WOZ-TAXATIERAPPORT. Kerkewal 40, 8401 CH Gorredijk. w.p.d

WOZ-TAXATIERAPPORT

Kerkewal 40, 8401 CH Gorredijk w.p.d. 01-01-2010

Leenstra Taxaties O.G., Ganzenweide 31, 8446 KR Heerenveen, mobiel: 06-20053241, tel: 0513-623245, fax: 084-7461839 Beëdigd en Register Makelaar-Taxateur (RT & RMT) Vastgoedcert. Kamer BV, Wonen/MKB en WOZ e-mail: [email protected], K.v.K. Leeuwarden nr. 01096674, Rabobank 3483.41.555 www.leenstrataxaties.nl

TAXATIERAPPORT conform Wet WOZ - belastingjaar 2011 - Waardepeildatum 01-01-2010 Dossier: 2011WOZ8401CH40

Algemeen De gemeente Opsterland heeft Leenstra Taxaties O.G., Ganzenweide 31, 8446 KR Heerenveen in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer C.R. Leenstra, register makelaar/taxateur van onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur, wonende te Heerenveen, aangezocht als deskundige ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak Kerkewal 40 te Gorredijk (gemeente Opsterland).

De waardebepaling De taxatie is verricht in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). In dit kader is hoofdstuk III van de Wet WOZ van belang. Op grond van dit hoofdstuk worden regels gesteld op grond waarvan onroerende zaken moeten worden afgebakend (artikel 16 Wet WOZ) alsmede regels die aangeven hoe de waarde van de afgebakende onroerende zaken moet worden bepaald (artikel 17 Wet WOZ).

Objectafbakening Alvorens tot een waardebepaling te kunnen komen, dient de onroerende zaak te worden afgebakend met inachtneming van het bepaalde in artikel 16 Wet WOZ. Dit artikel luidt als volgt: “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd; f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan of van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.” Het WOZ object bestaat uit een samenstel van gebouwd en ongebouwd eigendom waarbij sprake is van één eigenaar en één gebruiker.

Object: 2011WOZ8401CH40

pagina - 1 -

Paraaf Taxateur:

Beschrijving van de onroerende zaak Het betreft een vrijstaande semibungalow met aangebouwde garage. De woning met tuin rondom en achtertuin op het noordoosten is staande en gelegen Kerkewal 40 te Gorredijk, binnen de bebouwde kom, met aan de uitkijkend over de “compagnonsfeart”. Aan de achterzijde grenzend aan een schuur, voorheen behorende bij Kerkewal 43 en daarachter bedrijvigheid (o.a. De Jong - Hot water tanks). Bouwjaar hoofdgebouw Materiaal

:

Circa 1979

:

Staat van onderhoud

:

Het betreft een vrijstaande zweeds houtskeletbouw woning met stenen buitenmuren, betonnen b.g. vloer, houten verdiepingsvloeren en een zadeldak gedekt met pannen. Algemeen – Voldoende (gedateerde inrichting) Dak – Voldoende tot goed Gevel – Voldoende tot goed Kozijnen – Voldoende tot goed Schilderwerk – Voldoende Bijgebouwen – Voldoende

Ligging

:

Gelegen aan klinkerweg, grenzend aan de “compagnonsfeart” (Turfroute). De achtertuin is gelegen op het Noord-Oosten. De belendingen zijn woningen van diverse grootte en bouwjaren. Aan de achterzijde in de noordwest richting bedrijventerrein (o.a. De Jong - Hot water tanks), in de noordoost richting woningen.

Bijgebouwen

:

Aangebouwde garage met plat dak bj ca 1979 (ca 3,5 x 9,5 = 33 m2)

foto cyclomedia: 11-12-2007

Kadastrale situatie De onroerende zaak is kadastraal bekend gemeente Gorredijk, sectie C, perceel 2249, groot circa 5 are en 25 centiare (525 m2)

Object: 2011WOZ8401CH40

pagina - 2 -

Paraaf Taxateur:

Luchtfoto situatie ter plaatse:

Rood = nr. 40, Geel = nr. 42 ((Geel = 42) Groen = nr. 43

Object: 2011WOZ8401CH40

pagina - 3 -

Paraaf Taxateur:

Het waardebegrip Op grond van het bepaalde in artikel 17, lid 1, Wet WOZ wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het bepaalde in artikel 17, lid 2, wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van de heersende jurisprudentie op het gebied van de Wet WOZ is die waarde de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd, waarbij die gegadigde het gekochte onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Artikel 17, lid 3, Wet WOZ bepaalt dat in afwijking van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daar de onderhavige onroerende zaak tot woning dient, is het bepaalde van artikel 17, lid 3, Wet WOZ niet van toepassing, zodat in onderhavige situatie de waarde in het economische verkeer is bepaald.

