Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant achtergrondrapportage

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage

Colofon Titel:

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 Achtergrondrapportage

Opdrachtgever:

Metropoolregio Eindhoven – Simon Wessels

Opdrachtnemer:

Afdeling Onderzoek en Statistiek - Gemeente Helmond Gooitske Marsman BeleidsInformatie en Onderzoek – Gemeente Eindhoven Jan Vriens

Datum:

april 2015


Inhoud 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Inleiding ............................................................................................................................................ 1 1.1. Achtergrond ......................................................................................................................... 1 1.2. Aanpak ................................................................................................................................. 1 1.3. Leeswijzer ............................................................................................................................ 2 De inwoners, huishoudens en woningen ......................................................................................... 5 2.1 Bijna 750.000 inwoners en zo’n 316.000 huishoudens ....................................................... 5 2.2 Overal groei door geboortesaldo, migratiesaldo wisselend beeld ....................................... 5 2.3 Veranderende samenstelling bevolking en huishoudens .................................................... 7 2.4 Aantal woningen en ontwikkelingen daarin ......................................................................... 8 2.5 Karakteristieken woningvoorraad anno 2014 ...................................................................... 9 2.5.1 Aandeel huishoudens in koopwoning stijgt niet verder ....................................................... 9 2.5.2 Prijsklassen........................................................................................................................ 10 2.5.3 Kwaliteiten ......................................................................................................................... 11 2.5.4 Nultredenwoningen ............................................................................................................ 11 2.5.5 Bedrijfswoningen in bedrijf ................................................................................................. 12 2.7 Karakteristieken van de inwoners anno 2014 ................................................................... 13 2.7.1. Inkomen ............................................................................................................................. 13 2.7.2. Werkgemeente .................................................................................................................. 14 Wie woont waar? ............................................................................................................................ 17 3.1 Welk huishouden in welk woningtype? .............................................................................. 17 3.2 Waar wonen huishoudens met recht op huurtoeslag? ..................................................... 18 3.3 Waar wonen de EU-doelgroepen?.................................................................................... 19 3.4 Waar wonen mensen met beperkingen? .......................................................................... 21 Gerealiseerde verhuisbewegingen ................................................................................................. 23 4.1 Hoeveel verhuisbewegingen in Zuidoost-Brabant? ........................................................... 23 4.2 Verhuizingen binnen Zuidoost-Brabant ............................................................................. 24 4.3 Buitenlandse migratie ........................................................................................................ 25 4.4 Welke huishouden zijn er de afgelopen vijf jaar verhuisd? ............................................... 26 4.5 Gerealiseerde verhuizingen naar kwaliteiten .................................................................... 27 4.6 Motieven die een rol speelden bij de laatste verhuizing .................................................... 29 4.7 Kwaliteiten gerealiseerde verhuizingen doelgroepen ........................................................ 32 Gewenste verhuisbewegingen ....................................................................................................... 35 5.1 Verhuisgeneigdheid ........................................................................................................... 35 5.2 Invloed economische situatie en veranderd woonbeleid op verhuisgeneigdheid ............. 37 5.3 Koop of verbouw als alternatief ......................................................................................... 38 5.4 Belangrijkste verhuisreden ................................................................................................ 38 5.5 Acties ondernomen ............................................................................................................ 39 5.6 Gewenste woning .............................................................................................................. 40 5.6.1 Naar eigendom .................................................................................................................. 40 5.6.2 Naar prijs ........................................................................................................................... 43 5.6.3 Naar kwaliteiten ................................................................................................................. 44 5.6.4 Waar zoekt men?............................................................................................................... 46 5.7 Invloed economische situatie en huidig woonbeleid op keuze gewenste woning ............. 46 5.8 Hardheid wensen ............................................................................................................... 48 5.9 Wat zoeken verschillende doelgroepen?........................................................................... 48 5.10 55-plussers en verhuizen .................................................................................................. 50 5.11 Specifieke producten ......................................................................................................... 50 Wensen en plannen geconfronteerd .............................................................................................. 53 6.1 De bouwplannen ................................................................................................................ 53 6.2 Kwantitatieve vraag-aanbodsaldo in de komende vijf jaar ................................................ 53 6.2.1 In de totale regio ................................................................................................................ 53 6.2.2 Subregio’s .......................................................................................................................... 55 6.3 Vraag aanbod naar kwaliteiten .......................................................................................... 56 6.3.1 Eigendom ........................................................................................................................... 56 6.3.2 Prijsklassen........................................................................................................................ 57 6.3.3 Type woning ...................................................................................................................... 59 6.4 Nultreden woningen ........................................................................................................... 60

Metropoolregio Eindhoven




1.

Inleiding

1.1.

Achtergrond

De 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant doen sinds de jaren ’80 met enige regelmaat gezamenlijk onderzoek naar de woningmarkt. In 2011 werd voor de laatste keer gezamenlijk onderzoek gedaan. Toen werd duidelijk dat sinds 2007 de woningmarkt aan het veranderen was. Onder andere onder invloed van de economische crisis met zijn gevolgen voor de woningmarkt, maar ook veranderende Europese en landelijke weten regelgeving die zijn invloed liet zien. In 2014 werd besloten om opnieuw onderzoek te laten doen naar de ontwikkelingen op de woningmarkt. De onderzoeksafdelingen van de gemeente Helmond (Onderzoek en Statistiek) en Eindhoven (Beleidsinformatie en Onderzoek) voerden net zoals vorige edities het woningmarktonderzoek gezamenlijk uit. De resultaten van het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 zijn in drie verschillende rapporten zijn opgenomen. Dit betreffen: 1. Het hoofdrapport De woonconsument in een veranderde woningmarkt in Zuidoost-Brabant, Conclusies uit het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014: In dit rapport worden de resultaten van het woningmarktonderzoek geduid aan de hand van de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt. 2. Het rapport Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage: Deze rapportage omvat de algemene cijfers over de ontwikkelingen in de regio Zuidoost-Brabant en de resultaten van het woningmarktonderzoek op regionaal en subregionaalniveau. Dit rapport is cijfermatig en beschrijvend van aard. 3. Gemeentelijke rapportages: Per gemeente worden de belangrijkste cijfers weergegeven. Voor de gemeenten die aan de oversampling hebben meegedaan zijn ook de resultaten op wijkniveau meegenomen. Ook deze rapportages zijn cijfermatig en beschrijvend van aard. Dit rapport betreft de achtergrondrapportage Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage. Belangrijk is om te realiseren dat het Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant een algemeen beeld geeft over de trends in woonwensen van de inwoners van Zuidoost-Brabant op regionaal, subregionaal en gemeentelijk niveau. Het onderzoek geeft geen beeld van niches in de woningmarkt, zoals bijvoorbeeld de woonwensen van expats. Voor dergelijke vragen is apart onderzoek nodig.

1.2.

Aanpak

In september 2014 hebben 51.180 personen via de gemeente waar zij wonen een uitnodiging gekregen om mee te werken aan het woningmarktonderzoek. Zij kregen de vraag of zij via internet een enquête wilde invullen. In oktober is nog een herinnering verstuurd. Uiteindelijk hebben 19.231 mensen de enquête ingevuld, een respons van 38%. Respons Verzonden uitnodigingen

Ingevulde enquêtes

responspercentage

Eindhoven

1498

4751

32%

Helmond

1051

2970

35%

Overig stedelijk gebied Peelgemeenten (inclusief Heeze-Leende, Cranendonck) De Kempen

6131

15568

39%

6570

17885

37%

3981

10006

40%

Zuidoost-Brabant

19231

51180

38%


1


1.3.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de opbouw van de bevolking en woningvoorraad aan de hand van verschillende kenmerken beschreven. Tevens wordt ingegaan op de ontwikkelingen daarin. Hoofdstuk 3 gaat in op de vraag welke huishoudens in welke woningen wonen. De gerealiseerde verhuizingen staan centraal in hoofdstuk 4. Hoeveel is er verhuisd en welke stappen hebben huishoudens gemaakt, zijn de centrale vragen daarbij. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de gewenste verhuizingen. Wie wil verhuizen, wat zijn hun wensen en welke factoren spelen daarbij een rol zijn vragen die beantwoord worden. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. In deze rapportage worden de volgende subregio’s onderscheiden:     

Eindhoven Helmond Overig stedelijk gebied: Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen c.a., Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre De Peel + Heeze-Leende, Cranendonck: Asten, Cranendonck, Deurne, Gemert-Bakel, HeezeLeende, Laarbeek en Someren De Kempen: Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden.


2


Aangezien het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant in 2014 is uitgevoerd, worden in deze rapportage voor o.a. de inkomens- en huurtoeslaggrenzen die uit 2014 gehanteerd, tenzij anders vermeld. De rapportage heeft met name betrekking op zelfstandig wonende personen en huishoudens. Of men wel of niet zelfstandig woont is bepaald aan de hand van de volgende vraag: Hoe woont u?  Thuiswonend bij mijn ouders / Inwonend elders  Uitwonend: op kamers  Wooneenheid/eigen kamer met gezamenlijk gebruik van o.a. keuken en toilet  In een koopwoning  In een huurwoning

De eerste drie woonsituaties worden bestempeld als onzelfstandig. Woont men in een koopof huurwoning dan woont men zelfstandig. Is men thuiswonend of inwonend elders, dan telt men niet mee als huishouden. Wel als men uitwonend op kamers of in een wooneenheid woont. Het totale aantal huishoudens in de regio Zuidoost-Brabant ligt dan ook hoger dan het aantal zelfstandige woningen (huur- en koopwoningen). Een deel woont immers onzelfstandig. Vooral in Eindhoven is dit verschil groot door de studentenpopulatie die een eigen “woningmarkt” heeft met andere vormen van huisvesting, zoals studentenflats en studentenkamers. Het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 en dus ook deze rapportage richt zich met name op de zelfstandige woningvoorraad en de wens naar dit type woning. Aan Eindhoven als studentenstad wordt geen aparte aandacht geschonken, alleen daar waar het de bevindingen kan verklaren.


3


2.

De inwoners, huishoudens en woningen

In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen in het aantal inwoners, huishoudens en woningen. Er wordt er ingegaan op factoren, zoals migratie en geboorten, die bijdrage aan de ontwikkelingen. Tevens wordt er een schets gegeven van de opbouw van de huidige woningvoorraad en wordt ingegaan op enkele karakteristieken van de huishoudens en de inwoners in Zuidoost-Brabant.

2.1

Bijna 750.000 inwoners en zo’n 316.000 huishoudens

Op 1 januari 2014 wonen er een kleine 750.000 inwoners in Zuidoost-Brabant. Dit zijn er ruim 18.000 meer dan begin 2008. Een groei van 2,5%, waarbij we zien dat het inwonertal in de beide steden iets sneller is gegroeid dan in de overige gemeenten in Zuidoost-Brabant. De 750.000 inwoners vormen zo’n 316.000 huishoudens. Het aantal huishoudens groeit sneller dan het aantal inwoners. De vergrijzing en de deels daarmee samenhangende gezinsverdunning is daar de oorzaak van. Aantal inwoners en huishoudens 2008-2014 (peildatum 1-1) groei 2008-2014

inwoners

5,0%

89.256

2.489

2,9%

197.589

197.581

1.846

0,9%

153.356

153.603

2.075

1,4%

86.966

1.442

1,7%

748.326

2,5% in %

2009

2010

2011

2012

2013

2014

210.333

212.269

213.809

216.036

217.225

218.433

86.767

87.757

88.291

88.560

88.801

89.023

Overig stedelijk Gebied De Peel + Heeze-Leende en Cranendonck De Kempen

195.735

195.398

195.327

195.790

196.786

151.528

151.749

152.037

152.393

153.179

85.524

85.558

85.700

86.076

86.386

86.618

Zuidoost-Brabant

729.887

732.731

735.164

738.855

742.377

745.019

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Eindhoven Helmond

in %

104.795

106.230

107.145

109.238

110.087

110.713

111.791

18.439 in aantal 6.996

Helmond

37.214

37.829

38.207

37.944

38.079

38.350

38.847

1.633

4,4%


81.856

82.014

82.583

83.162

84.441

85.207

85.466

3.610

4,4%

59.532

59.994

60.720

61.272

62.247

62.892

63.050

3.518

5,9%

Eindhoven huishoudens

220.920

in aantal 10.587

2008

Zuidoost-Brabant

6,7%

32.970

33.371

33.838

34.143

34.428

34.708

35.268

2.298

7,0%

316.367

319.438

322.493

325.759

329.282

331.870

334.422

18.055

5,7%

Bron: CBS-statline, dec. 2014 – bewerking O&S/BiO

2.2

Overal groei door geboortesaldo, migratiesaldo wisselend beeld

In Zuidoost-Brabant worden meer kinderen geboren dan er inwoners sterven. We spreken dan ook van een positief geboortesaldo. Dit wil niet zeggen dat in alle afzonderlijke in gemeenten sprake is van een positief saldo. In 2012 en 2013 zien we in de eerste gemeenten dat er meer inwoners overlijden dan er geboren worden. Vergeleken met 2008 wordt het geboortesaldo ook steeds kleiner, door een dalend aantal geboortes en een toenemend aantal sterftes. Migratie laat een schommelend beeld zien. Alleen Eindhoven liet in de periode 2008-2012 jaarlijks een positief beeld zien. Voor de andere onderscheiden deelgebieden is dit wisselender. Daarbij moet gezegd worden dat het binnenlands migratieoverschot, het verschil tussen de mensen die zich in Zuidoost-Brabant vanuit een andere gemeente in Nederland vestigen en die uit Zuidoost-Brabant vertrekken naar een andere Nederlandse gemeente, negatief is. Er vertrekken er dus meer dan zich vestigen. Voor de buitenlandse migratie geldt juist het omgekeerde beeld. Er vestigen zich in Zuidoost-Brabant meer mensen uit het buitenland dan er naar het buitenland vertrekken.


