Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Jaarverslag 2009

“ ” Eigenaar Leo Pronk knapt zijn huis aan de Galileistraat op. “Eerst vroeg ik me af waar de gemeente zich mee bemoeide, maar de aanpak werkt wel. Links en rechts zie je de huizen opknappen.”

Gemeente Schiedam

afdeling Ruimtelijk Gebruik


Jaarverslag

2009

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 1

2009

Gemeente Schiedam


De particuliere woningverbetering heeft in 2009 de grens van duizend leningen overschreden. Het was een goed jaar voor de gemeente Schiedam: eigenaren hebben alleen al in 2009 voor bijna vier miljoen euro met behulp van een lening geïnvesteerd in hun woning. Het is een zaak van de lange adem, van volhardend doorgaan met alle maatregelen. Een overheid kan niet alles regelen; het zijn tenslotte de eigenaren die moeten investeren. En zij hebben een eigen agenda. De gemeente stimuleert en handhaaft waar nodig is. Dankzij deze aanpak zie je de buurten opknappen. Het duurt even maar dan heb je ook wat!

Voorwoord

Zo mogelijk moeten we nog meer geduld betrachten als het om funderingsherstel gaat. We zijn nu eindelijk aan het werk op twee locaties. Daarnaast staan eigenaren op enkele andere locaties in Oost en West op het punt om tot uitvoering van funderingsherstel over te gaan. De gemeentelijke kredietfaciliteiten geven hen daarbij een extra steun in de rug. Ondanks de recessie blijven de aanvragen voor laagrentende leningen binnen komen. De aanpak van het funderingsherstel en de woningverbetering is daarmee ook een stimulans voor de lokale werkgelegenheid in de bouw. Eigenaren in de aangewezen gebieden kunnen nog tot en met 2014 gebruik maken van de mogelijkheden die het project particuliere woningverbetering en funderingsherstel biedt. Langzaam maar zeker breekt het moment aan om geleidelijk een slag te maken naar de beheerfase voor particulieren. A. Hekman wethouder


2009

Gemeente Schiedam


De inhoud 1. 2009: Funderingsherstel eindelijk op gang

5

2. Betrokken partijen

9

3. Evaluatie en onderzoek

11

4. Funderingsproblematiek

15

5. De resultaten

21

6. De verwachtingen voor 2010

25


2009

“ ” Funderingsherstellocatie Rotterdamsedijk 262-272 'De werkzaamheden aan onze flat zijn zo goed als gereed. De fundering is hersteld, nu wordt het casco nog opgeknapt. Wij zitten als eigenaren aan het einde van het hele proces. Ik heb geen slechte ervaringen en omdat ik weinig thuis ben, heb ik weinig overlast gehad. Ik vind wel dat het heel lang geduurd heeft eer we als VvE tot funderingsherstel konden overgaan. Het is moeilijk om iedereen op één lijn te brengen. Bovendien is de flat een monument, zodat het ook tijd kostte om de benodigde vergunningen te krijgen. Wat het herstel voor mij als eigenaar betekent? De woning is weer stabiel. Zo ging de buitendeur van de hal niet goed dicht. Die was ontzet. Ook in huis had ik een slaapkamerdeur die nooit dicht ging. Nu weer wel. Ondanks dat je er als bewoner weinig van merkt, gebeurt er toch heel wat tijdens funderingsherstel. Je huis wordt altijd meer waard, de woning is nu toch beter dan dat het was. Daarom raad ik iedereen aan in de fundering te investeren. Wat moet je anders als eigenaar?' Thea Schuurmans, Rotterdamsedijk 262 De flat aan de Rotterdamsedijk 262-272 was het eerste project in Schiedam waar eigenaren in 2009 de funderingsproblemen aanpakten. In oktober werd een Open Huis georganiseerd.

Gemeente Schiedam


1. 2009: Funderingsherstel eindelijk op gang Woningverbetering Het project particuliere woningverbetering en funderingsherstel vindt plaats in de oude wijken met veel particulier bezit: Oost, Zuid en West en het Centrum. De aanpak krijgt vorm in drie fasen. Na een voorbereidingsperiode kwam de eerste fase voor 2800 woningen pas in 2004 echt op gang. In 2005 werden nog eens 1400 woningen in Oost, Zuid en West aangewezen. De derde en laatste fase is eind 2008 gestart en loopt door tot en met 2014. In deze fase gaat het om 1000 woningen in Oost, Zuid en West en 400 woningen in het Centrum. Alle eigenaren in deze actieve aanpak worden van deur tot deur benaderd door het Servicepunt Woningverbetering. Zij kunnen rekenen op goedkope leningen, gratis hulp, advies en begeleiding. De eigenaren van alle woningen ontvangen een gratis bouwkundig onderhoudsrapport (BOR). Dat is de basis voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. Behalve deze actieve aanpak komen eigenaren van ruim 3000 woningen in aanmerking voor de passieve aanpak. Zij kunnen zich aanmelden bij het Servicepunt Woningverbetering voor een goedkope lening, maar voor hulp en advies moeten zij betalen. Voor 2009 was het de ambitie om het aantal leningen van 2008 te evenaren. Uiteindelijk werd 2009 een topjaar voor de particuliere woningverbetering. De grens van duizend leningaanvragen is in 2009 overschreden. In totaal is nu voor ruim 22 miljoen euro aan laagrentende leningen weggezet. Ondanks de economische crisis hebben veel eigenaren deze mogelijkheid aangegrepen om het achterstallig onderhoud aan hun huis weg te werken. Kennelijk besluit men vaker om in de huidige woning te blijven wonen en daarin te investeren in plaats van te verhuizen. De gemeentelijke kredietfaciliteiten geven in deze crisistijd een extra steun in de rug. De woningverbetering is daarmee ook goed voor de lokale werkgelegenheid in de bouw, een sector die onder de recessie zwaar te lijden heeft. Een andere reden voor dit succes kan zijn dat de woningverbetering in de oude wijken tot een begrip is uitgegroeid. Ook hebben medewerkers van het Servicepunt (zie pag.12) in 2009 extra inspanningen verricht om de eerste fase goed te kunnen afronden. Deze werkwijze heeft veel eigenaren alsnog over de streep geholpen om hun huis op te knappen. De stijging van het aantal leningen is ook deels te verklaren door de aanpak van enkele grotere appartementencomplexen in het Centrum. In 2009 is onder de eigenaren van de tweede fase een klantenonderzoek gehouden. Al eerder werd in 2004 en 2007 aan eigenaren gevraagd hoe zij het

project ervaren. De waardering voor het project als geheel is licht gestegen ten opzichte van de vorige enquêtes. In hoofdstuk 3 wordt nader op het klantenonderzoek ingegaan. Funderingsherstel Tot nu toe is voor 233 woningen op 24 verschillende locaties geconstateerd dat funderingsherstel noodzakelijk is. Eigenaren van deze incidentpanden hebben gratis herstelplannen ontvangen, intensieve hulp en begeleiding gekregen, er zijn offertes opgevraagd en projectovereenkomsten gesloten. Al deze inspanningen van de afgelopen jaren hebben in 2009 niet geleid tot funderingsherstel op een groot aantal locaties. Van de 24 locaties waar we werken, is de kans dat herstel wordt gerealiseerd groot op dertien locaties, neutraal voor zes locaties en klein voor vijf locaties. De realiteit blijkt anders dan de situatie waarvoor destijds afspraken met het ministerie van VROM zijn gemaakt: funderingsherstel voor 750 woningen in krap vier jaar tijd. In juli 2009 is het funderingsherstel eindelijk van start gegaan voor de flat aan de Rotterdamsedijk 262-272. Na de zomervakantie is hier een open huis georganiseerd onder andere om andere eigenaren van panden met funderingsproblemen aan te zetten tot actie. De eigenaren van de panden aan de Singel 74 tot en met 80 staan in de startblokken om funderingsherstel te doen. De ervaring leert dat de funderingsproblematiek een zaak van de lange adem is. Dat is overigens ook de ervaring in andere steden met vergelijkbare problemen. In hoofdstuk 4 wordt uitgebreid ingegaan op de stand van zaken, oorzaken en gevolgen hiervan voor Schiedam. Monitoring Een ander tijdrovend proces is de monitoring van een groot aantal panden in Oost en West. In opdracht van de gemeente Schiedam vindt twee keer per jaar een meting plaats, de monitoring, aan woningen naar ongelijkmatige zakkingen van de fundering. Door de slappe veengrond hebben we in Schiedam te maken met een specifiek draagkrachtprobleem. De zakkende veengrond trekt aan de houten palen, waarop de woningen staan. Dit wordt negatieve kleef genoemd. Afhankelijk van de hoeveelheid draagkracht die een paal over heeft, zal deze al dan niet zakken. Aan de hand van de monitoring moet duidelijk worden of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Omdat de gevolgen van negatieve kleef moeilijk te voorspellen zijn, duurt de monitoring voor een deel van de woningen langer dan aanvankelijk gedacht.


