van extra vrije tijd door medewerkers van 55 jaar en ouder.

56


Stagiaires Triada biedt studenten de mogelijkheid (werk)ervaring op te doen door stageplaatsen aan te bieden. In 2012 hebben wij drie nieuwe stagiairs kunnen plaatsen: ► Twee mavo 3 (vmbo tl) scholieren voor een ‘snuffelstage’ van drie dagen. ► Een mbo student bouwkunde voor een periode van ruim drie maanden. Maatschappelijke stage Daarnaast bieden wij maatschappelijke stages aan. Hierdoor geven wij scholieren de mogelijkheid om verantwoordelijkheid te dragen voor maatschappelijke belangen. Met hun inzet leveren zij een bijdrage aan het bevorderen van de leefbaarheid in onze buurten. In het schooljaar 2011 – 2012 hebben twee stagiairs van de Landstede uit Zwolle hun maatschappelijke stage ingevuld in de Haalstee, een seniorencomplex in Vaassen. Tevens hebben twee stagiairs van de Noordgouw uit Heerde een stage vervuld in de Weemehof, een seniorencomplex in Epe. In het schooljaar 2012-2013 zijn twee leerlingen van de Noordgouw in Heerde gestart met een stage, eveneens in de Weemehof. De stagiairs worden ingezet bij het organiseren van spelletjes- en filmavonden en individuele huisbezoeken en verlenen hand- en spandiensten aan bewoners. Ook wordt er gekookt voor en gezamenlijk gegeten met bewoners. Daarnaast hebben in het schooljaar 2012-2013 vier leerlingen van het RSG in Epe geassisteerd bij de activiteiten rondom het 20-jarig bestaan van de Weemehof. Pensioen Alle medewerkers van Triada nemen verplicht deel in de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (hierna: SPW). Het betreft een toegezegde pensioenregeling. In het geval van een tekort bij SPW heeft Triada geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De minimum gewenste dekkingsgraad in het kader van het zekerstellen van de waardevastheid van de pensioenen bij het SPW is vastgesteld op 105 procent. De geschatte dekkingsgraad per 31 december 2012 bedraagt 106 procent. De ontwikkelingen op de financiële markten blijven onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende maanden zal gaan ontwikkelen.


57

7.2

De ondernemingsraad

In 2012 heeft de OR zich verder ontwikkeld naar een proactieve OR. Het jaar heeft vooral in het teken gestaan van de externe ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen hebben in de komende jaren zeker gevolgen. Voor de OR ligt hierin een belangrijke taak om de belangen van de organisatie en zijn medewerkers te behartigen. Samenstelling Ondernemingsraad De OR is op 1 januari 2012 gestart met één nieuw OR-lid. In 2012 bestaat de OR uit de volgende leden: ► ► ► ► ►

Henk de Jong Han Nijhof Peter van Atten Albert Harleman Rob Wermink

voorzitter (tot 01-01-2013) vicevoorzitter secretaris algemeen lid algemeen lid

Overleg In 2012 heeft de OR zeven keer vergaderd met de directeur-bestuurder. Van elke vergadering tussen de OR en de directeur-bestuurder wordt een samenvatting van de notulen gepubliceerd op intranet. Daarnaast worden ook de notulen van het eigen overleg van de OR gepubliceerd. De OR wil hiermee inzicht verschaffen aan haar achterban in het verloop van besluitvormingsprocessen die binnen het instemmingsrecht van de OR vallen of waarbinnen een rol voor de OR in is weggelegd in het kader van informatie en/of adviesrecht. De directeur-bestuurder informeert de OR frequent over zaken die Triada aangaan, zoals het jaarverslag 2011, de begroting 2012, de evaluatie van de gesprekkencyclus, de werkkostenregeling, het visitatierapport en de derivaten. Daarnaast informeert de directeurbestuurder de OR uitgebreid over actuele interne en externe ontwikkelingen. Daarover is in 2012 tevens een apart zogenoemd ‘benen op tafel’ gesprek georganiseerd, waarin informeel is gesproken over de ontwikkelingen en de toekomst van Triada.

58


In 2012 is de OR een aantal keer om advies gevraagd. De OR heeft instemming verleend aan: ► Overwerkregeling ► Uitvoering Woondiensten Cafetaria Systeem ► Beleid ongewenste omgangsvormen ► Verlenging handleiding Resultaatgericht werken ► Verlenging wachtdienstregeling ► Geactualiseerd Reglement Woondiensten Cafetaria Systeem ► Geactualiseerde verlofregeling ► Secundaire arbeidsvoorwaarden 2013 Naast overleg met de directeur-bestuurder heeft de OR in 2012 twee keer overleg gevoerd met de RvC. Bij één daarvan was ook de directeur-bestuurder aanwezig. Gevolgde opleidingen Opleidingen OR-leden Omschrijving Nieuw in de OR Training Platform Ondernemingsraden Woningcorporaties OR-verkiezingen Het nieuwe werken Werkkostenregeling

Gevolgd door: 1 OR-lid Alle OR -leden 2 OR-leden 1 OR-lid 2 OR-leden

De training Platform Ondernemingsraden Woningcorporaties is een training die is gevolgd met een aantal corporaties in de regio als een zogenoemd startmoment om meer vorm en inhoud aan het platform te kunnen geven. Bij dit platform zijn, inclusief Triada, zeven corporaties betrokken. Doel van het platform is netwerken en kennis delen. Overige activiteiten in 2012 De stoel Om wat meer reacties te krijgen vanuit de achterban heeft de OR ‘De Stoel’ geïntroduceerd. ‘De Stoel’ is een onderdeel in het OR-overleg, waarin een collega wordt uitgenodigd om wat te vertellen over zijn of haar ervaring met de OR. Verder wordt de gang van zaken binnen de organisatie besproken. In 2012 heeft één medewerker plaatsgenomen op ‘De Stoel’ Nieuwsbrief In de OR-nieuwsbrief wordt met ‘high-lights’ een aantal onderwerpen toegelicht. De OR heeft in 2012 vier nieuwsbrieven gepubliceerd op intranet. OR schuift aan De OR heeft in 2012 in totaal elf afdelingsoverleggen bezocht. OR-leden, twee per overleg in wisselende samenstelling, hebben hierin uitleg gegeven over het OR-werk. Daarnaast zijn uiteenlopende onderwerpen besproken; van contact tussen de OR en de achterban tot en met onderwerpen die op de afdeling spelen. OR verkiezing Om te voldoen aan de Wet op de Ondernemingsraden zijn op 18 december 2012 ondernemingsraadverkiezingen geweest. Zes medewerkers hadden zich kandidaat gesteld. Door de verkiezing heeft Henk de Jong afscheid moeten nemen als OR lid. De nieuw gekozen OR gaat per 1 januari 2013 aan de slag.


59

8. Governanceverslag Goed maatschappelijk ondernemerschap vinden wij belangrijk. Hieronder verstaan wij onder meer integer en transparant handelen, goed toezicht hierop en het afleggen van verantwoording. Hierna beschrijven wij hoe wij hieraan invulling geven.

8.1

Juridische structuur

Algemeen Woonstichting Triada, hierna Triada, is een zogenoemde Toegelaten Instelling die verbindingen heeft met een aantal rechtspersonen in de vorm van bv’s en vof’s. Een overzicht van en nadere informatie over de verbindingen en deelnemingen is bijgevoegd als bijlage III. Gekozen is voor een governancestructuur, waarbij sprake is van ‘eenheid van bestuur’, dus de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen van Triada zijn verantwoordelijk voor zowel de Toegelaten Instelling als voor de onderliggende verbindingen. Structuur Toegelaten Instelling Onze governancestructuur is ingericht volgens het tweelagen model. Wij hebben een bestuur, bestaande uit een directeur-bestuurder en een Raad van Commissarissen bestaande uit vijf personen. De taken van de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen (RvC) zijn vastgelegd in de statuten van Triada, het reglement voor de Raad van Commissarissen en het Bestuursregelement. De statuten zijn in 2011 voor het laatst gewijzigd (akte is gepasseerd op 28 juni 2011). Kort samengevat is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor het besturen van Triada en houdt de RvC toezicht op het beleid en het handelen van de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de verbonden rechtspersonen.

60


8.2

Governancecode en –principes

Wij onderschrijven de Aedescode en de daaraan gekoppelde Governancecode Woningcorporaties en daarmee de in de codes vastgelegde bepalingen en principes. De door ons gehanteerde corporate governance bepalingen en principes zijn op hoofdlijnen vastgelegd in de volgende documenten: ► statuten ► reglement van Raad van Commissarissen ► profielschets Raad van Commissarissen ► bestuursreglement ► klokkenluidersregeling en ► integriteitscode. Al deze documenten staan op onze website www.triada.nl. Evenals het jaarverslag, de Aedescode, de Governancecode en het visitatierapport 2011.

Daar waar wij een andere invulling voorstaan van een bepaling of principe wordt dit uitgelegd en gemotiveerd. De voornaamste punten, waarop wij afwijken van de Governancecode zijn:  De directeur-bestuurder is benoemd voor de invoering van de Governancecode en heeft een contract voor onbepaalde tijd. De RvC respecteert deze arbeidsovereenkomst.  De RvC trad in 2012 voltallig op als Auditcommissie. Zij is van mening dat het instellen van een separate Auditcommissie onvoldoende meerwaarde heeft en geeft de voorkeur aan een brede opiniering vanuit een voltallige RvC. Dit sluit niet uit dat de RvC in de toekomst kan besluiten tot instelling van een Auditcommissie.  Er is nog geen toetsingskader vastgesteld voor verbindingen of investeringen. Voor zover de statuten en reglementen niet voorzien in toetsingskader, wordt dit in 2013 verder uitgewerkt.  De zittingsduur voor leden van de Raad van Commissarissen was in het eerdere reglement vastgesteld op maximaal 10 jaar. In de nieuwe Governancecode is de zittingsduur maximaal 8 jaar. Het reglement en het rooster van aftreden is hieraan in 2012 aangepast. De vice-voorzitter is per 31 december 2012 afgetreden in verband met het overschrijden van de nieuwe maximale zittingsduur. In verband met de continuïteit maakt de voorzitter gebruik van de overgangsregeling voor het jaar 2014.


61

8.3

Bestuur

Het bestuur van Triada wordt gevormd door de directeur-bestuurder. De heer drs. H.J.H. van de Ven (1955) heeft sinds de fusie op 1 januari 2001 een fulltime dienstverband als directeur-bestuurder van Triada. Hiervoor was hij sinds 1 januari 1998 directeur-bestuurder van één van haar rechtsvoorgangers, woningstichting ‘De Heerdt’. Taken en verantwoordelijkheden De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woonstichting en haar verbindingen. Dat betekent dat de directeur-bestuurder onder meer verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van Triada zoals vastgelegd in het ondernemingsplan, de strategie, het beleid, de financiering, de resultaatontwikkeling evenals het beleid ten aanzien van onze verbindingen. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woonstichting en haar verbindingen. De directeur bestuurder is tevens verantwoordelijk voor een goed en constructief overleg met de ondernemingsraad en voert een actief stakeholdersoverleg met de gemeenten, maatschappelijke organisaties en de Centrale Huurdersraad. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de RvC over de strategie, de realisatie daarvan evenals over de risico’s verbonden aan activiteiten van Triada en haar verbindingen. Hiertoe verschaft de directeur-bestuurder de RvC tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de toezichthoudende taak. De RvC geeft aan welke informatie zij daarbij relevant acht. De directeur-bestuurder bespreekt periodiek de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Bij de vervulling van zijn taken richt de directeur-bestuurder zich naar het belang van Triada in het licht van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe zorgvuldig de belangen van alle betrokkenen af. De reikwijdte van de taken en de besluiten, die de directeur-bestuurder mag nemen met of zonder voorafgaande goedkeuring door de RvC, staan vermeld in de statuten en/of het bestuursreglement. Verdere delegatie van bevoegdheden binnen de organisatie vindt plaats conform de geldende procuratieregeling.

62


Rechtspositie en bezoldiging bestuur Het salaris van de directeur-bestuurder bestaat alleen uit een overeengekomen vaste vergoeding. Het salaris is vastgesteld volgens de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). Tot 31 december 2012 was de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt) nog van kracht. Het salaris van de directeur-bestuurder voldeed in 2012 aan deze norm.

Beloning bestuur Belastbaar loon Voorziening voor beloning betaalbaar op termijn

2012

2011

146.001

165.113

46.664

58.379

De voorziening ‘voor beloning betaalbaar op termijn’ betreft onder andere het werknemersen werkgeversdeel voor de pensioenpremie en de premie overgangsregeling vroegpensioen. De benoeming van de directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd. Als secundaire arbeidsvoorwaarden worden de uitgangspunten en voorwaarden zoals omschreven in de CAO Woondiensten grotendeels gevolgd. Leningen Triada en haar verbindingen verstrekken geen persoonlijke leningen en garanties aan de directeur-bestuurder. Bestuurdersaansprakelijkheid Voor het bestuur en de leden van de RvC is een verzekering voor bestuursaansprakelijkheid afgesloten. Hierop is in het verslagjaar geen beroep gedaan. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties bestuur De directeur-bestuurder vervult geen nevenfuncties die strijdig zijn met het uitgangspunt dat eventuele nevenfuncties geen belangen mogen hebben die conflicteren met het belang van Triada. Wanneer het vermoeden ontstaat dat dit het geval kan zijn, wordt dit ter beoordeling voorgelegd aan de RvC. Bestuursbesluiten In 2012 zijn onder meer de volgende bestuursbesluiten genomen: ► Treasurystatuut en Treasuryhandboek zijn vastgesteld ► Beeindigen van een tweetal payer swaps, totaal € 20 mln ► Afsluiten van 2 basisrenteleningen, totaal € 20 mln ► Diverse transactievoorstellen rondom treasury zijn goedgekeurd ► Verlof- en overwerkregeling is vastgesteld ► Instandhoudingscyclus vastgoedsturingsbeleid is akkoord bevonden ► Notitie jaarlijkse huurverhoging 2012 is vastgesteld ► De jaarrekening 2011 is vastgesteld ► Jaarplan interne controle 2012 is vastgesteld ► Beleid ongewenste omgangsvormen is vastgesteld ► Diverse processen vastgelegd volgens de Sensus methode zijn goedgekeurd ► Begroting 2013 is vastgesteld ► Diverse fasebesluiten rondom projectontwikkeling


63

8.4

Raad van Commissarissen

In de statuten is bepaald dat de RvC van Triada uit tenminste vijf en ten hoogste zeven leden moet bestaan. In 2012 telde onze RvC vijf leden (zie ook hoofdstuk 9). De onafhankelijkheid van de leden van de RvC is conform het profiel en in overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties. De vergaderingen van de RvC staan onder leiding van de voorzitter van de RvC. De RvC fungeert als één team met een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Dat betekent dat alle leden gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de besluiten die de meerderheid van de RvC neemt. De leden van de RvC zijn aangesloten bij de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De VTW heeft als beroepsvereniging tot doel haar leden te ondersteunen om daarmee een bijdrage te leveren aan de professionalisering van toezichthouders. Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de RvC bereidt samen met de vicevoorzitter en het bestuur de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen. Hij ziet toe op het goed functioneren van de RvC en is verantwoordelijk voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de RvC. Ook initieert de voorzitter de evaluatie van het functioneren van de directeur-bestuurder en de zelfevaluatie. Profiel De kwalificaties, waaraan een lid van de RvC moet voldoen, zijn vastgelegd in de profielschets RvC: De RvC dient als team in staat te zijn om met het bestuur mee te kunnen denken op strategisch niveau, waarbij afzonderlijke leden van de RvC op specifieke deelterreinen adviseur en sparringpartner zijn. Dit vereist dat de RvC in haar geheel beschikt over kennis van en affiniteit met de volkshuisvesting en voorts beschikt over goed analytisch inzicht, zich positief-kritisch ten opzichte van het bestuur opstelt, dit doet op een stimulerende wijze en daarbij op een prettige en heldere wijze communiceert. De profielschets noemt een aantal specifieke aandachts- en kennisgebieden voor de individuele commissarissen, namelijk: ► financiën en economische ontwikkelingen ► volkshuisvesting, leefbaarheid en ruimtelijke ordening ► (maatschappelijk)ondernemen ► juridische zaken en bestuurlijke aangelegenheden ► vastgoedontwikkeling.

