Woningmarktonderzoek Uithoorn
Woningmarktonderzoek Uithoorn
José van Heuven Johan van Iersel
april 2000 74880/99
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl
Inhoudsopgave Samenvatting en Conclusies 1
2
Inleiding ..............................................................................................................1 1.1
Doelstelling..................................................................................................1
1.2
Beleidsmatige achtergronden .....................................................................1
1.3
Leeswijzer ...................................................................................................3
Demografie.........................................................................................................5 2.1
De bevolking van Uithoorn anno 1999........................................................5
2.2
Migratiepatronen .........................................................................................7
2.3
De ontwikkelingen in de bevolking tot 2015................................................9
2.3.1
Bevolkingsontwikkelingen ...................................................................10
2.3.2
Huishoudensontwikkeling ...................................................................10
2.4 3
4
De woningmarkt ........................................................................................12
Sociaal-economische status ............................................................................15 3.1
Inkomen ....................................................................................................15
3.2
Werk en werkgelegenheid ........................................................................16
3.3
Primaire doelgroep....................................................................................18
3.4
Woningmarkt .............................................................................................20
De woningvoorraad ..........................................................................................21 4.1
5
I
De samenstelling van de woningvoorraad................................................21
4.1.1
De woningvoorraad in groter verband ................................................21
4.1.2
De huursector......................................................................................23
4.1.3
De koopsector .....................................................................................25
4.2
Beoordeling woonkwaliteit door bewoners ...............................................25
4.3
Populariteit van de woningen....................................................................27
4.4
Nieuwbouw................................................................................................29
4.5
Woningmarkt .............................................................................................29
Wijkprofielen en woonmilieu.............................................................................31 5.1
Beoordeling van de woonmilieus door bewoners .....................................31
5.2
Wijkprofielen..............................................................................................33
5.3
Woningmarkt .............................................................................................36
6
7
8
9
De vraagzijde van de woningmarkt..................................................................37 6.1
De sociale huursector ...............................................................................37
6.2
Verhuisgeneigdheid ..................................................................................39
6.3
Woningmarkt .............................................................................................41
Woonwensen....................................................................................................43 7.1
Voorkeuren voor huur en koop .................................................................43
7.2
Voorkeuren naar woningtype en prijsklasse .............................................45
7.3
Populariteit bestaande voorraad ...............................................................47
7.4
Woningmarkt .............................................................................................47
Ouderenhuisvesting .........................................................................................49 8.1
Aanpassingsbehoefte bestaande voorraad ..............................................49
8.2
Vraag naar ouderenwoningen...................................................................51
8.3
Vraag naar voorzieningen in en rond de woning ......................................53
8.4
Woningmarkt .............................................................................................55
Vestiging en vertrek .........................................................................................57 9.1
Vestiging ...................................................................................................57
9.2
Vertrek.......................................................................................................58
9.3
Woningmarkt .............................................................................................61
10 Vraag- en aanbodverhoudingen.......................................................................63 Bijlage .................................................................................................................na 64
Samenvatting en conclusies demografie •=
Uithoorn is te typeren als een gezinsgemeente waar ook jongeren en ouderen graag wonen. Hoewel het aandeel ouderen boven de 75 jaar op dit moment nog relatief laag is, telt Uithoorn een bovengemiddeld aandeel inwoners die binnen afzienbare tijd de leeftijd van 75 jaar zullen bereiken.
•=
In de afgelopen jaren kende de gemeente Uithoorn een positief migratiesaldo in nagenoeg alle leeftijdsgroepen. Vaker dan bij een landelijke gemeente mag worden verwacht, vestigen zich ook jongeren in de leeftijd van 15 tot 25 jaar in Uithoorn. Doordat het saldo binnen de diverse leeftijdsgroepen redelijk vergelijkbaar is, is de invloed op de bevolkingssamenstelling beperkt. Het enige effect van de migratie is een lichte toename van het aantal inwoners van 25 tot 35 jaar.
•=
De afgelopen jaren is het aantal inwoners en huishoudens in Uithoorn vrij constant toegenomen. De komende jaren zal het aantal huishoudens blijven toenemen. Enerzijds vanwege de groei van het aantal Uithoornse huishoudens en anderzijds vanwege de aanhoudende migratiestroom.
•=
De bevolkingssamenstelling zal veranderen: de vergrijzing zet door en het aandeel gezinnen neemt af. Tegelijkertijd neemt het aantal jonge huishoudens toe. Deze nieuwe startersvraag wordt uitgeoefend door de kinderen van nu.
sociaal-economische status •=
De Uithoornse bevolking heeft gemiddeld genomen een hoge sociaaleconomische status, met als gevolg dat de primaire doelgroep een beperkte omvang heeft.
•=
Ruim de helft van de primaire doelgroep bestaat uit huishoudens ouder dan 65 jaar.
de woningvoorraad •=
Zeker in een door meergezinswoningen gedomineerde regionale markt wordt de Uithoornse woningmarkt gekenmerkt door een groot aandeel eengezinswoningen.
•=
De kwaliteit van de woningen wordt door de bewoners als hoog ervaren. De relatief geringe ouderdom van de voorraad is hier waarschijnlijk mede oorzaak van.
•=
De grootste vraag in de koopsector is nog altijd gericht op de rijwoningen. Deze vraag is naar verwachting grotendeels op te vangen in de bestaande voorraad, bij de 24% van de vraag die gericht is op de luxere segmenten (de tweekappers en de vrijstaande woningen) is dit niet het geval.
I
•=
Binnen de huursector komt bij de meergezinswoningen een dubbelzinnig beeld naar voren. Qua populariteit scoort de meergezinswoning slecht, terwijl anderzijds het grootste deel van de vraag hierop is gericht. Waarschijnlijk sluit het aanbod binnen dit segment niet aan op de vraag.
wijkprofielen en woonmilieu •=
De bewoners van Uithoorn zijn over het algemeen zeer te spreken over de woonomgeving. Men signaleert echter wel een tekort aan speelvoorzieningen en horeca. Daarnaast laat het onderhoud van de openbare ruimte op verschillende punten te wensen over.
•=
Europarei en Legmeer komen, wanneer we kijken naar het aandeel verhuisgeneigden, als relatief zwak naar voren en De Kwakel en Thamerdal als relatief sterk.
de vraagzijde van de woningmarkt •=
Van de in Uithoorn woonachtige huishoudens zijn er 1.334 te typeren als verhuisgeneigd. Daarnaast zijn er ongeveer 678 huishoudens die een begin willen maken met hun wooncarrière.
•=
De groep verhuisgeneigde doorstromers bestaat voor een relatief groot deel uit samenwonenden zonder kinderen tussen de 20 en 35 jaar. Het aandeel alleenstaanden onder de verhuisgeneigde doorstromers is klein. Onder de thuiswonenden die van plan zijn om binnen twee jaar zelfstandig te gaan wonen, is het aandeel alleenstaanden veel groter.
woonwensen •=
In Uithoorn is sprake van een kopersmarkt: zowel starters als doorstromers hebben een sterke voorkeur voor woningen in de koopsector.
•=
De startersvraag naar huurwoningen bestaat voor het grootste deel uit goedkope en middeldure meergezinswoningen. De doorstromers met een voorkeur voor de huursector richten zich met name op rijwoningen. Deze vraag naar rijwoningen is gelijkmatig over de huurprijsklassen verdeeld.
•=
De vraag naar koopwoningen (zowel van starters als van doorstromers) bestaat voor het overgrote deel uit rijwoningen in de laagste prijsklasse. Onder de doorstromers is daarnaast een duidelijke kwaliteitsvraag (vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers van 5 ton of meer) zichtbaar.
•=
Nieuwbouw is erg populair bij de woningzoekenden.
ouderenhuisvesting •=
De 55+ers in Uithoorn willen over het algemeen zo lang als het kan zelfstandig blijven wonen, bij voorkeur in de woning waar men nu woont.
•=
Om dit mogelijk te maken dienen er in ongeveer 970 woningen, waarvan meer dan de helft koopwoningen, aanpassingen plaats te vinden.
II
•=
Er is een redelijk grote actuele woningvraag naar voor ouderen geschikte woningen, waarvan ongeveer de helft gericht op zelfstandige en de helft gericht op onzelfstandige woonruimte.
•=
Ouderen hechten een groot belang aan een centraal alarmeringssysteem en aan hulp bij huishoudelijke taken en kleine klussen. Aan de woning zelf stellen zij vrijwel unaniem de eis dat deze gelijkvloers moet zijn.
vestiging en vertrek •=
De belangrijkste reden voor doorstomers om in Uithoorn te komen wonen is (opmerkelijk genoeg) de beschikbaarheid van woningen.
•=
Startende jonge huishoudens verlaten Uithoorn vooral om in de grote stad te gaan werken of studeren. De beperkte beschikbaarheid van geschikte woningen in Uithoorn speelt bij vertrek een zeer beperkte rol.
vraag- en aanbodverhoudingen •=
In absolute zin bestaat er schaarste op de Uithoornse woningmarkt.
•=
De huursector is vrijwel in evenwicht. Kwalitatieve tekorten blijven echter aanwezig. Er dreigt een overschot van meergezinswoningen in met name de duurdere segmenten.
•=
In de koopsector zijn over de gehele breedte tekorten te signaleren. Een uitzondering hierop zijn de duurdere rijwoningen.
III
IV
1 Inleiding De looptijd van het vigerende Volkshuisvestingsplan van de gemeente Uithoorn is onlangs ten einde gekomen. Dit jaar wordt een nieuw Beleidsplan Wonen ontwikkeld, waarin de hoofdlijnen van het beleid van de gemeente voor de komende vier jaar zullen worden verwoord. De eerste stap die in de richting van het nieuwe volkshuisvestingsplan is gezet, is het opstellen van een Beleidsprogramma Volks1 huisvesting. In dit beleidsprogramma zijn de acties aangegeven, die ondernomen moeten worden om tot een onderbouwd en samenhangend volkshuisvestingsplan te komen. Het uitvoeren van een woningmarktonderzoek is daar één van. Deze 2 rapportage geeft de resultaten van het woningmarktonderzoek weer. Parallel aan dit onderzoek is door de afdeling Onderzoek en Statistiek van de ge3 meente Haarlemmermeer een bevolkingsprognose voor Uithoorn opgesteld. De voor dit onderzoek belangrijke resultaten zijn opgenomen in hoofdstuk 2.
1.1 Doelstelling De doelstelling van het woningmarktonderzoek is als volgt: Analyseer en beschrijf de huidige woningmarktsituatie in de gemeente Uithoorn en de ontwikkelingen daarin in de komende vijftien jaar. Om aan deze doelstelling te voldoen is een telefonische enquête gehouden onder 1.100 Uithoornse huishoudens. Daarnaast zijn diverse bestaande bronnen aangeboord om de uitkomsten te verduidelijken, verklaren en onderbouwen.
1.2 Beleidsmatige achtergronden Het Beleidsprogramma Volkshuisvesting vormt zoals gezegd mede de basis voor het onderhavige onderzoek. In dit beleidsprogramma zijn ontwikkelingsrichtingen voor het toekomstige volkshuisvestelijk beleid voor de gemeente Uithoorn geschetst. Hierbij is nadrukkelijk rekening gehouden met de nieuwe trends in het rijksbeleid. Er worden verschillende informatietekorten aangegeven die dit onderzoek moet opvullen. Daarnaast biedt het op bepaalde punten een kader voor de analyses: 1. De wijken onder de loep. Het rijk propageert sinds enige tijd de wijk en buurt als het schaalniveau waarop het beleid vorm moet krijgen en resultaten moe-
1
Zandstra, A., Beleidsprogramma Volkshuisvesting Gemeente Uithoorn, RIGO Research en Advies, Amsterdam, februari 1999.
2
Deze rapportage is opgesteld door RIGO Research en Advies. RIGO is hierbij begeleid door een begeleidingscommissie bestaande uit dhr. C. van Esch en dhr. E. Groeneveld namens de gemeente, dhr. A. v.d. Bosch namens de SWU en dhr. H. Boersma van de afdeling O&S van de gemeente Haarlemmermeer.
3
Gemeente Uithoorn Bevolkingsprognose 1999-2015, Afdeling Onderzoek en Statistiek gemeente Haarlemmermeer, september 1999.
1
4
ten worden geboekt. Van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) zal een nieuwe stimulans voor gebiedsgericht beleid uitgaan. Ook in het Uithoornse beleid is de wijk reeds een bekend integratiekader, zo wordt de Europarei momenteel wijkgericht aangepakt. Voor het woningmarktonderzoek betekent deze ontwikkeling dat aandacht wordt besteed aan de verschillen tussen wijken.
2. Doelgroepenbeleid. De gemeente Uithoorn streeft een beleid na waarin alle verschillende typen huishoudens gelijke kansen hebben op de woningmarkt. Door middel van het woningmarktonderzoek dient te worden achterhaald voor welke doelgroepen dit momenteel niet geldt. Daarnaast zal specifieke aandacht worden besteed aan ouderen, jongeren en de aandachtsdoelgroep. 3. Aandacht voor de bestaande voorraad. De kwaliteitsvraag van woonconsumenten neemt nog altijd sterk toe. Aan de andere kant wordt het woningtekort (landelijk gezien) in rap tempo ingelopen. De mogelijkheden om door middel van nieuwbouw op de veranderende vraag in te springen worden zeker in landelijke gemeenten steeds beperkter. Bijgevolg verschuift de aandacht naar de bestaande voorraad, waar een belangrijk deel van de verschuivende woonwensen moet worden opgevangen. In de prestatieafspraken tussen gemeente en Stichting Woningbedrijf Uithoorn (SWU) is afgesproken dat bekeken zal worden waar in de bestaande woningvoorraad woningsplitsing of -deling en opplussen tot de mogelijkheden behoren. Het woningmarkt-onderzoek kan inzicht bieden in de vraag naar dergelijke ingrepen. 4. Aandacht voor ontwikkelingen in de tijd. ‘Strategisch’ is één van de kernbegrippen binnen het hedendaagse beleid. Veelal wordt hieronder verstaan dat door middel van beleid ingespeeld moet worden op toekomstige ontwikkelingen. Door onder andere demografische prognoses wordt in dit woningmarktonderzoek verkend welke ontwikkelingen de Uithoornse markt te komende jaren tegemoet kan zien. Uiteraard zijn bovenstaande punten slechts enkele beleidsitems die relevant zijn voor dit woningmarktonderzoek. Op verschillende wijze wordt de woningmarkt door middel van beleid gestuurd (bijvoorbeeld via woonruimteverdeling) en biedt het beleid dus een verklaring voor geconstateerde verschillen. Daarnaast levert het beleid een belangrijk deel van het begrippenkader zoals de definitie van de primaire doelgroep en scheefheid.
4
Het ISV, dat in 2000 zal worden ingevoerd, is een fonds waarin de huidige subsidiestromen op het terrein van de volkshuisvesting (zoals het Besluit Woning- en Locatiegebonden Subsidies en het Stadsvernieuwingsfonds) worden samengevoegd. Gemeenten die voor een budget op grond van de ISV in aanmerking willen komen, dienen te beschikken over een strategische investeringsvisie waaraan een gebiedsgerichte benadering ten grondslag ligt: waar beheren, waar investeren?