5


2008

2009

2010

2011

2012

2013

Eindhoven

563

643

525

650

411

396

Helmond

494

468

415

390

370

311


491

370

282

234

223

79

327

342

435

242

182

86

Zuidoost-Brabant

migratiesaldo

Eindhoven Helmond Overig stedelijk Gebied De Peel + Heeze-Leende en Cranendonck De Kempen Zuidoost-Brabant

228

153

120

156

45

88

2.103

1.976

1.777

1.672

1.231

960

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1.293

805

1.723

541

808

470

51

-141

-154

-145

-859

-452

186

755

578

-112

-72

-85

542

-12

-196

-12

248

154

185

596

320

1931

1838

1414

nog niet bekend

Geboorteoverschot

Geboorteoverschot en migratiesaldo in de periode 2008-2013 (totaal per jaar)



6


2.3

Veranderende samenstelling bevolking en huishoudens

De vergrijzing en ontgroening is zichtbaar in delen van de regio. De grote naoorlogse generatie (geboren in de jaren ’50 en ‘60) wordt ouder en dat is goed zichtbaar in de veranderingen in de samenstelling van de bevolking. De groep 25-44 jarigen neemt in de hele regio, m.u.v. Eindhoven, af. Daarmee samenhangend loopt ook het aantal kinderen terug. Dit laatste zien we met name buiten de twee steden. Het aantal 45-64 jarigen groeit het sterkst, maar ook de 65-plussers nemen fors in aantal toe. Samenhangend met de veranderende opbouw in leeftijd, zien we dat vooral het aantal eenpersoonshuishoudens fors is gestegen. Het aantal (echt)paren zonder thuiswonende kinderen groeit met name buiten de twee steden. In de beide steden neemt het aantal huishoudens met thuiswonende kinderen licht toe. Veranderingen in leeftijdsopbouw huishoudens en leeftijdssamenstelling 2004-2014 (absoluut en relatief)



7


2.4

Aantal woningen en ontwikkelingen daarin

Het is lastig om voor de laatste jaren de ontwikkelingen in het aantal woningen te schetsen. Dit heeft alles te maken met een administratieve wijziging. Door de overgang naar de Basisadministratie Adressen en gebouwen (BAG) is in veel gemeenten de definitie van woning veranderd. Men spreekt nu over gebouwen met een woonfunctie. Naar schatting staan er in Zuidoost-Brabant een kleine 328.000 woningen. In de afgelopen 10 jaar kwamen daar gemiddeld net wat meer dan 3.000 woningen per jaar bij. Sinds 2008 is dit beeld niet heel sterk veranderd. Sinds begin deze eeuw zien we wel het aandeel koopwoningen in de nieuwbouw langzaam teruglopen van ruim 85% in 2000 tot minder dan 50% in 2013.

Aantal gereedgekomen woningen en het aandeel koopwoningen daarin 100%

90% 5.000

80%

70%

4.000

60%

3.000

50%

* 2.000 1.000

40% 30% 20%

% koop in nieuwbouw

aantal gereedgekomen woningen

6.000

10% -

0%

Bron: CBS-statline, * koop in nieuwbouw 2012 ontbreekt, 2014 schatting o.b.v. cijfers Provincie Noord-Brabant


8


2.5

Karakteristieken woningvoorraad anno 2014

In deze paragraaf gekeken naar de opbouw van de woningvoorraad. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de eigendomsvorm, prijs en kwaliteiten.

2.5.1 Aandeel huishoudens in koopwoning stijgt niet verder In de periode 2011-2014 is het aandeel huishoudens dat in een koopwoning woont niet verder gestegen. Het aandeel daalt zelf licht van 64% naar 62%. Alleen in Helmond blijft het aandeel constant, in alle andere deelgebieden daalt het. Dit komt enerzijds doordat er relatief steeds meer huurwoningen aan de voorraad worden toegevoegd (zie vorige paragraaf en anderzijds doordat het aandeel huishoudens dat van een particuliere verhuurder een woning huurt wat toeneemt. Dit is waarschijnlijk mede te verklaren door een toename van de woningeigenaren die hun woning verhuren omdat zij de woning (nog) niet kunnen verkopen. Aandeel koopwoningen 100%

75%

50%

25%

0% 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2011

2014

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014

Eigendom woningen Zuidoost-Brabant Eindhoven

2011

2014

Helmond

koopwoning

50%

54%

overig stedelijk gebied 72%

De Peel + Heeze-Leende, Cranendonck 72%

De Kempen

ZuidoostBrabant

80%

64%

woningbouwcorporatie

42%

41%

23%

23%

17%

31%

particuliere verhuurder

7%

5%

4%

4%

3%

5%

familie, vrienden of bekenden

1%

0%

1%

1%

1%

1%

koopwoning

48%

54%

69%

70%

76%

62%

woningbouwcorporatie

44%

39%

25%

24%

19%

32%

particuliere verhuurder

7%

6%

5%

5%

4%

6%

familie, vrienden of bekenden

1%

1%

1%

1%

1%

1%


Ruim vier op de tien woningen is gebouwd na 1980. Bijna een vergelijkbaar deel is uit 1960 tot 1980. Nog geen een op de tien woningen is een vooroorlogse woning. Woningen gebouwd vanaf 2000 zijn relatief vaak een appartement (39% v.d. woningen). Woningen uit de net-naoorlogse periode zijn relatief vaak huurwoningen, dit geldt overigens ook voor de woningen gebouwd in 2000 of later.


9


Woningen naar bouwperiode en type


2.5.2 Prijsklassen Het merendeel van de huurwoningen heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de huurtoeslaggrens. De koopwoningen vallen over het algemeen in het middeldure of dure segment. In het huursegment daalt sinds 2007 het aandeel woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Deze woningen komen in de klasse tot de huurtoeslaggrens terecht. Het aandeel huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens blijft eigenlijk constant. In het koopsegment zien we juist dat het aantal goedkope woningen toeneemt. Het middensegment blijft qua aandeel constant, terwijl het dure segment afneemt. In Eindhoven staan verhoudingsgewijs de meeste huurwoningen, gevolgd door Helmond. In de beide steden staan ook relatief vaker de goedkope woningen. Dure koopwoningen komen relatief veel voor in De Kempen, gevolgd door de Peel en overig stedelijk gebied.

goedkoop huur*

koop**

Zuidoost-Brabant 2007



De Kempen

De Peel + HeezeLeende en Cranendonck

Overig stedelijk gebied

Helmond

Eindhoven

Samenstellingen van de woningvoorraad naar prijs en eigendomsvorm (licht paars minimaal 5% lager dan gemiddeld in Zuidoost-Brabant, donkerpaars minimaal 5% hoger dan gemiddeld)

6%

3%

2%

2%

2%

3%

6%

7%

middelduur

37%

38%

23%

23%

19%

29%

23%

25%

duur

10%

6%

6%

4%

3%

7%

8%

6%

goedkoop

15%

13%

10%

9%

7%

12%

7%

6%

middelduur

22%

25%

36%

36%

38%

31%

31%

30%

duur totaal

11%

15%

23%

25%

30%

19%

25%

27%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2007, 2011, 2014, *huur: goedkoop tot € 389,05, middelduur € 389,05 tot € 699,48, duur vanaf € 699,48; **koop: goedkoop tot €194.000, middelduur €194.000 tot €333.000, duur: vanaf 333.000, Energiezuinige goedkope koop met een EPC die minstens 25% lager is dan de EPC in het Bouwbesluit, mogen max €199.000 kosten. Dit is echter niet uit het onderzoek af te leiden


10


2.5.3 Kwaliteiten De opbouw van de woningvoorraad verschilt duidelijk tussen de verschillende subregio’s in ZuidoostBrabant. Eindhoven is het meest stedelijk, met relatief veel (wat kleinere) appartementen en een wat oudere woningvoorraad. Ook Helmond heeft relatief veel appartementen, maar heeft mede door de sterke groei in de groeistadperiode de jongste voorraad. In de twee meest landelijke gebieden is het aandeel eengezinswoningen het hoogst. Deze zijn relatief vaak een 2-onder-1 kapper of vrijstaand. In het overig stedelijk gebied zijn vergeleken met de beide steden relatief wat meer eengezinswoningen. Een groter aandeel komt uit de net-naoorlogse periode. Verder lijkt de opbouw sterk op het landelijk gebied.

Helmond


De Peel + Heeze-Leende, Cranendonck

De Kempen

ZuidoostBrabant

bouwwijze

Eindhoven

Samenstellingen van de woningvoorraad naar kwaliteiten (licht paars minimaal 5% lager dan gemiddeld in Zuidoost-Brabant, donkerpaars minimaal 5% hoger dan gemiddeld)

% appartement

35%

23%

14%

7%

5%

19%

% eengezins

65%

76%

85%

91%

93%

80%

0%

1%

1%

2%

2%

1%

rijwoning (tussen/hoek)

52%

47%

44%

31%

31%

43%

luxe (2-onder-1-kap, vrijstaand)

12%

30%

42%

62%

64%

37%

woning op verdieping zonder lift

12%

8%

3%

2%

2%

6%

woning met lift of begane grond

23%

15%

11%

5%

4%

13%

1 of 2 kamers

10%

4%

3%

2%

1%

5%

3 kamers

17%

15%

8%

4%

3%

10%

4 of meer kamers

8%

4%

3%

1%

1%

4%

3 of minder kamers

6%

9%

6%

9%

11%

8%

4 kamers

26%

27%

26%

27%

29%

26%

5 of meer kamers

33%

41%

54%

57%

54%

46%

< 25 m2

17%

15%

10%

14%

13%

14%

25-35 m 2

42%

37%

34%

35%

37%

37%

35-50 m2

29%

34%

38%

36%

35%

34%

50 of meer m 2

12%

14%

18%

15%

15%

15%

Voor 1945

14%

6%

5%

8%

7%

9%

1945 tot 1960

16%

9%

10%

10%

9%

12%

1960 tot 1980

31%

28%

42%

41%

41%

37%

1980 tot 2000

24%

39%

29%

28%

30%

29%

2000 tot heden

14%

18%

13%

14%

13%

14%

% bedrijfswoning eengezins bouwwijze appartement

appartement grootte eengezins

grootte woonkamer

bouwjaar

m

2


2.5.4 Nultredenwoningen Het aandeel 65-plussers neemt in de afgelopen jaren snel toe. Een groei die nog zal doorzetten. Hoe ouder men wordt, hoe vaker men ook fysieke problemen krijgt. De behoefte aan een woning, waarbij de primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet en badkamer en slaapkamer) zonder traplopen te bereiken zijn, neemt toe als men ouder wordt. Een derde van de woningvoorraad in het SRE kan volgens de bewoners bestempeld worden als een nultreden woning. Deze aandelen verschillen niet heel sterk per subregio. Door de samenstelling van


11


de voorraad zijn de nultredenwoningen in de steden wel relatief vaker appartementen en met name in de landelijke gebieden eengezinswoningen.

Eindhoven

Helmond

Stedelijk gebied

De Peel + Heeze-Leende Cranendonck

De Kempen

ZuidoostBrabant

Aantal en aandeel nultreden woningen (licht paars minimaal 5% lager dan gemiddeld in Zuidoost-Brabant, donkerpaars minimaal 5% hoger dan gemiddeld)

14.700

7.500

18.900

18.100

11.500

70.800

% eengezinswoningen

22%

25%

26%

31%

35%

27%

% alle woningen

14%

19%

22%

28%

33%

22%

in aantal eengezins

in aantal appartement

totaal

20.800

4.800

8.600

3.800

1.800

39.700

% appartementen

57%

51%

65%

68%

70%

59%

% alle woningen

20%

12%

10%

6%

5%

12%

35.500

12.300

27.500

21.900

13.300

110.500

34%

31%

32%

34%

38%

34%

in aantal % alle woningen


2.5.5 Bedrijfswoningen in bedrijf Het aandeel bedrijfswoningen is klein. Hierdoor kunnen er in beperkte mate uitspraken gedaan worden over de bedrijfswoningen. Net zoals als in 2011 is zo’n drie kwart van de bedrijven bij bedrijfswoningen daadwerkelijk in bedrijf. Het aandeel verschilt niet sterk per subregio. Aandeel bedrijfswoningen dat ook in bedrijf is Stedelijk gebied (incl. Eindhoven/Helmond) De Peel, Heeze-Leende Cranendonk De Kempen totaal 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014

2.5.6 Particuliere huurwoningen Naast corporaties verhuren ook particuliere verhuurders en particuliere personen, zoals familie, vrienden of bekenden, woningen. Van alle huurwoningen is 17% in handen van een particuliere verhuurder/persoon. Kenmerken van deze groep verhuurders, bijvoorbeeld hoeveel woningen zij verhuren e.d., weten wij niet. Het grootste aandeel van de woningen verhuurd door particulieren of particuliere verhuurders staat in Eindhoven (40%), gevolgd door het overig stedelijk gebied (22%). Vergeleken met de woningvoorraad van corporaties zijn de woningen van particuliere verhuurders relatief vaak een appartement. Woningen gehuurd van familie, vrienden of bekenden zijn juist relatief vaak een eengezinswoning. Twee derde van de woningen gehuurd van een particuliere verhuurder heeft een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Bij woningen van corporaties is dit 8% en bij woningen gehuurd van familie, vrienden of bekenden is dit 32%.


12


2.7

Karakteristieken van de inwoners anno 2014

2.7.1. Inkomen Om inkomens van huishoudens van verschillende grootte en samenstelling te kunnen vergelijken, wordt het inkomen gestandaardiseerd. Dit betekent dat het inkomen wordt gecorrigeerd voor grootte en samenstelling van het huishoudens. In het overig stedelijk gebied is gemiddeld het hoogste inkomen, in de steden ligt het gemiddeld lager. Gemiddeld gestandaardiseerd* inkomen van particuliere huishoudens (peildatum 2012) Eindhoven Helmond Overig stedelijk Gebied

gest. inkomen

De Peel+ Heeze-Leende, Cranendonk De Kempen -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Zuidoost-Brabant

Bron: CBS-statline, dec. 2014 – bewerking O&S/BiO *huishoudens verschillen in grootte en samenstelling waardoor het lastig is om inkomens te vergelijken. Om hier rekening mee te houden wordt het besteedbaar huishoudinkomen gestandaardiseerd (GGI). Je bepaalt hiermee de koopkracht van een huishouden omdat je op deze manier rekening houdt met de schaalvoordelen die het voeren van een gemeenschappelijke huishouding met zich meebrengen.

