Woningmarktonderzoek eindrapport

Gemeente Doetinchem Woningmarktonderzoek eindrapport 28 mei 2009

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem

Projectnr. 222.70

Telefoon Telefax

(026) 3512532 (026) 4458702

E-mail Internet

[email protected] www.companen.nl

Gemeente Doetinchem Woningmarktonderzoek eindrapport 28 mei 2009

Inhoud 1.

Samenvatting en conclusies 1.1. Opdracht 1.2. Conclusies

1 1 2

2.

Introductie 2.1. Waarom een woningmarktonderzoek? 2.2. De onderzoeksvragen 2.3. Gevolgde werkwijze

9 9 10 10

3.

Korte terugblik 3.1. Ontwikkeling in bevolking, migratie en woningbouw

13 13

4.

Demografische vooruitzichten 4.1. Einde aan de natuurlijke inwonersgroei 4.2. Voorlopig nog doorzettende groei van huishoudens: gezinsverdunning 4.3. Diverse factoren bepalend voor de kwantitatieve woningbehoefte 4.4. Doelgroep van beleid: verwachte daling?

17 17 17 18 19

5.

Wonen en woonwensen in Doetinchem 5.1. Beoordeling huidige woonsituatie 5.2. Verhuizen en woonvoorkeuren 5.3. De vraag in beeld: vraagprofielen per doelgroep 5.4. Belangstelling voor goedkope koop 5.5. Nieuwbouw; voorkeuren en bekendheid 5.6. Collectief of particulier opdrachtgeverschap: populair 5.7. Wonen met zorg

21 21 23 31 35 35 36 37

6.

Dynamiek en fricties op de woningmarkt 6.1. Van wens naar gedrag 6.2. Scenario 1. Het wensmodel 6.3. Scenario 2. Het tegenwindmodel 6.4. Scenario 1 en 2 vergeleken 6.5. De algemene lijnen op gemeentelijk niveau 6.6. Suggesties woningbouwprogramma 2009-2019 6.7. Wehl en Gaanderen

41 41 42 47 49 49 49 51

7.

Woningbouwplannen in de gemeente 7.1. De planinventarisatie 7.2. Plannen en vraag

53 53 54

Bijlage 1. Vraagprofielen verhuisgeneigde doelgroepen

1

Bijlage 2. Kerncijfers gemeenteonderdelen

5

Bijlage 3. Vraag-aanbodbalansen voor Gaanderen en Wehl (scenario 1)

8

Bijlage 4. Woningwaardering naar huur / koop

12

Bijlage 5. Pluspunten van de woonomgeving

14

Bijlage 6. Vragenlijst

15

1. Samenvatting en conclusies 1.1.

Opdracht

Motieven De gemeente Doetinchem heeft behoefte aan een actueel beeld van de woningbehoefte en de te verwachten woningvraag. Zij heeft daarvoor twee belangrijke motieven: 1. Invulling bestaande woningbouwprojecten. In de gemeente staan veel woningbouwprojecten op stapel. De onderbouwing en de invulling van die projecten vereist een degelijke en tegelijk praktisch bruikbare basis. 2. Onderbouwing woonbeleid. In de tweede plaats wil de gemeente meer inzicht in het functioneren van de huidige woningmarkt om aan de beleidsvorming op dit vlak een nieuwe impuls te gaan geven. Onderzoeksvragen Centraal in het onderzoek staan de volgende vragen: a. Wat zijn de woonwensen van de Doetinchemse bevolking? b. In hoeverre sluit het potentiële aanbod (bestaande en nieuwe woningen) aan bij de woonwensen. Is er sprake van onder- of oververtegenwoordiging van een bepaald segment of woonmilieu? c. Wat is het te verwachten effect van de geplande nieuwbouw op de bestaande voorraad? Wat is naar verwachting het bestaande profiel van de nieuwe bewoners? Welke woningen komen eventueel leeg? d. Is het te verwachten dat Doetinchem (in verband met haar centrumpositie) een andere demografische ontwikkeling ondergaat dan andere Achterhoekse gemeenten? Hoe moet Doetinchem zich profileren om een aantrekkelijke woongemeente te zijn? Drie typen bronnen Voor de beantwoording van de onderzoeksvragen zijn 3 bronnen gebruikt: 1. De beschikbare (statistische) gegevens van de gemeente, het CBS en andere instellingen. 2. De demografische prognoses van de provincie Gelderland, die door Companen zijn bewerkt en opgenomen in de genoemde studie ‘demografische veranderingen in de Achterhoek’ (december 2007). 3. Een uitvoerige enquête onder een representatieve steekproef van inwoners van de gemeente. Deze heeft plaatsgevonden in de laatste maanden van 2008. Leeswijzer In dit onderzoeksrapport worden allereerst de conclusies besproken (zie paragraaf 1.2). Daarin wordt allereerst teruggekeken naar belangrijke ontwikkelingen van de afgelopen jaren en wordt ook vooruitgekeken (belangrijke prognoses en planvoorraad). Daarna wordt ingezoomd op de resultaten van de enquête. Centraal staan de woonwensen van de groepen op de woningmarkt. Vervolgens komt de vraag van deze groepen aan bod. Deze vraag wordt aan het vrijkomende aanbod gekoppeld waarbij twee scenario’s worden beschreven. Een wensmodel en een tegenwindmodel. Dit levert conclusies op welke segmenten kansrijk zijn en welke minder. Ook worden conclusies gegeven over de -1-

regionale aantrekkingskracht van Doetinchem. Tenslotte wordt een vergelijking gemaakt met de conclusies van een woningmarktonderzoek uit 2006, de Dynamische Woningmarkt scan. Na de conclusies kunt u in hoofdstuk 2 tot en met 7 het gehele onderzoek lezen: • Hoofdstuk 2 is de introductie van het onderzoek. • Hoofdstuk 3 kijkt terug op ontwikkelingen van de afgelopen jaren. • Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de prognoses voor Doetinchem. • Hoofdstuk 5 worden de woonwensen van diverse groepen behandeld. • Hoofdstuk 6 brengt vraag en aanbod met elkaar in verband. • Hoofdstuk 7 geeft tenslotte inzicht in de bouwplannen in Doetinchem. • In de bijlage vindt u diverse gegevens zoals vraagprofielen en kerncijfers van Doetinchem, Gaanderen en Wehl.

1.2.

Conclusies

De kwantiteiten 1. De woningbouw in Doetinchem is de afgelopen jaren gemiddeld genomen sterk gedaald. Belangrijk gevolg daarvan was een achterblijvende vestiging en een toenemend vertrek. Dit heeft een belangrijk effect op de bevolkingsontwikkeling gehad. Ouderen zijn gebleven, vooral jongeren hebben in sterkere mate de gemeente verlaten, waardoor de vergrijzing zich heeft versterkt. 2. Ondanks de relatief beperkte woningbouw, heeft Doetinchem de afgelopen jaren toch een aantrekkingskracht gehad op de woningzoekenden uit een aantal Achterhoekse gemeenten. Feitelijk kan gesproken worden van een beperkte regionale opvangfunctie. In de richting van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen is een duidelijk vertrekoverschot te constateren. 3. De natuurlijke groei van de bevolking van Doetinchem komt het komende decennium tot stilstand. Niettemin groeit het aantal huishoudens op basis van natuurlijk aanwas nog met zo’n 1.680 in de periode 2009-2020. Daaraan kunnen nog worden toegevoegd het inhalen van een deel van de achterstand die de afgelopen jaren in de bouwproductie is opgelopen alsmede de extra noodzakelijke woningbouw vanwege de extramuralisering. Daarmee komt de noodzakelijke nieuwbouw al op 2.000 à 2.400. Tenslotte kunnen woningonttrekking en de opvangambitie van de gemeente nog tot extra woningbouw leiden. Over de voorgenomen onttrekking zijn geen cijfers voorhanden. Ten aanzien van de mogelijkheden om een vestigingsoverschot te bewerkstelligen geeft het onderzoek geen aanleiding tot overdreven verwachtingen. Het gros van de opvang zal overigens de andere Achterhoekse gemeenten betreffen. De nieuwbouw daar zal mede de aantrekkingskracht van het woningaanbod van Doetinchem beïnvloeden. 4. De Doetinchemse planvoorraad is ruim voldoende. In totaal heeft Doetinchem een plancapaciteit van 4.500 woningen. In het algemeen gaat men ervan uit dat een planvoorraad nodig is van ca. 130% van de beoogde productie (inclusief vervanging). Dat betekent dat Doetinchem de komende 10 jaar (meer dan) voldoende heeft aan plannen voor minimaal 2.600 à 3.100 woningen (excl. opvangfunctie en vervanging).

-2-

Op de woningmarkt 5. Uit de enquête blijkt dat de inwoners van Doetinchem hun woning en woonomgeving positief tot zeer positief beoordelen. De goede beoordeling van de woning is vooral gebaseerd op de ligging en de buitenruimte; de goede beoordeling van de woonomgeving op privacy en rust, winkels, de ligging ten opzichte van het centrum, de veiligheid, de parkeergelegenheid en de hoeveelheid groen. 6. Niettemin zijn er uiteraard altijd mensen die willen verhuizen. Dat geldt uiteraard voor starters, die in vrij grote mate op de enquête hebben gereageerd. En daarnaast zijn er bestaande huishoudens met verhuisplannen. Hun belangrijkste motieven om te willen verhuizen zijn ‘groter wonen’ en ‘het ouder worden’ of ‘de gezondheid’. 7. Van alle bestaande huishoudens heeft één derde verhuisplannen, zij het dat een relatief groot deel daarbij terughoudendheid aan de dag legt. Dat is gezien de huidige economische omstandigheden ook niet vreemd. 8. Overigens verschilt de verhuisgeneigdheid sterk per type huishouden. De kleine huishoudens tot 55 jaar en de gezinnen met kinderen hebben de meeste verhuisplannen. De verhuisgeneigdheid bij ouderen is zeer beperkt. 9. In Doetinchem-stad heeft men veel meer verhuisplannen dan in de dorpen Wehl en Gaanderen. Dat is op zich verklaarbaar, gezien het verschil in bevolkingssamenstelling. In Doetinchem wonen namelijk meer jongeren en die zijn relatief meer verhuisgeneigd. 10. Onder mensen met verhuisplannen zijn het Centrum en Dichteren de populairste wijken. 11. Er bestaat een vrij grote binding aan de gemeente (89%). Slechts 11% van de mensen met verhuisplannen denkt erover de gemeente te verlaten. De grote binding aan de gemeente is vooral gebaseerd op de prettige woonomgeving, familie en vrienden en werk.

De vraag 12. De komende 10 jaar komen er ca. 16.800 huishoudens op de woningmarkt. Dit zijn verschillende doelgroepen: a. Kleine huishoudens tot 55 jaar (31% oftewel 5.200). b. Kleine huishoudens vanaf 55 jaar (11% oftewel 1.850). c. Gezinnen met kinderen (33% oftewel 5.540). d. Starters (14% oftewel 2.350). e. Vestigers (11% oftewel 1.850). 13. Elke doelgroep heeft zijn eigen vraagprofiel: a. De starters willen vooral goedkope appartementen en eengezinswoningen. b. De jongere kleine huishoudens willen zich vooral verbeteren in grondgebonden koopwoningen. c. Dat laatste geldt ook voor gezinnen met kinderen, maar dan is de sprong groter. d. De senioren wensen vooral door te stromen naar een nultredenwoning (grondgebonden of appartement), veelal in de huursector. e. De vestigers komen vooral voor grondgebonden koopwoningen en in mindere mate voor huurappartementen. 14. Zo’n 23% van de geënquêteerde huurders zou de eigen huurwoning (wellicht) willen kopen; 7% is daar uitgesproken positief in, de rest aarzelt.

-3-

15. Het maakt de meeste mensen met verhuisplannen niet uit of zij een nieuwe of bestaande woning krijgen. Dat maakt het dus lastig de opgegeven voorkeuren door te vertalen naar een bouwprogramma. 16. Er is vrij grote belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap. Dat uit zich het meest in de vraag naar individuele kavels. Toch denkt ook een deel aan collectief particulier opdrachtgeverschap. 17. Op het vlak van wonen en zorg constateren we een groeiende behoefte aan verzorgd wonen (zorg op afroep). Daar is de komende 10 jaar nog behoefte aan ca. 350 extra plaatsen. Het aanbod aan beschermd wonen is kwantitatief op orde. Waarschijnlijk zal er nog een slag gemaakt moeten worden van grootschalig naar meer kleinschalig beschermd wonen.

Tussen droom en daad. Recessie en de woningmarkt 18. Om een goed beeld te krijgen van de woningmarkt, gaat het niet alleen maar om de vraag, maar ook om het aanbod in de bestaande woningvoorraad, dat ontstaat door verhuizing, vertrek uit de gemeente en sterfte. Als alle vragers de komende 10 jaar een woning naar hun zin kunnen krijgen, komt door doorstroming een groot aantal woningen vrij. Dit aantal is overigens niet voldoende om de totale vraag te dekken. Daarom dienen er nog woningen te worden bijgebouwd. Zie boven onder punt 3. 19. In de praktijk blijken uiteraard niet alle mensen die verhuisplannen hebben ook daadwerkelijk te verhuizen. En dat geldt zeker in de huidige tijd met sombere economische vooruitzichten. Daarom hebben we twee scenario’s ontwikkeld: 1. Een ideaal scenario, waarin aan de woonwensen wordt voldaan. 2. Een tegenwind-scenario, waarin stagnatie in vraag en aanbod optreedt en dus de mensen hun verhuisplannen sterk bijstellen of zelfs afgelasten. 20. Het blijkt dat beide scenario’s min of meer dezelfde vraagtrends vertonen, maar verschillen in termen van kansen en risico’s. Dat komt doordat de woonwensen afhangen van veel meer factoren dan de economische conjunctuur. De enquête heeft plaatsgevonden in een sterk economisch neergaand tij. 21. De behoefte in beide scenario’s, doorgerekend naar een nieuwbouwdifferentiatie komen voor alle doelgroepen tezamen neer op: a. een huur / koopverhouding van 25/75 tot 40/60. In de huidige plannen van Doetinchem is die verhouding 23/77. Dat past dus goed bij het rugwindscenario. b. een verhouding tussen gestapeld en grondgebonden van 43/57 in de huur en 13/87 in de koop. In de koopplannen ligt die verhouding op 30/70; ergo: aanzienlijk teveel plannen voor koopappartementen. c. In de huursector liggen de kansen vooral in de categorieën grondgebonden nultredenwoningen en nultredenappartementen. De risicosegmenten zijn de appartementen zonder lift en de eengezinsrijwoningen. In het huidige economische tij liggen die risico’s aanzienlijk lager dan bij economische rugwind. d. In de koopsector liggen de kansen in de goedkope eengezinsrijwoningen (< € 170.000) en toch nog steeds bij de tweekappers, ook al zijn die kansen voor dat laatste segment in de huidige conjunctuur minder groot dan eerder. De risicosegmenten in de koopsector zijn de appartementen en de middeldure rij- en hoekwoningen. Alles bij elkaar constateren we dat de huidige economische crisis zowel de kansmarkten als de risicomarkten verkleint. 22. In Wehl constateren we vooral een grote vraag naar huisvesting voor starters, zowel in koop als huur. In Gaanderen is de vraag veeleer tweeledig: starters en senioren. -4-

23. Scenario’s 1 en 2 geven ook een mogelijke ontwikkeling in de komende tijd aan. Op de kortere termijn speelt scenario 2; op de langere termijn zal - bij verbeterende conjunctuur - het aanbod meer gericht moeten zijn op scenario 1.

Bouwen in segmenten om woningbouw vlot te krijgen 24. Het is uiteraard lastig om vanuit een lokale woningmarkt iets te zeggen over de bestrijding van de woningmarkteffecten door de economische neergang. De samenhang met de totale economie is daarvoor te groot. Toch is op grond van de onderzoeksuitkomsten wel iets te zeggen over segmenten waarop de komende tijd de nadruk zou moeten liggen: In de huursector is het van belang om het aanbod aan levensloopbestendige woningen (zowel grondgebonden als gestapeld) te blijven uitbreiden. Voorts is het van belang om de vermindering van de voorraad appartementen zonder lift voort te zetten, eventueel in een langzamer tempo. Tenslotte voorziet de verkoop van huurwoningen nog steeds in een behoefte, hoewel die geen doorstroming bevordert. 25. In de koopsector zal het accent vooralsnog moeten liggen op een redelijk aanbod van goedkope eengezinsrijwoningen in een prijsklasse die een Maatschappelijk Gebonden Eigendomoplossing (MGE) nodig maken. In een MGE kunnen bewoners kiezen of zij de woning willen huren of (tegen bepaalde voorwaarden) willen kopen. Dit laatste wordt ook wel aangeduid als ‘Te Woon’. Eventueel kunnen deze woningen eerst als huurwoning worden aangeboden met een optie op koop in een later stadium. Verder zijn in het goedkope koopsegment appartementen nodig. Tenslotte is er ook nog een behoorlijke behoefte aan duurdere tweekappers en vrijstaande woningen. De ontwikkeling hiervan hangt ten nauwste samen met de verkoop van de huidige woning en de mate waarin men bereid en in staat is prijsaanpassingen te accepteren.

