Woonstichting Land van Altena Pr. Beatrixlaan 2 te Nieuwendijk Postbus ZH Nieuwendijk. Jaarplan Woonstichting Land van Altena

Woonstichting Land van Altena Pr. Beatrixlaan 2 te Nieuwendijk Postbus 75 4255 ZH Nieuwendijk

Jaarplan 2012

Woonstichting Land van Altena

Inhoudsopgave Inleiding ..................................................................................................................................................... 3 1. Het aanbieden van passende huisvesting ................................................................................................. 3 Woningtoewijzing.......................................................................................................................... 3 Wachttijd Wonen in Altena ............................................................................................................ 3 Doelgroepen ................................................................................................................................. 3 Nieuwendijk .................................................................................................................................. 4 Westerhei Nieuwendijk ............................................................................................................................. 4 Aankoop 28 huurwoningen Zandsteeg Nieuwendijk ................................................................................. 4 Huurwoningvoorraad................................................................................................................................. 4 Volkstuincomplex Nieuwendijk ................................................................................................................. 4 Almkerk ........................................................................................................................................ 4 Almstaeten................................................................................................................................................. 5 Fabriciusstraat Almkerk, sloop 3 woningen en nieuwbouw van 6 woningen............................................ 5 Huurwoningvoorraad................................................................................................................................. 5 Uitwijk en Waardhuizen................................................................................................................. 5 2. Wonen met kwaliteit .............................................................................................................................. 6 De woonkwaliteit .......................................................................................................................... 6 Onderhoudsbegroting ............................................................................................................................... 6 Klachtenonderhoud ................................................................................................................................... 6 Mutatieonderhoud .................................................................................................................................... 6 Planmatig onderhoud ................................................................................................................................ 7 De energetische kwaliteit............................................................................................................... 7 Levensloopbestendigheid .............................................................................................................. 7 3. Welzijn in de kern ................................................................................................................................... 8 Leefbaarheidsfonds ....................................................................................................................... 8 Activiteiten in complex Antonia en Jan Biesheuvel Dijkhuis ............................................................. 8 4. Organisatie met continuïteit .................................................................................................................... 9 Personeel ...................................................................................................................................... 9 Intern toezicht ............................................................................................................................... 9 Samenwerking met huurdersverenigingen .................................................................................... 10 Prestatieafspraken met de gemeenten ......................................................................................... 10 Visitatie ...................................................................................................................................... 10 5. Financiële continuïteit ........................................................................................................................... 11 Treasury paragraaf ...................................................................................................................... 11 Leningportefeuille.................................................................................................................................... 11 Treasury speerpunten 2012..................................................................................................................... 13 Sturen op kasstromen .................................................................................................................. 13 Sturen op operationele kasstromen (ICR) ............................................................................................... 13 Sturen op de operationele kasstormen conform norm WSW ................................................................. 13 Sturen op de financierbaarheid (Faciliteringsvolume WSW) ................................................................... 13 Sturen op de eis van het CFV m.b.t. het minimaal noodzakelijk eigen vermogen .................................. 14 Meerjarenbegroting 2012-2021 .................................................................................................... 15 Alternatieve scenario’s ............................................................................................................................ 16 Balans ................................................................................................................................................... 17 Resultatenrekening (categoraal)................................................................................................................ 18 Resultatenrekening (functioneel) .............................................................................................................. 19 Kasstromen .............................................................................................................................................. 20 Basisgegevens .......................................................................................................................................... 21 Financiële kengetallen .............................................................................................................................. 22

Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena

pagina 2

Inleiding Het jaarplan is gebaseerd op het nieuwe ondernemingsplan van Woonstichting Land van Altena, ‘Op naar beter!’. In het ondernemingsplan voor de periode 2011 – 2014, worden een drietal speerpunten van beleid geformuleerd: 1. Het aanbieden van passende huisvesting 2. Wonen met kwaliteit 3. Welzijn in de kern In dit jaarplan 2012 worden de speerpunten vertaald in concrete voornemens voor het jaar 2012. Verder wordt aangegeven hoe en met wie we zaken gaan oppakken en aanpakken, wat de impact voor onze organisatie is en wat het gaat kosten.

1. Het aanbieden van passende huisvesting In een markt die wordt gekenmerkt door vergrijzing en ontgroening, bieden we passende huisvesting aan. We zien dat er op dit moment in de beide gemeenten voldoende betaalbare en geschikte woningen zijn voor onze aandachtsgroep. Onze strategie is dan ook voor al onze kernen gericht op het doorexploiteren van onze bestaande woningvoorraad. We monitoren de vraag en daar waar nodig passen we onze woningvoorraad aan met speciale aandacht voor senioren en starters op de woningmarkt. Woningtoewijzing De Europese regelgeving op het terrein van woningtoewijzing is in 2011 ingevoerd. De regelgeving verplicht corporaties om minimaal 90% van de vrijkomende woningvoorraad van woningen met een maandhuur tot € 652 toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot maximaal € 33.614. Daarnaast biedt de regelgeving ruimte om 10% van de vrijgekomen woningen met een maandhuur tot € 652 toe te wijzen aan woningzoekenden met een hoger inkomen dan € 33.614. In het bijzonder de mensen met een middeninkomen, dreigen de dupe te worden van deze maatregel. Aan deze inkomensgroep (€ 33.614 - € 43.000) wordt de mogelijkheid geboden om een woning te huren in de huurprijsklasse van € 555 tot € 652. Gedurende het jaar wordt gemonitord of de woningtoewijzing aan deze categorie boven de 10% uit komt. Als dit het geval is wordt op dat moment besloten hoe daar mee om wordt gegaan.

Wachttijd Wonen in Altena De gemiddelde wachttijd voor een woning was in 2010 voor het aanbodmodel 5,1 jaar en voor het lotingsmodel 1,4 jaar. Omdat heel veel mensen preventief staan ingeschreven (van de totaal 6.624 die per 3112-2010 ingeschreven stonden, zochten er 1.447 (23,3%) actief naar een woning. De zoektijd naar een woning (de tijd dat een woningzoekende actief zoekt, door te reageren op het aanbod) bedroeg in 2010 1,3 jaar voor het aanbodmodel en 0,6 jaar voor het lotingmodel.

Doelgroepen De in het ondernemingsplan genoemde doelgroepen, één en tweepersoonshuishoudens, gezinnen, senioren en bijzondere doegroepen als gehandicapten en statushouders, kunnen naar verwachting in 2012 worden bediend vanuit de bestaande woningvoorraad.


pagina 3

Nieuwendijk In Nieuwendijk zijn al lange tijd voor gezinnen en starters geen koop- en huurwoningen meer gebouwd. Het is belangrijk voor de leefbaarheid en voor de woningmarkt van het dorp, dat er weer gebouwd gaat worden. Wij realiseren ons dat het in het huidige tijdsgewricht moeilijk is om koopprojecten van de grond te krijgen. Voor veel kopers is het moeilijk om aan een hypotheek te komen en ook de crisissfeer draagt niet bij aan een goed functionerende koopmarkt. Wij zullen ons tot het uiterste inspannen om de eerste fase van de Westerhei van de grond te krijgen. Westerhei Nieuwendijk De eerste fase van de Westerhei is half 2011 in verkoop gegaan. Deze eerste fase bestaat uit 31 rijwoningen, 12 tweekappers en 10 vrije kavels. De woonstichting zal achtervang zijn voor een aantal niet verkochte rijwoningen. Begin november waren er nog 22 rijwoningen niet verkocht. Met van Wanrooij projectontwikkeling is afgesproken dat de niet verkochte tussenwoningen (10 woningen, gemiddelde stichtingskosten € 173.371) worden afgenomen door de Woonstichting en dat van de niet verkochte hoekwoningen (12 woningen, gemiddelde stichtingskosten € 263.489) beide partijen ieder de helft van de woningen zal afnemen. Voor de woonstichting gaat het om totaal 16 woningen die eventueel in de huur zullen worden genomen aan het einde van de bouw in de tweede helft van 2013. Omdat we verwachten dat er gedurende de bouw nog woningen zullen worden verkocht, zijn vooralsnog 10 woningen ingerekend voor een bedrag van € 2.072.000 en een onrendabele top van € 628.000. Mocht de verkoop tegenvallen of meevallen dan zal dit in de begroting 2013 worden aangepast. Aankoop 28 huurwoningen Zandsteeg Nieuwendijk Woonservice Meander heeft een 28-tal huurwoningen te koop aangeboden aan de Zandsteeg in Nieuwendijk. Het gaat om een 4-tal complexen uit 1953 (6), 1957 (8), 1964 (8) en 1974 (6). De WOZ-waarde van deze woningen bedraagt € 5.372.000 en ze zijn in het kader van deze transactie door makelaar Paans getaxeerd op € 4.980.000 wat neer komt op € 177.857 per woning. In principe is met Meander afgesproken om deze woning over te nemen voor 60% van de taxatiewaarde. Uitgaande van bijkomende kosten van 3% (overdrachtsbelasting en notariskosten) komt dit neer op een prijs van 109.916 per woning,, totaal € 3.078.000. De gemiddelde maandhuur van deze woningen bedraagt € 380,58, hetgeen vooralsnog een bedrijfswaarde oplevert van € 1.152.000, ofwel een onrendabele top van € 1.926.000. Bij mutatie van woningen kan door middel van het verhogen van de huur, de bedrijfswaarde stijgen. Huurwoningvoorraad De huidige huurwoningvoorraad zal worden doorgeëxploiteerd en waar mogelijk verbeterd worden (zie hiervoor het speerpunt ‘Wonen met kwaliteit’). Volkstuincomplex Nieuwendijk In 2007 heeft onze corporatie het volkstuincomplex aangekocht. Wij gaan er vanuit dat daar gebouwd kan worden nadat de Westerhei is afgerond. De investering is opgenomen in de meerjarenbegroting als MVA in ontwikkeling.