Gerelateerd aan wonen is het interessant om naar de volgende doelgroepen te kijken: 



huishoudens die op basis van hun inkomen en vermogen in aanmerking zouden komen voor huurtoeslag. Of zij huurtoeslag krijgen is afhankelijk van hun woonsituatie (wel/geen huurwoning en hoogte huurprijs). Huishoudens die op basis van Europese regelgeving wel of niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De volgende grenzen worden gehanteerd: o huishouden met een inkomen tot 34.085 euro, deze groep is gerelateerd aan de huidige vertaling van het Europese beleid (prijspeil 2010 € 33.618) en het huurverhogingsbeleid; o huishoudens met een inkomen tussen 34.085 euro en 38.000 euro. o huishoudens met inkomen tussen 38.000-43.602 euro, deze huishoudens hebben het moeilijk doordat zij niet meer voor de sociale huurwoning van de corporaties in aanmerking komen, maar ook lastig kunnen kopen gezien de hoogte van hun inkomen; o huishoudens met inkomen boven 43.602 euro, zij zijn in principe aangewezen op de koopof duurdere huursector.

In Eindhoven en Helmond ligt het aandeel huishoudens dat op basis van het inkomen en vermogen in aanmerking zou komen het hoogst. Deels hangt dit samen met de relatief grotere sociale voorraad die hier te vinden is. In het overig stedelijk gebied en de Kempen is dit aandeel het laagst. Deze opbouw zien we ook terug als we kijken naar de Europese normen.


13


Doelgroepen in relatie tot huurtoeslag en Europese normen m.b.t. sociale huurvoorraad (peildatum 2011)

Eindhoven

o.b.v. inkomen huurtoeslag aantal % alle hh hh 34.320 34%

Helmond

13.220

34%

inkomen tot inkomen €34.085 €34.085 tot 43.602 % alle % alle aantal hh aantal hh 50.870 50% 14% 13.560 18.650 49% 14% 5.430

inkomen > €43.602 % alle aantal hh 36.470 36% 14.270

37%

overig stedelijk gebied Peel+Heeze-Leende en Cranendonck De Kempen

21.880

26%

33.440

39%

11.340

13%

40.440

47%

38.350 85.207

18.750

30%

26.910

43%

8.760

14%

26.620

43%

62.250

9.080

26%

13.530

39%

4.790

14%

16.090

47%

34.430

Zuidoost-Brabant 97.250 30% 143.400 Bron: CBS, RIO 2011, bewerking O&S Helmond

45%

43.880

14%

133.890

42%

321.137

totaal

100.900

2.7.2. Werkgemeente Inwoners die werken, werken het vaakst in hun eigen woongemeente. Eindhovenaren zijn daarbij koploper, met net geen twee derde van de werkenden die in de eigen gemeente werkt. In de overige subregio’s ligt dit aandeel lager. Een derde van alle inwoners werkt in Eindhoven. Ongeveer 1 op de 6 werkt in het stedelijk gebied. Ongeveer een kwart werkt buiten Zuidoost-Brabant of op wisselende locaties.


14

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Waar werken de inwoners van Zuidoost-Brabant? (in % van subregio, leestip: In Helmond werkt 45% in Helmond, 29% in Eindhoven etc., in overig stedelijk gebied betreft dit resp. 42% en 29%)


15




16


Wie woont waar?

3.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag wie waar woont. Daarbij kijken we naar de samenstelling van de huishoudens, naar leeftijd en inkomen. Tevens wordt gekeken naar de woonsituatie van mensen met een lichamelijke beperking.

3.1

Welk huishouden in welk woningtype?

Jongeren (tot 30 jaar) en ouderen (m.n. 75 jaar e.o.) wonen relatief vaak in een huurwoning. Jongeren wonen ook relatief vaak in een appartement. Daarnaast geldt hoe ouder men is hoe vaker men (weer) in een huurwoning woont. Hetzelfde geldt voor meergezinswoningen. Samenhangend met de leeftijd zien we dat relatief veel alleenstaanden (relatief vaak jongeren en ouderen) in een huurwoning wonen. Zij wonen ook relatief vaak in een appartement. Huishoudens met thuiswonende kinderen wonen relatief vaak in een eengezinswoning. De paren met thuiswonende kinderen relatief vaak in koopwoningen, eenoudergezinnen relatief vaker in huurwoningen. Wie woont waar?

tot 30 jaar

7.100

2.600

30-44 jaar

5.900

11.000

42.400

45-54 jaar

4.800

17.500

45.800

2.700

11.400 15.500

4.600

eengezinskoopwoning

appartementkoopwoning 55-64 jaar

37.800

65-74 jaar

2.200

34.500

75 jaar e.o.

3.100

16.900

0%

alleenstaand

2.000

20%

40%

35.700

8.800

paar zonder kind

67.400

13.900 14.400

8.800

80%

29.000 6.600

eengezinshuurwoning appartementhuurwoning

8.800

9.100

60%

5.000

100%

32.300 24.400

13.600

eengezinskoopwoning appartementkoopwoning

paar met kind

73.300

1.800 11.9001.500

eengezinshuurwoning appartementhuurwoning

eenoudergezin

8.000 0%

20%

200 40%

11.100 60%

2.200 80%

100%



17


3.2

Waar wonen huishoudens met recht op huurtoeslag?

Afhankelijk van hun huishoudsamenstelling, hoogte van het inkomen, vermogen en huurprijs van de woning kunnen huishoudens recht hebben op huurtoeslag. Inkomensgrenzen potentieel recht op huurtoeslag 2014 tot 65 jaar* 65-jaar of ouder*

eenpersoonshuishouden

21.600

meerpersoonshuishouden

29.325

eenpersoonshuishouden

21.600

meerpersoonshuishouden

28.725

Bron: Ministerie van BZK, MG2013-03; *per 1-1-2013 is de grens van 65 jaar en ouder vervangen door de pensioengerechtigde leeftijd. Voor het gemak spreken we nog over 65-jaar en ouder.

Op basis van de hoogte van het inkomen heeft ongeveer drie op de tien mensen in Zuidoost-Brabant potentieel recht op huurtoeslag. In de beide steden ligt dit aandeel wat hoger. Of zij daadwerkelijk huurtoeslag krijgen is afhankelijk van de woning waarin zij wonen. % huishoudens dat op basis van inkomen en vermogen recht heeft huurtoeslag Eindhoven Helmond Overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende en Cranendonck De Kempen Zuidoost-Brabant 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Bron: CBS, RIO 2012

Het beleid van de regering is er op gericht dat de sociale huurvoorraad zoveel mogelijk bewoond wordt door mensen met een lager inkomen. Er wordt over “duur scheefwonen” gesproken als een woning met een huur onder de huurtoeslaggrens bewoond wordt door iemand die potentieel recht heeft op huurtoeslag. Dit betreft zo’n 2% van de huishoudens. Iemand woont “goedkoop scheef” als hij een inkomen heeft waarmee hij potentieel geen recht heeft op huurtoeslag maar wel in een woning tot de huurtoeslag grens woont. Dit betreft zo’n 13% van de huishoudens in Zuidoost-Brabant. Dit aandeel ligt, mede door de opbouw van de woningvoorraad, in de steden wat hoger. Woonsituatie van huishoudens die op basis van inkomen wel/geen potentieel recht hebben huurtoeslag* (licht paars “scheefwoners”, betreft % van totaal aantal huishoudens in gebied) totaal huur

huurprijs

Eindhoven

Helmond Overig stedelijk

<= huurtoeslaggrens

> huurtoeslaggrens

potentieel recht op huurtoeslag

25%

2%

geen recht

18%


25%

geen recht potentieel recht op huurtoeslag


totaal koop

koopprijs goedkoop

middelduur

dure koop

26%

3%

2%

1%

7%

8%

25%

12%

20%

9%

41%

2%

27%

4%

3%

1%

8%

15%

4%

20%

10%

22%

14%

45%

14%

2%

15%

3%

5%

3%

10%

18

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage gebied

geen recht

11%

4%

16%

8%

31%

20%

59%

De Peel+HeezeLeende, Cranendonck


16%

1%

17%

3%

8%

4%

14%

geen recht

9%

3%

12%

7%

28%

21%

56%


12%

1%

13%

2%

9%

5%

16%

geen recht

8%

3%

11%

5%

29%

26%

60%


19%

2%

20%

3%

5%

3%

10%

geen recht 13% 5% 18% 9% 26% 17% Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014; *aangezien in het woningmarktonderzoek niet gevraagd is naar vermogen kon dit niet in de bepaling worden meegenomen. De omvang van de doelgroep is in lijn met die uit het RIO v.h. CBS.

51%

De Kempen Zuidoost-Brabant

Verhoudingsgewijs wonen huishoudens van 45 jaar en ouder die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag wonen wat vaker in een koopwoning dan jongeren huishoudens. Vooral jongeren (tot 30 jaar) met een inkomen op basis waarvan zij geen recht hebben op huurtoeslag wonen relatief vaak in een huurwoning. Ook ouderen uit deze inkomensgroep wonen relatief steeds vaker in een huurwoning. Woonsituatie van huishoudens die op basis van inkomen wel/geen potentieel recht hebben huurtoeslag naar leeftijd* geen recht

potentieel huurtoeslag 100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50% huurwoning

huurwoning

40%

40% koopwoning

koopwoning

30%

30%

20%

20%

10%

10% 0%

0% tot 30 jr

30-44 jr

45-54 jr

55-64 jr

65-74 jr

75 jaar e.o.

totaal

tot 30 jr

30-44 jr

45-54 jr

55-64 jr

65-74 jr

75 jaar e.o.

totaal

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014; *aangezien in het woningmarktonderzoek niet gevraagd is naar vermogen kon dit niet in de bepaling worden meegenomen. De omvang van de doelgroep is in lijn met die uit het RIO v.h. CBS.

3.3

Waar wonen de EU-doelgroepen?

Vanuit Europese regelgeving in relatie tot staatsteun zijn de inkomensgrenzen van respectievelijk €34.678 en €43.602 relevant. Corporaties moeten 90% van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal €34.678 en daarnaast is de jaarlijks maximale toegestane huurstijging afhankelijk van deze beide grenzen. 45% van de huishoudens in Zuidoost-Brabant heeft een inkomen tot €34.085. Bijna een vergelijkbaar aandeel heeft een inkomen boven de €43.602. 14% zit daartussen. In de steden wonen relatief wat vaker huishoudens met een inkomen tot €34.085. De groep tussen €34.085 en €43.602 is in alle onderscheiden gebieden ongeveer even groot.


19

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage EU-doelgroepen in Zuidoost-Brabant Eindhoven

50%

36%

Helmond

49%

37%


39%

De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck

43%

De Kempen

€38.000 tot 43.602 ≥ €43.602

47%

45% 0%

€34.085 tot 38.000

43%

39%

Zuidoost-Brabant

tot €34.085

47%

42%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: CBS, RIO 2012

Huishoudens met een inkomen tot €34.085 wonen relatief vaak in een huurwoning. In de steden ligt dit aandeel met drie kwart van deze huishoudens hoger dan in de overige delen van ZuidoostBrabant. In de Kempen met 46% van de huishoudens met een inkomen tot €34.085 is dit percentage het laagst. De opbouw van de woningvoorraad is hierbij een belangrijke verklarende factor. Gemiddeld woont ruim 80% van de huishoudens met een inkomen van €43.602 of meer in een koopwoning. In Eindhoven ligt dit aandeel met 71% het laagst en in de Kempen (92%) het hoogst. Woonsituatie van EU-doelgroepen huur

Eindhoven

Helmond


boven huurtoeslaggrens

totaal

goedkoop

middelduur

duur

totaal

tot 34.085 euro

69%

10%

74%

15%

7%

4%

26%

34.085 -43.602

37%

9%

51%

23%

21%

5%

49%

43.602 euro of meer

16%

4%

29%

14%

38%

19%

71%

tot 34.085 euro

70%

11%

75%

10%

11%

4%

25%

34.085 -43.602

35%

4%

41%

22%

28%

11%

59%

43.602 euro of meer

13%

3%

20%

13%

39%

28%

80%

tot 34.085 euro

51%

11%

59%

11%

21%

10%

41%

34.085 -43.602

28%

7%

35%

14%

39%

13%

65%

43.602 euro of meer De Peel+HeezeLeende, Cranendonck

De Kempen

8%

2%

13%

9%

45%

33%

87%

tot 34.085 euro

49%

8%

54%

9%

25%

12%

46%

34.085 -43.602

22%

5%

27%

14%

41%

18%

73%

8%

2%

12%

8%

43%

38%

88%

tot 34.085 euro

42%

8%

46%

8%

31%

15%

54%

34.085 -43.602

18%

5%

23%

10%

43%

22%

77%

5%

2%

8%

5%

42%

45%

92%

tot 34.085 euro

59%

10%

64%

11%

16%

8%

36%

34.085 -43.602

29%

7%

37%

17%

34%

12%

63%

11%

3%

18%

10%

41%

31%

82%

43.602 euro of meer

43.602 euro of meer Zuidoost-Brabant

Koop

tot huurtoeslaggrens

43.602 euro of meer Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014


20


3.4

Waar wonen mensen met fysieke beperkingen?

In ongeveer 1 op de 8 huishoudens woont iemand die slecht ter been is. Dit aandeel varieert niet veel tussen de onderscheiden gebieden. Van de huishoudens die slecht ter been is gebruikt bijna 60% geen hulpmiddel. Dit aandeel ligt in Eindhoven relatief hoog. Scootmobiel en rolstoel wordt door bijna een kwart gebruikt. De helft gebruikt een rollator of stok. Woonsituatie van mensen met fysieke beperkingen

Eindhoven Helmond geen hulpmiddel

overig stedelijk gebied

rollator/stok scootmobiel


rolstoel De Kempen Zuidoost-Brabant 0%

20%

40%

60%

80%


Net iets minder dan de helft van de huishoudens die slecht ter been is woont gelijkvloers. Dat wil zeggen dat de voordeur en de primaire woonvertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en 1 slaapkamer) zonder traplopen te bereiken is. In de steden wonen de mensen die slecht ter been zijn relatief vaak gelijkvloers in appartementen. Vooral in de meer landelijk gebieden betreffen dit juist relatief vaak eengezinswoningen. Woonsituatie van huishoudens waarvan hoofdbewoner of partner slecht ter been is (licht paars minimaal 5% lager dan gemiddeld in Zuidoost-Brabant, donkerpaars minimaal 5% hoger dan gemiddeld) Eindhoven gelijkvloers 17% niet gelijkvloers 46% gelijkvloers 26% appartement niet gelijkvloers 11% gelijkvloers 42% totaal niet gelijkvloers 58% % huishoudens slecht ter been 13% Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014

Helmond



De Kempen

totaal

19%

27%

37%

44%

26%

42%

46%

47%

46%

46%

23%

21%

12%

8%

20%

eengezins


16%

6%

4%

2%

8%

42%

48%

49%

52%

46%

58%

52%

51%

48%

54%

14%

12%

11%

12%

12%

21


4.