Programmasuggesties 26. De beide onderscheiden scenario’s hebben beide hun bijhorende woningbouwprogramma. Beide vertonen vrij grote verschillen waartussen in de loop der tijd kan worden geschakeld, afhankelijk van de marktomstandigheden. Voor beide scenario’s doen wij onderstaand een programmasuggestie: Woningcategorie

Scenario 1. Rugwind

Scenario 2. Tegenwind

-

10%

15%

20%

Huur Grondgebonden woningen sociale sector Appartementen sociale sector Appartementen vrije sector

5%

5%

Grondgebonden seniorenwoningen sociale sector

5%

5%

25%

40%

Subtotaal huur Koop Rijwoningen < € 175.000

10%

15%

Rijwoningen > € 175.000

5%

10%

Twee-onder-een-kapwoningen / vrijstaand < € 300.000

20%

10%

Twee-onder-een-kapwoningen / vrijstaand > € 300.000

10%

5%

Appartementen < € 175.000

10%

15%

Appartementen € 175.000 - € 300.000

10%

5%

Grondgebonden seniorenwoningen < € 300.000

10%

-

Subtotaal koop

75%

60%

100%

100%

30%

50%

Totaal Percentage sociaal

-5-

De regionale aantrekkingskracht van Doetinchem 27. Gelet op de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren heeft de gemeente Doetinchem per saldo slechts een bescheiden aantrekkingskracht op woningzoekenden uit andere gemeenten. De aantrekkingskracht beperkt zich tot een aantal Achterhoekse gemeenten. De vraag wordt wel gesteld in hoeverre de opvangfunctie meer gestalte kan krijgen. Daarvoor zijn in ieder geval 2 factoren van wezenlijk belang: 1. Komen in Doetinchem wel woningen beschikbaar die vestigers wensen? 2. In hoeverre bestaat er een concurrentieverhouding tussen het Doetinchemse aanbod en het aanbod in het potentiële rekruteringsgebied? In figuur 6.1. en 6.3. is aangegeven wat de vestigers wensen. In de huursector zijn dat met name sociale appartementen. Het zal daarbij gaan om starters uit de regio die een goedkoop flatje in Doetinchem zoeken, vermoedelijk omdat zij dat in hun eigen gemeente niet kunnen vinden. In deze sector behoeft Doetinchem niets te bouwen om de aantrekkelijkheid te vergroten. De sector huurappartementen is immers al te groot. In de koopsector zoeken vestigers vooral middeldure rijwoningen en luxere woningen (tweekappers en vrijstaand). Vestigers willen kennelijk geen koopappartementen. De koopwoningzoekende vestigers zijn vooral mensen die komen vanwege ‘de prettige woonomgeving’ en ‘werk’. Zolang andere Achterhoekse gemeenten ook in deze middeldure en dure koopsegmenten blijven bouwen (en dat is nogal generiek beleid), vormen zij geduchte concurrentie voor de nieuwbouw in het vanuit de regio goed bereikbare Doetinchem. In de regio Achterhoek zijn er plannen voor ca. 15.000 nieuwe woningen in de komende jaren. De woningbehoefte is echter een stuk kleiner. De regio Stadsregio Arnhem / Nijmegen is daarbij, mede gelet op de migratiebewegingen, de voorgenomen bouwproductie en de cultuurverschillen met de Achterhoek, nauwelijks als rekruteringsgebied te benoemen. De conclusie luidt dat er wel kansen zijn de regionale functie te vergroten, maar dan door hoogwaardige, grondgeboden woonmilieus te bieden en dat vooral in tijden van economische voorspoed.

Vergelijking met de Dynamische woningmarktscan (DWS) Deze scan naar vraag en aanbod op de Doetinchemse woningmarkt is uitgevoerd in 2006 en heeft conclusies en aanbevelingen opgeleverd. Wij zetten deze conclusies af tegen de conclusies uit het woningmarktonderzoek. Het blijkt dat veel conclusies overeenkomen, hoewel in de DWS de aantrekkingskracht van Doetinchem op de regio groter wordt ingeschat.

-6-

Conclusies DWS (2006)

Conclusies woningmarktonderzoek (2009)

•

Het aantal woningen in plannen voor de komende vijf jaar (2.750) is aanzienlijk hoger dan de behoefteprognose van de provincie Gelderland (circa 1.370 woningen meer) en de gemeentelijke woningbouwambitie. Overaanbod dreigt met huidige aanbodplanning. Dit is vooral voelbaar in bestaande voorraad (mensen raken eigen dure woning niet kwijt).

•

Het aantal plannen (4.500) overstijgt ruimschoots de eigen woningbehoefte.

•

Er zijn kansen om meer te bouwen dan voor lokale vraag. Potentie Doetinchem als centrumwoongemeenten in de Achterhoek wat dat betreft nog onvoldoende benut.

•

Uit migratieanalyse blijkt een bescheiden aantrekkingskracht van Doetinchem op woningzoekenden uit andere gemeenten (zie 27).

•

Dreigend overaanbod appartementenbouw. Op dit moment neemt verkooptijd van appartementen in het centrum al toe en daarbuiten.

•

Er zijn aanzienlijk teveel plannen voor koopappartementen (zie 21b).

•

In koopsector is te weinig aanbod voorzien in goedkoopste koopprijsklasse, vooral in landelijke woonmilieus. In totaliteit sprake van een relatief overaanbod aan woningen in de duurste koopprijsklasse (> € 330.000).

•

In koopsector liggen de kansen in de goedkope eengezinsrijwoningen (< € 170.000) en nog steeds bij de tweekappers (zie 21d).

•

In alle woonmilieus is sprake van een tekort aan huurwoningen in het woningbouwprogramma van 20 tot 25%. In totaliteit sprake van een tekort aan huurwoningen in de dure huurprijsklasse (> € 525)

•

Er zijn te veel koopwoningen en te weinig huurwoningen in de plannen opgenomen (zie 21a). In de huur zijn met name nultredenwoningen (grondgebonden en gestapeld) kansrijk (zie 21c).

•

•

-7-

•

-8-

2. Introductie 2.1.

Waarom een woningmarktonderzoek?

De gemeente Doetinchem heeft behoefte aan een actueel beeld van het functioneren van de woningmarkt, de woningbehoefte en de te verwachten woningvraag. Daarvoor zijn twee belangrijke motieven: 1. Invulling bestaande woningbouwprojecten In de gemeente staan veel woningbouwprojecten op stapel. De komende jaren gaat het om vele plannen, bij elkaar een substantiële toevoeging van nieuwe woningen (ca. 4.500). De onderbouwing en de invulling van die projecten vereist een degelijke en tegelijk praktisch bruikbare basis. Daarbij staat de vraag centraal in hoeverre de huidige plannen tegemoet komen aan de woonwensen van de inwoners, hetzij direct hetzij via de doorstroming die zij oproepen. 2. Onderbouwing woonbeleid In de tweede plaats wil de gemeente meer inzicht in het functioneren van de huidige woningmarkt om het woon- en huisvestingsbeleid (weer) goed op te kunnen pakken. Doetinchem is van plan aan de beleidsvorming op dit vlak een nieuwe impuls te gaan geven. Nu is vrij recent een aantal studies over de Doetinchemse woningmarkt verschenen: a. De Dynamische Woningmarktscan (eind 2006) Om meer inzicht te krijgen in de match tussen vraag en aanbod van woningen is eind 2006 de Dynamische Woningmarktscan (DWS) uitgevoerd. Op basis van het landelijke VROM-onderzoek ‘WoON2006’ is de woningvraag inzichtelijk gemaakt en afgezet tegen de bekende woningbouwplannen tot 2011. Het WoON houdt geen rekening met de bestaande voorraad en de toekomstige demografische ontwikkelingen. Bovendien is het gebaseerd op enquêtes in de periode 2005 / 2006, terwijl het aantal verhuisgeneigden uit Doetinchem dat in de steekproef terecht is gekomen, strikt genomen te gering is om betrouwbare uitspraken op te baseren. b. De studie ‘Demografische veranderingen in de Achterhoek’ (december 2007) In opdracht van het Achterhoeks Corporatie Overleg heeft Companen in 2007 de consequenties voor de woningmarkt van de demografische veranderingen in de Achterhoek doorgerekend. De uitkomsten daarvan zijn ook bij de gemeenten bekend. Per gemeente zijn de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen in beeld gebracht. De basis daarvan wordt grotendeels gevormd door statistische gegevens. De informatie is redelijk recent, maar in de uitkomsten ontbreekt ‘de stem’ van de woonconsumenten. Beide gegevensbronnen zijn op zich bruikbaar, maar missen de noodzakelijke verdieping. Daarin voorziet dit woningmarktonderzoek.

-9-

2.2.

De onderzoeksvragen

De gemeente heeft vooraf de volgende onderzoeksvragen: a. Wat zijn de woonwensen (ten aanzien van woonmilieu, eigendom, prijs, grondgebondenheid) van de Doetinchemse bevolking? Zijn er duidelijke verschillen per doelgroep / leefstijl? Is er reden om de vraag zoals die in de dynamische woningmarktscan is gedefinieerd bij te stellen? b. In hoeverre sluit het potentiële aanbod (bestaande en nieuwe woningen) aan bij de woonwensen. Is er sprake van onder- of oververtegenwoordiging van een bepaald segment of woonmilieu? c. Wat is het te verwachten effect van de geplande nieuwbouw op de bestaande voorraad? Wat is naar verwachting het bestaande profiel van de nieuwe bewoners? Welke woningen komen eventueel leeg? d. Is het te verwachten dat Doetinchem (in verband met haar centrumpositie) een andere demografische ontwikkeling ondergaat dan andere Achterhoekse gemeenten? Hoe moet Doetinchem zich profileren om een aantrekkelijke woongemeente te zijn?

2.3.

Gevolgde werkwijze

Drie typen bronnen Voor de beantwoording van de onderzoeksvragen hebben wij 3 bronnen gebruikt: 1. De beschikbare (statistische) gegevens van de gemeente, het CBS en andere instellingen. 2. De demografische prognoses van de provincie Gelderland, die door Companen zijn bewerkt en opgenomen in de genoemde studie ‘demografische veranderingen in de Achterhoek’ (december 2007). 3. Een enquête onder een steekproef van inwoners van Doetinchem. De enquêteopzet lichten wij nader toe. Enquête schriftelijk en via internet In de periode 20 november tot 17 december 2008 is een schriftelijke enquête uitgevoerd. In totaal zijn ca. 8.000 vragenformulieren verspreid onder zelfstandig wonende huishoudens. Daarbij is rekening gehouden met een goede spreiding over de onderdelen van de gemeente. Men had ook de mogelijkheid om via internet te reageren. In totaal heeft 28% van de 8.000 aangeschreven huishoudens gereageerd, waarvan 19% per internet. Dat is voldoende voor representatieve uitspraken. Verder zijn ook inwonende jongeren (potentiële starters) geënquêteerd, maar dan uitsluitend per internet. Alle 18-35-jarigen (3.291) zijn daartoe persoonlijk aangeschreven. Daarvan hebben er ruim 500 de vragenlijst ingevuld. Tabel 2.1: Gemeente Doetinchem. Respons naar deelgebieden Zelfstandige huishoudens

Inwonende jongeren

Totaal

1.821

353

2.174 (79%)

439

150

589 (21%)

Totaal 2.260 (82%) Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

503 (18%)

2.763 (100%)

Doetinchem Gaanderen en Wehl

- 10 -

Weging Om mogelijke selectiviteit in de respons te voorkomen zijn de enquête-uitkomsten gewogen. Eerst is een analyse uitgevoerd van de verdeling van de respons op de enquête naar enkele kernvariabelen, zoals de spreiding over de kernen en wijken, verhouding tussen het aantal huur- en koopwoningen, de verhouding tussen het aantal eengezins- en meergezinswoningen en de leeftijdsopbouw. Waar de enquêteresultaten op deze punten substantieel afweken van de werkelijke situatie, is de juiste verhouding teruggebracht door weegfactoren toe te voegen aan het analysebestand. Na de weging zijn de steekproefuitkomsten naar de werkelijke aantallen voor Doetinchem opgehoogd.

- 11 -

- 12 -

3. Korte terugblik In dit hoofdstuk kijken we naar belangrijke ontwikkelingen van de afgelopen vijf jaren. Daarin gaan we in op de bevolkingsontwikkeling, de migratie naar leeftijd en richting en de woningbouwontwikkeling.

3.1.

Ontwikkeling in bevolking, migratie en woningbouw

Ontwikkeling bevolking 2002-2008: dalende groei door vertrekoverschot en inzakkende woningbouw De afgelopen jaren zien we de bevolkingsgroei van Doetinchem teruglopen. Voor een beperkt deel is dat het gevolg van de vergrijzing (afnemend geboorte-overschot). Veel belangrijker is de binnenlandse migratie. Deze is voor een belangrijk deel bepalend voor de omvang van de bevolkingsgroei. Ook de buitenlandse migratie is een remmende factor, die overigens beleidsmatig weinig beïnvloedbaar is. Figuur 3.1: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling bevolking, migratie, woningvoorraad 2002-2008

600

400 200

0

-200 -400

-600 2002

2003

2004

2005

Bevolkingsontwikkeling Buitenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling

2006

2007

2008

Geboortesaldo Binnenlandse migratie

Bron: CBS.

Migratiesaldo=0 Bouwen voor de eigen behoefte wordt doorgaans cijfermatig vertaald als een bouwtempo waarin binnenlandse vestiging en vertrek met elkaar in evenwicht zijn. Bij bouwen voor een vestigingsoverschot is er sprake van bouwen voor de opvang.

Vergrijzing en ontgroening 2000-2008: de trend zet zich voort De afnemende natuurlijke aanwas is een onvermijdelijk gevolg van de leeftijdsontwikkeling. Het kantelpunt ligt bij 45-jarigen. Boven de 45 jaar is nog bevolkingsgroei opgetreden. Dat heeft ook een groei in het aantal kinderen opgeleverd. Onder de 45 jaar zien we een afnemend inwoneraantal. Doetinchem steekt wat dit betreft positief af tegen

- 13 -

kleinere en meer landelijke Achterhoekse gemeenten, waar alle categorieën onder de 55 jaar in omvang dalen. Figuur 3.2: Gemeente Doetinchem. Leeftijdsontwikkeling 2000-2008

60000

50000

3340 4350

3480

3700

3930

4520

4590

4770

5340

5800

6420

6910

7340

7890

8160

8200

8400

16950

17050

16750

16350

15350

16040

16720

16890

16800

16360

2000

2002

2004

2006

2008

3160 4280

40000

8500

30000

20000

10000

0

0-24

25-44

45-54

55-64

65-74

75+

Bron: CBS.

Vertrekoverschot in jongere leeftijdscategorieën Het zijn vooral de 15-24-jarigen die de gemeente per saldo verlaten. Dat is op zich niet vreemd. Studie, werk en relatievorming zijn op die leeftijd doorgaans de belangrijkste factoren. Deze kunnen dus niet of slechts weinig door middel van woningbouw worden gestuurd. Het is opvallend dat zich in de overige leeftijdsgroepen per saldo een sterk dalende vestiging voordoet. Figuur 3.3: Gemeente Doetinchem. Migratie naar leeftijd

500

65+

400 50-64

300 200

25-49

100 0

15-24

-100 -200

0-14

-300 -400 -500 2002

2003

2004

2005

2006

2007

Bron: CBS.

Migratie naar richting Het vertreksaldo van de laatste jaren is in grote lijnen te splitsen in: • Een vertrekoverschot naar Arnhem en Nijmegen, naar de provincies buiten Gelderland en naar het buitenland. - 14 -

•

Een vestigingsoverschot vanuit de Achterhoek en de Liemers.

Tabel 3.1: Gemeente Doetinchem. Migratie naar richting Gemeente

Saldo 2003-2007

Arnhem

-56

Bronckhorst

22

Doesburg

63

Duiven

63

Montferland

258

Nijmegen

-185

Oude IJsselstreek

-20

Zevenaar

66

Totaal Gelderland

522

Overige provincies

-595

Buitenland

-673

Totaal vestigingssaldo 2003-2007

-746

Bron: CBS.

Verklaringen voor het vertrekoverschot Voor het gerealiseerde vertrekoverschot zijn diverse factoren verantwoordelijk: • Uit de enquête blijkt dat voor mensen die de gemeente willen verlaten, twee typen verhuismotieven een belangrijke rol spelen: ƒ Persoonlijke motieven: nabijheid familie en/of vrienden, dichterbij studie of werk willen wonen, samenwonen/huwelijk. ƒ Woningmotieven: groter wonen, ander woningtype, van huur naar koop, lagere woonlasten. In paragraaf 5.2. gaan we hier nader op in. • Hoewel het CBS daar geen gegevens over heeft, is het o.i. plausibel dat de geringe woningproductie en de samenstelling daarvan in de afgelopen jaren mede een rol gespeeld heeft waar het gaat om de woonmotieven om te vertrekken. Er zijn met name eengezinskoopwoningen gebouwd, die bijvoorbeeld voor starters moeilijk bereikbaar zijn. • Tenslotte zal ook de sluiting van het AZC in 2006 (opgericht in 2001) een opwaartse invloed op het vertrekoverschot hebben gehad, ook al kunnen we niet exact aangeven hoe groot die invloed is geweest. Figuur 3.4: Gemeente Doetinchem. Woningtoevoegingen en -onttrekkingen per categorie 400 300 200 100 0 -100 -200 2002 Eg huur

2003 Mg huur

2004

2005

Eg koop

Mg koop

Bron: CBS.