64


Verder is het voor de RvC gewenst dat: ► een minderheid ervaring heeft met het openbaar bestuur en de politiek in de regio ► een meerderheid een breed netwerk heeft in het werkgebied van Triada ► een meerderheid ervaring heeft in de non-profit sector en ► een minderheid ervaring heeft in het bedrijfsleven. Binnen de RvC was in 2012 voldoende ervaring in, en kennis van, de betreffende gebieden aanwezig. Bij de benoeming van nieuwe leden wordt de in de RvC benodigde kennis en ervaring als leidraad gehanteerd. De vastgestelde profielschetsen worden hierbij als uitgangspunt gehanteerd. Bezoldiging Raad van Commissarissen De hoogte van de honorering voor de RvC-leden, zoals in onderstaande tabel is opgenomen, Is gebaseerd op basis van de Code voor de honorering van commissarissen bij woningcorporaties. Naam

Functie

De heer mr. B. Feijen Mevr. drs. N.M. de HoogKleijwegt De heer ir. J.H.A. Driessen MGM De heer J. Huizing MSc MBA De heer ir. C. de Blok Totaal

Voorzitter Vicevoorzitter

Honorering in €

Vergoeding

Totaal in €

13.000 10.500

13.000 10.500

Lid

9.000

9.000

Lid

9.000

9.000

Lid

9.000 50.500

9.000 50.500

Leningen Triada verstrekt geen persoonlijke leningen of garanties aan de leden van de RvC. Selectiecommissie en de Remuneratiecommissie Onze RvC heeft twee commissies waarvan de samenstelling kan wisselen: de selectiecommissie en de remuneratiecommissie. De taak van beide commissies is om de besluitvorming van de RvC op beide onderdelen voor te bereiden. Voor de benoeming van een nieuw lid van de RvC kennen wij een selectiecommissie. In 2012 bestond de selectiecommissie uit de heer mr. B. Feijen (voorzitter), de heer J. Huizing MSc MBA en als adviserend lid de heer drs. H.J.H. van de Ven (directeurbestuurder). De definitieve selectie en benoeming gebeurt door de RvC buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De selectiecommissie is in verband met het vertrek van de vicevoorzitter in 2012 twee keer bijeen geweest. De remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren en de bezoldiging van de directeurbestuurder in relatie tot de doelstellingen van Triada. In 2012 bestond de remuneratiecommissie uit de heer mr. B. Feijen (voorzitter) en mevrouw drs. N.M. de HoogKleijweg (vicevoorzitter). De commissie voert daarvoor gesprekken met de ondernemingsraad, de manager bestuursdiensten, de controller en de adjunct-directeur. De remuneratiecommissie stelt op basis hiervan een advies op dat ter goedkeuring aan de Raad wordt voorgelegd.


65

8.5

Audit financiele verslaglegging

De planning & controlecyclus Het doel van planning en controle is: ► Het vergroten van de beheersbaarheid van de organisatie, zowel op financieel gebied als op andere beleidsterreinen. ► Het bewaken van de realisatie dan wel het bijsturen van de vastgestelde beleidsdoelstellingen. Onze planning en controlecyclus bestaat uit: ► Het eens in de vier jaren omschrijven van het beleid in het ondernemingsplan. Hierin worden onze missie en strategie duidelijk verwoord. Met het ondernemingsplan als uitgangspunt wordt een financiële (meerjaren)begroting en een jaarrekening opgesteld. De begroting en jaarrekening worden door het bestuur vastgesteld en door de RvC goedgekeurd. Hiermee legt het bestuur jaarlijks verantwoording af over de strategie en de realisatie daarvan aan de RvC. Iedere vier maanden wordt door middel van een rapportage verantwoording afgelegd aan de RvC. ► Op sector- en op afdelingniveau worden op basis van het ondernemingsplan jaarplannen opgesteld. In deze plannen maken de managers en teamleiders duidelijk welke activiteiten het komende jaar zijn gepland en hoe zij de toebedeelde budgetten gaan beheren en besteden. Met elke medewerker wordt op basis van het afdelingsplan resultaatgerichte afspraken gemaakt. Met behulp van periodieke rapportages wordt er vanuit de verschillende niveaus verantwoording afgelegd aan bestuur en RvC. Deze manier van werken geeft de medewerkers niet alleen meer verantwoording, maar levert ook informatie op om tijdig bij te sturen. Processen en procesbeschrijving Begin 2011 is een plan van aanpak “procesgericht werken” opgesteld. De belangrijkste doelstellingen in het plan van aanpak zijn de door de projectgroep onderkende processen te voorzien van een procesbeschrijving met risicoprofiel en het procesgericht werken door middel van de procesbeschrijvingen te verankeren in de organisatie. In 2012 zijn 111 processen beschreven. Hiermee is het procesgericht werken verder verankerd binnen de organisatie. De accountant heeft tijdens de interim controle de processen gecontroleerd en alle processen effectief bevonden. Interne controle De interne controle door of namens het bestuur van Triada, vindt plaats op de manier zoals is beschreven in ons interne controleplan. Het interne controleplan is het uitgangpunt om via een systematische methode (standaard controleprogramma) na te gaan of de administratieve organisatie in de praktijk werkt. Aandachtspunten zijn verder het voorkomen en/of beheersen van de risico’s die zich bij deze processen kunnen voordoen. Voorbeelden van mogelijke risico’s bij deze processen zijn onder meer de financiële, fiscale en het vastgoed- en het frauderisico. Processen worden via een bepaalde weging van het risico (impact/kans) meer of minder gecontroleerd. Met deze methodiek, waarbij op een gestructureerde wijze wordt gecontroleerd en gerapporteerd door middel van actielijsten, willen wij de verschillende processen monitoren en waar nodig verbeteren. Het interne controleplan is in 2011 na afstemming met de accountant door het bestuur vastgesteld en door de RvC goedgekeurd.

66


Treasury Het doel van treasurymanagement is financierbaar blijven en tijdig anticiperen op renterisico’s. Wij beschikken over een treasurycommissie, die de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd adviseert over treasuryvraagstukken. De treasurycommissie bestaat op 31 december 2012 uit: ► ► ► ►

de adjunct-directeur de manager bedrijfsdiensten de manager bestuursdiensten en de externe treasurer.

De controller neemt als toehoorder wel deel aan het overleg van de treasurycommissie maar houdt zich terzijde van de besluitvorming. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de betrokkenen in het treasuryproces zijn uitgewerkt in een treasurystatuut en treasuryhandboek.. De uitwerking van het treasurybeleid komt tot uitdrukking in het treasuryjaarplan. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks opgesteld als onderdeel van de begrotingscyclus en wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. In het jaarplan wordt onder meer de directeur-bestuurder gemandateerd door de RvC voor het aangaan en wijzigen van nieuwe financieringen in het nieuwe jaar. Fiscaliteiten Vanwege de specifieke deskundigheid op het gebied van belastingen laten wij ons op dit gebied adviseren door externe partijen. Afhankelijk van de mate van de risico’s wordt aan één of meerdere partijen advies gevraagd. Klachtenadviescommissie (artikel 16 BBSH) Over het werk van de regionale klachtenadviescommissie, in de zin van artikel 16 van het BBSH, rapporteert het bestuur in het periodeverslag aan de RvC. De klachtenadviescommissie beschikt over een eigen reglement en maakt jaarlijks een verslag van haar activiteiten. Op onze website staat de klachtenprocedure en een brochure met informatie over hoe de klant hiervan gebruik kan maken. Het reglement en het jaarverslag van de klachtenadviescommissie staan op de website van de klachtenadviescommissie. Het bestuur heeft eenmaal per jaar afstemmingsoverleg met de klachtenadviescommissie. Daarin worden eventuele suggesties tot bijstelling van het beleid aan de orde gesteld. In 2012 zijn er geen klachten geweest in de zin van artikel 16 BBSH. Externe controle De RvC heeft Ernst &Young de opdracht gegeven de jaarrekening 2012 van Triada te controleren. Om de jaarrekening te controleren voert Ernst & Young twee controles uit: een interim-controle en een jaarrekeningcontrole. De resultaten van beide controles zijn aan de hand van de uitgebrachte managementletters in de vergaderingen met de RvC besproken. De controleverklaring behorende bij de jaarrekening is op 11 juni 2013 afgegeven.


67

9. Verslag van de Raad van Commissarissen Leden van de Raad van Commissarissen In 2012 kende onze Raad van Commissarissen vijf leden. Eind 2012 heeft de vicevoorzitter mevrouw drs. N.M. de Hoog – Kleijwegt afscheid genomen. Onderstaand schema geeft de samenstelling van de RvC en het rooster van aftreden van de leden weer.

Naam De heer mr. B. Feijen Mevr. drs. N.M. de HoogKleijwegt De heer ir. J.H.A. Driessen MGM De heer J. Huizing MSc MBA De heer ir. C. de Blok

Functie Voorzitter Vicevoorzitter

Jaar aftreden 2014 2012

Herkiesbaar Nee Nee

Lid Lid Lid

2013 2015 2014

Nee1 Ja Ja

1

De heer ir. J.H.A. Driessen is weliswaar niet herkiesbaar maar zijn zittingstermijn kan op voordracht van de Centrale Huurdersraad nog wel met maximaal één jaar worden verlengd.

Nadere achtergrond van onze leden Raad van Commissarissen De heer mr. B. Feijen (1950) Hoofdfunctie Nevenfuncties

Tijdstip van eerste benoeming Tijdstip van tweede benoeming Tijdstip van derde benoeming Eventueel herbenoeming Termijn waarvoor hij is benoemd Professionele achtergrond / expertise

Penningmeester basisschool voor speciaal onderwijs, adviseur NVDA (Nederlandse Vereniging Doktersassistenten) 2005 2009 2011 Nee 3 jaar Ruime juridische ervaring als notaris en adviseur Diverse bestuurlijke functies op maatschappelijk gebied

Mevrouw drs. N.M. de Hoog-Kleijwegt (1960) Hoofdfunctie Stichting PVP /manager Noord-Oost Nederland Nevenfuncties Multipleks/Dienstverlening informatietechnologie en professionalisering Tijdstip van eerste benoeming 2004 Tijdstip van tweede benoeming 2008 Tijdstip van derde benoeming 2010 Eventueel herbenoeming Nee Termijn waarvoor zij is benoemd 3 jaar Professionele achtergrond / Expertise op het gebied van zorg en expertise beleidsontwikkeling

68


De heer ir. J.H.A. Driessen MGM (1958) Hoofdfunctie Vitens / Manager technologiecentrum Nevenfuncties Voorzitter Stichting Speelhoeve te Hattem Commissie voor de milieueffectrapportage, te Utrecht, lid (bezoldigd) Tijdstip van eerste benoeming 2006 Tijdstip van tweede benoeming 2010 Eventueel herbenoeming Ja, maximaal 1 jaar (op voordracht van de CHR) Termijn waarvoor hij is benoemd 3 jaar Professionele achtergrond / Deskundigheid in fysieke leefomgeving(water en expertise bodem) en positionering semipublieke organisaties

De heer J. Huizing MSc MBA (1966) Hoofdfunctie Algemeen directeur ROVC Nevenfuncties Tijdstip van eerste benoeming 2009 Eventueel herbenoeming Ja (op voordracht van de CHR) Termijn waarvoor hij is benoemd 6 jaar Professionele achtergrond / Bedrijfskundig/Bedrijfseconoom/organisatie expertise inrichting professionalisering

De heer ir. C. de Blok (1948) Hoofdfunctie Nevenfuncties

Tijdstip van eerste benoeming Eentuele herbenoeming Termijn waarvoor hij is benoemd Professionele achtergrond/expertise

Bestuurslid brancheverenging Kringloop Nederland Bestuurslid Stilema Kringloopcentrum Epe, Heerde en Hattem Lid platform gehandicaptenbeleid Heerde Lid WMO-adviesraad Heerde 2010 Ja 4 jaar Chemisch technische opleiding/algemeen management/marketing/bedrijfskunde/bouwcoördinator (aansturing) bouwafdeling. Laatst actieve functie: algemeen directeur sociale werkvoorziening Zwolle

Toezichtstaak De RvC vervult het toezicht op de maatschappelijke taak van Triada binnen structureel houdbare financiële randvoorwaarden, op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Triada en de met haar verbonden ondernemingen.


69

Realisatie van de doelstellingen De RvC houdt toezicht op onze maatschappelijke taak door te toetsen of onze volkshuisvestelijke opgave in voldoende mate is opgenomen in onze doelstellingen zoals verwoord in ons ondernemingsplan en de meerjarenbegroting. Daarnaast toets de RvC of alle wettelijke kaders (BBSH) voldoende weerslag vinden in onze doelstellingen. Wanneer actuele politieke, economische en financiële ontwikkelingen dat nodig maken, worden tussentijdse aanpassingen door het bestuur met de RvC besproken en waar nodig ter goedkeuring voorgelegd. Bij besluit van de RVC op 25 november 2009, is het ondernemingsplan ‘maatschappelijk ondernemen in veranderende tijden’ met één jaar verlengd tot en met 2012. In 2013 wordt gestart met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan, dat wordt afgestemd op de nieuwe weten regelgeving. Vervolgens controleert de RvC of de realisatie van onze doelstellingen de gewenste voortgang hebben en passen binnen de begroting. De RvC doet dit onder meer aan de hand van de jaarbegroting, het jaarverslag en de periodieke rapportages. De strategie en de risico’s aan de verbonden activiteiten. De RvC houdt toezicht op de risico’s en de gehanteerde strategie op basis van het hiervoor genoemde ondernemingsplan, de begrotingen en voortgangsreportages. In de vergaderingen van de RvC zijn lopende en in ontwikkeling zijnde projecten een vast agendapunt met betrekking tot de voortgang en de risico’s. Naast het bestuur laat de RvC zich over de financiële risico’s ook informeren door externe deskundigen, zoals een treasuryadviseur, een fiscalist en een accountant. De RvC laat zich ieder jaar informeren over de gehanteerde en te hanteren strategie in het afgelopen jaar en de komende jaren van Triada. Daarnaast heeft de RvC de risico’s in beeld van de verschillende activiteiten die Triada ontplooit en heeft ontplooid. De risico’s worden regelmatig met het bestuur besproken en indien nodig worden maatregelen genomen om de risico’s in te perken. Om de risico’s van de projecten op een goede wijze te monitoren worden besluiten om al dan niet door te gaan met een project genomen aan de hand van een fasedocument.

70


De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. De RvC houdt toezicht op de wijze waarop het bestuur de risico’s beheerst en hoe intern de controles plaatsvinden. De RvC maakt daarbij gebruik van de begroting, de periodieke rapportages en het jaarverslag. Verder ziet de RvC toe op het toepassen van het treasurystatuut en treasuryjaarplan. Om de fiscale risico’s te beheersen, maakt het bestuur gebruik van een externe fiscalist die de RvC hierin adviseert. De RvC maakt verder gebruik van de accountant die naast de jaarlijkse controle ook een interim-controle uitvoert. De Raad van Commissarissen spreekt ten minste twee keer per jaar met de externe accountant over zijn bevindingen en één keer per jaar met de treasuryadviseur(second opinion adviseur). Naast de (financiële) controle, besteedt de accountant ook aandacht aan het beperken van de automatiseringsrisico’s. Risico’s worden regelmatig besproken binnen de RvC bij de besluitvorming betrokken. Voor nieuwbouwprojecten zijn specifieke afspraken gemaakt. Ieder project wordt bij de initiatieffase ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. Er is nog geen specifiek toetsingskader vastgesteld voor verbindingen of investeringen. Voor zover de statuten en reglementen niet voorzien in een toetsingskader wordt dit in 2013 verder uitgewerkt. De RvC is van mening dat de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen bij Triada goed zijn geborgd. In 2012 heeft de externe accountant de jaarrekening 2011 gecontroleerd en een interim controle gehouden. De accountant heeft de goedkeurende verklaring afgegeven en geen adviezen of aanwijzingen gegeven die noodzaakten tot aanpassing of afwijking van het bestaande beleid. Naast de accountant maakt het bestuur gebruik van de diensten van de controller. De controller controleert de werking van de verschillende processen van Triada conform de werkwijze die in het door de RvC vastgestelde interne controleplan is overeengekomen. De controller rapporteert aan de directeur-bestuurder en is bevoegd om indien nodig zelfstandig de RvC te informeren. Van deze mogelijkheid heeft de controller in 2012 geen gebruik gemaakt. Mede naar aanleiding van het onderzoek van het CFV inzake derivaten heeft de RvC besloten gebruik te maken van een eigen adviseur inzake treasury (second opinion adviseur). Deze adviseur beoordeelt voorstellen betreffende treasurystatuut en handboek, treasuryjaarplan en transactievoorstellen en geeft hierover toelichting in de vergadering van de RvC. De periodieke rapportage betreffende treasury is in 2012 uitgebreid en explicieter geworden. Bovendien wordt nu ook inzage gegeven over de uitkomsten van stresstesten.