Almkerk De nieuwe woonvisie van de gemeente Woudrichem laat zien dat Woudrichem de eerste gemeente is in het Land van Heusden en Altena die met krimp te maken gaat krijgen. Zowel uit de cijfers van de woonvisie, als de cijfers die komen uit het onderzoek dat is gedaan in het kader van ons strategisch voorraad beheer, blijkt dat er met name op het terrein van seniorenhuisvesting vooral in de koopsfeer nog behoefte is aan appartementen. Helaas blijkt de werkelijk voorlopig weerbarstig: ruim een jaar lang is geprobeerd om een


pagina 4

gebouw met 12 ruime appartementen te verkopen. Helaas bleef de teller steken op 2 en is besloten om een poging te doen om een gebouw met kleinere appartementen te koop aan te bieden.

Almstaeten Doordat de verkoop van de grotere appartementen mislukt is, gaan we in 2012 een poging doen om een gebouw met kleinere appartementen aan de man te brengen. Naast dit gebouw, willen we ook nog de aanbouw met 5 huurappartementen en een recreatieruimte, tegen het bestaande appartementencomplex nog realiseren. In het kader van de bouwplaatskosten is het meest interessant om de beide gebouwen in een gezamenlijk bouw te realiseren. De start van de bouw stellen we in dat kader op 1 maart 2012, dan kan nog voor die tijd getracht worden voldoende koopwoningen te verkopen. Wij gaan er van uit, dat 7 van de 12 woningen verkocht moeten zijn om met de bouw van het koopappartement te starten. De overige 5 woningen kunnen dan in de huurcategorie worden gerealiseerd. In de meerjarenbegroting is voorzichtigheidshalve alleen het aan te bouwen gebouw met 5 huurwoningen en een recreatieruimte opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de prijs zonder het voordeel van de bouwplaatskosten die te verdelen over het huur- en koopcomplex. Er is uitgegaan van 5 appartementen van € 202.800 (grond € 32.800) per stuk en een recreatieruimte van € 236.490 (grond € 32.800). Voor de appartementen is een gemiddelde maandhuur ingerekend van € 625, terwijl voor de recreatieruimte € 737 is ingerekend als huur. De onrendabele top bedraagt € 420.000. Fabriciusstraat, Almkerk, sloop 3 woningen en nieuwbouw van 6 woningen In de Fabriciusstraat te Almkerk staan een drietal vrijstaande woningen. De kwaliteit van deze woningen is zodanig dat het financieel niet haalbaar is deze op te knappen. Er zijn plannen gemaakt om voor deze woningen vervangende nieuwbouw te plegen. Voor sloop en nieuwbouw zijn we afhankelijk van het vertrek van zittende huurders. In de meerjarenbegroting is de sloop van een woning opgenomen in 2016 en van twee woningen in 2017. Nieuwbouw vindt in dat geval plaats in 2017 en 2018. De onrendabele top van de 6 nieuwe woningen bedraagt € 494.000. Huurwoningvoorraad De huidige huurwoningvoorraad zal worden doorgeëxploiteerd en waar mogelijk verbeterd worden (zie hiervoor het speerpunt ‘Wonen met kwaliteit’).

Uitwijk en Waardhuizen In totaal hebben we 26 (grondgebonden) gezinswoningen in Uitwijk, en 4 (grondgebonden) seniorenwoningen in Waardhuizen. De grootte van de kern is voor ons te gering om op basis van de ontwikkelingen een betrouwbaar aanbodprofiel op te stellen. Voor beide kernen geldt dat er geen specifieke woonbehoefte wordt voorzien. In beide kernen zetten we daarom in op het doorexploiteren van de bestaande woningvoorraad.


pagina 5

2. Wonen met kwaliteit Als maatschappelijk ondernemer willen we verantwoord investeren in de kwaliteit van ons bestaande en nieuw te bouwen woningbezit. We investeren daarbij in: de woonkwaliteit de energetische kwaliteit de levensloopbestendigheid

De woonkwaliteit In 2010 is ons strategisch voorraadbeleid opnieuw vastgesteld. De grootste nadruk in ons strategisch voorraadbeleid ligt op het doorexploiteren van de bestaande woningvoorraad. Dit doen we zowel in Nieuwendijk, Almkerk als Uitwijk en Waardhuizen. Om deze woningen ook naar de toekomst toe van een goede woonkwaliteit te voorzien, waarderen we daar waar nodig de woning op. Ook in 2012 doen wij dit bij het vrijkomen van de woningen, op verzoek van huurders, of op basis van de bevindingen van onze technische dienst. Gemiddeld worden er 40 woningen verbeterd. Omdat wij een relatief oud woningbezit hebben, is ook het reguliere onderhoud erg belangrijk waar het gaat om het borgen van de kwaliteit van de woningen. De onderhoudsbegroting omvat alle werkzaamheden die een terugkerend karakter hebben. Door het jaar heen wordt door de onderhoudsdienst actief gesignaleerd over de staat van onderhoud van de woningen. Deze bevindingen worden gebruikt bij het opstellen van de onderhoudsbegroting. Onderhoudsbegroting (x € 1.000) Onderhoudsuitgaven Woningverbetering bij mutatie Totaal Bedrijfswaarde woningverbetering

2012 1.329 2.153 3.482 1.742

2013 1.135 2.053 3.195 1.621

2014 1.232 1.743 2.988 1.454

2015 1.484 2.223 3.720 1.760

2016 1.388 1.386 2.788 1.156

2017 1.953 2.186 4.154 1.709

2018 1.993 2.362 4.355 1.903

Klachtenonderhoud Voor de uitvoering van het klachtenonderhoud zijn bedragen opgevoerd die gebaseerd zijn op de voorafgaande jaren. Per technisch complex is een bedrag per woning opgevoerd. Dit bedrag is afhankelijk de grootte en leeftijd van de woning. Klachtenonderhoud wordt uitgevoerd door onze eigen allrounders en bij specialismen of drukte door aannemers. Mutatieonderhoud Bij het leegkomen van een woning zal deze aan de binnenzijde aanzienlijk worden vernieuwd en/of verbeterd, afhankelijk van de kwaliteit van de diverse onderdelen. Zodra de sleutels zijn ingeleverd, wordt een opname gedaan. Op basis van deze opname en overleg met de nieuwe huurder, wordt een technische omschrijving gemaakt van de werkzaamheden. Vervolgens wordt aan een geschikte aannemer de opdracht gegund en wordt een opleverdatum afgesproken. In 2012 zal een prijzenboek worden gemaakt, met als doel dat het grootste deel van de kosten van een mutatie al voor aanvang van de werkzaamheden bekend zijn. Daarnaast zal, aan de hand van het prijzenboek, worden bepaald wat er voor welke huurprijs gaat worden uitgevoerd.


