Woningverbetering en huurprijs Wanneer is een verandering aan een woonruimte een verbetering? En wanneer mag voor een verbetering extra huurverhoging worden gevraagd? In deze brochure leest u waarmee huurders en verhuurders rekening moeten houden bij woningverbetering. Wanneer een woningverbetering desondanks tot onderlinge problemen leidt, kan de Huurcommissie in sommige gevallen helpen. In andere gevallen moet u hiervoor naar de kanton rechter toe.
Woningverbetering en huurverhoging
Er zijn verschillende situaties die leiden tot woningverbetering: • De gemeente verplicht de verhuurder tot woningverbetering;
dan zeventig procent van de huurders wel of niet instemt met het renovatieplan.
• De woning wordt aangepast in verband met een handicap
Zeventig procent accepteert het renovatieplan
• De verhuurder neemt zelf het initiatief tot woning
plan? Dan heeft een huurder die bezwaar heeft nog acht weken
van de huurder; verbetering;
• De huurder neemt zelf het initiatief tot woningverbetering. Vaak gaat de huur omhoog als deze woningverbeteringen klaar
zijn. In sommige gevallen mag dit wel en in andere gevallen niet. Hieronder staan de belangrijkste regels op een rijtje. Afspraken over woningverbetering
Accepteert zeventig procent van de huurders het renovatie
de tijd om aan de rechter te vragen of het renovatieplan rede lijk is. Doet de huurder dat niet, dan moet hij de verbetering gedogen. Dat betekent dat de huurder moet toestaan dat de verhuurder verbeteringen aanbrengt en dat de verhuurder daarvoor extra huur zal vragen. De huurder moet de verbete
ring ook gedogen als de rechter oordeelt dat het renovatieplan redelijk is.
Bij woningverbetering spreken de huurder en verhuurder van
Minder dan zeventig procent van de huurders accepteert
voerd en of de huur wordt verhoogd, en zo ja hoeveel de huur
Stemt minder dan zeventig procent van de huurders in met het
tevoren af welke verbeteringen aan de woning worden uitge
wordt verhoogd. Om meningsverschillen naderhand te voor komen, kunt u de afspraak het beste schriftelijk vastleggen. Renovatieplan
In veel gevallen pakt de verhuurder bij woningverbetering
meerdere woningen tegelijk aan. De verhuurder maakt daar
het renovatieplan
renovatieplan? Of gaat het niet om woningverbetering van een complex van ten minste tien woningen? Dan moet de verhuurder in beide gevallen de rechter vragen een oordeel te geven over de redelijkheid van zijn plan.
voor een zogenaamd renovatieplan. Wanneer tien of meer
Oneens met het renovatieplan?
voorgelegd worden aan de huurders. Ten minste zeventig
plan is geaccepteerd naar de rechter. Doet hij
woningen worden verbeterd, moet het renovatieplan eerst
De huurder kan acht weken nadat het renovatie-
procent van de huurders moet vooraf met het plan instemmen.
dat niet, dan moet de huurder toestaan dat de
Niet eens met het renovatieplan?
hij akkoord gaan met de huurverhoging.
verbeteringen worden aangebracht. Ook moet
Als de huurder het niet eens is met het renovatieplan, kan hij schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. De verhuurder
stuurt vervolgens een bericht waarin wordt gemeld of meer 1
Geliberaliseerde woningen
De Huurcommissie doet alleen uitspraak over
niet-geliberaliseerde woningen en woonwagens (standplaatsen).
Een huurovereenkomst is geliberaliseerd wanneer:
• de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later, en
• de woning ‘zelfstandig’ is, oftewel een eigen
toegang en eigen keuken, wasgelegenheid en toilet heeft, en
• de (kale) aanvangshuurprijs boven de
toenmalige huursubsidie/huurtoeslaggrens ligt.
Op de website van de Huurcommissie vindt u een tabel waarin u kunt controleren of uw huurprijs geliberaliseerd is.
Vernieuwen van bestaande voorzieningen
Voor het vernieuwen van bestaande voorzieningen zoals een lift of een elektrische installatie, mag de verhuurder alleen een
huurverhoging voorstellen als de nieuwe voorziening meer comfort biedt. Een voorbeeld is het aanbrengen van centrale
verwarming die eerst niet in de woonruimte aanwezig was. Dat levert meer woongenot op. Een verhuurder mag - behalve
Doe de Huurprijscheck
ruimte aanbrengen zonder toestemming van de huurder.
puntentelling en bijbehorende huurprijs. Ook
Woonvoorzieningen voor gehandicapten
berekenen of u een redelijke huurprijs vraagt,
capten spreken huurder en verhuurder samen (vooraf) een
bellen met de Huurcommissie via het gratis
voor dringende reparaties - geen veranderingen aan de woon
Bij het aanbrengen van woonvoorzieningen voor gehandi nieuwe huurprijs af. Een goed uitgangspunt hiervoor is het
bedrag van de investering voor de aangebrachte voorzieningen
Kijk op www.huurcommissie.nl voor de actuele kunt u hier aan de hand van de Huurprijscheck dan wel betaalt. Geen internet? U kunt ook
telefoonnummer 0800 - 488 72 43, bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot 17.30 uur.
minus de subsidie die de verhuurder heeft ontvangen en de eventuele eigen bijdrage van de huurder.
Wilt u bepalen wat een redelijke huurverhoging is? Houd dan onder andere rekening met:
• Het rentepercentage van een aangegane lening;
• De gemiddelde levensduur van de woonvoorziening;
• De onderhoudskosten die voor rekening van de verhuurder komen.
Maximale huurprijs en voorzieningen voor gehandicapten
Het aanbrengen van voorzieningen voor gehandicapten kan gevolgen hebben voor de puntentelling. De aanwezigheid van
de voorzieningen wordt in de puntentelling opgenomen en
leidt meestal tot een verhoging van de maximaal toegestane huurprijs voor de woning.
Hoe hoog mag de nieuwe huurprijs zijn?
Een huurwoning is punten waard. Hoeveel punten dit zijn, hangt
af van de woning. Schakelt u de Huurcommissie in, dan onder zoekt een medewerker van de Huurcommissie de woning op 2
Komt u er samen niet uit? De Huurcommissie geeft duidelijkheid
Bent u het niet eens over de nieuwe huurprijs na woningver
betering? Dan kan de Huurcommissie helpen door een uit spraak te doen over de huurverhoging.
Als u bezwaar heeft tegen de woningverbetering, kun u voor
juridisch advies terecht bij het Juridisch Loket, het Bureau
Sociaal Raadslieden, een wets- of rechtswinkel of een advocaat. Een lijst met adressen vindt u achterin deze brochure. Hoe schakel ik de Huurcommissie in?
De huurder of verhuurder vraagt de Huurcommissie om uit spraak te doen over de hoogte van de huurprijs na woningver betering. Dit verzoekschrift moet binnen drie maanden na het aanbrengen van de voorzieningen gebeuren.
U schakelt de Huurcommissie in door het formulier achterin
de brochure in te vullen. Bel voor meer informatie over de te volgen procedure met de Huurcommissie of kijk op www.huurcommissie.nl.
Verzoek pas na afronden woningverbetering De Huurcommissie kan alleen een uitspraak
doen over de huurprijs bij woningverbetering nádat de verbeteringen zijn aangebracht. basis van het ‘woningwaarderingsstelsel’, oftewel het punten
systeem. Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen die de woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe bad
Nota’s
mee in het totale puntenaantal. Bij elk aantal hoort een
om gespecificeerde nota’s. Als de verhuurder
puntensysteem voor zelfstandige woningen, onzelfstandige
een schatting van de investeringskosten.
kamer of keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt
De Huurcommissie vraagt de verhuurder
wettelijk vastgestelde – maximale – huurprijs. Er is een apart
geen nota’s overlegt, maakt de Huurcommissie
woningen (kamers) en woonwagens ( standplaatsen).
De Huurcommissie bekijkt altijd of de huur
De nieuwe huurprijs mag nooit hoger worden dan de maxi male huurprijs die hoort bij de puntentelling na de woningver betering.
verhoging in een redelijke verhouding staat tot de nettokosten die de verhuurder heeft
gemaakt. Nettokosten zijn de kosten na aftrek van subsidies en een eventuele bijdrage van de huurder.
Het uitgangspunt voor het bepalen van de punten is de woon
ruimte zoals die was toen het huurcontract werd afgesloten. Verder tellen de na die tijd door de verhuurder aangebrachte
en betaalde verbeteringen mee. Daarvoor moet de huidige huurder wel toestemming hebben gegeven. De verbeteringen
die de huidige huurder zelf heeft betaald, tellen niet mee in de berekening. De door de huurder uitgevoerde verbeteringen tellen wél mee als ze door de verhuurder zijn betaald.
3
4
Verbeteringen die de huurder zelf aanbrengt
Wilt u als huurder uw woning veranderen?
en betaalt
Schakel dan de kantonrechter in.
afspraken te maken over het aanbrengen van veranderingen in
de verhuurder hiervoor geen toestemming? In dat geval kan
De huurder doet er goed aan om vooraf met de verhuurder de woning die hij zelf betaalt. Leg deze afspraken ook schrifte lijk vast.
Beëindiging huurcontract en veranderingen
Wil een huurder iets veranderen in zijn woning, maar geeft
de Huurcommissie niet helpen. De huurder moet hiervoor naar de kantonrechter. Achterin deze brochure vindt u een lijst met adressen voor het inwinnen van juridisch advies.
in de woning
Huurders hebben geen schriftelijke toestemming van de ver
huurder nodig voor kleine veranderingen die bij het einde van de huur eenvoudig en zonder grote kosten voor de verhuurder
ongedaan kunnen worden gemaakt. Voor andere verande ringen heeft de huurder wel vooraf schriftelijke toestemming
van de verhuurder nodig, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een nieuwe badkamer. De verhuurder moet hierop binnen acht
Het is woningverbetering als ...
de aangebrachte voorzieningen tot meer woon
genot leiden. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verhuurder een tweede toilet, een douche die er
eerst niet was, een modernere keuken of dubbel glas aanbrengt. Alleen in zo’n situatie kan de
verhuurder extra huurverhoging naast de jaarlijkse
weken reageren. De verhuurder mag alleen weigeren als de
huurverhoging vragen.
ken of ervoor zorgen dat de woonruimte in waarde daalt. De
Het is géén woningverbetering als...
geschillen. U kunt wel terecht bij de kantonrechter. Achterin
woonruimte het wooncomfort gelijk blijft.
van advies.
Dit is geen reden voor een extra huurverhoging.
veranderingen de woonruimte minder goed verhuurbaar ma Huurcommissie doet geen uitspraak over dit soort huur
door herstel of vervanging van delen van een
deze brochure vindt u een lijst met adressen voor het inwinnen
In dat geval spreken we van (groot) onderhoud.
Zelf verbeteringen aanbrengen
Meer informatie vindt u op www.huurcommissie.nl of in de brochure
Onderhoud en huurprijs.
Als een huurder voor eigen rekening
verbeteringen in de woonruimte aanbrengt, kunnen deze niet tot huurverhoging leiden.
Geen beperkingen
Een verhuurder kan in het huurcontract géén bepalingen opnemen die de mogelijkheden
voor de huurder beperken om veranderingen aan de binnenkant van de woonruimte aan
te brengen. Doet hij dat wel, dan zijn deze niet geldig.
5
Een verzoek indienen
Een verzoek aan de Huurcommissie kunt u indienen door een ver
zoekformulier in te vullen en naar de Huurcommissie op te sturen. Achterin deze brochure vindt u het formulier. Hiermee kunt u een
verzoek indienen om de huurprijs te toetsen na woningverbetering. Op de omslag van deze brochure vindt u een overzicht van de andere themabrochures van de Huurcommissie. U kunt deze brochures telefonisch aanvragen of downloaden via www.huurcommissie.nl. Leges betalen
Voordat de Huurcommissie uw verzoek inhoudelijk in behandeling neemt, betaalt u een voorschot op de leges. Bent u een natuurlijk
persoon (particulier), dan betaalt u €25. Vertegenwoordigt u een
rechtspersoon zoals een stichting, een vereniging, een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV, dan betaalt u €450.
De Huurcommissie doet uitspraak over uw verzoek en bepaalt uit
‘ Helder advies. Ik kon direct aan de slag!’
eindelijk wie van de partijen in het gelijk wordt gesteld. Stelt de Huurcommissie u als indiener van het verzoek in het gelijk? Dan krijgt u de betaalde leges na de uitspraak van de Huurcommissie terug. Bent u in het ongelijk gesteld, dan krijgt u het geld niet terug.
Voor het betalen van het legesvoorschot ontvangt u een acceptgiro kaart bij de ontvangstbevestiging van uw verzoek.
Het is belangrijk dat dit bedrag binnen vier weken op de rekening
Voor de verzoeken aan de Huur
de Huurcommissie uw verzoek niet in behandeling nemen.
Wanneer u een verzoek indient om de
Een laag inkomen en leges
te toetsen, moet u dat doen binnen drie
op u van toepassing?
voorzieningen. Wanneer de wettelijke
van de Huurcommissie staat. Betaalt u niet of niet op tijd, dan kan
Heeft u een laag inkomen en is één van de onderstaande situaties 1. U ontvangt algemene bijstand.
2. U ontvangt huurtoeslag en uw inkomen ligt op bijstandsniveau. 3. U ontvangt huurtoeslag en valt in de laagste inkomens categorie.
Dan kunt u om vrijstelling van betaling van leges verzoeken. Dit
verzoek kunt u binnen vier weken schriftelijk indienen bij de Huur
commissie via het formulier Vrijstelling leges. U kunt dit formulier
downloaden via www.huurcommissie.nl of telefonisch aanvragen. Bij dit formulier moet u een kopie van het stuk overleggen, waaruit blijkt dat u aan één van de bovengenoemde voorwaarden voldoet.
6
Schakel de Huurcommissie op tijd in commissie gelden wettelijke termijnen. huurverhoging na woningverbetering maanden na het aanbrengen van de termijn is verstreken, kunt u niet
meer bij de Huurcommissie terecht.
Let daarom goed op bij het indienen van uw verzoekschrift.
Leg afspraken vast
De Huurcommissie kan u soms om
bewijs vragen. Leg daarom toezeggingen, beloftes en afspraken altijd schriftelijk vast. Houd voor uzelf bij wanneer u
contact heeft gezocht met de andere
partij. Was hij/zij bereikbaar? En wat is afgesproken? Doe dit ook bij beloftes om terug te bellen. Bevestig waar
mogelijk schriftelijk uw afspraken.
Gebruikt u e-mail? Bewaar dan uw e-mailcorrespondentie.
De behandeling van uw verzoek
1. Nadat u het voorschot op de leges heeft betaald, neemt de Huurcommissie uw zaak inhoudelijk in behandeling.
2. Meestal is onderzoek nodig. Een medewerker van de Huur commissie onderzoekt dan bijvoorbeeld de woning van de huurder en/of de administratie van de verhuurder.
3. Na het onderzoek ontvangt u een uitnodiging voor een zitting
van de Huurcommissie. Op deze zitting kunt u uw geschil
mondeling toelichten en reageren op het onderzoeksrapport. Ook de andere partij krijgt een uitnodiging om bij de zitting aanwezig te zijn.
4. Doorgaans ontvangt u vier maanden na betaling van de leges
een uitspraak per aangetekende post. Dit is afhankelijk van uw situatie.
5. Is uw zaak op een zitting behandeld en bent u het niet eens met
de uitspraak? Dan kunt u binnen acht weken na de verzend datum van de uitspraak van de Huurcommissie een dagvaar
Meer informatie?
dingsprocedure bij de kantonrechter starten.
Heeft u vragen? Neem contact op met de
behandeld, bijvoorbeeld omdat het verzoek niet-ontvankelijk is.
0800 - 488 72 43, bereikbaar op werkdagen van 8.30
6. In sommige gevallen wordt een zaak niet op een zitting
Wanneer u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u
binnen drie weken verzet aantekenen bij de Huurcommissie. In de uitspraak leest u hoe u verzet kunt aantekenen.
Huurcommissie via het gratis telefoonnummer
uur tot 17.30 uur. Of kijk op www.huurcommissie.nl. Hier kunt u informatiemateriaal en formulieren downloaden of de huurprijschecks invullen.
7
Handige adressen
• Voor het zoeken naar een nieuwe woning kunnen huurders terecht bij de gemeente, een woningcorporatie of makelaar;
• Vragen over bedrijfsruimten kunnen zowel huurders als ver
huurders stellen aan de Kamer van Koophandel: www.kamervankoophandel.nl;
• Voor problemen bij het opzeggen van de huur kunt u als huurder terecht bij de volgende instanties: - Het juridisch loket: www.hetjl.nl;
- Bureau sociaal raadslieden: www.sociaalraadslieden.nl; - Wets- of rechtswinkel: www.st-ab.nl/ad01c.htm; - Een advocaat: www.advocatenorde.nl;
• Als verhuurder kunt u voor vragen over het opzeggen van de huur terecht bij een advocaat: www.advocatenorde.nl;
• Huurders kunnen voor het aanvragen van huurtoeslag de
website van de Belastingdienst bezoeken: www.toeslagen.nl;
• Als u als huurder te maken krijgt met burenoverlast, belt u de politie. Burenoverlast kunt u ook melden bij de verhuurder;
• Algemene vragen over huurcontracten stelt u aan het
juridisch loket: www.hetjl.nl of een advocaat: www.advocatenorde.nl;
• Voor het verhelpen van onderhoudsgebreken neemt u contact op met de verhuurder en/of de gemeente, bijvoor beeld de afdeling Bouw- en Woningtoezicht;
• Informatie over civiele procedures krijgt u bij de kantonrechter. Meer informatie hierover staat op de internetsite van de
rechterlijke organisatie in Nederland: www.rechtspraak.nl of op de website van Postbus 51: www.postbus51.nl. U kunt
Postbus 51 ook bereiken via het gratis telefoonnummer 0800 - 8051.
De tekst in deze brochure is een vrije weergave van met name de volgende wettelijke voorschriften: Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Bij een juridisch geschil kunt u geen beroep doen op de inhoud van deze brochure.
8