71

Het kwaliteitsbeleid Net als het bestuur, vindt ook de RvC het belangrijk dat de medewerkers van Triada kwaliteit leveren. Naast de reguliere informatie van het bestuur daarover geven de metingen voor het KWH- label; het tevredenheidsonderzoek bij komende en vertrekkende huurders; de informatie tijdens belanghoudersbijeenkomsten en het bezoeken van woonwijken en maatschappelijke projecten, de RvC extra zicht op de kwaliteit en het daaraan ten grondslag liggende beleid. De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording De RvC laat zich bij de voortgangsrapportage periodiek informeren over de maatschappelijke investeringen en de verschillende maatschappelijke activiteiten van Triada. Verder ziet de RvC erop toe, dat Triada gestructureerd en frequent overleg heeft met de belangrijkste belanghouders. Daarnaast let de RvC erop dat verantwoording wordt afgelegd aan belanghouders. Dit gebeurt onder andere door het beschikbaar stellen van het jaarverslag en het één keer per twee jaar organiseren van een themabijeenkomst voor belanghouders. Tevens volgt de RvC als toehoorder het overleg van de huurdersvertegenwoordiging. De RvC heeft kennisgenomen van de aanbevelingen in het Visitatierapport december 2011 over de relatie met belanghouders en onderschrijft deze. Op 13 februari 2012 heeft de RvC de aanbevelingen met de bestuurder besproken. Het financiële verslaggevingsproces Jaarlijks worden de jaarrekening en de managementletter met de externe accountant besproken. Ook wordt aan het eind van ieder jaar het treasuryjaarplan besproken met het bestuur met een toelichting hierop van de (second opinion) treasury-adviseur. Eens in de vier maanden wordt de perioderapportage over de afgelopen vier maanden gezamenlijk met de directie (directeur-bestuurder/adjunct-directeur) besproken. De perioderapportage bestaat naast een tekstueel gedeelte uit de financiële cijfers en een aantal kengetallen. Verder worden jaarlijks de financiële kerngegevens besproken en wordt de beoordeling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor wat betreft continuïteit en solvabiliteit gezamenlijk met het bestuur besproken. De naleving van toepasselijke weten regelgeving De RvC draagt zorg dat deze statuten, het bestuursreglement en het reglement van de RvC op de juiste wijze wordt nageleefd. Daarnaast zorgt de Raad van Commissarissen dat er op het gebied van weten regelgeving voldoende deskundigheid aanwezig is in de Raad. Indien specifieke deskundigheid in het kader van weten regelgeving noodzakelijk is dan laat de Raad zich voorlichten door een specialist. Tevens ziet de Raad toe op naleving van de door de branche gehanteerde Governance- en Aedescode. Toezicht op het bestuur De RvC houdt, in de rol van werkgever, ook toezicht op de directeur-bestuurder. Dit doet de RvC door middel het volgen van de begroting en het treasuryjaarplan aan de hand van de perioderapportages, interim controle en jaarverslaglegging. Het functioneren van de directeur-bestuurder wordt jaarlijks beoordeeld.

72


Overlegmomenten Raad van Commisarissen De RvC heeft in 2012 9 keer regulier vergaderd en overleg gevoerd met de directeur – bestuurder. Daarnaast is er 1 besloten vergadering geweest, waarin het functioneren van de directeur-bestuurder is besproken.. In 2012 heeft de RvC 2 keer overleg gevoerd met de ondernemingsraad. De RvC heeft in het afgelopen jaar het volgende besloten en/of vastgesteld: ► Aanpassingen in het reglement van de Raad van Commissarissen zijn goedgekeurd ► Het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen is vastgesteld ► De jaarrekening 2011 is goedgekeurd ► Begroting 2013 is goedgekeurd ► Notitie over het afbouwen van bv-structuren is goedgekeurd ► Treasurystatuut en treasuryhandboek zijn goedgekeurd ► Convenant Centrale Huurdersraad – Raad van Commissarissen is vastgesteld ► Beëindigen van een tweetal payer swaps, onderliggende waarde totaal € 20 mln ► Afsluiten van 2 basisrenteleningen, totaal € 20 mln Zelfevaluatie functioneren Raad van Commissarissen De RvC heeft zijn functioneren in november geëvalueerd onder leiding van aftredend commissaris mevrouw de Hoog-Kleijwegt. Daarvoor zijn vragenlijsten gebruikt over het functioneren van de Raad en gezamenlijk besproken. Ook de directeur-bestuurder en de adjunct-directeur is om een beoordeling op onderdelen gevraagd. De RvC heeft vastgesteld dat zij in het verslagjaar normaal tot goed heeft gefunctioneerd. Onafhankelijkheid Alle leden van de Raad van Commissarissen waren in het jaar 2012 onafhankelijk in de zin van de in de Governancecode bepaling III2.2. Tegenstrijdige belangen In het jaar 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen waren betrokken. Alle leden hebben in 2012 de verklaring belangenverstrengeling ondertekend.


73

10. Onze financiën Financiële ontwikkelingen Overheidsontwikkelingen en veranderingen in weten regelgeving hebben veel invloed op het werkterrein van Triada. Zo gaat in het kader van de herziening Woningwet een nieuwe autoriteit financieel toezicht houden op woningcorporaties en moeten corporaties een scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met staatssteun en zonder staatssteun uitvoeren. Hierbij worden onder andere de financierbaarheid van corporaties, de woningmarkt en risicomanagement geraakt. Kasstromen komen onder druk te staan, waardoor de financieringsruimte wordt beperkt en de investeringsruimte afneemt. Corporaties moeten steeds transparanter worden in hun verantwoording over de inzet van het maatschappelijk vermogen. Externe partijen, zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en financiers, zijn meer en meer geïnteresseerd in de kwaliteit van de financiële sturing van corporaties. Het is duidelijk dat alle genoemde ontwikkelingen invloed hebben op het financiële beleid van Triada. Als antwoord op deze actuele ontwikkelingen, heeft Triada in 2012 opnieuw haar prognoses voor 2013-2022 berekend op basis van het vastgestelde financiële beleid en de gestelde randvoorwaarden vanuit de overheid, het WSW en het CFV. In 2013 gaan we, mede in het kader van de RJ645 en het vraagstuk ‘DAEB en niet-DAEB’, verder met de inrichting van de financiële administratie. Treasurystatuut In 2012 is een nieuw treasurystatuut en treasuryhandboek vastgesteld. In het statuut is vastgelegd hoe Triada omgaat met treasury en binnen welke (risico)kaders treasury relevante beslissingen worden genomen. Het treasurystatuut vormt samen met het financieel beleidsplan en het fiscaal statuut een drietal samenhangende beleidsstukken, waarmee wij aansluiten bij de uitgangspunten en de artikelen 21, 25 en 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ worden enerzijds gezien als een bezit, wat resulteert in een actieve jaarrekeningpost (Vastgoedbeleggingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden) en anderzijds een voor de toekomst uitstaande langlopende verplichting tot terugkoop. Waardering vindt daarbij plaats tegen actuele waarde, waarbij jaarlijks op basis van de mutatie in de WOZ-waarde en de wijziging in het aantal uitstaande aantal onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ultimo boekjaar, de waardemutaties in de winst-en-verliesrekening worden verantwoord. Nadere toelichting over de posten voor Triada vindt plaats bij de waarderingsgrondslagen en toelichting op de balans en winst-enverliesrekening.

74


Financiële continuïteit Triada streeft naar een solide financiële basis. Hiermee willen wij onze financiële continuïteit waarborgen en in de toekomst financierbaar blijven. De financiële positie van Triada is gezond te noemen. Een gezonde financiële positie is een voorwaarde om de doelstellingen van Triada te kunnen realiseren. Echter onzekerheden vanuit de omgeving vormen een bedreiging die de financiële positie kan beïnvloeden. Voorbeelden daarvan zijn het staatssteundossier en de komende bezuinigingen. De vastgestelde meerjarenbegroting van Triada voor de periode 2013-2017 is hierop gebaseerd en laat het volgende beeld zien met betrekking tot de ontwikkeling van balans- en resultatenposten, alsmede de solvabiliteit. Prognose winst-en-verliesrekening ( x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Waarvan verkoopresultaten op te verkopen woningen uit bestaand bezit Bedrijfslasten Waarvan onrendabele toppen nieuwbouwprojecten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Jaarresultaat voor belastingen en heffingen

2013 44.236 4.059

2014 46.255 3.924

2015 47.868 3.643

2016 48.627 3.509

2017 48.464 3.226

35.886 4.634

42.034 7.118

37.593 3.230

38.970 3.438

40.268 4.264

8.350 -9.136 -786

4.221 -7.983 -3.762

10.275 -10.365 -90

9.657 -10.238 -581

8.196 -9.230 -1.034

Prognose Balansposten ( x € 1.000) Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Balans Totaal

2013 323.649 5.890 15.285 344.824

2014 325.657 8.704 13.068 347.429

2015 326.902 8.641 10.675 346.218

2016 326.196 8.434 8.093 342.723

2017 327.143 9.159 4.826 341.128

Groepsvermogen Voorzieningen Schulden op lange termijn Schulden op korte termijn Balans Totaal

70.649 7.233 239.010 27.932 344.824

68.262 6.915 244.668 27.584 347.429

68.382 6.792 244.610 26.434 346.218

67.792 6.752 241.943 26.236 342.723

66.752 6.777 240.907 26.692 341.128

20.5%

19.6%

19.8%

19.8%

19.6%

Kengetal Solvabiliteit

Deze prognose voldoet aan de in het financieel beleidsplan gestelde solvabiliteitseis van 10%. Wel laat de solvabiliteit in de getoonde planningshorizon een dalende tendens zien naar 19,6% in 2017. Dit betekent dat wij licht interen op ons eigen vermogen. Dit wordt vooral veroorzaakt door: ► Investeringen in de nieuwbouw ► Investeringen in onderhoud bestaand bezit ► Investeringen in energetische maatregelen en CO2 reductie ► Het vanaf 2013 opnemen van de saneringssteun ► Het vanaf 2013 opnemen van de heffingwet.


75

In de Begroting 2013 is rekening gehouden met de mogelijkheid om de huurprijzen extra te verhogen. Bij deze berekening is rekening gehouden met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Er is gerekend met een inflatie van 2,5% voor 2012 en een inflatie van 2% voor de 5 jaren erna. Daarnaast is er rekening gehouden met jaarlijks 0,5% (ervaringscijfer afgelopen jaren) extra huurinkomsten door kwaliteitsverbetering. We blijven zeer alert op de ontwikkelingen om ons heen en treffen tijdig maatregelen om ervoor te zorgen dat de solvabiliteit stabiel c.q. verhoogd wordt. In de meerjarenbegroting 2013-2017 is rekening gehouden met actualisatie van de uitgangspunten en parameters van de bedrijfswaarde, zoals het aanpassen van de restwaarde. Efficiënte bedrijfsvoering Triada streeft naar een efficiëntere bedrijfsvoering, waarbij wij niet willen inleveren op de kwaliteit van onze dienstverlening. In 2013 gaan wij verder met het verlagen van de bedrijfslasten. Deze lijn is in het voorjaar van 2012 al ingezet op basis van het Zero Based Budgeting. CorpoData CorpoData is een gezamenlijk initiatief van het CFV, het WSW en het ministerie van Binnenlandse Zaken om de administratieve last voor de deelnemers te verlichten. CorpoData vraagt twee keer per jaar middels de dPi en de dVi de benodigde gegevens op, waarna CorpoData het CFV en het WSW voorziet van de informatie die ze nodig hebben om hun rol te vervullen. Centraal Fonds Volkshuisvesting Op basis van de door ons ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011, concludeerde het CFV dat het vermogen op balansdatum 31 december 2011 groter was dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, wat tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidde. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Vanaf 2007 past het WSW een methodiek toe die gebaseerd is op kasstromen. Inzicht in kasstromen vergemakkelijkt de beoordeling van het WSW of de corporatie in staat is om nu en in de toekomst, alle rente en aflossingsverplichtingen te voldoen. Tevens maakt dit inzicht het mogelijk de borgbaarheid in een vroeg stadium te beoordelen. Om onze activiteiten te realiseren, zijn we afhankelijk van het hebben van voldoende faciliteringsvolume. Positieve kasstromen bepalen de hoogte van het faciliteringsvolume, dat wordt afgegeven door het WSW. Op 28 september 2012 heeft het WSW geoordeeld dat Triada onveranderd kredietwaardig is. Tevens is het faciliteringsvolume voor de jaren 2012 tot en met 2014 vastgesteld op € 69 miljoen. Tot en met 31 december 2012 is hiervan € 25 miljoen aan nieuwe leningen afgesloten. Daarnaast is € 5 miljoen voldaan als eindaflossing en € 15 miljoen voldaan als vervroegde aflossing. Het faciliteringsvolume voor 2014 wordt in de loop van 2013 opnieuw vastgesteld door het WSW. Als gevolg van de Europese Beschikking is de daarop gebaseerde Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang Toegelaten Instellingen volkshuisvesting, vastgesteld. Bedoelde instellingen kunnen per 1 januari 2011 bestaande activa niet zijnde een Dienst van algemeen economisch belang (DAEB), niet meer herfinancieren met door het WSW geborgde leningen. Dit betekent dat Triada voor haar niet-DAEB activa niet geborgde financiering moet regelen. Over de jaren 2011 en 2012 is voorlopig volgens het Eigen Middelenbeleid een bedrag van ruim € 26 miljoen aan eigen middelen vastgesteld. 76


10.1 Groepsresultaat De werkelijke cijfers van 2012 wijken op een aantal posten af van de begroting. In de begroting is gerekend met een verlies van € 4,2 miljoen, terwijl het werkelijke resultaat € 2,4 miljoen negatief is. Van de belangrijkste afwijkingen volgt een toelichting. (x € 1.000)

Geconsolideerd groepsresultaat t.o.v. begroting

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Wijziging in voorraden en onderhanden werk Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Niet gerealiseerde waardeverminderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat

Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Verschil

36.030 688 -995 6.489 379 857 43.448

36.175 798 0 4.776 469 795 43.013

-145 -110 -995 1.713 -90 62 435

10.315

10.414

-99

5.628 4.637 649 832 5.769 141 999 4.938 33.908

5.600 4.802 626 886 7.115 205 952 5.063 35.663

28 -165 23 -54 -1.346 -64 47 -125 -1.755

9.540

7.350

2.190

430

0

430

9.110

7.350

1.760

Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

163

50

113

9.464 -9.301

9.773 -9.723

-309 422

Resultaat voor belastingen Belastingen Groepsresultaat na belastingen

-191 -2.195 -2.386

-2.373 -1.839 -4.212

2.182 -356 1.826


Nr.

1 2

3

4

77

1. Wijziging in voorraden en onderhanden werk Dit betreft de wijziging in het onderhanden werk als gevolg van de nieuwbouwproductie. In de begroting is hier geen rekening mee gehouden. 2. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Voor 2012 was een verkoop van 40 woningen begroot. Daadwerkelijk zijn er 47 woningen verkocht. Verder is er een verkoopwinst gerealiseerd op de nieuwbouwwoningen bestemd voor verkoop van ruim € 1,2 miljoen. Met laatstgenoemde verkoopwinst was in de begroting geen rekening gehouden. 3. Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa Het verschil tussen het begrote en gerealiseerde bedrag aan overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa, wordt voornamelijk veroorzaakt door het actualiseren van de uitgangspunten en vaststellen van nieuwe parameters. 4. Onderhoudslasten In 2012 was de post onderhoudslasten minder dan begroot. Voor dagelijks onderhoud is € 0,2 miljoen minder uitgegeven en voor planmatig onderhoud is € 1,1 miljoen minder uitgegeven dan begroot was.

10.2 Solvabiliteit De solvabiliteit, het vermogen om op langere termijn aan onze financiële verplichtingen te kunnen voldoen, is in het verslagjaar ten opzichte van 2011 nagenoeg gelijk gebleven. Solvabiliteit Groepsvermogen Balanstotaal Solvabiliteit

2012 73.050

2011 75.436

320.626 22,8%

324.793 23,2%

10.3 Rentabiliteit Het kengetal rentabiliteit geeft de winstgevendheid aan van het vermogen. Ten opzichte van het vorig verslagjaar is de rentabiliteit gedaald.