Gerealiseerde verhuisbewegingen

In hoofdstuk 4 kijken we terug op de verhuizingen die er in de afgelopen jaren zijn geweest. Ingegaan wordt op het aantal verhuizingen, hoe gaan de verhuisstromen, welke stappen zijn er gemaakt en welke motieven spelen een rol.

4.1

Hoeveel verhuisbewegingen in Zuidoost-Brabant?

In beide steden wordt relatief gezien het meest verhuisd, zowel als gekeken wordt naar de binnenverhuizingen (mensen die binnen de eigen gemeente verhuizen) als naar het totaal aan 1 verhuisbewegingen, de verhuismobiliteit (mensen die binnen en tussen gemeenten verhuizen) .

relatief verhuismobiliteit

relatief binnenverhuizingen

Aantal relatieve (binnen)verhuisbewegingen per 1.000 inwoners. 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Eindhoven

77,8

81,1

87,0

81,5

78,2

76,5

71,5

74,4

70,6

73,6

Helmond

70,4

70,8

81,8

73,0

72,3

63,1

64,6

60,9

64,2

65,5

Overig stedelijk gebied De Peel + Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen

45,3

45,8

43,7

41,7

38,5

37,3

37,6

35,6

33,8

33,6

40,4

43,9

44,3

43,6

41,6

39,5

36,7

35,5

37,1

37,3

32,4

35,2

39,9

40,5

39,2

40,2

39,8

31,4

32,2

35,0

Zuidoost-Brabant

60,8

63,0

67,8

63,2

61,0

58,4

55,9

56,2

54,7

56,7

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Eindhoven

119,8

124,7

132,6

125,8

121,8

118,0

113,5

116,9

113,0

118,2

Helmond

100,9

101,9

115,0

106,5

106,4

91,5

92,8

87,8

92,0

95,2

Overig stedelijk gebied De Peel + Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen

78,6

79,5

79,9

78,0

73,8

67,7

69,4

68,2

67,0

66,5

66,3

70,6

73,3

70,8

68,8

65,7

62,9

63,0

64,7

66,3

57,5

61,4

68,5

68,4

68,0

66,2

66,7

58,1

59,7

64,6

Zuidoost-Brabant

88,0

91,1

96,5

92,5

89,8

84,5

83,4

82,5

82,1

84,8

Bron: CBS-Statline

Kijken we naar de ontwikkelingen in de verhuisbewegingen sinds 2005 dan is er eerst nog sprake van een toename in het aantal verhuisbewegingen. Na 2006 loopt het aantal verhuisbewegingen terug. Uitzondering hierop zijn De Kempen. Hier blijven de verhuisbewegingen tussen 2006 en 2010 redelijk op hetzelfde pijl. Na 2010 daalt hier echter het aantal bewegingen snel. Na 2010 lijkt de algehele daling te stoppen. In 2013 steeg het aantal bewegingen vrijwel in alle gebieden weer. Alleen het stedelijk gebied laat een wat afwijkend patroon zien. Hier heeft het aantal verhuisbewegingen in 2013 het laagste punt sinds 2004 bereikt.

1

De verhuismobiliteit van een regio wordt berekend als het totaal van de binnen gemeenten verhuisde personen in de regio plus de halve som van de tussen gemeenten verhuisde personen (vestigers plus vertrekkers) in de regio. De verhuismobiliteit van Nederland is gelijk aan de som van alle binnen de gemeenten verhuisde personen en tussen gemeenten verhuisde personen.De relatieve verhuismobiliteit is de verhuismobiliteit per duizend van de gemiddelde bevolking in het waarnemingsjaar.


23


Ontwikkeling in het aantal binnenverhuizingen en de verhuismobiliteit t.o.v. 2004 binnenverhuizingen (2004=100) 130 Eindhoven 120 Helmond 110 overig stedelijk gebied 100

Peelgemeenten (incl. Heeze-Leende, Cranendonck)

90

De Kempen 80 Zuidoost-Brabant 70 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

verhuismobiliteit (2004=100) 130

Eindhoven 120 Helmond

110 overig stedelijk gebied

100 Peelgemeenten (incl. Heeze-Leende, Cranendonck)

90

De Kempen

80 Zuidoost-Brabant 70 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: CBS-Statline

4.2

Verhuizingen binnen Zuidoost-Brabant

De verhuisbewegingen tussen de subregio’s in Zuidoost-Brabant laten een stabiel patroon zien. Eindhoven kent de grootste uitwisseling met het overig stedelijk gebied, maar ook met alle andere subregio’s is er sprake van over en weer verhuisbewegingen. Helmond kent ook met alle subregio’s, m.u.v. De Kempen uitwisseling van inwoners. Tussen de Peelgemeenten (incl. Heeze-Leende, Cranendonck) en De Kempen is nauwelijks een uitwisseling van inwoners. Zowel de Kempen als Peelgemeenten (incl. Heeze-Leende, Cranendonck) laten de sterkste uitwisseling zien met de andere gemeenten binnen de eigen subregio. Het overig stedelijk gebied laat de sterkste uitwisseling zien met Eindhoven. Ook de uitwisseling tussen gemeenten in het overig stedelijk gebied is redelijk sterk. De uitwisseling met de andere subregio’s is minder sterk.


24


Verhuizingen tussen de gemeenten in Zuidoost-Brabant per subregio in de periode 2011-2013 gevestigd in: Eindhoven

Helmond


De Peel + HeezeLeende, Cranendonck)

De Kempen

1.379

7.943

1.375

979

1.123

1.821

75

vertrokken uit:

Eindhoven Helmond

1.248


6.398

1.006

2.499

1.043

1.280

1.602

1.612

962

2.471

162

1.061

82

1.067

160

2.012

De Peel + Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen

Bron: CBS-Statline

4.3

Buitenlandse migratie

Sinds 2008 is er weer duidelijk sprake van een positief buitenlandsmigratiesaldo. Met andere woorden er vestigen zich meer mensen vanuit het buitenland in Zuidoost-Brabant dan er vanuit de regio naar het buitenland vertrekken. Alle subregio’s kennen in de afgelopen periode een positief buitenlandsmigratiesaldo. Buitenlandsmigratiesaldo 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-456

-136

-15

250

1.329

664

1.722

853

645

-69

-292

-176

-103

179

169

262

70

43


-325

-8

-307

-216

44

31

131

158

177


-323

-95

-99

-15

169

128

294

578

290

De Kempen

-204

-175

-171

-108

-87

31

106

124

123

-1377

-706

-768

-192

1.634

1.023

2.515

1.783

1.278

Eindhoven Helmond

Zuidoost-Brabant Bron: CBS-Statline

Het grootste positief saldo komt vanuit de andere landen van de Europese Unie, gevolgd door Azië. De ontwikkelingen met de migratie met de andere landen van de Europese Unie kan mede verklaard worden door veranderende regelgeving en de toetreding van landen uit Midden- en Oost-Europa. Buitenlandsmigratiesaldo naar geboorteland – Zuidoost-Brabant 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-104

64

-111

-179

141

55

373

52

-51

wv Marokko

57

-12

-9

-46

40

-18

23

18

4

Amerika totaal

-15

50

53

69

185

135

253

206

156

Azië

225

431

252

333

682

256

582

478

272

-1.471

-1.234

-965

-419

617

572

1.317

1.056

900

-1.625

-1.690

-1.738

-1.585

-1.078

-445

-319

-594

-499

-215

282

608

1.133

1.476

850

1.368

1.481

1.354

wv. Turkije

79

36

52

13

103

79

108

31

-36

wv. Overig Europa

290

138

113

162

116

88

160

138

81

-1.377

-706

-768

-192

1.634

1.023

2.515

1.783

1.278

Afrika totaal

Europa totaal wv Nederland wv. Europese unie-excl. NL

totaal Bron: CBS-Statline


25


4.4

Welke huishouden zijn er de afgelopen vijf jaar verhuisd?

Het aandeel huishoudens dat in de afgelopen vijf jaar verhuisd is (29%), is vergelijkbaar met het aandeel in 2011. Het aandeel dat recent is verhuisd (in de afgelopen 2 jaar), ligt wel wat hoger dan in 2011. In Eindhoven zijn relatief de meeste huishoudens verhuisd. Gezien de opbouw van de bevolking en het aandeel studenten, is dit ook logisch. Ook voor de verschillende doelgroepen lijkt het patroon van het aandeel dat verhuist sterk op dat in 2011. Jongeren tot 30 jaar zijn in de afgelopen 5 jaar bijna allemaal minimaal 1x verhuisd. Ook de 3045 jarigen verhuizen relatief vaker dan de leeftijdsgroepen die daar boven komen. Mede samenhangend met de leeftijd zijn eenpersoonshuishoudens wat vaker in afgelopen vijf jaren verhuisd dan (echt)paren met/zonder thuiswonende kinderen. Eenoudergezinnen en overige huishoudens zijn ook relatief vaak in de afgelopen vijf jaar verhuisd. Huishoudens die potentieel recht hebben op huurtoeslag zijn relatief wat minder vaak verhuisd dan de huishoudens die hier geen recht op hebben. Huishoudens met een inkomen tot 34.085 verhuizen relatief wat vaker dan de inkomensgroepen daarboven. Huishoudens met een inkomen boven de 43.602 euro zijn relatief minder vaak verhuisd dan in 2011, vooral de huishoudens die 2-5 jaar geleden verhuisden. Kenmerken van de in de afgelopen 5 jaar verhuisde huishoudens tot 30 jaar

leeftijd

30-44 jaar

45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar

fysieke huurtoe huishoudensam conditie inkomen slag enstelling

75 jaar e.o. eenpersoons (echt)paar (echt)paar met thuiswonende kinderen overig (eenouder+anders) potentieel recht huurtoeslag

korter dan 2 jaar

geen recht huurtoeslag

2 t/m 5 jaar

tot 34.085 euro 34.085-43.602 euro 43.602 euro of meer goed ter been slecht ter been

subregio

Eindhoven Helmond overig stedelijk gebied Peelgemeenten (incl. Heeze-Leende,…

totaal

De Kempen Zuidoost-Brabant 0%

20%

40%

60%

80%

100%



26


4.5

Gerealiseerde verhuizingen naar kwaliteiten

In tegenstelling tot de voorgaande perioden is de verhuizing van een koop- naar een koopwoning niet langer het vaakst voorkomend. In de periode 2010-2014 werd het vaakst verhuisd van een huur- naar opnieuw een huurwoning. In 2011 zagen we al dat vergeleken met de periode 2003-2007 het aantal verhuizingen van de ene naar de andere koopwoning terugliep. Dit is in de afgelopen vijf jaar nog verder teruggelopen. Daarbij is het aantal verhuizingen van huur- naar een andere huurwoning toegenomen. Het aantal verhuizingen van een koop- naar huurwoning of vice versa verschilt in de periode 20102014 niet sterk met de periode 2007-2011. Vergeleken met de periode voor 2007 is het aantal verhuizingen van een huur- naar een koopwoning wel teruggelopen. Huishoudens die van een onzelfstandige woonsituatie (thuiswonend of in een wooneenheid) verhuizen, komen het vaakst terecht in een huurwoning. Ten opzichte de vorige periode zien we dat het aantal verhuizingen naar een huurwoning wat teruggelopen is en er wat vaker van een onzelfstandige woonsituatie (o.a. thuis-/inwonend/wooneenheid) naar een andere onzelfstandige woonsituatie wordt verhuisd. Vorige en huidige eigendomsvorm in aantal huishoudens in 3 periodes*

van koop naar huur van koop naar koop

2010-2014 2007-2011

van huur naar koop

2003-2007 van huur naar huur

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

onzelfstandig naar huur 2010-2014 onzelfstandig naar koop

2007-2011 2003-2007

onzelfstandig naar onzelfstandig -

2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2007, 2011, 2014; verhuizing van onzelfstandig naar onzelfstandig is voor 2007 onbekend.

Even als in 2011 zien we verschillen in de verhuisbewegingen naar eigendomsvorm tussen de subregio’s. In de steden is de grootste stroom naar de huursector. Verhoudingsgewijs staan hier ook meer huurwoningen. Maar ook in de andere subregio’s loopt het aandeel huishoudens dat verhuist naar een koopwoning terug en stijgt het aandeel dat verhuist naar een huurwoning.


27


Verhuisbewegingen naar eigendomsvorm (relatief grote stromen van  naar zijn gekleurd) VAN onzelfstandig

koop

onzelfstandig Eindhoven

Helmond

NAAR

2%

3%

26%

23%

7%

9%

14%

30%

31%

huur

13%

4%

27%

44%

45%

totaal

41%

15%

44%

100%

100%

onzelfstandig

5%

0%

3%

8%

1%

koop

8%

19%

14%

42%

39%

huur

17%

7%

26%

51%

60%

totaal

31%

27%

43%

100%

100%

3%

1%

0%

4%

0%

koop

10%

29%

12%

51%

56%

huur

13%

12%

20%

45%

43%

totaal

27%

41%

33%

100%

100%

3%

0%

0%

3%

1%

koop

15%

29%

13%

56%

59%

huur

12%

11%

18%

41%

40%

totaal

29%

40%

31%

100%

100%

onzelfstandig De Kempen

totaal

totaal 2007-2011

21%

onzelfstandig De Peel + Heeze-Leende, Cranendonck

totaal 2010-2014

koop

onzelfstandig Overig stedelijk gebied

huur

3%

0%

0%

3%

2%

koop

15%

29%

13%

56%

63%

huur

12%

11%

18%

41%

36%

totaal

29%

40%

31%

100%

100%

onzelfstandig

12%

1%

2%

14%

11%

koop

10%

19%

13%

41%

44%

huur

13%

8%

23%

44%

45%

totaal

34%

27%

38%

100%

100%

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2011, 2014

Als we kijken naar de stappen die gezet worden dan blijkt dat de waarde van de huidige koopwoning lager ligt dan in de vorige periode. De prijs van de huurwoningen ligt hoger. Dit is in lijn met de algehele ontwikkelingen van de prijzen. Koop- en huurprijzen en gemaakte stappen in 3 periodes (betreft mediane prijs = 50% goedkoper en 50% duurder) 2003-2007

2007-2011

vorig

huidig

vorig

2010-2014 huidig

vorig

huidig

van koop naar koop

€250.000



€330.000

€268.000



€336.000

€265.000



€300.000

van koop naar huur

€220.000



€460

€235.000



€561

€240.000



€634

van huur naar koop

€460



€225.000

€500



€230.000

€600



€205.000

van huur naar huur

€400



€425

€450



€500

€525



€600

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2007, 2011, 2014

In de periode 2010-2014 wordt duidelijk minder vaak van de ene naar een andere eengezinskoopwoning verhuisd. Sterkste toename is te zien van een huurappartement naar opnieuw een huurappartement.


