2012 I. Szemeszter Dr. Kellner Dániel. Marktstudie

Integráló építés I. IX. előadás

MET.BME.HU 2011 / 2012 I. Szemeszter Dr. Kellner Dániel

Marktstudie – 30.06.2010 Marktstudie – 30.06.2010

11

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 1. Előadás - Az Ingatlanfejlesztés a jogrendszerben 1. Bevezetés 1.1 Bemutatkozás (előadó) 1.2 Jogászok szerepe az ingatlanfejlesztés folyamatában 2. Ingatlanfejlesztés elhelyezése a jogrendszerben 2.1 Ingatlanjog és építési jog 2.2 Magánjog és közjog találkozása és elhatárolása 2.3 Legfontosabb jogszabályok bemutatása 3. Adás-vétel 3.1 Tervezők szerepe adásvételnél 3.2 Műszaki DD jelentés 3.3 Tipikus kockázatok 4. Településrendezés és engedélyeztetés 4.1 Településrendezési eszközök és településrendezés folyamata 4.2 Tervezők szerepe a Településrendezési eljárásban 4.3 Tipikus problémák és kockázatok 4.4 Építésügyi hatósági eljárás tipikus problémái 5. Finanszírozás és biztosítékok 6.Tervezési szerződés 6.1 Tervezési szerződésről általában 6.2 Szerzői jog és tervezői felelősség 7. Kivitelezés 7.1 Építési szerződés legújabb kihívásai 7.2 Szereplők

Marktstudie – /30.06.2010 BME–-30.06.2010 MET 2011 2012 I. Szemeszter Marktstudie

5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse

6.1 Zusammenfassung der Analysen

Dr. SCHRANCZ MIHÁLY TAMÁS dla egyetemi adjunktus, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék

22

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Dr. Kellner Dániel ügyvéd

2003 – jogi diploma, Pécsi tudományegyetem, nappali jogász szak 2004 – német magánjog és európai közjog témakörökben magiszteri (LL.M) cím, Trieri tudományegyetem (Németország) 2004 – 2008 Ügyvédjelölt több nemzetközi kapcsolatokkal rendelkező ügyvédi irodában 2008-tól Ügyvéd Szakterület: Ingatlanjog (építési jog, bérleti jog, szerződések joga) Ügyfelek: - Ingatlan fejlesztő cégek - Nyílt- és zárt végű ingatlan alapok - Befektető társaságok Aktuális projektek: - 60.000 nm-es bevásárlóközpont üzemeltetésének megújítása és felújítás - 12 db bevásárló park (összesen 104.000 nm) napi jogi problémáinak kezelése - 1.200 lakásos lakópark fejlesztés Budapest vonzáskörzetében - Üdülőközpont fejlesztés 10 ha-on a Balaton parton - Irodaház fejlesztések Budapesten kb. 60.000 nm



33

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 1.2.1 Bevezetés – Jogász szerepe az ingatlanfejlesztés folyamatában

Mindenek előtt a jogász a jogszerűség őre (ellenőrzési szerep, hogy az ingatlanfejlesztés minden fázisa jogszabályoknak megfelelően történjen) Biztosíték, kiszámíthatóság, biztonságérzet nyújtása az ügyfél (ingatlanfejlesztő) számára. Komplex tanácsadói szerep nem csak klasszikus ügyvédi feladatok (a jogi kockázatokon túli egyéb gazdasági/pénzügyi/műszaki kockázatok felmerülése esetén tanácsadás, hogy milyen jogi eszközökkel lehet csökkenteni, elkerülni az adott kockázatot)

Jogász végigkíséri az Ingatlanfejlesztést a vásárlástól az értékesítésig illetve ingatlanhasznosítás során



44

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 1.2.2 Bevezetés – Jogász szerepe az ingatlanfejlesztés folyamatában Ingatlanfejlesztés 3 legfontosabb résztvevője/területe: Befektető/Fejlesztő - gazdasági, pénzügyi szempontok Tervező - műszaki szempontok Jogász - jogi szempontok (+ a projektmenedzsert aki fentieket összefogja) 3 szereplő/terület közösen együtt dolgozik (kommunikációt közöttük a projektmenedzser biztosítja)

Jogi szempontok

Műszaki szempontok

Gazdaságossági szempontok

3 szempontrendszer 3 különböző megközelítés, gondolkodásmód Összhangban kell lenniük



55

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 2.1.1 Ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó joganyag - Ingatlanjog

2 fő jogterület különböztethető meg Ingatlanjog és Építési jog, mindkettő gyűjtőfogalom. I.

Ingatlanjog

Ingatlanjog: Ingatlannal bármilyen formában kapcsolatba hozható joganyagok összessége. Ingatlan tulajdonlásával, birtoklásával, használatával és hasznosításával kapcsolatos jogi normákat értjük, függetlenül attól, hogy azok magánjogi vagy közjogi jellegűek. Ingatlan: A dolog egyik fajtája. E körbe tartoznak a föld és a föld felületének egyes meghatározott részei alkotórészeikkel – tehát mindazzal együtt, ami a földdel tartósan egyesítve, szilárd összeköttetésben van (ház, gazdasági épület, fák, lábon álló termés stb.) – együtt.

Ingatlanjogba tartoznak tipikusan: - tulajdonnal, birtoklással, használattal kapcsolatos szabályok – dologi jog (Ptk. = Polgári törvénykönyv, Ltv.= A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szólótörvény) - ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos szabály (Inytv. = Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény) - ingatlannal kapcsolatos adó és illeték szabályok (Itv. = Illetékekről szóló törvény) - ingatlanokkal kapcsolatos szerződések joga - kötelmi jog (Ptk.) - ingatlanfejlesztések finanszírozását érintő joganyag (Hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló törvény) - jelzáloghitel, értékpapírok (Jelzálog-hitelintézetekről és a jelzáloglevélről szóló tv.)



66

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 2.1.2 Ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó joganyag – Építési jog II.

Építési jog

Építési jog: építési tevékenységgel (építésüggyel) illetve építési tevékenység folytatásával és annak szabályozásával (építésügyi igazgatási jog) bármilyen formában kapcsolatba hozható joganyagok összessége. Építésügy: mindaz a tevékenység, amely az épített környezet kialakításával vagy védelmével kapcsolatos. Építésügyi igazgatási jog: az építésügyre vonatkozó feladatokat, az építésügyi igazgatási szervek szervezetére, hatáskörére és működésére, valamint az építési tevékenységgel kapcsolatos anyagi- és eljárásjogi szabályokat tartalmazza. Építési tevékenység: építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása, lebontása, elmozdítása érdekében végzett építésiszerelési vagy bontási munka végzése Építési jog tartalmazza tipikusan: - Az építési tevékenység folyamatának szabályozásával kapcsolatos szabályokat - tervezés, engedélyezés, kivitelezés, ellenőrzés, birtokba adás-használatba vétel, karbantartás (Étv., Építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló ÖTM rendelet) - Terület- és településrendezés, telekalakítás, építési követelményekkel kapcsolatos jogszabályok (OTÉK, Helyi építési szabályzat és szabályozási terv) - Építésügyi és az építésfelügyeleti hatósági tevékenységgel kapcsolatos jogszabályok (Építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló kormány rendelet) Marktstudie – /30.06.2010 BME–-30.06.2010 MET 2011 2012 I. Szemeszter Marktstudie


77

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I.

2.2.1 Ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó joganyag – Közjog és magánjog elhatárolása I.

Közjog (közérdekű életviszonyok szabályai )

Közhatalom kiépítését és gyakorlását szabályozza, parancsoló, kötelező illetve tiltó szabályozás jellemzi

.

Anyagi jogi szabályok – pl.: milyen feltételeknek kell megfelelni építési engedély megadásához (Étv.) Eljárási jog – pl. hogyan kell kérelmezni az építési engedélyt (általános szabályok Ket. = A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény) Szervezeti jog – pl. melyik hatóság jogosult eljárni az építési engedély megadása tekintetében (hatásköri és illetékességi szabályok) II. Magánjog (magánérdekű életviszonyok szabályai)

Személyi és vagyoni viszonyokat szabályozza, mellérendeltség és egyenlőség jellemzi.



88

MET.BME.hu


2.2.2 Ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó joganyag – Közjog és magánjog elhatárolása Szabályozás tárgya szerint

Jogalanyok egymás közötti viszonyai

Állam és állampolgárok viszonyai

Hierarchikus viszony szerint

Mellérendeltségi viszony

Alá-fölérendeltségi viszony

Szabályozás módja szerint

Diszpozíció: felek eltérően rendelkezhetnek


Kogencia: kötelező érvényű szabályok, eltérés nincs


99

MET.BME.hu


2.2.3 Ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó joganyag – Ingatlanpiaci szereplők elhelyezése Magánjogi dominancia

Közjogi dominancia

Önkormányzat

Tervezők, társtervezők

Felelős műszaki vezető

Fővállalkozó, kivitelezők

Építési műszaki ellenőr

Hatóságok

Ügynökség Fejlesztő, megrendelő

Üzemeltető

Telek tulajdonos Pénzügyi szolgáltató

Fedezetkezelő


Tervellenőr

Tervezői művezető

Dr. SCHRANCZ MIHÁLY TAMÁS dla egyetemi adjunktus, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 1010

MET.BME.hu


2.3 Ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó joganyag – Legfontosabb jogszabályok Magyar Köztársaság Alkotmányáról szóló 1949. évi XX. Törvény – Alaptörvény (2012. január 1-jétől) a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.)

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet („Kivitelezési Kódex”) Az építésfelügyeleti tevékenységről szóló 291/2007. (X. 31.) Korm. Rendelet Az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet Az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet Az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet

A telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet Az Országos Tűzvédelmi Szabályzat kiadásáról szóló 9/2008. (II. 22.) ÖTM rendelet A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. Törvény Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.)




MET.BME.hu

3.1. Adás-vétel (telekvásárlás) – Tervező szerepe

Tervező szerepe az adásvételnél: ő a befektető/építtető „szeme”. Ingatlan értéke alapvetően az elhelyezkedéstől, beépíthetőségtől és a rajta megvalósítható ingatlanfejlesztéstől függ . Ingatlan (telek) adásvételét megelőzően műszaki lehetőségeket/kockázatokat tervező méri fel (látja előre). Ehhez vizsgálja pl. : telek közmű ellátottságát (kapacitások) szabályozási terv és építésügyi előírások alapján: közlekedési kapcsolatokat, beépítési, telekalakítási lehetőségeket régészeti, környezetvédelmi, tűzvédelmi stb. megfontolásokat meglévő hatósági engedélyek előírásait (hatósági egyeztetések!) Vizsgálat eredményei (kiemelve a kockázatok) műszaki DD (due diligence) jelentésben kerülnek összefoglalásra. Marktstudie – /30.06.2010 BME–-30.06.2010 MET 2011 2012 I. Szemeszter Dr. SCHRANCZ MIHÁLY TAMÁS dla egyetemi adjunktus, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 1212 Marktstudie

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 3.2 Adás-vétel (telekvásárlás) – Műszaki DD jelentés Műszaki (és jogi) DD jelentés jelentősége: „Deal breaker” felismerése befektető egyrészt eldönti akarja-e a projektet (milyen áron) kockázatok (előnyök-hátrányok) vételárra hatnak felelősség a DD jelentésben foglaltakért! Eladói (ritkábban) és vevői (szinte mindig) DD jelentés is készülhet!

Adásvételi szerződés alapvetően a műszaki és jogi DD jelentésben feltárt körülmények és kockázatok figyelembe vételével készül el. Tervező és jogász együttműködése kívánatos a jelentés elkészítése és a szerződés elkészítése során (tanácsadói szerep hangsúlyos).

Kockázat felfedése és értékelése tanácsadók feladata, de végső döntést a befektető hozza meg (vevői-eladói kockázatok kezelése / megosztása az adásvételi szerződésben). Marktstudie – /30.06.2010 BME–-30.06.2010 MET 2011 2012 I. Szemeszter Marktstudie


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 3.3.1Adás-vétel (telekvásárlás) – Kockázatok Tipikusan felmerülő kockázatok : -

Helyi építési szabályzat vagy szabályozási terv módosítás

-

Hatósági engedélyek hiánya vagy jelentős költséggel járó beruházások előírása (telken belüli vagy telken kívüli fejlesztések, pl. lámpás kereszteződés vagy körforgalom kialakítása, szennyvízátemelő, csapadékvíz tározó, metrómegálló építési kötelezettség)

-

Telek megközelítése problémás (szolgalmi jog, nyeles telek, „balra kanyarodás” nem megengedett)

-

Szomszédjogi igények építkezés következtében

-

Környezetvédelmi vagy régészeti előírások következtében megnövekedő építési költségek (pl. szennyezett talaj, jelentős régészeti lelet feltárása)

-

Nem megfelelő közmű ellátottság és ennek fejlesztésével járó kockázatok



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 3.3.2Adás-vétel (telekvásárlás) – Kockázatok Adásvételi szerződés megoldásai: -

Engedélyek beszerzése vételár fizetési feltétel

-

Költségmegosztás

-

Elállási jog kikötése

-

Vételár kiigazítás

-

Vételár visszatartás

-

Szavatossági és jótállási szabályok megfelelő előírása



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.1.1 Terület-és településrendezés

Területrendezés

Országos területrendezési terv (OTrT) Megyei Területrendezési terv

Településrendezés

Kiemelt térségi Területrendezési terv

Településfejlesztési koncepció (és integrált településfejlesztési stratégia) Településszerkezeti terv Helyi építési szabályzat + Szabályozási terv

Építési engedélyezési terv

Építés Marktstudie – /30.06.2010 BME–-30.06.2010 MET 2011 2012 I. Szemeszter Marktstudie

Kiviteli terv Dr. SCHRANCZ MIHÁLY TAMÁS dla egyetemi adjunktus, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 1616

MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.1.2 Településrendezési eszközök

Településfejlesztési koncepció (részét képezheti az integrált településfejlesztési stratégia) Településszerkezeti terv Településrendezési eszközök

Helyi építési szabályzat


Szabályozási terv


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.1.3 Helyi építési szabályzat és szabályozási terv elfogadása

Előzetes véleményeztetési eljárás A tervtanács véleményének beszerzése

Véleményeztetési eljárás Egyeztető tárgyalás

Közzététel és szakmai véleményeztetés főépítész által Döntés (a képviselő-testület dönt a szabályozás elfogadásáról) Közzététel és Hatályba léptetés



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.2 Tervezők szerepe településrendezési eljárásokban

Önkormányzat oldalán (Hatósági szempontból Települési főépítész, építésügyi előadó)

Jogszabályok betartásáért felel: döntés előkészítés és szakmai tanácsadás a döntéshozó önkormányzati szervek (képviselő-testület) részére

Szakhatóság, tervtanács oldalán (Megyei-, országos főépítész, előadó szakhatóságnál)

Adott szakág szabályainak érvényre juttatása és betartatása érdekében véleményezési szerep.

Befektető oldalán (műszaki tanácsadó, tervező)

Befektető érdekeinek képviselete, érvényre juttatása érdekében „lobbi szerep” egyúttal egyfajta szakmai kontroll a fenti két hatóság mellett.

Civil szféra oldalán Marktstudie – /30.06.2010 BME–-30.06.2010 MET 2011 2012 I. Szemeszter Marktstudie


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.3.1 Kockázatok településrendezési eszközökkel kapcsolatban


-

Eljárások elhúzódása (településrendezéshez politikai akarat is szükséges, képviselő-testület dönt)

-

Eljáró (szak)hatóságok nagy száma, terv zsűri erőteljes érdekérvényesítése illetve civil szféra részvétele (ellenállása) miatt eredeti célkitűzések gyakran csorbulnak

-

Eljárási hibák (rendkívül formalizált és szigorú határidőkhöz kötött eljárási rend)

-

Önkormányzati képviselő testületek szakmai hozzá nem értése


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.3.2 Kockázatok településrendezési eszközökkel kapcsolatban

-

Eljárási vagy szakmai hibák esetén településrendezési eszköz megsemmisítése Alkotmánybíróság által (akár évekkel később)

-

Befektető eredeti elképzeléseivel ellentétes szabályozás elfogadása

Kockázatok mérséklésének eszköze Településrendezési szerződés. Helyi önkormányzat és ingatlanfejlesztő köt meg egymással, így szabályozott állapodhatnak meg a településrendezési szabályokban rögzített célok megvalósításáról.

formában

(Étv. szabályozása rendkívül felületes, sok visszaélésre ad okot a jelenlegi rendszer.)



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.4.1 Építésügyi hatósági eljárás – ügyfél probléma Ki ügyfél az építésügyi eljárásban? Az a természetes, jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akinek (amelynek) jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti. Jelentősége, fellebbezhet!

hogy

csak

ügyfél

Mindig vizsgálni kell: (i) a közterület kivételével a közvetlenül szomszédos - az eljárással érintett ingatlannal, ingatlanokkal közös határvonalú (telekhatárú) - telekkel rendelkezni jogosult, b) a tervező, a felelős műszaki vezető, az építési műszaki ellenőr, az építésügyi igazgatási szakértő, az építésügyi műszaki szakértő és a vállalkozó kivitelező ügyféli jogállását. Nem azt mondja ki a jogszabály, hogy fentiek biztos ügyfelek, csak azt, hogy ezen személyek (szervezetek) tekintetében az ügyféli minőséget mindig meg kell vizsgálni. Jogalkalmazásra marad a döntés (esetről-esetre, mérlegeléstől függően) => bizonytalanság => vitatható a döntés Társadalmi szervezet csak akkor ügyfél ha környezetvédelmi hatóság ügydöntő hatóságként vagy környezetvédelmi szakhatóság jár el. (LB jogegységi határozata 4/2010/KJE.szám) Marktstudie – /30.06.2010 BME–-30.06.2010 MET 2011 2012 I. Szemeszter Marktstudie


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 4.4.2 Építésügyi hatósági eljárás – építési jogosultság vizsgálata

Építési jogosultságot igazolni kell (kivéve elvi építési és használatbavételi engedély esetében). Hozzájárulás szükséges attól, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van (korábbi szabályozáshoz képest bővebb kör)

Gyakorlatban problémát okozhat: Bérlő, haszonélvező vagy akár egyéb jogcímen birtokos hozzájárulása is kell (pl. birtokper vagy bérleti joggal kapcsolatos vita esetén komoly probléma lehet) Banki jelzálogjog és vételi jog, elővásárlási jog, szolgalmi jog stb. jogosultjának hozzájárulása is kell

(Fontos: fentieknek nem csak ügyféli jogállásuk van, de a hozzájárulásuk szükséges engedély kiadásához.)



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 5.1 Finanszírozás és biztosítékok Finanszírozási intézet (bank) teremti meg az ingatlanfejlesztés pénzügyi hátteret. Bankok részéről: - Szigorú kontroll - Teljes körű ellenőrzési és betekintési jog Ennek eszközei:

-

Jogi eszközök (biztosítékok)

-

Műszaki ellenőr

-

Fedezetkezelő



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 5.2 Finanszírozás és biztosítékok Tipikus jogi biztosítékok melyet a bankok kikötnek:

- A „bevételek és egyes szerződéses jogok” engedményezése követelések biztosítéki engedményezése formájában. - Bevételek és kifizetések ellenőrzése zárolt bankszámlák rendszerén keresztül (pl. zárolt és közös rendeltetésű számlák). - Zálogjog a projekt összes elzálogosítható eszközén, bankszámlán, vagyonon, üzletrészen -Jelzálogjog az ingatlanon. -Tulajdonosok kezességvállalása. -Vételi jog a projekttársaság részvényein/üzletrészein és egyes ingóságain/ingatlanjain. - Ideiglenes belépési és orvoslási jogot biztosító (step-in) eszközök vagy szerződések (un. direkt szerződés).

- Bankgaranciák vagy egyéb magatartási vagy fizetési jellegű kötelezettségvállalások.



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 6.1 Tervezési szerződés

Szabályozza: Ptk. - tervezési(vállalkozási) szerződésekre vonatkozó szabályok 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről („Kivitelezési Kódex”) (szerződő felek legtöbb kérdésben szabadon állapodnak meg.) Megrendelő:

ingatlanfejlesztő beruházó vagy fővállalkozó, generálkivitelező

Tervező:

megfelelő szakmai (tervezői) képesítéssel rendelkező egyéni tervező, tervezőiroda vagy tervezési tevékenységgel foglalkozó gazdasági társaság

Tárgya:

műszaki-gazdasági tervező munka elvégzése (irányulhat tipikusan tanulmányterv, építési engedélyes terv, kiviteli, megvalósulási terv elkészítésére)

Szükséges és tipikus tartalma:


-

Megállapodás a díjazásról (szabad megállapodás tárgya)

-

Átadás-átvételről (egyszerre vagy fokozatos szolgáltatás, határidők)

-

Tervezői felelősség szabályozása (felelősség biztosítás, szavatosság vállalás)

-

Terveken fennálló szerzői jog (rendelkezési jog átengedésének köre)

-

Szerződésszegés következményei (pl. késedelmi kötbér)


MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 6.2 Tervezési szerződés I.

Szerzői jog

Az építészeti alkotás és annak terve szerzői jogi védelem alá tartozik (1999. évi LXXVI. Törvény). A szerzői jog azt illeti meg, aki a művet megalkotta. A szerző kizárólagos joga, hogy művét átdolgozza, illetve másnak erre engedélyt adjon. A személyhez fűződő jogok: a nyilvánosságra hozatal, a név feltüntetésének joga, a mű egységének védelme. A vagyoni jogok: a mű felhasználása; épület esetében a terv szerinti megépítés; többszörözés: típustervként, illetve szelettervként, szerkezeti rendszerként (többször megépítés), átdolgozás II.

Hibás teljesítés (tervhiba)

Megrendelő követelheti a hibás terv kijavítását vagy - ha ez nem lehetséges - elállhat a szerződéstől. (A gazdaságossági követelmények megszegése is az, ha a terv kivitelezési költségigénye lényegesen túllépi a megállapodásban meghatározott értékhatárt.) Amennyiben a terv nem felel meg a hatósági előírásoknak és emiatt az építésügyi hatóság az építési engedély kiadását megtagadja, a tervező köteles a tervet kijavítani.



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 7.1 Kivitelezés - Építési szerződés legújabb kihívásai

Szabályozza: Ptk. - építési (vállalkozási) szerződésekre vonatkozó szabályok 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről („Kivitelezési Kódex”) Építési szerződésekkel kapcsolatos szabályok: -

Kivitelezési Kódex hatályba lépése óta generális forma- és minimális tartalomkényszer az építési szerződésekre

-

kötelező építtetői fedezetkezelő („biztos kéz” intézménye) a körbetartozás elkerülése érdekében

-

elektronikus alvállalkozói nyilvántartás működtetése

-

végszámlát megrendelő csak akkor fizetheti ki, ha vállalkozó igazolta valamennyi alvállalkozó kifizetését függetlenül a tényleges esedékességi időponttól

-

birtokbaadásra csak a műszaki átadás-átvétel során rögzített hibák kijavítását követően kerülhet sor



MET.BME.hu

INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 7.2 Kivitelezés - Szereplők Építtető

Ingatlanfejlesztő

Beruházás lebonyolító

projekt menedzser

Tervező

kivitelezési dokumentációt készíti ebben a szakaszban

Tervellenőr

csak meghatározott esetben kötelező (pl. tömegtartózkodásra alkalmas építmény esetén)

Kivitelező

építőipari kivitelezési tevékenységet végzi

Felelős műszaki vezető

építési-szerelési munkát irányítja a munkaterületen (kivitelező bízza meg)

Tervezői művezető

kivitelezés alatt tervező feladata szakkérdések megválaszolása

Építési műszaki ellenőr

építtető bízza meg (bizonyos esetekben pl. fedezetkezelés esetén) kötelező

Fedezetkezelő

építtető és kivitelező közötti szerződés teljesítését segíti elő (biztosítékok kezelése, pénz kezelés,



MET.BME.hu


Köszönöm a figyelmet!



2012 I. Szemeszter Dr. Kellner Dániel. Marktstudie

Recommend Documents