Rentabiliteit Jaarresultaat (voor belastingen) Rentelasten Jaarresultaat voor belastingen incl. rentelasten Balanstotaal Rentabiliteit totaal vermogen

78

2012 -191 9.464 -9.655 320.626 2,9%

2011 14.788 9.137 5.651 324.793 7,4%


10.4 Liquiditeit Ten opzichte van het jaar 2011 is de liquiditeit afgenomen. Liquiditeit Vlottende activa Kortlopende schulden Current ratio

2012 22.245 17.846 1,25

2011 22.985 11.258 2,04

10.5 Vennootschapsbelasting Ontwikkelingen 2012 Ultimo 2011 is met de Belastingdienst overeenstemming bereikt over enkele specifieke aspecten van de vpb-aangifte 2008 voor Triada. De afspraken met de Belastingdienst zijn eveneens verwerkt in de aangiften 20083 en 2009. De aangiften 2008 en 2009 zijn ingediend en goedgekeurd door de Belastingdienst in 2012. In 2012 is de aangifte 2010 ingediend bij de Belastingdienst. Ook de aangifte 2010 is intern verwerkt in lijn met de afspraken die gemaakt zijn met de Belastingdienst. De aangifte van 2011 zal voor de zomer van 2013 worden ingediend bij Belastingdienst. Voor de fiscale winst (fiscale winst voor aftrek vennootschapsbelasting) van de boekjaren 2009, 2010 en 2011 is gebruik gemaakt van de fiscale mogelijkheid om de fiscale winsten te doteren aan de herbestedingsreserve. Het belastbare bedrag van de betreffende jaren bedraagt derhalve nihil. De herbestedingsreserve is eveneens in de betreffende jaren in mindering gebracht op de gedane investeringen in de fiscale materiële vaste activa. De herbestedingsreserve is ultimo 2011 volledig aangewend.

3

Daarbij moet worden opgemerkt dat de fiscale boekjaren 2006 en 2007 ook conform de afspraak met de Belastingdienst zijn verwerkt in de vennootschapsbelastingaangifte 2008.


79

Fiscale positie 2012 (x € 1.000) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen volgens de enkelvoudige winst- en verliesrekening Resultaat uit deelneming opgenomen in de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting

-250 000024 -226

Bij: Financieringsrente Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Afschrijvingen materiële vaste activa Vrijval waarderingsverschil lening o/g Fiscale correctie resultaat deelnemingen Fiscale correcties onderhoud Heffing bijzondere projectsteun Beperking aftrekbare kosten

17 5.628 9.377 57 156 699 131 34 16.099

Af: Overige fiscale bedrijfskosten Verkoop onroerende zaken Afschrijving waarderingsverschil leningen o/g

-339 -6.333 -491 -7.163

Belastbaar bedrag voor verliesverrekening

Verliesverrekening Belastbaar bedrag

8.710

8.710 0

Het bepaalde belastbare bedrag ultimo 2012 is verrekend met de openstaande mogelijkheid tot verliesverrekening (zie hieronder). Naast het bepaalde belastbaar bedrag voor 2012, is een belastinglast van € 2.160.000 in deze jaarrekening verantwoord. Deze vloeit voornamelijk voort uit de verantwoorde belastinglatenties. De commerciële waardering per 1 januari 2008 van de opgenomen leningen was hoger dan de fiscale waardering van deze leningen op 1 januari 2008. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde en bedraagt per 31 december 2012: € 689.864 (2011: € 775.156). Afhankelijk van de rentestand en de resterende looptijd van deze leningen, valt deze latente belastingvordering op termijn vrij. De nominale waarde van deze latente belastingvordering bedraagt per 31 december 2012: € 1.824.187 (2011: € 1.824.187).

80


In het kader van compensabele verliesverrekening is vennootschapsbelasting te vorderen. Hiertoe wordt een actieve belastinglatentievordering gevormd. Gerealiseerde verliezen zijn verrekenbaar met de belastbare winsten van de volgende negen jaren en met de belastbare winst van 2006 en 2007. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde en bedraagt per 31 december 2012: € 1.258.163 (2011: € 3.435.742). Het totaal aan verrekenbare verliezen bedraagt ultimo 2012: € 5.033.000 (2011: € 13.743.000). Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Verrekenbare verliezen (x € 1.000) Belastbaar bedrag 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Compensatie t/m 31 december 2012

Nog te compenseren einde boekjaar 0 0 -13.743 -13.743 -13.743

8.710

-5.033

-13.743

Ultimo 2010 week de fiscale behandeling van de afwaardering van de WOZ-waarde af van de commerciële behandeling. Deze afwaardering heeft geleid tot een latente belastingverplichting ultimo 2010 van € 3.243.000 (nominale waarde). Naar aanleiding van de afspraken met de Belastingdienst in 2011, is overgegaan tot het fiscaal niet verder afwaarderen van de materiële vaste activa op basis van een daling in de WOZ-waarde. Tot en met 2010 is ervan uitgegaan dat een daling van de WOZ-waarde leidt tot een daling in de fiscale waarde. Behoudens de aangifte vennootschapsbelasting van 2008, is er geen afwaardering genomen (mede op aanraden van de Belastingdienst). In 2012 is er sprake geweest van een WOZ- waardedaling voor het bezit van Triada van € 38 miljoen (2011: daling € 40 miljoen). Daardoor is er geen mutatie in de latentie. Conform de richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 645) zijn vanaf 2011 de rechten en verplichtingen van de ‘Verkopen onder voorwaarden’ (VOV woningen), verantwoord in de jaarrekening. Dit met terugwerkende kracht voor 2010. Deze verantwoording heeft geleid tot een waarderingsverschil (commercieel - fiscaal) voor de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de hierbij horende terugkoopverplichting. Voor dit waarderingsverschil is respectievelijk een passieve en een actieve belastinglatentie opgenomen. Actieve latentie terugkoopverplichting VOV 2012: € 3.238.631 (2011: € 3.567.794). Passieve latentie VOV woningen 2012: € 3.020.941 (2011: € 3.455.705). Fiscale eenheid Per 1 januari 2008 is Woonstichting Triada opgenomen in de fiscale eenheid (voor de vennootschapsbelasting) welke samen wordt gevormd met Épavlis Holding B.V, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V., Épavlis Innovatie en Beheer B.V., Épavlis Brinklaan Heerde B.V., Épavlis Centrum Vaassen B.V., Épavlis Oene B.V., Épavlis Assenrade Hattem B.V. , Épavlis Temporary B.V., Épavlis Beheer B.V., Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. Woonstichting Triada wordt aangemerkt als belastingplichtige. Uit hoofde van de fiscale eenheid kan Woonstichting Triada daarom aansprakelijk worden gesteld voor eventuele verplichtingen die voortvloeien uit de fiscale eenheid.


81

10.6 Treasury, rente en risicoprofiel Treasury en derivaten De treasurycommissie heeft in 2012 diverse malen extra overlegd over de afbouw van de derivatenportefeuille. Naast alle reguliere activiteiten in het kader van treasury, heeft het beperken van het liquiditeitsrisico met betrekking tot de derivaten veel aandacht gehad. Als gevolg van de sterke rentedaling heeft Triada namelijk een negatieve marktwaardeverrekening op de derivaten payer swaps. Als gevolg van de negatieve marktwaardeverrekening heeft Triada frequent overleg gehad met het CFV en het WSW. Om aan de financiële verplichtingen en regelgeving te kunnen voldoen, zijn er op 3 oktober 2012 twee payer swaps omgezet in twee nieuwe basisrenteleningen. Dankzij deze omzetting voldoet Triada weer aan haar buffer ten behoeve van de marktwaardeverrekening, de margin call. De derivatenportefeuille van Triada bevat vier payer swaps met een onderliggende nominale waarde van € 48 miljoen. Aan deze renteswaps zijn roll-over leningen gekoppeld op basis van driemaands Euribor. Op 31 december 2012 hadden de swaps een negatieve marktwaarde, te weten € 9,6 mln. Daarom moet Triada, conform de contractuele afspraken, als zekerheid kasmiddelen plaatsen bij ABN AMRO bank, haar tegenpartij bij de swaps. Voor beide partijen geldt de verplichting tot marktwaardeverrekening die maandelijks op de 26e plaatsvindt. Deze verplichting geldt voor zover de totale negatieve marktwaarde van de swaps een drempel (threshold) van € 3,5 miljoen overschrijdt. Met de ABN AMRO bank is in augustus 2008 een ISDA raamovereenkomst gesloten, inclusief Schedule en Credit Support Annex. Als gevolg van de maandelijkse marktwaardeverrekening heeft Triada per 31 december 2012 een margin call van € 6,6 miljoen als zekerheid geplaatst bij de ABN AMRO bank. Maandelijkse marktwaardeverrekeningen vinden niet plaats bij een bedrag < € 0,5 mln.

Renteswaps Begindatum

Einddatum

Hoofdsom x € 1.000

Te betalen %

Marktwaarde x € 1.000

1

02-05-2007

02-05-2018

12.000

3,8200

-1.999

2

01-06-2007

03-06-2019

12.000

3,8750

-2.286

3

02-07-2007

01-07-2022

12.000

3,9250

-2.710

4

02-07-2007

01-07-2021

12.000

3,9600

-2.609

Totaal

48.000

-9.604

De marktwaarde van swaps wordt beïnvloed door de hoogte van de hoofdsom, het restant van de looptijd en de ontwikkeling van de marktrente. Triada is van mening dat het liquiditeitsrisico en de stabiliteit van de kasstromen zijn gewaarborgd. Het effect op de kasstromen bedraagt € 3,6 mln. bij een daling van 1% van de rente en € 7,9 mln. bij 2%. Triada kan deze daling in haar kasstromen opvangen vanuit haar eigen middelen zoals vastgelegd in het Eigen Middelen beleid van het WSW.

82


Rente Wij streven naar een optimale vervalkalender per jaar en per maand, waardoor de kasstromen zoveel mogelijk genivelleerd worden. Daarbij wordt gelet op de randvoorwaarde van het WSW dat wij per jaar niet boven de 15% renterisico van de totale leningportefeuille mogen uitkomen. Aan de hand van de kasstroomprognose over de periode 2012-2017 kan gesteld worden dat Triada een positieve operationele kasstroom heeft. Leningen In 2012 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden in de leningenportefeuille:

Leningen Afgesloten in 2012 en opgenomen in 2012: Nummer

Geldgever

Looptijd in jaren

Hoofdsom €

730

NWB

23

5.000.000

731 732

NWB NWB

48 43 Sub-totaal

10.000.000 10.000.000 25.000.000

Rente 3-maands Euribor met een opslag van 0,46% 4,745% met een opslag van -0,24% 4,59% met een opslag van 0,67%

Afgeloste leningen in 2012 Nummer

Geldgever

Looptijd in jaren 726 BNG 713 NWB 714 NWB 730 NWB Sub-totaal Opnamen/terugstortingen roll-over leningen BNG BNG Sub-totaal

Hoofdsom € 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 20.000.000

Totaal

1.000.000

8.000.000 4.000.000 4.000.000

Soort aflossing Eindaflossing Vervroegde aflossing Vervroegde aflossing Vervroegde aflossing

Terugstorting Opname

De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille per ultimo 31 december 2012 bedraagt 4,30% (2011: 4,30%).


83

De verdeling van de portefeuille naar verschillende rentepercentages is als volgt: Verdeling naar rentepercentage Leningbedrag x €1.000

In % van totaal

2 - 2,99

3.468

1,59%

3 - 3,99

71.658

32,88%

4 - 4,99

114.110

52,36%

5 - 5,99

25.200

11,56%

6 - 6,99

3.514

1,61%

217.950

100,00%

Totaal

Renteprijsrisico (x € 1.000) <3% € -

3-4% €

4-5% €

5-6% €

6-7% €

Totaal €

751

642

6.000

-

7.393

-

1.322

10.837

-

-

12.159

> 5 jaar

3.468

69.585

102.631

19.200

3.514

198.398

Totaal

3.468

71.658

114.110

25.200

3.514

217.950

< 1 jaar 1 - 5 jaar

Renterisico per jaar (x € 1.000) RenteHerziening €

Eindaflossing €

Totaal €

In % van de schuld 01-01

2013

1.020

7.333

8.353

11,74%

2014

803

2.076

2.879

4,05%

2015

993

771

1.764

2,48%

2016

-

1.007

1.007

1,42%

2017

-

2.574

2.574

3,62%

2018

-

-

-

0,00%

2019

-

729

729

1,02%

2020

-

6.250

6.250

8,78%

84


Geconsolideerde balans en winst- en-verliesrekening per 31 december 2012


85

11. Jaarrekening (geconsolideerd) 11.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (x € 1.000) Activa

2012

2011

245.504

233.479

6.522 13.805

17.663 14.400

265.831

265.542

15.270 12.076

13.027 13.823

0

1.569

27.346

28.419

5.204

7.847

5.204

7.847

0 2.811

60 1.453

168 1.431

203 1.411

17.835

19.858

22.245

22.985

320.626

324.793

Vaste activa Materiële vaste activa 1. 2. 3.

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Vastgoedbeleggingen 4. 5. 6.

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vaste activa 7.

Latente belastingvordering

Vlottende activa 8. 9.

Onderhanden projecten Voorraden

Vorderingen 10. Huurdebiteuren 11. Overige vorderingen en overlopende activa 12. Liquide middelen

Totaal ACTIVA

86


(x € 1.000) Passiva

2012

2011

75.436 -2.386

58.059 17.377

73.050

75.436

1.269 356 6.201

190 51 6.635

7.826

6.876

208.949

216.950

12.954 2

14.271 2

221.905

231.223

9.001 2.651 1.509 4.684

1.666 4.236 1.523 3.833

17.845

11.258

320.626

324.793

13. Groepsvermogen Overige reserves Resultaat boekjaar

Voorzieningen 14. Voorziening onrendabele investering en herstructurering 15. Overige voorzieningen 16. Voorziening latente belastingverplichting

Langlopende schulden 17. Schulden/leningen kredietinstellingen 18. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 19. Overige schulden

Kortlopende schulden 20. 21. 22. 23.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva

Totaal PASSIVA


87

11.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2012 (x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten 24. Huuropbrengsten 25. Opbrengsten servicecontracten 26. Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk 27. Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille 28. Geactiveerde productie eigen bedrijf 29. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 30. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed 31. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa commercieel vastgoed Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten 32. Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten 33. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

34. Niet gerealiseerde waardeverminderingen Vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten 35. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 36. Rentelasten en soortgelijke kosten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 37. Vennootschapsbelasting Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

88

Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

36.030 688

36.175 798

35.001 664

-995

0

974

6.489 379 857

4.776 469 795

3.228 470 2.467

43.448

43.013

42.804

10.315

10.414

9.723

5.628 4.637 649 832 5.769 141 999 4.938

5.600 4.802 626 886 7.115 205 952 5.063

-12.857 4.850 600 849 6.980 165 895 7.795

33.908

35.663

19.000

9.540

7.350

23.804

430

0

180

9.110

7.350

23.624

163

50

301

9.464

9.773

9.137

-191

-2.373

14.788

2.195

1.839

-2.589

-2.386

-4.212

17.377


11.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: - Afschrijvingen (im)materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - resultaat verkoop vastgoedportefeuille - Geactiveerde productie inzake projecten huurwoningen - Boekwinst/-verlies afstoting materiële vaste activa - Mutaties van voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: - (Toename)/afname vorderingen - (Toename)/afname overlopende activa - (Toename)/afname voorraden en onderhanden projecten - Toename/(afname) handelscrediteuren - (Toename)/afname belastingen en sociale premies - (Toename)/afname overlopende passiva (excl. overlopende rente)

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten


2012

2011

9.110

23.624

10.315

9.723

5.628

-12.857

430 -6.489 -379 1.398 -1.245

180 -3.228 -470 2.550 1.806

-664 98 -1.298 -1.940 2.629

-774 -462 -1.370 2.129 985

803

-174

18.396

21.662

45

284

-9.416

-8.888

9.025

13.058

89

(x € 1.000) 2012

2011

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen

-16.560 7.209 -1.031

-25.005 4.042 -1.289

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-10.382

-22.252

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet Kasstroom uit financieringsactiviteiten

21.000 -20.000

20.000 -10.423

-1.666

9.750

-666

19.327

19.858 17.835

9.725 19.858

-2.023

10.133

9.025 -10.382 -666

13.058 -22.252 19.327

-2.023

10.133

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Liquide middelen Liquide middelen begin verslagjaar Liquide middelen eind verslagjaar Toe(af)name liquide middelen Kasstromen naar activiteiten Operationele kasstroom Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal kasstromen

90


11.4 Grondslagen van waardering en resultaat bepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder in het bijzonder de Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ (herzien 2011). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Toelichtingen op posten in de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro's. Alle financiële informatie in euro's is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Stelselwijzigingen Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De belangrijkste wijzigingen voor de corporatie zijn: ► Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; ► Het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal

► ►

► ► ► ► ►

en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; De corporatie heeft de beleidskeuze sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; Deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; Voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; De corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; Bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen; Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden.