2
1.3 Leeswijzer Voor de snelle lezer is aan het begin van dit rapport een beknopte samenvatting opgenomen. Na deze inleiding start het rapport met een analyse van de demografische ontwikkelingen in hoofdstuk 2. Vervolgens wordt ingegaan op de sociaaleconomische situatie in de gemeente. In hoofdstuk 4 staat de woningvoorraad centraal en in hoofdstuk 5 de woonmilieus in de gemeente. In de hoofdstukken 6 en 7 staat de vraagzijde van de woningmarkt centraal. Vervolgens wordt specifiek ingegaan op ouderen en hun huisvesting. In hoofdstuk 9 staan vestiging en vertrek centraal, waarna het rapport wordt afgesloten met een overzicht van de actuele vraag-aanbodverhoudingen.
3
4
2 Demografie Demografische gegevens zijn van groot belang voor inzicht in het functioneren van de (toekomstige) woningmarkt. De bevolking kan groeien of krimpen als gevolg van natuurlijk verloop (geboorte en sterfte) en migratie (vestiging en vertrek). In dit hoofdstuk wordt omschreven hoe de bevolking van Uithoorn zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en in de toekomst kan gaan ontwikkelen. In de afsluitende paragraaf worden de belangrijkste consequenties van de ontwikkelingen op het functioneren van de woningmarkt weergegeven.
2.1 De bevolking van Uithoorn anno 1999 5
Per 1 januari 1999 telt de gemeente Uithoorn 25.945 inwoners die samen 10.867 huishoudens vormen. In figuur 2-1 staat de verdeling van de bevolking over de verschillende in Uithoorn te onderscheiden wijken weergegeven. figuur 2-1 De verdeling van de bevolking over de onderscheiden wijken
Centrum 4%
De Kwakel 14%
Thamerdal 11%
Zijdelwaard 20%
Meerwijk 25% Europarei 9%
Legmeer 17%
De leeftijdsopbouw van de bevolking van Uithoorn weerspiegelt het karakter van een groene suburbane gemeente, een met name voor gezinnen met kinderen aantrekkelijk woonmilieu. Dit leidt tot een sterke vertegenwoordiging van de leeftijdsklasse tot 15 jaar en van 35 tot 44 jaar. Daarentegen zijn jongeren in de leeftijd van 15 tot 24 jaar in Uithoorn ondervertegenwoordigd. Qua vergrijzing lag Uithoorn in het verleden achter op de landelijke trend. Op dit moment wordt de vergrijzing echter zichtbaar in de bevolkingssamenstelling van Uithoorn. Het aandeel ouderen van boven de 75 jaar ligt nog onder het landelijk, provinciaal en regionaal gemiddelde. De aankomende ouderen (55 tot 64 jaar) en de ouderen in de leeftijd van 65 tot 74 zijn daarentegen bovengemiddeld vertegenwoordigd.
5
figuur 2-2 De leeftijdsverdeling van de bevolking van Uithoorn, het ROA, Noord6 Holland en Nederland
Nederland
Noord-Holland
ROA
Uithoorn
0%
20%
0-14
15-24
40% 25-34
60%
35-44
45-54
80% 55-64
100%
65-74
>74
figuur 2-3 De leeftijdsverdeling in de afzonderlijke wijken totaal De Kwakel Meerwijk Legmeer Europarei Zijdelwaard Thamerdal Centrum 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
> 85
5
Waarvan 165 inwonende huishoudens.
6
Bron: Woningmarkttabellen 1997, Ministerie van VROM.
6
70% 35-39
80% 40-44
90% 45-49
100% 50-54
De leeftijdsverdeling in de verschillende wijken in Uithoorn, zoals weergegeven in figuur 2-3, loopt sterk uiteen. Meerwijk onderscheidt zich door een sterke vertegenwoordiging van gezinnen met kinderen. In het Centrum en in de Europarei wonen relatief veel bewoners in de leeftijd van 20 tot 40 jaar. In Thamerdal en Zijdelwaard is de vergrijzing op dit moment het sterkst zichtbaar. In Legmeer is de ‘grijze golf’ op komst: er wonen relatief veel jonge ouderen. huishoudensamenstelling In Uithoorn wonen 10.728 huishoudens in zelfstandige woonruimte. Voor een belangrijk deel gaat het hier om gezinnen met kinderen (in totaal 39%) en tweepersoonshuishoudens (in totaal 35%). Slechts 2% van de huishoudens is jonger dan 25 jaar. tabel 2-1 Huishoudensamenstelling Uithoorn 1-1-1999 abs.
perc.
huishoudens < 25 jaar
187
2%
2-persoons 25-44 jaar
1100
10%
2-persoons 45-65 jaar
1361
13%
2-persoons 65+
1261
12%
gezin met kinderen 25-44 jaar
2105
20%
gezin met kinderen 45+
1465
14%
513
5%
alleenstaand 25-44 jaar
1033
10%
alleenstaand 45-65 jaar
664
6%
alleenstaand 65+
966
9%
3 of meerpersoons
73
1%
10728
100%
eenoudergezin
totaal
2.2 Migratiepatronen Over de periode van 1995 tot en met 1997 kende de gemeente Uithoorn gemiddeld per jaar een vestigingsoverschot van 142 personen. Doordat de migratiesaldi per leeftijdscategorie verschillen heeft de migratie invloed op de bevolkingssamenstelling. In figuur 2-4 staat per leeftijdscategorie het aantal bewoners dat zich in de periode van 1995 tot 1997 in Uithoorn heeft gevestigd weergegeven, tezamen met het aantal vertrekkers en het migratiesaldo. Uit de figuur blijkt dat de invloed op de bevolkingssamenstelling over het algemeen vrij beperkt is. Als uitzondering hierop geldt dat de migratie leidt tot een toename van het aandeel bewoners in de leeftijd van 25 tot 35 jaar. De migratie heeft slechts een zeer geringe invloed op patronen als ontgroening en vergrijzing. Opvallend is dat bij jongeren in de leeftijdscategorie
7
7
van 15 tot 25 geen negatief migratiesaldo kan worden geconstateerd. Bij veel suburbane gemeenten leidt het vertrek van personen in deze leeftijdscategorie om elders, vaak in de nabij gelegen grote stad, te gaan studeren of werken tot een negatief migratiesaldo. figuur 2-4 Gemiddelde vestiging, vertrek en migratiesaldi over de periode van 1995 tot 1997 per leeftijdscategorie 300
aantal personen
200 100 0 -100 -200
vestiging
vertrek
> 85
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
-300
saldo
herkomst en bestemming Uit de herkomst en bestemming van migranten blijkt de binding van de Uithoornse bevolking met de regio. Van alle gemeentegrens overschrijdende verhuizingen vindt 45% binnen de regio plaats. Er komen per jaar ongeveer 151 personen meer vanuit het ROA in Uithoorn wonen dan er vanuit Uithoorn elders in de regio gaan wonen. Naar overig Noord-Holland vertrekken meer mensen dan er zich in Uithoorn vestigen. Naast de provincie Noord-Holland heeft Uithoorn een binding met de provincie Utrecht: 10% van de gemeentegrens overschrijdende verhuizingen leidt naar of is afkomstig van deze provincie.
7
Over de afgelopen 10 jaar bezien is er wel sprake van een, zeer gering, negatief migratiesaldo.
8
tabel 2-2
Migratie naar herkomst en bestemming (gemiddeld per jaar 1995 en 8 1996)
HERKOMST/ BESTEMMING
VESTIGERS
VERTREKKERS
SALDO
IN PLUS UIT
AANDEEL IN TOTAAL
ROA
644
494
151
1.138
45%
Gewest
18
20
-2
37
1%
overig Noord-Holland
60
82
-22
141
6%
Zuid-Holland
117
83
34
200
8%
Utrecht
136
126
10
261
10%
overig Nederland
164
204
-40
368
15%
55
65
-11
120
5%
161
109
52
269
11%
1.353
1.180
173
2.533
100%
EG Elders
2.3 De ontwikkelingen in de bevolking tot 2015 De bevolking ontwikkelt zich als gevolg van natuurlijke ontwikkeling (geboorte en sterfte) en migratie. Terwijl geboorte en sterfte met een vrij hoge betrouwbaarheid te voorspellen zijn, geldt dit niet voor de migratie. De migratiestromen worden beinvloed door een veelvoud aan elementen, waar het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente er één van is. In dit onderzoek is om deze reden gekozen voor een aanpak waarbij door middel van verschillende varianten de beleidsruimte wordt verkend. Op dergelijke wijze wordt recht gedaan aan de onzekerheden waarmee toekomstverkenningen gepaard gaan. Op gemeentelijk niveau zijn drie varianten beschikbaar. Ten eerste is dit de bevolkings- en huishoudensprognose die de afdeling O&S van 9 de gemeente Haarlemmermeer in opdracht van de gemeente heeft uitgevoerd. Deze prognose onderscheidt zich van de andere varianten doordat de effecten van 10 het nieuwbouwprogramma (zie tabel 0-1) in de uitkomsten zichtbaar worden. Ten tweede heeft RIGO Research en Advies een prognose doorgerekend die inzichtelijk maakt hoe de bevolking van Uithoorn zich zou ontwikkelen indien er geen migratie zou plaatsvinden. Deze hypothetische variant laat zien hoe de Uithoornse
8
Over de migratie naar herkomst en bestemming in 1997 en 1998 zijn geen cijfers beschikbaar. Van niet alle vestigers en vertrekkers is de bestemming herkomst c.q. bestemming bekend. Personen waarbij dit het geval is, zijn buiten beschouwing gelaten.
9
Gemeente Uithoorn Bevolkingsprognose 1999-2015, Afdeling Onderzoek en Statistiek gemeente Haarlemmermeer, september 1999.
10
Zie bovengenoemde rapportage voor een compleet overzicht van de gehanteerde uitgangspunten.
9
bevolking zich zou ontwikkelen indien Uithoorn als een eiland zou worden beschouwd dat niemand kan verlaten of bereiken. In de derde en laatste variant worden de migratiestromen zoals deze de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden doorgetrokken. De variant geeft de toekomst aan bij ongewijzigd gemeentelijk beleid. 2.3.1 Bevolkingsontwikkelingen In figuur 2-5 staan de uitkomsten van de prognoses voor wat betreft de bevolkingsontwikkeling weergegeven. De rode lijn laat zien dat de Uithoornse bevolking onafhankelijk van ontwikkelingen als migratie en nieuwbouw tot 2008 zal groeien, waarna de groei om zal slaan in een daling. Per saldo komen er tot 2015 ongeveer 700 inwoners bij. Indien de migratiestromen van de afgelopen jaren de komende jaren doorzetten wonen er in 2015 2.000 inwoners meer. De nieuwbouwplannen zoals weergegeven in bijlage 1 genereren extra migratie waardoor de bevolkingsomvang bij deze variant in 2005 tegen de 30.000 inwoners zal liggen. figuur 2-5 De bevolkingsontwikkeling tot 2015 volgens de drie varianten 32000 31000
aantal inwoners
30000 29000 28000 27000 26000 25000 24000 23000
variant O&S
2.3.2
variant RIGO - exclusief migratie
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
22000
variant RIGO - inclusief migratie
Huishoudensontwikkeling
kwantitatieve resultaten Voor de volkshuisvesting is het aantal huishoudens in veel opzichten belangrijker dan het aantal bewoners. In tabel 2-3 staat het aantal huishoudens in 2015 dat volgens de drie varianten kan worden verwacht naar leeftijd weergegeven. Onafhankelijk van migratie en nieuwbouw zal het aantal huishoudens met ongeveer 300 (3%) toenemen. Indien de migratiepatronen van de afgelopen jaren doorzetten kan een toename van 20% worden verwacht, tot ruim 13.000 huishoudens in 2015. De beperkte nieuwbouw zal naar verwachting de groei afromen, tot ongeveer 12.830 huishoudens in 2015.
10
tabel 2-3 Het aantal huishoudens in 2015 naar leeftijdscategorie volgens de drie varianten (absolute aantallen en indexcijfers 1999 = 100%) 1999 -
VARIANT RIGO
VARIANT RIGO
EXCLUSIEF MIGRATIE
- INCLUSIEF MIGRATIE
VARIANT O&S
ABS.
ABS.
INDEX.
ABS.
INDEX.
ABS.
INDEX.
15 t/m 24 jaar
190
240
126%
220
115%
270
210%
25 t/m 34 jaar
2040
1350
66%
1530
75%
1600
89%
35 t/m 44 jaar
2580
1970
77%
2500
97%
2550
97%
45 t/m 54 jaar
2070
2350
113%
2810
135%
3070
144%
55 t/m 64 jaar
1630
2090
128%
2340
143%
2010
122%
ouder dan 65 jaar
2360
3180
135%
3700
156%
3320
127%
10870
11180
103%
13090
120%
12830
117%
totaal
selectieve migratie De paradox dat de variant van O&S een hoger inwonertal, maar geen hoger huishoudensaantal voorspelt kan worden verklaard door verschillen in migratiestromen. De nieuwbouw zorgt ervoor dat meer gezinnen met kinderen zich in Uithoorn zullen vestigen. Daardoor valt de gemiddelde huishoudensgrootte bij deze progno se hoger uit dan bij de andere varianten. In figuur 2-6 staat de leeftijdsverdeling van huishoudens in 2015 volgens de drie varianten weergegeven. De rode kolommen geven aan hoe de bevolking zich zou ontwikkelen indien er geen migratie op zou treden. De gele kolommen laten zien dat indien het huidig migratiepatroon zich voortzet, met uitzondering van de jongeren, migratie in alle leeftijdsklassen voor een toename van het aantal huishoudens zal zorgen. In de prognose van O&S zit het nieuwbouwprogramma verweven. Doordat er veel eengezinswoningen worden gebouwd, neemt het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse van 35 tot 55 jaar sterk toe. vergroening Op dit moment wordt Uithoorn voor een belangrijk deel bewoond door gezinnen met kinderen. In 2015 zijn deze kinderen vrijwel allen oud genoeg om zelfstandig te gaan wonen. Dit zorgt voor een toename van het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse van 15 tot 25 jaar. De varianten voorspellen dan ook alle drie een toename van huishoudens in deze leeftijdsklasse. De varianten verschillen over de vraag waar deze jonge huishoudens zich vestigen. Indien alle kinderen die nu in Uithoorn wonen hier ook blijven wonen neemt het aantal jonge huishoudens toe met 26% (50 huishoudens) tot 240 in 2015. De migratie zorgt voor afroming van de toename tot 220 in 2015. Doordat de nieuwbouw met name gezinnen met kinderen aantrekt, is in de prognose van O&S de vraag van jonge huishoudens in 2015 het grootst.
11
vergrijzing Een in kwantitatieve zin vele malen belangrijker trend is de vergrijzing. Het aantal huishoudens ouder dan 65 jaar neemt met minimaal 800 toe tot 3.200 in 2015. Ook hier geldt echter dat er verschillen bestaan tussen de drie prognoses over de mate waarin de vergrijzing op zal treden. Op dit moment vestigen zich meer ouderen in Uithoorn dan er vertrekken. Indien dit patroon doorzet leidt dit tot een versterking van de vergrijzing: in 2015 wonen er dan 1.350 meer huishoudens ouder dan 65 jaar dan in 1999. figuur 2-6 De leeftijdsverdeling van huishoudens in 2015 volgens de 3 varianten 4000
aantal huishoudens
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 15 t/m 24 jaar 25 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar ouder dan 65 jaar 1999
variant RIGO - exclusief migratie
variant RIGO - inclusief migratie
variant O&S
2.4 De woningmarkt Uithoorn is te typeren als een gezinsgemeente: de bevolking wordt grotendeels gedomineerd door gezinnen met of zonder kinderen. Vaker dan bij een landelijke gemeente verwacht mag worden vestigen ook jongeren in de leeftijd van 15 tot 25 jaar zich in Uithoorn. Ook wonen er in Uithoorn veel (aankomende) ouderen. De afgelopen jaren is het aantal inwoners en huishoudens in Uithoorn vrij constant toegenomen. De komende jaren zal het aantal huishoudens blijven toenemen. Enerzijds vanwege de groei van het aantal Uithoornse huishoudens en anderzijds vanwege een aanhoudende immigratiestroom. Voor de toekomst is vooral de veranderende huishoudensamenstelling van belang. Deze toekomstige ontwikkeling kenmerkt zich door vergrijzing en een afname van het aandeel gezinnen. Op dit moment wordt de vergrijzing versterkt door de migratie. Dit kan op termijn voor een probleem zorgen omdat de druk op voor ouderen geschikte woonruimte ook puur op basis van vergrijzing van de eigen bevolking toe zal nemen. Indien er door middel van nieuwbouw of ingrepen in de bestaande voorraad niets voor de Uithoornse ouderen wordt gedaan worden deze wellicht gedwongen de gemeente te verlaten.