- 15 -

2006 Sloop huur

2007 Sloop koop

2008

- 16 -

4. Demografische vooruitzichten 4.1.

Einde aan de natuurlijke inwonersgroei

De meest recente prognose van de provincie Gelderland geeft aan dat de bevolking van Doetinchem de komende decennia nauwelijks meer natuurlijke groei zal kennen. Tegenover een groei van de 55+-ers staat een teruggang van de jongere leeftijdsgroepen. Figuur 4.1 geeft die verschuiving naar meer oudere inwoners weer. Figuur 4.1: Gemeente Doetinchem. Prognose ontwikkeling leeftijdsopbouw 2009-2030 70000 60000 50000 40000

3815 4657 7172

3974 4908

4272 6109

4696 6960

5700 7198

7769

7628

8045

8509

8746

8284

6431

8382

8632

8860

8390

7433

6654

9087

8727

7683

6841

6816

7229

20000

6700

6092

6038

6415

6513

6722

10000

16425

16408

16178

15765

15430

14952

2009

2010

2015

2020

2025

2030

30000

0

< 25 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+

Bron: Provincie Gelderland 2007, bewerking Companen 2009.

4.2.

Voorlopig nog doorzettende gezinsverdunning

groei

van

huishoudens:

De gezinsverdunning houdt naar verwachting nog geruime tijd aan en zorgt ondanks de stabilisering van de natuurlijke aanwas voor een aanhoudende groei van het aantal huishoudens. Figuur 4.2: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling samenstelling huishoudens 30000 25000 20000

3093

3437

4785

2642 6080

7373

8159

8559

8755

8429

8127

7783

3507 2173

3330 1958

3075 2064

2758 2138

2009

2015

2020

2030

15000 10000 5000 0

830

838

802

735

1 & 2 phh < 25 jaar

1 & 2 phh 25 - 35 jaar

1 & 2 phh 35 - 55 jaar

gezinnen

1 & 2 phh 55 - 75 jaar

1 & 2 phh 75+

Bron: Provincie Gelderland 2007, bewerking Companen 2009.

- 17 -

•

•

4.3.

Het aantal oudere huishoudens zal fors toenemen. De groep één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder zal tussen 2009 en 2030 toenemen van 8.700 naar ca. 13.350. Het aantal gezinnen zal afnemen met ca. 1.000 huishoudens.

Diverse factoren bepalend voor de kwantitatieve woningbehoefte

De toekomstige kwantitatieve woningbehoefte wordt bepaald door een aantal factoren: 1. De huishoudensontwikkeling. De in figuur 4.1. weergegeven huishoudensontwikkeling op basis van natuurlijke aanwas geeft een groei aan van ca. 1.680 huishoudens in de periode 2009-2020 en ca. 1.065 huishoudens in de periode 2020-2030. Hiervan is 80% ten behoeve van Doetinchem-stad en 20% voor Wehl en Gaanderen. Voor deze huishoudens is een navenante uitbreiding van de gemeentelijke woningvoorraad nodig. 2. Het huidige woningtekort Volgens de bovengenoemde provinciale prognose zou Doetinchem per 1 januari 2009 ca. 690 woningen meer moeten hebben dan feitelijk het geval was. Er kunnen redenen zijn om deze achterstand in productie in de toekomst ten dele in te halen. Immers en deel van de nieuwe huishoudens heeft zich niet kunnen vormen of een zelfstandige woning kunnen bemachtigen. Een ander deel zal de gemeente hebben verlaten. Het is niet aan te geven welk deel van de genoemde 690 woningen daadwerkelijk als achterstand te betitelen is. Voor een deel zit er ook een deel ambitie in. Wenst de gemeente de vertrokken huishoudens terug te halen door een goed woningaanbod of niet? 3. Extramuralisering In het kader van de zorgvernieuwing wordt een deel van de intramurale zorgplaatsen afgebouwd en vervangen door zelfstandige woningen met zorgaanbod. In hoofdstuk/ paragraaf 5.7 geven wij aan dat in het kader van deze zogeheten extramuralisering minimaal (in het andante-scenario) in de periode tot 2020 270 zorgwoningen moeten worden toegevoegd. Het presto-scenario leidt tot een grotere behoefte. Hierbij tekenen we aan dat het om 100% sociale huurwoningen gaat. 4. Vervangende nieuwbouw Woningonttrekking door sloop, brand, bestemmingswijziging etc. zal moeten worden gecompenseerd door één-op-éénnieuwbouw. Op dit moment is er geen concreet sloopprogramma, waardoor hierbij geen aantallen worden gezet. 5. Opvangfunctie Het is de ambitie van Doetinchem om een opvangfunctie te vervullen, zeker voor de Achterhoek. Wij kunnen hier geen getallen bijzetten, m.n. gezien het feitelijke vertrekoverschot in de afgelopen periode. Bij elkaar komt het bovenstaande neer op een kwantitatieve woningbehoefte in de periode 2009-2020 van grofweg 2.000 tot 2.400 woningen exclusief vervangende nieuwbouw en exclusief opvang van buiten de gemeente.

- 18 -

4.4.

Doelgroep van beleid: verwachte daling?

Afname inkomensdoelgroep Voor gemeente en corporaties is er een cenInkomensgrens doelgroep van beleid belasttrale opgave om voor huishoudens met een baar jaarinkomen (prijspeil 1 januari 2008): beperkt inkomen voldoende passende huis• alleenstaand < 65 jaar: € 20.600 vesting te bieden. In het BBSH is de • meerpersoons < 65 jaar: € 27.950 inkomensdoelgroep nauwgezet afgebakend. • alleenstaand 65+ € 18.525 • meerpersoons 65+ € 24.625 Daarom brengen we ook hiervoor de verwachte ontwikkeling in beeld op basis van economische prognose. We gaan daarbij uit van een economische groei van 1,5% per jaar. Uiteraard is op dit moment niet te zeggen wat het realiteitsgehalte daarvan is. De getallen moeten daarom met grote voorzichtigheid worden behandeld. Tabel 4.1: Gemeente Doetinchem. Mogelijke ontwikkeling van de doelgroep en kernvoorraad 2008 Doelgroep

2015

2020

6.400

5.900

5.600

(27%)

(24%)

(22%)

1)

1)

Huidige kernvoorraad 6.672 Het betreft hier alle sociale huurwoningen (van Sité en andere verhuurders) met een huurprijs tot maximaal € 491. Hierin is dus de goedkope koopvoorraad niet meegerekend.

Bron: CBS, gemeente Doetinchem (aantallen afgerond).

•

•

•

Statistisch staat vast dat in Doetinchem circa 27% van de huishoudens tot de zogenaamde doelgroep van beleid behoort (landelijk 28%). Dat zijn ruim 6.400 huishoudens. Naar de toekomst toe daalt, door de aangenomen economische groei, de omvang van de doelgroep. In 2015 behoren waarschijnlijk 5.900 huishoudens hiertoe, in 2020 5.600 huishoudens (respectievelijk 24% en 22% van de huishoudens). Uiteraard kan de economische teruggang een ander verloop te zien geven. De doelgroep is hoofdzakelijk aangewezen op sociale huurwoningen. De mogelijke afname van de doelgroep zou dan ook kunnen worden vertaald in een afnemende vraag naar huurwoningen. Die relatie is echter niet één-op-één te leggen. Immers naast de doelgroep zijn - door het prijsniveau van de koopwoningen - ook steeds meer middeninkomens aangewezen geraakt op een huurwoning. Pas als de woningprijzen - bijvoorbeeld door de economische crisis - structureel lager worden, kan hierin verandering komen.

- 19 -

- 20 -

5. Wonen en woonwensen in Doetinchem In dit hoofdstuk geven we de voornaamste enquête-uitkomsten weer. Daarbij richten we onze aandacht in eerste instantie op de tevredenheid met de huidige woonsituatie. Daarna gaan we uitvoerig in op de woonwensen van de huishoudens met verhuisplannen.

5.1.

Beoordeling huidige woonsituatie

Rapportcijfer woning hoger dan woonomgeving De respondenten zijn in het algemeen tevreden met woning en woonomgeving. De eigenaarbewoners scoren daarbij hoger dan de huurders. Dat verschil is op zich niet ongewoon of verontrustend. Opvallend is dat de respondenten geneigd zijn de woning zelf een hoger rapportcijfer te geven dan de woonomgeving. Tabel 5.1: Gemeente Doetinchem. Rapportcijfers woning en woonomgeving naar eigendom Huur Koop Woning

Totaal

7.1

8.0

7.6

Woonomgeving 6.8 Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

7.3

7.1

Oosseld en Vijverberg scoren hoog Bewoners van Oosseld en Vijverberg geven gemiddeld de hoogste rapportcijfers voor de woonomgeving en woning. Ook in Dichteren, De Hoop, IJsseltuinen, Gaanderen en Wehl worden hoge cijfers gegeven. Minder hoge cijfers zijn er in Overstegen en omgeving, en Schoneveld. Het centrum scoort gemiddeld. Tabel 5.2: Gemeente Doetinchem. Rapportcijfers woning en woonomgeving naar postcode Postcode

Bijbehorende wijken

7001

Het centrum, De Pas, het Loo

7002

Overstegen, Schrijvers en Dichtersbuurt,

woonomgeving

woning

6,9

7,5

Wonninkhage, Muziekbuurt, Rozengaardseveld

6,8

7,2

7003

Schoneveld

6,9

7,4

7004

Oosseld, Vijverberg, (toekomstig) Vijverberg, IJzervoorde

7,4

7,8

7005

Verheulsweide

7,1

7,9

7006

De Huet, Het Weerdje

7,1

7,6

7007

Dichteren De Hoop, (toekomstig) Wijnbergen

7,2

7,9

7008

IJsseltuinen, (toekomstig) Heelweg

7,1

8,2

7009

IJkenberg, Bezelhorst, Kruisberg, de Happert, 7,4

Langerak (Noord)

6,9

7011

Gaanderen

7,3

7,7

7031

Wehl, nieuw Wehl

7,4

7,8

7,1

7,6

Totaal gemiddeld Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Tevredenheid over huidige woning: buitenruimte belangrijk Twee pluspunten springen eruit, de aanwezigheid van tuin/balkon en de ligging van de woning in de buurt/omgeving.

- 21 -

Figuur 5.1: Gemeente Doetinchem. Belangrijkste pluspunten van huidige woning Aanwezigheid van tuin / balkon Ligging van de woning (de buurt / omgeving) Het type woning Parkeren op eigen terrein De oppervlakte van de woning De indeling van de woning Aanwezigheid garage / berging / zolder Het aantal kamers Apart toilet buiten de badkamer Grootte van de woonkamer Prijs / woonlasten van de woning Alles gelijkvloers / geen trappen Staat van onderhoud Aanwezigheid lift Geschikt voor minder validen / ouderen Geen tuin / balkon Geen pluspunten Weet ik niet 0%

5%

10%

15%

20%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Het is duidelijk dat de tevredenheid vooral wordt bepaald door locatiekenmerken en contact met de omgeving en minder door het type woning, de indeling of de grootte. Het adagium ‘locatie, locatie, locatie’ blijkt sterk op te gaan. Waar het gaat om de beoordeling van de woonomgeving spelen met name privacy en rust, de aanwezigheid van winkels, de ligging ten opzichte van het centrum, de veiligheid en de parkeergelegenheid een belangrijk rol in de beoordeling. Huurders meer gericht op levensloopbestendigheid De woningwaardering is opgesplitst in huurders en kopers. Deze grafiek vindt u in bijlage 4. Daaruit blijkt dat kopers meer waardering hechten aan buitenruimte en de ligging, het type woning en de parkeermogelijkheden. Huurders vinden de prijs / woonlasten en aspecten die met geschiktheid van de woning voor ouderen te maken hebben belangrijke pluspunten, zoals apart toilet, geen trappen en de aanwezigheid van een lift. Ook de minpunten zijn verdeeld in huur / koop. Belangrijkste verschil tussen huurders en eigenaarbewoners is dat de laatsten veel vaker géén minpunten ervaren aan de woning en dat zij meer tevreden zijn over de prijs en staat van onderhoud. Deze grafiek vindt u ook in bijlage 4.

- 22 -

5.2.

Verhuizen en woonvoorkeuren

Veel verhuiswensen, maar ook vaak terughoudendheid In de enquête hebben respondenten kunnen aangeven of zij willen verhuizen, en op welke termijn zij dat dan willen. Op grond van deze gegevens kunnen we de mogelijke dynamiek op de woningmarkt in beeld brengen. De respondenten uit de consumentenenquête zijn verhuisgeneigd als ze aangeven: • beslist binnen een termijn van 5 jaar te gaan verhuizen / zelfstandig te wonen òf; • mogelijk te gaan verhuizen. In de gemeente Doetinchem blijkt 32% van de huishoudens verhuisgeneigd. Daarmee lijkt de verhuisgeneigdheid, vergeleken met andere recente onderzoeken elders, gemiddeld hoog. De verhuisgeneigdheid in Doetinchem is daarbij groter dan in Gaanderen en Wehl. Een verklaring hiervoor is de aanwezigheid van meer jongeren in Doetinchem. De verhuisgeneigdheid lijkt groot, schreven we hierboven. Het blijkt namelijk dat het percentage van mensen dat beslist op korte termijn wil verhuizen, relatief gering is. In vergelijking met de resultaten van eerdere onderzoeken elders, is het aantal twijfelaars (de categorie ‘misschien’) nogal groot. En dat is niet verwonderlijk in de huidige economische omstandigheden. Tabel 5.3: Gemeente Doetinchem. Wens om te gaan verhuizen binnen vijf jaar Beslist binnen 5 jaar Misschien binnen 5 jaar Doetinchem (stad)

Totaal verhuisgeneigd

11%

23%

33%

Gaanderen

8%

20%

28%

Wehl

5%

23%

28%

Gemeente Doetinchem totaal 10% Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

22%

32%

Zoomen we verder in op de verschillen in verhuisgeneigdheid, dan zien we: • dat jongere huishoudens over het algemeen vaker wensen te verhuizen dan ouderen. Dat komt mede doordat zij nog aan het begin van hun wooncarrière staan; • dat er sprake is van een grote terughoudendheid bij gezinnen en 55+-ers. Tabel 5.4: Gemeente Doetinchem. Verhuisgeneigdheid per doelgroep en eigendom Beslist binnen 5 jaar 1&2 phh tot 55 jaar 1&2 phh 55 +

Misschien binnen 5 jaar

Niet verhuisgeneigd

20%

28%

52%

4%

17%

79%

Gezinnen

9%

25%

66%

Koopwoning

7%

23%

70%

Huurwoning

14%

22%

64%

Totaal Doetinchem 10% Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

22%

68%

Opgemerkt moet worden dat de starters niet in bovenstaande tabel zijn opgenomen, aangezien starters nog geen zelfstandig huishouden vormen. Vrij grote binding aan gemeente en kernen • 89% van de verhuisgeneigden wil binnen de gemeente Doetinchem verhuizen en 11% wil vertrekken uit de gemeente. • De één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar zijn het minst aan de gemeente gebonden. Deze groep is vaak het meest actief op de woning- en arbeidsmarkt en over het algemeen genomen een mobiele groep.

- 23 -

•

•

Gezinnen zijn daarentegen het meest gemeentegebonden. Gezinnen met kinderen zijn vaak minder verhuisgeneigd en over minder grote afstanden, vanwege school etc. Per kern zijn de verschillen klein. In Wehl lijken mensen iets vaker gebonden aan de gemeente dan in Doetinchem-stad en in Gaanderen.

Prijs en woonlasten belangrijker bij verhuisgeneigden De woningwaardering is gesplitst in huishoudens die wel en die niet verhuisgeneigd zijn. Over het algemeen zijn de verschillen daartussen klein. Beiden hechten veel waarde aan buitenruimte en de ligging van de woning. Wat wel opvalt is dat de verhuisgeneigden veel meer belang hechten aan de prijs / woonlasten en de staat van onderhoud. Kennelijk gaan deze zaken een grote rol spelen als de verhuiswens concreter wordt. Figuur 5.2: Gemeente Doetinchem. Belangrijkste pluspunten huidige woning van (niet) verhuisgeneigden

Aanwezigheid van tuin / balkon Ligging van de woning (de buurt / omgeving) Het type woning De oppervlakte van de woning Parkeren op eigen terrein De indeling van de woning Apart toilet buiten de badkamer Aanwezigheid garage / berging / zolder Het aantal kamers Alles gelijkvloers / geen trappen Grootte van de woonkamer Prijs / woonlasten van de woning Staat van onderhoud Geschikt voor minder validen / ouderen Aanwezigheid lift Geen tuin / balkon %

5%

10%

verhuisgeneigd

15%

20%

25%

niet verhuisgeneigd

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Eenzelfde grafiek is beschikbaar voor de pluspunten van (niet) verhuisgeneigden aan de woonomgeving. Deze vindt u in de bijlage 5. Woning moet tuin of balkon hebben en gunstig liggen Aan de verhuisgeneigde huishoudens is ook gevraagd waaraan de nieuwe woning zou moeten voldoen. Het blijkt dat voldoende buitenruimte het belangrijkst is. - 24 -

Figuur 5.3: Gemeente Doetinchem. Voorwaarden aan nieuwe woning van verhuisgeneigde huishoudens

Aanwezigheid van tuin / balkon Ligging van de woning (de buurt / omgeving) Voldoende aantal kamers Prijs / woonlasten van de woning De oppervlakte van de woning Staat van onderhoud Het type woning De indeling van de woning Parkeren op eigen terrein Alles gelijkvloers / geen trappen Grootte van de woonkamer Aanwezigheid garage / berging / zolder Aparte toilet buiten de badkamer Geschikt voor minder validen / ouderen Aanwezigheid lift Geen tuin / balkon 0%

5%

10%

15%

20%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

• •

Ook de ligging van de woning in de buurt en ten opzichte van de omgeving is belangrijk, evenals voldoende aantal kamers en de prijs / woonlasten van de woning. De geschiktheid van een woning voor minder validen / ouderen, de aanwezigheid van een lift en het afwezig zijn van een tuin / balkon worden door weinig mensen belangrijk gevonden.