91

Wijziging waarderingsgrondslagen Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden, heeft Triada het bezit in exploitatie hergeclassificeerd naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide classificaties. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zijn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewijzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwijziging worden aangemerkt: ► De aanpassingen van de uitgangspunten van de bedrijfswaarde wegens het vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie, het uitsluitend inrekenen van vastgoedgerelateerde kosten en het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen; ► Als gevolg van de hierboven genoemde wijzigingen van de bedrijfswaarde, is de afwaardering van sociale vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; ► Zijn de bijzondere waardeverminderingen inzake het sociaal vastgoed in exploitatie over de afgelopen drie jaar herrekend, hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde; ► De aanpassing van de bijzondere waardeverminderingen inzake het commercieel vastgoed op basis van de lagere marktwaarde indien van toepassing (voorheen op basis van de lagere bedrijfswaarde); ► De saldering van het onrendabel sociale deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd. De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De hiervoor genoemde wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en het resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag al van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt € 711.000 positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winsten-verliesrekening verwerkt middels een aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal € 1.150.000 positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 1.861.000 positief.

92


Dit effect, alsmede het resultaateffect 2010 en 2011, uitgesplitst naar de individuele posten per jaar is als volgt: x € 1.000

Resultaat effect tot en met 31 december 2010 Saldo overige reserves 31 december 2010 Mutatie overige reserves in verband met herrekening bedrijfswaarde 2010 in het kader van de RJ645 Gecorrigeerd saldo overige reserves 31 december 2010

57.348 711 58.059

x € 1.000

Cumulatieve afboeking bedrijfswaarde 2010 Saldo cumulatieve afboeking bedrijfswaarde 31 december 2010 Overboeking ten gunste van de overige reserves per 31 december 2010 in het kader van de RJ645 Gecorrigeerd saldo cumulatieve afboeking bedrijfswaarde 31 december 2010

-36.045 711 -35.334

x € 1.000

Resultaat effect tot en met 31 december 2011 Gecorrigeerd saldo overige reserves 31 december 2011 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Mutatie groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen in verband met herrekening bedrijfswaarde 2011 in het kader van de RJ645

58.059 16.227

1.150 17.377 75.436

Gecorrigeerd saldo overige reserves 31 december 2011

Cumulatieve afboeking bedrijfswaarde 2011 Saldo cumulatieve afboeking bedrijfswaarde 31 december 2011 Waardevermindering ten gunste van het resultaat 2011 (volgens de vastgestelde jaarrekening 2011) Mutatie waardevermindering ten gunste van het resultaat (volgens de vergelijkende cijfers 2011)

x € 1.000 -35.334 13.170 1.150 14.320

Gecorrigeerd saldo cumulatieve afboeking bedrijfswaarde 31 december 2011


-21.014

93

Schattingswijzigingen In het kader van de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’, is vanaf boekjaar 2012 bij de afschrijving op het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel en het commercieel vastgoed gewaardeerd tegen historische kostprijs, de componentenbenadering toegepast. Voor het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten met € 592.000 toegenomen. Deze wijziging is naar zijn aard een schattingswijziging, maar is gezien de impact op het resultaat, in combinatie met alle RJ 645 wijzigingen als geheel in de hiervoor genoemde stelselwijziging als zodanig verwerkt. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening, vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn de financiële gegevens opgenomen van Triada en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin Triada beslissende zeggenschap uitoefent. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Proportioneel zijn in de consolidatie deelnemingen in verschillende rechtsvormen opgenomen, voor zover door Triada eenzelfde invloed kan worden uitgeoefend als door elk van de overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn daar waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Triada en haar deelnemingen (Groep). Daar waar de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitoefenen op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, is van correctie van grondslagen afgezien. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen zijn geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties zijn ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen, zijn volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

94


De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: ► Épavlis Holding B.V. (100% deelneming). ► Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V. (100% deelneming via Épavlis Holding B.V.). ► Épavlis Temporary B.V. (100% deelneming via Épavlis Holding B.V.) ► Épavlis Innovatie en Beheer B.V. (100% deelneming via Épavlis Holding B.V.) ► Épavlis Beheer B.V. (100% deelneming via Épavlis Innovatie en Beheer B.V.) ► Épavlis Centrum Vaassen B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.) ► Épavlis Ontwikkeling Oene B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.) ► Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.) ► Épavlis Brinklaan Heerde B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.) ► Épavlis Assenrade Hattem B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.) Proportioneel geconsolideerd: ► Klaarbeek Planontwikkeling B.V. (50% deelneming). ► VOF Bovenkamp II (33% deelneming). ► VOF Assenrade (50% deelneming)


95

11.5 Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties waaronder dienstverleners, zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals opgenomen in de ECbeschikking d.d. 15 december 2009. Triada heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd gelet op het beleid van de corporatie, waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop, worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd, ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking, wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.

96


Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex), die voldoen aan de algemene activeringscriteria, worden geactiveerd. De beoordeling of, en in hoeverre, hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, wordt gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex en de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa, die buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’, worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan, worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger is dan de boekwaarde. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft complexen in aanbouw die zijn gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van de werkorganisatie uit hoofde van de voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering zijn de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid (waartoe de onroerende zaken gaan behoren) betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan is de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en is een voorziening getroffen onder de post voorziening onrendabele top. Ingenomen grondposities zijn verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.


97

Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer namens de corporatie uitingen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake wanneer de formalisering van de definitieve ontwerpfase en, afgeleid daarvan, het aanvragen van de bouwvergunning onherroepelijk is. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in de aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post ‘Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post ‘Resultaat verkoop vastgoedportefeuille’ verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd op basis van aanschafwaarde, onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

98


Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop, worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar een lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat, verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex) die voldoen aan de algemene activeringscriteria, worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, wordt gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van het complex, rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking, lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’, wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan, wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger is dan de boekwaarde.


99

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel dat in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden, waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed hergerubriceerd (binnen de post Vastgoedbeleggingen) als vastgoed verkocht onder voorwaarden. Het vastgoed wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijke) sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting, wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde per balansdatum, na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval als sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden in zake terugkoop, waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd, aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst plaatsvindt, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen, worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Op t=0 wordt de boekwaarde vastgesteld op basis van de taxatiewaarde bij verkoop minus de verstrekte kortingen. De actuele waarde wordt jaarlijks vastgesteld (t=1), op basis van de WOZ-waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de VOV woningen, als mede de terugkoopverplichting, wordt in de resultatenrekening verantwoord. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de (gefixeerde) boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag, als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld. Verloop VOV woningen Triada heeft voor de boekjaren 2007, 2008 en 2009 woningen verkocht onder voorwaarden. In de boekjaren voor 2007 en na 2009 heeft Triada alleen woningen verkocht op basis van ‘vrije verkoop’. Het verloopoverzicht in aantallen is opgenomen onder paragraaf 11.8 punt 7 ‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’.

100


Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd door tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbaar voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar is voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven, dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid, zijn alleen gesaldeerd indien Triada daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die vorderingen die voorvloeien uit voorwaartse verliescompensatie, zijn gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is, waarmee verliezen gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De latente belastingverplichtingen die betrekking hebben op de waardering van de derivaten en afwaardering van de WOZwaarden, zijn tevens gewaardeerd tegen nominale waarde. De overige belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, zijn gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto vermogenswaarde is berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, is uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Triada in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, is een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.


101

Onderhanden Projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode leiden tot opbrengsten. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (percentage of completion method) per balansdatum. Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op het desbetreffende onderhanden project. Indien per project het netto bedrag een debetstand vertoont, wordt het saldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien per project sprake is van een creditstand, wordt het saldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voorraden Voorraad Koopgarant woningen De voorraad Koopgarant woningen bestaat uit teruggekochte woningen die per balans datum nog niet verkocht zijn. De prijs van de woningen wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie. De woningen worden gewaardeerd tegen de betaalde prijs bij terugkoop. Onverkochte woningen Dit betreffen opgeleverde nieuwbouwwoningen die nog niet verkocht zijn per balans datum. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uithoofde van de voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s, met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen is gewaardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de desbetreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve netto vermogenswaarde heeft, zijn de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan derden, tenzij deze derdeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappijen wederom positief is, zijn resultaten toegekend aan het aandeel derden.

102


Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd door in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen zijn tegen nominale waarde opgenomen. Jubilea Vanaf boekjaar 2005 is de aangepaste richtlijn RJ271 (personeelsbeloningen) van toepassing. Onder deze regeling dient een voorziening te worden gevormd voor uitgestelde personeelsbeloningen zoals jubileumuitkeringen. De voorziening die is opgenomen voor jubileumuitkeringen wordt gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij bepalingen van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. Onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw, zijn als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, is voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven, minus de aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Langlopende schulden Langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening is verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, zijn activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij is op vorderingen, indien dit noodzakelijk was, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.


103

Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Triada dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne beleggings- en financieringsstatuut is het gebruik van rentederivaten toegestaan. Financiële instrumenten omvatten bij Triada vorderingen, liquide middelen en langlopendeen kortlopende schulden. Met ingang van 1 januari 2008 worden financiële instrumenten bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden de financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare kosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Triada maakt gebruik van interestderivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst-enverliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs in de balans wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het derivaat niet gewaardeerd. Dankzij het toepassen van het kostprijshedge accounting model, wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ290.

104


11.6 Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben, voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen zijn in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan:  Alle belangrijke rechten op economische voordelen, evenals alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper.  De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen.  Het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald.  Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie gaan toevloeien.  De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden met betrekking tot de transactie, op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten zijn verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:  Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald.  Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie gaan toevloeien.  De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald.  De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden om de dienstverlening te voltooien op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening. Op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter zijn deze posten toegelicht. Hierdoor wordt een goed inzicht gegeven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en in het bijzonder de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten zijn met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden de omzetcategorieën opgenomen die kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst uit respectievelijk: de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.


105

Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, schoonmaakkosten, glasfonds, riool- en dakgotenfonds en servicefonds). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt daarom als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit de verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als: alle belangrijke rechten op economische voordelen, alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa, zijn overgedragen aan de koper; het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed), respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Daarnaast wordt de opbrengst van verkocht vastgoed bestemd voor verkoop (koopwoningen voor derden) onder deze post verantwoord, onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hier verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen, onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment, onder aftrek van contractuele korting. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Degelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post ‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’ in de grondslagen van balanswaardering. Onderhanden projecten De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (percentage of completion method) per balansdatum.

106


Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat die direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (dit is doorgaans de geschatte economische levensduur). Er wordt rekening gehouden met een mogelijke restwaarde van de opstallen, aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed de woningen binnen vijf jaar worden verkocht. In dat geval wordt de afschrijving gestopt op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie. Verder wordt hieronder de waardevermindering verantwoord als gevolg van herclassificatie in de situatie dat teruggekocht VOV-vastgoed wordt ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie en de verkrijgingsprijs zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de bedrijfswaarde. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenpremies Deze zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Triada heeft een pensioenregeling bij het SPW. Dit betreft een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt alsof er sprake is van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Triada op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Triada geen verdere verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling. Triada heeft in geval van tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies zijn verantwoord als personeelskosten, als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies zijn opgenomen als overlopende activa, indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.


107

De pensioenregeling kan worden aangemerkt als een ‘multi-employer fund’. De Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 271 verlangt dat bepaalde informatie inzake toegezegde pensioenregelingen wordt toegelicht in de jaarrekening. In het bijzonder het saldo van de met de regeling samenhangende activa en passiva dient in de balans opgenomen te worden als een vordering of verplichting. Het pensioenfonds heeft laten weten dat zij niet in staat is om aan de deelnemende ondernemingen de informatie te verschaffen die volgens RJ 271 noodzakelijk is inzake toegezegde pensioenregelingen. Daarom is de regeling behandeld als toegezegde bijdragen regeling en is de verschuldigde pensioenpremie over het boekjaar als pensioenlast in het resultaat verantwoord. Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (2011: 101%). Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichtte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden, alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, zijn verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud is te onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik en technische huurderving. In de winsten-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging maar een instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder de post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven op het gebied van sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van onder andere: bewonersinitiatieven, gebiedgericht personeel, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid, leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners. De uitgaven betreffende fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor onder andere: buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties en uitgaven voor activiteiten zoals: inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiten portieken. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Deze kosten zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord inzake het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast worden hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen inzake de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.

108


Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend, zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd zijn. Triada is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Triada heeft geen significante concentraties van kredietrisico’s. Voor zover noodzakelijk worden voor beschikbare kredietfaciliteiten nadere zekerheden verstrekt aan de bank. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat, rekeninghoudend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk: wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens als deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.


109

11.7 Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid van het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: ► Mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; ► Resultaatposten die in dezelfde periode geen kasstroom tot gevolg hebben; ► Resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en dividend Ontvangsten en uitgaven uithoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Financieringstransacties De ontvangsten uit hoofde van financieringstransacties (woningen verkocht onder voorwaarden) worden gepresenteerd als ontvangsten uit hoofde van financieringsactiviteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen, zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

110


11.8 Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000)

Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Verloop posten materiële vaste activa

2012 245.504 6.522 13.805

2011 233.479 17.663 14.400

265.831

265.542

(x € 1.000)

1. Sociaal vastgoed in exploitatie

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

2012

2011

2012

2011

2012

2011

318.779

307.293

22.366

12.493

17.381

16.952

-21.014

-36.045

-4.703

-3.422

-64.286

-56.189

-2.981

-2.183

233.479

215.059

Stand 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde vóór stelselwijzing Stelselwijziging Boekwaarde na stelselwijziging

17.663

9.071

14.400

14.769

711 233.479

215.770

17.663

9.071

14.400

14.769

24.433

592

-24.433

-592

0

0

4.336

11.867

12.753

12.733

205

465

-1.991

-973

-2.565

-2.076

-42

-36

3.104

-1.281

-779

-798

Mutaties: Opleveringen Investeringen

1

Desinvesteringen Herclassificatie Afwaarderingen

-6.327

Terugname afwaarderingen

14.320

Overige mutaties Afschrijvingen Correctie cumulatieve afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen

-9.179

-8.600

-192

753

503

Totaal van de mutaties

12.025

17.709

-11.141

8.592

-595

-369

Aanschafwaarde

345.557

318.779

8.121

22.366

17.544

17.381

Cumulatieve waardevermindering

-27.341

-21.014

-1.599

-4.703

Cumulatieve afschrijvingen

-72.712

-64.286

-3.739

-2.981

Boekwaarde

245.504

233.479

13.805

14.400

21

Stand 31 december:

6.522

17.663

1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen)


111

1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gebaseerd op de componentenbenadering. Daardoor zijn in het boekjaar 2012 de afschrijvingslasten inzake het sociaal vastgoed in exploitatie toegenomen met € 579.000. Deze wijziging is als stelselwijziging in de jaarrekening 2012 verwerkt in combinatie met de overige RJ 645 wijzigingen (zie onder Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, paragraaf Stelselwijzigingen). De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: ► Grond geen afschrijving ► Casco 50 jaar ► Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) 20 tot 40 jaar ► Installaties (lift, cv, elektra e.d.) 15 tot 50 jaar ► Woningverbetering 30 jaar Herclassificatie De post herclassificatie uit het verloopoverzicht betreft: In het boekjaar is een aantal financieringstransacties inzake VOV-woningen afgewikkeld op het moment dat de woningen in het boekjaar als sociaal vastgoed in exploitatie zijn teruggenomen. De verkrijgingsprijs van de betreffende woningen bij eerste verwerking is gelijk aan de marktwaarde van de VOV-woningen na aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting. De onder ‘Voorraden’ verantwoorde niet-verkochte opgeleverde koopwoningen zijn in 2012 als sociaal vastgoed in exploitatie genomen. Het effect van deze herclassificatie is een afname in de balans van de voorraden met een bedrag van € 703.000, zijnde de waardering tegen de vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde, en voor dezelfde waardering een toename in de balans van het sociaal vastgoed in exploitatie. Na eerste waardering worden de hergeclassificeerde woningen gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere bedrijfswaarde. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 157 woningen ingerekend voor verkoop. Hiervan worden naar verwachting 34 woningen in het komend boekjaar verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 5.520.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten is € 680.000. 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn grondaankopen ad € 2.110.000 (2011: € 2.956.000) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij er nog geen inzicht bestaat in feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamlijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Tijdens de bouw wordt er geen bouwrente geactiveerd.

