Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012

Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012

Inhoud Bericht van de directeur-bestuurder

6

Jaarverslag 2012 1 2 3 4 5

Kerncijfers Resultaten in het kort Bericht van de raad van toezicht Governance Informatie voor deelnemers en beleggers

8 8 10 15 19

Volkshuisvestingsverslag 2012 1 2 3 4 5 6 7

De woningmarkt Portefeuilleontwikkeling Aankoop en verkoop Ontwikkeling aeDex benchmark Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Beheer en onderhoud Vereniging van Eigenaren

26 27 30 33 33 35 36

Jaarrekening 2012 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) Geconsolideerde resultatenrekening Geconsolideerde kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2012 Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening Enkelvoudige balans (na winstbestemming) Enkelvoudige resultatenrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2012 Toelichting op de enkelvoudige balans Overige informatie Overige gegevens en controleverklaring

40 42 43 44 55 68 72 74 75 76 90 90

Bijlagen Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds Bijlage 2 Overzicht portefeuille

4


96 98


5

1

Bericht van de directeur-bestuurder Het verslagjaar 2012 heeft niet de economische stabiliteit gebracht die de woningmarkt zo hard nodig heeft. Na jaren van groei vanaf de jaren negentig van de vorige eeuw verkeren we nu al weer een aantal jaren in een periode van laagconjunctuur. Vanuit de gedachte dat de economie en de concurrentiepositie van Nederland in de kern sterk is, maar de noodzakelijk geachte hervormingsmaatregelen langdurig pijnlijk zullen zijn, zal het herstel van de woningmarkt nog de nodige tijd vergen. De dynamiek op de woningmarkt is stilgevallen ondanks de lage koopprijzen en de lage rentestand, waardoor de betaalbaarheid van woningen sterk is verbeterd. Op termijn zal de toenemende schaarste in delen van de woningmarkt door de ontbrekende nieuwbouwproductie en de versterkte marktwerking bij huurprijzen in combinatie met inkomensafhankelijke huurverhogingen mogelijk effect hebben. Nu is meer bepalend de onzekerheid over werk, inkomen, bezuinigingsmaatregelen en hypotheekvoorwaarden waarmee het dalende consumentenvertrouwen wordt gevoed. Met een afwachtende houding op de woningmarkt tot gevolg. In het verslagjaar houdt niet alleen de daling van de woningprijzen aan, ook de transactieaantallen zijn in 2012 verder teruggevallen waarbij concurrentie dwingt tot het accepteren van lagere marges. Sinds 2008 zijn de reële huizenprijzen met ongeveer 20 % gedaald. In deze moeilijke woningmarktomstandigheden heeft het Wooninvesteringsfonds het jaar 2012 met een negatief jaarresultaat afgesloten. Dit resultaat is bereikt door met name afgenomen verkoopopbrengsten, hoge financieringslasten en een negatieve herwaardering van de woningportefeuille. Tegelijkertijd zijn de operationele resultaten bevredigend rekening houdend met de situatie, waarmee onze voortdurende anticiperende aandacht voor kostenbesparingen en risicomanagement worden getoond. Het behaalde directe rendement op de portefeuille bedraagt 4,2% positief bij een indirect rendement van 4,7% negatief. Met de start van aankopen in fondsen (eerste realisatie in 2011, geen realisatie in 2012) is het Wooninvesteringsfonds

6


getransformeerd van matchingsinstrument naar een sectorinstituut met door de markt gefinancierde fondsen in plaats van financiering door de sector zelf. In 2013 zal een herpositionering op dit punt worden gerealiseerd om zowel de corporaties als beleggers te informeren over de nieuwe mogelijkheden en de toegevoegde waarde van het Wooninvesteringsfonds. Met funding van beleggers van buiten de corporatiesector kan het Wooninvesteringsfonds onverminderd blijven inspelen op de liquiditeitsvraag en verruiming van de investeringscapaciteit van corporaties waarop door de verhuurdersheffing een enorme rem is gezet. Gezien de grote vraag van corporaties naar de mogelijkheden van verkopen van woningcomplexen aan het Wooninvesteringsfonds en de aanhoudende financiële druk op corporaties voorzien we de komende jaren een toenemend aanbod. Met vernieuwende financieringsstructuren en maatwerk voor corporaties en vermogensverstrekkers heeft het Wooninvesteringsfonds de ambitie hierin een actieve en innovatieve rol te spelen ten behoeve van de sector.

Jaarverslag 2012 1 2 3 4 5

Kerncijfers Resultaten in het kort Bericht van de raad van toezicht Governance Informatie voor deelnemers en beleggers

8 8 10 15 19

In het verslagjaar heeft het Wooninvesteringsfonds zijn positie, de (markt)ontwikkelingen, het perspectief voor de certificaathouders en de toegevoegde waarde voor corporaties intensief besproken met de vele stakeholders. De uitgesproken steun biedt ons het fundament voor het realiseren van de strategie die het Wooninvesteringsfonds in het verslagjaar heeft vastgesteld voor de periode 2013-2017. Onze inspanningen zijn gericht op uitbreiding van nieuwe fondsen, de voorbereiding van de herfinanciering in 2015, het goed in de markt zetten van koop- en huurwoningen in combinatie met een solide en scherpe bedrijfsvoering en een degelijke financiële strategie. Zo werken wij aan de positionering van het Wooninvesteringsfonds, goed voorbereid op onze ambities en een financieel gezonde groei. Het bestuur maakt graag van de mogelijkheid gebruik om zijn erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de raad van toezicht, de leden, de medewerkers en de vele partners en stakeholders voor hun vertrouwen en inspanningen gedurende het afgelopen jaar. De inzet en betrokkenheid van velen hebben bijgedragen aan de verdere ontwikkeling van het Wooninvesteringsfonds. Graag werkt het bestuur ook in de komende jaren met u samen aan onze missie en ambities. 27 mei 2013 Karin E. de Graaf Directeur-bestuurder


7

Kerncijfers

Resultaten in het kort

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

2012

2011

2010

2009

2005 t/m 2008

Aantal gekochte complexen

-

5

7

13

100

Aantal corporaties waarvan is gekocht

-

1

3

4

19

Aantal aangekochte woningen

-

357

646

745

4145

Aantal aangekocht overig vastgoed

-

-

45

170

375

136

225

254

219

550

15

49

38

24

75

5

11

8

4

56

Aantal verkochte woningen Aantal verkocht overig vastgoed Aantal woningen verkocht aan zittende huurders

Gemiddeld bouwjaar van de complexen

1970

1970

1970

1970

1968

Gemiddelde huurprijs in €

473

471

469

466

454

Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs

78%

78%

77%

77%

77%

138.132

139.830

139.678

143.556

151.641

Gemiddelde leegwaarde woningen in €

2

Het rendement op de vastgoedbeleggingen is in 2012 gedaald naar 0,5% negatief (2011: 2,0%). De afname is met name toe te schrijven aan het verslechterde indirecte rendement van 2,4% negatief in 2011 naar 4,7% negatief in 2012. Het sentiment op de woningmarkt en bij beleggers is negatief. Hier tegenover staat een stabiel direct rendement, op de vastgoedportefeuille in 2012 van 4,2% in vergelijking met vorig jaar ondanks de afgenomen resultaten uit verkopen. Voor 2013 is een negatief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen begroot voornamelijk als gevolg van de verdere verslechteringen van de woningmarkt en

toenemende kosten van heffingen (saneringssteun CFV en verhuurdersheffing). In 2013 zal het Wooninvesteringsfonds de verkopen naar verwachting kunnen stabiliseren op het niveau van 2012 (circa 140 woningen). De liquiditeit is toegenomen, de rente 2011 op de certificaten is deels en de rente 2012 op de certificaten is volledig bijgeschreven bij de uitstaande verplichtingen aan certificaathouders. De operationele kasstromen zijn ook in 2012 positief, maar minder als gevolg van het lagere aantal verkopen van woningen. Van de liquiditeiten ultimo 2012 is circa € 3 miljoen gereserveerd voor vervroegde aflossing aan de banken enerzijds als uitvloeisel van het (tijdelijk) breken van het bankconvenant op de DSCR anderszijds voor herstel van de loan-to-value. De geconsolideerde resultaten over 2012 en de stelselwijzigingen leiden tot een geconsolideerd balanstotaal van € 477 miljoen (vgl. 2011: € 502 miljoen).

Huur/leegwaarde verhouding

4,0%

4,0%

4,0%

3,9%

3,6%

Verkoopmutatiegraad

3,0%

4,8%

5,6%

5,3%

7,7%

Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in €

224

239

277

280

318

Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in €

252

249

512

1.152

579

Geconsolideerde resultatenrekening

2012

2011

Beheerskosten per woning in €

266

384

379

397

442

Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden

9,4

9,1

8,2

6,9

4,0

Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen € - 33,0

59,8

75,6

289,2

In e 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

25.192 3.404 30 28.626

24.965 7.285 35 32.285

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen Salarissen Sociale lasten en pensioenen Onderhoud Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten

-233 -682 -216 -3.091 -6.387 -10.609

-282 -652 - 202 -2.819 -7.764 -11.719

18.017

20.566

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-20.711

-11.507

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totale financiële baten en lasten

118 -20.335 -20.217

83 - 20.397 - 20.314

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-22.911

- 11.255

Belastingen Resultaat na belastingen

5.071 -17.840

6.195 - 5.060

Resultaten in het kort In 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds, naar aanleiding van de nieuwe verslaggevingsrichtlijnen, de typologie van het vastgoed beoordeeld. Gezien het feit dat het beleid van het Wooninvesteringsfonds voor de gehele vastgoedportefeuille gericht is op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement heeft de directie met goedkeuring van de toezichthouder ervoor gekozen het sociaal vastgoed te kwalificeren als vastgoedbelegging. De voorliggende jaarrekening hanteert daarom het actuele waardemodel. In de jaarrekening 2011 is nog het bedrijfswaardemodel toegepast. Dit betekent dat in de jaarrekening 2012 een stelselwijziging heeft plaatsgevonden. Het verslagjaar 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds met een negatief financieel resultaat afgesloten, van € 17,8

8

De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen is in 2012 ten opzichte van 2011 verslechterd. De mindere verkopen en de negatieve niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben daaraan bijgedragen.


miljoen zowel enkelvoudig als geconsolideerd. De effecten van de herwaardering van de vastgoedbeleggingen heeft op deze resultaten een grote impact gehad. De afwaardering enkelvoudig en geconsolideerd bedragen respectievelijk € 21,4 miljoen en € 20,7 miljoen. Het geconsolideerde resultaat voor niet-gerealiseerde waardeveranderingen, financiële resultaten en belastingen is in 2012 met € 18,0 miljoen slechter dan in 2011. De verklaring hiervoor is te vinden in een afname van de resultaten uit verkoop. Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille is met € 3,4 miljoen € 3,9 miljoen lager, met name als gevolg van lagere verkoopaantallen (136; 2011: 225). De netto huuropbrengsten (bruto huur minus exploitatielasten) zijn gestegen door uitbreiding van de woningportefeuille in juni 2011 en besparingen op beheer.

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

1


9

Bericht van de raad van toezicht

De balanspresentatie 2012 leidt tot de volgende kengetallen:

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht staan omschreven in de artikelen 12 tot en met 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking daarvan is opgenomen in een Reglement voor de raad van toezicht.

Boekjaar

2012

2011

2,7

1,1

Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen)

25,7%

27,0%

Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen)

-14,5%

-3,7%

Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen)

-3,7%

-1,0%

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen

-18,7%

-8,3%

-4,8%

-2,2%

Liquiditeit

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen Interest coverage ratio

0,9

Direct rendement vastgoedbeleggingen

4,2%

4,4%

Indirect rendement vastgoedbeleggingen

-4,7%

-2,4%

Totaal rendement vastgoedbeleggingen

-0,5%

2,0%

Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in exploitatie)

79,8%

76,1%

1,02

1,04

Debt service coverage

3

10

1,0

Bericht van de raad van toezicht Vergaderingen en bijeenkomsten

Toezicht en Advies

In het verslagjaar is de voltallige raad van toezicht zes keer bijeengekomen alsook heeft hij voorgezeten en deelgenomen aan twee algemene ledenvergaderingen. De vraagstukken voor de sector (kredietcrises, ingestorte woningmarkt etc.) zijn ook bij het Wooninvesteringsfonds brandpunt van de aandacht. Er zijn door het bestuur in samenspraak met de raad van toezicht en de algemene ledenvergadering nieuwe wegen gezocht om de doelstelling van het Wooninvesteringsfonds om leden te helpen aan liquiditeiten te kunnen continueren. De elders in dit verslag beschreven koers om fondsen op te richten die onder de TI worden bestuurd is daarvan het resultaat. De raad van toezicht heeft daarbij steeds in hoge mate voor ogen dat de belangen van de certificaathouders voorop staan. De raad van toezicht vindt het van groot belang dat de sociale huisvesting in ons land mede door de inspanningen van het Wooninvesteringsfonds wordt bevorderd en heeft zulks ook in het verslagjaar via vele inspanningen nagestreefd. De vernieuwing van het business model van het Wooninvesteringsfonds heeft daarbij de bijzondere aandacht van de raad van toezicht.

De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken van het Wooninvesteringsfonds en de daarmee verbonden ondernemingen. Daarnaast heeft de raad een klankbordfunctie en staat het bestuur met raad en daad terzijde. Het toezicht geschiedt vanuit een onafhankelijke opstelling en vindt niet alleen achteraf plaats maar heeft ook een anticiperend karakter. De raad en zijn leden betrachten transparantie in denken en doen. De raad van toezicht houdt voornamelijk toezicht op:


• Realisatie van de doelstellingen van het Wooninvesteringsfonds; • Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten; • Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • Kwaliteitsbeleid; • Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • Financieel verslagleggingsproces; • Governance structuur; • Naleving van de toepasselijke weten regelgeving.

In dit jaarbericht legt de raad van toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke onderneming, verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd.

Toezichtskader Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het verslagjaar 2012 hanteert de raad van toezicht: • Strategisch Plan 2012-2016; • Jaarplan 2012; • Begroting 2012; • Meerjarenbegroting 2012-2016; • Jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, bedrijfskosten; • Statuten; • Treasurystatuut; • Governance documenten; • Bbsh; • Afspraken met stakeholders (leden, ministerie BZK/ WWI, CFV en banken).

Werkwijze Als belangrijkste onderwerpen tijdens de vergaderingen van de raad van toezicht en de algemene ledenvergaderingen zijn te onderkennen de vernieuwing van het business model in het kader van de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds, het risicoprofiel en de aflossingsmogelijkheden van de certificaathouders en de woningmarktontwikkelingen. De door het bestuur voorgestelde maatregelen gericht op aanpassing van het business model van het Wooninvesteringsfonds met onder meer structurele vermeerdering van de inkomsten op korte en lange termijn door de vorming van nieuwe fondsen worden door de raad van toezicht onderschreven. De voortzetting van de pilot en de uitwerking van de verkennende scenario’s op het business model zijn door de raad van toezicht nauwlettend gevolgd. Daarnaast zijn onder meer de volgende onderwerpen aan de orde geweest:

• Jaarbericht 2011 (inclusief volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en managementletter PWC); • Accountantsverslag 2011; • Strategisch Plan 2013-2017; • Meerjarenbegroting 2013-2017; • Begroting 2013 Wooninvesteringsfonds T.I.; • Begroting 2013 WIF Lent B.V.; • Jaarplannen 2013; • Scenario’s heffingen 2013-2017; • Treasurystatuut; • Kwartaalrapportages 2012; • Woningmarkt: koopmarkt, prijs- en waardeontwikkelingen; • Managementletter 2012 PWC; • Uitbetaling rente 2011 certificaathouders; • Bijschrijving rente 2012 certificaathouders; • Reglement aflossen certificaten; • Business model Wooninvesteringsfonds en verkennende scenario’s; • Verlenging pilot Wooninvesteringsfonds door ministerie; • Actieplan 2013; • CFV continuïteitsoordeel 2012; • CFV solvabiliteitsoordeel 2012; • AeDex benchmark; • Aanvraag faciliteringsvolume WSW; • Aankopen complexen vastgoed; • Profielschets raad van toezicht; • Benoeming lid de heer Linders; • Evaluatie raad van toezicht.

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

Resultaten in het kort

Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat zijn leden onafhankelijk zijn in de zin van bepaling III 2.2. van de governance code woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijke voorzitter. Binnen de raad vindt discussie plaats over de onafhankelijkheid van raadsleden, indien en voor zover daar reden toe is. In 2012 is geen sprake geweest van belangenverstrengeling waarbij leden van de raad van toezicht en/of het bestuur betrokken waren. In 2012 is binnen de organisatie van het Wooninvesteringsfonds geen gebruik gemaakt van de ‘regeling melding onregelmatigheden’. Binnen het reglement raad van toezicht wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijzen. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integriteitcode van kracht die ook van toepassing is op leden van de raad van toezicht.


11

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

Deskundigheid De raad van toezicht heeft bij de invulling van de vacature in het verslagjaar een profielschets gehanteerd. Deze profielschets is gerelateerd aan de omvang, de taken, de besturing- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van toezicht. Daarbij speelt de herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van toezicht zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de financiële en kwalitatieve resultaten in relatie tot de doelstellingen, risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad van toezicht heeft in het afgelopen boekjaar de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te houden van actualiteiten en ontwikkelingen in de volkshuisvesting en wat er speelt in het speelveld van het Wooninvesteringsfonds: • Regelmatig overleg met bestuur en management; • Overleg met de externe accountant PWC; • Volgen van seminars en congressen; • Volgen van de vakliteratuur en media; • Voorzitten en aanwezigheid bij vergaderingen algemene ledenvergadering; • Aanwezig bij vergaderingen klankbordgroep.


• Teamvorming; • Formele inrichting governance en toezicht; • Governance en inhoud van beleid. Uit de zelfevaluatie is onder meer de aansluiting van de benodigde expertise in de raad van toezicht in de gewijzigde situatie van het Wooninvesteringsfonds naar voren gekomen. De raad van toezicht is zich daarbij bewust van versterking van de huidige financiële focus. De realisatie van de strategie hangt sterk af van externe factoren en van interne factoren als draagvlak bij de vele interne en externe stakeholders. Daarbij is een actieve betrokkenheid van de raad, binding met stakeholders en extern relatiebeheer van toenemend belang.

De beloning in 2012 (1 januari – 31 december) van de bestuurder, mevrouw K.E. de Graaf, is als volgt opgebouwd: K.E. de Graaf K.E. de Graaf Beloning

€ 149.893

Variabele beloning

€

0

Pensioenkosten

€

35.090

Overige beloningen

€

4.302

Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld, geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen is ondergebracht bij SPW.

Evaluatie doelstelling De raad van toezicht is van mening dat het Wooninvesteringsfonds onverkort kan voldoen aan zijn missie als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Uiteraard is en blijft een gezonde financieringsbasis daarbij van essentieel belang. Met de koers, zoals uitgezet in het strategisch plan en de meerjarenbegroting is de genoemde doelstelling, naar de mening van de raad van toezicht, voor de komende jaren gewaarborgd. De komende herfinanciering in 2015 is reeds in het verslagjaar onderwerp van intensieve discussies geweest en zal de komende jaren de basis moeten vormen voor de verdere succesvolle invulling van de vernieuwing van de businessstrategie van het Wooninvesteringsfonds.

evaluatie van het gevoerde beleid en het functioneren van het bestuur voldoende waarborg geeft voor een verantwoorde besturing van het Wooninvesteringsfonds.

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2


Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen de beloningsbandbreedte die onder de “Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties” geldt. Tevens blijft het totale inkomen binnen het voor 2012 vastgestelde grensbedrag in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt). Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2012 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden van de raad van toezicht en/of de bestuurder verstrekt.

Honorering raad van toezicht In afwijking van de Izeboud-systematiek ontvangt de bestuurder geen variabele beloning en is het arbeidscontract met de bestuurder voor onbepaalde tijd gesloten. De reden van deze afwijking is dat een variabele beloning in de huidige context niet past bij een maatschappelijke organisatie en voorkomt dat een te grote focus op de korte termijn doelstellingen ontstaat. Tevens wil de raad van toezicht met het arbeidscontract voor onbepaalde tijd de continuïteit van de organisatie waarborgen waarbij de jaarlijkse

De honorering van de raad van toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering is niet afhankelijk van de prestaties van het Wooninvesteringsfonds. In 2012 bedroeg de totale honorering van de raad van toezicht € 59.500 (2011: € 50.000). De vergoeding voor de individuele leden heeft in het verslagjaar geen wijzigingen ondergaan. De vergoeding van de voorzitter bedroeg € 12.000 en van de leden € 9.500.

Relatie met belanghebbenden Zelfevaluatie De raad van toezicht heeft in het verslagjaar zijn functioneren en toezichthoudende rol geëvalueerd en beoordeeld om te reflecteren op de eigen werkwijze nu en in de toekomst. De directeur-bestuurder heeft aan deze zelfevaluatie deelgenomen. Bij de zelfevaluatie zijn de volgende punten in overweging genomen: • Reglement raad van toezicht; • Governance code van VTW; • Aedescode voor woningcorporaties; • Governance code woningcorporaties; • Rooster van aftreden; • Omvang en deskundigheid van de raad van toezicht; • Omgang met de bestuurder; • Specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds;

12


Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met bestuur en directie van de Woonbond. Eveneens twee leden worden benoemd uit een bindende voordracht, opgemaakt door Aedes vereniging van woningcorporaties.

Werkgeversrol en honorering bestuur Ten aanzien van het bezoldigingsbeleid van de bestuurder conformeert de raad van toezicht zich aan de sector brede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties.


13

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

Samenstelling

Governance Code Woningcorporaties

In 2012 was de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld:

Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij.

Naam

Functie

Lid sedert

Herbenoemd

Aftredend

Hoofdfuncties

Relevante nevenfunctie(s):

Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943)

voorzitter

2006

2010

2014

Honorair vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam.Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam

Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden

Ir. M.T. Kooistra (man, 1943)

vicevoorzitter

2005

2009

2013

Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek

J.G.T. Bouwman (man, 1951)

lid

2004

2009

2013

Directeur-bestuurder Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn en Zutphen (tot 1 juni 2011); Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal

W. van de Rotte (vrouw, 1951)

lid

2006

2010

2014

Vennoot bureau Senia en directeurbestuurder Stichting Senia

Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955)

lid

2006

2010

2014

Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht

Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak Ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex

Drs. J.A.M. Linders (man, 1969)

lid

2012

2016

Managing Director Elephant Parade International te Amsterdam

Voorzitter Commissie van Toezicht Hilversumse School Vereniging

Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedescode en de governance code woningcorporaties zijn nageleefd in 2012. De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. De belangrijkste punten van (voorlopige) afwijking zijn:

In de bezetting van de raad van toezicht is in het verslagjaar verandering opgetreden.

In 2012 heeft de auditcommissie zes keer vergaderd. De commissie heeft onder meer gesproken over:

De heer J.A.M. Linders is door Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, voorgedragen voor benoeming door de algemene ledenvergadering. Op 27 januari 2012 heeft de algemene ledenvergadering de heer Linders voor een periode van 4 jaar benoemd.

• Interne beheersing; • Jaarrekening 2011; • Accountantsverslag 2011; • Financiering; • Financieringsstructuren dochtervennootschappen; • Begroting 2013 en meerjarenbegroting 2013-2017; • Tussentijdse resultaten; • Treasurybeleid.

Eind 2012 heeft de raad van toezicht één vacature.

Commissies De raad heeft in 2007 een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. De taak van beide commissies is om de raad van toezicht te assisteren bij zijn werkzaamheden. De samenstelling van de commissies was in 2012 als volgt: Auditcommissie Prof. dr. P. Hooimeijer (voorzitter) Drs. J.A.M. Linders

14

Governance


Remuneratiecommissie J.G.T. Bouwman (voorzitter) Prof. ir. drs. W. J. Vrakking De remuneratiecommissie vergaderde één maal en heeft gesproken over het gevoerde beleid en het functioneren van de directeur-bestuurder alsmede de hiermee samenhangende beloning.

• Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De raad van toezicht heeft de bestuurder voor onbepaalde tijd aangesteld; • Het bestuur en de raad van toezicht zijn bij de overleggen met de stakeholders van het Wooninvesteringsfonds nagenoeg voltallig aanwezig geweest. Op zijn website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse van belang geachte documenten opgenomen met betrekking tot de governance code. De belangrijkste documenten zijn: • Statuten Wooninvesteringsfonds; • Bestuursreglement; • Klokkenluidersregeling; • Reglement raad van toezicht; • Integriteitsbeleid.

Risicoprofiel Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het zogenaamde ‘vier-ogen principe’. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de directeur financiën.

Ook de externe auditor toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past.

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

4


Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds worden de specifieke risico’s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico’s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico’s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico’s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is.

Risk management Doelstelling van Risk Management Interne beheersing dient als hulpmiddel bij het waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen, ook op langere termijn, worden bereikt en bij het voorkomen van verlies van (waarde) van bedrijfsmiddelen. Ook dienen activiteiten op het terrein van interne beheersing een belangrijke bijdrage te leveren aan de betrouwbaarheid van de financiële verslaggeving en de voorspelbaarheid van prognoses in de tussentijdse managementrapportages. Tenslotte dienen de activiteiten op het terrein van interne beheersing mede te waarborgen dat de relevante regels en wettelijke voorschriften worden nageleefd. Risk management Activiteiten op het terrein van risk management omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging kunnen vormen, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect kan hebben op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van het Wooninvesteringsfonds. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige verkoopuitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin het Wooninvesteringsfonds opereert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem


15

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

van interne beheersing, maar ook in het managementproces. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing.

Governance

Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen.

Financieringsrisico’s In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. In het strategisch plan is het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds opgenomen. Dit document is in het verslagjaar herzien, besproken met en vervolgens vastgesteld door de raad van toezicht. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, is inzichtelijk of het Wooninvesteringsfonds ‘in control’ is.

Financiële risico’s Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van onder meer: • Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het strategisch plan; • Gericht risicomanagement; • Adequate rapportagestructuren; • Transparante procedures; • Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaarplan; • Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario’s. Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen en solvabiliteit van 25%. Een debt service coverage van minimaal 1,10 betekent dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en concernkosten).

Het Wooninvesteringsfonds is zwaar gefinancierd en de financieringslasten hebben een significant aandeel in de resultaten van het Wooninvesteringsfonds. Verdere verzwaring van de financieringspositie en/of toename van de financieringslasten vormen een risico voor de financiële gezondheid van het Wooninvesteringsfonds. In 2012 is gestart met het bepalen van de strategie voor de herfinanciering in 2015. De risico’s ten aanzien van de financiering van het woningbezit en de voortgang op de herfinanciering worden periodiek door de auditcommissie beoordeeld. Het Wooninvesteringsfonds beschikt over een vernieuwd treasurystatuut, waarin de kaders voor het treasurybeleid zijn vastgelegd zover weten regelgeving hieraan geen invulling geven. Het vernieuwde treasury is in december 2012 door de Raad van Toezicht vastgesteld. Doel van het rente- en looptijdenbeleid is binnen de wettelijke kaders en richtlijnen van het treasurystatuut de financieringslasten te beheersen, te minimaliseren en de vervalkalender van de leningen- en derivatenportefeuille te optimaliseren. Het treasurybeleid wordt ten uitvoer gebracht in nauw overleg met de auditcommissie. Binnen het kader van het (verder) beperken van de financiële risico’s zal het Wooninvesteringsfonds bij het WSW, het onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed mogelijk maakt voor aangesloten corporaties, een verzoek tot realisatie van borging indienen. Gezien het afwijkende bedrijfsmodel van het Wooninvesteringsfonds zal WSW aangesproken worden op het solidariteitsprincipe binnen de sector. Begin 2011 is het Wooninvesteringsfonds als WSW-deelnemer geaccepteerd. Met een borging op de kredietfaciliteit verwacht het Wooninvesteringsfonds bij de herfinanciering in 2015 substantiële besparingen te kunnen realiseren op de financieringslasten bij een gelijkblijvende ontwikkeling van de faciliteiten.

gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds. Ten aanzien van de general IT controls zijn maatregelen getroffen om een testomgeving te creëren los van de gebruikersomgeving. Het primaire informatiesysteem is specifiek voor het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer van woningen. Voor de beheersing van het beschikbaarheidsrisico zijn contracten gesloten met diverse providers, die een bijna 100% beschikbaarheid garanderen.

Frauderisico’s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en van vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie voor de marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig. Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude: • Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk vastgoed geïnvesteerd wordt; • Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; • De raad van toezicht, auditcommissie en directeur financiën houden toezicht op het verwervingstraject in de verschillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen alleen met toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht; • Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een onafhankelijke taxateur; • Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en de lokale verkopende makelaar; • Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed binnen standaardcontracten; • In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud worden, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamheden, bij meerdere (minimaal drie) partijen offertes opgevraagd. Voor de acceptatie van een offerte geldt het ‘vier-ogen-principe’.

lijks de lokale makelaars de leegwaarden van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van drie landelijke taxateurs die per toerbeurt in overeenstemming met de RICS standaarden delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd.

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

Governance

Fiscale risico’s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2008 zijn de inherente risico’s vanaf 2008 significant toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot beperking van de toegenomen inherente risico’s. Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de voorwaarde dat de verkopende corporaties alle uit de verkoop verkregen middelen binnen zeven jaar worden aangewend voor uitgaven aan herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de beschikbare middelen door de verkopende corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds over de besteding van deze middelen. Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie.

Waarderingsrisico’s De liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen.

16


Informatievoorzieningrisico’s Het Wooninvesteringsfonds is in belangrijke mate afhankelijk van de betrouwbaarheid en beschikbaarheid van de

Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. Ter bewaking van de waarde van het vastgoed taxeren jaar-


17

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

Organogram Wooninvesteringsfonds

Financiële positie De vereniging en haar leden Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met leden. Aan het einde van het verslagjaar 2012 zijn 77 leden als lid bij het Wooninvesteringsfonds aangesloten. De leden zijn te onderscheiden in twee categorieën, namelijk:

ALGEMENE LEDENVERGADERING

RAAD VAN TOEZICHT

BESTUUR

- Directeur bestuurder

OFFICE MANAGEMENT - Office manager

VERKOOP

- Manager Verkoop

FINANCIËN

- Directeur financiën - Manager Funding & Capital Markets - Financieël administratief medewerker

AANKOOP

Informatie voor deelnemers en beleggers

BEHEER EN ONDERHOUD - Manager Beheer en Onderhoud - Manager Verhuur

• A-leden zijn corporaties die aansprakelijk vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatieleningen (certificaten). Ieder A-lid heeft één stem, vermeerderd met één stem voor elk vol bedrag van € 1 miljoen met een maximum van 20% van de uitgebrachte stemmen in de ledenvergadering • B-leden zijn corporaties die tot en met 2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor minder dan € 1 miljoen aan certificaten in het Wooninvesteringsfonds hebben geïnvesteerd. Ieder B-lid heeft één stem in de ledenvergadering. In de jaarvergadering, die uiterlijk zes maanden na afloop van het boekjaar wordt gehouden, hebben de leden de gelegenheid de betrokkenheid bij het functioneren van het Wooninvesteringsfonds te tonen. In de jaarvergadering komen onder meer aan de orde; • De jaarrekening en het jaarverslag; • Vaststelling van de jaarrekening en het jaarverslag van het afgelopen boekjaar; • Decharge van directie en raad van toezicht; • Voorziening in eventuele vacatures; • Voorstellen van directie, de raad van toezicht of leden, aangekondigd bij oproeping voor de vergadering. Garantievermogen Het bedrag aan geplaatste certificaten bedraagt eind 2012 circa € 175 miljoen (ongewijzigd ten opzichte van ultimo 2011). Het totale bedrag aan geplaatste certificaten kwalificeert zich door de achterstelling als garantievermogen. In 2011 heeft een renteconversie plaatsgevonden, waarbij 81% van het in certificaten begrepen achtergestelde vermogen per 1 januari 2011 is geconverteerd. Op de geconverteerde certificaten (Investeringsmemorandum 2011) is een vaste rente van 2,25% verschuldigd en afhankelijk van de resultaten (debt service coverage groter dan 1,10, saldo liquide middelen groter dan € 5 miljoen en solvabiliteit groter dan 25%) een variabel rendement tot maximaal 3,25%.

18


19% van de geplaatste certificaten zijn niet geconverteerd. Over dit deel is conform het Investeringsmemorandum 2005 een rente van 4,5% verschuldigd en geen variabel rendement.

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

5

Governance

Het doel van de renteconversie was een reductie van de jaarlijkse financieringslasten ten tijde van ‘mindere’ economische tijden. Het Wooninvesteringsfonds zou daarmee in staat worden gesteld om zonder aantasting van de financiële positie zijn activiteiten voort te zetten. Niettemin zijn door de aanhoudende zwakke woningmarkt, maar ook door het niet realiseren van een 100% conversie, de totale financieringslasten nog steeds te hoog bij de huidige bedrijfsresultaten. Voor de rente 2011 (rente Investeringsmemorandum 2005) en 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds daarom gebruik gemaakt van de achterstellingsvoorwaarden en moeten besluiten tot niet uitkeren. Gezien de operationele kasstromen en contractueel vastgelegde extra aflossingen aan de banken (in verband met breken convenant op de DSCR) achtte het Wooninvesteringsfonds uitkering niet opportuun. De rente op de certificaten over 2012 (in totaal € 4,7 miljoen) is bijgeschreven op de vordering die de certificaathouders op het Wooninvesteringsfonds hebben. Dat geldt ook voor de rente, die over het jaar 2011 (€ 1,4 miljoen) niet is uitgekeerd aan de certificaathouders die vallen onder de werking van het Investeringsmemorandum 2005. Over 2012 zal geen variabele rente op de geconverteerde certificaten worden uitgekeerd. Vastgoedbeleggingen Het Wooninvesteringsfonds belegt direct en indirect (via WIF Lent B.V.) in overwegend sociaal vastgoed. De vastgoedportefeuille kenmerkt zich als vastgoedbelegging. Wooninvesteringsfonds probeert door asset management en verkoop de waarde van het bezit te optimaliseren. Dit betekent onder de van toepassing zijnde richtlijnen voor de jaarverslaggeving dat het vastgoed van Wooninvesteringsfonds op marktwaarde gewaardeerd dient te worden. In de jaarrekening 2012 is voor het eerst de marktwaarde gehanteerd waardoor het rendement op het vastgoed beter inzichtelijk is. Het totaal rendement op de vastgoedportefeuille is 0,5% negatief (2011: 2,0%), met name door het negatieve indirecte rendement. Het indirecte rendement op de vast-


19


J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

goedportefeuille is 4,7% negatief (2011: 2,4% negatief ). De waardedalingen zijn het gevolg van toenemende onzekerheden op de woningmarkt. De koopkracht van starters en andere potentiële kopers staan als gevolg van de overheidsbezuinigingen onder druk. Daarnaast hebben investeringen in sociaal vastgoed te maken met forse stijgingen van de kosten van respectievelijk de verhuurdersheffing (overheid) en saneringsheffing (CFV). Tegenover het indirecte rendement staat een stabiel directe rendement op de vastgoedportefeuille in 2012 van 4,2% (2011: 4,4%). Ondanks significant slechtere verkoopresultaten (in aantallen en prijzen) is het directe rendement slechts licht lager dan in 2011. De slechte verkoopresultaten zijn gecompenseerd door besparingen op beheer en onderhoud. Toezicht Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Eind 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds intensief overlegd met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Enerzijds was overleg nodig om het CFV de gelegenheid te bieden de financiële weerbaarheid van het Wooninvesteringsfonds op de juiste gronden te beoordelen, anderzijds om het CFV te overtuigen dat de meerjarenbegroting 2013-2017 voldoende perspectief biedt c.q. geen discontinuïteit ontstaat. De ratio’s op de kasstromen en vastgoedrendementen (en hiermee de waarde) staan onder druk als gevolg van de afnemende verkoopaantallen van woningen, dalende koopsommen en toenemende kosten (toename heffingen). Gezien de ontwikkeling van de ratio’s kan de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds in 2015 onder druk komen te staan. CFV deelt deze mening en heeft het Wooninvesteringsfonds daarom onder verscherpt toezicht gesteld. Begin 2013 is binnen het kader van het verscherpte toezicht de afspraak gemaakt dat het Wooninvesteringsfonds een ‘verdiept herstelplan’ zal overleggen in het voorjaar van 2013. Tot die tijd wordt het verscherpt toezicht gehandhaafd. Financiering - Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds (enkelvoudig) is gefinancierd met een combinatie van vreemd vermogen (door ABN AMRO Bank en BNG verstrekt) en achtergestelde obligatieleningen (door collega-corporaties toevertrouwd). De kredietfaciliteit, in een herfinancieringsoperatie gerealiseerd in 2008, is zonder borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgesloten.

20


De hoofdsom van de opgenomen bancaire financiering bedraagt per einde van het verslagjaar € 329 miljoen (geconsolideerd € 347 miljoen). Voor debt service coverage ratio (DSCR) en loan-to-value (LTV) hebben de externe financiers specifieke normen gesteld. De aan de banken te rapporteren DSCR kent een tweetal niveaus. Indien de DSCR onder de 1,20 komt, treedt een zogeheten cash sweep in werking. Er dient dan uit overtollige liquide middelen extra te worden afgelost op de bankfinanciering. Indien de DSCR onder een niveau van 1,10 zakt, treedt een default-situatie op. De bankfinanciering is dan direct opeisbaar. Vanwege teruggelopen verkopen is over de eerste drie kwartalen van 2012 de DSCR onder de 1,2 gekomen. Per einde 2012 is de DSCR hersteld tot 1,21. Op grond van het breken van de norm op de DSCR in de eerste drie kwartalen van 2012 is in het eerste kwartaal van 2013 een verplichte extra aflossing op de bankfinanciering verschuldigd ter grootte van circa € 3 miljoen. De maximale waarde van de LTV (80%) is eind jaar 2012 doorbroken. In een dergelijke situatie heeft de geldnemer één kwartaal de tijd om het niveau van de LTV te herstellen tot onder de 80%. Met de genoemde en aan de DSCR gekoppelde extra aflossing van circa € 3 miljoen is de LTV binnen de gestelde termijn hersteld tot onder het vereiste niveau. Financiering – WIF Lent B.V. WIF Lent B.V. is gefinancierd met eigen vermogen, een achtergestelde obligatielening door een particuliere investeerder en bankfinanciering, verstrekt door ING Real Estate Finance. De uitgifte van achtergestelde leningen geschiedt in de vorm van certificaten of in de vorm van specifiek aan de dochter B.V. verbonden obligatieleningen. Het Wooninvesteringsfonds heeft drie 100% deelnemingen en heeft geen beleggingen in derden. Er is door het Wooninvesteringsfonds geen garantie, sterkmakingsverklaring of borgstelling anderszins voor de deelnemingen afgegeven. Treasury Toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering is een belangrijk onderdeel van het jaarlijkse taken-


pakket van de interne toezichthouder. Dit vloeit voort uit richtlijn van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG 94-319 betreffende goed rentmeesterschap. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is ook in het afgelopen verslagjaar regelmatig met de auditcommissie en de raad van toezicht van gedachten gewisseld. Het treasurystatuut is aan de actualiteit aangepast en in december 2012 door de raad van toezicht goedgekeurd. Het Wooninvesteringsfonds heeft de renterisico’s die verbonden zijn aan de variabel rentende financiering (roll over lening) afgedekt door middel van rente-instrumenten. Ten aanzien van de bij ABN AMRO Bank afgesloten renteswaps geldt geen verplichting tot depotstorting (margin calls) bij optredende negatieve marktwaarden. Het eerste moment waarop door beide contractspartijen een break-clause kan worden ingeroepen is 31 maart 2015. Een liquiditeitsbuffer, zoals bedoeld in artikel 8 van de Beleidsregels financiële derivaten d.d. 5 september 2012, behoeft derhalve niet te worden aangehouden. Aan het begin van het verslagjaar zijn drie lopende swaps afgekocht en omgezet in langer lopende swaps onder gelijktijdige verlaging van de hoofdsom. Hierdoor kon in 2012 een reductie van de financieringskasstromen van € 1,4 miljoen worden gerealiseerd. Het CFV heeft in het kader van de genoemde nieuwe Beleidsregels financiële derivaten een stresstest voorgeschreven, peildatum 31 december 2012. Deze stresstest maakt onderdeel uit van de beoordeling van de financiële continuïteit van iedere individuele corporatie. Het Wooninvesteringsfonds scoort in de stresstest op de vaste onderdelen ‘liquiditeitsbuffer’ en ‘buffer andere zekerheden’ voldoende. In de derivatencontracten van het Wooninvesteringsfonds zijn geen toezichtsbelemmerende bepalingen opgenomen, zoals bedoeld in de Beleidsregels financiële derivaten. Van een verplichte afbouw van lopende rente-instrumenten is dan ook geen sprake.

Financiële toekomst Werken aan de toekomst Het rendement op de vastgoedportefeuille, indirect en direct, leveren onvoldoende toekomstige kasstromen op om zonder zorgen uit te kijken naar eind maart 2015, het

moment waarop het Wooninvesteringsfonds staat voor een volledige herfinanciering van de vastgoedportefeuille in de toegelaten instelling.

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

Inmiddels zijn twee trajecten gestart om uiteindelijk in 2015 een herfinanciering te realiseren en het Wooninvesteringsfonds financieel gezond te maken. Het eerste traject richt zich op de route naar de herfinanciering en herstructurering, het tweede traject op het realiseren van nieuwe aankopen in fondsen (behoud missie) en verbetering/ uitbreiding van het verdienmodel van het Wooninvesteringsfonds. De realisatie in het tweede traject draagt bij aan de mogelijkheden van het eerste traject. Herfinanciering – herstructurering In 2012 is met de leden onder andere gesproken over de houdbaarheid van het business model. Aan de hand van de verkenning van een aantal mogelijke scenario’s zullen in 2013 plannen worden voorgelegd in het kader van de thematiek ‘op weg naar een gezond WIF’. De aankopen in fondsen spelen hierbij een belangrijke rol. Financiering aankopen in fondsen Bij financiering van nieuw aan te kopen woningportefeuilles zullen fondsen ingezet worden. Daarbij wordt aansprakelijk vermogen door externe marktpartijen ingebracht (instituties, beleggers). In 2013 zal het Wooninvesteringsfonds zich herpositioneren zodat de behoeften van corporaties beter afgestemd kunnen worden op de behoeften van externe marktpartijen. In 2012 heeft het ministerie de ‘pilot’ verlengd, waarbij het ministerie het Wooninvesteringsfonds toestemming verleent om woningcomplexen van corporaties aan te kopen in fondsen met financiering van (externe) marktpartijen. De pilot is verlengd tot april 2014. Binnen de kaders van de gemaakte afspraken met het ministerie, is het daarbij ook mogelijk dat de verkopende corporaties zelf of eventueel overheden met risicodragend vermogen in de totaalfinanciering participeren. In 2012 zijn geen nieuwe fondsen in de markt gezet. De in 2011 met woningcorporatie Vivare gerealiseerde aankoop in Lent met behulp van de fondsenstructuur, kon in het verslagjaar derhalve nog geen vervolg krijgen. Gezien de bestaande pijplijn en de toenemende behoefte van corporaties aan liquiditeit en investeringsruimte wordt in de (nabije) toekomst een verdere toename van transacties via


21


J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

deze financieringsvariant verwacht, waarbij de aan te kopen woningportefeuilles in fondsen zullen worden ondergebracht. Verwacht wordt dat goede proposities nog steeds financierbaar zullen zijn. Wel moet nog steeds met relatief hoge liquiditeitsopslagen rekening gehouden worden naast strikte aanvullende voorwaarden, ook met betrekking tot het vastgoed. Begin 2013 is een voorzichtig herstel van het vertrouwen op de financiële markten waar te nemen. Het is op dit moment te vroeg om te kunnen beoordelen of deze positieve tendens structureel is en resulteert in verruiming van de financieringsmogelijkheden.

Continuïteit Per 31 december 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds een negatief eigen vermogen van € 71,0 miljoen en is er sprake een negatief resultaat over 2012 van € 17,8 miljoen, maar een positieve netto kasstroom van € 4,0 miljoen. In 2012 zijn de door de bank gestelde convenanten (debt service coverage ratio en loan-to-value) gebroken. Daarnaast verwacht het management dat de door de bank gestelde convenanten (debt service coverage ratio en loan-to-value) ook in 2013 zullen worden gebroken. De DSCR kent een tweetal niveaus, namelijk 1,20 en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is de lening direct opeisbaar door de bank. Over 2012 is de DSCR 1,21. Over de periode 1 april 2011 tot en met 31 maart 2012 is de DSCR 1,16, over de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012 1,17 en over de periode 1 oktober 2011 tot en met 30 september 2012 1,17. De LTV (verhouding tussen uitstaande leningen aan kredietinstellingen en de marktwaarde van de vastgoedportefeuille) is 80,7% per 31 december 2012. In de voorafgaande perioden is de LTV altijd onder het maximum van 80% geweest. Per 31 december 2012 is daarmee sprake van een doorbreking van het convenant op de LTV en sprake van een ‘default event’ met de mogelijkheid tot herstel binnen drie maanden. In 2013 zal voor het herstel van de LTV additioneel € 3,2 miljoen afgelost worden door het Wooninvesteringsfonds uit de overtollige liquide middelen.

22


Effecten voorgenomen regeringsbeleid

J A A RV E R S L A G 2 0 1 2

Het Wooninvesteringsfonds wordt in zijn bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor het Wooninvesteringsfonds op naar € 3,1 miljoen in 2017. Met een totale verhuurdersheffing van € 11,2 miljoen wordt rekening gehouden. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 0,8 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt het Wooninvesteringsfonds rekening met een totale sane ringssteun heffing van € 3,1 miljoen (gemiddeld € 0,8 miljoen per jaar). Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het Wooninvesteringsfonds een beleid ingezet van kostenbesparing en uitbreiding van het verdienmodel. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 bedragen € 4,6 miljoen en zien toe op organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Het Wooninvesteringsfonds heeft in zijn projecties zover mogelijk rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, namelijk 2,07 tot 2,68% in de periode tot en met 2017. Het Wooninvesteringsfonds heeft in zijn projecties rekening gehouden met aanvullende inkomsten uit fondsen onder beheer van het Wooninvesteringsfonds. Voor de periode 2013 tot en met 2017 is rekening gehouden met investeringen van bijna € 500 miljoen (gemiddeld € 100 miljoen per jaar) en daaraan gerelateerde aanvullende inkomsten van € 7,2 miljoen ( gemiddeld € 1,4 miljoen per jaar). Met deze maatregelen kan het Wooninvesteringsfonds in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht hij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen DSCR en loan-to-value en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.


23

Volkshuisvestingsverslag 2012 Volkshuisvestingsverslag 2012 1 2 3 4 5 6 7

24


De woningmarkt Portefeuilleontwikkeling Aankoop en verkoop Ontwikkeling aeDex benchmark Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Beheer en onderhoud Vereniging van Eigenaren

26 27 30 33 33 35 36


25

De woningmarkt

vo l k s h u i s v e s t i n g s v e r s l a g 2 0 1 2

De vastgelopen woningmarkt is in het verslagjaar niet in beweging gekomen en vertoont amper signalen van herstel. Hervormingen bieden kansen op een stabielere woningmarkt maar de stagnerende economie en de oplopende werkloosheid leiden nog tot aanhoudende aarzeling om de koopmarkt te betreden. Het is in de huidige situatie lastig in te schatten of de bodem van de woningmarkt (aantallen verkopen en koopsommen) bereikt is. Herstel zal naar verwachting nog niet zo zeer optreden in 2013 maar op middellange termijn wordt stabilisatie voorzien en kan weer opwaartse druk op de prijzen ontstaan. De belangrijkste redenen hiervoor zijn gelegen in de aanzienlijk verbeterde betaalbaarheid door de aanhoudende prijsdalingen en het oplopende tekort aan woningen door de lage nieuwbouwactiviteiten in combinatie met een toename van het aantal huishoudens. Verder zal het uitgestelde verhuisgedrag van kopers de vraag doen toenemen. Daarbij zal de komende inflatie overstijgende jaarlijkse huurverhoging in de sociale huursector ertoe leiden dat koopwoningen relatief aantrekkelijker worden. In 2012 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen verder gedaald en lagen gemiddeld 6% lager dan in 2011. Daarmee komen de huizenprijzen overeen met die van begin 2004. Ten opzichte van medio 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling in totaal 17%. Ondanks de prijsdaling en het hoge aanbod koopwoningen in de bestaande markt weten kopers en verkopers elkaar slechts beperkt te vinden en is het aantal transacties verder teruggelopen in 2012. Het aantal verkochte woningen is gezakt naar het laagste niveau in 20 jaar. Tegelijkertijd staan woningen langer te koop voordat ze worden verkocht en is het verschil tussen de laatste vraagrijs en de uiteindelijke transactieprijs toegenomen. Het verslagjaar eindigde in een opvallende eindsprint veroorzaakt doordat kopers tot 1 januari 2013 nog gebruik konden maken van de oude fiscale regelgeving met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek.

2 van koopwoningen steeds gunstiger. Maar voor de potentiële kopers weegt de verbeterde betaalbaarheid niet op tegen het gebrek aan vertrouwen en de onzekere vooruitzichten. De vraaguitval lijkt niet zo zeer een kwestie van niet kunnen kopen, maar vooral van (nog) niet willen kopen. Starters zijn belangrijk om de woningmarkt vlot te trekken en vormen de sleutel voor doorstroming. De verscherpte hypotheekregels, strenge kredietvoorwaarden en het krijgen van een lagere hypotheek maken het starters niet makkelijk om de woningmarkt te betreden. Bij starters is de prikkel om een woningaankoop uit te stellen vanwege de verwachting van voortdurende dalende prijzen groter dan bij doorstromers. Doorstromers krijgen immers zowel bij de huidige als de toekomstige woning te maken met de verwachte prijsdaling. Sinds 2006 neemt het aantal nieuwbouwwoningen af waarbij de daling van koopwoningen nog sterker is dan die van huurwoningen. Ook de komende jaren zal de productie achterblijven aangezien de pijplijn nagenoeg leeg is en het aantal afgegeven bouwvergunningen blijft dalen. De verhuurdersheffing voor corporaties gaat ten koste van hun investeringskracht terwijl zij met name de nieuwbouwproductie voor hun rekening nemen en daarmee een belangrijke motor zijn van economisch herstel. Het uitblijven van nieuwbouwproductie leidt tot woningtekort waardoor de krapte op de woningmarkt verder zal toenemen.

Portefeuilleontwikkeling In het verslagjaar is wederom, met een aantal corporaties, intensief gewerkt aan diverse biedingstrajecten. In 2012, een jaar dat gekenmerkt wordt door toenemende druk op de financiële positie van corporaties en aanhoudende stagnatie op de woningmarkt, en daardoor van de toenemende onzekerheid en aarzeling bij corporaties, zijn geen aankopen gerealiseerd. Voor 2013-2014 heeft het Wooninvesteringsfonds zich tot doel gesteld de vastgoedportefeuille substantieel te doen groeien in fondsen. Ten dienste van de corporatiesector heeft het Wooninvesteringsfonds alternatieve financieringsconstructies met marktkapitaal van beleggers buiten de sector ontwikkeld en in ontwikkeling. Hierdoor kan het Wooninvesteringsfonds zijn rol spelen in het voorzien van liquiditeiten van corporaties die deze vanwege hun maatschappelijke opdracht nodig hebben. Diverse corporaties hebben interesse getoond in de (maatwerk)mogelijkheden die deze innovatieve structuur hen biedt. Daarbij is de invloed van de Europese wetgeving, het woonbeleid, herfinancierings(on) mogelijkheden en de stagnatie in de nieuwbouw koopmarkt merkbaar in het aanbod van woningportefeuilles van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. De nieuwe situatie en onzekerheden dwingen het Wooninvesteringsfonds zich te herpositioneren. De behoeften van verkopende corporaties en beleggers moeten op elkaar worden afgestemd en daarna vormgegeven.

Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesteringsfonds 5.893 woningen en 1.114 overig vastgoed (commercieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aangekocht van 27 corporaties. Het betreft in totaal 125 complexen door heel Nederland. De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds ligt verspreid door heel Nederland met een accent op de Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte die complexen aan het Wooninvesteringsfonds aanbieden. De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee samenhangende aanbod van verkopende corporaties en anderzijds moet de opbouw passen in het portefeuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen in de koopmarkt. Het Wooninvesteringsfonds kent de portefeuillesamenstelling (regio, woonmilieus, woningtypen, woninggroottes, huurprijsniveau en bouwjaren) alsmede de mogelijkheden de risico-/rendementverhoudingen in de portefeuille te verbeteren. Binnen de grenzen van de missie van het Wooninvesteringsfonds zal bij toekomstige aankopen ook de risico-/rendementverhouding worden gewogen alsmede de voorwaarden van de beleggers.


1

Voor het weer in beweging krijgen van de woningmarkt blijft rust, herstel van vertrouwen en economische stabiliteit doorslaggevend. De huidige forse marktcorrectie zal naar verwachting op de middellange termijn er voor zorgen dat het evenwicht zich herstelt met als effect een gematigde prijstoename. Het lijkt erop dat woningen eerst te goedkoop moeten worden voordat de markt weer aantrekt.