12
Samen met de vergrijzing neemt ook het aantal jonge huishoudens toe. Deze nieuwe startersvraag wordt uitgeoefend door de kinderen van nu. Het gaat hier om een toename van tussen de 50 en 100 huishoudens. Het toenemend aantal ouderen en jongeren leidt tot een toename van de kwantitatieve vraag van deze groepen. Belangrijk is te achterhalen wat voor soort woningen deze groepen vragen (de kwalitatieve vraag). Hierop wordt in de hoofdstukken 7 en 8 nader ingegaan. Uithoornse ouderen zullen veelal in de gemeente willen blijven wonen. De toenemende vraag van deze groep zal dan ook veelal op Uithoorn gericht zijn. Bij jongeren is dit minder vanzelfsprekend. De verschillen tussen de prognoses laten dit reeds zien. Om deze reden wordt in hoofdstuk 9 specifiek ingegaan op de vraag waarom jongeren zich al dan niet in Uithoorn willen vestigen.
13
14
3 Sociaal-economische status Sociaal-economische ontwikkelingen zijn van invloed op het functioneren van de woningmarkt in de gemeente Uithoorn. Het inkomen is een bepalende factor bij de keuzemogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt. Bovendien bepaalt het inkomen of een huishouden tot de primaire doelgroep behoort. Naast de inkomensontwikkeling beïnvloedt ook de werkgelegenheidsontwikkeling de woningmarkt. Ontwikkelingen in de werkgelegenheid binnen en buiten de gemeente vinden hun weerslag in de woningvraag. In deze paragraaf worden de inkomens- en werkgelegenheidsontwikkeling en de gevolgen daarvan voor de Uithoornse woningmarkt in beeld gebracht. De informatie over de sociaal-economische ontwikkelingen die in deze paragraaf wordt gepresenteerd, is ontleend aan de volgende vier informatiebronnen: (1) Werkgelegenheidstelling De Meerlanden 1998: Hoofdstuk 5: Uithoorn, (2) Analyse en beoordeling van de regionale economie, (3) CBS-cijfers, en: (4) de enquête onder de Uithoornse bevolking.
3.1 Inkomen In figuur 3-1 staat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Uithoorn, afgezet tegen landelijke, provinciale en regionale cijfers. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van de Uithoornse bevolking ligt ver boven het regionaal, provinciaal en landelijk gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner is in de periode van 1989 tot 1996 in Uithoorn relatief sterk gestegen.
gemiddeld besteedbaar jaarinkomen
figuur 3-1 Gemiddeld besteedbaar jaarinkomen (ƒ) per inwoner en inkomentrek11 ker (bron: CBS, Regionale inkomensverdeling 1996) 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 per inwoner 1996 per inwoner 1989
Uithoorn
11
ROA
per persoon met 52 weken inkomen 1996
Noord-Holland
per persoon met 52 weken inkomen 1989
Nederland
Alle inkomenstrekkers: werkenden maar ook mensen die een uitkering, pensioen e.d. ontvangen.
15
De stijging van het gemiddeld inkomen per inkomenstrekker is hierbij achtergebleven. De verklaring hiervoor moet gezocht worden in een toename van het aantal tweeverdieners, en de met de vergrijzing samengaande huishoudensverdunning. bronnen van inkomen De gemeente Uithoorn heeft vergeleken met de regio, provincie en Nederland als geheel in totaliteit een hoger aandeel inwoners met 52 weken inkomen: 66%. Van deze inkomenstrekkers is in tabel 3-1 aangegeven welke bronnen van inkomen zij hebben. Uithoorn onderscheidt zich van zowel de regio, de provincie als Nederland als geheel door een flink hoger percentage werknemers en een flink lager percentage niet-actieve inkomenstrekkers (exclusief de gepensioneerden). Het aandeel zelfstandigen ligt in de lijn van het gemiddelde, evenals het aandeel pensioenontvangers. tabel 3-1 Aandeel inkomentrekkers (personen met 52 weken inkomen) en de verdeling naar inkomensbronnen (bron: CBS, Regionale inkomensverdeling 1996) UITHOORN
ROA
NOORD-HOLLAND
NEDERLAND
66,3
64,7
64,0
62,0
Zelfstandige
7,6
7,7
7,8
7,5
Werknemer
62,3
53,0
54,4
55,8
Pensioenontvanger
21,5
21,5
23,2
23,8
overige niet-actief
8,4
17,6
14,5
12,8
100,0
100,0
100,0
100,0
% met 52 weken inkomen
Totaal
3.2 Werk en werkgelegenheid ontwikkeling van de werkgelegenheid in Uithoorn In de eerste vijf jaar van de jaren ‘90 is in het aantal werkzame personen in de gemeente Uithoorn een dalende lijn zichtbaar. In 1996 is het tij gekeerd: in de jaren na 1996 is het aantal werkzame personen jaarlijks toegenomen (zie tabel 0-4 in de bijlage). In het afgelopen jaar (1998) is de werkgelegenheid met 1% gestegen, tot ruim 8.300 werkzame personen. Deze werkgelegenheidsgroei is van dezelfde orde van grootte als de landelijk gemiddelde groei (1,5% in 1996). Het merendeel van de arbeidsplaatsen is te vinden in de secties handel, horeca en reparatiebedrijven (22,3%) en de secties bank, verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening (18,6%) (zie ook tabel 0-5 in de bijlage). In 1998 hebben de secties transport, opslag en communicatie en de sectie industrie relatief de sterkste werkgelegenheidsdaling doorgemaakt. In de industrie zijn het aantal en aandeel werkzame personen relatief sterk gedaald.
16
Uiteraard is voor de woningmarkt niet enkel de werkgelegenheid in Uithoorn zelf van belang. De directe omgeving en de regio spelen een belangrijke rol. De gemeente Uithoorn behoort tot de Nederlandse gemeenten met de meeste kans op werk in de directe omgeving. Uithoorn neemt na Amsterdam, Amstelveen en Aalsmeer een vierde plaats in. Dat wil zeggen dat de verhouding tussen het aantal arbeidsplaatsen binnen 20 minuten reistijd en het aantal potentiële arbeidskrachten (alle 15- tot 65-jarigen) in Uithoorn zeer hoog is. ontwikkeling van de werkgelegenheid in ROA-Zuid Uithoorn is gelegen in het zuidelijke deel van ROA, dat de gebieden De Meerlanden en Amstelland omvat. Uithoorn behoort tezamen met de gemeenten Haarlemmermeer en Aalsmeer tot het eerstgenoemde deelgebied De Meerlanden. De regio ROA-Zuid en De Meerlanden in het bijzonder, hebben zich de afgelopen twintig jaar economisch gezien onstuimig ontwikkeld. Dit is met name het gevolg van de groei van de luchthaven Schiphol en daarvan afgeleide activiteiten. De regio heeft een sterk aanzuigende werking op bedrijven buiten de regio. De economische groei is vergezeld van een forse groei van de werkgelegenheid: de productie in ROA-Zuid is in de afgelopen dertig jaar verviervoudigd en de werkgelegenheid is in deze periode ruim verdubbeld. In onderstaande tabel worden de werkloosheidspercentages in de deelgebieden van de regio Amsterdam vergeleken met het landelijke werkloosheidspercentage. tabel 3-2 Werkloosheidspercentages in de regio Amsterdam van 1990 tot en met 1996 (%) 1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Zaanstreek
3,9
3,8
3,7
4,6
5,2
4,8
5,8
Amsterdam
11,5
12,5
11,8
11,9
13,9
13,0
11,7
2,4
2,8
2,2
3,3
3,8
3,8
3,6
Regio Amsterdam
7,7
8,3
7,8
8,3
9,6
9,1
8,4
Nederland
5,9
5,4
5,3
6,5
7,5
7,0
6,6
Schil Amsterdam Zaanstreek)
(excl.
De werkloosheid in de regio Amsterdam als geheel is naar landelijke maatstaven hoog. De stad Amsterdam is hier met haar hoge werkloosheid debet aan. In de schil van Amsterdam is de werkloosheid aanzienlijk lager dan landelijk gemiddeld. In de zuidelijke kant van de regio, waartoe Uithoorn behoord, is zelfs sprake van krapte op de arbeidsmarkt. De komende jaren zal de economische groei in de regio ROA-Zuid verder doorzetten. In de eerste plaats door de uitbreiding van de luchthaven, maar ook doordat de regio ROA-Zuid vergeleken met andere delen van ROA het beste is aangesloten op de infrastructuur tussen grote steden in de Randstad en er voorlopig nog voldoende uitbreidingsmogelijkheden zijn.
17
3.3 Primaire doelgroep Door middel van de enquête is inzicht te geven in de omvang en samenstelling van 12 de primaire doelgroep. In totaal behoort 24% van de in Uithoorn woonachtige 13 huishoudens tot de primaire doelgroep volgens de definitie in het BBSH. Het gaat hier om naar schatting 2600 huishoudens. In tabel 3-3 staat de samenstelling van de primaire doelgroep naar leeftijd weergegeven. Voor het grootste deel bestaat de primaire doelgroep uit ouderen. Ouderen hebben over het algemeen een laag inkomen, waardoor van de 65+ers 63% tot de doelgroep behoort. Ook onder jongeren is het percentage dat tot de doelgroep behoort relatief hoog: 34%. De groep jongeren is echter klein en daardoor vormen zij slechts 3% van de doelgroep. tabel 3-3 De primaire doelgroep naar leeftijd percentage dat behoort tot de Absolute aantal huishoudens dat doelgroep behoort tot de doelgroep tot 25
percentage van de totale doelgroep
34%
69
3%
25 tot 35
6%
117
4%
35 tot 45
12%
282
11%
45 tot 55
22%
474
18%
55 tot 65
19%
301
12%
65 e.o.
63%
1430
55%
24%
2603
100%
woonsituatie Een kwart van de doelgroep heeft een koopwoning. Het gaat hier voornamelijk om eengezinswoningen, veelal bewoond door ouderen. Deze oudere huishoudens behoren volgens de definitie tot de primaire doelgroep. In deze definitie speelt echter het vermogen geen rol en vele ouderen zullen de hypotheek reeds hebben afgelost en hebben daardoor een vrij grote bestedingsruimte.
12
Probleem bij vragen over het inkomen is dat de non-respons over het algemeen hoog is. Zo ook bij dit onderzoek: 54%. De hier weergegeven resultaten zijn derhalve gebaseerd op de antwoorden van 408 respondenten.
13
Dit impliceert dat de volgende huishoudens tot de primaire doelgroep worden gerekend: eenpersoonshuishouden < 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ35.600,-, eenpersoonshuishouden > 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ31.600,-, meerpersoonshuishouden < 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ47.750,- en meerpersoonshuishouden > 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ41.250,-.
18
tabel 3-4 De woonsituatie van de primaire doelgroep Percentage van de doelgroep
absoluut
Eengezins < 250
5%
128
Eengezins 250-350
9%
240
Eengezins 350-500
5%
129
Eengezins > 500
2%
56
Meergezins < 250
2%
40
Meergezins > 250
2%
63
Anders
0%
0
Eengezins < 611
15%
394
Eengezins 611-799
11%
299
Eengezins 799-1100
13%
330
Eengezins > 1100
0%
0
Meergezins < 611
7%
187
Meergezins 611-799
16%
420
Meergezins > 799
11%
292
1%
25
100%
2603
totaal koop
25%
657
totaal huur
75%
1947
Koop
huur
Anders totaal
scheefheid Doordat de kernvoorraad groter is dan de primaire doelgroep is er per definitie sprake van goedkope scheefheid: ruim de helft van de woningen behorende tot de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Het grootste deel van de doelgroep dat woonachtig is in de huursector woont in de kernvoorraad: 68%. Daarnaast woont 15% in huurwoningen met een huur tot 850 gulden in de maand. 19% van de doelgroep woont in een huurwoning met een huur boven de ƒ 850, maar ook deze groep betaalt niet meer dan ƒ 1.100.
19
tabel 3-5 De woonsituatie van de primaire doelgroep in de huursector naar huurprijs rij percentages tot 400
primaire doelgroep 100%
niet primaire doelgroep
kolom percentages
0% tot 400
primaire doelgroep
niet primaire doelgroep
6%
0%
400 tot 611
51%
49% 400 tot 611
22%
13%
611 tot 799
38%
62% 611 tot 799
40%
38%
799 tot 850
38%
62% 799 tot 850
15%
14%
850 tot 1100
34%
66% 850 tot 1100
19%
21%
0%
100% meer dan 1100
0%
13%
100%
100%
meer dan 1100 Totaal
37%
63% totaal
3.4 Woningmarkt De Uithoornse bevolking heeft gemiddeld genomen een hoge sociaal-economische status. De gemiddelde inkomens liggen ver boven het regionaal gemiddelde. Bijgevolg is de primaire doelgroep in Uithoorn klein: slechts 24%. Ruim de helft van de primaire doelgroep bestaat uit huishoudens ouder dan 65 jaar. De 75% van de primaire doelgroep die in de huursector is gehuisvest woont in het algemeen in de kernvoorraad. Een klein deel van de groep betaalt meer dan ƒ 850 huur in de maand. Doordat de omvang van de kernvoorraad groter is dan die van de primaire doelgroep, is er vrijwel per definitie sprake van goedkope scheefheid. Deze scheefheid kan echter niet als probleem worden beschouwd. Uithoorn is gelegen in een van de sterkste economische regio’s van het land. Dit zorgt voor een druk op de lokale woningmarkt van buiten de gemeentegrenzen. In de toekomst zal deze druk aanhouden. De regio zal zich economisch sterk blijven ontwikkelen.
20
4 De woningvoorraad In dit hoofdstuk staat de opbouw en ontwikkeling van de woningvoorraad centraal. Aangezien de bestaande woningvoorraad van groot belang is voor het toekomstige volkshuisvestingsbeleid wordt hierbij uitgebreid stilgestaan. De bronnen waaruit informatie over de woningvoorraad is geput zijn: (1) Woningmarkttabellen VROM, 1997, (2) het bestand van de Woonwinkel Amstel-Meerlanden met daarin het woningbezit van de SWU in Uithoorn en (3) de enquête onder inwoners van Uithoorn. De woningmarkttabellen zijn als informatiebron gebruikt, indien de Uithoornse woningvoorraad (bijvoorbeeld de samenstelling naar bouwjaar of naar type) wordt vergeleken met die van de regio, de provincie of Nederland als geheel. Verder is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van recente voorraadgegevens. Als geen voorraadgegevens beschikbaar zijn, is uitgeweken naar de resultaten van de enquête.
4.1 De samenstelling van de woningvoorraad 4.1.1 De woningvoorraad in groter verband Uithoorn telt in vergelijking tot de regio en de provincie een zeer hoog percentage eengezinswoningen. In Uithoorn bestaat driekwart van de voorraad uit eengezinswoningen, terwijl het aandeel eengezinswoningen in de regio 33% en in NoordHolland 55% bedraagt. Vergeleken met de voorraad in Nederland als geheel is het verschil minder extreem: op landelijk niveau bedraagt het aandeel eengezinswoningen 71%. De eengezinswoningen in Uithoorn hebben over het algemeen meer kamers dan in de regio, de provincie en Nederland als geheel. Van de eengezinswoningen heeft 83% vier of meer kamers, terwijl dit aandeel in zowel de regio, de provincie en Nederland als geheel niet groter is dan 79%. Het aandeel kleine woningen met drie of minder kamers in de gehele voorraad van Uithoorn (zowel een- als meergezins) is 27%. De woningvoorraad in Uithoorn is relatief jong. In vergelijking met de regionale, provinciale en landelijke cijfers heeft Uithoorn een zeer klein percentage vooroorlogse woningen. In Uithoorn ligt het percentage op slechts 5%, in de regio op 38%, in de provincie op 34% en landelijk op 24%. Ruim een kwart van de totale voorraad (27%) in Uithoorn is gebouwd in de jaren zestig. Ook in de periode daarna is de groei van de voorraad in Uithoorn groter geweest dan in de regio, provincie en Nederland als geheel. Het aandeel koopwoningen ligt in Uithoorn iets hoger dan het landelijk gemiddelde (53 resp. 50%). De particuliere huursector is relatief klein, terwijl het aandeel van de sociale sector exact overeenkomt met het landelijke beeld.
21
figuur 4-1 De samenstelling van de woningvoorraad naar type en grootte, bouwjaar en eigendomsverhouding in Uithoorn afgezet tegen het regionale, provinciale en landelijke beeld (Bron: Woningmarkttabellen VROM 1997)
Nederland
Noord-Holland
ROA
Uithoorn 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
eengezins 1/2 kamers
eengezins 3 kamers
eengezins 4 kamers
eengezins 5+ kamers
meergezins 1/2 kamers
meergezins 3 kamers
meergezins 4 kamers
meergezins 5+ kamers
Nederland
Noord-Holland
ROA
Uithoorn 0%
< 1906
1906-1930
10%
20%
1931-1944
30%
40%
1945-1959
50%
60%
1960-1970
70%
1971-1980
80%
90%
100%
1981-1990
> 1990
Nederland
Noord-Holland
ROA
Uithoorn 0%
10%
particuliere verhuur
20%
30%
40%
50%
60%
sociale verhuur
22
70%
80%
90%
koopsector
100%
4.1.2 De huursector De totale huursector in de gemeente Uithoorn bestaat blijkens de enquête uit rond de 4.500 woningen. Hiervan is het overgrote deel in bezit van de SWU, te weten ongeveer 78%. Het gaat voornamelijk om eengezinswoningen met vier kamers. De particuliere huursector omvat een kleine duizend woningen. In onderstaande figuur is de opbouw van de huurwoningvoorraad in zijn totaliteit (sociaal en particulier) weergegeven. figuur 4-2 De samenstelling van de huursector
galerij < 611 2%
galerij 611-799 14%
galerij > 799 10%
meergezins < 611 4% meergezins 611799 6% meergezins > 799 3% ouderen < 611 1%
eengezins > 799 29%
ouderen 611-799 2% ouderen > 799 1% eengezins 611-799 15%
eengezins < 611 11%
overig 2%
de kernvoorraad In totaal staan er 830 goedkope woningen (met een huur onder de ƒ 611) in Uithoorn. Hiervan zijn er ongeveer 20 in handen van particuliere verhuurders. Daarnaast zijn er 2590 betaalbare woningen, waarvan ongeveer 90 in handen van particulieren. De kernvoorraad bestaat dus uit 3420 woningen. In hoofdstuk 3 is aangegeven dat de doelgroep bestaat uit 2.600 huishoudens. Er zijn dus ruim voldoende woningen in de kernvoorraad om de doelgroep op te kunnen vangen, zeker gezien het feit dat een kwart van de primaire doelgroep een koopwoning bewoont. In figuur 4-3 staat de samenstelling van de kernvoorraad weergegeven. Het hieruit verkregen beeld geeft aan dat er in kwantitatieve zin weliswaar een overschot is aan woningen in de kernvoorraad, maar dat kwalitatieve tekorten niet kunnen worden uitgesloten. Ruim de helft van de primaire doelgroep is ouder dan 65 jaar terwijl slechts 6% van de kernvoorraad bestaat uit ouderenwoningen. In figuur 4-5 staat de spreiding van de kernvoorraad over de Uithoornse wijken weergegeven. Meer dan de helft is te vinden in Thamerdal en de Europarei.
23
Ongeveer 16 % van de huurders in Uithoorn ontvangt huursubsidie. Zij ontvangen gemiddeld een bedrag van ƒ 233,- per maand. figuur 4-3 De samenstelling van de kernvoorraad
overig 611-799' 2%
overig < 611 0%
ouderen 611-799 4% meergezins 611799 11%
ouderen < 611 2% galerij 611-799 25%
meergezins < 611 8% galerij < 611 3%
eengezins 611-799 26%
eengezins < 611 19%
figuur 4-4 De spreiding van de kernvoorraad
legmeer 4% meerwijk 7% thamerdal 29%
centrum 8% de kwakel 11%
zijdelwaard 15%
europarei 26%
24
4.1.3 De koopsector In figuur 4-5 staat de samenstelling van de koopwoningvoorraad weergegeven. Deze bestaat voor 19% uit luxe woningen en voor 41% uit rijwoningen van boven de ƒ 350.000. Hiermee kan 60% van de voorraad worden bestempeld als zijnde duur. Deze woningen zijn veelal onbereikbaar voor lagere inkomens en voor starters. figuur 4-5 De samenstelling van de koopsector anders 2%
vrijstaand of tweekap < 500 5%
meergezinswoning 6%
vrijstaand of tweekap > 500 14%
rijwoning > 350 41% rijwoning < 350 32%
4.2 Beoordeling woonkwaliteit door bewoners De inwoners van Uithoorn beoordelen de kwaliteit van hun woning over het algemeen vrij hoog. Gemiddeld worden de woningen op een schaal van 1 tot 10 beoordeeld met een 7,6. Vooral over de indeling van de woning en de kwaliteit van de keuken is men over het algemeen positief gestemd. Minder positief, maar wel voldoende scoren de bergruimte en de inbraakbeveiliging. Van de verschillende woningtypen worden meergezinswoningen het laagst beoordeeld. De vrijstaande woningen en de twee-onder-één-kapwoningen scoren het hoogst. De bewoners van deze woningtypen, zijn - niet geheel verwonderlijk vooral te spreken over de grootte van deze woningtypen. De bewoners van ouderenwoningen zijn het meest tevreden over de kwaliteit van hun keuken, de verwarming en de warmte-isolatie.
25
TOTAAL
ANDERS
OUDERENWONING
NING
MEERGEZINSWO-
RIJWONING
2 ONDER EEN KAP
VRIJSTAAND
tabel 4-1 Beoordeling van de kwaliteit van de woningvoorraad door de bewoners
de bergruimte
7,5
7,2
6,6
6,4
6,8
7,1
6,7
de geluidsisolatie
7,3
7,1
6,9
6,1
7,1
7,1
6,8
de inbraakbeveiliging
7,2
7,2
6,9
6,1
7,0
7,0
6,8
de prijs/kwaliteit verhouding
7,5
7,2
7,0
6,4
6,8
7,0
6,9
de bescherming tegen vocht en tocht
7,5
7,3
7,1
6,2
7,1
7,4
7,0
de warmte-isolatie
7,5
7,5
7,2
6,1
7,4
7,3
7,0
de staat van het onderhoud
7,9
7,8
7,4
6,4
7,3
7,4
7,3
de kwaliteit van het sanitair
7,8
7,6
7,4
6,5
7,2
7,7
7,3
de verwarming
7,9
7,6
7,4
6,8
7,4
7,7
7,3
de grootte van de tuin of balkon
8,1
7,9
7,3
6,8
6,8
7,7
7,3
de kwaliteit van de keuken
7,8
7,6
7,4
6,9
7,4
7,8
7,4
de indeling/ plattegrond van de woning
8,1
7,8
7,5
7,4
7,3
7,8
7,5
de woning als totaal
8,1
8,0
7,7
7,2
7,5
7,7
7,6
De verdeling naar eigendomsverhouding laat zien dat met name de eigenaarbewoners hun woning positief beoordelen. Dit hoeft echter niet te betekenen dat de kwaliteit van de woningen van eigenaar-bewoners daadwerkelijk hoger is: een eigenaar beoordeelt een woning van dezelfde kwaliteit hoger dan een huurder, enkel en alleen omdat het zijn eigendom is. De bewoners van een particuliere huurwoning zijn gemiddeld genomen minder tevreden over hun woning dan de bewoners van de sociale huurwoningen. In de sociale huursector scoort de inbraakbeveiliging laag, maar niet beneden de zes. Bewoners van de particuliere huursector beoordelen hun woning op een aantal aspecten met een onvoldoende. Met name over de bescherming tegen vocht en tocht en de prijs/kwaliteitverhouding is men ontevreden. Ook de geluids- en warmte-isolatie van particuliere huurwoningen laat – naar de mening van de bewoners - te wensen over. In de enquête is nader ingegaan op de beoordeling van het aantal kamers en het oppervlak van de woning. Opvallend is dat het aandeel bewoners dat het aantal kamers te klein vindt onder de bewoners van ouderenwoningen het grootst is (31%). 26% van de bewoners van meergezinswoningen vindt het aantal kamers te gering. Wat betreft het oppervlak van de woning, zijn de bewoners van particuliere huurwoningen het minst tevreden: 23% vindt het oppervlak te klein. Het aandeel
26
eigenaar-bewoners dat niet tevreden is over het oppervlak van hun woning, komt nagenoeg overeen met het aandeel bewoners van een sociale huurwoning dat het oppervlak van hun woning negatief beoordeelt.
4.3 Populariteit van de woningen Er zijn verschillende indicatoren voor de populariteit van de diverse woningtypen. Een van de belangrijkste is de verhuisgeneigdheid. In tabel 4-2 staat de verhuisgeneigdheid per woningtype weergegeven. De verhuisgeneigdheid is veruit het hoogst in de meergezinshuurwoningen. Ook de gemiddelde beoordeling van de woning is hier veruit het laagst en men geeft de woning vaak een onvoldoende. De relatief slechte marktpositie van de Europarei is hier waarschijnlijk mede oorzaak van. Ook in de koopsector is de verhuisgeneigdheid in meergezinswoningen vrij hoog: 23%. Men beoordeelt de woning echter met een hoger rapportcijfer. tabel 4-2 De verhuisgeneigdheid, het gemiddeld rapportcijfer en percentage onvoldoende naar woningtype verhuisgeneigdheid
gemiddeld rapportcijfer
percentage onvoldoende
eengezins < 611
2%
7,5
4%
eengezins 611-799
9%
7,3
4%
eengezins > 799
9%
7,3
4%
galerij < 611
12%
7,6
0%
galerij 611-799
18%
7,2
6%
galerij > 799
17%
7,3
5%
meergezins < 611
35%
7,4
9%
meergezins 611-799
38%
6,8
10%
meergezins > 799
51%
5,6
39%
ouderen < 611
0%
7,5
0%
ouderen 611-799
0%
7,5
0%
ouderen > 799
0%
7,7
0%
overig
22%
7,6
0%
huur totaal
14%
7,2
6%
vrijstaand/twee-kap < 500
3%
8,1
0%
vrijstaand/twee-kap > 500
8%
8,1
0%
rijwoning < 350
4%
7,8
0%
rijwoning > 350
11%
7,9
1%
meergezins
23%
7,8
0%
anders
0%
8,4
0%
koop totaal
8%
7,9
0%
27
De verhuisgeneigdheid in rijwoningen ligt rond de 10%. In de huursector gaat de verhuisgeneigdheid vaak samen met een negatief oordeel over de woning. In de koopsector worden vrijwel geen onvoldoendes toegekend, de verhuisgeneigden willen waarschijnlijk vaker verhuizen vanuit een positieve keuze. De verhuisgeneigdheid in de luxe eengezinskoopwoningen is (samen met de ouderenwoningen) veruit het laagst. Deze woningen worden tevens het hoogst beoordeeld. woonwensen In tabel 4-3 en tabel 4-4 zijn de woonwensen van de verhuisgeneigde huishoudens 14 weergeven. In de huursector gaat het grootste deel van de vraag uit naar de meergezinswoningen (deze vraag is overigens voor een groot deel afkomstig van starters). Daarnaast is nog altijd een kwart van de vraag gericht op rijwoningen. Binnen de koopsector is de rijwoning het populairst. Daarnaast is 34% van de vraag gericht op luxere woningen als vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. Over het algemeen is de bereidheid om voor kwaliteit te betalen groot: 59% wil meer dan drie ton betalen en 24% zelfs meer dan 5 ton. tabel 4-3 De opbouw van de vraag naar huurwoningen tot 550
611 tot 700
700 tot 799
vrijstaand
0%
2%
0%
0%
1%
3%
7%
rijwoning
4%
3%
3%
2%
9%
4%
26%
1%
10%
16%
13%
12%
0%
51%
studentenwoning
3%
0%
0%
0%
0%
0%
3%
anders
3%
0%
0%
2%
7%
2%
13%
totaal
11%
16%
19%
17%
29%
9%
100%
meergezinswoning ouderen
en
799 tot 870 870 tot 1000
>1150 totaal
tabel 4-4 De opbouw van de vraag naar koopwoningen tot 300
300 tot 375
375 tot 500
vrijstaand
5%
3%
1%
7%
17%
2 onder 1-kap
2%
0%
5%
10%
17%
24%
9%
9%
0%
41%
5%
4%
1%
2%
13%
5%
2%
2%
4%
13%
41%
18%
18%
24%
100%
rijwoning meergezinswoning ouderen anders
14
en
> 500 totaal abs.
In woningmarktonderzoek geldt altijd dat de woonwensen met enige voorzichtigheid moeten worden vertaald naar de werkelijk manifeste vraag. Er zijn immers verschillen in wat men wenst en wat (onder andere gezien de financiële situatie) in werkelijkheid mogelijk is.
28
4.4 Nieuwbouw In tabel 4-5 staat de nieuwbouw die de afgelopen jaren in de koopsector is gerealiseerd weergegeven. In totaal zijn er de afgelopen jaren 434 eengezinswoningen en 35 meergezinswoningen gebouwd (hiernaast zijn ongeveer 45 nieuwbouwwoningen op andere wijze, met name in de vorm van uitgifte van vrije kavels gerealiseerd). De nadruk bij de nieuwbouw in de koopsector heeft tot 1998 op relatief goedkope woningen gelegen: er is in deze periode slechts een enkele woning van meer dan ƒ 350.000 gerealiseerd. In 1998 is een wending zichtbaar richting de duurdere segmenten. tabel 4-5 Gerealiseerde nieuwbouw in de koopsector eengezins
meergezins
1995
213
6
1996
42
9
1997
139
4
1998
40
16
totaal
434
35
toekomstige nieuwbouw De toekomstige nieuwbouw is alleen in kwantitatieve zin bekend, de differentiatie staat nog grotendeels open. Tot 2007 wil de gemeente per jaar ongeveer 175 woningen per jaar bouwen. In de periode van 2007 tot 2015 loopt de productie terug naar gemiddeld 69 woningen per jaar. In totaal worden van 1999 tot 2015 2126 woningen gerealiseerd.
4.5 Woningmarkt Zeker in een door meergezinswoningen gedomineerde regionale markt is het percentage eengezinswoningen in Uithoorn erg hoog. De kwaliteit van de woningen wordt door de bewoners als zijnde hoog ervaren. De relatief geringe ouderdom van de voorraad is hier waarschijnlijk mede oorzaak van. Ondanks het feit dat koopwoningen in Uithoorn de markt domineren, zijn er ruim voldoende woningen in de kernvoorraad om de primaire doelgroep op te kunnen vangen. Een kwantitatief overschot kan kwalitatieve tekorten echter niet uitsluiten. Zo is er waarschijnlijk een tekort aan woningen specifiek geschikt voor ouderen. Van deze ouderen behoort overigens een deel volgens de definitie tot de primaire doelgroep, maar zij hebben wel enig vermogen ter beschikking in de vorm van een afgeloste koopwoning. De grootste vraag in de koopsector is nog altijd gericht op rijwoningen. Deze vraag is naar verwachting grotendeels op te vangen in de bestaande voorraad, bij de 24% van de vraag die gericht is op de luxere segmenten (de tweekappers en vrijstaande woningen) is dit niet het geval.
29
Binnen de huursector komt bij de meergezinswoningen een dubbelzinnig beeld naar voren. Enerzijds is de verhuisgeneigdheid hoog en wordt de kwaliteit van de woningen laag beoordeeld, anderzijds is een aanzienlijk deel van de woningvraag hierop gericht. Waarschijnlijk sluit het aanbod binnen dit segment niet aan op de vraag.
30
5 Wijkprofielen en woonmilieu Volkshuisvesting betekent meer dan woningen. Ook de woonomgeving is van belang. Inzicht in de waardering daarvan biedt ondersteuning voor het volkshuisvestingsbeleid.
5.1 Beoordeling van de woonmilieus door bewoners De bewoners van Uithoorn zijn positief over het woonmilieu van de gemeente Uithoorn. De geïnterviewden is gevraagd hun woonomgeving op zeventien aspecten op een schaal van 1 tot 10 te beoordelen. Daarnaast is hun verzocht om (eveneens op een 10-puntschaal) een totaal oordeel over hun woonomgeving te geven. Gemiddeld is het woonmilieu als geheel met een 7,4 beoordeeld (zie ook tabel 5-1). Dit gemiddelde totaaloordeel is positiever dan op grond van de beoordeling van de woonomgeving op de zeventien aspecten mag worden verwacht. Het gemiddelde van de scores op de zeventien aspecten bedraagt 6,7. tabel 5-1 De beoordeling van het woonmilieu naar wijk
TOTAAL
DE KWAKEL
MEERWIJK
LEGMEER
EUROPAREI
THAMERDAL
CENTRUM
de bereikbaarheid per auto
ZIJDELWAARD
BEOORDELING WOONOMGEVING
7,2
7,4
7,8
8
7,8
7,2
7,5
7,6
7
7,3
7,5
6,9
7,2
7,6
7,5
7,4
6,3
7
7,1
6,4
6,8
7,3
7,3
7
7
7
7,1
6,2
6,6
7,4
7,3
7
de gezelligheid
7,2
6,9
7
6
6,7
7,3
7,3
6,9
de verkeersveiligheid
5,9
6,3
7,2
7
6,7
7,2
6,7
6,9
de bereikbaarheid per openbaar vervoer
6,3
6,6
7,6
7,8
6,7
7
5,6
6,9
de aanwezigheid van winkelvoorzieningen
7,5
6,7
7,9
7,5
6,5
6,3
6
6,8
7
6,7
6,7
6,1
6,4
7
7,1
6,7
de aanwezigheid van parkeergelegenheden
6,2
7
7
6,7
6,7
6,4
6,6
6,7
de aanwezigheid van opleidingsvoorzieningen
5,9
6,9
6,5
6,6
6,6
6,3
5,6
6,4
het onderhoud van wegen, voet- en fietspaden
5,8
6,2
6,5
6,4
6,1
6,5
6,3
6,3
7
6,7
6
5,9
6
5,9
6,1
6,1
4,2
5,2
6
6,5
6,2
6,5
5,8
6
de wijk en woonomgeving als totaal het contact met buren en buurtbewoners de sociale veiligheid
de levendigheid
de aanwezigheid van horecavoorzieningen de aanwezigheid van speelgelegenheden
31
BEOORDELING GROENVOORZIENING
de aanwezigheid van groenvoorzieningen
6,6
7
7,5
7,6
7,3
7,4
7,1
7,3
gemiddelde beoordeling op de vier aspecten
6,2
6,3
6,8
7,1
6,5
6,8
6,6
6,7
6
6,4
6,7
6,9
6,5
6,6
6,5
6,5
6,1
6,2
6,6
6,9
6
6,6
6,5
6,4
6
5,7
6,5
6,9
6,2
6,7
6,2
6,4
de beplanting (de soort en dichtheid) het onderhoud van het groen de gebruikmogelijkheden van het groen
De bereikbaarheid per auto wordt veruit het meest positief beoordeeld. Ook over het contact met buren en buurtbewoners en de sociale veiligheid is men over het algemeen positief gestemd. Over de aanwezigheid van speelgelegenheden en van horecavoorzieningen zijn de inwoners minder te spreken, alhoewel Uithoorn ook op deze aspecten gemiddeld nog net een voldoende scoort. groenvoorzieningen In de enquête is – op verzoek van de gemeente Uithoorn – vrij uitgebreid stilgestaan bij de beoordeling van de groenvoorziening. De gemiddelde waardering van de groenvoorziening komt exact overeen met het gemiddelde van de scores op de zeventien aspecten. De groenvoorziening vormt dus geen aspect, dat er wat de beoordeling door de bewoners betreft in negatieve of in positieve zin uitspringt. In de enquête is daarnaast nader ingegaan op de motieven achter een slechte tot matige beoordeling van de beplanting en/of het onderhoud van het groen. Het is eerder de dichtheid van het groen dan het soort groen, waarop de inwoners van Uithoorn aanmerkingen hebben. Relatief veel respondenten vinden de beplanting te kaal. Overigens hebben de respondenten relatief vaak andere redenen voor een slechte tot matige beoordeling van de beplanting, dan de redenen die de respondenten in de enquête zijn aangeboden. Over de kwantiteit van de groenvoorzieningen is men over het algemeen meer te spreken dan over de kwaliteit. De aanwezigheid van groenvoorzieningen wordt ruim voldoende beoordeeld. De respondenten die het onderhoud van de groenvoorziening in hun wijk slecht tot matig hebben beoordeeld, is verzocht de redenenen van deze matige tot slechte beoordeling aan te geven. De voornaamste reden voor een slechte tot matige beoordeling van het onderhoud, is de lage frequentie waarmee wordt gesnoeid en gemaaid. De aanwezigheid van zwerfvuil speelt relatief een kleine rol.
32
tabel 5-2 Het gemiddeld oordeel over groenvoorzieningen en redenen voor ontevredenheid onderhoud en beplanting gemiddeld oordeel
Redenen ontevreden onderhoud
redenen ontevreden beplanting
de aanwezigheid van groenvoorzieningen
7,3
veel zwerfvuil
12%
er is te weinig natuurlijk groen
13%
de beplanting (de soort en dichtheid)
6,5
veel onkruid
33%
er is te weinig gecultiveerd groen
13%
het onderhoud van het groen
6,4
te weinig gesnoeid/ gemaaid
43%
er is te weinig beplanting / de beplanting is kaal
27%
de gebruikmogelijkheden van het groen
6,4
andere reden
12%
er is te veel beplanting/ de beplanting is te dicht
16%
andere reden
32%
gemiddelde beoordeling op de vier aspecten
6,7
Totaal
100%
totaal
100%
5.2 Wijkprofielen In tabel 5-3 staan enkele kerngegevens per wijk weergegeven. In tabel 5-1 staan de scores op de diverse aspecten van het woonmilieu weergegeven. Op basis van deze twee tabellen zijn de wijken als volgt te typeren. centrum Het centrum bevat een kleine 600 woningen en is hiermee de kleinste wijk. De bevolking is relatief jong: slechts 25% is ouder dan 55 jaar. In de toekomst zal het centrum vergrijzen en zal het aandeel 55+ers toenemen. De woonomgeving in het centrum wordt over de hele linie matig tot slecht beoordeeld. Enkel qua levendigheid en winkel- en horecavoorzieningen scoort de wijk boven het gemiddelde. thamerdal Het Thamerdal is momenteel een van de sterkst vergrijsde wijken van Uithoorn. De vergrijzing is echter zijn piek reeds voorbij en het aandeel 65+ers zal in de nabije toekomst gaan afnemen. Door het grote aandeel ouderen is ook het percentage dat behoort tot de primaire doelgroep hoog. De verhuisgeneigdheid in deze wijk is erg laag. De wijk kent op de Europarei na het hoogste percentage huurwoningen, die vrijwel alle tot de betaalbare voorraad behoren. De aanwezigheid van scholen, horeca en parkeergelegenheid wordt boven het Uithoorns gemiddelde beoordeeld. Daartegenover staat dat de wijk slecht scoort op punten als de speelvoorzieningen, het groen, de verkeersveiligheid en de openbaar-vervoervoorzieningen.
33
zijdelwaard De wijk Zijdelwaard kent een hoog percentage aankomende ouderen in de leeftijd van 55 tot 65 jaar. De vergrijzing heeft ook hier zijn piek reeds bereikt, hoewel het aantal ouderen boven de 65 jaar nog wat zal toenemen. De omvang van de primaire doelgroep ligt op het Uithoornse gemiddelde van 24%. De woningvoorraad in Zijdelwaard bestaat voor 70% uit koopwoningen. De helft hiervan is goedkoper dan ƒ 350.000. De verhuisgeneigdheid ligt op 10%. Op de meeste aspecten van de woonomgeving scoort de wijk rond het Uithoorns gemiddelde. Positieve uitschieters zijn de verkeersveiligheid, het openbaar vervoer, de winkelvoorzieningen en de parkeervoorzieningen.
CENTRUM
THAMERDAL
ZIJDELWAARD
EUROPAREI
LEGMEER
MEERWIJK
DE KWAKEL
TOTAAL
tabel 5-3 Enkele kerngegevens per wijk
597
1329
2093
1126
1796
2398
1374
10713
% jonger dan 26 jaar
3%
2%
1%
6%
1%
1%
1%
2%
% ouder dan 55 jaar
28%
53%
52%
35%
33%
21%
34%
37%
< 25
80%
106%
134%
54%
130%
241%
124%
126%
25 – 55
84%
89%
77%
114%
77%
84%
86%
85%
55 – 65
233%
106%
85%
92%
111%
237%
144%
128%
65+
103%
79%
105%
125%
234%
236%
171%
135%
29%
49%
24%
48%
11%
13%
26%
24%
55%
27%
70%
1%
47%
73%
70%
52%
22%
40%
53%
0%
62%
69%
66%
59%
45%
73%
30%
99%
53%
27%
30%
48%
waarvan < 611
17%
38%
21%
12%
1%
7%
41%
18%
waarvan < 799
79%
85%
66%
64%
13%
29%
75%
56%
1,2
1,3
0,8
1,3
0,6
0,6
0,9
1,1
10%
5%
10%
20%
12%
9%
6%
14%
aantal woningen / huishoudens BEVOLKING
huishoudens
indexcijfers 2015 (1999= 100%)15
% primaire doelgroep WONINGVOORRAAD
% koopwoningen waarvan > 350 % huurwoningen
verhouding betaalbare voorraad / doelgroep
verhuisgeneigheid
15
RIGO-prognose exclusief migratie.
34
europarei De Europarei kent het grootste aandeel jonge huishoudens. Indien deze in de toekomst niet meer instromen zal deze groep echter sterk in omvang afnemen. Daarentegen zorgt de wijk voor nieuwe aanwas in de middelbare leeftijdsklassen (jonge gezinnen met kinderen), een groep die in de overige wijken zal afnemen. Het percentage huishoudens dat tot de primaire doelgroep behoort is hoog: 48%. Het gaat hier minder dan elders om oudere huishoudens. De verhuisgeneigdheid is met 20% veruit het hoogst van alle wijken. De eenzijdig samengestelde voorraad met vrijwel alleen meergezinshuurwoningen is hier debet aan. De woonomgeving in zijn totaliteit wordt onder het Uithoorns gemiddelde beoordeeld. De wijk scoort met name slecht op sociale aspecten, als: de levendigheid, de gezelligheid, de sociale veiligheid en het contact met buren en buurtbewoners. Daarentegen worden de groenvoorzieningen, de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer, de speelgelegenheden en de winkelvoorzieningen boven het Uithoorns gemiddelde beoordeeld. legmeer In Legmeer is de vergrijzing nog niet zichtbaar, maar wel op komst. Het percentage huishoudens dat op dit moment tot de primaire doelgroep behoort is het laagste binnen Uithoorn: 11%. Er zijn ongeveer evenveel huur- als koopwoningen. Van de koopwoningen behoort ruim 60% tot het duurdere segment. Ook de huurwoningen in deze wijk zijn over het algemeen duur: slechts 14% behoort tot de betaalbare voorraad. Met uitzondering van de Europarei ligt de verhuisgeneigdheid hier met 12% het hoogst van alle wijken. Op de meeste aspecten van het woonmilieu scoort de wijk rond het Uithoorns gemiddelde. Negatieve uitschieters zijn: de sociale veiligheid, de winkelvoorzieningen en de levendigheid. meerwijk Meerwijk kent een relatief jonge bevolking. Slechts 21% is ouder dan 55 jaar. Er wonen hier vooral gezinnen. De kinderen van deze gezinnen worden de komende jaren ouder en gaan zelfstandig wonen en de ouders worden ouderen. De primaire doelgroep is met 13% erg klein. Het overgrote deel van de voorraad bestaat uit koopwoningen, met name in het duurdere segment. De verhuisgeneigdheid ligt op 9%. De bewoners van Meerwijk zijn erg te spreken over de sociale omgang in de buurt: qua levendigheid, gezelligheid, contact met buren en buurtbewoners en de sociale veiligheid scoort de buurt erg hoog. Hetzelfde geldt voor de speelgelegenheden, de gebruikswaarde van het groen en de verkeersveiligheid. De parkeer- en winkelvoorzieningen worden minder goed beoordeeld. Hetzelfde geldt voor de bereikbaarheid per auto. de kwakel De Kwakel is te zien als een dorp op zichzelf. De huishoudensamenstelling is vergelijkbaar met het Uithoorns totaal. Dit geldt niet voor de woningvoorraad: in De Kwakel zijn relatief veel dure koopwoningen. De voorraad bestaat voor 30% uit huurwoningen, die voor het grootste deel tot de betaalbare voorraad behoren. De
35
sociale omgang wordt als positief ervaren: zowel de levendigheid, de gezelligheid, de contacten met buren en buurtbewoners als de sociale veiligheid scoren relatief hoog. Hetzelfde geldt voor de speelgelegenheden en de gebruikswaarde van het groen. De bereikbaarheid per openbaar vervoer en de aanwezigheid van scholen en winkels ervaart men minder positief.
5.3 Woningmarkt De bewoners van Uithoorn zijn over het algemeen zeer te spreken over de woonomgeving. Men signaleert echter wel een tekort aan speelvoorzieningen en horeca. Daarnaast wordt het onderhoud van de openbare ruimte, zowel voor wat betreft de straten, voet- en fietspaden als de groenvoorzieningen, relatief laag beoordeeld (maar nog altijd voldoende). Het oordeel verschilt per wijk. In de wijkprofielen zijn de belangrijkste verschillen per wijk aangegeven.
36
6 De vraagzijde van de woningmarkt Gegevens over woningzoekenden bieden inzicht in de vraagzijde van de woningmarkt. Dergelijke gegevens komen aan de orde in de komende hoofdstukken. In dit hoofdstuk staan de woningzoekenden, de slaagkansen in de sociale huursector, de verhuisgeneigdheid en de wachttijden centraal.
6.1 De sociale huursector ingeschreven woningzoekenden In onderstaande tabel is het verloop van het woningzoekenden-bestand in 1997 en 1998 voor de sociale huursector weergegeven. Het totaal aantal woningzoekenden in de sociale huursector is van 1997 op 1998 licht gestegen. Op 31 december 1998 stonden er 1.789 huishoudens als woningzoekend geregistreerd. Het aantal huishoudens dat een woning heeft toegewezen gekregen en geaccepteerd bedroeg in 1998 179. Dit is 80 acceptaties minder dan in 1997. Het aantal huishoudens dat zich heeft uitgeschreven - in de meeste gevallen omdat een woning buiten de sociale huursector is gevonden - is van 1997 op 1998 licht gestegen. tabel 6-1 Aantal woningzoekenden in de sociale huursector (Bron: Woonwinkel Amstel-Meerlanden) STARTERS
DOORSTROMERS
VERSCHIL 1997-
TOTAAL
1998 1997
1998
1997
1998
1997
1998
1.178
1.196
570
591
1.748
1.787
39
acceptaties
162
117
97
62
259
179
-80
vervallen
240
258
121
122
361
380
19
nieuw
405
366
213
195
618
561
-57
1.181
1.187
565
602
1.746
1.789
43
aantal per 1 januari
aantal per 31 december
slaagkansen in de sociale huursector In tabel 6-2 staan de slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector naar huishoudensamenstelling en inkomen weergegeven. De slaagkans is het aantal geselecteerde woningzoekenden oftewel het aantal toewijzingen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. De leeftijd van de woningzoekende blijkt van invloed te zijn op de slaagkans in de sociale huursector. Met name ouderen hebben een hoge slaagkans. Een- en tweepersoonshuishoudens onder de 65 jaar hebben tezamen met grotere gezinnen de kleinste kans om een woning te bemachtigen.
37
tabel 6-2 Slaagkansen in de sociale huursector naar huishoudensamenstelling en inkomen (gemiddelde van 1997 en 1998) toewijzingen
woningzoekenden
slaagkans
alleen < 65
92
444
21%
alleen > 65
15
33
45%
twee < 65
100
353
28%
twee > 65
24
43
55%
gezin 1-2 k
49
150
32%
gezin >= 3k
7
24
27%
tot 25.000
25
144
17%
25-35.000
72
245
29%
35-45.000
66
233
28%
45-55.000
59
191
31%
55.000
64
222
29%
totaal
285
1048
27%
De slaagkans van huishoudens met een inkomen onder de 25.000 is met 17% erg laag. Indien men meer verdient dan ƒ 25.000 ligt de slaagkans rond de 30%, het maakt hier weinig uit hoeveel meer men verdient. slaagkansen voor starters en doorstromers en de invloed van wachttijd In tabel 6-3 staan de slaagkansen van starters en doorstromers weergegeven. De slaagkans voor starters is lager dan die van doorstromers. Bij starters neemt de slaagkans toe naarmate de wachttijd langer is. Dit is waarschijnlijk een gevolg van het voorrangscriterium. Bij doorstromers is er ook een toename zichtbaar, maar hier worden nieuw ingeschrevenen erg snel geholpen. Waarschijnlijk is de slaagkans van doorstromers met een hoge wachttijd in werkelijkheid hoger, maar is een deel van deze ingeschreven doorstromers niet urgent op zoek naar woonruimte. Overigens geldt voor alle weergegeven slaagkansen dat deze niet alleen door het beschikbaar aanbod bepaald worden, maar tevens door de selectiecriteria (de labeling) en de voorrangscriteria. Het woonruimteverdelingsbeleid bepaalt met andere woorden de slaagkansen. Alleen in een volledig geliberaliseerde markt worden slaagkansen bepaald door het vrijkomend aanbod.
38
tabel 6-3 De slaagkansen in 1998 voor starters en doorstromers naar wachttijd (bron: Woonwinkel Amstel-Meerlanden) starters
doorstromers
ingeschreven
Toegewezen
slaagkans
ingeschreven
toegewezen
slaagkans
150
17
11%
9
8
89%
1 tot 2
73
10
14%
29
1
3%
2 tot 4
83
31
37%
63
13
21%
103
53
51%
95
40
42%
409
111
27%
196
62
32%
<1
meer dan 4 jaar
6.2 Verhuisgeneigdheid De respondenten van de enquête onder de hoofden van huishoudens zijn twee vragen over verhuisgeneigdheid voorgelegd. Allereerst is gevraagd of men binnen vijf jaar wil verhuizen. tabel 6-4 Een profiel van de verhuisgeneigdheid van huishoudens in Uithoorn WILT U BINNEN 5 JAAR VERHUIZEN
AANTAL HUISHOUDENS
%
beslist niet
7.028
66%
eventueel
1.470
14%
beslist wel
1.336
12%
al andere huisvesting gevonden
133
1%
weet niet
761
7%
totaal
10.728 AANTAL HUISHOUDENS
%
binnen een half jaar
560
20%
over een half jaar tot een jaar
214
8%
over 1 tot 2 jaar
227
8%
over meer dan 2 jaar
562
20%
weet niet
1.243
44%
totaal
2.806
100%
DE TERMIJN DAT MEN WIL VERHUIZEN
TOTAAL AANTAL VERHUISGENEIGDEN
AANTAL HUISHOUDENS
binnen twee jaar
1.134
39
14%
De respondenten die hier ‘ja beslist’ of ‘misschien wel’ op hebben geantwoord worden in dit woningmarktonderzoek de potentieel verhuisgeneigden genoemd. Deze potentieel verhuisgeneigden is vervolgens gevraagd, binnen welke termijn men wil verhuizen. Degenen die een termijn binnen twee jaar hebben genoemd, worden tot de urgent verhuisgeneigden gerekend. Het totaal aandeel urgent verhuisgeneigden onder de Uithoornse bevolking bedraagt 14% (1.134 huishoudens). verhuisgeneigdheid starters Er zijn 678 personen momenteel nog inwonend die binnen twee jaar zelfstandig willen gaan wonen. Van deze starters is bijna de helft (47%) nog niet op zoek. De andere helft is wel op zoek of heeft zelfs al een woning gevonden. tabel 6-5 De verhuisgeneigdheid onder starters HEEFT PLANNEN OM BINNEN ZELFSTANDIG TE GAAN WONEN EN IS:
ABS.
%
nog niet op zoek
321
47%
al op zoek
285
42%
72
11%
totaal
677
100%
WIL VERHUIZEN BINNEN EEN TERMIJN VAN:
ABS.
%
een half jaar
183
27%
een half jaar tot een jaar
263
39%
een tot ander half jaar
45
7%
ander half tot twee jaar
103
15%
83
12%
678
100%
al huisvesting gevonden
weet niet Totaal
huishoudensamenstelling verhuisgeneigden De groep doorstromers bestaat voor een relatief groot deel uit samenwonenden zonder kinderen tussen de 20 en 35 jaar. Alleenstaanden komen onder de verhuisgeneigden relatief weinig voor (19%). Onder de thuiswonenden die van plan zijn om binnen twee jaar zelfstandig te gaan wonen, is het aandeel alleenstaanden veel groter: 63% zal een eenpersoonshuishouden gaan vormen.
40
TOTAAL
ANDERS
REN
EEN VOLWASSENE MET KINDE-
1%
1%
47%
35 –45
3%
5%
9%
2%
0%
19%
45 – 65
4%
8%
6%
3%
0%
21%
> 65
3%
7%
2%
0%
0%
13%
19%
42%
32%
7%
1%
100%
Totaal
STARTERS
TOTAAL
15%
WEET NIET
HUWDEN MET KINDEREN
SAMENWONENDEN OF GE-
DEN ZONDER KINDEREN
SAMENWONENDEN OF GEHUW-
22%
SAMENWONEN-
9%
ALLEENSTAANDE
20 – 35
DEN
DOORSTROMERS
ALLEENSTAANDE
tabel 6-6 Huishoudensamenstelling starters en doorstromers
15 – 19
7%
8%
3%
18%
20 – 24
37%
14%
3%
54%
25 – 29
18%
8%
0%
26%
30 – 34
1%
1%
0%
2%
Totaal
63%
31%
6%
100%
6.3 Woningmarkt Van de in Uithoorn woonachtige huishoudens zijn er 1.334 te typeren als verhuisgeneigd. Daarnaast zijn er ongeveer 678 inwonenden die een start willen maken met hun wooncarrière. Het gaat hier voornamelijk over alleenstaanden tussen de 20 en 24.
41
42
7 Woonwensen In het vorige hoofdstuk is de omvang van de vraag (onder meer naar type huishouden en naar wijk) in kaart gebracht en is aandacht besteed aan de kansen van de verschillende huishoudenstypen op de (met name sociale huur-) woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de woonwensen van de urgent verhuisgeneigde huishoudens (doorstromers) en de verhuisgeneigde thuiswonenden 16 (starters).
7.1 Voorkeuren voor huur en koop Van de starters wil 38% naar een koopwoning verhuizen en 56% naar een huurwoning. 6% van de starters heeft geen voorkeur voor huur of koop. De doorstromers zijn sterk op de koopsector gericht: ruim tweederde (67%) wil in deze sector gaan wonen. tabel 7-1 Voorkeuren voor huur en koop STARTERS
DOORSTROMERS
ABSOLUUT
%
ABSOLUUT
%
kopen
245
38%
755
67%
huren
364
56%
251
22%
38
6%
128
11%
647
100%
1.134
100%
geen voorkeur totaal
Van de starters die een woning willen kopen, gaat 47% samenwonen. Het aandeel alleenstaanden onder de kopers is iets kleiner, maar toch nog 43%. De groep starters die de voorkeur geeft aan het huren van een woning bestaat voor bijna driekwart (73%) uit alleenstaanden. Bij de doorstromers is het aandeel alleenstaanden onder de kopers aanzienlijk lager (14%). Van de groep die een voorkeur heeft voor de koopsector vormt een relatief groot deel een tweepersoonshuishouden zonder kinderen (43%). Van de doorstromers die geen voorkeur heeft voor huur of koop is bijna de helft alleenstaand (47%).
16
De door de respondenten aangegeven woonwensen dienen, omdat het realiteitsgehalte van de woonwensen niet altijd even hoog is, met enige voorzichtigheid te worden geïnterpreteerd.
43
100%
Huren
73%
23%
3%
100%
100%
0%
0%
100%
63%
31%
6%
100%
ANDERS
DEREN
DOORSTROMERS
EEN VOLWASSENE MET KIN-
Totaal
SAMENWONENDEN OF GE-
geen voorkeur
TOTAAL
WEET NIET
11%
HUWDEN MET KINDEREN
SAMENWONENDEN
47%
HUWDEN ZONDER KINDEREN
41%
SAMENWONENDEN OF GE-
Kopen
STARTERS
EEN ALLEENSTAANDE
ALLEENSTAANDE
tabel 7-2 Voorkeur voor huur en koop naar starters en doorstromers en huishoudenstype
Koopwoning
14%
45%
33%
8%
0%
100%
Huurwoning
25%
39%
24%
8%
4%
100%
geen voorkeur
47%
24%
29%
0%
0%
100%
Totaal
21%
41%
31%
7%
1%
100%
redenen om te kopen dan wel huren In tabel 7-3 staan de redenen die huishoudens noemen om te kopen dan wel te huren aangegeven. Van doorslaggevende betekenis blijken financiële motieven. De vraag naar koopwoningen wordt opgestuwd door de lage rentestand. Het is onwaarschijnlijk dat de rente binnen korte termijn structureel zal gaan stijgen. De koopsector zal hierdoor waarschijnlijk populair blijven, waardoor de huursector voor een deel onder druk kan komen te staan. Slechts voor een deel, omdat er specifieke groepen zijn (lage inkomens, starters en ouderen) die op de huursector aangewezen blijven. tabel 7-3 De redenen om te huren dan wel kopen belangrijke redenen om te huren
belangrijke redenen om te kopen
Anders
32%
je bouwt een vermogen op
41%
huren is goedkoper dan kopen
27%
kopen is goedkoper dan huren
33%
persoonlijke redenen
18%
je hebt iets van jezelf
29%
je hebt geen zorgen over het onderhoud
10%
een koopwoning kun je naar eigen smaak verb
12%
44
belangrijke redenen om te huren
belangrijke redenen om te kopen bouwen
een huurwoning kan je makkelijk verlaten
9%
je hebt het onderhoud in eigen hand
een koopwoning is financieel niet op te brengen
8%
Anders
6%
weet niet/ wil niet zeggen
4%
gewenste woningtype niet in de huursector
5%
nog niet rijp voor koop/plaats in wooncarrière
3%
weet niet/ wil niet zeggen
4%
persoonlijke redenen
1%
Totaal
849
Totaal
345
10%
7.2 Voorkeuren naar woningtype en prijsklasse huurwoningen Aan de respondenten die hebben aangegeven in een huurwoning te willen gaan wonen en aan de respondenten die huur of koop om het even is, is gevraagd naar welk type huurwoning de voorkeur uitgaat en welke huurprijs men zou willen betalen. In tabel 7-5 en tabel 7-4 zijn het woningtype en de huurprijs aan elkaar gerelateerd. De vraag van de starters blijkt met name uit te gaan naar meergezinswoningen met een huurprijs tussen de ƒ 799 en ƒ 870. Ook onder de doorstromers is deze huurprijs-type-combinatie populair. Van de rijwoningen (het meest populaire woningtype onder de doorstromers) springen er geen bepaalde huurprijscategorieen uit. Met andere woorden: doorstromers mikken op rijwoningen met uiteenlopende huurprijzen. Bij de starters is de spreiding over de huurprijscategorieën redelijk evenwichtig. De door starters meest gevraagde huurprijscategorie is tussen de ƒ 799 en ƒ 870. Dit betreft huurwoningen die niet tot de kernvoorraad behoren. Dit neemt echter niet weg dat er eveneens een aanzienlijk aandeel starters is, dat een woning in de goedkope huurvoorraad (beneden de 611 gulden) wil huren (29%). tabel 7-4 De vraag naar huurwoningen onder doorstromers TOT 550
611 TOT 700
700 TOT 799
799 TOT 870
870 TOT 1000
TOTAAL
Vrijstaand
0%
7%
0%
0%
0%
7%
Rijwoning
9%
6%
0%
6%
5%
27%
Meergezinswoning en ouderen
0%
0%
8%
23%
5%
36%
Anders
8%
0%
0%
5%
17%
30%
Totaal
17%
13%
8%
34%
27%
100%
45
TOTAAL
>1000
870 TOT 1000
799 TOT 870
700 TOT 799
611 TOT 700
550 TOT 611
TOT 550
tabel 7-5 De vraag naar huurwoningen onder starters
Vrijstaand
0%
0%
0%
0%
2%
0%
2%
4%
Rijwoning
2%
2%
0%
0%
3%
7%
2%
17%
Meergezinswoning
3%
13%
17%
10%
19%
0%
3%
64%
Zelfstandige studentenwoning
5%
5%
0%
0%
0%
5%
0%
15%
10%
20%
17%
10%
24%
12%
7%
100%
Totaal
koopwoningen Starters die een woning willen kopen, richten zich met name op eengezinswoningen. Ruim een kwart is op zoek naar een meergezinswoning. De op de koopsector gerichte doorstromers hebben vooral interesse voor eengezinswoningen, waaronder ook de grotere. Naast belangstelling voor ouderenwoningen in de huursector (zie boven), is er ook een redelijk grote belangstelling voor ouderenwoningen in de koopsector (7%). Iets meer dan de helft van de starters zoekt een woning in de prijsklasse tot ƒ 300.000,-. Ook onder de doorstromers is de vraag naar de goedkopere woningen redelijk groot (38%). tabel 7-6 De vraag naar koopwoningen naar woningtype en prijs STARTERS
TOT 300
300 TOT 375
375 TOT 500
500 EN MEER
TOTAAL
Eengezinswoning
42%
20%
5%
6%
73%
Meergezinswoning
14%
13%
0%
0%
27%
Totaal
57%
33%
5%
6%
100%
DOORSTROMERS
TOT 300
300 TOT 375
375 TOT 500
500 EN MEER
TOTAAL
Vrijstaand
5%
3%
2%
8%
18%
2 onder 1 kap
2%
0%
5%
11%
18%
22%
6%
10%
0%
38%
Meergezinswoning
0%
1%
0%
1%
3%
Ouderenwoning
3%
1%
1%
1%
7%
Anders
6%
2%
3%
5%
15%
Totaal
38%
15%
21%
27%
100%
Rijwoning
46
In tabel 7-6 zijn woningtype en koopprijs aan elkaar gerelateerd. De vraag van starters blijkt voor een groot deel te bestaan uit rijwoningen onder de ƒ 300.000,Onder de doorstromers is dit eveneens de meest gevraagde woning. Daarnaast kiezen relatief veel doorstromers voor een vrijstaande woning of twee-onder-éénkapper boven de ƒ 500.000,- .
7.3 Populariteit bestaande voorraad De bestaande voorraad zal door de beperkte nieuwbouwmogelijkheden, in een steeds groter aandeel van de woningbehoefte moeten voorzien. In tabel 7-7 is te zien in hoeverre de vraag van de verhuisgeneigden hierop aansluit dan wel er haaks op staat. tabel 7-7 Voorkeuren voor nieuwbouw en bestaande bouw STARTERS
DOORSTROMERS
Nieuwbouwwoning
192
645
Bestaande woning
109
166
Geen voorkeur
347
304
0
20
647
1.134
Weet niet Totaal Onbekend
30 %
STARTERS
DOORSTROMERS
Nieuwbouwwoning
30%
57%
Bestaande woning
17%
15%
Geen voorkeur
54%
27%
0%
2%
Weet niet
Van de starters spreekt 30% een voorkeur uit voor een nieuwbouwwoning, van de doorstromers is dit 57%. Een voorkeur voor een bestaande woning is slechts bij 17% van de starters en bij 15% van de doorstromers terug te vinden. Respectievelijk 54% en 27% geeft aan geen voorkeur te hebben. Een bestaande woning voldoet dus aan de woonwensen van 74% van de starters. Het aandeel doorstromers dat zijn woonwensen in de bestaande voorraad kan realiseren is aanmerkelijk kleiner (44%).
7.4 Woningmarkt In Uithoorn is duidelijk sprake van een kopersmarkt: slechts 22% van de verhuisgeneigde doorstromers is op zoek naar een huurwoning. Starters zijn vooral op zoek naar een huurwoning, maar ook hier heeft 38% een uitgesproken voorkeur
47
voor een koopwoning. De vraag naar huurwoningen is met name afkomstig van kleine huishoudens (alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens). Als gevolg van de nadruk die ligt op de koopsector wordt de vraag naar huurwoningen enigszins afgeroomd. Hierdoor kan de huursector, bij ontspanning van de markt, onder druk komen te staan. De redenen om te gaan huren zijn divers, maar financiële achtergronden geven veelal de doorslag in de afweging tussen huur en koop. Het financiële klimaat om te kopen is gunstig en het ligt in de verwachting dat dit zo zal blijven. Nieuwbouw is erg populair bij woningzoekenden. Men ziet waarschijnlijk geen mogelijkheden om binnen de bestaande bouw de woonwensen te realiseren. Aangezien de mogelijkheden om door middel van nieuwbouw op de vraag in te spelen beperkt zijn, zal de nadruk meer op het voorraadbeleid komen te liggen.
48
8 Ouderenhuisvesting Als gevolg van de vergrijzing vormen ouderen een bijzondere aandachtsgroep binnen het volkshuisvestelijk beleid voor de komende jaren. In dit hoofdstuk wordt de woningvraag van ouderen in beeld gebracht.
8.1 Aanpassingsbehoefte bestaande voorraad Van de ouderen boven de 50 jaar wil 79% bij het ouder worden zo lang mogelijk in de eigen woning blijven wonen. Zoals in tabel 8-1 is te zien geldt: hoe hoger de leeftijd, hoe meer de behoefte bestaat om zelfstandig te blijven wonen. Hierbij moet uiteraard wel worden opgemerkt dat tevens geldt: hoe hoger de leeftijd hoe hoger het aandeel dat niet meer zelfstandig woont, en, hoe hoger de leeftijd hoe hoger het aandeel dat in een specifiek voor ouderen geschikte woning woont. tabel 8-1 De mate waarin ouderen zo lang mogelijk in de huidige woning willen blijven wonen naar leeftijd totaal
zo lang mogelijk in huidige woning
zo lang mogelijk in huidige woning
abs.
abs.
%
55 – 59
469
335
71%
60 – 64
745
504
68%
65 – 69
764
602
79%
70 – 74
756
615
81%
75 – 79
412
380
92%
80 – 84
278
241
87%
85 eo
143
134
94%
totaal
3.567
2.811
79%
Op de behoefte van ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, kan worden ingespeeld door nieuwbouw van voor ouderen geschikte woningen en/of door aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Aan de ouderen is tevens gevraagd of zij belangstelling hebben voor een specifiek voor ouderen geschikte woning. In tabel 8-2 staan de resultaten van deze vraag gekruist met de behoefte om zelfstandig te wonen. In totaal hebben 277 ouderen binnen 5 jaar interesse in een specifiek voor ouderen geschikte woning. Deze ongeveer 10% van de ouderen die zelfstandig willen blijven wonen achten waarschijnlijk hun eigen woning niet geschikt om oud in te worden en zijn hierdoor bereid te verhuizen.
49
tabel 8-2 De wil om zelfstandig te blijven wonen en de belangstelling voor een specifiek voor ouderen geschikte woning heeft u interesse in een specifiek voor ouderen geschikte woning ja misschien over 2 misschien over 5 jaar jaar wil zelfstandig blijven wonen
niet binnen 10 jaar / weet niet
totaal
ja
133
33
111
2534
2811
nee
287
38
49
175
549
33
0
0
172
205
453
71
160
2881
3565
weet niet totaal
Aan de 55-plussers die zo lang mogelijk in de eigen woning willen blijven wonen is gevraagd of hun woning aangepast zou moeten worden om er als oudere (veilig) in te kunnen blijven wonen. In tabel 8-3 is het aantal en aandeel woningen per woningtype aangegeven, dat aanpassing behoeft. tabel 8-3 Aanpassingsbehoefte naar woningtype tot
moet aangepast
woningtype
abs.
abs.
%
vrijstaand
204
57
28%
2 onder 1 kap
258
105
41%
2.141
632
30%
meergezinswoning
687
139
20%
ouderenwoning
226
0
0%
anders
257
36
14%
3.772
969
26%
eigenaar
1.634
501
31%
sociale huur
1.739
337
19%
284
97
34%
3.657
935
26%
rijwoning
totaal
eigendomsverhouding
particuliere huur totaal
In totaal geeft 26% aan dat hun woning dient te worden aangepast (het gaat hier om een kleine 970 woningen). Vooral de bewoners van eengezinswoningen verwachten dat aanpassing van hun woning noodzakelijk is: van de twee-onder-éénkappers vergt 41% aanpassing, van de vrijstaande woningen 28% en van de rijwoningen 20%.
50
De respondenten is tevens verzocht om aan te geven op welke punten aanpassing nodig is. Bij alle woningtypen dient met name de toegankelijkheid te worden verbe17 terd. uitputting WVG-budgetten De WVG-regeling biedt de gemeente mogelijkheden woningaanpassing te stimuleren en subsidiëren. In totaal zijn er de afgelopen 5 jaar 257 woningen aangepast met een bijdrage uit het WVG-budget. In totaal was hier een bedrag van ƒ 1.296.176 mee gemoeid. Het gaat hier alleen om aanvragen van individuele huishoudens. Daarnaast is in 1997 ƒ 38.400 gestoken in complexgewijze aanpassing van woningen. tabel 8-4 De aard van de benodigde aanpassingen naar type en eigendom WONINGTYPE
2 ONDER 1 KAP
VRIJSTAAND
RIJWONING
MEERGEZINS-
ANDERS
WONING
het voorzieningenniveau
25%
22%
17%
30%
0%
de toegankelijkheid
39%
81%
61%
89%
57%
functieverandering/ verplaatsing
36%
17%
14%
15%
57%
anders
36%
12%
7%
10%
0%
EIGENDOM
EIGENAAR
BE- SOCIALE HUUR
PARTICULIERE HUUR
WONER
het voorzieningenniveau
13%
31%
18%
de toegankelijkheid
65%
62%
76%
functieverandering/ verplaatsing
16%
21%
18%
anders
10%
5%
18%
8.2 Vraag naar ouderenwoningen Aan de huishoudens van boven de 55 jaar is gevraagd of, en zo ja op welke termijn, men belangstelling heeft voor een specifiek voor ouderen bedoelde woning. 453 huishoudens (13%) hebben hier op dit moment al belangstelling voor. Ouderen tot de leeftijd van 75 jaar hebben een voorkeur voor een zelfstandige ouderenwoning. Alleen onder de jongste ouderen (tot 60 jaar) is het aandeel dat een zelfstandige ouderenwoning wil kopen groter dan het aandeel dat een zelfstandige ouderenwoning wil huren. Als de leeftijd van 75 jaar is bereikt verschuift de interesse in de richting van meer beschermde woonvormen: de 75- tot 80-jarigen geven de voorkeur aan een appartement in een ouderencomplex, waar ouderen wel
17
Bijvoorbeeld: verbreden deuren, verlagen drempels, aanbrengen traplift etc.
51
zelfstandig wonen. Het merendeel van de ouderen in de leeftijdscategorie 80-84 jaar (30%) kiest voor een aanleunwoning. Figuur 8.1 De omvang van de vraag naar voor ouderen bestemde woningen
totaal (n = 3566)
75+ (n= 833)
65-75 (n= 1520)
55-65 (n = 1213) 0%
20%
40%
60%
80%
100%
ja, zeker
nu niet, misschien wel over 2 jaar
nu niet, misschien wel over 5 jaar
nu niet, misschien wel over 10 jaar
nee, absoluut niet binnen 10 jaar
weet niet
In totaal bestaat de vraag voor 46% uit zelfstandig wonen, voor 15% uit complexgewijs wonen (een appartement in een ouderencomplex of een groepswoning) en voor 13% uit aanleunen en voor 15% uit een woonvorm met een zekere mate van zorg- en dienstverlening. De overige 11% kiest voor een andere woonvorm dan de in de tabel genoemde.
52
figuur 8-2 De vraag naar ouderenwoningen naar type
totaal
75+
65-75
55-65
0%
20%
40%
60%
80%
100%
zelfstandige huurwoning
zelfstandige koopwoning
aanleunwoning
een appartement (huur of koop) in een co
een woongroep
serviceflat
verzorgingshuis
anders
8.3 Vraag naar voorzieningen in en rond de woning Aan de ouderen die op termijn een ouderenwoning zouden willen betrekken, is gevraagd welke voorzieningen zij rond de woning van belang achten. Als belangrijkste voorziening komt het centrale alarmeringssysteem naar voren: 88% van de ouderen noemt deze voorziening. Andere voorzieningen waar relatief veel behoefte aan is, zijn een hulp in de huishouding en een onderhoudsdienst voor kleine klussen. Wat betreft de woning zelf, stellen ouderen als eerste vereiste dat deze gelijkvloers moet zijn: 93% van de respondenten geeft dit aan. Als andere belangrijke voorzieningen komen een alarmeringssysteem, een drempelloze woning en handgrepen in douche en toilet naar voren.
53
54
oogd e
toiletp
ot
een extra
loge
len
erka mer
uken
rolsto e
de w onin g
aang epas t e ke
voor
drem pels in
een
ers
teem
lijkvlo
in do uche en to ilet
verh
toeg ang
geen
ame rs ge
alarm ering ssys
hand grep en
een
alle k
in de
e
g
gem . loge erruim te
tuin
)ruim t
gem.
bby-
huish oudin gem . (ho
hulp
nst
ning
ing
dsdie
diens tverle
onde rhou
info.p unt z orgen
ijdvo orzie n
l alar msys te e m
maalt
centr aa
huism eeste r
figuur 8-3 Gewenste voorzieningen rond ouderenwoningen 100% 90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
figuur 8-4 Gewenste voorzieningen in ouderenwoningen
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
8.4 Woningmarkt De 55+ers in Uithoorn willen over het algemeen zo lang als het kan zelfstandig blijven wonen, bij voorkeur in de woning waar men nu woont. Bijna 80% van de 55+ers wil, naarmate men ouder wordt, zo lang mogelijk in de huidige (zelfstandige) woning blijven wonen. Om dit mogelijk te maken moeten er in ongeveer 970 woningen aanpassingen plaatsvinden. Het gaat hier om ongeveer 500 woningen in de koopsector, 340 woningen in de sociale huursector en een kleine 100 in de particuliere huursector. De belangrijkste aanpassingen hebben te maken met de toegankelijkheid van de woningen. Er is een actuele woningvraag naar 450 specifiek voor ouderen geschikte woningen, waarvan ongeveer de helft gericht op zelfstandige en de helft gericht op onzelfstandige woonruimte. Ouderen hechten een groot belang aan een centraal alarmeringssysteem en hulp bij huishoudelijke taken en kleine klussen. Aan de woning stellen zij vrijwel unaniem de eis dat deze gelijkvloers is.
55
56
9 Vestiging en vertrek Het is voor Uithoorn van belang haar positie in regionaal verband te beschouwen. Eerder in dit rapport zijn op basis van migratiestromen reeds de banden van de gemeente met de regio uiteengezet. In dit hoofdstuk wordt de positie van Uithoorn in regionaal verband nader beschouwd en voorzien van een kwalitatieve onderbouwing.
9.1 Vestiging Van alle huishoudens in Uithoorn zijn er in de afgelopen twee en een half jaar (in 1997, 1998 of 1999) 1.860 (17%) verhuisd. Deze inwoners is gevraagd naar de vorige woonplaats. Iets meer dan de helft (52%) is vanuit een andere woonplaats in Uithoorn komen wonen. De overige huishoudens (48%) woonden al in Uithoorn. tabel 9-1 Aantal vestigers abs.
%
van binnen gemeente
958
52%
van buiten gemeente
902
48%
1.860
100%
totaal
De vestigers is gevraagd naar de motieven om zich in Uihoorn te vestigen. Het belangrijkste motief om naar Uithoorn te verhuizen was dat snel een woning naar wens kon worden verkregen (34% van de vestigers noemt deze reden). Ook werk in de regio blijkt een belangrijke drijfveer te zijn (29%). Emotionele binding en bereikbaarheid spelen een minder grote rol. 21% had een andere reden voor vestiging in Uithoorn. In tabel 9-2 zijn alleen de eerstgenoemde redenen opgenomen (waardoor de percentages tot 100% optellen), omdat slechts een zeer klein aantal respondenten een tweede reden heeft genoemd. Onder de categorie anders in de tabel vallen onder andere de groene omgeving en sociale binding. tabel 9-2 De redenen om in Uithoorn te komen wonen . dichterbij mijn werk/ vanwege werk in de regio
29%
ik wilde terug naar Uithoorn (emotionele binding)
6%
ik kon hier snel een woning naar wens krijgen
34%
vanuit Uithoorn is alles gemakkelijk bereikbaar
5%
anders
21%
weet niet/wil niet zeggen
5%
totaal
100%
57
Gezien de grote druk op de Uithoornse woningmarkt is het opvallend dat de beschikbaarheid van woningen een belangrijke reden is om in Uithoorn te komen wonen. Indien wordt gekeken naar de woningtypen waarin de vestigers terecht zijn gekomen kan dit echter eenvoudig worden verklaard (zie figuur 9-1). Vestigers komen of terecht in een rijwoning in de koopsector of in een meergezinshuurwoning. De rijwoningen zijn in de regio erg schaars en aangezien in Uithoorn het grootste deel van de voorraad uit dit type bestaat maakt men hier relatief veel kans een dergelijke woning te bemachtigen. De meergezinshuurwoningen in Uithoorn bedienen de regionale markt: er zijn meer dan noodzakelijk om in de eigen behoefte te kunnen voorzien. figuur 9-1 De verdeling van woningtypen die de afgelopen 2 jaar door vestigers zijn betrokken
anders-koop 2%
eengezins < 611 eengezins 611-799 3% 2% eengezins > 799 9%
meergezinskoop 1%
meergezins < 611 3%
rijwoning > 350 23%
meergezins 611799 13% rijwoning < 350 22%
vrijstaand/tweekap > 500 1%
meergezins > 799 14% ouderen 611-799 2% vrijstaand/tweekap < 500 4%
anders-huur 1%
9.2 Vertrek omvang van de groep vertrekkers De totale omvang van de groep (urgent verhuisgeneigde) doorstromers die Uithoorn wil verlaten bedraagt 373 huishoudens. Van de starters zijn er 211 van plan Uithoorn vaarwel te zeggen. Relatief gezien is het aandeel vertrekkers onder de doorstromers iets groter dan onder de starters. In tabel 9-2 zijn alleen de eerstgenoemde redenen opgenomen (waardoor de percentages tot 100% optellen), omdat slechts een zeer klein aantal respondenten
58
een tweede reden heeft genoemd. Onder de categorie anders in de tabel vallen onder andere de groene omgeving en sociale binding. tabel 9-3 De wens om al dan niet in Uithoorn te blijven wonen naar starter en doorstromer ABS.
STARTERS
DOORSTROMERS
In Uithoorn
405
707
Buiten Uithoorn
211
373
Geen voorkeur
62
55
677
1.134
STARTERS
DOORSTROMERS
In Uithoorn
60%
62%
Buiten Uithoorn
31%
33%
Geen voorkeur
9%
5%
100%
100%
Totaal KOLOM %
Totaal
vertrekredenen Starters die de gemeente Uithoorn willen verlaten is gevraagd om de motieven hiervoor aan te geven. Het belangrijkste motief voor starters om Uithoon te verlaten is de behoefte om dichter bij de studie te wonen. Ook de wens om in een grote gemeente te gaan wonen speelt een relatief grote rol. tabel 9-4 Vertrekredenen starters EERSTE REDEN TWEEDE REDEN TOTAAL AANTAL GENOEMD
Vertrekredenen
%
50
20%
Wonen in grotere stad/ gemeente
44
Woonomgeving aantrekkelijker
15
15
6%
Dichter bij studie
70
70
28%
Dichter bij werk
38
38
15%
Sneller gewenste woontype kunnen krijgen
6
abs.
7
7
15
6%
Anders
18
32
50
20%
Geen specifieke reden
12
12
5%
250
100%
Totaal
205
59
45
bestemming van de vertrekkers In onderstaande tabel is de bestemming van de vertrekkers onder de doorstromers en de starters weergegeven. Zowel de starters als de doorstromers zijn sterk aan ROA gebonden, hoewel relatief iets meer doorstromers in ROA blijven wonen: 36% van de starters verhuist naar een gemeente binnen ROA en 40% van de doorstromers. Van de starters zijn er relatief veel van plan om de provincie NoordHolland te verlaten. Deze vertrekken naar verwachting vooral in de richting van de grote steden in de andere provincies. tabel 9-5 Gewenste bestemming vertrekkers KOLOM %
STARTERS
DOORSTOMERS
ROA
36%
40%
buiten ROA, maar in Noord-Holland
14%
17%
Zuid-Holland
12%
7%
Utrecht
17%
5%
elders in Nederland
11%
18%
geen voorkeur
6%
0%
weet niet
4%
13%
100%
100%
Totaal
tabel 9-6 Gewenste bestemming binnen ROA KOLOM %
STARTERS
DOORSTOMERS
8%
0%
Amstelveen
13%
0%
Amsterdam
53%
20%
Haarlemmermeer
0%
32%
Vinkeveen
0%
8%
26%
40%
100%
100%
Aalsmeer
geen voorkeur totaal
Van de starters die in ROA blijven wonen, vertrekt meer dan de helft (53%) naar Amsterdam. Onder de doorstromers is de gemeente Haarlemmermeer relatief populair. Dit betekent dat de Vinex-bouw in deze gemeente concurreert met de Uithoornse woongebieden. Veel op ROA gerichte doorstromers hebben geen voorkeur voor een specifieke gemeente.
60
9.3 Woningmarkt De belangrijkste reden voor doorstromers om in Uithoorn te komen wonen is (opmerkelijk genoeg) de beschikbaarheid van woningen. In feite komen de vestigers terecht in twee woningtypen: de meergezinshuurwoningen en de rijwoningen in de koopsector. Voor de meergezinshuurwoningen geldt dat de Uithoornse vraag niet aansluit op het aanbod. Hierdoor komen deze woningen ter beschikking voor vestigers. Hetzelfde geldt in zekere zin voor de rijwoningen in de koopsector. Deze woningen zijn bovendien in de regio erg schaars, dus de kans dat men er in slaagt een dergelijk woningtype te bemachtigen is in Uithoorn relatief groot. Startende jongere huishoudens verlaten Uithoorn vooral om in de grote stad te gaan studeren of werken. De beperkte beschikbaarheid van geschikte woningen in Uithoorn speelt bij het vertrek een zeer geringe rol (slechts 6% geeft dit aan). Uithoorn vervult in zekere zin zelfs een opvangfunctie voor starters van elders uit de regio.
61
62
10 Vraag- en aanbodverhoudingen Het woningmarktonderzoek biedt de mogelijkheid de actuele vraag-aanbodverhoudingen inzichtelijk te maken. Deze staan weergegeven in tabel 10-1. In de eerste kolom staat het aanbod dat vrijkomt indien alle doorstromers in een keer zouden verhuizen. Het gaat hier zowel om degenen die uit Uithoorn willen vertrekken als degenen die willen blijven. In de tweede kolom staan de woonwensen van blijvers weergegeven. De vraag die van buiten de gemeentegrenzen op Uithoorn gericht is, is niet rechtstreeks uit het woningmarktonderzoek te achterhalen. De vestigersvraag zoals deze staat weergegeven in de tabel is gebaseerd op de woningen die de afgelopen 2 jaar door vestigers zijn betrokken. In de vierde kolom staat de vraag van starters die in Uithoorn willen blijven wonen weergegeven. De tabel laat een tekort zien van ruim 810 woningen. Zonder de vraag van vestigers mee te nemen komt het tekort op 210 woningen. Uit deze aantallen blijkt de druk op de Uithoornse markt. Vanwege de onduidelijkheid omtrent de vestigersvraag dient aan deze getallen in kwantitatieve zin niet al te veel waarde te worden gehecht. Belangrijker zijn de verschillen in vraag-aanbodverhoudingen tussen de verschillende woningtypen. De huursector is voor wat betreft eengezinswoningen vrijwel in evenwicht. Hetzelfde geldt voor de meergezinswoningen, maar hier dreigen wel overschotten: met name in de duurdere segmenten. Er is een actueel tekort van enkele tientallen ouderenwoningen in de huursector. In de koopsector zijn over de gehele breedte tekorten te signaleren. Een uitzondering hierop zijn de duurdere rijwoningen. Deze woningen zijn door de gespannen markt waarschijnlijk sterk in prijs gestegen, waardoor de prijs/kwaliteitsverhouding volgens de consumenten uit het lood is geraakt. In een meer ontspannen markt zou de prijs van deze woningen kunnen gaan dalen. Zeker gezien de tekorten aan deze woningen in de regio is dit echter voorlopig niet te verwachten. Het tekort aan luxe koopwoningen bedraagt een kleine 200 woningen. Dit tekort wordt vooral veroorzaakt door de vraag vanuit Uithoorn zelf. In werkelijkheid is de druk op dit woningtype waarschijnlijk groter. De vraag van buiten Uithoorn is gebaseerd op de werkelijke instroom van de afgelopen 2 jaar. Dat er in deze periode geen luxe woningen zijn betrokken door vestigers wil echter niet zeggen dat er geen vraag naar deze woningen is. Het tekort aan meergezinswoningen in de koopsector wordt voornamelijk veroorzaakt door de startersvraag, die voor een groot deel op dit type gericht is. Ook in de koopsector is er een tekort van enkele tientallen specifiek voor ouderen geschikte woningen.
63
huur
TIGERS
SALDO
STARTERS
VESTIGERS
10
10
20
0
-20
0
eengezins 611-799
40
30
10
10
0
0
eengezins > 799
70
70
50
20
-70
-20
meergezins < 611
50
10
20
50
-20
-10
meergezins 611-799
150
20
80
50
0
80
meergezins > 799
100
20
80
60
-70
20
ouderen < 611
0
0
0
0
0
0
ouderen 611-799
0
10
10
0
-20
-10
ouderen > 799
0
10
0
0
-10
-10
10
30
10
10
-40
-30
430
210
280
200
-250
20
vrijstaand/twee-kap < 500
10
100
20
20
-140
-110
vrijstaand/twee-kap > 500
70
120
10
10
-70
-60
rijwoning < 350
80
170
130
60
-280
-150
rijwoning > 350
280
60
140
10
70
210
90
20
10
100
-40
-30
ouderen
0
40
0
0
-40
-40
anders
0
40
10
10
-60
-50
530
550
320
210
-560
-230
960
760
600
410
-810
-210
huur totaal
meergezins
koop totaal totaal
VRAAG BLIJVERS
eengezins < 611
overig
koop
RAAD
VRIJKOMENDE
VOOR-
SALDO EXCLUSIEF VES-
tabel 10-1 De actuele vraag-aanbodverhoudingen
64
Bijlage
tabel 0-1 Het nieuwbouwprogramma tot 2015 zoals aangenomen in de prognose van de afdeling Onderzoek en Statistiek centrum thamerdal zijdelwaard europarei Legmeer meerwijk Legmeer west de kwakel 1999 2000
59
Totaal
34
6
93
200
2001
20
2002
41
60
206
110
50
240
123
50
214
2003
120
50
170
2004
120
50
170
2005
120
50
170
2006
120
50
170
2007
107
36
143
2008
20
20
20
20
80
2009
20
20
20
20
80
2010
0
2011
0
2012
0
2013
0
2014
0
2015
0
totaal
46
160
100
0
350
0
710
370
1736
tabel 0-2 Bevolkingssamenstelling naar leeftijd per 1 januari 1999 0-14
15-24
25-34
35-44
45-54
55-64
65-74
>74
TOTAAL
4.921
2.489
4.356
4.449
3.526
2.805
2.150
1.249
25.945
ROA
194.940
131.273
227.878
197.616
155.558
99.430
77.220
67.915
1.151.830
Noord-Holland
442.859
282.846
434.769
408.244
359.848
236.893
182.223
155.476
2.503.158
Nederland
2.915.911
1.891.378
2.546.027
2.489.906
2.247.284
1.538.785
1.190.122
940.812
15.760.225
AANDELEN
0-14
15-24
25-34
35-44
45-54
55-64
65-74
>74
TOTAAL
Uithoorn
19%
10%
17%
17%
14%
11%
8%
5%
100%
ROA
17%
11%
20%
17%
14%
9%
7%
6%
100%
Noord-Holland
18%
11%
17%
16%
14%
9%
7%
6%
100%
Nederland
19%
12%
16%
16%
14%
10%
8%
6%
100%
AANTALLEN
Uithoorn
tabel 0-3 Inkomensverdeling per wijk GEMIDDELD INKOMEN PER:
PERC. INKOMENSTREKKERS MET:
INWONER
INKOMENSTREKKER
LAAG INKOMEN
HOOG INKOMEN
MET UITKERING
Centrum
27.950
32.750
28
19
0
Thamerdal
20.900
29.050
46
15
26
Zijdelwaard
25.000
35.300
34
26
20
Legmeer
26.350
38.950
25
35
15
Meerwijk
24.200
38.100
25
32
8
Amsteldijk
25.250
34.850
34
29
14
De Kwakel
21.400
34.100
34
27
0
Totaal
24.250
35.650
32
28
15
tabel 0-4 Werkzame personen en aantal vestigingen in de gemeente Uithoorn vanaf 1980 (bron: Werkgelegenheidstelling De Meerlanden, 1998) JAAR
WERKZAME PERSONEN
VESTIGINGEN
AANTAL
INDEX (1990=100)
AANTAL
INDEX (1990=100)
1990
8127
100%
721
100%
1991
8267
102%
775
107%
1992
7951
98%
769
107%
1993
7888
97%
802
111%
1994
7917
97%
867
120%
1995
7823
96%
903
125%
1996
8087
100%
821
114%
1997
8230
101%
822
114%
1998
8323
102%
810
112%
tabel 0-5 Werkzame personen per bedrijfssectie in 1997 en 1998 (bron: Werkgelegenheidstelling De Meerlanden, 1998) 1997
SECTIE
1998
VERSCHIL
1997 – 1998 AANTAL
AANDEEL
AANTAL
AANDEEL
Landbouw en visserij
1.254
15,2%
1.288
15,5%
2,7%
Industrie
1.525
18,5%
1.366
16,4%
-10,4%
719
8,7%
712
8,6%
-1,0%
1.841
22,4%
1.860
22,3%
1,0%
660
8,0%
564
6,8%
-14,5%
1.361
16,5%
1.545
18,6%
13,5%
870
10,6%
988
11,9%
13,6%
8.230
100,0%
8.323
100,0%
1,1%
Bouwnijverheid en installatiebedrijven Handel, horeca en reparatiebedrijven Transport, opslag en communicatie Bank, verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Totaal