112


Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed, totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend, afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van het beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting, waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting, gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Uitgangspunten berekening bedrijfswaardeberekening Triada baseert de bedrijfswaardeberekening op het aantal verhuurde woningen, garages, maatschappelijk bezit, commercieel bezit en overige eenheden. Hiervoor hanteren wij per object wegingsfactoren die afkomstig zijn van het CFV.

Wegingsfactoren Object

Woningen Garages en overige eenheden Commercieel vastgoed Maatschappelijk vastgoed


Wegingsfactor

1,0 0,2 1,0 2,0

113

Parameters bedrijfswaardeberekening De volgende parameters vormen de grondslag van de bedrijfswaardeberekening.

Parameters bedrijfswaarde 2012 4,00%

2011 2,30%

2010 1,30%

2009 1,20%

2,00%

2,00%

2,00%

1,25%

Huurverhoging na 2 jaar

2,00%

2,00%

2,00%

2,25%

Huurderving

0,36%

0,37%

0,35%

0,34%

6,40%

4,90%

5,50%

n.v.t.

6,40%

6,10%

6,70%

n.v.t.

e

Huurverhoging 1 jaar e

Huurverhoging 2 jaar e

e

Huurmutatiegraad 1 jaar e

e

Huurmutatiegraad 2 tot en met 6 jaar e

e

Huurmutatiegraad 7 tot en met 10 jaar

5,60%

6,10%

6,70%

n.v.t.

Huurmutatiegraad vanaf 11 jaar

e

5,60%

6,10%

6,70%

n.v.t.

Jaarlijkse lastenontwikkeling

2,00%

2,00%

2,00%

2,25%

Jaarlijkse stijging onderhoudslasten

2,00%

2,00%

2,00%

2,25%

Disconteringsvoet

5,25%

5,25%

5,25%

6,00%

1.333

1.447

1.447

1.485

Klachten- en mutatieonderhoud (in €)

339

402

379

337

Kosten cyclisch onderhoud (in €)

856

770

890

810

Variabele lasten (in €)

Voor 2012 is in de bedrijfswaarde gerekend met een huurverhoging voor het eerste jaar van 4,0%. Hierbij wordt inflatievolgend huurbeleid gevolgd. De bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2012 € 427 miljoen. Dit is € 15 miljoen hoger dan de vergelijkbare bedrijfswaarde in 2011. Volgens de richtlijnen is de verhuurdersheffing over 2013 hierin ingerekend en de voorgenomen heffing vanaf 2014 niet. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om woningen die gefinancierd zijn met door het WSW geborgde leningen te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op die woningen van de corporatie die gefinancierd zijn met een door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

114


3. Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: ► Bedrijfsterreinen geen afschrijving ► Automatisering 5 jaar ► Bedrijfsauto’s 8 jaar minus restwaarde ► Personenauto’s 5 jaar minus restwaarde ► Inventaris kantoor 10 jaar ► Kantoorgebouw (componentenbenadering):  grond geen afschrijving  casco 50 jaar  liftinstallaties 15 tot 50 jaar  verwarmingsinstallaties 15 tot 50 jaar.


115

Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)

Vastgoedbeleggingen 2012 15.270 12.076 0

2011 13.027 13.823 1.569

27.346

28.419

4. Commercieel vastgoed in exploitatie

5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden

6. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

14.578 0

13.823

1.569 0

13.823

1.569

0

0

13.823

1.569

4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden 6. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Verloop vastgoedbeleggingsposten 2012

1 januari 2012 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen

(x1.000)

Boekwaarde vóór stelselwijziging

-1.551 13.027

Stelselwijziging 1 januari 2012 (cumulatief effect 1 januari 2012) Boekwaarde 1 januari na stelselwijziging

0 13.027

Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties 31 december 2012 Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

2.600

-2.600 1.031 -507 -1.240

-357 2.243

-1.747

-1.569

17.178 0 -1.908

12.076

0

15.270

12.076

0

(1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen)

116


(x € 1.000)

Verloop vastgoedbeleggingsposten 2011

1 januari 2011 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde vóór stelselwijziging Stelselwijziging 1 januari 2011 (cumulatief effect 1 januari 2011) Boekwaarde 1 januari na stelselwijziging Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties 31 december 2011 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

4. Commercieel vastgoed in exploitatie

5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden

6. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

14.362

14.474

496

0

0

14.474

496

-1.180

0 13.182

216

1.073 -128 -523

-371 -155

-651

1.073

14.578 0 -1.551

13.823 0

1.569 0

13.027

13.823

1.569

4. Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het vastgoed in exploitatie gebaseerd op de componentenbenadering. In het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten inzake het commercieel vastgoed in exploitatie toegenomen met € 32.000. Deze wijziging is als stelselwijziging in de jaarrekening 2012 verwerkt in combinatie met de overige RJ 645 wijzigingen (zie onder Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, paragraaf Stelselwijzigingen).


117

De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: ► ► ► ► ►

Woningen Grond Casco Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) Installaties (lift, cv, elektra e.d.) Woningverbetering

geen afschrijving 50 jaar 20 tot 40 jaar 15 tot 50 jaar 30 jaar

Commerciële ruimten ► Grond ► Casco ► Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) ► Installaties (lift, cv, elektra e.d.) ► Woningverbetering

geen afschrijving 50 jaar 20 tot 40 jaar 15 tot 50 jaar 30 jaar

Uitgangspunten reële waarde In het kader van de richtlijnen van de RJ heeft Triada een scheiding aangebracht tussen sociaal en commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed is in de balans opgenomen tegen historische kostprijs, is boekwaarde. In de uitwerking is een verschil gemaakt tussen de woningen en de kantoren. In de onderstaande tabel is de verhouding tussen de historische kostprijs afgezet tegen de marktwaarde. Over de jaren 2010 tot en met 2012 is de marktwaarde van dit vastgoed hoger dan de historische kostprijs. Een afwaardering in verband met een lagere marktwaarde heeft hierdoor niet plaats gevonden.

ABoekwaarde commercieel vastgoed woningen en kantoren Boekwaarde woningen Boekwaarde woningen Boekwaarde woningen Boekwaarde kantoren Boekwaarde kantoren Boekwaarde kantoren

(x € 1.000)

Jaar

kostprijs

Marktwaarde

verschil

2010 2011 2012 2010 2011 2012

10.038 10.886 13.187 2.201 2.142 2.084

18.470 18.470 20.883 3.186 3.186 3.186

8.432 7.584 7.696 985 1.044 1.102

Triada heeft vooralsnog het beleid om terzake de onderverdeling van Daeb en Niet-Daeb bezit, haar niet-DAEB bezit niet te willen uitbreiden en daar waar mogelijk dit bezit te verminderen in afwachting van nog nadere AMVB’s. Vermindering van dit bezit is beoogd door de huurprijs van de betreffende woningen beneden de grens te brengen. Motivering hiervoor is het feit dat er geen zicht is op de consequenties van de onduidelijkheden in de regelgeving van het in bezit hebben cq nemen van Niet-Daeb woningen. Bij de waardering van het niet-DAEB bezit is het voorgaande als uitgangspunt gehanteerd Zekerheden en beperkingen Er zijn geen vastgoedbeleggingen die hypothecair verbonden zijn ten behoeve van kredietinstellingen.

118


5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Verloop VOV woningen Triada heeft in de boekjaren 2007, 2008 en 2009 woningen verkocht onder voorwaarden. In de boekjaren voor 2007 en na 2009 heeft Triada alleen woningen verkocht op basis van ‘vrije verkoop’. Het verloopoverzicht in aantallen ziet er als volgt uit:

Stand per 1 januari Verkoop onder voorwaarden Terugkoop Stand per 31 december

2012

2011

105 0 -4 101

106 0 -1 105

Conform de waarderingsgrondslagen ziet het verloopoverzicht van de woningen verkocht onder voorwaarden er als volgt uit: 2012

2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

Actuele waarde per 1 januari

13.823

14.474

Mutaties boekjaar: Verkoop onder voorwaarden Terugkoop Waardemutatie Actuele waarde per 31 december ¹

0 -507 -1.240 12.076

0 -128 -523 13.823

¹ (inclusief aangebrachte voorzieningen)

Condities VOV woningen:

* * * *

*

Aantal terugkoopplicht / terugkooprecht Aantal bestaand bezit/nieuwbouw Aantal teruggekochte VOV woningen Soort VOV: Koopgarant Kopen met korting Koop Goedkoop (terugkooprecht) Resultaatdeling bij terugkoop (Triada – koper) 50% - 50% 33,33% - 66,67%


2012

2011

100 / 1 90 / 11 4

104 / 1 94 / 11 1

79 21 1

80 24 1

90 11

94 11

119

Waardeontwikkeling woningen verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)

AActuele waarde woningen op basis van WOZ-waarde Waarde VOV woningen Waarde VOV woningen Waarde VOV woningen Waarde VOV woningen Waarde VOV woningen Waarde VOV woningen

Jaar

WOZ- waarde

2007 2008 2009 2010 2011 2012

8.583 15.753 22.158 21.338 20.619 19.006

Waardeontwikkeling over 2011: -3,53% Waardeontwikkeling over 2012: -8,28% VOV en winstbelasting: Er zijn in het boekjaar 2012, alsmede in vergelijkend boekjaar 2011, geen woningen verkocht onder voorwaarden. Voor 2012 zijn 4 woningen teruggekocht vanuit de woningen verkocht onder voorwaarden (2011: 1 woning teruggekocht). Doordat de VOV woningen in de commerciële jaarrekening worden gewaardeerd tegen actuele waarde (verantwoord als financieringstransactie) en de verkoop van deze woningen in de fiscale jaarrekening als verkooptransactie wordt verantwoord, ontstaat er voor een deel een tijdelijk waarderingsverschil (fiscaal is de verkooptransactie in het jaar van verkoop afgewikkeld). De gevolgen voor de winstbelastingen zijn: Belastingen 2011 (VPB bate): € 8.500 Belastingen 2012 (VPB bate): € 8.500 Financiële vaste activa 7. Latente belastingvordering De latente belastingvordering heeft betrekking op in toekomstige jaren te verrekenen vennootschapsbelasting in verband met de fiscaal lagere waardering per 1 januari 2008 van de opgenomen leningen en vorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema weergegeven. (x € 1.000) Latente belastingvordering

Boekwaarde 1 januari 2012 Mutaties boekjaar Boekwaarde 31 december 2012

120

7.796 -2.592 5.204


Vlottende activa 8. Onderhanden projecten (x € 1.000)

Projectkosten Gerealiseerde winst Gedeclareerde termijnen Totaal onderhanden projecten 9. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal voorraden

2012

2011

0 0 0 0

2.075 893 -2.908 60

2.666 0 145 2.811

703 607 143 1.453

Vastgoed bestemd voor verkoop De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. Per 31 december 2012 zijn er 19 opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen (2011:3) en 1 teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor de verkoop (2011: 1). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Deze post bestaat uit: Onderhanden werk Grondposities

0 0 0

526 81 607

259 14 76 58 407 -239

219 11 69 70 369 -166

Totaal huurdebiteuren

168

203

De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand tot en met een maand Achterstand tot en met twee maanden Achterstand tot en met drie maanden Achterstand van meer dan drie maanden

38 24 11 186

30 11 6 172

Totaal huurachterstand

259

219

Vorderingen 10. Huurdebiteuren Achterstand Huurdebiteuren overige Wet Sanering Natuurlijke Personen (WSNP) Overige regelingen Af: voorziening voor dubieuze debiteuren


121

De achterstand, uitgedrukt in % van de jaarhuur, bedraagt per ultimo 2012 0,82% (2011: 0,79%). Mutatieoverzicht voorziening dubieuze debiteuren: Balans 1 januari Mutatie 2012

166 73

174 -8

Balans 31 december

239

166

157 1.274

129 1.282

1.431

1.411

1 11.174

2 7.326

6.660

12.530

17.835

19.858

11. Overige vorderingen en overlopende activa Vertrokken huurders Overige vorderingen en overlopende activa Totaal overige vorderingen 12. Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Bank, rekening courant en huurrekening Op termijn uitgezet: Deposito’s Totaal liquide middelen

Triada beschikt over een kredietfaciliteit in rekening courant bij de ABN AMRO Bank tot een maximum van € 7.000.000. Hiervoor zijn geen zekerheden afgegeven. Het in deposito’s vastgelegde bedrag is ter dekking van de negatieve marktwaarde van de derivaten. Passiva 13. Groepsvermogen Eigen vermogen Het verloop het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Resultaat boekjaar

75.436 -2.386

58.059¹ 17.377

Stand per 31 december

73.050

75.436

¹ Het begin vermogen op 1 januari 2011 is gecorrigeerd met een bedrag van € 711.000 als gevolg van de herrekening van de bedrijfswaarde ultimo 31-12-2010.

122


(x € 1.000) 2012

2011

190 1.079 1.269

174 16 190

51

55

325 -20 356

0 -4 51

6.635 -434

9.577 -2.779

0

-163

6.201

6.635

Voorzieningen 14. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december 15. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Dotatie Vrijval Stand per 31 december 16. Voorziening latente belastingverplichting Stand per 1 januari Mutatie Boekjaar Stelselwijziging Materiële vaste Activa verkocht onder voorwaarden Stand per 31 december

De latente belastingverplichting heeft betrekking op in toekomstige jaren te betalen vennootschapsbelasting in verband met de fiscaal lagere waardering van de fiscale afwaardering van de WOZ- waarden en een fiscaal lagere waardering van de materiële vaste activa verkopen onder voorwaarden.

