Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Jaarverslag 2008

Gemeente Schiedam

afdeling Ruimtelijk Gebruik

Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Jaarverslag

2008

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 1

2008

Gemeente Schiedam


Geachte lezer,

Voorwoord

Ook in 2008 zijn eigenaren volop aan de slag gegaan met de particuliere woningverbetering. Hoewel het aantal leningen iets lager ligt dan in 2007, is er het afgelopen jaar wederom stevig geproduceerd. Eigenaren hebben met behulp van een laagrentende lening voor bijna 3,8 miljoen euro geïnvesteerd in het eigen huis. Dit betekent er vanaf de start van het project tot eind 2008 in totaal voor bijna 15 miljoen euro in de particuliere woningvoorraad is gestoken. Voor de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten, de bank die de leningen verstrekt, is Schiedam dan ook koploper in de aanpak van bestaande woningvoorraad. Het systeem van de laagrentende leningen werpt duidelijk zijn vruchten af. Eigenaren hebben er voordeel bij door de lage rente en houden tegelijkertijd zelf de verantwoording voor het onderhoud van hun woning. Fase III gaat het komende jaar gestalte krijgen. Ik ben er uitermate verheugd over dat we nog meer aandacht aan het milieu gaan schenken. Behalve een bouwkundig onderhoudsrapport en een APK-keuring voor gas- en elektrische installaties krijgen eigenaren namelijk nu ook een praktisch energieadvies. Het mes snijdt daarbij aan twee kanten: met dit advies zien mensen precies wat een energiebesparing in de portemonnee scheelt èn wat de winst voor het milieu is. De energiebesparing in Schiedam kan dan op een heel praktische manier van de grond komen. In de particuliere woningvoorraad valt relatief veel energie te besparen omdat het oudere huizen zijn. Ik hoop dan ook dat deze aanpak veel eigenaren zal motiveren om het advies ter harte te nemen en ermee aan de slag te gaan! Yorick Haan wethouder


2008

Gemeente Schiedam


De inhoud 1. 2008: Trein dendert voort

5

2. Betrokken partijen

7

3. Communicatie

9

4. De resultaten tot en met 2008

11

5. Verwachtingen 2009

17

6. Adressen

19

7. Bijlage A

20


2008

“ ” In voorbereiding

De familie Ratering woont nu ongeveer vier jaar aan de Fabristraat 31. “Het huis heeft wel een opknapbeurt nodig”, stelt de eigenaar vast. “De gevel en het voegwerk moeten worden hersteld. Verder heeft de garage achter het huis een nieuw dak nodig. Maar eerst moet de fundering van het huis in orde zijn, dan kunnen we verder werken.” Door de funderingsproblemen is de woning zo verzakt dat het water bij zware regenval bij de woning naar binnen komt. Bodemonderzoek maakte duidelijk dat herstel noodzakelijk is. “Wij waren zelf al bezig met een architect eer de gemeente in actie kwam. Het is wel jammer dat de gemeente alles veel te lang heeft laten duren.” De panden aan de Fabristraat 31 en 33 zijn sinds maart 2008 aangemerkt als incidentpand, waaraan funderingsproblemen zijn gesignaleerd. Op basis van onderzoeken en archiefmateriaal is vervolgens een globaal funderingsherstelplan gemaakt dat in januari 2009 gratis aan de eigenaren is overhandigd. De familie Ratering was liever al aan de slag gegaan. Momenteel wonen ze nog op de bovenetage, maar na de werkzaamheden gaat het gezin ook de begane grond bij de woning betrekken. “We zijn nu een week of zes met het Servicepunt Woningverbetering in gesprek. Nu het eenmaal loopt, heb ik geen klachten. Ik had alleen liever gisteren het startsein voor het funderingsherstel gegeven.” John Ratering: “Eerst de fundering herstellen.”

Gemeente Schiedam

1.


2008: Trein dendert voort

Het project particuliere woningverbetering en funderingsherstel op een rijtje: • Fase I is in 2004 van start gegaan voor 2800 woningen. Deze eigenaren zijn aan de slag gegaan en het resultaat in de wijken tekent zich af. Maar het is belangrijk dat iedereen meedoet. Het accent in fase I ligt nu op het controleren van de afspraken die met de eigenaar over het onderhoud van het huis zijn gedaan. • Fase II betreft de 1400 woningen die er in 2005 bijkwamen. Ook van deze woningen zijn de BOR’s inmiddels gemaakt. In deze fase zijn de eigenaren volop aan de slag. • Bij Fase III gaat het om het afmaken van de aanpak in Oost, West en Zuid én om uitbreiding van de aanpak in het Centrum. In totaal gaat het bij fase III om 1560 woningen. In 2008 is deze fase voorbereid en vanaf eind 2008 zijn eigenaren benaderd voor deelname aan de woningverbetering. • Het funderingsherstel speelt voor 127 eenheden in Oost en 65 eenheden in West. Het gaat om 22 locaties. Met de eigenaren, die een gratis globaal funderingsherstelplan hebben ontvangen, is een regelmatig en intensief contact. Ondanks de vele inspanningen is het funderingsherstel nog niet van de grond gekomen.

