Woonlastenonderzoek onder particuliere eigenaar/bewoners in Emmen
Bert Weevers Menno Logemann
Rapportnummer: 120042/BW/132899 BuildDesk Benelux B.V. Arnhem, 15 mei 2013
COLOFON
BuildDesk Benelux B.V. Postbus 694, 6800 AR Arnhem Gele Rijders Plein 11-2, Arnhem Telefoon: 026 - 3537272 Telefax: 026 - 3511713 E-mail:
[email protected] Internet: www.builddesk.nl
Projectnummer: 120042000 Projecttitel: Gemeente Emmen energie en armoede plus Opdrachtgever: Gemeente Emmen
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BuildDesk Benelux BV.
Inhoudsopgave 1 Inleiding ....................................................................................................................... 2 1.1
Aanleiding ............................................................................................................. 2
1.2
Doelstelling ........................................................................................................... 3
1.3
Opzet rapport ........................................................................................................ 3
2 Energie- en woonlasten .................................................................................................. 4 2.1
Wat zijn woonlasten? .............................................................................................. 4
2.2
Betaalbare woonlasten en definitie............................................................................ 5
2.3
Ontwikkeling van de energielasten ............................................................................ 6
2.4
Bepaling woonlasten ............................................................................................... 8
3 Woonlastenontwikkeling en betalingsproblematiek .............................................................. 9 3.1
Omvang van de woonlasten problematiek particuliere eigenaar bewoners ....................... 9
3.2
Kwetsbare locaties en groepen ............................................................................... 10 3.2.1 Woonlasten geografisch bezien ..................................................................... 10 3.2.2 Woonlasten naar woningtype ........................................................................ 12 3.2.3 Woonlasten naar bouwjaar ........................................................................... 13
3.3
Samenvatting ...................................................................................................... 13
4 Business case .............................................................................................................. 15 4.1
Voorbeeldwoning A. .............................................................................................. 15 4.1.1 Korte kenschets.......................................................................................... 15 4.1.2 Maatregelpakketten .................................................................................... 16 4.1.3 Energiedeel in woonlasten ............................................................................ 17 4.1.4 Totale woonlasten ....................................................................................... 17
4.2
Voorbeeldwoning B ............................................................................................... 18 4.2.1 Korte kenschets.......................................................................................... 18 4.2.2 Maatregelpakketten .................................................................................... 19 4.2.3 Energiedeel in woonlasten ............................................................................ 19 4.2.4 Totale woonlasten ....................................................................................... 20
5 Maatschappelijke kosten en baten .................................................................................. 22 5.1
MKB bij ‘niet doen’ ............................................................................................... 22
5.2
MKB bij forse energetische verbetering .................................................................... 24
5.3
Bijdrage derden? .................................................................................................. 25
5.4
Aanpak ............................................................................................................... 26
Bijlage 1: Methodiek ......................................................................................................... 27 Hypotheeklasten .......................................................................................................... 27 Energielasten .............................................................................................................. 27 Bijlage 2: Definities .......................................................................................................... 30 Besteedbaar inkomen ................................................................................................... 30 Bijlage 3: Kerncijfers gemeente Emmen .............................................................................. 31
BuildDesk Benelux
1
1
Inleiding
1.1
Aanleiding De afgelopen jaren zijn de energieprijzen sterk gestegen. De verwachting is dat deze stijging (zeker de komende jaren) zal doorzetten. Doordat de prijzen voor energie sneller stijgen dan de inflatie en het inkomen van de huishoudens, leidt dit mogelijk tot betaalbaarheidsproblemen en wellicht zelfs armoede. De best mogelijke oplossing voor dit probleem is het naar energieneutraal renoveren van de ‘probleem’-woningen. Immers alleen bij een energienotaloze woning is het huishouden gevrijwaard van energieprijsstijgingen. De vragen die dan opkomen zijn: Hoe groot is de ernst en omvang van het woon- en energielasten probleem? (een vraag naar de urgentie); Is er een rendabele business case? (een vraag naar de huidige haalbaarheid van een oplossing); Wat zijn de totale maatschappelijke kosten en baten van een dergelijke oplossing en kan van hieruit een bijdrage aan de oplossing geleverd worden? (een vraag naar mogelijk nieuwe financieringsopties). In een vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd in Amsterdam, is de ernst en omvang van de woon- en energielastenproblematiek in beeld gebracht voor de sociale verhuur sector. Dit onderzoek, dat een vervolg is op het Amsterdamse onderzoek, is gericht op de particuliere eigenaar/bewoners en is mede een verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken/WWI. Beide cases samen geven een goed beeld van de invloed van de gestegen energielasten op de woonlasten; de betaalbaarheid ervan binnen twee gemeenten die exemplarisch zijn voor de grote steden enerzijds en een grote plattelands gemeente in Nederland anderzijds. Meer in het bijzonder voor Emmen geldt dat zij dit onderzoek kunnen gebruiken omdat: De gemeente stimuleert in het kader van gebiedsontwikkeling de plaatsing van 60 MW windmolens. De bedoeling is dat de opbrengsten worden geïnvesteerd in een fonds ten behoeve van het verbeteren van de woningvoorraad/gebiedsontwikkeling. Het woonlastenonderzoek kan een bijdrage leveren aan de keuze en prioritering van deze gelden. Emmen Revisited is een project met als doel het verbeteren van de kwaliteit van (samen) leven in de wijken en dorpen van de gemeente. ‘Dorpsteams’ pakken dit op, ondersteund door de gemeente. De onderzoeksresultaten kunnen ook in dit project worden meegenomen. Emmen heeft te maken met krimp. Daarom zijn er moeilijke en harde keuzes nodig. Zo zullen er woningen uit de markt gehaald moeten worden. Het woonlastenonderzoek kan input leveren voor de afweging.
BuildDesk Benelux
2
1.2
Doelstelling In dit onderzoek zijn drie vragen aan de orde: 1. Probleem in kaart: hoe groot is de ernst (het mogelijke woonlastenprobleem per huishouden) en de omvang (het aantal huishoudens dat in de problemen komt)? 2. Oplossingsrichting: Wat betekent het concreet voor de particuliere eigenaar/bewoners en de voor de gemeente als men een x-aantal van de bedoelde woningen met het laagste label renoveert c.q. sloopt/nieuw bouwt naar nulenergiewoningen voor de laagste inkomensgroepen? 3. Impact van oplossing op verschillende gebieden: Wat zijn de vermeden maatschappelijke kosten, wat zijn maatschappelijke baten? En: kunnen deze baten ingezet worden voor de financiering van de ingreep?
1.3
Opzet rapport In hoofdstuk 2 van dit onderzoek wordt het begrip woonlasten nader toegelicht, een visie gegeven op de prijsontwikkeling voor energie en wordt de onderzoeksmethode toegelicht. Hoofdstuk 3 brengt vervolgens de omvang van het probleem in Emmen in kaart. Ook staan in dit hoofdstuk de resultaten van een nadere analyse naar de kenmerken van locaties waar de woonlasten problematiek zich voordoet. De uitwerking van de business case staan in hoofdstuk 4. De resultaten van de quick scan maatschappelijke kosten en baten in hoofdstuk 5.
BuildDesk Benelux
3
2
Energie- en woonlasten Dit hoofdstuk gaat in op het begrip woonlasten: wat kan er onder worden verstaan, wat zijn betaalbare woonlasten en welke definitie wordt in dit rapport gehanteerd? Daarna wordt ingegaan op het energieprijsscenario waarmee in dit rapport wordt gerekend.
2.1
Wat zijn woonlasten? Als we alle elementen van de kosten voor wonen op een rij zetten, leidt dat tot de volgende lijst: Hypotheeklast en servicekosten (VVE); Energie (gas, elektra, warmte) incl. belastingen; Water; Heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (OPL); -
Gemeentelijke belastingen en heffingen (OZB, reinigingsheffing),
-
Waterschaplasten;
Verzekering (opstal); Onderhoud. De term woonlasten wordt vaak gebruik voor een deel van deze kosten. Zo gebruiken gemeenten de term woonlasten voor de lokale lasten (OZB, reinigingsheffing). Corporaties daarentegen definiëren woonlasten als de som van huur en energielasten. Blijkbaar is de mate van beïnvloedingsmogelijkheid van invloed op de definitie. Voor particuliere woningen worden de woonlasten gemiddeld in Nederland voor 53% bepaald door de hypotheeklasten (COELO, 2012). De overige 47% van de woonlasten wordt gevormd door de overige bijkomende kosten. In Figuur 2.1 is de gemiddelde verdeling voor deze overige woonlasten weergeven.
Figuur 2.1: Componenten van de bijkomende woonlasten (euro per jaar en percentage van totaal)
BuildDesk Benelux
4
In de figuur is te zien dat energie en energiebelasting een aanzienlijk deel van de bijkomende kosten vormen (52%). In dit rapport focussen we op som van: De hypothecaire lasten; De energielasten (inclusief belastingen). Deze componenten zijn samen goed voor gemiddeld 77% van de woonlasten. Deze twee posten bepalen niet alleen voor een groot deel de hoogte van de lasten, maar kennen ook een grote variatie. De hypothecaire lasten zijn sterk afhankelijk van de hoogte van de hypotheek en de energielasten van de energetische staat van de woning. De energielasten zijn te sturen door aanpassing van de energieprestatie van de woning en door gedrag van de bewoners.
2.2
Betaalbare woonlasten en definitie Woonlasten zijn in dit rapport gedefinieerd als de som van de hypothecaire lasten en de energielasten. Of de hoogte van de woonlasten leidt tot potentiële betalingsproblemen is afhankelijk van het inkomen en de overige kosten van een huishouden. Om inzicht te krijgen in de overige kosten bij een bepaald inkomen en de maximaal acceptabele woonlasten is een methodiek van het Nibud gebruikt. Deze methodiek van het Nibud wordt veel gebruikt, is breed geaccepteerd en wordt hieronder toegelicht. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel geld zij maandelijks kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Het basisbedrag bepaalt hierbij de kosten die een huishouden minimaal moet maken. De voorbeeldbedragen baseert het Nibud op cijfers van het CBS. Dit zijn bedragen die worden vastgesteld op basis van het werkelijke bestedingspatroon van de huishoudens. Op basis van dit basisbedrag en het voorbeeldbedrag wordt een normbedrag vastgesteld. Dit is het minimale acceptabele consumptieniveau bij een bepaald inkomen. Het inkomen minus de normbedragen voor overige uitgaven vormen de maximaal acceptabele woonlasten (figuur 2.2).
Figuur 2.2 Berekeningswijze Nibud-richtlijnen. Bron: Nibud 2012
BuildDesk Benelux
5
De methode van het Nibud geeft een gedifferentieerd beeld voor de woonlastenruimte per huishouden- en inkomenstype. De data om dit gedetailleerde beeld voor Emmen te gebruiken is voor dit onderzoek niet beschikbaar. In dit onderzoek is daarom een vereenvoudigde methode toegepast om de ruimte voor woonlasten te bepalen. Als grens vanwaar potentiële betalingsproblemen kunnen ontstaan, is in dit onderzoek een percentage vastgesteld op basis van de voorbeeldbegroting van een standaardgezin met hoge hypotheeklasten. Deze hoge hypotheeklasten zijn blijkbaar nog betaalbaar. De energielasten in deze voorbeeldbegroting zijn gebaseerd op een woning met een C-label. Verondersteld wordt dat hogere lasten voor potentiële betalingsproblemen zorgen. Op basis van gemiddelde huishoudenskenmerken is gezocht naar een voorbeeldbegroting van het Nibud die past bij Emmen. Gekozen is voor een huishouden bestaande uit: twee volwassenen en één kind (tussen 1 en 12) met een gezamenlijk besteedbaar inkomen1 van € 2.500,- per maand (= bruto jaarinkomen van ongeveer € 3.300,- per maand). De woonlasten van dit huishouden zien er uit als in tabel 2.1. Begrotingspost
Inkomsten of kosten per maand
Hypotheek
€ 942,-
Gas
€ 81,-
Elektriciteit
€ 60,-
Inkomen
€ 2.500,-
Tabel 2.1: Voorbeeldbegroting van het Nibud van een huishouden met twee volwassenen en één kind (tussen 1-12 jaar) met een besteedbaar inkomen van € 2.500,- per maand (bron: budgethandboek 2012, Nibud).
De woonlasten (hypotheek, gas en elektriciteit) van dit gezin zijn in totaal € 1.083,- per maand. Dat is 43% van het besteedbaar inkomen. Het percentage van 43% wordt ook wel de woonquote genoemd. In dit onderzoek wordt de grens van 43% gebruikt als grens vanaf waar er betalingsproblemen zouden kunnen ontstaan. Hierbij moet worden opgemerkt dat een woonquote van 43% voor de lagere inkomens hoog is. Gemiddeld in Nederland is de woonquote 35,3% (TNO, 2011)
2.3
Ontwikkeling van de energielasten Zoals beschreven vormen de energielasten een belangrijke component van de woonlasten. Als gevolg van prijsstijging zijn de energielasten van woningen sterk gestegen. In vijftien jaar zijn de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De energieprijzen zijn in januari 2012 bijna 120% hoger dan vijftien jaar geleden, de consumentenprijsindex (CPI) nam tussen januari 1997 en januari 2012 met 35% toe (Figuur 2).
1
Voor definities zie bijlage 2.
BuildDesk Benelux
6
Figuur 2.3: CPI en Prijsontwikkeling energie (CBS Statline, 2012)
Voor de ontwikkeling van de energiekosten baseert BuildDesk zich op haar prijsscenario voor energie. Hierbij wordt uitgegaan van het volgende scenario: Op de korte termijn zijn door de economische crisis, nieuwe ‘ontdekkingen’ van bijvoorbeeld schaliegas, politieke onzekerheid in het Midden-Oosten en speculaties de energieprijzen waarschijnlijk nog aan sterke fluctuaties onderhevig. De verwachting op de lange termijn is dat de energieprijzen nog fors blijven stijgen, met name door de groeiende nieuwe economieën (China, India, Zuid Amerika) die de vraag doen opstuwen. De stijgende prijzen maken echter nieuwe winmethoden aantrekkelijk. Ook duurzame energie zal op een gegeven ogenblik concurrerende prijzen laten zien. Voor duurzame energietechnieken (met name zon en wind) zijn vooral kapitaalslasten doorslaggevend. Deze zijn redelijk stabiel, hoewel grondstoffengebruik en ruimtegebruik ook hier een prijsopdrijvend effect zullen hebben. Uiteindelijk echter leiden bovengenoemde ontwikkelingen tot een afzwakkende prijsstijging van energie.
Op basis van dit geschetste toekomstscenario komt BuildDesk tot de nominale prijsstijgingen als weergegeven in (Tabel 1.2). Periode
Elektriciteit
Gas
Inflatie
2012-2015
6%
8%
2%
2016-2020
6%
8%
2%
2021-2025
5%
7%
2%
2026-2030
4%
7%
2%
2031-2035
3%
5%
2%
2036-2040
2%
4%
2%
2040-2042
2%
2%
2%
Tabel 1.2: Prijsscenario energie (BuildDesk, Notitie prijsontwikkeling leveringskosten energie, 2012)
Om de prijzen in de tijd te kunnen vergelijken worden deze gecorrigeerd voor 2% inflatie.
BuildDesk Benelux
7
2.4
Bepaling woonlasten De hypotheeklasten in dit onderzoek zijn gebaseerd op de WOZ-waarde. Op basis van WoOn 2009 zijn de hypotheeklasten uitgedrukt als percentage van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde van de panden was voor dit onderzoek bekend. De energielasten zijn bepaald door de woningen te koppelen aan de referentiewoningen van Agentschap NL. Een uitgebreide beschrijving van de methodiek is te vinden in Bijlage 1. Het inkomen is bepaald aan de hand van het inkomen per buurt (bron: CBS, 2011).
BuildDesk Benelux
8
3
Woonlastenontwikkeling en betalingsproblematiek
3.1
Omvang van de woonlasten problematiek particuliere eigenaar bewoners Of woonlasten zorgen voor betalingsproblemen is afhankelijk van de overige uitgaven en het inkomen van het huishouden (zie paragraaf 2.2). Het is dan ook niet mogelijk om op basis van enkel de woonlasten vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van betalingsproblemen. Wel kan worden vastgesteld voor welk percentage van de huishoudens de woonquote hoger ligt dan die van het standaardgezin met een hoge hypotheek uit paragraaf 2.2. Zo wordt een indicatie verkregen van de omvang van het probleem. Dit percentage wordt weergegeven in figuur 3.1.
Figuur 3.1: Percentage huishoudens in Emmen met een woonquote hoger dan 43%.
In de figuur is te zien dat voor de gemiddeld berekende hypotheeklasten (0,5% van WOZ; zie bijlage 1 voor een toelichting) voor woonlasten in 2012 21% van de huishoudens een woonquote heeft die hoger is dan 43%. Bij gelijkblijvende hypotheeklasten en inkomens (gecorrigeerd voor inflatie) zal het aantal huishoudens met een hogere woonquote, als gevolg van de stijgende energielasten, oplopen tot 29% in 2020 en 54% in 2040. Voor huishouden met een relatief lage hypotheeklast (0,3% van WOZ) kent in 2012 3% een hogere woonquote. In deze groep loopt het percentage met een te hoge woonquote op naar 17% in 2040. In tabel 3.1 wordt het aantal huishoudens weergegeven dat met een gemiddelde hypotheek een woonquote heeft hoger dan 43% weergeven. Aantal HH
2012
2015
2020
2025
2030
2040
7.898
8.918
11.234
14.053
17.193
20.758
Tabel 3.1: aantal huishoudens met een woonquote groter dan 43%.
BuildDesk Benelux
9
De stijging in het aantal huishoudens met potentiële betalingsproblemen is het gevolg van de stijgende energielasten. In figuur 3.2 is te zien hoe de gemiddelde woonquote zich in Emmen ontwikkelt als gevolg van de stijgende prijzen voor energie.
Figuur 3.2: Gemiddelde woonquote in Emmen.
In de figuur is te zien dat de energiequote (aandeel energielasten van besteedbaar inkomen) oploopt van 8% in 2012 naar 20% in 2040. Dit betekent dat wanneer er geen energiebesparende maatregelen in de woningen worden aangebracht de energiekosten van een huishouden aanzienlijk toenemen.
3.2
Kwetsbare locaties en groepen In paragraaf 3.1 was te zien dat de hoeveelheid huishoudens met een hoge woonquote toeneemt. Om tijdig bij te kunnen sturen op de ontwikkeling van deze problematiek is het nuttig inzicht te verkrijgen in de locaties waar deze problematiek het grootst zal worden.
3.2.1
Woonlasten geografisch bezien Om een oordeel te kunnen geven over de hoogte van het besteedbaar inkomen of de woonlasten, zijn per buurt het gemiddelde inkomen en de gemiddelde woonlasten berekend. Vervolgens is de mediaan bepaald. Er wordt gesproken over een hoog inkomen of hoge woonlasten als deze hoger zijn dan de mediaan. Mediaan
Gemiddelde
Minimum
Maximum
Inkomen
€ 2.088,-
€ 2.146,-
€ 1.591,-
€ 3.200,-
Woonlasten
€ 897,-
€ 938,-
€ 530,-
€ 1.969,-
EI
1,90
1,85
0,89
2,17
Tabel 2.2: Mediaan, gemiddelde en extremen voor het inkomen, de woonlasten en EI in de buurten.
BuildDesk Benelux
10
In figuur 3.3 is per buurt weergegeven of het inkomen of de woonlasten hoog zijn.
Figuur 3.3: Hoogte van de woonlasten en het inkomen per buurt.
In de figuur is te zien dat de hoge woonlasten in combinatie met de lage inkomens zich met name in de buitengebieden concentreren en in Emmen, Roswinkel en de oostzijde van Weiteveen en Nieuw-Schoonebeek. Huishoudens met een laag inkomen en een energetisch slechte woning (slechte EIwaarde) zijn het gevoeligst voor de stijgende prijzen van energie. De energiecomponent van de woonlasten is in deze woningen immers groter dan bij energetisch goede woningen. Een stijging van de energielasten heeft op deze woningen een grotere impact dan op de energetische goede woningen. In Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.3.4 is de hoogte van de EI weergeven ten opzichte van de mediaan; ditmaal in combinatie met het inkomen. In de figuur is te zien dat de lage inkomens zich voornamelijk in het noordoosten, zuiden en in Emmen concentreren. Relatief hoge inkomens zijn te vinden in het gebied rondom Emmen en tussen Barger-Compascuum en Nieuw-Schoonebeek. In Emmen wonen in Angelslo en Emmermeer de huishoudens met een laag inkomen in energetisch slechte woningen. Ook in Barger-Compascuum, in en rondom NieuwSchoonebeek en Emmer-Compascuum is deze combinatie te vinden.
BuildDesk Benelux
11
Figuur 3.4: hoogte van de EI weergeven ten opzichte van de mediaan
3.2.2
Woonlasten naar woningtype In figuur 3.5 zijn de woonlasten per woningtype weergegeven.
Figuur 3.5: Gemiddelde woonlasten in 2012 per woningtype.
BuildDesk Benelux
12
Opvallend in deze figuur is de hoge woonlasten van meergezinswoningen. Uit een nadere analyse blijkt dat deze woningen lage energielasten kennen, maar hoge hypotheeklasten. Een mogelijke oorzaak kan zijn dat deze woningen relatief groot zijn in vergelijking tot de andere woningen in de gemeente. 3.2.3
Woonlasten naar bouwjaar In figuur 3.6 zijn de woonlasten per bouwjaar weergegeven.
Figuur 3.6: Gemiddelde woonlasten in 2012 per bouwjaarcategorie van de woning.
In deze figuur is te zien dat de nieuwste woningen de hoogste woonlasten kennen. Ook hier geldt dat de energiecomponent van de woonlasten gemiddeld lager is, maar de hypotheeklasten juist hoger.
3.3
Samenvatting Er zijn geen formele normen over betaalbaarheid van het wonen. Wanneer we uitgaan van een arbitraire, maar onderbouwde en relatief hoge woonquote van 43% als grens, dan zit nu ca 21% van de eigen woningbezitters in Emmen met te hoge woonlasten. Bij een afzwakkende stijging van de energieprijzen in de toekomst, neemt het de energiequote van de gemiddelde Emmense woningbezitter toe van 8% nu naar 20% in 2040. De energiequote geeft het aandeel energielasten weer als percentage van het besteedbaar inkomen. Bij veronderstelde gelijkblijvende inkomens en hypotheeklasten, neemt het aantal huishoudens met te hoge woonlasten door deze energielastenstijging toe van 21%, nu via 29% in 2020 naar 54% in 2040. Dit wil niet zeggen dat er per definitie betaalbaarheidsproblemen bij de hypotheekbank of energiebedrijf ontstaan; vaak wordt er bezuinigd op zaken als sportvereniging, sociale activiteiten e.d..
BuildDesk Benelux
13
Vooral het noordoostelijke en zuidelijke deel van de gemeente en Emmen zelf kunnen qua woonlasten als kwetsbaar gebied aangemerkt worden. Hier bevinden zich ook de energetisch slechtste woningen: wat dus ook betekent dat hier het grootste verbeterpotentieel zit.
BuildDesk Benelux
14
4
Business case Nu we een beeld hebben van de ernst en omvang van de potentiële woonlastenproblematiek in de gemeente, gaan we op zoek naar mogelijke oplossingen. Als voorbeeld zijn twee woningen in BargerCompascuum onderzocht op energie verbeteropties. Hieronder worden deze beknopt beschreven, worden de mogelijke verbetermaatregelen behandeld en conclusies getrokken over de effecten op de woonlasten2.
4.1
Voorbeeldwoning A.
4.1.1
Korte kenschets
Verlengde Oosterdiep WZ 98 Barger Compascuum Bouwjaar <1900 Renovatie eind jaren 70 Gbo 120 m2 Huidig energielabel D. Het betreft een oud huis waarin vroeger een winkeltje zat, langs de vaart, die eind jaren ’70 geheel is gerenoveerd tot woonhuis en daar bij onder andere is voor zien van een nieuw buitenspouwblad. De spouw is minimaal geïsoleerd (folie); het dak is geïsoleerd en pas onlangs voorzien van nieuwe bedekking. De gevelopeningen op de begane grond zijn voorzien van dubbele beglazing.
2
De afzonderlijke adviesrapporten per woning zijn bij de gemeente op te vragen.
BuildDesk Benelux
15
4.1.2
Maatregelpakketten Er zijn drie maatregelpakketten onderzocht: Pakket Basispakket
Maatregelen -
Spouwisolatie
-
Dubbel glas naar HR++
-
Vloerisolatie
Voorbereid op
-
Spouwisolatie
energieneutraal
-
Vloerisolatie
-
Drie-laags glas
-
Balansventilatie
-
Warmtepomp bodem
-
WP bodem tapwater
-
Zonneboiler
-
Als hiervoor
-
45 m2 PV
Energieneutraal
Kosten
Label
€ 12.700,-
A
€ 50.000,-
A+
€ 64.000,-
A++
De woning is met het tweede pakket zo goed geïsoleerd dat er slechts een zeer geringe warmtevraag is, die volledig met een elektrische warmtepomp wordt verzorgd. Er is geen gasaansluiting meer, waardoor ook de vastrechtkosten hiervoor vervallen. Energieneutraal wil zeggen dat er op jaarbasis geen energie wordt ingekocht, ook niet voor huishoudelijk gebruik. PV-cellen zorgen voor het opwekken van elektriciteit, voldoende voor de ventilatie, warmtepomp en het huishoudelijk gebruik (tv, koelkast, pc’s etc.).
BuildDesk Benelux
16
4.1.3
Energiedeel in woonlasten De hypotheeklasten zijn uit privacyoverwegingen niet opgevraagd, evenmin als de inkomens van de bewoners. We gaan uit van gemiddelde of veel voorkomende bedragen om de effecten, los van deze individuele bewoners, zichtbaar te maken. Eerst kijken we naar de energielasten, zoals die zich ontwikkelen uitgaande van de prijsstijgingen die hiervoor (par. 2.3) zijn aangehouden.
Zoals te verwachten, is de stijging van de energielasten in de huidige woning fors; ruim een verdrievoudiging binnen 20 jaar (nominaal). In een periode van 20 jaar wordt er bijna een ton (ruim € 96.000,-) aan het energiebedrijf betaald. Ook in de situaties na een energetische verbetering blijven de woonlasten gevoelig voor energieprijsstijgingen. Alleen de energieneutrale woning laat stabiele lasten zien. De energielasten van de energieneutrale woning (A++) zijn zelfs negatief, omdat de vaste lasten nodig voor de elektriciteitsaansluiting, ruim worden gecompenseerd door de heffingskorting. De twee zwaarste maatregelpakketten zijn echter relatief duur; het duurt erg lang voor deze zijn terugverdiend. 4.1.4
Totale woonlasten Als we ervan uitgaan dat er voor de investering een (tweede) hypotheek wordt afgesloten met een looptijd van 30 jaar en een rentepercentage van 4,6% dan ontstaat het volgende beeld. Voor de oude hypotheeklasten nemen we het fictieve bedrag van € 620,- per maand netto, dat wil zeggen na verrekening van hypotheekrenteaftrek en eigenwoning forfait.
BuildDesk Benelux
17
Wat opvalt is dat Pakket A vanaf moment nul tot lagere woonlasten leidt dan de huidige situatie. Dit voordeel wordt met de tijd groter. ‘Voorbereid op energieneutraal’ is de eerste zes jaren onvoordeliger, daarna wordt het financiële voordeel elk jaar fors groter. ‘Energieneutraal’ valt gunstiger uit, dit komt met name omdat PV-cellen als onderdeel van het pakket op dit moment al een rendabele investering vormen. Ook hier echter zijn de eerste jaren de woonlasten hoger dan huidig. Na vier jaar echter is het voordeliger dan huidig; na acht jaar is het ook voordeliger dan het Label A-pakket.
4.2
Voorbeeldwoning B
4.2.1
Korte kenschets
Meester v.d. Boschstraat 6 Barger Compascuum Bouwjaar 1949 Uitbreidingen div. jaren Gbo 106 m2 Huidig label E
BuildDesk Benelux
18
Het betreft een oud huis waarin vroeger een winkeltje zat, langs de vaart, die eind jaren ’70 geheel is gerenoveerd tot woonhuis en daar bij onder andere is voor zien van een nieuw buitenspouwblad. De spouw is minimaal geïsoleerd (folie); het dak is geïsoleerd en pas onlangs voorzien van nieuwe bedekking. De gevelopeningen op de begane grond zijn voorzien van dubbele beglazing. 4.2.2
Maatregelpakketten Er zijn drie maatregelpakketten onderzocht: Pakket
Maatregelen
Basispakket
-
Spouwisolatie
-
Glasvervanging enkel naar HR++
-
Glasvervanging dubbel naar
Kosten
Label
€ 5.800,-
A
€ 36.500,-
A+
€ 50.000,-
A++
HR++ -
Dakisolatie
Voorbereid op
-
Spouwisolatie
energieneutraal
-
Glasvervanging enkel naar Triple
-
Glasvervanging dubbel naar Triple
-
Decentrale WTW ventilatie
-
Dakisolatie
-
Warmtepomp water
-
Tapwater WP
-
Zonneboiler
-
Als hiervoor
-
42 m2 PV
Energieneutraal
De woning is met het tweede pakket zo goed geïsoleerd dat er slechts een zeer geringe warmtevraag is, die volledig met een elektrische warmtepompwater wordt verzorgd. (NB het verdient aanbeveling om samen met buurtwoningen te onderzoeken of een collectief systeem aangelegd kan worden, dit is kostenefficiënter). Er is geen gasaansluiting meer, waardoor ook de vastrechtkosten hiervoor vervallen. Energieneutraal wil zeggen dat er op jaarbasis geen energie wordt ingekocht, ook niet voor huishoudelijk gebruik. PV-cellen zorgen voor het opwekken van elektriciteit, voldoende voor de ventilatie, warmtepomp en het huishoudelijk gebruik (tv, koelkast, pc’s etc.). 4.2.3
Energiedeel in woonlasten De hypotheeklasten zijn uit privacyoverwegingen niet opgevraagd, evenmin als de inkomens van de bewoners. We gaan uit van gemiddelde of veel voorkomende bedragen om de effecten, los van deze individuele bewoners, zichtbaar te maken. Eerst kijken we naar de energielasten, zoals die zich ontwikkelen uitgaande van de prijsstijgingen die hiervoor (par. 2.3) zijn aangehouden.
BuildDesk Benelux
19
Zoals te verwachten, is de stijging van de energielasten in de huidige woning fors; ruim een verdrievoudiging binnen 20 jaar (nominaal). In een periode van 20 jaar wordt er ca € 90.000,- aan het energiebedrijf betaald. Ook in de situaties na een energetische verbetering blijven de woonlasten gevoelig voor energieprijsstijgingen. Alleen de energieneutrale woning laat stabiele lasten zien. De energielasten van de energieneutrale woning (A++) zijn zelfs negatief, omdat de vaste lasten nodig voor de elektriciteitsaansluiting, ruim worden gecompenseerd door de heffingskorting. De twee zwaarste maatregelpakketten zijn echter relatief duur; het duurt erg lang voor deze zijn terugverdiend. 4.2.4
Totale woonlasten Als we ervan uitgaan dat er voor de investering een (tweede) hypotheek wordt afgesloten met een looptijd van 30 jaar en een rentepercentage van 4,6% dan ontstaat het volgende beeld. Voor de oude hypotheeklasten nemen we weer het fictieve bedrag van € 620,- per maand netto, dat wil zeggen na verrekening van hypotheekrenteaftrek en eigenwoning forfait.
BuildDesk Benelux
20
Wat opvalt is dat Pakket A vanaf moment nul tot lagere woonlasten leidt dan de huidige situatie. Dit voordeel wordt met de tijd groter. ‘Voorbereid op energieneutraal’ is de eerste 10 jaren onvoordeliger, daarna wordt het financiële voordeel elk jaar fors groter. ‘Energieneutraal’ valt gunstiger uit, dit komt met name omdat PV-cellen als onderdeel van het pakket op dit moment al een rendabele investering vormen. Ook hier echter zijn de eerste jaren de woonlasten hoger dan huidig. Al na twee jaar echter is het voordeliger dan huidig; na acht jaar is het ook voordeliger dan het Label A-pakket.
BuildDesk Benelux
21
5
Maatschappelijke kosten en baten Er zijn tal van bezwaren en belemmeringen voor de individuele eigenaar bewoner om zijn woning ingrijpend te verduurzamen. Het is de moeite waard om te verkennen welke overige baten en lasten er zijn, voor andere partijen. Bij een positief saldo immers is het in theorie mogelijk om de voordeelhebbende partij mee te laten financieren, zodat de stimulans voor de eigenaar-bewoner vergroot kan worden. Er is derhalve een maatschappelijke kosten-baten-verkenning gemaakt, die in een bijeenkomst van enkele belangrijke stakeholders is besproken. Bij deze werksessie op 26 maart 2013 waren onder andere aanwezig vertegenwoordigers van bewoners, een lokale bank, bouwbedrijf, woningcorporaties, gemeentelijke diensten en GGD. Twee varianten zijn met elkaar vergeleken: maatschappelijke kosten en baten van ‘niets doen’ en die van woningverbetering naar (bijna) energieneutraal.
5.1
MKB bij ‘niet doen’ In deze variant wordt de huidige woningvoorraad niet verbeterd en ontwikkelen de woonlasten zich zoals beschreven in hoofdstuk 3. Er treden dan allerlei eerste en tweede graads c.q. directe en indirecte effecten op3, die soms elkaar ook weer versterken of beïnvloeden. Effecten werken daarbij telkens in op één of meerdere belanghouders. Deze zijn aangegeven in de blauwe vakken, rechts in de figuur. Als voorbeeld: stijgende woonlasten zorgen bij gelijkblijvend inkomen voor een dalende koopkracht van huishoudens. Dit heeft een nadelig effect op de MKB/ middenstand in Emmen.
3
Zie onder andere effecten arena, voor nadere theoretische onderbouwing van maatschappelijke
kosten en baten.
BuildDesk Benelux
22
Figuur 5.1. Directe en indirecte effecten bij ‘niets doen’.
Naast veel negatieve effecten zijn er ook een aantal positieve effecten te onderscheiden, zoals meer mogelijkheden voor starters bij een dalende woningprijs. Al met al is echter het plaatje vooral een ‘trigger voor verandering’.
BuildDesk Benelux
23
5.2
MKB bij forse energetische verbetering Stel dat het lukt om op grote schaal woningen te verbeteren naar (bijna) energieneutraal. De effecten hiervan zijn in onderstaande figuur gevisualiseerd.
Figuur 5.2 Effecten bij grootschalige woningverbetering
Er zijn diverse partijen te vinden die voordeel hebben bij een ingrijpende energetische verbetering van de particuliere woningen in Emmen. Dit zijn onder andere: Het Rijk: de verbeterprojecten zelf leveren werkgelegenheid en omzet, met als gevolg minder uitkeringen en extra BTW- en premie-inkomsten. Dit zijn echter in principe eenmalige inkomsten. Structurele inkomsten stijgen door structurele verbetering van de lokale koopkracht. Voor het Rijk zijn er echter ook financiële nadelen: door het lagere energiegebruik daalt de energiebelasting en BTW op energie. Op lokale schaal zijn de profiterende ‘derde’ partijen: -
De hypotheekbanken;
-
Bouw- en installatiebedrijven
-
Lokale middenstand
-
Sport- en culturele instellingen
-
De gemeente
-
De woningcorporaties (waardestijging).
Als wellicht belangrijkste pluspunt van een grootschalige woningverbetering werd in de werksessie genoemd de positieve flow die ontstaat in de wijken, dorpskernen en buurtschappen. Waardoor het zelfvertrouwen van de bewoners, de zelfredzaamheid en de saamhorigheid, het leefklimaat verbetert.
BuildDesk Benelux
24
5.3
Bijdrage derden? Wanneer de partijen die naast de bewoners voordeel hebben van de energetische investeringen, op de een of andere wijze zouden kunnen bijdragen aan het stimuleren van een dergelijke verbetersprong, creëert men voor zich zelf voordeel. De lokale Rabobank bijvoorbeeld is zich dit uitermate goed bewust en denkt na over het instellen van een leningenfonds, waarmee met name lagere inkomensgroepen de investeringen kunnen financieren. De Rabobank ziet een 3-trapsraket. Huishoudens die de maatregelen zelf kunnen financieren; Huishoudens met hypotheekruimte die de maatregelen door een extra hypotheek kunnen financieren; Mensen die niet in staat zijn de maatregelen zelf te financieren en zonder hypotheekruimte. Deze laatste groep vormt een probleem. De Rabobank is genegen mee te denken over oplossingen voor deze laatste groep. Een belemmering daarbij is dat banken door regelgeving geen korting kunnen geven aan groepen. De Rabobank denkt daarom aan een leenvorm waarbij met een gemeentelijke garantie een lening wordt uitgegeven. De Rabobank onderzoekt hier nu de mogelijkheden toe. Dit type lening is dan specifiek voor de huishoudens zonder financieringsruimte en eigen vermogen. Ook het op de werksessie aanwezige bouwbedrijf zag een duidelijke rol. Men kan bijvoorbeeld voor elke eerste te verbeteren woning een korting van 20% geven, bij een collectieve, projectmatige aanpak een deel van de inkoopvoordelen doorgeven aan de particuliere opdrachtgevers, of een voorbeeldwoning ter beschikking stellen. (zie ook later). In het consortium van uitvoerende bedrijven dat samen met de gemeente een aanpak voorbereid kan dit verder uitgewerkt worden. De woningcorporaties zetten op basis van ervaringen bij huurders vooral kanttekeningen bij de mogelijkheden om bewoners te verleiden tot ingrijpende actie, maar willen zeker meewerken aan stimulerende oplossingen. Zoals het opzetten en bemensen van een kennisbank, waarin met name doe het zelvers informatie kunnen halen en instructies kunnen krijgen om bijvoorbeeld bouwfysische de juiste detaillering en uitvoering te kiezen. Ook de GGD kan hier een goede bijdrage aan leveren onder andere vanuit haar kennis over de kwaliteit van het binnenmilieu in woningen. Positief is hierin vooral haar onafhankelijke positie. Het lokale midden- en kleinbedrijf was niet vertegenwoordigt op de werksessie. Naar verwachting kan deze groep, hoewel zeker aan te merken als profiterend, gezien de economische moeilijke tijden, niet financieel bijdragen aan het stimuleren van de energie-investeringen. Enexis (netwerkbedrijf) en Energieleverancier (Eneco, Nuon, ..) Deze partijen kunnen een duidelijke bijdrage leveren. Zoals informatieverstrekking (energie in beeld, slimme meters) en afspraken met energieleveranciers om het voorschot direct te verlagen na besparende maatregelen.
BuildDesk Benelux
25
Bewoners hebben dan direct profijt van de besparende maatregelen. De gemeente kan contact met deze partijen leggen.
5.4
Aanpak Er zijn in Nederland al veel campagnes opgezet en uitgeprobeerd om woningbezitters te bewegen om te investeren in energiebesparende maatregelen. BuildDesk heeft hier ook zelf veel praktijkervaring in. Hoewel het niet tot de opdracht behoort, willen we toch graag een paar kernpunten benoemen: Lokaal en herkenbaar. Een specifieke actie gericht op een buurt, wijk of doelgroep heeft groter succes dan een algemene actie op gemeentelijk, provinciaal of landelijk niveau. Wanneer daarbij het verhaal wordt verteld door een buurtbewoner sluit het nog beter aan bij de belevingswereld van de betrokkenen. Voorbeeld doet volgen. De intentie tot woningverbetering ontstaat vooral op emotionele gronden. Mooie praktijkvoorbeelden waarin met name ook zaken als comfortverbetering naar voren komen, verleiden goed. En, wellicht opvallend: een goed resultaat weegt zwaarder dan eventuele overlast. Objectieve informatie. Wanneer de wens tot verbetering er eenmaal is, wil men wel dat het technisch en financieel allemaal klopt. Vooral informatie via het web (energieloket) wordt daarvoor geraadpleegd; daarna volgt persoonlijke advies. Garanties over energiebesparing scoren hoog. Makkelijke financiering. Men houdt niet van voorfinanciering of afsluiten van een extra lening. Het lang termijn perspectief is beperkt; bij voorkeur dienen de maandlasten vanaf dag één hetzelfde of beter nog: lager te zijn. Wel is de toekomstwaarde van de woning een belangrijk argument.4 Deze elementen kunnen goed in de al lopende projecten in Emmen ingepast worden. Emmen-revisited en windprojecten gaan al uit van een bottom-up-benadering. In het consortium van bouwpartijen en gemeente wordt al nagedacht over een kansrijk aanbod en aanpak richting woningeigenaren. De hiervoor genoemde Kennisbank en Rabobanklening kunnen hieraan prima gekoppeld worden. Het is nu vooral van belang om de verschillende initiatieven in goede onderlinge coördinatie te versnellen om tot realisatie te komen. Een onafhankelijke en deskundige trekker zoals BuildDesk kan hierbij de succesbepalende factor zijn.
4
Er is een duidelijke statistische relatie tussen energielabel en verkoopwaarde (en verkoop
snelheid). Zie onder andere onderzoek Brounen en Kok en afstudeeronderzoek Erik Martens (www. Builddesk/over BuildDesk/ publicaties en downloads.)
BuildDesk Benelux
26
Bijlage 1: Methodiek Hypotheeklasten Voor dit onderzoek kon niet beschikt worden over de werkelijke hoogte van de hypotheken. Via de WOZ-waarde5 is daarom de hypotheeksom benaderd. Uit cijfers van WoOn (2009) blijkt dat in het COROP-gebied Zuidoost Drenthe (waar Emmen onder valt) de gemiddelde hypotheeksom in 2009 64%6 van de WOZ-waarde bedroeg. Volgens Emmen in cijfers is de WOZ-waarde sinds 2009 met 3% gedaald. Met de veronderstelling dat de gemiddelde hypotheeksom (nog) niet gedaald is, betekent dit dat de gemiddelde hypotheek 66%7 van de WOZ-waarde van de woning bedraagt. Uit WoOn 2009 blijkt tevens dat er een sterke correlatie is tussen de hoogte van de hypotheek en de hypotheeklasten (figuur 3.1).
Figuur 3.1: Spreiding van de hypotheeklasten ten opzichte van de hypotheeksom (gebaseerd op cijfers WoOn 2009).
Met WoOn 2009 is vastgesteld dat de hypotheeklasten in euro’s per maand gemiddeld 0,5% van de hypotheeksom bedragen (met een standaardafwijking van 0,2%).
Energielasten Om het huidige energieverbruik te kunnen berekenen moeten de kenmerken van een woning bekend zijn. Agentschap NL heeft in haar publicatie “Voorbeeldwoningen bestaande bouw” 189 woningtypes beschreven. De woningen verschillen qua type (vrijstaand, twee-onder-een-kap, rijwoningen, maisonnettes, galerij- en portiekwoningen), uitvoeringsvorm (hoek- of tussenwoning, 5
Voor dit onderzoek zijn de WOZ-waarden van 2012 gebruikt; aangeleverd door de gemeente Emmen.
6
WoOn 2009: Hypotheek/WOZ2009 = LTV = 154216/240980 = 0,64.
7
LTVnu = 154216/(240980*0,97) = 0,66.
BuildDesk Benelux
27
en bij appartementen met dak, vloer en zijgevel, dak-hoek, vloer-hoek, dak-tussen, vloer-tussen, enzovoorts), aanwezig maatregelenpakket en het bouwjaar. De voorbeeldwoningen zijn ontwikkeld op basis van de gegevens van een grootschalig landelijk praktijkonderzoek, de KWR (Kwalitatieve Woning Registratie), dat in opdracht van VROM is uitgevoerd onder 15.000 woningen in Nederland. Elke voorbeeldwoning vertegenwoordigt een bepaalde groep woningen in de Nederlandse voorraad en bevat die kenmerken die in de betreffende groep het meeste voorkomen. Een koppeling tussen de voorbeeldwoningen van Agentschap NL en de woningvoorraad van Emmen maakt het mogelijk het huidige energieverbruik te berekenen. Om een koppeling te leggen tussen de woningvoorraad in Emmen en de Voorbeeldwoningen zijn de onderstaande stappen doorlopen: Stap 1: Data verzamelen Voor deze analyse zijn GIS-gegevens gebruikt afkomstig uit de BAG-registratie. Daarnaast heeft BuildDesk gebruik gemaakt van de volgende gegevensbronnen: Database met EPA-labels (opgevraagd op 23 november 2012 bij Agentschap NL); WOZ-waarden (aangeleverd door de gemeente op 6 maart 2013); Kadastrale gegevens over het eigendom (aangeleverd door de gemeente op 22 november 2012); Alleen de panden die volgens de BAG registratie een woonfunctie en volgens de kadastrale gegevens particulier eigendom zijn, zijn in de analyse opgenomen. In totaal zijn er 38.467 woningen geanalyseerd. Stap 2: Meergezinswoningen met een nog onbekend woningtype Daarna is voor alle meergezinswoningen die nog geen woningtype toegekend gekregen hebben met Google Maps gekeken naar het woningtype. In de voorbeeldwoningen wordt voor meergezinswoningen onderscheid gemaakt naar de plaats in het gebouw (zoals hoekwoning onder het dak). In de GIS gegevens is dit onderscheid voor meergezinswoningen er niet. Het onderzoek ‘Kwalitatieve Woningregistratie’ (2000) is daarom gebruikt om een gewogen gemiddelde op basis van de landelijke voorraad te berekenen. Stap 3: Eengezinswoningen met een nog onbekend woningtype Voor eengezinswoningen met een nog onbekend woningtype is gebruik gemaakt van het aantal aangrenzende woningen. Een woning waaraan geen andere woning grenst, is een vrijstaande woning. Met het gebruiksoppervlak uit de BAG is vervolgens bepaald of dit een grote of kleine vrijstaande woning is. Twee naast elkaar gelegen woningen met beide slechts één aangrenzende woning is als een twee-onder-een-kap woning beschouwd. Een woning met één aangrenzend pand en waarvan het aangrenzende pand meer dan één aangrenzend pand heeft is een rijwoning hoek. De overige panden zijn als rijwoning-tussen opgenomen. Stap 4: Verbeteren met EPA-labels Een EPA-label is gebaseerd op de werkelijke kenmerken van de woning en wordt opgesteld op basis van een inspectie. Het berekende verbruik van deze EPA-labels ligt daarom dichter bij de werkelijkheid dan het berekende gasverbruik van de voorbeeldwoningen. Per pand is er gekeken of één van de adressen uit het pand een EPA-label heeft. Bij een overeenkomst is het berekende gasverbruik van het EPA-label naar het pand gekopieerd (voor 3.823 particuliere panden is zo het verbruik bepaald) voor de berekening van de energielasten gebruikt.
BuildDesk Benelux
28
Stap 5: Van berekend verbruik naar werkelijk verbruik Gasverbruik matchen aan gestandaardiseerd werkelijk verbruik CBS 2011 (gecorrigeerd voor graaddagen). Elektriciteitsverbruik is gemiddelde verbruik voor particuliere woningen per buurt (CBS). Stap 6: van verbruik naar kosten Energiekosten CBS 2012.
Hypo + e : op woningniveau Inkomen per buurt -> gem. inkomen per woning (geen spreiding wegens onvoldoende data).
BuildDesk Benelux
29
Bijlage 2: Definities Besteedbaar inkomen Het besteedbare inkomen is het bruto-inkomen verminderd met: Betaalde inkomensoverdrachten; Premies inkomensverzekeringen; Premies ziektekostenverzekeringen; Belastingen op inkomen en vermogen. Betaalde inkomensoverdrachten bestaan uit overdrachten tussen huishoudens zoals de alimentatie betaald aan de ex-echtgeno(o)t(e). Premies inkomensverzekeringen betreffen premies betaald voor verzekering in verband met werkloosheid, ziekte, arbeidsongeschiktheid en pensioen. Premies ziektekostenverzekeringen omvatten de premies zorgverzekering en de premie AWBZ.
BuildDesk Benelux
30
Bijlage 3: Kerncijfers gemeente Emmen In de gemeente staan ca 52.874 woningen; daarvan zijn er 38.467 in particulier eigendom (BAG 2012). De gemeente Emmen heeft ruim 108.000 inwoners (website gemeente Emmen). Onderstaande grafieken zijn afkomstig van de buurtmonitor (http://emmen.buurtmonitor.nl/)
BuildDesk Benelux
31
BuildDesk Benelux
32
