Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2011

Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2011

4

wo o n i n ve st e r i n g sfo n ds •

J a a r b e r ic h t 2011

Inhoud Bericht van de directeur-bestuurder

6

Jaarverslag 2011 1. 2. 3. 4. 5.

Kerncijfers Resultaten in het kort Bericht van de raad van toezicht Governance Informatie voor deelnemers en beleggers

10 10 12 16 20

Volkshuisvestingsverslag 2011 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Portefeuilleontwikkeling Aankoop en verkoop Ontwikkeling aeDex benchmark De woningmarkt in ontwikkeling Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Bevordering eigen woningbezit Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting Beheer van vastgoed Onderhoud van vastgoed Vereniging van Eigenaren Financiële positie

24 27 32 33 34 36 37 38 39 40 41

Jaarrekening 2011 Geconsolideerde balans Geconsolideerde resultatenrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening Enkelvoudige balans Enkelvoudige resultatenrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2011 Toelichting op de enkelvoudige balans Overige informatie Overige gegevens en controleverklaring

46 48 49 50 56 58 71 74 76 77 78 90 91

Bijlagen Bijlage 1 Bestuurlijke organisatie Bijlage 2 Leden Wooninvesteringsfonds Bijlage 3 Overzicht portefeuille

93 94 96

woon i nve st e r i ngs f on d s •

Ja ar b e r icht 2011

5

1

Bericht van de directeur-bestuurder

Aanpassen met perspectief Het verslagjaar 2011 staat voor het Wooninvesteringsfonds in het teken van aanpassen aan de sterk veranderende omstandigheden in de woningmarkt. De economische vooruitzichten leken aanvankelijk bemoedigend maar aan het optimisme kwam in de loop van 2011 snel een einde. De economische groei is uiteindelijk weliswaar uitgekomen op 1,2% maar de gevolgen van de eerder losgebarsten kredietcrisis en de daaropvolgende economische crisis zijn op de woningmarkt aanhoudend voelbaar. Terwijl de werkloosheid nog steeds laag is en de inkomenspositie redelijk op peil blijft, voert de onzekerheid de boventoon en is door het dalend consumentenvertrouwen en de strengere hypotheekvoorwaarden de dynamiek op de koopwoningmarkt verder teruggelopen. De daling van de huizenprijzen blijft nog beperkt, maar vooral de transactieaantallen zijn met name eind 2011 sterk teruggevallen. Door de aangekondigde bezuinigingsmaatregelen, het uitblijven van integrale hervormingen en de onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek duurt de onzekerheid in de woningmarkt voort. Bij afnemende risico’s van de Europese schuldencrisis kan de Nederlandse economie langzaamaan stabiliseren. Daarbij wordt de vastzittende koopwoningmarkt gunstig beïnvloed door toenemende schaarste vanwege de tot stilstand gekomen nieuwbouwproductie, het nog steeds groeiend aantal huishoudens, de verbeterde betaalbaarheid van woningen door de prijsdalingen, meer marktwerking bij huurprijzen, lage hypotheekrente en de Europese regelgeving voor toewijzing van sociale huurwoningen. Echter, een beginnend herstel van de woningmarkt is nog niet zichtbaar, zal de nodige tijd vergen en wordt nog niet in 2012 voorzien. Ondanks de onvoorspelbare negatieve ontwikkelingen en de ongunstige woningmarktomstandigheden heeft het Wooninvesteringsfonds in 2011 een positief jaarresultaat behaald. Dit resultaat is bereikt door met name de positieve herwaardering en het voordeel van de in 2011 met instemming van een meerderheid van de certificaathouders gerealiseerde renteconversie op de certificaten. Daarnaast hebben kostenbesparingen en het resultaat in de deelne-

6



ming bijgedragen aan het positieve jaarresultaat. De mindere resultaten uit verkopen zijn anticiperend opgevangen door kostenbesparingen waardoor het bedrijfsresultaat in lijn met 2010 is gebleven. Het jaarresultaat in 2011 komt uit op een netto positief resultaat van € 5,1 miljoen. Tegelijk heeft het Wooninvesteringsfonds zijn missie en ambitie scherp in het oog gehouden. Corporaties hebben in toenemende mate gebrek aan liquiditeit en hun investeringscapaciteit staat onder druk. In 2011 is de vraag van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds naar de mogelijkheden van liquiditeitsverstrekking door verkopen van woningcomplexen groot. Besluitvorming bij verkopende corporaties neemt echter veel tijd in beslag. Het Wooninvesteringsfonds heeft voor nieuwe aankopen van woningportefeuilles, met goedkeuring van het ministerie en het CFV, een fondsenstructuur ontwikkeld. In 2011 is deze vernieuwende structuur succesvol toegepast bij de aankoop van een woningportefeuille gelegen in Lent (Nijmegen) van de corporatie Stichting Vivare en is een eerste impuls gegeven aan de missie met gebruikmaking van de fondsenstructuur. Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2011 € 33 miljoen aan liquiditeiten verschaft aan de sector. Ook in de toekomst zal de nieuwe structuur ingezet worden. Met deze nieuwe financieringsstructuur met funding van beleggers buiten de sector kan het Wooninvesteringsfonds blijven inspelen op de vraag van corporaties. Tegelijkertijd wordt ook bijgedragen aan het verbinden van corporatiemarkt en beleggersmarkt. Hierbij ziet het Wooninvesteringsfonds de uitdaging in het innoveren van de financieringsstructuren en het leveren van maatwerk voor corporaties en vermogensverstrekkers. Bij zowel corporaties als beleggers bestaat hiervoor belangstelling. Een recente ontwikkeling betreft het toenemende aanbod van woningen in het midden- en geliberaliseerde segment van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. Door afstoting van deze complexen wordt de noodzakelijke liquiditeit vrijgespeeld om het accent bij corporaties op de betaalbare huurwoningen te leggen. Het Wooninveste-

1

Bericht van de directeur-bestuurder

ringsfonds wil als liquiditeitsverschaffer van de sector ook hierin op verantwoorde wijze een actieve rol spelen. Sinds de oprichting, eind 2005, heeft het Wooninvesteringsfonds voor bijna € 700 miljoen bijgedragen aan de liquiditeitsbevordering van 26 woningcorporaties. Deze vrijgespeelde middelen zijn door de corporaties op hun beurt aangewend voor noodzakelijke herstructurering en wijkverbeteringen. In het verslagjaar 2011 is aan alle 61 certificaathoudende leden, veelal in afgelegde bezoeken, de voorgestelde conversie in samenhang met de positie en de ontwikkelingen bij het Wooninvesteringsfonds toegelicht. Ruim 80% van de certificaathouders heeft daarop de voorgelegde renteconversie ondertekend. Hiermee zijn de certificaten met een vast rendement omgezet naar een lager vast plus een resultaatafhankelijk variabel rendement. Om de rentelasten in de komende jaren verder te verlagen zet het Wooninvesteringsfonds de gesprekken met het WSW voort. Hoewel het Wooninvesteringsfonds als deelnemer is geaccepteerd, heeft toekenning van borgingsruimte nog niet plaats gevonden omdat het herfinancieringsmoment nog te ver weg in de tijd ligt (april 2015).

In totaal heeft het Wooninvesteringsfonds sinds de start in 2005 1.248 woningen verkocht op een totaal bestand van 5.893. De huidige woningvoorraad per ultimo 2011 bedraagt 4.645. De balanswaarde van de vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds is van € 499,2 in 2010 met 4,5% gestegen naar € 521,8 miljoen. Het bestuur maakt graag van deze gelegenheid gebruik om zijn erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de raad van toezicht, de leden, de medewerkers en de vele partners voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar. De inzet en betrokkenheid van velen hebben bijgedragen aan de ontwikkeling en het realiseren van de doelstellingen van het Wooninvesteringsfonds. Graag werkt het bestuur ook in de toekomst met u samen aan onze ambities en de missie van het Wooninvesteringsfonds. Zeist, 21 mei 2012 Karin E. de Graaf Directeur-bestuurder

Met het oog op de toekomst en de gewenste ontwikkeling van het fonds is het Wooninvesteringsfonds bezig met verkenningen en scenario’s gericht op en de houdbaarheid van het business model binnen de huidige woningmarktomstandigheden waarbij de vermogensstructuur van de vereniging, de waarde van het belegd vermogen en het aflossingsperspectief van de certificaathouders worden betrokken. In het verslag jaar 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds veel aandacht besteed aan het verkoopproces met de focus op het goed in de markt zetten van de woningen en klantgerichte marketingactiviteiten. Om in de huidige stagnerende woningmarkt de grip hierop verder te versterken, gaat het Wooninvesteringsfonds het komend jaar ook de verkoopcoördinatie in eigen hand nemen.



7

JAJARV A A RE R V SE LRAG S L 2A0G1 1

volkshuisvesti ngsverslag 2011

jaarre k e n i ng 2 0 1 1

B I J L AG E n



8

1. 2. 3. 4. 5.

Kerncijfers Resultaten in het kort Bericht van de raad van toezicht Governance Informatie voor deelnemers en beleggers


10 10 12 16 20


A A RE R V SE LRAG S L 2A0G1 1 J AJARV

Jaarverslag 2011

9

1

Kerncijfers


2011

2010

2009

Aantal gekochte complexen

5

7

13

8

92

Aantal corporaties waarvan is gekocht

1

3

4

4

15

357

646

745

615

1.843

-

45

170

-

375

225

254

219

276

274

Aantal verkocht overig vastgoed

49

38

24

61

14

Aantal woningen verkocht aan zittende huurders

11

8

4

6

50

Aantal aangekochte woningen Aantal aangekocht overig vastgoed Aantal verkochte woningen

2008 t/m 2007

Gemiddeld bouwjaar van de complexen Gemiddelde huurprijs in € Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs

1970

1970

1968

471

469

466

454

452

78%

77%

77%

78%

76%

139.678

143.556

151.641

147.926

Huur/leegwaarde verhouding

4,0%

4,0%

3,9%

3,6%

3,7%

Verkoopmutatiegraad

4,8%

5,6%

5,3%

7,7%

5,4%

Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in €

239

277

280

318

340

Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in €

249

512

1.152

579

1.075

Beheerskosten per woning in €

224

379

397

442

504

9,1

8,2

6,9

4,0

3,4

Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen € 33,0 59,8

75,6

63,3

225,9

Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden

Resultaten in het kort Op 1 juni 2011 is een eerste aankoop gerealiseerd in de nieuwe fondsenstructuur. Daarmee is 2011 het eerste verslagjaar waarover het Wooninvesteringsfonds ook geconsolideerde resultaten rapporteert. Het verslagjaar 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds zowel enkelvoudig als geconsolideerd met een positief financieel resultaat afgesloten, respectievelijk € 5.078.000 en € 5.058.000 . Het geconsolideerde bedrijfsresultaat is in 2011 met € 19,4 miljoen licht beter dan in 2010. Het bedrijfsresultaat is nagenoeg gelijk ondanks de lagere boekwinst op verkochte woningen (€ 0,9 miljoen). De netto huuropbrengsten (bruto huur minus exploitatielasten) zijn gestegen door uitbrei-

10

1970

139.830

Gemiddelde leegwaarde woningen in €

2

1970



ding van de woningportefeuille en besparingen op beheer en onderhoud. De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen is in 2011 ten opzichte van 2010 verbeterd. De stabilisatie van het bedrijfsresultaat 2011, ondanks de teruggelopen verkopen, het voordeel van de renteconversie op de certificaten en de positieve herwaardering hebben tot gevolg dat voor het tweede achtereenvolgende jaar een positieve rentabiliteit is gerealiseerd. Het geconsolideerde resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening heeft zich in 2011 verbeterd, maar blijft negatief.

Resultaten in het kort Voor 2012 is een negatief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening begroot met name als gevolg van de verdere verslechtering van de woningmarkt. In 2012 zal het Wooninvesteringsfonds de verkopen naar verwachting verder zien dalen.

De geconsolideerde resultaten over 2011, de investeringen en de daarbij horende financieringsactiviteiten leiden tot een geconsolideerd balanstotaal van € 540 miljoen (2010: € 525 miljoen).

De liquiditeitsratio is toegenomen. De operationele kasstromen zijn ook in 2011 positief en de bankratio’s bewegen zich nog binnen de daarvoor geldende normen. Mogelijk zullen in 2012 de bankratio’s verder onder druk komen te staan.

Geconsolideerde resultatenrekening

2011

2010

In e 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Boekwinst op verkochte woningen Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

24.965 6.105 35 31.105

23.239 6.983 30 30.252

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen Salarissen Sociale lasten en pensioenen Onderhoud Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten

-282 -652 -202 -2.819 -7.764 -11.719

-325 -670 - 194 -2.888 -6.901 -10.978

Bedrijfsresultaat

19.386

19.274

83 -21.369 -21.286

99 - 22.050 - 21.951

-1.900 -5.868 12.846 5.078

- 2.677 2.596 2.091 2.010

Rentebaten Rentelasten Totale financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Waardeveranderingen vaste activa Resultaat na belastingen




2

11

2

Resultaten in het kort


De balanspresentatie 2011 leidt tot de volgende kengetallen: Boekjaar

2011

2010

2009

1,1

0,7

1,5

31,7%

28,7%

29,1%

34,5%

29,5%

Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen)

3,0%

1,3%

-23,2%

-0,3%

6,9%

Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen)

0,9%

0,4%

-6,7%

-0,1%

2,0%

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen

-1,1%

-1,8%

-5,4%

-2,1%

-3,1%

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen

-0,4%

-0,5%

-1,6%

-0,7%

-0,9%

0,9

0,9

0,6

0,8

68,6%

72,0%

73,0%

65,2%

39,7%

1,05

1,05

0,97

0,94

1,03

Liquiditeit Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen)

Interest coverage ratio

Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in exploitatie) Debt service coverage

3

1,4

2007 0,1

0,6

Bericht van de raad van toezicht Algemeen De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat hij het bestuur met raad en daad terzijde. De raad van toezicht houdt voornamelijk toezicht op: • Realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten; • Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • Kwaliteitsbeleid; • Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • Financieel verslagleggingsproces; • Naleving van de toepasselijke weten regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht staan omschreven in de artikelen 12 t/m 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking daarvan is opgenomen in een reglement voor de raad van toezicht.

12

2008



In dit jaarbericht legt de raad van toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke onderneming, verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het verslagjaar 2011 hanteert de raad van toezicht: • Strategisch Plan 2011-2015; • Jaarplan 2011; • Begroting 2011; • Meerjarenbegroting 2011-2015; • Jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, bedrijfskosten; • Statuten; • Treasurystatuut; • Governance documenten; • Bbsh; • Afspraken met stakeholders (leden, ministerie BZK/ WWI, CFV en banken).

Rericht van de raad van toezicht Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is in de zin van bepaling III 2.2. van de Governance Code Woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijke voorzitter. Binnen de raad vindt discussie plaats over de onafhankelijkheid van raadsleden, indien en voor zover daar reden toe is. In 2011 is geen sprake geweest van belangenverstrengeling waarbij leden van de raad van toezicht en/of het bestuur betrokken waren. De heer Hooimeijer heeft niet deelgenomen aan de besprekingen over de visitatie vanwege zijn betrokkenheid bij het visitatiebureau. In 2011 is binnen de organisatie van het Wooninvesteringsfonds geen gebruik gemaakt van de ‘regeling melding onregelmatigheden’. Binnen het reglement raad van toezicht wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijzen. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integriteitcode van kracht die ook van toepassing is op leden van de raad van toezicht.

Deskundigheid De raad van toezicht heeft bij de invulling van de vacature de eind 2010 bijgestelde profielschets gehanteerd. Deze profielschets is gerelateerd aan de omvang, de taken, de besturing- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van toezicht. Daarbij speelt de herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. De raad van toezicht heeft in het verslagjaar het eigen functioneren beoordeeld om te reflecteren op de eigen werkwijze nu en in de toekomst. De zelfevaluatie van de raad van toezicht is extern begeleid. De directeur-bestuurder heeft aan deze evaluatie deelgenomen. Bij de zelfevaluatie zijn de volgende punten in overweging genomen: • Reglement raad van toezicht; • Aedescode voor woningcorporaties; • Governancecode woningcorporaties; • Rooster van aftreden; • Omgang met de bestuurder; • Specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds; • Teamvorming; • Formele inrichting governance en toezicht; • Governance en inhoud van beleid.

Uit de zelfevaluatie is ondermeer het oog houden op de houdbaarheid en haalbaarheid van het business model naar voren gekomen. De raad van toezicht is zich daarbij bewust dat realisatie van de strategie sterk afhangt van externe factoren en van interne factoren als draagvlak binnen het Wooninvesteringsfonds bij de deelnemers. Daarbij is van belang dat de raad het eigen governance perspectief op het functioneren van het Wooninvesteringsfonds naar alle interne en externe stakeholders helder naar voren brengt.


3

Taken en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van toezicht zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de financiële en kwalitatieve resultaten in relatie tot de doelstellingen, risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad van toezicht heeft in het afgelopen boekjaar de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van het Wooninvesteringsfonds: • Regelmatig overleg met bestuur en management; • Overleg met de externe accountant PWC; • Volgen van seminars en congressen; • Volgen van de vakliteratuur en media; • Aanwezig bij vergaderingen algemene ledenvergadering. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met bestuur en directie van de Woonbond. De raad van toezicht is in het verslagjaar zeven maal bijeen gekomen voor een reguliere vergadering. Als belangrijkste onderwerpen zijn te onderkennen de nieuwe financieringsstructuur met externe funding, de renteconversie en de woningmarktontwikkelingen. De door het bestuur voorgestelde maatregelen gericht op structurele vermindering van de rentelasten op korte en lange termijn worden door de raad van toezicht onderschreven. Het nieuwe investeringsmemorandum en de uitwerking van de conversie van certificaten van het Wooninvesterings-



13

3

Bericht van de raad van toezicht

JA ARV E R S L AG 2 0 1 1

fonds is door de raad van toezicht nauwlettend gevolgd. Daarnaast zijn ondermeer de volgende onderwerpen aan de orde geweest: • Jaarbericht 2010 (inclusief volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en managementletter PWC); • Accountantsverslag 2010; • Remuneratierapport 2010; • Strategisch Plan 2012-2016; • Begroting 2012; • Meerjarenbegroting 2012-2016; • Begroting 2011-2012 WIF Lent BV • Kwartaalrapportages; • Uitbetaling rente 2010 en 2011; • CFV solvabiliteitsoordeel 2011; • Oordeelsbrief verslagjaar 2010 BZK; • Managementletter 2011 PWC; • Visitatierapport; • AeDex benchmark; • Renteconversie certificaten; • Perspectief op aflossen certificaten; • Aanvraag faciliteringsvolume WSW; • Aankopen complexen vastgoed; • Rapport “Slim sturen op de portefeuille” STEC Groep; • MG 2011 Circulaire Verkoop corporatiewoningen; • Herzieningswet; • Bestuursstructuur en bestuurssamenstelling; • Bestuursstructuur verbindingen; • Profielschets raad van toezicht; • Benoeming lid de heer Linders; • Evaluatie raad van toezicht.

Evaluatie doelstelling De raad van toezicht is van mening dat het Wooninvesteringsfonds onverkort voldoet aan zijn missie als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Uiteraard is en blijft een gezonde financieringsbasis daarbij van essentieel belang. Met de koers, zoals uitgezet in het strategisch plan en de meerjarenbegroting is de genoemde doelstelling, naar de mening van de raad van toezicht, voor de komende jaren gewaarborgd.

de individuele leden heeft in het verslagjaar geen wijzigingen ondergaan. De vergoeding van de voorzitter bedroeg € 12.000 en van de leden € 9.500. De bezoldiging van de leden van de raad van toezicht is vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW.

Honorering bestuur Ten aanzien van het bezoldigingsbeleid van de bestuurder conformeert de raad van toezicht zich aan het Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Woningcorporaties als opgesteld door de commissie Izeboud (“Aedes-adviesregeling”) en de “Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties” die door de VTW en het Directeurencontact van Aedes in mei 2010 is gepubliceerd. De beloning in 2011 (1 januari – 31 december) van de bestuurder, mevrouw K.E. de Graaf, is als volgt opgebouwd: K.E. de Graaf Beloning

€ 146.629

Variabele beloning

€

0

Pensioenkosten

€

26.982

Overige beloningen

€

2.400

Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld, geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen is ondergebracht bij SPW. In afwijking van de Izeboud-systematiek ontvangt de bestuurder geen variabele beloning en is het arbeidscontract met de bestuurder voor onbepaalde tijd gesloten. De reden van deze afwijking is dat een variabele beloning in de huidige context niet past bij een maatschappelijke organisatie en voorkomt dat een te grote focus op de korte termijn doelstellingen ontstaat. Tevens wil de raad van toezicht met het arbeidscontract voor onbepaalde tijd de continuïteit van de organisatie waarborgen waarbij de jaarlijkse evaluatie van het gevoerde beleid en het functioneren van het bestuur voldoende waarborg geeft voor een verantwoorde besturing van het Wooninvesteringsfonds.

Honorering raad van toezicht De honorering van de raad van toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering is niet afhankelijk van de prestaties van het Wooninvesteringsfonds. In 2011 bedroegen de totale kosten voor de raad van toezicht € 53.000 (2010: € 66.000). De vergoeding voor

14



Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen de beloningsbandbreedte die onder de “Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties” geldt. Tevens blijft het totale inkomen binnen het voor 2011 vastgestelde grensbedrag in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt).

Bericht van de raad van toezicht J A ARV E R S L AG 2 0 1 1

3

Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2011 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden van de raad van toezicht en/of de bestuurder verstrekt.

Samenstelling In 2011 was de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld: Naam

Functie

Lid sedert

Herbenoemd

Aftredend

Hoofdfuncties

Relevante nevenfunctie(s):

Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943)

voorzitter

2006

2010

2014

Honorair vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam.Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam

Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden

Ir. M.T. Kooistra (man, 1943)

vicevoorzitter

2005

2009

2013

Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek

J.G.T. Bouwman (man, 1951)

lid

2004

2009

2013

Directeur-bestuurder Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn en Zutphen (tot 1 juni 2011); Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal

W. van de Rotte (vrouw, 1951)

lid

2006

2010

2014

Vennoot bureau Senia en directeurbestuurder Stichting Senia

Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955)

lid

2006

2010

2014

Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht

Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak Ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex

In de bezetting van de raad van toezicht is in het verslagjaar geen verandering opgetreden.

In 2011 heeft de auditcommissie zes keer vergaderd. De commissie heeft onder meer gesproken over:

De heer J.A.M. Linders is in 2011 door Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, voorgedragen voor benoeming door de algemene ledenvergadering. Op 27 januari 2012 heeft de algemene ledenvergadering de heer Linders voor een periode van vier jaar benoemd.

• Interne beheersing; • Jaarrekening 2010; • Financiering; • Begroting 2012 en meerjarenbegroting 2012-2016; • Tussentijdse resultaten; • Treasurybeleid.

Eind 2011 heeft de raad van toezicht één vacature.

Commissies De raad heeft in 2007 een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. De taak van beide commissies is om de raad van toezicht te assisteren bij zijn werkzaamheden. De samenstelling van de commissies was in 2011 als volgt: Auditcommissie

Remuneratiecommissie J.G.T. Bouwman (voorzitter) Prof. ir. drs. W. J. Vrakking De remuneratiecommissie vergaderde één maal en heeft gesproken over het gevoerde beleid en het functioneren van de directeur-bestuurder.

Prof. dr. P. Hooimeijer (voorzitter) Mr. J.B.J. Stegmann (adviserend lid tot begin 2011) J.A.M. Linders (adviserend lid vanaf eind 2011)



15

4

Governance


Governance Code Woningcorporaties

Risicoprofiel

Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij.

Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het zogenaamde ‘vier-ogen principe’. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de manager finance & administration.

Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedes code en de per 1 juli 2011 vernieuwde Governance Code Woningcorporaties zijn nageleefd in 2011. De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. De belangrijkste punten van (voorlopige) afwijking zijn: • Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De raad van toezicht heeft de bestuurder voor onbepaalde tijd aangesteld; • Het bestuur en de raad van toezicht zijn bij de overleggen met de stakeholders van het Wooninvesteringsfonds nagenoeg voltallig aanwezig geweest. Op de website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse van belang geachte documenten opgenomen met betrekking tot de governance code. De belangrijkste documenten zijn: • Statuten Wooninvesteringsfonds; • Reglement raad van toezicht; • Bestuursreglement; • Integriteitcode; • Klokkenluidersregeling.

Visitatie Het Wooninvesteringsfonds is in het eerste half jaar van 2011 voor de eerste keer na de start in 2005 gevisiteerd. We zien de visitatie niet alleen als een verantwoordingsinstrument over de geleverde maatschappelijke prestaties maar ook als een leerinstrument. Onze belanghouders beoordelen de prestaties van het Wooninvesteringsfonds als ruim voldoende en de positieve uitlatingen over ons werk vormen een stimulans voor de toekomst. De beoordeling en opmerkingen van de visitatiecommissie worden inmiddels geïmplementeerd.

16



Ook de externe auditor toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past.

Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds worden de specifieke risico’s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico’s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico’s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico’s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is.

Risk management Doelstelling van Risk Management Interne beheersing dient als hulpmiddel bij het waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen, ook op langere termijn, worden bereikt en bij het voorkomen van verlies van (waarde) van bedrijfsmiddelen. Ook dienen activiteiten op het terrein van interne beheersing een belangrijke bijdrage te leveren aan de betrouwbaarheid van de financiële verslaggeving en de voorspelbaarheid van prognoses in de tussentijdse managementrapportages. Tenslotte dienen de activiteiten op het terrein van interne beheersing mede te waarborgen dat de relevante regels en wettelijke voorschriften worden nageleefd.

Governance Risk management Activiteiten op het terrein van risk management omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging kunnen vormen, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect kan hebben op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van het Wooninvesteringsfonds. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige verkoopuitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin het Wooninvesteringsfonds opereert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem van interne beheersing, maar ook in het managementproces. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. In het strategisch plan is het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds opgenomen. Dit document is in het verslagjaar herzien, besproken met en vervolgens vastgesteld door de raad van toezicht. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, is inzichtelijk of het Wooninvesteringsfonds ‘in control’ is.

Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen en solvabiliteit van 25%. Een debt service coverage van minimaal 1,10 betekent dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en concernkosten).

Financiële risico’s

Doel van het rente- en looptijdenbeleid is het minimaliseren van de financieringslasten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningen- en derivatenportefeuille. Het treasurybeleid wordt ten uitvoer gebracht in nauw overleg met de auditcommissie.

Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van onder meer: • Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het strategisch plan; • Gericht risicomanagement; • Adequate rapportagestructuren; • Transparante procedures; • Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaarplan; • Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario’s.

J A ARV E R S L AG 2 0 1 1

4

De liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen.

Financieringsrisico’s Het Wooninvesteringsfonds is zwaar gefinancierd en de financieringslasten hebben een significant aandeel in de resultaten van het Wooninvesteringsfonds. Verdere verzwaring van de financieringspositie en/of toename van de financieringslasten vormen een risico voor de financiële gezondheid van het Wooninvesteringsfonds. De risico’s ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de auditcommissie beoordeeld. Het Wooninvesteringsfonds beschikt over een treasurystatuut, waarin de kaders voor het treasurybeleid zijn vastgelegd.

Binnen het kader van het (verder) beperken van de financiële risico’s onderzoekt het Wooninvesteringsfonds bij het WSW de mogelijkheden tot realisatie van borging voor het Wooninvesteringsfonds en haar verbindingen. Begin 2011 is het Wooninvesteringsfonds als WSW-deelnemer geaccepteerd. Met een borging op de kredietfaciliteit verwacht het Wooninvesteringsfonds in de toekomst besparingen te kunnen realiseren op de financieringslasten bij een gelijkblijvende ontwikkeling van de faciliteiten.



17

4

Governance


Informatievoorzieningrisico’s Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van de gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds, maar behoeven verbetering ten aanzien van de betrouwbaarheid. Ten aanzien van de general IT controls zijn maatregelen getroffen om een testomgeving te creëren los van de gebruikersomgeving. Begin 2011 is een testomgeving gerealiseerd voor het primaire informatiesysteem. Het primaire informatiesysteem is specifiek voor het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer van woningen.

Frauderisico’s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en van vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie voor de marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig.

18



Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude: • Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk vastgoed geïnvesteerd wordt; • Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; • De raad van toezicht, auditcommissie en manager finance & administration houden toezicht op het verwervingstraject in de verschillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen alleen met toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht; • Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een onafhankelijke taxateur; • Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en de lokale verkopende makelaar; • Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed binnen standaardcontracten; • In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud worden, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamheden, bij meerdere partijen offertes opgevraagd. Voor de acceptatie van een offerte geldt het ‘vier-ogen-principe’.

Governance Waarderingsrisico’s Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. Ter bewaking van de waarde van het vastgoed taxeren jaarlijks de lokale makelaars de leegwaarden van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van twee landelijke taxateurs die per toerbeurt delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd. Daarnaast neemt het Wooninvesteringsfonds deel aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex.

Fiscale risico’s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2008 zijn de inherente risico’s vanaf 2008 significant toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot beperking van de toegenomen inherente risico’s.

Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de voorwaarde dat de niet afgedragen middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de beschikbare middelen door de verkopende corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds over de besteding van deze middelen. Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie.


4

Organisatieschema Raad van Toezicht

Leden

Directeur - bestuurder Allianties

Allianties

• Financiering

• Notariaat

• Obligatie beheer • Risico management • ICT • Verzekeringen

Office manager

Manager verkoop

Manager funding & capital markets

Manager beheer

Manager finance & administration

Project manager

• Juridisch adviseurs • Fiscaal adviseurs

Administrateur

• Taxateurs • Beheerders • VvE Beheerders • Makelaardij • Onderhoud • ICT

Organisatie Wooninvesteringsfonds 2011



19

5

Informatie voor deelnemers en beleggers


Bij het Wooninvesteringsfonds zijn 77 woningcorporaties als lid aangesloten. Zie bijlage 2 voor een totaaloverzicht met vermelding van het financiële belang in het Wooninvesteringsfonds per eind 2011 van elk van de leden. De A-leden zijn corporaties die in de periode vanaf 2005 aansprakelijk vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatieleningen (certificaten). Het bedrag aan geplaatste certificaten bedraagt circa € 175 miljoen (ultimo 2010: € 173 miljoen). De B-leden zijn corporaties, die in de jaren 1999 tot en met 2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor minder dan € 1 miljoen aan certificaten in het Wooninvesteringsfonds hebben geïnvesteerd. Vanwege de onverminderde behoefte van corporaties aan liquiditeit en investeringsruimte is het beroep op het Wooninvesteringsfonds nog steeds groot te noemen. Al enige jaren is duidelijk dat niet kan worden verwacht dat extra aansprakelijk vermogen door de sector zelf zal worden geleverd. Het Wooninvesteringsfonds is dus aangewezen op externe marktpartijen, die in een indirecte belegging in corporatiewoningen een welkome aanvulling zien op hun beleggingsportefeuille. Daarbij is het, binnen het raamwerk van de gemaakte afspraken met het ministerie, ook mogelijk dat overheden en de verkopende corporaties zelf met risicodragend vermogen in het nieuwe financieringsmodel participeren. Op deze manier kan het Wooninvesteringsfonds zijn rol als liquiditeitsverschaffer voor de sector, met het oogmerk collega-corporaties te ondersteunen bij de aanzienlijke investeringsopgaven, op de vertrouwde wijze voortzetten. Na het vastleggen van de kaders daartoe met het ministerie BZK/WWI (pilotafspraak, gemaakt in 2010) vond in 2011 een eerste transactie volgens deze methodiek plaats. Naast een bancaire financiering, aangetrokken bij ING Real Estate Finance, is daarbij gebruik gemaakt van de inbreng van kapitaal door een particuliere investeerder. Op deze wijze kon de verwerving van een woningportefeuille van Stichting Vivare uit Arnhem worden gefinancierd. Het betreft vijf complexen met 357 woningen in Lent, die door WIF Lent BV, een 100% deelneming van het Wooninvesteringsfonds, worden geëxploiteerd. In de (nabije) toekomst worden nog meer transacties via deze aanvullende financieringsvariant verwacht.

20



Het risico voor certificaathouders van de nieuwe financieringsmethodiek is gemaximeerd. Met de leden is namelijk afgesproken dat maximaal 10% van het in certificaten ingelegde kapitaal als eigen vermogen in verbindingen van het Wooninvesteringsfonds zal worden geïnvesteerd. De aansprakelijkheid van het Wooninvesteringsfonds is bij elke op te richten dochter beperkt tot het gestorte eigen vermogen. De toegang tot bancaire financiering is er in de huidige euro- en bankencrisis niet eenvoudiger op geworden. Doordat het vertrouwen in de financiële markten flink onder druk staat, zijn we langzamerhand gewend geraakt aan relatief hoge klant- en liquiditeitsopslagen. Ondanks de grotere voorzichtigheid die bij financiers is waar te nemen, deels samenhangend met de uit Basel III voortvloeiende noodzaak tot versterking van het eigen vermogen, zullen goede proposities naar verwachting goed financierbaar zijn en blijven, al is het dan op basis van lagere ‘loan-to-values’, wat zijn impact heeft op de te bieden prijzen voor het vastgoed. In de extra algemene ledenvergadering die in maart 2011 is gehouden, is het belang van de rol en functie van het Wooninvesteringsfonds ten behoeve van de sector als geheel bevestigd. Onderlegger voor dit statement was de uitkomst van een gespreksronde met de stakeholders van het Wooninvesteringsfonds, waaronder het ministerie, de (overige) toezichthouders en Aedes. De leden tonen zich betrokken bij het functioneren van het Wooninvesteringsfonds. Dit kwam onder meer naar voren in de bereidheid van een forse meerderheid van de leden om in te stemmen met het voorstel om de rente op certificaten via een conversie bij te stellen naar een lagere vaste vergoeding, in combinatie met een resultaatafhankelijke variabele component. Doordat meer dan 80% van het in certificaten belegde aansprakelijk vermogen op deze wijze is omgezet naar een flexibeler systeem wordt het Wooninvesteringsfonds in staat gesteld de rentabiliteit per direct te verbeteren en zodoende de financiële positie te versterken. Vanwege de uiterst zwakke woningmarkt heeft de renteconversie niet het gewenste resultaat opgeleverd. De financieringslasten zijn te hoog bij de huidige bedrijfsresultaten. De leden hebben daarom gevraagd het business

Informatie voor deelnemers en beleggers model en de mogelijkheden daarvan te onderzoeken/analyseren bij de huidige marktomstandigheden. In het verslagjaar 2011 is de volledige renteverplichting over 2010 van in totaal € 7,7 miljoen uitgekeerd aan de certificaathouders. Ook is aan het eind van het verslagjaar de vaste rente over 2011 van in totaal € 3,2 miljoen uitgekeerd over de certificaten die vallen onder de werking van het Investeringsmemorandum 2011.

In juni 2012 zal in de algemene ledenvergadering de uitbetaling van de rente op de certificaten (vallend onder de werking van het Investeringsmemorandum 2005) over het jaar 2011 aan de orde worden gesteld. Over 2011 zal geen variabele rente op de geconverteerde certificaten worden uitgekeerd.


5

Het Wooninvesteringsfonds verwacht ook in 2012 aan de financieringsverplichtingen aan de banken te kunnen voldoen.



21


22



1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Portefeuilleontwikkeling Aankoop en verkoop Ontwikkeling aeDex benchmark De woningmarkt in ontwikkeling Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Bevordering eigen woningbezit Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting Beheer van vastgoed Onderhoud van vastgoed Vereniging van Eigenaren Financiële positie


24 27 32 33 34 36 37 38 39 40 41



Volkshuisvestingsverslag 2011

23

1

Portefeuilleontwikkeling In het afgelopen jaar is opnieuw, met verschillende corporaties, intensief gewerkt aan diverse biedingstrajecten. Daarnaast vroeg het realiseren van individuele verkopen van woningen aan particulieren volop aandacht. In deze periode, die gekenmerkt wordt door toenemende druk op de financiële positie van corporaties en aanhoudende stagnatie op de woningmarkt, is er een gestaag groeiend aanbod van woningcomplexen van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds alsmede verzoeken om de mogelijkheden van complex verkopen nader toe te lichten.

VoLkShuiSVE Sti nGSVE RSLAG 2011

Bij de primaire doelgroep, de woningcorporaties in Nederland, geniet het Wooninvesteringsfonds brede bekendheid. De open en transparante werkwijze, de marktconforme biedingen en de wijze waarop het beheer en onderhoud van de woningen en de contacten met de huurders wordt georganiseerd, worden door corporaties gewaardeerd. De afnemende mogelijkheid van corporaties om te investeren in certificaten onderstreept de noodzaak van het ontwikkelen van nieuwe financieringsmogelijkheden om ook in de toekomst te kunnen blijven aankopen. Ten dienste van de corporatiesector heeft het Wooninvesteringsfonds alternatieve financieringsconstructies met marktkapitaal van beleggers buiten de sector ten dienste van de corporatiesector ontwikkeld en in ontwikkeling. Hierdoor kan het Wooninvesteringsfonds zijn rol spelen in het voorzien van liquiditeiten van corporaties die deze vanwege hun maatschappelijke opdracht nodig hebben. Diverse corporaties hebben interesse getoond in de (maatwerk)mogelijkheden die deze innovatieve structuur hen biedt. Daarbij is de invloed van de Europese wetgeving, herfinancierings(on)mogelijkheden en de stagnatie in de nieuwbouw koopmarkt merkbaar in het aanbod van woningportefeuilles van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesteringsfonds 5.893 woningen en 1.114 overig vastgoed (commercieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aangekocht van 27 corporaties. Het betreft in totaal 125 complexen door heel Nederland. In het verslagjaar zijn van Stichting Vivare vijf complexen met 357 woningen gekocht en zijn 225 woningen aan particulieren verkocht. De totale omvang van de huidige portefeuille bestaat uit 4.645 woningen (2010: 4.513) en is in vergelijking met 2010 met 7,9% toegenomen.

24



De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds ligt verspreid door heel Nederland met een accent op de Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte die complexen aan het Wooninvesteringsfonds aanbieden. De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee samenhangende aanbod van verkopende corporaties en anderzijds moet de opbouw passen in het portefeuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen in de koopmarkt. In 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds een onderzoek laten uitvoeren naar de portefeuillesamenstelling (regio, woonmilieus, woningtypen, woninggroottes, huurprijsniveau en bouwjaren) alsmede naar de mogelijkheden de risico-/rendementverhoudingen in de portefeuille te verbeteren. Binnen de grenzen van de missie van het Wooninvesteringsfonds zal bij toekomstige aankopen ook de risico-/rendementverhouding worden gewogen.

24%

Groningen

42,4% 10,8%

6,9%

Rotterdam

8,5% 25,9% 9,1% 7,3%

Purmerend Nijmegen Delft Overig

Geografische spreiding totaal bezit ultimo 2011

Portefeuilleontwikkeling

Aankopen woningen

2011

2010

2009

Stand per 1 januari

5.536

4.890

4.145

357

646

745

5.893

5.536

4.890

Aankoop Stand per 31 december

Verkopen woningen Stand per 1 januari

1.023

769

550

225

254

219

Stand per 31 december 1.248 1.023

769

Verkopen

Bezit woningen per 31 december

4.645

Bezit COG per 31 december Totaal portefeuille per 31 december

4.513

15

ultimo 2011

Woningen

aantallen

%

907

Portiekwoning (voordeur binnen) Maisonnette woning Rijtjeswoning 2/1 Kapwoning Vrijstaande woning Totaal woningen

26

4.539

Bezit gesplitst naar type IPD/aeDex

Galerijwoning (voordeur buiten)

4.121

26

4.660

4.147

ultimo 2010

ultimo 2009 %

aantallen

19,5

933 20,7

579

1.034 22,3

1.085 24,0

1.103

26,8

114

aantallen


1

% 14,0

2,5

119

2,6

130

3,2

2.507 54,0

2.305

51,1

2.232

54,2

79

1,7

71

1,6

77

1,9

4

0,1

0

0,0

0

0,0

4.645

100

4.513

100

4.121

100



25

1

Portefeuilleontwikkeling

ultimo 2011 aantallen

Woningen

%

ultimo 2010 aantallen

%

ultimo 2009 aantallen 279

< 1945

250

5,4%

258

5,7%

1945 - < = 1959

587

12,6%

515

11,4%

559 13,6%

1960 - < = 1969

816

17,6%

789

17,5%

801 19,4%

1970 - < = 1979

1.771 38,2%

1.736

38,5%

1.260 30,6%

1980 - <= 1989

1.024 22,0%

1.019

22,6%

1.014 24,6%

6,8%


1990 - < = 1999

130

2,8%

125

2,8%

132

3,2%

2000 - < = 2009

67

1,4%

71

1,5%

76

1,8%

4.645

100%

4.513

100%

4.121

100%

Het bouwjaar ligt over de gehele woningportefeuille genomen rondom 1970.

Woningen GBO in m2

ultimo 2011

ultimo 2010

ultimo 2009

23

9

13

40 - < 60

413

497

496

60 - < 80

1.592

1.830

1.721

80 - < 100

1.561

1.160

1.028

100 - < 120

720

663

553

120 - < 140

313

332

288

23

22

22

4.645

4.513

4.121

< 40

> = 140

Het gebruiksoppervlak ligt over de gehele woningportefeuille genomen met name tussen de 60 en 100 m2.

26

%



Aankoop en verkoop Aankoopbeleid Het Wooninvesteringsfonds heeft als missie de liquiditeit binnen de corporatiesector te vergroten. Dit doet het door complexgewijs woningen van woningcorporaties aan te kopen. Vervolgens worden de woningen bij leegkomst door het Wooninvesteringsfonds individueel verkocht of verkocht aan een zittende huurder. Met de opbrengst van de complexverkoop kunnen corporaties meteen beschikken over de financiële middelen die zij voor de uitvoering van hun maatschappelijke taken nodig hebben. Het Wooninvesteringsfonds koopt zowel woningcomplexen aan van corporaties met een acute liquiditeitsbehoefte, als ook van corporaties die omwille van benodigde kasstromen voor investeringen tot verkoop willen overgaan. Door de aanhoudende crisis en stagnatie in de woningmarkt met teruglopende woningverkopen en tegelijkertijd een forse investeringsopgave is de financiële positie en de liquiditeitspositie van steeds meer woningcorporaties onder druk komen te staan. Hierdoor zijn de contacten tussen corporaties en het Wooninvesteringsfonds gericht op verkooptransacties ter verbetering van hun financiële positie sterk toegenomen. Liquiditeitsverschaffing en meer investeringsruimte in de sector blijkt hard nodig. Ondanks de toenemende vraag tot complexgewijze aankopen blijven de transacties achter bij de verwachtingen. Verkopende corporaties aarzelen de complexgewijze verkopen in te zetten om te voorzien in de liquiditeitsbehoeften. Tegelijkertijd hebben we moeten vaststellen dat in deze tijd de vrijwillige financiering via certificaten door de sector van het sectorinstituut Wooninvesteringsfonds op basis van het matchingsprincipe niet langer opportuun is. Om aan de missie te blijven voldoen heeft het Wooninvesteringsfonds haar financieringsmogelijkheden verbreed. Bij nieuwe aankopen wordt nu gebruik gemaakt van vernieuwende structuren waarbij sprake is van externe financiering. Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2011 de nieuwe financieringsstructuur in goed overleg met het ministerie en het CFV succesvol toegepast. Deze nieuwe financieringsstructuur kenmerkt zich door aankoop in een deelneming, een 100% dochter-BV met externe financiering. De financiering van de dochter bestaat uit: • 5% eigen vermogen; • 30-35% achtergestelde lening; • 60-65% bankfinanciering.

Het eigen vermogen van de dochter financiert het Wooninvesteringsfonds met certificaten, die de verkopende corporatie bij verkoop opneemt. De achtergestelde lening kan door verschillende partijen worden ingebracht. Particuliere en/of institutionele beleggers hebben voor dit financieringsproduct hun interesse getoond. Ook provincies en gemeenten in een regio kunnen in een dergelijke structuur als externe geldverstrekker (obligatiehouder) optreden, waarmee maatwerk met een regionale insteek kan worden gerealiseerd. Zo is het Wooninvesteringsfonds in overleg met de provincie Limburg en de Limburgse corporaties om te komen tot een WIF Limburg BV. Een aantal (grotere) corporaties blijkt geïnteresseerd om zelf te participeren als verstrekker van achtergesteld vermogen in een deelneming van het Wooninvesteringsfonds. In deze variant ontvangt de corporatie bij verkoop van woningcomplexen enerzijds een gedeelte in contanten en anderzijds rendement uit de verkochte portefeuille op basis van de exploitatie- en verkoopresultaten over een reeks van jaren.

Aankopen Wooninvesteringsfonds


2

Ook in 2011 is bezit aan de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds toegevoegd. In het verslagjaar zijn 357 woningen gekocht. De aangekochte woningen zijn afkomstig van Stichting Vivare. De vijf verworven complexen in Lent, gemeente Nijmegen, vertegenwoordigen een totale aankoopwaarde van € 35 miljoen inclusief overdrachtsbelasting. De verkopende corporatie heeft in verband met deze transactie voor € 2,0 miljoen aan certificaten afgenomen. De woningportefeuille is in WIF Lent BV ondergebracht. Voor de financiering van de aankoop heeft WIF Lent BV naast de bankfinanciering voor het achtergesteld vermogen externe financiering van een particuliere belegger aangetrokken.

Biedingstrajecten In 2011 bleef het aanbod van woningcomplexen door verschillende woningcorporaties aan het Wooninvesteringsfonds aanhoudend hoog. Per eind 2011 zijn er vijf lopende biedingstrajecten. De pijplijn bevat in totaal circa 2.000 aangeboden woningen met een aankoopwaarde van ongeveer € 200 miljoen inclusief overdrachtsbelasting. Naast deze lopende trajecten hebben nog diverse corporaties aangekondigd woningen te willen aanbieden aan het Wooninvesteringsfonds. In het verslagjaar zijn veel toelichtende gesprekken gevoerd en heeft de informatievoorziening over de rol en de nieuwe mogelijkheden met



27

2

Aankoop en verkoop 36 14 3% 1%


financiering via de dochter-BV structuur van het Wooninvesteringsfonds voor de sector veel aandacht gekregen. In de gesprekken met corporaties en het ministerie is ook de mogelijkheid c.q. wens aan de orde gekomen tot het afstoten van niet-DAEB bezit van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. Dit kan een bijdrage leveren aan de noodzaak tot het op verantwoorde, gefaseerde wijze terugbrengen van het totaal bezit van corporaties in Nederland. Als de sector op grond van de Europese regelgeving het accent moet leggen op het segment van de betaalbare huurwoningen, waarvoor staatsteun mogelijk is en blijft, kan juist het Wooninvesteringsfonds het aangewezen instrument zijn om woningen in het geliberaliseerde segment over te nemen, zowel op verkoopbasis als op (tijdelijke) exploitatiebasis. Voor corporaties met een liquiditeitsbehoefte snijdt het mes bij verkoop van niet-DAEB bezit dan aan twee kanten.

214 17%

124 10% 36 14 3% 1% 124 10% 306 24%

Het biedingsproces

568 45%

Leeftijdsklasse 31 - 40

568 45%

Leeftijdsklasse 31 - 40 Leeftijdsklasse 51 - 60

Leeftijdsklasse 0 - 30 Leeftijdsklasse 41 - 50

Leeftijdsklasse 41 - 50 Leeftijdsklasse 61 - 70 Leeftijdsklasse 51 - 60 Leeftijdsklasse > 71 Leeftijdsklasse 61 - 70

Leeftijd kopers getransporteerde woningen 2005 t/m 2011 Leeftijdsklasse > 71 Leeftijd kopers getransporteerde woningen 2005 t/m 2011

8 2 3% 1%

45 20% 45 20%

23 10% 23 10% 53 24%


8 2 3% 1% 94 42% 94 42%

Leeftijdsklasse 31 - 40 Leeftijdsklasse 0 - 30 Leeftijdsklasse 41 - 50 Leeftijdsklasse 31 - 40 Leeftijdsklasse 51 - 60 Leeftijdsklasse 41 - 50 Leeftijdsklasse 61 - 70 Leeftijdsklasse 51 - 60 Leeftijdsklasse > 71 Leeftijdsklasse 61 - 70

Leeftijd kopers getransporteerde woningen in het jaar 2011 Leeftijdsklasse > 71

• Indicatieve bieding De indicatieve bieding is een globale waardering van de aangeboden portefeuille. Deze geschiedt op basis van beperkte informatie en is geheel vrijblijvend voor zowel de aanbiedende corporatie als voor het Wooninvesteringsfonds. De gevraagde onkostenvergoeding wordt verrekend als de transactie wordt gerealiseerd.

• Definitieve bieding Na de definitieve bieding en acceptatie volgt het transport van het vastgoed.

Verkopen Wooninvesteringsfonds Zoals uit onderstaande overzichten blijkt, verkoopt het Wooninvesteringsfonds een fors deel van zijn woningen aan starters op de woningmarkt, in de leeftijdsklasse tot 30 jaar.



306 24%

53 24%

• Voorlopige bieding Op basis van een intentieovereenkomst heeft het Wooninvesteringsfonds gedurende de periode van de voorlopige bieding exclusiviteit. In deze fase wordt een uitgebreide (financiële, technische) Due Diligence uitgevoerd. Tevens worden de financieringsmogelijkheden onderzocht en besproken.

28

214 17%


Leeftijd kopers getransporteerde woningen in het jaar 2011

Uit de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds zijn in 2011 225 woningen getransporteerd. In totaal zijn vanaf de start tot en met 31 december 2011 1.248 woningen verkocht. In 2011 zijn door de aanhoudende stagnerende woningmarkt door het Wooninvesteringsfonds minder woningen verkocht dan verwacht. Dagelijkse berichten over de bankencrisis, landencrisis en economische malaise hebben mensen onzeker gemaakt en het consumentenvertrouwen diep geraakt. De woningmarkt is verder ingezakt waarbij de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek een rol speelt terwijl de aanscherping van de regels voor hypotheekverstrekking de financiële mogelijkheden beperken voor potentiële kopers bij met name woningen in de lagere prijsklassen. De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% voor woningen tot en met juni 2012 heeft slechts voor een kortstondige opleving gezorgd maar het vertrouwen in de woningmarkt niet versterkt. Hoewel de gemiddelde betaalbaarheid van een koopwoning is toegenomen door onder meer de prijsdaling, heeft dit veel kopers niet over de streep kunnen trekken. Het aantal transporten is met circa 10% gedaald ten opzichte van 2010. Met extra inzet zowel bouwkundig, commercieel als marketingtechnisch is de focus van het Wooninvesteringsfonds op de verkoopactiviteiten

Aankoop en verkoop verder versterkt. Om de grip op de verkoop te vergroten, wordt de samenwerking met de externe verkoopcoördinator afgebouwd. De komende tijd zal het Wooninvesteringsfonds een groter deel van de verkoopcoördinatie en daarmee het aansturen van de lokale makelaars door het hele land in eigen hand nemen. Verkoop onder voorwaarden wordt niet aangeboden. Dit past niet in het concept en bedrijfsmodel van het Wooninvesteringsfonds. De financiële consequenties van deze producten op langere termijn, de doorstroom beperkingen bij kopers en de marktverstorende werking ervan, vragen nadere aandacht van de sector. Om de verkoop van woningen te stimuleren onderzoekt het Wooninvesteringsfonds de mogelijkheden van vormen van startersleningen waarbij geen korting wordt gegeven op de woning maar de koper ondersteuning krijgt bij de financiering. Verstoring van de koopmarkt wordt hierdoor voorkomen. Portefeuille per einde jaar

Verkoopprijzen De gemiddeld gerealiseerde koopsom van een woning in 2011 bedraagt € 143.401 en ligt daarmee 0,6% onder het niveau van 2010.

Leegstand De leegstand in de woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds is in het verslagjaar tot 5,7% toegenomen (2010: 5,0%). De gemiddelde leegstandsperiode is toegenomen tot 9,1 maanden (2010: 8,2). Met het oog op de duur van de leegstand, het aantal leegstaande woningen per complex en de specifieke regionale woningmarktomstandigheden wordt per geval besloten om woningen te wederverhuren.

ultimo 2011

ultimo 2010

ultimo 2009

4.645

4.513

4.121

15

26

26

4.660

4.539

4.147

Woningen Commercieel onroerend goed (COG) Totaal portefeuille per einde jaar


2

Leegstand Woningen

265

226

201

6

5

6

Bezettingsgraad woningen 94% 95%

95%

Commercieel onroerend goed (COG)

Mutatie De mutatiegraad is voor het Wooninvesteringsfonds van belang voor het aantal woningen dat verkocht kan worden. Hierbij wordt gerekend met het moment van beëindiging van het huurcontract. In 2011 zijn 367 woningen leeggekoWoningen Portefeuille per ultimo Aantal verkopen Verkoop mutatiegraad

men voor verkoop (6,3% van het gemiddeld aantal woningen dat het Wooninvesteringsfonds in 2011 in bezit had) ten opzichte van 327 woningen in 2010 (6,9% van het gemiddeld aantal woningen).

2011

2010

2009

2008

4.645

4.513

4.121

3.595

225

254

219

276

4,8%

5,6%

5,3%

7,7%



29

2

Aankoop en verkoop


Azaleastraat – Bloemenhof – Haagbeukstraat – Petuniastraat – Warmoezenierstraat –

30



Lent Lent Lent Lent Lent

B I J L AG E n




2 Aankoop en verkoop



31

3

Ontwikkeling aeDex benchmark


Het Wooninvesteringsfonds doet sinds de start in 2006 mee aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex. Deze index is een vanuit de commerciële vastgoedsector afgeleid meetinstrument dat voor corporaties een beoordeling mogelijk maakt van zowel financieel-economische als ook de maatschappelijke performance. Het instrument meet deze performance vanuit de optiek van rendement op investeringen waarbij de feitelijke geleverde rendementsprestaties worden afgezet tegen wat had kunnen worden bereikt in geval de corporatie volledig marktgedreven zou hebben geopereerd.

2011 in % Benchmark WIF

2010 in % Benchmark WIF

2009 in % Benchmark

WIF

Totaal rendement

0,5

5,5

1,8

5,5

- 1,9

Direct rendement

2,9

3,3

2,8

3,2

2,6

2,9

Indirect rendement

-2,4

2,2

- 0,9

2,2

- 4,3

-1,0

Totale exploitatiekosten (als % bruto inkomsten)

44,7

35,8

46,3

29,5

46,9

Bron: IPD/aeDex corporatie vastgoedindex

32

De vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds behaalde volgens de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex in 2011 een totaal rendement van 5,5% waarvan 3,3% direct rendement en 2,2% indirect rendement. Daarmee is het rendement hoger dan de benchmark, die over 2011 een totaal rendement realiseerde van 0,5%, bestaande uit 2,9% direct en -2,4% indirect rendement. De totale exploitatiekosten als percentage van de bruto inkomsten liggen ook in 2011 bij het Wooninvesteringsfonds lager dan bij de collega-corporaties. Hieronder geven wij een beeld van de belangrijkste indices over de afgelopen jaren:



1,9

43,4

De woningmarkt in ontwikkeling De stagnatie in de woningmarkt heeft het verslagjaar van 2011 aangehouden en vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. Ondanks het negativisme dat de Nederlandse woningmarkt domineert, biedt juist de huidige situatie reden om vernieuwing en hervorming door te voeren. Positief is dat de keuzevrijheid van woningzoekenden is verbeterd. Dat dwingt aanbieders van woningen meer dan ooit om veel klantgerichter te handelen. De afgelopen drie jaar daalden de huizenprijzen 3,5% per jaar, in totaal dus iets meer dan 10%. De prijsdaling heeft zich over vrijwel de gehele linie voorgedaan. Ondanks de prijsdaling zijn er weinig transacties. Het aantal verkochte woningen is de afgelopen jaren in rap tempo gehalveerd. Tegelijkertijd is het aantal woningen dat in de bestaande markt wordt aangeboden verder gestegen. Een aanzienlijk deel van het woningaanbod staat langer dan een jaar te koop. Het stokken van de vraag naar koopwoningen wordt door een aantal aspecten bepaald. Consumenten kiezen momenteel eerder voor korte termijn zekerheid dan lange termijn financiële verplichtingen. De lage transactie-aantallen zijn voornamelijk te wijten aan een gebrek aan vertrouwen bij kopers. Allereerst de economische vooruitzichten met onzekerheid over de ontwikkeling van de koopkracht en werkgelegenheid en de mogelijke extra bezuinigingen vanuit de overheid. Naast de vertrouwenskwestie speelt ook de financiering de consument parten. Hoewel de betaalbaarheid van woningen is toegenomen, kunnen huishoudens minder lenen door de strengere financieringseisen van de banken. Bovendien lijkt de hypotheekrenteaftrek niet duurzaam houdbaar. De prijsdaling van woningen, de

relatief lage hypotheekrente en de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting (per juni 2011 van 6 naar 2%) hebben de genoemde negatieve effecten op de vraag niet kunnen compenseren. Nieuwe toetreders zijn belangrijk om de markt weer in beweging te krijgen. Zij hoeven namelijk alleen te kopen en niets te verkopen. Starters staan echter niet te springen om in te stappen en aarzelen. De arbeidsmarkt is een onzekere factor en de afgenomen financierbaarheid is beperkend. Daarnaast leidt de verwachting van verdere prijsdalingen tot uitstelgedrag. De voorspelde stagnatie van de nieuwbouw is tot uitdrukking gekomen in de beperkte nieuwbouwproductie in 2011 van zowel koop- als huurwoningen. Gezien het sterk gedaalde aantal in aanbouw genomen woningen zal ook de komende jaren voldoende productie uitblijven. Dit leidt tot een oplopend woningtekort waardoor de druk op de markt zal toenemen. In combinatie met de afnemende verhuisbewegingen in de bestaande voorraad zal de doorstroming verder stagneren maar dit zal over het geheel toch een beperkte prijscorrectie hebben. Ondanks de toename van het aantal huishoudens en lokaal schaarste op de woningmarkt is vooral de aanhoudende concurrentie tussen verkopers en de aarzelende koper dominant. De paradox is dat de vraag opdroogt, de behoefte niet. De komende jaren zullen vraag en aanbod elkaar weer vinden.


4

Een verdere geleidelijke prijsverlaging kan het aantal transacties in de loop van 2012 stabiliseren. Economisch herstel en maatregelen die bijdragen aan het gewenste vertrouwen spelen daarbij een cruciale rol.



33

5

Huurbeleid en huurprijsontwikkeling De minister van BZK heeft de maximale huurverhoging per 1 juli 2011 op 1,3% vastgesteld. Daarmee is het huurstijgingspercentage gelijk gebleven aan de inflatie over 2011. Deze norm is door het Wooninvesteringsfonds gehanteerd bij de doorgevoerde huurverhoging bij de gereguleerde huurwoningen in het verslagjaar.


Aanvullend op het inflatievolgend huurbeleid is in het regeerakkoord tevens vastgelegd dat in schaarste regio’s het aantal woningwaarderingspunten kan worden verhoogd met maximaal 25 punten, afhankelijk van de WOZ-waarde en de oppervlakte. Huurverhoging op basis van de extra punten kan alleen bij nieuwe huurders (mutatie) en niet in het kader van de jaarlijkse huuraanpassing. Deze maatregel is per 1 oktober 2011 ingevoerd. Dit nieuwe puntenaantal dient als uitgangspunt bij het bepalen van de huur bij wederverhuur. Waar mogelijk verhoogt het Wooninvesteringsfonds de huren maximaal.

In het regeerakkoord is tevens een maatregel aangekondigd die de doorstroming moet bevorderen, namelijk de hogere huurstijging voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000. Voor hen zal een maximale huurstijging van inflatie +5% gaan gelden. De koppeling van de huurstijging aan het inkomen is nieuw en vergt een wetswijziging die in 2012 bij de Tweede Kamer zal worden ingediend. Het Wooninvesteringsfonds zal de extra huurverhoging doorvoeren als de wetswijziging gerealiseerd is. De tot en met 2011 aangekochte woningen hebben een gemiddelde huurprijs per maand van € 471. Deze bedraagt 77,5% van de maximaal redelijke huur volgens de puntentelling van het WoningWaarderingsStelsel (WWS).

2011

2010

2009

Gemiddelde huurprijs per woning op 1 januari

469

466

454

Gemiddelde huurprijs per woning op 31 december

471

469

466

1,3%

1,2%

2,5%

77,5%

76,6%

77,2%

Verhoging huursom Gemiddelde huurprijs als % maximaal redelijk op 31 december

34



Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Als gevolg van de huurprijsstijgingen en nieuwe aankopen zijn enkele verschuivingen opgetreden in de verdeling van de woningen naar huurprijscategorie. Uit de opbouw van

de portefeuille naar huurklasse blijkt dat in het verslagjaar het overgrote deel (66%) van de woningen tot de categorie betaalbaar behoort. 2011

%

2010

%

2009

%

Goedkoop

509

11,0

561

12,4

581

14,1

Betaalbaar

3.065

66,0

2.967

65,8

2.625

63,7

Duur

868

18,6

799

17,7

756

18,3

Geliberaliseerd

203

4,4

186

4,1

159

3,9

4.645

100%

4.513

100%

4.121

100%

Totaal




5

35

6

Bevordering eigen woningbezit Met verkopen aan zittende huurders en verkopen na mutatie draagt het Wooninvesteringsfonds bij aan het bevorderen van het eigen woningbezit. Daarnaast levert het een bijdrage aan het realiseren van gemengde perspectiefvolle wijken waar mensen die dat willen, kunnen doorstromen van huur naar koop.

Zittende huurders


De overheidsmaatregel met betrekking tot het (tijdelijk) verlagen van de overdrachtsbelasting tot 2% heeft in 2011 voor een kortdurende opleving van de koopmarkt gezorgd. Echter, steeds beperktere leenmogelijkheden en het tekortschieten van stimulerende maatregelen op de woningmarkt, maken het potentiële toetreders tot de koopmarkt moeilijk. Daarnaast is het consumentenvertrouwen laag

Aantal woningen verkocht

en het aantal verkopen aan zittende huurders blijft mede daardoor laag. In 2011 zijn dankzij forse inspanningen door middel van grootschalige aanschrijvingen toch nog 11 woningen aan de zittende huurders verkocht. De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds bestaat grotendeels uit aangebroken bezit. In deze zogenaamde ‘gestippelde’ woningcomplexen verwacht het Wooninvesteringsfonds in de komende jaren vrijwel niet aan zittende huurders te kunnen verkopen. Op termijn verwacht het Wooninvesteringsfonds mogelijkheden tot verkopen bij huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000 die geconfronteerd worden met een extra huurverhoging van 5%.

Totaal

2011

2010

2009

1.248

225

254

219

276

161

78

11

8

4

6

20

6,3%

4,8%

3,1%

1,8%

2,2%

12,4%

Waarvan aan zittende huurders In %

2008 t/m 2007

Mutatie De meeste woningen worden bij mutatie/opzegging van het huurcontract in de verkoop gezet. Gezien de prijsklasse blijkt de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds vooral starters en gezinnen - waaronder veel voormalige huurders - uit lagere inkomensgroepen toegang tot de koopmarkt te bieden.

36



De woningen verkoopt het Wooninvesteringsfonds tegen marktconforme prijzen, zonder marktverstorende voorwaarden. Het Wooninvesteringsfonds overweegt ter stimulering van de verkopen in 2012 een Starterslening aan te bieden.

Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting Door de aankoop van woningcomplexen van corporaties levert het Wooninvesteringsfonds een forse bijdrage aan de herstructurering en diversiteit van wijken in heel Nederland. In het verslagjaar kwam andermaal een aanzienlijk bedrag hiervoor beschikbaar, te weten € 35 miljoen. Door deze opbrengst kon door de verkopende corporatie, Stichting Vivare in Arnhem, invulling worden gegeven aan investeringen in herstructureringsgebieden.

aan financiële ruimte vrij gemaakt ten behoeve van corporaties in heel Nederland. De verkopende corporaties investeren deze gelden onverkort in herstructurering en leefbaarheid. Het Wooninvesteringsfonds zelf stelt, op bescheiden schaal, middelen ter beschikking voor verbeteringen van de leefbaarheid binnen de wijken waar de woningen zijn gelegen.

Vanaf de oprichting heeft het Wooninvesteringsfonds via complexaankopen voor bijna € 700 miljoen (inclusief het voordeel van de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting)

Aan het einde van het verslagjaar bevinden zich binnen de woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds 9 eenheden voor mindervaliden (MIVA) en 32 seniorenwoningen.




7.

37

8

Beheer van vastgoed Beheerbeleid

een zorgvuldig uitgevoerde aanbesteding onder zes vastgoedmanagementorganisaties is het beheer van dit bezit ondergebracht bij ACM Vastgoedmanagement, Actys Wonen en van ’t Hof Rijnland.


Kenmerk van het Wooninvesteringsfonds is een compacte managementorganisatie met uitbesteding van operationele werkzaamheden aan derden. Dit stelt het Wooninvesteringsfonds in staat landelijk te opereren en biedt de flexibiliteit om te anticiperen op groei van de portefeuille. De huurder moet de beheerder direct kunnen benaderen en de beheerder moet adequaat en snel kunnen reageren. Na aankoop zet het Wooninvesteringsfonds het beheerbeleid van de verkopende corporatie voort. De huurder wordt in essentie niet geconfronteerd met wijzigingen in de uitvoering van het beheer.

Deze concentratie draagt bij aan de verbetering van de beheersbaarheid en efficiëntie en bovendien aan forse kostenbesparingen die in 2012 geëffectueerd zullen worden zonder in te boeten op kwaliteit van het beheer.

Energielabeling Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslagjaar en de jaren daarvoor een groot deel van zijn woningen in verhuurde staat laten voorzien van een energielabel. Woningen die verkocht worden en ouder zijn dan 10 jaar, worden altijd voorzien van een energielabel. Het Wooninvesteringsfonds heeft nog niet het volledige bezit gelabeld in verband met continue wijzigingen in de regelgeving.

Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslagjaar de plannen ten aanzien van het uitbesteden van beheer en de concentratie hiervan verder vorm gegeven. Diverse lopende contracten met corporatiebeheerders zijn vroegtijdig ontbonden. Het betreft hier contracten met Woonbron, Stichting de Huismeesters, Woonkracht10 en Haag Wonen. Via

Energielabels woningen Wooninvesteringsfonds per 1-1-2012 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 A

38


B

C


D

E

F

G

Onderhoud van vastgoed Onderhoudsbeleid In zijn algemeenheid is het onderhoud gericht op de instandhouding van de complexen met aandacht voor de leefbaarheid van huurders en verkoopbaarheid/verhuurbaarheid. Het Wooninvesteringsfonds heeft de planning en uitvoering van het planmatig onderhoud sinds enige jaren uitbesteed aan Fortrus.

Klachtenonderhoud Het Wooninvesteringsfonds heeft het klachtenonderhoud via beheerovereenkomsten, met een vast budget, bij diverse beheerders ondergebracht. In de portefeuille is in totaal voor € 1,1 miljoen (2010: € 0,9 miljoen) aan klachtenonderhoud uitgevoerd. Voor 2012 zal door het inkrimpen van het aantal beheerders en realiseren van grootschalige inkoop een verlaging van de kosten zichtbaar worden.

voerd. De realisatie van het planmatig onderhoud bedraagt € 1,1 miljoen. Een bedrag van € 0,9 miljoen is verschoven naar 2012. Grote projecten in 2011 waren: - Diverse schilderonderhoudsbeurten in de complexen in Delft, Alblasserdam (53 woningen) en de regio Aalst en Hedel (57 woningen); - Diverse dakrenovaties in de complexen in Groningen (132 woningen) in Dordrecht (28 woningen) en Delft (150 woningen). Grote geplande projecten in 2012 zijn: - Diverse schilderonderhoudsbeurten in de overige complexen in Delft (160 woningen), in de Klaverbuurt te Rotterdam (57 woningen) en in de complexen in omgeving Maasdriel en Zaltbommel (38 woningen).

In aanvulling op het klachtenbudget heeft het Wooninvesteringsfonds budget beschikbaar voor het op individuele basis vervangen/renoveren van keukens, badkamers en cv-ketels.


9

De beheerder maakt momenteel nog gebruik van ‘eigen’ aannemers. Het Wooninvesteringsfonds zal in de toekomst de beheerder verzoeken om gebruik te maken van door het Wooninvesteringsfonds voorgeschreven aannemers. Hiermee zal worden geprofiteerd van de inkoopcapaciteit van het Wooninvesteringsfonds.

Meerjarenonderhoud De werkzaamheden die vallen onder het samenwerkingscontract met Fortrus bestaan uit het opstellen van meerjarenonderhoudsbegrotingen van alle complexen in de portefeuille (voor zover het geen Vereniging van Eigenaren betreft), de jaarlijkse herinspecties en het voorbereiden en laten uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden. In 2011 is besloten de jaarlijkse herinspecties om te zetten naar tweejaarlijkse inspecties. Geconcludeerd is dat de staat van de portefeuille dit ook toelaat. In 2011 zijn delen van het planmatig meerjarenonderhoud uitgesteld naar 2012 in verband met de onder druk staande resultaten en kasstromen. De uitgestelde werkzaamheden krijgen prioriteit in 2012 en zullen alsnog worden uitge-



39

10. Vereniging van Eigenaren


40

Grote waarde wordt gehecht aan actieve Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Indien een complex nog gesplitst moet worden ten behoeve van het verkopen, zal het Wooninvesteringsfonds tijdens het aankooptraject in overleg met de verkopende corporatie de splitsingsakte en splitsingtekeningen laten opstellen. Na aankoop van woningcomplexen worden in alle gevallen de (slapende) VvE’s direct geactiveerd, voorzien van een meerjarenonderhoudsbegroting en wordt een VvE beheerder aangesteld. Het Wooninvesteringsfonds laat zich via een gevolmachtigde in iedere VvE-vergadering vertegenwoordigen. Hierdoor wordt bijgedragen aan de instandhouding van het complex en de adequate uitvoering van de werkzaamheden voor planmatig onderhoud. In het verslagjaar is het Wooninvesteringsfonds, als appartementrechteigenaar, deelnemer in 106 VvE’s, waarbij niet in alle gevallen van een meerderheidsbelang sprake is. Speerpunt voor 2012 wordt het controleren van gemetselde gevels hoger dan 12 meter. Vanuit de overheid is hier een



verplichting gekomen om dit soort gevels te controleren op de aanwezigheid van voldoende gevelankers. In samenwerking met Omnia Vastgoedonderhoud is hiervoor een proefproject gestart bij de VvE Belvédèrebos te Zoetermeer. Bijzondere vermelding verdienen de in 2011 afgeronde werkzaamheden: • Renovatie liften VvE Ooster- en Westervenne te Purmerend; • Renovatie dak van VvE de Avondsterflat te Groningen, gestart in 2011; • Uitgebreid schilderwerk VvE Belvédèrebos te Zoetermeer; • Aanbrengen gevelankers VvE Belvédèrebos; • Renovatie 2e ketelhuis VvE Belvédèrebos; • Aanbrengen gevelankers VvE Belvédèrebos; • Schilderwerk VvE Burgemeester van Haarenlaan en Jan van Zutphenstraat te Schiedam (incl. kleurwijziging); • Renovatie dak VvE Damstate te Schiedam.

Financiële positie Garantievermogen Aan het einde van het verslagjaar bedraagt het geconsolideerde garantievermogen, bestaande uit eigen vermogen en achtergesteld vermogen, van het Wooninvesteringsfonds € 171,7 miljoen (2010: € 150,5 miljoen). De toename van het garantievermogen is het saldo van toevoeging van het netto resultaat aan het eigen vermogen, de toevoeging van uitgegeven certificaten aan het achtergesteld vermogen en de obligatielening binnen WIF Lent B.V. De omvang van het garantievermogen is voldoende om de rol als liquiditeitsverschaffer van de sector te vervullen. Het enkelvoudige garantievermogen bedraagt ultimo 2011 € 157,8 miljoen (2010: € 150,5 miljoen). Op 27 april 2011 ontving het Wooninvesteringsfonds het continuïteitsoordeel 2011 van het CFV. Op basis van de uitkomsten van dat onderzoek zijn het gecorrigeerde weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen nader berekend. Het continuïteitsoordeel geeft aan dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen zich ontwikkelt van 31,6% ultimo 2013 naar 33,0% ultimo het prognosejaar 2015. De ondergrens van het noodzakelijke weerstandsvermogen ultimo 2013 is vastgesteld op 28,4% en ultimo 2015 op 31,2%. Op basis van de financiële beoordeling wordt door het CFV de A1-status toegekend. Dit houdt in dat het Wooninvesteringsfonds op basis van de huidige beleidsprognoses over voldoende weerstandsvermogen beschikt om de volkshuisvestelijke opgaven, waarvoor het zich gesteld ziet, te kunnen uitvoeren.

Financiering Het Wooninvesteringsfonds is gefinancierd met een combinatie van vreemd vermogen (door ABN AMRO Bank en BNG verstrekt) en achtergestelde obligatieleningen (door collega-corporaties toevertrouwd). WIF Lent B.V. is gefinancierd met eigen vermogen, een achtergestelde obligatielening (particuliere investeerder) en bankfinanciering (ING Real Estate Finance). De uitgifte van achtergestelde leningen geschiedt in de vorm van certificaten of in de vorm van specifiek aan de dochter B.V. verbonden obligatieleningen. Het bestuur heeft met goedkeuring van de leden aan de huidige certificaathouders een renteconversie op de achtergestelde lening voorgesteld, vanaf 1 januari 2011. Met deze conversie wordt een verbetering van de rentabiliteit

en een robuustere financiële positie van het Wooninvesteringsfonds beoogd. In het verslagjaar is 81% van het in certificaten begrepen achtergestelde vermogen na instemming van de betreffende certificaathouders geconverteerd naar een vaste rente van 2,25%. Afhankelijk van de resultaten (debt service coverage > 1,10, liquide middelen > € 5 miljoen en solvabiliteit > 25%) zal daarnaast een variabel rendement worden uitgekeerd tot maximaal 3,25%. Bij deze operatie is elk van de betreffende certificaten met een nominale waarde van € 500.000 omgezet in vijf certificaten met een nominale waarde van € 100.000. De overige 19% van het in certificaten begrepen vermogen blijft vallen onder de werking van het in 2005 uitgegeven Investeringsmemorandum. Deze vorderingen op het Wooninvesteringsfonds, met een onveranderde nominale waarde van € 500.000 kennen een ongewijzigde vaste rente van 4,5%. In het verslagjaar heeft één corporatie in certificaten van het Wooninvesteringsfonds geïnvesteerd, voor een bedrag van € 2,0 miljoen. In 2011 is de volledige renteverplichting over 2010 uitgekeerd aan de certificaathouders, in totaal € 7,7 miljoen. Ook is, conform de voorwaarden van het Investeringsmemorandum 2011 aan het einde van het verslagjaar de vaste rente uitgekeerd over de certificaten, die vallen onder de werking van dit Investeringsmemorandum, in totaal € 3,2 miljoen. Het totale bedrag aan achtergesteld vermogen in de vorm van certificaten bedraagt per eind 2011 circa € 175 miljoen.


11

De kredietfaciliteit, in een herfinancieringsoperatie gerealiseerd in 2008, is zonder borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgesloten. Voor debt service coverage ratio en loan-to-value hebben de externe financiers specifieke normen gesteld. Aan deze criteria is ook in het verslagjaar voldaan. Financiële positie Per 31 december 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds een negatief eigen vermogen van € 17 miljoen en is er sprake van een positief resultaat over 2011 van € 5,1 miljoen en een negatieve kasstroom van € 2,4 miljoen. Daarnaast verwacht het management dat de door de bank ge-



41


stelde convenanten (debt service coverage ratio, hierna “DSCR”) in 2012 zullen worden gebroken. De DSCR kent een tweetal niveaus, namelijk 1,20 en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt er een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is de lening direct opeisbaar door de bank. Ultimo 2011 bedraagt de DSCR 1,20 en is er geen sprake van een doorbreking van het convenant. De geprognosticeerde kasstromen van het Wooninvesteringsfonds tot 12 maanden na datering van de onderhavige jaarrekening zijn naar verwachting toereikend om het Wooninvesteringsfonds aan zijn financiële verplichtingen te laten voldoen en zullen niet leiden tot een default-situatie. De ontwikkelingen in de geprognosticeerde kasstromen zullen sterk afhangen van de aantallen verkochte woningen en de ontwikkelingen op de woningmarkt. Bij de prognoses is rekening gehouden met de meest actuele ontwikkelingen op het gebied van aantal verkochte woningen en verkoopprijzen. Gegeven het voorgaande is het management van mening dat het opstellen van de jaarrekening op basis van going concern is gerechtvaardigd. In het verslagjaar heeft het WSW, als uitkomst van de bijna twee jaar lopende besprekingen, aangegeven dat aan het Wooninvesteringsfonds vooralsnog geen borgingsruimte zal worden toegekend. Eerst bij een concreet verzoek tot (her)financiering kan een verzoek tot borging door het WSW in behandeling worden genomen (zie ook hoofdstuk Governance). Het Wooninvesteringsfonds heeft drie 100% deelnemingen en heeft geen beleggingen in derden. Er is door het Wooninvesteringsfonds geen garantie, sterkmakingsverklaring of borgstelling anderszins voor de deelnemingen afgegeven. In 2011 is de eerste transactie volgens de nieuwe financieringsstructuur, in nauw overleg met het ministerie BZK/ WWI en het CFV gerealiseerd. De betreffende woningportefeuille (357 woningen in Lent) is door het Wooninveste-

42



ringsfonds aan de 100% dochtervennootschap WIF Lent B.V. geleverd. Zie hiervoor ook hoofdstuk 5 van het jaarverslag. Voor deze transactie gelden overigens dezelfde fiscale regelingen, die op het Wooninvesteringsfonds van toepassing zijn. Het Wooninvesteringsfonds bestemt de (toekomstige) jaarresultaten uitsluitend ten behoeve van werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

Treasury Toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering is een belangrijk onderdeel van het jaarlijkse takenpakket van de interne toezichthouder. Dit vloeit voort uit richtlijn van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG 94-319 betreffende goed rentmeesterschap. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is gedurende het verslagjaar regelmatig met de auditcommissie en de raad van toezicht van gedachten gewisseld. Het Wooninvesteringsfonds heeft de renterisico’s die verbonden zijn aan de variabel rentende financiering (roll over lening) afgedekt door middel van rente-instrumenten. Ten aanzien van de bij ABN AMRO Bank afgesloten renteswaps geldt geen verplichting tot depotstorting (margin calls) bij optredende negatieve marktwaarden. In 2011 zijn geen aanvullende transacties gedaan ter afdekking van renterisico’s. Kort na het verslagjaar zijn drie lopende swaps afgekocht en omgezet in langer lopende swaps onder gelijktijdige verlaging van de hoofdsom. Hierdoor kon een reductie van de rentelast van circa € 1 miljoen in 2012 worden gerealiseerd. In 2012 wordt verder beleid ontwikkeld ter verbetering van de financieringsverhoudingen en dekking van de financieringslasten uit het bedrijfsresultaat.

volkshuisvesti ngsverslag 2011 woon i nve st e r i ngs f on d s •


43


44



Jaarrekening 2011 46 48 49 50 56 58 71 74 76 77 78 90 91


Geconsolideerde balans Geconsolideerde resultatenrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening Enkelvoudige balans Enkelvoudige resultatenrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2011 Toelichting op de enkelvoudige balans Overige informatie Overige gegevens en controleverklaring



45

Geconsolideerde balans (voor winstbestemming) (x e 1.000,--)

31 december 2011

31 december 2010

1

109

241

Materiële vaste activa 2 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

521.844 2.700

499.232 2.788

Totaal materiële vaste activa 524.544 Financiële vaste activa 3 8.195 Totaal vaste activa 532.848 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren 4 790 Belastingen en premies sociale verzekeringen 5 24 Overlopende activa 6 332 Totaal vorderingen 1.146 Liquide middelen 7 5.649 Totaal vlottende activa 6.795 Totaal activa 539.643

502.020

ACTIVA VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa


46



13.395 515.656

827 3 113 943 8.064 9.007 524.663

Geconsolideerde balans (voor winstbestemming) (x e 1.000,--)

31 december 2011

31 december 2010

PASSIVA

-22.099 5.078 -17.021

-22.099

VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen 1.133 Overig 972 Totaal voorzieningen 9 2.105

511 - 511

LANGLOPENDE SCHULDEN Achtergestelde leningen 10 Leningen kredietinstellingen 11 Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering 12 Overige kortlopende schulden 13 Overlopende passiva 14 Totaal kortlopende schulden Totaal passiva Garantievermogen

-24.109 2.010

188.577 359.772 548.349

172.552 361.622 534.174

672 95 18 5.425 6.210

562 95 9 11.411 12.077

539.643

524.663

171.556



GROEPSVERMOGEN Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen 8

150.453


47

Geconsolideerde resultatenrekening (x e 1.000,--)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2010

24.965 6.105 35 31.105

23.239 6.983 30 30.252

-282 -652 -202 -2.819 -7.764 -11.719 19.386

-325 -670 -194 -2.888 -6.901 -10.978 19.274

Huren Verkoop onroerende zaken 15.1 Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten 15

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen 16 Salarissen 17 Sociale lasten en pensioenen 18 Onderhoud 19 Overige bedrijfskosten 20 Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN


Rentebaten 21 83 99 Rentelasten 22 -21.369 -22.050 Totaal financiële baten en lasten -21.286 -21.951 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -1.900 -2.677 Belastingen 23 -5.868 2.596 Resultaat na belastingen voor waardeveranderingen vaste activa -7.768 -81 Herwaardering vaste activa 2 Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa

48

2011



12.846 5.078

2.091 2.010

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x e 1.000,--) 2011

2010

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen 5.078 2.010

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in roerende en onroerende zaken in exploitatie -35.556 -59.809 Investeringen in roerende en onroerende zaken t.d.v. exploitatie -62 -27 Investeringen in financiële vaste activa -46 18 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -35.664 -59.818 Subtotaal -16.324 -29.043


Aanpassingen voor: Herwaardering -12.846 -2.091 Afschrijvingen 282 324 Egalisatie cap premie 55 1.383 Amortisatie en mutatie verwervingskosten achtergestelde leningen 25 42 Amortisatie transactiekosten leningen kredietinstellingen 186 390 Boekwaarde verkochte woningen 25.790 27.982 Mutatie overige voorzieningen 972 Boekwaarde desinvesteringen - Belastingen 5.868 -2.596 20.332 25.434 Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie vorderingen -203 2.584 Mutatie kortlopende schulden -5.867 747 -6.070 3.331 Kasstroom uit operationele activiteiten 19.340 30.775

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname achtergestelde leningen 16.000 3.000 Opname leningen kredietinstellingen 20.000 45.500 Aflossing leningen kredietinstellingen -22.036 -25.161 Overige mutaties -55 -227 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 13.909 23.112 Toename liquide middelen -2.415 -5.931 Stand liquide middelen begin jaar 8.064 13.995 Stand liquide middelen einde jaar 5.649 8.064 Mutatie liquide middelen -2.415 -5.931 woon i nve st e r i ngs f on d s •


49

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 Algemeen Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” en is landelijk werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en vervreemden van woningen. De statutaire vestigingsplaats is Hilversum. Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in duizenden euro’s.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Bbsh (Besluit beheer sociale-huursector) en vanuit die optiek opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek met inachtneming van enkele specifieke uitzonderingen alsmede de van toepassing zijnde Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. Het Wooninvesteringsfonds heeft besloten deze herziene richtlijn niet toe te passen op de jaarrekening 2011.


De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Financiële positie Per 31 december 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds een negatief eigen vermogen van € 17 miljoen en is er sprake van een positief resultaat over 2011 van € 5,1 miljoen en een negatieve kasstroom van € 2,4 miljoen. Daarnaast verwacht het management dat de door de bank gestelde convenanten (debt service coverage ratio, hierna “DSCR”) in 2012 zullen worden gebroken. De DSCR kent een tweetal niveaus, namelijk 1,20 en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt er een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is de lening

50



direct opeisbaar door de bank. Ultimo 2011 bedraagt de DSCR 1,20 en is er geen sprake van een doorbreking van het convenant. De geprognosticeerde kasstromen van het Wooninvesteringsfonds tot 12 maanden na datering van de onderhavige jaarrekening zijn naar verwachting toereikend om het Wooninvesteringsfonds aan zijn financiële verplichtingen te laten voldoen en zullen niet leiden tot een default-situatie. De ontwikkelingen in de geprognosticeerde kasstromen zullen sterk afhangen van de aantallen verkochte woningen en de ontwikkelingen op de woningmarkt. Bij de prognoses is rekening gehouden met de meest actuele ontwikkelingen op het gebied van aantal verkochte woningen en verkoopprijzen. Gegeven het voorgaande is het management van mening dat het opstellen van de jaarrekening op basis van going concern is gerechtvaardigd.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij het Wooninvesteringsfonds vorderingen, liquide middelen, langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voor de waardering van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de grondslagen voor waardering, paragraaf latente belastingvorderingen en -verplichtingen. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij het Wooninvesteringsfonds tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winsten verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Om het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Het Wooninvesteringsfonds past kostprijshedge accounting toe voor de rentederivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past het Wooninvesteringsfonds kostprijshedge accounting toe voor de rentederivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winsten verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten verliesrekening. Binnen het treasury beleid van het Wooninvesteringsfonds dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Het Wooninvesteringsfonds loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt het Wooninvesteringsfonds risico ten aanzien van toekomstige kasstromen Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft het Wooninvesteringsfonds renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt.

Grondslagen voor consolidatie Op 31 december 2007 zijn twee vennootschappen opgericht WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V. Daarnaast is op 16 april 2010 Wooninvesteringsfonds I B.V. opgericht. Per 1 juni 2011 is WIF Vastgoed B.V. omgezet in WIF Lent B.V. Wooninvesteringsfonds I B.V. is per 15 maart 2011 omgezet in WIF Management B.V. Van alle vennootschappen is het Wooninvesteringsfonds 100% aandeelhouder. In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Wooninvesteringsfonds en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee het een organisatorische en economische eenheid vormt. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd WIF Lent B.V. (voorheen: WIF Vastgoed B.V.), Hilversum (100%) WIF Management B.V. (voorheen: Wooninvesteringsfonds I B.V.), Zeist (100%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde zijn: WIF FBI B.V., Hilversum (100%)


De activiteiten van WIF Lent B.V. bestaan voornamelijk uit exploitatie en vervreemden van woningen in Lent (Nijmegen). De activiteiten van WIF Management B.V. bestaan voornamelijk uit het oprichten, deelnemen in, het bestuur voeren over en het verlenen van diensten op financieel, technisch, administratief, economisch of bestuurlijk gebied. De activiteiten van WIF FBI B.V. bestaan voornamelijk uit het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen. Deze verbinding is niet geconsolideerd in verband met het ontbreken van activiteiten vanaf moment van oprichten.



51

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. In de jaarrekening 2010 werd het belang in deelnemingen in rechtspersonen en vennootschappen, waarin het belang van het Wooninvesteringsfonds 100% bedroeg niet in de consolidatie betrokken in verband met het ontbreken van activiteiten. Met ingang van 1 januari 2011 worden WIF Lent B.V. en WIF Management B.V. geconsolideerd.

Fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft het Wooninvesteringsfonds een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de onroerende en roerende zaken in exploitatie; • De waardebepaling van de leningenportefeuille; • Het vormen van een herinvesteringsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen, hoewel in 2011 en voorgaande jaren sprake is van fiscale verliezen en de compensabele verliezen voorzichtigheidshalve niet zijn geactiveerd.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling

Gebruik van schattingen


Bij het opstellen van de jaarrekening dient de ondernemingsleiding, in overeenstemming met algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken.

Algemeen

Materiële vaste activa

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn, uitgezonderd die voor materiële vaste activa in exploitatie, gebaseerd op de verkrijgingsprijs.

Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie- en verkoopopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken hebben allen een bestemming voor verkoop, maar kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens en verwachtingen van het Wooninvesteringsfonds. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer en met name de verkoopverwachtingen waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus.

52



Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings¬prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. In de balans en het resultatenoverzicht zijn referenties opgenomen, die verwijzen naar de toelichting.

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast in rechte afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Hier is sprake van als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.

Computerapplicaties De kosten van de ontwikkeling van specifieke computerapplicaties voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerendgoedtransacties, beheer en rapportages worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden in vijf jaar volgens de lineaire methode afgeschreven.

Kosten fondsenverwerving en aankoop De kosten van fondsenwerving en aankoop worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden gedurende de looptijd van het fonds (zeven jaar) volgens de lineaire methode afgeschreven.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen en de gebouwen niet zijnde woningen zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde is bepaald op basis van de netto contante waarde van toekomstige kasstromen, zijnde de bedrijfswaarde. De leegstaande woningen die zijn verkocht met een transportdatum in het volgende boekjaar zijn gewaardeerd tegen verkoopopbrengst onder aftrek van de verkoopkosten. De leegstaande woningen die nog niet zijn verkocht zijn gewaardeerd tegen getaxeerde verkoopopbrengst onder aftrek van verwachte verkoopkosten. Waardeveranderingen worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van het resultaat gebracht.

• Installaties 5 jaar • Inventaris 5 jaar • Vervoermiddelen 4 jaar

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde-methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Het Wooninvesteringsfonds staat in het geheel niet in voor de schulden van de deelnemingen.

Bijzondere waardeverminderingen vaste activa Vaste activa worden jaarlijks beoordeeld op (wijzigingen in) omstandigheden, die doen vermoeden, dat de boekwaarde niet meer zal worden terugverdiend. De terugverdien- of bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van de met desbetreffend actief te genereren netto kasstromen. In geval van lagere bedrijfswaarde, wordt een impairment verlies ten laste van het resultaat gebracht. Voor verkoop beschikbare activa worden gewaardeerd tegen hun verwachte opbrengstwaarde.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.


Liquide middelen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met de lineaire afschrijvingen en eventueel rekening houdende met een restwaarde. De afschrijvingstermijnen zijn: • Gebouwen 40 jaar • Verbouwingen 10 jaar

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan één jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum



53

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.

Latente belastingvorderingen en –verplichtingen


Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Overige voorzieningen Hieronder is mede begrepen de voorwaardelijke contractuele verplichting uit hoofde van de variabele rente op de obligatielening uitgegeven door WIF Lent B.V. De variabele rente c.q verplichting is gelijk aan 40% van het cumulatieve resultaat vóór belastingen, inclusief resultaat complexgewijze verkoop, van WIF Lent B.V. De vrijval vindt plaats na aflossing van de obligatielening.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestresultaat verwerkt.

54



Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van het WIF dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

Marktrisico Het WIF loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico Het WIF is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico Het WIF loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico Het WIF loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt het WIF risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt het WIF risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft het WIF renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Kredietrisico Het WIF heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Liquiditeitsrisico Het WIF maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) . Verkoopopbrengsten worden geacht te zijn gerealiseerd als transport in het boekjaar heeft plaatsgevonden. Het verkoopresultaat is de koopsom onder aftrek van verleende kortingen en verkoopkosten. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Sociale lasten en pensioenen Het Wooninvesteringsfonds is voor het pensioen van zijn medewerkers aangesloten bij de CAO Woondiensten. Dit betreft een middelloonregeling waarvan de uitvoering is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Vereniging Wooninvesteringsfonds heeft uit dien hoofde geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenlast in de winsten verliesrekening bestaat uit de verschuldigde premies onder aftrek van werknemersbijdragen over het lopende jaar.

Rentebaten en rentelasten Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rentebaten en rentelasten, inclusief de egalisatie van de cap premie en amortisatie van de bijkomende kosten voor het aantrekken van langlopende financiering.

Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen betreft de resultaten van 100% deelnemingen.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is het Wooninvesteringsfonds integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belasting in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief rekening houdend met gemaakte afspraken met de belastingdienst.

Waardeveranderingen vaste activa


Deze post omvat de herwaardering van de per jaareinde in bezit zijnde woningportefeuille.

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met een mogelijke restwaarde. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het



55

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2011 kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening


De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het Wooninvesteringsfonds weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte verkopen (tienjarenplan), de verwachte kosten van overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op huurstromen de meerjarenbegroting. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huur-

2010

stijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een bijdrage per woning van € 50 voor bijdragen aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Met de heffingsbijdrage is geen rekening gehouden.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen.

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017 e.v.

Inflatieverwachting

1,00%

2,25%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Huurprijsindexatie

1,20%

2,25%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Looninflatie

3,10%

1,50%

2,00%

2,30%

2,51%

2,66%

3,00%

3,00%

Onderhoudindexatie

3,25%

1,50%

2,00%

2,30%

2,51%

2,66%

3,00%

3,00%

Disconteringsvoet

5,78%

5,40%

5,40%

5,40%

5,40%

5,40%

5,40%

5,40%

Leegwaarde indexatie

-2,70%

-2,00%

-2,00%

-0,85%

0,31%

1,11%

2,00%

2,00%

Gemiddelde mutatiegraad

6,53%

4,76%

4,84%

5,36%

5,26%

5,45%

5,39%

5,16%

Huurderving

5,40%

5,50%

5,70%

5,50%

5,50%

5,50%

5,50%

5,50%

56



Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening

2011

2010

Periode waarover contant wordt gemaakt

50 jaar

50 jaar

Gemiddelde maandhuur per woning € 474 € 451

per complex bepaald op basis van de huurprijzen per 1 juli

Stijging maandhuur

Huurprijsindexatie

Gemiddelde leegwaarde per woning

€ 139.415

€ 139.678

per woning bepaald

Gemiddelde verkoopkosten per woning

4,10%

4,90%

van leegwaarde

Stijging gemeentelijke lasten

inflatieverwachting

Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning per jaar

€ 371

Stijging verzekeringen

inflatieverwachting

Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar

€ 18

Stijging planmatig onderhoud

onderhoudindexatie

Gemiddeld klachtenonderhoud per woning per jaar

€ 228

Stijging planmatig onderhoud

onderhoudindexatie

Gemiddeld planmatig onderhoud per woning per jaar

14,5%

Stijging renovatie onderhoud

onderhoudindexatie

Gemiddeld renovatie onderhoud per woning per jaar

€ 112

Stijging beheerkosten

looninflatie

Gemiddelde beheerkosten per woning per jaar

€ 224

Stijging concernkosten

looninflatie

Concernkosten per woning

€ 498

€ 316

€ 17

€ 224

17,0%

€ 107

per complex bepaald

per woning (niet VvE)

per complex bepaald

van netto huren

op totaal bepaald

€ 352

per complex bepaald

€ 476

op totaal bepaald




57

Toelichting op de geconsolideerde balans (x e 1.000,--) 2011

VASTE ACTIVA

2010

1. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Aanschafwaarde 31 december Afschrijving 1 januari Afschrijving Afschrijving 31 december Boekwaarde 1 januari Boekwaarde 31 december


58

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke (software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rapportages.



959 - 959

959 -

-718 -132 -850 241 109

-538 -180

959

-718 421 241

De investeringen in (software)toepassingen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname.

Toelichting op de geconsolideerde balans (x e 1.000,--) 2011 2010 2. MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Aanschafwaarde 1 januari 514.052 482.225 Investeringen 35.556 59.809 Desinvesteringen -25.790 -27.982 Aanschafwaarde 31 december 523.818 514.052 Herwaardering 1 januari -14.820 -16.911 Herwaardering 12.846 2.091 Herwaardering 31 december -1.974 -14.820 Boekwaarde 1 januari 499.232 465.314 Boekwaarde 31 december 521.844 499.232

De investeringen hebben betrekking op de aankoop van

dan wordt alsnog de overdrachtsbelasting afgedragen en

woningen en overige opstallen. In de aankoopprijs is 6%

verkrijgt het Wooninvesteringsfonds een vordering op de

overdrachtsbelasting begrepen. Het Wooninvesterings-

verkopende corporaties zoals in de verkoopovereenkomst

fonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachts-

is vastgelegd.

belasting voor een totaal bedrag van e 36,5 miljoen verkregen onder voorwaarde dat de middelen binnen zeven

De bedrijfswaarde per woning bedraagt e 112.400

jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructurerings-

(2010: e 110.600).

projecten door de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft de verplichting vast te stellen dat de

De

middelen door de corporaties conform de fiscale regel-

marktrendament bedraagt per 31 december 2011 e 464,2

taxatiewaarde

(beleggingswaarde)

gebaseerd

op

geving worden besteed. Wordt niet aan de eis voldaan,

miljoen (2010: e 465,2 miljoen).




59

Toelichting op de geconsolideerde balans (x e 1.000.000,--)

2011

Verloop mutatie bedrijfswaarde Bedrijfswaarde 1 januari

2011

2010

2010

499,2

465,3

Verloop mutatie bedrijfswaarde Jaarresultaat - Autonome ontwikkeling 5,4 18,3 - Aankopen wooneenheden 35,0 59,8 - Verkopen wooneenheden -25,8 -28,0 14,6 Parameterwijzigingen - Indexaties -13,1 - 8,7 - Wijziging disconteringsvoet 14,2 2,4 - Levensduur - - - Mutatiegraad - - 1,1


60

Wijzigingen exploitatiebeleid - Huurcomponent -1,5 0,4 - Inflatie/ lastenstijging 2,3 -10,4 - Overig exploitatiebeleid 6,1 0,1 6,9 Bedrijfswaarde 31 december 521,8



50,1

- 6,3

- 9,9 499,2

Toelichting op de geconsolideerde balans (x e 1.000,--)

Bedrijfspand

Inventaris

Vervoermiddelen

Totaal 3.078

Aanschafwaarde 1 januari 2011

2.700

198

180

Investeringen

-

12

50

62

Desinvesteringen

-

-

-38

-38

2.700

210

192

3.102

Aanschafwaarde 31 december 2011

Afschrijvingen tot en met 1 januari 2011 Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen boekjaar Afschrijvingen tot en met 31 december 2011 Boekwaarde 1 januari 2011 Boekwaarde 31 december 2011

135

74

81

290

-

-

-38

-38

72

41

37

150

207

115

80

402

2.565

124

99

2.788

2.493

95

112

2.700

De investeringen betreffen één personenauto en één kopieerapparaat. 3. Financiele vaste activa Latente belastingen Deelnemingen

31 december 2010

8.177

13.377

18

18

8.195

Latente belastingen

31 december 2011

13.395

De samenstelling van latentie over verwerkte en niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Compensabele verliezen

-

1.760

zaken in exploitatie

4.561

7.559

Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille

3.616

4.058


Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende

8.177

13.377

De latentie uit hoofde van verliescompensatie is op nihil gewaardeerd daar de verwachting bestaat dat verliescompensatie niet zal worden gerealiseerd binnen de daartoe gestelde termijn (negen jaar). Deelnemingen WIF FBI B.V.

18

18

De 100% deelneming in WIF FBI B.V. te Hilversum is niet geconsolideerd doordat het van te verwaarlozen betekenis is.



61


Vlottende activa

31 december 2011

31 december 2010

VORDERINGEN 4. Debiteuren Beheer 472 189 Verkopen 368 688 Voorziening dubieuze debiteuren -50 -50 Totaal 790 827 5. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting 24 3


62

6. Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Nog te factureren opbrengsten Nog te ontvangen depot gelden Overig Totaal

-29 238 112 11 332

-8 121 113

In de overlopende activa zijn geen vorderingen begrepen met een looptijd langer dan één jaar.




31 december 2011

31 december 2010

7. Liquide middelen ABN AMRO Bank 3.812 7.985 ING 1.778 BNG 59 79 Totaal 5.649 8.064 De liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.

PASSIVA

8. GROEPSVERMOGEN Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal Saldo 1 januari 2010 9.484 -33.593 -24.109 Verdeling resultaat 2009 -33.593 33.593 Resultaat boekjaar 2010 - 2.010 2.010 Saldo 31 december 2010 -24.109 2.010 -22.099 Verdeling resultaat 2010 Resultaat boekjaar 2011 Saldo 31 december 2011

2.010 - -22.099

-2.010 5.078 5.078

5.078 -17.021

9. VOORZIENINGEN 2011 2010 Latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari 511 4.002 Mutatie 622 -3.491 Saldo 31 december 1.133 511


Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de leningportefeuille en waarderingsverschillen onroerende en roerende zaken in exploitatie. Overige voorzieningen Saldo 1 januari - Mutatie 972 Saldo 31 december 972 Voor een toelichting op de overige voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de obligatielening.



63


2011

2010

LANGLOPENDE SCHULDEN 10. Achtergestelde leningen Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 32.494 172.975 Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 142.481 Obligatielening 14.000 Verwervingskosten -398 -423 Totaal 188.577 172.552 Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 Saldo 1 januari 172.975 169.975 Opname 2.000 3.000 Conversie -142.481 - Saldo 31 december 32.494 172.975 De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van € 500.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. jaarre k e n i ng 2 0 1 1

Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 Saldo 1 januari - Opname - Conversie 142.481 - Saldo 31 december 142.481 De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding van de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum: a) De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1. b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen te verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar tenminste € 5.000.000 te bedragen.

64



Toelichting op de geconsolideerde balans c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte van het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger te zijn dan 25%. Over 2011 is geen variabele rente uitgekeerd. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. (x e 1.000,--)

2011

2010

Obligatielening Saldo 1 januari - Opname 14.000 - Saldo 31 december 14.000 De hoofdsom van de obligatielening bedraagt € 14.000.000 en heeft een looptijd van zeven jaar en eindigt op 30 mei 2017. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom bedraagt 6,00% op jaarbasis. De variabele rente is gelijk aan 40% van het cumulatieve resultaat vóór belastingen, inclusief resultaat complexgewijze verkoop, van WIF Lent B.V. gedurende de looptijd van de obligatielening, met dien verstande dat de variabele rente per jaar maximaal gelijk is aan 5% van het per 30 juni van ieder kalenderjaar uitstaande bedrag van de obligatielening. De variabele rente zal niet eerder worden voldaan dan na (i) verkoop van het laatste deel van de gehele woningportefeuille en (ii) volledige en onherroepelijke aflossing van de obligatielening. De variabele rente wordt jaarlijks toegevoegd/ onttrokken aan de voorziening. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zullen alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het WIF Lent B.V. dit toelaat. WIF Lent B.V. heeft het recht om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de obligatielening. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. (x e 1.000,--)

2011

2010


Verwervingskosten achtergestelde leningen Uitgaven 1 januari -628 -628 Uitgaven -18 - Uitgaven 31 december -646 -628 Amortisatie 1 januari 205 163 Amortisatie 43 42 Amortisatie 31 december 248 205 Saldo 31 december -398 -423 De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaatsvinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van het resultaat gebracht. woon i nve st e r i ngs f on d s •


65

Toelichting op de geconsolideerde balans (x e 1.000,--) 31 december 2011 31 december 2010 11. Leningen kredietinstellingen Roll-over consortium Fixe lening consortium Lening I ING Bank Lening II ING Bank Lening III ING Bank Lening IV ING Bank Hypothecaire lening BNG Transactiekosten Restant looptijd van de leningen Looptijd langer dan 5 jaar

(x e 1.000,--)

309.980 30.000 4.454 3.000 3.000 8.500 1.593 -755 359.772

330.970 30.000 1.648 -996

8.500

-

2011

2010

361.622


Roll-over lening consortium Saldo 1 januari 330.970 310.631 Opname langlopende financiering - Opname roll-over financiering - 45.500 Aflossing roll-over financiering -20.990 -25.161 Saldo 31 december 309.980 330.970 Fixe lening consortium

30.000

30.000

Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Bank en Bank Nederlandse Gemeenten (consortium). De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergoeding bedraagt 1en 3-maands euribor plus 70 basispunten (van toepassing tot 14 juli 2010), 95 basispunten (vanaf 14 juli 2010). Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is in 2010 € 46 miljoen ingezet voor de financiering van de gekochte woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10 (default) en bij onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%. Per 31 maart 2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen. Op 14 juli 2010 is eenmalig € 46 miljoen opgenomen. De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Bij verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2010 bedraagt 79,7%.

66



Toelichting op de geconsolideerde balans De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met een rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. (x e 1.000,--)

2011

2010

Lening I ING Bank Saldo 1 januari - Opname 5.500 Aflossing -1.046 Saldo 31 december 4.454 De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 5,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van drie-maands Euribor-tarief met een opslag van 2,08% per jaar tot 1 juli 2014. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het WIF Lent B.V. Bij verkoop wordt 110% van het gefinancierde bedrag per woning afgelost. (x e 1.000,--)

2011

2010

Lening II ING Bank Saldo 1 januari - Opname 3.000 Aflossing - Saldo 31 december 3.000 De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 4,313% per jaar tot 1 juli 2014. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. (x e 1.000,--)

2011


2010

Lening III ING Bank Saldo 1 januari - Opname 3.000 Aflossing - Saldo 31 december 3.000 De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 5,034% per jaar tot 1 juli 2016. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.



67


2011

2010

Lening IV ING Bank Saldo 1 januari - Opname 8.500 Aflossing - Saldo 31 december 8.500 De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 8,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een rentepercentage van 5,46% per jaar gedurende de looptijd. De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. (x e 1.000,--)

31 december 2011

31 december 2010

1.593

1.648

Hypothecaire lening BNG

In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraagt 4,87% op jaarbasis. Als zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist. In 2011 is e 55.000 afgelost op de lening (cumulatief: e 107.000). (x e 1.000,--) 2011 2010 jaarre k e n i ng 2 0 1 1

Transactiekosten Uitgaven 1 januari -1.304 -1.129 Uitgaven - -175 Uitgaven 31 december -1.304 -1.304 Amortisatie per 1 januari 542 152 Amortisatie 186 390 Amortisatie per 31 december 728 542 Boekwaarde transactiekosten -576 -762 Cap premie -179 -234 Saldo 31 december -755 -996 De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen. De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde

Looptijd

Rente %

Marktwaarde

€ 25.000.000

1 april 2015

4,7500%

€ 34.607

68



Toelichting op de geconsolideerde balans Ter indekking van het rente risico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesloten met ABN AMRO Bank Nederland. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde

Looptijd

Rente %

Marktwaarde

€ 21.000.000

1 oktober 2012

4,2450%

- €

€ 15.000.000

1 oktober 2015

4,4650%

- e 1.908.000

€ 15.000.000

3 april 2018

4,6600%

- € 2.469.000

€ 20.000.000

2 april 2013

4,0950%

- €

901.000

€ 20.000.000

1 april 2014

4,1250%

- €

1.520.000

€ 35.000.000

1 april 2016

4,2175%

- € 4.463.000

€ 15.000.000

3 april 2018

4,3250%

- €

€ 25.000.000

1 oktober 2018

4,7820%

- € 5.057.000

€ 35.000.000

2 januari 2015

1,98%

- €

1.148.000

€ 30.000.000

2 januari 2017

2,47%

- €

1.694.000

€ 20.000.000

2 januari 2018

2,19%

€

751.000

€ 166.000.000

1 oktober 2014

3 mnds euribor

- €

748.000

(x e 1.000,--)

31 december 2011

640.000

2.791.000

- € 24.090.000

31 december 2010

KORTLOPENDE SCHULDEN 12. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting 47 Loonheffing 40 44 Omzetbelasting 4 48 Pensioenpremies 4 3 Totaal 95 95


13. Overige kortlopende schulden Rekening courant WIF FBI B.V. 17 Te betalen salarissen - Overige 1 18


5 4 9


69


31 december 2011

31 december 2010

14. Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening / certificaten 1.462 7.719 Nog te betalen rente bankfinanciering 2.329 1.797 Te betalen kosten kwaaitaalvloeren 134 134 Planmatig onderhoud 688 947 VvE bijdragen 320 194 Te betalen huurafrekeningen 33 50 Vergoeding raad van toezicht 10 10 Bijdrage asbestverwijdering VvE Fatimaplein 144 144 Taxaties 35 13 Waarborgsommen huurders 172 157 Te betalen koopsom - 112 Totaal 5.425 11.411

Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.


70

Nog te betalen rente achtergestelde lening (certificaten) Betreft de rentevergoeding voor de achtergestelde leningen (certificaten onder investeringsmemorandum 2005) over de periode 1 januari 2011 tot met 31 december 2011. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op dit deel van de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de over 2011 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2012 circa €2,0 miljoen en is afhankelijk van het aantal woningen in beheer.



Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening (x e 1.000,--) 15. BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Boekwinst op verkochte woningen Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten 15.1. Boekwinst op verkochte woningen Verkoopbrengsten Verkoopkosten Boekwaarde verkopen Totaal BEDRIJFSLASTEN 16. Afschrijvingen Immateriële vaste activa Bedrijfspand Vervoermiddelen Inventaris Materiële vaste activa Totaal 17. Salarissen Bruto salaris 18. Sociale lasten en pensioenen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal

2011

2010

24.965 6.105 35 31.105

23.239 6.983 30 30.252

33.475 -1.580 31.895 -25.790 6.105

36.761 -1.796 34.965 -27.982 6.983

-132 ---------------- -72 -37 -41 ---------------- -150 -282

-180 ---------------- -71 -34 -40 ---------------- -145 -325

-652

-670

-61 -141 -202

-56 -138


-194

Het aantal fte’s in 2011 is 8,0 (2010: 7,5).



71

Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2011: € 193.000). Het Wooninvesteringsfonds heeft geen functionarissen in dienst met een inkomen dat uitgaat boven de WOPT norm.

(x e 1.000,--)

2011

19. Onderhoud Klachtenonderhoud Exploitatie & renovatie onderhoud Planmatig onderhoud Totaal

-1.076 -625 -1.118 -2.819

2010

-913 -398 -1.577 -2.888

De kosten voor klachtenonderhoud zijn op met de beheerders overeengekomen budgetten gebaseerd.


20. Overige bedrijfskosten Beheerkosten VvE-bijdragen Belastingen Exploitatie kosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatisering Kosten raad van toezicht en ledenvergaderingen Inleenkrachten Accountant Juridisch advies Fiscaal advies Overig advies Periodieke taxaties Overige lasten Totaal

Honoraria accountant Jaarrekeningcontrole Andere controleopdrachten Totaal

-71 -11 -82

72


-1.765 -2.534 -1.599 -900 -12 -41 -173 -61 -56 -82 79 -24 -54 -206 -336 -7.764


-1.755 -2.335 -1.408 -232 -72 -51 -138 -77 -287 -58 -245 -24 -170 -169 54 -6.901

-35 -23 -58

Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening (x e 1.000,--)

2011

2010

83

99

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 21. Rentebaten 22. Rentelasten Rente achtergestelde leningen Variabele rente obligatielening Afschrijvingen verwervingskosten achtergestelde leningen Rente kredietfaciliteiten Hypotheekrente kantoorpand Afschrijving verwervingskosten kredietfaciliteiten Afschrijving CAP-premie Bank kosten Overige Totaal 23. BELASTINGEN Vennootschapsbelasting oude jaren Vennootschapsbelasting 2008 Vennootschapsbelasting 2009 Vennootschapsbelasting 2010 Vennootschapsbelasting 2011 Voorziening compensabele verliezen Mutatie belastinglatentie De acute belastingdruk is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen Mutatie bedrijfswaarde Overige permanente en tijdelijke verschillen: - Geactiveerde verwervingskosten financieringen - (Dis)agio leningen en derivaten - Verkoopresultaat - Mutatie herinvesteringsreserve - Overig - Niet aftrekbare kosten Belastbaar bedrag De aangiften tot en met 2010 zijn ingediend.

-5.139 -972 -43 -14.754 -65 -186 -55 -155 - -21.369

-7.719 -42 -12.205 -69 -390 -1.383 -234 -8 -22.050

- - - - -47 -2.233 -3.588 -5.868

-44 -46 817 -3.000 4.869 2.596


10.946 -12.671 266 -177 -519 -470 563 266 -71 -1.796



73

Enkelvoudige balans (voor winstbestemming) (x e 1.000,--)

31 december 2011

31 december 2010

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa 24

109

241

Materiële vaste activa 25 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal materiële vaste activa

485.936 2.700 488.636

499.232 2.788 502.020

Financiële vaste activa 26 Totaal vaste activa

11.175 499.920

13.432 515.693

ACTIVA


74

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren 27 790 826 Vordering op groepsmaatschappijen 28 55 - Belastingen en premies sociale verzekeringen 29 20 - Overlopende activa 30 221 113 Totaal vorderingen 1.086 939 Liquide middelen 31 3.868 8.045 Totaal vlottende activa Totaal activa



4.954 504.874

8.984 524.677

Enkelvoudige balans (voor winstbestemming) (x e 1.000,--)

PASSIVA

31 december 2010

EIGEN VERMOGEN Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen 32 VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen

31 december 2011

-22.085 5.059 -17.026

-24.109 2.024 -22.085

33

684

511

LANGLOPENDE SCHULDEN Achtergestelde leningen 34 Leningen kredietinstellingen 35 Totaal langlopende schulden

174.577 340.818 515.395

172.552 361.622 534.174

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers 633 562 Schulden aan groepsmaatschappijen 36 18 - Belastingen en premies sociale verzekering 37 44 95 Overige kortlopende schulden 38 2 9 Overlopende passiva 39 5.124 11.411 Totaal kortlopende schulden 5.821 12.077 Totaal passiva 504.874 524.677 Garantievermogen

157.551



150.467


75

Enkelvoudige resultatenrekening (x e 1.000,--)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2010

23.841 5.143 292 29.276

23.239 6.983 30 30.252

Huren Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen Salarissen Sociale lasten en pensioenen Onderhoud Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

-282 -652 -202 -2.733 -7.523 -11.392 17.884

-325 -670 -194 -2.888 -6.887 -10.964 19.288


Rentebaten 76 99 Rentelasten -19.350 -22.050 Totaal financiële baten en lasten -19.274 -21.951 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -1.390 -2.663 Belastingen -5.513 2.596 Resultaat deelneming 1.085 Resultaat na belastingen voor waardeveranderingen vaste activa -5.818 -67 Waardeveranderingen vaste activa Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa

76

2011



10.877 5.059

2.091 2.024

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2011 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 50 tot en met 55 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.




77

Toelichting op de enkelvoudige balans (x e 1.000.000,--)

2011

2010

24. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Aanschafwaarde 31 december

959 - 959

959 959

Afschrijving 1 januari Afschrijving Afschrijving 31 december Boekwaarde 1 januari Boekwaarde 31 december

-718 -132 -850 241 109

-538 -180

ACTIVA

-718 421 241

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke (software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rapportages. De investeringen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname. jaarre k e n i ng 2 0 1 1

78



Toelichting op de enkelvoudige balans (x e 1.000,--)

2011

2010

25. MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Aanschafwaarde 1 januari 514.052 482.225 Investeringen - 59.809 Desinvesteringen -24.173 -27.982 Aanschafwaarde 31 december 489.879 514.052 Herwaardering 1 januari -14.820 -16.911 Herwaardering 10.877 2.091 Herwaardering 31 december -3.943 -14.820 Boekwaarde 1 januari 499.232 465.314 Boekwaarde 31 december 485.936 499.232 De investeringen hebben betrekking op de aankoop van woningen en overige opstallen. In de aankoopprijs is 6% overdrachtsbelasting begrepen. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting voor een totaal bedrag van € 36,5 miljoen verkregen onder voorwaarde dat de middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft de verplichting vast te stellen dat de middelen door de corporaties conform de fiscale regelgeving worden besteed. Wordt niet aan de eis voldaan, dan wordt alsnog de overdrachtsbelasting afgedragen en verkrijgt het Wooninvesteringsfonds een vordering op de verkopende corporaties zoals in de verkoopovereenkomst is vastgelegd. De bedrijfswaarde per woning bedraagt € 111.300 (2010: € 110.600). De taxatiewaarde (beleggingswaarde) bedraagt per 31 december 2011 € 428,3 miljoen (2010: € 465,2 miljoen).




79


Bedrijfspand

Inventaris

Vervoermiddelen

Totaal 3.078

Aanschafwaarde 1 januari 2011

2.700

198

180

Investeringen

-

12

50

62

Desinvesteringen

-

-

-38

-38

2.700

210

192

3.102

Aanschafwaarde 31 december 2011

Afschrijvingen tot en met 1 januari 2011 Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen boekjaar Afschrijvingen tot en met 31 december 2011 Boekwaarde 1 januari 2011 Boekwaarde 31 december 2011

135

74

81

290

-

-

-38

-38

72

41

37

150

207

115

80

402

2.565

124

99

2.788

2.493

95

112

2.700

De investeringen betreffen één personenauto en één kopieerapparaat. (x e 1.000,--)

31 december 2011

31 december 2010

Latente belastingen

8.036

13.378

Deelnemingen

3.139

54

26. Financiele vaste activa jaarre k e n i ng 2 0 1 1

11.175

Latente belastingen

13.432

De samenstelling van latentie over verwerkte en niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Compensabele verliezen

-

1.760

zaken in exploitatie

4.561

7.559

Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille

3.475

4.059

Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende

8.036

13.378

Deelnemingen WIF Lent B.V. WIF FBI B.V. WIF Management B.V.

18

18

18

-

18

3.139

54

80

3.121




2011

2010

Het verloop van de deelnemingen is als volgt: Saldo 1 januari 54 Investeringen 2.000 Resultaat deelnemingen 1.085 Saldo 31 december 3.139

De deelnemingen betreffen: Aandeel in Kapitaal Volledig geconsolideerd WIF Lent B.V. resultaat 2011 conform jaarrekening WIF Lent B.V. (voorheen: WIF Vastgoed B.V.) te Hilversum 100% WIF Management B.V. (voorheen: Wooninvesteringsfonds I B.V.) te Zeist 100% Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto vermogenswaarde WIF FBI B.V. te Hilversum

(x e 1.000,--)

Vlottende activa

100%

54 54

Resultaat boekjaar

Eigen vermogen 31-12-2011

1.103

3.121

-

-85

-

18

31 december 2011

31 december 2010

VORDERINGEN 27. Debiteuren Beheer 472 189 Verkopen 368 687 Voorziening dubieuze debiteuren -50 -50 Totaal 790 826 28. Vorderingen op groepsmaatschappijen WIF Management B.V. 55 29. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting

20




81

Toelichting op de enkelvoudige balans (x e 1.000,--) 30. Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Nog te factureren opbrengsten Overig Totaal

31 december 2011

31 december 2010

-29 238 12 221

-8 121 113

Betaalde kosten verwerving woningen betreft vooruitbetaalde kosten van in 2012 te verwerven woningen. In de overlopende activa zijn geen vorderingen begrepen met een looptijd langer dan één jaar.

31. LIQUIDE MIDDELEN ABN AMRO Bank BNG Totaal

3.809 59 3.868

8.045


De liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar. PASSIVA 32. EIGEN VERMOGEN Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal Saldo 1 januari 2010 9.484 -33.593 -24.109 Verdeling resultaat 2009 -33.593 33.593 Resultaat boekjaar 2010 - 2.024 2.024 Saldo 31 december 2010 -24.109 2.024 -22.085 Verdeling resultaat 2010 Resultaat boekjaar 2011 Saldo 31 december 2011

82

7.966 79


2.024 - -22.085


-2.024 5.059 5.058

5.059 -17.026

Toelichting op de enkelvoudige balans Verschillen in het eigen vermogen en het resultaat tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Het verschil tussen het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans en het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans wordt verklaard door het feit dat de geconsolideerde deelneming WIF Management B.V. een negatieve nettovermogenswaarde heeft, doch in de enkelvoudige balans op nihil wordt gewaardeerd. Door de Groep is voor deze vennootschap geen aansprakelijkheidsverklaring of andere borgstelling afgegeven. Voorts wordt het verschil verklaard door resultaten op intercompany-transacties. Het verschil tussen het enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen en resultaat heeft zich in het boekjaar als volgt ontwikkeld: (x e 1.000,--)

31 december 2011

31 december 2010

-17.021

-22.099

85

104

-90

-90

Eigen vermogen volgens de geconsolideerde jaarrekening Negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming Niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten

Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening

-17.026

-22.085

Resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening Verandering negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming

5.078

2.010

-19

104

-1

-90

Veranderingen in niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten

Resultaat volgens enkelvoudige jaarrekening

5.058

2.024

(x e 1.000,--)

2011

2010

33. VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari 511 4.002 Mutatie 173 -3.491 Saldo 31 december 684 511


Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de leningportefeuille.



83


31 december 2011

31 december 2010

34. Achtergestelde leningen Certificaten onder investeringsmemorandum 2005 Certificaten onder investeringsmemorandum 2011 Verwervingskosten Totaal

32.494 142.481 -398 174.577

172.975 -423 172.552

Certificaten onder investeringsmemorandum 2005

2011

2010

Saldo 1 januari Opname Conversie Saldo 31 december

172.975 2.000 -142.481 32.494

169.975 3.000 -

LANGLOPENDE SCHULDEN

172.975


De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van € 500.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.

Certificaten onder investeringsmemorandum 2011

2011

2010

Saldo 1 januari Opname Conversie

- - 142.481

-

Saldo 31 december

142.481

-

De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding van de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum:

84



Toelichting op de enkelvoudige balans a) De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1. b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen te verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar tenminste € 5.000.000,- te bedragen. c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte van het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger te zijn dan 25%. De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.

(x e 1.000,--)

2011

2010

Verwervingskosten achtergestelde leningen Uitgaven 1 januari -628 -628 Uitgaven -18 - Uitgaven 31 december -646 -628 Amortisatie 1 januari 205 163 Amortisatie 43 42 Amortisatie 31 december 248 205 Saldo 31 december -398 -423 De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaatsvinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van het resultaat gebracht.


35. Leningen kredietinstellingen Roll-over consortium Fixe lening consortium Hypothecaire lening BNG Transactiekosten

309.980 30.000 1.593 -755 340.818


330.970 30.000 1.648 -996 361.622


85

Toelichting op de enkelvoudige balans Restant looptijd van de leningen Looptijd langer dan 5 jaar

-

-

(x e 1.000,--)

2011

2010

Roll-over lening consortium Saldo 1 januari 330.970 Opname langlopende financiering - Opname roll-over financiering - Aflossing roll-over financiering -20.990 Saldo 31 december 309.980 Fixe lening consortium 30.000

310.631 45.500 -25.161 330.970

30.000


Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Bank en Bank Nederlandse Gemeenten (consortium). De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergoeding bedraagt 1- en 3-maands euribor plus 70 basispunten, 95 basispunten vanaf 14 juli 2010. Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is in 2010 € 46 miljoen ingezet voor de financiering van de gekochte woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10 (default) en bij onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%. Per 31 maart 2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen. Op 14 juli 2010 is eenmalig € 46 miljoen opgenomen. De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Bij verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2010 bedraagt 79,7%. De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met een rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.

(x e 1.000,--)

31 december 2011

31 december 2010

Hypothecaire lening BNG

1.593

1.648

In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraagt 4,87% op jaarbasis. Als zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist. In 2011 is € 55.000 afgelost op de lening (cumulatief: € 107.000).

86




2011

2010

Transactie kosten Uitgaven 1 januari -1.304 Uitgaven - Uitgaven 31 december -1.304 Amortisatie per 1 januari 542 Amortisatie 186 Amortisatie per 31 december 728 Boekwaarde transactiekosten -576 Cap premie -179 Saldo 31 december -755

-1.129 -175 -1.304 152 390 542 -762 -234 -996

De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen. De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde

Looptijd

Rente %

Marktwaarde

€ 25.000.000

1 april 2015

4,7500%

- €

34.607

Ter indekking van het rente risico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesloten met ABN AMRO Bank Nederland. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde

Looptijd

Rente %

Marktwaarde

€ 21.000.000

1 oktober 2012

4,2450%

- €

€ 15.000.000

1 oktober 2015

4,4650%

- e 1.908.000

€ 15.000.000

3 april 2018

4,6600%

- € 2.469.000

€ 20.000.000

2 april 2013

4,0950%

- €

901.000

€ 20.000.000

1 april 2014

4,1250%

- €

1.520.000

€ 35.000.000

1 april 2016

4,2175%

- € 4.463.000

€ 15.000.000

3 april 2018

4,3250%

- €

€ 25.000.000

1 oktober 2018

4,7820%

- € 5.057.000

€ 35.000.000

2 januari 2015

1,98%

- €

1.148.000

€ 30.000.000

2 januari 2017

2,47%

- €

1.694.000

€ 20.000.000

2 januari 2018

2,19%

€

751.000

€ 166.000.000

1 oktober 2014

3 mnds euribor

- €

748.000

640.000


2.791.000

- € 24.090.000



87


KORTLOPENDE SCHULDEN

31 december 2011

36. Schulden aan groepsmaatschappijen Rekening-courant WIF Lent B.V.

18

37. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing 40 Omzetbelasting - Pensioenpremies 4 Totaal 44

38. Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen - Overige 2 2 jaarre k e n i ng 2 0 1 1

39. Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening / certificaten 1.462 Nog te betalen rente bankfinanciering 2.102 Te betalen kosten kwaaitaalvloeren 134 Planmatig onderhoud 688 Afrekening VvE bijdragen 255 Te betalen huurafrekeningen 33 Vergoeding raad van toezicht 10 Bijdrage asbestverwijdering VvE Fatimaplein 144 Taxaties 35 Waarborgsommen huurders 172 Te betalen koopsom - Overige 89 Totaal 5.124 Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

88



31 december 2010

-

44 48 3 95

5 4 9

7.719 1.797 134 947 194 50 10 144 13 157 112 134 11.411

Toelichting op de enkelvoudige balans Nog te betalen rente achtergestelde lening (certificaten) Betreft de rentevergoeding voor de achtergestelde leningen (certificaten onder investeringsmemorandum 2005) over de periode 1 januari 2011 tot met 31 december 2011. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op dit deel van de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat.

Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de over 2011 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2012 circa € 2,0 miljoen en is afhankelijk van het aantal woningen in beheer bij derden. Vanaf 16 april 2010 vormen Wooninvesteringsfonds en WIF Management B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting.




89

Overige informatie Bestuurders en commissarissen Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: Naam

Beloningen

Variabele beloning

Pensioenkosten

Overige beloningen

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

K.E. de Graaf

146.629

9.580

-

-

26.982

686

2.400

165

M.M.A. Prop

-

103.267

-

11.880

-

18.860

-

1.600

H.W. van Heuven

-

38.400

-

-

-

-

-

972

146.629

151.247

-

11.880

26.982

19.546

2.400

Totaal

2.737

De huidige bestuurder ontvangt geen winstdeling en bonus, geen beloningen betaalbaar op termijn of uitkering bij beëindiging van het dienstverband. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: Naam

Als lid van de Raad van Commissarissen

Als lid van commissies

Overige kosten vergoedingen

2011

2010

2011

2010

2011

2010

12.000

12.000

-

-

-

-

M.T. Kooistra (vice-voorzitter)

9.500

9.500

-

-

-

-

J.G.T. Bouwman

9.500

9.500

-

-

-

-

W. van de Rotte

9.500

9.500

-

-

-

-

P. Hooimeijer (voorzitter audit commissie)

9.500

9.500

-

-

-

-

H.W. van Heuven

-

7.019

-

-

-

-

Th.M.M. Thurlings

-

7.917

-

-

-

-

50.000

64.936

-

-

-

-

W.J. Vrakking (voorzitter)


Totaal

Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen functionarissen in dienst die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2011: € 193.000).

90



Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de leden reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is op de overige reserves in mindering gebracht.

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht van Wooninvesteringsfonds

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Wooninvesteringsfonds te Zeist gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011, de winst-en-verliesrekening over 2011 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.


Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking



91

Overige gegevens te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Wooninvesteringsfonds per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.


92

Amsterdam, 8 juni 2012 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door H.H. Bröring RA



Raad van toezicht

Prof. ir. drs. W.J. Vrakking, voorzitter Ir. M.T. Kooistra, vice-voorzitter J.G.T. Bouwman, lid Prof. dr. P. Hooimeijer, lid W. van de Rotte, lid

Directie/Bestuur

K.E. de Graaf


Bestuurlijke organisatie

E. van Elleswijk D.J. Mulder


Administratie Office Management


Managementteam Drs. A. Groen RA, manager finance & administration E. van Warmerdam, manager beheer en onderhoud Drs. A.L. Bovenberg, manager funding & capital markets Drs. T.M. van Marle, manager verkoop S.R. Ruiter, manager verkoop ad interim Project Management/ICT I.M. Kortekaas

B I J L AG E n

Bijlage 1



93

Leden Wooninvesteringsfonds

Bijlage 2

CORPORATIE PLAATS CERTIFICATEN

B I J L AG E n

94

de Woonmensen Ons Huis Woningstichting De Goede Woning Vivare Volkshuisvesting Arnhem Woonstichting De Kernen QuaWonen Stadlander ProWonen Woningstichting Brummen Vidomes Woningbouwvereniging Bergopwaarts Rentree Woonveste Woningstichting De Zaligheden Woonbedrijf SWS.Hhvl Domein UWOON KleurrijkWonen Goed Wonen RWS partner in wonen Oosterpoort Wooncombinatie Nijestee WOONopMAAT R & B Wonen Dudok Wonen Woningstichting De Voorzorg Woningstichting Woensdrecht Woonstichting Hulst De Sleutels Stichting Woningbeheer Betuwe Woningstichting Laarbeek Viverion Woonpunt Servatius Wonen Meerssen Woongoed Middelburg Woningvereniging Nederweert Woonstichting Land van Altena Talis Bernardus Wonen Woningstichting Wherestad Stichting WoonGoed 2-Duizend Wonen Limburg Woonbron


Apeldoorn Apeldoorn Apeldoorn Arnhem Arnhem Beneden-Leeuwen Bergambacht Bergen op Zoom Borculo Brummen Delft Deurne Deventer Drunen Eersel Eindhoven Eindhoven Ermelo Geldermalsen Gemert Goes Groesbeek Groningen Heemskerk Heinkenszand Hilversum Hoensbroek Hoogerheide Hulst Leiden Lienden Lieshout Lochem Maastricht Maastricht Meerssen Middelburg Nederweert Nieuwendijk Nijmegen Oudenbosch Purmerend Reuver Roermond Rotterdam


COLLEGIALE LENING

€ 2.852.915 € 2.290.522 € 1.000.000 € 6.000.000 € 6.564.665 € 2.000.000 € 1.000.000 € 2.500.000 € 500.000 € 5.000.000 € 1.000.000 € 2.000.000 € 5.000.000 € 1.141.166 € 1.500.000 € 1.500.000 € 500.000 exp. 2010 € 3.000.000 € 1.000.000 € 547.972 € 2.290.522 € 1.625.468 € 1.145.261 € 2.000.000 € 2.500.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 3.287.831 € 570.583 € 1.500.000 € 1.500.000 € 570.583 € 500.000 € 1.000.000 € 1.022.500 exp. 2010 € 2.730.063 € 2.500.000 € 2.645.261 € 1.141.166 € 522.500 € 2.090.000 € 1.045.000 € 1.000.000 € 1.048.750 € 1.092.025 € 1.500.000 € 500.000 exp. 2009 € 5.705.831 € 39.000.000

WIF LID A A A A A A A B A A A A A A B A A B A A A A A A A A B A B B A A A A A B A A A A A A B A A

IM *

2011 2011 2005 2011 2005 2011 2011 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2011 2011 2011 2005 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2005 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011

Leden Wooninvesteringsfonds

Bijlage 2

Ressort Wonen woCom Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Area Bouwvereniging Woningbelang Woningstichting Aert Swaens Woonwenz LEKSTEDEwonren Woonwijze Casade Stichting Mooiland Mijande Wonen Woningstichting Het Grootslag Woonservice Woonkracht10 deltaWonen Kennemer Wonen Stichting Woonstede Domijn De Alliantie Gooi- en Vechtstreek Woningstichting Kessel Woonstichting Stek Woningbouwstichting De Gemeenschap Woningstichting Hellendoorn Woningstichting St. Antonius van Padua Woningbouwvereniging Helpt Elkander Thuisvester Rhenense Woningstichting Woningstichting De Kleine Meierij Woonstichting Vooruitgang Bouwvereniging Huis & Erf Vallei Wonen

COLLEGIALE LENING

Rozenburg € 8.759.713 Someren € 5.000.000 Terneuzen € 1.000.000 € 1.000.000 Uden € 5.072.631 € 2.000.000 Valkenswaard € 2.000.000 Veldhoven € 1.717.892 Venlo-Blerick € 3.276.075 Vianen € 2.000.000 Vught € 570.583 € 1.000.000 Waalwijk € 1.638.038 Wageningen € 6.048.750 € 1.500.000 Weerselo € 1.500.000 Wervershoof € 500.000 Westerbork € 3.000.000 Zwijndrecht € 2.735.941 Zwolle € 5.225.000 Alkmaar exp. 2010 Ede € 500.000 Enschede exp. 2011 Huizen exp. 2009 Kessel exp. 2010 Lisse exp. 2010 Nijmegen € 500.000 Nijverdal exp. 2011 Noordwijkerhout exp. 2010 Nuenen exp. 2011 Oosterhout exp. 2009 Rhenen € 500.000 Rosmalen € 500.000 Sassenheim exp. 2010 Schijndel exp. 2011 Woudenberg € 500.000

WIF LID A A A A A A A A B A A A B A A A B B B B B B B B B B B B B B B B

IM *

2005 2011 2011 2011 2005 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011


CORPORATIE PLAATS CERTIFICATEN

B I J L AG E n

* IM 2005 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 22 september 2005 IM 2011 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 19 mei 2011



95

Overzicht Portefeuille

Bijlage 3

Aankoopdatum

B I J L AG E n

96

Corporatie

Complex

Aantal woningen

Aantal PP

Aantal COG

30-11-05 DUWO Brasserskade Nieuw - Delft 1 30-11-05 DUWO Brasserskade Oud - Delft 37 30-11-05 DUWO Prof. Oudemanstraat - Delft 52 1 0 30-11-05 DUWO Spiegelstraat - Delft 17 30-11-05 DUWO Spiekmanstraat - Delft 28 30-11-05 Woonbron Boomgaardshoek - Hoogvliet 68 30-11-05 Woonbron Grasbuurt - Rotterdam 98 30-11-05 Woonbron Klaverbuurt - Rotterdam 56 30-11-05 Woonbron Oordenbuurt - Rotterdam 51 30-11-05 Woonbron Oudeland - Hoogvliet 202 16-12-05 Haag Wonen Stuyvesantstraat - Den Haag 57 1 1 23-12-05 Staedion Jules Massenetstraat - Den Haag 145 91 24-12-05 De Huismeesters Beyum - Groningen 105 24-12-05 De Huismeesters Paddepoel - Groningen 60 10 24-12-05 De Huismeesters Paterwoldseweg - Groningen 14 7 24-12-05 De Huismeesters Selwerderwijk - Groningen 31 1 24-12-05 De Huismeesters Vinkhuizen - Groningen 30 24-12-05 De Huismeesters Weijert - Groningen 7 28-12-05 Nijestee Florakade 10 - Groningen 11 28-12-05 Nijestee Florakade 11 - Groningen 34 28-12-05 Nijestee Florakade 12 - Groningen 7 28-12-05 Nijestee Florakade 13 - Groningen 24 29-09-06 Hestia Groep Romeinenplein - Landgraaf 45 45 28-12-06 Vestia Het Zuideinde - Wildervank 27 28-12-06 Vestia Nijestee - Stadskanaal 26 28-12-06 Vestia Prins Hendrikstaete - Veendam 36 28-12-06 Vestia Tuikwerd - Delfzijl 26 28-12-06 Woonlinie Karstraat - Zaltbommel 46 28-12-06 Woonlinie Polstraat - Aalburg e.o. 43 01-10-07 Mijande Wonen Roggestraat - Den Ham-Vroomshoop 25 30-11-07 De Woonplaats Blauwe Kei - Breda 74 30-11-07 Nijestee Avondsterlaan - Groningen 41 30-11-07 Vidomes Belvédèrebos - Zoetermeer 87 18-12-07 Vidomes Belvédèrebos Garageboxen - Zoetermeer 9 31-12-07 Humanitas De Molenwiek - Rotterdam 32 22 31-12-07 SIB Woonservice Atalantapark - Veenendaal 35 31-12-07 SIB Woonservice Fluvia-Tubantia - Veenendaal 11 31-12-07 Vestia Bergwei - Grijpskerke 6 31-12-07 Vestia Gasthuisstraat - Grijpskerke 3




Bijlage 3

Complex

Aantal woningen

Aantal PP

Aantal COG




Corporatie

31-12-07 Vestia Oost-Vaardeke - Oudenbosch 15 16 31-12-07 Vestia Sivertstraat - Meliskerke 3 31-12-07 Vestia Waterlooze Werve - Aagtekerke 2 31-12-07 Woonbron Albardaplantsoen - Dordrecht 19 31-12-07 Woonbron Alerdincksingel - IJsselmonde 48 31-12-07 Woonbron Alverstraat - Hoogvliet 46 31-12-07 Woonbron Augustijnenkamp - Dordrecht 3 31-12-07 Woonbron Baarschootsekreek - IJsselmonde 1 4 31-12-07 Woonbron Batavenoord - IJsselmonde 33 31-12-07 Woonbron Bazeldijk - IJsselmonde 55 31-12-07 Woonbron Courzandseweg - Charlois 2 31-12-07 Woonbron Curcumastraat - Hoogvliet 59 31-12-07 Woonbron Eckartstraat - IJsselmonde 13 31-12-07 Woonbron Edelhertlaan - Delft 10 31-12-07 Woonbron Eksterstraat - Charlois 2 31-12-07 Woonbron Eline Verestraat - Hoogvliet 66 31-12-07 Woonbron Foulkeslaan - Delft 14 31-12-07 Woonbron Gershwinlaan - Delft 25 31-12-07 Woonbron Hofstraat - Dordrecht 1 31-12-07 Woonbron Kaneelhof - Hoogvliet 5 31-12-07 Woonbron Kardoenhof - Hoogvliet 13 23 31-12-07 Woonbron Kiekendiefhof - Delft 27 31-12-07 Woonbron Lombardstraat - Dordrecht 4 31-12-07 Woonbron Marienbornstraat - Dordrecht 11 31-12-07 Woonbron Montgomerylaan - Delft 19 31-12-07 Woonbron Murraystraat - Pernis 22 31-12-07 Woonbron Museumstraat - Dordrecht 6 31-12-07 Woonbron Oe Thanstraat - Delft 22 31-12-07 Woonbron Oldenhagen - IJsselmonde 13 31-12-07 Woonbron Oosterdiep - Dordrecht 26 31-12-07 Woonbron Pelikaansingel - Delft 51 31-12-07 Woonbron Riedijk - Dordrecht 2 1 31-12-07 Woonbron Schout Eeuwoutstraat - Pernis 7 31-12-07 Woonbron Schuitenmakersstraat - Dordrecht 1 31-12-07 Woonbron Sibeliuslaan - Delft 13 31-12-07 Woonbron Spuiboulevard - Dordrecht 1 31-12-07 Woonbron Steegoversloot I - Dordrecht 6 31-12-07 Woonbron Steegoversloot II - Dordrecht 2 31-12-07 Woonbron Toulonselaan - Dordrecht 10 31-12-07 Woonbron Van Speykstraat - Dordrecht 16 31-12-07 Woonbron Vest - Dordrecht 3 1 31-12-07 Woonbron Vierambachtsstraat I - Delfshaven 21 12 31-12-07 Woonbron Vierambachtsstraat II - Delfshaven 14 31-12-07 Woonbron Wielhovenstraat - Dordrecht 8 31-12-07 Woonbron Wijnstraat - Dordrecht 2 31-12-07 Woonbron Zellingstraat - Pernis 2 31-12-07 Woonbron Zjoekowlaan - Delft 6 31-12-07 Woonbron Zuiddiepje - IJsselmonde 38 31-12-07 Woonkracht10 Beukmolen 10 - Papendrecht 14 31-12-07 Woonkracht10 Beukmolen 11 - Papendrecht 7

B I J L AG E n

Aankoopdatum

97


Bijlage 3

Aankoopdatum

B I J L AG E n

98

Corporatie

Complex

Aantal woningen

Aantal PP

31-12-07 Woonkracht10 Hondsdraf - Alblasserdam 51 31-01-08 De Kernen Gasthuisstraat - Hedel e.o. 63 31-01-08 De Kernen Julianastraat - Aalst e.o. 52 31-03-08 Woonbron Ruigoord - IJsselmonde 148 29-08-08 Volksbelang Made Kloosterlaan - Langeweg 20 31-10-08 Omnia Wonen Groene Woud - Breda 31 31-10-08 Omnia Wonen Roesselstraat - Hoogerheide 31 15-12-08 Nijestee Metaalflat - Groningen 97 31-12-08 Woonpunt Vignonstraat - Heerlen 70 13-02-09 Jutphaas Wonen Florynburg - Nieuwegein 26 02-03-09 Vidomes Reiderland - Zoetermeer 59 13-03-09 Havensteder Bouwmeesterweg - Schiedam 37 13-03-09 Havensteder Branderspoort - Schiedam 30 21 13-03-09 Havensteder Burg. Van Haarenlaan - Schiedam 89 77 13-03-09 Havensteder Nieuwe Damlaan - Schiedam 71 72 13-03-09 Havensteder Rotterdamsedijk - Schiedam 13 15-04-09 De Goede Woning Imkersdreef - Apeldoorn 169 15-04-09 De Goede Woning Schepenenveld - Apeldoorn 25 15-04-09 De Goede Woning Tichelaarsdonk - Apeldoorn 16 01-07-09 Nijestee Gorechtkade - Groningen 39 31-12-09 Woonpunt Fatimaplein - Maastricht 40 41 31-12-09 Woonpunt Oranjelaan - Geleen 17 30-06-10 Woonkracht10 Adm. de Ruyterweg - Zwijndrecht 23 29 30-06-10 Woonkracht10 Lisstraat - Zwijndrecht 17 11 01-07-10 Wherestad Westervenne - Purmerend 199 199 01-07-10 Wherestad Oostervenne - Purmerend 197 196 14-07-10 Domein Wapendragerstraat - Eindhoven 118 24 14-07-10 Domein Cevenneshof - Eindhoven 47 14-07-10 Domein Barneveldstraat - Eindhoven 2 01-06-2011 Vivare Azaleastraat - Lent 25 01-06-2011 Vivare Bloemenhof - Lent 20 01-06-2011 Vivare Haagbeukstraat - Lent 59 01-06-2011 Vivare Petuniastraat - Lent 187 01-06-2011 Vivare Warmoezenierstraat - Lent 50 Totaal 4.645



Aantal COG

12

Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2011

Recommend Documents