Funderingsherstel Voor de gemeente is de aanpak na 2009 onderwerp van onderzoek. Het ministerie van VROM, een belangrijke subsidieverstrekker, rekent dan af met de gemeenten die geld hebben gekregen in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Voor Schiedam was destijds uitgegaan van funderingsherstel aan 750 woningen. Deze opgave wordt niet gehaald. Momenteel is er intensief overleg met eigenaren van ruim 200 woningen die met funderingsproblemen kampen. Schiedam moet daarom in 2009 aan het ministerie van VROM melden dat we nog niet gereed zijn. Mogelijk moet Schiedam een deel van de tegemoetkoming teruggeven. Het is niet duidelijk of de daarna beschikbare budget voldoende is om de eigenaren op termijn dezelfde financiële hulp te kunnen blijven bieden. Het funderingsherstel in Schiedam komt moeizaam op gang. Dit heeft een aantal oorzaken. In tegenstelling tot de funderingsproblematiek bij bijvoorbeeld paalrot, waarbij de eigenaar met eigen ogen kan zien dat de paal verrot is, is negatieve kleef een ongrijpbaar zettingsproces. Verder staan eigenaren niet te trappelen om te beginnen omdat er hoge kosten mee zijn gemoeid. Het gaat per pand om gemiddeld 50.000 euro die bovendien onder de grond moeten worden gestopt. Dit zijn overigens alleen de kosten voor herstel. Uit onderzoeken in het kader van het Grotestedenbeleid Schiedam blijkt dat in Oost en delen van West relatief veel lage inkomensgroepen wonen. De financiële situatie van sommige eigenaren is er debet aan dat funderingsherstel moeizaam van de grond komt. Daarnaast kost het tijd om de eigenaren van de bouwkundige eenheid, waarvoor funderingsherstel moet plaatsvinden, op één lijn te brengen. Het gaat soms om complexe situaties doordat het om een appartementengebouw gaat of om hersteloperaties in de nabijheid van een dijklichaam (zoals bij de Rotterdamsedijk het geval is). Kortom, de eigenaren van de circa 200 woningen in Oost en West waarvoor funderingsherstel nodig is, staan voor een moeilijke opgave. Er is echter geen weg terug. Zij weten dat ze in actie moeten komen om hun pand voor de toekomst te behouden.

Particuliere woningverbetering In de wijken Oost, West en Zuid is de particuliere woningverbetering een aantal jaren bezig en zijn de resultaten al zichtbaar. De trein dendert voort. Op het moment dat dit jaarverslag wordt geproduceerd, zijn er bijna duizend leningaanvragen gedaan! Vele huiseigenaren zijn aan boord: die hebben hun pand al opgeknapt met behulp van een laagrentende lening. Voor sommigen daarvan is het eindstation in zicht en zijn de werkzaamheden afgerond. In fase I worden bijvoorbeeld steeds minder leningen afgesloten. De eigenaren van fase III moeten echter nog aan de slag gaan. De verwachting is dan ook dat eigenaren tot en met 2014 bezig zijn met de uitvoering van alle plannen. Daarnaast blijkt het funderingsherstel een moeizaam en tijdrovend proces. Hoewel de afloop van het project destijds gesteld is op 2009, is er meer tijd nodig om de opgave af te maken. De gemeenteraad heeft, als uitwerking van de motie Hamerslag, hiervoor geld vrijgemaakt. De woningverbetering en het funderingsherstel kunnen hierdoor doorgaan tot en met 2014.


2008

Gemeente Schiedam


Monitoring van funderingen Een ander tijdrovend proces is de monitoring van circa 600 panden in Schiedam Oost en West. In opdracht van de gemeente Schiedam vinden metingen plaats – de monitoring - aan deze woningen naar ongelijkmatige zakkingen van de fundering. Door de slappe veengrond hebben we in Schiedam te maken met een specifiek draagkrachtprobleem. De zakkende veengrond trekt aan de houten palen, waarop de woningen staan. Dit wordt negatieve kleef genoemd. Afhankelijk van de hoeveelheid draagkracht die een paal over heeft, zal deze al dan niet zakken. Het is dus niet zeker of funderingsherstel op afzienbare termijn noodzakelijk is. Omdat de gevolgen van negatieve kleef moeilijk te voorspellen zijn, duurt de monitoring zo lang. Vanwege de onzekerheid nemen de eigenaren van panden die in de monitoring zitten, veelal een afwachtende houding aan ten aanzien van het verbeteren van hun pand. Daarvoor is weliswaar begrip, maar eigenaren hoeven het schilderwerk niet op de lange baan te schuiven.


2008

Gemeente Schiedam


2. Betrokken partijen Bij de uitvoering van de particuliere woningverbetering en het funderingsherstel zijn verschillende organisaties betrokken. De eigenaren hebben in principe met één partij te maken: het Servicepunt Woningverbetering aan de Lange Nieuwstraat 227.

• Energiewacht van der Hoek voor APK gas- en elektrische installaties • Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) voor alle bankzaken • PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam voor zwambestrijding en het funderingherstel in West • ‘Steeds’ voor procesbegeleiding PWV en funderingsherstel in Oost, West, Zuid en Centrum • PK2 Architecten voor de opname van de BOR’s • De Groene Werf voor de opname van de BOR’s • Deltares voor onderzoek funderingsherstel Schiedam

2.1. Servicepunt Woningverbetering Huiseigenaren kunnen bij het Servicepunt terecht voor deskundige hulp en advies. Dit frontoffice wordt bemand door medewerkers van ‘Steeds’. Het Servicepunt brengt de particulieren eerst schriftelijk op de hoogte van het project, waarna een informatiebijeenkomst per blok woningen volgt. Op het Servicepunt worden ook de bouwkundige onderhoudsrapporten per eigenaar besproken.

Van gemeente Schiedam:

Op het Stadskantoor werkt een projectteam enigszins achter de schermen voor de huiseigenaren. Deze backoffice is verantwoordelijk voor onderzoek en beleid, subsidiëring, financiën, communicatie, participatie en het projectmanagement. Tot dit projectteam behoren: • Projectcoördinator Ruud van Workum, Markum Stedelijke ontwikkeling • Medewerker woningverbetering Frank Alberts, gemeente Schiedam • Medewerker woningverbetering Yke Rippen, gemeente Schiedam • Communicatieadviseur/projectsecretaris Marianne Ames, freelancer

• Afdeling Vergunningen en Handhaving woninginspecteurs komen in actie bij de aanschrijving • Afdeling Vergunningen en Handhaving constructeurs adviseren bij funderingsherstel • Afdeling Ruimtelijk Gebruik medewerkers beoordelen de leningaanvragen inhoudelijk • Afdeling Gemeentelijke Belastingen voor het afstemmen van de waardebepaling voor de onroerende zaakbelasting • Afdeling Staf voor klantonderzoek • Afdeling Beheer Openbare Ruimte voor metingen t.b.v. monitoring • De Stadswinkel geeft algemene informatie • Perspectief Schiedam schuldbemiddeling en/of budgetadvies

2.3. Specialisten

2.4. Coördinatieoverleg

Daarnaast worden specialisten van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding. Nauw betrokken bij het hele proces zijn: • Gemeentewerken Rotterdam voor funderingsadviezen • Wareco voor funderingsonderzoek • Ingenieursbureau Spierenburg b.v voor het opstellen van globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen • Geomet b.v. voor grondonderzoek t.b.v. globale herstelplannen • Van Lierop voor zwamsanering • Kloek voor zwamsanering

De projectcoördinator zorgt voor de aansturing van de verschillende partijen die bij het project betrokken zijn. Eens in de zes weken vindt een coördinatieoverleg plaats waarin medewerkers van het backoffice en frontoffice de voortgang van het project bespreken. Specialisten die aan het project meewerken, doen in het coördinatieoverleg verslag van hun bevindingen.

2.2. Backoffice

2.5. Werkgroep Particuliere Woningverbetering Om de twee maanden komt de werkgroep Particuliere Woningverbetering bijeen. Dit is een overlegorgaan waarin vertegenwoordigers zitten van de bewonersverenigingen in West, Oost, Zuid en Centrum en leden van het gemeentelijke backoffice. In de werkgroep PWV worden de


2008

Gemeente Schiedam


bewonersverenigingen op de hoogte gesteld van de ontwikkelingen. Ook kunnen de leden gevraagd en ongevraagd advies geven over de particuliere woningverbetering. De verschillende bewonersverenigingen doen in hun wijkorganen regelmatig verslag van de ontwikkelingen op het gebied van de woningverbetering, zodat bewoners in Oost, West en Zuid vanuit die hoek worden geïnformeerd. 2.6. Makelaars Twee maal per jaar vindt een overleg plaats met makelaars die in Schiedam actief zijn. Het backoffice informeert de makelaars over de voortgang van de woningverbetering en het funderingsherstel. Hiermee hopen de partijen de transparantie van de woningmarkt te vergroten. De staat van onderhoud van een pand, zoals vastgelegd in een BOR, kan een rol spelen bij de verkoop ervan. Die duidelijkheid is ook gewenst over funderingsproblemen en de daarmee gemoeide kosten. Om die reden is in 2007 een resultatenkaart funderingsherstel gepubliceerd op de website van de gemeente. De gemeente Schiedam is eind 2008 met de Schiedamse makelaars een uniforme regeling in Schiedam overeengekomen voor het omgaan met panden die aan de woningverbetering deelnemen en panden met (eventuele) funderingsproblemen. Het gaat er om kopers c.q. verkopers goed en eenduidig te informeren over de stand van zaken met betrekking tot de pwv, monitoring en het funderingsherstel. Naar verwachting zullen de makelaars de regeling eerste kwartaal 2009 introduceren in Schiedam.


2008

Gemeente Schiedam


3. Communicatie Huiseigenaren worden op verschillende manieren geïnformeerd over de voordelen tot deelname aan de particuliere woningverbetering. Communicatie is een sleutelwoord in de Schiedamse aanpak. Vanuit het Servicepunt Woningverbetering wordt elke eigenaar die nieuw in de woningverbetering komt, verwelkomd met een brief en uitnodiging voor een informatiebijeenkomst. Daarnaast verschijnt een aantal keren per jaar een Nieuwsbrief PWV, waarin de verschillende aspecten van de woningverbetering worden belicht. Zo is er regelmatig aandacht voor de stand van zaken met betrekking tot de zwamaanpak, de monitoring, het funderingsherstel en de voordelen van een laagrentende lening. In oktober 2008 is een speciale editie van de nieuwsbrief verschenen, speciaal bedoeld voor de eigenaren van de nieuwe fase III. De nieuwsbrief verschijnt in een oplage van 7000 stuks en wordt verstuurd naar alle huiseigenaren in de voor woningverbetering aangewezen gebieden en naar een groot aantal (interne en externe) contactpersonen die met de PWV te maken hebben. Daarnaast wordt via de gemeentelijke website www.schiedam.nl veel informatie over het project gegeven. Vooral de resultatenkaart waarop de monitoringpanden en panden met funderingsproblemen (incidentpanden) staan, wordt veelvuldig geraadpleegd. Op de gemeentelijke pagina’s in de editie Schiedam van Maasstad Weekbladen is in 2008 ook met enige regelmaat aandacht besteed aan de particuliere woningverbetering. Behalve de communicatiemiddelen die de gemeente Schiedam inzet om de woningverbetering voortdurend onder de aandacht te brengen, krijgt het project ook op andere wijze publiciteit. In het NVMblad Livin’ van juli 2008 vestigt Forza makelaardij de aandacht op de particuliere woningverbetering. Daarin wordt gesteld dat de woningverbetering ‘razend populair is en een positieve ontwikkeling’ voor Schiedam betekent. In bijlage A is dit verhaal na te lezen. In het VvE Magazine van augustus 2008 is er ruime aandacht voor de Schiedamse aanpak. In een interview met de penningmeester van de VvE Marconistraat 101-107 concludeert deze dat de ‘SVnlening een geschenk is uit de hemel’. De VvE-leden gingen akkoord met een grootschalige groot onderhoudsbeurt toen de gemeente voor de financiering de helpende hand bood met een laagrentende lening. Verder is de Schiedamse aanpak aanleiding voor een verhaal in SVn Nieuws, het informatiebulletin van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting

Nederlandse gemeenten. Hierin komt wethouder Yorick Haan (Wonen) uitgebreid aan het woord: “Onze oude wijken knappen zienderogen op; je ziet de vraagprijs voor verbeterde woningen stijgen. Andere gemeenten kijken nu bij ons de kunst af.” Ook in het jaarverslag 2007 van SVn, dat voorjaar 2008 werd gepubliceerd, is er ruime aandacht voor de Schiedamse aanpak. Op het SVn-congres ‘Duurzame wijkaanpak’ op 6 oktober 2008 in Amersfoort bemande een team van de gemeente Schiedam een stand met informatiemateriaal over de particuliere woningverbetering. Projectcoördinator Ruud van Workum was één van de sprekers tijdens het interactieve debat over de ‘Duurzame wijkaanpak’.


2008

“ ” Zwam

Bij de woning aan de Bilderdijkstraat 17 was het in april 2008 flink mis. Eigenaar Robert Slegtenhorst: “De vloer wiebelde en toen ik in de kruipruimte keek, zag het er niet goed uit. Kort daarna zakte ik door de vloer. Gelukkig kwam er na bemiddeling van het Servicepunt vrij snel een specialist bij. Er werd zwam geconstateerd. Eerlijk is eerlijk: die firma is binnen een week gekomen en heeft de problemen goed opgelost.” De familie moest wel de begane grond ontruimen, de keuken verwijderen en tijdelijk boven gaan wonen. In drie weken tijd werd de vloer weggehaald, de keuken verwijderd, de zwam gesaneerd en een nieuwe vloer geplaatst. Voor de zwambestrijding en de woningverbetering heeft de eigenaar een laagrentende lening aangevraagd. “Alleen aan de werkzaamheden aan het huis ben ik nog niet toegekomen. Ik moet de achtergevel aanpakken en de schoorsteen deels vervangen. Waarschijnlijk gaat dat najaar 2009 gebeuren”, aldus Robert Slegtenhorst die de particuliere woningverbetering een goed initiatief noemt. “In onze straat heeft het ene huis wel een bouwkundig onderhoudsrapport gekregen en het andere niet. Dat vind ik vreemd. Bovendien zijn er huizen die er heel slecht aan toe zijn. Van mij mag de gemeente de eigenaren daarvan wel aanpakken, zodat de hele straat er goed uit komt te zien.” Robert Slegtenhorst: “Problemen met zwam goed opgelost.”

Gemeente Schiedam


4. De resultaten tot en met 2008 In 2008 zijn er 1560 woningen toegevoegd aan de aanpak van de particuliere woningverbetering en het funderingsherstel. Dat brengt het totaal aantal op 5760 woningen in Oost, West, Zuid en sinds 2008

ook in het Centrum, waarvan de eigenaren voor de actieve aanpak worden benaderd door het Servicepunt Woningverbetering.

4.1. De cijfers tot en met 2008 (aantallen in woningen) Woningverbetering

t/m 2004

t/m 2005

t/m 2006

t/m 2007

t/m 2008

Eerste stap: Informatiefase afgerond

2600

3174

3781

4328

4538

Tweede stap: BOR gereed en besproken Kanjerbrief verzonden Kwaliteitscontrole BOR

1900 65 74

2121 379 74

3456 418 94

3905 424 94

4240 424 124

Derde stap: Laagrentende leningen

91

355

530

767

960

250 -

700 114

1113 247 743 456

1200 448 1547 876

1224 981 1547 876

28

90

148

178

217

2 2

11 96 24

15 115 29

16 138 41

21 159 56

18

38

182

203

230

31 7

71 96 15 26 14

86 92 25 68 5

103 124 3 90 4

Vierde stap: Uitvoering gestart zonder financiering Gereed en gecontroleerd Uitnodiging voor APK-keuring APK-keuring gas- en elektrische installaties

De Aanschrijving Voortraject aanschrijving gestart (bemiddeling) Binnentreden met machtiging B &W Aanschrijving gestart Uitvoering door gemeente

De Zwambestrijding Onderzocht, waarvan ~aantasting door zwam ~geen zwam ~geen zwam, wel bruinrot Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering Te plegen nader onderzoek

Funderingsaanpak Herstelplan gereed Laagrentende lening Uitgevoerd funderingsherstel Sloop nieuwbouw gerealiseerd Woningen te vervangen door nieuwb Monitoren fundering, saldo;niet cumulatief

11 100

67 143 146 192 2 3 33 30 2 3 3 3 41 41 41 41 84.2. Toelichting 8 op de cijfers 16tot en met 2008 44 945 1022 665 600

2 2


2008

“ ” In uitvoering

Volgens het bouwkundig onderhoudsrapport van de Graaf Florisstraat 63 was er slechts beperkt sprake van achterstallig onderhoud. Toch heeft Ron van den Ende de mogelijkheden van de woningverbetering aangegrepen om zijn huis op te knappen. Een deel van de werkzaamheden is al uitgevoerd. “De badkamer is vernieuwd, dat was hard nodig. Eind mei laten we nog de buitenkant van het huis schilderen. Dan staat het huis er weer goed bij. Het is een aantrekkelijke regeling. Je ziet het ook in de wijk: mensen zijn bezig hun huis op te knappen. De grote kracht van het project is de prikkel om je huis aan te pakken. Zo’n onderhoudsrapport houdt eigenaren een spiegel voor. Mensen weten zelf natuurlijk ook heel goed wat ze aan hun woning moeten doen. Door de aantrekkelijke lening is de drempel lager om de werkzaamheden aan te pakken. Helaas zijn er ook uitzonderingen, mensen die nauwelijks iets aan hun huis doen. De regeling zou wat mij betreft effectief zijn wanneer de gemeente deze eigenaren zou aanspreken op hun weigering hun huis te onderhouden. Ik denk dan aan meer handhaving op dit gebied. Dat komt de straat en de wijk ook ten goede”, aldus Ron van den Ende.

Ron van den Ende: “Voorstander van meer handhaving.”

Gemeente Schiedam


Woningverbetering Eerste stap Voor een beperkt aantal eigenaren in fase I en II is het proces in 2008 start gegaan. Het gaat dan om eigenaren in straten en buurten die tot nu toe niet voor deelname aan de woningverbetering waren benaderd. Verder is in 2008 een begin gemaakt met de aanpak in fase III. De informatiefase voor deze laatste groep eigenaren is pas in het najaar op gang gekomen. Dit heeft te maken met de aanbesteding van het project volgens de Europese normen, die meer voorbereidingstijd kostte dan verwacht. Op de officiële start van fase III op 30 oktober 2008 heeft voorzitter Rob Tas namens de werkgroep PWV waardebonnen uitgereikt aan een aantal huiseigenaren. Enkele particulieren hebben de aanwijzing van de nieuwe fase niet afgewacht en op eigen kosten een bouwkundig onderhoudsrapport laten maken om daarmee hun huis op te knappen. Na de aanwijzing van de derde fase bleek dat zij recht hebben op een gratis rapport. Om deze eigenaren te belonen voor hun initiatief hebben zij een tegoedbon gekregen.

Derde stap Laagrentende leningen In 2008 is er wederom stevig geproduceerd, al ligt het aantal leningen dat werd afgesloten iets lager dan in 2007. Er zijn 193 laagrentende leningen door Schiedamse huiseigenaren aangevraagd en toegekend. Voor funderingsherstel zijn twee leningen afgesloten. Hoewel het aantal van 2007 (237 leningen) niet is gehaald, hebben particulieren ook in 2008 desalniettemin aardig geïnvesteerd. Er is voor bijna 3,8 miljoen euro in het eigen huis gestoken met behulp van een lening. Sinds de start van het project tot eind 2008 hebben eigenaren met een laagrentende lening in totaal voor bijna 15 miljoen euro geïnvesteerd in de particuliere woningvoorraad. Vierde stap Uitvoering gestart zonder financiering Op basis van een grove schatting van het Servicepunt Woningverbetering is een aantal eigenaren bezig het achterstallig onderhoud aan het huis weg te werken zonder lening en hulp van het Servicepunt. Deze doehet-zelvers hebben de afgelopen jaren ongeveer 7,2 miljoen euro geïnvesteerd in hun huis. Deze schatting wordt bevestigd door de in 2008 gepleegde eindcontroles.

Tweede stap In het afgelopen jaar zijn vooral veel Bouwkundig Onderhoudsrapporten (BOR’s) gemaakt van panden die tot fase II behoren. Hiermee zijn vrijwel alle BOR’s gemaakt voor de eerste twee fasen. In de nieuwe fase III is ook een begin gemaakt met het opnemen van de BOR’s. Voor 158 woningen in deze fase wordt geen BOR gemaakt, omdat dit het appartementencomplex Het Nieuwe Werk aan de Westvest betreft. Voor deze woningen lag al een plan van aanpak gereed.

Gereed en gecontroleerd Bij de bespreking van een BOR met een eigenaar maakt het Servicepunt Woningverbetering afspraken over de noodzakelijke werkzaamheden in de komende jaren. Tijdens een controle wordt gekeken of de afspraken ook zijn nagekomen. In 2008 heeft het Servicepunt Woningverbetering het aantal ‘vriendelijke controles’ geïntensiveerd. Dit betekent dat de medewerkers wat meer en vaker gecontroleerd hebben of een eigenaar ook daadwerkelijk aan de slag is gegaan. Daarnaast is in de Nieuwsbrief enkele keren aandacht gevraagd voor de noodzaak van het gereed melden van de werkzaamheden. Bij verkoop van een huis kan het van belang zijn om een uitgevoerde BOR te overhandigen aan een potentiële koper. Deze aanpak heeft ertoe geleid dat het aantal gereedmeldingen en eindcontroles in fase I fors is toegenomen. In fase II is het nog te vroeg om de aanpak van ‘vriendelijk controleren’ in te zetten.

Kanjerbrieven In fase II zijn de woningen geselecteerd op onderhoudsachterstand en niet op straat- en buurtniveau zoals bij fase I. Hierdoor zijn de beter onderhouden woningen buiten de aanpak gelaten. Er zijn daarom geen kanjerbrieven verstuurd. Kwaliteitscontrole BOR Om het jaar vindt een controle van de Bouwkundige Onderhoudsrapporten plaats. Een gemeentelijke woninginspecteur heeft in de loop van 2008 bij circa dertig panden in fase II de kwaliteit van de BOR’s gecontroleerd. De BOR’s worden in opdracht van de gemeente gemaakt door twee bureaus. Bij één partij waren eerst twijfels over de kwaliteit ervan. Er zijn tijdig maatregelen genomen, waardoor de BOR’s zijn bijgesteld. Het resultaat van de controle in 2008 was dan ook positief en er zijn geen onregelmatigheden geconstateerd.

APK gas- en elektrische installaties In 2008 zijn onderhandelingen gevoerd met een nieuwe partij, Energiewacht, voor het uitvoeren van inspecties aan de elektrische- en gasinstallaties. Het bedrijf Invent gaat het milieuadvies aan de eigenaren leveren. Omdat de informatieronde voor fase III pas eind 2008 van start is gegaan, hebben nog geen keuringen plaatsgevonden.


2008

“ ”

Vereniging van Eigenaren De eigenaren van de tien appartementen aan de Newtonstraat 40-48 beschikken sinds maart 2008 over een Vereniging van Eigenaren. Voorzitter Jan Schenk vertelt dat de VvE als gevolg van de deelname aan de woningverbetering moest worden opgericht. “We zaten er eigenlijk niet op te wachten. Twee appartementen zijn namelijk in handen van een maatschappij, die de afgelopen jaren niet zoveel onderhoud had gepleegd aan de woningen. De andere eigenaren hadden wel hun huis goed onderhouden. Er was dus een behoorlijk verschil in de staat van de woningen. We hebben er nu voor gekozen om de kozijnen, ramen en deuren buiten de VvE te houden, dus voor rekening van de eigenaar. Hiermee kon iedereen leven en was de VvE een feit.” Inmiddels is voor de woningen een lening aangevraagd voor de aanpak van de daken, het schilderwerk, het vervangen van de boeiboorden en een tweetal balkons. “Dan zijn de panden van boven naar beneden weer opgeknapt en staan ze er de komende jaren weer optimaal bij. Ik ben uiteindelijk wel tevreden met een actieve VvE. Bij eventuele verkoop van een huis is het toch een voordeel dat de eigenaren alles op de rails hebben”, aldus Jan Schenk die ook het Servicepunt Woningverbetering een compliment geeft. “Die hebben alles goed begeleid. En door de woningverbetering zie je de straat en de wijk opknappen.” Jan Schenk: “Tevreden met actieve VvE.”

Gemeente Schiedam


De aanschrijving De gemeente hanteert het middel van de aanschrijving om een eigenaar in beweging te krijgen zodat hij het achterstallig onderhoud aan zijn huis gaat wegwerken. Woninginspecteurs nemen eerst contact op met een onwillige eigenaar. Als zachte dwang niet lukt, starten zij het voortraject van de aanschrijving. In 2008 is dat in 35 gevallen gebeurd met het oog op de woningverbetering en vier keer bij een eigenaar die geen haast maakte om de zwamsanering uit te voeren. Daarvan hebben 21 eigenaren daadwerkelijk een aanschrijving in de brievenbus gekregen. Uiteindelijk lukte het niet om de eigenaren van vijftien panden over de streep te trekken en startte voor die panden de aanschrijving. Hierbij worden de werkzaamheden aan het pand uitgevoerd op kosten van de eigenaar. Voor eigenaren die een inspectie voor een BOR of voor de zwambestrijding blijven weigeren, kan de gemeente zich met een machtiging van het college van B & W toegang tot het pand verschaffen. In vijf gevallen was er uiteindelijk een machtiging nodig om de inspectie uit te voeren.

cijferoverzicht van de zwambestrijding zijn overigens de totalen van de aanpak omgeving Paulus Potterstraat/Van Ostadelaan en de over de wijk verspreide meldingen bij elkaar opgeteld. Funderingsaanpak Najaar 2003 zijn woningen in Oost, West en Zuid ingedeeld in drie categorieën: panden waarvan de fundering voldoende goed is, panden waarvoor funderingsherstel op afzienbare termijn noodzakelijk lijkt en panden waarvan we niet goed weten of ze nog verzakken of niet en zo ja, hoe ze verzakken. De woningen in deze laatste categorie zijn sindsdien gemonitord (zie verderop bij Monitoring). De eigenaren in de tweede categorie zijn schriftelijk op de hoogte gesteld van de funderingsproblemen en uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst. In Oost gaat het om 127 eenheden en in West om 65 eenheden. In eerste instantie zijn voor 18 locaties globale herstelplannen gemaakt. Deze plannen zijn in 2006 aan de eigenaren overhandigd en toegelicht. Van die 18 locaties is er één afgevallen omdat die panden op staal staan. Inmiddels zijn er 5 locaties bijgekomen als gevolg van de resultaten van de monitoring. De eigenaren van 4 locaties hebben inmiddels ook een globaal herstelplan ontvangen. Voor één locatie is het herstelplan in voorbereiding. Het blijkt een zaak van de lange adem om eigenaren te overtuigen van de noodzaak tot funderingsherstel. Er is op alle fronten hard gewerkt in 2008, maar de inspanningen hebben er niet toe geleid dat meer eigenaren tot funderingsherstel overgaan. Er zijn in 2008 drie leningaanvragen door de eigenaren ingetrokken. Dit heeft te maken met de tussentijdse verkoop van een woning. Aan het eind van het verslagjaar zaten wel enkele leningaanvragen in de pijplijn. Hoewel de cijfers anders doen vermoeden, komen de eigenaren van de incidentpanden langzamerhand wel in beweging. Opvallend is dat de eigenaren van de nieuwe locaties positief staan tegenover funderingsherstel en zo snel mogelijk willen beginnen. Gedurende een aantal jaren zijn particulieren benaderd over de funderingsproblematiek en de monitoring. Deze aanpak heeft er wellicht voor gezorgd dat mensen beseffen dat funderingsherstel onvermijdelijk is. De drempel is laag omdat zij voortdurend geïnformeerd zijn over de funderingsproblematiek door middel van nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten en informatie op de website. Verder stonden er in 2007 16 woningen op de nominatie om te worden vervangen door nieuwbouw, in 2008 zijn dat er 44. Deze stijging komt door uitbreiding van de locaties, waarmee verschillende panden met funderingsproblemen worden aangepakt. Het gaat om leegstaande panden aan de

De zwambestrijding De aanpak van de zwamaantasting bij woningen in een aantal straten in West (omgeving Paulus Potterstraat/Van Ostadelaan) is nagenoeg afgerond. In dit gedeelte van West werd de besmettelijke schimmel aangetroffen bij 207 woningen. Dit betekent dat er bij latere controles nog vier zwampanden zijn bijgekomen. Op een uitzondering na zijn alle eigenaren bereid de zwambestrijding gelijk aan te pakken. Sommigen moesten met een vooraanschrijving over de streep worden getrokken. Om de zwamproblematiek inzichtelijk te maken, is op de gemeentelijke website een resultatenkaart te raadplegen. Eigenaren kunnen hierop zien hoe het er met de zwambestrijding voor staat. De ervaringen in dit deel van West hebben er toe geleid dat de gemeente de opname van een BOR enigszins heeft aangepast om de zwamproblematiek onder controle te houden. Woninginspecteurs kijken bij de opname van een huis nu ook in de kruipruimte. Bij twijfel kan het Servicepunt op kosten van de gemeente een specialist inschakelen. Op basis van dit rapport kunnen eigenaren bij aanwezigheid van zwam een laagrentende lening aanvragen om de kosten van sanering te financieren. Op deze wijze zijn in 2008 verspreid in West 27 panden gecontroleerd door een zwamspecialist. In 17 gevallen bleek het inderdaad om zwam te gaan. Daarvan is het overgrote deel van de panden al gesaneerd. Voor de overige panden is het Servicepunt in gesprek met de eigenaar over de zwambestrijding. Voor een viertal belendende panden moet een nader onderzoek uitwijzen of de zwam daar ook zit. In het


2008

Gemeente Schiedam


Rembrandtlaan/De Genestetstraat (8) en aan de Rembrandtlaan/Nicolaas Beetsstraat (33). In Oost zijn ideeën om de bebouwing aan de Snelliussingel – de zogenaamde Sparlocatie – te vervangen door nieuwbouw. Monitoren van de fundering Van een groot aantal woningen in West en Oost is het onzeker of herstel aan de fundering moet plaatsvinden. Door middel van de monitoring, meting, van de woningen kunnen ongelijkmatige zettingen worden geconstateerd. In 2008 zijn na de metingen zowel in mei als in oktober een aantal woningen uit de monitoring gehaald. Het gaat om circa zestig woningen. Deze eigenaren weten nu dat ze de komende vijftien jaar geen maatregelen hoeven te nemen aan de fundering van hun pand. Zij kunnen de woningverbetering weer oppakken. Voor deze eigenaren is een informatiebijeenkomst georganiseerd in het wijkcentrum Oost.


2008

Gemeente Schiedam


5. Verwachtingen 2009 Eerste stap De informatiefase voor fase I en fase II is grotendeels afgerond. Voor fase III, die eind 2008 van start is gegaan, zijn de informatieavonden in volle gang.

achterstallig onderhoud aan zijn pand niet op, ondanks de voordelen die het project biedt. De verwachting is dat het aantal aanschrijvingen stabiel zal blijven.

Tweede stap Nieuw in fase III is het energieadvies, dat samen met een BOR wordt aangeboden. Eigenaren krijgen door medewerkers van het Servicepunt concreet voorgerekend wat de winst voor de portemonnee en voor het milieu is van bepaalde energiebesparende maatregelen. Schiedam is daarmee één van de eerste steden in het land die een dergelijk actief beleid op het gebied van energieadvies voert. In 2009 is weer een kwaliteitscontrole van de BOR’s , die om de twee jaar plaatsvindt. Een gemeentelijke woninginspecteur doet een steekproef onder de rapporten die door externe specialisten worden gemaakt. De controle in 2009 is gericht op de BOR’s in fase II.

De zwambestrijding Zwam blijft op een enkele locatie in met name West opduiken. Deze besmettelijke schimmel wordt aangetroffen bij de controles van een BOR. Oorzaken zijn vaak een slechte ventilatie van de kruipruimtes en lekkages. Bij twijfel van de aanwezigheid van zwam wordt een gratis inspectie verricht, waarvan de eigenaar een rapport krijgt. Bij aanwezigheid van zwam komt het Servicepunt in actie met gratis hulp en advies. Ook hebben eigenaren in 2009 de mogelijkheid een laagrentende lening af te sluiten voor de zwambestrijding. Funderingsherstel In totaal moet op 22 locaties in Oost en West funderingsherstel plaatsvinden. Daarvan zijn er 10 projecten kansrijk, 7 neutraal en 4 negatief (waarbij op 2 locaties herontwikkeling speelt). Voor één locatie wordt het globaal herstelplan in voorjaar 2009 aangeboden. Voor de 2 locaties waar herontwikkeling speelt, probeert de gemeente er alles aan te doen om de projecten in positieve zin te beïnvloeden. Met deze actieve bemiddeling hoopt de gemeente dat in 2009 concrete stappen kunnen worden gezet. Omdat de aanpak van de funderingsproblematiek betrekkelijk nieuw is voor Schiedam, wordt in 2009 geëvalueerd. In deze evaluatie zal ook aan de orde komen of de aanpak juist is en hoe de aanpak verder moet gaan. In dat kader heeft de gemeente een second opinion ten aanzien van de monitoringsaanpak in Schiedam gevraagd. Aan de funderingsspecialist Martijn Brusse van Gemeentewerken Rotterdam en de funderingstechnicus van de TU Delft, professor Van Tol, is gevraagd hoe we verder moeten in Schiedam. De rapportages worden begin 2009 verwacht. Ook ten aanzien van de monitoring zal in 2009 de balans moeten worden opgemaakt. Vaststaat dat de monitoring veel langer dan verwacht door zal moeten lopen omdat - nog steeds - niet duidelijk is of funderingsherstel noodzakelijk is. Deze vaststelling moet plaatsvinden op basis van nauwkeurig onderzoek en dat kost tijd.

Derde stap Met betrekking tot de laagrentende leningen is de room in fase I er intussen wel af. De productie zit momenteel in fase II; fase III moet in de loop van 2009 gaan produceren. Het is moeilijk een voorspelling te geven over het aantal laagrentende leningen dat in 2009 zal worden aangegaan. Het effect van de kredietcrisis is niet in te schatten. Toch verwachten we dat deze ontwikkelingen slechts een beperkte invloed heeft op de productiviteit van eigenaren. Uit de praktijk blijkt dat eigenaren blijven investeren in hun eigen woning. De verwachting is dat het niveau van 2008 komend jaar kan worden gehandhaafd. Vierde stap Ook in 2009 zal een beperkt aantal eigenaren de werkzaamheden zonder financiering uitvoeren. Dit aantal zal dus wederom een beperkte stijging laten zien. Verder zal het aantal woningen dat gereed is gemeld en gecontroleerd verder stijgen. Fase I loopt immers naar een einde, zodat uit deze categorie de meeste gereedmeldingen komen. Het aantal APK keuringen voor de gas- en elektrische installaties zal in 2009 weer stijgen. Door het contract met een nieuwe partij kunnen de keuringen weer plaatsvinden. Ook zal in 2009 veel energieadviezen worden uitgebracht. De aanschrijving De particuliere woningverbetering loopt al een aantal jaren waardoor eigenaren bekend zijn met de aanpak. Een beperkt percentage eigenaren pakt het


2008

“ ”

Woninginspecteur Anton den Braven wijst op een opgeknapt pand aan het Rubensplein, waarbij de werkzaamheden zijn uitgevoerd na een aanschrijving.

Gemeente Schiedam


6. Adressen Huiseigenaren kunnen terecht bij:

Overige adressen:

Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat 227 3111 AJ Schiedam

De Stadswinkel Stadserf 1 3112 DZ Schiedam Telefoon: E-mail:

Openingstijden: van maandag t/m donderdag van 09.00-16.00 uur en verder op afspraak.

Bewonersvereniging Schiedam Oost Boerhaavelaan 79 3112 LD Schiedam Telefoon: 010- 245 01 69 E-mail: [email protected]

Telefoon: 010- 238 06 33 Fax: 010- 238 06 39 E-mail: [email protected] Website:

010- 219 12 59 [email protected]

www.schiedam.nl

Bewonersvereniging Schiedam West Jan van Avennesstraat 32 3117 PR Schiedam Telefoon: 010- 426 64 42 E-mail: [email protected] Bewonersvereniging Schiedam Zuid Leliestraat 10 3114 NK Schiedam Telefoon: 010- 473 05 03 E-mail: [email protected] Bewonersvereniging Schiedam Centrum Rotterdamsedijk 441/1 3112 AS Schiedam Telefoon: 010-426 30 09 E-mail: [email protected] Colofon Uitgave Tekst Eindredactie Fotografie Reacties aan

E-mail:

Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik Marianne Ames Ruud van Workum Jan van der Ploeg Afdeling Ruimtelijk Gebruik Postbus 1501 3100 EA Schiedam [email protected]

Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.


2008

Gemeente Schiedam

7. Bijlage A

Uit: Liv’in van juli 2008.


Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Jaarverslag 2008

Recommend Documents