pagina 6

Hoofdzaken mutatieonderhoud - tegelwerken vernieuwen: keuken, toilet en doucheruimte - isolatieverbetering: vloer, glas, gevel, dak - aanrechten vernieuwen - opwaardering elektrische installatie - sausklaar maken wanden (optioneel) Planmatig onderhoud - CV ketels 45 ketels - Groepenkasten 8 stuks - Mutatieonderhoud

53 woningen

- Isolatieverbetering

53 woningen

- Aanrechten - Schilderwerk

15 stuks 64 woningen Antonialaan 179 woningen 127 woningen

- Elektra keuren - Mechanische ventilatie controleren - Levensloop3 woningen bestendig maken - Verbeterpakketten

20 woningen

- Schuurdaken

16 woningen

- Brandgangen

3 complexen

Huurverhoging ja ja nee nee ja

eerste generatie HR ketels worden vervangen groepenkasten met aardlekschakelaar en hoofdschakelaar + keuren elektrische installatie ingeschat aantal mutatiewoningen waar aanzienlijke vernieuwing plaats gaat vinden isoleren tijdens mutatieonderhoud of op verzoek van bewoners keuze- en uitbreidingsmogelijkheden huurder reguliere schilderbeurt grote opfrisbeurt inpandig keuren gehele installatie op veiligheid reinigen afzuigkanalen en capaciteit controle bij twee grondgebonden seniorencomplexen wordt de woning geheel gerenoveerd en levensloopbestendig gemaakt huurders die tegen huurverhoging tegelwerk willen vernieuwen. Woningen ouder dan 15 jaar Asbesthoudende golfplaten en bitumineuze daken Vervangen. Periodiek herbetegelen van brandgangen

De energetische kwaliteit De energetische kwaliteit van onze woningvoorraad is met het oog op de belasting van het milieu en de portemonnee van onze klanten erg belangrijk. In het planmatig onderhoud zijn maatregelen voorzien die bij mutatie, of op verzoek van de huidige bewoner, moeten leiden tot een betere energetische kwaliteit van die woningen. We gaan er van uit dat eind 2012 71% van de woningen een hoger energielabel zullen hebben dan C. Eind 2010 was dit percentage 69%

Levensloopbestendigheid Levensloopbestendige woningen zijn voor ons woningen voor een brede doelgroep, die (eenvoudig) geschikt zijn te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd. Gelet op de vergrijzing is het daarbij voor ons belangrijk dat we deze woningen kunnen aanpassen in het kader van de WMO en voorts dat de woning zodanig is aan te passen dat verpleeghuishulp aan huis kan worden ontvangen. In dit kader zijn in het planmatig onderhoud een 2-tal woningen opgevoerd, die bij mutatie zullen worden aangepast.


pagina 7

3. Welzijn in de kern Met investeringen in onze woonomgeving investeren we in het welzijn van de kernen waarin we actief zijn. Bovendien investeren we direct in het leefgenot van onze bewoners. Dit doen we door, passend bij het dorpse karakter, aan te sluiten bij kleinschalige initiatieven die het welzijn en de leefbaarheid in de kern ondersteunen, stimuleren en koesteren.

Leefbaarheidsfonds Per 1 januari 2011wordt een fonds gevormd per gemeente, dat gevoed wordt met 45 euro per jaar voor iedere huurwoning in die gemeente. Het leefbaarheidsfonds is bedoeld voor projecten uit de categorieën sociale veiligheid en sociale samenhang. Geld dat niet wordt uitgegeven in enig jaar, blijft beschikbaar voor de betreffende kern. De jaarlijkse storting wordt ieder jaar opgehoogd met het percentage van de jaarlijkse huurverhoging van het jaar daarvoor.

Activiteiten in complex Antonia en Jan Biesheuvel Dijkhuis In 2010 is onze corporatie eigenaar geworden van een tweetal appartementencomplexen voor ouderen. Beide complexen hebben een recreatieruimte die geschikt is om activiteiten in te houden voor bewoners en omwonenden. Wij vinden het belangrijk dat er in deze complexen activiteiten worden georganiseerd. In samenspraak met bewoners, zorgen of welzijnsinstellingen is inmiddels gestart met activiteiten. Het is de bedoeling dat deze activiteiten nog uitgebreid gaan worden.


pagina 8

4. Organisatie met continuïteit De kwaliteit van onze organisatie meten we aan de buitenkant: we gaan voor tevreden bewoners die onze dienstverlening waarderen. Met het jaarlijks bewonersonderzoek zijn we in staat om onze dienstverlening in een continu proces van afstemming en evaluatie waar nodig te verbeteren In 2012 streven we naar een gemiddeld rapportcijfer voor onze dienstverlening van 7,6.

Personeel Er werken per 1 oktober 2011 10 mensen bij de corporatie. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 8,00. In 2010 zijn 2 baliemedewerkers aangenomen, waarvan er één de administratie van de onderhoudsafdeling ondersteunt en de andere de afdeling verhuur ondersteund. De verdeling naar afdeling is als volgt: Directie Verhuur en financiën Technische dienst toezicht Technische dienst uitvoerend Totaal

1,00 2,27 2,73 2,00 8,00

Als er extra drukke perioden zijn bij de technische dienst uitvoerend, wordt er externe hulp ingehuurd.

Intern toezicht De Raad van Commissarissen verzorgt het interne toezicht op het beleid van Woonstichting Land van Altena. Dit beleid is geformuleerd onder verantwoordelijkheid van de directeur/bestuurder. Daarnaast adviseert de Raad van Commissarissen de directeur/bestuurder. De raad bestaat uit de volgende personen: • De heer H. Bults, voorzitter, directeur basisschool • Mevrouw J.W. Branderhorst – Sprangers, administratief medewerker • De heer D. Ruiter, archivaris • De heer M.J. Kap, lid namens de huurders, directeur adviesbureau • De heer J.B. Val, lid namens de huurders, directeur bureau voor beheer en consulting. In 2011 is Mevrouw J.W. Branderhorst – Sprangers aftredend. Zij is niet herbenoembaar en zal, nadat een nieuw RvC lid is aangetrokken, in de loop van 2012 aftreden.


pagina 9

Samenwerking met huurdersverenigingen De samenwerking met de huurdersverenigingen is constructief. Ook in 2012 zal weer overleg plaatsvinden met de huurdersverenigingen. Op de agenda zullen onder andere staan: het nieuwe beleidsplan, het jaarplan, de onderhoudsplanning, de huurverhoging en de behandeling van de jaarstukken.

Prestatieafspraken met de gemeenten Woonstichting Land van Altena heeft haar werkgebied in 2 gemeenten, Woudrichem en Werkendam. Wij zien beide gemeenten als belangrijke partners waar intensief mee wordt samengewerkt. Met de 3 gemeente in het Land van Heusden en Altena en de 3 corporaties in de streek, wordt getracht in 2012 tot gezamenlijke prestatieafspraken te komen. Onze organisatie is een groot voorstander van een dergelijke samenwerking, omdat we het Land van Heusden en Altena als één woningmarkt zien.

Visitatie Met visitatie leggen we verantwoording af over onze prestaties aan de maatschappij. In 2011 is onze organisatie gevisiteerd. De visitatie leverde de volgende rapportcijfers op: Presteren naar ambities Presteren naar opgaven Presteren volgens belanghebbenden Presteren naar vermogen Governance Geïntegreerd eindoordeel

7,6 7,6 6,8 7,2 5,8 7,0

In 2012 gaan we aan de slag met de aanbevelingen van dit rapport.


pagina 10

5.Financiële continuïteit Om onze investeringen nu en in de toekomst blijvend te garanderen voor onze doelgroepen, sturen we actief op onze financiën. Met het sturen op kasstromen borgen we de financiële continuïteit en zorgen ervoor dat we extern financierbaar blijven. Als basis voor onze financiële sturing kiezen we voor het sturen op kasstromen. Op deze wijze wordt zichtbaar wat er daadwerkelijk aan geld binnenkomt en uitgaat. We gaan hiervoor nieuwe kaders vastleggen in een nieuw investeringsstatuut die we in een financieel dashboard op belangrijke kengetallen monitoren. Ons uitgangspunt is dat we het continuïteitsoordeel A van het CFV behouden en gedurende minimaal de eerste vijf prognosejaren een positief saldo operationele kasstromen volgens de beleidsregels van het WSW laten zien.

