Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Jaarverslag 2013

Gemeente Schiedam

Afdeling Ruimtelijk Gebruik

“ ” Foto omslag: Wethouder Arie Wijten ( rechts) feliciteert eigenares Ria Oomen met de start van het funderingsherstel aan de PKO-laan 135 t/m 141.

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2013

Gemeente Schiedam


Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Jaarverslag 2013 Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2013

Gemeente Schiedam


Voorwoord Voor u ligt het Jaarverslag 2013 waarin we terugkijken op het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Er zijn in het afgelopen jaar resultaten behaald waar we trots op kunnen zijn. Eigenaren in de oude wijken van Schiedam maken nog steeds volop gebruik van de mogelijkheid een laagrentende lening af te sluiten en zo het achterstallig onderhoud aan hun pand weg te werken. Het aantal panden waar eind 2013 aan wordt gewerkt, ligt zelfs weer op het niveau van de hoogtijdagen van de woningverbetering, voordat de crisis inzette.

aanpassing kunnen doorpakken met projecten funderingsherstel, is er behoefte aan een landelijke oplossing. Ook in onze contacten met het Rijk blijft Schiedam zich daarom inspannen om hier verbetering in aan te brengen. Verder bevat het Jaarverslag ook een vooruitblik. Eind 2014 eindigt het project in de huidige aanpak. Voor de bewonersverenigingen in de oude wijken is het werk dan nog niet klaar. In de notitie ‘Particuliere Woningverbetering: Doorpakken na 2014’ pleiten zij voor een vervolg. De toekomstvisie van de bewonersverenigingen op een vervolgaanpak wordt op hoofdlijnen gedeeld door het college. Doorgaan is dus het credo. De huidige actieve aanpak verdwijnt weliswaar eind 2014 maar de gemeente Schiedam blijft aandacht besteden aan de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad om verloedering van de oude wijken te voorkomen. Eigenaren kunnen dan terecht bij een digitaal onderhoudsloket voor hulp en advies.

De werkwijze van het Servicepunt Woningverbetering werpt vruchten af: de eigenaren van panden in de oude wijken actief benaderen, er bovenop zitten, extra controles uitvoeren en regelmatig brieven versturen. Deze activiteiten zorgen ervoor dat de productie omhoog wordt gestuwd. Inmiddels hebben eigenaren eind 2013 in totaal voor 43,2 miljoen euro geïnvesteerd in de eigen woning. De werkzaamheden zijn bekostigd met behulp van een laagrentende lening (29,7 miljoen euro) en met eigen geld (13,5 miljoen euro). Opmerkelijk is in 2013 dat voor het eerst sinds de start van het project meer leningen zijn afgesloten voor funderingsherstel dan voor de woningverbetering.

Voor het funderingsherstel blijft wel een actieve aanpak gelden. De eigenaren van panden met funderingsproblemen kunnen de komende jaren blijven rekenen op hulp en een laagrentende lening. De gemeente zal hen niet in de kou laten staan. Naarmate de eindstreep nadert, zal het accent wel steeds meer komen te liggen op de zure kant van de aanpak, het handhaven. Het gaat er om de eigenaren die tot nu toe steeds achterover hebben geleund, zover te krijgen de funderingsproblemen op te lossen. Het gemeentelijke instrument van handhaving leidt tot resultaten, zo is in 2013 gebleken. De gemeente moet zeker doorgaan op deze ingeslagen weg, al is de opgave groot. Er ligt voor het team Handhaving een forse werkvoorraad, zowel bij funderingsherstel als bij de aanpak van de woningen zelf. 2014 Is het jaar van de verbouwing; het werk gaat door!

Er zijn niet alleen hoogtepunten te noemen; in het Jaarverslag 2013 worden ook knelpunten gesignaleerd. De voortgang van het funderingsherstel bijvoorbeeld dreigt te stagneren. De woningmarkt staat onder druk en daarmee de waarde van een huis. Banken trappen in deze huidige economische situatie op de rem. De regels voor het verstrekken van leningen zijn aangescherpt, ook bij onze huisbank, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten ( SVn). In een apart hoofdstuk worden daarom de problemen geschetst die momenteel spelen rondom de financiering van de funderingsaanpak. Gelukkig is er ook een oplossing voor gevonden. Het college zal de beleidsregels binnenkort aanpassen zodat het project funderingsherstel niet stil hoeft te vallen. Hoewel we met deze

A.J.A. Wijten wethouder PWV (t/m mei 2014)

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2013 1

Gemeente Schiedam


De inhoud 1. 2013: Op naar de 30 miljoen euro aan leningen

4

1.1. Particuliere woningverbetering

4

1.2. Funderingsherstel

6

2. Betrokken partijen

8

2.1. Back office

8

2.2. Front office

8

2.3. Specialisten binnen gemeente Schiedam

9

2.4. Specialisten van buitenaf

9

2.5. Coördinatieoverleg

9

2.6. Werkgroep Particuliere Woningverbetering

10

2.7. Makelaars

10

2.8. Banken

10

3. Financiering funderingsherstel

14

4. De resultaten

18

5. Toelichting op de cijfers

20

6. De verwachtingen

24


24

6.2. Funderingsherstel

26

6.3 monitoring

26

7. Adressen

28


Gemeente Schiedam


“ ” Echtpaar woont door woningverbetering in paleisje In de wijken Oost, West, Zuid en Centrum staan veel oude woningen, maar dat betekent niet dat ze slecht onderhouden hoeven te zijn. Het gemeentelijke project Particuliere Woningverbetering helpt daarom eigenaren in deze wijken met gratis hulp en advies. Ook kunnen zij voor werkzaamheden aan het huis een lening aanvragen met 5% korting op de marktrente. Die aanpak is succesvol: eigenaren hebben eind 2013 voor bijna 30 miljoen euro geleend om het achterstallig onderhoud weg te werken. Wethouder Arie Wijten (Wonen) zette onlangs de eigenaren van het pand aan Oostsingel 60 in het zonnetje. Zij zijn ditmaal de winnaars van de actie ‘Mijn huis is een paleis’. Uit handen van de wethouder kregen Paulus Kerpels en Wilma van Reeven een bloemetje en een waardebon van een bouwmarkt. “Want al ziet alles er nu picobello uit, het onderhouden van een woning houdt nooit op”, aldus wethouder Wijten. Tijdens een rondleiding door de woning uit circa 1890 vertelde het echtpaar over de ingrijpende renovatie. De oude houten vloer waar de eigenaren bijna doorheen zakten, is vervangen door een gasbetonnen vloer. Samen met de geïsoleerde muren levert dit een warm, comfortabel huis op met een lagere energierekening. Volgens Paulus Kerpels maakt de goedkope lening de stap om het huis goed op te knappen, gemakkelijker. “De lening van 1,5% is positief. Dat drukt de kosten van de verbouwing aanzienlijk.”


Gemeente Schiedam


1. 2013: Op naar de 30 miljoen euro aan leningen


Zoet en zuur Het verleiden van eigenaren staat voorop. In de aanpak ligt het accent op het stimuleren van eigenaren zodat de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad op peil blijft en onderhoudsachterstanden worden weggewerkt. Wanneer deze ‘zoete aanpak’ niet werkt, worden eigenaren geconfronteerd met het ‘zuur’. Waar nodig worden eigenaren dan door de gemeente verplicht om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Handhaving en het dwingen van eigenaren om mee te doen, vormen echter het sluitstuk van de aanpak. Naarmate het einde van de actieve aanpak van het project in zicht komt, zal het accent steeds meer komen te liggen op de zure kant. Dan gaat het er om eigenaren, die tot nu toe steeds achterover hebben geleund, ook zover te krijgen om het achterstallig onderhoud aan hun woning aan te pakken.

In de oude wijken van Schiedam, Oost, West, Zuid en Centrum, kunnen huiseigenaren deelnemen aan het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Het gaat om in totaal 5.400 eigenaren van woningen die in drie fasen zijn benaderd: vanaf eind 2002, 2005 en 2008. Op basis van onder andere een visuele schouw zijn woningen aangewezen in buurten en straten waar woningverbetering hard nodig is. Met dit project wil de gemeente voorkomen dat de woon- en leefomgeving in de oude wijken verslechtert. De gemeente Schiedam stimuleert eigenaren met gratis begeleiding, hulp en advies en een laagrentende lening met een korting van 5% op de marktrente, met een minimumrente van 1,5% zodat zij het achterstallig onderhoud aan hun woningen kunnen wegwerken.

Momenteel vindt een evaluatie van het project plaats, waarna de aanpak wordt vernieuwd. Accenten worden verschoven. Voor de oude wijken gaat een passieve aanpak gelden; het werk daar afmaken betekent nog een flinke opgave de komende jaren voor het team Handhaving (zie Hoofdstuk 6 De Verwachtingen).

De 5400 woningen zitten in de zogeheten actieve aanpak. Hierbij gaan medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering in principe van deur tot deur bij de aangewezen adressen. Deze eigenaren krijgen een gratis Bouwkundig Onderhoudsrapport (BOR) van hun woning waarin de noodzakelijke werkzaamheden op een rij staan. Voor de financiering van de werkzaamheden kunnen eigenaren een laagrentende lening afsluiten.

Passieve aanpak Behalve de 5400 eigenaren van woningen met achterstallig onderhoud die tot de actieve aanpak behoren, zijn er circa 2300 woningen aangewezen voor de passieve aanpak. Het gaat dan om woningen waar de onderhoudsachterstand niet zo groot is, maar die wel in de kwetsbare oude wijken staan. De betreffende eigenaren kunnen gebruik maken van de mogelijkheden die de regeling biedt, zoals een lening aanvragen, maar moeten hiervoor wel zelf het initiatief nemen. Vanuit het Servicepunt wordt geen druk gelegd om werkzaamheden uit te voeren. De voorwaarde om van de lening gebruik te mogen maken, is wel dat al het achterstallig onderhoud wordt weggewerkt. Een financiering aanvragen om de cv-ketel te vervangen maar de scheuren in de gevel laten zitten, is niet mogelijk. Er

Op de website www.schiedam.nl staat een rekenmodel waarop eigenaren hun voordeel kunnen uitrekenen. Wie bijvoorbeeld via de woningverbetering voor een bedrag van 5.000 euro de werkzaamheden aan het huis financiert met een laagrentende lening (20 jaar) betaalt maandelijks 24 euro aan rente en aflossing. Bij een doorlopend krediet van 8% marktrente betaalt men bij een lening van 5.000 euro maandelijks 100 euro af. Het loont dus zeker om het huis op te knappen met een laagrentende lening. Veel eigenaren hebben deze conclusie al getrokken: in 2014 zal de grens worden bereikt waarbij eigenaren in Schiedam in totaal 30 miljoen euro met een laagrentende lening hebben gestoken in het onderhoud van hun huis.


Gemeente Schiedam


“ ” Het echtpaar Kerpels aan de Oostsingel (met dochter).


Gemeente Schiedam


wordt mondjesmaat gebruik gemaakt van de regeling door eigenaren in de passieve aanpak. Dit in tegenstelling tot de actieve aanpak waarbij het Servicepunt Woningverbetering de eigenaren benadert, adviseert en daarna (hinderlijk) volgt. In het hoofdstuk 4 staan de resultaten van 2013 op een rij en deze worden vervolgens toegelicht in hoofdstuk 5.

die de funderingsproblemen wel willen oplossen, duperen. Sinds het voorjaar 2013 pakt de gemeente door bij funderingsherstel. Dit betekent dat huiseigenaren in de oude wijken – na de zoete kant met gratis hulp en subsidies – nu kunnen worden geconfronteerd met de zure kant van de aanpak. Aan de Boerhaavelaan en aan de Professor Kamerlingh Onneslaan zijn in najaar 2013 twee projecten funderingsherstel gestart nadat de gemeente heeft ingegrepen. Dit tot grote tevredenheid van de welwillende eigenaren die hiermee eindelijk hun huis kunnen herstellen. Op beide locaties is een aanschrijvingsprocedure in gang gezet. Dit betekent dat de opdracht aan de aannemer gegeven wordt door de welwillende eigenaren en door de gemeente Schiedam die als opdrachtgever in de plaats treedt van een eigenaar die maar niet wil ondertekenen. De rekening van de aannemer wordt uiteindelijk gewoon verhaald op de rechtmatige eigenaren.

1.2. Funderingsherstel De gemeente Schiedam geeft advies, een gratis globaal herstelplan en begeleidt de eigenaren van wie de woning een funderingsprobleem heeft, op weg naar funderingsherstel. Daarbij is er de mogelijkheid een laagrentende lening (looptijd is bij funderingsherstel 30 jaar) aan te gaan met 5% korting op de marktrente en een minimumpercentage van 1,5%. Het grootste probleem in Schiedam is het gebrek aan draagkracht van de houten palen, als een gevolg van de zogeheten negatieve kleef. Hierbij kleeft de zakkende veengrond aan de houten palen, waardoor deze bij het inklinken van de grond mee naar beneden worden getrokken.

Monitoring Daarnaast is eind 2013 van 389 woningen in Oost en West niet zeker of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Deze woningen zitten in de monitoring, waarbij twee keer per jaar een meting plaatsvindt. Het zettingsproces dat wordt veroorzaakt door negatieve kleef, maakt dat de funderingsproblemen niet gelijk duidelijk zijn, maar pas na een aantal jaren meten. Bij paalrot is het bijvoorbeeld na een onderzoek wel direct duidelijk dat de fundering moet worden hersteld. De onzekerheid die de monitoring met zich meebrengt, is voor de eigenaren bijzonder vervelend. Omdat met funderingsherstel echter hoge kosten gemoeid zijn, is zorgvuldigheid van groot belang.

Tot nu toe hebben 382 eigenaren een gratis globaal funderingsherstelplan voor hun woning ontvangen. Het gaat om woningen met een handhavingtermijn die korter is dan 15 jaar. Inmiddels hebben 148 woningen een nieuwe fundering gekregen of zijn in uitvoering gegaan. In hoofdstuk 4 De Resultaten blijkt dat in 2013 voor het eerst meer leningen zijn afgesloten voor funderingsherstel dan voor woningverbetering! Met de eigenaren van 234 woningen is de gemeente met wisselend succes in gesprek. Soms is er nauwelijks medewerking. In andere gevallen is en blijft het een weerbarstig proces om iedereen mee te laten doen. In toenemende mate krijgen eigenaren de financiering niet rond, omdat banken de eisen hebben aangescherpt (zie Hoofdstuk 3 Financiering Funderingsherstel). Daarnaast zijn er altijd nog eigenaren die achterover blijven leunen en dus de eigenaren,

De cijfers geven aan dat er nog veel werk te verzetten is. In Schiedam komen nog een kleine 550 woningen voor funderingsherstel in aanmerking. De gemeente heeft besloten dat eigenaren van woningen met funderingsproblemen tot en met 2019 kunnen rekenen op hulp en advies en een laagrentende lening. Zie voor meer informatie Hoofdstuk 6 voor De Verwachtingen.


Gemeente Schiedam


“ ” Wethouder Arie Wijten neemt poolshoogte aan de PKO-laan en spreekt onder andere met de eigenares Anja Snikkers (rechts).


Gemeente Schiedam

2.


Betrokken partijen

2.1. Back office

• voorstellen voor de toekomst doet en deze uitwerkt; • aan het management, college en de raad rapporteert; • verantwoordelijk is voor de voortgang en de projectfinanciën; • initiatieven neemt om tot nieuwe funderingsherstelprojecten te komen; • optreedt bij conflicten tussen eigenaren en Servicepunt; • algemene informatiebijeenkomsten voor eigenaren belegt.

Bij de gemeente Schiedam zijn in 2013 stappen gezet om de organisatie intern verder in ontwikkeling te brengen. Ontwikkelingen die ervoor zorgen dat de gemeentelijke organisatie bijvoorbeeld blijft aansluiten op maatschappelijke ontwikkelingen. Zo is onder andere een nieuwe organisatiestructuur vastgesteld. Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel is nu ondergebracht bij het team Ruimtelijke Ontwikkeling Beleid van het domein Stadsontwikkeling. Vier (parttime) medewerkers vormen de back office van de particuliere woningverbetering, die onder andere:

2.2. Front office De hierboven geschetste werkzaamheden worden op het Stadskantoor door de back office gedaan. De directe contacten met de eigenaren vinden plaats op het Servicepunt Woningverbetering, de front office. Het Servicepunt is de vooruitgeschoven post van de gemeente in de wijk.

• fungeert als opdrachtgever voor de medewerkers van het Servicepunt; • verantwoordelijk is voor een goede samenwerking met betrokken gemeentelijke afdelingen; • samenwerkt met de bewonersverenigingen, de makelaardij en de bank (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten); • verantwoordelijk is voor een zo breed mogelijk draagvlak; • de projectcommunicatie voert, zowel intern als extern, zoals nieuwsbrieven, website, persberichten, jaarverslagen, verhalen voor de gemeentepagina’s en acties organiseert zoals ‘Mijn huis is een paleis’, maar ook presentaties voor raadscommissies en vakgenoten van elders en raadsbezoeken aan de wijk; • de subsidiering verzorgt en de controle daarop uitvoert; • dit ook voor de gemeente Vlaardingen doet als opdrachtnemer; • in netwerken participeert (andere gemeenten, landelijk); • de kwaliteit en de klanttevredenheid bewaakt;

Het pand aan de Lange Nieuwstraat 227 is inmiddels een bekend adres voor huiseigenaren. Hier kunnen zij terecht voor gratis advies en hulp en het aanvragen van een laagrentende lening. De medewerkers worden ingehuurd. De front office informeert de eigenaren over het project, stelt de bouwkundige onderhoudsrapporten op, bespreekt deze met de eigenaren en maakt aan de hand daarvan afspraken en begeleidt eigenaren intensief zowel bij de woningverbetering als bij het funderingsherstel.


Gemeente Schiedam


2.3. S pecialisten binnen gemeente Schiedam

2.4. Specialisten van buitenaf Behalve de bovengenoemde ambtenaren wordt ook deskundigheid van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding:

Om de eigenaren deskundig verder te helpen, komen verschillende specialisten in actie die de gemeente Schiedam in huis heeft. Dit zijn:

Van het domein Integrale veiligheid: • ‘Steeds’ voor procesbegeleiding van de woningverbetering en het funderingsherstel en voor bemensing van het Servicepunt Woningverbetering; • Adviesbureau Van Yperen voor de begeleiding van projecten van funderingsherstel in West; • Adviesbureau Funderingsherstel voor begeleiding van het project BK-laan 174204/Vondellaan 1-3; • Opstal FunderingsAdvies voor advieswerk en onderzoek t.b.v. de funderingsproblematiek; • Het Ingenieursbureau van Gemeentewerken Rotterdam voor funderingsonderzoek; • Afdeling Landmeten van Gemeentewerken Rotterdam voor de monitoring; • Geomet voor sonderingen ten behoeve van herstelplannen; Van Lierop voor zwamsanering; • • Kloek voor zwamsanering; • Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken; • Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van een globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen.

- woninginspecteurs en vergunningverleners - constructeurs - juristen

Van het domein Bedrijfsvoering: - - -

senior WOZ-taxateur controller financieel consulent

Van het domein Concernstaf: - beleidsadviseur Onderzoek & Statistiek - strategisch beleidsadviseur Europa

Van het domein Bijzonder Verbonden: - budgetconsulent Schuldhulpverlening Van het domein Dienstverlening: - allround medewerker directe klantencontacten

van het domein Maatschappelijke Samenwerking: -

2.5. Coördinatieoverleg

wijkprocesmanagers

Eens in de zes weken komen de partijen bijeen die direct bij het project betrokken zijn. Het coördinatieoverleg gaat het over de voortgang van het project en de problemen die zich daarbij voordoen. De specialisten doen verslag van hun bevindingen en er worden afspraken gemaakt om de voortgang te bespoedigen. Dit coördinatieoverleg wordt voorbereid en voorgezeten door de

Van het domein Stadspromotie: -

senior communicatieadviseur


Gemeente Schiedam


projectcoördinator. Vaste deelnemers aan dit overleg zijn verder vertegenwoordigers van de back- en front office, projectleiders van funderingsherstellocaties, de subsidieverlener, een constructeur, een vergunningverlener en een geotechnisch adviseur. In 2013 is ook een jurist van het team Handhaving aangeschoven. Dit is een gevolg van het feit dat de gemeente behalve het zoet van de aanpak ook de zure kant presenteert aan een aantal eigenaren. Om het funderingsherstel vlot te trekken is de gemeente Schiedam in 2013 het formele aanschrijvingstraject gestart. Behalve de inzet van woninginspecteurs is de medewerking van een gemeentelijke jurist onontbeerlijk om deze procedure goed op te zetten en te begeleiden.

project dat gestopt wordt, leidt tot verval doordat de prikkel voor onderhoud ontbreekt. De resultaten dienen ook in de toekomst gebruikt te worden om de kwaliteit van de woningen op peil te houden.” Tevens wordt meer aandacht voor handhaving bij woningverbetering gevraagd.

2.7. Makelaars Er is een periodiek overleg met makelaars die op de Schiedamse woningmarkt actief zijn. De belangrijkste onderwerpen zijn funderingsherstel en monitoring. Deze bijeenkomsten hebben tot doel om de transparantie op de woningmarkt te vergroten. De makelaars krijgen dan alle informatie over de metingen van de panden die in de monitoring zitten en over nieuwe funderingsherstelprojecten. Op 6 juni 2013 zijn de makelaars bijgepraat over de ontwikkelingen. Ingenieur André Opstal was daarbij aanwezig om de stand van zaken omtrent monitoring toe te lichten. Ook wilde hij de reactie vanuit de markt polsen over de nastelbare fundering. De aanwezige makelaars stonden niet onwelwillend tegenover dit nieuwe idee voor de aanpak van funderingsherstel. Behalve het gezamenlijke overleg nemen individuele makelaars bij aan- en verkoop van woningen regelmatig contact op met de front- of back office om meer informatie te krijgen over een pand dat in de monitoring zit of over de voortgang van een funderingsherstelproject.

2.6. W erkgroep Particuliere Woningverbetering Eenmaal in de twee maanden komen vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen West, Oost, Zuid en Centrum, de projectcoördinator en de medewerker particuliere woningverbetering bijeen. De leden van de werkgroep geven gevraagd en ongevraagd advies over zaken die het project aangaan en er vindt interactieve beleidsvorming plaats. In de werkgroep wordt de voortgang van het project besproken evenals punten die de bewonersverenigingen naar voren brengen. Zij leveren ook de voorzitter hiervan. In een brief aan het college van B & W van 2 april 2013 vragen de bewonersverenigingen aandacht voor vier projecten waar het funderingsherstel stagneert door soms één enkele onwillige eigenaar. De werkgroep stelt voor dat de gemeente in het proces van vernieuwing participeert door aan te schrijven en een uitvoering van gemeentewege te starten. De kosten kunnen op de eigenaar worden terug gevorderd. De bewonersverenigingen van de werkgroep PWV hebben onder meer een notitie gemaakt ‘Particuliere Woningverbetering: Doorpakken na 2014’ en hierop een toelichting gegeven in juli 2013 aan de raadscommissie. In de notitie stellen zij dat de Particuliere Woningverbetering ook na 2014 een vervolg moet hebben. “Een

2.8. Banken Banken hebben als hypotheekverstrekkers een belang bij funderingsherstel. Panden met funderingsproblemen zijn veel minder waard. Door het oplossen van de funderingsproblemen wordt het onderpand van de hypotheek, de woning, weer op waarde gebracht. Gelet op het belang is aan banken in de regio de vraag gesteld wat zij kunnen betekenen voor het helpen oplossen van funderingsproblemen. Met name de Rabobank Schiedam Vlaardingen is betrokken geraakt bij dit onderwerp. Gesproken is over het leveren van maatwerk in concrete


Gemeente Schiedam


“ ” Bewonersverenigingen pleiten voor vervolg Voor de bewonersverenigingen in de oude wijken is het werk eind 2014 nog niet klaar. Zo is de verwachting dat dan nog ruim 400 eigenaren hun huis moeten voorzien van een nieuwe fundering. Daarom hebben de bewonersverenigingen West, Oost, Zuid en Centrum een toekomstvisie neergelegd en deze toegelicht in de commissievergadering van 3 juni 2013. “De slechte plekken zijn niet aangepakt en de oude wijken blijven er mee zitten. De eigenaren die onwillig zijn, hebben hun zin en de slechte woningen worden voor een prikkie verkocht en gekocht op de veiling en voor veel geld verhuurd”, zo schetst Rob Tas een somber beeld in een brief aan het college van B & W. Hij is voorzitter van de werkgroep PWV, waarin de bewonersverenigingen vertegenwoordigd zijn. De werkgroep PWV stelt voor door te gaan met het funderingsherstel. De gelden die vrijkomen uit het revolverende fonds, waaruit de laagrentende leningen worden bekostigd, kan de gemeente besteden aan funderingsherstel. Aan de Boerhaavelaan is in het najaar 2013 de funderingsherstel gestart nadat de gemeente heeft ingegrepen. Handhaving In de toekomstvisie en bijbehorende brief aan het college wordt voorgesteld het funderingsherstel in ieder geval bij vier projecten mogelijk te maken. De werkgroep PWV pleit voor versterking van de handhaving. In de antwoordbrief aan de werkgroep stelt het college dat ‘handhaving een wezenlijk onderdeel is van het project’. “Het is tijd om voorbeelden te stellen.” Concrete stappen zijn daartoe gezet, zoals bij de locatie voor funderingsherstel aan de Professor Kamerlingh Onneslaan, waar de gemeente een procedure is begonnen tegen de onwillige eigenaar . De toekomstvisie van de bewonersverenigingen op een vervolgaanpak van het project, wordt ‘op hoofdlijnen’ gedeeld door het college. In de bespreking van de Zomernota 2014 heeft de gemeenteraad ervoor gekozen een vervolg op de huidige aanpak van woningverbetering en funderingsherstel mogelijk te maken. In de Programmabegroting 2014-2017 is dit financieel vertaald.

11

Gemeente Schiedam


casussen en over het probleem op stedelijk niveau. De belangen worden ingezien maar er zijn nog geen concrete resultaten geboekt. Ook op landelijk niveau is in 2013 de discussie over funderingsproblematiek en de positie van banken aan de orde geweest. Platform31 heeft in juli 2013 het onderzoek ‘Alternatieve financieringsvormen VvE’s’ gepresenteerd, waaraan Schiedam heeft meegewerkt. Ook in de uitgave van december 2013 ‘Tijdschrift voor de volkshuisvesting’ van Platform31 wordt aandacht gevraagd voor alternatieve financiering van VvE’s. Het lenen van geld aan VvE’s door banken gebeurt nauwelijks in de praktijk, terwijl de risico’s klein zijn. De mogelijkheid om als gemeente geld uit te lenen voor woningverbetering kent haar grenzen. Leningen aan VvE’s door banken zou een aantrekkelijk product zijn voor huiseigenaren die in VvE-verband hun flat willen opknappen. Over dit onderzoek c.q. deze problematiek is op 28 november 2013 een expertmeeting georganiseerd. De Rabobank heeft bij die gelegenheid toegezegd mee te werken aan een business case.


Gemeente Schiedam


“ ” Rob Tas (2e van rechts), voorzitter van de werkgroep PWV: ‘voortzetting van een soort Servicepunt’.

13

Gemeente Schiedam

3.


Financiering funderingherstel

Acties

Het project Funderingsherstel dreigt vast te lopen. Om funderingsherstel te kunnen starten, moeten alle eigenaren van de locatie waar funderingsproblemen zijn meedoen. Soms gaat het om één eigenaar of een klein aantal eigenaren die niet wil betalen en daarmee de goedwillende eigenaren dupeert.

De hierboven geschetste maatregelen zijn in principe noodzakelijk om de vermogenspositie van banken te versterken. Al met al betekenen de regels echter een bedreiging voor de continuïteit van het funderingsherstel. In 2013 heeft de Schiedamse projectcoördinator acties ondernomen via Platform31 (fusieorganisatie van KEI, Nicis, Nirov en SEV) en het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Op het landelijke congres van de KCAF in november 2013 bij de TU Delft stond, mede op verzoek van Schiedam, het onderwerp ‘Financiering van funderingsherstel’ op het programma. Ook andere steden zoals Rotterdam, Dordrecht en Zaanstad hebben zich in deze discussie niet onbetuigd gelaten.

De belangrijkste oorzaak waardoor de aanpak dreigt te stagneren is de financiering van funderingsherstel. De regels voor het verstrekken van leningen zijn strenger geworden. Banken zijn in de huidige economische situatie minder toeschietelijk dan enkele jaren hiervoor. De woningmarkt staat onder druk en daarmee de waarde van een huis. Het Rijk heeft met ingang van 2013 de spelregels voor het verstrekken van leningen aangescherpt. Er worden hogere inkomenseisen gesteld aan degene die een lening aanvraagt. Bovendien is er een nieuwe regel dat er niet meer dan 105% van de waarde van een woning mag worden geleend.

Het Rijk heeft zich intussen gerealiseerd dat projecten funderingsherstel nauwelijks meer van de grond komen door het aanscherpen van alle regels. In een brief (4 november 2013) informeert minister Dijsselbloem van Financiën de Tweede Kamer over wijziging van de regeling hypothecair krediet. Bij noodzakelijke woningverbetering, zoals funderingsherstel, mag worden afgeweken van de LTV-norm als het risico op een restschuld van de laagrentende lening bij verkoop voor de consument wordt ondervangen door een gemeentelijke regeling. Zo ontstaat weer ruimte voor laagrentende leningen bij funderingsherstel, al draagt de gemeente dan als enige het financiële risico van deze lening bij verkoop van het huis.

Dit percentage bouwt af met 1% per jaar naar 100%. De totale leensom mag niet hoger zijn dan de waarde van het huis, dit wordt de Loan to Value-toets (LTV-norm) genoemd. Ook het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), met wie de gemeente Schiedam de bancaire zaken regelt, nam in 2013 maatregelen. Tot en met 2012 had de SVn een Vangnetlening voor eigenaren die funderingsherstel wilden financieren maar de lening niet rond kregen omdat het inkomen te laag was. In plaats van deze Vangnetlening introduceerde de SVn in 2013 de Maatwerklening. Bij onvoldoende inkomen krijgt men alleen nog een lening als het pand voldoende overwaarde heeft. Maar er zijn altijd wel eigenaren die na een forse investering voor funderingsherstel geen overwaarde meer hebben op hun huis en dus niet mee kunnen doen. De SVn brengt vanaf 2014 de LTV-norm ook in de praktijk. Dit betekent: geen overwaarde, geen lening.

Hoewel het voorstel van de minister wordt gezien als een goede aanzet voor financiering van funderingsherstel, zijn we er hiermee niet. In steden zoals Schiedam, Rotterdam en Zaanstad, waar de funderingsproblematiek speelt, wordt het niet geheel correct gevonden om de risico’s van een restschuld na funderingsherstel eenzijdig neer te leggen bij gemeenten. Daarnaast is er geen afdoende oplossing voor eigenaren die wel meedoen maar onvoldoende inkomen hebben om de maandlast van een lening te kunnen betalen.


“ ”

Eigenaar is blij met ingrijpen van gemeente Op één van de doorgaande routes door Oost staat er weer een blok huizen goed bij. Scheuren, scheefstand, klemmende deuren en ramen zijn verleden tijd. De panden aan de Boerhaavelaan 98 tot en met 112 hebben een nieuwe fundering gekregen. “Wanneer de gemeente niet had ingegrepen, zou hier nooit het startsein voor funderingsherstel worden gegeven ”, is de overtuiging van Henk Ossewaarde, één van de eigenaren aan de Boerhaavelaan. Na jaren van vergaderen, berekeningen (laten) maken en overleggen, liep een meerderheid van de eigenaren op deze locatie steeds tegen de onwil van een enkele eigenaar aan. De meeste eigenaren waren het er vijf jaar geleden al over eens dat funderingsherstel moest plaatsvinden om de panden voor de toekomst te behouden. Om de andere eigenaren niet te duperen, restte de gemeente geen andere keus meer dan de onwillige eigenaren te wijzen op hun verantwoordelijkheid door middel van een aanschrijvingsprocedure. Het funderingsherstel kon in september 2013 van gemeentewege van start. De oplevering was donderdag 20 februari 2014. Henk Ossewaarde leidt bezoekers trots rond. “Ik heb weer een woning die helemaal in orde is.”

Funderingherstel Boerhaavelaan

Gemeente Schiedam


Aanpassen beleidsregels

Het gevolg hiervan is dat er voor ruim een half miljoen euro minder kan worden uitgeleend in het kader van de PWV de komende jaren. Voor de gemeentelijke programmabegroting heeft dit geen gevolgen.

Om niet stil te vallen met de projecten funderingsherstel zal het college, met goedvinden van de raad, in 2014 de ‘Beleidsregels verlening en vaststelling subsidie groot onderhoud en funderingsherstel particuliere woningen’ aanpassen. De gemeente neemt het risico van een restschuld op de laagrentende lening voor funderingsherstel bij verkoop van de woning voor haar rekening. Uitsluitend eigenaar-bewoners komen hiervoor in aanmerking (dus niet eigenaar-verhuurders). Zij dienen vooraf toestemming te vragen aan het college van B & W voor de verkoop van hun huis en de lening moet tenminste al drie jaar lopen.

Hoewel Schiedam met deze regeling kan doorpakken met projecten funderingsherstel blijft er behoefte aan een landelijke oplossing. Het instellen van een landelijk risicofonds funderingsherstel waarin banken, gemeenten, eigenaren en het Rijk participeren, is de gewenste oplossingsrichting. Via de KCAF wordt dan ook actie ondernomen voor een zoektocht naar de oplossing van het financieringsprobleem. De Tweede Kamer heeft de minister in een notitie gevraagd om met het KCAF naar oplossingen te zoeken voor de financieringsproblemen bij funderingsherstel. Hopelijk leidt dit in 2014 tot resultaten.

Het verstrekken van laagrentende leningen draagt in principe altijd het risico in zich dat een gedeelte van een lening niet wordt terug betaald. Dit risico wordt in het revolverende fonds, dat de SVn voor de gemeente Schiedam beheert, afgedekt door een jaarlijkse reservering van 0,2% op het aan leningen uitstaande bedrag. Dit percentage is destijds gekozen op basis van gegevens van de SVn. Om nu ook met het maximale risico van de restschuld rekening te houden moet Schiedam de risicodekking in het revolverend fonds verhogen van 0,2% naar 0,4%.

Overigens moet de huidige verordening PWV worden aangepast met het oog op de nieuwe aanpak na 2014 (zie hoofdstuk 6 De Verwachtingen). De regeling met betrekking tot de restschuld bij verkoop van de woning zal daarin zeker een punt van aandacht zijn.


Gemeente Schiedam


“ ” “We hebben vijf jaar vergaderd over het funderingsherstel. Sommige eigenaren reageren gewoon niet, terwijl je er met elkaar uit moet komen”, aldus Henk Ossewaarde.


Gemeente Schiedam


4. De resultaten De cijfers tot en met 2013 (aantallen in woningen)

Woningverbetering

t/m 2010 t/m 2011

t/m 2012 2013

5520

5752

5766

5769

4884 140

5108 140

5214

5217

1373

1335

1450

1472

In uitvoering totaal *

745

467

462

731

*is saldo, niet cumulatief Gereed en gecontroleerd totaal Energiebesparingsadviezen

2793 382

3530 967

3854 967

4199 967

Wonen boven winkels: Gereed en in uitvoering

45

53

57

60

625 400

683 456

693 479

717 533

65

277

214

184

Onderzocht Waarvan aantasting door zwam Waarvan geen zwam

267 135 128

273 140 129

277 147 130

285 153 132

Te plegen nader onderzoek Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering

4

4

14

115

122

134

137

Herstelplan gereed 305 340 369 Laagrentende lening verstrekt 71 78 88 Funderingsherstel gereed/in uitv. 79 110 110 Woningen mogelijk vervangen nwb 48 48 48 Nieuwbouw gerealiseerd Monitoren fundering (saldo; niet cumulatief) 398 398 420 Locaties handhaving gestart en/of afgerond 1

382 112 148 34 3

Eerste stap: Informatiefase afgerond

Tweede stap: BOR is gereed Kwaliteitscontrole BOR

Derde stap: Laagrentende leningen (incl WadW) verstrekt

Vierde stap:

De aanschrijving Dossier naar gemeente - waarvan alsnog gereed - waarvan nog in behandeling (Saldoo per 31-12-2013)

De zwambestrijding

9

Funderingsaanpak

Alle getallen zijn cumulatief tenzij anders vermeld Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2013 18

389 2

Gemeente Schiedam


Eerste zonnepanelen aan Van Swindensingel Op het dak van de Van Swindensingel 48 zijn in maart 2013 acht zonnepanelen geplaatst. De opbrengst in zonnestroom gaat er voor zorgen dat de bewoners per maand uiteindelijk maar de helft hoeven te betalen van hun gebruikelijke elektriciteitsrekening. “Als de middelen er tien jaar geleden waren geweest, had ik al veel eerder zonnepanelen aangeschaft”, aldus eigenaar Lemmen. “De zonnepanelen kosten me ongeveer 6.000 euro en dat is een behoorlijk bedrag als je dat in één keer uit je portemonnee moet halen. Door de laagrentende lening van de gemeente ben ik nu maandelijks 54 euro kwijt aan aflossing en rente.” De 65-jarige Schiedammer hoefde er niet lang over na te denken om tot aanschaf van zonnepanelen over te gaan. De eigenaar, die nu per maand circa 150 euro aan energiekosten kwijt is, bespaart dadelijk circa 400 euro per jaar op kosten aan elektriciteit. En dat voordeel zal met de verwachte stijging van de energieprijzen in de komende jaren alleen maar toenemen. Lemmen: “Ik verbruik 3200 kilowatt per jaar en de panelen leveren 1500 kilowatt per jaar op. Mijn buren zijn al komen informeren hoe alles is geregeld.” De financiering met een laagrentende lening met een looptijd van twintig jaar is zo gunstig dat zonnepanelen vanaf jaar 1 positief draaien. De opbrengst in zonnestroom is in de meeste gevallen meer dan de aflossing en rente van de lening.


Gemeente Schiedam


5. Toelichting op de cijfers Woningverbetering

eigenaren die van de mogelijkheden gebruik willen maken. Daardoor blijven er aanvragen voor een laagrentende lening binnen komen. Het accent ligt daarbij op eigenaren in fase 3, die er het laatst bij zijn gekomen. Overigens gaat het Servicepunt Woningverbetering in die fase nog een laatste zet geven door middel van mailings. In totaal zijn tot en met 2013 1472 leningen verstrekt. Er is daarmee voor 24,1 miljoen euro door eigenaren met behulp van een laagrentende lening geïnvesteerd in de eigen woning. In dit bedrag zitten ook de investeringen in het Wonen boven winkels. Uit onderzoek en controles blijkt verder dat eigenaren met eigen geld in totaal voor 13,5 miljoen euro hebben geïnvesteerd in hun woning.

Eerste en tweede stap In 2013 tekent zich in deze eerste twee stappen van de aanpak nauwelijks beweging af. Vrijwel alle eigenaren in de aanpak voor circa 5800 adressen zijn dan al geïnformeerd door de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering. Ook zijn in de voorgaande jaren vrijwel alle bouwkundige onderhoudsrapporten (BOR’s) gemaakt. Dat de eerste en tweede stap qua aantallen niet overeenkomen, is een gevolg van een enigszins andere aanpak van fase 3. Voor fase 1 en 2 van het project zijn destijds de panden aangewezen met een (grote) onderhoudsachterstand. Tot fase 3 behoren ook panden die weliswaar in de oude wijken staan maar er qua onderhoud redelijk uitzien. In tegenstelling tot de aanpak in fase 1 en 2 is in fase 3 dan ook niet voor alle panden automatisch een BOR gemaakt. Wel zijn alle eigenaren in fase 3 uitgenodigd om gebruik te maken van de mogelijkheden die het project biedt om het pand goed te blijven onderhouden. Tot fase 3 behoort ook een grotere Vereniging van Eigenaren met 231 appartementen. Deze VvE had de plannen voor woningverbetering al gereed liggen. Hierdoor heeft deze groep de informatiefase overgeslagen en rechtstreeks bij de gemeente een leningaanvraag gedaan.

Vierde stap Het aantal panden dat eind 2013 in uitvoering is, ligt weer op het niveau van de hoogtijdagen van de woningverbetering. Vooral in fase 3 wordt een forse sprong gemaakt doordat veel eigenaren van deze groep de woning in 2013 gaat opknappen. Maar ook in fase 1 en 2 worden nog resultaten geboekt. De werkwijze van het Servicepunt werpt vruchten af: er bovenop zitten, extra controleren en regelmatig brieven sturen, het zijn activiteiten die de productie omhoog stuwen. Daarnaast heeft het aantrekkelijke BTW-tarief van 6% in plaats van 21% op de arbeidskosten bij renovatie, veel eigenaren over de streep getrokken om nu te gaan verbouwen. Het aantal woningen dat gereed en gecontroleerd is door het Servicepunt Woningverbetering, is in onderstaande kolom uitgedrukt in percentages en per fase.

Derde stap Hoewel de einddatum (december 2014) van dit project Particuliere Woningverbetering in de huidige vorm nadert, zijn er nog steeds Tabel 1 Bor gereed-uitvoering en gereed in percentages 2011

2012

2013

Oost en Zuid

78

80

84

West

77

80

81

Fase 1

54

63

69

Fase 2

22

35

51

Fase 3

100

100

100

63%

68%

74%

Passief Wonen boven winkels


Gemeente Schiedam


onder het project Werk aan de Winkel, maar omdat het om woningen gaat die in het Centrum worden opgeknapt, staan de gerealiseerde aantallen in dit jaarverslag. Sinds eind 2011 is ‘Werk aan de Winkel’ tijdelijk stilgelegd en is er niet meer actief op dit onderdeel ingezet. Sinds zomer 2013 zijn door de gemeente weer subsidies beschikbaar gesteld en is een projectleider aan de slag in de binnenstad. De aanpak resulteert in een toename van 3 nieuwe woningen boven winkels.

Er wordt hard gewerkt om de doelstellingen te halen die staan vermeld in het coalitieakkoord 2010-2014 van het college. Hierin staat dat eind 2014 tenminste 75% van alle woningen waarvoor een aanpak is gestart, gereed en/of in uitvoering moet zijn. Hoewel het project - zie de tabel – eind 2013 op 72% zit, betekent dit niet dat de werkzaamheden stilliggen. Vooral in fase 2 en 3 zijn nog veel eigenaren bezig met de uitvoering.

Gereed en in uitvoering Van de woningen waar daadwerkelijk met de woningverbetering is gestart, is al een fors percentage ook gereed gemeld. De woningen die al in orde waren, zijn ook meegeteld. Dit geeft per fase het volgende beeld:

Fase 1 Fase 2 Fase 3 Totaal

De aanschrijving In 2013 heeft de gemeente het handhavingsbeleid voor de particuliere woningverbetering aangescherpt. Tenslotte loopt het project al een aantal jaren. Er zijn nog steeds eigenaren die achterover leunen en niet reageren op brieven van het Servicepunt Woningverbetering. Na de ‘zoete’ kant van de aanpak met gratis hulp en advies is een aantal huiseigenaren in de oude wijken afgelopen jaar geconfronteerd met de ‘zure’ kant.

83% 69% 65% ---72%

Energiebesparingsadviezen Bij de eigenaren in fase 3 heeft het Servicepunt Woningverbetering ook Energiebesparingsadviezen gemaakt voor de eigenaren. Na het uitbrengen van deze adviezen zijn speciale informatiebijeenkomsten georganiseerd bij het Servicepunt Woningverbetering. De opkomst was over het algemeen niet meer dan 2% van het aantal genodigden (776 in totaal). Van de eigenaren die wel interesse toonden voor energiebesparende maatregelen ging het hen vooral om PV-cellen, een zonneboiler en isolatie van vloer, raam en dak.

Dit betekent dat nog één keer wordt getracht in minnelijk overleg de onderhoudsachterstanden bij een woning aan de orde te stellen. Lukt dat niet, dan volgt een handhavingprocedure. In 2013 zijn op die manier 54 woningen alsnog afgehandeld.

De aantallen in het hoofdstuk 4 De resultaten laat een optelsom zien over de hele periode van de aanpak. In totaal heeft het Servicepunt in de afgelopen jaren de dossiers van 717 woningen overgedragen aan het team Handhaving. Eind 2013 bedraagt het aantal woningen waarvoor het team Handhaving in actie moet komen 184.

In individuele gesprekken met eigenaren komen de mogelijkheden van energiebesparing wel aan de orde. Eigenaren worden erop geattendeerd dat investeringen in dubbelglas, zonnepanelen en CV-ketels in de lening kunnen worden meegenomen. Uit een analyse van de verstrekte leningen in fase 3 blijkt dat 14% van de investeringen in fase 3 betrekking heeft op energiebesparing.

Bijgaande tabel 2 (pagina 22) toont de prognose van het aantal woningen waarvan de eigenaren nog steeds niet aan de slag gaan. Het gaat om eigenaren die door het Servicepunt al zijn benaderd voor controle en hinderlijk zijn gevolgd. Te zien is een forse werkvoorraad voor het team Handhaving. Naar verwachting komen er in 2014 en in eerste helft 2015 nog eens 260 woningen bij. Voor 444 woningen moet men aan de slag vanaf 2014. Dit traject is eind 2015 zeker nog niet afgerond.

Wonen boven winkels Het ‘Wonen boven winkels’ valt in principe


Gemeente Schiedam


Tabel 2

situatie eind 2011 situatie eind 2012 situatie eind 2013 situatie eind 2013 prognose 2014 prognose 2015 Totaal

Overzicht handhaving casco voortraject met servicepunt actie door handhaving Alsnog in minoverleg hand- alsnog door totaal actie nelijk overleg having en servicepunt door handservicepunt having 227 214 184 124 146 46 100 50 130 40 90 30 100 30 70 20 376 116 444 224

waarvan procedure handhaving

60 50 60 50 220

Prognose werkvoorraad handhaving aantal woningen handhaving op casco per 01-01-2014 146 betekent werkelijk aantal woningen 124 betekent prognose aantal woningen

De Zwambestrijding

Funderingsaanpak

Er zijn in 2013 zes adressen bijgekomen waar zwam in de kruipruimte geconstateerd is. Dit is het effect van een structurele aanpak om de besmetting van zwam een halt toe te roepen. Wanneer een pand geïnfecteerd blijkt, volgt altijd een controle van de naastgelegen panden van het ‘zwampand’ vanwege het besmettingsgevaar. In 2013 bleek het wel lastiger om eigenaren zo ver te krijgen dat zij meewerken aan onderzoek en sanering.

Eind 2013 is in totaal voor 382 woningen een globaal herstelplan gemaakt. Dertien eigenaren hebben het plan in dat jaar ontvangen. Met dit globale herstelplan kunnen de gedupeerde eigenaren offertes aanvragen voor het funderingsherstel. In totaal is het Servicepunt tot en met 2013 aan de slag geweest op 39 locaties. Daarvan zijn er 20 uitgevoerd. Op 6 locaties ontbreekt het aan medewerking en zijn de activiteiten gestaakt. Verder zijn 10 locaties momenteel onderhanden en op 3 locaties wordt gedacht aan nieuwbouw. Naar verwachting komen er in 2014 nog eens een 12-tal locaties bij om te herstellen.

Van het totaal aantal ‘zwampanden’ weigeren vijf eigenaren om mee te werken en om te starten met sanering van het pand, Deze dossiers zijn overgedragen aan het team Handhaving. Vier eigenaren hebben onvoldoende gereageerd op de brieven van het Servicepunt; wanneer er geen reactie komt, worden deze dossiers ook overgedragen aan het team Handhaving. Daarnaast zitten er nog enkele in de pijplijn: de opdracht tot sanering is verstrekt maar het werk moet nog beginnen.

De locaties variëren in omvang van 2 tot wel 50 woningen. Voor 2 grote locaties (Buijs Ballotsingel en Burgemeester Knappertlaan) zijn de plannen in een vergevorderd stadium. Zodra alle financieringen rond zijn en in enkele gevallen handhaving eraan te pas komt, kunnen deze eigenaren van start.

Behalve de structurele aanpak om uitbreiding te voorkomen, zijn er ook enkele incidentele gevallen geconstateerd. Het zijn in deze gevallen waarbij de eigenaren zelf het initiatief nemen voor een inspectie. De zwamproblematiek is bekend evenals de mogelijkheid om voor de sanering ervan gebruik te maken van de laagrentende lening.

Opmerkelijk is dat er in 2013 voor het eerst sinds de start van het project meer leningen zijn afgesloten voor funderingsherstel dan voor de woningverbetering. In totaal zijn het afgelopen jaar 24 laagrentende leningen aangevraagd en beschikt voor dit doel. In totaal


Gemeente Schiedam


hebben eigenaren nu voor 5,6 miljoen euro geïnvesteerd in het herstel van funderingen.

Funderingsherstel loopt al een aantal jaren. Vele eigenaren hebben in die periode de kans aangegrepen om met gratis hulp, advies en een laagrentende lening hun woning op te knappen en/of funderingsherstel te plegen. Toch zijn er eigenaren die achterover blijven leunen en niet reageren op brieven van het Servicepunt Woningverbetering. Er zijn verschillende locaties waar het funderingsherstel niet kan starten vanwege enkele eigenaren. Bij het oplossen van funderingsproblemen moeten alle eigenaren van een bouwkundige eenheid nu eenmaal meedoen. Na de zoete kant van de aanpak pakt Schiedam daarom door met de zure kant. Met het aanscherpen van het handhavingsbeleid wil de gemeente buurten en straten afmaken en de zogenaamde rotte kiezen aanpakken.

Aan 37 woningen zijn in 2013 de werkzaamheden aan de fundering in uitvoering gegaan of inmiddels afgerond, waarmee deze woningen voor de toekomst behouden zijn. Het gaat om locaties aan de PKO-laan 135-143, Boerhaavelaan 98-112 en Lange Kerkstraat 1-3. Funderingsproblemen kunnen ook worden opgelost door sloop en nieuwbouw van woningen. Dit speelt bij 34 woningen in 2013. Ten opzichte van het jaar ervoor zijn dat er 14 minder. Het gaat om drie woningen aan de Snelliussingel (de Sparlocatie), acht woningen aan de Rembrandtlaan/De Genestetstraat omdat initiatieven niet van de grond komen en zijn gestaakt. Op de plek van Maria’s Bruidsmode aan de Hoogstraat 153 zijn nu een atelierruimte en twee woningen gerealiseerd. Hiervoor is een aparte categorie gemaakt.

In 2012 kon de aanschrijvingsprocedure starten om het moeizame proces bij de locatie aan de Professor Kamerlingh Onneslaan vlot te trekken. Dit project kon daardoor in uitvoering gaan. In 2013 is ook het project aan de Boerhaavelaan vlotgetrokken door de gemeente. Op deze locatie gaat het om zeven panden en zestien eigenaren. Ook op deze locatie is de uitvoering van gemeentewege gestart. Dit betekent dat de opdracht aan de aannemer door de welwillende eigenaren en door de gemeente Schiedam wordt gegeven. Overigens wordt de rekening verhaald op de rechtmatige eigenaren.

Nog steeds zit een groot aantal woningen in Oost en West in de monitoring om de zettingen te meten die moeten uitwijzen of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Slechts een kleine groep eigenaren heeft in 2013 het goede nieuws gekregen dat de metingen aangeven dat er geen funderingsproblemen zijn. Het project Particuliere Woningverbetering en


Gemeente Schiedam


6. De verwachtingen 6.1. Particuliere woningverbetering

De verwachting is – zie ook het overzicht van handhaving casco in Hoofdstuk 5 – dat hier nog een forse werkvoorraad ligt. Eigenaren die eenmaal te maken hebben met een officiële handhavingprocedure kunnen overigens niet meer in aanmerking komen voor een laagrentende lening.

Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel in de huidige aanpak eindigt eind 2014. In het coalitieakkoord 2010-2014 van het college staat vermeld dat tenminste 75% van alle woningen waar een aanpak voor woningverbetering is gestart, dan gereed zou moeten zijn. Deze doelstelling gaat Schiedam halen.Al was het alleen maar omdat er eind 2013 nog ruim 700 woningen in uitvoering zijn. In dit afrondende jaar van de actieve aanpak zetten de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering in op de eigenaren in fase 2 en fase 3.

Laagrentende leningen In 2014 wordt de grens van 30 miljoen euro gepasseerd, hetgeen betekent dat eigenaren in Schiedam dit bedrag hebben geleend om het achterstallig onderhoud en het funderingsherstel te financieren. Daarnaast is er nog een groep eigenaren die met eigen middelen heeft geïnvesteerd in het bezit (doe-het-zelvers).

Het Servicepunt gaat het komend jaar de meeste energie steken in de woningen die slecht onderhouden zijn. Dit doen de medewerkers door extra controles te doen en eigenaren hinderlijk te volgen. Ook de categorie die erg lang over de uitvoering doet, krijgt extra aandacht. De verwachting is dat het huidige percentage van 72% van eigenaren die eind 2013 gereed zijn, nog verder stijgt. De categorie ‘In uitvoering’ vertoont met name in fase 3 nog een fors aantal eigenaren.

De huidige aanpak verdwijnt eind 2014 maar dat houdt niet in dat de gemeente Schiedam geen aandacht meer besteedt aan de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. Het Servicepunt Woningverbetering wordt niet gesloten maar vervangen door een digitaal onderhoudsloket met alles wat daarbij hoort. Het bieden van eerste hulp aan huiseigenaren bij onderhoud en VvE-problemen is van belang om te voorkomen dat er opnieuw onderhoudsachterstanden ontstaan. Ook wordt alle energie teniet gedaan als Schiedam de inmiddels geactiveerde Verenigingen van Eigenaren weer laat indutten.

Wanneer de middelen van het Servicepunt op zijn, gaan de dossiers over naar het gemeentelijke team Handhaving.

tabel 3

Woningverbetering (incl.Werk aan de Winkel) Funderingsherstel Totaal aan leningen *bedragen in miljoen euro’s

2012 Bedragen 24,5

2013 leningen 25,1

3,5 -----28

4,6 -----29,7

Bedragen doe-het-zelvers (raming van Servicepunt) 2011 2012 10,4 11,8

2013 13,5

*bedragen in miljoen euro’s Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2013 24

Gemeente Schiedam


“ ”

Robert van Sloten toont met trots zijn innovatieve vloer van zijn woning aan de Sint Liduinastraat die met behulp van een laagrentende lening is gelegd.


Gemeente Schiedam


Eind 2014 moet het digitale loket operationeel zijn om geen gaten te laten vallen. De naam Servicepunt Woningverbetering is dusdanig bekend onder de eigenaren (zo blijkt uit onderzoek van het Onderzoeksinstituut OTB ‘Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang’ en ook uit het klantenonderzoek van de gemeente Schiedam) dat deze blijft gehandhaafd. Gestreefd wordt naar een samenwerking met de gemeente Vlaardingen. Voor de oude wijken Oost, West, Zuid en Centrum komt een passieve aanpak. Eigenaren kunnen zich aanmelden voor een laagrentende lening; voor advies en hulp betalen zij een kostprijs.

woningvoorraad is onverminderd actueel.’ Het jaar 2014 is dus het jaar van ‘de verbouwing’: hoe de aanpak er qua woningverbetering precies uit zal zien, wordt in de loop van 2014 duidelijk maar nu al staat vast dat de aanpak van funderingsherstel op de huidige wijze wordt voortgezet. Zoals uit hoofdstuk 3 blijkt is de financiering van funderingsherstel in de huidige economische situatie echter een probleem en niet alleen in Schiedam. In de Tweede Kamer is op 4 juni 2013 een motie aangenomen waarin de regering gevraagd wordt samen met het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblemen (KCAF) een oplossing te zoeken voor deze financieringsproblematiek. Schiedam is actief betrokken bij dit proces.

De nieuwe aanpak omvat woningverbetering, energiebesparende maatregelen en aandacht voor het meer levensloop bestendig maken van woongebouwen.

6.3. Monitoring

6.2 Funderingsherstel

Qua monitoring loopt het project ook door na 2014. Omdat er vanaf 2011 verschillende metingen zijn gedaan die achteraf onnauwkeurig bleken (zie het jaarverslag 2012) duurt de onzekerheid voor een groot aantal eigenaren helaas nog voort. Al met al heeft dit geleid tot vertraging. Voor de eigenaren van wie een pand in de monitoring zit, is deze onzekerheid heel vervelend. Omdat met funderingsherstel hoge kosten zijn gemoeid, is juist die zorgvuldigheid echter van groot belang. De problemen zijn al eind 2012 opgelost maar van een aantal panden is nu nog niet duidelijk of de fundering voldoende stabiel is of dat funderingsherstel noodzakelijk is.

De verwachting is dat er een flink aantal locaties bijkomt waar funderingsherstel gaat plaatsvinden, zoals onder andere aan de Burgemeester Knappertlaan (35 woningen) en aan de Buijs Ballotsingel (52 woningen). Voorwaarde is wel dat de financiering ervan rondkomt; het instrument van handhaving zal in 2014 zeker weer moeten worden ingezet. Er zijn – zeker op die grote locaties met veel eigenaren – altijd wel enkele eigenaren die om één of andere reden niet mee doen of kunnen doen. Op de meeste locaties geldt dat er een overeenstemming is met een aannemer, dat er een omgevingsvergunning is afgegeven en dat 60 van de 90 eigenaren de financiering reeds rond hebben en graag van start willen gaan en gebruik willen maken van het lage BTW-tarief op arbeid bij renovatiewerkzaamheden. (zie hoofdstuk 3 voor meer informatie over financiering)

Op basis van nauwkeurige metingen is in 2014 ook goed nieuws te melden: in het voorjaar van 2014 zijn een groot aantal panden uit de monitoring gegaan. In Oost kregen 116 eigenaren een brief van de gemeente Schiedam met de melding dat uit de resultaten van de monitoring en inspecties blijkt dat zij de komende vijftien jaar geen maatregelen hoeven te treffen aan de fundering van hun woning. In West gaat het om 22 eigenaren van wie de woning uit de monitoring is gegaan. Er zitten in Oost nu nog een kleine 60 woningen in de monitoring en in West 141 woningen.

In 2014 eindigt de huidige aanpak van het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. In de Zomernota 2014 is vervolgens opgenomen dat extra gemeentelijke middelen nodig zijn om uitvoering te realiseren van de door de raad vastgestelde Woonvisie. ‘De opgave van achterstallig onderhoud in de particuliere


Gemeente Schiedam


“ ”

De kelders van de PKO-laan tijdens het Funderingsherstel.


Gemeente Schiedam


7 Adressen Back office Tot het projectteam PWV, team Ruimtelijke Ontwikkeling Beleid, domein Stadsontwikkeling, behoren in 2013: Projectcoördinator Ruud van Workum tel. 010- 219 1807 • • Communicatieadviseur Marianne Ames tel. 010- 219 1825 • Medewerker PWV Yke Rippen tel. 010- 219 1802 • Administratief medewerker Anneke Bos tel. 010- 219 1780 Front office Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat 227 3111 AJ Schiedam • • •

Tel. 010- 238 0633 e-mail [email protected] website www.schiedam.nl/pwv

Colofon Uitgave Gemeente Schiedam Team Ruimtelijke Ontwikkeling Beleid Tekst Marianne Ames Eindredactie Ruud van Workum Foto’s: Jan van der Ploeg e.a. Druk: BGS Reacties aan: [email protected]


Gemeente Schiedam



Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Recommend Documents