Waardepeildatum en toestanddatum Op grond van het bepaalde in artikel 18, lid 1, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Artikel 18 , lid 2, Wet WOZ bepaalt dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak, waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ligt. Het tijdvak waarvoor de waarde wordt bepaald vangt aan op 1 januari 2011. Op grond van artikel 18, lid 3, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Gelet op het voorgaande is de aan de waardebepaling ten grondslag liggende waardepeildatum 1 januari 2010 naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2010.

Bijzonderheden Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem geen mogelijk voor het milieu schadelijke stoffen bevinden. (onderzoek via Bodemloket provincie Friesland, digitale informatie over mogelijk verontreinigde locaties)

Onderzoek Naast opname vanaf de openbare weg op 1 september 2011 en inpandige opname op 16 juni 2008 beoordeelde de taxateur de volgende stukken: 1. Objectinformatie van de vergelijkingsobjecten; 2. Uitspraak op het bezwaarschrift; 3. Taxatieverslagen van de vergelijkingsobjecten; 4. Verkoopcijfers ter plaatse; 5. Situatie ter plaatse n.a.v. de opmerkingen dhr. Koster op de hoorzitting; 6. Bodemloket provincie Friesland (bodemgesteldheid).

Object: 2011WOZ8401CH40

pagina - 4 -

Paraaf Taxateur:

Getaxeerde WOZ-waarde Met inachtneming van het voorgaande heeft ondergetekende voor de onderhavige onroerende zaak een waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2010 bepaald van

€ 265.000,-- zegge tweehonderdvijfenzestigduizend euro Taxatieopbouw Kavelwaarde

circa 525 m2

€

115.000,--

Waarde hoofdgebouw Waarde bijgebouwen

circa 511 m3 (bruto maatvoering)

€ €

140.000,-10.000,--

€

265.000,--

Aangebouwde garage (33 m2)

Totaal

Bovenstaande taxatieopbouw is als hulpmiddel gebruikt bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de onderhavige onroerende zaak. Aan de afzonderlijke waardecomponenten kan derhalve geen zelfstandige betekenis worden toegekend.

Referentieverkopen Voornoemde waarde in het economische verkeer is getoetst aan binnen de gemeente voor vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde verkoopprijzen. In dit kader wordt in het bijzonder verwezen naar de volgende verkochte onroerende zaken. (Meer info op de vervolgbladzijden). -

Kerkewal 43, Gorredijk Kerkewal 42, Gorredijk Kerkewal 62, Gorredijk

Object: 2011WOZ8401CH40

VKC € 276.000,VKC € 166.500,VKC € 340.000,-

pagina - 5 -

22-12-2009 03-03-2010 14-07-2010

Paraaf Taxateur:

Kerkewal 43 Type Bouwjaar Inhoud Kaveloppervlakte. Bijgebouw(en) Verkoopdatum Bijzonderheden:

Gorredijk Vrijstaand Circa 1987 535 m3 500 m2 Berging aangebouwd 15 m2, houten tuinhuis 10 m2 22-12-2009 Verkoopprijs: € 276.000,-Betreft een traditioneel gebouwde vrijstaande woning, iets nieuwer, intern gedateerde staat (1987, bij verkoop), geen garage bij aankoop (wordt momenteel houten garage/schuur bijgebouwd). Dezelfde ligging als nr. 40 t.a.v. de achtergelegen bedrijvigheid.

Foto referentieobject:

Kerkewal 42 Type Bouwjaar Inhoud Kaveloppervlakte. Bijgebouw(en) Verkoopdatum Bijzonderheden:

Gorredijk Vrijstaand 1920 320 m3 156 m2 Berging/schuur 25 m2 03-03-2010 Verkoopprijs:

€ 166.500,--

Ruim kleinere oudere woning op veel kleinere kavel. Intern gemoderniseerd circa 2005. Dezelfde ligging als nr. 40 t.a.v. de achtergelegen bedrijvigheid. Geen garage.