Treasuryparagraaf In deze treasuryparagraaf worden de afspraken vastgelegd betreffende de treasuryactiviteiten in het jaar 2011. Het kader van deze treasuryparagraaf is gebaseerd op het treasurystatuut. Leningportefeuille Grafiek 1 toont de ontwikkeling van het schuldrestant van de bestaande leningenportefeuille in de jaren 2011 t/m 2048. Grafiek 1: Schuldrestontwikkeling huidige leningenportefeuille 2011 – 2048 Schuldrestontwikkeling leningenportefeuille excl. herfinanciering per 31-10-11 40.000.000 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

2043

2045

2047

Toekomstige renteconversies van bestaande leningen kunnen gezien worden als een relatief ‘zekere’ risicocomponent. De toekomstige renteconversiemomenten zijn immers contractueel vastgelegd en de woonstichting wordt met een grote mate van zekerheid geconfronteerd met deze rente-exposures (risico’s). In de huidige portefeuille heeft één lening een renteconversie in 2012 en twee leningen in 2013. • Het gaat hier om een lening van € 1.830.000 bij de gemeente Werkendam met een renteconversie per 7-32012. Met de gemeente is overeenstemming bereikt over een nieuw rentepercentage van 3,40% voor de restantlooptijd tot 2024. • Op 1 mei 2013 is er sprake van een renteconversie op een gemeente lening met een hoofdsom van € 612.000 en een restant looptijd op basis van annuïteiten tot 1 mei 2043. De renteconversie is voor een periode van 10 jaar met een overeenstemmingsclausule. Dit betekent dat Woonstichting Land van Altena de mogelijkheid heeft op het moment dat er geen overstemming wordt bereikt de lening boetevrij vervroegd af te lossen. • Op 1 november 2013 is er sprake van een renteconversie op een gemeente lening met een hoofdsom van € 646.000 en een restant looptijd op basis van annuïteiten tot 1 november 2043. De renteconversie is voor een periode van 10 jaar met een overeenstemmingsclausule. Dit betekent dat Woonstichting Land van Altena de mogelijkheid heeft op het moment dat er geen overstemming wordt bereikt de lening boetevrij vervroegd af te lossen. Daarnaast is er in 2012 en 2013 sprake van een spreadherziening op twee basisrenteleningen


pagina 11

•

•

Op 25 maart 2012 is er sprake van een spreadherziening op een BNG-lening met een hoofdsom van € 5.000.000 en een basisrente van 3,80% tot 25 maart 2045. De huidige spread bedraagt -1 basispunt voor 24 maanden. Op 25 maart 2013 is er sprake van een spreadherziening op een NWB-lening met een hoofdsom van € 4.722.000 en een basisrente van 3,16% tot 25 maart 2030. De huidige spread bedraagt 15 basispunten voor 24 maanden.

De leningenportefeuille is geanalyseerd op vervroegde aflossingsmogelijkheden. Er zijn geen leningen die vervroegd afgelost kunnen worden, met uitzondering van de genoemde voorwaarden bij renteconversie. In 2012 is er één lening (gemeente Woudrichem) met een verplichte contractuele eindaflossing en wel voor een bedrag van € 196.000. Rente-exposure Rente-exposure is het bedrag waarover de Woonstichting een renterisico loopt of anders gezegd het totale bedrag waarover de Woonstichting een risico vanuit de rente loopt. Het gaat hier om de herfinanciering van leningen waarvoor een nieuwe lening moet worden aangetrokken, renteconversie (het nieuwe percentage kan hoger of lager zijn dan het huidige percentage), financiering van projecten (onzekerheid over het rentepercentage van een nieuwe lening) of een spreadherziening van basisrenteleningen (onzekerheid over de spread voor een nieuwe periode). Grafiek 2 toont de rente-exposures in de jaren 2012 tot en met 2048 van de bestaande leningenportefeuille. Hierin is tevens de externe renterisiconorm van het WSW opgenomen. Ideaalsituatie in de genoemde renterisicomethodiek is wanneer de rente-exposures (som van de renteconversie en herfinancieringsbehoefte) gelijkmatig over de jaren verdeeld zijn. Grafiek 2: Rente-exposure analyse huidige leningenportefeuille 2012 – 2048 Rente-exposure analyse leningenportefeuille per 31 oktober 2011 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012

2014

2016

2018

2020

2022

s chuldrest bij renteconversie WSW-norm

2024

2026

2028

2030

2032

Eindaflos sing leningen WSWnorm obv 2012

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

spreadherziening basisrente-leningen

De woonstichting voldoet nagenoeg alle jaren aan de WSW-norm inzake rente-exposures. Rekening houdend met de financiering van toekomstige investeringen en operationele kasstromen zal de prognose van de WSWnorm zich in de praktijk positiever ontwikkelen. Op basis van de meerjarenliquiditeitsprognose zijn de cashflows geprognosticeerd tot en met 2021. Bij de opstelling hiervan is uitgegaan van de begroting 2012 en de meerjarenbegroting 2013-2021. In grafiek 3 wordt de liquiditeitsontwikkeling weergegeven, inclusief de (des)investeringscashflows.


pagina 12

Grafiek 3: Ontwikkeling liquiditeitspositie 2011 - 2021 Ontwikkeling liquiditeitspositie jaarbasis 2011-2021 0

2011 -5.000

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

-488 -5.935

-10.000 -9.368

-10.658

-15.000 -14.859 -20.000

-17.479 -20.083

-25.000

-23.244 -25.098 -26.460

-30.000

-27.320

Uit deze grafiek blijkt dat er vanaf 2011 sprake is van een structurele financieringsbehoefte en dat deze in 2021 zal oplopen tot een niveau van circa € 27,0 miljoen. In het kader van de beheersing van dit renterisico zal een onderscheid worden aangebracht in zekere kasstromen (bijvoorbeeld eindaflossing leningen) en onzekere kasstromen (bijvoorbeeld verkoop bestaande woningen en investeringen). Treasury speerpunten 2012 • Bewaking openstaande renterisico’s als gevolg van voorgenomen investeringen in projecten en het uitwerken van een voorstel tot afdekking van de gesignaleerde financieringsbehoefte 2012, cumulatief € 5,9 miljoen; • Afhankelijk van de ontwikkelingen van de spreadniveau’s bij de BNG het renterisico 2012 bewaken en tijdig een voorstel uitwerken om de spread van de BNG-lening vast te leggen per 25 maart 2012; • Afhankelijk van de ontwikkelingen van de spreadniveau’s bij de NWB het renterisico 2013 bewaken en eventueel een voorstel uitwerken om de spread van de NWB-lening vast te leggen per 25 maart 2013; • Aanpassing van het treasurystatuut op basis van de gehouden enquête van het CFV inzake het gebruik van derivaten, ofwel een aanpassing van paragraaf 5.3. van het bestaande statuut, waarin het gebruik van derivaten niet wordt uitgesloten. Afdekking van de financieringsbehoefte 2012 zal plaatsvinden door het afsluiten van een lening op basis van onderstaande modaliteiten of op basis van op dat moment in de markt beschikbare nieuwe producten: 1. een standaard fixe, lineaire of annuïtaire lening met eventueel renteherzieningsmomenten 2. een fixe- lineaire of annuïtaire basisrentelening met spreadherzieningsmomenten 3. een roll-overlening op basis van Euribor in combinatie met een (forward) starting derivaten 4. een extendible fixe of lineaire lening, eventueel met een flexibele voorperiode