Voor het herstel van de vraag naar koopwoningen is het consumentenvertrouwen van doorslaggevende betekenis. De afwachtende houding van consumenten wordt voornamelijk veroorzaakt door de aanhoudende economische crisis met onzekerheid op de arbeidsmarkt en dalende koopkracht door bezuinigingen en lastenverzwaringen. De leencapaciteit is afgenomen door de strengere financieringseisen van de banken en de nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek. Desondanks wordt de betaalbaarheid

26



27

Portefeuilleontwikkeling

Aankopen woningen Stand per 1 januari

2012

2010

5.893

5.536

-

357

5.893

5.893

Woningen

4.890

ultimo 2012 aantallen

%


%


%

< 1945

245

5,4

250

5,4

258

5,7

1945 - < = 1959

558

12,4

587

12,6

515

11,4

1960 - < = 1969

799

17,7

816

17,6

789

17,5

1970 - < = 1979

1.720

38,1

1.771

38,2

1.736

38,5

Verkopen woningen

1980 - <= 1989

996

22,1

1.024

22,0

1.019

22,6

Aankoop Stand per 31 december

Stand per 1 januari

646 5.536

vo l k s h u i sves t i n gsverslag 2 0 1 2

1.248

1.023

769

1990 - < = 1999

125

2,8

130

2,8

125

2,8

136

225

254

2000 - < = 2009

66

1,5

67

1,4

71

1,5

Stand per 31 december 1.384 1.248

1.023

4.509

100

4.645

100

4.513

100

Verkopen

Bezit woningen per 31 december

4.509

Bezit COG per 31 december Totaal portefeuille per 31 december

4.645

14

Het bouwjaar ligt over de gehele woningportefeuille genomen rondom 1970.

4.513

15

4.524

26

4.660

4.539

Woningen GBO in m2

ultimo 2012

ultimo 2011

ultimo 2010

5

23

9

40 - < 60

374

413

497

60 - < 80

1.479

1.592

1.830

80 - < 100

1.590

1.561

1.160

100 - < 120

712

720

663

120 - < 140

327

313

332

22

23

22

4.509

4.645

4.513

< 40 Bezit gesplitst naar type ROZ IPD

ultimo 2012

Woningen

aantallen

%

aantallen

%

aantallen

869

19,3

907

19,5

933

1.034 22,3

1.085

24,0

2,5

119

2,6

2.507 54,0

2.305

51,1

Galerijwoning (voordeur buiten) Portiekwoning (voordeur binnen) Maisonnette woning Rijtjeswoning 2/1 kapwoning Vrijstaande woning Totaal woningen

28

2011

Portefeuilleontwikkeling


ultimo 2011

1.006 22,3 106

2,4

2.454 54,3

114


ultimo 2010 % 20,7

71

1,6

79

1,7

71

1,6

3

0,1

4

0,1

0

0,0

4.509

100

4.645

100

4.513

100

> = 140

Het gebruiksoppervlak ligt over de gehele woningportefeuille genomen met name tussen de 60 en 100 m2.


29

Aankoop en verkoop Aankoop Het Wooninvesteringsfonds heeft als missie de liquiditeit binnen de corporatiesector te vergroten. Dit doet het door complexgewijs woningen van woningcorporaties aan te kopen. Vervolgens worden de woningen bij leegkomst door het Wooninvesteringsfonds individueel verkocht of verkocht aan een zittende huurder. Bij overaanbod in de koopmarkt en in geval van exploitatieportefeuilles worden woningen bij mutatie opnieuw verhuurd.


Met de opbrengst van de complexverkoop kunnen corporaties meteen beschikken over de financiële middelen die zij voor de uitvoering van hun maatschappelijke taken nodig hebben. Door de aanhoudende crisis en stagnatie in de woningmarkt met teruglopende woningverkopen, de maatschappelijke investeringsopgave en tegelijkertijd de forse verhuurdersheffing van rijkswege komen de financiële positie en de liquiditeitspositie van steeds meer woningcorporaties onder druk te staan. Het Wooninvesteringsfonds koopt zowel woningcomplexen aan van corporaties met een acute liquiditeitsbehoefte als ook van corporaties, die omwille van benodigde kasstromen voor investeringen en/of om strategische overwegingen (terug naar kerntaak / kerngebied) tot verkoop willen overgaan. Hierdoor zijn de contacten tussen corporaties en het Wooninvesteringsfonds gericht op informatie over de mogelijkheden tot verkooptransacties ter verbetering van hun financiële positie toegenomen. Ondanks de financiële behoefte en toenemende vraag tot complexgewijze aankopen blijven de transacties achter bij de verwachtingen. Verkopende corporaties aarzelen de complexgewijze verkopen daadwerkelijk in te zetten om te voorzien in de liquiditeitsbehoeften. In de huidige marktomstandigheden zijn in 2012 door corporaties nauwelijks bestaande woningcomplexen verkocht. Naast de afwachtende houding van corporaties heeft ook de toezichthouder een vrijwel afgeronde transactie tussen het Wooninvesteringsfonds en een saneringscorporatie aangehouden. Gezien het feit dat in deze tijd de vrijwillige financiering via certificaten door de sector van het sectorinstituut Wooninvesteringsfonds op basis van het matchingsprincipe niet langer opportuun is, heeft het Wooninvesteringsfonds zijn financieringsmogelijkheden verbreed. In het verslagjaar zijn veel toelichtende gesprekken gevoerd over de alter-

30


natieve structuren van fondsen met externe financiering. De informatievoorziening over de rol en de nieuwe mogelijkheden met financiering via de fondsenstructuur van het Wooninvesteringsfonds heeft veel aandacht gekregen. In 2013 zal een herpositionering op dit punt worden gerealiseerd om zowel de corporaties als beleggers te informeren over de nieuwe mogelijkheden en toegevoegde waarde van het Wooninvesteringsfonds. In 2011 is de fondsenstructuur voor nieuwe aankopen met succes van start gegaan en zal ook de komende jaren worden ingezet. Met de vernieuwende financieringsstructuren en maatwerk voor corporaties en vermogensverstrekkers heeft het Wooninvesteringsfonds bij een te verwachten groeiend aanbod van woningcomplexen de ambitie hierin een actieve en innovatieve rol te spelen ten behoeve van de sector. Gedurende het verslagjaar hebben verschillende woningcorporaties DAEB en niet DAEB woningcomplexen aan het Wooninvesteringsfonds aangeboden. Per eind 2012 zijn er zes lopende biedingstrajecten in de pijplijn. Naast deze lopende trajecten hebben nog diverse corporaties aangekondigd woningen te willen aanbieden aan het Wooninvesteringsfonds.

Aankoop en verkoop

zou worden teruggebracht van 2% naar 6%. December kende, ook voor het Wooninvesteringsfonds, een ouderwets hoog aantal verkopen omdat veel kopers nog wilden profiteren van fiscaal aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden. Deze stijging in verkoopaantallen zal voor het Wooninvesteringsfonds echter pas in 2013 zichtbaar worden omdat dan de notariële overdracht plaatsvindt. Het totaal aantal transporten in 2012 is met bijna 40% gedaald ten opzichte van 2011. Hoewel de betaalbaarheid van een koopwoning in het algemeen is toegenomen door met name de prijsdaling, is het moeilijker geworden een passende financiering te krijgen. In 2012 kan nog slechts 106% van de waarde van de woning (eventueel na verbouwing) worden gefinancierd. In 2013 is dit nog maar 105% en dit percentage zal langzaam worden afgebouwd naar 100% van de waarde van de woning in 2018. Dit betekent dat indien een koper aanpassingen wil doen aan de woning, deze eigen middelen zal moeten aanwenden en dat is in het starterssegment vaak een probleem. Er zal daarom door het Wooninvesteringsfonds steeds meer geïnvesteerd moeten worden in het opknappen en aankleden van zijn voormalige huurwoningen.

Portefeuille per einde jaar Woningen

Als de sector het accent nadrukkelijker gaat leggen op het segment van de betaalbare huurwoningen, waarvoor staatsteun mogelijk is en blijft, kan juist het Wooninvesteringsfonds het aangewezen instrument zijn om woningen in het geliberaliseerde segment over te nemen, zowel op verkoopbasis als op (tijdelijke) exploitatiebasis. Voor corporaties met een liquiditeitsbehoefte snijdt het mes bij verkoop van niet-DAEB bezit aan twee kanten.

Commercieel onroerend goed (COG) Totaal portefeuille per einde jaar

Uit de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds is in 2012 een teleurstellend aantal van slechts 136 woningen overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Vanaf de start tot en met 31 december 2012 zijn in totaal 1.384 woningen verkocht. Het jaar 2012 was er één van veel onzekerheid op de woningmarkt. De Europese schuldencrisis, de parlementsverkiezingen en de daarmee samenhangende onduidelijkheid over de te verwachten overheidsbezuinigingen zaaiden grote twijfel bij de potentiële huizenkoper. De maand juni kende een opleving in het aantal verkopen omdat het toen nog onzeker was of de overdrachtsbelasting na 1 juli

Verkoopprijzen De gemiddeld gerealiseerde koopsom van een woning in 2012 bedraagt € 133.540 en ligt daarmee 7,5% onder het niveau van 2011.

Leegstand Het gemiddeld aantal dagen dat een verkochte woning te koop stond, bleef met 292 dagen ongeveer gelijk aan 2011. Met het oog op het terugdringen van de duur van de leegstand, het aantal leegstaande woningen per complex en de specifieke regionale woningmarktomstandigheden wordt steeds vaker besloten om woningen na huuropzegging direct aansluitend opnieuw te verhuren.

ultimo 2012

ultimo 2011

ultimo 2010

4.509

4.645

4.513

14

15

26

4.523

4.660

4.539

Leegstand Woningen Commercieel onroerend goed (COG)

Verkoop

In 2012 is de samenwerking met de externe verkoopcoördinator, na een geleidelijke afbouw, beëindigd. Naast een forse kostenbesparing biedt dit het voordeel van een scherper te monitoren en strakker te regisseren verkoopproces. Er kan efficiënter worden samengewerkt met diverse partijen als notarissen, makelaars en aannemers.


3

Bezettingsgraad woningen

258

265

226

6

6

5

94%

94%

95%


31

4

Aankoop en verkoop

Mutatie De mutatiegraad is van belang voor het aantal woningen dat verkocht kan worden. Hierbij wordt gerekend met het moment van beëindiging van het huurcontract. In 2012 zijn 315 woningen leeggekomen, 6,8% van het gemiddeld aanWoningen Portefeuille per ultimo Aantal verkopen Verkoop mutatiegraad

Het Wooninvesteringsfonds doet sinds de start in 2006 mee aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex. Deze index is een vanuit de commerciële vastgoedsector afgeleid meetinstrument dat voor corporaties een beoordeling mogelijk maakt van zowel financieel-economische als ook de maatschappelijke performance. Het instrument meet deze performance vanuit de optiek van rendement op investeringen waarbij de feitelijke geleverde rendementsprestaties worden afgezet tegen wat had kunnen worden bereikt in geval de corporatie volledig marktgedreven zou hebben geopereerd.

tal woningen dat het Wooninvesteringsfonds in 2012 in bezit had. In totaal werden hiervan 136 woningen verkocht. In 2011 was er sprake van 367 huuropzeggingen.

2012

2011

2010

2009

4.509

4.645

4.513

4.121

136

225

254

219

3,0%

4,8%

5,6%

5,3%

Ontwikkeling aeDex benchmark


Zittende huurders De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds bestaat grotendeels uit aangebroken bezit. In deze zogenaamde ‘gestippelde’ woningcomplexen verwacht het Wooninvesteringsfonds in de komende jaren vrijwel niet aan zittende huurders te kunnen verkopen. Mochten de plannen van minister Blok doorgang vinden dan biedt dit het Wooninvesteringsfonds kansen op extra verkopen bij huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000 die Aantal woningen verkocht Waarvan aan zittende huurders In %

geconfronteerd worden met forse huurverhogingen. Voor deze groep kan kopen binnenkort financieel aantrekkelijker zijn dan huren. Vooruitlopend hierop zijn er eind 2012 op diverse locaties informatieavonden voor de huurders georganiseerd. Het Wooninvesteringsfonds zal hier in 2013, zodra er meer duidelijkheid is met betrekking tot de regels voor huurverhoging, verder invulling aan geven.

Totaal

2012

2011

2010

t/m 2009

1.384

136

225

254

769

83

5

11

7

60

5,9%

3,6%

4,8%

2,7%

7,8%

De vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds behaalde volgens de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex in 2012 een totaal rendement van -1,9% waarvan 3,6% direct rendement en -5,3% indirect rendement. Daarmee is het rendement hoger dan de benchmark, die over 2012 een totaal rendement realiseerde van -3,0%, bestaande uit 3,1% direct en -6,0% indirect rendement. De totale exploitatiekosten als percentage van de bruto inkomsten liggen ook in 2012 bij het Wooninvesteringsfonds lager dan bij de collega-corporaties. Hieronder geven wij een beeld van de belangrijkste indices over de afgelopen jaren:

2012 in % Benchmark WIF

WIF

-3,0

-1,9

0,5

5,5

1,8

5,5

Direct rendement

3,1

3,6

2,9

3,3

2,8

3,2

Indirect rendement

-6,0

-5,3

-2,4

2,2

- 0,9

Totale exploitatiekosten (als % bruto inkomsten)

43,8

36,9

44,7

35,8

46,3

2,2 29,5

Bron: IPD/aeDex corporatie vastgoedindex

5

Huurbeleid en huurprijsontwikkeling De huren van de niet geliberaliseerde woningen van het Wooninvesteringsfonds zijn per 1 juli 2012 met gemiddeld 2,3% verhoogd. Daarmee is het huurstijgingspercentage gelijk aan de inflatie. In het verslagjaar is door de regering aanvullend huurbeleid aangekondigd dat de doorstroming moet bevorderen en het scheefwonen tegengaan. Het wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging is recent goedgekeurd door de Eerste Kamer. De wet omvat jaarlijkse huurverhogingen van 1,5%, 2% en 4% boven inflatie voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614 (1,5%), inkomens tussen de € 33.614 en € 43.000 (2%) en boven de € 43.000 (4%).

Het Wooninvesteringsfonds zal de extra inkomensafhankelijke huurstijgingen doorvoeren in de complexen tenzij dit niet mogelijk en wenselijk is. De huurder wordt hiervan uiterlijk 1 mei 2013 schriftelijk op de hoogte gesteld in de jaarlijkse huurverhogingsbrief.

Gemiddelde huurprijs De tot en met 2012 aangekochte woningen hebben een gemiddelde huurprijs per maand van € 473. Deze bedraagt 78% van de maximaal redelijke huur volgens de puntentelling van het WoningWaarderingsStelsel (WWS).

2012

2011

2010

Gemiddelde huurprijs per woning op 1 januari in €

471

469

466

Gemiddelde huurprijs per woning op 31 december in €

473

471

469

2,3%

1,3%

1,2%

78,6%

77,5%

76,6%

Verhoging huursom Gemiddelde huurprijs als % maximaal redelijk op 31 december


2010 in % Benchmark

Totaal rendement

32

2011 in % Benchmark WIF



33

6

Huurbeleid en huurprijsontwikkeling

Uit de opbouw van de portefeuille naar huurklasse blijkt dat in het verslagjaar het overgrote deel (66,3%) van de woningen tot de categorie betaalbaar behoort. Goedkoop (< € 366,37) Betaalbaar (> € 366,37 < € 561,98)

2012

%

2011

%

2010

%

472

10,5

509

11,0

561

12,4

2.989

66,3

3.065

66,0

2.967

65,8


Duur (> € 561,98 < € 664,66)

835

18,5

868

18,6

799

17,7

Geliberaliseerd (> € 664,66)

213

4,7

203

4,4

186

4,1

4.509

100

4.645

100

4.513

100

Totaal

Beheer en onderhoud Kenmerk van het Wooninvesteringsfonds blijft: een compacte

In aanvulling op het klachtenbudget heeft het Wooninveste-

managementorganisatie met uitbesteding van operationele

ringsfonds een budget beschikbaar voor het op individuele

werkzaamheden aan derden. Dit stelt het Wooninvesterings-

basis vervangen/ renoveren van badkamers, keukens en cv-

fonds in staat landelijk te opereren en biedt de flexibiliteit om

ketels. De bestedingen in 2012 bedroegen ruim € 0,8 miljoen, een toename van circa € 0,2 miljoen ten opzichte van 2011.

te anticiperen op groei van de portefeuille. De huurder kan de beheerder direct benaderen en de beheerder reageert adequaat en snel. Na aankoop zet het Wooninvesteringsfonds

Planmatig onderhoud

het beheerbeleid van de verkopende corporatie voort. De

Het Wooninvesteringsfonds heeft de planning en de uitvoering van het planmatig onderhoud in het verslagjaar 2012 wederom voor drie jaar uitbesteed aan Fortrus.

huurder wordt in essentie niet geconfronteerd met wijzigingen in de uitvoering van het beheer.

In 2012 zijn delen van het planmatig meerjarenonderhoud uitgesteld naar 2013 in verband met de onder druk staande resultaten en kasstromen. De uitgestelde werkzaamheden krijgen prioriteit in 2013 en zullen alsnog worden uitgevoerd. De realisatie van het planmatig onderhoud in 2012 bedraagt € 1,1 miljoen (2011: € 1,1 miljoen). Planmatig onderhoud voor een bedrag van € 0,3 miljoen is doorgeschoven naar 2013. De leefbaarheid van de complexen wordt voortdurend gemonitord.

Per 1 januari 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds, middels een zorgvuldig uitgevoerde aanbesteding, het aantal beheerders teruggebracht naar tien externe beheerders. Dit heeft in

Verhuur

Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting

2012 bijgedragen tot verbetering van de beheersbaarheid en

Het aantal leeggekomen woningen is in 2012 afgenomen naar 315 (2011: 367), waarvan 136 verkocht (2011: 225). Van het aantal leeggekomen woningen in 2012 zijn 117 woningen verhuurd (2011: 22). Het Wooninvesteringsfonds is genoodzaakt woningen te verhuren ter voorkoming van een oplopende leegstand. In het verleden kon het meerendeel van de leeggekomen woningen binnen afzienbare tijd verkocht worden. Bij verhuur streeft het Wooninvesteringsfonds de maximaal redelijke huur na tenzij de marktomstandigheden dat niet toelaten.

Het Wooninvesteringsfonds levert een bijdrage aan de leefbaarheid binnen de wijken waar de woningen zijn gelegen, door:

efficiëntie en tot kostenbesparingen. De wijziging van beheer-

• het aankopen van woningcomplexen van corporaties,

Onderhoudsbeleid

waarbij een vrijstelling geldt voor de overdrachtsbelasting indien de verkopende corporatie aantoonbaar investeert in herstructurering; • het ter beschikking stellen van verschillende (al dan niet financiële) middelen voor verbetering van de leefbaarheid binnen de wijken waar de woningen zijn gelegen; • een uitgebreide screening van huurtoelating, voor huurders die de leefbaarheid van een wijk op peil houden of ten goede komen; • samen te werken met de beheerders, die zorgen voor het op peil houden van diverse leefbaarheidsfactoren (de kwaliteit van het gebouwde, de milieuhygiëne en sociale aspecten); • per 31 december 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds 9 mindervalide woningen en 32 seniorenwoningen in zijn portefeuille (gelijk aan 2011).

Woningen die in exploitatie zijn, worden onderhouden vol-

der is voor de huurders bijna rimpelloos verlopen en zonder kwaliteitsvermindering.

gens het instandhoudingsprincipe. Het uitgangspunt voor het

Grote projecten in 2012 waren:

Wooninvesteringsfonds is een gezonde woningportefeuille.

- Diverse schilderonderhoudsbeurten in de complexen in Delft (160 woningen), in de Klaverbuurt te Rotterdam (57 woningen) en in de complexen Maasdriel en Zaltbommel (38 woningen).

Het beleid is dan ook gericht op het handhaven, en waar nodig, verbeteren van de huidige onderhoudstoestand. Woningen moeten courant zijn voor kopers en nieuwe huurders. De


investeringen die gedaan worden in onderhoud zorgen nooit voor een verkoop-/ verhuurprijs die boven het bereik van de

Grote geplande projecten in 2013 zijn:

bijbehorende doelgroepen gaat.

- Diverse schilderonderhoudsbeurten in de Grasbuurt, Rotterdam (95 woningen), in de Pelikaansingel te Delft (51 woningen). - Dakwerkzaamheden in Apeldoorn en Groningen.

Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud van de aangekochte woningen wordt verzorgd door de beheerder. Hiervoor wordt standaard een vast bedrag per woning afgesproken. De hoogte van dit be-

Energielabeling

drag wordt periodiek getoetst aan de praktijk. Jaarlijks wordt

Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslagjaar de woningen die niet gelabeld waren, bij verkoopmutatie alsnog laten voorzien van een energielabel. De stand van het aantal energielabels van, zijnde niet verkochte woningen, is per 1 januari 2013 als volgt;

geëvalueerd of de afkoop van het klachtenonderhoud overeenstemt met de werkelijkheid en of de gewenste kwaliteit wordt gewaarborgd. Hierbij stelt de beheerder per kwartaal een klachtenoverzicht ter beschikking.

Energielabels woningen Wooninvesteringsfonds per 1-1-2013 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 A

34


B

C

D

E

F

G


35


36

Vereniging van Eigenaren Het Wooninvesteringsfonds hecht grote waarde aan actieve verenigingen van eigenaren (VvE’s). Indien een complex nog gesplitst moet worden ten behoeve van het verkopen, zal het Wooninvesteringsfonds tijdens het aankooptraject in overleg met de verkopende corporatie de splitsingsakte en splitsingtekeningen laten opstellen. Na aankoop van woningcomplexen worden in alle gevallen de (slapende) VvE ’s direct geactiveerd, voorzien van een meerjarenonderhoudsbegroting en wordt een VvE beheerder aangesteld. Als nodig wordt de voorziening onderhoud aangevuld. Het Wooninvesteringsfonds bewaakt de uitgaven aan VvE-bijdragen voortdurend alsmede de voorzieningen voor en uitgaven aan groot onderhoud in de verenigingen van eigenaren. Hierdoor wordt bijgedragen aan de instandhouding van het complex en de uitvoering van de werkzaamheden voor planmatig onderhoud.


In het verslagjaar is het Wooninvesteringsfonds, als appartementrechteigenaar, deelnemer in een 105-tal VvE’s, waarbij niet in alle gevallen van een meerderheidbelang sprake is. Circa 50% van het totale bezit van het Wooninvesteringsfonds is onderdeel van een vereniging van eigenaren. In 2012 bedroegen de uitgaven aan onderhoud en renovatie van de verenigingen van eigenaren bijna € 2,4 miljoen (2011: € 2,5 miljoen). Bijzondere vermelding verdienen de werkzaamheden: • Start grootschalige renovatie CV leidingnet incl. radiatoren VvE Belvederebos, Zoetermeer; • Renovatie stookinstallatie VvE Oranjelaan, Geleen; • Onderzoek en raparatie kwaaitaalvloeren VvE Royaardsplein, Schiedam; • Renovatie ketelhuis VvE Ruigoord, Rotterdam; • Schilderwerk VvE Atalantapark , Veenendaal.


7


37

Jaarrekening 2012 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) Geconsolideerde resultatenrekening Geconsolideerde kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2012 Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening Enkelvoudige balans (na winstbestemming) Enkelvoudige resultatenrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2012 Toelichting op de enkelvoudige balans Overige informatie Overige gegevens en controleverklaring

38


40 42 43 44 55 68 72 74 75 76 90 90


39

Geconsolideerde balans (na winstbestemming)

Geconsolideerde balans (nawinstbestemming)

(x e 1.000,--)

31 december 2012

31 december 2011

(x e 1.000,--)

ACTIVA

GROEPSVERMOGEN Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen 9

Immateriële vaste activa

1

26

109

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2

2.552

2.700

jaarre k e n i n g 2 0 1 2

Vastgoedbeleggingen 3 Commercieel vastgoed in exploitatie 37.411 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbeleggingen 400.345 437.756 Financiële vaste activa 4 25.963 Totaal vaste activa 466.297 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren 5 499 Belastingen en premies sociale verzekeringen 6 - Overlopende activa 7 190 Totaal vorderingen 689 Liquide middelen 8 9.598 Totaal vlottende activa 10.287 Totaal activa 476.584


31 december 2011

PASSIVA

VASTE ACTIVA

40

31 december 2012

41.223 431.397 472.620 19.913 495.342

790 24 332 1.146 5.649 6.795 502.137

-53.208 -17.840 -71.048

-53.208

VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen 739 Overig - Totaal voorzieningen 10 739

786 - 786

LANGLOPENDE SCHULDEN Achtergestelde leningen 11 Leningen kredietinstellingen 12 Overig 13 Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering 14 Overige kortlopende schulden 15 Overlopende passiva 16 Totaal kortlopende schulden Totaal passiva Garantievermogen

-48.148 -5.060

193.736 347.334 1.984 543.054

188.577 359.772 548.349

403 220 2 3.214 3.839

672 95 18 5.425 6.210

476.584

502.137

122.688


135.369


41

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

Geconsolideerde resultatenrekening (x e 1.000,--)

2012

(x e 1.000,--) 2012

2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Kasstroom uit operationele activiteiten

Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten 17

Resultaat na belastingen -17.840 -5.060

25.192 3.404 30 28.626

24.965 7.285 35

-233 -682 -216 -3.091 -6.387 -10.609

-282 -652 -202 -2.819 -7.764 -11.719

-20.711

-11.507

32.285

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen 18 Salarissen 19 Sociale lasten en pensioenen 20 Onderhoud 21 Overige bedrijfskosten 22 Som der bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Vastgoedportefeuille 3

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

jaarrekening 2012 jaarre

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 23 118 83 Rentelasten en soortgelijke kosten 24 -20.335 -20.397 Saldo financiële baten en lasten -20.217 -20.314 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -22.911 -11.255 Belastingen 25 5.071 6.195 Resultaat na belastingen

42

2011


-17.840

Aanpassingen voor: Herwaardering 3 20.711 11.507 Afschrijvingen 18 233 282 Egalisatie cap premie 24 55 55 Amortisatie en mutatie verwervingskosten achtergestelde leningen 24 43 25 Amortisatie transactiekosten leningen kredietinstellingen 24 186 186 Boekwaarde verkochte woningen 17 14.153 24.610 Mutatie overige voorzieningen 10 1.984 Boekwaarde desinvesteringen 1,2,3 - Belastingen 25 -5.071 -6.195 32.294 30.470 Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie vorderingen 5,6,7 457 -203 Mutatie kortlopende schulden 14,15,16 -2.371 -5.867 -1.914 -6.070 Kasstroom uit operationele activiteiten 12.540 19.340

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

jaarrekening 2012 jaarre

Investeringen immateriële vaste activa 1 -3 - Investeringen in roerende en onroerende zaken t.d.v. exploitatie 2 - -62 Investeringen vastgoedbeleggingen 3 - -35.556 Investeringen in financiële vaste activa 4 -1.025 -46 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -1.028 -35.664 Subtotaal 11.512 -16.324

-5.060

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto toename achtergestelde leningen 11 6.115 16.000 Netto toename leningen kredietinstellingen 12,13 -13.678 -2.091 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -7.563 13.909 Toename liquide middelen 8 3.949 -2.415 Stand liquide middelen begin jaar 5.649 8.064 Stand liquide middelen einde jaar 9.598 5.649 Mutatie liquide middelen 3.949 -2.415


43

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2012 Algemeen Het Wooninvesteringsfonds gevestigd aan de Utrechtseweg 129 te Zeist is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” en is landelijk werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en vervreemden van woningen. De statutaire vestigingsplaats is Hilversum. Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in duizenden euro’s.

Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde zijn: WIF FBI B.V., Hilversum (100%) De activiteiten van WIF Lent B.V. bestaan voornamelijk uit exploitatie en vervreemden van woningen in Lent (Nijmegen). De activiteiten van WIF Management B.V. bestaan voornamelijk uit het oprichten, deelnemen in, het bestuur voeren over en het verlenen van diensten op financieel, technisch, administratief, economisch of bestuurlijk gebied.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2012

tuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

Groepsverhoudingen Wooninvesteringsfonds staat aan het hoofd van de Wooninvesteringsfonds-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over het Wooninvesteringsfonds wordt hiermee bedoeld het Wooninvesteringsfonds en zijn in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

Grondslagen voor consolidatie

jaarrekening 2012

Op 31 december 2007 zijn twee vennootschappen opgericht WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V. Daarnaast is op 16 april 2010 Wooninvesteringsfonds I B.V. opgericht. Per 1 juni 2011 is WIF Vastgoed B.V. omgezet in WIF Lent B.V. Wooninvesteringsfonds I B.V. is per 15 maart 2011 omgezet in WIF Management B.V. Van alle vennootschappen is het Wooninvesteringsfonds 100% aandeelhouder. In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Wooninvesteringsfonds en zijn groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee het een organisatorische en economische eenheid vormt. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: WIF Lent B.V. (voorheen: WIF Vastgoed B.V.), Hilversum (100%) WIF Management B.V. (voorheen: Wooninvesteringsfonds I B.V.), Zeist (100%)

44


De activiteiten van WIF FBI B.V. bestaan voornamelijk uit het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen. Deze verbinding is niet geconsolideerd in verband met het ontbreken van activiteiten vanaf moment van oprichten. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Met ingang van 1 januari 2011 worden WIF Lent B.V. en WIF Management B.V. geconsolideerd.

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met even-

Daarnaast is de complexindeling gedurende het verslagjaar gewijzigd. Het commercieel vastgoed is in zijn geheel in een afzonderlijk complex opgenomen. Hiermee wordt de waardering meer in lijn gebracht met de interne bedrijfsvoering. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 17,8 miljoen negatief (2011: € 5,1 miljoen negatief ). Op basis van de oude grondslagen over 2011 is het resultaat € 5,1 miljoen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting. In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij het Wooninvesteringsfonds de volgende stelselwijzigingen voorgedaan:

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Tot en met 2011 werden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Vanaf 2011 is deze post gesplitst in sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie, en worden beide posten gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde voor sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De actuele waarde voor commercieel vastgoed in exploitatie betreft de marktwaarde in verhuurde staat. Hierdoor is de waarde van het sociaal en het commercieel vastgoed in exploitatie begin 2012 € 49,2 miljoen lager dan eind 2011.

Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Het Wooninvesteringsfonds kiest voor het categorale model.

Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van het Wooninvesteringsfonds zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

jaarrekening 2012

Continuïteit Per 31 december 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds een negatief eigen vermogen van € 71,0 miljoen en is er sprake een negatief resultaat over 2012 van € 17,8 miljoen, maar een positieve netto kasstroom van € 4,0 miljoen. In 2012 zijn de door de bank gestelde convenanten (debt service coverage ratio en loan-to-value) gebroken. Daarnaast verwacht het management dat de door de bank gestelde convenanten (debt service coverage ratio en loan-to-value) ook in 2013 zullen worden gebroken. De DSCR kent een tweetal niveaus, namelijk 1,20 en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor


45


additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is de lening direct opeisbaar door de bank. Ultimo 2012 bedraagt de DSCR 1,21. De LTV is 80,7% en daarmee is sprake van een doorbreking van het convenant. In 2013 zal voor het herstel van de LTV additioneel afgelost worden door het Wooninvesteringsfonds uit de overtollige liquide middelen. De geprognosticeerde kasstromen van het Wooninvesteringsfonds tot 12 maanden na datering van de onderhavige jaarrekening zijn naar verwachting toereikend om het Wooninvesteringsfonds aan zijn financiële verplichtingen te laten voldoen en zullen niet leiden tot een default-situatie. De ontwikkelingen in de geprognosticeerde kasstromen zullen sterk afhangen van de aantallen verkochte woningen en de ontwikkelingen op de woningmarkt. Bij de prognoses is rekening gehouden met de meest actuele ontwikkelingen op het gebied van aantal verkochte woningen en verkoopprijzen. Gegeven het voorgaande is het management van mening dat het opstellen van de jaarrekening op basis van going concern is gerechtvaardigd.

Financiële instrumenten

jaarrekening 2012

Financiële instrumenten omvatten bij het Wooninvesteringsfonds vorderingen, liquide middelen, langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voor de waardering van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de grondslagen voor waardering, paragraaf latente belastingvorderingen en -verplichtingen. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij het Wooninvesteringsfonds tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van

46


kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd, worden aan het derivaat verbonden winsten en verliezen niet in het resultaat verwerkt tot het moment dat de afgedekte post van invloed is op het resultaat. Het ineffectieve deel van de hegde-relatie wordt direct in het resultaat verwerkt. Om het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Het Wooninvesteringsfonds past kostprijshedge accounting toe voor de rentederivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past het Wooninvesteringsfonds kostprijshedge accounting toe voor de rentederivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. Het toepassen van kostprijs hedge-accounting wordt beëindigd als: • Het hedge-instrument wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening was verwerkt toen er nog sprake was van een effectieve hedge wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de oorspronkelijk afgedekte toekomstige transactie plaatsvindt; • De hedge-relatie niet langer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte toekomstige transactie nog plaatsvindt, wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument


verantwoord in de winst- en verliesrekening voor het naar verwachting te compenseren deel in dezelfde periode als waarin de afgedekte positie van invloed is op de winst- en verliesrekening van die periode. Het naar verwachting niet te compenseren deel wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Als de transactie niet meer zal plaatsvinden wordt het cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening was gehouden naar de winst- en verliesrekening overgebracht.

In de balans, het resultatenoverzicht en kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen, die verwijzen naar de toelichting.

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen (pagina 43).

Verwerking verplichtingen Binnen het treasurybeleid van het Wooninvesteringsfonds dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-) risico’s. Op grond van de vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

In de jaarrekening worden naast in rechte afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie.

Immateriële vaste activa Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling Algemeen De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn, uitgezonderd die voor materiële vaste activa in exploitatie, gebaseerd op de verkrijgingsprijs. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.

De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Hier is sprake van als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.

jaarrekening 2012

Computerapplicaties De kosten van de ontwikkeling van specifieke computerapplicaties voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerendgoedtransacties, beheer en rapportages worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden in vijf jaar volgens de lineaire methode afgeschreven. Kosten fondsenverwerving en aankoop De kosten van fondsenwerving en aankoop worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden gedurende de looptijd van het fonds (zeven jaar) volgens de lineaire methode afgeschreven.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met de lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur, eventueel rekening houdende met een restwaarde en bijzondere waarderverminderingen.


47


levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op

De afschrijvingstermijnen zijn: • Gebouwen 40 jaar • Verbouwingen 10 jaar • Installaties 5 jaar • Inventaris 5 jaar • Vervoermiddelen 4 jaar

de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uit-

bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte verkopen (tienjarenplan), de verwachte kosten van overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar.

2012

2011

Periode waarover contant wordt gemaakt

50 jaar

50 jaar

Gemiddelde maandhuur per woning € 491 € 474

Huurprijsindexatie

Gemiddelde leegwaarde per woning

€ 125.611

€ 139.415

per woning bepaald

Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemid-

Gemiddelde verkoopkosten per woning

4,50%

4,10%

van leegwaarde

delde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente als-

Stijging gemeentelijke lasten

inflatieverwachting

Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning per jaar

€ 346

Stijging verzekeringen

inflatieverwachting

Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar

€ 19

Stijging planmatig onderhoud

onderhoudindexatie

Gemiddelde klachtenonderhoud per woning per jaar

€ 222

Stijging planmatig onderhoud

onderhoudindexatie

Gemiddelde planmatig onderhoud per woning per jaar

9,5%

Stijging renovatie onderhoud

onderhoudindexatie

Gemiddelde renovatie onderhoud per woning per jaar

€ 116

Stijging beheerkosten

looninflatie

huurstromen de meerjarenbegroting.

mede genormeerde lastenniveaus. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffingen maken daarentegen wel onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

gangspunten:

den die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende

jaarrekening 2012

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018 e.v.

Gemiddelde beheerkosten per woning per jaar

€ 276

Inflatieverwachting

2,25%

2,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Stijging concernkosten

looninflatie

Huurprijsindexatie boven inflatie gemiddeld

0,00%

0,00%

2,68%

2,07%

2,43%

2,47%

2,50%

2,50%

Looninflatie

1,50%

1,75%

1,50%

2,48%

2,63%

2,74%

3,00%

3,00%

Onderhoudindexatie

1,50%

1,75%

1,50%

2,48%

2,63%

2,74%

3,00%

3,00%

Disconteringsvoet

5,40%

5,250%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

Leegwaarde indexatie

-2,00%

-6,80%

-4,00%

-2,13%

-0,81%

0,11%

0,75%

1,20%

Gemiddelde mutatiegraad

4,60%

3,00%

3,10%

4,20%

5,30%

6,00%

6,00%

6,00%

Huurderving

5,50%

6,30%

5,90%

5,20%

5,20%

4,30%

4,30%

4,30%

Verhuurdersheffing per woning (€)

0

0

9

523

632

746

838

838

Concernkosten per woning

€ 411


€ 371

€ 18

€ 228

14,5%

€ 112

per complex bepaald

per woning (niet VvE)

per complex bepaald

van netto huren

op totaal bepaald

€ 224

per complex bepaald

€ 496

op totaal bepaald

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.

beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Alle woningen zijn geoormerkt voor verkoop.

Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Vastgoedbeleggingen

Waarderingsgrondslag Het Wooninvesteringsfonds waardeert zijn commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen ver-

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of

48

per complex bepaald op basis van de huurprijzen per 1 juli

Stijging maandhuur

De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op

de directie weergeven van de economische omstandighe-


jaarrekening 2012

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.


49


krijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Waarderingsmethode Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde. De bij aankoop geactiveerde aankoopkosten worden in het jaar van aanschaf bij de eerste waardering ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.


De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Bijzondere waardeverminderingen vaste activa Ieder kwartaal wordt circa een kwart van alle objecten getaxeerd door externe taxateurs. Dit resulteert er uiteindelijk in dat elk object jaarlijks getaxeerd wordt door externe taxateurs. Op jaareinde worden de taxaties intern geactualiseerd met gebruikmaking van de kwartaalindex van IPD/ ROZ op de woningen. Marktwaarde is hierbij gedefinieerd als de waarde bij onderhandse verkoop in verhuurde staat; voor woningen betreft dit de complexgewijze verkoop aan een derde, als deze waarde hoger is dan de waarde bij voortgezette exploitatie.

Vaste activa worden jaarlijks beoordeeld op (wijzigingen in) omstandigheden, die doen vermoeden, dat de boekwaarde niet meer zal worden terugverdiend. De terugverdien- of bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van de met desbetreffend actief te genereren netto kasstromen. In geval van lagere bedrijfswaarde, wordt een impairment verlies ten laste van het resultaat gebracht. Voor verkoop beschikbare activa worden gewaardeerd tegen hun verwachte opbrengstwaarde.

Vorderingen De taxaties vinden plaats volgens de RICS appraisel and Valuation standards. De taxateurs hanteren de methoden van de discounted cash flow (DCF) en het bruto of netto aanvangsrendement (BAR/NAR).

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Liquide middelen

vorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Overige voorzieningen Hieronder is mede begrepen de contractuele verplichting uit hoofde van de variabele rente op de obligatielening uitgegeven door WIF Lent B.V. De variabele rente c.q verplichting is gelijk aan 40% van het cumulatieve resultaat vóór belastingen, inclusief resultaat complexgewijze verkoop, van WIF Lent B.V. De vrijval vindt plaats na aflossing van de obligatielening.

jaarrekening 2012

Waarderingsgrondslag Het Wooninvesteringsfonds waardeert zijn sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.

50


Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde-methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Het Wooninvesteringsfonds staat in het geheel niet in voor de schulden van de deelnemingen.

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag onder aftrek van transactiekosten.

Voorzieningen

Resultaatbepaling

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn en waarop zij betrekking hebben.

Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belasting-

jaarrekening 2012

Langlopende schulden Kwalificatie Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. De portefeuille is grotendeels gealloceerd voor verkoop, daarnaast is een deel gealloceerd voor het maximaliseren van de vraaghuur. Daarmee kwalificeert het Wooninvesteringsfonds zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering.

De post verkopen netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit). Verkoopopbrengsten worden geacht te zijn gerealiseerd als transport in het boekjaar heeft plaatsgevonden. Het verkoopresultaat is de koopsom onder aftrek van verleende kortingen en verkoopkosten. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrich-


51


te diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %.

Afschrijvingen op immateriële vaste activa en roerende en onroerende zaken ten dienst van de exploitatie De afschrijvingen op immateriële vaste activa en roerende en onroerende zaken ten dienst van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met een mogelijke restwaarde. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

jaarrekening 2012

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Salarissen Salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Sociale lasten en pensioenen Het Wooninvesteringsfonds is voor het pensioen van zijn medewerkers aangesloten bij de CAO Woondiensten. Dit betreft een middelloonregeling waarvan de uitvoering is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Vereniging Wooninvesteringsfonds heeft uit dien hoofde geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.

Onderhoud Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan het vastgoed is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten van onderhoud worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord.

materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

Rentebaten en rentelasten

Marktrisico

Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rentebaten en rentelasten, inclusief de egalisatie van de cap premie en amortisatie van de bijkomende kosten voor het aantrekken van langlopende financiering.

Resultaat deelnemingen

Het Wooninvesteringsfonds loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen.

Het resultaat deelnemingen betreft de resultaten van 100% deelnemingen.

Valutarisico

Belastingen

Het Wooninvesteringsfonds is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Vanaf 1 januari 2008 is het Wooninvesteringsfonds integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belasting in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief rekening houdend met gemaakte afspraken met de belastingdienst.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post heeft betrekking op waarde mutaties van op reële waarde geactiveerde activa (vastgoedportefeuille).

52


Prijsrisico Het Wooninvesteringsfonds loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten.

Renterisico Het Wooninvesteringsfonds loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt het Wooninvesteringsfonds risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt het Wooninvesteringsfonds risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft het Wooninvesteringsfonds renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt.

Kredietrisico Financiële instrumenten en risicobeheersing

De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat uit de verschuldigde premies onder aftrek van werknemersbijdragen over het lopende jaar.


Binnen het treasurybeleid van het Wooninvesteringsfonds dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een

Het Wooninvesteringsfonds heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

Liquiditeitsrisico Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen

beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Gebruik van schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van het Wooninvesteringsfonds zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Materiële vaste activa Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde. De grondslag voor de marktwaarde zijn de taxaties volgens de RICS appraisel and valuation standards. Fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft het Wooninvesteringsfonds een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de onroerende en roerende zaken in exploitatie; • De waardebepaling van de leningenportefeuille; • Het vormen van een herinvesteringsreserve.

jaarrekening 2012

Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen, hoewel in 2011 en voorgaande jaren sprake is van fiscale verliezen en de compensabele verliezen voorzichtigheidshalve niet zijn geactiveerd.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.


53


De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Toelichting op de geconsolideerde balans (x e 1.000,--) 2012

2011

VASTE ACTIVA 1. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Aanschafwaarde 31 december

959 3 962

959 -

Afschrijving 1 januari -850 Afschrijving -86 Afschrijving 31 december -936 Boekwaarde 1 januari 109 Boekwaarde 31 december 26

-718 -132

959

-850 241 109

jaarrekening 2012

jaarrekening 2012

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke (software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rapportages. De investeringen in (software)toepassingen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname.

(x e 1.000,--) 2. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfspand Inventaris Vervoermiddelen Totaal Aanschafwaarde 1 januari 2012 2.700 210 192 3.102 Investeringen - - - Desinvesteringen - - - Aanschafwaarde 31 december 2012 2.700 210 192 3.102 Afschrijvingen tot en met 1 januari 2012 207 116 80 403 Afschrijving desinvesteringen - - - Afschrijvingen boekjaar 71 42 34 147 Afschrijvingen tot en met 31 december 2012 278 158 114 550

Boekwaarde 1 januari 2012 Boekwaarde 31 december 2012

54


2.493 2.422

95 52

112 78

2.700 2.552


55

Toelichting op de geconsolideerde balans

3. Vastgoedbeleggingen


4. Financiële vaste activa

Commercieel vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Verkrijgingsprijs 51.519 Herwaarderingen 4.574 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -3.573 Boekwaarde 31 december 2011 52.520 Effecten stelselwijzigingen -11.297 Boekwaarde 1 januari 2012 41.223 Investeringen - Desinvesteringen -1.040 Herwaardering -2.772 Totaal mutaties -3.812

459.235 40.130 -30.041 469.324 -37.927 431.397

Boekwaarde 31 december 2012

37.411

400.345

437.756

Verkrijgingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2012

42.409 875 -5.873 37.411

453.600 9.559 -62.814 400.345

496.009 10.434 -68.687

- -13.113 -17.939 -31.052

31 december 2012

31 december 2011

25.025

19.895

Latente belastingen Nog af te schrijven rente derivaten Totaal 510.754 44.704 -33.614

Deelnemingen

920

-

18

18

25.963

19.913

Latente belastingen 521.844 -49.224

De samenstelling van latentie over verwerkte en niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt:

472.620

Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille Tijdelijke waarderingsverschillen in derivaten

21.202 3.327 496

16.420 3.475 -

25.025

19.895

-14.153 -20.711

-34.864

Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie 4.561 11.859

Saldo 1 januari 2012

16.420

(x € 1.000)

31 december 2012

31 december 2011

920

-

jaarrekening 2012

jaarrekening 2012

437.756

Saldo 31 december 2011 Effecten stelselwijzigingen

Nog af te schrijven rente derivaten Nog af te schrijven rente derivaten (negatieve eindwaarde) Van alle 4.509 woningen, die eind 2012 in bezit zijn, zijn 4.405 woningen bestemd voor de verkoop. Naar verwachting zullen binnen 1 jaar hiervan 138 woningen worden verkocht tegen een verwachte opbrengst van € 17.881.000 en boekwaarde van € 12.904.000. De bedrijfswaarde per 31 december 2012 is € 516.323.000 (31 december 2011: € 521.844.000).

Op 18 januari 2012 zijn drie swapcontracten, met een totale hoofdsom van€ 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 45 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief ), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge-accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge relatie ten gunste van de financiële baten en lasten.

Deelnemingen WIF FBI B.V.

18

18

De 100% deelneming in WIF FBI B.V. te Hilversum is niet geconsolideerd door het ontbreken van activiteiten.

56



57



31 december 2012

(x e 1.000,--)

31 december 2011

Vlottende activa VORDERINGEN 5. Debiteuren Beheer 337 472 Verkopen 212 368 Voorziening dubieuze debiteuren -50 -50 Totaal 499 790 6. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting - 24

jaarrekening 2012

7. Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Nog te factureren opbrengsten Nog te ontvangen bankrente Nog te ontvangen depot gelden Overig Totaal

-35 116 96 - 13 190

-29 238 112 11 332

31 december 2012

31 december 2011

8. Liquide middelen ABN AMRO Bank 6.979 3.812 ING 2.618 1.778 BNG 1 59 Totaal 9.598 5.649 De liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.

PASSIVA 9. Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. 10. Voorzieningen 2012 2011 Latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari 786 511 Mutatie -47 275 Saldo 31 december 739 786

jaarrekening 2012

(x e 1.000,--)

Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de leningportefeuille en derivaten. In de vlottende activa zijn geen vorderingen begrepen met een looptijd langer dan één jaar.

Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie Saldo 31 december 2011 1.131 Effecten stelselwijzigingen -620 Saldo 1 januari 2012 511 Overig Saldo 31 december 2011 972 Effecten stelselwijzigingen -972 Saldo 1 januari 2012 Voor een toelichting op de overige voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de obligatielening.

58



59


(x e 1.000,--)

2012

2011

LANGLOPENDE SCHULDEN 11. Achtergestelde leningen Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 35.458 32.494 Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 145.632 142.481 Obligatielening 13.000 14.000 Verwervingskosten -354 -398 Totaal 193.736 188.577 Restant looptijd van de achtergestelde leningen Verplichtingen tot en met 1 jaar 6.115 Verplichtingen van 1 tot 5 jaar - Verplichtingen vanaf 5 jaar 187.975 188.975 194.090 188.975


De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding van de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum: a) De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1. b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen te verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar tenminste € 5.000.000 te bedragen. c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte van het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger te zijn dan 25%. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Over 2011 en 2012 is geen variabele rente uitgekeerd. De vaste rente 2012 is bijgeschreven.

De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van € 500.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. De rente op de certificaten 2011 en 2012 is bijgeschreven. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.

Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 Saldo 1 januari Opname Bijgeschreven rente 2012 Conversie Saldo 31 december

60


142.481 - 3.151 - 145.632

(x e 1.000,--)

2012

2011

Obligatielening Saldo 1 januari 14.000 14.000 Opname - Aflossing -1.000 - Saldo 31 december 13.000 14.000

jaarrekening 2012

jaarrekening 2012

Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 Saldo 1 januari 32.494 172.975 Opname - 2.000 Bijgeschreven rente 2011 en 2012 2.964 Conversie - -142.481 Saldo 31 december 35.458 32.494

De hoofdsom van de obligatielening bedraagt € 13.000.000 en heeft een looptijd van zeven jaar en eindigt op 30 mei 2017. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom bedraagt 6,00% op jaarbasis. De variabele rente is gelijk aan 40% van het cumulatieve resultaat vóór belastingen, inclusief resultaat complexgewijze verkoop, van WIF Lent B.V. gedurende de looptijd van de obligatielening, met dien verstande dat de variabele rente per jaar maximaal gelijk is aan 5% van het per 30 juni van ieder kalenderjaar uitstaande bedrag van de obligatielening. De variabele rente zal niet eerder worden voldaan dan na (i) verkoop van het laatste deel van de gehele woningportefeuille en (ii) volledige en onherroepelijke aflossing van de obligatielening. De variabele rente wordt jaarlijks toegevoegd/ onttrokken aan de voorziening. In 2011 en 2012 is geen variabele rente toegevoegd aan de voorziening. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zullen alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het WIF Lent B.V. dit toelaat. WIF Lent B.V. heeft het recht om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de obligatielening. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.

142.481 142.481


61


(x e 1.000,--)

2012

2011

(x e 1.000,--)

Verwervingskosten achtergestelde leningen Uitgaven 1 januari -646 -628 Uitgaven - -18 Uitgaven 31 december -646 -646 Amortisatie 1 januari 248 205 Amortisatie 44 43 Amortisatie 31 december 292 248 Saldo 31 december -354 -398 De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaatsvinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van het resultaat gebracht.

jaarrekening 2012

62

(x e 1.000,--) 31 december 2012 31 december 2011 12. Leningen kredietinstellingen Roll-over consortium Fixe lening consortium Lening I ING Bank Lening II ING Bank Lening III ING Bank Lening IV ING Bank Hypothecaire lening BNG Transactiekosten Totaal

297.874 30.000 3.939 3.000 3.000 8.500 1.536 -515 347.334

309.980 30.000 4.454 3.000 3.000 8.500 1.593 -755

Restant looptijd van de leningen kredietinstellingen Verplichtingen tot en met 1 jaar Verplichtingen van 1 tot 5 jaar Verplichtingen vanaf 5 jaar Totaal

3.186 324.688 19.975 347.849

339.980 20.547



2012

2011

Roll-over lening consortium Saldo 1 januari 309.980 330.970 Aflossing roll-over financiering -12.106 -20.990 Saldo 31 december 297.874 309.980 Fixe lening consortium 30.000 30.000

Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Bank en Bank Nederlandse Gemeenten (consortium). De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergoeding bedraagt 1- en 3-maands euribor plus 70 basispunten (van toepassing tot 14 juli 2010), 95 basispunten (vanaf 14 juli 2010). Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10 (default) en bij onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%. Per 31 maart 2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen. De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Bij verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2012 bedraagt 80,7% (2011: 79,7%). De reële waarde van de roll-over financiering per 31 december 2012 is € 298.113.000. De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met een rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.

jaarrekening 2012

De reële waarde van de fixe-lening per 31 december 2012 is € 31.006.000. (x e 1.000,--)

359.772

360.527

2012

2011

Lening I ING Bank Saldo 1 januari 4.454 Opname - 5.500 Aflossing -515 -1.046 Saldo 31 december 3.939 4.454 De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 5,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van drie-maands Euribor-tarief met een opslag van 2,08% per jaar tot 1 juli 2014. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.


63


De financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het WIF Lent B.V. Bij verkoop wordt 110% van het gefinancierde bedrag per woning afgelost. De reële waarde van financiering per 31 december 2012 is € 3.933.000.

(x e 1.000,--)

2012

2011

Lening II ING Bank Saldo 1 januari 3.000 Opname - 3.000 Aflossing - Saldo 31 december 3.000 3.000 De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 4,313% per jaar tot 1 juli 2014. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.

2012

2011

jaarrekening 2012

Lening III ING Bank Saldo 1 januari 3.000 Opname - 3.000 Aflossing - Saldo 31 december 3.000 3.000 De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 5,034% per jaar tot 1 juli 2016. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De reële waarde van financiering per 31 december 2012 is € 3.160.000.

(x e 1.000,--)

2012


De reële waarde van financiering per 31 december 2012 is € 9.170.000.

(x e 1.000,--) Hypothecaire lening BNG

31 december 2012

31 december 2011

1.536

1.593

In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraagt 4,87% op jaarbasis. Als zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist. In 2012 is € 57.000 afgelost op de lening (cumulatief: € 164.000). De reële waarde van financiering per 31 december 2012 is € 1.587.000.

2012

2011

Transactiekosten Uitgaven 1 januari -1.304 -1.304 Uitgaven - Uitgaven 31 december -1.304 -1.304 Amortisatie per 1 januari 728 542 Amortisatie 186 186 Amortisatie per 31 december 914 728 Boekwaarde transactiekosten -390 -576 Cap premie -125 -179 Saldo 31 december -515 -755

2011

Lening IV ING Bank Saldo 1 januari 8.500 Opname - 8.500 Aflossing - Saldo 31 december 8.500 8.500

64

De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 8,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 5,46% per jaar gedurende de looptijd. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.

(x e 1.000,--)

De reële waarde van financiering per 31 december 2012 is € 3.051.000.

(x e 1.000,--)


jaarrekening 2012

13. Overig Derivaten (startwaarde)

1.984


65



(x e 1.000,--) Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 45 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief ), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge-accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge relatie ten gunste van de financiële baten en lasten. De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen. De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

Marktwaarde

€ 25.000.000

1 apr. 2008

1 ap. 2015

4,7500%

3 mnds

€

-

Ter indekking van het rente risico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesloten met ABN AMRO Bank Nederland. De gegevens zijn als volgt:


Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

€ 15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2014

2,5460%

3 mnds

- €

€ 35.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2015

1,98%

1 mnds

- € 1.356.000

€ 15.000.000

19 dec. 2007

1 okt. 2015

4,4650%

3 mnds

- € 1.901.000

€ 15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,6000%

3 mnds

- € 1.730.000

€ 10.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,2400%

3 mnds

- € 1.026.000

€ 35.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2016

4,2175%

3 mnds

- € 4.803.000

€ 15.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2018

4,6600%

3 mnds

- € 3.065.000

€ 15.000.000

27 dec. 2007

1 apr. 2018

4,3250%

3 mnds

- € 3.343.000

€ 25.000.000

31 jul. 2008

1 okt. 2018

4,7820%

3 mnds

- € 6.113.000

€ 30.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2017

2,47%

1 mnds

- € 2.632.000

€ 20.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2018

2,19%

1 mnds

- € 1.730.000

€ 145.000.000

12 mei 2010

1 okt. 2014

3 mnds euribor

1 mnds

De hedge is effectief.

Marktwaarde

€

535.000

104.000

31 december 2012

31 december 2011

KORTLOPENDE SCHULDEN 14. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting 152 47 Loonheffing 45 40 Omzetbelasting 15 4 Pensioenpremies 8 4 Totaal 220 95 15. Overige kortlopende schulden Rekening courant WIF FBI B.V. - 17 Te betalen salarissen - Overige 2 1 Totaal 2 18 16. Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening / certificaten Nog te betalen rente bankfinanciering Te betalen kosten kwaaitaalvloeren Planmatig onderhoud VvE bijdragen Te betalen advieskosten Te betalen belastingen Te betalen huurafrekeningen Vergoeding raad van toezicht Bijdrage asbestverwijdering VvE Fatimaplein Taxaties Waarborgsommen huurders Te betalen koopsom Overige Totaal

- 1.927 134 66 171 182 40 - - 448 - 219 - 27 3.214

1.462 2.329 134 688 320 51 35 33 10 144 35 172 12 5.425

jaarrekening 2012

- € 28.130.000 Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

Nog te betalen rente achtergestelde lening (certificaten) Betreft de rentevergoeding voor de achtergestelde leningen (certificaten onder investeringsmemorandum 2005) over de periode 1 januari 2011 tot met 31 december 2011. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op dit deel van de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden

66



67


als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. De renteverplichtingen 2011 en 2012 zijn per 31 december 2012 bijgeschreven bij de achtergestelde leningen.

Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening

(x e 1.000,--)

2012

2011

BEDRIJFSLASTEN Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de over 2011 en 2012 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2013 circa € 2,4 miljoen en is afhankelijk van het aantal woningen in beheer bij derden.

-72 -37 -41 -150 -282

Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening (x e 1.000,--) 17. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige opbrengsten Totaal

2012

25.192 3.404 30 28.626

jaarrekening 2012

Huuropbrengsten De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Rotterdam 6.348 Groningen 2.480 Delft 1.934 Purmerend 1.860 Nijmegen 1.810 Overige gemeenten 10.760 Totaal 25.192 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Boekwaarde verkopen Totaal

68

-132


18.369 -812 17.557 -14.153 3.404

2011

24.965 7.285 35 32.285

19. Salarissen Bruto salaris

-682

-652

20. Sociale lasten en pensioenen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal

-70 -146 -216

-61 -141

-202 jaarrekening 2012

18. Afschrijvingen Immateriële vaste activa -86 Bedrijfspand -71 Vervoermiddelen -34 Inventaris -42 Materiële vaste activa -147 Totaal -233

Het aantal fte’s in 2012 is 8,0 (2011: 8,0). Geen werknemers zijn werkzaam in het buitenland. De bezoldiging van de bestuurder en raad van toezicht is toegelicht in het jaarverslag. 6.503 2.590 1.961 1.862 1.124 10.925

Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2012: € 194.000). Het Wooninvesteringsfonds heeft geen functionarissen in dienst met een inkomen dat uitgaat boven de WOPT norm.

24.965

33.475 -1.580 31.895 -24.610 7.285

(x e 1.000,--) 21. Onderhoud Klachtenonderhoud Exploitatie & renovatie onderhoud Planmatig onderhoud Totaal

2012

2011

-1.044 -912 -1.135 -3.091

-1.076 -625 -1.118 -2.819

De kosten voor klachtenonderhoud zijn op met de beheerders overeengekomen budgetten gebaseerd.


69


(x e 1.000,--) 22. Overige bedrijfskosten Beheerkosten VvE-bijdragen Belastingen Exploitatie kosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatisering Kosten raad van toezicht en ledenvergaderingen Inleenkrachten Accountant Juridisch advies Fiscaal advies Overig advies Periodieke taxaties Overige lasten Totaal

2012

-1.222 -2.393 -1.600 -471 -25 -32 -123 -64 -13 -52 -2 -20 -113 -90 -167 -6.387

2011

(x e 1.000,--)

-1.765 -2.534 -1.599 -900 -12 -41 -173 -61 -56 -82 79 -24 -54 -206 -336 -7.764

jaarrekening 2012

HONORARIA ACCOUNTANT Jaarrekeningcontrole Andere controleopdrachten Fiscale advisering Andere niet-controleopdrachten Totaal

-52 -10 - -40 --102

(x e 1.000,--)

2012

2011

118

83

-35 -23 -58

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 23. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten


24. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente achtergestelde leningen Variabele rente obligatielening Afschrijvingen verwervingskosten achtergestelde leningen Rente kredietfaciliteiten Afschrijving & amortisatie derivaten Hypotheekrente kantoorpand Afschrijving verwervingskosten kredietfaciliteiten Afschrijving CAP-premie Bank kosten Totaal 25. Belastingen Vennootschapsbelasting oude jaren Vennootschapsbelasting 2011 Vennootschapsbelasting 2012 Voorziening compensabele verliezen Mutatie belastinglatentie Totaal

2012

2011

-5.543 - -43 -13.321 -1.064 -75 -186 -55 -48 -20.335

-5.139 -43 -14.754 -65 -186 -55 -155 -20.397

- - -105 -834 6.010 5.071

-47 -2.233 8.475

De acute belastingdruk is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen Mutatie bedrijfswaarde Intercompany resultaat Overige permanente en tijdelijke verschillen: - Rente derivaten 1.063 - Geactiveerde verwervingskosten financieringen 266 - (Dis)agio leningen en derivaten -177 - Verkoopresultaat -1.542 - Mutatie herinvesteringsreserve -786 - Overig 409 - Niet aftrekbare kosten 80 Belastbaar bedrag

6.195 jaarrekening 2012

-22.911 20.713 -

-687 -2.885

Het effectieve belastingtarief is 22,1% (2011: 55,0%) en in lijn met het van toepassing zijnde belastingtarief. Het hoge effectieve belastingtarief 2011 wordt verklaard door de fiscale effecten van de stelselwijzigingen. De aangiften tot en met 2011 zijn ingediend.

70



71

Enkelvoudige balans (na winstbestemming)

(x e 1.000,--)

31 december 2012

31 december 2011

(x e 1.000,--)

ACTIVA

PASSIVA

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa 26

EIGEN VERMOGEN Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen 35

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

27

26

109

2.552

2.700

Vastgoedbeleggingen 28 Commercieel vastgoed in exploitatie 28 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 28

36.999

40.817

369.394 406.393

400.312 441.129

Financiële vaste activa 29 Totaal vaste activa

26.692 435.663

19.796



VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen

31 december 2012

-53.213 -17.797 -71.010

31 december 2011

-48.134 -5.079 -53.213

36

739

684

LANGLOPENDE SCHULDEN Achtergestelde leningen 37 Leningen kredietinstellingen 38 Overig 39 Totaal langlopende schulden

180.736 328.895 1.984 511.615

174.577 340.818 515.395

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers 352 Schulden aan groepsmaatschappijen 40 2 Belastingen en premies sociale verzekering 41 68 Overige kortlopende schulden 42 2 Overlopende passiva 43 2.612 Totaal kortlopende schulden 3.036 Totaal passiva 444.380

633 18 44 2 5.124 5.821 468.687

463.734

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren 30 499 790 Vordering op groepsmaatschappijen 31 - 55 Belastingen en premies sociale verzekeringen 32 - 20 Overlopende activa 33 165 220 Totaal vorderingen 664 1.085 Liquide middelen 34 8.053 3.868 Totaal vlottende activa 8.717 4.953 Totaal activa 444.380 468.687

72

Enkelvoudige balans (na winstbestemming)

Garantievermogen

109.726


121.364


73

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2012

Enkelvoudige resultatenrekening (x e 1.000,--)

2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

23.371 2.784 199 26.354

Huren Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen Salarissen Sociale lasten en pensioenen Onderhoud Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille

20101

23.841 6.323 292 30.456

-233 -282 -682 -652 -216 -202 -2.869 -2.733 -6.098 -7.523 -10.098 -11.392 -21.407 -9.061

Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf (grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en resultaatbepaling) in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 42 tot en met 52 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.

Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting. In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij het Wooninvesteringsfonds de volgende stelselwijzigingen voorgedaan:

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie

jaarrekening 2012

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 80 76 Rentelasten en soortgelijke kosten -18.645 -19.350 Totaal financiële baten en lasten -18.565 -19.274 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -23.716 -9.271 Belastingen 5.275 5.689 Resultaat deelneming 644 -1.497 Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa -17.797 -5.079

Tot en met 2011 werden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Vanaf 2011 is deze post gesplitst in sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie en worden beide posten gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde voor sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De actuele waarde voor commercieel vastgoed in exploitatie betreft de marktwaarde in verhuurde staat. Hierdoor is de waarde van het sociaal en het commercieel vastgoed in exploitatie begin 2012 e 12,7 miljoen lager dan eind 2011.

jaarrekening 2012

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Daarnaast is de complexindeling gedurende het verslagjaar gewijzigd. Het commercieel vastgoed is in zijn geheel in een afzonderlijk complex opgenomen. Hiermee wordt de waardering meer in lijn gebracht met de interne bedrijfsvoering. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Het Wooninvesteringsfonds kiest voor het categorale model.

74



75

Toelichting op de enkelvoudige balans

(x e 1.000,--)

2012

2011


(x e 1.000,--)

VASTE ACTIVA 26. Immateriële vaste activa Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Aanschafwaarde 31 december

959 3 962

959 959

Commercieel vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Afschrijving 1 januari Afschrijving Afschrijving 31 december

-850 -86 -936

-718 -132 -850

Boekwaarde 1 januari Boekwaarde 31 december

109 26

241

Verkrijgingsprijs 51.085 Herwaarderingen 4.545 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -3.573 Boekwaarde 31 december 2011 52.057 Effecten stelselwijzigingen -11.240 Boekwaarde 1 januari 2012 40.817 Investeringen - Desinvesteringen -1.039 Herwaardering -2.779 Totaal mutaties -3.818

425.751 37.878 -29.750 433.879 -33.567 400.312

Boekwaarde 31 december 2012

36.999

369.394

406.393

Verkrijgingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2012

42.141 958 -6.110 36.999

420.956 9.466 -61.028 369.394

463.097 10.434 -67.138

28. Vastgoedbeleggingen

109

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke (software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rapportages. De investeringen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname.

- -12.290 -18.628 -30.918

476.836 42.423 -33.323 485.936 -44.807 441.129 -13.329 -21.407 -34.736



Totaal

(x e 1.000,--) 27. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

76

Bedrijfspand Inventaris Vervoermiddelen Aanschafwaarde 1 januari 2012 2.700 210 192 Investeringen - - - Desinvesteringen - - - Aanschafwaarde 31 december 2012 2.700 210 192 Afschrijvingen tot en met 1 januari 2012 207 115 80 Afschrijving desinvesteringen - - - Afschrijvingen boekjaar 71 43 34 Afschrijvingen tot en met 31 december 2012 278 158 114

Totaal 3.102 3.102

Boekwaarde 1 januari 2012 Boekwaarde 31 december 2012

2.700


2.493 2.422

95 52

112 78

406.393

Van alle 4.177 woningen, die eind 2012 in bezit zijn, zijn 4.073 woningen bestemd voor de verkoop. Naar verwachting zullen binnen 1 jaar hiervan 130 woningen worden verkocht tegen een verwachte opbrengst van € 16.661.000

402 148

en boekwaarde van € 12.120.000.

De bedrijfswaarde per 31 december 2012 is € 481.135.000 (31 december 2011: € 485.936.000).

550

2.552


77


(x e 1.000,--)

31 december 2012


31 december 2011 (x e 1.000,--)

29. Financiële vaste activa Latente belastingen Nog af te schrijven rente derivaten Deelnemingen

24.571 920 1.201 26.692

19.239 557 19.796

Latente belastingen De samenstelling van latentie over verwerkte en niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie 20.748 15.764 Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille 3.327 3.475 Tijdelijke waarderingsverschillen in derivaten 496 24.571 19.239

jaarrekening 2012

Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie Saldo 31 december 2011 Effecten stelselwijzigingen Saldo 1 januari 2012

Nog af te schrijven rente derivaten Nog af te schrijven rente derivaten (negatieve eindwaarde) 920

4.561 11.203 15.764

Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 45 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale marktwaarde van €2,7 miljoen (negatief ), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge-accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge relatie ten gunste van de financiële baten en lasten.

78


31 december 2012

31 december 2011

Deelnemingen WIF Lent B.V. 1.183 539 WIF FBI B.V. 18 18 WIF Management B.V. - 1.201 557 WIF Lent B.V. Saldo 31 december 2011 Effecten stelselwijzigingen Saldo 1 januari 2012

(x e 1.000)

3.121 -2.582 539

2012

2011

Het verloop van de deelnemingen is als volgt: Saldo 1 januari 557 54 Investeringen - 2.000 Resultaat deelnemingen 644 -1.497 Saldo 31 december 1.201 557

De deelnemingen betreffen: Volledig geconsolideerd WIF Lent B.V. (voorheen: WIF Vastgoed B.V.) te Hilversum WIF Management B.V. (voorheen: Wooninvesteringsfonds I B.V.) te Zeist Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto vermogenswaarde WIF FBI B.V. te Hilversum

Aandeel in Kapitaal

Resultaat boekjaar

Eigen vermogen 31-12-2012

100%

644

1.183

100%

-

-83

100%

-

18


jaarrekening 2012

79


(x e 1.000,--)

31 december 2012

31 december 2011

Vlottende activa VORDERINGEN 30. Debiteuren Beheer 337 472 Verkopen 212 368 Voorziening dubieuze debiteuren -50 -50 Totaal 499 790 31. Vorderingen op groepsmaatschappijen WIF Management B.V. - 55 32. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting


-

20

PASSIVA 35. Eigen vermogen Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal Saldo 1 januari -24.109 2.024 -22.085 Resultaatverdeling 2.024 -2.024 Resultaat boekjaar 2011 uit resultaatbestemming - 5.059 5.059 Saldo 31 december 2011 -22.085 5.059 -17.026 Gevolgen stelselwijzigingen -26.049 -10.138 -36.187 Saldo 1 januari 2012 Resultaatverdeling Resultaat boekjaar 2012 uit resultaatbestemming Saldo 31 december 2012

-48.134 -5.079 - -53.213

-5.079 5.079 -17.797 -17.797

-53.213 -17.797 -71.010

Overeenkomstig de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH wordt het gehele vermogen besteed. -35 116 66 18 165

-29 238 11 220

Betaalde kosten verwerving woningen betreft vooruitbetaalde kosten van in 2013 te verwerven woningen. In de vlottende activa zijn geen vorderingen begrepen met een looptijd langer dan één jaar.

34. Liquide middelen ABN AMRO Bank ING BNG Totaal

6.972 1.080 1 8.053

Ultimo 2012 is in totaal € 10,4 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: € 20,7 miljoen). jaarrekening 2012

jaarrekening 2012

33. Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Nog te factureren opbrengsten Nog te ontvangen rente Overig Totaal

Verschillen in het eigen vermogen en het resultaat tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Het verschil tussen het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans en het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans wordt verklaard door het feit dat de geconsolideerde deelneming WIF Management B.V. een negatieve nettovermogenswaarde heeft, doch in de enkelvoudige balans op nihil wordt gewaardeerd. Door de Groep is voor deze vennootschap geen aansprakelijkheidsverklaring of andere borgstelling afgegeven. Voorts wordt het verschil verklaard door resultaten op intercompany-transacties.

3.809 59 3.868

De liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.

80



81


Het verschil tussen het enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen en resultaat heeft zich in het boekjaar als volgt ontwikkeld:


(x e 1.000,--)

31 december 2012

31 december 2011

37. Achtergestelde leningen Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 Verwervingskosten Totaal

35.458 145.632 -354 180.736

32.494 142.481 -398

Restant looptijd van de achtergestelde leningen Verplichtingen tot en met 1 jaar Verplichtingen van 1 tot 5 jaar Verplichtingen vanaf 5 jaar

6.115 - 174.975 181.090

174.975

Certificaten onder investeringsmemorandum 2005

2012

2011

Saldo 1 januari Opname Bijgeschreven rente 2011 en 2012 Conversie

32.494 - 2.964 -

172.975 2.000 -142.481

Saldo 31 december

35.458

32.494

LANGLOPENDE SCHULDEN

Eigen vermogen volgens de geconsolideerde jaarrekening

31 december 2012

31 december 2011

-71.048

-53.208

Negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming Niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening Resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening

83

85

-45

-90

-71.010

-53.213

-17.840

-5.060

-2

-19

Verandering negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming Veranderingen in niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten

45

Resultaat volgens enkelvoudige jaarrekening

-17.797

(x e 1.000,--)

2012

174.577

174.975

-5.079

2011

jaarrekening 2012

36. Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari 684 511 Mutatie 55 173 Saldo 31 december 739 684 Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de leningportefeuille.

jaarrekening 2012

(x € 1.000)

De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van e 500.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. De rente 2011 en 2012 zijn bijgeschreven. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.

82



83


(x e 1.000,--)

2012

2011

142.481 - 3.151 - 145.632

142.481 142.481

Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 Saldo 1 januari Opname Bijgeschreven rente 2012 Conversie Saldo 31 december

De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding van de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum: a) De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1. b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen te verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar tenminste € 5.000.000,- te bedragen. c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte van het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger te zijn dan 25%. jaarrekening 2012

Over 2011 is geen variabele rente uitgekeerd. De vaste rente 2012 is bijgeschreven. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.

(x e 1.000,--)

2012

2011


De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaatsvinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van het resultaat gebracht. (x e 1.000,--)

31 december 2012

31 december 2011

38. Leningen kredietinstellingen Roll-over consortium Fixe lening consortium Hypothecaire lening BNG Transactiekosten

297.874 30.000 1.536 -515 328.895

309.980 30.000 1.593 -755

Restant looptijd van de achtergestelde leningen Verplichtingen tot en met 1 jaar Verplichtingen van 1 tot 5 jaar Verplichtingen vanaf 5 jaar

3.186 324.688 1.536 329.410

339.980 1.593

2012 Roll-over lening consortium Saldo 1 januari 309.980 Aflossing roll-over financiering -12.106 Saldo 31 december 297.874 Fixe lening consortium 31 december 30.000

2011

340.818

341.573

jaarrekening 2012

330.970 -20.990 309.980

30.000

Verwervingskosten achtergestelde leningen Uitgaven 1 januari -646 -628 Uitgaven - -18 Uitgaven 31 december -646 -646 Amortisatie 1 januari 248 205 Amortisatie 44 43 Amortisatie 31 december 292 248 Saldo 31 december -354 -398

84


Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Bank en Bank Nederlandse Gemeenten (consortium). De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergoeding bedraagt 1- en 3-maands euribor plus 70 basispunten, 95 basispunten vanaf 14 juli 2010. Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is in 2010 € 46 miljoen ingezet voor de financiering van de gekochte woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10 (default) en bij onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%. Per 31 maart 2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen. De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Bij verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV


85


lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2012 bedraagt 80,7% (2011: 79,7%). De reële waarde van de roll-over financiering per 31 december 2012 is € 298.113.000. De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met een rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De reële waarde van de fixe-lening per 31 december 2012 is € 31.006.000.

(x € 1.000)

31 december 2012

31 december 2011

Hypothecaire lening BNG

1.536

1.593

In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraagt 4,87% op jaarbasis. Als zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist. In 2012 is € 57.000 afgelost op de lening (cumulatief: € 164.000). De reële waarde van financiering per 31 december 2012 is € 1.587.000.

jaarrekening 2012

(x e 1.000,--)

2012

Transactie kosten Uitgaven 1 januari -1.304 Uitgaven - Uitgaven 31 december -1.304 Amortisatie per 1 januari 728 Amortisatie 186 Amortisatie per 31 december 914 Boekwaarde transactiekosten -390 Cap premie -125 Saldo 31 december

-515


(x € 1.000)

31 december 2012

31 december 2011

39. Overig Derivaten (startwaarde)

1.984

-

Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 45 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief ), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge-accounting gebracht. Dit heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge relatie ten gunste van de financiële baten en lasten. De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen. De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt:

Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

Marktwaarde

€ 25.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2015

4,7500%

3 mnds

€

-

Ter indekking van het rente risico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesloten met ABN AMRO Bank Nederland. De gegevens zijn als volgt:

2011

Nominale waarde

Startdatum

Looptijd

Rente %

Inkomend

€ 15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2014

2,5460%

3 mnds

- €

€ 35.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2015

1,98%

1 mnds

- € 1.356.000

€ 15.000.000

19 dec. 2007

1 okt. 2015

4,4650%

3 mnds

- € 1.901.000

€ 15.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,6000%

3 mnds

- € 1.730.000

€ 10.000.000

18 jan. 2012

1 apr. 2016

3,2400%

3 mnds

- € 1.026.000

€ 35.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2016

4,2175%

3 mnds

- € 4.803.000

€ 15.000.000

1 apr. 2008

1 apr. 2018

4,6600%

3 mnds

- € 3.065.000

-576

€ 15.000.000

27 dec. 2007

1 apr. 2018

4,3250%

3 mnds

- € 3.343.000

€ 25.000.000

31 jul. 2008

1 okt. 2018

4,7820%

3 mnds

- € 6.113.000

€ 30.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2017

2,47%

1 mnds

- € 2.632.000

€ 20.000.000

14 dec. 2010

1 jan. 2018

2,19%

1 mnds

- € 1.730.000

€ 145.000.000

12 mei 2010

1 okt. 2014

3 mnds euribor

1 mnds

-1.304 -1.304 542 186 728

-179 -755

jaarrekening 2012

Marktwaarde

€

535.000

104.000

- € 28.130.000

De hedge is effectief.

86



87


(x e 1.000,--)

31 december 2012

Nog te betalen rente achtergestelde lening (certificaten)

31 december 2011

KORTLOPENDE SCHULDEN 40. Schulden aan groepsmaatschappijen Rekening-courant WIF Lent B.V.

2

41. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing 45 Omzetbelasting 15 Pensioenpremies 8 Totaal 68

42. Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen - Overige 2 2


43. Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening / certificaten - Nog te betalen rente bankfinanciering 1.711 Te betalen kosten kwaaitaalvloeren 134 Planmatig onderhoud 66 Afrekening VvE bijdragen 106 Te betalen advieskosten 182 Te betalen belastingen 40 Te betalen huurafrekeningen - Bijdrage asbestverwijdering VvE Fatimaplein 144 Taxaties - Waarborgsommen huurders 219 Overige 10 Totaal 2.612


18

Betreft de rentevergoeding voor de achtergestelde leningen (certificaten onder investeringsmemorandum 2005) over de periode 1 januari 2011 tot met 31 december 2011. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op dit deel van de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. De renteverplichtingen 2011 en 2012 zijn per 31 december 2012 bijgeschreven bij de achtergestelde leningen.

Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de over 2011 en 2012 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten. 40 4

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

44

Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2013 circa € 2,3 miljoen en is afhankelijk van het aantal woningen in beheer bij derden. Vanaf 16 april 2010 vormen Wooninvesteringsfonds en WIF Management B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en in 2012 is ook WIF Lent B.V. opgenomen in de fiscale eenheid voor de omzetbelasting.

2 9

Gemiddeld aantal werknemers Het aantal fte’s in 2012 is 8,0 (2011: 8,0). Geen werknemers zijn werkzaam in het buitenland.

1.461 2.102 134 688 255 51 35 33 144 35 172 14 5.124


Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

88



89

Overige informatie

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Bestuurders en commissarissen

Aan: de directeur-bestuurder en de raad van toezicht van Wooninvesteringsfonds

Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: Beloningen

K.E. de Graaf

Variabele beloning

Pensioenkosten

Overige beloningen

2012

2011

2012

2011

2012

2011

2012

2011

149.893

144.782

-

-

35.090

26.982

4.302

4.247

Verklaring betreffende de jaarrekening

De directeur-bestuurder ontvangt geen winstdeling en bonus, geen beloningen betaalbaar op termijn of uitkering bij beëindiging van het dienstverband. Aan de directeur-bestuurder is een auto ter beschikking gesteld voor zakelijke doeleinden.

Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Wooninvesteringsfonds te Zeist gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

De bezoldiging van de raad van toezicht kan als volgt worden gespecificeerd:

Verantwoordelijkheid van het bestuur

Naam

Als lid van de raad van toezicht

Als lid van commissies

Overige kosten vergoedingen

2012

2011

2012

2011

2012

2011

12.000

12.000

-

-

-

-

M.T. Kooistra (vice-voorzitter)

9.500

9.500

-

-

-

-

J.G.T. Bouwman (lid raad van toezicht)

9.500

9.500

-

-

-

-

Verantwoordelijkheid van de accountant

W. van de Rotte (lid raad van toezicht)

9.500

9.500

-

-

-

-

P. Hooimeijer (lid en voorzitter auditcommissie)

9.500

9.500

-

-

-

-

J.A.M. Linders (lid raad van toezicht en lid auditcommissie)

9.500

-

-

-

-

-

59.500

50.000

-

-

-

-

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

W.J. Vrakking (voorzitter)

Totaal jaarre k e n i n g 2 0 1 2

Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen functionarissen in dienst die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2012: € 193.000).

De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de leden reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is op de overige reserves in mindering gebracht.


Naam

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directeur-bestuurder van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële kengetallen van het Wooninvesteringsfonds.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Wooninvesteringsfonds per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

In de toelichting op de jaarrekening is in paragraaf Effecten voorgenomen regeringsbeleid de betekenis hiervan uitgezet. Uit deze toelichting blijkt dat het Wooninvesteringsfonds ingrijpende veranderingen in zijn beleid moet doorvoeren om te blijven voldoen aan financiële kengetallen relevant voor toegang tot de kapitaalmarkt. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringsheffing zijn verwerkt.

90



91

Overige gegevens Benadrukking van de mogelijke consequenties van het voorgenomen regeringsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing en de verruiming van het huurbeleid voor de corporatie Wij vestigen de aandacht op de paragrafen Continuïteit op pagina 43 in de toelichting van de jaarrekening en Effecten voorgenomen regeringsbeleid op pagina 22 in het jaarverslag, waarin de mogelijke consequenties van het voorgenomen regeringsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing en de verruiming van het huurbeleid nader zijn uiteengezet. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amsterdam, 27 mei 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door H.H. Bröring RA

jaarrekening 2012

jaarrekening 2012

92



93

Bijlagen 2012 Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds Bijlage 2 Overzicht portefeuille

94


96 98


95

Leden Wooninvesteringsfonds

Bijlage 1

CORPORATIE PLAATS CERTIFICATEN

BIJLAGEn

96

Ons Huis de Woonmensen Woningstichting De Goede Woning Vivare Volkshuisvesting Arnhem Woonstichting De Kernen QuaWonen Stadlander ProWonen Woningstichting Brummen KleurrijkWonen Vidomes Woningbouwvereniging Bergopwaarts Rentree Woonveste Stichting Mooiland Woningstichting De Zaligheden Woonbedrijf SWS.Hhvl Domein UWOON Goed Wonen RWS partner in wonen Oosterpoort Wooncombinatie Nijestee WOONopMAAT R & B Wonen Dudok Wonen Woningstichting De Voorzorg Woningstichting Woensdrecht Woonstichting Hulst De Sleutels Stichting Woningbeheer Betuwe Woningstichting Laarbeek Viverion Servatius Woonpunt Wonen Meerssen Woongoed Middelburg Woningvereniging Nederweert Woonstichting Land van Altena Talis Bernardus Wonen Intermaris Stichting WoonGoed 2-Duizend Wonen Limburg


Apeldoorn Apeldoorn Apeldoorn Arnhem Arnhem Beneden-Leeuwen Bergambacht Bergen op Zoom Borculo Brummen Deil Delft Deurne Deventer Drunen Ede Eersel Eindhoven Eindhoven Ermelo Gemert Goes Groesbeek Groningen Heemskerk Heinkenszand Hilversum Hoensbroek Hoogerheide Hulst Leiden Lienden Lieshout Lochem Maastricht Maastricht Meerssen Middelburg Nederweert Nieuwendijk Nijmegen Oudenbosch Purmerend Reuver Roermond

COLLEGIALE LENING

€ 2.290.522 € 1.000.000 € 2.852.915 € 6.000.000 € 6.564.665 € 2.000.000 € 1.000.000 € 2.500.000 € 500.000 € 5.000.000 € 1.000.000 € 2.290.522 € 2.000.000 € 5.000.000 € 1.141.166 € 1.500.000 € 1.500.000 € 6.048.750 € 1.500.000 € 500.000 exp. 2010 € 3.000.000 € 1.000.000 € 547.972 € 1.625.468 € 1.145.261 € 2.000.000 € 2.500.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 3.287.831 € 570.583 € 1.500.000 € 1.500.000 € 570.583 € 500.000 € 1.000.000 € 1.022.500 exp. 2010 € 2.730.063 € 2.500.000 € 1.141.166 € 2.645.261 € 522.500 € 2.090.000 € 1.045.000 € 1.000.000 € 1.048.750 € 1.092.025 € 1.500.000 € 500.000 exp. 2009 € 5.705.831

WIF LID A A A A A A A B A A A A A A A A B A A B A A A A A A A B A B B A A A A A B A A A A A A B A

IM *

2011 2011 2005 2011 2005 2011 2011 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2011 2011 2011 2005 2005 2011 2011 2011 2011 2005 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011

Leden Wooninvesteringsfonds CORPORATIE PLAATS CERTIFICATEN COLLEGIALE LENING Woonbron Rotterdam € 39.000.000 Ressort Wonen Rozenburg € 8.759.713 woCom Someren € 5.000.000 Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Terneuzen € 1.000.000 € 1.000.000 Area Uden € 5.072.631 € 2.000.000 Bouwvereniging Woningbelang Valkenswaard € 2.000.000 Woningstichting Aert Swaens Veldhoven € 1.717.892 Woonwenz Venlo-Blerick € 3.276.075 LEKSTEDEwonren Vianen € 2.000.000 Woonwijze Vught € 570.583 € 1.000.000 Casade Waalwijk € 1.638.038 Mijande Wonen Weerselo € 1.500.000 Woningstichting Het Grootslag Wervershoof € 500.000 Woonservice Westerbork € 3.000.000 Woonkracht10 Zwijndrecht € 2.735.941 deltaWonen Zwolle € 5.225.000 Kennemer Wonen Alkmaar exp. 2010 Stichting Woonstede Ede € 500.000 Domijn Enschede exp. 2011 De Alliantie Gooi- en Vechtstreek Huizen exp. 2009 Woningstichting Kessel Kessel exp. 2010 Woonstichting Stek Lisse exp. 2010 Woningbouwstichting De Gemeenschap Nijmegen € 500.000 Woningstichting Hellendoorn Nijverdal exp. 2011 Woningstichting St. Antonius van Padua Noordwijkerhout exp. 2010 Woningbouwvereniging Helpt Elkander Nuenen exp. 2011 Thuisvester Oosterhout exp. 2009 Rhenense Woningstichting Rhenen € 500.000 Woningstichting De Kleine Meierij Rosmalen € 500.000 Woonstichting Vooruitgang Sassenheim exp. 2010 Bouwvereniging Huis & Erf Schijndel exp. 2011 Vallei Wonen Woudenberg € 500.000

WIF IM * LID A 2011 A 2005 A 2011 A 2011 A 2011 A 2005 A 2011 A 2011 A 2011 B 2011 A 2011 A 2011 B 2011 A 2011 A 2011 A 2011 B B B B B B B B B B B B B B B B

* IM 2005 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 22 september 2005 IM 2011 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 19 mei 2011

BIJLAGEn

Bijlage 1


97

Bijlage 2

Overzicht portefeuille

Aankoopdatum

BIJLAGEn

98

Corporatie

Plaats

30-11-2005 DUWO Delft 30-11-2005 Woonbron Rotterdam 16-12-2005 Haag Wonen Den Haag 23-12-2005 Staedion Den Haag 24-12-2005 De Huismeesters Groningen 28-12-2005 Nijestee Groningen 29-09-2006 Hestia Groep Landgraaf 28-12-2006 Vestia Wildervank 28-12-2006 Vestia Stadskanaal 28-12-2006 Vestia Veendam 28-12-2006 Vestia Delfzijl 28-12-2006 Woonlinie Zaltbommel 28-12-2006 Woonlinie Aalburg e.o. 01-10-2007 Mijande Wonen Den Ham-Vroomshoop 30-11-2007 De Woonplaats Breda 30-11-2007 Nijestee Groningen 30-11-2007 Vidomes Zoetermeer 31-12-2007 Humanitas Rotterdam 31-12-2007 SIB Woonservice Veenendaal 31-12-2007 Vestia Grijpskerke 31-12-2007 Vestia Oudenbosch 31-12-2007 Vestia Meliskerke 31-12-2007 Vestia Aagtekerke 31-12-2007 Woonbron Rotterdam 31-12-2007 Woonbron Dordrecht 31-12-2007 Woonbron Delft 31-12-2007 Woonkracht10 Papendrecht 31-12-2007 Woonkracht10 Alblasserdam 31-01-2008 De Kernen Hedel e.o. 31-01-2008 De Kernen Aalst e.o. 31-03-2008 Woonbron Rotterdam 29-08-2008 Volksbelang Made Langeweg 31-10-2008 Omnia Wonen Breda 31-10-2008 Omnia Wonen Hoogerheide 15-12-2008 Nijestee Groningen 31-12-2008 Woonpunt Heerlen 13-02-2009 Jutphaas Wonen Nieuwegein 02-03-2009 Vidomes Zoetermeer 13-03-2009 Havensteder Schiedam 15-04-2009 De Goede Woning Apeldoorn 01-07-2009 Nijestee Groningen 31-12-2009 Woonpunt Maastricht 31-12-2009 Woonpunt Geleen 30-06-2010 Woonkracht10 Zwijndrecht 01-07-2010 Wherestad Purmerend 14-07-2010 Domein Eindhoven 01-06-2011 Vivare Lent Totaal


Aantal woningen

134 461 57 142 235 74 45 26 26 34 24 46 40 23 74 39 84 32 45 9 13 3 1 449 118 184 19 50 62 49 146 19 30 27 89 69 21 58 234 209 35 36 17 40 383 166 332 4.509

Aantal COG

1

2

11

14

Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012

Recommend Documents