2009

“ ” Het echtpaar Van Gogh (links) werd in april verrast met een bezoek van o.a. wethouder Haan (rechts) en Elly van Sluis-Barto, directeur van de SVn. Door de aanvraag van een laagrentende lening werd de grens van duizend leningen in Schiedam gepasseerd!

Gemeente Schiedam


Vanwege de hoge kosten die gemoeid zijn met funderingsherstel, gaat de gemeente niet over één nacht ijs om panden vanuit de monitoring tot incidentpand aan te wijzen. Door die onzekerheid over de status van hun pand wachten eigenaren van panden die in de monitoring zitten, veelal af met de aanpak van hun woning. Daarvoor is weliswaar begrip, maar zij hoeven het schilderwerk niet op de lange baan te schuiven. Zwam Vanwege het besmettingsgevaar voor belendende panden is de zwambestrijding opgenomen in de aanpak particuliere woningverbetering. Hier en daar, vooral in West, steekt de zwamproblematiek de kop op. De eigenaren kunnen de bestrijding van deze agressieve schimmel meenemen in de laagrentende lening.


2009

“ ”

Funderingsherstellocatie Prof. Kamerlingh Onneslaan 135-143 'In 1998 hebben we ons huis grondig gerenoveerd. Als de funderingsproblemen toen bekend waren, hadden we natuurlijk nooit zo'n investering gedaan. Nu heb ik geen spaargeld meer. Daarom wil ik graag de laagrentende lening op maat om het herstel financieel mogelijk te maken. Het huis is door de funderingsproblemen ook minder waard en verkopen is moeilijk. Natuurlijk moet de fundering worden hersteld, het gaat om je bezit, maar het is niet makkelijk omdat we ook met een VvE te maken hebben. Mijn man heeft vanaf het begin de VvE-vergaderingen bijgewoond. Na zijn overlijden in 2007 werd ik door het Servicepunt Woningverbetering benaderd, maar ik had eerst wel iets anders aan mijn hoofd. Nu zit ik wel bij de vergaderingen. De moeilijkheid is dat in onze VvE ook een huisbaas zit, die de VvE slapend wilde houden. Maar mijn man en ik hebben niet al die jaren moeite gedaan om nu weer achterover te leunen. Met instemming van alle eigenaren is de vereniging weer actief. Sinds kort zitten we enigszins op één lijn. Op zich worden we goed begeleid door het Servicepunt. Die mensen doen het werk dat ze behoren te doen. Ik vind wel dat de gemeente meer zou kunnen doen, bijvoorbeeld in de bemiddeling tussen verschillende eigenaren binnen een VvE. Ook zou de gemeente kunnen controleren op het oneigenlijk gebruik van woningen, huisjesmelkers meer achter de broek aan zitten. Zo ga je verloedering van straten tegen. Er ontstaan nu ook scheuren in de muren; ik hoop dus dat het funderingsherstel doorgaat.' Thea Beerends, PKO-laan 137 a. Omdat eigenaren aan de PKO-laan de funderingsproblemen niet aanpakken, ontstaat schade aan de panden. Om instortingsgevaar te vermijden is op aanwijzing van de gemeente in 2009 bij nummer 141 een ondersteuningsconstructie aangebracht.

Gemeente Schiedam


2. Betrokken partijen Om eigenaren bewust te maken van hun verantwoordelijkheid om hun huis in goede staat te onderhouden, wordt op verschillende fronten hard gewerkt.

• afdeling Ruimtelijk Gebruik: medewerkers beoordelen de declaraties van eigenaren • afdeling Gemeentelijke Belastingen: voor het afstemmen van de waardebepaling voor de onroerende zaakbelasting • afdeling Onderzoek & Statistiek: voor het uitvoeren van het klantenonderzoek PWV • afdeling Beheer Openbare Ruimte: voor metingen ten behoeve van de monitoring • de Stadswinkel geeft algemene informatie • Perspectief Schiedam: voor schuldbemiddeling en/of budgetadvies

2.1. Servicepunt Woningverbetering, de frontoffice De vooruitgeschoven post van de gemeente in de wijken is het Servicepunt Woningverbetering, aan de Lange Nieuwstraat 227. Huiseigenaren kunnen hier terecht voor deskundige hulp en advies. De medewerkers van het Servicepunt brengen particulieren eerst op de hoogte van het project, waarna per blok woningen een informatieavond volgt. Vanuit het Servicepunt worden de bouwkundige onderhoudsrapporten gemaakt en besproken, evenals de energieprestatieadviezen. Ook vinden hier de gesprekken en begeleiding plaats van eigenaren die met funderingsherstel of met zwam te maken hebben. Bij eigenaren in de oude wijken is het Servicepunt Woningverbetering inmiddels een begrip geworden.

2.4. Specialisten

Achter de schermen wordt het project in goede banen geleid door een projectteam van de afdeling Ruimtelijk Gebruik, sector Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Schiedam. De backoffice is verantwoordelijk voor onderzoek en beleid, financiën, laagrentende leningen, communicatie, participatie en het projectmanagement. Tot het projectteam behoren: • projectcoördinator Ruud van Workum, Markum stedelijke ontwikkeling • medewerker woningverbetering Frank Alberts, gemeente Schiedam • medewerker woningverbetering Yke Rippen, gemeente Schiedam • communicatieadviseur/projectsecretaris Marianne Ames, freelancer

Daarnaast worden van buitenaf specialisten ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding. • Gemeentewerken Rotterdam voor funderingsadviezen en evaluatie van de aanpak • Wareco voor funderingsonderzoek • Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen • Geomet b.v. voor grondonderzoek ten behoeve van herstelplannen • Van Lierop voor zwamsanering • Kloek voor zwamsanering • Energiewacht van der Hoek voor APK gas- en elektrische installaties • Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) voor alle bankzaken • PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam voor het funderingsherstel in West • Steeds voor procesbegeleiding PWV en funderingsherstel in Oost,West en het Centrum • PK2 Architecten voor de opname van de BOR's • De Groene Werf voor de opname van de BOR's • Deltares voor een beoordeling van de funderingsaanpak in Schiedam

2.3. De vakafdelingen

2.5. Coördinatieoverleg

Nauw betrokken bij het hele proces zijn ambtenaren van: • afdeling Vergunningen en Handhaving: woninginspecteurs komen in actie bij de aanschrijving • afdeling Vergunningen en Handhaving: constructeurs adviseren bij funderingsherstel • afdeling Vergunningen en Handhaving: team geoinformatie levert kaarten

De projectcoördinator zorgt voor de aansturing van alle bovenstaande partijen die bij het project betrokken zijn. Medewerkers van de back- en frontoffice bespreken eenmaal in de zes weken de voortgang van het project in het coördinatieoverleg. De specialisten doen dan verslag van hun bevindingen en er worden afspraken gemaakt. 2.6. Werkgroep particuliere woningverbetering Sinds 2004 is de werkgroep PWV actief, die om de

2.2. Gemeente Schiedam, de backoffice


2009

Gemeente Schiedam


twee maanden bijeen komt. In dit overlegorgaan zitten vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen Oost, West, Zuid en Centrum, wijken waarin de woningverbetering speelt, en vertegenwoordigers van de gemeente. 2.7. Makelaars Op uitnodiging van de gemeente Schiedam is er twee maal per jaar een overleg met de in Schiedam werkzame makelaars. De projectcoördinator informeert de aanwezige makelaars over de voortgang van de woningverbetering en het funderingsherstel. De makelaars krijgen ook alle gegevens over de monitoring. Opzet van dit overleg is de transparantie op de woningmarkt te vergroten. Met dit doel voor ogen hebben makelaars en de gemeente Schiedam in februari 2009 uniforme afspraken gemaakt over de wijze waarop panden met - eventuele - funderingsproblemen in advertenties vermeld staan. Potentiële kopers weten hiermee dat Schiedamse makelaars openheid van zaken geven over het aanbod. Het persbericht dat over deze afspraak naar buiten ging, is door verschillende media overgenomen. Daarnaast zijn de NVM en VBO makelaars twee van de vele ondertekenaars van het manifest voor funderingsherstel dat in oktober 2009 aan de Kamercommissie voor Wonen, Wijken en Integratie is aangeboden. In het manifest maken gemeenten, zoals Schiedam, zich samen met een brede afvaardiging, waaronder Vereniging Eigen Huis en partijen uit de bouwbranche hard voor aandacht van de landelijke politiek voor de funderingsproblematiek.


2009

Gemeente Schiedam


3. Evaluatie en onderzoek begeleidt het Ingenieursbureau van Gemeentewerken sinds 2003 het funderingsonderzoek en is daarnaast ook betrokken bij de uitvoering. Uit de evaluatie blijkt dat de funderingsproblematiek voor de panden op houten palen vooral wordt gekenmerkt door onvoldoende geotechnisch draagvermogen, waarbij schade door het niet goed functioneren van de fundering zich slechts langzaam ontwikkelt. In 2004 is voor deze panden een driejarig monitoringprogramma gestart. Voor een deel van deze panden is na drie jaar echter nog onvoldoende uitsluitsel verkregen over de noodzaak van funderingsherstel. Dit heeft er onder meer toe geleid dat funderingsherstel in Schiedam tot nu toe zowel in aantallen te herstellen panden als in aantal gerealiseerde projecten sterk is achtergebleven bij de prognoses uit 1999 en 2001. De funderingsproblematiek in Schiedam zal, zowel wat betreft onderzoek als herstel, over een lange periode moeten worden bezien. Dit komt door het specifieke karakter van de problematiek, waarbij de funderingsschade van een deel van de panden zich trager ontwikkelt dan destijds werd aangenomen. Daarom is beëindiging van de huidige aanpak volgens Gemeentewerken Rotterdam beslist niet gewenst. Geadviseerd wordt het programma voor funderingsonderzoek (inclusief monitoring) en funderingsherstel voort te zetten tot tenminste 2014. Verder moet worden overwogen of de te hanteren criteria voor herstel en het te volgen beleid wellicht aanpassing behoeven. In de evaluatie geeft Gemeentewerken Rotterdam een aantal aanbevelingen, zoals het voortzetten van de monitoring en het bijhouden en peilen van grondwaterstanden in de betreffende wijken. De gemeente Schiedam wordt geadviseerd een integraal beleid te ontwikkelen inzake de funderingsproblematiek en het grondwater, open water, spanningwater, zakkingen openbare gebieden, (onderhouds)ophogingen en het onderhoud van rioleringen. Deze zaken beïnvloeden elkaar en het is daarom wenselijk de trends hiervan op lange termijn in kaart te brengen en maatregelen op elkaar af te stemmen. * Funderingsaanpak Evaluatie mei 2009, ing.M. Brusse/ing. A.T.P. Opstal, Gemeentewerken Rotterdam

3.1. Het klantenonderzoek Ieder jaar vindt afwisselend een controle van de bouwkundige onderhoudsrapporten of een klantenonderzoek plaats. Net als in 2005 en 2007 zijn in 2009 de meningen van de eigenaren over de woningverbetering gepeild. Op basis van dit klantenonderzoek krijgt de gemeente inzicht in de waardering over het project, in de werkwijze van de gemeente zelf en het Servicepunt. Op basis van de uitkomst kan de aanpak uiteindelijk waar nodig worden verbeterd. De twee eerdere onderzoeken zijn destijds uitgezet onder eigenaren in de eerste fase. In 2009 is de vragenlijst verspreid onder 699 eigenaren in de tweede fase. De respons op deze enquête was twintig procent. De waardering voor het project steeg licht in vergelijking met de vorige enquête tot een 7-. Ruim de helft van de eigenaren, die aan het onderzoek hebben deelgenomen, vindt dat het project een redelijke tot hoge bijdrage levert aan de leefbaarheid van de wijk. Vooral in West is dit een veel gehoord antwoord. De antwoorden op de vraag 'Wanneer gaat u met de aanpak van uw woning van start?' geven een positief signaal af voor de bestaande woningvoorraad. Circa driekwart van de geënquêteerde eigenaren heeft in ieder geval de intentie om te investeren in de woningen om op die manier het (achterstallige) onderhoud weg te werken. Uit het onderzoek blijkt dat twintig procent van de respondenten op dit moment al een laagrentende lening heeft. Daarnaast lijkt er steeds meer animo te ontstaan om in de toekomst gebruik te maken van deze mogelijkheid om het huis op te knappen: in 2007 zei vijftien procent gebruik te willen maken van de lening en in 2009 is dit 24 procent. Er lijkt steeds meer animo te ontstaan om er in de toekomst gebruik van te willen maken. Wellicht blijkt daar een groeiend vertrouwen uit in het product van de laagrentende lening. De gemiddelde investering steeg van € 12.500 in 2007 naar € 13.800 in 2009 per woning. Dit is een stijging van ruim tien procent. De investeringen per wijk lopen nogal uiteen. In Oost is de investering die eigenaren (denken te) gaan doen behoorlijk hoger dan in Zuid en West.

3.3. Rapport Deltares 3.2. Rapport Gemeentewerken Rotterdam De conclusie van Gemeentewerken Rotterdam, dat de funderingsproblematiek over een lange periode zal moeten worden bezien, wordt onderschreven door Deltares (GeoDelft). Dit bedrijf heeft in opdracht van

Gemeentewerken Rotterdam heeft in mei 2009 een evaluatie* gemaakt van het funderingsonderzoek in Schiedam. In opdracht van de gemeente Schiedam


2009

“ ” Spontane inspecties leveren resultaat in fase 1 Hoewel in het jaarverslag 2008 de verwachting werd uitgesproken dat 'de room er in de eerste fase wel af zou zijn', was de productie hoog. Opvallend is dat in 2009 een groot aantal huiseigenaren uit de eerste fase alsnog hun huis hebben opgeknapt met een laagrentende lening. Het accent in deze fase lag vorig jaar op het controleren van de afspraken die met eigenaren zijn gemaakt over het onderhoud van het huis. Vooral Fred Kalpoe van het Servicepunt Woningverbetering heeft erg veel inspanningen verricht om huiseigenaren te wijzen op de afspraken. In fase 1 ging het vooral om eigenaren die bij de bespreking van het bouwkundige onderhoudsrapport hadden aangegeven de werkzaamheden aan het huis uit eigen portemonnee te betalen. Om de dossiers met deze doe-het-zelvers te kunnen afsluiten, werd een formulier opgestuurd waarin de eigenaren konden aangeven hoe ver zij waren met de uitvoering van de plannen. “Op deze eerste brief kregen we niet zoveel reacties. Met deze dossiers moesten we toch verder. Daarom ben ik spontaan langs gegaan. Als er niemand thuis was, kon ik in ieder geval de voorgevel inspecteren. Vervolgens zijn er weer brieven uitgegaan.” Daarin werd gemeld of de voorgevel in orde was en of er een inspectie kon plaatsvinden aan de achtergevel om de BOR te kunnen afronden. De respons op deze tweede brief was goed. Fred Kalpoe kijkt tevreden terug op deze aanpak. “Sommige eigenaren besloten alsnog een lening af te sluiten om een aantal werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Soms was een huis net gekocht. Nieuwe eigenaren willen het huis vaak opknappen en kunnen de goedkope lening gebruiken. Over het algemeen kreeg ik goede reacties; voor de afronding van fase 2 kiezen we op termijn ook deze aanpak.” Foto: Fred Kalpoe aan het werk.

