Collegevoorstel
61/2003
Registratienummer
3.10714 Opgesteld door, telefoonnummer
J.H. Berends, 2833 Programma
Grondbeleid Portefeuillehouder
Depla Onderwerp van het voorstel
ROC-Waalboog-Heyendaal Voorstel om te besluiten
Door het College: 1)de lopende inspraakprocedure masterplan Waalboog-ROC Heijendaal te beëindigen en insprekers hiervan op de hoogte te stellen; 2)een nieuw ruimtelijk plan te maken voor het in het voorstel beschreven plangebied Heyendaal en de in het voorstel omschreven uitgangspunten vast te stellen (opdracht DWS). 3)de inspraakreacties op de bereikbaarheidsvisie Heyendaal te verwerken en deze visie aan te passen op actuele planontwikkelingen bij KUN, UMC, HAN en ROC (opdracht DGG). 4)bereidheid uit te spreken binnen de beleidskaders mee te werken aan de te ontwikkelen bouwplannen van het ROC voor de locaties Spoorzone en Heyendaal. Door de Raad: 5)de locatie Ploegstraat/Goffertweg van het ROC aan te kopen voor een bedrag van € 5,25 miljoen (prijspeil 1-1-2006) en het College te machtigen hiertoe een koopovereenkomst aan te gaan met het ROC en de bijgevoegde planexploitatie Ploegstraat/Goffertweg vast te stellen.
1
Korte inhoud van het voorstel
In 2001 heeft het College van Burgemeester en Wethouders het masterplan Waalboog-ROC Heyendaal (WRH) in de inspraak gebracht. Om diverse redenen is het plan omstreden gebleken en was er weinig draagvlak bij omwonenden. Van in ieder geval gelijk gewicht is de verdere aanscherping van de onderwijsvisie bij het ROC: uitgangspunt blijft een concentratie van huisvesting, maar niet langer op één locatie maar op meerdere locaties in de stad. Ook de Waalboog heeft aangegeven dat voor de vervanging van het verzorgingshuis Nijevelt een heroriëntatie heeft plaatsgevonden. Dit is aanleiding om de inspraakprocedure Waalboog-ROC Heijendaal te beëindigen en over te gaan tot het maken van een nieuw ruimtelijk plan. In dit voorstel worden de uitgangspunten bepaald. Met deze
061rvs.doc
Collegevoorstel
Vervolgvel
1
uitgangspunten zal in overleg met omwonenden/belanghebbenden en Waalboog en ROC een nieuw ruimtelijk plan worden gemaakt. Ook wordt in het voorstel ingegaan op de afronding van de bereikbaarheidsvisie Heyendaal en wordt ingegaan op de Spoorzone waar ROC nieuwbouw wil realiseren. Tenslotte wordt voorgesteld de locatie Ploegstraat/Goffertweg door de Raad aan te laten kopen van het ROC met als doelstelling herontwikkeling voor woningbouw.
2
Inleiding
In de inspraak op het masterplan WRH is gebleken dat de hierin opgenomen plannen weinig draagvlak bij omwonenden kreeg. Centraal in de discussie stonden de verkeersaantrekkende werking van het ROC, de voorgestelde bouwmassa’s en het aspect veiligheid. Met name vanwege de verkeersaantrekkende werking van het ROC is in het Collegeakkoord gesteld dat het College van B&W zich zorgen maakt over het plan en dat daarom naar alternatieve plannen wordt gekeken die voor de ontwikkeling van de stad meer perspectief bieden. Vanaf medio 2002 is overleg gevoerd met het ROC over deze situatie. Inmiddels heeft het ROC ook zelf besloten af te zien van een volledige concentratie op Heyendaal. Uitgangspunt van het ROC blijft wel een vergaande vorm van concentratie te bereiken. ROC kiest in overleg met de gemeente voor een huisvesting op een drietal locaties in de stad: Spoorzone (Carolus/voorm. Van Gend en Loos), Heyendaal (voormalige kunstijsbaan). De derde locatie is nader te bepalen. Op elke locatie komt een ‘klein’ ROC waar in principe het volledige cursusaanbod kan worden gevolgd maar er is wel sprake van een thematisering: Carolus: handel/administratie en dienstverlening/zorg, Heyendaal: techniek. De andere drager van het plan WRH, Waalboog met verzorgingshuis Nijevelt, heeft inmiddels laten weten over te willen gaan naar twee vestigingen ter vervanging van het verouderde Nijevelt en in dat kader te opteren voor herontwikkeling op eigen terrein aan de Heyendaalseweg. Voor de tweede vestiging wordt nog een locatie gezocht. De Waalboog heeft uitgesproken deze in de wijk Hazenkamp te willen realiseren. Dit betekent dat het in de inspraak gebrachte plan WRH is achterhaald. Voorgesteld wordt daarom deze inspraakprocedure te beëindigen en een nieuw ruimtelijk plan te maken met de volgende uitgangspunten: -in ieder geval een sluitende gemeentelijke planexploitatie; kosten en opbrengsten dienen minimaal in evenwicht te zijn. -het plangebied omvat in ieder geval de voormalige kunstijsbaan en het huidige Nijevelt. Bezien moet worden hoe het gebied garage Heyendaal, het Tandtechnisch Lab, het bowlingcentrum en de
061rvs.doc
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
kegelvereniging en het gemeentelijk parkeerterrein aan de Prof. Bellefroidstraat in de planontwikkeling wordt betrokken. -het gaat niet langer om een masterplan maar om een globaal ruimtelijk plan (trefwoorden: volume en massa) op basis waarvan een bestemmingsplan zal worden opgesteld en waarbinnen initiatiefnemers hun bouwplan kunnen ontwikkelen -ca. 15.000 tot 18.000 m2 bebouwing ROC en aanvullende functies op locatie voormalige kunstijsbaan. -nieuwbouw/herontwikkeling Waalboog op eigen terrein. -handhaving brandweerkazerne (verplaatsing en nieuwbouw brandweer is financieel vooralsnog niet haalbaar) -inpassing busbaan door de Spoorkuil naar Heyendaal -het zo te maken ruimtelijk plan zal binnen de hiervoor genoemde uitgangspunten worden opgesteld in samenspraak met omwonenden (ondermeer platform Heyendaal).
Voor het ROC biedt een opstalontwikkeling van ca. 15.000 tot 18.000 m2 op Heyendaal voldoende ruimte om, in samenhang met de andere twee locaties in Nijmegen, haar nieuwbouwprogramma te realiseren. Het programma van het ROC voor Heyendaal wordt hierdoor tot ca. 1/3 van de unielocatie (masterplan WRH). Hierdoor wordt de potentiële druk op het gebied belangrijk verminderd in vergelijking met de voorgestelde planontwikkeling in het masterplan WRH. Voor de planontwikkeling Heyendaal is een traject gestart met KUN, UMC, HAN en ROC om de gepande ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied te begeleiden met een visie op de bereikbaarheid per OV, fiets en auto. De zo tot stand gebrachte bereikbaarheidsvisie Heyendaal is in de inspraak gebracht. Dit heeft vele reacties opgeleverd. Voorgesteld wordt deze reacties te verwerken en hierbij de recente aanpassingen in de planontwikkeling bij KUN, UMC, HAN en ROC te betrekken. Doel is om zo een lange termijn visie te ontwikkelen voor de bereikbaarheid van het kenniscentrum Heyendaal. Naast Heyendaal heeft het ROC aangegeven op de locatie Spoorzone nieuwbouw te willen ontwikkelen. Voor de Spoorzone gaat het hier om de Carolus-locatie. In afstemming met de door NS Vastgoed geplande kantoorontwikkeling zal het ROC hier voor afdelingen van de sectoren handel/administratie en dienstverlening/zorg nieuw gaan bouwen. Een bouwplan wordt hiervoor gemaakt. Uitgangspunt is ontwikkeling binnen het bestemmingsplan Spoorzone. Hiermee wordt een belangrijke impuls gegeven aan de vastgoedontwikkeling in de Spoorzone. Voor het ROC zal dit de eerste fase zijn van de nieuwbouw. Naar verwachting kan deze in 2005/6 in gebruik worden genomen. De bouw start naar verwachting in 2004.
061rvs.doc
Collegevoorstel
Vervolgvel
3
In gesprekken met het ROC is gesproken over de herontwikkeling van de af te stoten locaties. Er is onderhandeld over de locatie Ploegstraat/Goffertweg. Deze zal in de eerste fase door het ROC worden afgestoten. Deze locatie is belangrijk voor de woningbouwontwikkeling in de stad: vanwege het tekort aan aanbod van woningen in de stad en in het bijzonder vanwege de samenhang met de herstructurering van het Willemskwartier. Doordat hier huurwoningen verdwijnen is het belangrijk dat in aanliggende gebieden gezocht wordt naar mogelijkheden om deze woningen (deels) te compenseren. Op de locatie kunnen ruim 100 woningen worden gebouwd. Gerekend is met een aandeel van 40% huurwoningen (goedkope huur). Het gaat hier om appartementen. De overige woningen zijn grondgebonden koopwoningen in de vrije sector; ook dit is een schaars segment in nieuwbouw in de bestaande stad. Voor het ROC is de hoogte van en zekerheid over de prijs voor de af te stoten locatie(s) belangrijk voor de financiering van de nieuwbouw. Dit alles rechtvaardigt een actieve grondpolitiek om de regiefunctie van de gemeente ten volle uit te oefenen. Voorgesteld wordt dan ook om tot aankoop van de locatie over te gaan voor een bedrag van € 5,25 miljoen (prijspeil 1-1-2006). In de bijgevoegde planexploitatie is gerekend op een ISV-subsidie van € 2 miljoen vanwege de relatie naar de herstructurering van het Willemskwartier en het aandeel huurwoningen. Mocht deze subsidieverwachting onverhoopt niet kunnen worden gerealiseerd, dan zal het te realiseren programma worden bijgesteld om een in ieder geval sluitende grondexploitatie te verkrijgen. Dit betekent dat in dat geval alle woningen in de koop (vrije sector) moeten worden aangeboden. Na een positief besluit van de gemeenteraad zal een koopovereenkomst met het ROC worden opgesteld tegen de gebruikelijke voorwaarden en condities (bijvoorbeeld risico’s bodemvervuiling en aanwezigheid asbest liggen bij ROC). Voorgesteld wordt dat de Raad het College hiertoe machtigt. De andere locatie die ROC in de eerste fase zal afstoten betreft Zwanenveld. Naar verwachting zal overeenstemming worden bereikt tussen ROC en een projectontwikkelaar over herontwikkeling naar woningbouw. Zodra hier duidelijkheid over is zal overleg worden gestart over de te stellen randvoorwaarden. 2.1 Beoogd resultaat
Een impuls voor de stedelijke ontwikkeling van Nijmegen: nieuwbouw ROC op twee locaties, nieuwbouw Waalboog bij Nijevelt en elders in de stad, woningbouw Ploegstraat/Goffertweg. 3
Motivering en argumenten
Zie onder 1.
061rvs.doc
Collegevoorstel
Vervolgvel
4
4
Extern draagvlak
Dit besluit kent een groot draagvlak bij ROC en Waalboog. Naar verwachting zullen ook omwonenden/belanghebbenden van het plangebied WRH de besluitvorming ondersteunen. 5
Aanpak / uitvoering
Na uw besluit zal een gemeentelijk projectteam gaan starten met het opstellen van een ruimtelijk plan voor Heyendaal en een communicatieplan hiertoe gaan opstellen. Voor de bereikbaarheidsvisie zullen de inspraakreacties worden verwerkt en de laatste planontwikkeling worden ingepast i.o.m. KUN, UMC, HAN en ROC (activiteit DGG). Voor de locatie Ploegstraat/Goffertweg zal een stedenbouwkundig plan worden gemaakt als basis voor de noodzakelijke bestemmingsplanherziening (activiteit DWS). Bouwplanontwikkeling zal geschieden door ROC en Waalboog. Voor de Ploegstraat/Goffertweg zullen later voorstellen worden gedaan voor realisatie.
5.1 Planning
Gepland is dat ROC nieuw gaat bouwen in het volgende tempo: Spoorzone (2004), Heyendaal (2008). Voor de derde en laatste fase zal een planning nader worden bepaald. Waalboog zal op korte termijn over moeten gaan tot herontwikkeling van Nijevelt. De in het verleden gehanteerde argumenten van de noodzaak van spoedige nieuwbouw gelden onverkort. Gelet hierop moet een afzonderlijke ro-procedure worden overwogen voor Waalboog/Nijevelt. 5.2 Communicatie
In het gebied WRH zal huis aan huis een brief worden verspreid over het besluit van uw College. Ook insprekers van buiten dit gebied zullen bericht ontvangen. Ter toelichting op uw besluit zal een gezamenlijke persconferentie met ROC en Waalboog worden belegd. 5.3 Producten
Gemeentelijk: Ruimtelijk plan Heyendaal, Bereikbaarheidsvisie Heyendaal, Herontwikkeling Ploegstraat/Goffertweg tot woningbouwlocatie
061rvs.doc
Collegevoorstel
Vervolgvel
5
5.4 Evaluatie en verantwoording
Via het Voortgangssysteem Grote Projecten van het Ontwikkelingsbedrijf zullen ontwikkelingen van de projecten worden gerapporteerd en verantwoord. 6
Kosten, baten en dekking
Voor het ruimtelijk plan Heyendaal is een Planexploitatie in Ontwikkeling geopend. De al gemaakte kosten voor het masterplan WRH zijn ook hierop geboekt. Nadat overeenstemming is over het ruimtelijk plan zal een planexploitatie worden gemaakt van dit project. Voor het project Ploegstraat/Goffertweg vindt u als bijlage de planexploitatie.
Bijlagen: 1. planexploitatie Ploegstraat/Goffertweg 2. situatietekening nr 108482
061rvs.doc
Ontwerp Raadsbesluit
De Raad van de Gemeente Nijmegen,
Bijeen op 16 april 2003; Gelezen het voorstel van
het College van B&W d.d. 11 maart 2003; Gelet op
Besluit
-de locatie Ploegstraat/Goffertweg van het ROC aan te kopen voor een bedrag van € 5,25 miljoen (prijspeil 1-1-2006) en het College te machtigen hiertoe een koopovereenkomst aan te gaan met het ROC en de bijgevoegde planexploitatie Ploegstraat/Goffertweg vast te stellen.
De voorzitter
De raadsgriffier
061rbs.doc