Voorkeur voor centrum- en dorps woonmilieu Aan de verhuisgeneigde respondenten is de vraag gesteld waar men, binnen de gemeente Doetinchem, naar toe zou willen verhuizen. In de bijbehorende figuur is ook per wijk het aantal woningen weergegeven.

- 25 -

Figuur 5.4: Gemeente Doetinchem. Voorkeur naar locatie binnen de gemeente van verhuisgeneigde huishoudens en woningen per wijk

Het Centrum

2035

Dichteren

2934

De Huet

4333

Oosseld

1428

Wehl

2452

Overstegen

3511 2971

Noord

2194

Gaanderen 267

Ijsseltuinen Schoneveld 0%

1255 5%

10%

15%

20%

25%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

•

•

• •

Twee woonmilieus springen eruit. Het centrumstedelijke woonmilieu en de woonmilieus voor gezinnen zoals Dichteren en De Huet. Het stedelijke woonmilieu is meer in trek bij de ouderen, terwijl logischerwijs de eengezinswijken vooral bij gezinnen populair zijn. Het centrum is met ruim 2.000 woningen qua grootte gemiddeld tot klein maar is wel het populairst. De druk op het centrumstedelijke woonmilieu zal daarmee relatief groot zijn. Dat geldt in mindere mate ook voor Dichteren. De Huet kent een ruim aanbod van meer dan 4.000 woningen. IJsseltuinen is niet zo populair, maar kent ook een gering aanbod. Dit zijn vooral appartementen. De doelgroep is daarmee ook beperkt. Schoneveld is het minst populair. Maar het kent ook een klein aanbod van ca. 1.200 woningen.

Verhuisgeneigden blijven graag in directe omgeving wonen We hebben de huidige en gewenste wijk van de verhuisgeneigden in beeld gebracht. Daaruit blijkt dat men het liefst in dezelfde wijk, hetzelfde dorp of in de directe omgeving wil verhuizen. Zo wil bijna de helft van alle verhuisgeneigden in het centrum, ook het liefst verhuizen binnen het centrum. Ook in Gaanderen, Wehl, Dichteren, Oosseld is de binding aan de wijk of kern sterk. In Schoneveld, De Huet, IJsseltuinen en Noord is de binding met de wijk minder.

- 26 -

Tabel 5.5: Gemeente Doetinchem. Huidige en gewenste wijk van verhuisgeneigden (huidige wijk is horizontaal)

3%

9%

5%

6%

7%

2%

100%

4%

7%

11%

3%

14%

3%

1%

100%

34%

5%

13%

7%

8%

14%

0%

9%

3%

4%

100%

17%

0%

0%

44%

12%

19%

0%

0%

3%

4%

100%

18%

2%

1%

10%

25%

22%

5%

8%

2%

7%

100%

11%

1%

1%

15%

5%

48%

6%

3%

4%

6%

100%

24%

0%

9%

18%

9%

9%

13%

0%

9%

8%

100%

29%

10%

4%

10%

7%

10%

7%

13%

2%

7%

100%

10%

2%

2%

3%

7%

9%

3%

3%

62%

0%

100%

10% 7% 0% 4% 3% Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

3%

1%

1%

0%

71%

100%

Schoneveld Oosseld De Heut Dichteren IJsseltuinen Noord Gaanderen Wehl

Wehl

De Huet

8%

5%

Gaanderen

Oosselveld

0%

26%

Noord

Schoneveld

16%

26%

Overstegen

Ijsseltuinen

Overstegen

43%

Huidige wijk Centrum

Dichteren

Centrum

Gewenste wijk

Gedifferentieerde eisen aan de woonomgeving Aan de verhuisgeneigde huishoudens is gevraagd waaraan de eventuele nieuwe woonomgeving zou moeten voldoen. Per huishoudentype zijn er nogal wat verschillen, zoals in figuur 5.5. is weergegeven: •

•

Voor één- en tweepersoonshuishoudens, zowel die tot 55 jaar als vanaf 55 jaar vinden grotendeels dezelfde zaken belangrijk: privacy en rust, de ligging ten opzichte van het centrum, de aanwezigheid van winkels, veiligheid en parkeermogelijkheden; De gezinnen met kinderen letten naast privacy en rust, de aanwezigheid van winkels en veiligheid, vooral op de aanwezigheid van basisscholen, kinderopvang, speelvoorzieningen, een veilige verkeerssituatie en leuke buurtgenoten.

- 27 -

Figuur 5.5:

Gemeente Doetinchem. Belangrijkste voorwaarden nieuwe woonomgeving verhuisgeneigde huishoudens

Privacy / rust Aanwezigheid van winkels Ligging ten opzichte van het centrum Veilige buurt Aanwezigheid parkeergelegenheid Aanwezigheid groenvoorzieningen Prettige bevolkingssamenstelling Geen / nauwelijks (geluids/stank) overlast Prettige inrichting van de openbare ruimte Veilige verkeerssituatie Aanwezigheid familie / vrienden Aanwezigheid (basis)school / kinderopvang Ligging ten opzichte van uitvalswegen Dichtbij openbaar vervoer Aanwezigheid van zorgvoorzieningen Aanwezigheid van speelvoorzieningen Aanwezigheid van ontmoetingsruimten 0%

2%

4%

6% < 55

8%

10% 12% 14% 16% 18%

> 55

gezinnen

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Substitutiegedrag: niet verhuizen Substitutiegedrag gaat over het handelen van woningzoekenden als zij hun eerste (verhuis)wens op de woningmarkt niet kunnen waarmaken. In onderstaande tabel wordt duidelijk dat als woningzoekenden in Doetinchem hun gewenste woning niet kunnen vinden, zij het liefste blijven wonen in de huidige woning. Tabel 5.6: Gemeente Doetinchem. Substitutiegedrag als gewenste woning niet beschikbaar is Wat gaat men doen? Niet verhuizen

43%

Ga op zoek naar een woning in een andere plaats

14%

Zoeken naar een ander woningtype

13%

Zoeken in een andere prijsklasse

12%

Huren in plaats van kopen

6%

Niet verhuizen, maar de woning verbouwen

5%

Zoeken naar een kleinere woning

4%

Zoeken naar een grotere woning

2%

Kopen in plaats van huren

1%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

- 28 -

•

•

Naast niet verhuizen gaan woningzoekenden ook op zoek naar een woning in een andere plaats (14%) of zoeken zij naar een ander woningtype (13%) of in een andere prijsklasse (12%). Slechts zo’n 5% wil de woning verbouwen als de gewenste woning niet beschikbaar is.

Substitutie naar doelgroep: gezinnen honkvast Gezinnen zijn het meest honkvast als zij de gewenste woning niet kunnen vinden. De helft van de gezinnen blijft dan in de huidige woning wonen, of gaat de woning verbouwen. In tegenstelling tot de groep tot 55 jaar. Zij geven vaker aan een ander woningtype, in een andere plaats of in een andere prijsklasse te gaan zoeken. Opvallend is dat deze groep weinig interesse heeft in verbouw van de woning. Blijkbaar zoekt deze groep echt iets anders. De 55-plussers zijn ook redelijk honkvast en nemen niet zo snel genoegen met een woning van hun tweede keus. Wel hebben zij meer dan gemiddeld interesse in een huurwoning. Tabel 5.7: Gemeente Doetinchem. Substitutiegedrag naar doelgroep tot 55 jaar

55+

Niet verhuizen

35%

43%

51%

Zoeken naar een ander woningtype

18%

10%

11%

Gaan op zoek naar een woning in een andere plaats

20%

10%

10%

2%

4%

10%

17%

10%

9%

Huren in plaats van kopen

3%

11%

5%

Zoeken naar een kleinere woning

3%

8%

2%

Niet verhuizen, maar de woning verbouwen Zoeken in een andere prijsklasse

gezinnen

Zoeken naar een grotere woning

2%

2%

2%

Kopen in plaats van huren

0%

2%

1%

5.200

1.850

5.550

Grootte van de categorie verhuisgeneigden komende 10 jaar Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Verhuismotieven: groter wonen Om de ontwikkelingen op de woningmarkt goed te kunnen duiden en in te spelen op de daadwerkelijke vragen van mensen zijn de verhuismotieven van wezenlijk belang. Het blijkt dat de verhuismotieven vooral te maken hebben met de woning zelf (groter, ander type, meer tuin, lagere woonlasten) en veel minder met de woonomgeving. Verder valt gezondheid en ouderdom op als veel genoemd verhuismotief.

- 29 -

Figuur 5.6: Gemeente Doetinchem. Verhuismotieven van verhuisgeneigde huishoudens

Wil groter wonen Wil ander type woning Vanwege gezondheid / ouder worden Wil (grotere) tuin / balkon Lagere woonlasten Wil kleiner wonen Wil naar een betere buurt Van huur- naar koopwoning Vanwege overlast mensen / buren Samenwonen / huwelijk Vanwege overlast stank / geluid Gezinsuitbreiding Vanwege onderhoud woning Wil dichterbij familie / vrienden wonen Overlast, overig Van koop- naar huurwoning Wil dichterbij studie / werk wonen Wil geen tuin / balkon Echtscheiding / beëindigen relatie 0%

5%

10%

15%

20%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

•

• •

Belangrijke verhuismotieven in relatie tot de woning is dat huidige woning niet geschikt is voor het ouder worden en de behoefte aan kleiner wonen. Hieruit blijkt de behoefte aan meer comfort in de woning. Vanuit gezinnen en jonge huishoudens wordt vaak als reden aangegeven dat de woning te klein is. Pas op plaats 7 komt de woonomgeving als verhuisreden, namelijk de behoefte om naar een betere buurt te verhuizen.

Waarom wel of niet in de gemeente blijven wonen? Aan de respondenten die in de gemeente willen blijven wonen is gevraagd waarom ze graag blijven. Belangrijkste antwoord daarop is ‘vanwege de prettige woonomgeving’ (39%), gevolgd door ‘de aanwezigheid van familie en vrienden’ (34%). Ook belangrijk is ‘vanwege werk’ (15%). In figuur 5.7. zien we terug waarom mensen Doetinchem willen verlaten. Deels gaat het om persoonlijke motieven zoals vrienden/familie, relatievorming, werk en studie. Dat is beleidsmatig in beginsel niet beïnvloedbaar. De tweede categorie betreft echter motieven die samengehangen met de woning: met name groter wonen, van huur naar koop, lagere woonlasten. Dat is uiteraard wel te beïnvloeden door een toegesneden aanbod. Hoe dat aanbod er uit moet zien, zetten we in het volgende hoofdstuk uiteen.

- 30 -

Figuur 5.7: Gemeente Doetinchem. Verhuismotieven van huishoudens die de gemeente willen verlaten

Wil dichterbij familie / vrienden wonen Wil dichterbij studie / werk wonen Wil groter wonen Wil ander type woning Van huur- naar koopwoning Lagere woonlasten Samenwonen / huwelijk Vanwege gezondheid / ouder worden Wil naar een betere buurt Overlast, overig Wil kleiner wonen Wil (grotere) tuin / balkon Vanwege overlast stank / geluid Vanwege overlast mensen / buren Van koop- naar huurwoning Gezinsuitbreiding Vanwege onderhoud woning 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

5.3.

De vraag in beeld: vraagprofielen per doelgroep

De vraag naar woningen is meer en meer individueel van aard. Binnen de groter wordende variatie in vragen kunnen we toch enkele groepen onderscheiden met in grote lijnen gelijke woonwensen. De ervaring leert dat een indeling langs klassieke lijnen nog altijd het meest recht doet aan de wensen van mensen. Wij onderscheiden starters, kleine huishoudens tot 55 jaar, kleine huishoudens vanaf 55 jaar en gezinnen met kinderen. Hun vraagprofielen beschrijven we kort. In bijlage 1 zijn zij uitvoerig cijfermatig weergegeven. Gewenste koopprijs is reëel We hebben respondenten gevraagd zo eerlijk mogelijk hun gewenste koopprijs van een nieuwe woning op te geven. Daarnaast hebben wij gevraagd naar het inkomen. Deze gegevens hebben we tegen elkaar afgezet zodat duidelijk wordt of respondenten een reële inschatting doen van de gewenste prijs. Dit blijkt het geval te zijn. Zo willen de lagere inkomens relatief vaak een woning tot € 175.000 en middeninkomens een woning tussen € 175.000 - € 300.000. En hogere inkomens wensen duurdere huizen.

- 31 -

Tabel 5.8: Gemeente Doetinchem. Netto inkomen verhuisgeneigden en gewenste koopprijs Koopprijzen Netto €175.000 € 300.000 meer dan € maandinkomen tot €175.000 300.000 500.000 500.000 0% 100% 0% 0% € 600 tot 800

Totaal 100%

€ 800 tot 1.200

67%

24%

9%

0%

100%

€ 1.200 tot 1.600

57%

41%

2%

0%

100%

€1.600 tot 2.400

23%

70%

7%

0%

100%

€ 2.400 tot 3.200

4%

67%

28%

1%

100%

€ 3.200 tot 4.800

2%

35%

61%

2%

100%

0% 13% Vanaf € 4.800 Bron: woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

45%

42%

100%

Vraagprofiel starters Starters zijn inwonende personen die aangeven (misschien) te gaan verhuizen naar een zelfstandige huur- of een koopwoning. Op het persoonlijk schrijven aan alle potentiële starters binnen de gemeente, kregen wij ruim 500 reacties van mensen die de komende vijf jaar zelfstandig willen gaan wonen. We schatten het aantal starters de komende 10 jaar op zo’n 2.400 personen. Hun vraagprofiel is als volgt: Algemene woonvoorkeuren • Starters willen vooral in het centrum wonen met alle voorzieningen die daar zijn, en De Huet of Dichteren. Het gaat in feite om twee categorieën: de ‘nog niet aan settling toe zijnde jongeren’ en de ‘aanstaande gezinnen’. We zien namelijk de voorkeur voor wonen buiten het centrum veelal samenvallen met persoonlijke motieven als huishoudenvorming (samenwonen en dergelijke). Het minst populair bij starters zijn: Langerak, IJzervoorde, IJkenberg, Rozengaerdseveld en De Pas (allen < 1%). • Starters vinden de nabijheid van het centrum, winkels en veiligheid het belangrijkst van de woonomgeving. De ligging ten opzichte van het centrum, de aanwezigheid van winkels en privacy / rust zijn belangrijke andere voorwaarden. • Bij starters zijn de prijs van de woning en daaraan gerelateerd ook de staat van het onderhoud belangrijke voorwaarden van een nieuwe woning. Maar ook de ligging, de buitenruimte en oppervlak zijn belangrijk. • Aan starters is gevraagd wat de belangrijkste redenen zijn om te willen starten op de woningmarkt. Zo’n 50% wil dat doen om (los van alles) zelfstandig te wonen, 34% doet dat vanwege samenwonen of huwelijk. De rest wil dichterbij werk of studie wonen (12%) en bij vrienden (4%). Specifieke woningvoorkeuren: appartement en eengezinswoning • De helft van de starters wenst een huurwoning, de andere helft een koopwoning. • In de huur zijn vooral appartementen gewild (60%). • In de koop zijn starters meer georiënteerd op eengezinswoningen (ca.77%, rijwoningen en tweekappers opgeteld). • Het prijsniveau van deze woningen moet vooral goedkoop zijn (tot € 175.000). Zowel in de huur als koop geeft ongeveer de helft van de starters aan dat de woning goedkoop moet zijn.

- 32 -

Vraagprofiel doorstromers Doorstromers zijn vragers én aanbieders op de woningmarkt. Zij laten een woning achter en betrekken opnieuw een woning. Vanwege de verschillen in woonwensen splitsen we de groep doorstromers in doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar. Ook maken we onderscheid naar één- en tweepersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen. We schatten dat de totale groep doorstromers de komende 10 jaar op zo’n 12.600 huishoudens. De verdeling is als volgt: − Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar: 5.200. − Eén- en tweepersoonshuishoudens boven 55 jaar: 1.850. − Gezinnen met kinderen: 5.550. Vraagprofiel één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Algemene woonvoorkeuren • De doorstromers tot 55 jaar willen vooral in het centrum, Dichteren en de Huet wonen. Wel anders in vergelijking met het totaal is de voorkeur voor het buitengebied. • Minst gekozen zijn Wonninkhage, Muziekbuurt, IJzervoorde, Dichteren kleurrijke buurt, Langerak en Nieuw Wehl (allen < 1%). • Jonge doorstromers zoeken vooral een woonomgeving die rustig en veilig is met voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast zijn winkelvoorzieningen en ligging belangrijke aspecten. • Uit de verhuismotieven blijkt de wens om een kwalitatieve stap te maken. Vooral groter wonen en meer buitenruimte zijn belangrijke verhuisredenen. • Waren bij de starters de woonlasten het belangrijkst aan de woning, bij de één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar komen deze op plek 4. Het gaat deze groep bij een nieuwe woning vooral om de grootte, de buitenruimte en de ligging. Specifieke woningvoorkeuren: kwaliteitsslag gewenst • Ruim 60% geeft de voorkeur aan een koopwoning, waarbij een duidelijke verschuiving naar de duurdere prijsklassen zichtbaar is. Wat betreft het woningtype maken doorstromers tot 55 jaar vooral rijenwoningen vrij en wil men in twee-onder-éénkapwoningen / vrijstaande woningen wonen. • Bij de groep die een huurwoning wil (40%) is sprake van een verandering in de gewenste prijsstelling: het overgrote deel wil minder dan de huidige huur betalen. • Duidelijk is dat binnen de huur een sprong gewenst is van appartement naar een eengezinswoning. • Nultredenwoningen zijn bij deze doelgroep (nog) weinig gewenst. Vraagprofiel één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder Algemene woonvoorkeuren • Veel meer dan de andere doelgroepen willen de oudere doorstromers vooral in Doetinchem-centrum wonen. Dat is mede te verklaren door de aanwezigheid van voorzieningen. • Ook Dichteren en Overstegen worden vaak gekozen, evenals de kernen Wehl en Gaanderen.

- 33 -

•

•

•

•

Minst gekozen zijn Langerak, IJzervoorde, Nieuw Wehl, De Happert, IJkenberg, Wonninkhage en Vijverberg (allen < 1%). Hiervoor zijn verschillende redenen geweest zoals te duur, onbereikbaar, niet gewild etc. Voorzieningen zijn belangrijk, bijvoorbeeld winkels, parkeergelegenheid maar ook zorgvoorzieningen. Hieraan gerelateerd is de voorkeur voor een ligging nabij het centrum. Een gelijkvloerse woning is het belangrijkst bij de oudere doorstromer. Ook gerelateerde zaken als een apart toilet buiten de badkamer en de geschiktheid van de woning voor minder validen en ouderen zijn belangrijk. Gezondheid en ouder worden staat met stip bovenaan de verhuismotieven. Men denkt dat de woning en of woonomgeving niet voldoet aan urgente of toekomstige problemen met de gezondheid. Daaraan gerelateerd zijn de verhuismotieven (of wensen) om kleiner te wonen en de stap te maken van koop naar huur.

Specifieke woningvoorkeuren: doorstromen naar nultredenwoning • Doorstromers vanaf 55 jaar verkiezen in sterke mate een nultredenwoning boven een eengezinswoning. Het gaat hierbij om een grondgebonden woning of een appartement, waarvan alle primaire vertrekken (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer) zonder traplopen bereikbaar zijn. • De huuroriëntatie is bij deze groep groter dan bij alle andere groepen. 2 / 3 van de oudere doorstromers wil huren. En zij zijn ook bereid om voor extra kwaliteit meer huur te betalen. Dit in tegenstelling tot de koopsector waar men juist minder wil betalen. Vraagprofiel gezinnen met kinderen Algemene woonvoorkeuren • Gezinnen hebben voorkeur voor landelijke plekken (buitengebied, Wehl) en wijken met overwegend eengezinswoningen zoals Dichteren en De Huet. • Opvallend is de populariteit bij gezinnen voor toekomstig Wijnbergen. Kennelijk spreekt dit nieuwbouwproject gezinnen aan. • Minst gekozen zijn Wonninkhage, De Hoop, IJzervoorde, Langerak, Nieuw Wehl en Rozengaarde (allen < 1%). • Gezinnen zoeken vooral rust en veiligheid en voorzieningen voor de kinderen zoals een basisschool en kinderopvang. Ook winkels zijn belangrijk. • De woning moet ruim zijn, met voldoende buitenruimte en een gunstige ligging en prijsniveau. • Uit de verhuismotieven blijkt de wens om groter te wonen met meer buitenruimte. • Het valt op dat het verhuismotief om naar een betere buurt te willen verhuizen bij gezinnen in de top vijf staat. Specifieke woningvoorkeuren: van koop naar koop • Bij gezinnen zijn het vooral koopwoningen die gewenst zijn. Driekwart wil kopen, 70% heeft momenteel al een koopwoning. • Bij het prijsniveau vallen twee zaken op. Men wenst vooral goedkope als dure koopwoningen. Ook is er een klein deel dat nultredenwoningen wil, met name in de huur.

- 34 -

5.4.

Belangstelling voor goedkope koop

Aan huurders is de vraag voorgelegd of men de huidige woning eventueel wil kopen, wanneer deze te koop wordt aangeboden. De (potentiële) belangstelling komt uit op maximaal 23%. Een groot deel daarvan behoort tot de “misschien-categorie”. Groter lijkt de belangstelling voor tussenvormen tussen huren en kopen zoals Koopgarant en Maatschappelijk Gebonden Eigendom, bijna 30% van alle verhuisgeneigden. Tabel 5.9:

Gemeente Doetinchem. Belangstelling voor het kopen van de huidige huurwoning en tussenvormen huur en koop Kopen huidige huurwoning

Ja

7%

Misschien

16%

Nee

77%

Totaal

100% Tussenvormen huur en koop

Ja

29%

Neen Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

5.5.

71%

Nieuwbouw; voorkeuren en bekendheid

Aan de verhuisgeneigde respondenten is gevraagd of men bekend is met de nieuwbouwprojecten die spelen in de gemeente Doetinchem. Daarbij is ook gevraagd naar de bekendheid met de website www.doetinchembouwt.nl. Tabel 5.10: Bekendheid van verhuisgeneigden met nieuwbouwprojecten Beslist verhuizen

Mogelijk verhuizen

binnen 5 jaar

binnen 5 jaar

Bekendheid met nieuwbouwprojecten

57%

56%

Bekendheid met website

37%

33%

50%

52%

Interesse in een of meerdere nieuwbouwprojecten Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Hieruit blijkt dat: er weinig verschil is tussen huishoudens die aan hebben gegeven beslist of mogelijk te verhuizen • de gemeente zowel meer bekendheid zou moeten geven aan de website als aan de nieuwbouwprojecten; • dat verhuisgeneigden niet per se in nieuwbouw zijn geïnteresseerd. Dat blijkt ook uit de volgende tabel. Tabel 5.11: Voorkeur voor bestaande- of nieuwbouwwoning Beslist verhuizen Voorkeur:

binnen 5 jaar

Mogelijk verhuizen

Totaal: alle

binnen 5 jaar

verhuisgeneigden

Bestaande woning

12%

24%

21%

Nieuwbouwwoning

28%

18%

21%

60%

58%

58%

Geen voorkeur Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Van alle verhuisgeneigden heeft meer dan de helft geen voorkeur voor een bestaande of nieuwe woning. De overige verhuisgeneigden is gelijk verdeeld voor wat betreft hun voorkeur voor bestaande en nieuwbouwwoningen (beide 21%) - 35 -

Hiermee is eens te meer aangetoond dat het niet juist zou zijn de woonwensen in een nieuwbouwprogramma te vertalen. Doorstroming kan een heel belangrijke rol spelen.

5.6.

Collectief of particulier opdrachtgeverschap: populair

Maar liefst een derde van alle verhuisgeneigden heeft interesse in een vorm van particulier of collectief opdrachtgeverschap. Tabel 5.12: Voorkeur voor bestaande- of nieuwbouwwoning Beslist verhuizen

Mogelijk verhuizen

Totaal: alle

binnen 5 jaar

binnen 5 jaar

verhuisgeneigden

10%

13%

12%

Ja, geheel zelfstandig op een kavel

20%

25%

22%

Nee

70%

62%

66%

Voorkeur voor: Ja, door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

•

•

Zelfbouw op een kavel is voor een fors deel van de verhuisgeneigden (22%) een wens, zeker als men bedenkt dat het aandeel dat per se een nieuwe woning wenst relatief beperkt is. In mindere mate maar toch ook redelijk populair is collectief particulier opdrachtgeverschap, ca 12% van alle verhuisgeneigden.

Kavelinteresse vooral van kopers Het blijkt dat de verhuisgeneigden die interesse hebben in bouwen op een kavel vooral eigenaarbewoners zijn (85%). Zij bezitten veelal een (middel)dure grondgebonden woning . Tabel 5.13: Huidige woonsituatie huishoudens met interesse in een kavel Percentage Eigendomsverhouding Huur

15%

Koop

85%

Woningtype Grondgebonden woning

89%

Appartement

11%

Huidige huurprijs tot € 500

58%

€ 500 tot € 632

17%

Meer dan € 632

26%

Huidige koopprijs Tot € 175.000

5%

€ 175.000 tot € 300.000

58%

€ 300.000 tot € 500.000

32%

€ 500.000 of meer

6%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

- 36 -

5.7.

Wonen met zorg

Op basis van de enquête constateren we dat van de ca. 6.300 65+-huishoudens in de gemeente Doetinchem ongeveer 10% verwacht binnen 5 jaar aanpassingen in de woning nodig te hebben, danwel te moeten verhuizen vanwege de gezondheid. Van die 10% wil het overgrote deel (6%) zolang mogelijk in de huidige woning blijven wonen met fysieke aanpassingen en/of zorg. Slechts 4% heeft de expliciete wens om – wanneer er gezondheidsproblemen ontstaan – te verhuizen naar een meer geschikte woning. Een kleine 60% wil dan wel beslist in eigen buurt of dorp blijven wonen. Deze enquête-uitkomsten zeggen nog weinig over de opgave waar de gemeente de komende jaren voor staat. In de eerste plaats is het vooral een langere termijnopgave. Deze komt in de enquête (toch altijd een momentopname) onvoldoende tot uitdrukking. Daarvoor zijn demografische analyses nodig. Bovendien voorzien mensen vaak niet wanneer zij aanpassingen in het wonen nodig gaan krijgen. De gezondheidstoestand kan plotseling veranderen. Om deze redenen hebben wij een meer normatieve methode toegepast om de opgave voor de gemeente te ramen. Daarbij baseren wij ons op de verwachte demografische ontwikkeling van Doetinchem (niet alleen wat betreft de ouderen maar alle leeftijdsgroepen) en kengetallen. Definities voor wonen met zorg Grootschalig beschermd wonen Intramuraal wonen, maar dat kan ook het geval zijn bij kleinschalig beschermd wonen. Bij intramuraal wonen vormen zorg, signalering, bescherming, toezicht, welzijn en dienstverlening een integraal pakket met het verblijf. Kleinschalig beschermd wonen (in wijken en kernen, klein geclusterd wonen): Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Begeleiding en huisvesting van cliënten is groepsgewijs georganiseerd. De zorgverlening is meestal volledig inpandig beschikbaar. Verzorgd wonen (beschutte woonvormen, woningen in een woonzorgcomplex): Nodig zijn: geschikte / aangepaste woningen met dienstverlening. Een zorgunit in de omgeving of binnen het complex (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn).

Bovendien houden we rekening met de ontwikkelingen in het aanbod van woonzorgconcepten. Daarbij is een trend gaande waarbij grootschalige, intramurale zorg wordt getransformeerd naar veel kleinschalige woon-zorgsituaties. Bovendien wordt de (financiële) scheiding tussen wonen en zorg steeds meer een feit. Met het oog op de toekomst onderscheiden we grootschalig beschermd wonen, kleinschalig beschermd wonen en verzorgd wonen. Zie voor de definities het nevenstaande kader. De behoefte aan nieuwe woonzorgarrangementen hebben we berekend aan de hand van Planologische Kengetallen Wonen en Zorg1. Deze behoefteraming kent een tweetal varianten van extramuralisering: 1. Gematigde variant (andante scenario): intramurale behoefte neemt af, verzorgd wonen neemt toe, extra woningbehoefte (semi- en extramuraal).

1

Aedes-Arcares kenniscentrum Wonen-Zorg, Toekomstscenario’s en planologische kengetallen wonen en zorg, mei 2004.

- 37 -

2. Verregaande variant (presto scenario): grote afname intramurale behoefte, forse groei bijzondere woonzorgvormen, extra woningbehoefte (semi- en extramuraal). De raming geeft de volgende uitkomsten: Behoefte 2008 Verzorgd wonen: Kleinschalig beschermd wonen: Grootschalig beschermd wonen: Totaal:

Behoefte 2020, GEMATIGDE VARIANT / ANDANTE Verzorgd wonen: 846 Kleinschalig beschermd wonen: 236 Grootschalig beschermd wonen: 548 Totaal: 1.630

672 139 701 1.513

Behoefte 2020, VERGAANDE VARIANT / PRESTO Verzorgd wonen: 991 Kleinschalig beschermd wonen: 404 Grootschalig beschermd wonen: 313 Totaal: 1.708

Hieruit blijkt dat: • het aanbod aan grootschalig beschermd wonen zal moeten afnemen; • er in 2020 afgerond 850 à 1.000 woningen in de categorie “verzorg wonen” aanwezig zullen moeten zijn; • er in de categorie “kleinschalig beschermd wonen” in 2020 een voorraad van 240 à 400 bereikt zal moeten zijn. Deze normatief berekende doelen moeten worden vergeleken met het huidige aanbod en de plannen teneinde meer zicht op de gemeentelijke opgave te krijgen. Huidig aanbod wonen met zorg In de nota ouderenbeleid uit 2003 is een inventarisatie beschikbaar van het aanbod van ouderenhuisvesting in de gemeente Doetinchem. Dit rapport is opgesteld vóór de gemeentelijke herindeling van 2005, toen Wehl tot de gemeente Doetinchem ging horen. Hier bevindt zich wel het ouderencomplex Oldershove van Woningstichting Dinxperlo. Oldershove in Wehl betreft 89 zorgappartementen in de huur, 11 zorgappartementen in de koop, en 30 verpleegeenheden. Verder is in Wehl Stichting Fatima aanwezig met 220 eenheden voor verstandelijk gehandicapten. Dit levert een totaal aanbod op van ca. 1.300 eenheden wonen met zorg. Tabel 5.14: Gemeente Doetinchem. Vraag en aanbod naar wonen met zorg (Andante scenario) Aanbod Opgave 2009Type Verzorgd wonen 2)

Beschermd wonen (kleinschalig en grootschalig)

2009

Vraag 2020

507

850 à 1.000

794

720 à 785

2020 + 343 à + 493 - 9 à -74

Plannen 1)

N.B

N.B.

Totaal 1.301 1.635 -334 à 419 454 1) Uit de totaalplanning is niet af te leiden in welke categorieën nieuw wordt gebouwd. Wel is een totaal bekend. 2) Uit het overzicht is niet af te leiden wat het aanbod naar kleinschalig en grootschalig beschermd wonen is. Vandaar dat beide categorieën samen zijn gevoegd tot een totaalcategorie beschermd wonen. Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem, Nota ouderenhuisvesting gemeente Doetinchem, 2003.

• De grootste opgave ligt bij verzorgd wonen. Daar is de komende 10 jaar nog behoefte aan ca. 350 à 500 extra plaatsen. - 38 -

• Beschermd wonen lijkt op orde te zijn qua kwantitatief aanbod. Echter, er is onvoldoende inzicht in de verhouding tussen klein- en grootschalig beschermd wonen. Waarschijnlijk is dat er nog een slag gemaakt moet worden van grootschalig naar meer kleinschalig beschermd wonen. Dit verdient nog een verdiepingsslag. • Tot 2020 worden ca. 450 extra woonzorgplaatsen en woningen gebouwd. Het gaat hier om zowel zelfstandige woningen als onzelfstandige eenheden. Onbekend is wat de verhouding daartussen is. Ook is uit de planning helaas niet af te leiden in welke typen zorg wordt gebouwd. • Uit genoemde nota is af te leiden dat er nog flinke aanpassingen op stapel staan in wonen met zorg. Zo zijn zorgcentra en zones gepland in het Centrum (Croonemate, Hamburgerbroek) in Overstegen (Winkelcentrum, Trommelslag), Schoneveld (Schavenweide) in Oosseld (Oosseld), Dichteren (Wijnbergen), Bezelhorst (Den Ooiman, de Knoop, Philipsterrein) en Gaanderen (Pelgrimterrein).

- 39 -

- 40 -

6. Dynamiek en fricties op de woningmarkt 6.1.

Van wens naar gedrag

En toen kwam de kredietcrisis…… De profielen van de verschillende doelgroepen brengen we vervolgens met elkaar in verband. We maken een totaaltelling van de vraag van alle doelgroepen en brengen in beeld welke woningen de doorstromers vrijmaken. Verder houden we rekening met de vestigers en vertrekkers op basis van de informatie uit de enquête alsmede met mensen die uit een ‘reguliere woning’ vertrekken. Zo ontstaat een vraag- en aanbodbeeld op basis van de enquête. Hiermee kijken we ca. 5 jaar vooruit. Om toch een doorkijkje naar een langere periode te maken, hebben we het enquêtebeeld op basis van de demografische prognoses (zie hoofdstuk 4, tabel 4.2) als het ware uitgerekt naar de komende periode van 10 jaar (2009 tot en met 2018). We spreken in die periode over een noodzakelijke toevoeging aan de Doetinchemse woningvoorraad van 2.000 à 2.400 woningen, zoals in paragraaf 4.3 is uiteengezet. Het grootste deel daarvan bestaat uit de natuurlijke huishoudensontwikkeling (+ 1.680 in de periode 2009-2020 en 1.500 in de periode 2009-2018). Als de in de enquete geuite vraag de komende 10 jaar daadwerkelijk wordt gehonoreerd, zorgt de natuurlijke huishoudensontwikkeling voor een kleine 17.000 verhuizingen, terwijl een ruime 15.000 bestaande woningen door doorstroming op de markt komen. Het verschil, geraamd op afgerond zo’n 1.500 woningen zal moeten worden bijgebouwd ten behoeve van uitbreiding van de woningvoorraad. Tabel 6.1: Gemeente Doetinchem, dynamiek op de woningmarkt door natuurlijke huishoudensgroei 2009 - 2018 2009-2018 Vraag Starters

2.400

Doorstromers

12.600

Vestigers

1.800

Subtotaal vraag

16.800

Aanbod Vertrekkers

1.800

Doorstromers

12.600

Finishers

900

Subtotaal aanbod

15.300

Woningbehoefte 2009 – 2018

totaal

Woningbehoefte 2009 – 2020

totaal

1.500 1.680

Nieuwbouw ten behoeve van inloop woningte-

300 à 700

kort, extramuralisering, vervanging, regionale opvang Totaal

Afgerond: 2.000 à 2.400

Bron: Woningmarktonderzoek Companen.

Tabel 6.1 gaat uit van een rooskleurige toekomst: ieder die dat wenst kan en gaat ook verhuizen, de doorstromers laten daarmee vrijkomende woningen achter, die vervolgens ook weer allemaal door woningvragers bezet worden. Dat is een ideaalmodel, dat is gebaseerd op relatief gunstige economische omstandigheden en een vrij perfect werkende doorstroming. Het is algemeen bekend dat daarvan, zeker in de huidige

- 41 -

economische situatie, geen sprake is. We hebben ons daarom de vraag gesteld hoe we op een zinvolle wijze met de enquêtegegevens kunnen omgaan. Dit heeft geleid tot de volgende opzet in 2 scenario’s: 1. Scenario Wensmodel Wij laten de vraag-aanbodbalans zien, waarbij we er van uitgaan dat de wensen van de woningzoekenden geheel worden gehonoreerd en de doorstroming goed werkt. We laten deze variant zien omdat dit is wat ‘de mensen’ in Doetinchem ‘eigenlijk’ willen. En dat moet ons inziens altijd het vertrekpunt zijn voor bestuurlijk handelen. 2. Scenario Tegenwindmodel Hiernaast hebben we een op dit moment veel realistischer vraag-aanbodbalans opgesteld, die er van uitgaat, dat de wensen van de woningzoekenden vooralsnog veel minder dan gewenst in daadwerkelijk verhuisgedrag worden omgezet, waardoor tevens de doorstroming sterk achterblijft. Daarbij zijn we er van uitgegaan, dat vooral de mensen die nu ‘goed zitten’ minder zullen verhuizen dan ze in de enquête hebben aangegeven, maar dat de starters (die immers nog Samenvoeging woningtypen uit enquête geen zelfstandige woning hebben) Seniorenwoning: wel op korte termijn in beweging gaan • Seniorenlaagbouw met tuin (nultreden) • Seniorenappartement (nultreden) komen en bijvoorbeeld buiten de Appartement: gemeente gaan zoeken. • Appartement zonder lift • Appartement met lift (niet-nultreden) Beide scenario’s geven als het ware • Maisonnette een bandbreedte weer ten behoeve • Beneden- en bovenwoning Eengezins: van de beleidsdiscussie. Zij geven • Hoek- en tussenwoning tevens handvatten voor het handelen • 2-onder-1-kap (alleen koopsector) op de kortere en langere termijn. • Vrijstaand (alleen koopsector) De gepresenteerde balansen hebben betrekking op de gemeente als geheel. In bijlage 3 zijn de balansen voor Wehl en Gaanderen opgenomen. De balans voor de kern Doetinchem komt (door zijn gewicht in het gemeentelijk totaal) nagenoeg overeen met die van de gehele gemeente. Kwantitatieve woningbehoefte blijft het zelfde bij beide scenario’s De woningbehoefte is in kwantitatieve zin voor beide scenario's hetzelfde. Het aantal starters dat op de markt komt en een nieuw huishouden vormt blijft namelijk hetzelfde. In het tegenwindse scenario gaan we er van uit dat het aantal doorstromer lager wordt. Mensen hebben een minder grote vraag naar woningen, maar bieden tegelijkertijd ook minder woningen aan. Per saldo zien we dit dus niet terug in de woningbehoefte.

6.2.

Scenario 1. Het wensmodel

Vraag en aanbod hebben wij voor de komende 10 jaar in een balans gezet, zowel voor de huur als voor de koopsector. In die balans is tevens aangegeven welke doelgroepen voor vraag en aanbod zorgen.

- 42 -

De huursector: vraag en aanbod naast elkaar Figuur 6.1: Gemeente Doetinchem. Vraag en aanbod in de huursector 2009-2018

Vraag

Aanbod

Seniorenwoning > 632 Seniorenwoning 500-632 Seniorenwoning < 500 Appartementen > 632 Appartementen 500-632 Appartementen < 500 Eengezins > 632 Eengezins 500-632 Eengezins < 500 -3000 doorstromer 1/2 phh <55 jaar Starter Finisher

-2000

-1000

0

doorstromer 1/2 phh > 55 jaar Vestiger

1000

2000

3000

doorstromer gezinnen Vertrekker

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Toelichting: • In de huursector blijkt de vraag naar eengezinswoningen en appartementen onder € 500 het grootst. • Deze vraag is afkomstig van met name één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar en gezinnen. Zij laten overigens vaak een appartement achter. • Ook starters wensen goedkope huurappartementen en eengezinswoningen. Zij laten uiteraard geen woning achter. • De vraag naar seniorenhuurwoningen is redelijk maar niet opvallend groot.

De huursector: kans- en risicomarkten Salderen we de vraag en het aanbod (= ideale doorstroming), dan kunnen we zien wat in dit scenario de kansenmarkten en de risicomarkten zijn, de segmenten in de woningmarkt waarop druk staat en de segmenten waar sprake zal gaan zijn van ontspanning.

- 43 -

Figuur 6.2: Gemeente Doetinchem. Kans- en risicomarkten in de huursector 2009-2018

Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning > 632 Seniorenwoning 500-632 Seniorenwoning < 500 Appartementen > 632 Appartementen 500-632 Appartementen < 500 Eengezins > 632 Eengezins 500-632 Eengezins < 500 -800

-600

-400

-200

0

200

400

600

800

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Strepen we vraag en aanbod tegen elkaar weg, dan blijkt het volgende: • De kansenmarkten zijn vooral gelegen in de segmenten seniorenwoningen / nultredenwoningen met een sociale huur (huurtoeslaggrens). • Opmerkelijk is dat er ook behoefte is aan goedkope eengezinswoningen. In figuur 6.1. kan worden afgeleid dat die vraag vooral komt van starters en jongere kleine huishoudens, vermoedelijk huurstarters die een gezinssituatie met kinderen voor ogen hebben. Ondanks de doorstroming is hier kennelijk onvoldoende bestaand aanbod. • De risicomarkten worden gevormd door goedkope en duurdere appartementen. Het gaat hier voor een belangrijk deel om appartementen zonder lift. Dit type woning is geen nultredenwoning, niet seniorengeschikt en daarom ook niet gerekend tot de specifieke categorie seniorenwoning. Aan de categorie seniorenwoning is namelijk wel een tekort, met name in de categorie onder de € 500. • Ook de categorie middeldure eengezinswoningen (tot € 632) vormt in dit scenario een risicomarkt.

- 44 -

De koopsector: vraag en aanbod naast elkaar Figuur 6.3: Gemeente Doetinchem. Kans- en risicomarkten in de koopsector 2009-2018

Vraag

Aanbod

Seniorenwoning > 300.000 Seniorenwoning 175-300.000 Seniorenwoning < 175.000 Appartementen > 300.000 Appartementen 175-300.000 Appartementen < 175.000 2^1 kap / vrijstaand > 500.000 2^1 kap / vrijstaand 300-500.000 2^1 kap / vrijstaand < 300.000 Rijwoningen > 250.000 Rijwoningen 175-250.000 Rijwoningen < 175.000 -4000 doorstromer 1/2 phh <55 jaar Starter Finisher

-3000

-2000

-1000

0

doorstromer 1/2 phh > 55 jaar Vestiger

1000

2000

3000

4000

doorstromer gezinnen Vertrekker

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

Toelichting • In het koopsegment blijkt de vraag vooral afkomstig van gezinnen. De vraag in de koop richt zich dan ook op betaalbare en dure tweekappers en vrijstaande woningen. • De vraag naar seniorenkoopwoningen en appartementen blijkt opvallend beperkt. Er is wel vraag naar goedkope en - in mindere mate - middeldure appartementen, maar die komt maar zeer beperkt van senioren.

- 45 -

De koopsector: kans- en risicomarkten Strepen we ook hier vraag en aanbod tegen elkaar weg, dan blijken de volgende kansen en risico’s: Figuur 6.4: Gemeente Doetinchem. Kans- en risicomarkten in de koopsector 2009-2018 Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning > 300.000 Seniorenwoning 175-300.000 Seniorenwoning < 175.000 Appartementen > 300.000 Appartementen 175-300.000 Appartementen < 175.000 2^1 kap / vrijstaand > 500.000 2^1 kap / vrijstaand 300-500.000 2^1 kap / vrijstaand < 300.000 Rijwoningen > 250.000 Rijwoningen 175-250.000 Rijwoningen < 175.000 -1500

-1000

-500

0

500

1000

1500

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

•

•

De kansmarkten zijn vooral tweeledig: goedkope rijwoningen (starterswoningen) aan de ene kant en middeldure en dure tweekappers en vrijstaande woningen anderzijds. Dit is een vrij gebruikelijk beeld in de afgelopen jaren. Het is uiteraard de vraag wat de economische teruggang hier betekent. Zie daarvoor scenario 2. Een uitgesproken risicomarkt zijn de koopappartementen, dus ook los van de huidige conjunctuur. Voorts zijn ook de middeldure rijwoningen per saldo een risicogroep. Daarvan zijn er in de gemeente al veel. Door de doorstroming die in dit scenario belangrijk is komen veel bestaande woningen van dit type op de markt.

Vraag en aanbod: appartementen en grondgebonden woningen In de onderstaande tabel staat de vraag naar en het aanbod van appartementen en grondgebonden woningen verdeelt naar koop en huur. Tabel 6.2: Gemeente Doetinchem. Vraag en aanbod naar stapeling / grondgebonden 2009-2018 scenario 1 Huur Koop Totaal Grondgebonden vraag

3.800 (57%)

8.900 (87%)

Grondgebonden aanbod

4.000

7.300

11.300

Saldo grondgebonden

+ 200

- 1.600

- 1.400

Appartementen vraag

2.900 (43%)

1.300 (13%)

4.200 (25%)

3.400

750

4.150

+ 500

- 550

50

Appartementenaanbod Saldo appartementen Bron: Woningmarktonderzoek Companen.

- 46 -

12.700 (75%)

Hieruit blijkt het volgende: • De vraag naar appartementen in de huursector is groot in vergelijking met die in de koopsector: 43% vs. 13%. • Tegenover de appartementenvraag in de huursector staat een fors aanbod. Dat aanbod is echter maar zeer ten dele geschikt omdat het voor een groot deel om appartementen zonder lift gaat. Er is dus een reële vraag naar nogal wat huurappartementen. • Tegenover de geringe vraag naar appartementen in de koopsector staat ook een gering aanbod, zodat een toename nog nodig is om aan de vraag te voldoen. Het gaat echter maximaal om ca. 500 koopappartementen in 10 jaar. En dat in scenario 1, waar de omstandigheden relatief gunstig zijn.

6.3.

Scenario 2. Het tegenwindmodel

Scenario 2 berust op de volgende veronderstellingen: • één- en tweepersoonshuishoudens 55+: slechts 30% van de verhuisgeneigden gaat daadwerkelijk de in de enquête aangegeven gewenste verhuisbeweging maken; • één- en tweepersoonshuishoudens 55- en gezinnen met kinderen: slechts 66% van de verhuisgeneigden verhuist; • starters: 100% wil ook daadwerkelijk een woning. Passen we op basis hiervan de vraag-aanbodprofielen aan, dan zien we het volgende. In de figuren zijn de uitkomsten van scenario 1 gearceerd op de achtergrond weergegeven.

De huursector: kansmarkten en risicomarkten Figuur 6.5: Gemeente Doetinchem. Kans- en risicomarkten in de huursector 2009-2018. Scenario 2

Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning >632 Seniorenwoning 500-632 Seniorenwoning < 500 Appartementen >632 Appartementen 500-632 Appartementen < 500 Eengezins >632 Eengezins 500-632 Eengezins < 500 -800

-600

-400

-200

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

- 47 -

0

200

400

600

800

We zien de volgende tendenties: • De vraag naar seniorenwoningen en - in mindere mate - naar appartementen loopt terug ten opzichte van scenario 1. Die vraag was in dat scenario ook al niet erg groot. • Het dreigende overschot aan appartementen zonder lift is in dit scenario een stuk kleiner. Het zijn met name de starters die daarvoor zorgen. • Hetzelfde geldt min of meer ook voor de eengezinswoningen in de categorie € 500 - € 632. • De behoefte aan goedkopere eengezinswoningen is ook in scenario 2 aan de orde. Alles bij elkaar genomen nemen de risico’s in de huursector af, zonder dat er ten opzichte van scenario 1 overigens extra kansen bij komen. Sterker nog: ook de kansen nemen af, met name in de sfeer van de seniorenwoningen en huurappartementen.

De koopsector: kansmarkten en risicomarkten Figuur 6.6: Gemeente Doetinchem. Kans- en risicomarkten in de koopsector 2009-2018. Scenario 2.

Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning >300.000 Seniorenwoning 175-300.000 Seniorenwoning <175.000 Appartementen >300.000 Appartementen 175-300.000 Appartementen <175.000 2^1 kap / vrijstaand >500.000 2^1 kap / vrijstaand 300-500.000 2^1 kap / vrijstaand <300.000 Rijwoningen > 250.000 Rijwoningen 175-250.000 Rijwoningen <175.000 -1500

-1000

-500

0

500

1000

1500

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Doetinchem.

De verschillen tussen de beide scenario’s doen zich vooral voor bij de grondgebonden woningen. Er is minder vraag naar alle categorieën en met name naar de tweekappers en vrijstaande woningen. Dat treffen we op dit moment ook in de praktijk aan. Door de beperktere verhuisbewegingen komen ook minder woningen vrij. Dat komt vooral tot uitdrukking in de categorie middeldure rijwoningen. In de sfeer van de appartementen en de seniorenwoningen zijn de verschillen tussen beide scenario’s zeer beperkt.

- 48 -

6.4.

Scenario 1 en 2 vergeleken

Beide scenario’s verschillen van elkaar wat betreft het omzetten van de droom in de daad. In scenario 2 is er door minder verhuisgeneigdheid minder effectieve vraag en worden de in een gezonde markt zwakke marktsegmenten wat minder zwak. Met andere woorden de kansmarkten worden kleiner, maar de risicomarkten ook. Het algemene patroon, zoals we dat in scenario 1 aantreffen, blijft echter in scenario 2 in grote lijnen gehandhaafd. Dat is ook wel te verklaren: door de minder gunstige economische vooruitzichten veranderen de verhuiswensen niet. Die hangen van veel meer factoren af. Alleen de kloof tussen wat men wenst en wat men doet of weet te realiseren wordt groter. De snelheid waarmee deze kloof kleiner wordt, zal in belangrijke mate worden bepaald door de prijsbeweging in de koopsector. Een substantiële prijsdaling zal leiden tot meer vraag (ook in de huursector) en meer doorstroming.

6.5.

De algemene lijnen op gemeentelijk niveau

Uit het bovenstaande kunnen voor de periode 2009-2018 de volgende algemene lijnen ten aanzien van de woningmarkt in de gemeente Doetinchem worden getrokken: • Er is een relatief kleine vraag naar appartementen en seniorenwoningen, zowel in de huur- als de koopsector. • In de huursector zijn de appartementen zonder lift en de eengezinswoningen zwakke segmenten. • In de koopsector zijn goedkope eengezinswoningen en tweekappers nog steeds kansrijk. De rijwoningen vormen een kwetsbaar segment.

6.6.