Gemeente Schiedam


de gemeente Schiedam in maart 2009 een technisch evaluatierapport* uitgebracht over het funderingsherstel. Daarbij is onder andere gekeken naar de wijze waarop de zettingsgrafieken van de monitoring worden beoordeeld. Daarnaast is de aanpak in Schiedam vergeleken met die in andere gemeenten. De rapportage van Deltares bevestigt nog eens dat er in Schiedam een structureel probleem is. Omdat hier sprake is van negatieve kleef zullen zettingen zich blijven voordoen. Voor wat betreft de te nemen maatregelen geldt volgens Deltares dat het in het algemeen verstandig is om zo min mogelijk te doen; dat wil zeggen pas over te gaan tot funderingsherstel als zeker is dat dit echt noodzakelijk is. Deze voorzichtige houding vloeit voort uit de hoge kosten van funderingsherstel en uit de wens om nieuwe problemen te voorkomen. Deze problemen ontstaan als de naastgelegen panden niet in de bouwkundige hersteleenheid worden meegenomen, terwijl dat wel beter is, ook al is de schade aan deze belendingen nog niet zichtbaar. Net als Gemeentewerken Rotterdam adviseert Deltares om op alle locaties door te gaan met meten (de monitoring) gezien het grote belang ervan en de relatief geringe kosten. * Rapport Funderingsherstel Schiedam, 17-03-2009, auteurs ir. J. Bijnagte/ir. R.P. Remco Boeije, Deltares

wijken of buurten die nog kunnen worden aangewezen voor een actieve aanpak van de woningverbetering in combinatie met energiebesparing, zoals de mgr. Nolenslaan, de flats aan de Maasboulevard in Zuid of straten in Kethel. Vooralsnog is geen geld beschikbaar voor uitbreiding van de aanpak in de particuliere voorraad in andere wijken. Als er kansen blijken te liggen op dit gebied, zal er een voorstel aan de gemeenteraad volgen.

3.4. Werkconferentie Medewerkers van de gemeente Schiedam en van het Servicepunt Woningverbetering hebben zich in november 2009 gezamenlijk gebogen over de toekomst van de woningverbetering. Tijdens een brainstormsessie is de huidige stand van zaken geanalyseerd, zodat duidelijk is in welke fase de woningverbetering zich in Schiedam bevindt. Daardoor kan het beleid worden aangescherpt of bijgesteld. Zo zal de eerste fase van de woningverbetering in 2011 worden afgebouwd, met uitzondering van woningen met funderingsproblemen en woningen die in de monitoring zitten. Afbouwen houdt in dat woningen van de actieve naar de passieve aanpak gaan: wel een goedkope lening, maar voor hulp en advies moeten eigenaren betalen. De tweede fase zal vanaf 2012 worden afgebouwd. Daarnaast gaat de gemeente door met de projectmatige aanpak van funderingsproblemen, de aanpak van nieuwe besmettingshaarden van zwam en de rotte kiezenaanpak voor de oude wijken. Dit laatste houdt in dat de gemeente aanschrijft waar onderhoud aan panden (rotte kiezen) achterwege is gebleven. Verder is bedacht hoe Schiedam de Verenigingen van Eigenaren in de toekomst kan bijstaan of professionaliseren. Tijdens deze brainstormsessie is ook gekeken naar Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 13

2009

“ ” Het funderingsherstel aan de monumentale panden aan de Singel 74-80 is eind 2009 van start gegaan.

Gemeente Schiedam


4. Funderingsproblematiek Slapende VvE's Het gaat soms om complexe situaties doordat het om een appartementengebouw gaat met veelal kleine, slapende Verenigingen van Eigenaren. Deze verenigingen functioneren vaak niet of zeer matig.

In 2009 is veel tijd besteed aan de aanpak en begeleiding van eigenaren die te maken hebben met de funderingsproblematiek in Schiedam. Er is op alle fronten hard gewerkt, maar de inspanningen hebben nog weinig resultaten opgeleverd. Eigenaren staan niet te trappelen om de problemen aan te pakken. Het funderingsherstel blijkt een weerbarstig proces. Dit heeft een aantal redenen, waarin op dit hoofdstuk nader wordt ingegaan om een goed beeld te krijgen van de problematiek waarmee Schiedam te maken heeft. In 2003 werd op achttien locaties duidelijk dat de woningen funderingsproblemen hebben. Met het merendeel van deze eigenaren is sinds 2003 bij vlagen intensief overleg. Na een informatiebijeenkomst, waarbij specialisten de problemen proberen te verduidelijken, is een globaal herstelplan gemaakt voor de gedupeerde eigenaren. Sindsdien zijn per locatie bijeenkomsten georganiseerd. Waarom duurt het nu zo lang eer eigenaren tot funderingsherstel overgaan? Hieronder staan de verschillende oorzaken op een rij.

Persoonlijke omstandigheden Maar ook spelen persoonlijke omstandigheden van eigenaren een rol, bijvoorbeeld bij een echtscheiding waarbij eerst een proces moet worden gelopen eer er duidelijkheid is over de financiën; een tussentijdse verkoop van een pand zodat de gesprekken helemaal overnieuw moeten beginnen; verlies van een baan door een eigenaar waardoor een andere financiële situatie ontstaat of wanneer een eigenaar gewoon niet wil en voor de anderen, welwillende eigenaren roet in het eten gooit. In Schiedam zijn alle geschetste situaties aan de orde geweest. Niets doen is echter geen optie. Eigenaren komen langzaam maar zeker tot het besef dat ze in actie moeten komen om hun pand voor de toekomst te kunnen behouden. In die zin werpt de vasthoudende aanpak van de gemeente toch vruchten af, al duurt het lang. Halverwege 2009 is een start gemaakt met het funderingsherstel in Schiedam voor de flat aan de Rotterdamsedijk 262-272 en eind 2009 is aan de Singel 74 tot en met 80 met het funderingsherstel begonnen. Bij een aantal andere projecten zijn de gesprekken met eigenaren in een afrondend stadium. In totaal moet voor 23 (één locatie is afgevallen omdat die woningen op staal staan) locaties funderingsherstel plaatsvinden. Daarvan zijn er dertien kansrijk, vijf neutraal en vijf negatief (bij twee daarvan speelt herontwikkeling). Op enkele locaties wil de gemeente de funderingsgelden inzetten voor nieuwbouw. Om inzicht te geven in het moeizame proces waarmee we in Schiedam te maken hebben, lichten we er enkele locaties uit.

Zettingsproces kost tijd Eigenaren nemen een afwachtende houding aan. Dit heeft een aantal oorzaken. In Schiedam worden de funderingsproblemen vooral veroorzaakt door negatieve kleef, waarbij de grond aan de houten palen vastkleeft en deze mee naar beneden trekt. Dit leidt tot een zettingsproces dat niet met het blote oog te zien is, zoals bij paalrot wel het geval is. Urgentie ontbreekt Bij negatieve kleef zijn minder waarneembare gebreken te zien aan het pand zoals dat bij paalrot en palenpest. Vooral aan de hand van de metingen wordt duidelijk dat er wat gaande is. Het gevoel van urgentie ontbreekt daardoor vaak bij eigenaren. Sommige eigenaren blijven het probleem ontkennen of voor zich uitschuiven.

4.1. Van Ruijsdaellaan 11-25 in West Hoge kosten Verder zijn met herstel hoge kosten gemoeid, een reden waarom veel eigenaren tegen het herstel aanhikken. Het gaat gemiddeld om 50.000 euro per pand, geld dat bovendien onder de grond moet worden gestopt.

Op deze locatie gaat het om acht panden, dertien woningen. De eigenaren zijn in najaar 2003 schriftelijk op de hoogte gesteld van de funderingsproblemen aan hun woningen. Een globaal herstelplan is gemaakt en sinds januari 2006 worden bijeenkomsten gehouden. Op zo'n informatiebijeenkomst komt dan nog niet de helft van de elf eigenaren. Eén woning staat ook leeg. Toch worden in overleg met het Servicepunt offertes bij aannemers opgevraagd. Vervolgens herziet een aannemer zijn plan en komt met een methode die beduidend lager in kosten uitvalt voor de eigenaren. Dat brengt de zaak in een stroomversnelling. In

Eigenaren op één lijn Daarnaast kost het tijd om de eigenaren van een bouwkundige hersteleenheid op één lijn te brengen. De collectieve aanpak is technisch noodzakelijk omdat in een bouwblok de woningen gemeenschappelijke funderingen en/of bouwmuren hebben.


2009

“ ” Op deze locatie aan de Rembrandtlaan spelen ook funderingsproblemen. Ook hier was instortingsgevaar.