1Sturen op kasstromen Een aantal jaren geleden stond de boekhoudkundige solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen) van een corporatie centraal. Dit betekende dat de financiële beoordeling van een corporatie plaatsvond op basis van solvabiliteit. Op bladzijde 21 van dit jaarplan is onder de financiële kengetallen de ontwikkeling van de solvabiliteit weergegeven. We zien dat deze zich ontwikkeld van 12,07% in 2011 tot 12,52% in 2021. In de sector wordt over het algemeen een minimumgrens van 10% gehanteerd. Beoordeelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW tot 2008 de kredietwaardigheid van corporaties vooral aan de hand van hun vermogenspositie, sindsdien staat de vraag centraal of ze in staat zijn om op de middellange termijn aan hun financiële verplichtingen te voldoen: Is er een balans tussen wat er de kas uitgaat en wat er de kas inkomt. Deze kasstromen bepalen de liquiditeit van een corporatie. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena

pagina 13

Dit heeft er toe geleid dat in deze begroting een viertal ratio’s zijn weergegeven met als uitgangspunt de kasstromen, die de basis vormen voor de financiële sturing van de woonstichting. 1. Sturen op de operationele kasstromen (Interest Coverage Rate (ICR) als kengetal). 2. Sturen op de normatieve kasstromen van het WSW. 3. Sturen op de financierbaarheid (faciliteringsvolume WSW). 4. Sturen op de eis van het CFV met betrekking tot het minimaal noodzakelijk eigen vermogen. 1. Sturen op de operationele kasstromen (ICR) Dit is de winst voor rente en belasting in relatie tot de betaalde rente. Vuistregel is dat de ICR structureel groter moet zijn dan 1,0 wil er sprake zijn van een gezonde exploitatie. Naarmate het risico van een corporatie hoger is, zal deze ratio navenant groter moeten zijn. Daarom is de gangbare norm voor corporaties gemiddeld 1,25. Onder de financiële kengetallen (bladzijde 21) wordt de ontwikkeling van de ICR vermeld. In alle jaren komt deze boven de gangbare norm van 1,25 uit. 2. Sturen op de operationele kasstromen conform norm WSW De huidige beleidsnorm van het WSW schrijft voor dat de normatieve kasstromen per saldo cumulatief over 5 jaar > 0 dienen te zijn. Op bladzijde 21 is onder de financiële kengetallen het saldo van de operationele kasstromen volgens WSW norm opgenomen. Hieruit valt op te maken dat het voorgenomen beleid hieraan voldoet en dat op basis hiervan een positieve beoordeling van het WSW zal worden verkregen. 3. Sturen op de financierbaarheid (Faciliteringsvolume WSW) Op basis van de financiële meerjarenbegroting 2012-2021 zal naar verwachting het faciliteringsvolume door het WSW voor de jaren 2012 t/m 2014 worden vastgesteld op € 15,2 miljoen, minus € 1,0 miljoen liquide middelen resteert een saldo van € 14,2 miljoen. Dit betekent dat de financieringsbehoefte zoals opgenomen in de financiële meerjarenraming 2012 - 2021 voor de jaren 2012-2014 qua hoofdsom volledig geborgd zal worden door het WSW voor zover het WSW geborgde activiteiten betreft. 4. Sturen op de eis van het CFV met betrekking tot het minimaal noodzakelijk eigen vermogen De gehanteerde uitgangspunten van de begroting 2012 en meerjarenbegroting zijn getoetst op de verwachte beoordelingscriteria van het CFV. De uitkomsten geven een zodanig beeld dat de verwachting kan worden uitgesproken dat de woonstichting in 2012 opnieuw een A-oordeel van het CFV zal ontvangen. In onderstaande grafiek is , conform de systematiek van het CFV, inclusief ingerekende huurtoeslag over de jaren 2014, 2015 en 2016. Continuïteitsoordeel CFV Ondergrens

Afgegeven oordeel

Begroting 2012

12.000

V e rm o g e n(x1 .0 0 0e u ro )

Afgegeven oordeel 11.000

Begroting 2012 11.000

10.000 Ondergrens 9.000 8.000

6.000

4.000

2.000

0


pagina 14

6.Meerjarenbegroting 2012 - 2021 In de meerjarenbegroting zijn de voornemens, zoals die in dit jaarplan zijn vermeld, financieel vertaald. De belangrijkste verandering ten opzichte van de meerjarenbegroting van vorig jaar is dat de waardering van de activa vanaf 2012 plaats vindt op basis van de bedrijfswaarde. In onderstaande tabel is zijn de verschillen te zien tussen waarderen op boekwaarde en bedrijfswaarde op basis van de huidige begroting:

Boekwaarde Bedrijfswaarde

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

46.064 44.000

49.834 47.455

49.868 48.491

50.333 49.949

49.908 50.555

50.686 52.489

52.059 54.895

51.974 56.276

51.589 57.170

51.033 57.856

Andere belangrijke verschillen tussen de meerjarenbegroting van dit jaar en die van het vorig jaar, worden grotendeels ingegeven door de te verwachten wijzigingen RJ 645. De in de begroting toegepaste wijzigingen zijn: • Afschaffing van de rentabiliteitswaardecorrectie • Minimale levensduur van woningen waar geen sloopbestemming voor is, wordt 15 jaar. (was 10 jaar) • De toegepaste parameters voor prijsinflatie, looninflatie, korte en lange rente, bouwindex, onderhoudsindex en marktindex zijn aangepast aan de nieuwe parameters van het CFV. In de meerjarenbegroting is geen rekening gehouden met de plannen van het kabinet om vanaf 2014 een huurtoeslagheffing te gaan toepassen.

Alternatieve scenario’s Onderstaand zijn een drietal grafieken opgenomen, waarin varianten op de meerjarenbegroting worden weergegeven. Het gaat om de effecten op de ontwikkeling van de reserves, de ontwikkeling van de rentedekkingsgraad en de effecten op de normatieve kasstroom van het WSW van: • Invoering van de heffing huurtoeslag vanaf 2014 (€ 250 per vhe) • Het aantrekken van nieuwe leningen tegen een percentage van 6,25% in plaats van 5,25% • Het aantrekken van nieuwe leningen tegen een percentage van 7,25% in plaats van 5,25% • Een huurverhoging van 1% in plaats van 2% • Een huurderving van 2% in plaats van 1% • Een huurderving van 5% in plaats van 1%


pagina 15

Ontwikkeling reserves 10.000

8.000

6.000

Meerjarenbegroting volgens jaarplan

4.000

Variant met heffing huurtoeslag vanaf 2014

2.000

Rentescenario nieuwe leningen 6,25% ipv 5,25% Rentescenario nieuwe leningen 7,25% ipv 5,25%

0

Huurverhoging vanaf 2014 1% ipv 2% 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021 Huurderving 2% ipv 1%

-2.000

Huurderving 5% ipv 1% -4.000

-6.000

-8.000

Ontwikkeling rentedekkingsgraad (ICR) 2,50

2,00

Meerjarenbegroting volgens jaarplan Variant met heffing huurtoeslag vanaf 2014 Rentescenario nieuwe leningen 6,25% ipv 5,25%

1,50

Rentescenario nieuwe leningen 7,25% ipv 5,25% Huurverhoging vanaf 2014 1% ipv 2% 1,00 Huurderving 2% ipv 1% Huurderving 5% ipv 1% 0,50

0,00 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Normatieve kasstroom WSW 1.600 1.400 1.200 Meerjarenbegroting volgens jaarplan 1.000

Variant met heffing huurtoeslag vanaf 2014

800

Rentescenario nieuwe leningen 6,25% ipv 5,25% Rentescenario nieuwe leningen 7,25% ipv 5,25%

600

Huurverhoging vanaf 2014 1% ipv 2% 400 Huurderving 2% ipv 1% 200 Huurderving 5% ipv 1% 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

-200 -400


pagina 16

Balans

Versie Naam ALM-variant Laatst gewijzigd Sociaal en commercieel vastgoed

FMP 6.10, Service Release 1 Begroting 2011(13).alm 28/11/2011 11:30

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

40073 39836

41942 41325

45008 44000

47605 47455

48591 48491

49995 49949

50576 50555

52489 52489

54895 54895

56276 56276

57170 57170

57856 57856

MVA in ontwikkeling bedrijfsmiddel MVA ten dienste van exploitatie Grond Kildijk 44 MVA in ontwikkeling Deelnemingen Effecten Vaste activa

0 237 38 515 385 1003 42013

374 243 38 235 385 1003 43603

811 198 0 232 385 1003 46629

0 150 0 232 385 1003 49225

0 99 0 232 385 1003 50211

0 46 0 232 385 1003 51615

0 20 0 232 385 1003 52196

0 0 0 232 385 1003 54109

0 0 0 232 385 1003 56515

0 0 0 232 385 1003 57896

0 0 0 232 385 1003 58791

0 0 0 232 385 1003 59476

53 10 30 672 101 866

62 26 30 672 1000 1791

66 26 31 672 1000 1795

69 27 32 0 1000 1128

72 27 32 0 1000 1131

74 28 33 0 1000 1135

77 28 33 0 1000 1139

79 29 34 0 1000 1142

82 29 35 0 1000 1147

85 30 36 0 1000 1151

88 31 36 0 1000 1155

90 31 37 0 1000 1158

42879

45393

48423

50353

51342

52750

53335

55252

57662

59047

59945

60635

5491 5491

5751 5751

4451 4451

3921 3921

4666 4666

5199 5199

5934 5934

6339 6339

6696 6696

7312 7312

8014 8014

9057 9057

Leningen o/g nominaal

36028

38302

42557

44941

45157

45958

45751

47202

49179

49905

50070

49730

Passieve latentie vpb langlopende schulden Overige voorzieningen Langlopende schulden

81 33 36142

81 33 38415

81 33 42671

81 33 45054

81 33 45270

81 33 46071

81 33 45865

81 33 47316

81 33 49293

81 33 50019

81 33 50184

81 0 49811

463 169 115 24 476

470 171 115 24 446

478 174 115 24 511

487 177 115 24 575

496 181 115 24 590

506 184 115 24 650

516 188 115 24 692

527 192 115 24 740

537 196 115 24 801

548 200 115 24 830

559 204 115 24 845

570 208 115 24 850

1246

1227

1302

1377

1406

1480

1536

1597

1673

1716

1747

1767

42879

45393

48423

50353

51342

52750

53335

55252

57662

59047

59945

60635

Activa

Huurdebiteuren Overige vorderingen Voorraden Werkplaats Voorraad in ontwikkeling Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa

Passiva Overige reserves Eigen vermogen

Schulden aan leveranciers Belastingen en sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Opgelopen rente leningen o/g Kortlopende schulden Totaal passiva


pagina 17

Resultatenrekening (categoraal) Versie

FMP 6.10, Service Release 1

Naam ALM-variant Laatst gewijzigd

Begroting 2011(13).alm 28/11/2011 11:30

Sociaal en commercieel vastgoed

Huuropbrengsten Huurinkomsten Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding leveringenen diensten Vergoeding voor verrichte diensten Bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en Afschrijving historische kostprijs opstal Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie Overige waardeveranderingen MVA en Resultaat sloop Sloopkosten Activering grondwaarde nieuwbouw Onrendabele investeringen Onrendabele top nieuwbouw Onrendabele top aankopen (berekend) Personeelslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Overige personeelskosten Pensioenlasten Te verrichten door eigen dienst Onderhoudslasten Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Bedrijfskosten Huisvesting Bestuur Algemene kosten Belastingen / verzekeringen Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten Leefbaarheid Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

2011 4939 4996 -56 157 154 3 5096

2012 5193 5252 -59 161 158 3 5354

2013 5493 5554 -61 166 162 4 5659

2014 5699 5762 -63 171 167 4 5870

2015 5890 5956 -65 176 172 4 6066

2016 6081 6148 -68 181 177 4 6262

2017 6279 6349 -70 187 183 4 6466

2018 6519 6592 -72 192 188 4 6712

2019 6748 6823 -75 198 194 4 6946

2020 6953 7030 -77 204 200 4 7157

2021 7153 7233 -79 210 206 5 7363

-1489 -1446 -43 0 0 0 0 0 0 0 -294 -472 -62 -69 -92 400 -1211 -1211 0 0 -399 -49 -51 -299 -283 -198 -154 -45 -3874

-1594 -1549 -45 -743 0 0 0 -743 0 -743 -274 -458 -63 -71 -93 410 -1329 -1323 -5 -1 -406 -50 -52 -304 -295 -204 -158 -46 -4844

-1702 -1654 -48 -267 0 0 0 -267 -267 0 -281 -471 -65 -73 -95 422 -1135 -1125 -8 -2 -413 -50 -53 -310 -307 -209 -162 -47 -4314

-1761 -1710 -51 0 0 0 0 0 0 0 -290 -485 -67 -75 -98 435 -1232 -1221 -9 -2 -421 -51 -54 -316 -314 -216 -167 -48 -4234

-1812 -1759 -53 0 0 0 0 0 0 0 -298 -499 -69 -77 -101 448 -1484 -1473 -9 -2 -430 -52 -55 -323 -320 -222 -172 -50 -4567

-1830 -1805 -25 -12 -12 -12 0 0 0 0 -307 -514 -71 -79 -104 461 -1388 -1376 -10 -2 -438 -54 -56 -329 -327 -229 -177 -51 -4531

-1878 -1858 -20 -135 0 -24 24 -135 -135 0 -317 -530 -73 -82 -107 475 -1953 -1941 -10 -2 -447 -55 -57 -336 -333 -236 -183 -53 -5299

-1934 -1934 0 -235 50 0 50 -285 -285 0 -326 -546 -75 -84 -110 489 -1993 -1980 -11 -3 -456 -56 -58 -342 -340 -243 -188 -55 -5527

-2004 -2004 0 0 0 0 0 0 0 0 -336 -562 -78 -87 -114 504 -2163 -2149 -11 -3 -465 -57 -59 -349 -348 -250 -194 -56 -5566

-2063 -2063 0 0 0 0 0 0 0 0 -346 -579 -80 -89 -117 519 -1973 -1959 -11 -3 -474 -58 -60 -356 -355 -258 -200 -58 -5468

-2074 -2074 0 0 0 0 0 0 0 0 -374 -626 -86 -96 -127 561 -1700 -1686 -12 -3 -508 -62 -65 -381 -362 -265 -206 -60 -5283

1222

510

1345

1636

1500

1731

1167

1185

1381

1688

2080

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Bijboeking o.b.v. min.wrd Overige mutatie MVA in exploitatie Mutatie MVA in ontwikkeling * Investeringskasstromen Kasstroom opstal nieuwbouw huur Kasstroom grond nieuwbouw huur Activering grondwaarde nieuwb huur Kasstroom opstal aankoop Kasstroom grond aankoop Kasstroom Invest. Woningverbetering Reeds gepresenteerde onrendabels

707 74 2861 374 -2602 -374 0 0 0 0 -2228 0

-264 64 4159 436 -5667 -436 0 0 -1895 -1182 -2153 743

-48 151 4958 -811 -4613 -1780 -780 0 0 0 -2053 267

1003 97 2649 0 -1743 0 0 0 0 0 -1743 0

993 93 3123 0 -2223 0 0 0 0 0 -2223 0

1026 91 2321 0 -1386 0 0 0 0 0 -1386 0

1283 102 3689 0 -2644 -434 0 -24 0 0 -2186 135

1318 125 4215 0 -3306 -895 0 -50 0 0 -2362 285

1465 115 3270 0 -1920 0 0 0 0 0 -1920 0

1280 95 2862 0 -1677 0 0 0 0 0 -1677 0

1241 86 2673 0 -1519 0 0 0 0 0 -1519 0

Rentebaten Rentebaten liquide middelen Overige financiële opbrengsten Opbrengst beleggingen en effecten Rentelasten Rentelasten leningen o/g Saldo financiële baten en lasten

5 5 25 25 -1638 -1638 -1609

20 20 25 25 -1731 -1731 -1686

24 24 25 25 -1875 -1875 -1826

27 27 25 25 -1946 -1946 -1894

29 29 25 25 -2013 -2013 -1960

33 33 25 25 -2080 -2080 -2022

33 33 25 25 -2102 -2102 -2044

33 33 25 25 -2204 -2204 -2146

33 33 25 25 -2288 -2288 -2230

33 33 25 25 -2324 -2324 -2266

33 33 25 25 -2336 -2336 -2278

Overige buitengewone baten Opbrengst verkoop gronden Overige buitengewone lasten Vogelaarheffing Buitengewone baten en lasten

0 0 -60 -60 -60

170 170 -31 -31 139

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

Resultaat voor belasting Jaarresultaat

261 261

-1301 -1301

-530 -530

745 745

533 533

735 735

405 405

357 357

616 616

703 703

1043 1043

Mutatie eigen vermogen (controle)

261

-1301

-530

745

533

735

405

357

616

703

1043


pagina 18

Resultatenrekening (functioneel) Naam ALM-variant

Begroting 2011(13).alm

Huuropbrengsten Huurinkomsten Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding leveringenen diensten Vergoeding voor verrichte diensten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Personeelslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Overige personeelskosten Pensioenlasten Te verrichten door eigen dienst Bedrijfskosten Huisvesting Bestuur Algemene kosten Belastingen / verzekeringen Lasten onderhoudsactiviteiten Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Overige directe operationele lasten Kosten leveringen en diensten Leefbaarheid Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Afschrijving historische kostprijs opstal Netto resultaat exploitatie Overige waardeveranderingen Resultaat sloop Sloopkosten Activering grondwaarde nieuwbouw huur Onrendabele investeringen Onrendabele top nieuwbouw (berekend) Onrendabele top aankopen (berekend) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Bijboeking o.b.v. min.wrd Overige mutatie MVA in exploitatie Mutatie MVA in ontwikkeling * Investeringskasstromen Kasstroom opstal nieuwbouw huur Kasstroom grond nieuwbouw huur Activering grondwaarde nieuwb huur Kasstroom opstal aankoop Kasstroom grond aankoop Kasstroom Invest. Woningverbetering Reeds gepresenteerde onrendabels Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2011 4939 4996 -56 157 154 3 -976 -294 -472 -62 -69 -92 400 -399 -49 -51 -299 -283 -1211 -1211 0 0 -241 -154 -45 -43 -1446 -1446 1222 0 0 0 0 0 0 0 707 74 2861 374 -2602 -374 0 0 0 0 -2228 0 707

2012 5193 5252 -59 161 158 3 -974 -274 -458 -63 -71 -93 410 -406 -50 -52 -304 -295 -1329 -1323 -5 -1 -249 -158 -46 -45 -1549 -1549 1254 -743 0 0 0 -743 0 -743 -264 64 4159 436 -5667 -436 0 0 -1895 -1182 -2153 743 -1007

2013 5493 5554 -61 166 162 4 -1001 -281 -471 -65 -73 -95 422 -413 -50 -53 -310 -307 -1135 -1125 -8 -2 -257 -162 -47 -48 -1654 -1654 1612 -267 0 0 0 -267 -267 0 -48 151 4958 -811 -4613 -1780 -780 0 0 0 -2053 267 -315

2014 5699 5762 -63 171 167 4 -1025 -290 -485 -67 -75 -98 435 -421 -51 -54 -316 -314 -1232 -1221 -9 -2 -266 -167 -48 -51 -1710 -1710 1636 0 0 0 0 0 0 0 1003 97 2649 0 -1743 0 0 0 0 0 -1743 0 1003

2015 5890 5956 -65 176 172 4 -1048 -298 -499 -69 -77 -101 448 -430 -52 -55 -323 -320 -1484 -1473 -9 -2 -276 -172 -50 -53 -1759 -1759 1500 0 0 0 0 0 0 0 993 93 3123 0 -2223 0 0 0 0 0 -2223 0 993

2016 6081 6148 -68 181 177 4 -1072 -307 -514 -71 -79 -104 461 -438 -54 -56 -329 -327 -1388 -1376 -10 -2 -254 -177 -51 -25 -1805 -1805 1743 -12 -12 -12 0 0 0 0 1026 91 2321 0 -1386 0 0 0 0 0 -1386 0 1014

2017 6279 6349 -70 187 183 4 -1097 -317 -530 -73 -82 -107 475 -447 -55 -57 -336 -333 -1953 -1941 -10 -2 -256 -183 -53 -20 -1858 -1858 1302 -135 0 -24 24 -135 -135 0 1283 102 3689 0 -2644 -434 0 -24 0 0 -2186 135 1148

2018 6519 6592 -72 192 188 4 -1122 -326 -546 -75 -84 -110 489 -456 -56 -58 -342 -340 -1993 -1980 -11 -3 -243 -188 -55 0 -1934 -1934 1420 -235 50 0 50 -285 -285 0 1318 125 4215 0 -3306 -895 0 -50 0 0 -2362 285 1083

2019 6748 6823 -75 198 194 4 -1149 -336 -562 -78 -87 -114 504 -465 -57 -59 -349 -348 -2163 -2149 -11 -3 -250 -194 -56 0 -2004 -2004 1381 0 0 0 0 0 0 0 1465 115 3270 0 -1920 0 0 0 0 0 -1920 0 1465

2020 6953 7030 -77 204 200 4 -1175 -346 -579 -80 -89 -117 519 -474 -58 -60 -356 -355 -1973 -1959 -11 -3 -258 -200 -58 0 -2063 -2063 1688 0 0 0 0 0 0 0 1280 95 2862 0 -1677 0 0 0 0 0 -1677 0 1280

2021 7153 7233 -79 210 206 5 -1243 -374 -626 -86 -96 -127 561 -508 -62 -65 -381 -362 -1700 -1686 -12 -3 -265 -206 -60 0 -2074 -2074 2080 0 0 0 0 0 0 0 1241 86 2673 0 -1519 0 0 0 0 0 -1519 0 1241

Rentebaten Rentebaten liquide middelen Overige financiële opbrengsten Opbrengst beleggingen en effecten Rentelasten Rentelasten leningen o/g Saldo financiële baten en lasten

5 5 25 25 -1638 -1638 -1609

20 20 25 25 -1731 -1731 -1686

24 24 25 25 -1875 -1875 -1826

27 27 25 25 -1946 -1946 -1894

29 29 25 25 -2013 -2013 -1960

33 33 25 25 -2080 -2080 -2022

33 33 25 25 -2102 -2102 -2044

33 33 25 25 -2204 -2204 -2146

33 33 25 25 -2288 -2288 -2230

33 33 25 25 -2324 -2324 -2266

33 33 25 25 -2336 -2336 -2278

0 0 -60 -60 -60 261 261 261

170 170 -31 -31 139 -1301 -1301 -1301

0 0 0 0 0 -530 -530 -530

0 0 0 0 0 745 745 745

0 0 0 0 0 533 533 533

0 0 0 0 0 735 735 735

0 0 0 0 0 405 405 405

0 0 0 0 0 357 357 357

0 0 0 0 0 616 616 616

0 0 0 0 0 703 703 703

0 0 0 0 0 1043 1043 1043

Overige buitengewone baten Opbrengst verkoop gronden Overige buitengewone lasten Vogelaarheffing Buitengewone baten en lasten Resultaat voor belasting Jaarresultaat Mutatie eigen vermogen (controle)

Kasstromen Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Huurinkomsten Huurderving Mutatie Huurdebiteuren Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding leveringenen diensten Vergoeding voor verrichte diensten Rentebaten Rentebaten liquide middelen Overige financiële opbrengsten Opbrengst beleggingen en effecten Overige buitengewone baten Opbrengst verkoop gronden Uitgaven Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Personeelskosten Lonen en salarissen Sociale lasten Overige personeelskosten Pensioenlasten Te verrichten door eigen dienst Bedrijfskosten Huisvesting Bestuur Algemene kosten Belastingen / verzekeringen Overige bedrijfskosten Kosten leveringen en diensten Leefbaarheid Rentelasten Rentelasten leningen o/g Overige buitengewone lasten Vogelaarheffing Mutaties balansposten Mutatie langlopende activa excl. MVA Mutatie Grond Kildijk 44 Mutatie MVA in ontwikkeling Mutatie Deelnemingen Mutatie kortlopende activa excl. liquide Mutatie Overige vorderingen Mutatie Voorraden Werkplaats Mutatie Voorraad in ontwikkeling Mutatie langlopende passiva excl. Mutatie Overige voorzieningen Mutatie kortlopende passiva excl. Mutatie Schulden aan leveranciers Mutatie Belastingen en sociale

2011 1277 5117 4930 4996 -56 -9 157 154 3 5 5 25 25 0 0 -4113 -1211 -1211 0 0 -294 -472 -62 -69 -92 400 -399 -49 -51 -299 -283 -198 -154 -45 -1667 -1667 -60 -60 273 280 0 280 0 -16 -16 0 0 0 0 9 7 3

2012 1412 5566 5190 5252 -59 -3 161 158 3 20 20 25 25 170 170 -4205 -1329 -1323 -5 -1 -274 -458 -63 -71 -93 410 -406 -50 -52 -304 -295 -204 -158 -46 -1667 -1667 -31 -31 50 40 38 2 0 -1 0 -1 0 0 0 11 8 3

2013 2230 5704 5489 5554 -61 -4 166 162 4 24 24 25 25 0 0 -4157 -1135 -1125 -8 -2 -281 -471 -65 -73 -95 422 -413 -50 -53 -310 -307 -209 -162 -47 -1812 -1812 0 0 683 0 0 0 0 671 0 -1 672 0 0 12 9 3

2014 1527 5919 5696 5762 -63 -3 171 167 4 27 27 25 25 0 0 -4404 -1232 -1221 -9 -2 -290 -485 -67 -75 -98 435 -421 -51 -54 -316 -314 -216 -167 -48 -1931 -1931 0 0 12 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 0 0 13 10 4

2015 1422 6118 5888 5956 -65 -2 176 172 4 29 29 25 25 0 0 -4708 -1484 -1473 -9 -2 -298 -499 -69 -77 -101 448 -430 -52 -55 -323 -320 -222 -172 -50 -1953 -1953 0 0 12 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 0 0 14 10 4

2016 1604 6318 6078 6148 -68 -2 181 177 4 33 33 25 25 0 0 -4726 -1388 -1376 -10 -2 -307 -514 -71 -79 -104 461 -438 -54 -56 -329 -327 -229 -177 -51 -2038 -2038 0 0 13 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 0 0 14 10 4

2017 1194 6522 6277 6349 -70 -3 187 183 4 33 33 25 25 0 0 -5341 -1953 -1941 -10 -2 -317 -530 -73 -82 -107 475 -447 -55 -57 -336 -333 -236 -183 -53 -2055 -2055 0 0 13 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 0 0 14 10 4

2018 1279 6767 6516 6592 -72 -3 192 188 4 33 33 25 25 0 0 -5501 -1993 -1980 -11 -3 -326 -546 -75 -84 -110 489 -456 -56 -58 -342 -340 -243 -188 -55 -2143 -2143 0 0 13 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 0 0 14 11 4

2019 1194 7001 6745 6823 -75 -3 198 194 4 33 33 25 25 0 0 -5821 -2163 -2149 -11 -3 -336 -562 -78 -87 -114 504 -465 -57 -59 -349 -348 -250 -194 -56 -2259 -2259 0 0 13 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 0 0 15 11 4

2020 1512 7212 6950 7030 -77 -3 204 200 4 33 33 25 25 0 0 -5714 -1973 -1959 -11 -3 -346 -579 -80 -89 -117 519 -474 -58 -60 -356 -355 -258 -200 -58 -2308 -2308 0 0 14 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 0 0 15 11 4

2021 1860 7419 7151 7233 -79 -3 210 206 5 33 33 25 25 0 0 -5540 -1700 -1686 -12 -3 -374 -626 -86 -96 -127 561 -508 -62 -65 -381 -362 -265 -206 -60 -2332 -2332 0 0 -19 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 -33 -33 15 11 4

Cashflow (des)investeringen Sloop Sloopkosten Verbetering bestaand bezit Kasstroom Invest. Woningverbetering Nieuwbouw huur Kasstroom opstal nieuwbouw huur Kasstroom grond nieuwbouw huur Aankoop Kasstroom opstal aankoop Kasstroom grond aankoop Investeringen MVA ten dienste van

-2651 0 0 -2228 -2228 -374 -374 0 0 0 0 -49

-5667 0 0 -2153 -2153 -436 -436 0 -3078 -1895 -1182 0

-4613 0 0 -2053 -2053 -2560 -1780 -780 0 0 0 0

-1743 0 0 -1743 -1743 0 0 0 0 0 0 0

-2223 0 0 -2223 -2223 0 0 0 0 0 0 0

-1397 -12 -12 -1386 -1386 0 0 0 0 0 0 0

-2644 -24 -24 -2186 -2186 -434 -434 0 0 0 0 0

-3257 0 0 -2362 -2362 -895 -895 0 0 0 0 0

-1920 0 0 -1920 -1920 0 0 0 0 0 0 0

-1677 0 0 -1677 -1677 0 0 0 0 0 0 0

-1519 0 0 -1519 -1519 0 0 0 0 0 0 0

Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g Toename geldmiddelen

2273 488 3250 -1464 899

4255 5447 5000 -6192 0

2384 3433 0 -1050 0

216 1290 0 -1074 0

801 4201 0 -3399 0

-206 2620 0 -2826 0

1450 2604 0 -1154 0

1978 3161 0 -1183 0

726 1854 0 -1128 0

165 1322 0 -1157 0

-341 1328 0 -1669 0

Basisgegevens



2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

0 0

0 0

0 0

0 16

0 0

0 0

-1 0

-2 2

0 4

0 0

0 0

0 0

0 959 959 0 0

0 959 959 50 50

28 987 987 51 51

0 1003 1003 45 45

0 1003 1003 39 39

0 1003 1003 43 43

0 1002 1002 31 31

0 1002 1002 39 39

0 1006 1006 43 43

0 1006 1006 33 33

0 1006 1006 32 32

0 1006 1006 29 29

0

56

59

58

54

60

58

60

57

58

58

59

HUURGEGEVENS: Huidige huur

4921

5070

5369

5673

5852

6060

6237

6459

6719

6928

7132

7333

Gewenste huur

7543

7642

7889

8151

8303

8471

8635

8814

9027

9210

9397

9588

PARAMETERS: Prijsinflatie (%) Looninflatie (%) Korte rente (%) Lange rente (%) Bouwindex (%) Onderhoudsindex (%)

1,30 2,30 0,42 3,75 0,27 0,27

1,50 2,50 1,50 3,75 1,50 1,50

1,67 2,67 2,04 4,25 2,00 2,00

1,83 2,83 2,42 4,75 2,50 2,50

2,00 3,00 2,68 5,25 3,00 3,00

2,00 3,00 2,87 5,25 3,00 3,00

2,00 3,00 3,30 5,25 3,00 3,00

2,00 3,00 3,30 5,25 3,00 3,00

2,00 3,00 3,30 5,25 3,00 3,00

2,00 3,00 3,30 5,25 3,00 3,00

2,00 3,00 3,30 5,25 3,00 3,00

2,00 3,00 3,30 5,25 3,00 3,00

-1,85

-1,00

0,00

1,00

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

AANTALLEN: Aantal sloop Aantal nieuwbouw huur Aantal aankoop Aantal verhuureenheden ultimo jaar totaal Aantal verhuureenheden ultimo jaar Investering Woningverbetering mutatie (aantallen) Aantal verbeteringen

Aantal mutaties LEVENSDUREN: Restant levensduur

Marktindex (%)

Financiële kengetallen



2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

0

261

-1301

-530

745

533

735

405

357

616

703

1043

5491 12,81

5751 12,67

4451 9,19

3921 7,79

4666 9,09

5199 9,86

5934 11,13

6339 11,47

6696 11,61

7312 12,38

8014 13,37

9057 14,94

Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) Duration leningen o/g Operationele kasstroom excl VPB * Operationele kasstroom * Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie * Aflossingensfictie leningen (2%) Rentelasten (netto)

4,40 8,29 0 0 0 0 0

4,35 7,26 997 997 277 721 1663

4,27 8,99 1372 1372 606 766 1646

4,31 8,78 2230 2230 1379 851 1788

4,34 8,37 1527 1527 628 899 1904

4,45 8,36 1422 1422 519 903 1924

4,50 8,25 1604 1604 685 919 2005

4,55 7,82 1194 1194 279 915 2022

4,61 7,46 1279 1279 335 944 2110

4,64 7,00 1194 1194 210 984 2226

4,67 6,56 1512 1512 514 998 2275

4,70 6,12 1860 1860 858 1001 2299

Rentedekkingsgraad (ICR) * Debt service coverage ratio (DSCR) *

0,00 0,00

1,60 1,12

1,83 1,25

2,25 1,52

1,80 1,22

1,74 1,18

1,80 1,23

1,59 1,09

1,61 1,11

1,54 1,07

1,66 1,16

1,81 1,26

Jaarresultaat Eigen vermogen Solvabiliteit (%)

* Operationele kasstroom conform dPicategorisering

Woonstichting Land van Altena Pr. Beatrixlaan 2 te Nieuwendijk Postbus ZH Nieuwendijk. Jaarplan Woonstichting Land van Altena

Recommend Documents