1. Počátky světové finanční krize a cenová bublina na realitním trhu V roce 2001 přistoupila vláda Spojených států amerických k rychlému snižování úrokových sazeb (ze 6,5% na 1%), což vedlo k výraznému poklesu cen hypotečních úvěrů. Tento pokles zároveň zásadním způsobem přispěl k výraznému růstu objemu poskytnutých hypoték. Docházelo k uzavírání hypoték na hodnotu převyšující cenu nemovitosti, které zčásti způsobilo podcenění rizika na základě předpokladu neustálého růstu cen nemovitostí. Vzhledem k rostoucí produktivitě práce, konkurenčnímu boji a také díky dovozu levných produktů z Číny zůstávala inflace na nízkých hodnotách. „Ze zpětného pohledu se zdá, že změny úrokových sazeb, které dělala Americká centrální banka (FED) nejprve dolů a pak nahoru, byly příliš velké a že větší stabilita sazeb by bývala přispěla ke stabilitě finančních trhů.“1 Graf 1: Vývoj počtu hypoték v USA
Zdroj: http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/
1
Viz: Prof. Ing. Robert Holman, CSc.: Euro 21.4.2008, strana 102, rubrika: Global
Snížení úrokových sazeb vedlo k motivaci méně spořit a žít více na dluh. Poměr čisté současné hodnoty naspořených úspor a čisté současné hodnoty částky věnované na umoření dluhu se snížil. Iluze trvalého růstu cen nemovitostí lákaly k nákupu nemovitosti jako alternativní investice, která kompenzuje snížení zhodnocení peněz uložených v bance v důsledku poklesu úrokových sazeb. Riziko vyplývající z poskytování hypoték převyšujících hodnotu nemovitosti přecházely na banku. Svou likviditu a cash-flow si banky udržovaly tím, že balíčky hypoték prodávaly na sekundárních trzích. Ratingové agentury zabývající se kontrolou ohodnocení kvality jednotlivých tranší ve své úloze ve značné míře selhaly.2 „Banky, ve snaze snížit své úvěrové riziko a uvolnit si opasek pro poskytování dalších úvěrů, vyváděly ze svých bilancí úvěry s vyšším rizikem (vč. tzv. druhořadých hypoték) tak, že je vyměňovaly investičním bankám za hotovost nebo za aktiva s nízkým rizikem. Investiční banky pak tyto rizikové úvěry seskupovaly do balíků, na které vydávaly dluhopisy a ty prodávaly na trhu. Tyto dluhopisy pak končily v bilancích jiných bank a fondů. Důležitou roli v celém procesu sehrály ratingové agentury, které též díky angažovanosti velkých investičních bank, dávaly těmto dluhopisům vysoký rating, a proto je kupovali i konzervativní investoři jako pojišťovny nebo penzijní fondy. Úvěrová rizika tak byla nejen rozptýlena, ale také skryta, resp. překryta dobrým ratingem.“3 Charles Dallara, výkonný ředitel Institutu pro mezinárodní finance, komentoval situaci na trhu slovy: „Současná situace je způsobena kombinací globální nerovnováhy, špatné praxe bank a nadměrné likvidity na světových trzích.“ Graf 2: Vývoj základní úrokové sazby FEDu
2
3
Blíže viz: http://www.investujeme.cz/clanky/svetova-financni-krize-co-stalo-na-pocatku/
Viz komentář Prof. Ing. Roberta Holmana, CSc., Centrum pro ekonomiku a politiku, Americká finanční krize, sborník textů, č. 71/2008, Finanční turbulence a role centrální banky, str. 11
Zdroj: http://www.frbsf.org/banking/data/discount/index.html#star1
2. Vývoj v eurozóně V zemích eurozóny se úrokové sazby nijak výrazně nelišily od sazeb amerických. Ve Španělsku, Itálii, Řecku a Irsku byly dokonce ještě nižší než v USA. Jednoznačným strůjcem tohoto vývoje byla Evropská centrální banka (ECB), která nereagovala na politiku měnových institucí za oceánem. Ceny téměř v celé západní Evropě od roku 2000 stoupaly. Dle zprávy Mezinárodního měnového fondu (MMF) byla Francie zemí, kde došlo v posledních 10-15 letech k nejvyššímu růstu cen nemovitostí. Výjimku z tohoto vývoje představuje v podstatě jen Německo, kde se nic podobného jako „hypoteční bublina“ neobjevilo. Ceny nemovitostí tu v období od roku 1997 do roku 2009 klesly zhruba o deset procent.4
Graf 3: Pokles cen nemovitostí
4
Blíže viz: PhDr. Ing. Ladislav Tajovský, Ph.D., Lidové noviny 18.8.2010, Bublina k bublině sedá
Zdroj: Mezinárodní měnový fond, červenec 2010, Global Insight/DataInsight
3. Cílování inflace – index spotřebitelských cen Český statistický úřad pravidelně aktualizuje index spotřebitelských cen, ten však zahrnuje pouze kategorie, které jsou klasifikovány jako výdaje na konečnou spotřebu, mezi něž nepatří například nákup a rekonstrukce domu nebo bytu. Ty jsou klasifikovány jako investice, nikoli spotřeba. Výdaje na pořízení vlastnického bydlení tvoří významnou část rodinných rozpočtů, avšak nemají žádný vliv na cílování inflace. Přestože byla inflace v minulých deseti letech nízká, ceny nemovitostí obzvláště ve velkých městech rychle rostly. Stejný model je používán i v ostatních evropských zemích a Americe. Austrálie a Nový Zéland naproti tomu ceny nemovitostí do cenového indexu již dlouhá léta zahrnují. Takto upravený cenový index způsobuje větší proměnlivost inflace a výši úrokových sazeb. V době rychlého růstu cen nemovitostí se výrazně zvyšuje, v době poklesu nemovitostních trhů se snižuje. Pracovní trh v Asii, globalizace a s ní spojená konkurence byly hlavními příčinami nízkých spotřebitelských cen. Vlivem nízké spotřebitelské inflace stanovily centrální banky nízké úrokové sazby, ty ale způsobily velký nárůst objemu poskytovaných úvěrů. Tok peněz plynul ve velké míře mimo trhy spotřebního zboží a směřoval do poptávky po nemovitostech. Na realitních trzích se tak zvětšovala cenová bublina, na kterou centrální banky včetně České národní banky nereagovaly.
Dle Pavla Kohouta má podcenění inflace, které způsobilo růst cen nemovitostí, dokonce vliv na pokles porodnosti v některých evropských zemích. Například v Itálii je masovým jevem, že mladí muži nezakládají rodiny, ale žijí u rodičů. Podobný trend existuje i ve Španělsku. Může za to cenová nedostupnost bydlení.5
4. Vývoj cen nemovitostí ve světě Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických principů. V roce 2007 nastal zlom a od roku 2008 ceny nemovitostí téměř ve všech vyspělých zemích začaly razantně klesat. Graf 4: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (reálné ceny)
Zdroj: OECD V České republice zaznamenaly ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 také rychlý růst, příčin je celá řada:
5
-
pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovali silné ročníky)
-
konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry
Blíže viz: Prof. Ing. Robert Holman, CSc.: http://cepin.cz/cze/clanek.php?ID=936
Pavel Kohout, Inflace, byty a porodnost, in: Lidové noviny, 3.11.2007
-
pokračující růst příjmů a hospodářství
-
státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma
-
nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení 6
Graf 5: Vývoj cen nemovitostí v ČR
Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty Martina Luxe V celé řadě zemí světa došlo vlivem finanční krize k poklesu cen nemovitostí o desítky procent. V současné době se situace v mnoha zemích stabilizovala, v některých zemích je zaznamenán opět nárůst cen, nejvýrazněji pak v zemích východní Asie. Dle zprávy Global Property Guide v polovině roku 2010 ceny nemovitostí oproti stejnému období roku 2009 stouply v osmnácti sledovaných zemích a klesly také v osmnácti zemích. Přestože dochází k pozvolnému růstu cen nemovitostí, ceny jsou nižší než v roce 2008 či v roce 2007. Ceny nemovitostí v Singapuru stouply v polovině roku 2010 o 34% oproti polovině roku 2009, což představuje největší nárůst cen nemovitostí od roku 1995. Dalšími destinacemi, kde
6
Viz např.: Ing. Mgr. Martin Lux, Sociologický ústav Akademie věd ČR, přednáška Faktory ovlivňující
poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování
ceny nemovitostí výrazně stouply, jsou Hongkong (21%) a Austrálie (15%). Růst cen nemovitostí v Asii je důsledkem silného hospodářského růstu, na kterém se podílí nízká zadluženost a nízké úrokové sazby. Asijské banky se brání případné finanční nestabilitě zpřísněním podmínek pro získání úvěru na koupi nemovitosti. Růst ekonomiky se příznivě odráží i na zvýšené poptávce po bydlení a růstu cen nemovitostí. Ekonomika Singapuru rostla v prvním pololetí roku 2010 o více než 10%. V Evropě stále pokles cen nemovitostí pokračuje. Nejvýraznější nárůst cen zaznamenalo Lotyšsko a Finsko (9%). V Lotyšsku byl však zaznamenán největší pokles cen nemovitostí a to o 33,83% v roce 2008 a o 52,81% v roce 2009. Nejvíce vzrostly ceny nemovitostí ve Finsku, Norsku, Velké Británii. Pokles nadále pokračuje v Dánsku, Nizozemí, Francii, Slovensku, Španělsku, Polsku, Rusku, Islandu, Bulharsku a Litvě.7
Tabulka 1: Nárůst nebo pokles cen nemovitostí ve světě (polovina roku 2010 oproti stejné části roku 2009) Data jsou očištěna o vliv inflace
Země
Změna cen nemovitostí (v %)
7
Singapur
34,03
Hongkong
21,42
Blíže viz: Finance.cz, 20.9.2010, Trh s bydlením, Kde ve světě ceny nemovitostí již rostou a kde pořád klesají?
Austrálie
14,85
Taiwan
11,51
Lotyšsko
9,38
Izrael
9,06
Finsko
8,89
Norsko
6,60
Velká Británie
5,87
Čína
5,78
Spojené arabské emiráty
5,66
Japonsko
4,10
JAR
2,85
Lucembursko
1,78
Kanada
1,47
Německo
1,37
Švýcarsko
0,93
Korea
0,56
Dánsko
-0,56
Nový Zéland
-1,17
Indonésie
-1,42
Portugalsko
-1,59
Nizozemí
-2,86
Francie
-3,03
USA
-3,31
Slovensko
-4,72
Thajsko
-4,83
Filipíny
-4,85
Španělsko
-5,25
Chorvatsko
-5,37
Polsko
-5,79
Rusko
-8,06
Island
-9,04
Bulharsko
-10,25
Litva
-15,70
Irsko
-15,85
Zdroj: Global Property Guide
5. Způsob měření cen nemovitostí Měření cen nemovitostí je statisticky velmi náročné. Problémy vznikají již při zajišťování vstupních dat a při konstrukci indexu. Zdrojem dat bývají nejčastěji informace z inzerce nemovitostí, statistiky realizovaných prodejů v evidenci realitních kanceláří a státních orgánů nebo statistiky pořizovacích cen v evidenci hypotečních bank. Nejvypracovanější systém, který zachycuje vývoj cen nemovitostí, má Velká Británie.
Graf 6: Cena průměrného britského domu
Zdroj: Nationwide
Graf ukazuje vývoj ceny průměrného britského domu v librách od počátku roku 1975 do konce roku 2006. V roce 1975 stál 10 tisíc liber, v roce 2006 již 172 tisíc liber. Vstupními daty jsou ceny nemovitostí, na které Nationwide (hypoteční banka ve Velké Británii) poskytla bankovní úvěry. Graf 7: Cena domu/roční čistý příjem majitele
Zdroj: Nationwide Graf udává cenu domu vyjádřenou jako násobek průměrného ročního příjmu jednotlivce od roku 1983 do roku 2004. 8
6. Nevýhody vlastnického bydlení – pokles poptávky po nemovitostech v České republice Faktory negativně ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování jsou zejména tyto: Individuální nevýhody vlastnického bydlení:
8
Blíže viz: http://www.penize.cz/nemovitosti/18618-rostou-ceny-nemovitosti-zalezi-na-tom-jak-merite
-
pořízení zpravidla jen s využitím vysokého úvěru s dlouhou dobou splatnosti, riziko ztráty bohatství v případě nenadálého poklesu příjmů
-
ceny rezidenčních nemovitostí klesají v období ekonomických krizí, kdy lidé zároveň přicházejí o práci nebo se snižují jejich příjmy
Nevýhody vlastnického bydlení pro společnost: -
politika začleňování příjmově slabších domácností do vlastnického bydlení může vést k většímu úvěrovému riziku výrazně ohrožujícím stabilitu finančního sektoru, trhů
-
vysoký podíl neplatičství a nedobrovolných dražeb může podstatně podlomit důvěru v celý trh a způsobit spirálu ekonomické recese (situaci v USA)
Cenové nadhodnocení bytů v České republice z důvodu specifického roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začalo docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů. To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a s ním související pokles cen nemovitostí. 9
9
Viz: Ing. Mgr. Martin Lux, Sociologický ústav Akademie věd ČR, přednáška Faktory ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování
7. Analýza stávající situace na trhu 7.1 Makro-ekonomický vývoj Česká republika se v době přicházející finanční krize nacházela v období hospodářského růstu a v příznivé ekonomické situaci. Stabilita bank nebyla narušena díky skutečnosti, že bankovní ústavy disponovaly velkým objemem peněz drobných vkladatelů převážně v domácí měně. Vliv globální recese takřka okamžitě pocítil zpracovatelský průmysl a citelně zasáhl realitní trh. Snížená poptávka domácností vyvolaná nejistotou budoucích příjmů se promítla do chuti zakoupit si vlastní bydlení a zatížit tím tak měsíční rozpočet nemalou finanční částkou. Bankovní praxe prokazuje, že 40% čistého příjmu domácností tvoří bezpečnou hranici podílu hypoteční splátky. Česká republika se pohybuje na průměru celkových spotřebitelských výdajů na bydlení v Evropské unii. Nízkými výdaji na bydlení jsou charakteristické zejména postkomunistické země. Celosvětový vývoj hospodářství, pokles vývozu a přísné podmínky v oblasti financování negativně ovlivnily Českou republiku, právě tak jako ostatní země Evropské unie. Situace v České republice se rovněž dotýkal i vývoj finančních trhů a bankovního sektoru, kde byly zaznamenány vysoké propady na trhu s hypotékami.
Jedním z oborů, kde se dopady krize projevily nejvíce, je rezidenční development. Tento obor v minulých letech procházel velmi dynamickým vývojem, po osmi letech takřka nepřetržitého růstu cen došlo naráz k výraznému ochlazení poptávky. Pro developerské společnosti tak skončilo období, kdy vše, co bylo postaveno, se v krátké době prodalo. Dalšími faktory, které mohou vést ke krachům developerských společností, jsou obtížný přístup k projektovému financování, klesající zájem o nákup nových bytů nebo vysoká pořizovací cena pozemků. Trh se dostal do stádia, kdy se záměry jednotlivých zástupců trhu – developerských společností, financujících bank a klientů – vzájemně rozcházejí. Vývoj trhů s nemovitostmi v řadě zemí světa dokládá, že ceny nemovitostí potřebují několik let, aby se vrátily do dlouhodobě udržitelného stavu. Periodické kolísání cen je ve vyspělých zemích přirozeným jevem. Podceňování rizik a očekávání stálého růstu cen spěje k rozvratu rozpočtů jak zákazníků, tak developerů a finančních institucí. Finanční krize se významně promítá do konečné spotřeby domácností. Jedním z hlavních pilířů evropského hospodářství je pozemní stavitelství a investiční výstavba. Ve většině zemí, kde bylo dosahováno rychlého růstu ekonomiky, vysoké kupní síly a vysokého podílu rezidenční výstavby, je pokles stavebnictví promítán do sníženého podílu bytové výstavby. Vlivem krize v celosvětovém měřítku dochází v oblasti pozemního stavitelství ke ztížené dostupnosti financování stavebních a developerských projektů, k odkládání investičních aktivit, k poklesu poptávky a ke snižování kupních cen většiny rezidenčních nemovitostí. Tyto negativní vlivy od druhé poloviny roku 2008 pociťuje většina evropských realitních trhů jako přísnější podmínky při úvěrování a neochotu bank půjčovat peníze, neboť pokles příjmů obyvatel vlivem nezaměstnanosti vede k nejistotě klientů. Kupující vyčkávají na další snížení cen a nejsou ochotni do realit investovat. Posílila se tím jejich vyjednávací pozice a daří se jim žádat výrazné slevy. Poptávka po prodeji rezidenčních jednotek se v Praze snížila o 70%, v regionech o 80%. Převážnou část kupujících v České republice tvoří lidé, kteří si nemovitost pořizují za účelem vlastního bydlení. Míra zahraničních investorů se snížila. Trendu poklesu cen se však vymyká vývoj cen luxusních nemovitostí v lukrativních lokalitách.
7.2 Bytový fond „Mezinárodní srovnání stavu bytového fondu ukazují, že Česká republika dosahuje úrovně 93% průměru EU27 v počtu bytů ve vztahu k počtu obyvatel. Prostor pro novou výstavbu, tak bude závislý především na přírůstku obyvatel a obměně staršího bytového fondu. Graf 8: Index počtu bytů na 1000 obyvatel, průměr EU 27 = 1
Zdroj: National statistical offices/Euromonitor International, výpočet Deloitte
Dle údajů Českého statistického úřadu se v roce 2009 v České republice nacházelo 4.622 tis. bytů, což v přepočtu představuje 441 bytů na 1000 obyvatel. Údaje umožňující evropské srovnání uvádějí hodnotu evropského průměru na počtu 471 bytů na 1000 obyvatel. V zemích porovnatelných s Českou republikou, jakými jsou např. Belgie či Nizozemsko, bytový fond v roce 2009 dosahoval 442 respektive 431 bytů na 1000 obyvatel. Obecně lze říci, že pod evropským průměrem se převážně nacházejí státy bývalého východního bloku. “10
10
Viz: Deloitte Advisory, Hyposervis: Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009, Studie, březen 2010, str. 11
7.3 Struktura vlastnictví nemovitostí v České republice Podíl nájemních bytů v České republice je ve srovnání se západní Evropou poměrně nízký. Porovnáním domácností, které žijí v nájemním bydlení, tvoří Česká republika pouze 37% úrovně Německa a 64% úrovně Rakouska. Narůstajícímu podílu nemovitostí v osobním vlastnictví přispívá v nemalém měřítku privatizace obecních bytů, realizace řady developerských projektů a převody družstevních podílů. Družstevní bydlení se v České republice v porovnání s ostatními státy Evropské unie vyskytuje v daleko výraznějším zastoupení. Graf 9: Bytový fond dle vlastnictví, počet domácností na 1000 obyvatel, rok 2009
Zdroj: National statistical offices/Euromonitor International
7.4 Průměrné ceny nemovitostí Praha se stala v roce 2009 s cenou 2.200 EUR/m² nejdražším středoevropským městem. Naopak mezi nejlevnější města s průměrnou cenou bytové jednotky 1.400 EUR/m² patří maďarská Budapešť.
„V poměru k průměrným měsíčním platům patřila Praha v první polovině roku 2008 k relativně drahým evropským městům. Na pořízení standardního bytu o výměře 68m² bylo zapotřebí nejméně 191 průměrných měsíčních platů, zatímco například ve Vídni pouze 47. V České republice činila průměrná doba k pořízení standardního bytu téměř 15 let, zatímco v Německu tato doba představovala pouze 2,5 roku. Nejdražším z porovnávaných měst byla Varšava, kde bylo zapotřebí 248 průměrných měsíčních platů.“ 11 Graf 10: Celkové spotřebitelské výdaje na bydlení, index celkových ročních výdajů na 1000 obyvatel, průměr EU27 = 1
Zdroj: National statistical offices/Euromonitor International, výpočet Deloitte
Faktory, které podstatně sráží ceny nemovitostí: - prudké zpomalení tvorby hypoték, během roku 2008 došlo k výraznému zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték – již tento faktor dokázal opodstatnit příkrý pokles cen nemovitostí, jsou zde však další faktory : - nezaměstnanost – menší příjmy obyvatelstva, tudíž méně peněz na investice do nemovitostí
11
Viz: Deloitte Advisory, Hyposervis: Finanční krize v rezidenčním developmentu, Studie, březen 2009, str. 25
- prudký pokles růstu objemu hypotéčních úvěrů v rámci eurozóny, znamená to pokles cen rezidenčních nemovitostí v rámci celé eurozóny a přilehlých oblastí - na globální úrovni klesají ceny bytů a domů ve Spojených státech, Číně,.. . - příjmy a majetky velkých investorů do nemovitostí prudce poklesly – bohatí Rusové, Arabové a další tradiční nákupčí nemovitostí v západní a střední Evropě mají podstatně méně peněz v důsledku poklesu cen ropy a plynu 12
7.5 Co určuje cenu nemovitosti Jedním z nejvýznamnějších ukazatelů je lokalita. Roli hraje přitažlivost z hlediska kvality života a jiné podobné těžko vyčíslitelné hodnoty. Nejdůležitějším faktorem však je míra kapitálu v dané lokalitě. Čím více peněz se v daném místě nachází, tím vyšší je cenová úroveň. Vyšší objem peněz vysvětluje, proč lze na vesnici koupit dům levněji než ve městě a proč je tentýž dům v jiném městě než například v Praze stále výrazněji levnější. Dalším hlediskem je změna objemu peněz v ekonomice, když objem peněz vzroste, například vlivem úvěrové expanze, může velmi silně ovlivnit růst cen nemovitostí. Vznikne tak významný nárůst poptávky, který ovlivní ceny na realitním trhu.
7.6 Demograficko-ekonomické ukazatele O koupi vlastního bydlení se v České republice zajímá především skupina obyvatel mezi dvacátým šestým až čtyřicátým rokem života. Právě na tuto věkovou skupinu se zaměřuje většina developerských projektů a finančních produktů s nimi spojených. Vzhledem k demografickému vývoji, který lze v příštích dvaceti pěti letech jen obtížně změnit, bude se tato skupina osob poptávající koupi rodinných domů nebo bytů postupně zmenšovat. Z logiky věci se proto bude i snižovat poptávka po koupi rezidenčního bydlení v České republice. Pokud nebude úbytek české populace plně nahrazen cizinci, kteří přijdou do České republiky
12
Viz: Deloitte Advisory, Hyposervis: Finanční krize v rezidenčním developmentu, Studie, březen 2009, str. 25
s cílem se zde trvale či alespoň dlouhodobě usadit, může tento propad na straně poptávky negativně ovlivnit cenu nemovitostí mezi lety 2020 až 2040. Vedle demografických trendů budou na poptávku po rezidenčním bydlení a s ní spojených cen nemovitostí působit i další sociální a ekonomické vlivy, jako je prodlužování doby vzdělávání, prodlužování délky života a věku odchodu do důchodu, růst nezaměstnanosti apod. Většina těchto faktorů však bude působit na vývoj poptávky spíše negativně.
9. Vývoj rezidenčního trhu 9.1 Vývoj bytové výstavby Po roce 2000 došlo v České republice k významnému zvýšení výstavby nových rodinných domů a bytů. Tato situace byla do značné míry vyvolána zavedením nových přístupných finančních produktů navržených k financování rezidenčního bydlení. Svoji roli samozřejmě sehrál i příchod generace početně silných ročníků (tzv. Husákovy děti), růst hrubého domácího produktu a s ním spojené zvyšování životního standardu obyvatel. Byty navíc začaly představovat poměrně zajímavou investici jak pro zahraniční, tak pro domácí investory. K přetržení tohoto růstového trendu bytové výstavby došlo v druhé polovině roku 2008, kdy došlo v důsledku světové finanční krize a částečnému nasycení trhu s byty k prvním významnějším propadům výstavby nových bytů. Toho roku se poprvé v novém tisíciletí začalo stavět méně bytů než v roce předcházejícím. S drobnými výkyvy rostly ceny bytů v České republice skoro patnáct let. Tento trend vytvořil, stejně jako například ve Spojených státech amerických, silné přesvědčení, že jde o neměnný stav. Toto optimistické očekávání bylo v podstatě ze dne na den nahrazeno pesimistickými prognózami ohledně vývoje cen, zaměstnanosti a snižování příjmů obyvatel. Lidé začali přehodnocovat své investiční priority a začali odkládat nákup vlastního bydlení na neurčito.
9.2 Vývoj stavebnictví Stavebnictví se v roce 2010 dostalo do velkého útlumu. Další pokles bude v roce 2011 ještě následovat. V celém odvětví došlo k zásadnímu snížení poptávky a k výraznému zvýšení
konkurence. Stavebnictví je přitom jednou z nejdůležitějších součástí hospodářství v České republice. V tomto odvětví pracuje téměř 10% osob zaměstnaných v civilní sféře. V roce 2009 bylo vydáno o téměř 8% méně stavebních povolení než v předcházejícím roce a celková cena nově nasmlouvaných zakázek ve stavebnictví poklesla dokonce o 26,4%. Příznivější obrat proto v roce 2011 nelze očekávat a vývoj ve stavebnictví se bude dále negativně promítat do hospodářského růstu České republiky. Tabulka č. 2: Vývoj počtu vydaných stavebních povolení, orientační hodnoty staveb Index (stejné období předchozího roku = 100)
Vydaná stavební povolení
Orientační hodnota
Období počet
index
v mil. Kč
index
1999
167 536
97,7
238 732
112,4
2000
169 574
101,2
229 955
96,3
2001
149 244
88,0
236 375
102,8
2002
140 822
94,4
242 212
102,5
2003
149 339
106,0
286 228
118,2
2004
153 622
102,9
315 072
110,1
2005
142 941
93,0
325 824
103,4
2006
135 391
94,7
360 945
110,8
2007
117 384
86,7
357 708
99,1
2008
122 242
104,1
390 836
109,3
2009
112 674
92,2
407 611
104,3
2010
105 743
93,8
398 839
97,8
Zdroj: Český statistický úřad
10. Dopad krize na novou rezidenční výstavbu Hospodářský růst během let 2006-2007 byl tažen unikátní kombinací různých faktorů:
- přílivem zahraničních investic - vysokou poptávkou po exportech - deficitním růstem státních výdajů - rekordním nárůstem zadlužení domácností, zejména hypoték - příznivou demografií – efekt „Husákových dětí“ Po recesi se některé z těchto příznivých faktorů mohou vrátit, ale ne všechny a ne úplně, nikdy už se nezopakuje legendární expanze hypoték průměrným tempem 33% během období 2002-2008. A asi ani příznivá demografická situace se už opakovat nebude. V delším horizontu půjde naopak o zátěž pro českou ekonomiku, jak „Husákovy děti“ budou postupně stárnout. 13 Český úvěrový trh byl na svém vrcholu na konci roku 2007, kdy objem úvěrů domácností rostl meziročně o více než 30%. Takovýto růst není dlouhodobě udržitelný. I bez světové finanční krize by se tedy české hospodářství dostalo do recese, byla by jen pomalejší a méně razantní. Bylo by chybné se domnívat, že dojde k rychlému obratu na trhu s bydlením ve smyslu opětovného růstu cen. Některé indexy sice zaznamenávají konec poklesu, ale jde převážně o indexy nabídkových cen, které mají špatnou vypovídající schopnost, protože skutečná prodejní cena bývá i o 20% nižší. Vzhledem ke skutečnosti, že stále není určen přesný cenový index odrážející skutečně uzavřené obchodní případy, dostatečně přesná analýza na českém realitním trhu chybí .
13
Viz: Pavel Kohout, komentáře pro Partners, Co bude po recesi, 28.6.2009
Shrnutí (závěry) Po prostudování značného množství odborných studií, statistik a komentářů z řad odborníků dané problematiky jsem dospěla k závěru, že se názory většiny z nich scházejí a shodují. Využila jsem také své letité praxe v oboru, a sice práce v oddělení prodeje developerských projektů ve významné realitní kanceláři. Ze závěrů vyplývá, že počátky globální krize vznikly ve Spojených státech amerických, kde došlo k neúměrnému snižování úrokových sazeb a hypotéky se tak staly atraktivní pro širokou veřejnost, jejíž významná část měla problémy se splácením. Představa neustálého růstu cen realit způsobila, že docházelo k uzavírání hypoték na hodnotu převyšující cenu nemovitosti. Ve své úloze selhaly rovněž ratingové agentury, které riziko vyplývající z tzv. druhořadých hypoték přenášely formou dobře ohodnocených dluhopisů i na konzervativní investory jako jsou například penzijní fondy nebo pojišťovny.
Odborníci však poukazují na skutečnost, že podobná situace se odehrávala i v Evropě. Díky rychlému růstu cen od roku 2000, by se nestabilita na realitním trhu projevila i bez vlivu Spojených států amerických. Jedním z faktorů, který přispěl ke vzniku cenové bubliny na realitním trhu, je způsob cílování inflace. Pořízení vlastního bydlení zasahuje významnou částí do rodinného rozpočtu, avšak index spotřebitelských cen jej nijak nezohledňuje, do výše inflace se tedy vůbec nepromítá. Nestává se tedy, že by se inflace v době růstu cen zvyšovala a naopak. Stabilita bank v České republice nebyla narušena díky jejím pevným základům, které tvoří mimo jiné velké objemy drobných vkladatelů v domácí měně. Vliv recese ale takřka okamžitě zasáhl realitní trh. Domácnosti ovlivněné nejistotou budoucích příjmů a také zvyšujícími se sazbami bankovních ústavů, oddalují nebo úplně ustupují od varianty pořídit si vlastní bydlení. Nízká poptávka vede k poklesu kupních cen jak starších bytů, tak novostaveb. Developerské společnosti se tak dostávají do obtížné situace, kdy jsou nuceni čelit nízké poptávce po novém bydlení, tlaku na snižování cen a rovněž komplikovanému přístupu k projektovému financování. Na trhu tak vznikl převis nabídky nad poptávkou a koncový klient se tak dostlal do pozice, kdy si může diktovat podmínky. Role se po několika letech obrátily a situace na trhu by tak mohla vést ke zkvalitnění nové výstavby a k promyšlenému plánování dalšího zastavování nových území.