Gemeente Schiedam


september 2007 is weer een bijeenkomst voor de eigenaren waarbij de aannemer uitleg geeft over zijn uitvoeringswijze. Eigenaren van vier panden zijn afwezig. De funderingsspecialist past het herstelplan op verzoek van de eigenaren weer aan. Het punt hier is dat de eigenaren verschillende ideeën hebben over het herstel. Er waren eigenaren die gelijk wilden doorpakken, maar ook die niet wilden meewerken. Ook speelden hier persoonlijke omstandigheden een rol, waarbij het tijd kostte eer er duidelijkheid was over de financiële situatie van de eigenaar. Verder vond een tussentijdse verkoop van een pand plaats. Op verzoek van de eigenaren wordt in juli 2007 een gemeentelijke brief gestuurd waarin staat dat de betreffende panden in de toekomst niet worden gesloopt. De eigenaren krijgen een projectovereenkomst aangeboden waarin zij hun intentie uitspreken om tot herstel te komen. Daarop tekenen zeven van de elf eigenaren in eerste instantie de overeenkomst. De gemeente Schiedam spreekt de intentie uit om maatwerkoplossingen te zoeken voor de financiering. Na individuele gesprekken worden tien van de elf eigenaren over de streep getrokken. De gemeente kan de weigerende eigenaar dwingen om toch mee te werken. Eind 2009 gaat de vooraankondiging van de aanschrijving naar de onwillende eigenaar op de bus. Een eigenaar wil vervolgens wel funderingsherstel plegen, maar door zijn financiële situatie lukt het niet om een lening af te sluiten. Er vinden gesprekken plaats tussen gemeente, eigenaar en Bureau Perspectief. Verder laat de gemeente vier taxatierapporten opmaken om de overwaarde van enkele huizen te bepalen in verband met de leningaanvraag. Uiteindelijk komt het funderingsherstel op deze locatie drie jaar nadat het eerste gesprek plaatsvond, van de grond. De verwachting is dat de werkzaamheden medio 2010 kunnen starten.

gemeente Schiedam (voor een lift, voor woningverbetering en funderingsherstel en een stimuleringsregeling) komt er geen haalbare optie bovendrijven. De BAM acht het realiseren van vijf stadswoningen op deze locatie meer haalbaar. Dit betekent een nieuw ontwerp en een onderzoek naar de haalbaarheid. Om de stadswoningen te kunnen realiseren, gaat de BAM onderzoeken of zelf afbouwen (kluswoningen in de nieuwbouw) een optie is om de vrij-op-naamprijs te drukken. Het college besluit in de hoop het project weer vlot te trekken, dat nieuwbouw ook herstel is. Dit geeft het nieuwbouwproject een financiële impuls. De gesprekken met de BAM en StadsVastgoed duren nog voort. 4.3. Professor Kamerlingh Onneslaan 133143/Stephensonstraat 1-3 in Oost Op deze locatie in Oost gaat het om acht panden en in totaal om 22 woningen. Ook hier is in najaar 2003 de eerste brief over funderingsproblemen naar de eigenaren van de nummers 135 tot 143 gestuurd. Na twee informatiebijeenkomsten werd het herstelplan in 2005 overhandigd. Op basis van metingen en onderzoek is de bouwkundige hersteleenheid uitgebreid. Deze eigenaren zijn in 2006 geïnformeerd. Het herstelplan is vervolgens aangepast en in de loop van dat jaar gepresenteerd. De problemen op deze locatie vinden hun oorsprong in het versnipperd eigendom. De VvE PKO-laan 137139 is een slapende vereniging. Verder speelt op deze locatie een particuliere verhuurder, die het probleem ontkent, een rol. Een ander vastgoedbedrijf heeft een aantal panden in bezit. Dit bedrijf laat in maart 2007 weten hier sloop/nieuwbouw te willen plegen omdat de panden een grote onderhoudsachterstand hebben en renovatie te weinig zou opleveren. Er zijn allerlei plannen maar uiteindelijk gebeurt er niets. Er wordt een haalbaarheidsonderzoek naar nieuwbouw uitgevoerd. Verder is een beheersmaatschappij van twee panden niet bereid om mee te werken en vraagt een second opinion. In maart 2007 wordt de VvE geactiveerd dankzij bemiddeling van het Servicepunt Woningverbetering. Daarna vindt weer een bijeenkomst voor eigenaren plaats. Partijen kunnen elkaar niet overtuigen, de beheermaatschappij blijft erbij dat de urgentie van de funderingsproblemen bij ' zijn' panden verdwijnt zodra herstel wordt gepleegd bij de andere woningen. Het probleem hier wordt veroorzaakt door de gemengde eigendomssituatie waardoor men maar moeizaam op één lijn komt. Om alle eigenaren van de noodzaak tot funderingsherstel te doordringen krijgen zij in februari 2008 een notitie van Gemeentewerken Rotterdam. Hierin wordt tevens dringend verzocht om samen tot een oplossing te komen. In maart 2008 is

4.2. Rembrandtlaan 36-38/De Genestetstraat 7-9 in West Aanvankelijk zou op deze locatie funderingsherstel plaatsvinden, maar gaandeweg heeft de eigenaar de afweging gemaakt om hier nieuwbouw te realiseren. Er gaat enige tijd overheen omdat enkele woningen moeten worden bijgekocht. Er wordt een bouwvergunning afgegeven aan StadsVastgoed die hier twaalf woningen wil realiseren. StadsVastgoed wordt ontmanteld, mede naar aanleiding van de kredietcrisis. De gemeente Schiedam voert daarna enkele gesprekken met de op te heffen N.V., waarvan de gemeente Rotterdam, enkele corporaties en de BAM aandeelhouders zijn. De gedachte is dat StadsVastgoed het project en eigendom overdraagt aan de BAM, die als ontwikkelende aannemer gaat functioneren. Ondanks een drietal subsidies van de


2009

Gemeente Schiedam


er een gesprek met het vastgoedbedrijf en de gemeente. De VvE en de vastgoedeigenaar tekenen vervolgens de projectovereenkomsten, zodat indien nodig de beheermaatschappij kan worden aangepakt door middel van een aanschrijving, omdat inmiddels de vereiste meerderheid binnen de VvE aanwezig is. Nader onderzoek van de gemeente leert dat er scheurvorming optreedt, de veiligheid is nog niet in het gedrang. In februari 2009 koerst het vastgoedbedrijf weer op het scenario met nieuwbouw. In april 2009 volgt weer een gesprek, maar een en ander leidt niet tot een haalbaar plan. We zijn weer terug bij af. Uiteindelijk wordt de situatie van de fundering nijpender: de voorgevel dreigt eruit te klappen. Met het oog op de veiligheid volgt er een aanschrijving en laat de gemeente hier een constructie van stalen balken aanbrengen. Voor iedereen wordt nu duidelijk dat er wat moet gebeuren: een meerderheid van eigenaren tekent zich eindelijk af.

funderingsproblemen in verkoopadvertenties staan vermeld. Deze werkwijze heeft tot doel de woningmarkt in Schiedam transparanter te maken. Potentiële kopers weten hierdoor dat Schiedamse makelaars openheid van zaken geven over het aanbod. De makelaars vermelden in de advertentietekst of funderingsherstel voor een pand van toepassing is. Verder melden zij wanneer er een herstelplan voor een woning aanwezig is. Bij een bezichtiging van een woning wordt de woningverbetering en de status van de fundering in geval van monitoring mondeling toegelicht. De makelaars overhandigen indien gewenst een kopie van het bouwkundige onderhoudsrapport, de monitoringsoverzichten en/of het funderingsherstelplan aan potentiële kopers. Daarnaast verwijzen makelaars naar de website van de gemeente www.schiedam.nl/woningverbetering waarop een resultatenkaart staat van panden met funderingsproblemen. Over deze uniforme afspraken is een persbericht uitgegeven dat door diverse media is overgenomen.

4.4. Singel 74-80 in Oost/Centrum

Brochure VROM/VNG Schiedam is niet de enige gemeente waar men te kampen heeft met funderingsproblemen. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het ministerie van VROM heeft medio 2009 een folder uitgegeven over ' Het herkennen en aanpakken van eventuele funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning'. Voor de totstandkoming van deze brochure, die landelijk is verspreid onder makelaars, notarissen, is overigens stevig gebruik gemaakt van de expertise die inmiddels in Schiedam over dit onderwerp bestaat.

