Marktstudie

Integráló építés II.

IV. előadás - Értékbecslés MET.BME.HU 2011 / 2012 II. Szemeszter LINDWURM GYÖRGY , MRICS, értékbecslő, ingatlan szakértő DTZ Hungary Kft

Marktstudie – 30.06.2010 Marktstudie – 30.06.2010

11

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II.

MET.BME.hu

4. Előadás – Értékbecslés 1 Bemutatkozás (Lindwurm György és DTZ Hungary) 2.1 Az ingatlan definíciója 2.2 Az ingatlan életciklusa 3. Az értéket meghatározó tényezők

4. Az értékbecslés alapvető ismérvei 5. RICS Red Book 6. Az értékbecslési módszerek 6.1 Költségalapú / újraelőállítási érték 6.2 Összehasonlító 6.3 Hozamalapú 6.4 Az értékbecslési módszerek alkalmazhatósága 7. A maradványelvű számítás érzékenységvizsgálata / esettanulmány

BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter

LINDWURM GYÖRGY, MRICS / DTZ Hungary

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 1.1 Bemutatkozás – Lindwurm György

Végzettség: közgazdász, OKJ-s regisztrált értékbecslő (2001), BME RICS ingatlanszakértő (2010) 1999-2004: Wallis Ingatlan (WING), a Harbor Park logisztikai központ fejlesztésével kapcsolatos pénzügyi jelentések, fejlesztési költségvetések, bevétel-tervek, banki hitel-lehívások elkészítése 2004-2006: DTZ nemzetközi ingatlantanácsadó, értékbecslő 2006-2007: DTZ nemzetközi ingatlantanácsadó, értékbecslés és tanácsadás üzletág vezetője

2008-

: DTZ nemzetközi ingatlantanácsadó, ingatlan-befektetési tanácsadó

MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors - Okleveles Ingatlanszakértők Szövetsége) - 2009 december telefonszám: 30/999-2031 email: [email protected] 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 1.2 Bemutatkozás - DTZ • • • •

DTZ is one of the “big four” global real estate advisers operating across Europe, the Middle East and Africa (EMEA), Asia Pacific (APAC) and the Americas. (www.dtz.com) A team of over 12,500 people and a service platform operating across 162 cities in 45 countries DTZ operates in five sectors: Office, Industrial & Logistics, Retail, Hospitality and Residential. DTZ organises its products and services into 6 business groups: Capital Markets, Occupational Markets, Valuation, Professional Services, Consulting

5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 2.1 Az ingatlan definíciója

Az 1997. évi CXLI. törvény (ingatlan-nyilvántartásról) szerint ingatlan az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető: • egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet a hozzá tartozó felépítménnyel • külön telekkönyvezett felépítmény • társasházi külön tulajdon • közterületről nyíló pince Az ingatlan fogalom tágabb értelmezései: • a föld, a felépítmények és a jogi környezet • a földfelszín egy meghatározott, rendszerint az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként kezelt részlete, annak minden alkotórészével és tartozékával (gyümölcsével) együtt, és minden olyan körülmény, amely ennek jelenlegi vagy jövőbeli sorsára kihatással lehet. • A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) nem tartalmazza az ingatlan definícióját. A jogelmélet azonban egységes abban, hogy ingatlannak azok a dolgok minősülnek, amelyek állaguk sérelme nélkül egyáltalán nem vagy csak jelentős értékvesztéssel helyezhetők át másik helyre. Ingatlannak minősülnek továbbá a már gyökeret eresztett növények és a folyók hordalékai is. Ingatlantípusok: • magán (üzleti és lakó) ingatlanok, fejlesztési területek (erről lesz szó) lakás, irodaház, bevásárlóközpont, logisztika, ipari csarnok, hotel, • középületek (teljesen más „hasznosság” figyelembe vétele, állam szerepe, stb.) • mezőgazdasági ingatlanok



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 2.2 Az ingatlan életciklusa átvilágítás koncepciótervek értékbecslés (vevő / bank, eladó) finanszírozás szerződéskötés

időszakos értékbecslés re-finanszírozás property/facility management

Építkezés, felújítás, átalakítás, bővítés

Üzemeltetés

marketing / ügynökség(ek) bérlői terület ki-, átalakítás (tervezés/kivitelezés) szerződéskötés


Adásvétel

• Az ingatlan jellegéből következően egyes fázisok kimaradhatnak (kérdés), ismétlődhetnek, párhuzamosan folyhatnak. • Minden fázis hozzáadott értéket teremt.

Bérbeadás

építészeti tervezés pontos gazdaságossági számítások finanszírozás kivitelezés



MET.BME.hu

3. Az értéket meghatározó tényezők (kérdés a hallgatókhoz) • műszaki / fizikai állapot (fizikai jellemzők – méret/szerkezet/gépészet/lejtés/talaj/stb, avulás, meghibásodások, hibák/hiányok, szennyezettség) • fekvés, elhelyezkedés és kapcsolat a környezettel (domborzat, láthatóság, közlekedési és útkapcsolatok, közművesítettség, szomszédok, szolgáltatások kiépítettsége) • jogi állapot (besorolás, tulajdonviszonyok, terhek, jogosultságok, pl. földhasználati jog) • jelenlegi hasznosítás / fejlesztési potenciál / hasznosíthatóság (bérbeadottság, üresedés, üzemeltetési költségek, adók, szabályozási terv, építési engedély, egyéb állami előírások/korlátozások/támogatások – pl. műemlék, leghatékonyabb hasznosítás) • piaci tényezők (kereslet/kínálat, finanszírozás, befektetői hozamelvárások, piaci hasznosíthatóság/előrejelzések)




MET.BME.hu

4. Az értékbecslés alapvető ismérvei Értékbecslés alapesete: a „Piaci érték” meghatározása. Piaci érték: Az a becsült összeg, melyért az ingatlan az értékelés napján gazdát cserélhet, egy határozott szándékot mutató eladó és egy tőle független határozott szándékot mutató vásárló között megfelelő értékesítési időtartamot követően, ahol a felek jól informáltan, körültekintően és kényszertől mentesen járnak el. Mitől függ tehát az ingatlan piaci értéke? – A PIACTÓL. Mekkora az a legmagasabb összeg, amit valaki még hajlandó kifizetni az adott ingatlanért? – A legértékesebb hasznosítás elvét követve • Előírások által szabályozott folyamat és módszertan - sok szubjektív elemmel: az értékbecslő szakmai véleménye/ítélete (RICS Red Book, IVS, 25/1997 PM rendelet, 54/1997 FM rendelet) • Megfelelő piaci háttérrel, tapasztalattal szabad értékbecslést végezni (pl. hotel értékelés, repülőtér). • Egy bizonyos időponthoz köthető / érvényességi ideje van • Egy bizonyos célra készül (pl. belső döntéshozatalhoz, könyveléshez, banki jelzáloghitelhez, biztosításhoz, osztatlan közös tulajdon tulajdonostársa számára) • Bizonyos feltételezéseken is alapulhat (pl. van szabályozási terv és az építési előírások engedélyezik az értékbecslés alapját képező projekt felépítését) 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse • Az értékbecslő felelősségre vonható, ha hibázik • Alapesetben az értékbecslőnek függetlennek (kívülállónak) kell lennie




MET.BME.hu

5. RICS Red Book • • • 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Főleg Európában, de nemzetközileg is elfogadott iránymutatás / keret-szabályrendszer. Kötelezően alkalmazandó elemek, ha „Red Book” értékbecslést végez a tanácsadó. Ebben az esetben egy RICS tagnak alá kell írnia Folyamatosan frissített, karbantartott Etikai követelmények (függetlenség <> „conflict of interest”, őszinteség, hozzáértés/határok ismerete, dokumentálás/számonkérhetőség, becsületesség, objektivitás, titoktartás, félrevezetés/hamis benyomás keltésének elkerülése). A megbízási feltételek rögzítése, korlátozó tényezők ismertetése az ügyféllel Piaci érték, piaci bérleti díj, befektetési érték (meghatározott tulajdonos számára, meghatározott működési célok esetén képződő érték), valós érték (két meghatározott fél által kötött ügyletben elérhető méltányos ár) Az értékbecslés gyakorlata (pénzügyi kimutatásokhoz, ingatlan-fedezet mellett nyújtott hitelekhez, a közösségi szektor eszközei) Az értékbecslő által elvégzendő vizsgálatok, kapott információk felülvizsgálata Az értékbecslési jelentések minimális tartalmi elemei Iránymutatások: • gépek, berendezések, portfóliók, ásványtartalmú földterületek, hulladékkezelők értékelése • az értékbecslés bizonytalansága (van egy alapvető bizonytalanság a „becslés” jelleg miatt Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse + ezt növeli: behatárolt piac,5.1kevés összehasonlító, a modell érzékenysége a bemenő adatokra)




MET.BME.hu

6. Értékbecslési módszerek •

Amortizált helyettesítési költség alapú Telekérték+építési költség-avulás Nem sok köze van a piachoz, esetenként ellenőrzésre jó Normál piaci körülmények között egy jó becslést ad az érték alsó határára Miért fizessek többet valamiért, ha ugyanazt a szomszédban fel tudom én is építeni? (az ingatlan egyedi jellege miatt / pl. speciális termelőeszköznél sem lehet már megfelelő ez a módszer)

•

Piaci összehasonlító Hasonló ingatlanok eladási árának összehasonlítása Fajlagos (m2-re lebontott) értékek és korrekciós tényezők alkalmazása (az értéket meghatározó tényezők alapján – lásd 7. dia) Fajlagos értékeknél fontos, hogy ugyanolyan típusú területre legyenek visszaosztva (GEA, GIA, NIA, NLA), hogy összehasonlíthatóak legyenek

•

Hozamalapú (ennek különböző fajtái) Az ingatlan által jelenleg termelt és/vagy a jövőben potenciálisan kitermelhető nettó (tiszta) jövedelem alapján számol. (Nettó) jelenérték számítás a befektető által elvárt hozam (kamat) alapján. 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse A bemenő adatok piaci összehasonlításon illetve költségbecslésen alapulnak. Fajtái: Maradványelvű (direkt tőkésítés vagy cash flow) Core/Froth vagy Term/Reversion




MET.BME.hu

6.1 Költségalapú / újraelőállítási érték • • • • •

Telekérték (összehasonlító vagy/és maradványelvű módszerrel) Építési költségek (soft és hard: tervezés, szakértői díjak, kivitelezés, bonyolítás) Egyéb adók, jutalékok, illetékek Finanszírozási és marketing költségek nélkül! Avulás: fizikai: (beépített anyagok, használat intenzitása, karbantartások, elhasználódás, hibák, stb.) erkölcsi (piaci): használati igények, divat változása, korszerűtlenség, nem hatékony alaprajzi kialakítás

Az avulást %-ban szoktuk kifejezni. Egy használható épületnél a fizikai avulás általában max. 50% lehet.



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.2 Összehasonlító módszer

Értékelendő lakás

Gyarm at u.

Telepes u.

Egressy út

2011

2011

2011

14 500 000

12 500 000

13 200 000

45

40

42

322 222

312 500

314 286

fűtés típusa

cirkó

cirkó

házközponti egyedi mérő

cirkó

fényviszony

napf ényes

napf ényes

napf ényes

napf ényes

utca

zöldudvar

utca

utca

nagyon jó

nagyon jó

nagyon jó

nagyon jó

tájolás

DNY

DNY

DK

ÉNY

em elet

tetőtéri

nincs adat

6

2

2004

2003

2003

2007

épület stílusa

új építésű

új építésű

új építésű

új építésű

Épület állapota

nagyon jó

nagyon jó

nagyon jó

nagyon jó

nincs

nincs

hívó

van

Eladás dátum a Ár (tranzakciós) Méret Fajlagos ár

nézet ingatlan állapota

épült

lift

42

tároló

van

kocsibeálló

van

korrekciós tényező

a korrekció m értéke

átlag

elhelyezkedés

-5%

0%

0%

állapot / minőség

0%

0%

0%

használhatóság / beosztás

-5%

5%

0%

lif t

-5%

-5%

-2%

tájolás / kilátás

0%

-2%

0%

-15%

-2%

-2%

273 889

306 250

308 000

összes korrekció korrigált fajlagos ár


296 046


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.3 Hozamalapú – általános megfontolások 400 összeg

300

• • •

200

• •

100

• 0 1

2

3

4

5

6

7 évek

-100

• -200

• -300

fejlesztő

A fejlesztő (beruházó) által realizált pénzáramlás elemzése, gazdaságossági számítás, jelenérték számítás. Mekkora tiszta hasznot produkál a pénzáramlás a fejlesztő számára? Mennyit ér meg a telek vagy az épület a fejlesztő számára, hogy a végén elegendő hozamot realizáljon? Mekkora bérleti díjat kell elérnie a fejlesztőnek, hogy elegendő hozamot realizáljon? Mikor és mennyiért kell eladnia az ingatlant, hogy elegendő hozamot realizáljon a fejlesztő? Mekkora az, hogy „elegendő” hozam? A befektető határozza meg. Az ingatlanhoz kapcsolható kockázattól függ. A kockázat függ az ingatlan szektortól, bérbe adott ingatlan vagy fejlesztés, bérlők, stb. Lehet, hogy a befektető túl magas hozamot képzel el magának, ezért túl olcsón akar vásárolni, így más elviszi előle az ingatlant egy magasabb áron. A pénzáramlás önmagában is sok bizonytalansági tényezőt hordoz, hiszen több összetevőjét előre meg kell becsülni (pl. piaci bérleti díj, építési költségek, eladási ár 5 év múlva). Érzékenységvizsgálat: az egyes bemenő adatok változtatása milyen mértékben változtat a végeredményen.

bank



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.3 Hozamalapú – jelenérték számítás (diszkontálás) évek összeg képlet (r=10%) jelenérték számítása

0 (jelenérték)

1

2

3

100

110

121

133,1

C

C*(1+r)1

C*(1+r)2

C*(1+r)3

110/(1+r)1=100

121/(1+r)2=100

133,1/(1+r)3=100

• Mennyit ér meg nekem ma egy jövőbeli X forint? • Mi alapján határozom meg a diszkontrátát? Ez a befektető által meghatározott, elvárt hozam. Ez általában bizonyos határok között elfogadható. • Végtelen hosszú pénzáramlás (évente X forint) jelenértéke: X/r • A diszkontráta hívható a pénzáramlás belső megtérülési rátájának (IRR – internal rate of return)




MET.BME.hu


összeg

6.3 Hozamalapú 1 - bérbeadott ingatlan (core / froth) 16

lejáró bérleti szerződések miatti bevétel-kiesés

14 piaci szint feletti bérleti díj

12 10 8 6

piaci bérleti díj

4 2 0 1

2

3

4

5

6

Core

Froth

7

8

9

10 évek

• A piaci szintű bérleti díjhoz alacsonyabb kockázat/hozam páros tartozik. • Üres területekhez magasabb kockázat/hozam páros tartozik • A bérleti szerződések lejártakor egy 3-9 hónapos időszak feltételezése, amikor az ingatlan nem termel bevételt. • Kezdeti hozam=jelenlegi éves bérleti díj/vételár • Újra-bérbeadás hozama=piaci bérleti díj/vételár



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.3 Hozamalapú 1 - bérbeadott ingatlan (core / froth)




MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.3 Hozamalapú 1 - bérbeadott ingatlan (core / froth)





MET.BME.hu

6.3 Hozamalapú 2 - maradványelvű (residual) számítás (direkt tőkésítés vagy cash-flow) kezdeti költségek • megvalósíthatósági tanulmány / üzleti terv • vételár (telek / épület) • vételhez kapcsolódó (illeték, ügyvéd, közjegyző, ügynök, értékbecslés) megvalósítás költségei • tervezés/telekalakítás/építkezés/felújítás/átalakítás/bonyolítás/biztosítás üzemeltetés költségei • értékesítés (marketing/ügynök) • ingatlan-üzemeltetés • CAPEX (capital expenditures) • egyéb adminisztráció (ügyvéd, adók, bank, levelezés, könyvelés, bérek) finanszírozás költsége (a bank által „elvárt” profit) saját tőke (a befektető/fejlesztő által elvárt profit) bevételek 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse • eladási ár (pl. lakások) • bérleti díj (nominális/effektív, bruttó/nettó) • „exit”



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.4 Az értékbecslési módszerek alkalmazhatósága

Összehasonlító Lakóingatlan

Költségalapú

?

Bérbeadott bevásárlóközpont, irodaház, stb. Üres bevásárlóközpont, irodaház, stb. Hotel (üzemelő)

Hozamalapú

? ? ?

Építési telek Termőföld / Erdő





MET.BME.hu

7. Maradványelvű számítás érzékenységvizsgálata



Marktstudie

Recommend Documents