2012 I. Szemeszter Kovács Gábor FUTUREAL Csoport főépítésze. Marktstudie

Integráló épíés I. IV. előadás

MET.BME.HU 2011 / 2012 I. Szemeszter Kovács Gábor FUTUREAL Csoport főépítésze

Marktstudie – 30.06.2010 Marktstudie – 30.06.2010

11

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I.

MET.BME.hu

4. Előadás – Irodaépület fejlesztés 1. Általános 1.1 Bemutatkozás (előadó) 2. Iroda, mint piaci termék 3. Irodaépület fejlesztést meghatározó tényezők

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.1 Épület hatékonyság 4.2 Hatékony iroda kialakítás 5. Irodapiac ma 5.1 Jelenlegi piaci helyzet 5.2 Budapesti futó projektek

BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter

KOVÁCS GÁBOR - FUTUREAL Csoport főépítésze


MET.BME.hu

1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Kovács Gábor építész 2003 - építész diploma, Pécsi tudományegyetem, PMMK 2003 – 2008 Építész tervező Műemléki épületek rekonstrukciós és hasznosítási tervek - Pécs, Dombóvár Lakóépületek tervezése - Barcelona Kereskedelmi épület tervezés – Budapest Irodaépület tervezés - Budapest 2008 – Futureal Csoport főépítésze FUTUREAL - magyar tulajdonú családi vállalat, Európa élvonalbeli ingatlanfejlesztője - Corvin sétány – 40.000 m² kereskedelem GLA, 45.000 m² iroda GLA, 800 lakás, - Budapest VIII. ker. Futureal Development – FUTUREAL Csoport iroda-, kereskedelmi épületeket fejlesztő divíziója - Corvin One Offices – 19.000 m² GLA - Corvin Towers Offices – 24.000 m² GLA - Corvin Bevásárlóközpont – 40.000 m² GLA - Corvin Promenade – 5000 m² GLA - Gold Plaza – 30.000 m² GLA - Nagybánya BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter



MET.BME.hu

1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Philip Morris Irodaház – Fót - East Gate Business Park




MET.BME.hu

1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Corvin One BP. VIII. ker. Corvin negyed




MET.BME.hu

1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Corvin Towers– BP. VIII. ker. Corvin negyed




MET.BME.hu

1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Corvin Towers– BP. VIII. ker. Corvin negyed




MET.BME.hu

1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Őrmező Irodapark– BP. XI. ker.



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 2. Iroda, mint piaci termék

2.

Spekulatív irodaépület – bérlő ismerete nélkül tervezett iroda Built to Suit

min. 30% prelease

– bérlő igényére szabott iroda

Minőségi besorolás szerint:

A B+ B C

Lokáció szerint:

Lokáció Minőség

1.

A B C

a. Építészeti aspektus

1.

Elsődleges helyszín + kitűnő tömegközleledés

b. Belső alaprajzi kialakítás

2.

Másodlagos hely + jó tömegközlekedés

c. Technikai színvonal

3.

Minden más

d. Épület komfort szint e. Fenntarthatóság

AA AB+ AB AC BA AB+ BB BC CA CB+ CB CC



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 3. Irodaépület fejlesztést meghatározó tényezők 1. Lokáció

2. Lokáció

Helyszín minősége, a lokáció nagyban a befolyásolja a fejlesztés sikerességét!

300 m Landmark status

3. Lokáció



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.1. Lobby Első impresszió az épületről jól felismerhető, látható kívülről jól megvilágított minőségi anyagok használata

Fő közlekedési csomópont irodák lift / lépcsőház étterem garázs belső kert fsz-i mosdók

Dolgozó: Látogató: BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter

garázs garázs

iroda

recepció

vagy iroda

vagy

lobby lobby

iroda

recepció

iroda


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.2. Lift

A jövő környezettudatos közlekedési eszköze?

max. 30 sec várakozási idő min. 15% / 5 perc szállítási teljesítmény min. 1 db teherlift / liftmag (min. 1300 kg)




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.3. Belső alaprajzi és szerkezeti raszter

8,1 m pillér raszter

1,35 m tervezési raszter standard iroda modul 2,7 m x 5,4 m

Piaci igény: 40 m² / főhelyiség




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.3. Belső alaprajzi és szerkezeti raszter

8,1 m pillér raszter

1,35 m tervezési raszter standard iroda modul 2,7 m x 5,4 m

Piaci igény: 40 m² / főhelyiség




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai tjai 4.4. Belső alaprajzi elrendezés min. 85%-os épület hatékonyság oszthatóság 8 -10 m²/fő (min. 6 m²/fő)

általános irodai felosztás - 60% open space - 30% cellás iroda - 10% tárgyalók




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.5. Szinti közös területek

minimalizálni a közös területeket gyors lépcső elérhetőség időtálló design minőségi anyagok használata BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.6. Általános irodaszint metszet

bm.: min. 2,70 m

bm.: min. 3,00 m parapet igény szerint álpadló álmennyezet természetes bevilágítás árnyékolás

min. 1:8 ablak felület / irodaterület min. az irodaterület 70%-a legyen 6 m-en belül az ablakhoz 2,7 m-enként nyitható ablak ablakminőség: min. 1,4 W/m²K




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.6. Általános irodaszint metszet

álpadló

flexibilis berendezhetőség

50 x 50 vagy 60 x 60 cm 12-15 cm teljes, 9 cm szabad magasság 30-50 cm magasság padló klíma esetén acél, anhidrit-esztrich, nagytömörségű faforgács, Kálciumszulfát, gipszrost



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai

nyitott

4.6. Általános irodaszint metszet

zárt

álmennyezet

flexibilis berendezhetőség

modul panelek(pl. 60x60, 30x120, stb.) szabad modullámpa pozíció

monolit

álmennyezeti tér igény szerint fa, fém, műanyag, gipszkarton, …



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.7. Homlokzat

szalagablak ?

mészkő ?

gránit ?

függőnyfal ?

M I N D E G Y ! Csak illeszkedjen a tervezési raszterhez!




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.8. Szolgáltatások




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.9. Fenntarthatóság

Környezettudatos ingatlanfejlesztő? a piac rákényszeríti versenyelőnyt szerez megéri neki hosszú távú profi üzemeltet PR




MET.BME.hu

4. Irodaépület tervezés fejlesztői szempontjai 4.10. Területmérések




MET.BME.hu

5. Irodapiac ma 5.1. Jelenlegi piaci fékek a. nem megfelelő család- és lakástámogatás b. nagy befektetői kockázat c.

banki finanszírozás = ~0

d.

banki lakossági hitelezés kockázatos

e.

hitelfelvételi kedv = ~0

5.2. Jelenlegi piaci előny a. alacsony árak




MET.BME.hu

Felhasznált Irodalom Új Széchenyi Terv – Otthonteremtési program Cordia piackutatás ujlakaspiac.hu coolhunter.com archdaily.com epiteszforum.hu



2012 I. Szemeszter Kovács Gábor FUTUREAL Csoport főépítésze. Marktstudie

Recommend Documents