Integráló építés II. VII. előadás - Ingatlanpiaci elemzések. Marktstudie

Integráló építés II.

VII. előadás - Ingatlanpiaci elemzések MET.BME.HU 2011 / 2012 II. Szemeszter Déry Attila Otthon Centrum, vezető elemző

Marktstudie – 30.06.2010 Marktstudie – 30.06.2010

11

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II.

Bemutatkozás Déry Attila ● 1999 – 2004: Pécsi Tudományegyetem, Közgazdaságtudományi Kar - Okleveles közgazdász és angol-magyar szakfordító (MSc) ● 2008 – 2010: Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem - Okleveles Ingatlanszakértő (MSc) ● 2006 – :Otthon Centrum – vezető elemző

BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter

Déry Attila – vezető elemző , Otthon Centrum

MET.BME.hu


Miről lesz ma szó? Lakóingatlan piacról 1. Elméleti alapvetés 2. Ingatlanpiaci „történelem” 3. A piaci mozgásokat meghatározó faktorok 4. Ingatlanpiaci elemzések



MET.BME.hu


Mi a lakóingatlan? ● 253/1997. (XII. 20.) Korm. Rendelet az országos településrendezési és

A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit .... úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé építési követelményekről 105. §(1):

• a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását, • b) a főzést, mosogatást és az étkezést, • c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot, • d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Milyen funkciói lehetnek egy lakásnak? Lakóingatlan = tartós fogyasztási cikk ??? ● Otthon funkció • Védelem a környezeti hatások ellen, rekreáció, családi élet színtere

● Befektetési funkció • Áremelkedésből vagy bérbeadásból húzott haszon

● Vagyon funkció • Jelzáloghitelek fedezet, fogyasztási döntéseket befolyásol



MET.BME.hu


Mitől különleges a lakáspiac? ● Gyakorlatban a legkevésbé hatékony piac • Nincs két egyforma lakás • Korlátozott információ áramlás • Hosszú megtérülési idő • Illikvid • Funkció váltás magas költsége és nehézségei • Szociális vonatkozás • Mozdíthatatlan termék - szerkezeti egyensúlytalanságok • Érzelmi kötődés – emocionális árképzés

● Tartósság • Hosszú élettartam (a föld önmagában elpusztíthatatlan) BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Mitől különleges a lakáspiac? II. ● Stock & flow jelleg • Stock (készlet): a lakásállomány azon része, amely adott időperiódusban a piacon forog o Az otthon funkció miatt a szereplők nem „homo economicusként” viselkednek – nehéz a közgazdasági elemzése

• Flow (új építésű ingatlanok): adott periódusban újonnan a piacra kerülő ingatlanok

● Keresleti és kínálati oldal eltérő reakció ideje ● Ciklikusság



MET.BME.hu


Az ingatlanpiaci ciklus

Túlkínálat

Fejlesztés

Kiigazítás

Stabilizálódás BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Magyar lakáspiac különlegességei ● Magas tulajdonosi részarány: +90% • Lakásprivatizáció • Kamattámogatási rendszer • Ingatlan értékállóságába vetett hit – otthon és befektetési funkció összemosódik

● Nemzetközi szinten relatív alacsony ingatlanárak ● Viszonylag „fiatal” piac ● Ingatlanállomány összetétel



MET.BME.hu





MET.BME.hu


Magyar lakóingatlan piac kialakulása ● A II. világháború előtt főleg a bankok kereskedtek ingatlanokkal • Jelzálog jogok érvényesítése során folytak az adásvételek

● 1950 – 1990 között a mai értelemben vett ingatlanpiac nem létezett ● 1990 után indult be az üzleti célú ingatlan kereskedelem • Jelzálog hitelezés fellendülése 2000. után



MET.BME.hu


Magyar lakásállomány összetétele

Forrás: Társaság a Lakásépítésért Egyesület BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Forrás: KSH


* becslés Otthon Centrum


MET.BME.hu


Forrás: Forrás: FHB FHB BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Árváltozások – jó befektetés a tégla?

Forrás: FHB



MET.BME.hu


Forrás: Forrás: KSH KSH BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Gazdaságpolitika hatása a gyakorlatban ● Kilakoltatási és árverési moratóriumok • Kivárás • További árcsökkenésre vonatkozó várakozások

● Otthon Védelmi Csomag • Árverési kvóta rendszer

● Végtörlesztés • Tranzakció szám bővülés • Minimális árcsökkenés

● Árfolyam gát • Kínálati szűkülés BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Mit hoz a jövő? ● 2012: stagnálás • Árakban • Eladási számokban

● 2013: lassú kilábalás? • Stabil kereslet növekedés • Általános gazdasági élénkülés • Finanszírozási helyzet javulása



MET.BME.hu





MET.BME.hu


Az ingatlanpiaci kereslet ● Származtatott kereslet • Nem az ingatlan birtoklása a cél, hanem az általa nyújtott szolgáltatások • Lakhatás vásárlása / bérlése a cél • Stabil kereslet



MET.BME.hu


Mik befolyásolják a keresletet? ● Demográfiai mutatók • Népesség száma • Népmozgalom • Vándorlások • Népsűrűség • Öregedési index

● Gazdasági aktivitási mutatók • Munkanélküliségi ráta • Keresetek nagysága • Aktív keresők aránya a lakónépességből BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Mik befolyásolják a keresletet? II. ● Lakás árának jövedelmekhez viszonyított aránya ● Finanszírozási lehetőségek • Kamatszintek

● Hozamszintek – a szigorúan befektetési funkciót használók között ● Lakáspolitikai intézkedések



MET.BME.hu


Az ingatlanpiaci kínálat ● Stock & flow jellemző alapján: • Az eladásra kínált használt lakások és a piacra dobott új lakások • Új / használt jogi kategória: új lakás amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek



MET.BME.hu


Mik befolyásolják a kínálatot? ● Használt lakások • A motiváció nem csak a gazdasági racionalitás, hanem pl.: családi helyzet változása • Közgazdaságilag nehéz elemezni

● Új lakások • A kínálat rövid távon (1-2 év) rugalmatlan, nem tudja követni a kereslet változásait. • Kereslet alakulása – rövid távon jelentős szerepe van az árakra • Építési telkek hozzáférhetősége, ára • Szabályozási környezet BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu





MET.BME.hu


Az ingatlan fejlesztés és az elemzés kapcsolata ● „Az ingatlanfejlesztés olyan értékteremtő kreatív folyamat, amely során az ingatlan fejlesztő kockázatot vállal a fejlesztés pénzügyi eredményének, a megszerezhető haszon reményében” (Soóki – Tóth Gábor, Ingatlangazdaságtan 259. old) ● Az első lépés az ingatlanfejlesztésben a piaci igény megfogalmazása



MET.BME.hu


Az elemzés célja Tervezett fejlesztés helyszínének és környékének: ● Minőségének, jellemzőinek felmérése ● Keresletének és kínálatának felmérése ● A fentiekhez legjobban illeszkedő termék meghatározása ● Megvalósítás és az értékesítés ütemének meghatározása



MET.BME.hu


Hol lehet adatot gyűjteni? Primer források ● NAV adatbázis – illeték kiszabás alapján elméletileg minden tranzakciót tartalmazza – fizetős ● KSH adatbázis – keresletre és kínálatra vonatkozó adatok – publikus (fizetős) ● Ingatlanközvetítői adatbázisok – eladási árak, vevői preferenciák



MET.BME.hu


Hol lehet adatot gyűjteni? Szekunder források ● KSH adatbázis – NAV adatok feldolgozása – tranzakció számok, árváltozások – publikus és fizetős adatok ● Banki elemzések – FHB Index, OTP Értéktérkép – NAV adatbázis alapján, publikus – korlátozott információk ● Ingatlanközvetítői elemzések – OC Lakáspiaci Monitor ● Piackutató cégek elemzései – GKI, Thesys Group, stb



