Zoveel mensen, zoveel wensen Klaar voor de vergrijzing?
Alette Janssen
Zoveel mensen, zoveel wensen Klaar voor de vergrijzing?
Samenvatting
Naam Email
A.W.G.M. (Alette) Janssen
[email protected]
Opleiding Universiteit Faculteit Opleiding Mastertrack Studentnr. Begeleider 1 Begeleider 2
Technische Universiteit Eindhoven Faculteit Bouwkunde Master Architecture, Building and Planning Real Estate Management and Development 0632539 Dr. J.J.A.M. (Jos) Smeets Mr. Ing. E.P. (Bert) Mol
Onderzoeksbedrijf Naam TNO - Soesterberg Afdeling Dutch Centre for Health Assets Begeleider Drs. W.H. (Willeke) van Staalduinen
Samenvatting 1. Inleiding In Nederland is sprake van een groei van het aantal senioren en de daarbij behorende stijging in de zorgkosten. Veranderingen in de financiering van zorg en huisvesting en de verschuiving van de verantwoordelijkheden voor verschillende zorgtaken zorgen voor veel onrust in de samenleving. Doelstelling van dit onderzoek is inzicht te krijgen in de kwalitatieve en kwantitatieve (noodzakelijke) behoeften van senioren op het gebied van wonen en zorg, teneinde overheid en bedrijfsleven handvatten te kunnen geven in hoeverre ze nu en in de toekomst hun doelgroep kunnen bedienen. Om deze doelstelling te kunnen bereiken is zowel op landelijk als op gemeentelijk niveau onderzoek gedaan. De hoofdvraag luidt als volgt: In hoeverre kunnen senioren een woning verkrijgen die het beste aansluit bij hun kwalitatieve en kwantitatieve (noodzakelijke) zorg en woon behoefte, nu en in de toekomst? Aangezien ouderen niet snel geneigd zijn om te verhuizen en als ze verhuizen graag in hun eigen gemeenten, liefst zelfs eigen buurt, willen blijven wonen, is onderzoek naar de kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod ook op gemeentelijk niveau uitgevoerd. Om deze vraag te kunnen beantwoorden is zowel gekeken naar de (veranderende) context, het verhuisgedrag van ouderen, als de kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod (zie Figuur 1). Hiervoor is gebruik gemaakt van theoretisch en praktisch literatuuronderzoek, de door TNO ontwikkelde Functioneringsprofielen, (statistische) analyses op basis van bestaande databases (met name WoONonderzoek 2012), verzamelde datagegevens van woningcorporaties en interviews met betrokken actoren. Woningen met een huurprijs lager dan 700 euro en woningen waarbij geen extra bijdragen worden gevraagd in het geval van intramurale voorzieningen worden gekwalificeerd als ‘non-profit’. Koopwoningen, woningen met huurprijs hoger dan 700 euro en intramurale voorzieningen waarbij wel een toeslag wordt gevraagd, behoren tot de ‘profit’ markt.
Figuur 1: Onderzoekskader
1
2. Ontwikkelingen in woningmarkt voor senioren De ontwikkelingen die plaatsvinden in de woningmarkt voor senioren zorgen voor veranderingen in de kwalitatieve en kwantitatieve match tussen de vraag en het aanbod aan woningen. De combinatie van een groter wordende groep ouderen, de steeds ouder wordende bevolking en de kleiner wordende huishoudens, zorgen er voor dat er de komende 25 jaar steeds meer woningen voor ouderen nodig zijn. De kleinere huishoudens zorgen er niet alleen voor dat het aandeel ouderen dat een kleinere woning zoekt groter wordt, maar ook dat de woning opgebracht moet worden uit veelal één inkomen en dus de betaalbaarheid een steeds belangrijker criterium wordt. Woningen die tientallen jaren geleden gekocht zijn, zijn in het algemeen sterk in waarde gestegen, waardoor overwaarde ontstaat. Tegelijkertijd zijn er ook steeds meer mensen met een relatief hoge hypotheekschuld en woningen die vanwege de economische crisis of locatie (krimp) niet of alleen tegen een lagere waarde dan de hypotheekschuld verkocht kunnen worden. Technologische ontwikkelingen zorgen er wel voor dat mensen hun eigen woning kunnen aanpassen en dus in de eigen woning kunnen blijven wonen, waardoor verhuizing naar een geschikte woning steeds minder noodzakelijk is. Tevens kan de techniek er voor zorgen dat de fysieke aanwezigheid van professionele hulp kan worden verminderd, al betekent dat niet dat de ervaren eenzaamheid van senioren kleiner zal worden. De bezuinigingen in de zorg moeten worden opgevangen door m eer inzet van mantelzorgers, buren en vrijwilligers. In de aanbodkant zijn de afgelopen jaren veel veranderingen doorgevoerd. Voor de zware complexe zorgvrager, die om opgenomen moet worden in een intramurale instelling, worden de woonkosten vergoed uit de Wet Langdurige Zorg. Het wegvallen van de mogelijkheid dat mensen met relatief lichte beperkingen kunnen worden opgenomen in een intramurale instelling betekent dat er meer extramurale woningen nodig zijn, waarbij wel zorg kan worden geleverd. Bestaande verzorgingshuizen zullen het vastgoed en de zorgintensiteit zo moeten aanpassen dat er zwaardere zorg moet kunnen worden geleverd of dat de vergoeding voor de woonkosten (bewoner) en de kosten voor zorg (zorgverzekeraar) bij verschillende partijen kunnen worden verhaald (scheiden wonen-zorg) of dit vastgoed moet (voortijdig) worden afgestoten. Met name het scheiden van wonen en zorg brengt de nodige risico’s met zich mee. De inkoop van zorg is een jaarlijks aanbestedingstraject bij gemeente en zorgverzekeraar. Indien de woonzorgaanbieder niet de aanbesteding voor de zorg (voldoende) gegund krijgt, heeft de zorgaanbieder minder zorgomzet. Tegelijkertijd kunnen ze ook te maken krijgen met leegloop en missen ze huurinkomsten. Tegelijkertijd is juist het concentreren van zorgontvangers in wooncomplexen gunstig, omdat hulpverleners dan efficiënter kunnen werken en de door verzekeraars gewenste doelmatigheid vergroot kan worden. De overheveling van de inkooptaken voor verpleging en verzorging naar de zorgverzekeraar zou kunnen betekenen dat cliënten uit dit doelmatigheidsoogpunt geconcentreerder zullen moeten wonen, waardoor de mogelijkheden om in de eigen buurt te blijven wonen beperkter worden. Dit druist dan ook weer in tegen de intentie van de overheid , dat meer mensen ‘thuis’ moeten blijven wonen en informele zorg uit eigen buurt moet worden geleverd. De toenemende risico’s rondom de exploitatie van het vastgoed zijn ook te merken als het gaat om de exploitatie van intramurale wooneenheden. Niet langer kunnen zorginstellingen uitgaan van een vaste vergoeding per complex, maar men moet cliënten hebben om de kosten voor het vastgoed vergoed te krijgen (NHC-Normatieve Huisvestings Component). Deze wijziging van beleid biedt tegelijkertijd ook kansen voor toetreders tot de markt die op deze manier de woonkosten vergoed zullen krijgen. De vastgoedrisico’s voor zorgaanbieders, die met name hun expertise hebben in het leveren van zorg, kunnen ook niet zomaar opgevangen worden door woningcorporaties. Een deel van de woningcorporaties heeft dan te maken met verzorgingshuizen die voortijdig zullen moeten worden afgestoten of waar in geïnvesteerd zal moeten worden verhuurbaar te blijven en leegstand te voorkomen. Naast het feit dat ook woningcorporaties te maken hebben met de economische crisis, moeten woningcorporaties een deel van hun inkomsten inleveren als verhuurderheffing en
2
moeten ze omgaan met steeds beperktere mogelijkheden om te investeren in vastgoed. De terugtrekkende woningcorporaties en de afbouw van het aantal plekken waar wonen in combinatie met zorg wordt aangeboden, kan er juist wel voor zorgen dat er meer ruimte in de markt komt voor nieuwe aanbieders. Met name ouderen met een hoger inkomen blijken een interessante doelgroep te zijn voor investeerders en project-ontwikkelaars. Daarnaast blijkt dat mensen steeds meer eigen regie willen voeren en daarom zelf willen bepalen welke en waar ze zorg inkopen. De PGBconstructie geeft de mogelijkheid om meer eigen regie te voeren. De regelgeving rondom deze financieringsstroom neemt toe, waardoor het juist weer aantrekkelijker wordt om niet de eigen regie te behouden en het regelen van de zorg terug te geven aan reguliere zorgaanbieders. De vele ontwikkelingen en veranderingen hebben invloed op de huidige woonzorgmogelijkheden. In Figuur 2 is een overzicht gegeven van de meest voorkomende woonsoorten en hun kenmerken. Er is in dit onderzoek voor gekozen om de inventarisatie van de woonzorgvormen in Nederland en de geselecteerde gemeenten te beperken tot vier verschillende woonvormen, namelijk geschikt wonen, verzorgd wonen, beschermd wonen en beschermd wonen specifiek voor demen terenden. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de besproken woningsoorten, de relatie met de categorisering die in de overige hoofdstukken wordt gebruikt, de voorwaarde om deze woningen te kunnen gaan bewonen (toegankelijkheid) en de manier waarop de woonkosten worden gefinancierd.
Figuur 2: Overzicht woon(zorg)mogelijkheden in relatie tot categorisering, toewijzing en financiering
3
3. Verhuismotieven Om te kunnen bepalen wat de vergrijzing 16% gaat betekenen voor de woningmarkt, is 14% het noodzakelijk om inzicht te krijgen in het 12% toekomstige verhuisgedrag van ouderen. 10% Nog geen 4 procent van alle mensen tussen 8% de 50 en 85 jaar heeft besloten om in 2011 6% te verhuizen, terwijl gemiddeld 14 procent 4% van de jonge twintigers in dat jaar ging 2% 0% verhuizen (zie Figuur 3). Senioren willen graag in hun eigen vertrouwde woning en woonomgeving oud worden, ook wanneer de zorgbehoefte toeneemt. Veel mensen die van plan zijn om te verhuizen, zullen uiteindelijk niet gaan verhuizen. Aan de Figuur 3: Percentage mensen in leeftijdsgroep dat in 2013 andere kant zijn er ook mensen die niet van verhuisd is. Eigen bewerking van (CBS, 2013) en (CBS, 2013) plan zijn om te verhuizen, maar dit uiteindelijk wel moeten. In dit deel is onderzocht waarom mensen zijn verhuisd of van plan zijn om te gaan verhuizen. Uit de literatuur is gebleken dat verandering in huishoudensamenstelling, gewenste woning of woonomgeving, werk en/of studie en gezondheid of behoefte aan zorg motieven zijn om te verhuizen. Van de senioren tussen de 50 en 64 jaar speelt een verandering in huishoudensamenstelling bij een kwart van de personen een rol bij de verhuizing (zie Figuur 4). De woning en/of woonomgeving speelt een grotere rol, maar dit betekent niet dat ze verder in de woninghiërarchie willen beklimmen, veel vaker wil men juist een kleinere woning. Werk speelt bij de verhuizing een veel kleinere rol dan gezondheid of behoefte aan zorg. De mensen tussen 65 en 79 jaar verhuizen vooral om gezondheidsredenen, maar ook de woning en/of woonomgeving speelt hierin nog een rol. Verandering in huishoudensamenstelling voor en na de verhuizing komt wel voor, maar in een beperkt aandeel van de verhuizingen. Ditzelfde geldt voor de oudere senioren. De meeste personen in deze groep (80+) geeft aan dat gezondh eid een reden is om te verhuizen, maar ook de woning of de woonomgeving kan een rol spelen. Leeftijdsgroep 50-64 65-79 80+
Huishouden samenstelling 24,9 % 8,1 % 8,2 %
Woning en/of woonomgeving
Werk en/of studie
Gezondheid of behoefte aan zorg
40,6 % 26,9 % 13 %
7,5 % 1% 0,2 %
17,3 % 42,6 % 71,6 %
Figuur 4: Percentage van de mensen in de leeftijdsgroep die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd of de komende 2 jaar van plan zijn om te verhuizen die aangeven dat aspect een reden is om te verhuizen
In het besluit om te verhuizen zit inherent dat de verhuizing er voor moet zorgen dat de nieuwe woonsituatie een verbetering is op de huidige woonsituatie. In de gevallen dat er sprake is van grote gezondheidsproblemen en een intensieve zorgbehoefte, wordt de nieuwe woonsituatie meer beoordeeld op de zorgmogelijkheden die er worden geleverd, waardoor de kwalitatieve woonwensen minder bevredigd hoeven te worden, om toch die verhuisstap te maken. Dit betekent niet dat de vastgoedbehoefte uit het oog moet worden verloren, omdat het maximale nut wordt bereikt juist door de combinatie van het wonen en de zorg. Om mensen te bewegen om hun huidige (onaangepaste) woning te verlaten om naar een meer geschikte woning te verhuizen , zonder dat daarbij direct sprake is van een grote urgentie, moeten mensen veel meer verleid worden om naar een andere woning te gaan. Het ontbreken van urgentie, maar wel een kwalitatief goed woningaanbod, die duidelijk inzichtelijk is gemaakt door de aanbieder, zou er wel voor kunnen zorgen dat mensen eerder zullen verhuizen naar een meer geschikte woning.
4
4. Landelijke vraag en aanbod Het kwantitatieve aanbod voor 600.000 senioren gelabelde woningen is ruim voldoende (zie Figuur 5), zeker als 500.000 men rekening houdt met de ontwikkeling dat mensen echt pas gaan verhuizen als ze problemen met 400.000 hun gezondheid krijgen. De toewijzing van seniorenwoningen gebeurde in 300.000 het verleden, maar ook op dit moment nog, op basis van leeftijd. 200.000 Met een leeftijd van 55 jaar kunnen mensen al voorrang krijgen op voor 100.000 senioren gelabelde woningen. Het verschil met vroeger is dat in het 0 verleden men ook echt naar een Vraag Aanbod Vraag Aanbod Vraag Aanbod Vraag Aanbod dergelijke woning ging verhuizen. De Geschikt Verzorgd Beschermd Dementie verhuisgeneigdheid van ouderen is Non-profit Profit sterk gedaald en men wacht tot de trap in de huidige woning echt een Figuur 5: Overzicht vraag en aanbod in 2014 in Nederland (aantal belemmering vormt. Zeker met de plaatsen) komst van verschillende technieken en hulpmiddelen is de noodzaak om te verhuizen naar een geschikte woning bij een lichte beperking geringer. Verzorgde woonvormen worden veelal toegewezen op basis van een indicatie. Dit zou dan ook de verklaring kunnen zijn, dat de vraag en aanbod redelijk met elkaar overeenkomen. Opvallend is dat het aantal beschermde woonvormen niet overeenkomt met de vraag. Zeker in de profit-markt is in deze woningmarkt erg beperkt. Het aanbod van en de vraag naar woningen voor mensen met dementie komt dan wel weer overeen, ook al bestaat die vooral uit woningen aangeboden in de non-profitmarkt. In de toekomst zal de vraag naar alle voor senioren bedoelde woonvormen toenemen, waardoor met een gelijkblijvend aanbod met name de tekorten aan beschermde woonvormen sterk zullen toenemen. Om te kunnen bekijken in hoeverre mensen hun woonwensen kunnen realiseren, is gebruik gemaakt van de antwoorden op de vragenlijsten uit het WoOnderzoek 2012. Hierbij zijn de antwoorden op de vragen van verhuisgeneigden over woonwensen vergeleken met de gerealiseerde woning van mensen die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd of binnen 2 jaar gaan verhuizen. Over het algemeen kan geconcludeerd worden, dat mensen van 50 jaar en ouder redelijk een woning kunnen vinden die voldoet aan hun woonwensen. Er zijn sommige woningkenmerken die moeilijker te vinden zijn, waardoor mensen eerder in een andere woning gaan wonen. Wat betreft de woningsoort is te zien dat er meer vraag is naar woningen waarbij voorzieningen worden gedeeld , dan er aangeboden wordt. Mensen in de leeftijdsgroep tussen 65 en 79 jaar blijken ook meer behoefte te hebben aan andersoortige woningen, maar komen vaker alsnog in een eengezinswoning terecht. De woning , wat betreft aantal kamers en woonoppervlakte, komt redelijk goed overeen, behalve voor de leeftijdsgroep 50 tot 64 jaar. Dit is te verklaren doordat hun woonwensen veel verder uiteen lopen en het dan ook moeilijker is om daarvoor een aanbod te creëren dat altijd past bij hun woonwensen. De mensen tussen 65 en 79 jaar komen vaak in een kleinere woning terecht dan ze oorspronkelijk hadden bedacht. Aan de wens om een toegankelijke woning te gaan bewonen wordt meestal wel voldaan, behalve voor de groep 65 tot 79 jaar. Dit zou ermee te maken kunnen hebben dat zij we l, na het bereiken van de pensioenleeftijd, willen gaan verhuizen, maar (nog) niet in aanmerking komen voor dergelijke woningen, omdat ze bijvoorbeeld nog geen zorgvraag hebben. Dezelfde groep komt ook veel minder vaak in het centrum van een stad terecht dan ze willen, maar dit kan
5
ook in veel gevallen te maken hebben met dat dit een onrealistische woonwens is. Ondanks dat hoe ouder mensen worden, hoe liever ze een huurwoning willen hebben, blijkt toch niet altijd aan de woonwens van koopgeneigde 80-plussers te worden voldaan. De huurprijs en woningwaarde van de potentiele huurders en kopers komt redelijk overeen met de woonprijzen die uiteindelijk gerealiseerd worden.
5. Gemeentelijke vraag en aanbod De analyse van de kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod is ook op gemeentelijk niveau uitgevoerd. Hieronder zijn de belangrijkste resultaten weergegeven uit dit onderzoek.
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
5.1 Heerlen In de gemeente Heerlen zijn meer dan 1.600 voldoende voor senioren gelabelde woningen te 1.400 vinden (zie Figuur 6). Als het gaat om verzorgde 1.200 woonvormen is er met name veel aanbod in de 1.000 profit-sector, terwijl het aanbod in de non-profit 800 600 sector sterk achterblijft. Op dit moment lijkt er 400 onvoldoende aanbod te zijn in beschermde 200 woonvormen, zowel voor mensen met 0 somatische problematiek als met dementie. De extramuralisering zorgt er voor dat in de intramurale (beschermde) instellingen meer Geschikt Verzorgd Beschermd Dementie ruimte komt voor mensen met een zwaardere Non-profit Profit zorgvraag en voor die doelgroep het tekort dus niet harder oploopt. Dat betekent ook dat Figuur 6: Overzicht vraag en aanbod in 2014 in buiten de instellingen meer woningen (type Gemeente Heerlen verzorgd) zullen moeten komen. Vitalis WoonZorggroep heeft een groot aandeel in het aanbod verzorgde woonvormen, maar de profit doelgroep die zij bedienen komt voor een groot deel ook uit andere gebieden dan Heerlen. Het probleem in de gemeente Heerlen is dat er sprake is van sterke krimp, waardoor geconcludeerd werd dat er een grote sloopopgave ligt. Deze kan worden bijgesteld door de toenemende vraag naar zelfstandige woningen, maar dan is het noodzaak om de bestaande voorraad aan te passen tot woningen die geschikt zijn voor mensen met een lichte tot ernstige beperking. De krimp zorgt er ook voor dat er geen sprake is van een gespannen woningmarkt, waardoor verdringing minder snel op zal treden. Als mensen in de buurt naar een beter passende woning zoeken, kunnen ze niet altijd terecht in dezelfde wijk. Woonvormen waarbij intensieve zorg wordt geleverd is wel redelijk verspreid over de gemeente en zijn over het algemeen ook nog niet aan het einde van hun levensduur. In Heerlen is het lastiger als men in een eengezinswoning wil gaan wonen. Er is een gevarieerd aanbod van woninggroottes, al zijn er toch ook nog woningen die aan de kleine kant zijn en daardoor minder aantrekkelijk voor de senior met lichte beperkingen.
6
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
5.2 Helmond In Helmond is meer dan voldoende aanbod 1.200 voor het type geschikt en verzorgd wonen 1.000 (zie Figuur 7). In de woningmarkt voor beschermd wonen komt het aantal 800 woningen in de non-profitmarkt overeen 600 met de vraag. Door het ontbreken van een 400 profitmarkt blijkt de vraag naar het luxere 200 segment niet vervuld te worden, waardoor 0 er in de beschermde woonmarkten sprake is van tekorten. Dit kan gedeeltelijk wel gecompenseerd worden door in een verzorgde woonvorm te gaan wonen, al is Geschikt Verzorgd Beschermd Dementie de vraag of het vastgoed en de intensiteit Non-profit Profit van de zorgvraag hiervoor wel geschikt is. De komende jaren zal de vergrijzing in Figuur 7: Overzicht vraag en aanbod in 2014 in gemeente Helmond Helmond toenemen, waardoor er ook in de non-profitmarkt nog ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. Bewoners van Helmond hebben een geschikt, verzorgd en beschermd aanbod dat redelijk goed verdeeld is de stad. In de gemeente ligt er de komende jaren wel een sterk vervangingsvraagstuk als het gaat om de beschermde en verzorgde woonvormen. De voor senioren gelabelde woningen zijn relatief nieuw. Er worden relatief veel eengezinswoningen aangeboden en de woonoppervlaktes zijn redelijk goed, waardoor de woningen die worden aangeboden worden ook kunnen worden gezien als passend bij de vraag die er ligt. De komende jaren zullen vooral gericht zijn op aanpassen van de bestaande woningvoorraad en alleen uitbreidingen op kleine schaal. Niet alleen de woningen die op korte termijn beschikbaar zijn, maar ook alle andere woningen die in het bezit zijn van woningcorporaties worden getoond op de website van de samenwerkende woningcorporaties. Dit maakt het gemakkelijker voor senioren om inzichtelijk te krijgen welke mogelijkheden er in de gemeente zijn.
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
5.3 Hilversum Het kwantitatieve aanbod aan geschikte, 1.200 verzorgde en beschermde woonvormen met dementie komt overeen met de vraag die er is 1.000 (zie Figuur 8). Op dit moment is er nog een 800 overaanbod aan beschermde woonvormen, 600 maar met de extramuralisering zal op korte termijn vastgoed worden afgestoten waardoor 400 de vraag/aanbodverhouding beter in balans 200 komt. De profitmarkt is in deze gemeente vrij 0 goed ontwikkeld, al kan dat zeker ook verklaard worden door een groot aandeel mensen met een hoog inkomen. De vraag naar geschikte, verzorgde en beschermde Geschikt Verzorgd Beschermd Dementie Non-profit Profit woonvormen zal in Hilversum de komende jaren nog toenemen, al is die vraag niet groter Figuur 8: Overzicht vraag en aanbod in 2014 in gemeente dan een aantal wooneenheden per jaar. Hilversum Het kwantitatieve aanbod lijkt in balans met de vraag die er op dit moment en in de toekomst ligt. Als er wordt gekeken naar het bouwjaar, het energielabel en kwalitatieve kenmerken van de woning, is het de vraag of ouderen verleid zullen worden om in dergelijke woningen te gaan wonen en hun huidige woning te verlaten. Het zijn meestal meergezinswoningen en niet verspreid over de buurten die in Hilversum te vinden zijn. Een
7
groot deel van de woningen hebben bijna het einde van de levensduur van een woning bereikt en zullen rigoureus opgeknapt moeten worden om te voldoen aan de eisen van deze tijd. Een relatie f groot aandeel van deze woningen is klein, waardoor niet verwacht wordt dat deze woningen de oudere van nu zullen verleiden om door te stromen naar een dergelijke woning. Met dit aanbod voor senioren zullen veel ouderen dan ook besluiten om in hun minder aangepaste woning te blijven wonen, dan te verhuizen. Zeker in deze gemeente waar de woningmarkt vrij gespannen is, zal er intensiever moeten worden gekeken naar de kwaliteit van de woningen die worden aangeboden om andere doelgroepen (zoals gezinnen) een betere kans te geven op een eengezinswoning.
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
Aanbod
Vraag
5.4 Súdwest-Fryslân Er is meer dan voldoende aanbod voor 3.200 senioren als het gaat om geschikte 3.000 2.800 woningen (zie Figuur 9). Bovendien zijn 2.600 deze woningen goed verspreid over de 2.400 2.200 gemeente en ligt er een geleidelijke 2.000 1.800 vervangingsopgave. De 1.600 vervangingsbehoefte zal niet zo sterk zijn, 1.400 1.200 omdat er meer dan voldoende woningen 1.000 zijn die worden aangeboden. Ook in de 800 600 gemeente Súdwest-Fryslân kan niet 400 200 vermeden dat woningen waarbij zorg 0 gekoppeld is, woningen op een bepaalde manier geconcentreerd moeten worden. Toch slaagt de gemeente er in om deze Geschikt Verzorgd Beschermd Dementie woonzorgconcentraties redelijk over het Non-profit Profit uitgestrekte gebied te verdelen. De vervangingsopgave van vastgoed die aan Figuur 9: Overzicht vraag en aanbod in 2014 in Gemeente het einde van zijn levensloop is, zou de Súdwest-Fryslân spreiding van verzorgde en beschermde woonvormen in gevaar kunnen brengen. Er zijn alleen weinig beschermde woonvormen die specifiek bedoeld zijn voor mensen met dementie. Hierdoor kan het moeilij ker zijn om een plek te vinden die daarvoor ingericht is of moet men concessies doen op woonwensen om toch de benodigde zorg te ontvangen. De profit markt blijft nog beperkt in de gemeente, zeker als het gaat om beschermde woonvormen. In de gemeente liggen dan ook zeker kansen voor de ontwikkeling van vastgoed in de profitsector, met name als het gaat om woonvormen voor de toenemende groep mensen met dementie.
8
6 Conclusie en aanbevelingen De maatschappelijke en politieke ontwikkelingen die plaatsvinden zorgen voor veranderingen in de vraag en het aanbod van en daardoor in de kwalitatieve en kwantitatieve match tussen de vraag en het aanbod aan woningen. Ouderen gaan pas verhuizen als ze problemen krijgen met hun gezondheid of behoefte krijgen aan zorg, die in de huidige woning niet gerealiseerd kan worden. Uitgaande van die conclusie zijn er op landelijk niveau voldoende woningen voor mensen die behoefte hebben aan geschikte en verzorgde woningen. Voor mensen die wonen in beschermde woonvormen, zoals verpleeghuizen, is er veel minder aanbod dan dat er vraag naar is. De vraag van mensen met dementie wordt grotendeels opgelost, al moet daarvoor wel jaarlijks zo’n 2.000 eenheden worden bijgebouwd om aan deze groeiende vraag te voldoen. Ouderen zijn over het algemeen ook in staat om woningen te vinden die voldoen aan hun woonwens. In alle onderzochte gemeenten zijn meer dan voldoende geschikte woningen aanwezig voor de doelgroep mensen met een lichte beperking en een huishoudinkomen onder de 34.085 euro (primaire doelgroep woningcorporaties). Er zijn tussen de gemeenten grote verschillen gevonden in de kwaliteit van het woningaanbod geschikte woningen. In de meeste gemeenten kan men goed terecht als men op zoek is naar een meergezinswoning, terwijl de voor senioren gelabeld e eengezinswoningen, met uitzondering van de gemeente Helmond, zeer schaars zijn. De aangeboden kwaliteit van de geschikte woningen, gemeten in levensduur en energielabel van de woning, is niet altijd voldoende. Voor mensen met meer mobiliteitsbeperkingen en complexere problemen met (persoonlijke) verzorging is het aanbod beperkter. In alle gemeenten zijn er in totaliteit (ruim) voldoende verzorgde woningen. Ook het woningsegment (profit en non-profit) waarin de woning wordt aangeboden blijkt meestal overeen te komen met de vraag die er ligt. Het aantal woningen in de non-profitsector blijkt in drie gemeenten zelfs hoger te zijn dan de vraag, waardoor alleen het te hoge huishoudinkomen (en niet de betaalbaarheid) voor een belemmering in de toegankelijkheid zou kunnen zorgen. Dit kwantitatieve overaanbod in de non-profit markt zou ook een verklaring kunnen zijn voor het ontbreken van woningen in de profitmarkt. In Heerlen lijkt de betaalbaarheid in de verzorgde woningmarkt een probleem te zijn, omdat er nog een grote onbeantwoorde vraag naar verzorgde woningen (non-profit) ligt. In de onderzochte gemeenten blijkt dat, net zoals op landelijk niveau, het aanbod van beschermde woningen achter blijft bij de vraag. Een uitzondering hierop is de gemeente Hilvers um, waar met name een overschot is aan beschermde non-profit woningen. Daartegenover staat dat er in Hilversum voor een deel sprake is van sterk verouderd vastgoed dat nog in verzorgingshuis oude stijl wordt aangeboden. Er is sprake van een redelijk evenwi cht in de vraag en het aanbod voor mensen met dementie. Uitgezonderd is de gemeente Súdwest-Fryslan, die in totaliteit wel in grote mate kan voldoen aan de vraag naar beschermde woonvormen, maar hiervoor weinig specifiek vastgoed heeft voor mensen met dementie. Daarnaast is het aantal verzorgde en vooral beschermde woningen dat aangeboden wordt in het hogere segment (de profitmarkt) nog zeer beperkt. De invoering van NHC biedt eerlijkere concurrentie tussen aanbieders in de markt van intramurale zorginstellingen. Hierdoor lopen erkende instellingen net zoveel leegstandrisico als particuliere instellingen en zullen ook zij bedrijfseconomisch verantwoord moeten investeren in vastgoed om klanten aan te trekken en te behouden. Er ontstaat ruimte voor andere aanbieders en de concurrentie in kwalitatieve zin zal toenemen. Van de andere kant blijkt dat gemeenten vooral met bestaande grote zorgaanbieders en woningcorporaties praten als het gaat om de bouw van zorgvastgoed. Op gemeentelijk niveau is dan ook terug te zien dat de non-profit markt in verzorgde en beschermde woningen nog zeer beperkt is, terwijl er wel degelijk een vraag is. Verwacht kan worden dat door de toenemende vraag aan woonzorgvoorzieningen en de veroudering van vastgoed
9
van bestaande zorgaanbieders de risico’s voor investeerders zal verlagen, waardoor deze markt zich beter kan en zal ontwikkelen. Met het oog op de toekomst geldt dat op zowel landelijk als gemeentelijk niveau het aantal ouderen sterk toeneemt. Hoewel op gemeentelijk niveau wel kleine verschillen zijn op te merken, ligt er in het algemeen door de combinatie van een groter wordende groep ouderen en de steeds ouder wordende bevolking voor alle gemeenten nog een grote kwantitatieve opgave. Daarnaast zorgt de verkleining van huishoudens er voor dat niet alleen de vraag naar woningen nog sterker toeneemt, maar ook dat de woningen juist kleiner kunnen zijn. Zeker aangezien er rekening gehouden moet worden dat de verkleining van de huishoudens er ook voor zorgt dat de huur van de woni ng vaker opgebracht moet worden uit één inkomen. De vraag naar grotere woningen neemt daardoor juist weer af. Bovendien is het door de economische onzekerheid en daarbij behorende problematiek op de woningmarkt niet duidelijk in hoeverre ouderen in de toe komst de eigen woning en zorg kunnen betalen. Het hogere opleidingsniveau en de opkomst van informatietechnologie zorgen er wel voor dat mensen gemakkelijker in hun eigen woningbehoefte kunnen voorzien, maar tegelijkertijd moet er ook rekening worden gehouden met de kleinere groep ouderen die minder goed eigen regie kunnen voeren en ook (financieel) geen rekening hebben gehouden met de stijgende (eigen) kosten voor het ontvangen van zorg. Technologische ontwikkelingen zorgen er voor dat mensen hun eigen woning aan kunnen passen en in de eigen woning kunnen blijven, waardoor verhuizing naar een geschiktere woning in ieder geval voor eigenwoningbezitters steeds minder of in elk geval later genoodzaakt is. Tevens kan de techniek er voor zorgen dat de fysieke noodzaak van aanwezigheid van professionele hulp kan worden verminderd, al betekent dat niet dat de ervaren eenzaamheid van senioren daardoor kleiner zal worden. De vermindering van professionele hulp moet, ingegeven door de bezuinigingen in de zorg, worden opgevangen door meer inzet van mantelzorgers, buren en vrijwilligers. Aanbevelingen voor woningcorporaties en gemeenten is dat er beter wordt gekeken naar het toewijzingsbeleid, zodat er voldoende kwalitatief goede woningen aangeboden worden, maar tegelijkertijd ook andere doelgroepen nog een passende woning kunnen vinden. Hiervoor is de kwaliteit van de woning zelf belangrijk (diversiteit), maar ook de locatie speelt daarin een rol. Het vergoeden van aanpassingen aan woningen is niet altijd noodzakelij k indien er voldoende andere passende woningen aangeboden worden. De gemeenten en zorgverzekeraars kunnen er actiever voor kiezen om ook actoren te betrekken buiten de grote reguliere woon- en zorgaanbieders, zoals franchise en investeerders, zodat de sociale en commerciële markt elkaar goed kunnen aanvullen. Het is verder noodzakelijk dat zorgaanbieders en woningcorporaties, maar ook zorgverzekeraars, zich verdiepen in de kwaliteit van de aangeboden zorg én het wonen, zodat er uiteindelijk een combinatie wordt aangeboden die pas bij de wensen van de klant. Clientgestuurde financieringen zoals PGB zou daarin een rol kunnen spelen, maar hierbij moet ook worden gekeken naar de vooren nadelen van eigen inkoop en deconcentratie. Voor alle woonvormen geldt dat aanbieders beter inzicht zouden moeten geven in de mogelijkheden die er zijn, waardoor ze een betere afweging kunnen maken tussen de beslissing te gaan verhuizen of (voorlopig) niet. Verder onderzoek zou verricht moeten worden naar de effecten van de v erschillende in toewijzingsbeleid, de betaalbaarheid van woningen binnen een woningmarktsegment, manieren waarop gemeenten nieuwe actoren kan betrekken en faciliteren en de kosten en baten betreffende concentreren of deconcentreren van woningen.
10
