Woonvisie Thuis in Emmen

Woonvisie 2012 - 2017 Thuis in Emmen

Voorwoord Voor u ligt de Woonvisie “Thuis in Emmen” met daarin een nieuwe koers. Het accent ligt de komende jaren op kwaliteit van wonen en leven. Op samen doen met bewoners en andere woningmarktpartijen. Op huishoudens met lage inkomens en senioren. Op herstructurering van de woningvoorraad. Op energiebesparing. Sinds 2007, toen ons vorige woonplan is vastgesteld, is de woningmarkt drastisch veranderd. Er is sprake van een crisis en het einde daarvan is nog niet in zicht. Wij hebben de groeiverwachting voor het aantal inwoners in 2020 naar beneden toe bijgesteld. In delen van de gemeente gaat bevolkingskrimp optreden en de vergrijzing speelt overal. Deze ontwikkelingen zijn de achtergrond voor onze nieuwe woonvisie. We slaan met deze woonvisie nieuwe paden in. Woonbeleid is niet het bouwen van een huis. Woonbeleid gaat om thuis voelen en dit gaat verder dan een huis. Ook de omgeving en de sociale structuur dragen bij aan het thuis zijn. Wij vinden het belangrijk dat in de gemeente een gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus is. Commerciële marktpartijen pakken de vraag van middenen hogere inkomens op. Wij zetten ons in voor huishoudens met lage inkomens en huishoudens die zorg of begeleiding nodig hebben bij het wonen. Wij doen dit vooral door het maken van afspraken met Lefier, Domesta en Woonservice voor huishoudens in de huursector. In de goedkope koopsector bieden wij een financieel steuntje in de rug bij kwaliteitsverbetering en het energiezuinig maken van de woning. Samen met de aanbieders van zorgen welzijnsdiensten en de corporaties kijken wij naar de mogelijkheden om bestaande woningen levensloopbestendig te maken. Wij gaan bewoners stimuleren dit zelf op te pakken. Het is belangrijk dat mensen oud kunnen worden in hun eigen huis. Na 75 jaar neemt de zorgvraag toe, voor ouderen met een zorgbehoefte willen wij voldoende geschikte woningen bieden. Samen met bewoners en andere woningmarktpartijen pakken wij de uitvoering van de Woonvisie op. Voor Emmen Revisited is hierbij een belangrijke rol weggelegd. Emmen Revisited is het voertuig om vanuit verschillende invalshoeken samen te werken aan leefbaarheid. Namens het college van Burgemeester en Wethouders,

Ton Sleeking, Wethouder ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting

2

Thuis in Emmen Woonvisie 2012 - 2017

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. Waarom een nieuwe woonvisie? 1.2. Proces 1.3. Leeswijzer visiedocument en uitvoeringsprogramma 1.4. Leeswijzer gebiedsgerichte uitwerking

22

10

5 5 5 7 7

2. Verdeling van rollen en taken 2.1. Heroriëntatie 2.2. Samen werken aan woonbeleid 2.3. De gemeente als regisseur 2.4. Corporaties als belangrijke partner 2.5. Andere partners 2.6. Organisatie rond uitvoering woonbeleid

8 8 9 9 10 11 11

3. 3.1. 3.2.

13 13 14

Emmen in de regio Krimp als decor Sterke kernen en vitaal platteland

4. Passend wonen voor iedereen 4.1. Lagere inkomensgroepen 4.2. Senioren 4.3. Starters 4.4. Midden- en hogere inkomensgroepen 4.5. Woningbouwprogramma

16 16 20 22 23 24

5. 5.1. 5.2. 5.3.

Zorgzaam Emmen Samenhang wonen met welzijn en zorg Huisvesting zorgdoelgroepen senioren Huisvesting overige zorgdoelgroepen

27 27 29 31

6. 6.1. 6.2.

Leefbare wijken en dorpen Achtergrond Proces & beleid

32 32 34

7. Uitvoeringsprogramma

37

19

13

29 3

Inleiding

1. Inleiding 1.1. Waarom een nieuwe woonvisie? Emmen is één van de grootste gemeenten van Nederland. De gemeente heeft een veelheid aan landschappen die afgewisseld worden door dorpen, stedelijk gebied, landbouw, bedrijventerreinen en glastuinbouw. Emmen heeft een belangrijke centrumfunctie voor een internationale regio van een kleine 300.000 mensen. De gemeente bestaat uit de stedelijke kern Emmen en verschillende omringende dorpen, ieder met hun eigen karakter. Bij elkaar wonen er in de gemeente ongeveer 109.000 mensen. Het grondoppervlakte van de gemeente is 35.000 ha. Emmen onderscheidt zich van andere grote gemeenten met haar veelzijdig karakter. Naast de voorzieningen van de kern Emmen biedt de gemeente ook de rust en ruimte van de verschillende dorpen. De hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid hebben wij in 2009 vertaald in de Structuurvisie 2020. Het beleid ten aanzien van het wonen en leven in de kernen verwoorden wij voor de periode 2012-2017 in deze woonvisie.

actief participeren in de kwaliteitsverbetering van wijk en dorp wordt een duurzamer resultaat bereikt, omdat mensen zich meer verbinden. Emmen Revisited is het Emmense voertuig waarmee gemeente, corporaties en bewoners concreet vorm geven aan deze samenspraak en samenwerking. Veranderend speelveld corporaties Ook de corporaties staan voor een heroverweging. Naast de economische situatie spelen een aantal politieke keuzes op rijksniveau hierbij een rol. De rijksoverheid verwacht dat corporaties focussen op Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en vraagt een extra bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen door een financiële heffing voor de huurtoeslag. Ook het voorgenomen kooprecht voor huurders heeft grote impact op het toekomstige functioneren van de corporaties. Los hiervan leidt de ontspanning op de woningmarkt tot een groter waarderisico en daarmee minder investeringsruimte. Allemaal redenen voor corporaties, ook Lefier, Domesta en Woonservice, om zich te heroriënteren op hun maatschappelijke opgave. Verhuur van woningen voor kwetsbare groepen staat voorop.

Deze woonvisie vervangt de ‘Actualisatie Woonplan Emmen 2020’. Dit plan was erop gericht de beleidsmatig gewenste groei naar 120.000 inwoners te faciliteren. Het woonplan was dan ook vooral een bouwprogramma. Sinds de vaststelling van de ‘Actualisatie Woonplan Emmen 2020’ in 2007 is niet alleen de woningmarkt veranderd, maar zijn ook de scenario’s voor groei van bevolking en huishoudens gewijzigd. Het beleidskader uit 2007 voldoet daarom niet meer.

Kwaliteit van wonen en leven Wij verschuiven het beleid van denken in groei van bevolking en woningproductie naar beleid gericht op een goede woonen leefkwaliteit voor alle inwoners van de dorpen en wijken van Emmen. Als we kwaliteit bieden aan onze inwoners, is dit ook aantrekkelijk voor anderen. Vóórop staan onze inwoners, die zich thuis voelen in de gemeente Emmen, nu en in de toekomst.

Heroriëntatie Wij hebben in samenspraak met de corporaties (Lefier, Domesta, Woonservice) deze nieuwe woonvisie opgesteld. Wij hebben dit gedaan in een veranderend speelveld. Demografische ontwikkelingen en de economische crisis dwingen ons tot een andere kijk op de leefomgeving. De financiële armslag is beperkter geworden, zowel voor ons als voor de corporaties en de commerciële partijen op de woningmarkt. Wij worden gedwongen om scherpe keuzes te maken en ons te heroriënteren op onze taken. Dit betekent ook een grotere verantwoordelijkheid voor bewoners, dus meer ruimte en zeggenschap. Voor het wonen leidt de heroriëntatie tot de keuze om primair in te zetten op de meest kwetsbare groepen op de woningmarkt.

1.2. Proces

Wij zetten in op meer samenspraak met onze bewoners over de kwaliteit van wonen en leven in wijk en dorp. Deze samenspraak moet ook leiden tot meer samen doen. Wanneer bewoners

De woonvisie is tot stand gekomen via een interactief proces. De komende jaren staan we voor grote opgaven. Het is daarom van belang dat er voldoende draagvlak is voor het beleid en dat we komen tot een duurzame samenwerking met de lokale partners op het gebied van wonen in Emmen. De corporaties Lefier Zuidoost Drenthe, Domesta en Woonservice hebben deelgenomen aan het kernteam. Hierin was ook het programmabureau Emmen Revisited vertegenwoordigd. Emmen Revisited is het samenwerkingsverband van bewoners, corporaties en gemeente op het gebied van wijken dorpsverbetering. Het kernteam heeft ons ondersteund bij het opstellen van de woonvisie. Bureau Companen heeft de procesbegeleiding verzorgd. Bestuurlijke instemming heeft plaatsgevonden in het Bestuurlijk Overleg Lokaal Akkoord. De gemeenteraad heeft de woonvisie vastgesteld.

5

De woonvisie is in vier stappen tot stand gekomen. Stap 1: Verkenning; Stap 2: Visiedocument en uitvoeringsprogramma; Stap 3: Gebiedsgerichte uitwerking; Stap 4: Besluitvorming. De woonvisie bestaat uit twee delen: 1. Visiedocument en uitvoeringsprogramma; 2. Gebiedsgerichte uitwerking. Hieronder geven wij een toelichting op de tot stand koming van de woonvisie. Stap 1: Verkenning In deze fase hebben wij de belangrijkste thema’s voor de woonvisie bepaald met een duiding van de ontwikkelrichting. Hiervoor zijn sleutelfiguren op de Emmense woningmarkt geïnterviewd. De thema’s hebben wij uitgewerkt in een discussienotitie, die in een werkbijeenkomst met raadsleden is besproken. De raadsleden konden zich vinden in de gekozen thema’s en de ontwikkelrichting voor de woonvisie. Stap 2: Visiedocument en uitvoeringsprogramma Na de verkenningsfase bestond er voldoende draagvlak om de discussienotitie per thema uit te werken tot een visiedocument. Daarbij hebben ,wij met als leidraad de discussienotitie, onze belangrijkste partners in het woonbeleid geconsulteerd. Deze partners zijn: de bewoners, corporaties, welzijnen zorgorganisaties, makelaars, VAC, Seniorenraad en de Huurdersfederatie. Met onze buurgemeenten Coevorden en Borger-Odoorn en de provincie

6

Drenthe zijn we gestart met de besprekingen om te komen tot regionale afstemming van het woonbeleid. Dit alles heeft geresulteerd in een visiedocument voor de periode 2012-2017. Belangrijk voor de totstandkoming en de concrete uitwerking van de visie is de actuele rol- en taakopvatting van onszelf en onze partners. Daarom gaat hoofdstuk 2 in op de verdeling van rollen en taken. Vanuit deze focus is richting gegeven aan vier thema’s: Emmen in de regio, passend wonen voor iedereen, zorgzaam Emmen en leefbare wijken en dorpen. Bij alle thema’s zijn actiepunten benoemd. Deze zijn schematisch per thema gerangschikt in het uitvoeringsprogramma. De consultatieronde bestond uit een aantal bijeenkomsten: • een werkbijeenkomst met de Erkende Overlegpartners (EOP’s) uit de dorpen en wijken; • een discussiemiddag met marktpartijen, namelijk de lokaal werkzame corporaties, makelaars en welzijnen zorgpartijen. • afzonderlijke overleggen met de Huurdersfederatie, VAC en de Seniorenraad; • voor een verdiepingsslag op het thema ‘Zorgzaam Emmen’ een extra bijeenkomst met de corporaties en de welzijnen zorgpartijen; • voor een verdiepingsslag op het thema ‘Leefbare wijken en dorpen’ een bijeenkomst met de wijken dorpscoördinatoren van Emmen Revisited; • een overleg op managersniveau met de corporaties over de discussienotitie; • een overleg op managersniveau met de corporaties over de verdeling van rollen en taken.


Inleiding

Stap 3: Gebiedsgerichte uitwerking Dit betreft voor zover mogelijk een concrete uitwerking van de thema’s op het niveau van wijken en dorpen, daarbij ligt een accent op woningbouw (inclusief herstructurering). Stap 4: Besluitvorming Dit is de fase waarin de concept-woonvisie ter instemming is voorgelegd aan het bestuurlijk overleg Lokaal Akkoord en daarna door ons is vastgesteld en vrijgegeven voor de inspraak. In de inspraakperiode hebben wij een minisymposium gehouden voor alle Erkende Overlegpartners (EOP’s) en andere deelnemers uit de consultatieronde. Ook raadsleden waren uitgenodigd voor deze bijeenkomst. Na het verwerken van de inspraakresultaten hebben wij de definitieve concept-woonvisie Thuis in Emmen 2012-2017 vastgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft op …. de woonvisie Thuis in Emmen 2012-2017 vastgesteld. Evaluatie en actualisatie in 2016-2017 De woonvisie Thuis in Emmen 2012-2017 wordt jaarlijks gemonitord. Het uitvoeringsprogramma biedt hiervoor een praktisch handvat. Naast deze jaarlijkse monitoring willen wij het woonbeleid elke 5 jaar actualiseren. Immers, de woningmarkt beweegt en ook de bestuurlijke context verandert in de loop van de tijd. Evaluatie en actualisatie van de woonvisie vindt plaats in 20162017. Hieraan voorafgaand wordt in 2015 een nieuw onderzoek gedaan naar de woonen leefwensen van de inwoners van de gemeente Emmen.

1.3. Leeswijzer visiedocument en uitvoeringsprogramma Hoofdstuk 1: Inleiding In dit hoofdstuk hebben wij de context waarin de nieuwe woonvisie tot stand is gekomen geschetst en het totstandkomingsproces beschreven. Deze leeswijzer is de afsluiting van hoofdstuk 1. Hoofdstuk 2: Verdeling van rollen en taken Wij werken samen met partners bij het maken en het uitvoeren van het woonbeleid. In een veranderende samenleving heroriënteren wij ons als gemeente en als samenwerkende partners op onze rollen en taakopvatting. Dit leidt tot een prioriteitstelling in het nieuwe woonbeleid. Hoofdstuk 3: Emmen in de regio Onze regio wordt geconfronteerd met vergrijzing en bevolkingsdaling (krimp). Met de economische crisis, vormt deze ontwikkeling het decor voor ons woonbeleid. Met onze buurgemeenten staan we voor de opgave om Zuid Oost Drenthe als samenhangende woonregio neer te zetten en de positie van de gemeente Emmen hierin te bepalen. In januari 2012 is gestart met het maken van een regionale woonvisie. Ook de

provincie Drenthe is vertegenwoordigd in het projectteam. Met de regionale woonvisie is de samenwerking en afstemming met de buurgemeenten en de provincie geborgd. Hoofdstuk 4: Passend wonen voor iedereen Door de demografische ontwikkelingen verandert de samenstelling van de bevolking. In de komende 10 jaar zijn er in Emmen globaal genomen minder jongeren en minder jonge gezinnen en meer ouderen. Wij willen graag dat al deze mensen naar inkomen, leefstijl en leeftijd passend kunnen wonen in onze gemeente. Wij staan samen met onze partners op de woningmarkt voor de opgave om dit mogelijk te maken. Wij leggen het accent op lage inkomensgroepen en senioren. Hoofdstuk 5: Zorgzaam Emmen Vanaf 2011 gaan de babyboomers met pensioen. Zij zijn bepalend voor de vergrijzingspiek die de komende decennia moet worden opgevangen in de keten van Wonen, Welzijn en Zorg. Voor zowel senioren als voor andere doelgroepen die een zorg- of begeleidingsvraag hebben bij het wonen staat zo lang mogelijk zelfstandig wonen en meedoen in de samenleving voorop. Met onze ketenpartners op het gebied van Wonen Welzijn en Zorg willen we dit zo goed mogelijk faciliteren. Hoofdstuk 6: Leefbare wijken en dorpen Je thuis voelen in je woonomgeving heeft ook te maken met de ervaren leefbaarheid in een dorp of wijk. Leefbaarheid is een lastig begrip dat moeilijk te operationaliseren is en verschillend ervaren wordt. Wel zijn we het er over eens dat de gevolgen van demografische veranderingen de leefbaarheid in een wijk of dorp kunnen beïnvloeden. Wij willen hier zo goed mogelijk op in spelen met het centrale doel de leefbaarheid in wijken en dorpen te behouden. Hoofdstuk 7: Uitvoeringsprogramma Onze visie uit de hoofdstukken 2 tot en met 6 is vertaald in actiepunten. In het uitvoeringsprogramma zijn per thema de actiepunten benoemd en in de tijd uitgezet. Ook is aangegeven wie initiatiefnemer of participant is. Tot slot is gekeken of uitvoering van het actiepunt reden kan geven voor aanpassing van het Lokaal Akkoord en/of besluitvorming door college of raad.