Totaal per 31 december


7.826

6.876

123

(x € 1.000) 2012

2011

Saldo per 1 januari Opnamen Aflossingen Eindaflossingen

218.616 21.000 -1.666 -20.000

199.290 29.750 -2.508 -7.916

Leningen o/g per 31 december Aflossing lening komend boekjaar

217.950 -9.001

218.616 -1.666

Subtotaal

208.949

216.950

17. Schulden/leningen kredietinstellingen Langlopende schulden

Van de langlopende schulden bedraagt het schuldrestant langer dan vijf jaar: € 198 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage over de uitstaande leningen bedraagt 4,30% (in 2011 4,30%). Reële waarde De reële waarde van de leningen berekend tegen contante waarde van de kasstromen, bedraagt per 31 december 2012: € 208 miljoen (ultimo 2011: € 213 miljoen), gerekend met 5,25% rente (ultimo 2011: 5,25%). 18. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De waardering van de terugkoopverplichting geschiedt tegen actuele waarde van de materiële vaste activa, gecorrigeerd met de verplichtingen als opgenomen in het VOV contract. (x € 1.000) 2012

2011

14.271

14.742

Waarde mutatie boekjaar Verkoop Terugkoop

-802 0 -515

-342 0 -129

Waarde per 31 december

12.954

14.271

2 2

2 2

221.905

231.223

Waarde per 1 januari

19. Overige schulden en waarborgsommen Saldo per 1 januari Mutaties Saldo per 31 december Totaal

124


(x € 1.000) 2012

2011

20. Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen

9.001

1.666

21. Schulden aan leveranciers Crediteuren Nog te ontvangen facturen

2.647 4

4.109 127

2.651

4.236

1.427 81 242 -241

1.291 68 247 -83

1.509

1.523

150 224 162 4.148

126 163 161 3.383

4.684

3.833

Kortlopende schulden

Totaal

22. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Sociale lasten Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

23. Overige schulden en overlopende passiva Vakantiedagenverplichting Vooruit ontvangen huren Huurtoeslag Overige transitorische posten Totaal overige schulden


125

Niet in de balans opgenomen regelingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties die deelnemer zijn van het WSW, worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemers van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Triada een aangegane obligoverplichting van € 8.403.000 (2011: € 8.126.000). Deze verplichting is voorwaardelijk; zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Huur- en leaseverplichtingen Triade heeft voor haar vaklieden een ruimte gehuurd in Hattem. De huur bedraagt ongeveer € 6.000 per jaar en de huurovereenkomst is afgesloten tot en met 31 mei 2014. Borgstelling / Bankgaranties Per 31 december 2012 zijn er voor € 25.449 aan bankgaranties verstrekt. Woningen verkocht onder voorwaarden Triada heeft in 2008 (07-01-2008) 1 woning verkocht onder voorwaarden, waarbij sprake is van een terugkooprecht (Koop-Goedkoop). Als de koper van deze woning zijn woning te koop aanbiedt, dan wordt Triada als eerste rechtmatige koper aangemerkt. In 2010 is besloten om de ‘Koopgarant’-constructie niet meer aan te bieden. Door de terugkoopplicht die deze koopvariant kenmerkt, ontstaat er voor Triada een verplichting en een zeker risico naar de toekomst. Tot en met 2009 zijn 106 woningen verkocht waarvoor een terugkoopverplichting geldt. De waarde van deze verplichting op basis van oorspronkelijke verkoopprijs is ruim € 14 miljoen. Indien er door omstandigheden massaal woningen aan ons worden aangeboden, kan dit onvoorziene problemen en risico’s opleveren. Door het niet meer aanbieden van de ‘Koopgarant’-constructie, is er bewust voor gekozen om het risico niet onverantwoord op te laten lopen. Per 31 december 2012 zijn er nog 101 woningen waar een terugkoopverplichting voor geldt. Van de woningen verkocht onder voorwaarden zijn de aangebrachte voorzieningen waarvoor een terugkoopverplichting geldt, gewaardeerd op: 31 december 2011 € 1.664.603 31 december 2012 € 1.619.603 Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Triada naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie en worden producten (veelal onroerende zaken die bestemd zijn voor verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

126


Fiscale eenheid omzetbelasting Samen met Épavlis Holding BV, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, Épavlis Brinklaan Heerde BV en Épavlis Oene BV maakt Triada voor de omzetbelasting deel uit van een fiscale eenheid. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid. Wet Keten Aansprakelijkheid Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de wet ketenaansprakelijkheid toe bij investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Triada maakt samen met Épavlis Temporary BV, Épavlis Innovatie & Beheer BV, Épavlis Beheer BV, Épavlis Holding BV, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, Épavlis Centrum Vaassen BV, Épavlis Ontwikkeling Oene BV, Épavlis Bovenkamp Heerde BV, Épavlis Brinklaan Heerde BV en Épavlis Assenrade BV deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid. Renteswaps Triada heeft vier afgesloten SWAP contracten. Deze hebben op 31 december 2012 een gezamenlijke negatieve marktwaarde van € 9,6 miljoen.

Renteswaps Begindatum

Einddatum

Hoofdsom (x € 1.000)

Te betalen %

Marktwaarde ( x € 1.000)

1

02-05-2007

02-05-2018

12.000

3,8200

-1.999

2

01-06-2007

03-06-2019

12.000

3,8750

-2.286

3

02-07-2007

01-07-2022

12.000

3,9250

-2.710

4

02-07-2007

01-07-2021

12.000

3,9600

-2.609

Totaal

48.000

-9.604

Aangegane verplichtingen nieuwbouw De aangegane verplichtingen ten aanzien van de nieuwbouw bedragen ultimo 2012 ongeveer € 6,0 miljoen (2011: € 3,2 miljoen). Aangetrokken, nog niet opgenomen leningen De groep heeft ultimo 2012 in totaal € 8 miljoen aan leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum voor investeringen en herfinancieringen.


127

11.9 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x € 1.000) Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

34.818

34.685

33.640

807

725

839

623

620

494

320

333

318

Derving wegens leegstand Gewenningsbijdrage Herstructureringsleegstand

36.568 -353 -43 -142

36.363 -128 -60 0

35.291 -145 -53 -92

Totaal huuropbrengsten

36.030

36.175

35.001

Bedrijfsopbrengsten 24. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen nietDAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Subtotaal

De huren zijn gewijzigd als gevolg van (alle bedragen x € 1.000):  Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging: € 626  In exploitatie nemen van nieuw bezit: € 524  Verhoging bij woningverbeteringen en aanpassing tot streefhuur bij mutatie: € 414  Verkoop en sloop van woningen: € 287 (negatief) De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2012 voor woningen en woongebouwen bedroeg 2,3 %. De huurverhoging van de onroerende zaken, niet zijnde woningen, bedroeg 2,3% of aanpassing volgens overeenkomst. (x € 1.000) Geografische onderverdeling netto huuropbrengsten

Gemeente Heerde Gemeente Epe Gemeente Hattem

128

Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

10.114 19.290 7.164

9.906 19.251 7.206

9.547 18.731 7.013

36.568

36.363

35.291


(x € 1.000) Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

698 -10

802 -4

666 -2

Totaal opbrengsten servicecontracten

688

798

664

26. Wijzigingen in voorraden / onderhanden werk Dit betreft wijzigingen in voorraden / onderhanden werk van de verbindingen: VOF Bovenkamp II, VOF Assenrade en Épavlis Brinklaan Heerde BV

-995

0

974

27. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoop huurwoningen sociaal vastgoed in exploitatie 5.147 Verkoop teruggekochte woningen VOV 73 Verkoop koopwoningen (voorraden) 1.269

4.776 0 0

3.192 36 0

6.489

4.776

3.228

28. Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie projecten

379

469

470

29. Overige bedrijfsopbrengsten Doorbelaste uren eigen dienst Doorbelaste kosten makelaar Administratie- en bemiddelingskosten Bijdrage woonwagenbeheer Restitutie omzetbelasting

745 93 16 3 0

684 93 15 3 0

766 84 13 3 1.601

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

857

795

2.467

Bedrijfsopbrengsten 25. Opbrengsten servicecontracten Overige vergoedingen, levering en diensten Derving wegens leegstand

Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille


129


Begroting 2012

Jaarrekening 2011

9.179 357

9.195 353

8.600 325

779

866

798

Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed

10.315

10.414

9.723

31. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel vastgoed in exploitatie Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling

6.327

0

-14.320

-699

5.600

1.463

5.628

5.600

-12.857

1.560 512 70 210

1.623 614 93 250

1.584 456 74 216

Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch)

2.352 3.417

2.580 4.535

2.330 4.650

Totaal onderhoudslasten

5.769

7.115

6.980

Bedrijfslasten 30. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

32. Onderhoudslasten Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Technische huurderving Inkoop klein materiaal

130



Begroting 2012

Jaarrekening 2011

529 276 65 402 334 169 0 123 389

389 318 69 408 222 187 60 168 387

387 359 72 416 390 203 86 169 479

Subtotaal beheerskosten

2.287

2.208

2.561

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Heffing bijzondere projectsteun

2.066 109 57 131

1.980 110 64 200

1.951 102 61 410

Subtotaal heffingen

2.363

2.354

2.524

Overige bedrijfslasten Afwaardering lening Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV Diverse bedrijfslasten

0 288

0 501

2.147 563

Subtotaal overige bedrijfslasten

288

501

2.710

4.938

5.063

7.795

33. Overige bedrijfslasten Beheerskosten Personeelskosten 1) Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Automatiseringskosten Juridische bijstand en advieskosten Kantoorkosten Digitaal tekenen Communicatiekosten Overige algemene kosten

Totaal overige bedrijfslasten

1)

Hierin is opgenomen € 285.000 zijnde dotatie voorziening voor loopbaanontwikkeling ter dekking van toekomstige verplichtingen op dit gebied. Werknemers hebben op grond van CAO-bepalingen hiervoor budgetrechten opgebouwd. De personeelskosten exclusief deze dotatie bedragen € 244.000.


131

Honoraria accountant Ondernemingen die behoren tot de categorie ‘grote rechtspersonen’ dienen voortaan in de toelichting bij de jaarrekening de honoraria van de accountantsorganisatie te vermelden. Deze verplichting vloeit voort uit implementatie van EU richtlijn 2006/43/EG in de Nederlandse wetgeving. Het wetsartikel 382a in BW2 Titel 9 is in het staatsblad van 27 juni 2008 gepubliceerd en treedt op deze datum in werking. In het boekjaar zijn onder de post juridische bijstand en advieskosten de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht (x € 1.000): ► ► ► ►

Onderzoek van de jaarrekening Andere controle opdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal

2012 40 5 0 50

2011 64 5 0 29

95

98

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Triada en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties)

34. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

132

1.232

522

802

342

430

180



Begroting 2012

Jaarrekening 2011

163

50

301

163

50

301

9.390

9.723

9.074

74

50

63

9.464

9.773

9.137

0

1.839

-129

3 2.192

0 0

75 -2.535

2.195

1.839

-2.589

Financiële baten en lasten 35. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

36. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden Borgstellingvergoeding, provisie en advies Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

37. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Acute vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting voorgaande jaren Mutatie latente vennootschapsbelasting Totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening


133

134


Enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening per 31 december 2012


135

12. Jaarrekening (enkelvoudig) 12.1 Balans Triada per 31 december 2012 (x € 1.000) Activa

2012

2011

245.504

233.479

2.979

10.696

13.805

14.396

262.288

258.571

15.270 12.076

13.027 13.823

27.346

26.850

5.187

7.779

5.187

7.779

145

143

168 3.531 3.880

203 2.629 12.008

17.392

18.292

25.116

33.275

319.937

326.475

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Financiële vaste activa 38. Latente belastingvordering

Vlottende activa Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren 39. Overige vorderingen Overlopende activa 40. Liquide middelen

Totaal

136


(x € 1.000) Passiva 41. Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

Voorzieningen 42. Voorziening deelnemingen 43. Overige voorzieningen 44. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering 45. Voorziening latente belastingverplichting

Langlopende schulden Schulden/Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 46. Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen 47. Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


2012

2011

75.436 -2.386 73.050

58.059 17.377 75.436

254 356

278 51

1.269 6.201

2.276 6.635

8.080

9.240

208.949

216.950

12.954 2

14.271 2

221.905

231.223

9.001 2.390 1.509 4.002

1.666 3.635 1.365 3.910

16.902

10.576

319.937

326.475

137

12.2 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig) (x € 1.000) Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

36.030 688

36.175 798

35.001 664

5.220 379 857

5.027 469 795

3.228 470 2.467

43.174

43.264

41.830

10.311

10.414

9.720

5.628 4.637 649 832 5.769 141 999 4.927

5.600 4.802 626 886 7.115 205 952 5.063

-12.857 4.850 600 849 6.980 165 895 7.633

33.893

35.663

18.835

9.281

7.601

22.995

430

0

180

Bedrijfsresultaat

8.851

7.601

22.815

Financiële baten en lasten 49. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 50. Rentelasten en soortgelijke kosten

364 9.465

50 9.773

1.015 9.152

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-250

-2.122

14.678

24 2.160

-251 1.839

161 -2.538

-2.386

-4.212

17.377

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten 48. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Resultaat deelnemingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

138


12.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-enverliesrekening Regelgeving De jaarverslaglegging van toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit is in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft geleid tot een specifieke richtlijn (RJ645) van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen, waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

12.4 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Vaste activa Financiële vaste activa 38. Latente belastingvordering De financiële vaste activa betreft een latente belasting vordering. (x € 1.000) 2012

2011

7.779

8.187

Mutaties Toevoegingen Aflossingen / vrijval Stelselwijziging

0 -2.592 0

269 -559 -118

Totaal mutaties

-2.592

-408

5.187

7.779

1 januari 2012 Boekwaarden

31 december 2012 Boekwaarden


139

(x € 1.000) Vlottende activa

2012

2011

Overige vorderingen: Vertrokken huurders Overige vorderingen Leningen u/g

157 1.101 2.273

129 437 2.063

Totaal overige vorderingen

3.531

2.629

39. Overige vorderingen

De lening van totaal € 4,4 miljoen is verstrekt aan Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV. De rentevergoeding van deze leningen bedraagt 5%. Hier is € 2,1 miljoen in mindering gebracht in verband met mogelijke oninbaarheid van een gedeelte van de vordering. 40. Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas ABN AMRO bank, rekening courant en huurrekening

1 10.731

2 5.760

6.660

12.530

17.392

18.292

Stand per 1 januari1 Resultaat boekjaar

75.436 -2.386

58.059 17.377

Stand per 31 december

73.050

75.436

Op termijn uitgezet: Deposito’s Totaal liquide middelen

Passiva 41. Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

¹ Het begin vermogen op 1 januari 2011 is gecorrigeerd met een bedrag van € 711.000 als gevolg van de herrekening van de bedrijfswaarde ultimo 31-12-2010.

140



2012

2011

278 -24

439 -161

254

278

Voorzieningen 42. Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen Stand per 31 december

De voorziening voor deelnemingen heeft betrekking op het aandeel van Triada in de negatieve netto vermogenswaarde van de deelnemingen. 43. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Dotatie Vrijval Stand per 31 december 44. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december 45. Voorziening latente belastingverplichting Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Mutaties Stelselwijziging materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden Stand per 31 december

51

55

305 0

0 4

356

51

2.276 1.007

2.511 235

1.269

2.276

6.635

9.578

-434

-2.780

0

-163

6.201

6.635

2.244 146

3.506 129

2.390

3.635

Kortlopende schulden 46. Schulden aan leveranciers Crediteuren Nog te ontvangen facturen Totaal schulden aan leveranciers


141


2012

2011

47. Overige schulden Vooruitontvangen huren Vakantiedagenverplichting Huurtoeslag Transitorische rente Overige transitorische posten

224 150 162 3.438 28

163 126 161 3.463 -3

4.002

3.910

Totaal overige schulden

142


12.5 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening (x € 1.000) Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

529 276 65 402 334 169 0 123 389

389 318 69 408 222 187 60 168 387

387 359 72 416 390 203 85 169 479

Subtotaal beheerskosten

2.287

2.208

2.560

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Heffing bijzondere projectsteun

2.066 109 57 131

1.980 110 64 200

1.951 102 61 410

Subtotaal heffingen

2.363

2.354

2.524

Overig Afwaardering lening Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV Diverse bedrijfslasten

0 277

0 501

2.147 402

Subtotaal overig

277

501

2.549

4.927

5.063

7.633

Bedrijfslasten 48. Overige bedrijfslasten Beheerskosten Personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Automatiseringskosten Juridische bijstand en advieskosten Kantoorkosten Digitaal tekenen Communicatiekosten Overige algemene kosten

Totaal Bedrijfslasten


143

(x € 1.000) Financiële baten en lasten 49. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten Totaal rentebaten

50. Rentelasten Rente langlopende schulden Borgstellingvergoeding, provisie en advies Totaal rentelasten

144

Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

364

50

1.015

364

50

1.015

9.391

9.723

9.087

74

50

65

9.465

9.773

9.152


13. Overige gegevens Bestemming van het resultaat 2012 Het resultaat over 2012 toont € 2.386.000 negatief. Dit wordt in mindering gebracht op het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum Het (voorgenomen) kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing voor de periode na 2013 en het risico van de saneringssteun zijn gebeurtenissen na balansdatum die van wezenlijke invloed zijn op de financiele positie van Triada. Deze gebeurtenissen zijn van dusdanig belang, dat een nadere toelichting gewenst is. Het kabinet heeft een fors bezuinigingsbeleid aangekondigd dat voor de corporatiesector desastreus uitvalt. Via een verhuurdersheffing moeten de corporaties in de komende jaren een bedrag afdragen, dat oploopt van € 50 miljoen in 2013 tot € 1,7 miljard in 2017. Voor Triada komt dit neer op 135 duizend euro in 2013, op 3,6 miljoen euro in 2014, oplopend tot 5,6 miljoen euro in 2017. Naast de verhuurdersheffing moeten de corporaties ook bijdragen aan het saneren van collega corporaties, die in de afgelopen periode in de problemen zijn gekomen. Voor Triada komt dit neer op 1,3 miljoen euro in 2013, naar inschatting aflopend tot 395 duizend euro in 2017. Als gevolg van deze maatregelen wordt de bedrijfsvoering sterk negatief belast. De meeropbrengsten voor de gecreerde ruimte voor extra huurverhogingen hiermee in het geheel geen gelijke tred houden en bovendien onzeker zijn. Om de bedrijfsvoering in evenwicht te houden, zijn aanpassingen in de bedrijfsvoering noodzakelijk. De effecten van de hiervoor genoemde punten zijn uitgewerkt in een meerjarenbegroting 2013-2017, welke bij het CFV en het WSW zijn ingediend. Deze meerjarenbegroting geeft aan, dat de financiele positie zodanig blijft, dat Triada zelfstandig haar doelstelling in deze periode kan realiseren en de daarvoor vereiste financiering kan verkrijgen.


145

14. Kengetallen (geconsolideerd) Ultimo boekjaar en exploitatie

2012

2011

2010

2009

2008

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie 1. Woningen 2. Maatschappelijk Vastgoed 3. Garages 4. Bedrijfsruimten/Winkels 5. Overig bezit Sub-totaal 6. Eenheden in beheer Totaal

6.526 21 523 15 4 7.089 8 7.097

6.484 5 485 15 5 6.994 8 7.002

6.518 5 485 15 5 7.028 8 7.036

6.556 5 477 15 4 7.057 8 7.065

6.556 5 479 15 4 7.059 8 7.067

Gemiddelde waarde per woning x € 1.000 Boekwaarde per woning Waarde OZB per woning Bedrijfswaarde per woning

40 184 65

38 191 60

35 196 55

34 198 54

35 195 53

Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal samengevoegd Aantal gesloopt

124 4 47 0 39

6 1 25 0 16

0 0 22 1 15

57 4 23 6 32

121 1 43 1 0

946 4.625

1.053 4.749

1.135 4.795

1.284 4.822

1.383 4.827

< € 664,66

857

588

502

373

284

Duur boven huurtoeslaggrens ≥ € 664,66 Percentage maximaal redelijke huur

98 65,1

94 64,5

86 63,7

77 63,0

62 62,2

Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken per woning Kosten dagelijks onderhoud per woning Kosten mutatieonderhoud per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Totaal kosten onderhoud per woning

0,98 255 105 524 884

1,07 261 98 717 1.076

1,14 212 106 912 1.335

1,06 211 105 806 1.222

1,02 166 109 1.119 1.474

Prijs / kwaliteitverhouding Gemiddelde huur per woning Gemiddeld aantal punten per woning Gemiddelde puntprijs per woning

464 149 3,11

447 148 3,02

436 148 2,94

426 148 2,88

410 146 2,81

354 59 0,82% 0,97%

310 45 0,79% 0,41%

361 6 0,85% 0,26%

371 9 0,73% 0,49%

413 62 0,75% 0,43%

Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop < € 366,37 Betaalbaar ≥ € 366,37 en < € 561,08 Duur tot huurtoeslaggrens ≥ € 561,08 en

Het verhuren van woningen Toewijzingen bestaande voorraad Toewijzingen nieuwbouw Huurachterstand zittende huurders Huurderving wegens leegstand

146


Ultimo boekjaar en exploitatie Individuele huurtoeslag Aantal huurders huurtoeslag Percentage huurtoeslag aanvragers Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit groepsvermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % van het eigen vermogen Interne financiering per woning Cashflow per woning

2012

2011

2010

2009

2008

924 14,16%

1.007 15,53%

1.062 16,29%

1.137 17,34%

1.225 18,46%

22,8% 1,25 1,3% 4,5% 2,9%

23,2% 2,04 22,1% 4,2% 7,4%

19,9% 1,36 6,6% 4,5% 4,8%

20,8% 0,97 26,3% 4,4% -1,9%

25,1% 0,70 9,0% 4,5% 5,2%

12,73% 7.878 1.868

11,01% 4.272 3.550

15,10% 4.819 2.632

16,88% 4.501 -416

18,79% 6.013 1.207

39.959 32.018 11.194 5.521 937 1.581 757 1.425 366

38.018 33.459 11.347 5.398 971 1.500 1.366 1.363 2.680

35.010 30.191 8.829 5.282 953 1.449 1.009 1.287 613

34.004 29.503 8.168 5.113 881 1.415 1.106 1.262 -2.150

35.390 29.377 10.318 4.855 824 474 1.202 1.284 924

Balans winst- en verliesrekening (per woning)

Materiële vaste activa in exploitatie Langlopende schulden Groepsvermogen Totale huuropbrengst per woning Personeelskosten Afschrijving Overige bedrijfslasten Renteresultaat Groepsresultaat Personeelsbezetting (fte) Directie Directiesecretariaat en ondersteunende diensten Sector Bestuursdiensten Sector Bedrijfsdiensten Sector Woondiensten Sector Vastgoedbeheer

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

1,3 10,1 15,5 14,6 19,4

1,3 10,1 15,5 14,8 21,5

1,8 10,3 14,6 14,8 21,5

6,1 7,6 22,1 28,2 0

4,0 7,6 22,5 24,7 0

Subtotaal

62,9

65,2

65,0

66,0

60,8

Projectontwikkeling vastgoed Eigen onderhoudsdienst Totaal

4,0 9,0 75,9

4,0 9,0 78,2

5,0 9,0 79,0

5,0 9,0 80,0

2,0 9,0 71,8

Aantal woningen per fte

86,0

82,9

82,5

82,0

91,3


147

15. Ondertekening 15.1 Ondertekening Raad van Commissarissen

De heer mr. B. Feijen voorzitter

De heer ir. C. de Blok vicevoorzitter

De heer ir. J.H.A. Driessen MGM lid

De heer J. Huizing MSc MBA lid

Vacature

148


15.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant


149

150


15.3 Verklaring van het Bestuur Verklaring van het bestuur Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting Op grond van het voorgaande menen wij te kunnen stellen, dat Triada een actieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Het bestuur verklaart dan ook een adequate invulling te hebben gegeven aan het uitgangspunt uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting zoals is omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector en alle uitgaven te hebben gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Administratie De administratie geschiedde door medewerkers van Triada, evenals de samenstelling van jaarverslag en jaarrekening 2012. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2012 is verricht door Ernst & Young Accountants LLP, die de controleverklaring van de onafhankelijke accountant heeft afgegeven.

Heerde, 4 juni 2013 Het bestuur van Triada

drs. H.J.H. van de Ven directeur-bestuurder


151

16. Bijlagen 16.1 Bijlage 1: Algemene gegevens WOONSTICHTING TRIADA Bezoekadres: Eperweg 61, 8181 EV HEERDE Postadres: Postbus 56, 8180 AB HEERDE Telefoon: Telefax: E-mail: Website:

0578 - 676666 0578 - 676667 [email protected] www.triada.nl

Instellingen waar Triada geregistreerd staat: Register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken Oost Nederland.

Dossiernummer: S 08027485

Aedes, vereniging van woningcorporaties te Hilversum. Voor leden van Aedes is de Aedescode van kracht. Deze is in 2006 geactualiseerd. De kwaliteitseisen uit deze code zijn verbonden met het lidmaatschap van Aedes. Triada heeft deze code ook in 2009 nageleefd

Lidmaatschapsnummer 1238

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te Naarden

Nummer L0309

Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te Huizen.

Dossiernummer L0309

Nationaal Register Volkshuisvestingsinstelling (NRV) te Huizen.

Nummer 1238

Wet Persoonsregistratie bij de Registratiekamer te Rijswijk.

Nummer P 0003770

Triada is in 2001 ontstaan uit een fusie tussen drie corporaties, in gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Fusiedrager was Beter Wonen uit Hattem, opgericht op 30 mei 1913. De drie gemeenten vormen nu het aaneengesloten werkgebied van Triada, met de Veluwe bossen aan de westkant en de IJssel aan de oostkant van dit werkgebied. Wij hebben enkel activiteiten ontwikkeld binnen het statutair vastgestelde werkgebied. Triada neemt deel aan / is lid van: Regio Regio Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband van de gemeenten Elburg, Ermelo, Noord-Veluwe Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten. Deze gemeenten werken samen aan de ontwikkeling van een gebied waarin het goed leven, wonen, werken en recreëren is. De activiteiten richten zich op verschillende terreinen van overheidszorg, zoals ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, welzijn, gezondheid, economie en milieu. De Regio biedt gemeenten een solide basis voor duurzame en vrijwillige samenwerking, met het doel om gezamenlijk taken efficiënter uit te voeren, kosten te besparen en een sterkere positie in te nemen. De gemeenten Hattem, Heerde en Epe nemen voor bepaalde taken ook deel aan de samenwerking in Regio Noord-Veluwe. Maatschappelijke, sociaaleconomische en demografische ontwikkelingen voltrekken zich steeds meer op grotere schaal. Taken en behoeften waar een gebied als de Noord-Veluwe in moet voorzien, vragen om een actieve strategische visieontwikkeling op regionale schaal. Regio Noord-Veluwe ontwikkelt samen met de gemeenten strategische visies en programma’s voor het gebied, zoals de ontwikkeling van een regionale structuurvisie en een regionaal uitvoeringsprogramma.

152


Regionale woningmarkt Noord-Veluwe

De regionale woningmarkt Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband op het gebied van woonruimteverdeling, van de gemeenten Elburg, Epe, Ermelo, Hattem, Harderwijk, Heerde, Nunspeet en Oldebroek en Putten. De deelnemende corporaties zijn: UWoon, Omnia Wonen, deltaWonen, woningstichting Putten en Triada.

KWP Provincie Gelderland

KWP (Kwalitatief WoonProgramma) van Provincie Gelderland geeft per regio aan welke bouwvolumes en welke kwaliteit woningen er tot 2015 moeten worden gerealiseerd. Het KWP2 is het inmiddels geactualiseerde resultaat van intergemeentelijk overleg op ambtelijk en bestuurlijk niveau waar ook Triada en andere corporaties hun bijdrage aan leveren. Triada heeft zich samen met gemeenten Hattem, Heerde en Epe gecommitteerd aan het behalen van de doelstellingen voor de eigen regio.


153

16.2 Bijlage 2: Organogram

Raad van Commissarissen

Directeurbestuurder

Controlling

Bestuurs- en directiesecretariaat

Adjunct-directeur

Manager bestuursdiensten

Manager bedrijfsdiensten

Beleid en strategie

Sector- en algemeen secretariaat

Personeelszaken

Bedrijfseconomische zaken Financieel economische zaken

Communicatie

Huishoudelijke dienst

154

Manager woondiensten

Teamleider

Teamleider

Informatisering en automatisering

Projectbureau ontwikkeling vastgoed

Teamleider Bedrijfsbureau

Teamleider

Teamleider

Teamleider

Teamleider

Groot en planmatig onderhoud

Dagelijks onderhoud

Verhuur en verkoop

Woonbegeleiding


16.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere rechtspersonen Triada heeft verbindingen met een aantal rechtspersonen in de vorm van een BV of een V.O.F. Alle activiteiten van deze rechtspersonen houden verband met het realiseren van huisvesting voor de doelgroepen van beleid, zoals genoemd in de doelstelling van Triada, alsmede het verder vormgeven in innovatieve ontwikkelingen en het beheren van niet zijnde woongebouwen. De resultaten van deze verbindingen zijn verwerkt in de geconsolideerde balans en resultatenrekening. Ultimo 2012 hadden de verbindingen geen personeel in dienst. Organogram rechtspersonen

Woonstichting Triada

100% Epavlis Temporary BV

Epavlis Holding BV

100%

100%

Epavlis Innovatie & Beheer BV

100%

100%

Epavlis Ontwikkeling Vastgoed BV

50% Klaarbeek Planontwikkeling Epe BV

100% Epavlis Centrum Vaassen BV

Epavlis Beheer BV

100%

100%

Epavlis Ontwikkeling Oene BV

Epavlis Bovenkamp Heerde BV

33% Bovenkamp II VoF


100% Epavlis Brinklaan Heerde BV

100% Epavlis Assenrade Hattem BV

50% Assenrade VoF

155

Épavlis Holding BV ► Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 ► Aandeelhouder: Woonstichting Triada ► Doel:

1. De vennootschap heeft ten doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van onroerende en overige goederen, alsmede het verstrekken van zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband staat. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan. ► Financiële gegevens:

   

Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 4.500 aandelen van € 21 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 900 aandelen van € 21 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 309.748 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 196.987 voordelig

Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV ► Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 ► Aandeelhouder: Épavlis Holding BV ► Doel:

1. De vennootschap heeft ten doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van onroerende- en overige goederen, alsmede het verstrekken van zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband staat. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan. ► Financiële gegevens:

   

156

Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 4.500 aandelen van € 21 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 900 aandelen van € 21 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 536.701 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 172.344 voordelig


Épavlis Temporary BV ► Oprichtingsdatum: 29 mei 2008 ► Aandeelhouder: Épavlis Holding BV ► Doel:

1. Het (tijdelijk) onderbrengen van vastgoed en vastgoed gerelateerde activiteiten waarbij de eindbestemming nog naderhand wordt bepaald. 2. Het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van goederen. 3. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 4. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen. 5. Het uitvoeren van en het verlenen van medewerking aan de uitvoering van pensioenregelingen en lijfrenteovereenkomsten. 6. Het sluiten van overeenkomsten waarbij de vennootschap zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidsstelling voor een schuld van een ander verbindt. 7. Het verrichten van alle handelingen, welke in de ruimste zin verband kunnen houden met of het bevorderlijk kunnen zijn voor een van de sub 1 tot en met 6 omschreven doeleinden. ► Financiële gegevens:

   

Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld in 90.000 aandelen van € 1 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld in 18.000 aandelen van € 1 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 16.675 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 178 nadelig

Épavlis Innovatie en Beheer BV ► Oprichtingsdatum: 17 juni 2008 ► Aandeelhouder: Épavlis Holding BV ► Doel:

1.

Het ontwikkelen, in stand houden en exploiteren van een door inzet van ICT gemakkelijk toegankelijke informatie- en expertiseomgeving. Doelstelling is om met toepassing van ICT een woon- en leefomgeving te realiseren waarin mensen zo lang mogelijk verantwoord, zelfstandig kunnen functioneren en volwaardig in de maatschappij kunnen participeren.

► Financiële gegevens:

   

Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld in 9.000 aandelen van € 10 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld in 1.800 aandelen van € 10 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 18.095 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 198.207 voordelig


157

Klaarbeek Planontwikkeling Epe BV ► Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 ► Aandeelhouders: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, 50% aandeelhouder (15 prioriteitsaandelen en 435 gewone aandelen) en Render & Holt Planontwikkeling BV, 50% aandeelhouder (15 prioriteitsaandelen en 435 gewone aandelen) ► Doel:

1. De vennootschap heeft ten doel de ontwikkeling van projecten in de registergoederensfeer en verwerving van opties en het aangaan van koopcontracten en hetgeen verder de doelstelling kan bevorderen, alles in de ruimste zin van het woord. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan. ► Financiële gegevens:

   

Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 500 prioriteitsaandelen van € 21 en 4.000 gewone aandelen van € 21 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 30 prioriteitsaandelen van € 21 en 870 gewone aandelen van € 21 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 818.499 negatief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 346.381 nadelig

Épavlis Centrum Vaassen BV ► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 ► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV ► Doel:

1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen. ► Financiële gegevens:

   

158

Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van €1 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 15.077 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 697 nadelig


Épavlis Ontwikkeling Oene BV ► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 ► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV ► Doel:

1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen. Financiële gegevens:  Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1  Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van €1  Eigen vermogen per 31 december 2012: € 19.062 negatief  Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 13.903 nadelig

Épavlis Bovenkamp Heerde BV ► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 ► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV ► Doel:

1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen. ► Financiële gegevens:

   

Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van €1 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 161.052 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 31.991 voordelig


159

Épavlis Brinklaan Heerde BV ► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 ► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV ► Doel:

1.

2. 3.

Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen.


   


Épavlis Assenrade Hattem BV ► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 ► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV ► Doel:

1.

2. 3.



   

160



Épavlis Beheer BV ► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 ► Aandeelhouder: Épavlis Innovatie en Beheer BV ► Doel:

1.

2. 3.



   

Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van €1 Eigen vermogen per 31 december 2012: € 16.487 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 204 nadelig

V.O.F. Bovenkamp II ► Oprichtingsdatum: 25 mei 2007 ► Vennoten: Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. te Heerde (33% aandeel, toetreding per 30 september 2009), Zwolle Summit II B.V. te Hoevelaken (33% aandeel) en Bimo Bovenkamp B.V. te Harderwijk (33% aandeel). ► Doel:

1.

Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten, één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel verband houdt of daartoe bevorderlijk is.


 

Kapitaal per 31 december 2012: € 594.000 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 38.000 voordelig


161

V.O.F. Assenrade ► Oprichtingsdatum: 11 december 2009 ► Vennoten: Épavlis Assenrade Hattem B.V. te Heerde (50% aandeel) en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. te Hoevelaken (50% aandeel). ► Doel:

1.

Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten, één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel verband houdt of daartoe bevorderlijk is.


 

162

Kapitaal per 31 december 2012: € 1.513.000 positief Jaarresultaat 2012 na belastingen: € 84.000 voordelig


2012 Op weg naar een nieuwe realiteit

Recommend Documents