Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Jaarverslag 2012

Gemeente Schiedam

“ ”

Foto omslag: Voor en na particuliere woningverbetering. Het hele casco heeft een opknapbeurt ondergaan.

Afdeling Wonen en Milieu

Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Jaarverslag 2012 Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012

Gemeente Schiedam


Voorwoord

Gemeente Schiedam


Inhoudsopgave:

De gemeente Schiedam heeft met de particuliere woningverbetering een goed instrument gevonden om samen met de eigenaren de particuliere woningvoorraad op peil te brengen. De aanpak van het casco met behulp van een laagrentende lening is immers een succes. Nog steeds en ondanks de huidige economische omstandigheden die mensen noopt hun hand op de knip te houden. Want in 2012 zijn toch weer meer leningen afgesloten dan het jaar daarvoor. Het gaat om een lichte stijging weliswaar, maar het is een resultaat waar we met elkaar trots op mogen zijn.

Om de wijken en buurten af te maken en de zogenaamde rotte kiezen aan te pakken, komt in 2013 nog meer het accent te liggen op de ‘zure’ kant van de aanpak. De gemeente neemt in dat opzicht ook haar verantwoordelijkheid. Het is hoog tijd om duidelijke voorbeelden te stellen en te gaan handhaven. Arie Wijten wethouder

De nadruk ligt echt op ‘met elkaar’, want zowel de eigenaren als de gemeente moeten tenslotte altijd de bereidheid hebben om te investeren. Omdat we het einde van het project naderen – in december 2014 – moet het Servicepunt Woningverbetering ook relatief meer energie erin stoppen om resultaat te bereiken. Tenslotte noem ik de samenwerking en saamhorigheid die we ontmoeten bij de bewonersverenigingen en die de woningverbetering hoog in het vaandel hebben staan. Deze verenigingen willen werkelijk wat betekenen voor Schiedam. Zij spelen dan ook een belangrijke rol met hun inbreng in de werkgroep PWV. Zo kan het ook! We zijn met elkaar met dit project begonnen; nu moeten we ook doorpakken. Er zijn eigenaren die ondanks alle ‘zoete’ middelen zoals gratis hulp en advies en de laagrentende lening, het achterstallig onderhoud aan hun pand niet oppakken. Ook het funderingsherstel loopt vast op een aantal locaties. Bij één project in Oost zijn we zover dat van gemeentewege opdracht wordt gegeven, maar één voorbeeld is niet genoeg. Er zijn verschillende locaties waar het herstel niet kan starten omdat één eigenaar niet meedoet. En bij het oplossen van funderingsproblemen voor een bouwkundige eenheid moeten alle eigenaren nu eenmaal meedoen. Om anderen niet te duperen, rest de gemeente geen andere keus dan zo’n eigenaar te wijzen op zijn verantwoordelijkheid opdat het funderingsherstel kan doorgaan.

1.

2012: We maken vorderingen maar er ligt nog een flinke opgave

Blz.

1.1. 1.2.

Woningverbetering Funderingsherstel

4 5

2.

Betrokken partijen

8

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.

Back office Front office Specialisten binnen gemeente Schiedam Specialisten van buitenaf Coördinatieoverleg Werkgroep Particuliere Woningverbetering Makelaars

8 8 8 10 10 10 11

3.

Samenwerking op regionaal en landelijk niveau

12

3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Gemeente Vlaardingen Experiment ‘Goedkope koop’ Kwaliteitsimpuls Particuliere woningvoorraad Kenniskring Woningverbetering

12 12 12 13

4

4. Communicatie

14

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

14 14 14 16 16

Nieuwsbrieven Persberichten Klantenonderzoek Wijkbezoek gemeenteraad Informatieavonden Funderingsaanpak

5. Monitoring

18

5.1. 5.2. 5.3.

Het probleem De aanpak De oplossing

18 18 18

6.

De resultaten

20

6.1. 6.2. 7. 7.1. 7.2.

De cijfers tot en met 2012 Toelichting op de cijfers

20 21

De verwachtingen Tot en met 2014 Na 2014

26 26 26

8.

Adressen

28

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012


1

2

Gemeente Schiedam

Afdeling Ruimtelijk Gebruik

Gemeente Schiedam


1. 2012: We maken vorderingen maar er ligt nog een flinke opgave 1.1. Woningverbetering

“ ”

Servicepunt Woningverbetering circa 2920 adressen (fase I) in de oude wijken Oost, West en Zuid actief benaderd voor de particuliere woningverbetering. Bij de actieve aanpak gaan de medewerkers van deur tot deur bij de aangewezen adressen. In 2005 kwamen 1450 adressen (fase II) bij deze actieve aanpak, en in 2008 nog eens circa 1400 adressen (fase III) waaronder ditmaal ook woningen in het Centrum.

Actieve aanpak voor 5400 woningen

Een gebroken funderingsbalk maakt duidelijk dat hier herstel onoverkomelijkis.

De gemeente Schiedam besluit eind 2002 om huiseigenaren in de oudere wijken te ondersteunen bij de aanpak van het achterstallig onderhoud aan hun woning. Met het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel (PWV) wil de gemeente voorkomen dat de woon- en leefomgeving in die wijken verslechtert. Door eigenaren te stimuleren met gratis begeleiding, hulp en advies en laagrentende leningen wil de gemeente onderhoudsachterstanden in de particuliere woningvoorraad in Schiedam inlopen en de kwaliteit van de woningen op peil houden.

Dit betekent dat de eigenaren van in totaal 5400 woningen (niet ieder adres is een woning) gratis hulp en advies krijgen bij het opknappen van hun huis. Zij krijgen een gratis bouwkundig onderhoudsrapport (BOR) waarin de noodzakelijke werkzaamheden staan vermeld die zij aan de woning moeten verrichten. Medewerkers van het Servicepunt bespreken dit rapport met de eigenaren. Deze kunnen voor financiering van de werkzaamheden een lening afsluiten via de gemeente met 5% korting op de marktrente (met een minimumpercentage van 1,5%).

Op basis van onder andere een visuele schouw zijn woningen aangewezen in buurten en straten waar woningverbetering hard nodig is. Vanuit een vooruitgeschoven post in de wijk, het Servicepunt Woningverbetering, worden eigenaren benaderd voor deelname. Dit is de zoete aanpak. Voordeel hiervan is dat de medewerkers van het Servicepunt kunnen schermen met de zure aanpak van de gemeente wanneer het zoet niet werkt. Wanneer het ‘zoet’ echt niet helpt, komt het ‘zuur’ om de hoek kijken. Waar nodig worden eigenaren door de gemeente verplicht om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Bij een officiële aanschrijvingsprocedure vervalt de mogelijkheid om een laagrentende lening af te sluiten.

Passieve aanpak voor 2300 woningen Daarnaast zijn bij de start van het project circa 2300 woningen in de oude wijken aangemerkt voor de passieve aanpak. Hierbij kan de huiseigenaar zichzelf aanmelden voor een laagrentende lening maar moet deze voor hulp en advies de kostprijs betalen. De passieve aanpak is in 2011 uitgebreid met de eigenaren die sinds de start actief zijn benaderd en hun huis nog niet hebben opgeknapt. Het gaat dan om panden waar geen grote achterstand is. De gemeente hoopt daarmee dat zij alsnog zelf besluiten om deel te nemen aan de woningverbetering. In najaar 2012 heeft het Servicepunt Woningverbetering brieven verstuurd naar eigenaren in de passieve aanpak. In de brief werden de mogelijkheden van de woningverbetering en die van de laagrentende lening nog eens op een rij gezet .

In de aanpak ligt het accent op het verleiden van eigenaren tot het doen van investeringen. Handhaving en het dwingen van eigenaren om mee te doen vormen het sluitstuk. Deze aspecten worden naar het eind van het project wel steeds belangrijker. Na aanloopproblemen komt het project eind 2004 pas echt op gang. Sindsdien heeft het

4

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012 4

Gemeente Schiedam


Voor alle fasen geldt dat de gemeente Schiedam tot en met 2014 doorgaat met het stimuleren van eigenaren in de oude wijken.

ringsproblemen gedwongen om de realiteit onder ogen te zien. Of misschien spelen persoonlijke omstandigheden een rol. Op het moment dat de gemeente ervoor kiest niet in te zetten op handhaving komt funderingsherstel niet van de grond. Alle panden gaan verder achteruit en de meewerkende eigenaren zijn daar dan de dupe van.

Energiebesparing Gedurende de looptijd van het project is energiebesparing een steeds grotere rol gaan spelen in de aanpak. Energiebesparende maatregelen kunnen door de eigenaren worden meegenomen in de laagrentende lening voor woningverbetering. Dit is door eigenaren in fase 3 goed opgepakt. Uit de gegevens van de leningaanvragen blijkt dat deze groep eigenaren maar liefst 14,2 % van de lening gebruikt om energiebesparende maatregelen aan het huis te treffen.

Gemeente Schiedam


Die problemen zijn eind 2012 opgelost. Naar verwachting geeft de monitoring eind 2014 duidelijkheid over welke woningen funderingsherstel moeten doen en welke niet.

Voor het aantal leningen dat is afgesloten om de funderingsproblemen op te lossen, verwijzen we naar hoofdstuk 6 De Resultaten. Monitoring Door de slappe veengrond in Schiedam hebben we te maken met een specifiek draagkrachtprobleem. De zakkende veengrond trekt aan de houten palen, waarop de woningen staan. Dit wordt negatieve kleef genoemd. Afhankelijk van de hoeveelheid draagkracht die een paal nog overheeft, zal een paal al dan niet zakken. Het zettingsproces moet gemeten worden om conclusies te kunnen trekken; bij andere oorzaken van funderingsproblemen zoals paalrot of palenpest is de oorzaak van de problemen ook gewoon met het blote oog te zien.

Verder werd eind april 2012 de actie ‘Schiedam maakt werk van energiebesparing’ afgesloten, die in samenwerking met Schiedamse makelaars was opgezet (zie ook hoofdstuk 2.7.).

1.2. Funderingsherstel Funderingsproblemen staan vaak aan het begin van een proces van verval dat zich in een buurt inzet. Daarom richt de gemeente zich in de oude wijken niet alleen op woningverbetering maar ook op de funderingsproblematiek. Funderingsherstel is echter een weerbarstig proces dat traag op gang komt. Per project kost het veel inspanningen om alle neuzen dezelfde kant op te laten wijzen. Alle eigenaren van een herstellocatie moeten meedoen en het gaat om fikse investeringen die bovendien voor werkzaamheden onder de grond moeten worden gedaan. Hoewel we vorderingen maken, ligt er nog steeds een grote opgave.

In totaal hebben 1115 woningen in Oost en West ooit in de monitoring gezeten. Voor 715 woningen is inmiddels duidelijk geworden dat funderingsherstel de komende vijftien jaar niet noodzakelijk is. Deze eigenaren hebben daarvan bericht gekregen. Ruim 420 woningen worden nu nog twee maal per jaar gemeten – de monitoring – om te bepalen of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Het zettingsproces door de negatieve kleef in Schiedam maakt dat er systematische metingen moeten worden gedaan. Omdat met funderingsherstel hoge kosten zijn gemoeid, is zorgvuldigheid van groot belang. Het gaat immers om millimeters per jaar. In 2012 werd duidelijk dat de laatste metingen deels onvoldoende nauwkeurig waren. Daarbij ging het vooral om de gegevens van West en in mindere mate om die van Oost. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op dit probleem met de monitoring.

Bij projecten van funderingsherstel die vastlopen, tekent het volgende beeld zich af: handhaven of niet? In het geval dat de gemeente niet tot handhaving overgaat, staan de eigenaren die meewerken ‘in de kou’. Wanneer de gemeente wel handhaaft, heeft dat – soms verstrekkende - gevolgen voor de eigenaar die wordt gedwongen mee te doen. Misschien woont iemand in financieel opzicht op het verkeerde adres en wordt deze door de funde-



5

6

Gemeente Schiedam

Afdeling Ruimtelijk Gebruik

Gemeente Schiedam


2. Betrokken partijen

“ ”

Funderingsproblemen onder andere bij deze panden aan de Burgemeester Knappertlaan.

2.1. Back office

2.2. Front office

Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel valt binnen de gemeente Schiedam onder het team Wonen en Milieu van de afdeling Ruimtelijk Gebruik. Hier werken vier (parttime) medewerkers. Te zamen vormen zij de back office, die onder andere

Behalve een back office is er ook een front office waar eigenaren terecht kunnen voor gratis advies en hulp en het aanvragen van een laagrentende lening. Het Servicepunt Woningverbetering is daarbij de vooruitgeschoven post van de gemeente in de wijk. De medewerkers worden ingehuurd. De front office informeert de eigenaren over het project, stelt de bouwkundige onderhoudsrapporten op, bespreekt deze met de eigenaren en maakt aan de hand daarvan afspraken en begeleidt eigenaren intensief zowel bij de woningverbetering als bij het funderingsherstel.

• • • • • • • • • • • • • •

fungeert als opdrachtgever voor de medewerkers van het Servicepunt; verantwoordelijk is voor een goede samenwerking met betrokken gemeentelijke afdelingen; samenwerkt met de bewonersverenigingen, de makelaardij en de bank (Stimu- leringsfonds Nederlandse gemeenten); de projectcommunicatie voert, zowel intern als extern, zoals nieuwsbrieven, website, persberichten, jaarverslagen, verhalen voor de gemeentepagina’s en acties organiseert zoals ‘Mijn huis is een paleis’, maar ook presentaties voor raadscommissies en vakgenoten van elders, raadsbezoeken aan de wijk; de subsidiering verzorgt en de controle daarop uitvoert; in netwerken (van andere gemeenten, landelijke) participeert; de kwaliteit en de klanttevredenheid bewaakt; voorstellen voor de toekomst doet en deze uitwerkt; aan het management, college en de raad rapporteert; verantwoordelijk is voor de voortgang en de projectfinanciën; initiatieven neemt om tot nieuwe funde- ringsherstelprojecten te komen; optreedt bij conflicten tussen eigenaren en Servicepunt; algemene informatiebijeenkomsten voor eigenaren belegt; de woningverbetering in Vlaardingen doet, als opdracht aan Schiedam

Bij de eigenaren in de oude wijken is het Servicepunt Woningverbetering inmiddels een vertrouwd begrip. Het Servicepunt rapporteert de projectcoördinator regelmatig over de voortgang van het project. In 2012 is het Servicepunt met een andere werkwijze gestart in het voortraject. Het Servicepunt doet per adres 1 à 2 extra controles en benadert de eigenaren schriftelijk. Daarnaast wordt de gemeentelijke afdeling Vergunning en Handhaving eerder ingeschakeld om per adres af te spreken wie het beste welke actie kan ondernemen. Het bezoek van een gemeentelijke inspecteur (het zuur) komt anders over bij eigenaren als een bezoek van een medewerker van het Servicepunt (het zoet). Het doel van dit ‘één-tweetje’ is te bewerkstelligen dat eigenaren in actie komen zonder dat de gemeente een formeel handhavingstraject moet starten. Wanneer deze aanpak niet het gewenste resultaat oplevert, gaat het dossier alsnog over naar Handhaving. In hoofdstuk 6.2. wordt een toelichting op de cijfers gegeven.

2.3. Specialisten binnen gemeente Schiedam Om de eigenaren deskundig verder te helpen, komen verschillende specialisten in actie die de gemeente Schiedam in huis heeft. Dit zijn*:


Gemeente Schiedam


Van de afdeling Vergunningen, Handhaving en Geo-informatie:

“ ”

Vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen Centrum, West en Oost, Zuid opstap met wethouder Wijten.

- - - -

• • • • • • • • •

woninginspecteurs en vergunningverle ners landmeetkundig medewerkers en land meters constructeurs juristen

Van de afdeling Ruimtelijk Gebruik: - administratief medewerker - senior beleidsmedewerker wonen Van de afdeling Gemeentelijke Belastingen: - senior WOZ-taxateur Van de afdeling Staf: - beleidsadviseur Onderzoek & Statistiek - strategisch beleidsadviseur Europa Van de afdeling Werk en Inkomen: - budgetconsulent Schuldhulpverlening

leiding van projecten van funderingsherstel in West Adviesbureau Funderingsherstel voor begeleiding van het project BK-laan 174-204/Vondellaan 1-3 Het Ingenieursbureau van Gemeentewer- ken Rotterdam voor funderingsadvie- zen en de communicatie daarover Afdeling Landmeten van Gemeentewer- ken Rotterdam voor de monitoring Geomet voor grondonderzoek ten behoeve van herstelplannen Van Lierop voor zwamsanering Kloek voor zwamsanering Stichting Stimuleringsfonds Volkshuis vesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van een globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen Keemink en A20E.nu voor de Energiela- bels van de makelaarsactie

2.5. Coördinatieoverleg

Van de afdeling Klant Contact Centrum: - allround medewerker directe klanten contacten

Eens in de zes weken komen de partijen bijeen die direct bij het project betrokken zijn. Dit coördinatieoverleg wordt voorbereid en voorgezeten door de projectcoördinator. Vaste deelnemers aan dit overleg zijn verder vertegenwoordigers van de back- en front office, projectleiders van funderingsherstellocaties, de subsidieverlener, een constructeur, een vergunningverlener en een geotechnisch adviseur. Tijdens dit coördinatieoverleg gaat het over de voortgang van het project en de problemen die zich daarbij voordoen. De specialisten doen verslag van hun bevindingen en er worden afspraken gemaakt om de voortgang te bespoedigen.

Van de afdeling Wijkzaken: - wijkprocesmanagers Van de afdeling communicatie: - senior communicatieadviseur *in 2013 zijn de afdelingen opnieuw ingedeeld in domeinen. Omdat in het verslagjaar 2012 de medewerkers zijn ingedeeld in afdelingen, hebben we die onderverdeling aangehouden.

2.4. Specialisten van buitenaf Behalve de bovengenoemde gespecialiseerde ambtenaren wordt ook deskundigheid van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding: • ‘Steeds’ voor procesbegeleiding van de woningverbetering en het funderings herstel en voor bemensing van het Servicepunt Woningverbetering • Adviesbureau Van Yperen voor de bege-

2.6. W erkgroep Particuliere Woningverbetering Eenmaal in de twee maanden is er een overleg van vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen West, Oost, Zuid en Centrum, de projectcoördinator en de medewerker particuliere woningverbetering. Deze werkgroep is


Gemeente Schiedam


ingesteld in 2004 naar aanleiding van kritiek van de bewonersverenigingen over de allereerste aanzet van het project. In de werkgroep wordt de voortgang van het project besproken en punten die de bewonersverenigingen naar voren brengen. Zij leveren ook de voorzitter hiervan. De leden van de werkgroep geven gevraagd en ongevraagd advies en er vindt interactieve beleidsvorming plaats. Inmiddels is een goede samenwerking ontstaan en is vertrouwen opgebouwd. Wethouder Arie Wijten (Wonen & Bouwen) heeft de vergadering op 8 mei bijgewoond. Voorafgaand aan de vergadering is een rondje door de wijken gelopen. Centraal tijdens dit bezoek stond de wens van de werkgroep PWV om de particuliere woningverbetering af te maken tot en met 2014. In o.a. het blad van de Bewoners Vereniging Schiedam-West van tweede kwartaal 2012 staat hiervan een verslag. Vanuit de werkgroep is in 2012 de bezorgdheid geuit over het feit dat er in haar ogen te weinig capaciteit is bij de gemeente om het handhavingsbeleid goed uit te voeren. In een brief naar het college van B & W is deze kwestie onder de aandacht gebracht. Voor de bewonersverenigingen is het moeilijk te verteren dat er notoire weigeraars zijn die tot op het allerlaatste moment wachten of geheel niets doen aan woningverbetering. In de ogen van de bewonersverenigingen worden goedwillende eigenaren die hun pand wel hebben opgeknapt, daardoor gedupeerd. Zij vinden dat de gemeente dan het instrument van handhaving onverkort moet inzetten.

heeft eind 2012 opheldering gebracht. Makelaars die bij de back- of front office hebben geïnformeerd naar de stand van zaken van een bepaald pand, zijn wel bediend. In die gevallen zijn grafieken van de betrouwbare metingen opgestuurd. Ook heeft de funderingsspecialist van Gemeentewerken Rotterdam in sommige gevallen een toelichting gegeven. De gemeente heeft samen met de Schiedamse makelaars de actie ‘Schiedam maakt werk van energiebesparing’ opgezet. Deze actie liep tot en met april 2012. Bij de verkoop van een woning konden makelaars een gratis Energielabel aanbieden die de verkoper bij aankoop van de woning kon overhandigen. Met dit Energielabel kregen de nieuwe eigenaren vervolgens een maatwerkadvies voor energiebesparende maatregelen. De aankoop van een woning is bij uitstek immers een goed moment om energiebesparing in beeld te brengen, omdat de nieuwe eigenaar misschien gaat verbouwen of de woning wil verbeteren. Via de particuliere woningverbetering is het mogelijk die maatregelen mee te nemen in een laagrentende lening.

2.7. Makelaars

In totaal zijn 266 aanvragen voor een Maatwerkadvies gedaan. Daarnaast heeft de actie een aantal positieve gevolgen bewerkstelligd. Energiebesparing is actief onder de aandacht gebracht bij eigenaren. Er is een – wisselende – vraag naar het Energielabel ontstaan en eigenaren zijn bewuster gemaakt van de mogelijkheden tot energiebesparing door de actie met plaatselijke makelaars op te zetten.

In principe is er twee maal per jaar een overleg met makelaars die op de Schiedamse woningmarkt actief zijn. De belangrijkste onderwerpen zijn funderingsherstel en monitoring. Deze bijeenkomsten hebben tot doel om de transparantie op de woningmarkt te vergroten. De makelaars krijgen dan alle informatie over de metingen van de panden die in de monitoring zitten. Doordat er onverklaarbare meetverschillen optraden eind 2011, 2012 zijn de monitoringgegevens niet naar buiten gebracht (zie hoofdstuk 5) en is geen overleg met de makelaars uitgeroepen. Onafhankelijk onderzoek

Hoewel de actie is stopgezet, biedt het Servicepunt Woningverbetering nog wel ondersteuning aan de kopers die het afgelopen jaar een Maatwerkadvies hebben gekregen. Via de particuliere woningverbetering kunnen energiebesparende maatregelen ook nog worden meegenomen in de laagrentende lening, met vijf procent korting op de marktrente. Het effect in concrete energiebesparende maatregelen aan woningen is beperkt. De marktomstandigheden zitten niet mee en er zijn in de periode dat de actie liep ook minder huizen verkocht dan in voorgaande jaren.

Gemeente Schiedam


3. Samenwerking op regionaal en landelijk niveau 3.1. Gemeente Vlaardingen

het verstrekken van leningen aan VvE’s gaat. In de huidige situatie verschaffen banken geen leningen aan VvE’s. Voor een vervolgaanpak in Schiedam kan dit experiment een opmaat zijn voor het financieren van VvE’s door banken. De resultaten hiervan worden in de eerste helft van 2013 verwacht. Schiedam kan met deze onderzoeksresultaten op termijn haar voordeel mee doen.

De gemeente Schiedam deelt haar inmiddels opgebouwde kennis over de particuliere woningverbetering en de werkwijze om eigenaren te stimuleren onder andere met de gemeente Vlaardingen. In het Vlaardingse Actieplan Wonen staat dat Vlaardingen een aantrekkelijke woonstad kan worden. In het plan is ook aandacht voor de particuliere woningvoorraad, maar dit onderdeel was niet nader ingevuld. Daarop is de hulp van de gemeente Schiedam ingeroepen en heeft de projectcoördinator de particuliere woningverbetering voor de buurgemeente uitgewerkt. De subsidieverlening en de controle op de uitgaven worden uitbesteed aan de gemeente Schiedam, aan de medewerker particuliere woningverbetering. Voor de activiteiten wordt een passende vergoeding ontvangen. Inmiddels draait het derde project voor eigenaren in Vlaardingen. In 2012 zijn ook gesprekken geweest tussen Schiedam en Vlaardingen met het oog op het uitgeven van een geactualiseerde versie van de folder ‘Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen’ uit 2011. Aan de totstandkoming destijds hebben behalve de gemeenten Schiedam en Vlaardingen NVM- en VBO-makelaars uit beide steden meegewerkt. Deze gezamenlijke productie had tot doel huiseigenaren met betalingsproblemen op weg te helpen. De folder is een voorbeeld van de goede samenwerking tussen beide steden op dit gebied. In 2013 zal een actuele versie worden uitgebracht.

3.3. K waliteitsimpuls Particuliere woningvoorraad Opdat niet alle inspanningen op het gebied van de woningverbetering verloren gaan, wordt er nagedacht over een blijvende kwaliteitsimpuls aan de particuliere woningvoorraad. Zo doet Schiedam mee aan een project van het onderzoeksbureau OTB van de TU Delft en Platform31, de kennisorganisatie voor stad en regio, samen met Lelystad, Leeuwarden, Zaanstad, Dordrecht, Enschede en Den Haag. In het kader van het NICIS-project ‘Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad’ is op 19 april 2012 een Intervisiewerkplaats gehouden onder de titel ‘Particuliere woningverbetering kan wél’. Tijdens deze studiedag konden mensen, die zich wijden aan de woningverbetering, elkaar ontmoeten, ambities uitwisselen, instrumenten evalueren en creatieve nieuwe wegen uitstippelen. De Schiedamse projectcoördinator was gevraagd zijn expertise in te brengen en een presentatie te houden. In 2012 is energie gestoken in initiatieven op het gebied van woningverbetering en energiebesparing bij bestaande woningen en het verwerven van Europese subsidies voor de periode 2014-2020. De projectcoördinator is daarin samen opgetrokken met de strategisch beleidsadviseur Europa. Schiedam valt onder de regio West, het gebied waarin de gelden voor energiebesparing voor West-Nederland moeten worden verdeeld. Momenteel wordt per regio gewerkt aan een operationeel programma. Het doel is woningverbetering en energiebesparing aan elkaar te knopen en zodoende samen

3.2. Experiment ‘Goedkope koop’ De gemeente Vlaardingen neemt ook deel aan het experiment ‘Goedkope koop’ van Platform31, de fusieorganisatie van KEI, NICIS Institute, Nirov en SEV, dat een kennisorganisatie voor stad en regio is. In dat kader vindt een ‘vooronderzoek alternatieve financieringsvormen VvE’s’ plaats. Ondermeer wordt gekeken naar de rol die banken in de toekomst zouden kunnen en willen vervullen als het om particuliere woningverbetering en energiebesparing en



11

12

Gemeente Schiedam


Gemeente Schiedam


4. Communicatie

met de vier andere steden in de regio West te weten Zaanstad, Lelystad, Den Haag en Vlaardingen, middelen binnen te halen.

In de aanpak van de Particuliere Woningverbetering en het Funderingsherstel ligt het accent op het verleiden van eigenaren tot investeren. Vanuit het Servicepunt Woningverbetering, de front office, worden eigenaren benaderd voor het bespreken van het bouwkundig onderhoudsrapport van hun huis, voor het controleren van de werkzaamheden en als alles in orde is, voor het gereed melden. Ook krijgen eigenaren via het Servicepunt desgewenst maatwerkadvies voor energiebesparende maatregelen. Voor de eigenaren bij wie aan het pand funderingsherstel moet plaatsvinden, organiseert het Servicepunt regelmatig vergaderingen. Vanuit de back office is wat betreft de communicatie de consistente lijn gehandhaafd die sinds de nieuwe start in 2004 is ingezet. Dit betekent dat het projectteam de websitepagina’s actualiseert, verhalen op de gemeentelijke pagina’s plaatst, presentaties voor raadscommissies en vakgenoten van elders organiseert, informatieavonden voor eigenaren voorbereidt, een jaarverslag, nieuwsbrieven en persberichten produceert.

3.4. K enniskring Woning- verbetering Verder neemt Schiedam deel aan de Kenniskring Woningverbetering die is opgezet door Platform 31. Behalve Schiedam zitten er vertegenwoordigers in van andere gemeenten, adviesbureaus, ministerie van BZK en van het Agentschap NL. Hierbij staat de zoektocht centraal naar nieuwe wegen om de particuliere woningvoorraad op peil te krijgen en te houden. Schiedam volgt de landelijke ontwikkelingen op deze wijze op de voet en draagt vanuit haar ervaring bij aan nieuw beleid. Zo is vanuit Schiedam naar aanleiding van het zogenaamde Lenteakkoord contact gezocht met het ministerie van Binnenlandse Zaken. In een brief van juli 2012 schrijft de minister onder meer over een revolverend fonds voor energiebesparende maatregelen, dat interessante nieuwe mogelijkheden biedt voor stads- en dorpsvernieuwing. Tijdens een bezoek aan het ministerie is aandacht gevraagd voor de (Schiedamse aanpak van de) woningverbetering in combinatie met energiebesparende maatregelen.

punt voor het aanvragen van offertes bij aannemers. De hersteloplossing van de gemeente Schiedam zal – ten opzichte van het voorstel van Strackee – waarschijnlijk duurder uitvallen, maar met deze methode spelen de eigenaren wel voor 100% op zekerheid, aldus de second opinion. In de nieuwsbrief werden de eigenaren van de locatie geheel geïnformeerd over de stand van zaken om zo de voortgang te bevorderen. Voor de eigenaren van deze locatie is in september wederom een speciale editie uitgegeven om de aandacht te vragen voor een informatieavond in oktober. Daarnaast zijn drie algemene nieuwsbrieven verschenen in een oplage van 7.900 stuks.

4.2. Persberichten Er zijn in 2012 drie persberichten gemaakt om aandacht te vragen voor actuele ontwikkelingen. Zo is in maart een bericht uitgegaan naar aanleiding van de actie ‘Mijn huis is een paleis’. Wethouder Arie Wijten reikte een waardebon uit aan een echtpaar dat het huis aan de Paulus Potterstraat grondig heeft opgeknapt. Een foto van de uitreiking en een begeleidende tekst zijn gepubliceerd in o.a. de Waterwegeditie van het AD. Daarnaast is een persbericht gemaakt naar aanleiding van de presentatie van het Jaarverslag 2011. Ook de uitkomsten van het klantenonderzoek (zie bij 3.3.), dat eind 2011 was gehouden, werden in een persbericht op een rij gezet.

4.1. Nieuwsbrieven In 2012 zijn vijf nieuwsbrieven verschenen. De nieuwsbrief van januari was een speciale editie voor eigenaren van de panden aan de Burgemeester Knappertlaan 174-204, Vondellaan 1 en 3. Het overleg tussen eigenaren, die vraagtekens stelden bij de noodzaak tot herstel, en het projectmanagement zat op een gegeven moment vast. Op verzoek van de eigenaren is een second opinion uitgevoerd naar de funderingsproblemen door Bouwadviesbureau Strackee uit Amsterdam. Dit bureau heeft vervolgens het funderingsonderzoek en –advies doorgelicht dat het Ingenieursbureau van Gemeentewerken Rotterdam en Ingenieursbureau Spierenburg hebben gegeven. De conclusie was dat er in opdracht van de gemeente Schiedam genoeg is gemeten en dat de oplossing in het globale funderingsherstelplan voldoende is als vertrek-

De nieuwe regering heeft in het Woonakkoord van maart 2013 aangegeven de investeringscapaciteit in de bouw te willen stimuleren door een BTW-verlaging naar 6% (van 21%) voor bouwwerkzaamheden in de bestaande bouw voor de periode van een jaar. Ook komt er een investeringsfonds van € 150 miljoen voor energiebesparende maatregelen. Dit geldt voor verhuurders en woningbezitters.


4.3. Klantenonderzoek Voorjaar 2012 waren de uitkomsten bekend van het vierde klantenonderzoek naar de particuliere woningverbetering. Het onderzoek werd gehouden onder 2.484 eigenaren van Schiedamse panden in de wijken Centrum, Oost, West en Zuid. Van de ondervraagden gaf 65% de aanpak van de woningverbetering een 7 of hoger. In 2004 gaf 42% van de ondervraagden dit rapportcijfer en in 2007 en 2009 was dit 59%.


Gemeente Schiedam

“ ”

Leden van de gemeenteraad werden uitgenodigd met eigen ogen de woningverbetering in de praktijk te bekijken bij een aantal eigenaren thuis.


De resultaten van de onderzoeken wijzen er op dat het project Particuliere Woningverbetering steeds soepeler gaat lopen. De bekendheid van het project is flink toegenomen en de meeste bewoners weten tegenwoordig wat ze kunnen verwachten. Doordat het project al diverse jaren loopt, zien eigenaar/bewoners beter de effecten op de wijk. Het aanzien van de straten verbetert en bewoners raken meer betrokken bij het netjes en bewoonbaar houden van de wijk. Maar nog altijd is er een groep die het project als bedreigend, dwingend en als nergens voor nodig ervaart.

horizontale voegen van panden aan dit deel van de laan bleek echter dat de fundering van de andere panden kwetsbaar is. Deze panden moesten daarom alsnog in de monitoring. Eerst zijn de eigenaren van de panden met funderingsproblemen geïnformeerd op 22 oktober. Daarna zijn voor de eigenaren van de overige panden twee informatieavonden gehouden, op 7 november en op 21 november. Alle inzet heeft ervoor gezorgd dat de eigenaren hebben ingestemd met de monitoring.

4.4. Wijkbezoek gemeenteraad Het projectteam heeft op 23 augustus een wijkbezoek georganiseerd voor gemeenteraadsleden. Op een drietal locaties kon de raad met eigen ogen gaan zien wat de woningverbetering in de praktijk betekent. Een afvaardiging van de bewonersverenigingen ging mee op dit werkbezoek, evenals wethouder Arie Wijten. Drie eigenaren waren bereid gevonden om hun huis open te stellen: in het Centrum en in West. Ook het funderingsherstel kwam tijdens dit bezoek aan de orde. Na afloop gaven de deelnemers aan dat het een zinvol bezoek was geweest en dat deze huiseigenaren de gratis hulp en advies van de gemeente goed hebben aangegrepen.

4.5. Informatieavonden Funderingsaanpak Op een tweetal locaties waar funderingsherstel aan de orde is, zijn speciale informatieavonden gehouden. Voor eigenaren van de locatie Burgemeester Knappertlaan 174-204 en Vondellaan 1-3 was het moeilijk te accepteren dat er problemen met de fundering zijn (zie ook 4.1.). Hier is een crisis opgelost door te luisteren naar de betrokkenen en open te staan voor alternatieven. Ook voor de locatie Burgemeester Knappertlaan 173 tot en met 203, Jacob Catslaan 4 en 2 en Rubensplein 16 is extra geïnvesteerd in de contacten met de eigenaren. Uit onderzoek bleek dat de panden op de nummers 173 en 189 een volledig nieuwe fundering moeten krijgen. Uit waterpasmeting van de Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012 16

Gemeente Schiedam

“ ”

Wanneer is funderingsherstel voor eigenaar zinvol? Tijdens een informatiebijeenkomst op 22 oktober 2012 worden de eigenaren van de Burgemeester Knappertlaan 173 t/m 175, 185 t/m 189 en Jacob Catslaan 2 en 4 op de hoogte gesteld van de funderingsproblemen bij hun pand. Deze panden zitten al enkele jaren in de monitoring. Nader onderzoek moet uitwijzen of de funderingsproblemen zich uitstrekken tot de nabijgelegen panden aan de BK-laan 177-183, 191-203 en Rubensplein 16. Deze panden gaan eind december 2012 in de monitoring. Voor de eigenaren van de nieuwe monitoringpanden is deze mededeling een koude douche. Zij menen dat er te weinig informatie voorhanden is om hierover een dergelijk besluit te nemen. Immers, tot nu toe was er blijkbaar geen aanleiding om deze panden te monitoren, terwijl naastgelegen panden al jaren in de monitoring zitten. Bovendien maken zij zich zorgen over de duur van de monitoring in relatie tot het einde van het project in december 2014. Wanneer de metingen een goed beeld gaan geven van de situatie, dan loopt het project ten einde en staan de eigenaren er alleen voor, zo is het gevoel. Margreet Beerhorst is één van de eigenaren van wie het pand sinds kort in de monitoring zit. “Ik schrok van het bericht. Daarbij maakte ik me meer zorgen over de hoge kosten die funderingsherstel met zich meebrengt, dan over het feit dat er mogelijk iets mis is met de fundering van mijn huis. Dat er vanuit het project Particuliere Woningverbetering tot eind 2014 gratis hulp en advies wordt gegeven en er de mogelijkheid is een laagrentende lening af te sluiten, is een coulance van de gemeente die te waarderen is. Ik vind wel dat de gemeente verplicht is hiermee door te gaan omdat ze nu pas met de monitoring start. Er zijn kostbare jaren verloren gegaan.”


5. Monitoring

Voor de eigenaren is deze onzekerheid heel vervelend. Omdat met funderingsherstel veel geld gemoeid is, staat nauwkeurigheid echter voorop. De gemiddelde herstelkosten zijn 35.000 euro per woning; voor een groter pand lopen de herstelkosten al gauw op tot 100.000 euro. Er zijn vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid ook geen nieuwe locaties voor funderingsherstel aangewezen, evenmin zijn er panden uit de monitoring gehaald. Achtereenvolgens wordt hieronder het probleem geschetst, de aanpak daarvan en de oplossing.

correct is gemeten en of de berekeningen met de meetgegevens deugden. Ook is beoordeeld of de vaste hoogtebouten van het rijk (de NAPbouten) nog correct waren. Deze onderzoeken gaven geen antwoord voor de soms vreemde verschillen in zettingsnelheid. De afdeling Landmeten van Gemeentewerken Rotterdam heeft – als second opinion – een onafhankelijk onderzoek ingesteld. Daarbij is gecontroleerd of in de zandlaag op ongeveer twintig meter diepte onverwachte zakkingen zijn geweest. Ook zijn andere routinemetingen gecontroleerd die regelmatig in de buurt plaatsvinden, zoals aan de tunnelbuis van de metro. Hieruit bleek dat afwijkingen in de zandlaag niet aan de orde zijn. Vervolgens deed Landmeten Rotterdam het meetwerk in West nog eens over. Ook de Schiedamse landmeters gingen nog eens aan de slag met meetapparatuur. Gemeentewerken Rotterdam heeft de resultaten van beide metingen met elkaar vergeleken en er berekeningen mee uitgevoerd. Deze aanpak leidde gelukkig wel tot conclusies.

5.1. Het probleem

5.3. De oplossing

De gemeente Schiedam is in 2011 overgegaan van analoge naar digitale metingen van het zakkingproces van toen circa 400 woningen. Deze metingen geven: - Een beeld van de snelheid van de zettingen - Een beeld van de zettingverschillen tussen de boutjes onderling Beide gegevens zijn noodzakelijk om te kunnen bepalen of funderingsherstel van panden noodzakelijk is. Helaas gaven de resultaten van de meting van de zettingsnelheid op enkele locaties te grote verschillen. Omdat de gemeente deze verschillen niet vertrouwde, is extra onderzoek ingesteld.

Het inmeten van de meetboutjes zijn zowel door Schiedam als door Rotterdam met vakbekwame landmeters en hoogwaardige meetapparatuur uitgevoerd. De meetgegevens van beide metingen waren correct. De hoogtebepalingen van de boutjes gaven echter verschillen. Rotterdam blijkt een meetmethode te hebben die uitgaat van een horizontaal vlak dat wordt bepaald door minimaal drie vaste NAP-bouten. Schiedam gaat telkens uit van één vaste NAPbout om de hoogte te bepalen. Bij Schiedam bleek de grootste afwijkingen in zetting te zitten bij het blok huizen dat het verst van die ene vaste NAP-bout vandaan stond. Hoe groter de afstand, hoe groter de kans op een afwijking. Bij een blok dicht bij een vaste NAP-bout gaven de hoogten nauwelijks verschillen. Daarnaast gebruikt Rotterdam een landmeetkundig rekenprogramma dat voor dit soort metingen beter is.

Twee maal per jaar vinden metingen plaats aan circa 420 woningen in Oost en West om te bepalen of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Daarbij gaat het om millimeters per jaar. De afgelopen periode is noodgedwongen een pas op de plaats gemaakt. Er waren twijfels (vooral in West en in mindere mate in Oost) over de nauwkeurigheid van de metingen. Vervolgens is achter de schermen hard gewerkt om de problemen met de monitoring op te lossen.

Gezamenlijk probleem “Inmiddels is wel het besef gegroeid dat we een gezamenlijk probleem hebben,”, zo concludeert zij. “Funderingsproblemen zijn niet een zaak van de individuele eigenaar; in ons geval is het een probleem van 40 huiseigenaren in één blok. Dat geeft een andere dynamiek. Pur sang kan een eigenaar er ook niets aan doen. Daarom is ondersteuning van de gemeente heel belangrijk.“ Op de vraag welke taak de gemeente volgens haar kan hebben in het proces, wijst Margreet Beerhorst op de mogelijkheden van verder onderzoek. “Er zou een kostenbatenanalyse kunnen worden gemaakt. Wanneer is het zinvol bijvoorbeeld voor een eigenaar om aan funderingsherstel te doen? Ook zou de gemeente een tegemoetkoming kunnen doen ten aanzien van de kosten voor vervangende huisvesting. Behalve de hoge kosten van funderingsherstel wordt een eigenaar ook geconfronteerd met dat soort extra kosten. Ik hoop dat de gemeente ook die verantwoordelijkheid pakt.”

5.2. De aanpak Op verzoek van het gemeentelijke projectteam zijn extra metingen verricht, is onderzocht of er


Gemeente Schiedam


Gemeente Schiedam


6. De resultaten

Inmiddels is besloten de monitoring uit te besteden aan de afdeling Landmeten van de gemeente Rotterdam, die ook de contra-expertise uitvoerde. Eigenaren zijn over de resultaten schriftelijk en deels mondeling geïnformeerd. Ook is het probleem besproken met de werkgroep PWV en met sommige makelaars die geen nieuwe monitoringslijsten tot hun beschikking kregen het afgelopen jaar. Al met al heeft dit alles geleid tot vertraging en beschadiging van het vertrouwen bij een deel van de eigenaren. Geen eigenaar wil graag geloven dat er funderingsproblemen zijn en zal naar argumenten zoeken om onder funderingsherstel uit te komen. Om duidelijkheid te verschaffen, voldoende zorgvuldig te blijven en om eigenaren te overtuigen, zullen verscheidene halfjaarlijkse metingen plaats moeten vinden.

6.1 De cijfers tot en met 2012 (aantallen in woningen) Woningverbetering

t/m 2009 t/m 2010 t/m2011

t/m2012

Eerste stap: Informatiefase afgerond

5273

5520

5752

5766

Tweede stap: BOR is gereed Kwaliteitscontrole BOR

4619 124

4884 140

5108 140

5214

Derde stap: Laagrentende lening verstrekt

1181

1373

1335

1450

846

745

467

462

2233

2793

3530

3854

Energiebesparingsadviezen

382

967

967

Wonen boven winkels Gereed en in uitvoering

45

53

57

683

693

456 227

479 214

273

277

140 129 4 122

147 130 14 134

Vierde stap: In uitvoering totaal (is saldo; niet cumulatief ) Gereed en gecontroleerd totaal

31

De Aanschrijving Dossier naar gemeente 625 waarvan: - Alsnog gereed 400 - Nog in behandeling 65 De Zwambestrijding Onderzocht, 247 267 waarvan ~aantasting door zwam 119 135 ~geen zwam 125 128 Te plegen nader onderzoek 4 4 Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering 106 115

Funderingsaanpak Herstelplan gereed 266 305 340 Laagrentende lening 50 71 78 Funderingsherstel gereed/in uitv. 58 79 110 Woningen mogelijk vervangen nwb 45 48 48 Monitoren fundering (saldo; 414 398 398 is niet cumulatief ) Locaties handhaving gestart en/of afgerond



19

20

369 88 110 48 420 1

Gemeente Schiedam


6.2. Toelichting op de cijfers

gen daadwerkelijk is uitgegeven. Daarvan is voor woningverbetering een bedrag van circa 1.870.000 euro geleend aan eigenaren en voor funderingsherstel 0,34 miljoen euro. Verdeeld over de verschillende fasen van de aanpak woningverbetering is dat achtereenvolgens: 0,28 miljoen euro in fase 1, 0,39 miljoen euro in fase 2, 1,2 miljoen euro in fase 3 (inclusief wonen boven winkels). Er wordt dus nog steeds voortgang geboekt. Daarbij gaat het om 115 leningen die in 2012 zijn verstrekt. Ten opzichte van 2011 is het aantal leningen van 115 een lichte stijging, die voor een belangrijk deel veroorzaakt werd door het grote aantal leningen dat eind 2011 nog onderweg was. Het aantal nieuwe aanvragen nam licht af.

Eerste stap Vrijwel alle eigenaren in de drie fasen van de woningverbetering zijn inmiddels benaderd en geïnformeerd. Hiervoor werden in totaal voor de actieve aanpak 5770 adressen benaderd. Tweede stap De bovengenoemde 5770 adressen omvatten in totaal 5400 woningen waarvoor een BOR (bouwkundig onderhoudsrapport) moet worden opgesteld. De meeste BOR’s zijn gereed en met de eigenaren besproken, op een kleine 200 na in fase III, die nog moeten worden gemaakt. Er heeft in 2012 geen kwaliteitscontrole van de BOR’s plaatsgevonden omdat van vrijwel alle woningen een rapport is gemaakt.

Dit brengt het totaal aan afgesloten leningen in de particuliere woningverbetering (inclusief funderingsherstel) op 29,1 miljoen euro eind 2012. Daarnaast investeerden eigenaren circa 11,8 miljoen euro in woningverbetering zonder gebruik te maken van de lening. Op basis van het aantal gereedmeldingen dat de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering controleren, blijkt dat er nog behoorlijk veel doe-het-zelvers aan de slag gaan met hun woning. Zij steken eigen (spaar)geld in hun woning en maken geen gebruik van de leningmogelijkheden.

Derde stap In dit jaarverslag worden uitsluitend daadwerkelijk afgesloten leningen gepresenteerd en niet meer het totaal aangevraagd leningen, zoals in eerdere jaarverslagen werd gemeld. Het aantal waarvan we nu uitgaan, geeft de werkelijkheid van de woningverbetering beter weer. Tot nu toe werd aan het eind van het jaar alle leningaanvragen, dus alle dossiers waarbij de eigenaar alle stukken ten behoeve van de leningaanvraag had ingeleverd, opgeteld. Maar de ervaring leert dat er een verschil is tussen de aanvraag en het moment waarop de bank (de SVn) de lening aangaat met de eigenaar. Redenen kunnen van uiteenlopende aard zijn: de toetsing van de aanvraag is simpelweg nog gaande; individuele omstandigheden vragen nader overleg en maatwerk is nodig; het project is nog niet rond omdat andere eigenaren nog niet zo ver zijn; het wachten is op de resultaten van de Handhaving. Zo zit er eind 2012 voor een bedrag aan 1,1 miljoen euro aan goedkope leningen in de pijplijn. De leningaanvragen zijn wel gedaan en de beschikking is afgegeven, alleen is de lening nog niet door de SVn bekrachtigd. Voor het jaar 2012 geldt dat er in totaal voor 2,2 miljoen euro aan laagrentende lenin-

Vierde stap De verwachting zou zijn dat de categorie ‘in uitvoering’ zo tegen het eind van het project vrijwel minimaal is. Maar nog steeds zijn 462 eigenaren bezig met het wegwerken van het achterstallig onderhoud aan hun huis met hulp van het Servicepunt. Daarbij zit de productie vooral in fase III van het project, maar ook in de eerdere fasen zijn eigenaren nog in beweging gekomen. Dit komt onder andere door het actief controleren van de medewerkers van het Servicepunt. Ook de meldingen in de Nieuwsbrief dat het project – en de mogelijkheid van de laagrentende lening – eindig is, maakt dat eigenaren alsnog aan de slag gaan. Weliswaar gaat de productie niet zo hard meer als in de topjaren. De medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering moeten er meer

Gemeente Schiedam


energie in steken maar eigenaren melden zich nog steeds aan. In 2012 zijn 320 woningen gereed gemeld en gecontroleerd. Die panden staan er in ieder geval weer goed bij in de oude wijken.

overgaat, is de goedwillende eigenaar die zijn pand wel netjes in orde heeft gemaakt, de dupe. Maar ook als de gemeente wel handhaaft, kunnen zich dilemma’s voordoen. De eigenaar die zijn pand maar niet opknapt, kan in financiële moeilijkheden zitten en wellicht op het ‘verkeerde’ adres wonen. In deze gevallen zal er een zorgvuldige afweging moeten plaatsvinden wat te doen en gekeken moeten worden naar de persoonlijke situatie en de aard van het achterstallige onderhoud. Behalve doorzetten met handhaving is het ook een optie om de samenwerking met schuldhulpverlening te intensiveren.

Wonen boven winkels Eind 2011 werd het project Werk aan de Winkel, waarin het Wonen boven winkels was ondergebracht, op ‘hold’ gezet. Door een stormloop op de hiervoor beschikbare subsidies waren, ondanks een verdubbeling van het budget, de financiële middelen op. De gemeente is naarstig op zoek naar aanvullende middelen om het project te kunnen vervolgen. In 2012 zijn nog werkzaamheden aan panden uitgevoerd waartoe al besloten was.

Om op deze ontwikkelingen in te spelen, zijn we in 2012 met een veranderde werkwijze in het voortraject gestart. Het Servicepunt doet per adres 1 of 2 extra controles en benadert eigenaren schriftelijk. Daarnaast wordt Vergunning & Handhaving eerder ingeschakeld om per adres af te spreken wie het beste welke actie kan ondernemen. Het bezoek van een inspecteur Handhaving (het zuur) komt anders over bij eigenaren als een bezoek van een medewerker van het Servicepunt (het zoet). Het doel van deze opzet is eigenaren in beweging te brengen zonder tot een formeel handhavingtraject te komen. Wanneer deze opzet niets oplevert, gaat het dossier over naar Handhaving. De medewerkers van Handhaving hebben verschillende acties ondernomen, afhankelijk van de situatie: een vooraankondiging dwangsom, het verlenen van uitstel daarop of ‘minnelijk’ overleg. Formele handhavingzaken zijn echter niet ondernomen. Eind 2012 is Handhaving voor de dossiers van 214 woningen echt aan zet, zie onderstaande schema.

Energiebesparingsadviezen Energiebesparing is een steeds belangrijkere rol gaan spelen. De huidige marktontwikkelingen noopt eigenaren tot slim omgaan met geld en in te spelen op nieuwe ontwikkelingen die de woonlasten kunnen beperken. Energiebesparende maatregelen en de plaatsing van zonnecollectoren kunnen ook worden meegefinancierd in de laagrentende lening voor woningverbetering. De eigenaren in fase 3 met een lening hebben 14,2 % van dit geld aangewend om energiebesparende maatregelen te treffen. De aanschrijving De aanpak van de woningverbetering is erop gericht de eigenaren te stimuleren met behulp van een laagrentende lening en gratis hulp en advies. Dit is de zoete kant. Er is ook een zure kant voor eigenaren die niet in beweging willen komen. Het project bevindt zich nu in een fase, met de einddatum van december 2014 in zicht, dat we nu aan de afronding beginnen. De gemeente zal daar waar nodig, eigenaren moeten dwingen om alsnog mee te doen. Dat gaat niet zo gemakkelijk omdat niet iedere eigenaar gelijk gehoor geeft aan een oproep. Daarbij tekent de volgende vraag zich af: handhaven of niet? Als de gemeente niet tot handhaving

Handhaving en casco-aanpak particuliere woningverbetering

De cijfers in de laatste twee kolommen geven een inschatting van waar de actie uiteindelijk



21

22

Gemeente Schiedam

“ ”

‘Het Rijk moet ook iets doen aan funderingsaanpak´ Toen Marco Hoppe hoorde van de funderingsproblemen bij zijn woning, werd hij daar niet vrolijk van. “Mijn eerste zorg was hoe hoog de kosten van herstel zouden zijn.” Zijn woning maakt deel uit van de locatie aan de Buijs Ballotsingel 47 tot en met 89/ Pascalstraat 13/17-Van ´t Hoffplein 6. De eerste eigenaren weten al sinds 2009 dat er funderingsherstel moet plaatsvinden. De problemen zijn in beeld gebracht, er is een herstelplan gemaakt en offertes zijn opgevraagd. Op deze locatie is een groepje eigenaren actief bezig om de onderhandelingen over de werkzaamheden zo goed mogelijk te voeren. Dit betekent niet dat alle eigenaren staan te trappelen om mee te doen. “We kunnen niet in de portemonnee van de ander kijken, maar er zullen ook enkelen zijn die wel mee willen doen maar het financieel niet trekken”, stelt Marco Hoppe. Het proces zoals dat tot nu toe door het Servicepunt Woningverbetering en de gemeente wordt gevoerd, gaat redelijk tot goed, volgens hem. “We willen soms wel dat iets sneller gaat; maar een overheid kan niet snel schakelen. Wij hebben bijvoorbeeld gevraagd of het herstel alvast kan beginnen aan de kant waar eigenaren wél het herstel willen plegen. Verderop wonen enkele eigenaren die niet willen. Maar eer die panden aan de beurt zijn,is de aannemer alweer zeven maanden verder. In de tussentijd kan een gemeentelijke procedure de eigenaren dwingen tot herstel over te gaan? Het vervelende is dat we nog steeds wachten op antwoord.” Verdeling subsidie Een ander punt van kritiek op de aanpak in Schiedam is de verdeling van de subsidie voor panden waar funderingsherstel moet gebeuren. Eigenaren-bewoners krijgen 4500 euro per pand. Bij een beneden- en bovenwoning krijgen de eigenaren ieder 2250 euro. Marco Hoppe vindt echter dat hierbij dezelfde verdeling moet plaatsvinden zoals dat met de kosten van herstel gebeurt. Dan wordt namelijk een verdeling volgens de splitsingsakte gedaan. Tenslotte verwijst de eigenaar naar een kaart van Nederland waarop de gebieden staan waar woningen een houten paalfundering hebben en die mogelijk problemen krijgen. Hoppe: “In het westen van Nederland zie je alleen maar rode pinnen. Ik vind dus dat er vanuit het Rijk iets aan gedaan zou mogen worden. Zeker nu de gemeente Schiedam na december 2014 stopt met het project. Het is een algemeen probleem.”


toe leidt. Van de 214 dossiers die bij Handhaving op het bureau liggen, zouden er 65 tot het opleggen van een dwangsom en verder te nemen stappen moeten leiden. Verder blijkt dat de dossiers van 108 woningen onderwerp van gesprek is tussen het Servicepunt en Handhaving. Daarin wordt bepaald wie welke actie onderneemt. De verwachting is dat het Servicepunt nog 30 woningen kan afdoen en dat Handhaving voor 78 woningen op pad moet om de druk op te voeren en waar nodig tot een handhavingprocedure over te gaan. Uit dit overzicht blijkt ook dat zich een stuwmeer is gaan vormen.

stil (vanwege plannen voor nieuwbouw of gebrek aan medewerking van eigenaren) en voor weer andere locaties is het nog te vroeg om conclusies te trekken. In 2012 is wel voortgang geboekt in de projecten op het gebied van funderingsherstel maar geen productie gemaakt. Twee grote projecten van bij elkaar 87 woningen maken flinke vorderingen en kunnen in 2014 tot uitvoering komen als het meezit. We kunnen dit jaar geen aantallen panden melden waarvan in 2012 de fundering is hersteld. Reden om hard aan de aanpak te blijven trekken, maar ook te duwen door middel van handhaving. Funderingsherstel is een weerbarstig proces.

De zwambestrijding Het project Funderingsherstel dreigt vast te lopen door verschillende oorzaken. Er is altijd wel een kink in de kabel die het proces ophoudt. De regels voor het verstrekken van leningen zijn strenger geworden. Banken zijn op dit moment minder toeschietelijk dan enkele jaren hiervoor. De woningmarkt staat onder druk en daarmee de waarde van een huis. De betaalcapaciteit van eigenaren heeft te lijden onder invloed van de economische crisis. Maatwerk, onder andere met behulp van Schuldhulpverlening is dan aan de orde, maar ook dit is een tijdrovend proces. Behalve eigenaren die niet kunnen betalen, zijn er ook eigenaren die niet willen betalen. Om funderingsherstel te kunnen starten, moeten álle eigenaren van de locatie waar funderingsproblemen zijn, meedoen. Soms kan het één eigenaar zijn die niet kan of wil betalen en die de goedwillende eigenaren dupeert.

Nadat zich enkele jaren geleden vooral in West een haard voordeed van een besmettelijke zwam, is de zwambestrijding onderdeel van de aanpak particuliere woningverbetering geworden. Bij de inspectie van de woning voor het bouwkundig onderhoudsrapport wordt steevast een blik in de kruipruimte geworpen. Soms meldt een eigenaar vermoedens van zwam bij het Servicepunt. Bij twijfelgevallen wordt een gespecialiseerd bureau in de arm genomen op kosten van de gemeente. In 2012 zijn negen panden aangemeld voor zo’n inspectie. Daarvan werd in zeven gevallen een agressieve vorm van zwam aangetroffen, zodat sanering noodzakelijk is. Wanneer zwam is aangetroffen, worden de belendende panden ook gecontroleerd. Deze agressieve vorm slaat namelijk op den duur over op naastgelegen panden. Voor de sanering van zwam kan een eigenaar ook een laagrentende lening afsluiten.

Op één locatie is de handhavingprocedure gestart. Na een aantal jaren van gesprekken voeren en zoete aanpak tekent het beeld zich af dat handhaving voor funderingsherstel onmisbaar is. De gemeente heeft welwillende eigenaren individueel en schriftelijk (door middel van de projectovereenkomst) beloofd onder bepaalde voorwaarden te gaan handhaven. In 2012 zijn tien laagrentende leningen verstrekt om funderingsherstel te financieren. Daarbij gaat het om een bedrag van 342.000,= euro. In de categorie ‘woningen mogelijk vervangen

Funderingsaanpak Eind 2012 zijn voor 369 woningen herstelplannen gemaakt om de funderingsproblemen aan te pakken. Bij 110 woningen heeft inmiddels funderingsherstel plaatsgevonden. Op tien nieuwe locaties is een projectleider van het Servicepunt Woningverbetering in opdracht van de gemeente aan de slag gegaan met de eigenaren. Sommige locaties zijn kansrijk, andere liggen


Gemeente Schiedam


Gemeente Schiedam


7. De verwachtingen

door nieuwbouw’ is geen verschil te signaleren ten opzichte van 2011. Particuliere ontwikkelingen komen (nog) niet van de grond, zoals aan de kop van de Rembrandtlaan met de supermarkt, op de Sparlocatie aan de Snelliussingel en op de hoek Rembrandtlaan/De Genestetstraat (wasserij) waar plannen waren om hier woningen in collectief opdrachtgeverschap te realiseren. Onder aspirant-kopers was er te weinig animo.

7.1. Tot en met 2014

komen. We hebben in Schiedam, met de slappe veengrond, dan ook nog steeds een opgave liggen op het gebied van funderingsherstel. De problemen zijn voor eigenaren te groot om zelfstandig aan te pakken. Alle eigenaren in een bouwkundige eenheid moeten namelijk meedoen en dan gaat het om buren die eigenaren zouden moeten aanspreken op hun (passieve) houding. Ook gaat funderingsherstel om omvangrijke investeringen. Een actieve rol voor de overheid blijkt een voorwaarde voor het welslagen van projecten.

Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel loopt tot en met eind 2014. Tot die tijd blijft de gemeente eigenaren in Oost, West, Zuid en Centrum actief stimuleren bij het opknappen van hun woning. Ook bij funderingsherstel geldt dat alle eigenaren die een complete leningaanvragen op 31 december 2014 hebben ingediend, gratis hulp en advies blijven krijgen. Daarbij werken we aan de doelstellingen die staan vermeld in het coalitieakkoord 2010-2014 van het college:

Ook de categorie ‘Monitoring fundering’ is in 2012 vrijwel niet gewijzigd. Er zijn 22 panden aan de Burgemeester Knappertlaan in de monitoring gegaan. In de afgelopen periode is (terecht) getwijfeld aan de betrouwbaarheid van de metingen van de zettingen om te bepalen of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. De oorzaken van de verschillen in metingen zitten in de wijze van meten de wijze van verwerken van meetresultaten (zie hoofdstuk 5 voor meer informatie).

• •

7.2. Na 2014 Ook na 2014 zal de aandacht voor onderhoud van het casco noodzakelijk zijn. In de Woonvisie 2030 wordt de particuliere voorraad als aandachtspunt benoemd. Voor de periode na 2014 gaat Schiedam een vervolgaanpak opstellen. De opgave van achterstallig onderhoud in de particuliere woningvoorraad is onverminderd actueel. Daarnaast wordt de mogelijkheid onderzocht van een steunpunt voor het activeren van Verenigingen van Eigenaren. Waar mogelijk gaat Schiedam hiervoor Europese subsidies aanvragen. Wel worden we geconfronteerd met omstandigheden die drastisch aan het veranderen zijn. De subsidiepot droogt op, vanuit de rijksoverheid zijn nauwelijks budgetten meer beschikbaar en eigenaren stellen verhuizing uit vanwege lastige verkoop. Verder wordt het onvermijdelijk geacht om door te gaan met de aanpak van de funderingsproblematiek. In 2013 wordt het lopende project geëvalueerd en een vervolgaanpak geformuleerd voor na 2014. Een discussie over de toekomst met belanghebbenden heeft dan al plaatsgevonden. Daarnaast zijn er in volgorde van belangrijkheid de volgende wensen: - Het Servicepunt Woningverbetering aan de Lange Nieuwstraat wordt eind 2014 gesloten. Daarvoor in de plaats komt een digitaal onderhoudsloket. Dit loket, zal eind 2014 operationeel zijn. - Het huidige gebied van de actieve

Wat de huidige woningvoorraad betreft, met name die in de sociale huursector, zal de komende jaren fors geïnvesteerd dienen te worden in de staat van onderhoud. De gemeente heeft hierin met name een aanjaagfunctie. Particuliere woningbezitters staan vaak voor grote investeringen als het gaat om het opknappen van hun bezit. De gemeente begeleidt deze eigenaren en helpt ze ook met het bijeenkrijgen van de beno- digde middelen. De woningvoorraad in de stad moet kwalitatief van een goed niveau zijn. De gemeente zal de eigenaren van panden waar sprake is van achterstallig onder - houd hierop aanspreken en waar mogelijk stappen ondernemen om bij wei- gering om het bezit op te knappen dit af te dwingen.

Het beeld tekent zich af dat het project PWV de doelstellingen haalt. Eind 2014 zou tenminste 75% van alle woningen waar een aanpak gestart is, gereed en/of in uitvoering moeten zijn. Het blijft noodzakelijk de aandacht op onderhoud te vestigen bij particulieren en de vaak kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Ten aanzien van de funderingsproblematiek is de verwachting dat eind 2014 het funderingsherstel aan 180 woningen gereed is en nog eens 400 woningen tot uitvoering moeten Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012


25

26

Gemeente Schiedam

-


Gemeente Schiedam


8. Adressen

aanpak wordt passief verklaard, waardoor in incidentele gevallen nog goedkope leningen kunnen worden verstrekt. Voor eigenaren van flats in met name de herstructureringswijken Groenoord en Nieuwland komt een aanpak waarin energiebesparing en woningverbetering wordt gecombi- neerd.

Back office Tot het projectteam PWV, team Wonen & Milieu, Stadsontwikkeling, behoren in 2012: - Projectcoördinator: Ruud van Workum tel. 010-219 1807 - Communicatieadviseur: Marianne Ames tel. 010-219 1825 - Medewerker PWV: Yke Rippen tel. 010-219 1802 - Administratief medewerker: Anneke Bos tel. 010-219 1780 Front office Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat 227 3111 AJ Schiedam Tel. e-mail website

010- 238 06 33 [email protected] www.schiedam.nl/pwv

Colofon Uitgave Tekst Eindredactie Foto’s Druk Reacties aan:

Gemeente Schiedam Team Wonen & Milieu Marianne Ames Ruud van Workum Jan van der Ploeg e.a. BGS [email protected]



27

28

Gemeente Schiedam



Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Recommend Documents