Foto referentieobject:

Object: 2011WOZ8401CH40

pagina - 6 -

Paraaf Taxateur:

Kerkewal 62 Type Bouwjaar Inhoud Kaveloppervlakte. Bijgebouw(en) Verkoopdatum Bijzonderheden:

Gorredijk Vrijstaand 1980 625 m3 791 m2 Garage 32 m2 14-07-2010 Verkoopprijs: € 340.000,-Vergelijkbaar qua bouwjaar en ligging t.a.v. de compagnonsfeart. Aan de achterzijde hetzelfde bedrijventerrein ( gelegen naast tuincentrum en opslagruimte). Grotere woning op grotere kavel, intern ook gedateerd bij verkoop.

Foto referentieobject:

Verantwoording Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Tevens verklaart ondergetekende niet in dienstbetrekking te staan van de gemeente Opsterland, noch op enigerlei andere wijze verbonden te zijn aan de gemeente Opsterland. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, Heerenveen, 1 september 2011 Leenstra Taxaties OG

C.R. (René) Leenstra RT & RMT Register (en beëdigd) Makelaar-Taxateur van onroerende zaken, Ingeschreven in Vastgoedcert. Kamer wonen/MKB registratienummer RMT07.101.065 en Vastgoedcert. kamer Bedrijfs Vastgoed registratienummer BV02.806.5.1691 Gediplomeerd en Register WOZ-taxateur Vastgoedcert. WOZ01.711.0867 Lid VBO, Lid sociëteit EBT - Experts in Valuation

Bijlage: Rekenkundige Matrix vergelijk VKC

Object: 2011WOZ8401CH40

pagina - 7 -

Paraaf Taxateur:

Matrix analyse verkoopcijfers referentie VKC vs WOZ-object Kerkewal 40, Gorredijk. Koopsom Kavel Berging Tuinhuis

Kerkewal 43, Gorredijk 500 m2 x € 225 = 15 m2 x € 150 = 10 m2 x € 50 =

Waarde toe te kennen woongebouw: Bruto inhoud 500 m3 Hoofdbouw 500 aanbouw Gemiddelde m3 prijs Koopsom Kavel Berging

Kerkewal 42, Gorredijk € 250 = 156 m2 x 25 m2 x € 150 =

Waarde toe te kennen woongebouw: Bruto inhoud 320 m3 Hoofdbouw 320 aanbouw Gemiddelde m3 prijs Koopsom Kavel Garage

Kerkewal 62, Gorredijk € 179 = 791 m2 x 32 m2 x € 300 = m2 x =

Waarde toe te kennen woongebouw: Bruto inhoud 625 m3 Hoofdbouw 625 aanbouw Gemiddelde m3 prijs Totaal gemiddelde m3 prijs referentiepanden (correctie grootte) 1 € 322 100% € 322 2 € 387 85% € 329 3 € 302 110% € 332 € 327 € 337 Kerkewal 40, Gorredijk Kavel 525 m2 Garage 33 m2 Hoofdgebouw

€ 276.000 22-12-2009 Grondstaffel € 112.500 250 € 250 € 2.250 250 € 200 € 500 0 € 100 ------------0 € 50 € 160.750 500 € 225

€ 112.500

€ 322 € 166.500 € 39.000 € 3.750 ------------€ 123.750

3-3-2010 Grondstaffel 156 € 250 0 € 200 0 € 100 156 € 250

€ 39.000 € € € 39.000

€ 387 € 340.000 14-7-2011 Grondstaffel € 141.600 250 € 250 € 9.600 250 € 200 €0 291 € 100 ------------0 € 10 € 188.800 791 € 179

€ 62.500 € 50.000 € 29.100 € € 141.600

€ 302

(correctie luxe, bouwwijze, bouwjaar) 85% € 273 Kerkewal 43, Gorredijk 85% € 279 Kerkewal 42, Gorredijk 85% € 282 Kerkewal 62, Gorredijk € 278

Berekende WOZ o.b.v. ref V.K.C. Grondstaffel € 219 = € 115.000 250 € 250 € 300 = € 9.900 250 € 200 25 € 100 511 m3 x € 278 € 142.249 0 € 10 x x

525 € Waarde op basis vergelijk VKC referentiepanden: Object: 2011WOZ8401CH40

€ 62.500 € 50.000 € € -

€ 62.500 € 50.000 € 2.500 € -

219 € 115.000

€ 267.149 pagina - 8 -

Paraaf Taxateur: