Verslag Intervisiewerkplaats ‘Particuliere Woningverbetering’ Datum: 19 april 2012 Locatie: Museum voor Communicatie Den Haag
Intervisies over particuliere woningverbetering De meeste particuliere eigenaren onderhouden hun woning goed, maar problemen aan de onderkant van de woningmarkt nemen zienderogen toe. Ontwikkelingen zoals leegstand van winkels, verloedering van binnenterreinen of van openbaar groen, wegrottende kozijnen en teveel onverkoopbare woningen ondermijnen de leefbaarheid van een buurt en betekenen waardeverlies van het vastgoed. Het technische verbeterproces is complex. Bij gestapelde bouw moet de aanpak bovendien gezamenlijk en een vergadering van de VVE is vaak geen burenfeestje. Iedereen snapt dat er iets moet gebeuren. Maar wat en hoe? Op 19 april 2012 kwamen 120 praktijkmensen in het Museum voor Communicatie in Den Haag bijeen. In intervisiegroepen boden zij elkaar hulp bij vragen die bij hen persoonlijk leven rond hun werk aan particuliere woningverbetering. Veel aanwezigen werken bij gemeenten, anderen bij woningcorporaties, adviesbureaus of onderzoekinstellingen, bij financiële instellingen en bij aannemers. Leverden de intervisiegesprekken nieuwe wegen op voor particuliere woningverbetering? Voorop gesteld: de problemen zijn bekend en eigenlijk al jaren hetzelfde: dat verbetering willen/kunnen investeren impliceert, dat het goed gaat bij veel groepen bewoners, die doe-het-zelven en voor grote klussen bekenden, Poolse aanpakkers of aannemers inschakelen. Er zijn recent wel veranderingen: subsidiepotten zijn leeg en zullen vele jaren lang niet meer worden bijgevuld, de overwaarde van hypotheken verschrompelt en banken zijn karig geworden met financiering. Bovendien is er bij de meeste gemeenten minder menskracht en minder geld, plus een besef dat er steeds minder te bieden valt: geen lekkere wortel, geen harde stok, niks om op te kopen en minder ruimte om de omgeving op te knappen. Het is werkelijk crisis. Het KEI essay van mei 2012 “Woning zoekt onderhoud” (Van Ophem, 2012), bevestigt dit beeld. En toch: Leve de crisis! Als het oude voorbij is, komt er ruimte voor nieuwe initiatieven! Omdat het nieuwe vaak besloten ligt in het bekende, is het spannend om te ontdekken welke nieuwe wegen open liggen. Het speelveld werd via 14 korte presentaties uiteengezet. 1. Het begint met regionale prestatieafspraken Het aantal woningcomplexen met een menging van particulier bezit en sociale huurwoningen neemt snel toe. De woningcorporatie heeft een belangrijke rol in het verbeteren van de totale voorraad. De gemeente die dat herkent, zal proberen om ambities te delen en prestatieafspraken op te stellen. Wat staat daarin? Wim van den Engel van Gemeente Dordrecht
1
2. Verval van een winkelstraat: aanpakken! Verval van voorzieningen in een buurt of winkelstraat tekent zich snel af: verandering van het aanbod, tijdelijke winkels, leegstand, fysieke achteruitgang en verloedering van het straatbeeld. Het effect is groot. Wat zijn de signalen en welke aanpak werkt? Ruud van Workum van Gemeente Schiedam 3. Funderingsherstel moet wel Funderingsherstel is een technische noodzaak maar tot op zekere hoogte geen verplichting. Veel gemeenten kampen met slechte funderingen vanwege paalrot dat indirect wordt veroorzaakt door grondwater dat weglekt uit riolen of vanwege onvoldoende funderingsdiepte. Dit herstel is een kostbare aangelegenheid. Hoe krijg je bewoners zover om hieraan mee te betalen? Want laten we eerlijk zijn: de herstelwerkzaamheden zijn onzichtbaar, waardoor het meer moeite kost om bewoners te overtuigen van de noodzaak ervan. Willeke Koops van Gemeente Zaanstad 4. Collectief opdrachtgeverschap ook voor woningverbetering? De collectieve aanpak met actieve betrokkenheid van bewoners is volop in ontwikkeling. Naast collectief particulier opdrachtgeverschap voor nieuwbouw zijn er ook voorbeelden van bewonersgroepen die bestaande panden verbouwen. Is een meer collectieve aanpak van particuliere woningverbetering een nieuwe vorm en hoe kan deze uitgebouwd worden? Anne-Jo Visser van SEV 5. Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering Welke rol neemt de gemeente met betrekking tot de kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad. Het beleid en de effectiviteit van het ingezette instrumentarium binnen de zeven aan het NICIS/OTB- project ´Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad´ deelnemende gemeenten worden hierin belicht. Milly Tambach van Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft 6. De rol van aannemers en projectontwikkelaars Liefde voor het vak en traditie brengt vele goede kleine aannemers volop werk in de particuliere woningvoorraad. De grote bouwbedrijven kijken met scheve ogen naar deze markt en komen met nieuwe initiatieven, zoals standaardoplossingen inclusief financiering van een collectieve aanpak. Ook projectontwikkelaars bewegen zich op deze markt. Lukt het om deze markt te ontwikkelen en hoe dan? Henk Seinen van Seinen Projectontwikkeling 7. Is het activeren van VVE’s middel of een doel? Is woningonderhoud alleen een bouwkundige opgave? Motivatie van binnenuit werkt beter dan druk van buiten. Je stimuleert structureel beheer door mensen te helpen met oplossingen en op te voeden tot het nemen van verantwoordelijkheid. Dit is een psychosociaal veranderproces. Oscar König van Steeds Delft 8. Aanpak in Den Haag Een intervisiegroep voor diegenen die de aanpak in Den Haag willen bespreken, zoals verwoord in de inleiding van wethouder Marnix Norder. 2
9. Meeliften van particulieren bij groot onderhoud sociale huurwoningen Het klinkt logisch: planvorming, afspraken met aannemers, prijsstelling transparant maken en particulieren uitnodigen om mee te doen met groot onderhoud. Wat zijn de ervaringen en hoe kan het anders? Erik Pereboom met ervaringen via Bouwbedrijf Tadema 10. Geld genoeg? Pandgebonden kredieten in plaats van persoonsgebonden hypotheken? Hoe kan de financiële sector bijdragen aan collectieve verbetering van particulier bezit? Dorine Putman-Devilee van ASN bank 11. Ervaring met particuliere woningverbetering in een krimpdorp Niemand wil leegstand, langdurig te koop staande woningen, verkrotting en waardedaling. Hoe verzilver je de kansen? Wat willen bewoners en hoe stimuleer je hen te investeren in verbetering van de woning? Marlou Boerbooms, Energie Ambassadeur 12. Mooie instrumenten, maar waarom doen bewoners dan niet mee? Keuringen, subsidies, leningen, ondersteuning, advies, besparingsberekeningen: de toolbox is groot. Maar waarom doen bewoners dan toch niet massaal mee? Kopen bewoners liever een dure keuken in plaats van funderingsherstel of dakisolatie? Zijn bewoners die de VVE niet willen steunen echt zo arm? Wat voor bewoners profielen en soorten “onwil” zijn er, en wie zijn potentiële partners? Hoe vind je de juiste mensen bij de juiste middelen? Frank Wassenberg van het NICIS Institute 13. Nieuwe eigendomsvormen: koop een huurrecht in je blok In Denemarken heeft men veel coöperaties en appartementenregelingen, in Engeland werkt men veel met “Trusts”, maar in Nederland kennen we “Te Woon”. Kan de voorraad een betere kwaliteit krijgen met Te Woon dan met particulier eigendom? Peter van Hemmen, manager stad bij Woonbron in Delft 14. In actie komen, je kunt het Een verhaal over hoe je van woorden naar daden kunt komen, hoe praten “over” praten “met” wordt, het verschil weten tussen problemen zien of kansen aanpakken. Voer voor creatieveling, voor de super-promotors, die een vastgelopen proces weer vlot kunnen trekken. Particuliere woningverbetering kan wel! Els Molenaar van Blauw Research
3
Intervisie De aanpak van woningverbetering werd uitgediept in intervisiegroepen die intensief werden gemodereerd. Intervisie is een leermethode, waarbij gelijken bijeen komen om ervaringen te bespreken. De systematiek die daarbij wordt gevolgd bevordert een veilige omgeving en open ervaringsinbreng- en uitwisseling. Door strak te modereren leidt de systematiek binnen de beschikbare tijd tot een afronding en komt iedereen gelijkwaardig aan bod. Randvoorwaarde is dat mensen willen leren en zowel eerlijke feedback kunnen geven als ontvangen. Ieder van de twee intervisierondes duurde vijf kwartier en volgde 10 stappen: 1. Kennismakingsronde en eigen probleem 2. Keuze vraag en probleemeigenaar 3. Rondje vraag en antwoord 4. Aanscherpen vraag- of probleemstelling 5. Vrije uitwisseling 6. Reactie door probleemeigenaar 7. Rondje oplossingen 8. Reactie door probleemeigenaar 9. Evaluatie leerervaringen Voor de stappen 1, 3, 5, 7 en 9 werden steeds ongeveer 10 minuten uitgetrokken. De groepsomvang was circa 10 personen. Begonnen wordt met een rondje werksituatie en het stellen van de eigen intervisievraag. De intervisievraag is een probleem uit de eigen werksituatie, waarvoor de persoon onvoldoende kennis of inzicht heeft om het probleem op te lossen. De moderator nodigt ieder uit om het probleem dicht op je huid te zoeken, dus geen probleem van anderen of van de organisatie, maar van jezelf in relatie tot werken aan energiebesparing of CO2-emissiereductie gerelateerde werkzaamheden. Van alle vragen wordt er eentje uitgekozen, die veelbelovend is om van te leren. De probleemeigenaar licht het probleem verder toe. Ieder mag een informatieve, verhelderende vraag stellen aan de probleemeigenaar, die meteen antwoord geeft. De vraag wordt dan door de vraagsteller bekeken en eventueel aangescherpt. De groep mag daarop alles zeggen met betrekking tot de vraag en de meningen van de inbrenger, vrije uitingen zonder structuur en zonder dat de probleemeigenaar mag reageren. Dit is een belangrijke fase in het leerproces: ieder kan zijn ei kwijt over de veronderstelde oorzaken van het probleem, over onjuiste weergaven, etc. Er is nog geen discussie, omdat discussie veel tijd kost en in het algemeen te weinig aanwezigen activeert. Pas na het “roddelen” komen oplossingen aan bod. Dat lijkt erg laat, maar vele oplossingen zullen snel op tafel komen, logisch voortkomend uit de goed begrepen probleemanalyse. Over de kwaliteit van de oplossingen wordt niet gediscussieerd; de probleemeigenaar vertelt wat hij/zij er aan heeft. Het intervisieproces wordt daarna geëvalueerd. De evaluatie van de Intervisiewerkplaats leverde een hoge waardering voor deze werkwijze op. Uit de aantekeningen van de moderatoren is een artikelsgewijs verslag ontstaan: geen weergave van alle discussies, maar een beschouwing over de resultaten. Dit verhaal is nog niet af: versie 1 wordt per 1 juni beschikbaar gesteld op de website. In juli komt een vervolg.
4
Particuliere woningverbetering: successen en problemen De crisis roept onverwachte effecten op: dat mensen hun woning nu liever opknappen dan te verhuizen en dat zelfredzaamheid gevraagd wordt. Door de stagnatie in de bouw zijn aannemers goedkoper, terwijl ze een paar jaar geleden niet geïnteresseerd of helemaal niet te vinden waren voor het “kleine werk”. Voor veel particuliere eigenaren is het nu een goede tijd om de zolder te verbouwen of die aanbouw te realiseren en tegelijk onderhoud uit te voeren. Ook is het draagvlak voor energiebesparing bij velen groot genoeg om daarin te investeren. Kortom, de verbetering van de particuliere woningvoorraad gaat door, met name waar nog geld is, waar straten of buurten weerbaar zijn, waar bewoners een positieve kijk hebben op de toekomst en het klussen niet kunnen laten. De vraag is waar de klappen vallen en wat er redelijkerwijs aan gedaan kan worden om die klappen te verkleinen. Dan moet de aandacht naar gebieden met een krimpende woningmarkt, naar wijken die al in verval zijn en naar woningen met een relatieve onderhoudsachterstand ten opzichte van de omgeving. En naar de calamiteiten, zoals verzakkingen, waardoor funderingsherstel uit veiligheidsoogpunt onafwendbaar is. En uiteraard moet de aandacht naar de bewoners in woningen die onderhoud nodig hebben, maar niets doen vanwege niet willen en niet kunnen. Niet willen omdat men bejaard is en rust wil, of omdat men starter is, of toch al het plan heeft om te verhuizen of de noodzaak van onderhoud niet ziet. Niet kunnen is aan de orde als men het niet kan organiseren of kan betalen. Dan is het belangrijk vanuit wiens oogmerk dat onderhoud op de agenda wordt gezet. Verschil in belangen De onderhoudsbehoefte wordt door gemeenten anders ervaren dan door eigenaren: er is een groot verschil tussen maatschappelijke en individuele belangen. Een bewoner of winkelier investeert niet vanuit het belang van de leefbaarheid in de wijk. De belangrijkste bron van vragen tijdens de intervisierondes blijkt dat verschil in belangen te zijn: hoe kan ik bewoners en andere partijen meekrijgen, hoe krijg ik sterke bewoners in zwakke wijken, hoe krijg je het hele blok mee, inclusief weigeraars, hoe kan ik onderhoud ‘sexy’ maken? De rol van een woningcorporatie is niet evident, dus daar is de belangrijke vraag: hoe bind ik de corporatie aan een particulier project? En veel zorg is er om de positie van Verenigingen van Eigenaren: soms slecht georganiseerd, met moeizame besluitvorming en met weinig financiële middelen. Een belangrijke vraag is dan: hoe weet ik wat de bewoners willen, zodat ik daarbij kan aansluiten? Zijn ze actief of passief, willen ze geen overlast, kunnen ze het niet betalen, willen ze wel een verbeterde woning? Die vraag wordt echter vaak overgeslagen, terwijl men die problemen in de praktijk volop tegenkomt. Het valt op dat in particuliere woningverbetering energiebesparing of duurzaamheid een herkenbare rol speelt, maar gezond binnenmilieu weer niet, er is aandacht voor kwetsbare gebieden vanwege de eenzijdige woningvoorraad (bijvoorbeeld veel kleine portiekwoningen), minder voor niet gehonoreerde woonwensen. Bij veel VVE’s zal een deel van de bewoners het achterstallig onderhoud willen aanpakken, maar ze worden gehinderd door andere bewoners met andere belangen. Hier speelt eerder een juridisch draagvlakprobleem. De boodschapper en de ontvanger In het dagelijks werk van veel deelnemers aan de intervisiebijeenkomst is het beleid al vastgesteld en moet de doelstelling van particuliere woningverbetering in locatie X 5
worden gehaald. Het overbrengen van de eigen boodschap staat dan voorop. Draaien de professionals hier de zaken niet om? Zenden werkt niet, campagne voeren om mensen mee te krijgen is nergens succesvol te noemen, zelfs subsidies en facilitering met kennis en plannen hebben niet het effect dat men verwacht. Vele praktijkvoorbeelden tonen aan dat het effect van goedbedoelde instrumenten gering is. Dat lijkt verklaarbaar vanwege het voorop staan van maatschappelijke belangen, terwijl de individuele belangen als te beïnvloeden worden beschouwd. Bij wijze van oefening moeten we meer kijken en luisteren naar de bewoners. Vragen die leven Veel vragen gaan over het zoeken naar oplossingen. We zijn dermate getraind in het bedenken van oplossingen, dat we de basis daarvoor onderschatten, namelijk eerst analyseren en goed problematiseren. Er was op de intervisiebijeenkomst veel tijd ingeruimd voor de probleemverkenning, vanuit de wetenschap dat een heldere probleemstelling een goede basis vormt voor een scherpe selectie uit de vele oplossingen, die toch al bekend zijn. De vragen uit de intervisiegroepen gaan vaak over het gebrek aan draagvlak voor het verbeterbeleid: Hoe leg je in een Woonvisie de basis voor particuliere woningverbetering? Hoe geven gemeenten en marktpartijen samen vorm aan particuliere woningverbetering? Hoe zorg je ervoor dat particulieren vanuit prestatieafspraken opereren? Hoe krijg je mensen actief voor een coöperatieve vereniging? Hoe krijgen we sterke bewoners in zwakke wijken? Hoe zorg ik dat de gemeente onderhoud ‘sexy’ maakt? Hoe krijg ik de passieve bewoner actief? Hoe organiseer je vraag – aanbod rond particuliere woningverbetering? Houding en rol van eigenaar en gemeente in proces? Faciliteiten als gemeente; proberen om verschillende belangen te verenigen. Hoe kun je VVE’s selecteren zodat je doel van achterstallig onderhoud wegwerken haalt? Hoe krijgen we als VVE duurzaamheidsmaatregelen rendabel gefinancierd op zo’n manier dat iedereen kan meedoen, ook als lasten niet gering zijn? Hoe kunnen wij (als grote corporaties) lokale corporaties instellen en ons verantwoord terugtrekken? Welke gemeentelijke instrumenten kunnen worden ingezet om woningcorporaties mee te krijgen met particuliere woningverbetering? En ook deze vraag: Hoe betrek je corporaties bij particuliere woningverbetering, zodat je krachten kan bundelen? Dit zijn de belangrijkste vragen die leven. Na clustering valt op: Vragen die betrekking hebben op particuliere eigenaar, meestal tevens bewoner, maar ook als particuliere verhuurder en natuurlijk de VVE met talrijke problemen rond de organisatie en actiegerichtheid. Veel vragen over de visieontwikkeling door gemeenten, waarbij het in beweging krijgen van de eigenaren centraal staat, met verleiden als toverwoord. Vragen met betrekking tot de rol van de woningcorporatie als werkpaard en ondersteuner, aanvullend op wat de gemeente doet, terwijl een grote corporatie dat erkent, maar het werk dichter bij de mensen wil brengen, in lokale corporaties, eventueel coöperaties van bewoners. 6
Bij de behandeling van deze vragen kwamen nieuwe partijen naar voren, vanwege hun mogelijke bijdrage aan woningverbetering: de banken, de energiebedrijven en ook coöperatieve samenwerkingsvormen van eigenaren. Naar welke nieuwe wegen wijzen de resultaten? Naar andere vormen van bezit Nieuwe wegen komen voort uit een nieuw eigendomsbegrip. Coöperatieve bezitsvormen en mengvormen tussen koop en huur bieden kansen voor die actieven die willen investeren en daarbij volgers kunnen meenemen of helpen. Het project kluswoningen (Wallisblok in Rotterdam), waarbij panden voor (bijna) niks naar eigenaren gaan met een klusverplichting, inspireert, omdat het de belangen van de klussers en van de buurt samenbrengt en omdat het succesvol werkt voor blokken met een grote onderhoudsachterstand. Het TeWoon concept van Woonbron biedt bewoners de kans om huurwoningen goedkoop over te nemen, in ruil voor de verplichting om de woning bij verkoop eerst aan Woonbron aan te bieden, respectievelijk een deel van de waarde bij verkoop af te staan. Door woningen pas na onderhoud en verbetering aan te bieden, begint de koper met een schone lei qua onderhoud. TeWoon biedt daarmee op termijn een vangnet voor onderhoudsproblemen. Ook voor de VVE wordt een vervangende eigendomsvorm gezocht. De problemen met VVE’s hebben namelijk niet met het vastgoed te maken, maar met de gebrekkige organisatie, die weer het gevolg kan zijn van de slecht passende juridische vorm met in het kielzog slechte financieringsvormen. Het VVEfonds werkt niet als woningwaarde, terwijl de bijdrage wel als maandlast wordt gezien, die ten koste gaat van de hypotheek. Daarom was het enthousiasme voor een plan van de ASN Bank groot: deze bank wil in ruil voor hypotheekgarantie geld lenen aan VVE’s. Dit plan past in het beleid van de Nationale Hypotheek Garantie om specifieker met beperkte middelen om te gaan en bijvoorbeeld starters te helpen in plaats van iedereen. De intervisiegroep met als interesse nieuwe eigendomsvormen suggereert om alleen beheer en onderhoud coöperatief te doen, niet het eigendom, maar men is wel geïnteresseerd in mengvormen van eigendom. Om een zwakke wijk op te peppen, denkt men aan koper collectieven, die verspreid over de wijk woningen opknappen, naar het voorbeeld van de kluswoningen. Risico’s voor individuen kunnen verkleind worden via een terugkoopgarantie. De groep met bijvoorbeeld leraren en verpleegsters etc. wordt georganiseerd, hun product is onderscheidend door de aanpak, maar ook door meer te doen dan woonruimte bieden: ook werkplekken, voorzieningen. Door zichtbaar te zijn in een wijk zou er een stimulerend effect van kunnen uitgaan op nieuwe deelnemers. Door het thema bezit meer los te laten, ontstaan er nieuwe mogelijkheden: huur van energiebesparende installaties, verkoop van je dak voor zonnecollectoren, van de gevels om die door anderen te laten opknappen en verhuren. De suggestie van een grote woningcorporatie om buurtgerichte corporaties op te richten past bij de beginperiode van de Woningwet, toen slechte woonomstandigheden verbeterd moesten worden en goedwillende burgers zich organiseerden in corporaties, die met hun leden aan volkshuisvesting werkten. Er is volop ruimte voor nieuwe initiatieven, gedreven door een nieuw collectief besef van burgers die met name rond wonen en 7
werken meer kwaliteit wensen dan de nieuwbouw door projectontwikkelaars te bieden heeft: wonen en werken weer verenigd, kleinschalige zorgvoorzieningen dichtbij huis, samen tuinieren en onderhoud plegen, samen bewegen en vaardigheden delen. Jong en oud bijeen houden en met elkaar in contact brengen en dat alles vanzelfsprekend ecologisch ingericht, omdat die kwaliteit met de betrokken levenshouding verstrengeld is. Naar meer samenwerking Vooral gemeenten beseffen dat het doolhof aan regelingen en subsidies niet uitnodigend werkt en dat gemeentelijke diensten onvoldoende faciliteren, gewoon omdat ze van elkaars acties niet op de hoogte zijn. Dienstverlenend en klantgericht zijn vergt meer dan beleidsvoornemens: de ambtenaren moeten naar buiten treden, om de sociale netwerken te kennen, behoeften van bewoners te begrijpen en partijen die kunnen faciliteren om scherp aanbod te vragen. Men moet er niet bovenop zitten maar soepel tussen mensen en gebeurtenissen in bewegen en kansen herkennen. De definitie van de zelfredzame burger verandert: het is niet zozeer de sociaal actieve burger die de weg naar de instanties kent, maar de burger, die eigen doelen stelt en met anderen weet te realiseren. Dat vraagt van de gemeente een rol als participant in processen van onderop, in plaats van burgerparticipatie. De intervisiegroep die zich op het stimuleren van bewonersbetrokkenheid richt, weet welke bewoners een rol van superpromotor vervullen. De vraag is dan wat je voor die superpromotor kunt betekenen. Door de omslag van stenen naar mensen te maken, kunnen processen gaan lopen die langzaamaan tot individuele en tot wijkinvesteringen leiden. Lange adem en investeren in mensen leidt eerder tot resultaat dan een beleidsproces onder druk dat vooral meer weerstand lijkt te creëren. Door eerst te luisteren naar wat passieve bewoners willen en pas na vaststelling dat ze echt niets willen, dan kan aangeboden worden om de schil van hun woning te kopen, om die op te knappen, terwijl er verder niets in hun situatie verandert. Andere partijen kunnen investeren, het energiebedrijf kan energiezuinige en duurzame installaties aanbrengen en verhuren, etc. Kortom, dat beeld van woningen als industriële eindproducten zoals auto’s kwam helemaal niet naar voren; eerder het vermijden van voorgekookte oplossingen, open het proces in eigenaren zelf plannen laten ontwikkelen en conclusies laten trekken. De Vereniging van Eigenaren Een VVE is nuttig voor collectieve acties met een gemeenschappelijk belang. De bewoners zelf kunnen het best een collectief stimuleren en organiseren, mits er toegang is of kan worden georganiseerd tot de nodige kennis. Een VVE is logisch bij gestapelde woningen, maar vaak werd gemeld dat ook rijtjeswoningen een gemeenschappelijk belang hebben, of een blok. Opwaarderen van de VVE en nieuwe vormen zoeken, werd vaak als wens geuit. De VVE is dermate belangrijk, dat daarover in een vervolgartikel meer wordt gezegd.
8