1.4. Leeswijzer gebiedsgerichte uitwerking In de gebiedsgerichte uitwerking geven wij per wijk en kern van de gemeente de ontwikkelrichting aan. Als basis hiervoor is het woningbouwprogramma uit hoofdstuk 4 ‘Passend wonen voor iedereen’ gebruikt en voor zover aanwezig, het wijk- of dorpsprogramma van Emmen Revisited. In de kantlijn tekenen we hierbij aan dat voor de uitvoering en het slagen van veel initiatieven een opgaande lijn in de economie en de woningmarkt een belangrijke randvoorwaarde is. 7

2. Verdeling van rollen en taken Wonen is een breed beleidsterrein met veel spelers in het veld. In dit hoofdstuk staan we stil bij de opvattingen over de verdeling van de rollen en taken op het beleidsveld wonen. Het betreft zowel onze rollen en taken als die van onze partners.

Opbouw In 2.1. bespreken wij onze heroriëntatie op onze gemeentelijke verantwoordelijkheden in een veranderende samenleving en de prioriteiten die daaruit voortkomen voor het woonbeleid. In 2.2. staan we stil bij de betekenis van het begrip samenwerking en in 2.3. beschouwen we onze gemeentelijke regierol. De positie van onze belangrijkste partner, de woningcorporatie, komt in 2.4 aan de orde. De overige partners bij het wonen krijgen een plek in 2.5. Tot slot geven wij in 2.6. aan hoe de uitvoering van de woonvisie wordt georganiseerd.

2.1. Heroriëntatie Als opmaat voor het formuleren van nieuw woonbeleid kijken we naar de trends en ontwikkelingen in de samenleving. In het oog springen een toenemende individualisering en digitalisering en een vermaatschappelijking van de zorg. Dit tegen de achtergrond van demografische veranderingen als vergrijzing, 8

ontgroening en bevolkingskrimp in delen van onze gemeente. Daarnaast hebben we te maken met een aanhoudende zwakke economie, onzekerheid op de arbeidsmarkt en een stagnatie van de woningmarkt. Tegelijkertijd komen vanuit het Rijk nieuwe verantwoordelijkheden en taken op ons af, met name binnen het sociale domein, terwijl op de bijbehorende budgetten wordt bezuinigd. Deze trends en ontwikkelingen maken het nodig dat wij ons heroriënteren op onze positie en de daarbij horende verantwoordelijkheden. Veel van de hedendaagse vraagstukken vragen om een bovenlokale benadering en samenwerking met andere gemeenten. Op het gebied van wonen kiezen wij er voor om samen met onze buurgemeenten een regionale woonvisie te maken om het perspectief van Zuid Oost Drenthe als geheel te versterken. Ook kiezen wij bewust voor versterking van zowel de inspraak als de participatie van burgers bij initiatieven gericht op kwaliteitsverbetering van wonen en leven. Thuis in Emmen Woonvisie 2012 - 2017

Verdeling van rollen en taken

Emmen Revisited is hierbij met nadruk het voertuig dat ons, met de samenwerkingspartners en de bewoners, ter beschikking staat. Prioriteiten Wij kiezen voor een duidelijke prioriteitstelling in ons woonbeleid. Wij hebben ons woonbeleid langs vier thema’s uitgewerkt. Hierbinnen ligt onze focus op: • zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; • herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; • zorg voor voldoende zorg geschikte woningen voor senioren; • duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Dit houdt niet in dat andere onderwerpen niet van betekenis zijn voor het wonen en de woningmarkt in Emmen. Het geeft wel aan waar wij als gemeente onze energie en inzet met nadruk op richten.

(ontwikkelaars, makelaars, zorgaanbieders en maatschappelijke organisaties). De input van alle partijen hebben wij gebruikt om onze visie aan te scherpen en zo goed mogelijk het collectieve belang van de Emmense samenleving op het beleidsterrein wonen te dienen. De uitvoering van de visie ligt voor een belangrijk deel bij andere (markt) partijen, die daarbij ook vanuit eigen verantwoordelijkheden, onder andere met betrekking tot bedrijfsvoering, handelen. Het begrip regie is breed en de invulling van de regierol is daarmee veelzijdig. Naar de toekomst willen wij in samenwerking met onze partners onze rol als regisseur versterken. Voor een goede en transparante samenwerking bij de uitvoering van dit woonbeleid is het nodig dat voor iedereen duidelijk is wat de gemeentelijke regierol voor het woonbeleid in houdt.

2.2. Samen werken aan woonbeleid Wij maken samen met de corporaties in deze woonvisie een duidelijke beleidskeuze door onze focus te leggen op de lagere inkomensgroepen en senioren. Hier ligt onze maatschappelijke opgave. In hoofdstuk 1 hebben wij al benoemd dat onze financiële armslag en die van de corporaties beperkter is. Dit maakt samenwerking en bundeling van financiële middelen bij de verdere uitwerking en uitvoering van het beleid nodig. Deze samenwerking is niet alleen nodig tussen gemeente en corporaties, maar ook met andere partners op de woningmarkt (bijvoorbeeld zorginstellingen). Door samenwerking willen wij synergievoordelen halen in inzet, financiën en tijd. Dit kan voor een deel binnen bestaande samenwerkingsvormen, zoals Emmen Revisited, worden opgepakt. Het is ook nodig nieuwe manieren van samenwerking en creatieve, vernieuwende oplossingen te zoeken. Voor ons is daarbij een belangrijke randvoorwaarde dat de samenwerking transparant is. Dat wil zeggen dat ieders belangen, verantwoordelijkheden en taken duidelijk zijn. Vanuit de in deze woonvisie geformuleerde opgaven nemen wij het initiatief voor samenwerking, maar wij staan ook open voor initiatieven van onze partners.

2.3. De gemeente als regisseur Succesvol beleid is gedragen beleid dat in samenwerking en overleg met verschillende partijen tot stand is gekomen. Wij vervullen daarbij de functie van regisseur. Dit is de insteek die wij gekozen hebben bij het maken van deze woonvisie, waarbij de corporaties en Emmen Revisited vanaf de start intensief betrokken zijn geweest. Wij hebben de thema’s van de woonvisie en onze ideeën voor de uitwerking in een vroeg stadium gepresenteerd aan en besproken met bewonersorganisaties (EOP’s) en professioneel betrokkenen 9

Voor het woonbeleid voeren wij regie op het woningbouwprogramma. Ook regisseren wij door als initiator en trekker op te treden voor de bijstelling van het Lokaal Akkoord en de in te stellen regiegroep Wonen Welzijn Zorg. In het samenwerkingsverband Emmen Revisited hebben we samen met de corporaties de rollen en taken gelijkwaardig verdeeld op het gebied van regie. Wij zijn positief over deze beproefde samenwerking, die vooral in de komende jaren een passend voertuig moet zijn om de opgaven op het gebied van leefbare wijken en dorpen het hoofd te bieden. Een andere rol: faciliteren Naast regisseren faciliteren wij ook bij de uitvoering van beleid. Het gaat dan onder andere om inzet van (Wmo)subsidies, vergunningverlening bij planologische procedures, bijzondere bijstand en accommodaties. Deze rol staat los van de rol als regisseur. Regisseren betekent niet automatisch ook faciliteren.

2.4. Corporaties als belangrijke partner Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen op basis van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Zij zijn private ondernemingen met een publieke taak. Op grond van het BBSH hebben zij een eerste verantwoordelijkheid in het bieden van passende huisvesting aan mensen die niet zelfstandig hierin kunnen voorzien. Dit vraagt een gezonde bedrijfsvoering en passend woningaanbod. Hiervan afgeleid hebben zij diverse aanvullende maatschappelijke taken: overleg met belangenhouders, wonen en zorg, leefbaarheid, duurzaamheid, energie en milieu.

10

Zij zijn partner bij het ontwikkelen, verwerven, bouwen en verbouwen, en beheer van maatschappelijk vastgoed, voor zover het past binnen de eigen beleidskaders. Corporaties zijn autonome organisaties die eigen afwegingen maken. Zij voeren hun eigen beleid, vastgelegd in beleidsplannen, en worden geacht om bij de uitvoering van hun taken rekening te houden met nationaal, provinciaal en lokaal overheidsbeleid. Zij werken bij hun beleidsontwikkeling samen met hun partners, waaronder de gemeente. Om de lokale woonopgaven te realiseren vinden wij het belangrijk dat er een goede wederzijdse beleidsmatige afstemming is met de lokale corporaties (Lefier, Domesta, Woonservice). Wij beschouwen elkaar dan ook als partners bij het realiseren van sociale huisvesting en leefbaarheid. De rijksoverheid werkt aan een herziening van hoofdstuk V ‘Voorzieningen in de woningbehoefte’ van de Woningwet met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze wet is in concept klaar en begin 2012 aan de orde geweest in de Tweede Kamer. In de relatie coporaties en gemeente leidt deze Herzieningswet niet tot wijzigingen. De wet regelt het werkdomein van de corporaties (nu nog BBSH) en gaat daarbij uit van 3 domeinen: wonen; maatschappelijk vastgoed; bedrijfsmatige voorzieningen en leefbaarheid in wijken en buurten. Voor alle domeinen geldt dat de mogelijkheid om activiteiten te ontplooien mede afhankelijk is van het onderscheid in DAEB en niet-DAEB activiteiten. DAEB staat voor diensten van algemeen economisch belang.


Verdeling van rollen en taken

2.5. Andere partners Naast de corporaties hebben wij te maken met andere partijen die actief zijn op of betrokken zijn bij de woningmarkt: particuliere woningeigenaren, erkende overlegpartners, welzijnen zorgpartijen, projectontwikkelaars & makelaars en andere overheden. Particuliere woningeigenaren De meeste woningen in de gemeente zijn particulier eigendom. Het merendeel van de eigen woningbezitters heeft nauwelijks contact met de gemeente. Wij doen in toenemende mate een beroep op het eigen initiatief van deze mensen om hun woning toekomstbestendig (energiezuinig en levensloopbestendig) te maken. Het realiseren van onze beleidsdoelstellingen voor deze mensen is niet eenvoudig. Emmen Revisited vervult een belangrijke rol bij het bereiken van de particuliere woningbezitters. Erkende overlegpartners (EOP’s) Wij overleggen periodiek met de gebiedsgerichte EOP’s. Deze gebiedsgerichte EOP’s zijn ook de gesprekspartner bij het maken van wijken dorpsprogramma’s binnen Emmen Revisited. Vanuit het wonen hebben wij regulier overleg met gemeentebreed werkzame EOP’s. Dit zijn de Huurdersfederatie, de VAC en de Seniorenraad. Met de Huurdersfederatie en de VAC willen wij tijdens de looptijd van deze woonvisie de mogelijkheden voor de bundeling van krachten en kennis onderzoeken. Dit kan uiteindelijk leiden tot de vorming van een overkoepelende bewonersorganisatie. Welzijn- en zorgpartijen Wij hebben vanuit het beleidsterrein welzijn en zorg regulier overleg met de Wmo raad. Vanuit de keten wonen, welzijn en zorg hebben alle partners behoefte aan een brede regiegroep om wonen met welzijn en zorg in de gemeente goed te organiseren. Projectontwikkelaars en makelaars Met projectontwikkelaars en lokale makelaars hebben wij twee keer per jaar een gesprek over de stand van de woningmarkt. Daarnaast maken wij op projectniveau realisatieafspraken. Andere overheden Wij maken deel uit van de G32 en zijn daarmee rechtstreekse gesprekspartner voor het Rijk. Met de provincie Drenthe hebben wij regelmatig contact. Wij nemen met alle Drentse gemeenten, corporaties, rijk en provincie deel aan het Drents Platform Wonen. Onder andere op het thema krimp wordt gewerkt aan nieuwe overleg- en samenwerkingsvormen met provincie en regiogemeenten. Met de buurgemeenten uit de regio Zuidoost Drenthe gaan wij een regionale woonvisie ontwikkelen (zie hoofdstuk 3).

2.6. Organisatie rond uitvoering woonbeleid Overleg en uitvoeringsprogramma De verschillende opgaven uit de woonvisie komen terug in het uitvoeringsprogramma bij deze visie en in het Lokaal Akkoord. De woningmarkt is aan verandering onderhevig. Daarom heeft het uitvoeringsprogramma een procesmatige insteek. Monitoring en onderbouwing Voeding van het uitvoeringsprogramma komt onder andere vanuit marktgegevens in de gemeenschappelijke monitor van corporaties en gemeente. Daarnaast organiseren wij jaarlijks met marktkenners een woningmarktgesprek om de uitkomsten van de monitor en de staat van de lokale / regionale woningmarkt te bespreken. De uitkomsten van de monitor en de opbrengsten van het woningmarktgesprek worden gebruikt voor een periodieke actualisering van het uitvoeringsprogramma. Samen met de corporaties maken wij eens in de vijf jaar een update van het gemeentelijke woonen leefbaarheidsonderzoek. De woonvisie wordt eens in de vijf jaar geactualiseerd. Actiepunt 1. Met de Huurdersfederatie en de VAC de mogelijkheden voor de bundeling van krachten en kennis onderzoeken.

11

Emmen in de regio

3. Emmen in de regio Onze gemeente ligt in de regio Zuid Oost Drenthe. In de regio is sprake van vergrijzing en bevolkingskrimp en een zwakke woningmarkt. Het beleid in deze woonvisie wordt mede hierdoor bepaald. Ook de economische recessie en de arbeidsmarkt- en inkomensontwikkeling in Zuid Oost Drenthe zijn van invloed op de ontwikkeling van de woningmarkt. Opbouw In dit hoofdstuk geven we in 3.1 een korte schets van de demografische ontwikkelingen. In 3.2. bezien wij de positie van Emmen in de regio Zuidoost Drenthe. De vraagstukken gerelateerd aan bevolkingskrimp en economische recessie doen zich in de hele regio voor. De antwoorden zoeken we daarom voor een belangrijk deel op het niveau van regionale bewustwording, samenwerking en afstemming.

