1.
VvE Ierlandstraat
2.
Wie is Univeste o Landelijk werkende organisatie voor totaal onderhoud. o Opsteller Meerjaren onderhoudsplan. o Begeleider en besteksbepaler in offerte aanvraag. o Mogelijkheid tot Meerjaren onderhoudsabonnement - indien investering > eigen vermogen o Mogelijkheid tot vast abonnementsbedrag per maand of jaar o Coördinator tijdens de gehele uitvoering o Directievoering en kwaliteitsbewaking i.s.m. Heijmans
3.
Opdracht aan Univeste o Inventariseer technische staat van onderhoud o Maak op basis van inventarisatie een meerjaren plan dat: - voldoet aan technische behoefte - financieel haalbaar is en aansluit op de servicelasten - bijdraagt aan de leefbaarheid en meer wooncomfort - bijdraagt aan een betere uitstraling van het pand - terugdringing energiekosten en beoordeling duurzaamheid - alle kosten meeneemt van achterstallig en toekomstig onderhoud
4.
Doel van de avond o Informeren over staat van onderhoud gebouw o Informeren over mogelijke energiebesparende ingrepen o Informeren over toekomstige onderhoudsverplichtingen o Inzage geven in de kosten van het onderhoud o Vragen beantwoorden o Suggesties vanuit de Algemene ledenvergadering verwerken
5.
Plan van aanpak 1. Intake gesprekken met uw bestuur - inzake bestaande situatie - woonwensen die er zijn - budget en financiële mogelijkheden - vaststellen selectiecriteria uitvoerende bedrijven 2. Opstellen van geëiste bestekken 3. Organisatie van een technische opname 4. Inventarisatie en beoordeling offertes 5. Opstellen meerjarenplanning 6. Verwerken tot een technisch en financieel haalbaar Meerjaren onderhoudsplan
6.
Galerijen
(betonrestore)
Afschotlaag is slecht, waardoor water blijft staan Verflagen laten los Incidentele betonschade door corrosie Afvoerputten van staal corroderen en voeren slecht af door corrosie en afschot o Vervuiling van de voorzijde van de galerij door aflopen regenwater van de plaatstalen panelen o o o o
7.
8.
Galerijen
(advies/oplossing)
o Twee opties: 1. totaal opbrengen afschotlaag + coating 2. opvijzelen middendeel en aanbrengen afschotlaag
Afschot
Vijzelen
Afschot
9.
Galerijen
(advies/oplossing)
o Voorkeur : - opvijzelen middendeel en aanbrengen afschotlaag - vanwege hoge extra gewicht door afschotlaag o Ophogen diktekant o Nieuwe afvoeren o Herstel platen o Vloeren en plafond afwerking
10.
Bouwkundig
(Heijmans bouw)
Wensen vanuit het bestuur o Verbeteren isolatie ter plaatse van de galerijzijde door het verwijderen van de asbestpanelen o Daar waar mogelijk energiebesparende maatregelen o Verbeteren uitstraling en kwaliteit van het complex
11.
Bouwkundig
(advies/oplossing)
o Verwijderen van de asbestpanelen o Vervangen door geïsoleerde sandwich panelen (tevens worden de afvoeren vervangen)
o Vervangen van de totale verlichting door hoogwaardige led-verlichting, met lage onderhoudskosten
Voordelen: - comfort / klimaat - lagere stookkosten
- geen koudebrug - lagere energiekosten
12.
Balkonhekken o o o o
(FEK metaal)
Glazen hekken geven complex enorm aanzien Besparing in onderhoud van huidige metalen hekken Technisch volstaan de hekken matig Nu doen i.v.m. overige werkzaamheden aan beton galerijen en nieuwe sandwich panelen
Voordelen: - Onderhoudskosten - Aanzien
- Waarde verbetering - Concurrentie voorsprong
13.
Dak o o o o o o o o
(Consolidated)
Lage isolatiewaarde Verkerend in matige staat Losse daktrimmen Gecorrodeerde hemelwater afvoeren Schoorstenen in slechte staat (lood en voegen) Kitvoegen staan open Toplaag +/- 15 jaar Dakvervanging uiterlijk 2019
14.
Dak
(advies/oplossing)
o Dak kan nog wel even mee, tot uiterlijk 2019 o Dan aanbrengen nieuwe dakbedekking op het hoofdgebouw inclusief 70 mm isolatiepakket o Daken liftopbouwen en luifels alleen overlagen o Overal aanbrengen nieuw randwerk o Herstel schoorstenen o Vernieuwing hemelwaterafvoeren o Aanbrengen veiligheidssysteem
15.
Schilderwerkzaamheden o Sikkens bouwverven heeft verftechnisch advies gemaakt o Schilderwerk - voorgevel dateert vanaf 2006 - achtergevel 2011 o Vooral bij asbest panelen is schilderwerk slecht o Veel woningen met enkele beglazing
16.
Schilderwerk
(advies/oplossing)
o Modernisering en aanpassing kleurstelling Keuze Schilderwerk buiten Houtwerk galerijgevel Houtwerk balkongevel Houtwerk kopgevels Bouwplaatskosten Reinigingskosten Dakopbouw Betonwerk entrees Betonwerk galerijgevel Betonwerk balkongevel Betonwerk kopgevels Bouwplaats/klimkosten Reinigingskosten Schilderwerk binnen hal + trappenhuis links hal + trappenhuis rechts Reinigen kunststof kozijnen Reinigen balkongevel Glasvervanging woningen Standaard appartement 1.164 App. met balkon op kopgevel 1.512
1 2014
2 2015
3 2016
4 2017
5 2018
6 2019
X
X
X
X
X
7 2020
8 2021
X
X X X X
9 2022
X X X
X
X
X
X
X X X
X X X
X X
X X X
X X
X
X
X
X
X X
12 2025
X
X X X
11 2024
X
X
X X
10 2023
X
X X
13 2026
14 2027
15 2028
17.
Verwarming 1. 2. 3. 4.
probleemstelling
Verouderde installatie Dure olieprijs Achterstand in afrekening stookkosten Te hoog energieverbruik
Wens vanuit bestuur – i.v.m.achterstand afrekening stookkosten - voor individuele ketels.
18.
Alternatieven Vervangen door
Olie gestookt
Gas gestookt
Individueel
Investering CV
€ 200.000,-
Meerprijs t.o.v. olie
€
0,-
€ 60.000,-
€ 600.000,-
Aanpassing bouwkundig
€
0,-
€
5.000,-
€ 100.000,-
€ 65.000,-
€ 700.000,-
€ 25.000,-
€
Sub totaal meerprijs Besparing brandstof t.o.v. olie
€
0,-
25.000,-
19.
Conclusie CV installatie 1. Individuele ketel alleen haalbaar indien bijdrage vanuit bewoners van +/- € 5.000,2. Keuze voor gas gestookte collectieve ketel kost +/- € 65.000,- meer dan vervanging door olie gestookte collectieve ketel, maar de brandstofbesparing levert +/- € 25.000,- per jaar op; dus in nagenoeg 3 jaar terugverdient.
20.
Financiële haalbaarheid
(Univeste)
Uitgangspositie: 1. Geen mogelijkheden tot eenmalige bijdrage per bewoner. 2. In huidige servicebijdrage is reeds opgenomen € 105,- gemiddeld per woning voor onderhoud.
21.
Financiële consequenties 1. Keuze voor uitvoering alle besproken elementen m.u.v. de CV levert een kostenpatroon op (€ 104,50) dat nagenoeg blijft binnen de reservering in de huidige servicebijdrage (€ 105,-)*. (oftewel geen stijging in servicebijdrage) 2. Keuze voor uitvoering CV collectief gasgestookt levert een kostenpatroon (€ 17,52) op die nagenoeg gelijk is aan de besparing in afrekenkosten.
* in overleg met bestuur opgenomen bij punt 1; 250k aanbetaling en bij punt 2; 175k
22.
Meerjaren onderhoudsplan Jaar VvE Abon. Schilderwerk buiten Houtwerk galerijgevel X Houtwerk balkongevel X Houtwerk kopgevels X Bouwplaatskosten X Reinigingskosten X Dakopbouw X Betonwerk entrees Betonwerk galerijgevel Betonwerk balkongevel Betonwerk kopgevels Bouwplaats/klimkosten Reinigingskosten
X X X X X X
Schilderwerk binnen Centr. hal + trappenhuis links Centr. hal + trappenhs rechts
X X
Reinigen kunststof kozijnen Reinigen balkongevel
X
Glasvervanging woningen Standaard appartement App. met balkon op kopgevel Bouwkundige zaken Asbest pannelen verwijderen Sandwich panelen leveren Lichtplan Vervangen HWA
Aparte
VvE Keuze uit kas bewoner
1 2014
3 2016
4 2017
5 2018
6 2019
X
X
X
X
X
7 2020
8 2021
X
X X X X
9 2022
X
X X X
X
X
X
X
X X X X
X X
X X X
X
X X X X
X
X X
X
X
12 2025
X
X
X X
11 2024
X
X
X X
10 2023
X
X X
X X
X X X X
2 2015
X
X X
13 2026
14 2027
15 2028
23.
Meerjaren onderhoudsplan (vervolg) Jaar VvE Abon.
Apart
VvE Keuze uit kas bewoner
Hekwerken Vervangen galerijhekken Vervangen balkonhekken Windschermen galerij Hoogwerker
2 2015
3 2016
4 2017
5 2018
6 2019
7 2020
8 2021
9 2022
10 2023
11 2024
12 2025
13 2026
14 2027
15 2028
X
X
X
X
X
pm
pm
X X X X
Gevelherstel nieuwe afschotlaag Impreg. Kopgevel zuid
X x
Dakbedekking Verv. dakbedekkingspakket Onderhoudscontract
X
X
X X
X
Installatietechniek Hydrofoorinstallatie CV ketels vervangen Schakelkasten Onderhoud hydrofoor/CV Liftinstallaties Liftrenovatie Lift onderhoud
1 2014
X
X
X
X
pm X
X
X
X
X
X pm
pm
pm
pm
pm
pm
pm
pm
pm
107.435
20.866 38.070 25.593 297.803 34.958 35.907 119.067 3.008
X
X X X X
X X 896.392
15.173 33.241
pm
pm
pm
3.287
3.385
3.487
24.
Meerjaren plan CV-installatie Jaar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Installatietechniek CV ketels vervangen (Gas)
X
Rookgaskanalen
X
Verdelers/leidingen
X
Gasleiding + detectie
X
OH gasdetectie
X
Gasleiding inspectie/EBI
X
Expansievaten
X
Schakelkasten
X
X
Hydrofoorinstallaties
X
X
X
OH hydrofoorinstallaties
X
Bodemonderzoek
X
OH Kontrakt CV Ketels
X
Stelpost bodemsanering
X
Totale investering incl. BTW 334.785
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
15.432
4.222
2.418
2.504
2.594
4.860
2.784
2.885
2.990
5.605
3.213
3.332
2.104
2.178
25. 0 2012
1 2013
2 2014
3 2015
4 2016
5 2017
6 2018
7 2019
8 2020
9 2021
10 2022
11 2023
12 2024
13 2025
14 2026
15 2027
Uitgaven Verzekeringen en heffingen Verzekeringen
10.967
12.832
13.153
13.482
13.819
14.164
14.518
14.881
15.253
15.634
16.025
16.426
16.837
17.257
17.689
18.131
Huisvestingskosten Verbruik electra Waterverbruik Schoonmaakkosten
9.622 17.774 18.215
9.863 18.218 18.670
4.044 18.674 19.137
4.145 19.141 19.616
4.248 19.619 20.106
4.355 20.110 20.609
4.463 20.612 21.124
4.575 21.128 21.652
4.689 21.656 22.193
4.807 22.197 22.748
4.927 22.752 23.317
5.050 23.321 23.900
5.176 23.904 24.497
5.306 24.502 25.110
5.438 25.114 25.737
5.574 25.742 26.381
Onderhoud Algemeen onderhoud Onderhoud & Abonnement CV * Onderhoud liftinstallaties * Abonnement liftinstallaties Onderhoud & Abonnement Hydrofoor * Tuinonderhoud en bestrating
5.087 11.433 1.298 5.621 208 3.200
5.214 11.719 1.330 5.762 213 3.280
5.345
5.478
5.615
5.755
5.899
6.047
6.198
6.353
6.512
6.675
6.841
7.012
7.188
7.367
5.906
6.054
6.205
6.360
6.519
6.682
6.849
7.020
7.196
7.376
7.560
7.749
7.943
8.141
3.362
3.446
3.532
3.621
3.711
3.804
3.899
3.996
4.096
4.199
4.304
4.411
4.522
4.635
Administratie kosten vergoeding administratie
12.988
13.313
13.646
13.987
14.336
14.695
15.062
15.439
15.825
16.220
16.626
17.041
17.467
17.904
18.352
18.810
Ondersteuning derden Kosten technische ondersteuning
7.134
7.312
7.495
7.683
7.875
8.071
8.273
8.480
8.692
8.909
9.132
9.360
9.594
9.834
10.080
10.332
126.500
129.663 137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
137.936 23.125
€ 280.147
€ 283.124
€ 286.175
Reservering Toevoeging Reservering Groot Onderhoud ** Univeste Onderhoudsabonnement MJOP Univeste Onderhoudsabonnement CV (B) Totale kosten
€ 230.048 € 237.390
€ 251.821
€ 254.091
€ 256.416
€ 258.800
€ 261.244
€ 263.748
€ 266.315
€ 268.947
€ 271.644
€ 274.408
€ 277.242
Opbrengsten Service bijdragen Exploitatie resultaat Gas versus Olie *** Rente (A) Totale opbrengsten
235.872 3.978
241.769 6.038
€ 239.850 € 247.807
Exploitatie resultaat (A-B) aanbetaling abonnement MJOP aanbetaling abonnement CV
9.802
10.417
247.813 23.481 8.139 € 279.433
27.612 -250.000 -175.000
254.008 24.068 2.179 € 280.255
26.164
Uitvoering werk buiten Abonnement Dakvervanging Standleidingen / HWA Huistelefoon / belbord Aanpak liftinstallaties
€ 287.599
266.868 25.286 2.376 € 294.530
31.183
35.730
273.539 25.919 2.912 € 302.370
41.127
280.378 26.567 3.529 € 310.474
46.725
287.387 27.231 1.113 € 315.731
49.416
294.572 27.912 1.854 € 324.338
55.391
301.936 28.609 2.685 € 333.231
61.587
309.485 29.325 2.841 € 341.650
67.242
317.222 30.058 3.850 € 351.129
325.152 30.809 4.472
333.281 31.579 5.676
341.613 32.369 6.695
€ 360.433
€ 370.536
€ 380.677
80.286
87.413
94.501
73.887
196.627 44.153
51.203
57.932
11.174 32.412
totale kosten buiten abonnement Ontwikkeling Res. Groot Onderhoud
260.359 24.670 2.571
-
-
-
44.153
-
-
207.801
-
-
51.203
-
32.412
€ 402.544 € 542.624
€ 145.236
€ 171.400
€ 158.430
€ 194.161
€ 235.287
€ 74.212
€ 123.627
€ 179.019
€ 189.402
€ 256.644
€ 298.119
Toekomstige prijsontwikkeling 2,5% Indexering bijdragen gemeenschappelijk : 2,5%
* wordt onderdeel abonnement ** reservering wordt vervangen door abonnementen, rest resultaat wordt toegevoegd aan reserve groot onderhoud *** verschil in kosten tussen oliegestookte installatie en nieuwe gasintallatie wordt aangewend voor betaling abonnement CV
€
378.405
€
19.499
68.360
19.499
126.292
446.319
€
414.528
26.
Resumé voorlichtingsavond 1. Gelegenheid tot vragen 2. Samenvatting en vervolgafspraken door het bestuur van de VvE naar de eigenaren 3. Sluiting voorlichtingsavond