Het gaat op deze locatie om vier grote monumentale panden in het Centrum. Na de brief in najaar 2003 zijn de eigenaren regelmatig geïnformeerd over de problematiek. Medio 2004 is er een informatieavond. In december 2005 is het globaal herstelplan gereed en overhandigd. Omdat het hier om monumenten gaat, is samenwerking met de gemeentelijke afdeling Monumenten noodzakelijk. De eigenaren krijgen in maart 2007 een toelichting over de mogelijke herstelmethode. In juli 2007 is het Servicepunt al bezig met de voortoets voor de leningen, maar uiteenlopende persoonlijke omstandigheden van de eigenaren gooien hier roet in het eten. Eén pand wordt tussentijds verkocht. Dit leidt tot complicaties die vertragend werken. Twee jaar nadat de voortoets voor de leningen in gang is gezet, is voor alle eigenaren van deze locatie de financiering rond. De tekeningen liggen er, de bouwaanvraag en de monumentenvergunningaanvraag. In verband met het gebruik van gemeentegrond voor het uitvoeren van werkzaamheden moet hier erfdienstbaarheid worden gevestigd. Ook dat wordt geregeld bij de notaris, op kosten van de gemeente. Eind 2009 kunnen op deze locatie de herstelwerkzaamheden aan de panden beginnen

Manifest aan Tweede Kamer De Kamercommissie voor Wonen, Wijken en Integratie heeft begin oktober 2009 in Zaanstad het Manifest voor Funderingsherstel ontvangen. In het manifest maken gemeenten, waaronder Schiedam, zich samen met Vereniging Eigen Huis en een brede afvaardiging van de bouwbranche, hard voor aandacht van de landelijke politiek voor de funderingsproblematiek. In het manifest doen de ondertekenaars concrete aanbevelingen over hoe de nationale overheid funderingsherstel kan stimuleren. Er wordt vooral om herkenning en erkenning gevraagd van dit probleem door de landelijke politiek. Naar schatting 200.000 huizen in Nederland hebben ermee te maken en dit aantal kan de komende jaren enorm toenemen. Reden voor de ondertekenaars van het manifest om zich tot het rijk te wenden. Het Manifest voor Funderingsherstel is in november 2009 door wethouder Yorick Haan ter informatie gestuurd naar de Schiedamse gemeenteraad. Hierover is ook een persbericht uitgegaan om het

4.5. Aandacht voor funderingsherstel Behalve de gesprekken met eigenaren heeft de gemeente Schiedam in 2009 ook op een andere manier de aandacht gevestigd op de funderingsproblematiek. Begin 2009 zijn uniforme afspraken gemaakt met makelaars over de wijze waarop panden met - eventuele -


2009

Gemeente Schiedam


probleem wederom onder de aandacht van de Schiedammers te blijven brengen. Minister Van der Laan gaat in zijn antwoord uitgebreid in op de problematiek en hij erkent de moeilijke situatie van een bewoner die wordt geconfronteerd met een slechte fundering. Wel meldt hij in de brief dat de huiseigenaar uiteindelijk verantwoordelijk is voor herstel van een slechte fundering. Hij stelt dat er de afgelopen jaren door gemeenten en rijk het nodige is ondernomen om de lasten van getroffen bewoners draaglijk te maken met een scala aan maatregelen. Van der Laan acht daarom een financiële impuls van rijkszijde nu niet aan de orde. Open huis aan Rotterdamsedijk De uitvoering van het funderingsherstel bij de flat aan de Rotterdamsedijk 262-272 is aanleiding geweest om een open huis te organiseren in de hoop dat andere eigenaren dit voorbeeld volgen. Na de zomervakantie werden alle eigenaren van wie het pand funderingsproblemen heeft en eigenaren met een pand in de monitoring, uitgenodigd hier een kijkje te komen nemen. Op locatie vonden rondleidingen plaats. Van alle funderingsherstellocaties is in ieder geval een eigenaar langs gekomen. In totaal hebben circa vijftig belangstellenden gehoor gegeven aan de uitnodiging. Ter gelegenheid van dit open huis is een speciale nieuwsbrief particuliere woningverbetering verspreid in een oplage van 4.500 stuks. Verder heeft de projectcoördinator een les verzorgd voor de groepen vijf van de basisschool die achter de flat staat. De scholieren hebben ook een bezoek gebracht aan de funderingsherstellocatie.


2009

“ ” Alleen al in 2009 hebben eigenaren met behulp van een laagrentende lening voor bijna 4 miljoen euro hun huis opgeknapt.

Gemeente Schiedam


5. De resultaten In de actieve (van deur-tot-deur) aanpak van de woningverbetering zitten in 2009 in totaal 5760 woningen in de wijken Oost, West, Zuid en Centrum. 5.1. De cijfers tot en met 2009 (aantallen in woningen) Woningverbetering

t/m 2005

t/m 2006

t/m 2007

t/m 2008

t/m 2009

Eerste stap: Informatiefase afgerond

3174

3781

4328

4538

5273

Tweede stap: BOR gereed en besproken Kwaliteitscontrole BOR

2121 74

3456 94

3905 94

4240 124

4655 124

Derde stap: Laagrentende leningen

355

530

767

960

1181

500

456 800

876 1200

876 1498

876 782

493

665

872

1454

2297

5

7

13

18

31

90

148

178

217

283

11 96 24

15 115 29

16 138 41

21 159 56

27 180 69

38

182

203

230

247

31 7

86 92 25 68 5

103 124 3 90 4

119 125 3 106 4

233 50 31 41 45 414

Vierde stap: APK-keuring gas- en elektrische installaties In uitvoering totaal (is saldo; niet cumulatief ) Gereed en gecontroleerd totaal Wonen boven winkels Gereed en in uitvoering

De Aanschrijving Voortraject aanschrijving gestart (bemiddeling) Binnentreden met machtiging B &W Aanschrijving gestart Uitvoering door gemeente

De Zwambestrijding Onderzocht, waarvan ~aantasting door zwam ~geen zwam ~geen zwam, wel bruinrot Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering Te plegen nader onderzoek

11 100

71 96 15 26 14

Funderingsaanpak Herstelplan gereed Laagrentende lening Uitgevoerd funderingsherstel Sloop nieuwbouw gerealiseerd Woningen te vervangen door nieuwb Monitoren fundering, saldo;niet cumulatief

67 2 2 41 8 945

143 146 192 3 33 30 3 3 3 41 41 41 8 16 44 5.2. Toelichting 1022 665op de cijfers 600


2009

Gemeente Schiedam


boven winkels in uitvoering zijn gekomen. Dit is het effect van Werk aan de Winkel. Van de 2800 woningen in de eerste fase is het traject voor 2340 woningen bekend. Ruim 1300 woningen zijn gereed en gecontroleerd, 477 woningen zijn in uitvoering, 379 woningen waren al prima in orde (de 'kanjers'). Dit betekent dat ruim tachtig procent van de woningen in deze fase gereed of in uitvoering zijn. Verder is voor 180 woningen een aanschrijvingsprocedure gestart. Er blijven dus ongeveer 460 woningen over waarvan niet duidelijk is hoe de zaak ervoor staat. Daarom wordt in 2010 doorgegaan met het actief controleren in de eerste fase door het Servicepunt (zie pag.12 voor meer informatie over deze aanpak). In 2009 zijn geen keuringen gedaan van de gas- en elektrische installaties. Voor de 1560 woningen in de derde fase moeten de keuringen nog plaatsvinden. Door opstartproblemen bij de onderaannemer zijn de opnames voor APK-keuringen pas eind 2009 van start gegaan.

Eerste stap Het merendeel van de eigenaren van woningen die in de actieve aanpak van de particuliere woningverbetering zitten, is in de loop van 2009 geïnformeerd. De stijging zit vooral in de vorderingen die geboekt zijn in de derde fase. Daarin zitten enkele grotere Verenigingen van Eigenaren, zoals die aan de Oranjestraat en het Broersvest die in 2009 voor deelname aan het project zijn benaderd. Tweede stap In de derde fase zijn het afgelopen jaar veel Bouwkundige Onderhoudsrapporten geproduceerd. Dat dit aantal een stuk lager ligt dan het aantal eigenaren dat is geïnformeerd, komt doordat een aantal grote VvE's al een onderhoudsplan hadden liggen. In die gevallen is geen BOR gemaakt. In de categorie kwaliteitscontrole BOR zit in 2009 geen verschil ten opzichte van het jaar daarvoor. Dit komt omdat er om het jaar een dergelijke controle plaatsvindt. In 2009 is een klantenonderzoek gehouden. In hoofdstuk 3 leest u hier meer over.

De aanschrijving De afdeling handhaving is vooral actief bij woningen in de eerste fase. De actieve controles van het Servicepunt leiden tot een stijging van het aantal leningaanvragen maar ook tot een stevige toename (+66) van adressen waar met de handhaving is gestart. Woninginspecteurs zijn in 2009 zes woningen binnengetreden met een machtiging van het college van B & W. De aanschrijving, waar aanvankelijk veel weerstand tegen was, wordt inmiddels door velen gezien als een onmisbaar element in de aanpak.

Derde stap Qua aantal leningen is 2009 een goed jaar met 221 laagrentende leningen. Zeker met het oog op de recessie was deze stijging van het aantal leningen niet verwacht. Vooral veel eigenaren in de eerste fase hebben alsnog in 2009 een lening afgesloten. Dit komt vooral doordat het Servicepunt Woningverbetering een extra inspanning heeft verricht om deze fase af te ronden. Verder heeft de hoge productie van het aantal BOR's in de derde fase ertoe geleid dat hier leningen uitkwamen. In totaal zijn tot eind 2009 1231 leningen aangegaan, waarmee een bedrag is gemoeid van ruim 22 miljoen euro. In 2009 is voor 3,96 miljoen euro aan leningen uitgezet. Overigens zijn tot en met 2009 73 leningaanvragen afgewezen. Van dit aantal hebben de meeste eigenaren andere wegen gevonden om de klus te klaren. Slechts acht van de 73 eigenaren heeft geen verdere actie ondernomen om de afspraken in het BOR uit te voeren. Kennelijk hebben advies, hulp en begeleiding van het Servicepunt tot gevolg dat eigenaren toch aan de slag gaan al hebben ze geen lening.

De zwambestrijding Bij het opmaken van een onderhoudsrapport wordt standaard in de kruipruimte gekeken naar eventuele aanwezigheid van zwam. In 2009 is in West vijftien keer melding gemaakt van vermoedens van zwam en in Oost twee keer. Daarvan bleek de melding slechts in één geval om vals alarm te gaan. Waar nieuwe besmettingshaarden van de agressieve zwam zich namelijk voordoen, wordt onmiddellijk de actieve aanpak gestart met hulp, advies en een goedkope lening. In West is één woning binnen getreden met een machtiging van het college, omdat de eigenaar ondanks veelvuldig contact met de gemeente geen haast maakte met de zwambestrijding.

Vierde stap Eind 2009 zijn eigenaren van 782 woningen bezig met het wegwerken van het achterstallig onderhoud. In de eerste fase zijn het vooral de eigenaren in Oost en Zuid die bezig zijn (396) tegen 91 in West. In de tweede fase zijn 292 panden verspreid over de oude wijken in uitvoering. De eigenaren in de derde fase zijn inmiddels ook aan de slag gegaan. Interessant om te melden is dat in 2009 ook dertien woningen

Funderingsaanpak Omdat er twee funderingsherstellocaties in 2009 zijn bijgekomen of qua omvang uitgebreid, zijn er voor 41 woningen herstelplannen gemaakt. Bij de Buijs Ballotsingel is het aantal woningen van drie naar veertig gegaan. Aan de hand van nader onderzoek is hier namelijk droogstand van de paalkoppen geconstateerd. De eigenaren zijn eind 2009 op de


2009

Gemeente Schiedam


hoogte gesteld van deze nieuwe ontwikkeling. In hoofdstuk 4 is nader ingegaan op het moeizame proces van de funderingsaanpak. Ondanks alle inspanningen zijn er in 2009 'maar' twintig leningaanvragen voor funderingsherstel gedaan. Deze leiden het komende jaar wel tot uitvoering van de werkzaamheden. Er staan nog steeds een aantal woningen op de nominatie om te worden vervangen door nieuwbouw. Het gaat over het algemeen om leegstaande panden aan de Rembrandtlaan/De Genestetstraat (8) en grotendeels nog bewoonde panden aan de Rembrandtlaan/Nicolaas Beetsstraat (33). Op sommige locaties denken eigenaren eerder aan sloop/nieuwbouw omdat funderingsherstel niet rendabel wordt geacht. Om dergelijke projecten meer haalbaar te maken heeft het college besloten om gelden voor woningverbetering en funderingsherstel voor vier locaties in te zetten voor sloop/nieuwbouw. Het komt er op neer dat de vertrekkende eigenaar een goedkope lening kan krijgen ten behoeve van de aankoop van een andere woning. Als voorwaarde geldt wel dat hij de achtergelaten woning tegen taxatiewaarde verkoopt aan de ontwikkelaar. In het geval van de Daltonstraat 2-22 is de verkoop dan aan de gemeente: op deze locatie is de wet voorkeursrecht gemeente gevestigd. Andere locaties waar mogelijk sloop/nieuwbouw gaat plaatsvinden, zijn:

onvoldoende duidelijkheid over de stabiliteit van een groot aantal (414) panden en moet die nog doorgaan. Hoe komt het nu dat de monitoring na een aantal jaren nog steeds geen duidelijk beeld geeft? Het kan zijn dat één pand enigszins beweegt en het naastgelegen pand niet. Het gaat daarbij om millimeters. De meting is een afgeleide van een groot aantal processen: de gedragingen van de houten paal, van de ondergrond, het gedrag van het gebouw zelf. Dat kan het complex maken om de meetresultaten te interpreteren. Daarnaast worden de metingen nu gedaan door de gemeente, die de monitoring in de beginjaren aan een marktpartij had uitbesteed. De indruk dat de metingen niet helemaal nauwkeurig plaatsvonden, werd nadien helaas bevestigd. Deze overstap heeft ook tijd in beslag genomen. Soms is monitoring van de voorkant van het pand alleen niet voldoende en moeten extra onderzoeken plaatsvinden, zoals aan de achterkant. Hierdoor duurt het langer om een nauwkeurig beeld te krijgen van de situatie. Hieronder schetsen we het verloop van de monitoring:

- Rembrandtlaan 104-118/Vlaardingerdijk 137141/Nicolaas Beetsstraat 62-74 en 49-55 en de J.A. Alberdink Thijmstraat 85-89. Gemeente en ontwikkelaar IJsselhof Vastgoed werken hier aan een intentieovereenkomst. De verwerving van panden moet nog plaatsvinden.

Jaar

Aantal woningen in monitoring

Uit monitoring, geen incident

Uit monitoring, incident

2004 2005 2006 2007

934 + 96 + 31 +2 + 40 +6 +6 1115

-/- 244 -/- 111 -/- 35 -/- 26 -/- 45 -/- 125 586

-/- 38 -/- 39 -/- 27 -/- 11 115

2008 2009

- Rembrandtlaan 36-38/De Genestetstraat 7-9. Hier heeft StadsVastgoed al bezit verworven. De opzet is om leningen in te zetten ten behoeve van nieuwe eigenaren om de maandlasten te drukken. Na ontmanteling van StadsVastgoed zijn gesprekken gevoerd met de BAM, die onderzoekt of deze ook als ontwikkelaar wil optreden. Een alternatief plan wordt nog nader onderzocht.

Uit deze tabel kunnen we opmaken dat ooit in totaal 1115 woningen in Oost en West met de monitoring te maken heeft gehad. Verder blijkt eind 2009 dat 414 woningen nog steeds in de monitoring zitten omdat niet duidelijk is of maatregelen aan de fundering al dan niet noodzakelijk is.

- Snelliussingel 160-162/Van Swindenstraat 73 (oude Spar-locatie). IJsselhof Vastgoed ziet na onderzoek voldoende aanleiding om een plan te ontwikkelen. Verwerving moet nog plaatsvinden. Er zou weer een supermarkt kunnen komen. Monitoren fundering De monitoring van woningen in Oost en West loopt al sinds 2004. Eerst vond één keer per jaar een meting plaats, maar om de eigenaren sneller zekerheid te kunnen bieden is in 2006 besloten twee keer per jaar te meten. Desondanks geeft de monitoring nog Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 23

2009

“ ” Funderingsherstellocatie Van Ruijsdaellaan 11-25 'Anderhalf jaar geleden hebben we dit huis gekocht. We wisten van de funderingsproblemen en het was bekend hoeveel geld met herstel ervan gemoeid was. Maar we wilden het huis graag hebben. Toen werd gezegd dat het herstel over twee maanden zou starten, er zat spoed achter. Het valt me daarom tegen dat er nog steeds niets is gebeurd. Ik weet dat de financiering bij een aantal eigenaren nog niet rond is. En het blijft moeilijk om alle neuzen van alle eigenaren dezelfde kant op te laten wijzen. Van mij mogen de werkzaamheden echter morgen beginnen. We willen onze tuin opknappen en een nieuwe schutting plaatsen maar dat heeft niet zo veel zin als de tuin dadelijk weer overhoop ligt. Of ik opzie tegen het funderingsherstel? Nee, dat wist ik van tevoren. Vervelend is wel dat de staalprijzen omhoog zijn gegaan in de tussentijd en dus de prijzen van aannemer zijn gestegen omdat het zo lang duurt. Het wordt hoog tijd dat er wat gaat gebeuren. Binnenkort is het pand weer in prima staat, dat hou ik maar voor ogen.' Sjaak Vink, Van Ruijsdaellaan 21 b. “Het is hoog tijd dat de werkzaamheden beginnen”, aldus de eigenaar van een pand aan Van Ruijsdaellaan.

Gemeente Schiedam


6. De verwachtingen voor 2010 problemen een meer structurele aanpak nodig hebben. Schiedam is de komende jaren nog niet af van de funderingsproblematiek. Een nieuwe aanpak van de funderingsproblematiek is besproken met de bewonersverenigingen en met de in Schiedam werkzame makelaars. Alle partijen zijn er van doordrongen dat structurele aandacht in Schiedam nodig is, al wordt niemand daar vrolijk van. Om de funderingsproblemen goed in te schatten en in kaart te brengen, moeten we eigenlijk toe naar een meer permanent meetsysteem in plaats van de huidige monitoring. Dit meetsysteem moet zo transparant mogelijk worden opgezet om de verkoopbaarheid van woningen niet in de weg te staan. Ook moet de gemeente Schiedam meer aandacht schenken aan het voorkomen van problemen met de fundering. Wat te doen bijvoorbeeld bij het ophogen van straten, het vernieuwen van rioleringen of het aanleggen van verkeersdrempels? Behalve een permanent meetnet zouden in Schiedam ook de grondwaterstanden regelmatig - moeten worden gemeten. Dit zou ook het geval moeten zijn vanwege de nieuwe wet gemeentelijke watertaken waardoor de gemeente een zorgplicht heeft voor het grondwaterpeil. We sluiten niet uit dat dit op enkele andere locaties in Oost ook aan de orde is. Nader onderzoek vindt plaats.

6.1. Woningverbetering De eigenaren die sinds de start van het project particuliere woningverbetering voor fase 1 werden uitgenodigd, krijgen nog tot eind 2010 de kans gebruik te maken van alle mogelijkheden. In 2011 is voor fase 1 de passieve aanpak van toepassing: voor advies en begeleiding betalen ze de kostprijs daarvan, een laagrentende lening is wel mogelijk om het achterstallig onderhoud aan het casco aan te pakken. Voor de eigenaren in fase 2 loopt de woningverbetering nog enkele jaren door; zij zijn later in het proces betrokken. Van de eigenaren in fase 3 verwachten we dat de leningenstroom goed op gang komt. Deze fase loopt door tot en met 2014. Bij afbouwen van een fase betekent dat overigens dat de gemeente eigenaren en VvE's in het bijzonder moeten blijven steunen ten aanzien van de woningverbetering. Als we nu achterover leunen zijn de investeringen immers voor niets geweest. Daarom komt de gemeente in 2010 met een aantal maatregelen. Een voorstel is om iedere eigenaar die zijn huis wil verkopen een geactualiseerde BOR aan te bieden en een gratis energieadvies. Verder zijn er enkele zaken die we in Schiedam structureel moeten blijven aanpakken, zoals het funderingsherstel (zie hoofdstuk 4), de agressieve zwam en de aanpak van de rotte kiezen in de straten, dat inhoudt dat de gemeente aanschrijft waar eigenaren het onderhoud achterwege laten. Voor Vereniging van Eigenaren blijft er een 'eerste hulppost' die hulp kan bieden bij problemen in de VvE. Te denken valt aan het tijdelijk inschakelen van extra begeleiding van VvE's of hulp bieden bij de inschrijving bij Kamer van Koophandel. Nu is het moment aangebroken om geleidelijk een de slag naar de beheerfase te maken. Het huidige Servicepunt Woningverbetering zou dan kunnen functioneren als het Servicepunt Duurzame Woningverbetering. Daarbij is het uitgangspunt om de maatregelen van woningverbetering en energiebesparing meer dan ooit te gaan combineren.

Kortom, het wordt een druk jaar, waarin Schiedam zal moeten leren omgaan met de structurele problematiek van de funderingen in dit veengebied. Er zullen ook enkele funderingsherstellocaties bijkomen. In ieder geval is het wel duidelijk dat de gemeente Schiedam tot en met 2014 doorgaat met het aanbieden van laagrentende leningen en gratis begeleiding bij de aanpak van funderingen. Alhoewel de subsidie van het ministerie van VROM aan de gemeente afloopt, blijft het Servicepunt Woningverbetering eigenaren terzijde staan met hulp en advies. De gemeenteraad heeft daarvoor geld vrijgemaakt. Met het afbouwen van de monitoring en met het aanpakken van de nu bekende funderingsproblemen, is Schiedam in 2014 daarom nog niet klaar.

6.2. Funderingsherstel Op basis van de ervaringen en rapporten van Gemeentewerken Rotterdam en van de funderingstechnicus van de TU Delft (Deltares) is het inzicht versterkt dat de funderingsproblemen in Schiedam om een structurele oplossing vragen. Tot nu toe is gewerkt vanuit de gedachte: er is een probleem en hoe lossen we dat op? Op dit vraagstuk is een projectmatige aanpak bedacht die een aantal jaar in beslag zou nemen. Het inzicht nu is dat de


2009

“ ” Funderingsherstellocatie Rubensplein 6 -12 'Toen ik het pand aan het Rubensplein 12 kocht in 1988 stond het al scheef. Nergens bleek echter dat er funderingsproblemen waren; scheefstand hoeft niet altijd problemen op te leveren. Als timmerman heb ik het pand altijd goed onderhouden, ik heb nooit iets gemerkt van een zakking. Na een aantal jaren monitoring bleek echter dat er toch problemen waren met de fundering. Daar was ik natuurlijk niet zo blij mee. Ik moest erg wennen aan de hoge kosten van funderingsherstel. Ik heb de meeste vierkante meters oppervlakte met dit hoekpand, dus ook de meeste kosten. Als eigenaar kun je wel zeggen dat je niet mee doet, maar uiteindelijk word je toch verplicht. Bovendien kun je een pand met funderingsproblemen slecht verkopen. Wat is dan wijsheid? Ondertussen zijn we bijna anderhalf jaar in gesprek met de gemeente over de wijze van herstel. De gesprekken verliepen goed, alles werd goed uitgelegd, dat moet ik zeggen. De planning is dat de werkzaamheden in september starten. Ik hoop wel dat de gemeente zich soepel opstelt met bijvoorbeeld de vergunningen afgeven; daar moet geen maanden meer overheen gaan. Het moet nu wel starten. Dadelijk staat er weer een pand dat gestabiliseerd is, met een kelder eronder en dat spic en span in orde is.' Guido van den Bos, Rubensplein 12 Eigenaar Rubensplein 12: “In het begin schrok ik van de hoge kosten van funderingsherstel.”

Gemeente Schiedam


Adressen Huiseigenaren kunnen terecht bij: Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat 227 3111 AJ Schiedam Tel. 010- 238 06 33 E-mail: [email protected] Website: www.schiedam.nl/woningverbetering Colofon Uitgave Tekst Eindredactie Foto's Reacties aan:

e-mail

Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik Marianne Ames Ruud van Workum Jan van der Ploeg e.a. Gemeente Schiedam t.a.v. particuliere woningverbetering Postbus 1501 3100 EA Schiedam [email protected]

Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.


2009

Gemeente Schiedam



2009

“ ” Eigenaar Leo Pronk knapt zijn huis aan de Galileistraat op. “Eerst vroeg ik me af waar de gemeente zich mee bemoeide, maar de aanpak werkt wel. Links en rechts zie je de huizen opknappen.”


Jaarverslag 2009

Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Recommend Documents