3.1. Krimp als decor In de gemeente Emmen zijn de prognoses voor de bevolkingsontwikkeling naar beneden bijgesteld. In onze collegebrief hebben wij aangegeven dat wij het uitgangspunt van 120.000 inwoners in 2020 verlaten. Met het oog op de verwachte bevolkingsontwikkeling hebben wij in 2011 de beleidsnotitie “gevolgen demografische ontwikkelingen” vastgesteld. De bevindingen uit die beleidsnotitie gebruiken wij bij ons woonbeleid. We gaan voor de periode tot 2020 uit van een bevolkingsontwikkeling in een bandbreedte rondom de huidige 109.000 inwoners. De onderkant van die bandbreedte is circa 107.000 inwoners bij een “migratiesaldo=0 scenario”. De bovenkant van de bandbreedte is circa 112.000 inwoners bij een positief migratiesaldo van 250 inwoners per jaar.

groeidoelstelling leidend. Zowel de ‘Actualisatie Woonplan 2020’ als de ‘Nota Zorgeloos Wonen, Wonen met Zorg’ (2007) legden de focus op de bouw van grote aantallen woningen om de gewenste bevolkingsontwikkeling mogelijk te maken. Een grote voorraad aan bouwrijpe en uitgeefbare woningbouwlocaties is het resultaat van dit groeidenken. Want was niet lang de gedachte dat woningbouw leidt tot bevolkingsgroei in plaats van andersom? Wij zijn van mening dat deze kwantitatieve planning niet meer aansluit op de huidige opgaven in het woonbeleid. Wij gaan nu uit van het bieden van kwalitatief maatwerk voor het wonen en de woonomgeving. Kwaliteit betekent vooral duurzame herstructurering en woningaanpassing. Ook wonen met (zorg)voorzieningen vraagt om maatwerk. Kwaliteit betekent niet per definitie nieuwbouw en uitbreiding. Krimp Als gevolg van de demografische ontwikkelingen verandert de huishoudenssamenstelling sterk. Met name het aantal en aandeel seniorenhuishoudens neemt sterk toe, terwijl de bevolkingsomvang ongeveer gelijk blijft.

“Beleidsnotitie Demografische ontwikkelingen” In deze beleidsnotitie is bevestigd dat zowel de immigratie als de natuurlijke groei in onze gemeente vrijwel de nullijn heeft bereikt. Naar verwachting zal het aantal geboorten niet meer dalen, maar blijft het sterftecijfer stijgen. Bevolkingsgroei moet daarom volledig behaald worden door een vestigingsoverschot. De cijfers van de afgelopen jaren zijn hierin niet hoopgevend, waardoor eerder een omvang van 107.000 inwoners in beeld komt van 112.000.

Kwaliteit van wonen Emmen heeft tot voor kort een groeiverwachting van de bevolking gehad en dit beleidsmatig neergelegd in de strategienota ‘120 in 2020’. Ook voor het woonbeleid was deze kwantitatieve

13

Over 10 jaar zijn de eerste babyboomers 75 jaar, de leeftijd waarop de behoefte aan wonen met zorg volgens de statistieken groter wordt. In het woonbeleid komt hiermee de focus te liggen op het kwalitatief goed wonen en leven van de bewoners van de gemeente Emmen, in alle levensfasen.

zijn de rode draad in weten regelgeving en beleid. Vanuit deze trends zetten we via de werkwijze Emmen Revisited met bewoners en onze partners de schouders onder leefbare wijken en dorpen in Emmen.

rimp doet zich niet in gelijke mate voor in onze gemeente. De K Veengebieden aan de oostkant van de gemeente lijken het meest kwetsbaar voor vergrijzing, ontgroening en bevolkingsdaling. In kleine kernen kan deze kwetsbaarheid zich op het microniveau van buurt of complex uiten in slechte verhuurbaarheid of leegstand van woningen. Dit heeft direct invloed op het gevoel van leefbaarheid. In de stedelijke kern Emmen werken de demografische ontwikkelingen door tot wijkniveau. Op wijkniveau is een verouderde eenzijdig opgebouwde woningvoorraad gevoelig voor slechtere verhuur- en verkoopbaarheid en voor leegstand.

3.2. Sterke kernen en vitaal platteland

Een belangrijke bijkomstigheid van krimp is dat aan de ene kant de investeringsruimte van organisaties afneemt, terwijl aan de andere kant belangrijke opgaven in het verschiet liggen op het gebied van wonen, welzijn & zorg, herstructurering, duurzaamheid en voorzieningen. Overheid, corporaties, maatschappelijke organisaties en bewonersorganisaties moeten in creatieve samenwerking tot maatwerkoplossingen komen. Dit hebben wij in hoofdstuk 2 al duidelijk benoemd. Voor ons is leefbaarheid een werkwoord en een procesvraag. Participatie en (sociale) activering

14

De gemeenten Emmen, Borger-Odoorn en Coevorden vormen op basis van provinciale criteria voor woon-werkverkeer en verhuisbewegingen, een samenhangend woningmarktgebied in de regio Zuid-Oost Drenthe. Niet alleen in de gemeente Emmen, maar in de hele regio dienen zich de eerste tekenen van structurele bevolkingsdaling, vergrijzing en ontgroening aan. Deze demografische veranderingen zijn niet alleen van invloed op de woningmarkt en woningbouw, maar ook op de sociale samenhang, het voorzieningenniveau en burgerparticipatie. Daarmee vormen ze samen een maatschappelijk fenomeen dat van invloed is op de leefbaarheid in kernen en in de regio. Arbeidsmarkt en inkomensontwikkeling Naast de demografische ontwikkelingen zijn ook de economische recessie en de arbeidsmarkt- en inkomensontwikkeling in onze regio van betekenis voor de woningmarkt. Wij werken samen met de gemeenten Borger-Odoorn en Coevorden in het Werkplein Zuid Oost Drenthe. Wij hebben hierin een coördinerende rol Thuis in Emmen Woonvisie 2012 - 2017

Emmen in de regio

voor het regionale arbeidsmarktbeleid. Samen hebben wij het Meerjarenbeleidskader Arbeidsmarkt- en participatiebeleid 20122016 (oktober 2011) opgesteld met daarin opgenomen een analyse over de arbeidsmarkt in Zuid Oost Drenthe. Meerjarenbeleidskader Arbeidsmarkt- en participatiebeleid 2012-2016 ‘Op basis van een arbeidsmarktanalyse kan worden geconstateerd dat de werkloosheid in ZO Drenthe structureel hoger ligt dan in de rest van Nederland. Ondanks de krimpende beroepsbevolking is de verwachting dat de werkloosheid de eerstkomende jaren maar beperkt daalt. Een knelpunt is dat het ruime aanbod aan personeel onvoldoende aansluit op de specifieke vraag vanuit de werkgever. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat onvoldoende jongeren worden opgeleid voor functies binnen toekomstige kraptesectoren zoals de zorg en de techniek. Daarnaast wordt het knelpunt geconstateerd dat veel hoger opgeleide jongeren, die voor studie zijn vertrokken, niet meer terugkomen. Dit heeft tot gevolg dat het percentage lager opgeleiden groter is ten opzichte van het gemiddelde percentage in Nederland. ‘

Aansluitend op deze arbeidsmarktbeschouwing blijkt uit de recentste gegevens van het CBS dat het gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen in 2008 in de gemeente Emmen (€ 30.200) lager ligt dan in Drenthe (€ 32.700) en Nederland (€ 34.300). Regio als uitgangspunt Samen met onze buurgemeenten Borger-Odoorn en Coevorden willen wij de regionale opgaven op het gebied van arbeidsmarkt- en demografische ontwikkeling, sociale samenhang, voorzieningenniveau en leefbaarheid zo goed mogelijk begeleiden. In Zuid Oost Drenthe willen wij zorgen voor sterke kernen in een vitale regio, waarbij geen sprake is van inwonerconcurrentie. Emmen en in geringere mate Coevorden en Borger zijn in de regio belangrijkste leveranciers van (zorg) voorzieningen, onderwijs en werkgelegenheid.

van wonen en leven van onze huidige inwoners. De regionale woonvisie geeft de ontwikkelingsrichtingen aan waar onze regio de komende jaren op voort kan bouwen en waar gemeenten en marktpartijen hun activiteiten op af kunnen stemmen. De regionale woonvisie verbindt een aantal onderwerpen en moet de basis bieden voor een goed woonen leefklimaat door gezamenlijk in te zetten op onderscheidende kwaliteiten. Als (gewenst) bijkomend resultaat kan dit ervoor zorgen dat meer mensen Zuid Oost-Drenthe weten te vinden. Regioprofilering is daarom een essentieel onderdeel van de regionale woonvisie voor Zuid Oost-Drenthe. De centrale vraag daarbij is: “hoe profileren wij onze regio en de daarin gelegen gemeenten in samenhangende verscheidenheid?” Samenwerking en afstemming Met de regionale woonvisie willen we de gewenste regionale ontwikkelingsrichtingen aangeven. Daarmee geeft de visie houvast voor de drie gemeenten en de maatschappelijke partners. In de visie maken we praktisch onderscheid naar onderwerpen die lokaal aangepakt kunnen worden en onderwerpen waarvoor onderlinge afstemming gewenst is. De woningcorporaties worden nauw betrokken bij het tot standkomingsproces. Ook de gemeenten grenzend aan onze regio krijgen een plek in het proces. De provincie hecht samen met ons aan regionale afstemming van het woonbeleid. Zuid Oost Drenthe is de eerste regio voor wie het regionale woonbeleid meer is dan een optelsom van lokale ambities. De planning is dat de regionale woonvisie in de tweede helft van 2012 ter vaststelling aan de afzonderlijke gemeenteraden wordt aangeboden. Actiepunten 2. Samen met Borger-Odoorn en Coevorden een regionale woonvisie opstellen die in de tweede helft van 2012 ter vaststelling aan de gemeenteraden wordt aangeboden.

Regionale woonvisie In de regio Zuid Oost Drenthe kennen we een lange traditie van samenwerking tussen de gemeenten. Voortbouwend op deze historie hebben wij er voor gekozen om het ontwikkelingsperspectief voor onze regio uit te werken in een regionale woonvisie. Wij willen een eigen visie op het woonen leefklimaat in de regio Zuid Oost-Drenthe ontwikkelen. Vragen waarop die visie een antwoord moet geven zijn: Welke kwaliteiten voor wonen, werken en recreëren biedt de regio? Wat is de eigen identiteit en het gewenste imago als woonwerk-recreatieregio? Vanuit de veranderende omstandigheden zet de regio in op het versterken van de natuurlijke verbindende kenmerken van de regio. De focus ligt net als in onze gemeentelijke woonvisie op de kwaliteit

15

4. Passend wonen voor iedereen Prettig en goed wonen is een belangrijke levensvoorwaarde voor vrijwel iedereen. Hieraan willen wij met ons woonbeleid een bijdrage leveren. Wij doen dit vooral door het maken van afspraken met en het faciliteren van andere partijen, die op de Emmense woningmarkt actief zijn. Ons woonbeleid is er op gericht dat er in aantal en kwaliteit voldoende woningen zijn voor onze inwoners en dat er keuzemogelijkheden zijn. Dit betekent dat er een gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus moet zijn waarin onze inwoners zich thuis voelen. Wij richten ons in het woonbeleid vooral op de mensen die nu al in de gemeente Emmen wonen met een duidelijke focus op de meest kwetsbare groepen. Belangrijk gegeven is dat de woningmarkt in Emmen ontspannen is en er steeds meer sprake is van een vragersmarkt. In de uitwerking van ons beleid betekent dit dat wij bij nieuwbouw en herstructurering van woningen aansluiting zoeken bij de voorkeuren van woonconsumenten. Focus Wij richten ons in ons woonbeleid primair op de kwetsbare groepen en op senioren. De kwetsbare groepen zijn huishoudens met lage inkomens en huishoudens die zorg en/of begeleiding nodig hebben bij het wonen (de bijzondere doelgroepen). Wij delen deze verantwoordelijkheid met de corporaties. Bewoners van woonwagens en woonschepen rekenen wij tot reguliere doelgroepen, maar wel met specifieke voorkeuren voor woonmilieus. Wij willen deze groepen binnen onze mogelijkheden

16

faciliteren. Hierbij tekenen wij aan dat op de huidige locatie voor woonschepen geen uitbreiding mogelijk is. Midden- en hogere inkomensgroepen zijn prima in staat zelf een woning te vinden die past bij hun leefstijl en gezinssamenstelling. Wij hebben voor deze inkomensgroepen gemeentelijke bouwkavels beschikbaar. En daarnaast bieden wij de markt (aannemers, projectontwikkelaars) de ruimte om in te spelen op de vraag naar duurdere en luxere woningen. Opbouw In dit hoofdstuk geven wij aan hoe wij omgaan met de groepen die wij op de woningmarkt onderscheiden. In 4.1. komen de lagere inkomensgroepen aan bod en in 4.2. de senioren. In de paragrafen daarna komt het beleid voor starters (4.3.) en middenen hogere inkomensgroepen (4.4) aan de orde. Alle paragrafen kennen eenzelfde opbouw: als eerste wordt een situatieschets gegeven, daarna komt het beleid aan bod en tot slot worden de actiepunten voor het uitvoeringsprogramma van de woonvisie benoemd.

4.1. Lagere inkomensgroepen Situatieschets In onze gemeente wonen relatief veel huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (prijspeil 2012), dit is onze doelgroep. Thuis in Emmen Woonvisie 2012 - 2017

Passend wonen voor iedereen

Woonsituatie Het onderzoek Wonen en Leefbaarheid uit 2010 geeft een betrouwbaar beeld van de omvang en de woonsituatie van de doelgroep in 2010. Uit de tabel blijkt dat onze doelgroep uit ca. 22.400 huishoudens bestaat. Dit is bijna 48% van het totaal aantal huishoudens. De meeste huishoudens uit de doelgroep wonen in de huursector (14.400), maar er woont ook een behoorlijk aantal huishoudens in de koopsector (8.000). De doelgroephuishoudens in de huursector wonen in het algemeen passend: 98% woont in een goedkope of betaalbare (sociale) huurwoning. Dit zijn woningen met een huur tot € 665 (maximale huurtoeslaggrens, prijspeil 2012). In de koopsector (8.000 huishoudens uit de doelgroep) woont 54% in een goedkope of betaalbare koopwoning en 46% in een dure woning. Wij gaan er van uit dat dit passend en naar wens is. Er is immers een relatie tussen hoogte van het inkomen plus het eventuele vermogen en de hoogte van de hypotheek. De relatie tussen inkomen en woningwaarde is in de koop van minder belang. De goedkope en betaalbare (sociale) huurvoorraad in de gemeente bestaat uit 17.000 woningen. Dit zijn de woningen met een huurprijs tot aan de maximale huurtoeslaggrens (€ 665, prijspeil 2012). Hiervan wordt 83% bewoond door huishoudens uit de doelgroep en 17% door niet-doelgroep huishoudens. De sturingsmogelijkheden van gemeente en corporaties betreffen de goedkope en betaalbare huurvoorraad van corporaties. Deze voorraad beschouwen wij als de kernvoorraad (15.100 woningen). De goedkope koopvoorraad (woningen tot € 175.000) bestaat uit ca. 10.100 woningen; 43% van deze voorraad wordt bewoond door huishoudens uit de doelgroep. Wachttijden huurwoning Huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning in de gemeente doen dit door zich in te schrijven als woningzoekende bij een of meer van de corporaties en daarbij opties te nemen op woningclusters. Per cluster houdt de corporatie een wachtlijst bij en vrijkomende woningen worden aangeboden aan degene die bovenaan staat. De

wachttijd varieert per woningcluster en is voor populaire woningen (en buurten) het langst. Woningzoekenden kunnen bij Lefier en Domesta aangeven of zij actief of passief een woning zoeken. Aan passief woningzoekenden bieden de corporaties geen woning aan tot het moment waarop de betreffende woningzoekende aangeeft dit te willen. Passief woningzoekenden schuiven wel op in de wachtrij. Het onderscheid tussen actief en passief woningzoekende maakt het optiemodel minder geschikt voor het bepalen van de druk op de huurmarkt. De wachttijden verschillen per corporatie. Bij Lefier heeft de wachttijd voor starters en doorstromers zich als volgt ontwikkeld: • Starters hadden in 2007 en 2008 gemiddeld een wachttijd van 14 maanden, in 2009 was dit 12 maanden en in 2010 is de wachttijd iets opgelopen naar 15 maanden; • Doorstromers hadden in 2007 een gemiddelde wachttijd van 19 maanden, in 2008 was dit 22 maanden, in 2009 19 maanden en in 2010 is de wachttijd opgelopen naar 23 maanden. Domesta is halverwege 2009 overgestapt op het optiemodel. De gemiddelde wachttijd vanaf halverwege 2009 is voor starters 1,2 jaar en voor doorstromers 3,4 jaar. Er is hierbij sprake van een behoorlijke spreiding in de wachttijd. Er zijn huishoudens (starters en doorstromers) die binnen een maand na inschrijving een woning hebben geaccepteerd. Er zijn ook huishoudens die ver boven de gemiddelde wachttijd een woning accepteren. Dit heeft waarschijnlijk te maken met uitgesproken woonvoorkeuren.

Beleid Sociale huurvoorraad, kwaliteit & keuzevrijheid Wij hebben de inzet voor de huisvesting van huishoudens met lage inkomens in het Lokaal Akkoord uit 2010 vastgelegd. De hierin genoemde opgave voor gemeente en corporaties om mensen met een laag inkomen voldoende kwaliteit en keuzevrijheid te bieden naar woningtype en locatie blijft onverkort van kracht. Dit is een van de speerpunten bij de uitvoering van ons woonbeleid (zie hoofdstuk 2).

Tabel: doelgroep en woonsituatie

Huur corporaties

Particuliere huur

Koop

Totaal

Duur

Doelgroep

100

200

3.700

4.000

Niet-doelgroep

100

200

16.300

16.600

Goedkoop/ Betaalbaar

Doelgroep

12.500

1.600

4.300

18.400

Niet-doelgroep

2.400

500

5.800

8.700

Totaal

15.100

2.500

30.100

47.700

Bron: CBS, Companen onderzoek wonen en leefbaarheid 2010

17

Wij verwachten dat de doelgroep de komende 10 jaar niet fors in omvang gaat afnemen en mogelijk zelfs stabiel blijft. Het gemiddeld lage inkomensniveau, de huidige economische ontwikkelingen en de op ons afkomende vergrijzing en krimp rechtvaardigen deze veronderstelling. Ook dragen de strengere financieringseisen voor het krijgen van een hypotheek bij aan een verminderde toegankelijkheid van de koopmarkt voor lagere inkomensgroepen. Daarmee wordt de afhankelijkheid van de (sociale) huursector automatisch groter. Wij gaan er daarom van uit dat de vraag naar sociale huurwoningen tijdens de looptijd van deze woonvisie (20122017) redelijk stabiel blijft. De sociale huurvoorraad is belangrijk voor de doelgroephuishoudens. De koopmarkt is voor een groot deel van de doelgroep niet of nauwelijks bereikbaar. Ter illustratie: met een inkomen van € 33.600 –dit was in 2010 de bovengrens voor de doelgroep- kan een hypotheek afgesloten worden tot ca. €153.000 (situatie eerste helft 2011). Dit betekent dat met een inkomen van € 33.600 een woning met een maximale verkoopprijs van ca. € 140.000 kan worden verkregen. Uit het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid (2010) komt naar voren dat er een andere kwaliteit wordt gevraagd. Er is sprake van een vraagverschuiving van eengezinswoningen naar woningen geschikt voor ouderen (nultredenwoning) in de sociale huursector. Deze vraag komt vooral van doorstromers. Dit betekent een stevige opgave waar wij in het woningbouwprogramma verder uitwerking aan geven. Wij zetten niet alleen in op nieuwbouw, maar ook op het levensloopbestendig maken van bestaande woningen. Wij bouwen en beheren geen woningen voor de doelgroep. De corporaties zijn hiervoor, zoals in het Lokaal Akkoord is afgesproken, de eerstverantwoordelijke. Met de corporaties willen wij komen tot een gebiedsgerichte aanscherping van de afspraken over het woningaanbod voor huishoudens uit de doelgroep.

18

Gezamenlijk willen wij een bandbreedte bepalen voor de gewenste kwantitatieve ontwikkeling van de sociale huurvoorraad in de periode 2012-2017. Ook streven wij naar afspraken over het gewenste kwaliteitsniveau. Wij willen geen overaanbod creëren, er mag dus enige druk op de markt zijn. Wel moeten actief woningzoekenden binnen een aanvaardbare termijn een passende woning kunnen vinden. Daarbij is verschil tussen starters die een goedkope woning zoeken en doorstromers met vooral een kwalitatieve vraag. Wat aanvaardbaar en (financieel) passend is moet in overleg met de corporaties worden vastgesteld. De hiervoor benoemde richting betekent een uitbreiding van de afspraken in het Lokaal Akkoord. Voor woningzoekenden die buiten eigen schuld om in urgente situaties verkeren moet binnen enkele weken een woning beschikbaar zijn. De kwaliteitsvraag wordt los van de afspraken uit het Lokaal Akkoord steeds belangrijker tegen de achtergrond van bevolkingskrimp (in delen van de gemeente) en vergrijzing. In de veranderende kwaliteitsvraag kan voor een deel voorzien worden door bij nieuwbouw en herstructurering rekening te houden met de leefstijlen –en de daarmee verbonden woonvoorkeuren- van huishoudens uit de doelgroep. Dit kan door het creëren van bij de gezinssituatie en leefstijl passende woonmilieus. Het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid uit 2010 biedt hiervoor aanknopingspunten. Belangrijk is dat in gebieden met bevolkingskrimp concurrentie tussen corporaties bij het bedienen van de vraag van de doelgroep wordt voorkomen. Woonlasten Betaalbaarheid van het wonen is voor de doelgroep belangrijk. De hoogte van de huur of de maandelijkse hypotheeklasten in relatie tot het inkomen zijn hiervoor in belangrijke mate bepalend. De kernvoorraad van goedkope en betaalbare huurwoningen is in dit opzicht van grote betekenis. Betaalbaarheid heeft niet alleen met de hoogte van de huur of de maandelijkse hypotheeklast te maken. Het



gaat om de totale woonlasten. De energierekening vormt een steeds groter deel van die woonlasten. De grootste winst bij het betaalbaar houden van de woonlasten is reductie van het energiegebruik. In het Lokaal Akkoord zijn hierover afspraken gemaakt in aansluiting op afspraken in provinciaal verband. Deze afspraken blijven van kracht. Bij woningverbetering en nieuwbouw is energiereductie een aandachtspunt waar het gaat om gebruik van materialen. Bewuster omgaan met energie door bewoners is altijd van belang bij het reduceren van energielasten en daarmee woonlasten. Ook hierop willen wij inzetten. Energiebesparing & gedragsverandering Bij energiebesparing door gedragsverandering wordt onderscheid gemaakt tussen routinegedrag en investeringsgedrag. Routinegedrag gaat over handelingen zoals het licht uit doen als je de kamer verlaat. Het wel of niet kiezen voor een flinke investering als bijvoorbeeld het laten plaatsen van dubbel glas is een vorm van investeringsgedrag. Routinegedrag van bewoners heeft duidelijk invloed op het energieverbruik. Een woning kan nog zo energiezuinig zijn, maar als bewoners apparaten onnodig aan laten staan, de ramen open terwijl de thermostaat nog hoog staat en als opladers in het stopcontact blijven zitten, wordt er energie verspild. Door het aanpassen van dit soort gedrag zijn besparingen van zo’n 10% mogelijk. Methodiek Agentschap NL Veel gemeenten en woningcorporaties vinden het lastig om het (energie-)gedrag van bewoners te beïnvloeden. Toch is dat nodig om energie-besparingsprojecten tot een succes te maken. Agentschap NL heeft een methodiek ontwikkeld om gedrag op een effectieve manier te beïnvloeden. Deze methodiek is getest met projecten in Krachtwijken in Leeuwarden, Enschede, Rotterdam en Zaanstad. In Leeuwarden is de methodiek het meest uitgebreid toegepast met een bereik van ruim 700 huishoudens. Dat leverde een energiebesparing op van gemiddeld 10% bij de deelnemende huishoudens. Bron: Agentschap NL

Waar het gaat om de huisvesting van de doelgroep willen wij een verdiepingsslag maken naar een bredere woonlastenbenadering. Dit willen wij in de voorbereiding voor de nieuwe ronde prestatieafspraken vanaf 2014 meenemen. In 2012 voeren wij samen met Domesta, Lefier en Educohof het project ‘Emmen bespaart’ uit. doel van dit project is de inwoners van Emmen bewuster maken van het energieverbruik en hen wegwijs maken in de mogelijkheden van energiebesparing. Daarom zijn een aantal medewerkers opgeleid tot energiecoach, die gratis adviseren bij bewoners thuis.

Goedkope koopvoorraad Huishoudens uit de doelgroep die willen kopen zijn aangewezen op het goedkope koopsegment. Dit blijkt ook uit de cijfers van het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid uit 2010. In het Lokaal Akkoord hebben wij samen met de corporaties onze zorg uitgesproken over de kwaliteit en daarmee de toekomstbestendigheid van delen van die goedkope koopvoorraad. Wij zoeken naar mogelijkheden om die kwaliteit te verbeteren. Bij het het thema ‘vitale wijken en dorpen’ gaan wij hier uitgebreider op in. Wij vinden het uitermate belangrijk om met de corporaties te komen tot uitgebreidere afspraken over de verkoop van huurwoningen. Deze woningen behoren na verkoop bijna altijd tot de goedkope koopvoorraad en dit is een kwetsbaar segment in onze gemeente. Wij zetten in op een uitbreiding van het Lokaal Akkoord. De afspraken over globale aantallen te verkopen huurwoningen moeten aangevuld worden met afspraken over de minimale kwaliteit en het energetisch niveau van de te verkopen woningen. Bijzondere doelgroepen Voor de bijzondere doelgroepen willen wij aparte afspraken maken, omdat dit relatief kleine groepen zijn waarvoor maatwerk nodig is. Onder het thema ‘zorgzaam Emmen’ worden deze groepen benoemd en wordt het woonbeleid voor deze groepen verder uitgewerkt. Actiepunten 3. Uitbreiden van de afspraken in het Lokaal Akkoord over te verkopen huurwoningen met minimale kwaliteitseisen en eisen aan het energetisch niveau van te verkopen huurwoningen. 4. Betaalbaarheid van het wonen via een bredere woonlastenbenadering bezien. Dit betekent aandacht voor: • reductie energieverbruik door energetische verbetering • en beïnvloeding gedrag bewoners. Daarbij wordt gebruik gemaakt van ervaringen (best practises) die elders zijn opgedaan.

19

4.2. Senioren Situatieschets In 2010 woonden in de gemeente ca. 18.700 55+huishoudens. De verwachting is dat dit aantal met ruim 3000 gaat groeien naar ca. 21.800 huishoudens in 2020 (provinciale bevolkingsprognose 2009). Deze ontwikkeling heeft onder andere consequenties voor de toekomstige woningvraag en daarmee voor het nieuwbouwen herstructureringsprogramma. Het onderzoek Wonen en Leefbaarheid 2010 geeft inzicht in de samenstelling van de seniorenhuishoudens en hun woonwensen en biedt daarmee aanknopingspunten voor beleid. In dit onderzoek is een indeling naar leefstijlen gemaakt op basis van leeftijd, inkomen en de mate van oriëntatie op de eigen kern. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebonden en mobiele huishouden: gebonden huishoudens zijn sterk gericht op de eigen kern (dorp/wijk) en mobiele huishoudens hebben een grotere actieradius. Gebonden senioren Ruim de helft van de seniorenhuishoudens (55%) in de gemeente wordt gerekend tot de leefstijl ‘gebonden senioren’. Dit zijn seniorenhuishoudens met een sterke kernbinding en een inkomen tot maximaal 1,5 keer modaal. Bijna driekwart van deze seniorenhuishoudens bewoont een huurwoning (rijwoning of appartement) en van de huishoudens in de koop woont ruim de helft in een goedkope koopwoning. Van deze huishoudens wil 29% verhuizen (ca. 3000 huishoudens). Er is vooral vraag naar seniorenappartementen en grondgebonden seniorenwoningen in de huursector met een huurprijs onder de zogenoemde aftoppingsgrens voor huurtoeslag. Toenemende fysieke beperkingen zijn voor deze groep senioren een belangrijke reden om te verhuizen en dit maakt ook dat de economische crisis beperkt invloed heeft op het verhuisgedrag. Belangrijke kenmerken van het gewenste woonmilieu zijn voorzieningen in de buurt, wonen in een straat, een eigen garage en een dorpse sfeer. Mobiele en bemiddelde senioren Ca. 38% van de seniorenhuishoudens wordt getypeerd als mobiel. Deze huishoudens hebben een grotere actieradius en een inkomen boven modaal. Zij hebben op basis van hun inkomen en eventueel hun vermogen de nodige keuzemogelijkheden. Driekwart van de mobiele senioren woont in een koopwoning. De verhuisgeneigdheid van deze groep senioren is 30% (ca. 2.150 huishoudens). Er is sprake van een verschuiving van koop naar huur, namelijk 62% van de verhuisgeneigde mobiele senioren zoekt een huurwoning. De meeste huishoudens zoeken een (senioren)appartement of grondgebonden seniorenwoning. De economische crisis speelt een grote rol bij het verhuizen, omdat veel huishoudens uit deze groep in een duurdere koopwoning wonen. Eerste prioriteit is het verkopen van de eigen woning. Belangrijke

20

kenmerken van het gewenste woonmilieu zijn voorzieningen dichtbij en een eigen garage. Men zoekt vooral een rustig stedelijk woonmilieu. Een kleine groep seniorenhuishoudens (ca. 7%) bestaat uit bemiddelde huishoudens. Dit is de meest kapitaalkrachtige groep, waarvan 97% in een koopwoning woont. De verhuisgeneigdheid van deze groep senioren is met 12% (ca. 160 huishoudens) erg laag. Ook bij deze groep is sprake van een verschuiving van koop naar huur. Toch wil nog 63% van deze seniorenhuishoudens een koopwoning betrekken. Huishoudens die een huurwoning wensen willen een seniorenappartement of grondgebonden seniorenwoning. Van de potentiële kopers wil 50% nog een vrijstaande woning betrekken. Belangrijke kenmerken van het gewenste woonmilieu zijn het kunnen beschikken over een eigen garage, de nabijheid van voorzieningen en een buurt met vooral koopwoningen. Het meest gewenste woonmilieu is evenals bij de mobiele senioren het rustige stedelijke woonmilieu.

Beleid Senioren zijn een groeiende doelgroep binnen het gemeentelijk woonbeleid. Het aantal (en aandeel) seniorenhuishoudens gaat toenemen en wij willen dat senioren net als iedereen prettig en goed in Emmen kunnen wonen. Met ons woonbeleid willen wij mensen in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen in de eigen woning, die ook steeds vaker een koopwoning is. Dit uitgangspunt sluit aan bij de wensen van senioren, die in het algemeen naar tevredenheid wonen en geen verhuisplannen hebben. Wij willen mensen ook bij een toenemende zorgvraag de mogelijkheid geven in de eigen woning te blijven wonen. Onder het thema ‘Zorgzaam Emmen’ besteden wij daarom aandacht aan wonen met zorg en/of de levering van andere diensten aan huis. Voorzieningen in de nabijheid van de woning zijn voor veel seniorenhuishoudens belangrijk. Algemeen In deze paragraaf gaat het over de vitale senioren zonder zorgbehoefte. Deze groep willen wij met ons woonbeleid faciliteren, waarbij wij rekening houden met de verschillende leefstijlen. Wij hebben niet alleen aandacht voor nieuwbouw, maar willen ook nadrukkelijk de bestaande voorraad meer geschikt maken. Wij vinden dat de inzet op het aanpassen van de bestaande woningvoorraad moet worden vergroot. Dit sluit aan bij de woonwensen. Daarnaast is het ook praktisch niet haalbaar alleen op nieuwbouw in te zetten. Wat betreft het aanpassen van koopwoningen vinden wij dat de eerste verantwoordelijkheid hiervoor bij de woningeigenaren ligt. Wij willen het zelf aanbrengen van kleine aanpassingen in de woning stimuleren en faciliteren, bijvoorbeeld door het geven van voorlichting en het aanbieden van aantrekkelijke arrangementen. Vóór dit kan, moeten wij meer zicht krijgen op de kwalitatieve opgave voor senioren. Het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid biedt goede Thuis in Emmen Woonvisie 2012 - 2017


aanknopingspunten waar het gaat om aantallen en gewenste woningtypen & woonmilieus en de grootte van de woning. Het onderzoek biedt onvoldoende aanknopingspunten voor het gewenste comfortniveau en aanpasbaarheid van de woning naar de toekomst waarbij (mogelijk) een groter beroep op zorgdiensten aan huis wordt gedaan. Hier ligt voor ons een nauwe relatie met het thema ‘zorgzaam Emmen’ en de opdracht aan de te formeren regiegroep wonen, welzijn en zorg (zie hoofdstuk 4.1). Gebonden seniorenhuishoudens Waar het gaat om het inspelen op de woonwensen van senioren zijn corporaties vooral aan zet voor de gebonden seniorenhuishoudens. Tot deze leefstijlgroep horen de seniorenhuishoudens die gerekend worden tot de doelgroep van beleid en die nu ook al vaak huurder zijn van een sociale huurwoning. Met de corporaties willen wij komen tot en verdere uitwerking van de prestatieafspraken voor senioren die tot de doelgroep horen. Het gaat dan om toekomstbestendige woningaanpassing en nieuwbouw. De afspraken moeten gaan over projecten voor nieuwbouw en woningverbetering, het gewenste kwaliteitsniveau en de wijze waarop wij de corporaties kunnen faciliteren. Waar mogelijk willen wij deze huishoudens bedienen in de eigen kern. Mobiele en bemiddelde seniorenhuishoudens Wij verwachten dat commerciële partijen inspelen op de woonwensen van deze huishoudens. Wij kunnen waar het gaat om nieuwbouw faciliteren met ons woningbouwprogramma

(voldoende bouwmogelijkheden op gewenste locaties). Voor het aanpassen van de eigen koopwoning ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaar-bewoner zelf. Wij willen de eigenaren wel stimuleren deze aanpassingen te doen (zie hiervoor). Nieuwbouwprogramma Een punt van aandacht is de spreiding van nieuwbouw voor senioren over de gemeente (dorpen en wijken). Wij verwachten dat het in de toekomst niet mogelijk is overal in de gemeente de gewenste voorzieningen in de nabijheid van de woning aan te bieden. Wij willen nieuwbouw voor senioren situeren in de nabijheid van voor senioren belangrijke voorzieningen. Dit betekent dat niet alle nieuwbouwlocaties even geschikt zijn voor seniorenwoningen. In ons woningbouwprogramma maken wij hierin keuzes en zullen wij vooral mogelijkheden bieden in de kern Emmen en de grotere dorpen. Actiepunten 5. Samen met de corporaties komen tot een verdere uitwerking van het Lokaal Akkoord voor de huisvesting van senioren met lage inkomens. 6. Onderzoek doen naar de mogelijkheden voor en stimuleren van levensloopbestendig aanpassen van de bestaande koopvoorraad in samenwerking met de ketenpartners wonen, welzijn & zorg. 7. Nieuwbouw voor senioren in de nabijheid van voor senioren belangrijke voorzieningen.

21

4.3. Starters Situatieschets Een andere vaak onderscheiden groep op de woningmarkt zijn de starters (ca. 2.820 huishoudens in 2010). Starters zijn mensen die niet een zelfstandige woning hebben en voor het eerst een eigen woning betrekken in de huur- of koopsector of mensen die na een verbroken relatie op zoek zijn naar een woning. Het onderzoek Wonen en Leefbaarheid geeft inzicht in de woonvoorkeuren van starters. Een ruime meerderheid van de starters (62%) is op zoek naar een huurwoning. Hierbij ligt de nadruk op rijwoningen en wooneenheden, maar ook is er vraag naar appartementen met lift. Van de starters die zich op de koopmarkt richten, geeft 68% aan een woning tot € 175.000 te willen kopen. 30% van de potentiële kopers zoekt een woning in de prijsklasse € 175.000 tot € 250.000. Vooral vrijstaande woningen zijn gewild, maar rijwoningen worden ook vaak genoemd. Er is niet een duidelijke voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw. Veel starters zoeken een woning in de eigen kern. Dorpse en landelijke woonmilieus hebben de voorkeur van veel starters. Wanneer de gewenste woning niet beschikbaar is, stellen starters in het algemeen hun wensen bij en gaan verder zoeken. De afgelopen jaren hebben wij starters op de koopmarkt ondersteund met de zogenoemde starterslening.

22

Op de huurmarkt hebben starters hun eigen weg gevonden. De starters op de woningmarkt kunnen onderverdeeld worden in leefstijlgroepen met hun eigen woonvoorkeuren. Samen met de corporaties zijn wij tot de volgende indeling en de daarbij horende globale woonvoorkeuren gekomen: Type starter

Woonvoorkeur

jonge starters

goedkope huurflat

dorpeling

goedkope rijwoning in de koop

regulier traditioneel

rijwoning in huur of koop

regulier perspectiefvol

huur- of koopappartement

Beleid Wij willen –voor zover dat binnen onze mogelijkheden ligt- starters aan de gemeente binden. Voor het woonbeleid betekent dit dat er voldoende voor starters financieel bereikbare en geschikte woningen moeten zijn verspreid over de gemeente. Uit het onderzoek Wonen en Leefbaarheid 2010 blijkt dat vooral goedkope huurwoningen gewild zijn. Deze zijn in de gemeente in voldoende mate aanwezig in de bestaande huurvoorraad. Niet duidelijk is of deze woningen voldoende beschikbaar zijn en de gewenste kwaliteit hebben (aansluiten op de hierboven onderscheiden leefstijlen).



Dit moet nader uitgezocht worden door de werkgroep woningmarktmonitor van het Lokaal Akkoord. De koopmarkt is steeds minder toegankelijk voor lagere inkomensgroepen, waartoe ook veel starters horen. Nieuwbouw is maar voor een beperkte groep starters bereikbaar, in de bestaande voorraad zijn meer mogelijkheden. Samen met de corporaties willen wij de mogelijkheden voor starters in hun koopaanbod onderzoeken. Aantrekkelijk geprijsde kluswoningen zijn hierbij een optie. Wij beschikken over een Fonds Herstructurering dat als aanjager kan fungeren voor het beter laten aansluiten van het aanbod op de vraag. Tussen 2004 en 2011 hebben wij koopstarters ondersteund met de zogenoemde starterslening. In het licht van de demografische ontwikkelingen (mogelijke bevolkingskrimp in delen van de gemeente) leggen wij onze focus op het maken van een kwaliteitsslag in de woningvoorraad en niet op het ondersteunen van individuele kopers. Dit betekent dat wij geen nieuw budget beschikbaar stellen om koopstarters financieel te ondersteunen met startersleningen. Het budget dat terugvloeit in ons fonds starterslening willen wij anders bestemmen, namelijk aan energetische woningverbetering. Wij vinden dat investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad op lange termijn een beter en meer zichtbaar maatschappelijk rendement oplevert. Bovendien vinden wij dat startersleningen overkreditering in de hand werken. Het vóórkomen van overkreditering, waardoor mensen met een restschuld achterblijven bij verkoop van de woning, is de reden waarom de inkomenseisen voor het verstrekken van hypotheken onder NHG garantie zijn aangescherpt. Het risico van overkreditering is in de huidige moeizame Emmense koopmarkt zeker aanwezig. Er is sprake van een groot aanbod en beperkte vraag. Dit brengt het risico van prijsdaling met zich mee. Het kan voorkomen dat de verkoopprijs van woningen lager is dan de hypotheek. Wij willen de vraag van starters met lagere inkomens faciliteren in de bestaande voorraad. Starters met een hoog inkomen zijn voor commerciële marktpartijen aantrekkelijk en behoeven geen speciale aandacht in het woonbeleid. Actiepunten 8. Onderzoek naar de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor starters door de werkgroep woningmarktmonitor van het Lokaal Akkoord. 9. Onderzoek naar de mogelijkheden voor starters in de bestaande koopvoorraad. 10. Omvormen van het gemeentelijke fonds startersleningen en het fonds monumenten (beide bij het SVn) naar een fonds voor energiebesparende maatregelen.

4.4. Midden- en hogere inkomensgroepen Situatieschets De afgelopen jaren (periode 2005 – 2010) heeft het accent in het gemeentelijk woningbouwprogramma/de programmaontwikkeling gelegen op de bouw van woningen voor de middenen hogere inkomensgroepen uit de gemeente zelf, maar ook van buiten. De grootste bouwlocatie voor deze groep is Delftlanden in Emmen, maar ook in de overige kernen zijn veel mogelijkheden voor deze inkomensgroepen in de vorm van gemeentelijke bouwkavels. De middenen hogere inkomens omvatten 52% van de huishoudens in de gemeente. De groep omvat vooral gezinnen en bemiddelde seniorenhuishoudens. Het betreft een groep huishoudens met ruimere keuzemogelijkheden op de woningmarkt. De huidige economische situatie is van invloed op het verhuisgedrag van de middenen hogere inkomensgroepen. Deze groepen wonen nu vaak in een wat duurdere koopwoning en dit is de categorie woningen die moeilijker wordt verkocht. Dit werkt door in de verkoop van duurdere nieuwbouwprojecten en bouwkavels. In delen van de gemeente ligt de kavelverkoop vrijwel stil. Naast de huidige economische situatie dragen ook de tot nu toe gehanteerde beleidsmatige uitgangspunten ten aanzien van bevolkings- en huishoudensgroei (zie hoofdstuk 2.1), afgezet tegen de feitelijke ontwikkeling, bij aan een overschot aan bouwkavels. Beleid Wij willen huishoudens uit de middenen hogere inkomensgroepen graag aan de gemeente Emmen binden. Onder andere omdat deze inkomensgroepen belangrijk zijn voor het in stand houden van voorzieningen waar iedereen van profiteert. Ons uitgangspunt is dat middenen hoge inkomens zich prima zelf kunnen redden op de woningmarkt omdat zij over de financiële middelen beschikken om hun woonwensen te realiseren. Wij hebben een faciliterende en regisserende rol bij het op de markt brengen van voldoende en kwalitatief goede nieuwbouwlocaties voor deze groepen. Commerciële partijen ontwikkelen de woningen en vermarkten deze. Gezien de huidige woningmarktsituatie is het nodig dat wij kritisch kijken naar het nieuwbouwaanbod voor middenen hogere inkomens. Het aanbod moet goed aansluiten op de vraag om meer beweging te krijgen op de markt. Dit betekent dat alle op de woningmarkt actieve partijen, inclusief wijzelf, maatwerk moeten leveren. Voor onszelf betekent dit dat wij bij de realisatie van gemeentelijke bouwkavels goed in beeld moeten hebben wat de behoefte is en waar die behoefte zich voordoet. Wij hebben geconstateerd dat er in de huidige markt en met de huidige aannames voor de toekomst sprake is van een overschot aan bouwkavels, zo niet gemeentebreed dan zeker in delen van de gemeente. Dit heeft ons gedwongen tot een kritische kijk naar de

23

plancapaciteit, het stellen van prioriteiten en herprogrammeren. De resultaten krijgen een vertaling in het woningbouwprogramma en de gebiedsgerichte uitwerking (deel 2 van de woonvisie). Wij verwachten van commerciële partijen dat zij zelf hun bouwprogramma’s beter afstemmen op de vraag. Zij hebben hierbij ook een financieel belang. Actiepunten 11. Met commerciële partijen in gesprek gaan en blijven over hun nieuwbouwprojecten in relatie tot de vraag op de Emmense woningmarkt.

4.5. Woningbouwprogramma Er is in de voorgaande paragrafen een aantal keuzes gemaakt. Samen met het onderzoek wonen en leefbaarheid en de planningslijsten woningbouw & herstructurering van de gemeente en de corporaties geeft dit richting voor het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Uitgangspunten • Wij gaan uit van de ontwikkeling van het aantal inwoners van minimaal 107.000 tot maximaal 112.000 inwoners. Hiermee samenhangend varieert het jaarlijks woningbouwprogramma tussen 100 en 300 toe te voegen woningen. Het aantal nieuw te bouwen woningen kan hoger zijn als gevolg van herstructurering. De komende jaren lijkt toevoeging van gemiddeld 100 woningen per jaar het meest realistisch. • Wij willen het op de markt brengen van woningen op al ontwikkelde uitleglocaties zo goed mogelijk regisseren door

24

te faseren en/of meer te differentiëren om overaanbod te voorkomen. Dit kan betekenen dat wij gaan herprogrammeren. Wanneer wij dit doen willen wij komen tot de ontwikkeling van ruimtelijke clusters om (1) een betere omgevings- en woonkwaliteit voor de nieuwe bewoners te realiseren en (2) sturingsmogelijkheden te houden om in te spelen op veranderende marktomstandigheden. • Vanwege de focus op lage inkomens benoemen wij in ons woningbouwprogramma voor deze doelgroepen een programma voor herstructurering en nieuwbouw. Het gewenste programma in de sociale sector is niet afhankelijk van de mate van groei van Emmen. Voor de vrije sector geven wij kaders aan voor de maximaal gewenste toevoeging per segment, zodat er geen verdringing plaats vindt tussen plannen. Dit maximum programma daalt met een mindere productie. Wij hanteren een algemene strategie bij de uitvoering van nieuwe woningbouwinitiatieven: • Herstructureringsprojecten hebben prioriteit. • Woningbouwprojecten bij wijken of dorpscentra moeten bijdragen aan het versterken van dit centrum. • Wij ondersteunen geen nieuwe initiatieven tenzij het gaat om niet concurrerende planvorming en het leveren van een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit door transformatie. • Voor vrijkomende schoollocaties is invulling met woningbouw geen automatisme. • Wij bekijken nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang en niet individueel.