MET.BME.hu


Az elemzés részei I. – demográfiai mutatók Mutatók Lakosok száma, 2010 Változás (%), 1990-2010 Természetes szaporodás, fogyás (–) (ezer lakosra), 2009 Belföldi vándorlás (ezer lakosra), 2009 Belföldi vándorlás kerületenként (ezer lakosra), 2009 Életkor index (60 év felett / 14 év alatt), 2010

Z. kerület Budapest 64.377 1.721.556 -22,3 -14,7 -4,2 -2,9 26,8 6,2 -0,1 0 3,22 3,76

éves Összesen –14 15–29 30–49 50–59 60– Z. ker. (lakosok) 6.761 14.182 21.298 8.172 13.964 64.377 Budapest (lakosok) 218.563 319.402 522.191 232.322 429.078 1.721.556 Z. ker. (%) 10,50% 22,03% 33,08% 12,69% 21,69% 100,00% Budapest (%) 12,70% 18,55% 30,33% 13,49% 24,92% 100,00%



MET.BME.hu


Az elemzés részei II. – vevői preferenciák



MET.BME.hu


Az elemzés részei III. – munkaerő piaci mutatók



MET.BME.hu


Elemzés részei IV. – lakáspiaci mutatók Mutatók Lakásállomány, 2010 Változás (%), 2001-2010 Száza lakásra jutó lakos, 2010 Épített lakások száma, 2009 Épített lakások száma, 2001–2005. (évek átlaga) Épített lakások száma, 1996–2000. (évek átlaga) Vállalkozások épített lakások aránya (%), 2009 egy szobás lakások (%), 2009 két szobás lakások (%), 2009 három szobás lakások (%), 2009 négy vagy több szobás lakások (%), 2009 Újépítésű lakások átlagos alapterülete (nm), 2009



Z. ker Budapest 36.918 889.757 5,81 8,4 174 193 374 10.385 157 7.935 14 3,029 90 80 16 15 56 41 24 25 4 19 52 67

MET.BME.hu


Elemzés részei IV. – lakáspiaci mutatók ● Vállalkozások által épített új lakások száma és aránya a Z. kerületben, 2006-2010 Z. kerület Budapest Z. kerület (%)

2006 2007 2008 20092010 216 271 556 338 210 6.605 8.054 7.707 8.349 5.134 3,27%3,36% 7,21% 4,05% 3,91%

● Árváltozások vizsgálata – KSH adatok és ingatlanközvetítői adatok alapján



MET.BME.hu


Elemzés részei IV. – infrastrukturális fejlesztések ● A projektet befolyásoló, nemrégiben megvalósult és tervezett infrastrukturális fejlesztések, pl: • Közterület rekonstrukció, funkcióváltás • Óvoda, iskola nyitás, felújítás • Bevásárlóközpont építése • Kulturális kínálat bővítése • Repülőtér, gyorsforgalmi út nyitása

● Önkormányzati tervek: Integrált Városfejlesztési Stratégia ● Magán beruházások BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Elemzés részei IV. – versenytárselemzés ● Az adott fejlesztés környezetében lévő, értékesítés alatt álló projektek adatai: • helyszín • lakások száma (ebből eladott) • tervezett átadás • lakásárak • lakásméretek • Szolgáltatások

● Adatok ingatlanos gyűjtőportálokról, és ingatlanközvetítőktől, projekt weboldaláról BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


MET.BME.hu


Elemzés részei IV. – javaslatok a projektről ● eladási ár ● célcsoport ● lakásmix ● felszereltség, minőség ● projektben elérhető szolgáltatások



MET.BME.hu


Köszönöm a figyelmet! BME - MET 2011 / 2012 II. Szemeszter


Integráló építés II. VII. előadás - Ingatlanpiaci elemzések. Marktstudie

Recommend Documents