Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit

Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit

Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit

In opdracht van Gemeente Halderberge

Pieter van Haeften, Marije Jansen versie 3.3, oktober 2010 Projectnummer: 2008-176

Gerrichhauzen en Partners Advies, management en training bij veranderingsprocessen in stedelijke gebieden Postbus 546 3300 AM Dordrecht t (078) 6 144 166 f (078) 6 144 420

Inhoudsopgave Hoofdstuk

Titel

1.

Een woonvisie voor Halderberge

2.

Goed wonen in Halderberge: woningmarkt, bevolkingsont-

Pagina 5

6.

Oud Gastel, nieuwbouw en bestaande voorraad

30

6.1.

Typering van de kern

30

6.2.

Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van pro-

wikkeling en woningbehoefte

8

gramma

30

2.1.

Halderberge in de regio: kaders voor de woonvisie

8

6.3.

Bestaande situatie: knelpunten en kansen

32

2.2.

Woningmarktpositie: aantrekkelijke woongemeente

10

6.4.

Kernstrategie Oud Gastel

32

2.3.

Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte

12

2.4.

Woningbouwprogramma en prioriteitstelling

14

7.

Oudenbosch, nieuwbouw en bestaande voorraad

34

2.5.

Kernstrategie woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en wo-

7.1.


34

7.2.

Nieuwbouw: productie versus behoefte

34

7.3.

Bestaande voorraad: knelpunten en kansen

37

7.4.

Kernstrategie Oudenbosch

37

ningproductie

15

3.

Kwalitatieve opgave: bestaande voorraad en nieuwbouw

16

3.1.

Bestaande voorraad en de kwalitatieve opgave

16

3.2.

Nieuwbouw en de kwalitatieve opgave

18

8.

Stampersgat, nieuwbouw en bestaande voorraad

38

3.3.

Kernstrategie kwalitatieve opgave

21

8.1.


38

8.2.


4.

Bosschenhoofd, nieuwbouw en bestaande voorraad

22

4.1.


22

4.2.

Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van het

gramma

38

8.3.


39

8.4.

Kernstrategie Stampersgat

40

programma

22

4.3.


24

9.

Doelgroepen

41

4.4.

Kernstrategie Bosschenhoofd

24

9.1.

Starters

41

9.2.

Bijzondere doelgroepen

45

5.

Hoeven, nieuwbouw en bestaande voorraad

26

9.3.

Kernstrategie doelgroepen

46

5.1.


26

5.2.


10.

Wonen met zorg en welzijn

48

gramma

26

10.1. Kwantitatieve en kwalitatieve opgave huisvesten ouderen

48

5.3.


28

10.2. Kwantitatieve opgave bijzondere doelgroepen

53

5.4.

Kernstrategie Hoeven

29

10.3. Kernstrategie wonen, welzijn en zorg

53

Inhoudsopgave 11.

Uitvoeringsaspecten woonvisie

55

11.1. Regie op het woningbouwprogramma

55

11.2. Organisatie en samenwerking

56

11.3. Inspanningen die verwacht worden van de corporaties

58

11.4. Prestatieafspraken

59

11.5. Promotie en marketing Halderberge

60

12.

Samenvattend: beleidsdoelen, actieprogramma, woningbouwprogramma

61

Beleidsdoelen

61

Activiteitenprogramma 2008-2015

62

Bijlage: begrippenlijst

65

Gerrichhauzen en Partners

1.

Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober 2010

5

Een woonvisie voor Halderberge Deze woonvisie beschrijft het woonbeleid van de gemeente Halderberge. Halderberge is een aantrekkelijke woongemeente met dorpse en centrum-dorpse woonmilieus. Opvallend is de diversiteit binnen de gemeente: de vijf kernen hebben ieder een eigen kwaliteit en identiteit. Eén van de centrale uitgangspunten van de Bosschenhoofd

woonvisie is bijdragen aan het handhaven en versterken van deze kwaliteit en identiteit van de kernen, diversiteit in kernkwaliteit. De woonvisie biedt de beleidskaders waarbinnen de gemeente de ontwikkeling van de woningvoorraad stuurt en afspraken maakt met corporaties en ontwikkelaars. Mede door de provinciale pilot Bouwen binnen strakke contouren, waaraan

Hoeven

de gemeente in de periode 2003-2009 heeft deelgenomen, heeft de gemeente een ambitieus nieuwbouwprogramma voor de komende jaren. Zeker onder de huidige marktomstandigheden is het realiseren van dit programma een hele opgave. De woonvisie geeft aan welke nieuwbouwplannen passen binnen het woonbeleid en welke plannen op grond hiervan prioriteit verdienen. Oud Gastel In de woonvisie wordt niet alleen ingegaan op nieuwbouw maar wordt een brede schets van het woonbeleid gegeven. Zo is voor een goed woonklimaat zorgvuldig omgaan met de bestaande voorraad en de bestaande kernen van minstens even groot belang als de nieuwbouwproductie. En ook groepen met een bijzondere po-

Oudenbosch

sitie of specifieke woonwensen, zoals starters en ouderen, verdienen aandacht in het woonbeleid. Tenslotte gaat de woonvisie in op een aantal uitvoeringsaspecten en maakt daardoor duidelijk hoe de stap van beleid naar uitvoering wordt gezet. Deze woonvisie heeft betrekking op de periode tot en met 2015 met een doorkijk Stampersgat

naar 2020. Gezien de dynamiek van de woningmarkt ligt het toekomstbeeld dat in deze woonvisie wordt geschetst, niet geheel vast. Een succesvol woonbeleid moet flexibel genoeg zijn om in te spelen op ontwikkelingen. Deze woonvisie vervangt de vorige visie Woonvisie 2005+, voor alle markten een thuis uit juni 2005. In deze woonvisie wordt ook de stand van zaken weergegeven van de opgave voor wonen en zorg, zoals die beschreven is in het Masterplan Welzijn-wonen-zorg uit



6

juni 2005. Het Masterplan blijft gehandhaafd als centraal uitgangspunt voor het beleid op dit gebied (zie verder hoofdstuk 10). Belangrijke basisinformatie voor de woonvisie is ontleend aan het woningbehoefteonderzoek De woningmarkt in Halderberge 2008-2018 van SGBO uit juni 2008. In de gemeente Halderberge zijn de corporaties Bernardus Wonen, Thuisvester en

Diversiteit in kernkwaliteit: centrale uitgangspunten woonvisie De woonvisie van Halderberge is gebaseerd op de volgende centrale uitgangspunten: De kernen van Halderberge hebben ieder een eigen kwaliteit en identiteit. Het woonbeleid draagt bij aan het handhaven en versterken daarvan. De nieuwbouwproductie van Halderberge is gebaseerd op de eigen behoefte van de gemeente en een beperkte groei die voortkomt uit de ontwikkeling van Borchwerf, de Agro Food Cluster en de opvang van arbeidsmigranten. Promotie en marketing van Halderberge zijn nodig voor het bereiken van de gewenste productie en zijn daardoor aandachtspunten bij het woonbeleid. Starters en senioren verdienen aandacht in iedere kern. De uitvoering van het woonbeleid wordt gewaarborgd door een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de partners in het woonbeleid.

. .

. .

Woningstichting Geertruidenberg (WSG) actief. Van deze corporaties heeft Bernardus Wonen verreweg het grootste bezit in de gemeente. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met Bernardus Wonen.

Hoe is de woonvisie opgesteld? Bij het opstellen van deze woonvisie zijn veel partijen betrokken. Interviews hebben plaatsgevonden met sleutelfiguren bij het woonbeleid in Halderberge (zoals de betrokken wethouders, de directeuren van Bernardus Wonen, Surplus en Stichting Groenhuijsen, een makelaar en een ontwikkelaar). Op 19, 26 en 30 maart 2009 zijn werksessies gehouden gewijd aan de verschillende kernen van Halderberge, aan starters en aan wonen, welzijn en zorg. Deelnemers waren betrokkenen bij het onderwerp, zoals vertegenwoordigers van de kernen, woonconsulenten, makelaars, zorgaanbieders, de seniorenraad en de WMO-raad. Op 13 mei 2009 vond een discussie plaats met de gemeenteraad over de hoofdlijnen van de woonvisie. Op 8 juli 2009 heeft de gemeenteraad een informatiepodium georganiseerd om met bewoners en andere belanghebbenden te spreken over het woonbeleid. Het lokale woonbeleid kent vele betrokkenen: woningcorporaties, vastgoedontwikkelaars, makelaars, zorgen welzijnsaanbieders, vertegenwoordigers van verschillende kernen, van ouderen en bijzondere doelgroepen. Deze partijen zijn daarom nauw betrokken geweest bij het opstellen van deze woonvisie (zie kader). Daarmee is geprobeerd zoveel mogelijk te waarborgen dat het woonbeleid dat in deze woonvisie wordt beschreven, ook daadwerkelijk tot uitvoering wordt gebracht, zodat het goed wonen blijft in Halderberge.



In hoofdstuk 2 beschrijven we de bevolkingsprognose, woningmarktpositie en kwantitatieve woningbehoefte van Halderberge in hoofdlijnen. In hoofdstuk 3 gaan we in op de kwalitatieve opgave voor zowel de bestaande voorraad als nieuwbouw. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 tot en met 8 de verschillende kernen aan bod. In hoofdstuk 9 gaan we in op doelgroepen en sociale voorraad, in hoofdstuk 10 op wonen, zorg en welzijn. In hoofdstuk 11 komt een aantal uitvoeringsaspecten aan de orde. We sluiten af met hoofdstuk 12, met onder meer het woningbouwprogramma 2009-2019 en het activiteitenprogramma 2010-2015. De peildatum van de informatie in deze woonvisie is eind 2009, tenzij anders vermeld. In deze versie zijn de aanpassingen verwerkt, die voortkomen uit de binnengekomen zienswijzen.

7


2. 2.1.


8

Goed wonen in Halderberge: woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte Halderberge in de regio: kaders voor de woonvisie

De gemeente Halderberge heeft in de periode 2003-2009 samen met zes andere

De gemeente Halderberge ligt in West-Brabant tussen Etten-Leur en Roosendaal.

Brabantse gemeenten deelgenomen aan de pilot Bouwen binnen strakke contou-

De gemeente vormt samen met de gemeenten Bergen op Zoom, Moerdijk,

ren. Met deze pilot, voortkomend uit het Streekplan Noord-Brabant, kregen ge-

Roosendaal, Steenbergen en Woensdrecht de Regio West-Brabant. Halderberge

meenten die bereid waren bestaande uitbreidingsplannen in te trekken, de vrije

heeft daarnaast een nauwe relatie met de Regio Breda (met name de gemeenten

ruimte om binnen bestaand stedelijk gebied zonder kwantitatieve beperkingen

Breda en Etten-Leur) en met de gemeente Rucphen.

vooraf te bouwen. Door de pilot zijn in Halderberge veel inbreidingslocaties tot ontwikkeling gebracht. Voormalige bedrijfslocaties hebben een nieuwe bestem-

Beleidskaders

ming gekregen en herstructureringslocaties zijn aangepakt. De pilot is medebepa-

Mede onder invloed van de economische crisis en de voorziene daling van de be-

lend geweest voor de bouw van woonzorgcomplexen. De komende jaren worden

volkingsomvang op langere termijn is een regionale afstemming van woning-

nog veel plannen tot uitvoer gebracht die ontwikkeld zijn onder de pilot. De pilot

bouwprogramma’s – zowel kwantitatief als kwalitatief – meer dan ooit noodzake-

is in mei 2009 afgerond met het maken van herziene woningbouwafspraken tus-

lijk. Voor het woonbeleid van Halderberge vormen de regionale woningbouwaf-

sen de gemeente en de provincie. Volgens deze afspraken mag de gemeente

spraken, gemaakt in het kader RPO West-Brabant met de provincie Noord-

bouwen voor de eigen behoefte overeenkomstig de provinciale bevolkingsprogno-

Brabant, daarmee een belangrijk beleidskader. De geldende woningbouwafspra-

se 2008. In par. 2.3 wordt hier nader op teruggekomen. In de afrondende brief

ken vinden hun grondslag in de Uitwerkingsplannen van het Streekplan Noord-

van de pilot heeft de provincie aangegeven dat daarnaast in bijzondere en goed

Brabant 2002 en zijn, uitgaande van migratiesaldo nul, voor een groot deel geba-

onderbouwde omstandigheden, extra plannen ten uitvoer kunnen worden ge-

seerd op de bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2002. De bevolkingsprog-

bracht. Te denken valt aan de sanering van een milieuhinderlijk bedrijf in de

nose van 2008 laat een daling van de woningbehoefte zien, waardoor de geldende

woonomgeving, maar de onderbouwing kan ook van volkshuisvestelijke aard zijn.

regionale afspraken uit de pas lopen met de actuele woningbehoefte. In het RPO

Hierbij dient het wel te gaan om geringe toevoegingen aan de woningvoorraad. Bij

West-Brabant is daarom een herbezinning voorgesteld op de gemaakte woning-

grotere toevoegingen moet lokale behoefte worden aangetoond.

bouwafspraken. Er zijn nog geen gewijzigde regionale afspraken gemaakt. De voor Halderberge geldende woningbouwafspraken tussen de gemeente en de pro-

De ontwikkeling van de Agro Food Cluster West-Brabant, een grootschalige tuin-

vincie volgen uit de deelname van Halderberge aan de pilot Bouwen binnen strak-

bouwontwikkeling op het grondgebied van Steenbergen en (voor een klein deel)

ke contouren (zie hieronder). Deze afspraken zijn gebaseerd op de provinciale

Halderberge, leidt naar schatting tot circa 3.000 nieuwe arbeidsplaatsen en daar-

bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2008. In de Ontwerp-Structuurvisie RO

mee tot een aanvullende woningbehoefte. Naar verwachting worden op korte ter-

van de provincie Noord-Brabant is opgenomen dat gemeenten op regionaal niveau

mijn bestuursovereenkomsten afgerond tussen de provincie en de gemeenten

bestuurlijke afspraken maken waarin zij hun woningbouwprogramma’s kwantita-

Steenbergen en Halderberge over extra woningbouwmogelijkheden. Voor Halder-

tief en kwalitatief afstemmen. Regionale woningbouwafspraken blijven daarmee

berge gaat het daarbij om circa 80 woningen extra.

een belangrijk toetsingskader voor het woonbeleid van Halderberge. Op gemeentelijk niveau zijn de belangrijkste beleidskaders voor de woonvisie de volgende gemeentelijke beleidsdocumenten:


. . . .

.


9

StructuurvisiePlus (september 2001), die de gewenste ruimtelijke ontwikke-

ren is er behoefte aan een gedifferentieerd aanbod. Een analyse van de wo-

ling van de gemeente beschrijft.

ningmarkt in Halderberge uitgevoerd in opdracht van Bernardus Wonen con-

Startersbeleid gemeente Halderberge (september 2008), waarin het gemeen-

stateert zelfs dat hoe ouder mensen worden, hoe groter de verschillen in

telijk beleid voor deze doelgroep is beschreven (zie hoofdstuk 9). Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg (juni 2005) met een samenhangende visie

.

vraag worden1. Bij het bouwen voor ouderen is maatwerk daarom vereist. Afnemende groei woningbehoefte: in het algemeen neemt in Nederland de

op deze drie gebieden (zie hoofdstuk 10).

groei van de bevolking af. Op veel plaatsen waaronder West-Brabant, wordt

Halderbergse Zilveren kracht aan het woord, Eindrapportage Halderberge

de komende jaren al een afname van de bevolking voorzien. Door de toena-

Ouderenproofplus (november 2006), een bundeling van de rapportages van

me van het aantal eenpersoonshuishoudens (met name als gevolg van de

zeven werkgroepen die in de diverse kernen van de gemeente gedurende een

vergrijzing) groeit het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte

half jaar hebben geanalyseerd hoe de eigen kern ouderenproof gemaakt kan

nog steeds. De actuele provinciale bevolkings- en behoefteprognose voorziet

worden. Als vervolg op deze rapportage heeft de gemeenteraad in april 2008

echter dat na 2027 de omvang van de woningvoorraad in West-Brabant kan

de Startnotitie Herzieningen Ouderenbeleid vastgesteld (zie hoofdstuk 10).

krimpen. Voorsorteren op krimp betekent niet ophouden met bouwen, maar

Beleidsplan Maatschappelijke Ondersteuning 2008-2011, Samen doen (ja-

wel inzetten op een duurzame kwaliteit van zowel de woningvoorraad als de

nuari 2008) waarin de hoofdlijnen van het gemeentelijke beleid voor de pres-

nieuwbouw. Op termijn biedt de afnemende woningbehoefte dan kansen om

tatievelden van de WMO zijn beschreven.

de kwalitatief mindere woningen uit de markt te nemen en zo tot verbetering

Verder heeft de woonvisie een nauwe relatie met de Prestatie-afspraken 20092012 Samen meer presteren tussen de gemeente Halderberge en Bernardus Wo-

.

en vernieuwing van de woningvoorraad te komen. Toenemende invloed van woonconsumenten: mede door de afnemende woningbehoefte wordt de woningmarkt steeds meer een vragersmarkt. Mensen

nen (zie verder hoofdstuk 11).

gaan alleen verhuizen als de nieuwe woning aansluit bij hun wensen. TegelijAlgemene ontwikkelingen

kertijd wordt in de Voortgangsrapportage 2009 Wonen van de RPO West-

Niet alleen het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid vormen een kader

Brabant (december 2009) geconstateerd dat er in Brabant al enige tijd spra-

voor het woonbeleid in Halderberge, maar ook algemene maatschappelijke ont-

ke is van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod van woningen:

wikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt. Een beknopt en niet uitput-

(te) grote aantallen appartementen in nieuwbouwplannen, (te) geringe aan-

tend overzicht van enkele belangrijke trends die de achtergrond vormen voor het

tallen goedkope koopwoningen en een (sterk) teruggelopen particulier op-

woonbeleid:

drachtgeverschap. Door de toenemende invloed van woonconsumenten zal

.

Vergrijzing: de bevolking in Nederland vergrijst. Dat geldt ook voor West-

een deel van deze nieuwbouwplannen niet tot stand komen: alleen woning-

Brabant en Halderberge. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op ingegaan. Door

bouwinitiatieven die aansluiten bij de actuele kwalitatieve vraag, maken een

de vergrijzing neemt de behoefte aan combinaties van wonen en zorg toe,

kans om gerealiseerd te worden. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de

evenals de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen (nultreden, levensloopbestendig). Ouderen, maar ook mensen met een beperking, willen

.

langer zelfstandig blijven wonen en deel uit blijven maken van de samenle-

situatie in Halderberge in dit opzicht. Druk op leefbaarheid kleine kernen: door de schaalvergrotingstendens dreigen in veel kleine kernen voorzieningen te verdwijnen. Dit zet de leefbaar-

ving. Dit vraagt om woonzorgvoorzieningen die geïntegreerd zijn in de overige bebouwing. Door de diverser wordende samenstelling van de groep oude-

1

Marktanalyse Halderberge, Dreman NVM Woningmarktconsultants, januari 2010



heid van deze kernen onder druk. Kernen zonder (veel) voorzieningen zijn

10

2.2.

Woningmarktpositie: aantrekkelijke woongemeente

minder aantrekkelijk voor grote groepen voor wie de nabijheid van voorzie-

De gemeente Halderberge bestaat uit de kernen Bosschenhoofd, Hoeven, Oud

ningen een belangrijk kwaliteitsaspect is (gezinnen met kinderen, ouderen).

Gastel, Oudenbosch en Stampersgat. In tabel 1 zijn enkele cijfers over bevolking

Oplossingen worden gezocht in het vergroten van de aantrekkelijkheid van

en woningvoorraad van de kernen opgenomen.

dorpscentra (centrumplannen) en in het combineren van voorzieningen in

.

multifunctionele accommodaties. Ook in Halderberge wordt langs beide op-

Halderberge is een aantrekkelijke woongemeente, zo wordt bevestigd in de inter-

lossingrichtingen geprobeerd de leefbaarheid van de kernen op peil te hou-

views en de werksessies. De gemeente heeft aantrekkelijke dorpse woonmilieus in

den. Bij de hoofdstukken 4 tot en met 8 over de kernen wordt hier op terug

kernen met een eigen identiteit. De woningvoorraad bestaat voor ruim 90% uit

gekomen.

grondgebonden woningen in diverse typen en prijsklassen. Daarnaast heeft Hal-

Huidige economische situatie: door de kredietcrisis neemt de doorstroming

derberge ook appartementen in monumentale gebouwen zoals voormalige kloos-

af. Uit de in eerde genoemde marktanalyse (zie noot 1) blijkt dat in Halder-

ters. Zeker gezien haar omvang heeft de gemeente als geheel goede voorzienin-

berge het aantal verkochte woningen in 2009 met ruim 40% is afgenomen

gen op het gebied van onderwijs, zorg, winkels, sport en recreatie e.d. Op kernni-

ten opzichte van 2008 en met ruim 50% ten opzichte van 2007. Dit is een

veau geldt dit ook voor Hoeven, Oud Gastel en Oudenbosch. In Bosschenhoofd en

hogere afname dan in de omliggende gemeenten. Volgens de marktanalyse

Stampersgat is dit minder het geval. Stedelijke voorzieningen liggen op korte af-

kan de oorzaak er in liggen dat in Halderberge relatief veel vrijstaande wo-

stand in Breda, Roosendaal en Etten-Leur. Halderberge ligt tussen de snelwegen

ningen en twee-onder-een-kapwoningen staan, een marktsegment dat onder

A17 (Dordrecht-Roosendaal) en A58 (Breda-Roosendaal). In Oudenbosch is een

de huidige marktomstandigheden slecht verkoopt. Ook de nieuwbouwproduc-

treinstation. De gemeente is daarmee goed bereikbaar en de afstanden tot de

tie neemt af als gevolg van de economische crisis. Uit een provinciale inven-

West-Brabantse steden en de Randstad zijn kort. In Halderberge en omgeving is

tarisatie blijkt dat in de eerste zes maanden van 2009 het aantal in aanbouw

veel werkgelegenheid. Deze werkgelegenheid zal nog verder toenemen met de

genomen woningen in Noord-Brabant zo’n 40% lager lag dan in dezelfde pe-

verdere uitbouw van bedrijventerrein Borchwerf en de geplande vestiging van de

riode in 2008. Doordat de feitelijke productie inzakt, worden gemeenten ge-

Agro Food Cluster West-Brabant.

confronteerd met de situatie dat in de bouwprogramma’s voldoende woningbouwprojecten zijn opgenomen, maar dat deze onder de huidige omstandigheden niet allemaal tot uitvoering komen. Bouwinitiatieven in de koopsector kunnen elkaar gevangen houden. De start van de bouw wordt immers gekoppeld aan de verkoop van een aanzienlijk deel van de woningen. Het kan voorkomen dat verschillende projecten stagneren omdat de voorverkoop tegenvalt. Dit probleem speelt ook bij projecten, waar huur- en koopwoningen worden gecombineerd. Het klinkt als een paradox, maar een omvangrijk woningbouwprogramma kan leiden tot stagnatie in de productie. Sturing op woningbouwproductie is nodig om die productie op peil te houden en de doorstroming weer op gang te brengen. In hoofdstuk 11 wordt hier nader op ingegaan.

Kaveluitgifte Rijpersweg, Oud Gastel

Brugstraat, Stampersgat



11

De kansen voor de gemeente liggen in het redeneren vanuit eigen kracht: klein-

Figuur 1:

schalige, rustige en groene woonmilieus in goed bereikbare, karakteristieke ker-

Vestigings- en vertrekoverschot 1997-2007 (saldo top 6)

nen met goede voorzieningen en met stedelijke voorzieningen en aantrekkelijke

(bron: CBS, groen = vestigingsoverschot, rood = vertrekoverschot)

recreatiemogelijkheden binnen handbereik. Dat is een buitengewoon aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen met opgroeiende kinderen en vitale ouderen. Uit diverse onderzoeken blijkt dat ook op langere termijn dergelijke woonmilieus in Nederland veelgevraagd blijven terwijl het aanbod schaars is. Ten opzichte van steden als Breda en Roosendaal biedt Halderberge de afwezigheid van stedelijke problematiek, ten opzichte van Etten-Leur kleinschaliger woonmilieus en ten opzichte van andere kleinere kernen in de omgeving een gunstige ligging, goede voorzieningen en een eigen identiteit.

Tabel 1:

7.204 2.880

12.105 5.155

1

bron: gemeente Halderberge, peildatum 1-1-2010

2

bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, peildatum 1-1-2008

gat

6.727 2.590

Stampers-

Oudenbosch

hoofd

Bosschen-

2.047 885

Oud Gastel

29.304 12.040

Hoeven

Bevolking1 Woningvoorraad2

gemeente

Totaal

Bevolking en woningvoorraad per kern

1.221 530

De kwaliteiten van Halderberge Halderberge biedt kleinschalige, rustige en groene woonmilieus in goed bereikbare, karakteristieke kernen met goede voorzieningen en met stedelijke voorzieningen en aantrekkelijke recreatiemogelijkheden binnen handbereik. Dat is een buitengewoon aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen met opgroeiende kinderen en vitale ouderen. Het woonbeleid van de gemeente is gericht op het versterken van deze kwaliteiten.



De aantrekkelijkheid van Halderberge kan deels geïllustreerd worden met de mi-

12

2.3.

Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte

gratiecijfers. In de periode 1997 tot en met 2007 hebben zich 10.281 mensen

In de periode 1-1-2000 tot 1-1-2009 is de bevolking van Halderberge met 341

gevestigd in Halderberge, terwijl er 11.027 vetrokken zijn. Het vertrekoverschot

inwoners afgenomen van 29.645 naar 29.304 inwoners.

bedraagt daarmee zo’n 750 mensen. Uit figuur 1 blijkt dat Halderberge inwoners verliest aan de steden in de regio (vooral Etten-Leur en Roosendaal) en aan stu-

De woningproductie in de periode 1-1-2000 tot 1-1-2010 lag gemiddeld op 90

dentensteden (Amsterdam, Eindhoven, Utrecht, Nijmegen, Leiden, Delft). Veron-

woningen per jaar. In de periode 2004-2008 bedroeg de productie gemiddeld 80

dersteld mag worden dat vertrekkende inwoners vooral jongeren zijn die elders

woningen per jaar. In de Woonvisie 2005+ werd voor deze periode uitgegaan van

een opleiding gaan volgen of starters die in Etten-Leur of Roosendaal meer kansen

een productie van 750 woningen ofwel 150 woningen per jaar. De feitelijke pro-

op goedkope huisvesting vinden. Halderberge wint inwoners vanuit Drechtsteden,

ductie bedroeg daarmee ongeveer de helft van de beoogde. De productie van 400

Moerdijk, regio Rotterdam en Steenbergen. Deze instroom wordt vermoedelijk

woningen in de periode 2004-2008 komt overeen met de geraamde behoefte vol-

veroorzaakt door de eerder genoemde groepen (gezinnen, vitale ouderen) die in

gens de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose uit 2005.

Halderberge groene en rustige woonmilieus vinden. In de nieuwe provinciale woningbehoeftenraming (De bevolkings- en woningbeOok het in opdracht van de gemeente en Bernardus Wonen uitgevoerde woning-

hoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering 2008) zet de langzame daling van

marktonderzoek De woningmarkt in Halderberge 2008-2018 van SGBO (juni

het aantal inwoners door (zie tabel 2). De bevolking daalt van bijna 29.500 naar

2008) laat de aantrekkelijkheid van Halderberge zien. Volgens het onderzoek zijn

26.275 in 2040, een daling van circa 3.000 inwoners in 30 jaar. De meest recente

bewoners over het algemeen tevreden met hun huidige woning (rapportcijfer 7,9),

bevolkingsprognose van CBS uit oktober 2009 laat een meer gelijkmatig verloop

hun huidige straat (rapportcijfer 7,4), hun huidige buurt (rapportcijfer 7,6) en het

zien: na een daling tussen 2010 en 2015 blijft de bevolking vrijwel stabiel. In het

algemene voorzieningenniveau in hun buurt (rapportcijfer 7,2). Deze tevredenheid

totaal neemt in deze raming de bevolking over circa 30 jaar gezien met 1.050

vertaalt zich in een lange woonduur: 69% van de huishoudens woont 21 jaar of

inwoners af.

langer in Halderberge, slechts 7,5% woont er korter dan 5 jaar. Van de bewoners die binnen vijf jaar willen verhuizen, wil 83% binnen Halderberge blijven.

Door de gezinsverdunning (vooral als gevolg van de vergrijzing) leidt de lichte

Het voorgaande laat zien dat Halderberge een goede woningmarktpositie heeft.

bevolkingsdaling nog niet tot een afname van de woningbehoefte. In de provincia-

Deze goede woningmarktpositie is de achtergrond voor één van de centrale uit-

le woningbehoeftenprognose wordt een benodigde groei van de woningvoorraad

gangspunten van deze woonvisie: de nieuwbouwproductie is gebaseerd op de ei-

voorzien tot een piek van 13.290 in 2030 (zie tabel 2). Dit betekent voor de ko-

gen behoefte van de gemeente aangevuld met een beperkte groei, die voortkomt

mende tien jaar (1-1-2009 tot 1-1-2019) een gewenste uitbreiding van de wo-

uit de ontwikkeling van Borchwerf, de Agro Food Cluster en de opvang van ar-

ningvoorraad van circa 1.150 woningen. In de provinciale raming ligt de nadruk

beidsmigranten. In de volgende paragraaf zal dit uitgangspunt verder worden

op de eerste vijf jaar (1-1-2009 tot 1-1-2014), waarin circa 750 woningen moeten

uitgewerkt.

worden gebouwd (150 woningen per jaar).



Tabel 2:

13

Op basis van het voorgaande wordt in deze woonvisie uitgegaan van de volgende

Bevolkings en woningbehoeftenprognose

ramingen voor de woningbehoefte:

.

Voor het bepalen van de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad gaat migratiesaldo nul. Zoals aangegeven is de behoefte volgens deze prognose in

2040

2030

2020

2015

peiljaar

prognose

de gemeente uit van de provinciale woningbehoeftenprognose, gebaseerd op de periode 1-1-2009 tot 1-1-2019 circa 1.150 woningen. Om planuitval en vertraging te kunnen opvangen wordt in het programma een overcapaciteit van 30% opgenomen. Daarnaast moet rekening gehouden met de te ver-

1

Progn. prov. Nrd-Brabant Bevolking Woningvoorraad CBS2 Bevolking

3

29.490 11.8853

29.285 12.775

28.920 13.105

27.860 13.290

26.275 12.655

29.0784

28.661

28.695

28.944

28.224

wachten sloopopgave tot 2019 (97 woningen waarvan 36 tot 2014). De totale gewenste omvang van het woningbouwprogramma (alleen rekening houdend met de eigen behoefte van de gemeente) komt daarmee uit op 1.590

1

bron: De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering 2008

2

bron: Bevolkingsprognose CBS 6-10-2009

3

Raming provincie voor peildatum 1-1-2008

4

Raming CBS voor peildatum 1-1-2010

.

woningen tot 2019, waarvan 1.010 tot 2014. Zoals aangegeven in de uitgangspunten wordt uitgegaan van een kleine extra groei van de woningvoorraad, gebaseerd op de uitbreiding van de werkgelegenheid rond Halderberge (Borchwerf, Agro Food Cluster). Ook de groei van het aantal arbeidsmigranten zal een extra uitbreiding van de woningvoorraad

Tabel 3:

nodig maken (zie par. 9.2). In de eerste vijf jaar wordt overeenkomstig de

Woningbehoefte per kern (2008-2013)

bestuursovereenkomst met de provincie rekening gehouden met een extra

(bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, SGBO)

uitbreiding van de woningvoorraad voor de Agro Food Cluster van 80 wonin-

Woningvraag Woningaanbod Woningbehoefte

3.283 2.395 888

285 214 71

769 468 301

706 523 183

1.451 1.086 365

wordt uitgegaan van een soortgelijk aantal onder meer om in de huisvesting van arbeidsmigranten te voorzien. Dit gewenste extra aantal van 210 wonin-

gat

Stampers-

Oudenbosch

Oud Gastel

Hoeven

hoofd

Bosschen-

gemeente

Totaal

gen (105 woningen inclusief 30% overcapaciteit). Voor de tweede periode

71 103 -32

gen (waarvan 105 in de eerste vijf jaar) komt bovenop gewenste omvang van het programma gebaseerd op de eigen behoefte van de gemeente zoals

.

beschreven onder het vorige punt. De totale gewenste omvang van het woningbouwprogramma van de gemeente tot 2019 voortkomend uit de eigen behoefte en de extra behoefte als ge-

In het woningbehoeftenonderzoek van SGBO is via een vergelijking van vraag en

volg van de uitbreiding van de werkgelegenheid bedraagt dan circa 1.800

aanbod eveneens een raming gemaakt voor de woningbehoefte (zie tabel 3). Voor

woningen, waarvan 1.120 tot 2014. Deze gewenste omvang van het pro-

de periode 1-1-2008 tot 1-1-2013 wordt een gewenste uitbreiding van de woning-

gramma moet dus leiden tot een gewenste bruto-productie van 1.410 wonin-

voorraad geraamd van 888 woningen (180 woningen per jaar).

gen (waarvan 870 woningen tot 2014) en een gewenste netto-productie van 1.310 woningen, (waarvan 830 2014).


.


14

Voor de verdeling van de gewenste omvang van het woningbouwprogramma

Deze benadering van de woningbehoefte sluit aan op de woningbouwafspraken die

over de kernen is uitgegaan van de procentuele verdeling volgens het wo-

de gemeente gemaakt heeft met de provincie in het kader van de afronding van

ningbehoeftenonderzoek (zie tabel 3). Daarbij is één aanpassing gedaan:

de pilot Bouwen binnen strakke contouren. In tegenstelling tot het regionale wo-

Stampersgat heeft volgens het woningmarktonderzoek een negatieve wo-

ningbouwprogramma is deze behoefteberekening gebaseerd op de meest recente

ningbehoefte. Dit leidt tot een te hoog programma in de andere kernen. Voor

provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose.

de verdeling van het programma is er daarom van uitgegaan dat Stampersgat een beperkte uitbreidingsbehoefte heeft (netto-uitbreiding voorraad 4

2.4.

Woningbouwprogramma en prioriteitstelling

woningen per jaar). Dit komt overeen met 2% van de totale omvang van het

Toen begonnen werd met het opstellen van deze woonvisie, voorzag het woning-

programma in Halderberge De aldus bepaalde procentuele verdeling is toe-

bouwprogramma van de gemeente in de bouw van ruim 3.000 woningen in de

gepast op de hiervoor berekende omvang van het programma voor de gehele

periode tot 2020. Tijdens het opstellen van de woonvisie is onderkend dat dit pro-

gemeente om de gewenste omvang van het programma per kern te bereke-

gramma het gevaar van stagnatie met zich mee bracht: door de versnippering

nen (zie tabel 4). De verdeling is constant gehouden over de gehele periode

van de vraag over een groot aanbod, was de kans groot dat slechts een zeer be-

2009-2019, maar kan voor de tweede periode (2014-2019) worden aange-

perkt deel van de projecten tot realisering zou komen. Om te komen tot een pro-

past op basis van een actueler inzicht in de behoefte per kern. In de hoofd-

gramma dat voldoende kans op realisatie biedt, ook onder de huidige marktomstandigheden, zijn er binnen het woningbouwprogramma prioriteiten gesteld. De

Tabel 4:

volgende prioriteitscriteria zijn hierbij gehanteerd:

Gewenste omvang woningbouwprogramma per kern Kern

Aandeel in behoefte

Bosschenhoofd

1

Gewenst progr.

Gewenst progr.

2009-2019

2009-2014

. . . . .

marktkansen: is een project kansrijk doordat het aansluit op de behoefte? planologische hardheid: in welk stadium is de planologische procedure? juridische hardheid: wat is er al vastgelegd in contracten en intenties? financiën: wat zijn de financiële consequenties voor de gemeente van het

8%

140

90

Hoeven

32%

580

360

Oud Gastel

19%

340

210

Oudenbosch

39%

700

440

betering openbare ruimte: draagt het project bij aan het verbeteren van de

Stampersgat

2%2

40

20

leefbaarheid, het saneren van een milieuhinderlijke situatie, het verbeteren

100%

1.800

1.120

Totaal Halderberge 1

Aandeel per kern in de woningbehoefte van Halderberge volgens De woningmarkt in Hal-

derberge 2008-2018 (zie tabel 3) 2

.

vertragen of vervallen van het project? wenselijkheid project uit oogpunt van leefbaarheid, ruimtelijke ordening, ver-

van een rommelige stedenbouwkundige gebied? wenselijkheid project op basis van beleidskeuzes: hoe gewenst is het project uit oogpunt van levensloopbestendig of duurzaam bouwen?

Zie toelichting in de hoofdtekst boven de tabel.

stukken waarin het woonbeleid per kern wordt beschreven zal steeds de gewenste omvang van het programma per kern worden vergeleken met het voorgenomen programma.

De prioriteitstelling heeft geresulteerd in een herzien woningbouwprogramma dat aansluit bij het gewenste productieaantal van 1.800 woningen tot 2019. Dit herziene woningbouwprogramma, vastgesteld in de gemeenteraad op 21 januari 2010, vormt de basis van deze woonvisie. Bij de beschrijving van het woonbeleid per kern zal worden ingegaan op het nieuwbouwprogramma dat op grond van de



gehanteerde prioriteitstelling in de kern wordt nagestreefd. Het samenvattende woningbouwprogramma is te vinden in hoofdstuk 11.

15

2.5.

Kernstrategie woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningproductie De gemeente Halderberge wil de komende jaren een nieuwbouwproductie realiseren die gebaseerd is op de eigen behoefte van de gemeente en een beperkte groei

Het herziene woningbouwprogramma van de gemeente is nog steeds zeer ambiti-

voortkomend uit de uitbreiding van de werkgelegenheid rond Halderberge. De

eus. Het gewenste programma van 1.120 woningen tot 2014 komt neer op een

gemeente baseert zich daarbij op de meest recente provinciale bevolkings- en

productie van 225 woningen per jaar, waar deze de afgelopen 10 jaar gelegen

woningbehoeftenramingen en de afspraken gemaakt met de provincie in het kader

heeft op 90 woningen per jaar. Zelfs er rekening mee houdend dat een deel van

van de afronding van de pilot Bouwen binnen strakke contouren.

het programma uitvalt of vertraagd wordt, is dit een forse opgave zeker onder de huidige economische omstandigheden. Toch zijn er redenen om te veronderstellen dat de gemeente de uiteindelijk beoogde uitbreiding van de woningvoorraad van

Om de kwantitatieve doelstellingen te bereiken zet de gemeente in op:

.

830 woningen tot 2014 (165 woningen per jaar) kan realiseren:

. . .

een gewenste uitbreiding van de woningvoorraad van 1.310 woningen in de periode 1-1-2009 tot 1-1-2019 (waarvan 830 woningen in de periode tot 1-

Door de deelname aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren is er de

1-2014). Om dit aantal te realiseren is een woningbouwprogramma nodig

afgelopen jaren veel werk verricht aan het voorbereiden van projecten.

van 1.800 woningen in de periode 1-1-2009 tot 1-1-2019 (waarvan 1.120

Het programma omvat een groot aantal projecten met kleinere woningaan-

woningen in de periode tot 1-1-2014). In dit aantal is rekening gehouden

tallen op veel verschillende locaties met een diversiteit aan woningtypen en

met 30% overcapaciteit om planuitval en vertraging op te vangen en met de

prijsklassen. Dit zorgt voor een goede spreiding van risico’s.

sloopopgave tot 2019. Vanzelfsprekend geldt hierbij dat het programma aan-

Door de uitbreiding van Borchwerf en de realisatie van de Agro Food Cluster

gepast kan worden op nieuwe inzichten, zoals bijvoorbeeld een geactuali-

West Brabant groeit de werkgelegenheid in Halderberge en omgeving. Deze uitbreiding van de werkgelegenheid heeft een aantrekkende werking voor de

.

gemeente.

seerde provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose. een woningbouwprogramma dat door een scherpe prioriteitstelling aansluit op deze behoefte. Hoewel de productie met 225 woningen per jaar in de eer-

Het daadwerkelijk realiseren van deze projecten vergt van de gemeente een

ste vijf jaar zeer ambitieus is, is de beoogde uitbreiding van de voorraad rea-

strakke regie op het woningbouwprogramma, veel aandacht voor promotie en

liseerbaar door de vele voorbereidende werkzaamheden die reeds zijn ge-

marketing en een sterke focus op uitvoering. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op

daan in het kader van de pilot Bouwen binnen strakke contouren en de goede

teruggekomen.

.

spreiding van risico’s over locaties, woningtypen en prijsklassen. een jaarlijkse monitoring van het woningbouwprogramma, waardoor alle wijzigingen in het programma duidelijk worden. De ruimte die in het programma ontstaat door wijziging in projecten, fasering of door een nieuwe bevolkingsprognose kan worden ingevuld door medewerking te verlenen aan kwalitatief goed inpasbare nieuwe verzoeken. Uit oogpunt van klantvriendelijkheid hecht de gemeente er veel waarde aan dat op deze manier ook tussentijds mogelijkheden kunnen worden geboden aan particuliere initiatieven.

Nieuwbouw appartementencomplex ’t Breugelhof (Bosschenhoofd)


16

Kwalitatieve opgave: bestaande voorraad en nieuwbouw In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de kwantitatieve opgave: welke nieuwbouwproductie moet Halderberge realiseren om te voorzien in de woningbehoefte. Vanzelfsprekend gaat het bij nieuwbouw niet alleen om de kwantiteit maar ook om de kwaliteit. Nieuwbouw is echter niet het enige middel om ontwikkelingen in de kwalitatieve woonbehoefte op te vangen. Zo’n 90% van de woningen die in 2019 de lokale bevolking moeten huisvesten, staat er nu al. Aanpassingen binnen de bestaande voorraad en binnen de bestaande kernen zijn voor het lokale woonbeleid minstens zo belangrijk als het nieuwbouwprogramma. Daarom gaan we in dit hoofdstuk allereerst in op kwalitatieve opgave in de bestaande voorraad en vervolgens op die in de nieuwbouw. 3.1.

Tabel 5: Kerncijfers bestaande woningvoorraad in %

Bestaande voorraad en de kwalitatieve opgave In het woningmarktonderzoek zijn enkele kerncijfers opgenomen van de huidige

Oudenbosch

17% 8% 75% 0%

15% 7% 76% 2%

35% 7% 56% 2%

34% 5% 61% 0%

Huur Koop

32% 68%

26% 74%

25% 75%

22% 78%

42% 58%

39% 61%

Eengezinswoning Meergezinswoning

92% 8%

96% 4%

92% 8%

91% 9%

91% 9%

95% 5%

financieringscategorie. gat

Stampers-

Oud Gastel

22% 4% 74% 0%

hoofd

25% 7% 67% 1%

Bosschen-

Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

Totaal

Hoeven

woningvoorraad. In tabel 5 is de uitsplitsing te vinden naar woningtype en naar gemeente

3.


Woningtype Uit de tabel blijkt dat in Halderberge het aandeel meergezinswoningen (appartementen) beperkt is: 92% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. De grotere kernen hebben een wat hoger aandeel meergezinswoningen, maar de verschillen tussen de kernen zijn beperkt. Volgens het woningmarktonderzoek is, met uitzondering van Hoeven, in alle kernen een overschot aan eengezinswoningen en een tekort aan meergezinswoningen. Dit kan deels worden verklaard doordat volgens het woningmarktonderzoek veel ouderen op zoek zijn naar een voor hen geschikte seniorenwoning. In het onderzoek zijn seniorenwoningen als appartementen gedefinieerd, terwijl in een gemeente als Halderberge veel ouderen op zoek zijn naar een grondgebonden seniorenwoning. De cijfers van het woning-

bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, peildatum 1-1-2008, Cijfers gebaseerd

marktonderzoek over de verdeling van de behoefte naar woningtype moeten

op steekproef

daarom met de nodige voorzichtigheid worden gehanteerd.



17

Financieringscategorie

Prijsklasse

De verhouding huur-koop ligt in Halderberge ongeveer op eenderde-tweederde.

De woningvoorraad naar prijsklasse is weergegeven in tabel 6. De kernvoorraad

Het beeld per kern verschilt. Oudenbosch en, opmerkelijk genoeg, Stampersgat

huurwoningen bevat goedkope (tot ! 511,50) en betaalbare/middeldure huurwo-

hebben het hoogste aandeel huurwoningen, aanmerkelijk hoger dan de andere

ningen (! 511,50 tot ! 647,53), tezamen genoemd bereikbare huurwoningen

kernen. Volgens het woningmarktonderzoek is in Hoeven, Oud Gastel en Ouden-

(prijspeil per 1 juli 2009). Van de 3.851 woningen in de huursector zijn 3.713 wo-

bosch zowel een tekort aan huur- als aan koopwoningen. In Bosschenhoofd zijn in

ningen goedkoop (96%) en 118 woningen betaalbaar/middelduur (3%). Op 20

de huursector vraag en aanbod in evenwicht, terwijl in de koopsector een tekort

woningen na vallen alle huurwoningen binnen de kernvoorraad.

bestaat. In Stampersgat zijn de in de koopsector vraag en aanbod in evenwicht en bestaat er een overschot aan huurwoningen.

Verbetering bestaande voorraad Er is blijvend aandacht nodig voor de bestaande woningvoorraad. Hoewel Halderberge geen achterstandswijken kent, is de woningvoorraad op sommige plekken

Tabel 6:

verouderd. Te denken valt aan slecht geïsoleerde woningen van matige kwaliteit

Woningvoorraad Halderberge naar prijsklasse

of ‘bejaardenwoningen’, die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Ver-

(Bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, SGBO) HUUR < ! 349 ! 343 – ! 499 (goedkoop) ! 499 – ! 631 (betaalbaar) > ! 631 (duur) Totaal huur KOOP < ! 168.000

Eengezins

Meergezins

nieuwing of verbetering van deze voorraad is gewenst. Sloop is een voor de hand

Totaal

liggende oplossing, maar heeft ingrijpende gevolgen voor de huidige bewoners.

678

197

875

2.284

554

2.838

73

45

118

0

20

20

3.035

816

3.851

Eengezins

Meergezins 36

196

! 168.000 - ! 220.000

1.291

75

1.366

! 220.000 - ! 280.000

1.713

40

1.753

! 280.000 - ! 350.000

1.679

19

1.698

> ! 350.000

3.174

0

3.174

Totaal koop

8.017

170

Totaal

Eengezins 11.052

Meergezins 986

moet ook naar andere oplossingen gekeken zoals renovatie of aanpassing van doelgroep (ouderenwoning toewijzen aan starters).

Totaal

160

HUUR EN KOOP

Uit oogpunt van duurzaamheid en handhaving van de bestaande sociale structuur

8.187

Verouderde seniorenwoningen in De Halderberg (Hoeven)

Totaal 12.038

Naast verouderd woningbezit kan ook een concentratie van bepaalde woningty-

Genoemde aantallen zijn op basis van steekproef van het woningmarktonderzoek.

pen, bijvoorbeeld minder gewenste sociale huurwoningen, om aandacht vragen uit

Prijspeil per 1 juli 2007.

oogpunt van leefbaarheid. Ook hier kan sloop een middel zijn om een eenzijdige opbouw van de wijk te doorbreken en de kwaliteit van de woonomgeving te verbeteren. Ook hier verdient het echter om eerder genoemde redenen aanbeveling



18

andere oplossingen te onderzoeken. Zo kan verkoop van huurwoningen een mid-

uitvoeren van vier leefbaarheidsscans, structureel twee keer per jaar schouwen

del zijn om meer differentiatie in de wijk en een betere balans tussen vraag en

van de wijken, uitwerken van een wijk of dorpskern samen met bewoners en star-

aanbod te krijgen. Verkoop van huurwoningen heeft daarnaast als voordeel dat

ten met een pilot ‘buurtregie’ in Albano Lob A in Oudenbosch.

het starters kansen biedt op een betaalbare koopwoning (zie ook hoofdstuk 9). Gezien de tekorten in de huursector maakt sloop en verkoop van huurwoningen

Buitengebied en bebouwingsconcentraties

het gewenst om in nieuwbouw huurwoningen toe te voegen.

In hoofdstuk 4 tot en met 8 wordt nader ingegaan op de vijf kernen, waarbij ook de bestaande voorraad aan de orde komt. Behalve deze vijf kernen kent de ge-

Zoals aangegeven in paragraaf 2.1. biedt op termijn de afnemende woningbehoef-

meente in het buitengebied een aantal bebouwingsconcentraties. In september

te kansen om de kwalitatief mindere woningen uit de markt te nemen en zo tot

2009 is een Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Halderberge uitgebracht,

verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad te komen.

waarin aan de hand van de ligging van de bebouwingsconcentraties en de draagkracht van het omliggende gebied de ontwikkelingsmogelijkheden in beeld zijn

De gemeente Halderberge en Bernardus Wonen hebben medio 2007 het Conve-

gebracht. Gezien de beperkte woningaantallen waar het hier om gaat, worden

nant Duurzaam Bouwen West-Brabant ondertekend. Het ambitieniveau dat in het

deze bebouwingsconcentraties in deze woonvisie verder buiten beschouwing gela-

convenant is vastgelegd, heeft ook betrekking op ingrepen in de bestaande voor-

ten.

raad met een investeringsniveau van minimaal ! 25.000,-. In de volgende paragraaf over nieuwbouw zal nader op dit convenant worden ingegaan. De gemeente

3.2.

Nieuwbouw en de kwalitatieve opgave

maakt in aansluiting op het convenant afspraken met Bernardus Wonen over de

Nieuwbouw moet bijdragen aan het handhaven en versterken van de kwaliteit van

verbetering van de bestaande voorraad. In de prestatieafspraken 2009-2012 met

de verschillende kernen. Dit sluit aan op één van de centrale uitgangspunten van

Bernardus Wonen is reeds vastgelegd dat Bernardus Wonen in het kader van ge-

de woonvisie: de kernen van Halderberge hebben ieder een eigen kwaliteit en

zamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in overleg met de gemeen-

identiteit. Het woonbeleid draagt bij aan het handhaven en versterken daarvan.

te, een prioriteit bepaalt in de aanpak van wooncomplexen ten behoeve van het

Gezien de afnemende bevolkingsgroei krijgt kwaliteit een steeds centralere rol in

Politiekeurmerk Veilig Wonen. De gemeente streeft ernaar om in aanvulling op

het woonbeleid. De opgave verschuift steeds sterker van kwantiteit naar kwaliteit.

deze afspraken in de prestatieafspraken ook een afspraak op te nemen over verbetering van de energetische kwaliteit van bestaande huurwoningen.

Algemeen

Actiepunt 1: De gemeente maakt met Bernardus Wonen afspraken over investeringen in de

Het nieuwbouwprogramma van Halderberge voor de periode 2010-2019 (zie tabel

verbetering van de energetische kwaliteit van woningen (verschuiving naar zuiniger energie-

7) omvat 2.080 woningen. Van deze woningen zijn 390 woningen aangemerkt als

labels)

bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen (280 woningen harde plancapaciteit in de periode 2010-2014 en 110 woningen zachte plancapaciteit in de periode

Leefbaarheid

2015-2019). Deze bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen vallen buiten de

De bestaande woningvoorraad is niet het enige aspect dat de kwaliteit van een

behoefteraming uit par. 2.3. Exclusief deze woningen omvat het programma

wijk of kern bepaalt. De gemeente Halderberge heeft in de Nota Leefbaarheid

2010-2019 dus 1.690 woningen. Dit sluit goed aan bij in par. 23. voor de periode

(vastgesteld op 23 april 2009) aangegeven op welke wijze zij de leefbaarheid in

2010-2019 berekende gewenste omvang van het woningbouwprogramma van

de verschillende wijken en dorpen wil verhogen. Middelen hiertoe zijn onder meer

1.800 woningen. Er is een zekere marge aangehouden omdat de registratie van



19

woningen als bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoning door het CBS wordt aan-

Financieringscategorie

gescherpt. Daardoor is niet geheel zeker dat alle 390 woningen als bijzondere

In de periode 2010-2014 wordt de bouw voorzien van 1.470 woningen waarvan

woonvoorzieningen/zorgwoning kunnen worden geregistreerd.

280 bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen. De harde plancapaciteit in deze periode omvat 1.010 woningen, waarvan 524 koopwoningen (52%) en 486 huur-

Tabel 7:

woningen (48%). Van de huurwoningen bestaat een belangrijk deel uit de zorg-

Nieuwbouwprogramma Halderberge

woningen. In de hoofdstukken per kern wordt ingegaan op de vraag of de produc-

(bron: gemeente Halderberge) 2010 t/m 2014 Abs

tie aan huurwoningen voldoende is om in de behoefte te voorzien en de ruimte

2015 t/m 2019

%

2010 t/m 2019

Abs

%

Abs

%

113

19%

1.123

54%

Harde plancapaciteit Totaal aantal woningen

1.010

69%

van huurwoningen). Woningtype De harde plancapaciteit voor de periode 2010-2014 bestaat uit 435 eengezinswo-

Waarvan koopwoningen

524

52%

20

18%

544

48%

Waarvan huurwoningen

486

48%

93

82%

579

52%

Waarvan eengezinswoningen

435

43%

Waarvan meergezinswoningen

575

57%

zo’n 300 woningen, ofwel 40% van de harde productie exclusief de zorgwoningen.

Waarvan nultredenwoningen

531

53%

In het woningmarktonderzoek wordt gepleit voor een hoog aandeel appartemen-

Waarvan zorgwoningen

279

28%

ten. Echter daarbij zijn alle seniorenwoningen gerekend tot de categorie apparte-

Totaal aantal woningen

462

31%

1.472

100%

voerd als meergezinswoning) vormen een belangrijk deel van de productie van

menten. In de eerder genoemde Marktanalyse Halderberge (zie noot 1) wordt 492

81%

605

100%

954

46%

Totale plancapaciteit Totaal aantal woningen1

ningen (43%) en 575 meergezinswoningen (57%). De zorgwoningen (allen uitgemeergezinswoningen. De resterende productie aan meergezinswoningen bedraagt

Zachte plancapaciteit

1

biedt voor aanpassingen binnen de bestaande voorraad (herstructurering, verkoop

gesteld dat 80% van de ouderen eerder behoefte heeft aan een grondgebonden seniorenwoning dan aan een appartement, zeker in landelijke gebieden als Hal-

2.077

100%

Om deze aantallen te kunnen vergelijken met de gewenste omvang van het woningbouwpro-

derberge waar geen appartementencultuur bestaat. De ervaring leert dat het gemiddelde aandeel appartementen dat in dorpse en kleinstedelijke woonmilieus

gramma volgens par. 2.3 moeten gecorrigeerd worden voor het aantal bijzondere woonvoorzienin-

door de markt kan worden opgenomen, zo’n 30% bedraagt. Rekening houdend

gen/zorgwoningen. Deze tellen niet mee voor de behoefteraming en daarmee in de berekening in

met de ontbrekende appartementencultuur in Halderberge en het genoemde erva-

par. 2.3. In de periode 2010-2014 zijn 279 woningen bijzondere woonvormen/zorgwoningen in het

ringscijfer is het aandeel meergezinswoningen in de harde plancapaciteit in de

programma opgenomen, in de periode 2015-2019 110 woningen. Hiervoor gecorrigeerd bedraagt de

eerste periode hoog en leidt dit tot een verhoogd afzetrisico voor deze plannen.

omvang van het woningbouwprogramma 1.193 woningen voor de periode 2010-2014 en 1.688

Het is gewenst in het programma voor de zachte plannen slechts beperkt meerge-

woningen voor de periode 2015-2019. Dit sluit aan bij de gewenste omvang van het programma

zinswoningen op te nemen zodat de totale productie aan meergezinswoningen in

volgens par. 2.3, namelijk 1.120 woningen voor de periode 2010-2015 en 1.800 woningen voor de

de periode 2010-2019 zo’n 25-30% van de totale productie bedraagt. Dit betekent

periode 2010-2019.

dat in de zachte plannen voor de gehele periode 2010-2019 nog ruimte is voor maximaal 125-200 appartementen. In de hoofdstukken over de kernen wordt nader ingegaan op dit aspect.



20

(Ruimtelijke) Kwaliteit

seerd worden door een extra investering van tenminste ! 5.000,- per woning voor

Door nieuwbouw in Halderberge te realiseren via kleinere projecten (20 tot 30

nieuwbouw van woningen in de vrije sector en tenminste ! 2.500,- per woning

woningen) of individuele kavels wordt eenvormigheid voorkomen en de karakte-

voor woningen in de sociale sector. Het Milieubeleidsplan geeft aan dat de doel-

ristieke kleinschalige dorpsstructuur gehandhaafd. Voor het bewaken van de kwa-

stellingen uit het convenant worden gerealiseerd door toetsing bij bouwvergun-

liteit is samenhang tussen de ontwikkeling van een locatie en de dorpsstructuur

ningen. Per 1 maart 2010 wordt deze toetsing uitgevoerd voor plannen van partij-

gewenst. Hieraan kan sturing worden gegeven door duidelijke eisen te stellen aan

en die het convenant hebben ondertekend. In Halderberge actieve partijen waar-

de beeldkwaliteit. De kleinschalige opzet en de eisen aan de beeldkwaliteit kun-

voor dit geldt zijn onder meer Bernardus Wonen en Woningstichting Geertruiden-

nen, samen met een goede kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte,

berg.

nieuwbouw in Halderberge een onderscheidende kwaliteit geven. Gezond Aanvullend op deze meer algemene eisen wordt bij nieuw te ontwikkelen woning-

Iedereen is gebaat bij een woning die een gezond binnenmilieu garandeert en

bouw in de gemeente Halderberge er naar gestreefd dat woningen en woonomge-

waarin ongevallen in en om het huis zo min mogelijk terug te voeren zijn op ont-

ving duurzaam, (sociaal) veilig, levensloopbestendig en flexibel zijn.

werp en uitvoering van de woning. Andere voorbeelden van de invloed die de woonomgeving kan hebben op de gezondheid van mensen is stress door een ge-

Duurzaam

voel van onveiligheid of isolement of gezondheidsschade door luchtverontreini-

Duurzaam bouwen omvat maatregelen variërend van stedenbouwkundig ontwerp

ging, lawaai en vuil. Woning en woonomgeving moeten voldoen aan actuele kwali-

tot materiaalgebruik die de milieubelasting bij het bouwen zelf, het gebruik van de

teitseisen die de gezondheidsrisico’s verminderen en het lichamelijk en geestelijk

gebouwen en het verwijderen ervan, beperken. Het beleid van de gemeente rond

welzijn van bewoners bevorderen. Tijdens ruimtelijke ordeningsprocedures wordt

duurzaam bouwen is vastgelegd in het Milieubeleidsplan 2009-2012 van de ge-

gekeken naar milieu- en gezondheidsaspecten als geluidsoverlast, hinder en ex-

meente (oktober 2009). In het Milieubeleidsplan wordt verwezen naar het Conve-

terne veiligheid.

nant Duurzaam Bouwen West-Brabant. Uitgangspunt van dit convenant is dat de ondertekenende partijen de vaste maatregelen en minimaal de kostenneutrale

Sociaal veilig

variabele maatregelen uit de nationale pakketten standaard in hun bouwplannen

(Sociaal) veilig bouwen is er op gericht de kansen op inbraak, vandalisme en

opnemen. Hetzelfde geldt voor het gebruikmaken van de richtlijnen betreffende

overlast te verminderen en het veiligheidsgevoel te verhogen. Door een goed ste-

levensloopbestendig bouwen. Volgens het convenant wordt een extra inspanning

denbouwkundig en woningontwerp vermindert de kans op criminaliteit. Woning en

gepleegd op de volgende thema’s:

woonomgeving voldoen aan actuele kwaliteitseisen die leiden tot een inbraakveili-

. . . .

materiaalgebruik: zorgvuldig materiaalgebruik rekening houdend met grond-

ge woning en een sociaal veilige woonomgeving. Een belangrijk toetsingskader is

stoffen, productie en leefomgeving

het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De belangrijkste eisen daaruit zijn opgenomen

gezondheid en binnenmilieu: allergeenarm bouwen

in WoonKeur (zie hieronder).

energie: EPC 0,72 of lager water: afkoppelen en berging in de wijk, niet-uitlogende bouwmaterialen

Levensloopbestendig en flexibel

Per locatie zal het ambitieniveau in overleg worden bepaald op basis van de GPR-

Levensloopbestendig betekent dat een woongebied aantrekkelijk is voor een brede

methode. Volgens het convenant moet de gevraagde extra inspanning gereali-

groep mensen doordat woningen en woonomgeving optimaal toegankelijk en ge-



bruiksvriendelijk zijn en in de wijk woonzorgcombinaties en dienstverlening aan-

venant Duurzaam Bouwen West-Brabant en in een nog vast te stellen mini-

wezig is. Flexibiliteit wil zeggen dat woningen en woonomgeving aangepast kun-

mumeisenpakket voor seniorenwoningen.

nen worden aan veranderende omstandigheden of andere doelgroepen. In het Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg van juni 2005 is aangegeven dat de gemeente bij nieuwbouw inzet op het realiseren van levensloopbestendige woningen. Hiervoor wordt uitgegaan van een pragmatische toepassing van WoonKeur. Het Masterplan stelt dat het gewenst is dat afspraken op dit punt worden vastgelegd in projectovereenkomsten met ontwikkelaars en woningcorporaties. Voor de nieuwbouw van starterswoningen kan volgens het Masterplan hierop een uitzondering worden gemaakt, zodat deze gerealiseerd kunnen worden in het goedkope prijssegment. In de praktijk stuit het toepassen van WoonKeur op veel discussie met ontwikkelaars. De seniorenraad in Halderberge heeft onlangs een advies uitgebracht over het minimale eisenpakket ten behoeve van seniorenwoningen. Na besluitvorming over de inhoud en toepassing van de minimumeisen voor seniorenwoningen door de gemeente zullen de eisen worden opgenomen in overeenkomsten met corporaties en projectontwikkelaars. Actiepunt 2: Vaststellen van een minimumeisen voor seniorenwoningen dat wordt vastgelegd in overeenkomsten met corporaties en ontwikkelaars over bouwprojecten.

3.3.

21

Kernstrategie kwalitatieve opgave Om de kwalitatieve doelstellingen te bereiken zet de gemeente in op:

.

een goede kwaliteit van woning en woonomgeving in bestaande wijken dooruitvoeren van de maatregelen genoemd in de Nota Leefbaarheid en het maken van afspraken met Bernardus Wonen over het verhogen van de kwaliteit van de bestaande woningen (energie, veiligheid). Het specifieke beleid voor de bestaande voorraad per kern wordt uitgewerkt in de volgende hoofdstuk-

.

ken. een onderscheidende kwaliteit van nieuwbouw in Halderberge door het waarborgen van een kleinschalige opzet, het stellen van eisen aan de beeldkwaliteit en het zorgdragen voor een goede kwaliteit van de inrichting van de

.

openbare ruimte. specifieke eisen aan nieuwbouw (duurzaam, sociaal veilig, levensloopbestendig). De eisen die de gemeente daarbij hanteert, zijn vastgelegd in het Con-


4.


22

Bosschenhoofd, nieuwbouw en bestaande voorraad 4.1.

Typering van de kern Bosschenhoofd is op Stampersgat na de kleinste kern van Halderberge. Het dorp ligt aan de A58 tegen de gemeente Rucphen aan. In Bosschenhoofd wonen per 1 januari 2010 2.074 inwoners (7% van het totaal aantal inwoners van de gemeente). De woningvoorraad omvat 885 woningen, voor bijna 80% vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen. De voorzieningen in de kern bestaan uit een basisschool, enkele winkels en een sportpark. De enige supermarkt in het dorp is enige tijd geleden gesloten. In de nieuwbouwplannen voor het centrum (zie par. 4.4) is ruimte opgenomen voor een nieuwe supermarkt. Bosschenhoofd heeft op dit moment geen woonzorgvoorzieningen. Wel zijn er enkele gezondheidszorgvoorzieningen, zoals een huisarts, een dependance van een apotheek en een consultatiebureau. Bosschenhoofd kent enkele recreatieve voorzieningen zoals hotels en een camping. Een bijzondere voorzieningen in Bosschenhoofd is Vliegveld Seppe met bijbehorend museum. Bepalend voor de identiteit van Bosschenhoofd is het ruime, rustige en groene woonmilieu met veel vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen. Bosschenhoofd heeft daarmee het karakter van een villadorp.

4.2.

Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van het programma De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in de kern Bosschenhoofd bedraagt 140 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 90 in de eerste vijf jaar (2009 tot 2014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Bosschenhoofd vooral behoefte bestaat aan seniorenwoningen in de huursector en in de koopsector. Ook is er een beperkte behoefte aan duurdere woningen in de koopsector (vanaf ! 350.000,-). De woningvraag in Bosschenhoofd is vooral afkomstig van doorstromers. Het nieuwbouwprogramma voor de kern Bosschenhoofd staat in tabel 8.



23

huurappartementen. Het project Reiskoffer is een woonvoorziening met zorg

Tabel 8: Nieuwbouwprogramma Bosschenhoofd

.

(bron: gemeente Halderberge) 2010 t/m

2015 t/m 2019

2019 %

Abs

%

Abs

%

12

100%

299

100%

Harde plancapaciteit

Omvang van het programma Kijkend naar de omvang van het woningbouwprogramma (299 woningen in de periode 2010-2019) in Bosschenhoofd is meteen duidelijk dat dit ruim het dubbele

2871

100%


226

79%

12

100%

238

80%


61

21%

0

0%

61

20%


171

60%


116

40%

dan de gewenste. De productie van 300 woningen tot 2019 betekent een uitbrei-


126

44%

ding van de bestaande voorraad met 33% over tien jaar. Aangezien vrijwel de


65

23%

gehele productie is voorzien in de eerste vijf jaar ligt de verhouding tussen pro-



0

0%

287

100%

capaciteit ten behoeve van planuitval en –vertraging is meegerekend). Ook als de bijzondere woonvormen/zorgwoningen buiten beschouwing worden gelaten is de

gramma en behoefte in deze periode nog schever: tegenover een vraag van 90 0

0%

0

100%

12

100%

299

100%

Totale plancapaciteit Totaal aantal woningen

is van de behoefte (140 woningen in de periode 2009-2019, waarin al 30% over-

resterende omvang van het programma van 235 woningen aanmerkelijk hoger

Zachte plancapaciteit

1

Periode 2015 t/m 2019: Op twee kleine locaties in het centrum worden eengezinskoopwoningen gerealiseerd.

2010 t/m

2014 Abs

en servicediensten vlak naast het hotel in Bosschenhoofd.

woningen staat een aanbod van bijna 290 woningen (225 woningen exclusief bijzondere woonvormen/zorgwoningen). Het programma bestaat voor een groot deel

In dit aantal is niet meegenomen het project Rabobank dat begin 2010 is opgeleverd.

uit middeldure en dure koopwoningen, een segment dat onder de huidige marktomstandigheden risicovol is. Het gevaar is groot dat door de concurrentie tussen de projecten geen van de projecten van de grond komt.

Als het gaat om de harde plancapaciteit is de verdeling naar locaties als volgt:

.

Periode 2010 t/m 2014: Met uitzondering van het Centrumplan bevatten de

Gewenste kwaliteit: verdeling naar prijsklassen

locaties die in deze periode ontwikkeld worden, vooral middeldure en dure

In de bouwplannen ligt een accent op de middeldure en dure koopsector: 203

eengezinskoopwoningen. De locaties Steenfabriek en Margrietstraat bestaan

woningen van de 287 woningen in de periode 2010-2014 vallen in deze categorie,

alleen uit dit woningtype. Op de locatie Maatjens worden naast dure koopwo-

ofwel 70% van geplande productie. Door de bouw van dure koopwoningen wordt

ningen ook 9 goedkope koopwoningen voor starters voorzien en op de locatie

voorzien in de behoefte volgens het woningmarktonderzoek en kan de doorstro-

Top Shot worden naast dure en middeldure koopwoningen ook betaalbare

ming op gang worden gebracht. Echter onder de huidige marktomstandigheden is

huurwoningen gerealiseerd. Het Centrumplan voor Bosschenhoofd voorziet in

het zeer de vraag of dit ook gaat gebeuren. De Marktanalyse Halderberge laat

de periode 2010-2014 in de realisatie van circa 80 woningen. Het plan be-

zien dat er in Bosschenhoofd in 2009 4 woningen zijn verkocht terwijl er per 1

staat uit goedkope eengezinskoopwoningen voor starters (14 woningen) en

december 2009 11 te koop stonden. Bestaande woningen in Bosschenhoofd staan

verder uit middeldure koopeengezinswoningen en goedkope en middeldure

meer dan een jaar te koop, geen omstandigheden die de doorstroming bevorderen.



24

Het Centrumplan kent een gedifferentieerd programma met een nadruk op relatief goedkope woningen. Onder de huidige marktomstandigheden is dit een kansrijk project. Het programma in Bosschenhoofd bestaat voor 21% uit huurwoningen tegenover een aandeel huurwoningen in de bestaande voorraad van 26%. Gezien de relatief dure woningvoorraad in Bosschenhoofd is het gewenst het aandeel huurwoningen op peil te houden om te voorzien in de behoefte aan kwalitatief goede woningen voor starters en senioren. Het programma zou dan voor circa 25% uit huurwoningen moeten bestaan. Het woningmarktonderzoek laat zien dat er behoefte is aan middeldure koopwo-

Pastoor van Breugelstraat 4.3.

Woongebouw Seppe


ningen voor ouderen en aan wat duurdere koopwoningen ten behoeve van doorstromers. De behoefte aan goedkope koopwoningen in Bosschenhoofd lijkt kleiner

. .

te zijn dan in andere kernen. Op grond hiervan is een programma van 10% goedkope koopwoningen, 35% middeldure koopwoningen (vooral te realiseren in de vorm van voor ouderen geschikte grondgebonden woningen) en 30% dure koopwoningen aan te bevelen.

K Knneellppuunntteenn Ontbreken van echt centrum met bijbehorende voorzieningen

.

K Kaannsseenn Onderscheidend woonmilieu door groen, rust en ruimte

Verkeersdruk door doorgaande route door kern

Gewenste kwaliteit: woningtype en doelgroepen Als onderdeel van het Centrumplan worden nultredenappartementen in de goed-

De knelpunten en kansen op het gebied van wonen spelen een rol bij de kernstra-

kope en middeldure huursector gerealiseerd. Deze categorie woningen ontbreekt

tegie voor Bosschenhoofd.

op dit moment in Bosschenhoofd terwijl er relatief veel ouderen in de kern wonen. De centraal gelegen appartementen in het Centrumplan voorzien in een deel van de behoefte aan woningen voor ouderen. In deze behoefte wordt verder voorzien door het bijzondere project Reiskoffer waar bewoners zorgen servicediensten kunnen afnemen van het hotel. Van belang is voor de doelgroep ouderen niet enkel appartementen te realiseren, maar ook grondgebonden woningen als patiowoningen. Bij de doorlichting van de huidige plannen, zoals hiervoor is aangegeven, is het omzetten naar grondgebonden ouderenwoningen een goede optie.

4.4.

Kernstrategie Bosschenhoofd Voor Bosschenhoofd geldt dat het aantrekkelijke groene en rustige woonmilieu gehandhaafd moet blijven en dat nieuwbouw moet aansluiten op deze kenmerken. Dat betekent een sterk accent op grondgebonden woningen in een ruime opzet. Het gewenste woningbouwprogramma in Bosschenhoofd zou moeten bestaan uit:

. . .

circa 25% huurwoningen circa 10% goedkope koopwoningen voor starters circa 35% middeldure koopwoningen, vooral te realiseren als voor ouderen geschikte grondgebonden woningen


.


circa 30% dure koopwoningen ten behoeve van de doorstroming

De centrumontwikkeling is van groot belang voor Bosschenhoofd. De plannen omvatten een nieuwe multifunctionele accommodatie, waarin onder meer een cluster voorzieningen gericht op kinderen (basisschool, peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, consultatiebureau), een cluster medische voorzieningen (huisarts, apotheek, fysiotherapeut) en het buurthuis worden ondergebracht. Ook is in het plan ruimte gereserveerd voor een nieuwe supermarkt (e feitelijke realisatie van de supermarkt is afhankelijk van het vinden van een exploitant). Met deze maatregelen betekent het Centrumplan een aanzienlijke versterking van het voorzieningenniveau van de kern. Het woningbouwprogramma van het Centrumplan bevat woningtypes waaraan op dit moment in Bosschenhoofd weinig aanbod is. Realisatie van het Centrumplan dient dan ook de hoogste prioriteit te krijgen. Het woningbouwprogramma van Bosschenhoofd is te omvangrijk vergeleken met de behoefte en de huidige omvang van de woningvoorraad. Het is dringend gewenst dat de productie in Bosschenhoofd over een langere periode wordt gespreid. Om te voorkomen dat de productie geheel stilvalt, zal de gemeente in samenwerking met ontwikkelaars en corporatie de situatie in Bosschenhoofd zorgvuldig moeten monitoren, zodat tijdig passende maatregelen genomen kunnen worden. Actiepunt 3: In overleg met de projectontwikkelaars en corporaties monitoren van projecten in Bosschenhoofd, zodat tijdig kan worden ingegrepen als blijkt dat door de onderlinge concurrentie plannen niet worden gerealiseerd.

Noodzakelijk is verder een goede promotie van Bosschenhoofd. Door duidelijk te maken welke ontwikkelingen in Bosschenhoofd op stapel staan en wat het Centrumplan betekent voor de versterking van het voorzieningenniveau kunnen woningzoekenden van buiten de kern overtuigd worden van de aantrekkelijkheid van Bosschenhoofd.

25


5.


26

Hoeven, nieuwbouw en bestaande voorraad 5.1.

Typering van de kern De kern Hoeven is een kleinschalig en landelijk gelegen dorp, per 1 januari 2010 bestaande uit 6.727 inwoners (23% van het totaal aantal inwoners van de gemeente) verdeeld over 2.590 woningen. Hoeven is gelegen aan de N640 tussen Oudenbosch en Etten-Leur. De woonwijken van Hoeven zijn ruim opgezet, waardoor Hoeven een groen karakter heeft en een prettig woonklimaat kent. De woningvoorraad bestaat voor bijna 70% uit vrijstaande woningen of twee-onder-éénkapwoningen. Vanwege de ligging nabij een bosgebied is Hoeven in trek bij toeristen. De kern heeft wat betreft voorzieningen veel te bieden: twee campings, een bosbad (recreatiepark), conferentiecentrum Bovendonk, diverse winkels, horeca, sportvoorzieningen, een bibliotheek en goede woonzorgvoorzieningen. Kenmerkend voor Hoeven is dat er veel gebouwd wordt in particulier opdrachtgeverschap. De kern lijkt in dat opzicht op het nabijgelegen Sint Willebrord: veel mensen bouwen met hulp van vrienden en kennissen een woning. De meest recente wijken bestaan bijna volledig uit zelfbouw. Dit kenmerk heeft geleid tot een zeer gevarieerde bebouwing. Veel mensen van buiten de gemeente vinden Hoeven aantrekkelijk vanwege het dorpse karakter en de nabijheid van Etten-Leur en Breda.

5.2.

Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van programma De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in de kern Hoeven bedraagt 580 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 360 in de eerste periode (2009-2014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Hoeven vooral behoefte bestaat aan meergezinskoop- en meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen. In het woningbehoeftenonderzoek zijn seniorenwoningen echter als meergezinswoningen beschouwd, dus er mag vanuit worden gegaan dat er tevens behoefte bestaat aan grondgebonden seniorenwoningen (voornamelijk in de huur- maar voor een deel



27

.

ook in de koopsector). Uit de werksessie over de kern Hoeven bleek dat er inder-

De volgende locaties vallen binnen de categorie ‘zachte plancapaciteit’: 2

In Hoeven blijkt momenteel een gering aanbod te bestaan aan woningen voor starters. Uit het woningbehoeftenonderzoek blijkt in Hoeven de voorkeur van star-

.

ters uit te gaan naar een goedkope of betaalbare koopwoning. Het nieuwbouwprogramma voor de kern Hoeven staat in tabel 9.

.

Tabel 9: Nieuwbouwprogramma Hoeven

Periode 2010 t/m 2014:

. .

Abs 26

10%

Hoeven Zuidwest Opperstraat: locatie waarop een gemengd programma van in totaal zo’n 130 woningen kan worden ontwikkeld.

. .

2010 t/m 2019

Abs

%

Abs

%

Centrumontwikkeling: voor de tweede vijfjaarsperiode zijn voor de cen-

0

0%

26

5%

gramma. De locatie Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat is een grote locatie, waar een gemengd programma van circa 206 woningen kan worden


wikkeling 99 woningen opgenomen in het woningbouwprogramma

trumontwikkeling 26 woningen opgenomen in het woningbouwpro-

2015 t/m 2019

%

Centrumontwikkeling: voor de eerste periode zijn voor de centrumont-


(bron: gemeente Halderberge) 2010 t/m 2014

Op de locatie Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat (Hofstee) voorziet het programma in 9 dure nultreden enigszins koopwoningen.

daad behoefte bestaat aan patiowoningen voor ouderen.

ontwikkeld.


9

35%

0

0%

9

35%


17

65%

0

0%

17

65%


9

35%

wenste woningproductie. Het is wenselijk in Hoeven zo’n 580 woningen te realise-


17

65%

ren, waarvan 360 in de eerste vijf jaar. Hierbij is rekening gehouden met een


26

100%


0

0%

229

90%

255 in de eerste vijf jaar. In Hoeven zijn geen bijzondere woonvormen/zorgwoningen in het programma opgenomen. 232

100%

461

95% Daarbij valt 90% van de woningen opgenomen in het woningbouwprogramma


255

100%

Het aantal woningen dat is opgenomen in het programma, ligt lager dan de ge-

overcapaciteit van 30%. Het programma voorziet nu in 487 woningen, waarvan

Zachte plancapaciteit Totaal aantal woningen

Omvang van het programma

232

100%

487

100%

binnen de zachte plancapaciteit. Slechts 10% van het woningbouwprogramma van Hoeven ligt vast.


.


.

Axis (Sint Janstraat): op deze locatie in het centrum worden 17 middeldure nultreden huurappartementen voorzien in het programma.

2

Er kunnen wijzigingen optreden in de locaties en de aantallen woningen vallend binnen de

categorie ‘zachte plancapaciteit’



28

Gewenste kwaliteit: verdeling naar prijsklassen De reeds bestaande woningvoorraad in Hoeven bestaat voor 25% uit huurwoningen, ten opzichte van een gemiddeld percentage van 32% voor de gemeente Halderberge als geheel. Het is wenselijk circa 30% van de nieuwbouw in Hoeven te realiseren in de huursector. Dat betekent dat moet worden gestuurd op realisatie van zo’n 130 huurwoningen in de plannen die nu binnen de zachte capaciteit vallen. In Hoeven bestaat behoefte aan goedkope en betaalbare woningen voor starters. Circa 10% van de nieuw te realiseren woningen dient dan ook qua prijsklasse bereikbaar te zijn voor starters (goedkoop of betaalbaar). Op de locaties Axis en Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat, vallend binnen de harde plancapaciteit, wordt niet voorzien in deze behoefte. Op de locaties centrumontwikkeling, Hoeven Zuidwest Opperstraat en Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat dient deze opgave te worden ingevuld. Dat kan deels door vrije kavels uit te geven, die een kleiner oppervlak hebben dan bij normale kaveluitgifte, waardoor het voor starters moge-

Conferentiecentrum Bovendonk

Sint Janstraat

lijk wordt een betaalbare woning naar wens te realiseren. 5.3.


Om de doorstroming te bevorderen en om in de kwaliteitsbehoefte van gezinnen

K Knneellppuunntteenn

en senioren te voorzien, dient 30% van het nieuwbouwprogramma te bestaan uit middeldure koop en 30% uit dure koop. Gewenste kwaliteit: woningtype en doelgroepen Voor een deel in de huursector, maar ook bij de bouw van middeldure en dure koopwoningen, dient in de behoefte aan woningen voor senioren te worden voorzien. In Hoeven gaat de vraag van senioren uit naar ruime nultreden appartementen met een buitenruimte en naar grondgebonden nultreden woningen met een

Kwetsbaarheid centrum (Sint Janstraat):

. . .

Voorzieningen te verspreid Slechte aansluiting groengebied

. .

K Kaannsseenn Ruim opgezette, gevarieerde wijken in groene omgeving Aantrekkingskracht voor mensen van buiten de kern

Bovendonk Ontbreken horeca/terrasjes

kleine tuin. Kwaliteit en ruimte is hierbij van belang. In Hoeven blijft vraag bestaan naar vrije kavel uitgifte. Dat kunnen grotere kavels zijn voor kwaliteitszoekers en goedkopere kavels met een kleiner oppervlak bedoeld voor starters die een woning naar wens willen realiseren.

De knelpunten en kansen op het gebied van wonen spelen een rol bij de kernstrategie voor Hoeven.


5.4.


29

Kernstrategie Hoeven

Tot slot wordt voorzien in de behoefte aan mogelijkheden voor zelfbouw in Hoe-

Kernstrategie voor Hoeven qua nieuwbouw voor de periode tot en met 2019 is het

ven. De gemeente houdt daarom in haar woningbouwprogramma rekening met de

inzetten op:

uitgifte van kavels ten behoeve van zelfbouw. Dat betreffen grotere kavels voor

. . . .

30% in de huursector

kwaliteitszoekers en goedkopere kavels met een kleiner oppervlak bedoeld voor

10% goedkope en betaalbare koop (starterswoningen)

starters.

30% middeldure koop 30% dure huur

Bij de realisatie van nieuwe woningen moet het groene karakter van Hoeven worden gehandhaafd. Op nieuw te ontwikkelen locaties moeten qua stedenbouwkundige opzet groene en ruime buurten worden gerealiseerd. Nieuwe woningen moeten voorzien zijn van een tuin(tje) of een ruime buitenruimte. Hierdoor kan Hoeven de aantrekkingskracht voor mensen van buiten de kern ook in de toekomst behouden. Er wordt ingezet op de centrumontwikkeling, omdat dit de mogelijkheid biedt om een gevarieerd woningbouwprogramma voor doelgroepen als starters en senioren te realiseren en de leefbaarheid van het centrum te vergroten. Zo is bij de centrumontwikkeling sprake van vervanging van verouderde woningen en wordt aandacht besteed aan de Sint Janstraat. De mogelijkheden van deze hoofdstraat kunnen beter worden benut door een betere aansluiting op het groengebied van conferentiecentrum Bovendonk en door voor lopend publiek de route en de afstand tot winkels te verbeteren. De straat kan worden verlevendigd door de toeristen maar ook eigen inwoners meer gelegenheid te bieden in Hoeven naar een terras te gaan. Ook wordt ingezet op het realiseren van een gemengd programma op de locaties Opperstraat en Bovendonksestraat. De omvang van de locaties biedt de mogelijkheid om zowel huurwoningen als koopwoningen in diverse prijsklassen te realiseren. Op deze locaties kan tevens de behoefte aan betaalbare grondgebonden eengezins koopwoningen voor starters en middeldure en dure grondgebonden patiowoningen voor senioren worden ingevuld.


6.


30

Oud Gastel, nieuwbouw en bestaande voorraad 6.1.

Typering van de kern Oud Gastel is na Oudenbosch de grootste kern van de gemeente Halderberge. In dit lintdorp wonen per 1 januari 2010 7.204 inwoners (25% van het totaal aantal inwoners van de gemeente) verdeeld over 2.880 woningen. De kern is net als Stampersgat gelegen aan de westkant van de Rijksweg A17 en wordt door de N268 verbonden met Roosendaal. De woonomgeving in Oud Gastel is groen en dorps. Oud Gastel heeft een goed voorzieningenniveau. De woningvoorraad bestaat voor ruim 60% uit vrijstaande woningen of tweeonder-één-kapwoningen. Het aandeel huurwoningen is in Oud Gastel het laagste van alle kernen van de gemeente Halderberge; ongeveer 22% (zie tabel 5). Oud Gastel is een kern met een rustig en gemoedelijk woonmilieu. De kerngebondenheid van Oud Gastel is hoog: bewoners zijn sterk op de eigen kern gericht. Door de gunstige ligging van de kern en het goede voorzieningenniveau, trekt Oud Gastel relatief veel vestigers van buiten de gemeente aan.

6.2.

Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van programma De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in de kern Oud Gastel bedraagt 340 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 210 in de eerste periode (2009-2014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Oud Gastel behoefte bestaat aan seniorenwoningen, vooral in de huursector maar ook in de koopsector. Ook is er enige behoefte aan duurdere woningen in de koopsector (vanaf ! 350.000,-). Omdat Oud Gastel een gering betaalbaar koopaanbod kent, trekken jongeren en jonge huishoudens weg uit de kern. Realisatie van woningen voor deze doelgroep is eveneens gewenst. Het nieuwbouwprogramma voor de kern Oud Gastel staat in tabel 10.



31

.

Tabel 10: Nieuwbouwprogramma Oud Gastel (bron: gemeente Halderberge) 2010 t/m

2015 t/m 2019

2010 t/m

2014 Abs

2019 %

Abs

%

Abs

%

8

5%

20

5%


12

5%

.


. . .

De Centrumontwikkeling is van groot belang voor Oud Gastel. In het programma hiervoor zijn 33 woningen opgenomen. Centrumontwikkeling locatie Linde/Johannes: 30 woningen. De locatie Oud Gastel Noord is een grote locatie waarop een gemengd programma van in totaal zo’n 170 woningen kan worden ontwikkeld.


.

Op de locatie ’t Sluisje worden na de sloop van de huidige wooneenheden circa 20 nultreden huurappartementen gerealiseerd, aangemerkt als


12

100%

8

100%

20

100%


0

0%

0

0%

0

0%


12

100%


0

0%


0

0%



0

0%

Kijkend naar de omvang van het woningbouwprogramma in Oud Gastel, wordt

233

95%

245

100%

De locatie Westrand is een grote locatie, waarop een gemengd pro-

duidelijk dat dit aansluit bij de gewenste woningproductie. Het is wenselijk in Oud 140

95%

373

95%


‘beschermd wonen’. gramma van circa 120 woningen ontwikkeld kan worden.


.

gastel zo’n 340 woningen te realiseren, waarvan 210 in de eerste vijf jaar. Hierbij is rekening gehouden met een overcapaciteit van 30%. Het programma voorziet

148

100%

393

100%

nu in 393 woningen, waarvan 245 in de eerste vijf jaar. In Oud Gastel zijn geen bijzondere woonvormen/zorgwoningen in het woningbouwprogramma opgeno-


.

men.

Periode 2010 t/m 2014: de locaties Babynette (Willem v.d. Maststraat) en Rijpersweg zijn twee kleine locaties waar uitsluitend dure eengezins koopwo-

Opvallend is echter dat slechts 5% van het aantal woningen dat is opgenomen in

ningen worden gerealiseerd (totaal 12 woningen). Door de bouw van dure

het woningbouwprogramma van de gemeente voor Oud Gastel, valt binnen de

koopwoningen wordt voorzien in een behoefte en kan de doorstroming op

harde plancapaciteit. 95% van het programma ligt dus nog niet vast in Oud Gas-

gang worden gebracht. Er is hierbij wel sprake van een risico-segment; de

tel.

verkoop van dure woningen verloopt op dit moment in heel Nederland minder goed.

Gewenste kwaliteit: verdeling naar prijsklassen De harde plancapaciteit bestaat volledig uit dure eengezins koopwoningen, een

De volgende locaties vallen binnen de categorie ‘zachte plancapaciteit’: 3

programma dat binnen de huidige marktomstandigheden risicovol is. De zachte plancapaciteit moet dan ook worden benut voor de bouw van betaalbare koopwo-

3



ningen en huurwoningen in diverse prijsklassen. De bestaande woningvoorraad in Oud Gastel bestaat voor 22% uit huurwoningen. Vergeleken met de andere ker-



32

nen van Halderberge is dit aandeel laag. Om te voorkomen dat dit percentage afneemt, dient ten minste 22% van de nieuwbouwproductie in de huursector te worden ontwikkeld. Om het aandeel huurwoningen in de toekomst te vergroten, dient te worden gestuurd op het realiseren van minimaal 30% in de huursector in Oud Gastel. Om nu maar ook in de toekomst te voorkomen dat jongeren en jonge gezinnen

De Markt

Kapel bij woonservicecomplex Molenweide

weg trekken uit de kern, dient minimaal circa 15% van de nieuwbouw aangemerkt te worden als koopwoningen voor starters (goedkoop of betaalbaar). Door 35%

6.3.


middeldure koopwoningen te bouwen, kan de doorstroming in Oud Gastel op gang worden gebracht. Er bestaat tot slot enige behoefte aan duurdere woningen in de

. . .

koopsector, een behoefte die deels binnen de harde plancapaciteit wordt ingevuld. Gestreefd wordt naar de bouw van circa 20% dure koopwoningen, bezien over het totale woningbouwprogramma. Gewenste kwaliteit: woningtype en doelgroepen

K Knneellppuunntteenn Uitstraling centrum

.

Verouderd woningbezit in Zuid en

K Kaannsseenn Detailhandel trekt mensen uit omliggende kernen aan

West en omgeving Karolinastraat Wegtrekken jongeren en jonge huishoudens door gering aanbod

Door de bouw van appartementen en ‘geschikte woningen’, wordt aan de wens

betaalbare koopwoningen

van senioren tegemoet gekomen. Tevens draagt dit bij aan het op gang brengen van de doorstroming. Van belang is voor deze doelgroep niet enkel appartementen te realiseren, maar ook grondgebonden woningen als patiowoningen.

De knelpunten en kansen op het gebied van wonen spelen een rol bij de kernstrategie voor Oud Gastel.

De locaties Oud Gastel Noord en Westrand komen mede vanwege de omvang van de locaties in aanmerking voor een gemengd programma: woningen in diverse prijsklassen voor diverse doelgroepen. Op deze locaties kan bijvoorbeeld worden voorzien in de behoefte van starters en jonge gezinnen.

6.4.

Kernstrategie Oud Gastel Kernstrategie voor Oud Gastel qua nieuwbouw is het inzetten op:

. . . .

30% in de huursector 15% goedkope en betaalbare koop (starterswoningen) 35% middeldure koop 20% dure huur

Een klein deel van het aantal woningen opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente valt binnen de harde plancapaciteit (5%). Er wordt ingezet op het vergroten van het aandeel harde plancapaciteit, om te voorkomen dat de gewenste woningproductie niet behaald wordt.



Er wordt ingezet de centrumontwikkeling en op het realiseren van een gemengd programma op de locaties Oud Gastel Noord en Westrand. In het centrum kan een deel in de goedkope of betaalbare koop voor starters worden gerealiseerd. Op de locaties Oud Gastel Noord en Westrand worden de mogelijkheden benut om een gemengd programma voor diverse doelgroepen te realiseren. Zo wordt op deze locatie ingespeeld op de vraag naar woningen voor starters en jonge gezinnen door op deze locatie starterswoningen te realiseren, en wordt de doorstroming op gang gebracht door de realisatie van middeldure woningen, een kleiner deel dure koopwoningen en wellicht een deel patiowoningen voor senioren. De centrumontwikkeling is tevens van groot belang voor de leefbaarheid van het centrum van Oud Gastel. Door de verbetering van de uitstraling van het centrum wordt de kern aantrekkelijker, zowel voor de eigen inwoners als voor mensen van buiten de kern. Het centrumplan draagt bij aan behoud en versterking van het voorzieningenniveau in de kern. Woningcorporatie Bernardus Wonen heeft op diverse plaatsen in de wijken Zuid, West en Karolinawijk verouderd woningbezit. De gemeente en de woningcorporatie besteden extra aandacht aan deze gebieden. Zo verkoopt Bernardus Wonen hier een deel van de woningen.

33


7.


34

Oudenbosch, nieuwbouw en bestaande voorraad 7.1.

Typering van de kern Oudenbosch is met 12.105 inwoners per 1 januari 2010 (41% van het totaal aantal inwoners van de gemeente) de grootste kern van de gemeente Halderberge. De woningvoorraad omvat 5.155 woningen en bestaat voor bijna 60% uit eengezinshoekwoningen of –tussenwoningen. Vrijstaande en twee-onder-éénkapwoningen maken circa een derde van de woningvoorraad uit, terwijl dit in de andere kernen van de gemeente 60% of meer is. Oudenbosch heeft een goed winkelaanbod en diverse scholen, waaronder een Vmbo-school en een gymnasium. Via het treinstation biedt Oudenbosch directe verbindingen met Dordrecht, Rotterdam en Roosendaal. Verpleeghuis Oostkwartier, dat de grootste capaciteit aan verpleeghuiszorg in Halderberge biedt, is in Oudenbosch gevestigd. Na afronding van de vernieuwing van woonzorgcentrum De Zellenbergen biedt Oudenbosch hiermee een goed zorgaanbod. Typerend voor Oudenbosch zijn de vele gebouwen die getuigen van het ‘rijke Roomse leven’ zoals de basiliek en de vele (voormalige) kloosters en schoolgebouwen voor katholiek onderwijs. Hierdoor en door de aanwezigheid van een arboretum en enkele musea heeft Oudenbosch een duidelijke toeristische aantrekkingskracht. Mede door de aanwezigheid van centrale voorzieningen is Oudenbosch de meest ‘stedelijke’ kern van de gemeente.

7.2.

Nieuwbouw: productie versus behoefte De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in Oudenbosch bedraagt 700 woningen in de periode 2009-2019, waarvan 440 in de eerste vijf jaar (20092014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Oudenbosch behoefte bestaat aan meergezinswoningen en seniorenwoningen in de middeldure huursector en aan duurdere woningen in de koopsector (vanaf ! 350.000,-). Het nieuwbouwprogramma voor Oudenbosch staat in tabel 11.



35

.

Tabel 11: (bron: gemeente Halderberge) 2010 t/m

2015 t/m 2019

2014 Abs

.

2010 t/m

Abs

%

Abs

%

659

100%

93

44%

752

86%


251

38%

0

0%

251

33%


408

62%

93

44%

501

67%


217

33%


442

67%


365

55%


214

32%

30 middeldure huurwoningen (appartementen). Van deze eerste fase zijn 57 woningen opgeleverd in 2009 (waaronder de starterswoningen). Het programma voor de tweede fase voor de periode 2010-2014 bestaat uit 52 woningen, waaronder 8 starterswoningen (koop) en 12 middeldu-

.

0

0%

re huurappartementen4. Het programma voor de locatie Gemeentehuis/muziekschool bestaat uit circa 60 middeldure koopappartementen en 21 middeldure huureenge-

.


De eerste fase van het plan Havengebied bestaat uit ruim 110 woningen (koop) en circa 40 middeldure koopwoningen, 20 dure huurwoningen en


(respectievelijk circa 50 en circa 60 woningen) met een gemengd programma bestaande uit 24 starterswoningen

2019 %

De locatie Tivoli e.o. omvat alleen meergezinswoningen, deels in de dure koop (circa 25 woningen), deels in de middeldure en dure huursector

Nieuwbouwprogramma Oudenbosch

zinswoningen. Periode 2015 t/m 2019: Voor de periode 2015-2019 wordt de bouw voorzien van 93 zorgwoningen in het resterend deel van de tweede fase van het plan

120

56%

120

14%

213

100%

872

100%

Havengebied.


659

100%

De categorie ‘zachte plancapaciteit’ 5 bestaat uit plan voor het Sportpark Pagnevaart waar de bouw van circa 120 woningen in de periode 2015-2019 is voorzien.


.

Periode 2010 t/m 2014: De woningbouw in Oudenbosch concentreert zich op


enkele grotere locaties zoals Tivoli e.o. (circa 140 woningen), Havengebied

De omvang van het woningbouwprogramma in Oudenbosch (872 woningen in de

(resterende deel eerste fase en tweede fase, totaal circa 110 woningen), ge-

periode 2010-2019) is groter dan de behoefte (700 woningen in de periode 2009-

meentehuis/muziekschool (circa 80 woningen) en Maria ter Engelen (circa 75

2019, waarin 30% overcapaciteit ten behoeve van planuitval en –vertraging is

woningen). Verder wordt in deze periode de realisatie van een groot aantal

meegerekend). Aangezien het overgrote deel van de productie is voorzien in de

zorgwoningen voorzien, namelijk woonzorgcomplex Oudenbosch (114 wonin-

eerste vijf jaar ligt de verhouding tussen programma en behoefte in deze periode

gen binnenkort op te leveren) en Maria ter Engelen (100 zorgwoningen):

.

Op de locatie Maria ter Engelen zijn naast de zorgwoningen eengezinswoningen gepland in verschillende prijsklassen (onder meer 35 woningen in de goedkope koopsector en 20 woningen in de middeldure huursector).

4

Na vaststelling van het bouwprogramma door de gemeenteraad is besloten 24 woningen in

de 2e fase niet te realiseren. De tweede fase omvat daarmee nog 28 woningen. In de tabellen is steeds uitgegaan van het vastgestelde programma. 5





36

nog schever: tegenover een vraag van 440 woningen staat een gepland aanbod

van Halderberge is het daarom gewenst om op langere termijn het aandeel huur-

van bijna 660 woningen. Echter een belangrijk deel van dit programma bestaat uit

woningen in het bouwprogramma in Oudenbosch te verkleinen tot circa 35%.

zorgwoningen in de huursector (woonzorgcomplex Oudenbosch, zorgwoningen Maria ter Engelen, totaal 214 woningen). Deze woningen richten zich op een spe-

Het woningmarktonderzoek laat zien dat er behoefte is aan relatief goedkope

cifieke doelgroep (zorgbehoevende ouderen), die maar voor een klein deel in de

koopwoningen voor ouderen en aan wat duurdere koopwoningen ten behoeve van

woningbehoefteprognose is meegenomen. Exclusief deze zorgwoningen is het

doorstromers. Op grond hiervan is een programma van 20% goedkope koopwo-

aanbod ongeveer in evenwicht met de vraag (aanbod 445 woningen, vraag 440

ningen, 25% middeldure koopwoningen en 20% dure koopwoningen aan te beve-

woningen). Zowel over de gehele periode als voor het eerste deel is de omvang

len.

van het programma dan ook minder een aandachtspunt dan de samenstelling

Gewenste kwaliteit: woningtype en doelgroepen

ervan.

Van de 251 koopwoningen bestaat circa een derde deel uit middeldure en dure koopappartementen. Ook in de huursector worden veel appartementen gereali-

Gewenste kwaliteit: verdeling naar prijsklassen

seerd. Van de 194 geplande woningen in de huursector worden er 145 (75%) ge-

Als de zorgwoningen buiten beschouwing worden gelaten, bestaat het programma

bouwd als appartement. Daar komen dan nog eens 114 zorgwoningen bij, die

voor ruim 55% uit koopwoningen (251 woningen) en voor bijna 45% uit huurwo-

allen worden gerealiseerd als huurappartement. Hoewel deze laatste woningen

ningen (194 woningen).

zich op een bijzondere doelgroep richten, is duidelijk dat aandeel appartementen in de productie ook in de huursector erg hoog is. Het totale aandeel appartemen-

Het aanbod in de koopsector bestaat voor circa tweederde uit eengezinswoningen.

ten in de productie is risicovol, zeker omdat een groot deel van de ouderen (de

Dit deel van het programma is redelijk gespreid naar prijsklasse: bijna 65 wonin-

belangrijkste doelgroep voor dit woningaanbod) eerder behoefte heeft aan een

gen vallen in de categorie goedkoop, 40 in de categorie middelduur en bijna 55 in

grondgebonden seniorenwoning dan aan een appartement6. Door de aard van de

de categorie duur. Door de bouw van dure koopwoningen wordt voorzien in de

plannen (bijvoorbeeld de verbouwing van bestaande monumentale gebouwen) en

behoefte volgens het woningmarktonderzoek en kan de doorstroming op gang

door de ver voortgeschreden planvorming is het niet goed mogelijk het aandeel

worden gebracht. Echter onder de huidige marktomstandigheden is het zeer de

appartementen in de plannen te verminderen. Dit zal er wellicht toe leiden dat een

vraag of dit ook gaat gebeuren. De Marktanalyse Halderberge laat zien dat de

deel van de plannen door de (te) sterke concurrentie doorschuift naar de tweede

doorstroming in Oudenbosch vrijwel geheel tot stilstand gekomen is. De plannen

periode.

waarin goedkope koopwoningen worden gerealiseerd (Maria ter Engelen en Haven) sluiten in dit opzicht meer aan bij de huidige vraag op de woningmarkt. Het programma in Oudenbosch (exclusief de zorgwoningen) bestaat voor 45% uit huurwoningen. Oudenbosch heeft, samen met Stampersgat, op dit moment al een veel hoger aandeel huurwoningen (42%) dan de overige kernen van Halderberge. Dit betekent dat mensen die op zoek zijn naar een huurwoning vooral zijn aangewezen op Oudenbosch terwijl mensen op zoek naar een koopwoning hier juist minder keuze hebben. Voor een meer evenwichtige ontwikkeling van de kernen

6

De Marktanalyse Halderberge stelt dat dit op gaat voor 80% van de ouderen zeker in lande-

lijke gebieden waar geen appartementencultuur bestaat.



37

Oudenbosch heeft veel historische kwaliteiten. Deze kunnen worden gebruikt voor het maken van onderscheidende woonkwaliteit door herontwikkeling van bijzondere gebouwen of bouw op bijzondere plekken. In het herziene woningbouwprogramma zijn hiervan diverse voorbeelden te vinden: de herontwikkeling van bijzondere gebouwen zoals Maria ter Engelen, Tivoli en het voormalige gemeentehuis aan het Sint Annaplein, en nieuwbouw op bijzondere locaties zoals langs de haven. Realisatie van deze projecten betekent een vergroting van de Nieuwbouw Havengebied 7.3.

Transformatie Tivoli

. . . .

Geen echt dorpshart met bijvoorbeeld terrasjes Verkeersstructuur voor langzaam verkeer Minder goed imago van delen van bestaande voorraad

voorkomen dat de projecten onnodig met elkaar concurreren, waardoor de kans

. . . .

K Kaannsseenn Vele voorzieningen zoals station, winkels, scholen, musea, zwembad Toeristische aantrekkingskracht Mooie, maar verstopte en daardoor onbekende plekken Onderscheidende woonkwaliteit

Gebrek aan goedkope huurwonin-

door herontwikkeling van bijzon-

gen voor bijzondere doelgroepen

dere gebouwen of bouw op bijzondere plekken

De knelpunten en kansen op het gebied van wonen spelen een rol bij de kernstrategie voor Oudenbosch. 7.4.

Kernstrategie Oudenbosch Kernstrategie voor Oudenbosch qua nieuwbouw is het inzetten op:

. . . .

35% in de huursector 20% goedkope en betaalbare koop 25% middeldure koop 20% dure huur

dachtspunt is dat deze projecten door hun aard ‘veel van hetzelfde’ bieden. De programma’s ervan omvatten veel appartementen en veel wonen met zorg. Om te

Bestaande voorraad: knelpunten en kansen

K Knneellppuunntteenn

diversiteit van het aanbod aan woningen en woonmilieus in Oudenbosch. Aan-

bestaat dat geen van de projecten tot realisatie komt, is het wenselijk om de fasering van de projecten op elkaar af te stemmen en te zoeken naar mogelijkheden om binnen projecten te faseren. Een goede gemeentelijke regie op deze projecten is noodzakelijk (zie ook hoofdstuk 10). Bij de ontwikkeling van bovengenoemde projecten moet veel aandacht worden besteed aan de kwaliteit van de openbare ruimte: goede looproutes, voldoende groen en een logische ontsluiting van minder bekende plekken. Op deze wijze kan de aantrekkelijkheid van het centrum van Oudenbosch worden verbeterd en kan de aanwezige potentie beter worden benut. Enkele plekken in de bestaande wijken van Oudenbosch hebben een minder goed imago. De gemeente heeft hier reeds de nodige maatregelen genomen om de leefbaarheid te verbeteren en ook Bernardus Wonen is hier mee bezig onder meer door de verkoop van huurwoningen. Toch is het belangrijk om de ontwikkeling van deze gebieden goed te volgen zodat, wanneer nodig, tijdig aanvullende maatregelen genomen kunnen worden. Ook is het gewenst om via gerichte publiciteit over de bereikte resultaten het imago van deze gebieden te verbeteren.


8.


38

Stampersgat, nieuwbouw en bestaande voorraad 8.1.

Typering van de kern Stampersgat is de kleinste kern van Oudenbosch. In dit dijkdorp langs de rivier de Dintel wonen per 1 januari 2010 1.221 inwoners (4% van het totaal aantal inwoners van de gemeente) verdeeld over 530 woningen. De kern is net als Oud Gastel gelegen aan de westkant van de Rijksweg A17. Aanwezige voorzieningen in de kern zijn enkele winkels, een basisschool, een sportpark en een zorgloket. Kenmerkend voor Stampersgat is de lintvormige bebouwing parallel aan de Dintel. Hierdoor is een echt landelijk woonmilieu ontstaan met veel woningen die een vrij uitzicht hebben, soms over de Dintel. Door dit woonmilieu is Stampersgat aantrekkelijk voor mensen van buiten Halderberge die op zoek zijn naar een landelijk woonmilieu. Er is een goede sociale samenhang in Stampersgat.

8.2.

Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van programma Stampersgat heeft volgens het woningmarktonderzoek een negatieve woningbehoefte. Dit leidt tot een te hoog woningbouwprogramma in de andere kernen. Voor de verdeling van het woningbouwprogramma is er daarom van uitgegaan dat Stampersgat een beperkte uitbreidingsbehoefte heeft (netto-uitbreiding voorraad 4 woningen per jaar). Dit komt overeen met 2% van de totale omvang van het programma in Halderberge De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in Stampersgat bedraagt 40 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 20 in de eerste vijf jaar (2009-2014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Stampersgat behoefte bestaat aan middeldure meergezins huurwoningen (hieronder vallen alle seniorenwoningen, ook grondgebonden seniorenwoningen) en betaalbare eengezins koopwoningen. Verder blijkt er in Stampersgat een (statistisch) overschot te bestaan aan eengezins huurwoningen en dure eengezins koopwoningen (boven ! 350.000,-). Het nieuwbouwprogramma voor de kern Stampersgat staat in tabel 12.



39

Tabel 12:

In het centrumplan worden verder diverse voorzieningen als de kerk en een

Nieuwbouwprogramma Stampersgat

dorpshuis gebundeld in een nieuwe multifunctionele accommodatie. Tevens vindt

(bron: gemeente Halderberge) 2010 t/m 2014 Abs

nieuwbouw van de basisschool plaats, met de integratie van een gymzaal en de

2015 t/m 2019

%

kinderopvang.

2010 t/m 2019

Abs

%

Abs

%

0

0%

25

100%


25


100% 25

100%

25

100%

0

0%


0

0%


25

100%


0

0%


12

48%


0

0%


0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

25

100%


25

100%

Tot 2019 zullen er in Stampersgat 25 nieuwe woningen worden gerealiseerd in het

Dennis Leestraat 8.3.


centrum als onderdeel van de centrumontwikkeling. Het betreft 12 goedkope starters eengezins koopwoningen en 12 middeldure patiokoopwoningen en één vrije kavel. De realisatie van de 25 woningen is voorzien in de periode 2010 tot en met 2014.

Kade aan rivier de Dintel

. .

K Knneellppuunntteenn Kwetsbaarheid winkelaanbod

.

Ontbreken 24-uurs zorg

treft de eerste vijfjaarsperiode qua omvang en kwaliteit aan bij de woningbehoefte. Het woningbouwprogramma voorziet niet in de bouw van woningen in de peri-

Aantrekkelijkheid door rustig en landelijk woonmilieu en woningen

. .

Het programma zoals voorzien is in het centrum van Stampersgat, sluit wat be-

K Kaannsseenn met vrij uitzicht Goede sociale samenhang Centrumontwikkeling (inclusief multifunctionele accommodatie)

ode 2015 tot en met 2019, waardoor een gewenste omvang van het totale programma van 40 woningen niet wordt behaald. Als blijkt dat door de ontwikkeling van de Agro Food Cluster West-Brabant de woningbehoefte in Stampersgat groter is dan voorzien, kan dit leiden tot een bijstelling van het woningbouwprogramma.

De knelpunten en kansen op het gebied van wonen spelen een rol bij de kernstrategie voor Stampersgat.


8.4.


Kernstrategie Stampersgat In Stampersgat moet het rustige en landelijke woonmilieu behouden blijven. Grootschalige woningbouw is in deze kern dan ook ongewenst. Wel is het van belang om in Stampersgat op kleine schaal nieuwbouw van woningen te laten plaatsvinden. Dit kan een kwaliteitsverbetering bieden en doorstroming op gang brengen. Er bestaat met name behoefte aan betaalbare en middeldure koopwoningen. Kernstrategie voor Stampersgat is het inzetten op de centrumontwikkeling. In het centrum wordt voorzien in de bouw van woningen voor senioren en starters in de periode 2010 tot en met 2015. Onderzocht moet worden wat de verdere mogelijkheden zijn voor kleinschalige nieuwbouw. Actiepunt 4: onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor kleinschalige nieuwbouw in Stampersgat buiten de thans in voorbereiding zijnde centrumontwikkeling.

Het huidige basisniveau aan voorzieningen is belangrijk voor de inwoners van de kern. De gemeente draagt bij aan het behouden en eventueel versterken van dit basisaanbod door het centrumplan. De centrumontwikkeling inclusief realisatie van de multifunctionele accommodatie en nieuwbouw voor de basisschool is dan ook van groot belang voor de inwoners van Stampersgat. Door een bundeling van voorzieningen ontstaan schaalvoordelen hetgeen kan bijdragen aan behoud van het huidige basisaanbod, wat van groot belang is voor een kleine kern als Stampersgat. Daarnaast verbetert door het centrumplan de uitstraling van het centrum en wordt inwoners de mogelijkheid geboden te verhuizen naar een nieuwe woning binnen de eigen kern.

40


9. 9.1.


41

Doelgroepen Starters

Vraag naar starterswoningen

Een groep die de laatste jaren op de woningmarkt in de knel komt, zijn starters.

Uit het woningbehoeftenonderzoek De woningmarkt in Halderberge 2008-2018

De gemeente Halderberge vindt het van belang dat starters voldoende mogelijk-

blijkt dat er 563 inwonende kinderen zijn die binnen vijf jaar zelfstandig willen

heden krijgen om in Halderberge te (blijven) wonen. Ook zijn de starters op de

gaan wonen binnen de gemeente. Volgens het onderzoek zijn hun woonwensen:

woningmarkt onder de huidige marktomstandigheden van belang omdat zij in

.

Iets meer dan de helft van deze 563 starters is op zoek naar een koopwo-

staat zijn de doorstroming in de bestaande voorraad op gang te brengen. Immers,

ning. Hiervan zoekt weer ongeveer de helft een woning in de prijsklasse van

starters op de woningmarkt laten geen bestaande woning achter en hebben dus

! 170.000,- tot ! 220.000,-. De gewenste huurwoning heeft een prijs tot

bij de koop van een woning niet het probleem dat zij eerst een bestaande woning moeten verkopen. Eén van de centrale uitgangspunten van deze woonvisie is dan

.

Halderberge vastgesteld. In deze notitie is vastgelegd dat de starter iemand is die op zoek is naar de eerste zelfstandige koopwoning of vanuit een huurwoning naar een eerste koopwoning wil gaan verhuizen. De doelgroep is een diverse groep met verschillende leeftijden en woonstijlen. Niet alle starters ondervinden problemen

Starters zijn vooral op zoek naar een eengezinstussenwoning (bijna 40%). Bijna een zevende wil een flat- of etagewoning of appartement zonder lift.

ook starters verdienen aandacht in iedere kern. Op 25 september 2008 heeft de gemeenteraad de notitie Startersbeleid gemeente

! 492,-.

. . .

Ongeveer een achtste wil een 2-onder-1-kapwoning. Bijna de helft is op zoek naar een vierkamerwoning en ruim een derde naar een driekamerwoning. Starters willen het liefste in de kern Oudenbosch wonen. De kernen Bosschenhoofd en Stampersgat zijn het minst populair. Ongeveer een derde wil een bestaande woning, een derde wil een nieuw-

met het kopen van een woning. Starters met een hoog inkomen of eigen vermo-

bouwwoning en ook een derde maakt het niets uit. Starters die een nieuw-

gen die zelf voor de financiering van een woning zorgdragen, vormen dan ook niet

bouwwoning willen, geven meestal (84%) de voorkeur aan een standaard-

de doelgroep van het startersbeleid. Het startersbeleid van de gemeente Halder-

nieuwbouwwoning. Van de groep die veel eigen inbreng wil, wil iets meer dan

berge gaat over de starters die vanwege de marktomstandigheden lastig een wo-

de helft bestaande ontwerpen en extra’s. Een kwart heeft interesse in nieuw-

ning kunnen kopen in het goedkopere prijssegment.

bouw in groepsverband.

De starterswoning is een woning met een betaalbare prijs. In het startersbeleid

Uit het woningbehoeftenonderzoek blijkt dat er, naast bovenstaande groep star-

van de gemeente wordt onderscheid gemaakt tussen een goedkope woning en

ters, die nog thuiswonen, 95 gezinnen zijn die reeds zelfstandig wonen en die

een betaalbare woning. De goedkope starterswoning heeft een koopprijs tot

naar een eerste koopwoning willen verhuizen; de koopstarters (de koopstarters

! 181.000,- (prijspeil 2009). Deze koopprijs is gebaseerd op de prijs die de pro-

vallen in de definiëring van de gemeente Halderberge binnen de term ‘starter’).

vincie Noord-Brabant hanteert voor de stimuleringsregeling ‘goedkope koop’. De

Het betreft 14% van alle huurders met verhuisplannen. De koopstarter is meestal

betaalbare starterswoning is een woning met een koopprijs tussen ! 181.000 en

tussen de 30 en 40 jaar oud. Redenen voor koopstarters om te verhuizen zijn dat

! 220.000,-. Deze onderverdeling is gemaakt omdat niet alle starters dezelfde

ze een koopwoning wensen, ze meer ruimte willen en groter en rustiger willen

woonwensen en financieringsmogelijkheden hebben en er bij de starter ook een

wonen, ze meer vrijheid willen of dat hun huidige woning oud en in minder goede

grote vraag is naar woningen in de betaalbare prijsklasse.

staat is. De woonwensen van deze koopstarters op een rij:



Figuur 2: Aanbod koopwoningen gemeente Halderberge naar prijsklasse (bƒron: funda.nl, 11 januari 2010, exclusief recreatiewoningen)

42

. .

Bijna de helft van de koopstarters is op zoek naar een eengezinstussenwoning en een kwart is op zoek naar een vrijstaande woning. Bijna 60% wil een koopwoning in de prijsklasse tot ! 280.000,-, 40% wil een koopwoning in de prijsklasse vanaf ! 350.000,-. De tussenliggende prijsklas-

. . .

se wordt vrijwel niet genoemd in het onderzoek. De nieuwe woning moet ten minste vier kamers hebben. De kernen Oudenbosch en Hoeven zijn de meest gewenste kernen. De helft van de koopstarters is op zoek naar een nieuwbouwwoning. Daarvan wil ongeveer tweevijfde een woning met veel eigen inbreng. Vergeleken met alle woningzoekenden willen opvallend veel koopstarters een nieuwbouwwoning in groepsverband (ruim 60% versus 15%).

Op bepaalde punten zijn de wensen van de (koop)starters opvallend te noemen: 40% wil een koopwoning in de prijsklasse vanaf ! 350.000 en een kwart is op zoek naar een vrijstaande woning. Het startersbeleid van de gemeente richt zich zoals gezegd niet op de starters met een hoog inkomen of eigen vermogen die zelf voor de financiering van een woning zorgdragen. Figuur 3:

Aanbod starterswoningen in de koopsector

Aanbod koopwoningen gemeente Halderberge naar kern en prijsklasse

In de koopsector is het aanbod voor starters beperkt. In figuur 2 (gebaseerd op

(bron: funda.nl, 11 januari 2010, exclusief recreatiewoningen)

het aanbod op Funda in januari 2010) is te zien dat 25% van het totale huidige aanbod qua prijsklasse geschikt is voor starters. 9% van het huidige koopaanbod is goedkoop. Het aanbod laat echter behoorlijke verschillen per kern zien (zie figuur 3). In Hoeven en Bosschenhoofd is geen tot nauwelijks aanbod onder ! 175.000,-. Het aanbod onder ! 175.000,- is qua woningaantallen in Oudenbosch het grootst van de vijf kernen (16 woningen, 12%). Relatief gezien is dit aanbod echter het grootst in Stampersgat (6 woningen, 33%). Dit zijn woningen die Bernardus Wonen verkoopt in de Noordzeedijk. Iedere kern heeft aanbod in de prijsklasse ! 175.000,- tot ! 220.000,-. Hoeven en Bosschenhoofd hebben ook in deze prijscategorie het minste aanbod. Wat betreft de duurdere koop, met een prijs boven de ! 300.000,-, is het meeste aanbod te vinden in deze twee kernen.



43

Aanbod starterswoningen in de huursector De maximale huurgrens per 1 juli 2009 voor de huurtoeslag voor jongeren jonger dan 23 jaar is vastgesteld op ! 357,37 (de kwaliteitskortingsgrens; met een huurprijs onder deze grens heeft de huurder recht op huurtoeslag). De gemeente beschikt over 875 woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (zie tabel 6). Voor één- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 23 jaar bedraagt de maximale huurgrens voor de huurtoeslag ! 511,50 (de aftoppingsgrens voor éénen tweepersoonshuishoudens; met een huurprijs onder deze grens heeft de huurder recht op huurtoeslag). Binnen de huursector bestaat het grootste deel van de in Halderberge uit woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (2.838 woningen).

Reeds opgeleverde starterswoningen op locatie De Vermuntsche Heeren in Oudenbosch

Bij Bernardus Wonen stonden in december 2009 2.271 woningzoekenden ingeschreven, waarvan 1.494 actief woningzoekenden. Van deze actief woningzoeken-

Onderzoek vraag van starters

den vallen 207 woningzoekenden in de leeftijdsklasse 18 tot en met 23 jaar, 225

Om nauwkeurig in te kunnen spelen op de behoefte is in aanvulling op het woon-

woningzoekenden vallen in de leeftijdsklasse 24 tot en met 29 jaar.

wensenonderzoek meer inzicht nodig in de specifieke vraag van starters. Het gaat er om via een mix van maatregelen de doelgroep te bedienen. Via het onderzoek

Bernardus Wonen labelt geen woningen specifiek voor starters. Voornaamste re-

moet meer inzicht worden verkregen wat de optimale mix is van de hieronder

den hiervoor is diegenen die zich inschrijven voor een huurwoning van Bernardus

becshreven maatregelen.

Wonen vooral ouderen zijn, omdat de voorkeur van starters in Halderberge veelal uit gaat naar een koopwoning. Er zijn echter bepaalde complexen aan te wijzen

Nieuwbouw voor starters

die geschikt zijn voor starters. Sinds 1 oktober 2008 werkt Bernardus Wonen met

Het bouwprogramma van de gemeente voorziet in de periode tot 2019 in de bouw

het optiemodel voor de toewijzing van huurwoningen. Bernardus Wonen heeft

van 162 starterswoningen (zie tabel 13). Het totale woningbouwprogramma van

aangegeven dat het nieuwe woonruimteverdelingssysteem geëvalueerd zal wor-

de gemeente voorziet in 2.077 woningen in de periode 2010-2019. Hiervan be-

den. Als blijkt dat invoering van het systeem niet heeft geleid tot een hogere

staat dus 7,8% uit starterswoningen. Dit is een laag aandeel vergeleken bij het

slaagkans voor jongeren en starters, zal Bernardus Wonen onderzoeken of labe-

gewenste percentage goedkope en betaalbare koopwoningen zoals per kern is

ling van woningen voor starters kan plaatsvinden. Hierdoor kan de slaagkans van

beschreven in de kernstrategieën voor de vijf kernen van Halderberge (hoofdstuk-

starters worden verbeterd.

ken 4 tot en met 8). Gewenst is 15% van het totaal aantal woningen (gemeentebreed) te realiseren als goedkope of betaalbare koopwoning. Deze woningen hoe-

Maatregelen en instrumenten voor starters

ven niet allemaal te worden aangemerkt als ‘starterswoning’; van belang is koop-

Om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergroten, wordt in het star-

woningen in deze prijsklasse aan te bieden.

tersbeleid van de gemeente een mix van maatregelen genomen:



Tabel 13:

Bouwen voor de doorstroming

Overzicht nieuwbouw starterskoopwoningen gemeente Halderberge 2010-2019 (bron: woningbouw programma gemeente) Kern en locatie

2010 t/m

2015 t/m

2014

2019

woningen in de middeldure sector (! 220.000 - ! 275.000). Ook het bouwen van Totaal 45

35

Sportpark Pagnevaart Havengebied (2e fase)

35 10

10

8

8

Hoeven

30

Centrumontwikkeling

12

12

Zuidwest Opperstraat

8

8

Zuidwest Bovendonksestraat

10

10

Bosschenhoofd Centrumontwikkeling Maatjens Steenfabriek

33 14

14

9

9

10

10

Oud Gastel Oud Gastel Noord Centrumontwikkeling

34

woning achterlaten. De gemeente Halderberge heeft voor de periode 2010-2014 in haar woningbouwprogramma de bouw van 315 middeldure koopwoningen opgenomen. Dat bedraagt 28% van het totaal aantal woningen dat is opgenomen in het programma voor die periode. Gemeentebreed is het wenselijk om 30% middeldure koopwoningen te realiseren om de doorstroming op gang te brengen. De verdeling van het programma middeldure koopwoningen naar kernen is als volgt:

. . . . .

Bosschenhoofd: 55 woningen Hoeven: 36 woningen (waarvan 3 appartementen) Oud Gastel: 108 woningen (waarvan 45 appartementen) Oudenbosch: 102 woningen (waarvan 58 appartementen) Stampersgat: 14 woningen

6

6

De gemeente Halderberge heeft voor de periode 2010-2019 in haar woningbouw-

12

programma de bouw van 917 nultredenwoningen geschikt voor senioren opgeno-

12

men. Dat bedraagt ruim 50% van het totaal aantal woningen dat is opgenomen in

12

het programma voor die periode, en is gemeentebreed gezien ruim voldoende om

12 12 130

32

162

De genoemde aantallen starterswoningen gelden voor twee prijsklassen: tot ! 181.000 en ! 181.000 tot ! 220.000. De gemeente legt, waar mogelijk, met ontwikkelaars afspraken vast in de realisatieovereenkomst over het aantal starterswoningen en de prijsstelling van de starterswoningen. Bij nieuwe projecten moet afgewogen worden of er mogelijkheden zijn om de verkaveling zodanig aan te passen dat kleine(re) en goedkope(re) bouwkavels ontstaan.

bevorderen omdat zij vaak een betaalbare huurwoning of een middeldure koop-

16

Stampersgat Totaal gemeente Halderberge

voor senioren geschikte woningen is een belangrijk middel om de doorstroming te

16

Westrand Centrumontwikkeling

Als de doorstroming wordt bevorderd, komen uiteindelijk ook woningen aan de onderkant van de markt vrij. Doorstroming wordt gestimuleerd door de bouw van

Oudenbosch Maria ter Engelen

44

de doorstroming op gang te brengen. De verdeling naar kernen is als volgt:

. . . . .

Bosschenhoofd: 126 woningen Hoeven: 115 woningen Oud Gastel: 160 woningen Oudenbosch: 502 woningen Stampersgat: 14 woningen



45

Naar verwachting zullen door de bouw van deze middeldure koopwoningen en

Bijzondere hypotheekvormen

nultredenwoningen veelal woningen beschikbaar komen die door hun grootte en

Inmiddels worden door hypotheekverstrekkers verschillende hypotheekvormen

prijsklasse aantrekkelijk zijn voor starters.

aangeboden waardoor het voor de koopstarter mogelijk wordt een zelfstandige woning te bemachtigen.

Woningen via bijzondere koopconstructies als Maatschappelijk Gebonden Eigendom

Collectief particulier opdrachtgeverschap

Doordat het aanbod aan goedkope koopwoningen wordt vergroot, de woningen

Een bijzondere vorm van het betaalbaar realiseren van woonwensen van individu-

toekomstwaarde hebben en de woningen voor de doelgroep beschikbaar blijven,

ele huishoudens is collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) 8. De gemeente

zijn koopconstructies als Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) een van de

Halderberge wil de behoefte aan CPO onder de starters op de woningmarkt peilen

beste manieren om de kansen van starters in de koopsector te vergroten. Bernar-

als onderdeel van het onderzoek naar de woonwensen van starters. Afhankelijk

dus Wonen heeft in 2008 15 bestaande huurwoningen verkocht in de prijsklasse

van de behoefte aan een project met CPO, wil de gemeente in samenwerking met

! 130.000,- tot ! 180.000,-. In het gebied Markhaven in het Havengebied van

de corporaties een project starten. Eventueel wordt gewerkt met een variant van

Oudenbosch verkoopt Thuisvester nieuwbouwwoningen via een MGE-constructie.

CPO waarbij de corporaties het project trekken waardoor de tijdsbesteding en de

Op de locatie Maatjens/Bosschenhof in Bosschenhoofd verkoopt Bernardus Wonen

inzet van de starters beperkter kan zijn dan bij een reguliere vorm van CPO. De

9 nieuwbouwwoningen via de MGE-constructie Koopgarant. Door het bieden van

corporaties Bernardus Wonen, Thuisvester en WSG hebben aangegeven bereid te

een korting van 25% kosten deze woningen zo’n ! 165.000 tot ! 170.000,-.

zijn ondersteuning te willen bieden aan de (groep) starters en achtervang te willen bieden indien nodig. De gemeente wil bij het starten van een CPO-project de

De gemeente hanteert een regeling bij de verkoop van nieuwbouwwoningen via

mogelijkheid bekijken van het bieden van een korting op de grondprijs.

een MGE-constructie. Om in aanmerking te komen voor een woning via een MGEconstructie mogen de potentiële kopers maximaal een hoofdinkomen hebben van

Particulier opdrachtgeverschap: vrije kaveluitgifte

! 40.000,-. Deze inkomensgrens wordt ook gehanteerd bij de verkoop van nieuw-

Met name in Hoeven en Bosschenhoofd bestaat er vraag naar zelfbouw, oftewel

bouw starterswoningen.

vrije kaveluitgifte door de gemeente aan mensen die op de kavel naar eigen wens een woning willen (laten) bouwen. De gemeente wil in Hoeven inspelen op deze

Startersleningen

vraag. Ook starters op de woningmarkt kunnen in aanmerking komen voor wo-

De gemeente heeft in oktober 2008 SVn-startersleningen 7 geïntroduceerd. Star-

ningbouwkavels, hoewel het veelal grote kavels voor vrijstaande woningen betref-

ters – ook starters van buiten de gemeente Halderberge - kunnen een lening krij-

fen.

gen tegen een gunstig rentepercentage voor maximaal 20% van de koopsom van een woning. De maximale koopsom van de woning moet vallen onder de definitie

9.2.

Bijzondere doelgroepen

van een goedkope koopwoning zoals de provincie Noord-Brabant hanteert (prijs-

Halderberge heeft samen met 5 West-Brabantse gemeenten en een aantal maat-

peil 2009: ! 181.000,-, exclusief bijkomende kosten). De maximale lening be-

schappelijke partners, waaronder Bernardus Wonen, de Intentieovereenkomst

draagt ! 30.000,-. De lening wordt verstrekt voor bestaande en nieuwe woningen.

Woonvoorzieningen voor maatschappelijke doelgroepen in Westelijk Noord-

7

8

SVn: Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

Zie ook de begrippenlijst in de bijlage



46

Brabant ondertekend. In de overeenkomst geven partijen aan in de regio zorg te

Door de realisering van de Agro Food Cluster West-Brabant in de gemeente

willen dragen voor voldoende aanbod van verschillende woonvormen in combina-

Steenbergen wordt meer 220 hectare glastuinbouw toegevoegd. Naar verwachting

tie met zorg en begeleiding voor sociaal kwetsbare mensen.

betekent dit werkgelegenheid voor circa 1.000 arbeidsmigranten. Voor de huisvesting van deze groep wordt nu, te zien als een tweede stap, op regionaal niveau

Statushouders

naar een oplossing gezocht.

De gemeente Halderberge heeft een taakstelling in het huisvesten van statushouders. Hierover zijn afspraken gemaakt met Bernardus Wonen. Zo stelt de corpora-

Uit een enquête van TNS Nipo (augustus 2009) onder 400 Polen in opdracht van

tie woningen beschikbaar voor het aantal statushouders dat middels de jaarlijkse

de Poolse krant PoPolsku blijkt dat ruim een derde van de geënquêteerden zich

huisvestingstaakstelling aan de gemeente worden opgelegd. Het gaat hierbij om

permanent in Nederland wil vestigen; van de rest weet 42% nog niet wanneer ze

circa 10 tot 15 statushouders per jaar. Indien er sprake is van leegstandskosten,

terug gaan. Steeds duidelijker wordt dat er naast de opties blijven of teruggaan

komen deze na een termijn van drie maanden voor rekening van de gemeente. Na

een derde optie is: ‘permanente pendel’. Ook in dat geval is er behoefte aan goe-

leegstand van een jaar wordt de woning weer in de reguliere verhuur aangebo-

de woonomstandigheden voor de arbeidsmigranten, aangezien dezelfde werkne-

den.

mers ieder jaar naar dezelfde werkgever terugkeren. Het bezwaar van veel gemeenten tegen het huisvesten van arbeidsmigranten in woonwijken, namelijk dat

Woonwagenbewoners

de inwoners regelmatig andere buren of gedeeltelijk andere buren krijgen, vervalt

De gemeente Halderberge heeft het eigendom en beheer over de bestaande

hiermee.

woonwagenstandplaatsen eind 2006 overgedragen naar de Stichting Woonwagenbeheer West-Brabant. Jaarlijks vindt er afstemming plaats met deze stichting over

De gemeente wi bijdragen aan het huisvesten van diverse groepen arbeidsmigran-

wonen en welzijn. Uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen in de ge-

ten. Allereerst blijft er natuurlijk behoefte aan goede logiesachtige voorzieningen

meente Halderberge wordt niet voorzien.

voor arbeidsmigranten die tijdelijk in Nederland werken. Ook beziet de gemeente de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting bij het bedrijf. Interessanter is echter

Arbeidsmigranten

de opgave van het huisvesten van twee andere groepen, de groep die zich hier wil

Arbeidsmigranten vormen in toenemende mate een doelgroep op de woningmarkt

vestigen en de permanente pendelaars. Laatstgenoemde groep zal zoals gezegd

waar gericht beleid voor gewenst is. Mede om deze reden heeft de gemeente in

naar verwachting steeds meer behoefte krijgen aan reguliere huisvesting tijdens

een eerste stap samen met enkele andere gemeenten in West-Brabant afspraken

hun verblijf in Nederland. De essentiële bijdrage die de gemeente Halderberge in

gemaakt met brancheorganisaties van uitzendbureaus over het huisvesten van

samenwerking met corporaties wil leveren voor zowel de vestigers als de perma-

arbeidsmigranten. De afspraken zijn vastgelegd in het Convenant Huisvesting

nente pendelaars, is een perspectief op huisvesting en een wooncarrière.

uitzendmigranten West-Brabant. In het convenant is vastgelegd dat de gemeente alleen uitzendbureaus die voldoen aan een keurmerk, faciliteert bij het realiseren

9.3.

Kernstrategie doelgroepen

van huisvesting van arbeidsmigranten. Verder informeert de gemeente deze uit-

De gemeente Halderberge wil in de toekomst voldoende betaalbare woningen bie-

zendbureaus over haar eigen huisvestingsregels en zorgt zij voor één aanspreek-

den voor mensen met lagere inkomens, bijzondere doelgroepen en starters op de

punt. Tot slot is afgesproken dat de gemeente na een aanloopperiode de toezicht-

woningmarkt. Daarom wordt ingezet op:

houdende capaciteit richt op de uitzendbureaus, die niet aan de regels voldoen.


.


Onderzoeken van de specifieke woonwensen van starters in aanvulling op het

47

.

woonwensenonderzoek, zodat nauwkeurig kan worden ingespeeld op deze wensen. Onderdeel hiervan is het peilen van de behoefte onder starters aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.

. .

.

iedere kern; In samenwerking met de corporaties inventariseren van de huidige situatie rond arbeidsmigranten en uitwerken van een beleid dat arbeidsmigranten

nen.

een perspectief biedt op huisvesting en een wooncarrière (zowel voor vesti-

In de huursector, uit te voeren door Bernardus Wonen: het evalueren van het

gers als voor ‘permanente pendelaars’).

huidige woonruimteverdelingsysteem en eventueel aanpassen van het sys-

Actiepunt 7: inventariseren van de huidige situatie rond arbeidsmigranten en uitwerken

teem ten gunste van starters;

van een beleid om arbeidsmigranten perspectief te bieden op huisvesting en een woon-

Actiepunt 6: Overleggen met Bernardus Wonen over het evalueren van het woonruim-

carrière.

teverdeelsysteem en het waar nodig aanpassen van dit systeem.

Nieuwbouw van starterswoningen in de koopsector in iedere kern (zie ook de kope en betaalbare koopwoningen te realiseren in de nieuwbouw; Realiseren van 30% middeldure koopwoningen (gemeentebreed) om de doorstroming op gang te brengen; Realiseren van 50% nultredenwoningen geschikt voor senioren (gemeentebreed) om de doorstroming op gang te brengen; Vergroten van het aanbod in de goedkope en betaalbare koopsector door het verkopen van (nieuwbouw)woningen via een regeling van Maatschappelijk

.

re sector en van levensloopbestendige woningen geschikt voor senioren in

Actiepunt 5: Onderzoeken van de woonwensen van starters samen met Bernardus Wo-

hoofdstukken 4 tot en met 8). Gemeentebreed is het gewenst om 15% goed-

. . .

Stimuleren van de doorstroming door de bouw van woningen in de middeldu-

Gebonden Eigendom, zoals Koopgarant; Stimuleren van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Allereerst wordt de behoefte aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gepeild als onderdeel van het onderzoek naar de woonwensen van starters (zie actiepunt 5). Indien er sprake is van behoefte aan CPO, wordt samen met de corporaties met een project gestart. Dit project is een pilot voor het nauwer betrekken van toekomstige bewoners bij ontwerp en inrichting van woning en woonomgeving (zie actiepunt 11, bladzijde 54). De gemeente bekijkt hierbij de mogelijkheid van het bieden van een korting op de grondprijs; Actiepunt 11A: Bij gebleken behoefte uitwerken van een voorstel voor een project Collectief Particulier Opdrachtgeverschap als pilot voor het nauwer betrekken van (toekomstige) bewoners bij ontwerp en inrichting van woning en woonomgeving.


10.


48

Wonen met zorg en welzijn Ook de gemeente Halderberge vergrijst. De Primosprognose voor de gemeente

andere woonconsumenten kan kiezen voor een bij hem/haar passende woon-

(Primos 2009) voorziet in een toename van het aandeel in de bevolking van de

vorm.

leeftijdsgroep 65 jaar en ouder van 16,1% per 1 januari 20089 tot 21,1% in 2015 en 23,7% in 2020. De groep van 75 jaar en ouder (voor de bepaling van de zorg-

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat ouderen weinig verhuisgeneigd zijn. Als

behoefte de belangrijkste groep) neemt toe van 6,4% in 2008 tot 8,2% in 2015

ze toch aangeven te willen verhuizen, noemen ze ouderdom, gezondheid en de

en 9,8% in 2020. Voor heel Nederland wordt geraamd dat de groep van 75 jaar

wens tot een kleinere woning als belangrijkste verhuisredenen. Ouderen in de

en ouder in 2015 7,5% en in 2020 8,4% van de bevolking uitmaakt. De vergrij-

leeftijd van 65 tot 75 jaar zijn overwegend op zoek naar een appartement met lift

zing in Halderberge ligt daarmee boven het Nederlandse gemiddelde.

of een seniorenwoning 10. Opvallend is dat in deze leeftijdsgroep bijna 2,5 keer zoveel gezocht wordt naar een seniorenwoning als naar een appartement. Dit

Ouderen kunnen steeds beter voor zichzelf zorgen en hun levensomstandigheden

sluit aan bij de constatering in de Marktanalyse Halderberge (zie noot 1) dat 80%

zijn vergeleken met vroeger aanmerkelijk verbeterd. Toch is vergrijzing iets om

van de ouderen eerder behoefte heeft aan een grondgebonden seniorenwoning

rekening mee te houden. Vergrijzing leidt tot een grotere vraag naar woningen

dan aan een appartement, zeker in landelijke gebieden zonder appartementen-

waarbij vormen van zorg mogelijk zijn. Een van de centrale uitgangspunten voor

cultuur. In de leeftijdsgroep 75+ ligt de voorkeur voor appartement en senioren-

deze woonvisie is daarom senioren verdienen aandacht in iedere kern. Ook ande-

woning meer gelijk verdeeld, terwijl er in deze groep ook een deel een voorkeur

re groepen, zoals mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische be-

heeft voor een wooneenheid. In het woningmarktonderzoek geven beide groepen

perking hebben behoefte aan vormen van wonen en zorg. In dit hoofdstuk wordt

aan een grote voorkeur te hebben voor huurwoningen. In de praktijk is echter de

ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor het huisvesten van

vraag naar huurwoningen bij ouderen minder prominent aanwezig. Veel ouderen

ouderen uitgesplitst naar kern en op de opgave voor bijzondere doelgroepen.

wonen op dit moment mooi en moeten echt ‘verleid’ worden te verhuizen naar een andere woning.

10.1.

Kwantitatieve en kwalitatieve opgave huisvesten ouderen In het Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg uit juni 2005 is de kwantitatieve en kwaliAlgemeen

tatieve opgave geschetst voor het huisvesten van ouderen voor de periode 2004-

Uit de rapportage Ouderenproofplus, uit de discussies rond de woonvisie en uit de

2014 uitgesplitst naar kern. Dit Masterplan is tot stand gekomen door een inten-

beschikbare gegevens over de woonwensen van ouderen komt steeds naar voren

sieve samenwerking tussen gemeente, Bernardus Wonen, de zorgaanbieders in

dat ouderen niet als één groep beschouwd kunnen worden. De Marktanalyse Hal-

de gemeente, het Zorgkantoor West-Brabant en de ouderen- en gehandicapten-

derberge stelt zelfs ‘hoe ouder de mensen worden, hoe groter de verschillen in

platforms. Partijen hebben aangegeven dit Masterplan nog steeds als centraal

vraag gaan worden. Jongeren lijken in dit verband veel meer op elkaar.’ In dit

uitgangspunt te zien. Hieronder wordt daarom per kern de opgave uit het Mas-

licht moet ook dit hoofdstuk worden gelezen. het gaat er om een divers aanbod

terplan vergeleken hetgeen gerealiseerd is sinds 2005 en de huidige plannen voor

aan verschillende woonvormen voor ouderen te creëren zodat de oudere net als 10 9

Bron Primos 2009

Het begrip ‘seniorenwoning’ is in het onderzoek niet gedefinieerd. Verondersteld wordt dat

de respondenten met een seniorenwoning doelen op een begane grondwoning.



49

de periode tot 2019. Dit levert inzicht op in de nog resterende opgave. In het

menten verzorgd wonen (zorggeïndiceerd) gerealiseerd en 10 appartementen

Masterplan is onderscheid gemaakt tussen geschikt wonen/nultredenwoningen,

geschikt wonen die kunnen worden omgezet naar verzorgd wonen. Op de locatie

verzorgd wonen, beschermd wonen en intramuraal wonen (zie de begrippenlijst

Margrietstraat worden 24 zorgappartementen gerealiseerd.

in de bijlage). Belangrijk is te beseffen dat er uitwisseling tussen de categorieën mogelijk is, zoals ook al aangegeven in het Masterplan: een nultredenwoningen waarin thuiszorg wordt geleverd kan gezien worden als een vorm verzorgd wonen, door de flexibele opzet is in veel woonzorgcomplexen van Stichting Groenhuysen een uitwisseling mogelijk tussen verzorgd en beschermd wonen afhankelijk van de zorgvraag van de bewoner. Bosschenhoofd Een overzicht van de gewenste aanbod in Bosschenhoofd in 2015 in vergelijking

Reiskoffer; het bestaande hotel

met het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 14.

Na realisatie van de plannen tot 2015 resteert in Bosschenhoofd een beperkte opgave intramuraal. Zorgaanbieder Surplus heeft aangegeven mogelijkheden te

Tabel 14: resterende opgave wonen en zorg Bosschenhoofd

zien om in deze behoefte te voorzien via een zorgvoorziening met zorgsteunpunt.

(bron: Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg, opgave gemeente) Gewenst 2015

Geschikt wonen/0-

Ook Thuiszorg West-Brabant ziet mogelijkheden om een 24-uurs voorziening te Plannen

realiseren in Bosschenhoofd. Zeker gezien het ontbreken van een zorgvoorziening

Masterplan

2010 t/m

in de kern op dit moment zouden dergelijke voorzieningen in Bosschenhoofd een

WWZ

2014 85

Aanbod 2008

64

belangrijke aanvulling zijn op het bestaande of geplande aanbod voor wonen, 51

tredenwon. Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen Totaal

welzijn en zorg. De gemeente zal actief meewerken aan de realisering van goed onderbouwde en passende plannen.

40

0

75

5

0

0

Voor de overige categorieën geldt dat na realisering van de plannen tot 2015 in

15

0

0

Bosschenhoofd overcapaciteit ontstaat in de behoefte op het gebied van wonen

145

64

126

en zorg. Rekening houdend met de uitwisseling tussen de verschillende catego-

Op dit moment is er geen zorgvoorziening in Bosschenhoofd. Het belangrijkste plan in het dorp op het gebied van wonen en zorg is Reiskoffer waar 65 wooneenheden verzorgd wonen worden gerealiseerd naast het bestaande hotel. In de appartementen kan vanuit het hotel service worden verleend. In het Centrumplan worden boven de multifunctionele accommodatie 10 apparte-

rieën staat tegenover een behoefte van 125 woningen in 2015 een aanbod van 190 woningen. In hoofdstuk 4 over Bosschenhoofd is reeds aangegeven dat vanwege het (te) grote aantal bouwplannen in Bosschenhoofd (niet alleen op het gebied van wonen en zorg) de gemeente in samenwerking met ontwikkelaars en corporatie de situatie in Bosschenhoofd zorgvuldig moet monitoren zodat tijdig passende maatregelen genomen kunnen worden. Bij deze monitoring moet apart gekeken worden naar de productie versus de behoefte bij wonen en zorg.



50

Actiepunt 3A: Bij het monitoren van projecten in Bosschenhoofd, apart aandacht besteden

In Hoeven-Zuidwest zijn 9 ruim opgezette woningen geschikt voor 55+ in aan-

aan de de productie versus de behoefte op het gebied van wonen en zorg.

bouw. Ook 17 appartementen op de locatie Axis zijn in aanbouw. De overige plannen voor geschikte woningen zijn nog zachte plancapaciteit. Het betreft on-

Hoeven

der meer het centrumplan met 40 geschikte woningen voor ouderen.

Een overzicht van de gewenste aanbod in Hoeven in 2015 in vergelijking met het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 15.

Rekening houdend met de uitwisseling tussen de verschillende categorieën is de opgave in Hoeven circa 40 woningen verzorgd/beschermd wonen. Deze woningen zouden bij voorkeur een plaats moeten krijgen in of nabij het dorpscentrum. Tabel 16: resterende opgave wonen en zorg Oud Gastel (bron: Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg, opgave gemeente) Gewenst 2015

Woonzorgcomplex Kroonestede

Steunpunt voor ouderen De Halderberg

Hoeven beschikt via Kroonestede over een in 2007-2008 opgeleverd woonzorgcomplex dat aan hedendaagse eisen voldoet. Dit complex ligt aan de buitenzijde van het dorp op ruime afstand van voorzieningen. In het centrum staat het complex de Halderberg met verouderde ouderenwoningen. Een deel van dit complex wordt gesloopt als onderdeel van het centrumplan. Tabel 15: resterende opgave wonen en zorg Hoeven

Geschikt wonen/0-

Aanbod 2008

2014

210

70

80

110

94

0

Beschermd wonen

15

80

0

Intramuraal wonen

40

7

0

375

251

80

tredenwon. Verzorgd wonen

Totaal

het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 16.

Plannen

Masterplan

2010 t/m

WWZ

2014 158

84

110

0

0

Beschermd wonen

20

88

0

Intramuraal wonen

40

19

0

385

265

84

tredenwon.

Totaal

WWZ

Een overzicht van de gewenste aanbod in Oud Gastel in 2015 in vergelijking met

215

Verzorgd wonen

Plannen 2010 t/m

Oud Gastel


Geschikt wonen/0-

Aanbod 2008

Masterplan

In Oud Gastel is in 2005-2006 het woonzorgcomplex Blankershof gereed gekomen, dat voldoet aan alle hedendaagse eisen. In het centrumplan van Oud Gastel is een aantal voor ouderen geschikte nultredenwoningen opgenomen. In de periode tot 2015 worden in Oud Gastel plannen ontwikkeld voor 20 voor ouderen geschikte appartementen in de Centrumontwikkeling en voor 60 nultredenwoningen in een gemengd programma koop-huur, eengezins-meergezins in Oud Gastel Noord. Deze plannen zijn nog zachte plancapaciteit. In de periode



51

2015-2019 wordt de realisatie voorzien van 20 woningen beschermd wonen op

Verpleeghuis Oostkwartier maakt onderdeel uit van het totale complex van De

de locatie ’t Sluisje.

Zellenbergen. Samen met verpleegunits in Blankershof en Kroonestede vormt Oostkwartier het verpleeghuisaanbod in Halderberge.Het verzorgingshuis De

Rekening houdend met de uitwisseling tussen categorieën resteert in Oud Gastel

Zellenbergen is grotendeels gesloopt. Op de locatie hiervan wordt binnenkort een

een opgave van circa 40 woningen in de categorie geschikt wonen.

woonzorgcomplex met 114 wooneenheden beschermd/intramuraal wonen opgeleverd. Op de locatie Maria ter Engelen worden 100 woningen verzorgd wonen gerealiseerd tot 2015. Voor ouderen geschikte woningen worden gebouwd op de locaties Tivoli (circa 115 woningen) en Haven (circa 30 woningen). De locatie Haven tweede fase is harde plancapaciteit voor de periode 2015-2019. Het programma omvat 93 woningen verzorgd wonen. Rekening houdend met het plan voor Haven tweede fase resteert in Oudenbosch resteert na 2015 een opgave van ruim 150 woningen vooral in de categorie geschikt wonen. Er lijkt in Oudenbosch met name behoefte aan voor ouderen ge-

Woonzorgcomplex Blankershof

schikte woningen in een andere vorm dan appartementen. Gezien de locaties in Oudenbosch zijn er in de periode 2010-2014 weinig mogelijkheden dergelijke

Oudenbosch

woningen te realiseren. Een oplossing voor de bouw van grondgebonden oude-

Een overzicht van de gewenste aanbod in Oudenbosch in 2015 in vergelijking met

renwoningen zal gezocht moeten worden in de zachte plancapaciteit voor de peri-

het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 17.

ode 2015-2019.

Tabel 17: resterende opgave wonen en zorg Oudenbosch

Op dit moment zijn zorgen welzijnsvoorzieningen in Oudenbosch versnipperd.


Geschikt wonen/0-

Aanbod 2008

Een aantal zorgen welzijnsaanbieders ziet mogelijkheden om dergelijke voorziePlannen

Masterplan

2010 t/m

WWZ

2014

Beschermd wonen Intramuraal wonen Totaal

trum voor jeugd en gezin. Uit oogpunt van wonen, welzijn en zorg verdient het aanbeveling om dergelijke mogelijkheden nader te onderzoeken.

755

302

151

235

88

100

35

40

66

met het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 18.

tredenwon. Verzorgd wonen

ningen te combineren met andere voorzieningen zoals een bibliotheek of een cen-

Stampersgat

85

63

48

1.110

493

365

Een overzicht van de gewenste aanbod in Stampersgat in 2015 in vergelijking

Stampersgat beschikt niet over zorgvoorzieningen.



De gemeente heeft veel beleid geformuleerd rond wonen, welzijn en zorg. Behal-

Tabel 18: resterende opgave wonen en zorg Stampersgat

ve het Masterplan is dat onder meer de Startnotitie Herziening Ouderenbeleid uit


Geschikt wonen/0-

Aanbod 2008

52

april 2008 en Samen doen, Beleidsplan WMO 2008-2011 uit oktober 2008. Toch Plannen

moeten er op beleidsgebied nog een aantal aspecten nader worden uitgewerkt:

Masterplan

2010 t/m

WWZ

2014

.

bouw bijvoorkeur levensloopbestendig moest zijn. De gemeente ging hierbij

70

35

14

25

0

0

5

0

0

uit van een pragmatische toepassing van WoonKeur. Het beleid op dit punt wordt aangepast door het vastleggen van de minimumeisen voor senioren-

tredenwon. Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen Totaal

in het Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg werd reeds aangegeven dat nieuw-

10

0

0

110

35

14

woningen in overeenkomsten met corporaties en ontwikkelaars (zie actie-

.

werden genoemd voorlichting aan eigenaar-bewoners en ruimte bieden voor uitbouwen zodat de basisfuncties van een woning op de begane grond aan-

deren geschikte woningen.

wezig zijn. Het bieden van ruimte voor uitbouwen is geregeld in bestemmingsplannen. Op dit punt is geen nieuw beleid nodig. Het beleidsvoorne-

Door het ontbreken van winkel- en zorgvoorzieningen is Stampersgat minder

men om voorlichting te geven aan eigenaar-bewoners heeft geen invulling

geschikt voor ouderen. Ook zijn de bouwmogelijkheden in Stampersgat beperkt.

gekregen. In de periode 2010-2011 zal de gemeente dit beleidsvoornemen

Het invullen van de resterende opgave is daarom slechts beperkte mate wenselijk

alsnog uitwerken in een concreet voorstel. Bij de voorlichting wordt zowel

en mogelijk. Stichting Groenhuysen heeft ideeën voor een dagvoorziening in

aandacht besteed aan aanpassingen die in een vroeg stadium een woning

Stampersgat met een steunpunt voor de thuiszorg. Thuiszorg West-Brabant ziet woningen. De gemeente zal meewerken aan de realisering van goed onderbouwde en passende plannen. Halderberge Uit de voorgaande beschrijving blijkt dat Halderberge een eind op streek is met de opgave op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Er zijn veel plannen gerealiseerd of in uitvoering. De resterende opgave, hiervoor per kern beschreven, is te overzien. In het bouwprogramma tot 2019 zal bij de uitwerking van de plannen gezocht moeten worden naar mogelijkheden om in de resterende opgave op het gebied van wonen, welzijn en zorg te voorzien.

in het Masterplan is aangegeven dat de gemeente zal bevorderen dat meer bestaande koopwoningen aangepast worden voor ouderen. Als maatregelen

In het centrumplan van Stampersgat is voorzien in de realisatie van 14 voor ou-

eveneens mogelijkheden voor een zorgsteunpunt met eventueel een aantal zorg-

punt 2 in par. 3.2)

meer geschikt maken voor ouderen (preventief), als aan aanpassingen bij

.

mensen die met beperkingen te maken hebben (curatief). In 2006 is op initiatief van de Stichting Ouderenplatform Halderberge en de gemeente Halderberge en met ondersteuning van de provincie in alle kernen het project Ouderenproof uitgevoerd. Eind november 2006 heeft dit geresulteerd in het rapport Halderbergse Zilveren kracht aan het woord. Naast de noodzaak om in alle kernen meer en passende ouderenwoningen te bouwen, wordt nadrukkelijk aanbevolen ouderen meer te betrekken bij ontwerp en inrichting van woning en woonomgeving. Dit was ook een van de centrale aanbevelingen die uit de discussie rond de woonvisie met betrokken partijen over woon, welzijn en zorg naar voren kwam. In de periode 2010-2011 werkt de gemeente nader uit hoe aan deze aanbeveling tegemoet kan worden gekomen.


10.2.


53

Kwantitatieve opgave bijzondere doelgroepen

De gemeente vindt het belangrijk om bijzondere doelgroepen huisvesting te kun-

Wonen met zorg en welzijn gaat over meer dan alleen het huisvesten van oude-

nen bieden. Voordat de gemeente medewerking verleent aan incidentele initiatie-

ren. Ook mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking

ven voor woonzorgvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen, wordt contact

moeten een plaats kunnen krijgen in de gemeente.

gezocht met het Zorgkantoor om na te gaan of er behoefte bestaat aan een

Op dit moment zijn in Halderberge de volgende woonvoorzieningen voor de ge-

nieuwe voorziening. In een gezamenlijk overleg met de betreffende zorginstelling, corporatie, het Zorgkantoor en de gemeente worden initiatieven voor woon-

11

noemde doelgroepen :

. . . .

Bernardus Wonen, Markt-Oudenbosch

14 wooneenheden

zorgvoorzieningen beoordeeld op behoefte en betekenis voor het dorp. Daarnaast

Bernardus Wonen, Boogaertshof-Oudenbosch

18 wooneenheden

wordt nagegaan of er combinaties met andere (woon)voorzieningen mogelijk zijn.

Bernardus Wonen/SDW, St Annastraat-Oudenbosch GGZ West Noord-Brabant, De Schouw-Oud Gastel

9 wooneenheden 28 wooneenheden

10.3.

Kernstrategie wonen, welzijn en zorg De gemeente Halderberge wil voorzien in de behoefte aan voorzieningen rond

Onlangs heeft SDW in het havengebied van Oudenbosch een combinatie van

wonen, welzijn en zorg voor ouderen en bijzondere doelgroepen. Om dit te berei-

groepswonen en zelfstandig wonen voor mensen met een verstandelijke beper-

ken wordt ingezet op:

king gerealiseerd. Ook voor Oud Gastel heeft SDW plannen voor een dergelijke

.

Invullen in de periode 2015-2019 van de resterende opgave in de categorieën beschermd, verzorg en geschikt wonen, te weten 40 woningen ver-

voorziening.

zorgd/beschermd wonen in Hoeven, 50 woningen geschikt wonen in Oud Er zijn geen ramingen te geven voor de behoefte aan woonvoorzieningen voor

Gastel en 150 woningen geschikt wonen in Oudenbosch. De opgave geschikt

bijzondere doelgroepen. Het Zorgkantoor beoordeelt aanvragen voor nieuwe

wonen moet vooral ingevuld worden via grondgebonden ouderenwoningen.

woonzorgvoorzieningen aan de hand van de wachtlijsten op dat moment.

actiepunt 8: invullen van de resterende opgave wonen en zorg in Hoeven, Oud Gastel en Oudenbosch door deze vast te leggen in bouwplannen voor

In Regionaal Kompas, kadernota maatschappelijke opvang/oggz 2008-2014 uit februari 2008 wordt de opgave op het gebied van maatschappelijke opvang en

.

de periode 2015-2019 Invullen van de opgave in Bosschenhoofd en Stampersgat door het actief

openbare geestelijke gezondheidszorg geschetst voor de gemeenten Bergen op

stimuleren van de plannen voor een zorgvoorziening zoals voorgesteld door

Zoom, Halderberge, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht. Als

de zorgaanbieders in de kern.

vervolg hierop is een convenant opgesteld tussen alle gemeenten, corporaties en

actiepunt 9: invullen van de resterende opgave in Bosschenhoofd en Stam-

zorgaanbieders in de regio waarin partijen vastleggen dat zij zich inspannen voor

persgat door de zorgaanbieders in de kern te stimuleren plannen te realise-

voldoende aanbod van gedifferentieerde woonvormen in combinatie met zorgbegeleiding om mensen uit de doelgroep te huisvesten en gehuisvest te houden in

.

ren voor een zorgvoorziening in deze kernen. Uitwerken van een minimumeisenpakket voor seniorenwoningen en het vastleggen daarvan in overeenkomsten met corporaties en projectontwikke-

de regio.

.

laars (zie ook actiepunt 2 in paragraaf 3.2) Uitwerken van een voorstel voor het bevorderen van aanpassing van woningen van eigenaar-bewoners, zowel om de woning tijdig meer geschikt te

11

Bron: Masterplan Welzijn–Wonen-Zorg, Bijlagenrapport



maken voor ouderen als om te bereiken dat mensen met beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. actiepunt 10: Uitwerken van een voorstel om eigenaar-bewoners te stimuleren hun woning aan te passen zowel om de woning tijdig meer geschikt te maken voor ouderen als om te bereiken dat mensen met beperkingen zo

.

lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Uitwerken van een voorstel hoe ouderen en andere (toekomstige) bewoners meer te betrekken bij ontwerp en inrichting van woning en woonomgeving. De eerste pilot hierbij is het opzetten van een project met Collectief Particuler Opdrachtgeverschap, zie actiepunt 11A, bladzijde 47. actiepunt 11: Uitwerken van een voorstel op welke wijze ouderen en andere (toekomstige) bewoners meer betrokken kunnen worden bij ontwerp en in-

.

richting van woning en woonomgeving Bij initiatieven voor woonvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen overleggen met zorgkantoor en betrokken corporatie en zorgaanbieder over behoefte en betekenis van project voor het dorp.

54


11.


55

Uitvoeringsaspecten woonvisie In deze woonvisie is een kader neergelegd voor het woonbeleid van de gemeente

Een gemeentelijke regie op de woningproductie is dus nodig. Deze moet afge-

Halderberge tot en met 2015. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten die

stemd zijn op een vraaggestuurde markt en effectief selecteren om het planaan-

te maken hebben met de uitvoering van dit woonbeleid. Achtereenvolgens komt

bod te beperken.

aan bod:

. . . . . .

Regie op het woningbouwprogramma;

De gemeente Halderberge geeft via het woningbouwprogramma een directe stu-

Organisatie en de samenwerking met de partners in woonbeleid;

ring aan de productie. Een eerste stap hiertoe is de prioritering geweest van pro-

Inspanningen die verwacht worden van de corporaties;

jecten binnen het woningbouwprogramma. Dit heeft geresulteerd in een realis-

Prestatieafspraken;

tisch woningbouwprogramma dat in hoofdlijnen is afgestemd op de woningbehoef-

Promotie en markering van Halderberge;

te per kern. In de harde plancapaciteit in het huidige woningbouwprogramma is

Financiën.

niet altijd sturing mogelijk doordat bijvoorbeeld al afspraken zijn vastgelegd in realisatieovereenkomsten tussen gemeente en corporaties/ontwikkelaars. In de

11.1.

Regie op het woningbouwprogramma

zachte plancapaciteit heeft de gemeente meer mogelijkheden om de afstemming

Bouwinitiatieven kunnen elkaar gevangen houden. De start van de bouw wordt

tussen vraag en aanbod nader te verfijnen. De plannen die zijn opgenomen in het

immers gekoppeld aan de verkoop van een aanzienlijk deel (70% of meer) van de

woningbouwprogramma, krijgen maximale medewerking van de gemeente bij

woningen. Het kan voorkomen dat verschillende projecten stagneren omdat de

realisatie van het plan.

voorverkoop tegenvalt. Twee plannen waarvan de woningen voor 50% zijn verkocht gaan beiden niet door. Het klinkt als een paradox, maar overaanbod kan

Om een overaanbod van plannen te voorkomen neemt de gemeente geen nieuwe

leiden tot stagnatie in de productie. Sturing op woningbouwproductie is nodig om

initiatieven tot woningbouw in behandeling, tenzij dit een initiatief betreft dat niet

die productie op peil te houden.

leidt tot uitbreiding van de woningvoorraad (bijvoorbeeld herstructureringsplannen waarbij sloop en nieuwbouw plaatsvindt) of tenzij nieuwe initiatieven in de

Een tweede reden waarom sturing op de woningbouwproductie nodig is, is dat

plaats treden van plannen uit het woningbouwprogramma die vervallen of fors

alleen woningbouwinitiatieven die precies aansluiten bij de actuele kwalitatieve

vertragen. Alle nieuwe plannen (ook herstructureringsplannen) moeten voldoen

vraag een kans maken om gerealiseerd te worden. Om de productie op peil te

aan soortgelijke prioriteitscriteria als geformuleerd in par. 2.4. Deze criteria zullen

houden moet het accent verlegd worden naar vraaggestuurde woningbouw-

voor eind 2010 worden uitgewerkt in een notitie.

programmering: de juiste woningen in gewenste woonmilieus bouwen. De markt

Actiepunt 12: Voor eind 2010 nader uitwerken van criteria voor nieuwe woningbouwinitiatie-

kan dat niet alleen: veel plannen zijn alleen haalbaar als er veel woningen op een

ven voor opname in het woningbouwprogramma.

klein stukje grond gebouwd worden, terwijl dit niet altijd aansluit bij de wens van de consument.

De gemeente zal het programma actualiseren aan de hand van de werkelijke productie en de voortgang van de plannen. Hierdoor blijft het programma een effectief sturingsinstrument. Het programma zal tenminste één keer per jaar ter infor-



matie aan de gemeenteraad worden voorgelegd, hetgeen een democratische basis vormt om medewerking aan minder gewenste plannen te weigeren. Actiepunt 13: Regelmatig actualiseren en ter informatie voorleggen aan de gemeenteraad van het woningbouwprogramma.

Uit de jaarlijkse actualisatie van het programma blijkt welke ruimte er in het programma ontstaat door wijziging in projecten of fasering. Ook een geactualiseerde bevolkingsprognose kan leiden tot ruimte in het programma. De ontstane ruimte kan ingevuld worden door medewerking te verlenen aan kwalitatief goed inpasbare nieuwe verzoeken. Uit oogpunt van klantvriendelijkheid hecht de gemeente er veel waarde aan dat op deze manier ook tussentijds mogelijkheden kunnen worden geboden aan particuliere initiatieven. 11.2.

Organisatie en samenwerking De gemeente is niet de enige betrokken partij bij de uitvoering van het woonbeleid. Ook corporaties, zorgen welzijnsaanbieders, marktpartijen en belangenorganisaties hebben een verantwoordelijkheid als het gaat om het woonbeleid. Om deze reden zijn deze partijen al tijdens het opstellen van de woonvisie actief betrokken bij het proces middels interviews en werksessies (zie ook hoofdstuk 1). Hierbij werd duidelijk dat in Halderberge sprake is van goede verhoudingen tussen partijen. Er bestaat bereidheid bij de partners tot samenwerking met de gemeente en tot initiatieven die bijdragen aan het woonbeleid van de gemeente. Partijen hebben aangegeven behoefte te hebben aan (meer) structureel overleg met de gemeente; men wil worden betrokken in plaats van worden geïnformeerd. Gemeente Halderberge De gemeente Halderberge is primair verantwoordelijk voor het opstellen van het woonbeleid. In haar rol als regisseur is de gemeente mede verantwoordelijk voor het samenbrengen van partijen, het afstemmen van divers beleid en het toetsen van initiatieven. Om te komen tot uitvoering van het woonbeleid is samenwerking tussen de betrokken partijen van groot belang. Een goede communicatie hierbij betekent dat

56



57

het voor eenieder duidelijk moet zijn wat er van elkaar kan worden verwacht.

mens om op basis van deze woonvisie vernieuwde prestatieafspraken te maken

Voor de gemeente Halderberge betekent dit dat de informatievoorziening vanuit

met Bernardus Wonen. Zie hiervoor paragraaf 11.4.

de gemeente goed moet zijn: de betrokken partijen moeten weten waar of bij wie informatie te vinden is en informatie die vanuit verschillende personen wordt ge-

Zorg- en welzijnsaanbieders

geven, moet eenduidig zijn.

Zorg en welzijn zijn integraal onderdeel van het wonen. De zorg en welzijnsinstellingen Stichting Groenhuysen, Surplus Welzijn, Stichting Thuiszorg West Brabant,

Corporaties

Stichting HOOM, SDW en de Geestelijke Gezondheidszorg WNB zijn primair ver-

In de gemeente Halderberge zijn de corporaties Bernardus Wonen, Thuisvester en

antwoordelijk voor een goede zorgen dienstverlening. Meer en meer wordt er

WSG actief. De drie corporaties zijn allen bij het opstellen van de woonvisie be-

naar gestreefd dat mensen langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen en

trokken via de werksessies en het informatieplatform. Vanwege de omvang van

de zorg naar de mensen toe komt. De zorg speelt zich dan ook niet meer alleen af

hun bezit in de gemeente, hebben de drie corporaties elk een andere positie in

in woonzorgcomplexen en verzorgingshuizen. Corporaties, zorgen welzijnsinstel-

Halderberge.

lingen moeten samenwerken aan een optimale dienstverlening voor bewoners.

Bernardus Wonen vormt vanuit haar taakstelling en haar positie als eigenaar van

De zorgpartijen hebben aangegeven behoefte te hebben aan structureel overleg

een aanzienlijk deel van de (sociale) woningvoorraad in Halderberge een onmisba-

met de gemeente bijvoorbeeld via een jaarlijks overleg met de gemeente, aange-

re partner in het woonbeleid. De corporatie neemt een groot deel van de daad-

vuld door bestuurlijk bilateraal overleg per zorgpartij met de gemeente.

werkelijke uitvoering van het woonbeleid voor haar rekening. Ook participeert de corporatie in de realisatie van woonzorgvoorzieningen door het bouwen en behe-

Marktpartijen

ren van gebouwen voor zorgen welzijnsvoorzieningen.

Een deel van de woningen wordt ontwikkeld door ontwikkelaars. Er is een aantal marktpartijen die regelmatig in Halderberge actief zijn. Tussen de gemeente en

Woningstichting Geertruidenberg (WSG) bezit 214 woningen in de gemeente Hal-

deze en andere marktpartijen zullen heldere afspraken gemaakt moeten worden

derberge. Dit betreft met name zorgappartementen in Hoeven (Kroonestede) en

over de te realiseren woningen, passend in het woonbeleid. Afspraken worden

Oud Gastel (Blankershof). WSG is betrokken bij de nieuwbouw van het woonzorg-

vastgelegd in een realisatieovereenkomst tussen gemeente en marktpartij.

complex De Zelleberg in Oudenbosch en de nieuwbouw van (zorg)woningen aan de Margrietstraat in Bosschenhoofd.

Makelaars Ook makelaars vormen een belangrijke partij voor de gemeente in het woonbe-

Thuisvester heeft geen bestaand woningbezit in Halderberge, maar is betrokken

leid. Makelaars hebben vaak een goed beeld van de afzetmarkt voor woningen en

bij de ontwikkeling van circa 250 woningen op de locatie Markhaven in Ouden-

kennen de wensen van de woonconsument. Door makelaars uit Halderberge te

bosch.

betrekken bij het opstellen van de woonvisie, is hierin beter inzicht verkregen. Makelaars kunnen ook bijdragen aan de uitvoering van het woonbeleid van de

In de volgende paragraaf wordt aangegeven welke inspanningen de gemeente

gemeente, bijvoorbeeld door starters op de woningmarkt te informeren over de

verwacht van deze drie corporaties. Omdat Bernardus Wonen een belangrijke sa-

starterslening en het nieuwbouwprogramma voor starters in Halderberge.

menwerkingspartner is voor de gemeente Halderberge, is de gemeente voorne-



58

Bewoners

thema’s. Het woonberaad is dus niet een overleg tussen gemeente en andere par-

Bij het woonbeleid staat de bewoner centraal. Dit is dan ook een van de redenen

tijen maar een overleg tussen alle partijen onderling.

geweest dat ook organisaties die bewoners vertegenwoordigen actief betrokken

Actiepunt 15: Organiseren jaarlijks woonberaad met alle bij wonen betrokken partijen in Hal-

zijn bij de totstandkoming van deze woonvisie (seniorenraad, Huurdersbelangen-

derberge

vereniging Bernardus Wonen, Platform Groen en Duurzaam Halderberge). Het is gewenst om regelmatig overleg te voeren met belangenverenigingen, zoals de

Een van de onderwerpen die jaarlijks in het bouwberaad moet worden besproken

seniorenraad.

is de voortgang van de plannen in vergelijking met de behoefte en actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. Via een jaarlijkse woningbouwmonitor, waarbij

Overlegstructuur

gebruik gemaakt wordt van de gegevens die toch al voor de provinciale monitor

Voorgesteld wordt om vanaf 2011-2012 jaarlijks een voorjaarsoverleg met de

verzameld worden, worden de voortgang en de kwalitatieve opbouw van de pro-

corporaties te organiseren in de periode februari-april. Dit overleg is gewijd aan

ductie bewaakt. Dit maakt het mogelijk om jaarlijks evaluatievragen te beant-

het bespreken van een jaarplan voor het daaropvolgende jaar. In dit jaarplan

woorden als:

betrekking heeft, gezamenlijk aan zullen werken. Zowel de corporaties als de ge-

. . .

meente houden vervolgens in hun begroting voor het betreffende jaar qua budget

Bij deze monitor kan ook worden betrokken of de bouwproductie nog aansluit bij

en capaciteit rekening met de projecten genoemd in het jaarplan. Op deze wijze

de meest recente inzichten rond de toekomstige bevolkingsontwikkeling, zodat

kan de uitvoering van de plannen gewaarborgd worden. In een najaarsoverleg

tijdig maatregelen genomen kunnen worden als dit niet het geval is (zie ook ac-

stellen de gemeente en de corporaties als uitwerking van het jaarplan een geza-

tiepunt 18 op bladzijde 63). Ook de gemeenteraad kan aan de hand van deze mo-

menlijk overzicht op van hun vastgestelde onderhoudsplannen en activiteiten in

nitor jaarlijks worden geïnformeerd over de voortgang van de productie versus de

het volgende jaar. Aangegeven wordt welke plannen een gezamenlijke uitvoering

behoefteontwikkeling.

zullen hebben en op welke wijze de bewoners op een actieve wijze kunnen partici-

Actiepunt 16: Opstellen van een jaarlijkse monitor en evaluatie van de bouwproductie in ver-

peren bij de totstandkoming van de plannen. In het najaarsoverleg wordt ook het

gelijking met de behoefte.

worden projecten benoemd, zowel (nieuw)bouwprojecten als sociale of leefbaarheidsprojecten, waar de gemeente en corporaties in dat jaar, waarop het jaarplan

Bouwen we voldoende woningen? Bouwen we de juiste woningen? Realiseren we de gewilde woonmilieus?

woningbouwprogramma voor de komende jaren besproken. Actiepunt 14: Organiseren jaarlijks voor- en najaarsoverleg met woningcorporaties.

11.3.

Inspanningen die verwacht worden van de corporaties De gemeente verwacht tenminste van de drie corporaties gezamenljk:

In een jaarlijks algemeen ‘woonberaad’ met alle hiervoor genoemde partijen kunnen ideeën, plannen en ervaringen uitgewisseld worden. Op deze manier kan de gemeente haar woonbeleid toetsen bij deze partijen, kan gevolg worden gegeven

. .

derberge betrokken partijen elkaar opzoeken om te overleggen over gezamenlijke

opgenomen in het woningbouwprogramma; Realisatie van het aantal goedkope en betaalbare nieuwbouwkoopwoningen (eventueel te verkopen via een constructie van maatschappelijk gebonden

aan nieuwe ideeën en blijven partijen op de hoogte van de marktsituatie en elkaars activiteiten. Het Woonberaad is ook een platform waar bij het wonen in Hal-

Realisatie van het aantal nieuwbouwhuurwoningen in de sociale sector dat is

.

eigendom) dat is opgenomen in het woningbouwprogramma; Bereidheid tot het ondersteunen en het bieden van achtervang aan een (groep) starters in een project in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap;


. . .


59

Invulling van de opgave geschikt en verzorgd wonen in Hoeven en Oud Gas-

De gemeente verwacht tenminste van Thuisvester:

.

tel

Leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van de locaties Plan Markha-

Bereidheid tot medewerking aan het onderzoeken van de mogelijkheden voor

ven en Noviciatslaan in Oudenbosch en via het samenwerkingsverband ZAB

een zorgvoorziening en/of een zorgsteunpunt in Bosschenhoofd en Stam-

van de locatie Gemeentehuis/Sint Annaplein in Oudenbosch.

persgat Bereidheid tot medewerking aan het voorlichten van eigenaar-bewoners over de aanpassingsmogelijkheden van hun woning.

11.4.

Prestatieafspraken De gemeente en Bernardus Wonen zijn voornemens om op basis van deze woonvisie met elkaar prestatieafspraken vast te leggen.

De gemeente verwacht tenminste van Bernardus Wonen:

.

.

. . . .

Oudenbosch: Maria ter Engelen, Tivoli, Centrumplan, Vermunt en via het

De gemeente wil afspraken maken met Bernardus Wonen over de volgende on-

samenwerkingsverband ZAB Gemeentehuis/Sint Annaplein;

derwerpen:

Bosschenhoofd: Centrumontwikkeling, Maatjens/Bosschenhof; Hoeven: Centrumontwikkeling; Stampersgat: Centrumontwikkeling.

Leveren van een bijdrage aan het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken en kernen van Halderberge waar Bernardus Wonen bezit heeft. De komende jaren moet extra aandacht worden besteed aan het verbeteren van de

.

leefbaarheid op de enkele locaties in Oudenbosch en Oud-Gastel. Verkopen van bestaande huurwoningen, eventueel via een constructie van maatschappelijk gebonden eigendom, om kansen te bieden aan starters en

. .

Actiepunt 17: Vernieuwen prestatieafspraken met Bernardus Wonen

Leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van de locaties:

Nieuwbouw en nieuwbouwlocaties:

. . . . . . .

Promotie en marketing bij nieuwbouwplannen (Bestemmingsplan)procedures Grondprijzen Toekomstbestendig bouwen (woningkwaliteit) Collectief particulier opdrachtgeverschap Maatschappelijk vastgoed

andere doelgroepen met lagere inkomens; Evalueren van het huidige woonruimteverdelingsysteem en het waar nodig aanpassen van het systeem; Informeren van en overleggen met de gemeente over de hoofdlijnen van het strategisch voorraadbeleid (sloop, renovatie, opplussen en verkoop van wo-

Bestaande wijken en kernen / ontwikkeling bestaande voorraad:

. . .

ningen aanbrengen van energiebesparende maatregelen) De gemeente verwacht tenminste van Woningstichting Geertruidenberg:

. .

Woningbouwprogramma en rol van Bernardus Wonen hierin

Leveren van een bijdrage aan de nieuwbouw van woonzorgcomplex De Zelleberg in Oudenbosch; Leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van locaties Margrietstraat in Bosschenhoofd en Oud Gastel Noord in Oud Gastel.

Strategisch voorraadbeheer: sloop, renovatie, etc. Verkoopprogramma Leefbaarheid: wijkontwikkelingsplannen, woonoverlast, leefbaarheidsprojecten en afstemming (leefbaarheids)budgetten

Doelgroepen en woningvoorraad in de sociale sector:

. . .

Omvang sociale voorraad Woonruimteverdeling en slaagkansen Specifieke maatregelen voor starters in de huur- en koopsector


.


60

Specifieke doelgroepen: arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, statushou-

Actiepunt 18: Opstellen integraal stadspromotieplan voor woningbouw in Halderberge in sa-

ders

menwerking met corporaties en ontwikkelaars in aansluiting op het bestaande activiteiten op dit gebied van de afdeling Economische Zaken.

Wonen, zorg en welzijn:

. . .

Opgave beschermd, verzorgd en geschikt wonen Bernardus Wonen Aanpassen/opplussen bestaande voorraad Opgave voortkomend uit Regionaal Kompas

Organisatie en samenwerking:

.

Overlegstructuur, monitoring en evaluatie

De gemeente nodigt Bernardus Wonen uit aan te geven welk aanbod zij de gemeente wil doen op de onderwerpen genoemd in par. 10.3 en 10.4. 11.5.

Promotie en marketing Halderberge Zoals beschreven is in hoofdstuk 2 heeft Halderberge een goede woningmarktpositie: de gemeente is aantrekkelijk ook voor mensen van buiten de gemeente. Echter tijdens het opstellen van de woonvisie kwam nadrukkelijk naar voren dat woningzoekenden van buiten de gemeente onvoldoende op de hoogte zijn van de mogelijkheden die de gemeente biedt. Om deze reden wil de gemeente de komende jaren aandacht besteden aan de promotie en marketing van Halderberge en de verschillende kernen. Hiertoe worden de volgende maatregelen genomen:

.

Samen met corporaties en ontwikkelaars die veel in Halderberge bouwen, wordt een integraal stadspromotieplan opgezet om de gemeente als geheel en de kernen daarbinnen te promoten. De gemeente werkt al aan stadspromotie op basis van de economische visienota. Deze activiteiten zullen worden

.

uitgebreid en op een brede scala aspecten worden gericht. Per nieuwbouwplan vraagt de gemeente aan de betrokken partij(en) (zoals ontwikkelaar(s), corporaties) een promotieplan op te stellen. Dit promotieplan wordt besproken met de gemeente om te bereiken dat het plan zo goed mogelijk aansluit op de marketingprogramma voor de gemeente als geheel.


12.


Samenvattend: beleidsdoelen, actieprogramma, woningbouwprogramma Beleidsdoelen Algemeen

Specifiek1

A. Handhaven en versterken van kwaliteit en identiteit

o

van de verschillende kernen

Uitbreiding van de woningvoorraad tot 2019 met 1.150 woningen voor de eigen behoefte (overeenkomstig de provinciale woningbehoeftenraming) en 160 woningen voor extra groei als gevolg van de werkgelegen-

B. Bouwen van voldoende woningen voor de eigen be-

heidsontwikkeling in de regio. (A, B, D, E, F, G)

hoefte en een beperkte groei als gevolg van de

o

Zorgdragen voor overplanning aan woningbouwplannen voor opvangen van planuitval en vertraging (B)

werkgelegenheidsgroei in de regio

o

Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningen en wijken door (C):

C. Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voor-

o

raad (woningen en woonomgeving)

verouderde woonomgeving

D. Vergroten van diversiteit en kwaliteit van het aanbod via nieuwbouw

E.

alert inspelen op leefbaarheidsknelpunten die zich in bestaande wijken voordoen

o

overleggen met Bernardus Wonen over verbetering van hun bestaand woningbezit (o.m. in energetisch opzicht)

o

aal) veilig, levensloopbestendig)

F.

o

Realiseren van kwalitatief goede nieuwbouw (kleinschalig, voldoende beeldkwaliteit, duurzaam, (soci-

Beperken van risico van overproductie door (B, D): o

Voorzien in de behoefte aan passende woningen

Geen nieuwe initiatieven in het woningbouwprogramma op te nemen tenzij deze in de plaats treden van reeds in het woningbouwprogramma opgenomen plannen

voor starters en senioren in iedere kern

o

G. Voorzien in de behoefte van de doelgroep aan goed-

Bewaken van de diversiteit in het aanbod bij het jaarlijks actualiseren van het woningbouwprogramma

kope en betaalbare huurwoningen

H. Samenwerken met corporaties, zorginstellingen en

gebiedsgericht aanpakken van gebieden met concentraties van verouderde woningen en/of een

o o

marktpartijen

o

Opdelen en faseren van grotere plannen in kleine clusters

Vergroten van aanbod woningen voor starters door (A, F, G): o

Realiseren van woningen in de goedkope en betaalbare koopsector en de betaalbare huursector

o

Bevorderen van de doorstroming door realisatie van het woningbouwprogramma

o

Voortgaan met het verstrekken van startersleningen

o

Vergroten aanbod woningen met Koopgarantconstructie

o

Inspelen op initiatieven van starters rond Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Realiseren voldoende aanbod in de categorieën beschermd, verzorgd en geschikt wonen voor senioren in de kernen van de gemeente (A, F)

1

o

Opstellen en monitoren van prestatieafspraken met Bernardus Wonen (G, H)

o

Voeren van regelmatig overleg met de bij het woonbeleid betrokken partijen (H)

Letter achter specifiek beleidsdoel verwijst naar bijbehorend algemeen beleidsdoel

61



62

Activiteitenprogramma 2010-2015 Nr

Actiepunt1

Volgt

Uitvoering door

Uitvoering wanneer

uit 1

De gemeente maakt met Bernardus Wonen afspraken over investeringen

hfdst 3

in de verbetering van de energetische kwaliteit van woningen (verschui-

Gemeente, Bernardus

2011

Wonen

ving naar zuiniger energie-labels) (C) 2

Vaststellen van een minimumeisen voor seniorenwoningen en vastleggen

hfdst 3

Gemeente

2011

hfdst 4

Gemeente, ontwikkelaars

2011-2014

hfdst 8

Gemeente

2013

hfdst 9

Gemeente, corporaties

2012

hfdst 9

Gemeente en Bernardus

2012

in overeenkomsten met corporaties en ontwikkelaars over bouwprojecten (D, F) 3

In overleg met de projectontwikkelaars en corporaties monitoren van projecten in Bosschenhoofd, zodat tijdig kan worden ingegrepen als blijkt dat door de onderlinge concurrentie plannen niet worden gerealiseerd (B, D)

3A

Bij het monitoren van projecten in Bosschenhoofd, apart aandacht beste-

hfdst 10

den aan de de productie versus de behoefte op het gebied van wonen en zorg. (F) 4

Onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor kleinschalige nieuwbouw in Stampersgat buiten de thans in voorbereiding zijnde centrumontwikkeling. (B)

5

Onderzoeken van de specifieke woonwensen van starters als aanvulling op het woonwensenonderzoek (F)

6

Overleggen met Bernardus Wonen over het evalueren van het woonruimteverdeelsysteem en het waar nodig aanpassen van dit systeem (F, G)

7

Inventariseren van de huidige situatie rond arbeidsmigranten en uitwerken

Wonen hfdst 9

Gemeente

2012

hfdst 10

Gemeente, corporaties,

2013

van een beleid om arbeidsmigranten perspectief te bieden op huisvesting en een wooncarrière. (G) 8

Invullen van de resterende opgave wonen en zorg in Hoeven, Oud Gastel en Oudenbosch door deze vast te leggen in bouwplannen voor de periode

zorginstelling

2015-2019 (F) 9

Invullen van de resterende opgave in Bosschenhoofd en Stampersgat door de zorgaanbieders in de kern te stimuleren plannen te realiseren voor een zorgvoorziening in deze kernen. (F)

hfdst 10

Gemeente, corporaties, zorginstelling

2011-2015



Nr

Actiepunt1

10

Uitwerken van een voorstel voor het bevorderen van aanpassing van wo-

63

Volgt

Uitvoering door

Uitvoering wanneer

uit hfdst 10

ningen van eigenaar-bewoners zowel om de woning tijdig meer geschikt te

Gemeente (in overleg

2013

met corporaties)

maken voor ouderen als om te bereiken dat mensen met beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. (E) 11

Uitwerken van een voorstel hoe ouderen en andere (toekomstige) bewo-

hfdst 10

ners meer te betrekken bij ontwerp en inrichting van woning en woonomBij gebleken behoefte uitwerken van een voorstel voor een project Collec-

ties) hfdst 9

tief Particulier Opdrachtgeverschap als pilot van actiepunt 11 12

Nader uitwerken van criteria voor nieuwe woningbouwinitiatieven voor

2012

met belangenorganisa-

geving (E) 11A

Gemeente (in overleg

Gemeente en woning-

2011

corporaties hfdst 11

Gemeente

Voor eind 2010

hfdst 11

Gemeente

jaarlijks 2011-2015

hfdst 11

Gemeente, Bernardus

jaarlijks 2011-2015

Wonen

start: najaarsoverleg 2011

hfdst 11

Gemeente

jaarlijks 2011-2015

hfdst 11

Gemeente

jaarlijks 2011-2015

hfdst 11

Gemeente, Bernardus

2011

opname in het woningbouwprogramma. 13

Regelmatig actualiseren en ter informatie voorleggen aan de gemeenteraad van het woningbouwprogramma (B)

14 15

Organiseren jaarlijks voor- en najaarsoverleg met woningcorporaties. (H) Organiseren jaarlijks woonberaad met alle bij wonen betrokken partijen in Halderberge. (H)

16

Opstellen van een jaarlijkse monitor en evaluatie van de bouwproductie in vergelijking met de behoefte. (B, D, F, G, H)

17

Vernieuwen prestatieafspraken Bernardus Wonen (F, G, H)

Wonen 18

Opstellen integraal stadspromotieplan voor woningbouw in Halderberge in samenwerking met corporaties en ontwikkelaars in aansluiting op het be-

hfdst 11

Gemeente, corporaties,

2011-2012

ontwikkelaars

staande activiteiten op dit gebied van de afdeling Economische Zaken. (B) 19

Aandacht besteden aan bevolkingsontwikkeling (daling van aantal inwo-

Gemeente en woonpart-

ners en eventueel huishoudens) in relatie tot woningbehoefte en onder-

ners

2011-2015

zoeken op welke wijze tijdig op ontwikkelingen kan worden ingespeeld. 20

Actualiseren woonbehoefteonderzoek

Gemeente en woonpartners

2014



Nr

Actiepunt1

21

Actualiseren woonvisie

64

Volgt

Uitvoering door

Uitvoering wanneer

uit Gemeente en woonpartners 1

Letter achter actiepunt verwijst naar bijbehorend algemeen beleidsdoel

2015



65

Bijlage: begrippenlijst Prijsklassen/sociale sector Huur

Startersbeleid goedkoop: tot de aftoppingsgrens voor één en

Starter

Iemand die op zoek is naar de eerste zelfstandige

tweepersoonshuishoudens ("! 511,50)

koopwoning of vanuit een huurwoning naar een eer-

middelduur: tot de maximale huurgrens huurtoeslag

Koop

Sociale sector (huur)

ste koopwoning gaat verhuizen.

("! 647,53)

Maatschappelijk Gebonden

Is een vorm van verkoop onder voorwaarden. Bij

duur: overig (>! 647,53)

Eigendom (MGE)

MGE biedt de corporatie een woning aan met een

goedkoop: tot ! 181.000,-

korting op de marktwaarde (bijvoorbeeld 25%). De

betaalbaar: ! 181.000 - ! 220.000,-

woning wordt volledig eigendom van de koper.

middelduur: ! 220.000 - ! 275.000,-

Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan

duur: overig (vanaf ! 275.000,-)

koopt de corporatie de woning terug voor een prijs

de sociale huursector omvat goedkope en middeldu-

die wordt bepaald door vooraf vastgestelde richtlij-

re huurwoningen, tezamen genoemd bereikbare

nen. Bij deze terugverkoop wordt de waardestijging

huurwoningen oftewel de kernvoorraad.

of waardedaling van de woning gedeeld tussen de verkoper en de corporatie.

De definities zoals gehanteerd door de gemeente Halderberge wijken voor wat

Collectief Particulier

Een bijzondere vorm van het realiseren van woon-

betreft de koopsector af van de gegevens die door de provincie worden gehan-

Opdrachtgeverschap (CPO)

wensen van individuele huishoudens is collectief

teerd in de provinciale monitor bouwen en wonen per 1-1-2009. In deze monitor

particulier opdrachtgeverschap (CPO). Bij deze vorm

wordt als prijsklasse-indeling voor de koopsector gehanteerd:

van woningbouw verwerven particulieren in groeps-

goedkoop: tot ! 181.000,-

verband een bouwkavel met een woonbestemming.

middelduur: ! 181.000 - ! 275.000,-

Het voordeel hiervan is dat de woningen betaalbaar

duur: overig (vanaf ! 275.000,-)

kunnen blijven, waardoor deze variant van particu-

De gemeente Halderberge hanteert voor wat betreft de goedkope koop dezelfde

lier opdrachtgeverschap geschikt is voor (groepen)

grens als de provincie hanteert voor de stimuleringsregeling ‘goedkope koop’.

starters.

Voor wat betreft de betaalbare en middeldure koop maakt de gemeente Halderberge een nadere onderverdeling, omdat niet alle starters dezelfde woonwensen

Wonen , welzijn en zorg

en financieringsmogelijkheden hebben en erbij de starter ook een grote vraag is

Beschermd wonen

naar de betaalbare woningen.

woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. In deze woonvorm is permanente en intensieve zorg, bescherming en toezicht mogelijk. Het gaat hier om intramurale woonvormen in verpleeghuizen en in een deel van de verzorgingshuizen maar ook in kleinschalige vormen



van groepswonen, zoals kleinschalige woonprojecten voor dementerende ouderen. Verzorgd wonen

zelfstandige woningen met mogelijkheid tot het op afroep verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging en begeleiding. Zorgvoorzieningen bevinden zich in de directe nabijheid (maximaal circa 100 m.). Verzorgd wonen wordt bijvoorbeeld aangeboden in aanleunwoningen en woonzorgcomplexen, maar ook in hedendaagse verzorgingshuizen.

Geschikt wonen

woning die geschikt is voor bewoning door ouderen of mensen met een beperking. Woningen in deze categorie zijn voor het grootste deel nultredewoningen. In geschikte woningen wordt geen 24-uurs nabije zorg of zorg op afroep geboden. Wel kan er zorg op afspraak worden geleverd, zoals thuiszorg en woonbegeleiding.

Nultredewoning

woning waar zich alle primaire ruimten – woonkamer, keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer – gelijkvloers bevinden. De voordeur is zonder trap te bereiken. Drempels zijn laag of ontbreken (ook bij de voordeur). Voorbeelden zijn flats, appartementen, patiowoningen, bungalows.

66

Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit

Recommend Documents