Accenten in het woningbouwprogramma • Voor lage inkomens ligt het accent op aanpassen van de bestaande woningvoorraad door verbetering en sloop & nieuwbouw. Het aantal sociale huurwoningen is in beginsel voldoende. Toevoeging is alleen mogelijk als elders onttrekkingen (verkoop, sloop) plaatsvinden. • Voor jonge starters (tot 23 jaar, laagste prijssegment sociaal) is er in de kern Emmen in beginsel voldoende aanbod van kleine appartementjes. Hier ligt hoogstens een kwalitatieve opgave. In de dorpen is vanuit deze doelgroep niet direct een vraag om op in te spelen. • De grootste opgave in het sociale segment ligt bij senioren. In de bestaande woningvoorraad is er in alle plaatsen een opgave om woningen beter geschikt te maken. Nieuwbouw voor senioren moet zoveel mogelijk in de nabijheid van voorzieningen plaatsvinden. Woningbouwprogramma 2012-2017 Op basis van het voorgaande hebben wij het ons woningbouwprogramma geformuleerd. In dit programma staan harde opgaven voor de sociale huursector. Voor de vrije sector in de huur en de koopsector gaat het programma uit van een bandbreedte van 500 tot 1500 woningen. De kleuren geven aan waar welke accenten liggen. Hoe donkerder de kleur hoe groter het aandeel van het betreffende marktsegment. Deze differentiatie leidt

tot een behoorlijk sociaal programma, zeker ook omdat de aanpassingen in de bestaande voorraad voor een belangrijk deel in de huursector moeten plaatsvinden. Een eerste snelle toets van de woningbouwplanning laat zien dat dit programma aansluit bij bestaande plannen. Financiële effecten van dit programma Ons woningbouwprogramma heeft vanwege het accent op het sociale segment en de moeizame woningmarkt voor middenen hogere inkomens een beperkte verdiencapaciteit. Er is nauwelijks doorstroming met name als gevolg van: • de beperking in hypotheekverstrekking, die vooral starters op de woningmarkt treft; • overkreditering, waardoor met name de lagere marktsegmenten geen overwaarde meer hebben. Dit laatste maakt dat er voor veel huizenbezitters geen ruimte meer is om op basis van waardestijging van hun woning een wooncarrière te maken. Het maken van een wooncarrière is hierdoor meer en meer afhankelijk van een positieve inkomensontwikkeling. De twee genoemde zaken maken dat de wooncarrière-vraag en daarmee de verdienmogelijkheden op de markt afnemen. Dit is niet uniek, het is meer en meer de realiteit van de woningmarkt. Het gebrek aan verdiencapaciteit raakt de uitvoering van herstructureringsprojecten.

Woningbouwprogramma 2012-2017 Totaal bestaand

nieuw

Stedelijk centrum

Grote kernen

Kleine kernen

bestaand

bestaand

bestaand

nieuw

nieuw

nieuw

Sociale huur Eengezins

-1000

Levensloopgeschikt *

1000

Vrije sector huur Dure huur

90-300

Grondgebonden koop < € 175.000

-100

€ 175-250.000

125-400

€ 250-350.000

30-100

€>350.000

30-100

Koopappartementen < €175.000

30-100

€ 175-250.000

60-200

€ 250-350.000

90-300

€ 350.000 Totaal

30-100 500-1.500

* door woningaanpassingen kunnen meer woningen voor senioren geschikt gemaakt worden (huur en koop). Daardoor kan nieuwbouw in dit segment beperkt blijven.

25

Zorgzaam Emmen

5. Zorgzaam Emmen Mee blijven doen in de samenleving is een groot goed in Nederland. In de relatie van wonen met welzijn en zorg houden we rekening met een aantal trends en ontwikkelingen in de samenleving, die ook in Emmen zichtbaar zijn. Belangrijke trends zijn de toenemende individualisering, de snelle digitalisering, de vergrijzing, ontgroening en demografische krimp en de vermaatschappelijking van de zorg. Deze trends zijn van betekenis voor de ontwikkeling van de mogelijkheden en (woon) wensen van Emmenaren in het algemeen en van senioren en mensen met een ondersteuningsvraag in het bijzonder. Richtsnoeren daarbij zijn ‘Zo lang mogelijk op eigen kracht’ en ‘Regie houden over het eigen leven’. Naast trends is weten regelgeving van invloed op beleidskeuzes, voor het thema zorgzaam Emmen betreft dit de scheiding van wonen en zorg. Opbouw In dit hoofdstuk gaan we in 5.1 in op de gemeentelijke rol in de afstemming en samenwerking in de keten van wonen, welzijn en zorg. Vervolgens zoomen we in 5.2 in op de huisvesting van de zorgdoelgroep senioren. In 5.3 sluiten we af met de huisvesting van overige zorgdoelgroepen.

5.1. Samenhang wonen met welzijn en zorg Situatieschets Om in te spelen op de toenemende vergrijzing en de behoefte zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen voor senioren en mensen met een ondersteuningsvraag heeft de raad in 2007 de ‘Nota Zorgeloos Wonen, wonen met welzijn en zorg 2007-2015’ vastgesteld.

Deze nota is geschreven in de periode dat Emmen nog een sterke inwonersgroei verwachtte en het concept van woonzorg-zones en woon servicezones landelijk omarmd werd. Uitgangspunt daarbij was het leveren van verschillende diensten vanuit een netwerk van accommodaties. Nu ligt de focus veel meer op het aanbieden van maatwerkdiensten aan huis en op de bereikbaarheid van voorzieningen. Onze beleidsinzet richt zich dan ook op de bereikbaarheid van voorzieningen. De Nota Zorgeloos Wonen is niet meer actueel. De geprognosticeerde behoeftecijfers sluiten niet meer aan op de huidige wensen en mogelijkheden van senioren en passen niet meer bij de (financiële en personele) mogelijkheden van de aanbieders van wonen en zorg. Gelet op de gewijzigde maatschappelijke context zijn wij van mening dat de Nota Zorgeloos Wonen zowel kwantitatief als kwalitatief een actualisatie verdient. Waar sprake is van krimp doet zich de vraag voor of de gewenste kwaliteit van welzijn en zorg tegen een acceptabele prijs nog in elke woning geleverd kan worden. Op de zorgmarkt is aan de ene kant het aantal aanbieders toegenomen dat in dezelfde vijver vist. Terwijl aan de andere kant zorgaanbieders een zekere mate van schaalvergroting nodig hebben om financieel haalbaar de gewenste kwaliteit aan huis te kunnen blijven leveren. De concurrentie tussen zorgpartijen heeft ook als gevolg dat de zekerheden voor vastgoedaanbieders, zoals corporaties, minder zijn geworden.

Nota Zorgeloos Wonen, wonen met welzijn en zorg 2007-2015 De nota richt zich in de breedte op alle mensen met een woon-zorg vraag in Emmen. Deze mensen hebben verschillende leefstijlen en leeftijden. Veel jongeren met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking hebben behoefte aan kleinschalige woonvormen geïntegreerd in wijken en dorpen. Hiernaast zijn er ook mensen die zich het beste thuisvoelen in een rustige landelijke setting als een zorgboerderij. Het is de opgave om de gewenste woonmilieus zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de leefstijl en leeftijd. De nadruk in de Nota ligt op het beleidsmatig anticiperen op de

De toename van het aantal zorgvragers heeft consequenties voor de werkgelegenheid in de zorg. De zorgorganisaties in Emmen hebben aangegeven dat aan de ene kant bij een dalende bevolkingsomvang ook de beroepsbevolking terugloopt. Aan de andere kant neemt in onze regio de participatiegraad van vooral vrouwen toe. Het netto effect op de beschikbare beroepsbevolking in de zorg is nog niet duidelijk. Wel lijkt het onvermijdelijk om op zoek te gaan naar technologische hulpmiddelen in de thuissituatie voor het bieden van zorg op afstand.

aankomende woon-zorg vraag van een grote groep senioren. Dit gebeurt langs twee pijlers: voldoende woningen die geschikt zijn voor het leveren van zorg aan huis en een infrastructuur van zorg- & servicezones en steunpunten van waaruit zorg en welzijn in samenwerking geleverd kunnen worden. 27

Beleid De uitwerking van het ketenbeleid Wonen Welzijn en Zorg voor de komende jaren krijgt zijn beslag in drie beleidsvisies: • Het Beleidskader Wmo 2012-2016 biedt vernieuwende concepten Wonen Welzijn en Zorg en bepaalt een doelmatige spreiding van voorzieningen. Dit beleidskader is in maart 2012 vastgesteld door de raad. • Vanuit de Wet werken naar vermogen heeft de gemeenteraad in december 2011 het gemeentelijk reïntegratie- en participatiebeleid vastgesteld. Binnen dit beleid wordt de dienstverlening aan huis (zoals klussen, boodschappen, tuinonderhoud) vorm gegeven vanuit het organiseren van algemene voorzieningen. • In deze woonvisie richten wij ons op voldoende passende woningen, woonvormen en leefmilieus waar welzijn, diensten en (mantel)zorg op maat geleverd kunnen worden. Op deze manier kunnen mensen zo lang mogelijk deel uit blijven maken van de samenleving. Wij willen dat voor mensen in een kwetsbare positie in Emmen voldoende aanbod van arrangementen wonen met zorg is. Dit moeten we samen met onze ketenpartners tot stand brengen. Het bieden van maatwerk is daarbij uitgangspunt. Intensieve samenwerking tussen ketenpartners Wij vormen samen met welzijn-, zorgorganisaties en wooncorporaties de keten die het beleid op het gebied van wonen-

28

welzijn-zorg moet versterken en voorbereiden. Wij willen de juiste woonzorgarrangementen in Emmen aanbieden en daarvoor is een gezamenlijk zicht op de opgave, een gedeelde visie en een goede afstemming en samenwerking tussen de ketenpartners nodig. Alle bij wonen, welzijn en zorg betrokken partners delen dit uitgangspunt en willen meewerken aan gezamenlijk beleid. Wij willen daarom vanuit onze gemeentelijke regierol een goede samenwerking bevorderen door een tijdelijke Regiegroep Wonen, Welzijn & Zorg in te stellen. Deze regiegroep moet in een periode van circa 2 jaar komen tot een heldere visie op wonen, welzijn en zorg, de opgaven in Emmen benoemen en richting geven aan het werken aan die opgave. Voor ons is het belangrijk dat hierbij afstemming komt over de inzet van budgetten zodat er sprake is van een optimale inzet van maatschappelijke middelen. Actiepunten 12. Formeren van een tijdelijke Regiegroep Wonen, Welzijn & Zorg die in en periode van 2 jaar een referentiekader voor concrete afstemming van beleid en gebiedsgerichte samenwerking opstelt voor wonen, welzijn en zorg. Daarbij is aandacht nodig voor: a. inspelen op veranderende wensen; b. zo lang mogelijk lokaal aanbieden van zorg en welzijn; c. versterking van samenwerking op het uitvoerende vlak zodat welzijns-en zorgvragen vroegtijdig worden gesignaleerd Thuis in Emmen Woonvisie 2012 - 2017

Zorgzaam Emmen

5.2. Huisvesting zorgdoelgroepen senioren Situatieschets Er bestaat een diversiteit aan zorgdoelgroepen. Wij kiezen in deze woonvisie voor aansluiting bij de onderverdeling van de corporaties. De corporaties onderscheiden in grote lijnen twee doelgroepen: • mensen die minder mobiel zijn en • mensen die zonder begeleiding niet zelfstandig kunnen wonen. Senioren (met diverse leefstijlen) zijn een belangrijke subgroep binnen deze twee doelgroepen. De vraag is of het bestaande beleid nog aansluit op de veranderende leefstijlen en leeftijden van mensen met een ondersteuningsvraag bij het wonen. Met de trend van individualisering en digitalisering ontstaat een groep zelfredzame mensen die servicegericht zelf (digitaal) inkoopt en inhuurt wat nodig is ter ondersteuning van een zelfstandig leven. De fysieke nabijheid van diensten en voorzieningen is voor hen niet altijd noodzakelijk. De bereikbaarheid is wel uiterst belangrijk. In het wonen, welzijn & zorg beleid richten wij onze aandacht niet op deze zelfredzame mensen. Wij leggen samen met onze ketenpartners de focus op de minder zelfredzame doelgroep (vooral senioren), die fysieke aanwezigheid vraagt bij het organiseren van welzijnen zorgdiensten. Deze groep krijgt het steeds moeilijker met het appèl dat de samenleving doet op het zelf keuzes maken en op zelfredzaamheid met behulp van o.a. digitalisering en internet (bijvoorbeeld internetbankieren). Het aanbod aan welzijn, diensten en zorg moet daarom rekening houden met het verschil in vraagniveau van mensen.

een bepaalde doelgroep ondergebracht kunnen worden. Samen zijn wij tot de conclusie gekomen dat de huisvestingsbehoefte van zorgdoelgroepen niet eenduidig en eenvoudig in kaart is te brengen.

Beleid Het beleidsveld wonen-welzijn-zorg is erg in beweging, denk aan de kanteling in de WMO en wijzigingen in de AWBZ. Wonen wordt als component losgekoppeld van zorg bij indicaties in de AWBZ. Hiermee is het bekende verzorgingshuis als samenhangend concept niet meer actueel. Ook worden nieuwe taken uit de AWBZ, waaronder de verantwoordelijkheid voor extramurale begeleiding, op termijn overgeheveld naar de gemeente. Onduidelijk is nog wat de bijbehorende budgetten zullen zijn. De verwachting is dat meer mensen met een behoorlijke zorgvraag die zorg in eigen huis moeten krijgen. Daarvoor moeten woningen wel passend zijn. Hier ligt onder andere een opgave voor de corporaties. Met de ontkoppeling van wonen en zorg bij AWBZ indicaties komt het wonen in diverse hedendaagse formules terug. De woning of wooneenheid moet passen bij de gewenste mate aan zorgen welzijnsdiensten en zelfstandigheid van de bewoners.

Senioren met welzijnen zorgvraag Binnen de groep senioren is naast leefstijl met name de leeftijd bepalend voor de mate waarin men een beroep op welzijnen/ of zorgdiensten gaat doen. Er bestaat grofweg een tweedeling in relatief gezonde (vaak) jongere senioren en oudere senioren (vanaf ongeveer 75 jaar) die in toenemende mate een beroep moeten doen op zorg en welzijn. Naarmate de zorgvraag groter wordt, wordt de kans om zelfstandig te kunnen blijven wonen in de vertrouwde omgeving kleiner. Verhuizen naar een woning of wooneenheid buiten de eigen woonplaats of in hoofdkern Emmen is nu en in de toekomst soms onvermijdelijk. Met de corporaties hebben we in verschillende sessies gesproken over wonen in relatie tot welzijn en zorg. Zij hebben ons aanvullend het volgende meegegeven: het is de vraag hoe de zorgdoelgroepen zich in aantal gaan ontwikkelen en welke maatwerkconcepten van wonen-welzijn-zorg toegesneden zijn op de behoefte. Er bestaat onvoldoende zicht op zaken als uitstel of vermindering van de vraag naar zorg door het bieden van tijdige en passende hulp in de persoonlijke situatie. Ook is het niet duidelijk of uitsluitend woningaanpassing een oplossing biedt of mogelijk ook maatregelen op het gebied van welzijn en zorg nodig zijn. Daarnaast moeten we onderkennen dat er ruimte en aandacht moet zijn voor de behoeften van mensen die niet in

29

Vanwege de grote vergrijzingsgolf richt de aandacht zich in hoofdzaak op senioren van ongeveer 75 jaar en ouder. Echter, de ketenpartners rekenen in alle mensen met een handicap of beperking, die een hulpvraag hebben bij het wonen en bij het meedoen in de samenleving tot hun doelgroep. Huisvesting 75-plussers Hieronder richten wij de aandacht op de verschillende woonsituaties van senioren. Op basis van de overleggen met de zorgpartijen kiezen wij voor een indeling in 3 categorieën van de groeiende groep 75 plussers op het gebied van wonen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de mate van zelfstandig wonen, de nabijheid van voorzieningen en de mate van structuur die geboden wordt met die voorzieningen. Met de formele loskoppeling van de functies wonen en zorg moet er nadrukkelijk oog zijn voor mensen die zelfstandig en op afstand van voorzieningen en zorg wonen. Dit geldt met name in situaties van sociale vereenzaming en bij mensen met beginnende dementie. Categorie 1 Mensen die ‘normaal’ blijven wonen in de eigen huur- of koopwoning. Dit kan een gewone eengezinswoning zijn, maar ook al een nultredenwoning of levensloopbestendige woning. Naar behoefte koopt men zorg en diensten in of doet een beroep op mantelzorg. Tussen 80% en 90% van de senioren valt in deze categorie. Om zo lang mogelijk comfortabel in de eigen huur- of koopwoning te kunnen wonen, is het wenselijk oog te hebben voor (kleine) aanpassingen dit dit mogelijk maken. Dit varieert van een brandmelder, een beugel in de douche tot domotica en het mogelijk maken van een traplift. Hiervoor willen wij samen met de ketenpartners een programma ontwikkelen. De seniorenvoorlichters kunnen dit programma onder de aandacht brengen bij hun huisbezoeken aan nieuwe senioren. Met behulp van mantelzorg, klussendiensten of services kunnen de gewenste voorzieningen worden aangebracht. Voor levensloopbestendige woningen willen wij samen met de ketenpartners een plan van eisen opstellen. Voor ons is van belang dat in deze levensloopbestendige woning verschillende huishoudens met of zonder rolstoel goed kunnen wonen èn dat op een goede manier zorg geleverd kan worden. Daarnaast moet helder zijn welke voorzieningen standaard meegenomen worden bij de bouw of renovatie en welke individuele voorzieningen voor rekening van de WMO komen. Het opvangen van de demografische vergrijzingspiek is met name een opgave voor de komende 30 jaar. Een blik vooruit leert dat deze woningen ook duurzaam geschikt moeten zijn voor andere doelgroepen

30

Categorie 2 Mensen die wonen in een zelfstandige woning met de mogelijkheid van 24 uurszorg op afroep (beschut/ verzorgd wonen). Van de 75 plussers heeft 10 tot 15% op den duur behoefte aan deze woon-zorg vorm. Met de loskoppeling van de woonen zorgfunctie binnen de AWBZ worden er geen traditionele intramurale verzorgingshuizen meer gebouwd. Zorg wordt geleverd in zorgwoningen of vormen van beschut wonen. Deze woningen zijn veelal geclusterd met aanvullende gezamenlijke ruimten en nabij (multifunctionele) accommodaties, van waaruit voorzieningen, dagbesteding en zorg geleverd wordt om het leven zo comfortabel mogelijk te houden en deelname aan de samenleving mogelijk te maken. Wij willen beter zicht krijgen op de eisen, waaraan woningen waar 24 uurszorg op afroep geleverd kan worden, moeten voldoen. Dit plan van eisen moet leiden tot een woning waar goed gewoond kan worden zonder zorg, maar waar op een verantwoorde manier zorg geboden kan worden als dit noodzakelijk is. Wij verwachten dat door collectief vooraf bij de bouw rekening te houden met gewenste afmetingen en voorzieningen minder individueel beslag op de WMO wordt gelegd. Een zorgwoning is meer toegesneden op verzorging dan een levensloopbestendige woning. Categorie 3 Mensen die wonen in een wooneenheid waar standaard 24 uurszorg wordt geleverd (beschermd wonen) Van de 75 plussers is ongeveer 5% afhankelijk van wonen met intensieve zorg. Deze groep woont hoofdzakelijk intramuraal in woonstraten in een onzelfstandige wooneenheid met eigen sanitair en keukenblok. Mensen met een psychogeriatrische indicatie wonen geclusterd of verhuizen naar gerichte verpleeghuizen. Mensen die intramuraal wonen behoren in principe niet tot de doelgroepen van de woonvisie. Er is echter sprake van een glijdende schaal in wonen met welzijn en zorg. Daarom willen we de scheiding niet expliciet maken in situaties waar gemengde woonvormen aan de orde zijn. De verschillende woonvormen gaan in de toekomst naar verwachting steeds meer in elkaar overlopen. Ook blijven de verschillende woonvormen en gewone woningen naast elkaar bestaan in gebieden die aangemerkt kunnen worden als woonservicegebieden. Actiepunten 13. Ontwikkelen van een programma om 75-plussers te informeren over de mogelijkheden om op eigen kosten voorzieningen aan te brengen om veilig, comfortabel en zelfstandig te kunnen blijven wonen. 14. Onderzoek naar de mogelijkheden voor een plan van eisen (p.v.e.) voor de verbouw of nieuwbouw van een levensloopbestendige woning. 15. Onderzoek naar het nut van een plan van eisen voor een zorgwoning met criteria voor de bouw, de locatie, de bouwmassa en de inrichting van de woning.


Zorgzaam Emmen

5.3. Huisvesting overige zorgdoelgroepen Situatieschets Wij hebben voor de huisvesting van kwetsbare bijzondere doelgroepen een rol als bemiddelaar tussen vraag en aanbod. Te denken valt aan mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking, een psychiatrische stoornis of dementie. Ook de opvang van daklozen, ex-gedetineerden en vrouwen uit de vrouwenopvang valt binnen deze verantwoordelijkheid. In het Lokaal Akkoord, hebben wij voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen de volgende afspraak gemaakt met de corporaties: ‘de gemeente en de corporaties werken samen met hulp- en zorginstellingen aan het invulling geven aan hun gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de opvang en huisvesting van kwetsbare personen. Kwetsbare personen behoren tot die doelgroepen die behoefte hebben aan een (bijzondere) woonvorm in combinatie met zorg en of begeleiding.’

Beleid Om deze taak goed te kunnen vervullen is het nodig om zicht te krijgen op de aard en omvang van deze doelgroepen. Een goede definiëring van de doelgroepen en een accurate informatievoorziening is van belang voor een goede samenwerking tussen gemeente, corporatie en eventuele aanvullende ketenpartners. Op basis hiervan kunnen wij wederzijdse afspraken maken over de huisvesting van de bijzondere doelgroepen waarbij waar nodig ook afspraken gemaakt kunnen worden met een ketenpartner over de benodigde begeleiding of zorg. Over de huisvesting van verblijfsgerechtigde asielzoekers hebben wij afspraken gemaakt met de provincie en met de corporaties.

De te huisvesten groepen zijn klein maar de impact van hun huisvestingsvraag op de samenleving is groot. Deze verantwoordelijkheid hebben wij omschreven in het nieuwe Beleidskader Wmo 2012-2016. Hierin zijn criteria opgenomen voor maatwerktrajecten van geclusterd begeleid wonen. Uitgangspunt is voldoende draagkracht en draagvlak de buurt. Beleidskader WMO 2012-2016 Als afweging bij nieuwe verzoeken hanteren wij in ieder geval de drie criteria hieronder. • In geval van een startende instelling dient aangetoond te worden dat zij de procedure voor certificering aan het doorlopen is. • De veiligheid in en om de instelling aantoonbaar en professioneel gewaarborgd is. Er dient eventueel een beheersconvenant hierover met de gemeente gesloten te zijn. • De instelling qua schaal in evenwicht is met de directe omgeving en voldoende draagvlak heeft in de omgeving. De instelling dient een communicatieplan te hebben ten aanzien van de communicatie met betrokken partijen in haar omgeving.

Actiepunten 16. Bepalen van de randvoorwaarden voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Met aandacht voor: • maatwerktrajecten (ook voor de begeleiding en/of zorg bij het wonen); • goede inbedding in de samenleving; • wederzijdse informatievoorziening en monitoring.

31

6. Leefbare wijken en dorpen Niet alleen de woning draagt bij aan thuis voelen. Ook de woonomgeving draagt daaraan bij; je thuis voelen heeft ook te maken met de ervaren leefbaarheid in een dorp of wijk. In de inleiding hebben wij dit kort aangestipt. In dit hoofdstuk wordt de bijdrage vanuit het woonbeleid aan leefbare wijken en dorpen uitgewerkt.

Opbouw De opbouw van dit hoofdstuk wijkt af van de voorgaande hoofdstukken. Dit heeft te maken met het thema. Wij werken al lange tijd in het samenwerkingsverband Emmen Revisited met bewoners en andere organisaties aan leefbaarheid. Voor dit thema is de woonvisie niet leidend. Vanuit het wonen geven wij wel kaders voor en richting aan de uitwerking van het onderdeel wonen in de wijken dorpsprogramma’s. De concrete maatregelen moeten op het niveau van dorpen en wijken benoemd worden. In 6.1. beschrijven wij de werkwijze van Emmen Revisited en

32

ontwikkelingen op de woningmarkt die een directe relatie met het thema leefbaarheid hebben. In 6.2. geven wij onze inzet vanuit het wonen op het niveau van wijken en dorpen aan.

6.1. Achtergrond Emmen Revisited Leefbaarheid vinden wij belangrijk. Ook de corporaties hebben leefbaarheid hoog in het vaandel staan. Wij hebben in de


Leefbare wijken en dorpen

gemeente sinds 1997 het samenwerkingsverband Emmen Revisited waarin bewoners en organisaties samen zorgen voor een prettige woonen leefomgeving. Leefbaarheid is de kern waaromheen alle activiteiten van Emmen Revisited draaien. Dit gaat niet alleen om een goede woning en woonomgeving, maar ook om voorzieningen en samenleven. Het schaalniveau waarop Emmen Revisited werkt is dat van wijken en dorpen. Gestart is met drie wijken, inmiddels is het de ambitie Emmen Revisited in alle dorpen en wijken in de gemeente toe te passen. Voor alle wijken en dorpen worden wijken dorpsprogramma’s opgesteld die zorgen voor een scherpe focus. De wijken dorpsprogramma’s beslaan een periode van vijf jaar en zijn opgebouwd langs vier thema’s: wonen; woonomgeving; voorzieningen; sociaal klimaat. Voor de uitvoering van projecten en activiteiten zijn één of meerdere partners verantwoordelijk. Er is een programmabureau en er zijn lokale teams die werken voor alle partners. Zij faciliteren het opstellen en uitvoeren van de programma’s. In het samenwerkingsverband Emmen Revisited geldt dat: - alle partners (ook bewoners) gelijkwaardig zijn; - iedere partner werkt vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid aan het maken en uitvoeren van de wijken dorpsprogramma’s. Bewonersorganisaties, corporaties en gemeente zijn de kernpartners van Emmen Revisited. De werkwijze Emmen Revisited sluit naadloos aan bij meer participatie en zeggenschap voor bewoners die wij met onze heroriëntatie nastreven (zie hoofdstuk 2). Door demografische ontwikkelingen als vergrijzing en bevolkingskrimp krijgt het werken aan leefbaarheid een andere dimensie. Wij hebben al benoemd dat de veenkoloniale gebieden het meest kwetsbaar lijken voor vergrijzing, ontgroening en bevolkingsdaling. Om deze reden is via Emmen Revisited een pilot in de steigers gezet om te komen tot een ‘krimpstrategie’. Emmen Revisited is op zoek naar een integrale benadering voor het omgaan met bevolkingskrimp in dorpen en wil daarbij gebruik maken van ervaringen uit de erkende krimpregio’s in de provincies Groningen, Zeeland en Limburg. Hiervoor is een pilot opgestart. Thema’s en oplossingsrichtingen die in de pilot aan de orde moeten komen, zijn:

• een herontwerp van het voorzieningenniveau (ontmoeten, welzijn, zorg); • herstructurering/verdunning van de huurvoorraad; • verbetering van de particuliere woningvoorraad; • het versterken van het ‘sociale kapitaal’ in het dorp (aanpak sociale achterstanden, gezondheid, imago/identiteit); • versterking van de dorpseconomie. Bewoners en professionals hebben bij het ontwikkelingen van een krimpstrategie en een hierop geënt uitvoeringsprogramma een gelijkwaardige rol. Wonen en leefbaarheid Wij willen met ons woonbeleid een bijdrage leveren aan leefbaarheid. Wij doen dit tegen de achtergrond van een uiterst moeizame woningmarkt en bevolkingskrimp in delen van de gemeente. Deze achtergrond heeft consequenties voor de woningvraag, die neemt namelijk (al dan niet tijdelijk) af. Bij een afnemende vraag komt de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van verouderde en om andere redenen minder gewilde woningen onder druk te staan. In het meest ongunstige scenario ontstaat dan langdurige en grootschalige leegstand en dit heeft direct invloed op de beoordeling/ervaring van leefbaarheid. Het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid laat zien welke woningsegmenten kwetsbaar zijn en bij een afnemende vraag als eerste uit de markt dreigen te vallen (zie tabel). Het onderzoek geeft ook aan wat de kansrijke segmenten zijn. Op het niveau van de kwadranten, te weten Stad (kern Emmen) en de landelijke kwadranten De Monden, De Blokken en De Velden, zijn er nuances aan te brengen wat betreft de kansrijke en kwetsbare marktsegmenten. Uit het onderzoek blijkt dat in de landelijke kwadranten de tekorten en overschotten beperkt zijn. Dit maakt in combinatie met mogelijke bevolkingskrimp dat sprake moet zijn van maatwerk bij herstructurering en nieuwbouw. In de kern Emmen is de spreiding van kansrijke en kansarme woningsegmenten niet gelijkmatig. Een aantal wijken is vanuit het perspectief van de woonwensen gecombineerd met de samenstelling van de woningvoorraad kwetsbaar. Het betreft de wijken Emmermeer, Angelslo, Emmerhout en Bargeres.

Tabel: kansrijke en kwetsbare marktsegmenten Kansrijke marktsegmenten

Kwetsbare marktsegmenten

huur

seniorenwoningen met huur tussen € 357 en € 512 seniorenwoningen met huur vanaf € 512

eengezinswoningen met huur tussen € 357 en € 512

koop

vrijstaande woning tot € 175.000 vrijstaande woningen tussen € 175.000 en € 250.000

rijwoning tot € 175.000 rijwoning tussen € 175.000 en € 250.00 2^1 kapwoning tot € 175.000 2^1 kapwoning tussen € 175.000 en €250.000 Bron: Onderzoek Wonen en Leefbaarheid (2010) 33

Leefbaarheid heeft ook te maken met de tevredenheid over de woonplaats (voorzieningen, openbare ruimte), de beleving van veiligheid en sociale cohesie. Over deze thema’s zijn inwoners in het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid 2010 bevraagd. De waardering op deze thema’s bepaalt mede de tevredenheid over het woonen leefmilieu. In gebieden waar inzet op wonen gepleegd moet worden kunnen deze scores mede aanknopingspunten bieden voor de uitvoering van ons woonbeleid. Wonen en voorzieningen De bereikbaarheid van voorzieningen (met name onderwijs, welzijn en zorg) is bepalend voor de leefbaarheid van dorpen en wijken. Wij moeten keuzes maken ten aanzien van de instandhouding en spreiding van voorzieningen vanwege de demografische ontwikkelingen (vergrijzing en krimp in delen van de gemeente). De uitvoering van ons woonbeleid is mede gebaseerd op draagvlak en eigenheid. Daarnaast maken wij onderscheid tussen kernen. De aanwezigheid van voorzieningen is medebepalend voor de afweging van investeringsbeslissingen voor vernieuwing van de woningvoorraad voor specifieke doelgroepen. In Emmen-stad en de grotere kernen (Nieuw-Amsterdam, Klazienaveen, EmmerCompascuum, Schoonebeek) verwachten wij in de toekomst een grotere concentratie van voorzieningen. In de kleinere kernen wordt in de toekomst vooral het garanderen van de bereikbaarheid van (een deel van) de voorzieningen een issue. Kwaliteit particuliere woningvoorraad Een steeds groter deel van de gemeentelijke woningvoorraad bestaat uit koopwoningen (2012: 62%). Dit heeft twee oorzaken: een woningbouwprogramma met een sterk accent op koop enerzijds en de verkoop van huurwoningen anderzijds. Dit laatste heeft de koopwoning op grotere schaal bereikbaar gemaakt voor mensen met lagere inkomens. De verkoop van huurwoningen heeft onmiskenbaar positieve effecten en is voor corporaties noodzakelijk om de herstructureringsopgave mede te financieren. De laatste tijd is er ook aandacht voor de negatieve effecten van verkoop van huurwoningen. Niet altijd hebben de nieuwe huiseigenaren zelf voldoende financiële armslag om woningen goed te onderhouden en/of op te knappen. Hierdoor ontstaat achterstallig onderhoud in delen van de particuliere voorraad. Dit heeft een negatief effect op de waardeontwikkeling van de woningen. Verkoop is dan niet altijd een optie omdat huiseigenaren met een hoge restschuld blijven zitten. Dit heeft op langere termijn ook een negatief effect op leefbaarheid van buurten. Een bijkomend probleem is de nog steeds voortdurende crisis op de woningmarkt en het relatief grote en eenzijdige aanbod van goedkope, verouderde en niet altijd even goed onderhouden rijwoningen in delen van de gemeente.

34

6.2. Proces & beleid Procesmatige kaders Als hiervoor al genoemd willen wij met ons woonbeleid bijdragen aan de leefbaarheid van alle wijken en dorpen. Wij leggen daarom in de uitvoering van het woonbeleid een accent op het niveau van wijken en dorpen. Dit is het schaalniveau dat herkenbaar is voor onze inwoners. Dit is ook de invalshoek voor Emmen Revisited, die de procesmatige kaders geeft voor de inzet op het thema leefbaarheid. Voor ieder dorp en iedere wijk in Emmen worden dorps- en wijkprogramma’s ontwikkeld en uitgevoerd die moeten bijdragen aan de leefbaarheid. In deze programma’s wordt leefbaarheid niet alleen vanuit het wonen benaderd, maar in samenhang met andere beleidsterreinen. Dit is een duidelijke meerwaarde. Ook andere omgevingsfactoren als (welzijns)voorzieningen, economische activiteiten en ruimtelijke kwaliteit dragen bij aan leefbaarheid. Emmen Revisited is voor ons “het voertuig” om samen met bewoners en andere professionals te werken aan leefbaarheid vanuit die verschillende invalshoeken en om voor iedere wijk of dorp een goed programma te ontwikkelen. Inhoudelijke sturing Vanuit de invalshoek leefbaarheid & wonen vinden wij dat expliciet aandacht nodig is voor de combinatie van • veroudering van de woningvoorraad, zowel in bouwtechnisch opzicht als met betrekking tot de indeling en het wooncomfort (in het bijzonder energieverbruik), • de veranderende bevolkingssamenstelling, namelijk meer ouderen en kleinere huishoudens en minder gezinnen met kinderen, die gaat leiden tot een andere woningvraag, • sociale samenhang en voorzieningen (sport, welzijn, recreatie), • mogelijke bevolkings- en huishoudenskrimp en • natuurlijke momenten bij samenhangende investeringsbeslissingen. Met het woonbeleid willen wij een bijdrage aan leefbaarheid leveren door in te zetten op het vasthouden en waar nodig verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving en het leveren van maatwerk bij nieuwbouw. Wij vinden het hierbij belangrijk aan te sluiten bij de huidige en toekomstige vraag van de bewoners van wijken en dorpen. Wij hebben waar het gaat om de kwaliteit van de woningvoorraad en een op de vraag aansluitend woningaanbod vooral een stimulerende en faciliterende rol, bijvoorbeeld via laagrentende leningen uit ons duurzaamheidsfonds en het verlenen van planologische medewerking. Andere partijen (met name corporaties en eigenaar-bewoners) zijn aan zet bij de uitvoering. Met de corporaties maken wij afspraken in het Lokaal Akkoord.


Leefbare wijken en dorpen

De meeste eigenaar-bewoners hebben geen ondersteuning nodig. Wij willen ons in de particuliere koopsector richten op de mensen met lage inkomens in de minder gewilde delen van de koopvoorraad en op senioren. Wij verwachten dat een groeiende groep (oudere) senioren gedwongen door de situatie op de woningmarkt en de selectieve krimp niet een volgende/laatste stap in hun wooncarrière kan maken. Deze huishoudens blijven noodgedwongen in hun koopwoning wonen terwijl zij behoefte hebben aan een levensloopbestendige woning. In hoofdstuk 4 en 5 hebben wij aangegeven dat wij het levensloopbestendig maken van de particuliere woningvoorraad willen stimuleren. Dit heeft alleen zin wanneer dit vanuit de sociale pijler wordt ondersteund. Wij willen daarom in de uitvoering van ons woonbeleid nadrukkelijk de link leggen met het WMO-beleid en het accommodatiebeleid. Bij grootschaliger ingrepen in de woningvoorraad, die onder andere een bijdrage moeten leveren aan leefbare wijken en dorpen, stimuleren wij dat gezocht wordt naar oplossingen die aansluiten bij en aanvullend zijn op de al aanwezige leefstijlen in wijken en dorpen. Ook vinden wij het belangrijk dat bestaande ruimtelijke kwaliteiten benut worden. Particulier woningbezit In het Lokaal Akkoord hebben wij ervoor gekozen om samen met de corporaties een rol te spelen in het doorbreken van een neergaande spiraal van achterstallig onderhoud en waardedaling in delen van het particuliere bezit. Met het Fonds Herstructurering hebben wij geld beschikbaar voor (een beperkte) aanpak van de onderkant van de koopmarkt. In 2012 voeren wij een verbeterpilot uit in de wijk Angelslo, die moet leiden tot een breder inzetbare, nieuwe aanpak van de particuliere woningvoorraad. Met deze aanpak moet verloedering en waardedaling van het particuliere bezit worden bestreden en voorkomen, terwijl de verkoopbaarheid moet worden bevorderd. In een vragersmarkt en in het licht van bevolkings- en huishoudenskrimp is dit zeker van belang.

In de verbeterpilot is in ieder geval aandacht voor het sterk verbeteren van de energieprestatie van de woning. Wij werken in de pilot samen met corporaties en lokale architecten. Wij zoeken ook de samenwerking met hypotheekverstrekkers. De pilot moet leiden tot de ontwikkeling van een bewezen methode voor de aanpak van de onderkant van de particuliere voorraad met een duidelijke omschrijving van de verantwoordelijkheden van eigenaren, banken, corporaties, projectontwikkelaars en gemeente. In de uitwerking van het experiment wordt hierop gestuurd en de resultaten worden geëvalueerd op bredere inzetbaarheid. Deze brede inzetbaarheid impliceert in ieder geval dat de verbeteropties –met beperkte ondersteuning- financieel aantrekkelijk moeten zijn voor de eigenaar. Ons uitgangspunt is en blijft dat de eerste verantwoordelijkheid voor het onderhoud en het waardevast houden van de woning bij de eigenaar ligt. Wij kunnen samen met andere partijen als corporaties en hypotheekverstrekkers een faciliterende rol vervullen bij het oplossen van problemen. Wij hebben als gemeente hiervoor (beperkt) financiële middelen beschikbaar via het Fonds Herstructurering. Wij willen op korte termijn afspraken maken over onze inzet en die van andere betrokken voor de onderkant van de particuliere voorraad en over de gewenste resultaten. Daarnaast hebben wij ook een juridisch instrumentarium tot onze beschikking (aanschrijving & handhaving) om de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden en willen wij in situaties waar de veiligheid in het geding is actief ingrijpen. Actiepunten 17. Leveren van een actieve bijdrage bij het maken van dorp-en wijkprogramma’s vanuit de kaders uit de woonsivie met ruimte voor maatwerk op dorpen wijkniveau. 18. Stimuleren van het levensloopbestendig maken van koopwoningen door eigenaren-bewoners. Zie ook actiepunt 6 19. Komen tot een bredere aanpak van de onderkant van de koopmarkt door de ontwikkeling van verbeterpakketten en afspraken over de inzet van het Fonds Herstructurering.

35

Uitvoeringsprogramma

7. Uitvoeringsprogramma In dit hoofdstuk worden de actiepunten uit de vorige hoofdstukken schematisch weergegeven. Per actiepunt wordt aangegeven wie intiatiefnemer of participant is en wanneer het actiepunt wordt opgepakt. Ook wordt aangegeven of het actiepunt leidt tot een aanpassing van het Lokaal Akkoord. Actiepunten met een ! hebben prioriteit.

Actiepunt

Termijn

Initiatiefnemer /trekker

Participant

Aanpassing Lokaal Akkoord

Besluitvorming

2012, 2013

Gemeente

Huurdersfederatie VAC

Nee

College van B&W

2012

Gemeente Emmen samen met de gemeente BorgerOdoorn en de gemeente Coevorden

Lefier Domesta Woonservice

Nee

Gemeenteraad

Verdeling van rollen en taken 1

Met de Huurdersfederatie en de VAC de mogelijkheden voor de bundeling van krachten en kennis onderzoeken.

Emmen in de regio 2

Regionale woonvisie opstellen met BorgerOdoorn en Coevorden met daarbij aandacht voor: a) Versterking duurzame kwaliteit bestaande woonmilieus; b) ontwikkelen nieuwe gebiedseigen woonmilieus; c) wooncarrièrekansen doelgroepen; d) profilering van Zuid Oost Drenthe; e) regionaal woningbouwprogramma.

Zorg- en welzijnsorganisaties

Passend wonen - Lagere inkomens 3

!

Uitbreiding van de afspraken over verkoop van huurwoningen met minimale kwaliteitseisen en eisen aan het energetisch niveau.

2012, 2013

Management Overleg Lokaal Akkoord

Ja

College van B&W en besturen corporaties

4

!

Betaalbaarheid van het wonen via een bredere woonlastenbenadering bezien. Dit betekent aandacht voor: a) reductie energieverbruik door energetische verbetering b) en beïnvloeding gedrag bewoners.

doorlopend


Ja


5

!

Verdere uitwerking van het Lokaal Akkoord voor de huisvesting van senioren met lage inkomen.

20122014


Zorgaanbieders Woonconsumenten en hun belangenorganisaties

Ja


6

!

Onderzoek naar de mogelijkheden voor en stimuleren van levensloopbestendig aanpassen (uitbouw, verbouw) van de bestaande koopvoorraad.

20122014

Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg

Woonconsumenten en hun belangenorganisaties

Nee

Niet van toepassing

Doorlopend

Gemeente

Corporaties Zorgaanbieders Projectontwikkelaars Aannemers

Nee

Niet van toepassing

(Relatie met 14 en 15) 7

!

Nieuwbouw voor senioren in de nabijheid van voor senioren belangrijke voorzieningen.

37

Actiepunt

Termijn


Participant


Besluitvorming

Passend wonen - Starters 8

Onderzoek naar de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor starters.

2012, 2013


Mogelijk

Niet van toepassing

9

Onderzoek naar mogelijkheden voor starters in de bestaande voorraad .

20122014


Mogelijk

Niet van toepassing

Omvormen van het Fonds Startersleningen bij SVn naar een fonds voor energiebesparende maatregelen.

2012

Gemeente

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn)

Nee

College van B&W

Doorlopend

Gemeente

Projectontwikkelaars Makelaars Corporaties in de rol van ontwikkelaar

Nee

Niet van toepassing

2012

Gemeente

Lefier Domesta Woonservice Tangenborgh Leveste Heerendordt Sedna

Nee

College van B&W

2013, 2014


Woonconsumenten en hun belangenorganisaties

Nee

College van B&W

2013, 2014


2013, 2014


20122013

Gemeente

10

!

Passend wonen - Midden en hogere inkomensgroepen 11

Met commerciële partijen in gesprek gaan en blijven over hun nieuwbouwprojecten in relatie tot de vraag op de Emmense woningmarkt

zorgzaam emmen - Samenhang wonen, welzijn en zorg 12

!

Formeren van een tijdelijke Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg die in een periode van 2 jaar een referentiekader voor concrete afstemming van beleid en gebiedsgerichte samenwerking opstelt.

Zorgzaam emmen - Huisvesting zorgdoelgroep senioren 13

!

Ontwikkelen van een programma om 75-plussers te informeren over het op eigen kosten aanbrengen van voorzieningen voor veilig, comfortabel en zelfstandig wonen. (Relatie met 6 en 15)

14

Onderzoek naar de mogelijkheden voor een programma van eisen voor de verbouw of nieuwbouw van een levensloopbestendige woning.

Niet van toepassing

(Relatie met 6) 15

Onderzoek naar nut van een programma van eisen voor zorgwoningen.

Mogelijk

Niet van toepassing

Mogelijk

College van B&W

Zorgzaam emmen - Huisvesting overige zorgdoelgroepen 16

38

Bepalen van de randvoorwaarden voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Met aandacht voor: maatwerktrajecten; goede inbedding in de samenleving; wederzijdse informatievoorziening en monitoring

Zorg- en welzijnsorganisaties Corporaties (waar nodig) Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg


Uitvoeringsprogramma

Actiepunt

Termijn


Participant


Besluitvorming

Partners Emmen Revisited

Nee

Niet van toepassing

Nee

Niet van toepassing

Mogelijk

College van B&W

Leefbare wijken en dorpen 17

Vertaling woonvisie in dorps- en wijkprogramma’s met aandacht voor maatwerk

Doorlopend

Gemeente

18

Stimuleren van levensloopbestendig maken van koopwoningen door eigenaren-bewoners.

20122017


2012


(Relatie met 6) 19

!

Verbeterpilot voor de onderkant van de koopmarkt met als doel te komen tot een bredere aanpak van die onderkant. Daarbij aandacht voor: a) ontwikkeling verbeterpakketten b) voorwaarden financiële ondersteuning; c) uitrol over de gemeente.

Makelaars Bouwsector

ww

39

Bezoekadres: Raadhuisplein 1 7800 RA Emmen Telefoon: 14 0591 Website: www.emmen.nl

Eindredactie Team Ruimtelijk Beleid Postbus 30001 7800 RA Emmen Tekst Gemeente Emmen

Vormgeving en productie Team Communicatie Opmerkingen en vragen [email protected] of tel. 14 0591

Procesbegeleiding Companen, Arnhem

CR44555

Uitgave Gemeente Emmen

Woonvisie Thuis in Emmen

Recommend Documents