Suggesties woningbouwprogramma 2009-2019

Op basis van het voorgaande doen wij onderstaand suggesties voor het Doetinchemse woningbouwprogramma voor de periode 2009-2019 op basis van de twee onderscheiden scenario’s: Scenario 1. Rugwind Huursector De belangrijkste vraag in de huursector gaat uit naar eengezinswoningen in het sociale segment. Omdat scenario 1 uitgaat van aanmerkelijke doorstroming, komen er ook veel eengezinswoningen in dit segment vrij. Een toevoeging door nieuwbouw is dus niet nodig. Uiteraard kan er wel sprake zijn van de noodzaak van vervangende nieuwbouw in verband met kwaliteitsverbetering. In het segment van de appartementen is er weliswaar een groot aanbod bij voorspoedige doorstroming, doch daarbij gaat het in belangrijke mate om appartementen zonder lift. Bij nieuw aanbod zal uiteraard een lift geboden (moeten) worden. Vooral voor starters en senioren zullen dus in het huursegment appartementen toegevoegd moeten worden. Daarnaast is er nog sprake van vraag naar specifieke seniorenwoningen. Ongeveer de helft daarvan zal als grondgebonden en de andere helft als appartement uitgevoerd moeten worden. Vrijwel alle huurwoningen zullen in het sociale segment (dat wil zeggen onder de huursubsidiegrens) aangeboden moeten worden. Er is nauwelijks vraag naar vrije sector huurwoningen. - 49 -

Het totale aandeel van de huursector in de uitbreidingsbehoefte van Doetinchem komt op 20 à 25%. Koopsector Een groot deel van de vraag gaat uit naar rijwoningen en tweekappers. Per saldo is er vooral een tekort aan de goedkoopste rijwoningen (< € 175.000), omdat daarin ook nauwelijks of geen aanbod is. Dat is er wel in de middeldure rijwoningen. Bij (de in dit scenario veronderstelde) goede doorstroming zijn er van dat type voldoende. Het tekort aan de goedkope rijwoningen kan worden opgevangen door nieuwbouw, maar ook door het grote aanbod in de rijwoningen in de prijsklasse van € 175.000 - € 250.000 en verder door de verkoop van eengezinshuurwoningen. Daarvan zijn er namelijk ook ruim voldoende inde voorraad aanwezig. Het accent van de tekorten in de koopsector ligt op tweekappers tot € 300.000, terwijl er tevens vraag is naar de prijscategorie daarboven. Er is een veel beperktere vraag naar koopappartementen. Deze moeten dan wel geprijsd zijn onder de € 300.000, en een groter deel zelfs onder de € 175.000. Tenslotte is er een beperkte vraag naar specifieke seniorenwoningen. In de koopsector is de vraag daarbij voor ca. 80% gericht op grondgebonden woningen (bungalowachtige typen). Scenario 2. Tegenwind Het tegenwindscenario wordt gekenmerkt door de volgende elementen: • De doorstroming is sterk afgenomen, waardoor de zwakkere segmenten in de huursector (portieketagewoningen en traditionele eengezinswoningen) in mindere mate vrijkomen dan in scenario 1. Ook senioren met een koopwoning stromen moeilijker door, omdat zij hun huidige woning lastiger kunnen verkopen. Beide elementen zorgen voor extra vraag naar nieuwe huurappartementen grondgebonden sociale huurwoningen. • Veel woningzoekenden ruilen de vraag naar duurdere segmenten in voor lagere prijsklassen, met name in de koopsector. De druk op de goedkop(er)e rijwoningen en appartementen in het koopsegment neemt toe en die op de tweekappers / vrijstaande woningen en duurdere koopappartementen af. Een cijfermatige programmasuggestie op basis van de voorgaande overwegingen levert het volgende beeld op:

- 50 -

Programma-suggesties voor beide scenario’s Woningcategorie Huur Grondgebonden woningen sociale sector Appartementen sociale sector Appartementen vrije sector Grondgebonden seniorenwoningen sociale sector Subtotaal huur Koop Rijwoningen < € 175.000 Rijwoningen > € 175.000 Twee-onder-een-kapwoningen / vrijstaand < € 300.000 Twee-onder-een-kapwoningen / vrijstaand > € 300.000 Appartementen < € 175.000 Appartementen € 175.000 - € 300.000 Grondgebonden seniorenwoningen < € 300.000 Subtotaal koop Totaal Percentage sociaal

6.7.

Scenario 1. Rugwind

Scenario 2. Tegenwind

15% 5% 5% 25%

10% 20% 5% 5% 40%

10% 5% 20% 10% 10% 10% 10% 75% 100% 30%

15% 10% 10% 5% 15% 5% 60% 100% 50%

Wehl en Gaanderen

Wehl De vraag-aanbodbalans van Wehl wijkt sterk af van die van de gehele gemeente (zie ook bijlage 3): • In de huursector bestaat met name behoefte aan goedkope appartementen en middeldure eengezinswoningen. Er is een kleine behoefte aan dure huurappartementen. • In de koopsector is vooral behoefte aan rijwoningen tot € 175.000 en in beperkte mate aan appartementen en seniorenwoningen. Middeldure rijwoningen vormen een zwak segment. Het lijkt erop dat in Wehl vooral de startershuisvesting een probleem is. Gaanderen Gaanderen heeft op een aantal punten weer hele andere kenmerken: • In de huursector is er een overmaat aan eengezinswoningen en een tekort aan seniorenwoningen en appartementen. • In de koopsector springen de volgende zaken eruit: o Belangrijke tekorten aan tweekappers / vrijstaande woningen, goedkope rijwoningen en seniorenwoningen. o Een overmaat aan middeldure rijwoningen. In Gaanderen spitst zich de opgave vooral toe op senioren- en startershuisvesting.

- 51 -

- 52 -

7. Woningbouwplannen in de gemeente In dit hoofdstuk gaan we in op de woningbouwplannen in de gemeente Doetinchem. Er is hiervoor een planinventarisatie van de gemeente Doetinchem gebruikt (peildatum is februari 2009). In de inventarisatie zitten alle lopende plannen (zowel ‘harde als zachte’ plannen). Deze planinventarisatie loopt tot 2013 en verder.

7.1.

De planinventarisatie

Onderstaande tabel laat de inventarisatie zien van alle woningbouwplannen in de gemeente Doetinchem in de periode vanaf 2009 tot 2013 en verder. Daarbij zijn de volgende grenzen gehanteerd: Koop • Tot € 170.000 is sociaal • Van € 170.000 tot € 200.000 is goedkoop • Van € 200.000 tot € 250.000 is midden-laag • Van € 250.000 tot € 330.000 is midden-hoog • Vanaf € 330.000 is duur Huur • Tot de aftoppingsgrens (€ 499, prijspeil 2008) goedkoop • Vanaf de aftoppingsgrens tot de huurliberalisatie (€ 499 - € 632, prijspeil 2008) is middelduur • Vanaf € 632 (vrije sector) is duur Voordat we de planinventarisatie tonen, een aantal opmerkingen. De plannen verschillen uiteraard naar mate van concreetheid (harde en zachte plannen). De planinventarisatie is een totaallijst van alle concrete maar soms ook minder concrete projecten. Dat geldt zeker in deze tijd van economische onzekerheid, waarin ontwikkelaars voorzichtiger worden met nieuwbouwprojecten als gevolg van een verminderde consumentenvraag. Onderstaande tabel betreft alle plannen zoals die bekend zijn in februari 2009 bij de gemeente Doetinchem. In de inventarisatie zijn ook de plannen met betrekking tot wonen met zorg opgenomen. Dit kunnen zelfstandige woningen zijn, maar soms gaat het ook om onzelfstandige eenheden, bijvoorbeeld in een verzorgingshuis. Uit de planinventarisatie van de gemeente Doetinchem is dit onderscheid echter niet af te leiden. We hebben ervoor gekozen om deze plannen wel op te nemen. In totaal gaat het om ca. 454 woningen / eenheden.

- 53 -

Tabel 7.1: Gemeente Doetinchem. Inventarisatie woningbouwplannen 2009 – 2013 en verder (totaal) Koop Huur 2.397 (70%)

Grondgebonden

277 (25%)

2.674 (60%

Gestapeld

1.004 (30%)

Gestapeld

822 (75%)

1.826 (40%)

Sociaal Goedkoop Midden-laag

193 (6%)

Goedkoop

349 (32%)

485 (14%)

Middelduur

642 (58%)

354 (10%)

Duur

108 (10%)

Midden-hoog

1.047 (31%)

Duur

1.322 (39%)

Totaal 3.401 (76%) Totaal Bron: Gemeente Doetinchem, peildatum februari 2009.

•

•

Totaal

Grondgebonden

1.099 (24%)

4.500 (100%)

Een groot deel van de nieuwbouwwoningen zijn koopwoningen (ruim driekwart). Daarnaast valt het hoge aandeel appartementen op: ruim 1.800, ofte wel 41%. Qua prijsniveau is het behoorlijk verdeeld, het grootste deel is midden-hoog. Als we onderscheid maken tussen koop en huur dan valt op dat in de koop met name grondgebonden wordt gebouwd (ruim driekwart), terwijl in de huur juist driekwart appartementen wordt gebouwd. Ook het prijsniveau verschilt tussen koop en huur. Met name de categorie duur is bij koop veel ruimer aanwezig (39%) in vergelijking met de huur (10%). In de categorie goedkoop wordt juist veel meer in de huur gebouwd (32%) dan in de koop (sociaal 4%, goedkoop 14%).

In onderstaande tabel is de planinventarisatie naar kern beschikbaar: Tabel 7.2:

Gemeente Doetinchem. Inventarisatie woningbouwplannen 2009 – 2013 en verder (totaal) naar kern type en eigendom Koop

Huur

Grondgeb.

Gestapeld

Grondgeb.

Doetinchem

Totaal

Gestapeld

Grondgeb.

Gestapeld

Totaal

1.717

880

237

621

1.954

1.501

3.455

Wehl*

360

31

40

102

400

133

533

Gaanderen

216

77

0

87

216

164

380

Langerak

39

0

0

0

0

0

39

Buitengebied

65

16

0

12

65

28

93

2.397

1.004

277

822

2.635

1.826

4.500

Totaal * Inclusief Nieuw Wehl.

Bron: Gemeente Doetinchem, peildatum februari 2009.

• Er wordt het meest in Doetinchem gebouwd (bijna 75%). • Het aandeel appartementen in Doetinchem ligt op ca. 43%. In Wehl is dat 25%. In Gaanderen is dat 43%. Ook in het buitengebied zijn 30% appartementen gepland.

7.2.

Plannen en vraag

Doetinchem-stad Tegen de achtergrond van de woningvraag (in beide onderscheiden scenario’s) trekken we de volgende conclusies: • Het totale bouwprogramma van de gemeente is aanzienlijk hoger dan de demografische prognoses aangeven. Er zijn plannen voor 4.500 woningen, terwijl we de behoefte overigens zonder extra (boven)regionale taakstelling en zonder vervangende nieuwbouw voor de komende 10 jaar op 2.000 à 2.400 woningen

- 54 -

• •

ramen. Overigens dient er wel rekening te worden gehouden met een reservecapaciteit van ca. 30% vanwege tegenvallers bij de planontwikkeling. De appartementenplannen zijn te omvangrijk. Dat geldt met name voor de koopsector. Tegenover een maximale vraag van 13% staat een planaanbod van 30%. Volgens de enquêtegegevens is de vraagverhouding huur / koop 40 / 60 à 49 / 51. In het bouwprogramma voor Doetinchem is de verhouding 23 / 77.

Projecten De Veentjes, Hamburgerbroek en Lookwartier Dit zijn drie belangrijke en grote projecten in het centrum van Doetinchem. Hoe verhoudt het huidig programma (in totaliteit) van deze drie projecten zich met de woonwensen zoals die in de enquête naar voren komen? Het totale programma van de projecten kenmerkt zich door veel gestapelde woningbouw (maar liefst 73%, ruim 750 appartementen) en met name koopwoningen (72%, ook ruim 750 woningen). Er wordt met name gebouwd in het middeldure tot dure segment. Tabel 7.3: Woningbouwprogramma De Veentjes, Hamburgerbroek en Lookwartier Koop Huur Grondgebonden

272 (35%)

Grondgebonden

Gestapeld

494 (65%)

Sociaal Goedkoop

288 (27%)

Gestapeld

280 (95%)

774 (73%)

20

Goedkoop

102

161

Middelduur

188

Midden-laag

87

Midden-hoog

338

Duur

160

Duur

6

Totaal 766 (72%) Totaal Bron: Gemeente Doetinchem, peildatum februari 2009.

•

•

• •

•

Totaal 16 (5%)

296 (28%)

1.062 (100%)

Uit de enquête blijkt een ideale verhouding tussen gestapeld en grondgebonden: zo’n 43/57 in de huur en 13/87 in de koop. Let wel: het gaat hier om Doetinchem en niet specifiek voor het centrum. De verhoudingen zullen daar meer in het voordeel van gestapeld liggen. Desondanks zijn de verhoudingen van de projecten (koop 65/35 en huur 95/5) in het centrum flink scheef. Een verschuiving richting grondgebonden wordt aanbevolen, bijvoorbeeld koop 50/50 en huur 65/35. In de huursector liggen de kansen vooral in de categorieën grondgebonden nultredenwoningen en nultredenappartementen. Dit geldt met name in het centrum dat een gewilde plek is voor senioren. Een verschuiving richting meer huurwoningen (nu 28%) kan zinvol zijn. Mogelijk kunnen de woningen later, in economisch betere tijden, verkocht worden. In de koopsector liggen de kansen in de goedkope eengezinsrijwoningen (< € 170.000) en toch nog steeds bij de tweekappers, ook al zijn die kansen voor dat laatste segment in de huidige conjunctuur minder groot dan eerder. En er liggen kansen bij appartementen voor senioren, zeker in het centrum. Differentiatie in het aanbod is aanbevolen. Kansen voor het centrum zijn startersappartementen, seniorennultredenwoningen (gestapeld en grondgebonden) en grondgebonden stadswoningen.

- 55 -

Wehl en Gaanderen De differentiatie in de plannen voor Wehl en Gaanderen komt vrij goed overeen met de onderzoeksuitkomsten. Woningbouwproject Wehl Heideslag In Wehl Heideslag wordt in vier fasen een groot woningbouwproject uitgevoerd. Het gaat in totaal om ca. 400 woningen waarvan de helft in 2012 opgeleverd moet zijn, de rest daarna. De nadruk ligt op grondgebonden woningen (320, 85%). Er worden 60 appartementen gebouwd waarvan 2/3 huurappartementen. In totaal is de huur / koopverhouding 80/20. De koopwoningen zijn met name middelduur en duur, de huurwoningen goedkoop (de helft tot de aftoppingsgrens) en middelduur (andere helft tot de liberalisatiegrens). Deze differentiatie sluit deels aan op de onderzoeksresultaten, vooral in de huur. In Wehl is in de huursector behoefte aan goedkope appartementen en goedkope eengezinswoningen. Daar wordt in voorzien. In de koopsector is vooral behoefte aan rijwoningen tot € 175.000 en in beperkte mate aan appartementen en seniorenwoningen. Middeldure rijwoningen vormen een zwak segment. De plannen voorzien echter in relatief veel middeldure en dure koopwoningen. Maar ook in 45 goedkope koopeengezinswoningen en 10 goedkope appartementen en 45 woningen in de categorie middenlaag (tot € 250.000). De categorie middenhoog en duur (210 woningen) bestaat voor een groot deel uit kavels. Gelet op de wachtlijst hiervoor vormen deze minder een risicocategorie. Waar het de dure woningen betreft wordt een (lichte) verschuiving richting meer goedkope koopwoningen (onder andere voor starters) aanbevolen. Woningbouwproject Pelgrim in Gaanderen Het gaat om een project van 186 woningen, waarvan de helft koopwoningen. Een groot deel is gestapeld. Er zijn 55 zorgwoningen gepland (gestapeld in de huur). Los daarvan worden er in de koop vooral eengezinswoningen (63) gebouwd, met name middelduur (tot € 250.000) en 36 koopappartementen, ook middelduur. Dit sluit deels goed aan op het onderzoek. In Gaanderen is in de huursector een tekort aan seniorenwoningen en appartementen. In de koop zijn er tekorten aan tweekappers / vrijstaande woningen, goedkope rijwoningen en seniorenwoningen en een overmaat aan middeldure rijwoningen. Kortom, huisvesting voor senioren en starters is gewenst. De koopappartementen en de woningen met zorg vervullen een duidelijke behoefte in Gaanderen. Dat geldt in mindere mate voor de middeldure eengezinskoopwoningen. Deze woningen moeten een andere kwaliteit bieden dan de reguliere middeldure rijwoningen waar een overmaat aan is.

- 56 -

Bijlage 1. Vraagprofielen verhuisgeneigde doelgroepen Profiel starters Tabel b.1.1: Gemeente Doetinchem. Top vijf diverse woonaspecten van starters < 23 23 en ouder

Totaal

1) Doetinchem-centrum

22%

16%

20%

2) De Huet

19%

16%

18%

3) Dichteren

14%

14%

14%

4) Wehl

10%

14%

11%

5) Overstegen

7%

5%

6%

1) Veilige buurt

14%

11%

13%

2) Ligging t.o.v. centrum

13%

9%

11%

3) Aanwezigheid winkels

12%

10%

11%

4) Privacy / rust

9%

10%

9%

5) Aanwezigheid vrienden / familie

8%

11%

9%

1) Prijs / woonlasten woning

17%

20%

18%

2) Ligging buurt / omgeving

15%

18%

16%

3) Staat van onderhoud

15%

14%

15%

4) Aanwezigheid tuin / balkon

11%

9%

11%

5) Opp. Woning

10%

8%

9%

1) Wil graag zelfstandig wonen

47%

56%

50%

2) Vanwege samenwonen / huwelijk

36%

32%

34%

3) Dichterbij werk / studie

13%

10%

12%

4%

3%

4%

4) Dichterbij vrienden Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem. Tabel b.1.2: Gemeente Doetinchem. Woonwensen starters

In aantallen (totaal aantal starters = 500, Gewenst

aantallen zijn afgerond)

Huur

50%

250

< € 500

44%

110

€ 500 - 632

5%

10

> € 632

1%

0

Eengezinswoning

40%

50

Appartement

60%

Totaal

75 250

Koop

50%

250

< € 175.000

27%

70

€ 175.000 tot € 250.000

16%

50

7%

10

Rijwoning

46%

60

2 onder 1 kap / vrijstaande woning

31%

35

Appartementen

23%

25

> € 250.000

Totaal Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem.

-1-

250

Profiel één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Tabel b.1.3: Gemeente Doetinchem. Top vijf diverse woonaspecten van 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar Voorkeur locatie 1) Doetinchem-Centrum

13%

2) Dichteren

10%

3) De Huet

10%

4) Buitengebied

10%

5) Overstegen

7%

Randvoorwaarden woonomgeving 1) Privacy / rust

16%

2)Veilige buurt

11%

3) Aanwezigheid van parkeergelegenheid

11%

4) Aanwezigheid van winkels

10%

5) Ligging ten opzichte van het centrum

10%

Randvoorwaarden woning 1) Aanwezigheid van tuin / balkon

17%

2) Voldoende aantal kamers

13%

3) Ligging van de woning (buurt / omgeving)

12%

4) Prijs / woonlasten

10%

5) De oppervlakte van de woning

8%

Verhuismotieven 1) Wil groter wonen

21%

2) Wil grotere tuin / balkon

12%

3) Wil ander type woning

12%

4) Samenwonen / huwelijk

7%

5) Van huur naar koopwoning

7%

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem. Tabel b.1.4.: Gemeente Doetinchem. Woonwensen 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar Huidig

Gewenst

Huur

62%

40%

< € 500

47%

30%

€ 500 – 632

7%

8%

> € 632

8%

3%

Eengezinswoning

31%

67%

Appartement (met en zonder lift)

61%

26%

7%

7%

Seniorenwoning Koop

38%

60%

7%

13%

€ 175.000 tot € 300.000

26%

34%

€ 300.000 tot € 500.000

4%

13%

> € 500.000

1%

0%

54%

38%

< € 175.000

Rijwoning 2 onder 1 kap / vrijstaande woning

27%

51%

Appartementen

18%

12%

1%

0%

Seniorenwoning Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem.

-2-

Profiel één- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar Tabel b.1.5:

Gemeente Doetinchem. Top vijf diverse woonaspecten van 1+2 persoonshuishoudens vanaf 55 jaar Voorkeur locatie 1) Doetinchem-Centrum

23%

2) Dichteren

8%

3) Overstegen

8%

4) Gaanderen

7%

5) Wehl

6%

Randvoorwaarden woonomgeving 1) Aanwezigheid van winkels

16%

2) Ligging ten opzichte van het centrum

14%

3) Privacy / rust

9%

4) Aanwezigheid parkeergelegenheid

9%

5) Aanwezigheid zorgvoorzieningen

8%

Randvoorwaarden woning 1) Alles gelijkvloers / geen trappen

13%

2) Ligging van de woning (buurt / omgeving)

11%

3) Aanwezigheid van tuin / balkon

9%

4) Geschikt voor minder validen / ouderen

8%

5) Apart toilet buiten de badkamer

8%

Verhuismotieven 1) Vanwege gezondheid / ouder worden

34%

2) Wil kleiner wonen

14%

3) Wil ander type woning

9%

4) Lagere woonlasten

7%

5) Van koop naar huurwoning

6%

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem. Tabel b.1.6: Gemeente Doetinchem. Woonwensen 1+2 persoonshuishoudens boven 55 jaar Huidig

Gewenst

Huur

51%

66%

< € 500

38%

40%

€ 500 - 632

12%

21%

> € 632

1%

5%

Eengezinswoning

60%

15%

Appartement (met en zonder lift)

25%

32%

Seniorenwoning

15%

54%

Koop

49%

34%

< € 175.000

5%

3%

€ 175.000 tot € 300.000

23%

19%

€ 300.000 tot € 500.000

19%

11%

> € 500.000 Rijwoning

2%

1%

20%

9%

2 onder 1 kap / vrijstaande woning

67%

23%

Appartementen

13%

33%

0%

34%

Seniorenwoning Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem.

-3-

Profiel gezinnen met kinderen Tabel b.1.7: Gemeente Doetinchem. Top vijf diverse woonaspecten van gezinnen Voorkeur locatie 1) Dichteren

13%

2) Buitengebied

11%

3) Wehl

11%

4) De Huet

9%

5) Doetinchem-centrum

9%

Randvoorwaarden woonomgeving 1) Privacy / rust

13%

2) Veilige buurt

10%

3) Aanwezigheid basisschool / kinderopvang

10%

4) Aanwezigheid winkels

9%

5) Veilige verkeerssituatie

8%

Randvoorwaarden woning 1) Aanwezigheid van tuin / balkon

16%

2) Voldoende aantal kamers

12%

3) Ligging van de woning (buurt / omgeving)

12%

4) De oppervlakte van de woning

10%

5) Prijs / woonlasten van de woning

8%

Verhuismotieven 1) Wil groter wonen

24%

2) Wil ander type woning

17%

3) Wil grotere tuin / balkon

10%

4) Lagere woonlasten

6%

5) Wil naar een betere buurt

6%

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem. Tabel b.1.8: Gemeente Doetinchem. Woonwensen gezinnen Huidig

Gewenst

Huur

30%

25%

< € 500

19%

20%

€ 500 - 632

10%

3%

> € 632

1%

1%

Eengezinswoning

80%

68%

Appartement (met en zonder lift)

20%

21%

0%

11%

70%

75%

Seniorenwoning Koop < € 175.000

3%

7%

€ 175.000 tot € 300.000

42%

36%

€ 300.000 tot € 500.000

24%

30%

> € 500.000

2%

2%

Rijwoning

49%

21%

2 onder 1 kap / vrijstaande woning

51%

72%

Appartementen Seniorenwoning Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Doetinchem.

-4-

0%

5%

0%

2%

Bijlage 2. Kerncijfers gemeenteonderdelen Kerncijfers bevolking en woningvoorraad centrum / schil Bevolking Bevolking 2008

3.690

Huishoudens Huishoudens 2008

2110

Bevolking 2001

3.540

1-persoonshuishoudens

51%

Huishoudens zonder kinderen

33%

Gezinnen

16%

Groei ’01-‘08

+4,2%

Groei gemeente ’01 – ‘08*

+3,3%

* Gecorrigeerd na gem. herindeling

Bevolkingssamenstelling vergeleken (CBS, 2008)

Gemiddelde huishoudensgrootte 2008

1,7

Gemiddelde huishoudensgrootte gemeente

2,3

Huishoudens naar type vergeleken (CBS, 2008)

60%

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

50% 40% 30% 20% 10%

0-14 jaar

0%

15-24 25-44 45-64 65+ jaar jaar jaar Gemeente Doetinchem Doetinchem centrum / schil

1 pers.

2 pers. geen gezin met kind kind Gemeente Doetinchem Doetinchem centrum / schil

Woningvoorraad

Inkomenssituatie

Aantal woningen 2007

2.045

Aantal woningen 2001

1.990

€17.300

+2,8%

Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger gemeente

Groei woningvoorraad ’01-‘07

Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger 2005

€16.700

2005 Gemiddelde woningwaarde 2007

€215.000

Gemiddelde gemeente 2007

€220.000

Inkomensverdeling vergeleken (CBS, 2005)

Woningvoorraad naar eigendom vergeleken (CBS, 2005)

60%

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

50% 40% 30% 20% 10% 0% Huur

Lage inkomens

Koop

Gemeente Doetinchem Doetinchem centrum / schil

Midden inkomens

Hoge inkomens

Gemeente Doetinchem Doetinchem centrum / schil

Bron: CBS, gemeente Doetinchem, bewerking Companen.

-5-

Kerncijfers bevolking en woningvoorraad buitenwijken / buitengebied Bevolking

Huishoudens

Bevolking 2008

40.110

Huishoudens 2008

Bevolking 2001

38.540

1-persoonshuishoudens

31%

Huishoudens zonder kinderen

34%

Groei ’01-‘08

+4,1%

Gezinnen

35%

Groei gemeente ’01 – ‘08*

+3,3%

* Gecorrigeerd na gem. herindeling

35% 30%

2,3

Gemiddelde huishoudensgrootte gemeente

2,3

37% 36% 35% 34% 33% 32% 31% 30% 29% 28%

25% 20% 15% 10% 5% 0% 15-24 25-44 45-64 jaar jaar jaar Gemeente Doetinchem Buitenwijken / Buitengebied

Gemiddelde huishoudensgrootte 2008

Huishoudens naar type vergeleken (CBS, 2008)

Bevolkingssamenstelling vergeleken (CBS, 2008)

0-14 jaar

17.160

65+

1 pers.

2 pers. geen gezin met kind kind Gemeente Doetinchem Buitenwijken / Buitengebied

Woningvoorraad

Inkomenssituatie

Aantal woningen 2007

16.570

Aantal woningen 2001

15.580

€17.000

Groei woningvoorraad ’01-‘07

+6,4%

Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger gemeente

Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger 2005

€16.700

2005 Gemiddelde woningwaarde 2007

€227.500

Gemiddelde gemeente 2007

€220.000

Woningvoorraad naar eigendom vergeleken (CBS,

Inkomensverdeling vergeleken (CBS, 2005)

2005) 45%

60%

40%

50%

35%

40%

30% 25%

30%

20%

20%

15%

10%

10% 5%

0% Huur Gemeente Doetinchem

0%

Koop

Lage inkomens

Buitenwijken / buitengebied

Bron: CBS, gemeente Doetinchem, bewerking Companen.

-6-

Midden inkomens Hoge inkomens

Gemeente Doetinchem

Buitenwijken / buitengebied

Kerncijfers bevolking en woningvoorraad Wehl / Gaanderen Bevolking

Huishoudens

Bevolking 2008

12.450

Huishoudens 2008

Bevolking 2001

12.400

1-persoonshuishoudens

23%

Huishoudens zonder kinderen

35%

Groei ’01-‘08

+0,4%

Gezinnen

42%

Groei gemeente ’01 – ‘08*

+3,3%

* Gecorrigeerd na gem. herindeling

4.720

Gemiddelde huishoudensgrootte 2008

2,6

Gemiddelde huishoudensgrootte gemeente

2,3

Huishoudens naar type vergeleken (CBS, 2008)

Bevolkingssamenstelling vergeleken (CBS, 2008)

45%

35%

40%

30%

35%

25%

30%

20%

25%

15%

20%

10%

15%

5%

10% 5%

0% 0-14 jaar

15-24 jaar

25-44 jaar

Gemeente Doetinchem

45-64 jaar

65+

0% 1 pers.

2 pers. geen kind

Gemeente Doetinchem

Wehl / Gaanderen

Woningvoorraad

gezin met kind

Wehl / Gaanderen

Inkomenssituatie

Aantal woningen 2007

4.595

Aantal woningen 2001

4.440

€16.000

+3,5%

Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger gemeente

Groei woningvoorraad ’01-‘07

Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger 2005

€16.700

2005 Gemiddelde woningwaarde 2007

€246.500

Gemiddelde gemeente 2007

€220.000

Woningvoorraad naar eigendom vergeleken (CBS,

Inkomensverdeling vergeleken (CBS, 2005)

2005) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Lage inkomens

0% Huur Gemeente Doetinchem

Koop Wehl / Gaanderen

Midden inkomens

Gemeente Doetinchem

Bron: CBS, gemeente Doetinchem, bewerking Companen.

-7-

Hoge inkomens

Wehl / Gaanderen

Bijlage 3. Vraag-aanbodbalansen voor Gaanderen en Wehl (scenario 1)

Gaanderen Huursector: kans- en risicomarkten Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning >632 Seniorenwoning 500-632 Seniorenwoning < 500 Appartementen > 632 Appartementen 500-632 Appartementen < 500 Eengezins > 632 Eengezins 500-632 Eengezins < 500 -120

-80

-40

0

40

80

120

Toelichting: Voor de huursector in Gaanderen geldt: Kansmarkten: • De grootste vraag is naar eengezinshuurwoningen met een huurprijs tussen de € 500 en € 632. • Vraag naar seniorenwoningen met een huurprijs van € 500 en hoger. • Een beperkte vraag naar appartementen in alle huurklassen. Risicomarkten • De risico’s zitten met name in de eengezinshuurwoningen in de laagste prijsklasse, namelijk tot € 500 per maand.

-8-

Koopsector: kans- en risicomarkten Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning >300.000 Seniorenwoning 175-300.000 Seniorenwoning < 175.000 Appartementen > 300.000 Appartementen 175-300.000 Appartementen < 175.000 2^1 kap / vrijstaand > 500.000 2^1 kap / vrijstaand 300-500.000 2^1 kap / vrijstaand < 300.000 Rijwoningen > 250.000 Rijwoningen 175-250.000 Rijwoningen < 175.000 -120

-80

-40

0

40

80

120

Voor de koopsector in Gaanderen geldt: Kansmarkten: • Er is veel vraag naar goedkope rijwoningen tot € 175.000 • Ook zijn er veel huishoudens die graag een twee-onder-een-kap of vrijstaande woning tot € 300.000 zouden willen. • Er is beperkte vraag naar specifieke koopwoningen voor senioren. Risicomarkten: • Voor de rijwoningen tussen de € 175.000 en de € 200.000 geldt dat het aanbod hoger is dan de vraag. • Er is een klein potentieel overschot aan appartementen zonder lift in de prijsklasse € 175.000 en € 300.000.

-9-

Wehl Huursector: kans- en risicomarkten Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning >632 Seniorenwoning 500-632 Seniorenwoning < 500 Appartementen > 632 Appartementen 500-632 Appartementen < 500 Eengezins > 632 Eengezins 500-632 Eengezins < 500 -200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

Voor de huursector in Wehl geldt: Kansmarkten: • Er bestaat een vraag naar goedkope appartementen zonder lift. Deze vraag is met name afkomstige van starters. • Evenals in Gaanderen geldt in Wehl dat er een vraag is naar eengezinswoningen met een huurprijs tussen de € 500 en € 632. Risicomarkten: • De risico’s doen zich met name voor in de specifieke seniorenwoningen met een huurprijs tot €632 • Er lijkt een (klein) risico te bestaan met betrekking tot eengezinshuurwoningen met een huurprijs tot € 500.

- 10 -

Koopsector: kans- en risicomarkten Kansmarkten

Risicomarkten

Seniorenwoning >300.000 Seniorenwoning 175-300.000 Seniorenwoning < 175.000 Appartementen > 300.000 Appartementen 175-300.000 Appartementen < 175.000 2^1 kap / vrijstaand > 500.000 2^1 kap / vrijstaand 300-500.000 2^1 kap / vrijstaand < 300.000 Rijwoningen > 250.000 Rijwoningen 175-250.000 Rijwoningen < 175.000 -200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

Voor de koopsector in Wehl geldt: Kansmarkten: • De vraag naar goedkope rijwoningen is groot, het aanbod hiervan is dan ook zeer beperkt in de kern Wehl. Risicomarkten • Het aanbod aan rijwoningen in de prijsklasse € 175.000-€ 250.000 is groter dan het aanbod en dit vertaalt zich in een potentieel risico. • Er is ook een (klein) risico ten aanzien van goedkope twee-onder-eenkapwoningen tot € 300.000.

- 11 -

Bijlage 4. Woningwaardering naar huur / koop Belangrijkste pluspunten huidige woning huurders / eigenaar bewoners

Aanwezigheid van tuin / balkon Ligging van de woning (de buurt / omgeving) Het type woning Parkeren op eigen terrein De oppervlakte van de woning Aanwezigheid garage / berging / zolder De indeling van de woning Het aantal kamers Grootte van de woonkamer Apart toilet buiten de badkamer Staat van onderhoud Prijs / woonlasten van de woning Alles gelijkvloers / geen trappen Geschikt voor minder validen / ouderen Aanwezigheid lift Geen tuin / balkon Weet ik niet Geen pluspunten %

5%

10% huur

- 12 -

15% koop

20%

25%

Belangrijkste minpunten huidige woning huurders / eigenaar bewoners

Geen minpunten Ontbreken garage / berging / zolder Parkeren op eigen terrein Grootte van de woonkamer Ongeschikt voor minder validen / ouderen Het aantal kamers Niet gelijkvloers / aanwezigheid trappen De oppervlakte van de woning Prijs / woonlasten van de woning Staat van onderhoud De indeling van de woning Ligging van de woning (de buurt / omgeving) Weet ik niet Het type woning Geen apart toilet buiten de badkamer Ontbreken lift Aanwezigheid van tuin / balkon Geen tuin / balkon %

5%

10%

15% huur

- 13 -

20% koop

25%

30%

Bijlage 5. Pluspunten van de woonomgeving Belangrijkste pluspunten huidige woonomgeving van verhuisgeneigden / niet verhuisgeneigden

Ligging ten opzichte van het centrum Aanwezigheid van winkels Prettig contact met buurtgenoten Privacy / rust Aanwezigheid groenvoorzieningen Veilige buurt Ligging ten opzichte van uitvalswegen Geen / nauwelijks (geluids/stank) overlast Aanwezigheid openbaar vervoer Aanwezigheid (basis)school / kinderopvang Voldoende (openbare) parkeergelegenheid Verkeersveiligheid Prettige inrichting van de openbare ruimte Aanwezigheid van speelvoorzieningen Aanwezigheid van zorgvoorzieningen Ligging ten opzichte van recreatievoorzieningen Aanwezigheid van ontmoetingsruimten Er zijn geen pluspunten %

5% verhuisgeneigd

- 14 -

10%

15%

niet verhuisgeneigd

20%

Bijlage 6. Vragenlijst In deze bijlage wordt de vragenlijst getoond zoals die is verspreid onder zelfstandig wonende huishoudens. De starters hebben geen vragenlijst toegezonden gekregen en konden uitsluitend via internet reageren. De vragen aan de starters waren in beginsel dezelfde als aan de zelfstandig wonende huishoudens. Alleen zijn aan hen geen vragen over de huidige woonsituatie gesteld.

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -