1
B u s i n e s s c a s e : Leegstandaanpak bedrijfspanden Beek
SAMENVATTING Langdurig leegstaande panden (en voor deze businesscase specifiek de bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden) zijn een gevaar voor de leefbaarheid in een gemeente en daarmee ook voor aspecten als economie en werkgelegenheid. Het voorkomen van leegstand is dan ook een prioritair aandachtsgebied voor de gemeente Beek. Hierbij is uitgangspunt dat de markt zelf primair aan zet is en de gemeente als katalysator optreedt om dit proces te versnellen. In de in mei 2013 vastgestelde Kadernota Economisch Beleid 2013-2017 is in ambitie 3, maatregel 3.3. opgenomen dat samen met de belanghebbende partijen beleid wordt gemaakt en concrete acties worden ondernomen om leegstand te voorkomen. Hierbij zal nadrukkelijk ook de doelgroep Starters worden betrokken. Onderhavige businesscase 'Leegstandaanpak bedrijfspanden' is hiervan de uitwerking. In de businesscase 'Leegstandaanpak bedrijfspanden' staat een stappenplan uitgeschreven dat doel heeft om de leegstand van panden in de gemeente Beek te minimaliseren met als resultaat het gevoel van leefbaarheid en hiermee het vestigingsklimaat in de gemeente wordt verbeterd. stappenplan richt zich op de gemeente Beek in totaliteit en specifiek op de bedrijventerreinen en centrum van Beek. Het betreft de volgende stappen:
als dat Dit het
1. Het krijgen van een actueel inzicht van de leegstand van bedrijfspanden en dit aanbod toegankelijk maken. 2. Inventarisatie van belanghebbende partijen. 3. Bepalen van de leegstand vanuit publiek-privaat belang en hierop actie ondernemen. 4. Het onderzoeken van de wenselijkheid en haalbaarheid van Centrummanagement. 5. Het onderzoeken van de wenselijkheid en haalbaarheid van een Leegstandverordening van de gemeente Beek.
Versie 4.0 Nov.13 | RHe
2
B u s i n e s s c a s e : Leegstandaanpak bedrijfspanden Beek
1. Inleiding: Langdurige leegstand van bedrijfspanden, woningen en maatschappelijke panden heeft een negatief effect op de leefbaarheid in een gemeente. Daarnaast raakt het ook aspecten zoals economie, wonen, veiligheid en werken. Het voorkomen van leegstand is dan ook een prioritair aandachtsgebied van de gemeente Beek. Per sector (bedrijfspanden, woningen en maatschappelijke panden) is een verschillende aanpak noodzakelijk, aangezien elke sector een eigen doelgroep heeft. Het op een creatieve manier invulling geven van leegstaande panden is echter maatwerk. Dit betekent dat in principe voor elk pand bezien zou moeten worden of een vorm van bedrijvigheid hierin passend is. Gezien het concentratiebeleid van de gemeente inzake detailhandel en bedrijvigheid is dat echter niet altijd wenselijk. Vandaar dat in deze businesscase zal worden gefocust op de bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden. 2. Doelstelling: Op een gestructureerde wijze invulling geven aan de businesscase 'Leegstandsaanpak bedrijfspanden' met als doel het aantal leegstaande bedrijfs-, winkel- en kantoorpanden (voortaan bedrijfspanden genoemd) te minimaliseren. 3. Resultaat: Afname van het aantal leegstaande bedrijfspanden in de gemeente Beek en daardoor verbetering van de leefbaarheid in de gemeente Beek (kernen en bedrijventerreinen) en verbetering van het vestigingsklimaat. 4. Afbakening: Dit plan van aanpak is specifiek gericht op het centrum van Beek en de bedrijventerreinen in Beek, aangezien in deze gebieden de meeste leegstand voorkomt. Bedrijfspanden in Beek die gelegen zijn buiten deze gebieden zullen ook worden meegenomen in deze businesscase. 5. Randvoorwaarden: De Kadernota Economisch Beleid geeft de kaders aan waarbinnen de gemeente haar plan aanpak Leegstand zal uitvoeren. Dit betekent ondermeer dat niet wordt ingegaan op acties betrekking hebben op de herinrichting van de openbare ruimte e.d. Via het centrumplan Beek, Project "Achter de Beek" en het project "Baek mit Baek" wordt hier reeds nadere invulling gegeven. 6.
van die het aan
Strategie/Stappenplan:
6.1. Inzicht verkrijgen in de kwantitatieve en kwalitatieve leegstand in Beek. De gebruikelijke analyses geven alleen inzicht in de kwantiteit van de leegstand, zoals het aantal panden en het totale oppervlak. Een vergelijking met (landelijke) gemiddelden geeft daarbij de relatieve omvang van het probleem weer. Hierbij dient overigens nadrukkelijk te worden aangegeven dat de wijze van meten wel bepalend is om cijfers met elkaar te kunnen vergelijken. De kwantitatieve leegstand betreft de cijfermatige leegstand. In de zomer 2012 bedroeg de leegstand van bedrijfspanden op de bedrijventerreinen en in de kern van Beek in totaal ca. 1200). Het landelijke gemiddelde schommelde rond de 1 4 0 tot 1 5 0 . 1
De kwalitatieve leegstand houdt daarentegen rekening met de locatie waar een leegstaand pand(en) zich bevindt. Het betreft inzichten in specifieke locatiekenmerken van het vastgoed zelf en de directe
1
Bron: Leegstandbeheerplan Gemeente Beek versie 2.1 | Oversight Gebiedsmanagement | 25-6-2012
Versie 4.0 Nov.13 | RHe
3
omgeving. Onder meer ligging, bereikbaarheid, zichtbaarheid en de kwaliteit van het vastgoed. Daarnaast speelt ook de fysieke omgeving van het vastgoed en de verandering daarvan in het verleden en de toekomst (door bijvoorbeeld planontwikkeling) een rol. Tevens houdt de kwalitatieve leegstand ook rekening met de huidige markt. Hierbij gaat het onder meer om het algemene functioneren van het (winkel)aanbod, de aantrekkingskracht van het gebied en de lokale dynamiek in vraag en aanbod van het (winkel)vastgoed (o.a. aantal jaren leegstand). Voor de Beekse panden is geen inzicht in de kwalitatieve leegstand. Door beide "cijfers" te combineren, wordt inzicht gekregen in de courante en de incourante panden. Voor beide soort panden is een andere aanpak noodzakelijk. Een vervolgstap is om voor beide soorten panden te bepalen welke aanpak (mede gezien de ligging, het sociaal-maatschappelijk effect e.d.) noodzakelijk is. Hierbij zal overigens nadrukkelijk worden gekeken naar de "Best and Worst Practices" in andere gemeenten. Voorbeeld: Een winkelpand buiten het door de gemeente bepaalde concentratiegebied detailhandel ligt leeg. Het sociaal-maatschappelijk effect op de samenleving is door de leegstand negatief. Vanuit kwalitatief oogpunt (o.a. marktvraag) dient bepaald te worden in hoeverre dit pand geschikt zou zijn om bijvoorbeeld hier een locatie te realiseren voor de doelgroep starters (in bijvoorbeeld de creatieve industrie). E.e.a. in overleg met de eigenaar van het pand. Hierbij is het niet uitgesloten dat dit gebruik in strijd is met het geldende bestemmingsplan en dat een (tijdelijke) wijziging noodzakelijk is. Acties: - Reguliere inventarisatie van de actuele kwantitatieve (en kwalitatieve) leegstand van bedrijfspanden in de gemeente Beek. - Up-to-date houden en monitoren van de actuele leegstand en deze toegankelijk maken via een digitaal bedrijvenloket. - Het op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve analyse formuleren van de (groepen van) courante en niet courante panden om te kunnen bepalen voor welke panden een acute aanpak noodzakelijk is. 6.2. Inventarisatie van belanghebbende partijen Om leegstand te kunnen aanpakken en te kunnen voorkomen is naast kennis van de markt ook inzicht nodig in de verschillende belangen van de betrokken partijen. Uiteindelijk dienen deze partijen gezamenlijk vorm en inhoud te geven aan een effectief plan van aanpak Leegstand. Het betreft de volgende partijen: winkelier/ondernemersvereniging , makelaars, eigenaar/ belegger/ontwikkelaar panden, hypotheekverstrekkers/banken en de gemeente Beek. Tussen deze partijen dient een periodiek overleg te worden opgestart waarbij gezamenlijk acties worden besproken en uitgevoerd. 2
Actie: Inventarisatie van belanghebbende partijen (algemeen en specifiek voor groep panden) en deze periodiek bij elkaar brengen in een Stakeholdersoverleg (actie gemeente). 6.3. Bepalen van de leegstand vanuit publiek-privaat belang en hierop actie ondernemen. Idealiter worden alle leegstaande panden in de gemeente meegnomen in een actieplan dat de leegstand te lijf gaat. Echter is de gemeente meestal niet de eigenaar van de leegstaande panden en ook niet primair hiervoor verantwoordelijk. Voor de gemeente is het van belang om vooraf haar eigen ambities en doelen op te stellen en op basis hiervan keuzes te maken c.q. te sturen. In het geval van de gemeente Beek is hierbij nadrukkelijk een link gelegd met de doelgroep Starters.
2
Bij concrete acties zal de huurder/gebruiker van het betreffende pand dienen aan te schuiven.
Versie 4.0 Nov.13 | RHe
4
Draagvlak en samenwerking zijn cruciaal om tot oplossingen te komen. Nadrukkelijk wordt gesteld dat eerst energie gestoken moet worden in het opstellen en uitvoeren van concrete acties ter voorkoming/tegengaan van leegstand; de zgn. Quick-wins. Een voorbeeld is het organiseren van een makelaarsdag en het opzetten van een digitaal bedrijvenloket waarop het actuele aanbod van de leegstaande panden in Beek te raadplegen is. Naast de winst van een concrete actie is het bijkomende voordeel hiervan dat draagvlak onder de partijen wordt gecreëerd en direct zichtbaar is dat ondernemend Beek werkt aan het voorkomen van leegstand. Het portal Belevend Beek is hierbij een ideaal communicatiemedium. Een vervolgstap is om vanuit de stakeholders een uitvoeringscomité (bestaande uit de diverse belanghebbende partijen) te formeren, waarbij de benodigde 'handjes en voetjes' worden geleverd om meerdere acties op te zetten en uit te voeren. De winkeliers zelf zijn hierin een belangrijke groep. Zij dienen met concrete acties zoals banieren, lokale evenementen en aankleding van de gevels het centrum van Beek een 'onderscheidend gezicht' te geven. Hiermee wordt de aantrekkingskracht van het centrum als vestigingsplaats vergroot. Daarnaast dienen de eigenaren van de panden concreet in te zetten op acties om te laten zien wat er in hun leegstaand pand mogelijk is. Naast initiatieven als pop-up stores (tijdelijke winkels) en windowdressing kan ook gedacht worden aan creatieve en innovatieve concepten, zoals jonge kunstenaars de kans te geven om op een plek te wonen, te werken en producten te verkopen (atelier). Indien dit concept kan worden uitgebreid tot meerdere panden binnen bijvoorbeeld één aanloopstraat van het centrum, heeft dit een aantrekkende werking op het publiek en kan dit een extra motief voor consumenten zijn om het centrum van Beek te bezoeken. Hierbij wordt erop gewezen dat vaak blijkt dat naar een nieuwe doelgroep gekeken moet worden om een (groep) pand(en) ingevuld te krijgen. Het gevolg van deze transformatie kan zijn dat de vigerende bestemming niet meer passend is en deze (tijdelijk) losgelaten zou moeten worden. Voor deze panden zal onderzocht moeten worden of het ten behoeve van een gewenste functiewijziging mogelijk, wenselijk en/of noodzakelijk is om de bestemming te wijzigingen. Uiteraard dienen hierbij ook de mogelijke (financiële) consequenties inzichtelijk worden gemaakt. Op basis hiervan dient de gemeente te bepalen of ze haar medewerking hieraan wil en kan verlenen. Dit binnen het licht het gemeentelijk beleid, zoals het concentratiebeleid. Acties (korte termijn): - Partijen via het Stakeholdersoverleg activeren om initiatieven op te starten om het centrum van Beek onderscheidend te houden (banieren, etc.); - Vanuit het Stakeholdersoverleg lokale initiatieven stimuleren en in brede zin faciliteren om leegstand te voorkomen (pop-up stores, windowdressing, gezamenlijke leegstands¬ beheerder, etc.) 6.4. Het onderzoeken van de wenselijkheid en haalbaarheid van Centrummanagement Om te voorkomen dat partijen afhaken nadat hun pand(en) zijn ingevuld en hierdoor over enkele jaren opnieuw een dergelijke slag gemaakt moet worden, is het van belang dat er ook voor de lange termijn een visie wordt ontwikkeld. Deze visie is afhankelijk van de doelgroep(en) die door de verschillen partijen vanuit de stakeholders worden benoemd. Een bottum-up benadering is hierbij essentieel. Vanuit deze optiek zal dan ook gekeken moeten worden of het haalbaar is om het uitvoeringscomité (zie 6.3) te formaliseren. De gemeente levert als onafhankelijke voorzitter zijn bijdrage om het proces gaande te houden en te bewaken (zie als voorbeeld Brache Advies Commissie Beek). De overige stakeholders nemen zelf het initiatief om deze visie om te zetten in concrete acties. Dit zou op den duur kunnen uitmonden in een vorm van centrummanagement, welke breder gaat dan enkel leegstandbeleid, maar bijvoorbeeld ook de rol van het BAC overneemt. Deze vorm van
Versie 4.0 Nov.13 | RHe
5
centrummanagement dient wel over financiële slagkracht te bezitten om acties ook daadwerkelijk te kunnen uitvoeren. Actie (lange termijn): - Komen tot een uitvoeringsorganisatie, waarin de gemeente ook een positie heeft, die de uitvoering van het leegstandsbeleid op lange termijn aanpakt, aanstuurt en bewaakt. - Onderzoeken van de haalbaarheid van een vorm van centrummanagement (en een ondernemersfonds). 6.5.
Het onderzoeken van de wenselijkheid en haalbaarheid van een Leegstandverordening in de gemeente Beek. Hoewel dit niet altijd direct wordt onderkend, heeft uiteindelijk elke partij voordeel bij een gezamenlijke leegstandsaanpak. Om ervan verzekerd te zijn dat elke partij ook daadwerkelijk haar rol in de aanpak van leegstand zal nemen, kan overwogen worden om als overheid ook een (dwingend) kader te creëren middels het invoeren van bijvoorbeeld een leegstandsverordening (voorbeeld: gemeenten Brunssum en Sittard-Geleen). Het doel van deze verordening is om andere partijen (en dan vooral de vastgoedeigenaren) over de streep te trekken om te participeren in de leegstandsaanpak. Concluderend wordt gesteld dat de gemeente Beek een dwingend instrument nodig heeft, indien partijen niet (voldoende) wensen te participeren in het opzetten en uitvoering geven van het leegstandsbeleid en de voornoemde stappen 6.1 tot en met 6.4 geen resultaat hebben opgeleverd. Acties: Inventarisatie van de haalbaarheid en wenselijk voor het instellen van een regelgeving in de gemeente Beek t.b.v. leegstaande bedrijfspanden. 7. Financiën: Een belangrijk aandachtspunt is dat de financiële middelen aanwezig zijn om daadwerkelijk acties te kunnen uitvoeren. Hiertoe dienen alle partijen financieel hun steentje bij te dragen. Bijvoorbeeld via een ondernemersfonds. Met dit fonds kan structureel inhoud worden gegeven aan centrum- en parkmanagement en kunnen acties die hieruit voortvloeien, worden bekostigd. In het verleden is echter gebleken dat het instellen van dit soort fondsen lastig afdwingbaar is. Dit vergt veel investering (in tijd en geld). Voorgesteld wordt dan ook om vooralsnog niet in te zetten op het optuigen van een organisatie, maar eerst 'adhoc' aan de slag te gaan met de stakeholders (zie 6.2). Insteek hierbij is vooralsnog om in te zetten op de acties op korte termijn en gezamenlijk hiervoor de kosten te dragen. De gemeente Beek heeft cofinanciering hiervoor opgenomen binnen de Kadernota Economisch Beleid 2013-2017. Het betreft een totaal bedrag van C 96.000 . Daarnaast zou binnen het stakeholdersoverleg ook gekeken moeten worden naar subsidiemogelijkheden. Veelal dient vanuit een ondernemersvereniging een dergelijke aanvraag te worden verzorgd. 3
8. Beheersing: De gemeente Beek zal actief deelnemen om samen met de partijen invulling te geven aan het opzetten en uitvoeren van een leegstandsbeleid, zoals dit door de partijen wordt geformuleerd. Hierbij heeft de gemeente vooral een faciliterende en activerende rol. Leegstand is primair namelijk een probleem van de eigenaren en huurders zelf. De gevolgen van leegstand maken de gemeente (op den duur) wel mede probleemeigenaar.
Het betreft de volgende maatregelen: Haalbaarheidsonderzoek bedrijfsgebouw starters (C 5.000), Starters binden aan de gemeente (C 25.000), Digitaal bedrijvenloket (C 26.000), Onderzoek centrummanagement (C 15.000) en Ondersteuning lokale initiatieven invullen leegstaande (winkel)panden (C 25.000). 3
Versie 4.0 Nov.13 | RHe
6
9. Risicoanalyse: Voor de gemeente Beek is geen direct risico aanwezig, aangezien de gemeente geen commerciële panden in bezit heeft. Het primaire directe belang ligt bij de huurders/eigenaren van de panden. Indirect is de gemeente mede probleemeigenaar. Leegstand heeft een negatief effect op het openbare gebied en daarmee op de leefbaarheid in de gemeente. Hierdoor is het voor bedrijven minder aantrekkelijk om zich in Beek te vestigen. 10. Afhankelijkheden: De gemeente heeft zelf geen commerciële bedrijfspanden in eigendom en is daarom afhankelijk van (vastgoed)eigenaren, hypotheekverstrekkers/banken en de huurders van de betreffende panden. Per situatie zal dan ook bezien moeten worden welke partijen hierbij nodig zijn. 11. Voortgang bewaken: De aanpak van leegstand is een doorlopend proces. In het kader van de P&C-cyclus zal periodiek gerapporteerd worden over de voortgang.
Versie 4.0 Nov.13 | RHe