28


Verhuizing naar eigendom en type woning in 2 perioden 2010-2014

2007-2011 25.000

25.000

20.000

20.000 naar:

naar:

15.000

koop eengezins

koop eengezins

15.000 koop meergezins

koop appartement

huur eengezins

huur eengezins

huur meergezins

huur appartement

10.000

10.000

5.000

5.000

0

0 eengezins

appartement

eengezins

koop

eengezins

appartement

appartement

eengezins

koop

huur

appartement huur

van

van


4.6

Motieven die een rol speelden bij de laatste verhuizing

Uit de vraag waarom men in de huidige gemeente is komen of blijven wonen, blijken sociale redenen het vaakst genoemd te worden. Omdat men hier zijn hele leven al woont of om dichter bij vrienden en/of familie te wonen. Dit geldt zeker voor de mensen die in dezelfde gemeente zijn blijven wonen. De reden dat men hier een geschikte woning kon vinden, wordt minder vaak genoemd dan in 2011. Vooral huishoudens die vanuit een andere SRE-gemeenten zijn gekomen, noemen deze reden relatief vaak. Tussen de subregio’s verschillen de motieven niet sterk. Alleen in Eindhoven wordt studie en/of werk relatief vaak genoemd als reden voor de keuze voor deze stad. Waarom men in de huidige gemeente is komen of blijven wonen (meerdere antwoorden mogelijk, paars 3 meest genoemd) zelfde wijk

Ik/mijn partner woon(t) al (bijna) mijn/zijn hele leven in deze gemeente. Sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden) Ik kon in deze gemeente een geschikte woning vinden Werk en/of studie

51%

zelfde gemeente, andere wijk 48%

28%

34%

33%

38%

33%

31%

18%

27%

50%

25%

29%

37%

26%

30%

12%

29%

26%

23%

Anders

12%

11%

20%

17%

14%

14%

De groene omgeving

12%

13%

18%

10%

13%

16%

Het voorzieningenniveau

9%

12%

8%

4%

10%

10%

De bereikbaarheid per openbaar vervoer

5%

10%

7%

5%

8%

5%


andere SREgemeente

buiten SRE

totaal 2014

totaal 2011

17%

13%

38%

40%

29

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Eindhoven

Ik/mijn partner woon(t) al (bijna) mijn/zijn hele leven in deze gemeente. Sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden) Ik kon in deze gemeente een geschikte woning vinden Werk en/of studie

Helmond


De Peel + HeezeLeende, Cranendonck

De Kempen

totaal

37%

42%

31%

48%

39%

38%

29%

35%

37%

34%

37%

33%

21%

27%

40%

34%

34%

29%

39%

17%

19%

17%

17%

26%

Anders

12%

20%

13%

13%

15%

14%

De groene omgeving

11%

10%

19%

13%

15%

13%

Het voorzieningenniveau

10%

8%

10%

9%

9%

10%

De bereikbaarheid per openbaar vervoer

10%

4%

8%

5%

4%

8%


De kwaliteit van de woning is de vaakst genoemde reden om te kiezen voor de huidige woning. Daarnaast worden veranderingen in het huishouden, zoals trouwen, krijgen van kinderen, scheiden en de kwaliteit van de woonomgeving genoemd. Een op de tien huishoudens die afgelopen 5 jaar is verhuisd noemt gezondheid en behoefte aan zorg als reden gekozen te hebben voor de huidige woning. De redenen variëren nauwelijks in vergelijking met 2011. Ook binnen de subregio’s staan dezelfde redenen in de top 3 van meestgenoemde redenen: kwaliteit woning, verandering huishouden en kwaliteit woonomgeving. Alleen in de Kempen staat daarbij ook de beschikbaarheid van de woning. Waarom men gekozen heeft voor de huidige woning (meerdere antwoorden mogelijk, paars 3 meest genoemd) zelfde wijk

De kwaliteit van de woning

43%

zelfde gemeente, andere wijk 47%

Veranderingen in mijn huishouden

29%

35%

De kwaliteit van de woonomgeving

22%

32%

Omdat deze woning beschikbaar was

14%

Anders

andere gemeente ZuidoostBrabant 47%

buiten ZuidoostBrabant

totaal 2014

totaal 2011

32%

44%

44%

37%

30%

34%

30%

31%

26%

29%

27%

23%

18%

28%

21%

18%

14%

17%

16%

22%

17%

17%

Omdat het een koopwoning is Betere | andere voorzieningen in mijn directe woonomgeving Gezondheid en|of behoefte aan zorg

10%

18%

20%

11%

16%

17%

8%

16%

13%

11%

13%

12%

10%

9%

4%

10%

10%

Omdat het een huurwoning is Verbetering van het inkomen van mijn huishouden Verslechtering van het inkomen van mijn huishouden

11%

8%

10%

14%

10%

8%

6%

10%

7%

4%

8%

7%

6%

6%

4%

2%

5%

3%


30


Helmond


De kwaliteit van de woning

46%

39%

43%

De Peel + HeezeLeende, Cranendonck 44%

Veranderingen in mijn huishouden

32%

33%

37%

34%

De kwaliteit van de woonomgeving

35%

27%

26%

Omdat deze woning beschikbaar was

26%

20%

Anders

14%

Omdat het een koopwoning is Betere | andere voorzieningen in mijn directe woonomgeving Gezondheid en|of behoefte aan zorg Omdat het een huurwoning is Verbetering van het inkomen van mijn huishouden Verslechtering van het inkomen van mijn huishouden

De Kempen

totaal

45%

44%

33%

34%

25%

21%

29%

15%

18%

22%

21%

22%

18%

19%

18%

17%

18%

11%

15%

14%

15%

16%

17%

8%

12%

10%

13%

13%

9%

8%

11%

9%

12%

10%

9%

9%

10%

10%

11%

10%

11%

6%

6%

5%

5%

8%

5%

5%

5%

5%

5%

5%


Minder dan de helft van de mensen geeft aan dat zij gewacht hebben tot zij de woning vonden die aan al zijn wensen voldeed. Voor mensen die van buiten het Zuidoost-Brabant kwamen ligt dit aandeel lager dan als men binnen de regio is verhuisd. Ongeveer een op de vijf mensen geeft aan dat zij voor een koop- in plaats van een huurwoning gekozen hebben en een vergelijkbaar aandeel geeft aan juist voor een huur- in plaats van een koopwoning te hebben gekozen. Tussen de subregio’s zijn grote verschillen. Voldeed de woning aan alle wensen? zelfde wijk

Ik heb gewacht tot ik de woning vond die aan al mijn wensen voldeed Anders

46%

zelfde gemeent e, andere wijk 48%

21%

23%

25%

22%

23%

Ik heb gekozen voor een koopwoning in plaats van een huurwoning Ik heb gekozen voor een huurwoning in plaats van een koopwoning De woning was uiteindelijk duurder dan ik aanvankelijk wilde

12%

21%

19%

21%

19%

22%

17%

17%

24%

19%

11%

7%

6%

6%

8%

Ik ben terecht gekomen in een andere buurt dan ik had gewild

3%

9%

4%

9%

7%

Ik kon minder lenen dan gewenst en heb uiteindelijk gekozen voor een goedkopere woning Ik kon de woning kopen dankzij een eigenwoningschenking van bijv. mijn ouders Ik ben terecht gekomen in een andere gemeente dan ik wilde

1%

3%

2%

1%

2%

2%

2%

3%

1%

2%

2%

0%

4%

6%

2%

Ik kon de woning kopen dankzij een starterslening

0%

2%

2%

1%

1%

Ik kon de woning kopen dankzij een lening bij een familielid

1%

1%

2%

1%

1%

Ik ben terecht gekomen in een andere kern|dorp dan ik had gewild

0%

1%

2%

3%

1%


andere gemeente ZuidoostBrabant

buiten ZuidoostBrabant

totaal

50%

38%

47%

31


Helmond


Ik heb gewacht tot ik de woning vond die aan al mijn wensen voldeed Anders

46%

46%

De Peel De totaal + Kempen HeezeLeende Cranen donck 49% 49% 43% 47%

20%

24%

22%

27%

27%

23%

Ik heb gekozen voor een huurwoning in plaats van een koopwoning Ik heb gekozen voor een koopwoning in plaats van een huurwoning De woning was uiteindelijk duurder dan ik aanvankelijk wilde

18%

23%

18%

19%

20%

19%

23%

15%

18%

16%

18%

19%

9%

7%

9%

4%

7%

8%

Ik kon de woning kopen dankzij een eigenwoningschenking van bijv. mijn ouders Ik ben terecht gekomen in een andere buurt dan ik had gewild

3%

0%

3%

1%

4%

2%

10%

6%

7%

5%

4%

7%

Ik kon de woning kopen dankzij een starterslening

1%

2%

1%

1%

2%

1%

Ik kon de woning kopen dankzij een lening bij een familielid

1%

1%

2%

2%

2%

1%

Ik ben terecht gekomen in een andere kern|dorp dan ik had gewild Ik ben terecht gekomen in een andere gemeente dan ik wilde

0%

0%

2%

2%

2%

1%

1%

2%

3%

3%

2%

2%

Ik kon minder lenen dan gewenst en heb uiteindelijk gekozen voor een goedkopere woning

3%

2%

2%

2%

1%

2%


4.7

Kwaliteiten gerealiseerde verhuizingen doelgroepen

De verschillen tussen de doelgroepen zijn zoals verwacht. Gezinnen met kinderen komen het vaakst in een koopwoning en een eengezinswoning wonen. Wat betreft de marktwaarde van de woning ligt deze bij alle doelgroepen met uitzondering van de vestigers van buiten de regio lager dan in 2011. De huurprijzen liggen voor veel doelgroepen hoger, uitzondering hierop zijn de 65-plussers. Ook bij de doelgroep die potentieel in aanmerking komt voor huurtoeslag en 55-plussers is het verschil beperkter dan bij de andere doelgroepen. Vooral bij starters en huishoudens met een inkomen tussen 34.086 en 43.602 euro is de prijs flink gestegen. Huidige huisvesting van doelgroepen die in de afgelopen 5 jaar zijn verhuisd

2007 41%

20%

inkomen 34.08643.602 euro niet bekend

78%

55%

29%

65%

2011 39%

17%

57%

79%

32%

25%

52%

2014 36%

16%

55%

72%

25%

20%

41%

2007 € 220.000

€ 195.000

niet bekend

€ 320.000

€ 320.000

€ 325.000

€ 240.000

2011 € 206.000

€ 253.000

€225.000

€ 327.000

€ 358.000

€ 356.000

€ 269.000

2014 € 192.000

€ 194.000

€ 200.000

€ 290.000

€ 295.000

€ 295.000

€ 275.000

2007 € 411

€ 400

niet bekend

€ 460

€ 416

€ 452

€ 450

2011 € 450

€ 530

€ 550

€ 560

€ 592

€ 614

€ 550

2014 € 533

€ 535

€ 642

€ 595

€ 600

€ 610

€ 654

2007 54%

45%

niet bekend

96%

59%

42%

72%

2011 50%

50%

63%

94%

51%

41%

75%

2014 48%

56%

60%

92%

48%

37%

69%

2007 niet bekend

64%

niet bekend

65%

68%

66%

55%

2011 44%

35%

40%

46%

51%

46%

41%

2014 41%

47%

47%

47%

51%

47%

38%

starters

koopwoning

mediane marktwaarde

mediane huurprijs

eengezinswoning

alle wensen vervuld


doelgroep huurtoeslag

gezin met kinderen

55-plussers

65-plussers

vestigers van buiten regio

32

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2007, 2011, 2014

Als men in de afgelopen 5 jaar is verhuisd dan geldt hoe ouder men is hoe vaker men in een nultredenwoning woont. Huidige huisvesting in nultredenwoning van huishoudens die in de afgelopen 5 jaar zijn verhuisd 75 jaar e.o. 65-74 jaar

55-64 jaar 45-54 jaar 30-44 jaar

tot 30 jaar 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%



33


Gewenste verhuisbewegingen

5.

In dit hoofdstuk gaan we in op de verhuiswensen die mensen hebben. Hoeveel mensen willen er verhuizen, waar heen willen zij verhuizen, welke woningkwaliteiten vragen ze en wat voor redenen hebben zij om te verhuizen. Dit zijn vragen die aan de orde komen.

5.1

Verhuisgeneigdheid

Het aandeel huishoudens dat aangeeft te willen verhuizen ligt met net geen 26% ongeveer 1,5% lager dan in 2011 en ongeveer op het niveau van 2007. Kijken we verder in de tijd terug dan schommelt de verhuisgeneigdheid wel, maar heel geleidelijk lijkt deze iets terug te lopen. Thuiswonenden lijken daarentegen net iets vaker verhuisgeneigd te zijn dan rond de eeuw wisseling. Anno 2014 wil 70% van de thuiswonenden verhuizen. Verhuisgeneigdheid in de periode 1995-2014 100% 90% 80% 70% 60%

huishoudens

50%

thuiswonend

40%

___

trendlijn

30% 20% 10% 0% 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2011

2014

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 1995-2014

Vooral in Eindhoven ligt de verhuisgeneigdheid met 38% hoger dan gemiddeld in de regio. Het grotere aandeel onzelfstandig wonende huishoudens en de opbouw van de bevolking speelt hierbij een rol. In de andere subregio’s ligt het aandeel rond 20%. Wat betreft de thuiswonenden springt het overig stedelijk gebied eruit. Hier lijkt de verhuisgeneigdheid in deze groep wat hoger te liggen dan in de rest van de regio.


35

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Verhuisgeneigdheid per subregio in 2007, 2011, 2014

Eindhoven

huishoudens

Helmond overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck 2014

De Kempen

2011 Zuidoost-Brabant

2007 2005

thuiswonenden

Eindhoven/Helmond overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen

Zuidoost-Brabant 0%

20%

40%

60%

80%

100%


Van de verhuisgeneigde huishoudens wil de ene helft binnen 2 jaar verhuizen en de andere binnen 3 tot en met 5 jaar. In Eindhoven ligt het aandeel dat op korte termijn wil verhuizen wat hoger dan degenen die op middellange termijn willen verhuizen. Binnen de thuiswonenden is de groep die op korte termijn wil verhuizen groter dan degenen die op middellange termijn willen verhuizen.


36

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Verhuisgeneigdheid naar termijn per subregio*

huishoudens

Eindhoven

23%

Helmond

11%

9%


10%

11%


10%

8%

binnen 2 jaar

De Kempen

10%

9%

2-5 jaar

Zuidoost-Brabant

15%

Eindhoven/Helmond

thuiswonenden

15%

11% 48%


21%

52%

24%


44%

25%

De Kempen

45%

24%

Zuidoost-Brabant

46% 0%

20%

24% 40%

60%

80%

100%

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014; * door het aantal thuiswonenden in de steekproef zijn Eindhoven en Helmond samengenomen.

5.2

Invloed economische situatie en veranderd woonbeleid op verhuisgeneigdheid

Voor ongeveer 1 op de 6 huishoudens spelen gevolgen van de huidige economische situaties en/of veranderd woonbeleid een rol om niet te willen verhuizen. Daarbij moet gedacht worden aan het niet rondkrijgen van een hypotheek en problemen met de verkoop van de huidige woning. Ongeveer 6 op de 10 huishoudens verwacht dat de huidige economische situatie en/of veranderd woonbeleid een rol speelt bij de termijn waarop zij zullen verhuizen. Dit kan betekenen dat het termijn korter wordt door bijvoorbeeld de jaarlijkse huurstijging waardoor men zo snel mogelijk wil verhuizen, maar ook juist langer doordat men moeite verwacht met de verkoop van woningen. Ten opzichte van 2011 is de situatie ook vrijwel niet veranderd. Ook toen gaf zo’n 17% aan dat de economische situatie/veranderd woonbeleid van invloed was om niet te willen verhuizen. En ook bij degenen die wel wilden verhuizen werden vergelijkbare % met economische en/of woonbeleid redenen dgenoemdie naar verwachting het termijn zou beïnvloeden.


37

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Invloed economische situatie en landelijk woonbeleid op verhuisgeneigdheid en termijn van verhuizen (meerdere antwoorden mogelijk)

geen rol ik krijg geen/niet voldoende hypotheek / krijg de financiering van de woning niet rond ik verwacht/heb moeite met een (voldoende) hypotheek door de jaarlijkse huurstijging wil ik zo snel mogelijk verhuizen ik heb/verwacht moeite te hebben met de verkoop van mijn huidige woning verbouwen is aantrekkelijker dan verhuizen ik wil eerst zeker weten dat ik mijn baan behoud ik krijg door de inkomensgrenzen in de sociale huurvoorraad geen betaalbare woning

wel verhuizen

niet verhuizen

doorstromer

83%

57%

60%

12%

13%

starter

4%

11% 5%

18%

5% 3%

11%

22%

4%

7%

8%


5.3

Koop of verbouw als alternatief

Aan verhuisgeneigden in een koopwoning is gevraagd of de verbouw van de woning een alternatief zou zijn voor verhuizen. 15% geeft aan dat dit zo is. Aan verhuisgeneigden in een huurwoning is gevraagd of als de huurwoning als koopwoning wordt aangeboden dit een alternatief voor verhuizen is. Hierop geeft 16% aan dat dit het geval is. In 2011 gold dit, zowel in koop- als huurwoningen, voor een vergelijkbaar aandeel verhuisgeneigden.

5.4

Belangrijkste verhuisreden

Zoals we ook bij de gerealiseerde verhuizingen zagen spelen sociale en persoonsgebonden vaker een reden om te verhuizen dan direct aan de woning en/of woonomgeving gerelateerde verhuisredenen. Voor starters is zelfstandig gaan wonen duidelijk de belangrijkste reden om te willen verhuizen. Ook een verandering in de privésituatie, zoals samenwonen, trouwen en/of geboorte kind, en vanwege werk en/of studie zijn twee redenen die vaker, maar veel minder vaak dan zelfstandig wonen, genoemd worden. Voor doorstromers is veranderingen in de privésituatie (20%) de meest genoemde redenen. Daarnaast geeft 15% aan dat (verwachte) lichamelijke beperkingen/behoefte aan zorg de belangrijkste reden is om te willen verhuizen. 14% geeft aan dat de huidige woning niet meer voldoet en 9% vind dat de huidige woonomgeving niet meer voldoet. De verhuisredenen wijken weinig af van 2011.


38

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Belangrijkste verhuisreden 2014

totaal 2011

doorstromer

starter

totaal

1%

71%

21%

20%

20%

14%

18%

20%

20%

2%

15%

20%

15%

0%

11%

13%

14%

3%

11%

10%

9%

1%

7%

8%

7%

0%

5%

niet gevraagd

6%

1%

5%

niet gevraagd

4%

7%

4%

6%

4%

0%

3%

4%

100%

100%

100%

100%

zelfstandig gaan wonen verandering in de privésituatie (samenwonen/trouwen/geboorte kind) andere reden (verwachte) lichamelijke beperkingen/behoefte aan zorg door kwaliteit van mijn huidige woning voldoet niet meer kwaliteit van mijn huidige woonomgeving voldoet niet meer financiële omstandigheden betere / andere voorzieningen in mij directe woonomgeving vanwege werk/studie terug naar mijn oorspronkelijke woonplaats/dorp/kern totaal Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2011, 2014

De verhuisredenen variëren per leeftijdsgroep zoals verwacht kan worden. Jongeren tot 30 jaar geven het vaakst zelfstandig gaan wonen en/of veranderingen in de privésituatie aan. Ouderen, zeker 75plus, maar ook van 65-75 jaar geven vaak (verwachte) lichamelijke beperkingen of behoefte aan zorg als belangrijskte reden aan. Als de kwaliteit van de woonomgeving niet langer voldoet, dan speelt dit vooral bij de huishoudens van 30-54 jaar. Voor de kwaliteit van de woning geldt dit vooral bij de 30-44 jarigen. Belangrijkste verhuisreden naar leeftijd (licht paars minimaal 5% hoger dan gemiddeld, donkerpaars minimaal 5% lager dan gemiddeld)

Zelfstandig gaan wonen Verandering in de privésituatie (samenwonen/trouwen/geboorte kind) (verwachte) Lichamelijke beperkingen/behoefte aan zorg Kwaliteit van mijn huidige woning voldoet niet meer Kwaliteit van mijn huidige woonomgeving voldoet niet meer Financiële omstandigheden Betere / andere voorzieningen in mij directe woonomgeving Vanwege werk/studie Terug naar mijn oorspronkelijke woonplaats/dorp/kern Andere reden

tot 30 jaar 48%

30-44 jaar 7%

45-54 jaar 4%

55-64 jaar 0%

65-74 jaar 1%

75 jaar e.o. 1%

22%

21%

22%

11%

6%

1%

18%

0%

1%

7%

25%

47%

70%

11%

9%

19%

7%

7%

6%

8%

11%

3%

12%

14%

6%

5%

2%

7%

2%

6%

8%

12%

7%

3%

5%

1%

7%

7%

5%

9%

3%

5%

8%

5%

1%

1%

0%

0%

4%

1%

5%

4%

3%

2%

1%

3%

7%

18%

25%

30%

16%

12%

15%

totaal 21%


5.5

Acties ondernomen

Evenals in 2011 heeft ruim 40% nog geen actie ondernomen om een andere woning te vinden. In 2007 lag dit aandeel lager. Het aandeel dat zich inschreef bij een woningcorporatie steeg tussen 2007 en 2011. In 2014 ligt dit aandeel nog op hetzelfde niveau als in 2011. Op internet gekeken of gezocht is de vaakst verrichte actie. Het intensief lezen van advertenties loopt wat terug.


39

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Ondernomen acties om woning te vinden (meerdere antwoorden mogelijk) 2014

2011

2007

doorstromer

starter

doorstromer

starter

doorstromer

starter

internet gekeken/gezocht

32%

38%

31%

35%

31%

33%

ingeschreven bij woningcorporatie

30%

46%

32%

35%

22%

22%

intensief advertenties lezen

12%

12%

14%

17%

15%

18%

andere activiteiten

12%

6%

11%

9%

9%

bank/adviseur geïnformeerd (leenbedrag)

9%

7%

9%

8%

familie of kennis ingeschakeld

6%

11%

6%

10%

zoekopdracht makelaar gegeven

4%

2%

4%

2%

advertentie geplaatst

2%

2%

2%

0%

1%

1%

42%

41%

41%

46%

34%

38%

geen activiteiten ondernomen

5% n.v.t

6%

10% n.v.t


5.6

Gewenste woning

5.6.1

Naar eigendom

De wens voor een koopwoning (inclusief kavel) is vrijwel vergelijkbaar als in 2011. De helft van de huishoudens wenst een koopwoning. Daarmee ligt het bijna 10% lager dan gemiddeld in de periode 1995-2007. Alleen 2003 vormde een uitzondering, toen wenste 52% een koopwoning. Aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat een koopwoning wenst 100% 90% 80% 70% 60%

56%

58%

58%

58%

58%

59% 50%

50%

52%

49%

40% 30% 20% 10% 0% 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2011

2014

Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 1995- 2014

In vergelijking met 2007 is met name de vraag naar bouwkavels teruggelopen. Het aandeel huishoudens dat een koopwoning wenst is vrijwel vergelijkbaar met 2007. Huishoudens tussen de 30-44 jaar willen het vaakst een koopwoning/bouwkavel. Dit aandeel loopt terug als men ouder wordt.


40

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat een koopwoning, bouwkavel of huurwoning wenst naar leeftijd tot 30 jaar 30-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o. totaal 2014 totaal 2011 totaal 2007

koopwoning bouwkavel huurwoning

0%

20%

40%

60%

80%

100%


Het aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat een koopwoning wenst varieert per subregio. Huishoudens die het in een van de Kempengemeenten willen wonen, willen het vaakst een koopwoning/kavel. In de beide steden wenst men het minst vaak een koopwoning/kavel. Door de tijd heen laat Helmond de grootste schommeling zien. Liep de wens naar koopwoningen hier van 2007 naar 2011 duidelijk terug, nu zien we weer een toename alhoewel het aandeel nog wel onder dat van 2007 ligt. Daarbij moet gezegd worden dat in alle subregio’s het aandeel huishoudens dat een koopwoning/bouwkavel wil lager is dan in 2007. Het overig stedelijk gebied is de enige regio waar het aandeel nog iets verder terug lijkt te lopen.


41

Helmond

Eindhoven

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat een koopwoning, bouwkavel of huurwoning wenst naar subregio

2007

38%

2011

39%

2014

41%

2007

De Peel + Heeze-Leende, overig stedelijk Cranendonck gebied De Kempen

2007

59%

2%

57% 9%

30%

2014

49%

2%

46%

2011

2007

13%

46%

3% 42%

3%

45%

2007

43%

2011

46%

5%

50% 20%

37%

11%

43%

9%

42%

49% 56%

2011

15%

52%

2014

11%

57% 0%

36%

6%

46%

2014

huurwoning

11%

48%

2014

bouwkavel 54%

53%

2011

20%

koopwoning

67%

29% 37%

9% 40%

34%

60%

80%

100%


Bijna zes op de tien verhuisgeneigden heeft geen voorkeur voor een nieuwbouw of bestaande koopwoning. Een op de drie spreekt zich expliciet uit voor een bestaande woning, 13% voor een nieuwbouwwoning. De verschillen tussen de subregio’s zijn beperkt. In het overig stedelijk gebied geeft men het minst vaak aan een nieuwbouw woning te wensen, in De Peel het vaakst. In Helmond heeft men het vaakst geen voorkeur, in De Kempen en Eindhoven het minst vaak. In deze laatste twee gebieden ligt de voorkeur voor een bestaande koopwoning het hoogst. Koopwoning: nieuwbouw of bestaande woning gewenst naar subregio Eindhoven

13%

Helmond

12%

24%


10%

28%


33%

15%

De Kempen

12%

totaal 2014

13%

totaal 2011

57%

25%

60% 29%

20%

30%

geen voorkeur

54%

30%

10%

bestaande woning

56%

34%

25% 0%

nieuwbouwwoning

61%

29%

15%

totaal 2007

54% 64%

40%

45% 50%

60%

70%

80%

90%

100%



42


5.6.2

Naar prijs

Vooral in de huursector zien we de gewenste prijs duidelijk wijzigen ten opzichte van de 2007 en 2011. De ontwikkeling is in lijn met het sterk teruglopen van het aantal goedkopere huurwoningen. De vraag naar huurwoningen met een prijs boven de 600 euro huur per maand neemt duidelijk toe. In de koopsector zien we verhoudingsgewijs alleen een toename van de vraag naar woningen met een prijs tot €200.000. Gewenste prijs nieuwe woning 25.000 20.000 15.000

2007 2011

10.000

2014

5.000

koop

€700 of meer

€600 tot 700

€500 tot600

€400 tot 500

€300 tot 400

tot €300

€600.000 of meer

€500.000 tot 600.000

€400.000 tot 500.000

€300.000 tot 400.000

€200.000 tot 300.000

tot €200.000

0

huur


In Eindhoven en in mindere mate Helmond is er een grotere vraag naar huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. In Eindhoven is ook een relatief grote vraag naar goedkope koop. De huishoudens in De Kempen vragen relatief weinig een goedkope huurwoning en juist relatief vaak een dure koopwoning. Gewenste prijs nieuwe woning per subregio huur

Eindhoven

tot tot kwaliteits- aftoppingskortingsgrens 3 of grens meer pers. 5% 25%

Helmond Overig stedelijk gebied De Peel+HeezeLeende, Cranendonck De Kempen Zuidoost-Brabant

koop

tot huurtoeslaggrens

boven huurtoeslag grens

goedkoop

Middelduur

duur

totaal

17%

10%

14%

18%

11%

100%

2%

25%

15%

12%

8%

24%

13%

100%

3%

21%

14%

13%

8%

28%

14%

100%

2%

22%

10%

9%

12%

33%

12%

100%

2%

14%

10%

9%

13%

35%

18%

100%

3%

22%

14%

11%

11%

26%

13%

100%



43


5.6.3

Naar kwaliteiten 2

Twee derde van de mensen die een kavel wenst wil er een met een oppervlakte tussen 300 en 750m . De anderen willen hem kleiner of juist groter. Ruim de helft wil een kavel in een wijk of kern van de gemeente, een kwart in het buitengebied en een vijfde heeft geen voorkeur wat betreft de ligging. Oppervlakte en gewenste ligging kavel oppervlakte kavel 1000 m2 10%

ligging kavel tot 200 m2 2%

200-300 m2 14%

Geen voorkeur 21%

750 tot 1000 m2 9%

In een wijk of kern van de gemeente 53%

500 tot 750 m2 26%

buitengebied 26%

300 tot 500 m2 39%


Kijkend naar woningtype dan varieert de vraag naar vrijstaande woningen het meest door de tijd. In 2011 werd dit type minder gevraagd dan in 2007. In 2014 zit de vraag weer op het niveau van 2011. In de regio zien we dat met name in Eindhoven wat minder vraag is naar vrijstaande woningen. Dit hangt mede samen met het feit dat hier minder koopwoningen worden gevraagd. In De Kempen ligt de vraag naar vrijstaande woningen juist het hoogst. Hier is de vraag naar koopwoningen relatief hoog. Gewenst type woning (exclusief kavel) 2007

eengezins

2014

koop

huur

koop

huur

koop

tussenwoning

14%

9%

20%

10%

21%

8%

hoekwoning luxe woning (geschakeld, 2kapper) vrijstaande woning

12%

9%

13%

11%

10%

13%

11%

26%

6%

30%

4%

28%

4%

27%

4%

21%

3%

30%

overig

13%

7%

6%

11%

5%

8%

7%

3%

8%

2%

9%

1%

op verdieping met lift

21%

11%

32%

12%

38%

10%

begane grond

15%

5%

11%

3%

10%

3%

3%

4%

n.v.t.

n.v.t

n.v.t.

n.v.t

op verdieping zonder lift appartement

2011

huur

overig Bron: SRE-Woningmarktonderzoek 2007, 2011, 2014

In de koopsector wenst men over het algemeen grotere tuinen dan in de huursector. Bij appartementen wenst een klein deel een tuin. Ongeveer een op de vijf mensen wil geen of vindt een balkon niet noodzakelijk bij een appartement. Als men een balkon wil, dan willen mensen die een appartement willen kopen, vaker een groter balkon dan mensen die huren.


44

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Gewenste buitenruimte (exclusief kavel) tuin

eengezins

appartement

balkon

koop

huur

koop

huur

Ik wil geen tuin

2%

3%

94%

98%

Tuin is niet noodzakelijk Een tuin minder dan 10 meter diep

5%

17%

1%

0%

20%

37%

3%

1%

10-15 meter diepe tuin

48%

36%

2%

1%

Meer dan 15 meter diepe tuin

25%

7%

0%

0%

appartement koop

Ik wil geen balkon Een balkon is niet noodzakelijk Waar je max. met twee personen goed op kunt zitten Waar je max. met vier personen goed op kunt zitten Waar je met meer dan vier personen goed op kunt zitten Ik wil een grote daktuin/terras: > 40 m2

5%

5%

17%

15%

19%

26%

37%

27%

17%

13%

4%

Bron: SRE-Woningmarktonderzoek 2014

In grote lijnen laat het aantal gewenste kamers hetzelfde beeld zien als in de vorige woningmarktonderzoeken. Wil men een appartement dan wil men het vaakst drie kamers. Dit zeker de dominante keuze bij een huurappartement. Het aantal gewenste kamers bij een eengezinshuurwoning is wat gespreider. Drie of vier kamers is hier de dominante wens. In de koopsector wil men graag 4 of 5 of meer kamers in de eengezinswoning.

eengezins

appartement

Gewenste aantal kamers(woonkamer, slaapkamer(s), hobbykamer(s), exclusief kavel)

huur

13%

68%

koop 3%

14%

52%

36%

5% 1 of 2 kamers

9%

3 kamers huur 4%

41%

41%

4 kamers

15%

5 of meer kamers koop 1% 14%

0%

38% 20%

47%

40%

60%

80%

100%


In de huursector maakt de keuze voor een eengezinswoning of appartement niet uit in relatie tot de 2 gewenste grootte van de woonkamer. Ruim 50% wil een woonkamer van 25-35m . In de koopsector is de gewenste woonkamer vaak wat groter, zeker bij de eengezinskoop. Doordat in het onderzoek andere oppervlaktecategorieën zijn gebruikt, zijn de resultaten niet goed vergelijkbaar met die in 2011.

eengezins

appartement

Gewenste grootte woonkamer (exclusief kavel)

huur koop

12%

57%

7%

25%

44%

36%

6% 13%

tot 25 m2 25 tot 35 m2

huur

11%

56%

29%

4%

35 tot 50 m2 50 m2 of meer

koop 2%

0%

35% 20%

45% 40%

60%

17% 80%

100%



huur

13%

45


Wenst men een appartement dan wil men ook graag vaker een nultredenwoning dan wanneer men een eengezinswoning zoekt. In lijn met de resultaten uit 2011 hoeft voor lang niet alle mensen die een appartement zoeken de voordeur en primaire woonruimten zonder traplopen bereikbaar te zijn. Ook ongeveer een op de vier huishoudens die een eengezinswoning zoeken, wenst een nultredenwoning.

eengezins

appartement

Nultredenwoning gewenst? (exclusief kavel)

huur

45%

55%

koop

44%

56% geen nultreden

huur

57%

koop

63% 0%

20%

wel nultreden

43% 37% 40%

60%

80%

100%


5.6.4

Waar zoekt men?

Men wenst het vaakst een woning in de eigen gemeente, gevolgd door een gemeente in ZuidoostBrabant. Een beperkt aandeel zegt expliciet een voorkeur te hebben voor een woning buiten ZuidoostBrabant. Een vergelijkbaar aandeel heeft geen voorkeur. In Helmond lijkt de binding met de stad het laagst te liggen. In de Peel (incl. Heeze-Leende, Cranendonck) wil het grote aandeel verhuisgeneigden in de eigen gemeente blijven wonen. In Eindhoven woont het grootste aandeel dat geen voorkeur heeft. Waar zoekt men? Eindhoven

63%

Helmond

10%

53%


26%

60%

De Peel

8% 9%

63%

totaal 2014

62%

19%

totaal 2011

60%

22%

20%

7% 7%

23%

68%

7% 7% 7% 7%

18% 40%

60%

huidige gemeente

7% 7%

20%

De Kempen

0%

11%

26%

67%

totaal 2007

19%

80%

12%

niet huidige gemeente wel Zuidoost-Brabant buiten Zuidoost-Brabant geen voorkeur

11%

7% 8% 100%

Bron: SRE-Woningmarktonderzoek 2007, 2011, 2014

5.7

Invloed economische situatie en huidig woonbeleid op keuze gewenste woning

In de afgelopen jaren is er mede als gevolg van de economische crisis die in 2008 startte het nodige veranderd. Zo zijn onder meer hypotheekregels aangescherpt. Maar ook is het woonbeleid veranderd, waardoor o.a. het toewijzingsbeleid van corporaties is aangepast. Aan de verhuisgeneigden is gevraagd in hoeverre verschillende zaken van invloed zijn op hun keuze voor de gewenste woning.


46


Bij starters wordt hun keuze het vaakst beïnvloed. Zo geeft vier op de tien starters aan minder geld te kunnen besteden. Ook is voor ruim een derde van de starters de keuze tussen koop en huur afhankelijk van de huidige financiële situatie en een kwart geeft aan dat het vinden van een huurwoning moeilijker is geworden. Invloed economische situatie en huidig woonbeleid op keuze gewenste woning gewenste woning

Door de huidige economische situatie heb ik (mogelijk) minder geld te besteden Het hypotheekbedrag dat ik kan krijgen De keuze tussen huur en koop is (deels) afhankelijk van de huidige economische situatie De keuze tussen huur en koop is (deels) afhankelijk van de hoogte van de huurstijgingen Door de huidige financieringsmogelijkheden moet ik (mogelijk) een kleinere woning betrekken dan gewenst Door de huidige financieringsmogelijkheden moet ik (mogelijk) een ander woningtype betrekken dan gewenst Door de huidige financieringsmogelijkheden moet ik (mogelijk) naar een andere gemeente, wijk of locatie Door de huidige situatie op de woningmarkt verwacht ik mijn huidige woning voor een lager bedrag te verkopen Door de huidige economische situatie geef ik liever mijn geld aan andere zaken dan een woning Door de inkomenseisen die gesteld worden, is het moeilijker een huurwoning te vinden Anders

doorstromer

starter

koop

huur

totaal

35%

42%

23%

50%

37%

40%

42%

63%

20%

41%

17%

36%

17%

27%

22%

9%

18%

8%

15%

12%

9%

17%

11%

12%

11%

9%

16%

13%

10%

11%

7%

14%

9%

9%

9%

25%

8%

16%

22% 10%

12%

8%

14%

11%

13%

26%

7%

26%

17%

24%

16%

20%

23%

22%


Zoals verwacht kan worden geven vooral de huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning aan dat het hypotheekbedrag beïnvloed wordt door de economische situatie. Huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning geven relatief vaak aan dat zij minder geld te besteden hebben en dat de keuze tussen huur en koop mede afhankelijk is van de huidige economische situatie. De groep die anders heeft geantwoord is redelijk groot. Waarschijnlijk ook doordat ten onrechte de optie heeft geen invloed niet in de vragenlijst is opgenomen. In dit geval heeft de respondent vermoedelijk voor anders gekozen.


47


5.8

Hardheid wensen

Tussen 2007 en 2011 daalde het aandeel verhuisgeneigden dat bereid was te wachten tot alle wensen vervuld zijn fors. In 2014 ligt het aandeel, met vier op de tien huishoudens, nog steeds op het niveau van 2011. In 2007 was het bijna twee keer zo hoog. Als men bereid is in te leveren dan noemt men vaakst op de locatie, in een andere wijk, kern of gemeente. Invloed economische situatie en huidig woonbeleid op keuze gewenste woning totaal

totaal

koop

huidige woning huur

2014

2011

2007

39%

41%

40%

38%

78%

Verbouwen huidige woning

7%

3%

5%

4%

Zoeken goedkopere prijsklasse

9%

16%

12%

13%

10%

Zoeken duurdere prijsklasse

5%

7%

6%

5%

9%

Op zoek naar koop- in plaats van huurwoning

5%

7%

6%

5%

8%

Zoeken naar huur- in plaats van koopwoning

13%

8%

10%

10%

Zoeken andere buurt

22%

25%

23%

27%

Zoeken andere kern/dorp

15%

19%

17%

15%

Zoeken andere gemeente

22%

19%

21%

22%

Inleveren op kwaliteit van de woning

8%

13%

11%

14%

Dan ga ik mijn geld anders besteden

4%

3%

3%

3%

n.v.t.

Anders

8%

7%

7%

6%

n.v.t.

Bereid te wachten tot alle wensen vervuld zijn

4% n.v.t. 15% n.v.t. 11%

Bron: SRE-Woningmarktonderzoek 2007, 2011, 2014

5.9

Wat zoeken verschillende doelgroepen?

Aangezien woonwensen in grote mate samenhangen met de leeftijd, huishoudensamenstelling en inkomen zijn op deze kenmerken de verschillende doelgroepen gebaseerd. De verschillen in wensen tussen de doelgroepen zijn zoals verwacht kan worden en wijken m.u.v. de huur- of koopprijs die men bereid is te betalen weinig af van 2011.


48

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Wensprofiel woning per doelgroep* (licht paars minimaal 5% lager/hoger dan in 2011 doorstromer 2011 2014 65.300 64.700 54% 54% €300.000 €270.000 €500 €600 69% 68% 37% 39% 51% 53% 60% 63% leeftijd

totaal aantal koop mediane koopprijs mediane huurprijs eengezins 1-3 kamers nultredenwoning huidige gemeente

starter 2011 27.000 36% €200.000 €500 58% 48% 25% 74%

2014 23.200 39% €200.000 €554 50% 57% 21% 59%

2011

tot 30 jaar

30-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

totaal aantal

36.600

22.900

10.800

11.500

7.100

75 jaar e.o. 3.400

koop

48%

65%

55%

37%

25%

20%

mediane koopprijs

€225.000

€300.000

€325.000

€300.000

€300.000

€200.000

mediane huurprijs

€500

€500

€500

€500

€500

€550

eengezins

66%

86%

72%

47%

39%

28%

1-3 kamers

41%

18%

34%

59%

72%

75%

nultredenwoning

22%

26%

63%

84%

93%

95%

huidige gemeente

60%

53%

58%

66%

74%

87%

leeftijd 2014

tot 30 jaar

30-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

totaal aantal

33.800

22.100

10.700

9.500

8.300

75 jaar e.o. 4.000

koop

47%

68%

59%

41%

31%

13%

mediane koopprijs

€200.000

€275.000

€300.000

€275.000

€300.000

€260.000

mediane huurprijs eengezins

€550 59%

€550 84%

€600 78%

€600 53%

€600 38%

€650 22%

1-3 kamers

48%

19%

34%

62%

71%

80%

nultredenwoning

20%

30%

58%

86%

94%

97%

huidige gemeente

62%

58%

55%

63%

72%

83%

inkomen potentieel huurtoeslag

Tot €34.085

2011

2014

2011

2014

2011

€ 34.085-43.602 2014

€43.602 of meer 2011

2014

totaal aantal

19.600

22.500

47.100

45.600

19.000

11.200

26.100

31.600

koop

25%

23%

32%

30%

55%

56%

75%

76%

mediane koopprijs

€240.000

€240.000

€200.000

€200.000

€250.000

€225.000

€340.000

€300.000

mediane huurprijs

€500

€550

€500

€550

€550

€600

€600

€700

eengezins

63%

57%

61%

54%

65%

63%

75%

76%

1-3 kamers

50%

54%

51%

56%

38%

45%

23%

25%

nultredenwoning

55%

56%

44%

43%

49%

50%

40%

46%

huidige gemeente

59% 62% huishoudentype

63%

62%

61%

66%

56%

60%

alleenstaand

paar zonder kind

paar met kind

eenoudergezin

2011

2014

2011

2014

2011

2014

2011

2014

totaal aantal

25.700

31.000

21.900

26.000

13.200

17.500

7.200

12.000

koop

45%

33%

55%

58%

76%

78%

34%

35%

mediane koopprijs

€250.000

€200.000

€300.000

€250.000

€350.000

€300.000

€300.000

€210.000

mediane huurprijs

€500

€550

€550

€600

€500

€600

€500

€500

eengezins

58%

48%

64%

64%

88%

64%

83%

64%

1-3 kamers

55%

67%

37%

37%

13%

44%

22%

44%

nultredenwoning

52%

45%

56%

53%

38%

35%

51%

35%

huidige gemeente

58%

62%

59%

60%

61%

61%

72%

70%


49

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2011, 2014 *Betreft huishoudens die opnieuw in Zuidoost-Brabant zoeken, m.u.v. % dat in eigen gemeente wil blijven wonen.

5.10 55-plussers en verhuizen Aan respondenten van 55 jaar en ouder is een aantal situaties voorgelegd in relatie tot hun neiging tot verhuizen. Een kwart van de mensen geeft aan dat zij willen verhuizen als hun gezondheid of die van hun partner (verder) achteruit gaat. Dit aandeel ligt wat lager dan in 2011. Het aandeel in huur- en koopwoningen is hetzelfde. Een derde zegt: ik ga nooit verhuizen, indien nodig pas ik het huis aan. Ook hier zien we eigenlijk geen verschil tussen huurders en kopers. 13% verwacht dat zij binnen een aantal jaren gaat verhuizen uit voorzorg voor het geval dat de gezondheid achteruitgaat. Ongeveer een op de tien huishoudens wil zijn woning binnen enkele jaren verkopen zodat hij zijn geld aan andere dingen kan besteden. Dit aandeel ligt wat hoger bij de 55-64 jarigen dan bij de 75plussers. Mogelijke invloed van leeftijd en achteruitgaande gezondheid op verhuizen (meerdere antwoorden mogelijk)

huurwoning

koopwoning

55-64 jaar Als mijn gezondheid of die van mijn partner verder achteruitgaat, ga ik verhuizen Ik ga mijn woning binnen een aantal jaren verkopen zodat ik het geld aan andere dingen kan besteden Als het onderhouden van de tuin mij teveel wordt wil ik geen tuin meer Als het onderhouden van de tuin mij teveel wordt wil ik een kleinere tuin De woning is voor mijn gevoel te groot Ik ga binnen een aantal jaar verhuizen uit voorzorg voor het geval mijn gezondheid (of die van mijn partner achteruit gaat) Ik ga 'nooit' verhuizen indien nodig pas ik het huis aan Geen van bovenstaande situaties Als mijn gezondheid of die van mijn partner [verder] achteruitgaat, ga ik verhuizen Ik ga mijn woning binnen een aantal jaren verkopen zodat ik het geld aan andere dingen kan besteden Als het onderhouden van de tuin mij teveel wordt wil ik geen tuin meer Als het onderhouden van de tuin mij teveel wordt wil ik een kleinere tuin De woning is voor mijn gevoel te groot Ik ga binnen een aantal jaar verhuizen uit voorzorg voor het geval mijn gezondheid (of die van mijn partner achteruit gaat) Ik ga 'nooit' verhuizen indien nodig pas ik het huis aan Geen van bovenstaande situaties

65-74 jaar

75 jaar e.o.

2014

2011

Genoemd door aantal huishoudens

totaal 55-plussers

27%

25%

25%

26%

31%

25.000

11%

8%

6%

9%

11%

8.800

12%

14%

11%

12%

15%

12.000

15%

13%

9%

13%

14%

12.600

12%

14%

12%

13%

13%

12.700

13%

17%

14%

14%

16%

14.000

28%

38%

44%

35%

32%

33.800

31%

24%

25%

27%

22%

26.100

26%

26%

25%

26%

32%

15.400

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

14%

11%

8%

11%

11%

6.700

8%

4%

4%

5%

6%

3.100

11%

7%

5%

7%

7%

4.500

13%

10%

6%

10%

12%

5.700

24%

25%

28%

26%

24%

15.300

40%

43%

43%

42%

36%

25.300

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2011, 2014

5.11 Specifieke producten Over een aantal specifieke woonproducten, zoals de kluswoning en kangaroewoning, is de mening van alle respondenten gevraagd. Sommige producten zijn voor alle doelgroepen, zoals de duurzame woning, maar andere zijn voor meer specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld de starterslening. De oordelen over de producten wijken over het algemeen weinig af van het oordeel in 2011.


50


Een duurzame woning (bijv. goede isolatie, duurzame materialen en zonnepanelen): Twee derde van de huishoudens vindt dit een goed product voor zich zelf. Spreekt de huishoudens tussen 30-54 jaar het meest aan, vanaf 65-jaar wordt dit duidelijk minder. Maar weinig huishoudens zeggen dat het geen goed product is (2%). Het spreekt de huishoudens met een inkomen van €43.602 huishoudens het meest aan. Een kangoeroewoning/mantelzorgwoning (twee woningen in één, waarvan één bewoond door familie waaraan zorg wordt verleend, bijv. zorgen voor je ouders): Zes op de tien huishoudens vindt dit een goed product, maar niet voor zichzelf. Ongeveer een op de acht geeft aan het een goed product, ook voor zich zelf te vinden. Bijna een vergelijkbaar deel zegt dat geen product is. De verschillende leeftijdsgroepen denken hier ongeveer hetzelfde over. Dit geldt ook voor de mening van huishoudens met huishoudens met lagere of hogere huishoudens. Oordeel specifieke producten*

duurzame woning kangaroe/ mantelzorgwoning starterslening koopgarant/slimmer kopen collectief particulier opdrachtgeverschap tijdelijke huurovereenkomst woning met erfpacht kluswoning

goed product voor zich zelf 64%

goed product maar niet voor zich zelf 24%

2%

geen mening/ weet niet 10%

13%

59%

15%

14%

11%

59%

15%

15%

11%

49%

18%

23%

13%

53%

15%

19%

3%

42%

31%

24%

3%

24%

50%

23%

14%

58%

15%

13%

geen goed product

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 *Betreft alle (on)zelfstandige huishoudens

Een starterslening (aanvullende lening op een hypotheek voor (koop)starters, de eerste 3 jaar rentevrij): Dit product is specifiek voor de doelgroep starters op de koopmarkt. Jongeren (tot 30 jaar) vinden dit dan ook het vaakst een goed product voor zich zelf. Van de 30-plussers vindt het merendeel het wel een goed product, maar niet voor zich zelf. 15% vindt het geen goed product. Koopgarant/Slimmer kopen via corporatie (korting op de marktwaarde, als men weer wil verhuizen, koopt corporatie woning terug, de corporatie en bewoner en corporatie delen de winst of het verlies): Een op de negen huishoudens vindt het product koopgarant/slimmer wonen een goed product voor zich zelf. De helft wel een goed product maar niet voor zich zelf. In 2011 lijkt het aantal huishoudens dat het een goed product voor zich zelf vindt, iets hoger te liggen. Een relatief groot aandeel, zeker ook onder de ouderen, heeft geen mening. Collectief particulier opdrachtgeverschap (mensen bouwen samen met anderen hun woningen, waardoor kosten worden bespaard): Collectief particulier opdrachtgeverschap spreekt 13% van de huishoudens aan en vindt het ook een goed product voor zich zelf. Dit is wel leeftijdsgebonden, hoe ouder men is, hoe minder vaak men dit vindt. Loopt terug van 26% van de 30-minners, tot 4% van de 75-plussers. Ruim de helft zegt een goed product maar niet voor mij zelf. Huishoudens met hoge inkomens zijn wat positiever (ook voor zich zelf) dan huishoudens met lage inkomens. Tijdelijke huurovereenkomst (jongeren tot 30 jaar kunnen voor maximaal 5 jaar een woning van de corporatie huren. Daarna komt de woning weer beschikbaar.): Een product voor een hele specifieke doelgroep. 22% van de jongeren vinden het een goed product voor zich zelf, 28% wel een goed product maar niet voor zich zelf. Drie op de tien huishoudens vindt het geen goed product. Het oordeel van jongeren wijkt hier niet van af. Een woning met erfpacht (huishoudens kopen de woning en de grond blijft in eigendom van de gemeente/projectontwikkelaar. Zij betalen hier een soort huur voor.): De helft van de huishoudens vindt een woning met erfpacht geen goed product. Even als in 2011 vindt een paar procent van de


51


huishoudens dit een goed product voor zich zelf. Daarbij is er weinig verschil tussen leeftijds- of inkomensgroepen. Kluswoning (een huurwoning in oude staat die voor een voordelige prijs verkocht wordt en waarin de nieuwe bewoner, zoals de naam zegt, nog moet klussen): Een derde van de jongeren vindt dit een goed product voor zich zelf. Hoe ouder men wordt, hoe minder vaak dit men vindt. 65plussers geven relatief vaak aan dat zij dit geen goed product vinden (22%). Oordeel van verhuisgeneigden over specifieke producten

61%

koopwoning gezocht 79%

huurwoning gezocht 59%

10%

6%

10%

8%

20%

61%

31%

30%

20%

38%

26%

23%

23%

22%

30%

15%

4%

36%

5%

20%

6%

9%

7%

7%

19%

41%

30%

20%

doorstromer

starter

duurzame woning kangaroe/ mantelzorgwoning starterslening

71%

koopgarant/slimmer kopen collectief particulier opdrachtgeverschap tijdelijke huurovereenkomst woning met erfpacht kluswoning

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 *Betreft alle verhuisgeneigde huishoudens


52


6.

Wensen en plannen geconfronteerd

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag en het aanbod in aantallen. Wat wenst men, wat komt vrij en waar zien wij dan theoretische tekorten zijn vragen die aan bod komen. Tevens wordt het theoretisch te kort afgezet tegen de bouwplannen.

6.1

De bouwplannen

In de Regionale Agenda Wonen: RRO Zuidoost-Brabant, 2014 zijn het afgesproken aantal te realiseren woningen in de periode 2014-2023 opgenomen. Dit betreffen de volgende aantallen:

Eindhoven Helmond overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen Zuidoost-Brabant

netto toe te voegen 2014-2023 3.780 4.145 12.785 6.440 3.500 30.650

harde bouwplancapaciteit 3.800 5.380 6.105 2.600 1.860 19.745

De harde bouwplancapaciteit is in de beide steden ruimer ten opzichte van het netto toe te voegen woningen dan in de overige delen van de regio.

6.2

Kwantitatieve vraag-aanbodsaldo in de komende vijf jaar

6.2.1

In de totale regio

Om vraag en aanbod tegen elkaar af te zetten moeten een aantal aannames worden gedaan. Een belangrijke vraag daar is wat de invloed van migratie op de huishoudenontwikkeling zal zijn. Op basis van de migratie in de afgelopen jaren, een beperkt positief saldo, wordt er evenals in 2007 en 2011 voor gekozen om een 0-scenario te hanteren. Dit wil zeggen dat we er van uitgaan dat er evenveel huishoudens in Zuidoost-Brabant komen wonen als er vertrekken.


53

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage De vraag en het aanbod aan woningen voor de komende vijf jaar (rood aantallen 2014, zwart 2011, grijs 2007): Gevraagde woningen 1. Doorstromers: huishoudens die vanuit een zelfstandige woning in de regio op zoek zijn naar een andere woning Doorstomers: huishoudens die vanuit een zelfstandige woning op zoek zijn naar een andere woning, maar nog geen voorkeur over gemeente/regio hebben uitgesproken 2. Starters: huishoudens die op zoek zijn naar een zelfstandige woning in de regio

Aangeboden woningen 64.700 62.500 (58.200)

4.

8.800 6.400

Doorstromers: huishoudens die binnen de regio verhuizen en een woning leeg in de regio achterlaten

63.500 67.100 (66.200)

(5.000) 28.000 30.600 (22.400)

3. Migranten: huishoudens die van buiten de regio in Zuidoost-Brabant komen wonen (starters en doorstromers)

8.100 8.000 (6.200)

5. Migranten: huishoudens die naar een gemeente buiten de regio verhuizen en een woning leeg in de regio achterlaten.

109.600 Totaal vraag

106.000

5.500 6.400 (4.800) 69.100

Totaal aanbod

(91.800)

73.500 (71.000)

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2007, 2011, 2014

De vraag en het aanbod aan woningen valt in een aantal componenten uiteen. Dit betreffen: Vraag 1. Doorstromers: dit zijn huishoudens die momenteel in Zuidoost-Brabant in een zelfstandige woning wonen en die binnen nu en vijf jaar willen verhuizen naar een andere zelfstandige woning in de regio. Het aantal doorstromers is af te leiden uit het woningmarktonderzoek. Het betreft 64.700 huishoudens. Gezegd moet worden dat 14% van de huishoudens die wil verhuizen nog geen idee heeft in welke gemeente men wil wonen en of men wel/niet in Zuidoost-Brabant wil blijven. Dit aandeel is ten opzichte van 2011 weer iets toegenomen, terwijl in de vier jaar daarvoor ook al sprake was van een stijging. In 2014 gaat het om 8.800 huishoudens. 2. Starters: de verhuisgeneigde die wij starter noemen, woont nu nog niet zelfstandig bijvoorbeeld bij de ouders of op kamers. Het aantal starters is af te leiden uit het woningmarktonderzoek. Het aantal startende huishoudens ligt met 28.000 net iets lager dan in 2011, maar nog wel duidelijk hoger dan in 2007. 3. Migranten: Het aantal huishoudens dat zich van buiten Zuidoost-Brabant wil vestigen in de regio is niet direct af te leiden uit het woningmarktonderzoek. Er zijn buiten de regio immers geen enquêtes uitgevoerd. Hierboven hebben we al aangegeven dat we uitgaan van het migratiesaldo 0. Dit wil zeggen dat we het aantal migranten wel in direct uit het woningmarktonderzoek kunnen afleiden. 8.100 huishoudens geven aan dat zij ZuidoostBrabant willen gaan verlaten. We nemen aan dat hetzelfde aantal terug komt. Aanbod 4. Doorstromers: Aanbod van woningen wordt voor een belangrijkdeel bepaald door huishoudens die van de ene zelfstandige woning naar een andere zelfstandige woning verhuizen en een woning achterlaten die voor nieuwe bewoning geschikt is. Dit is niet bij alle huishoudens die doorstromen het geval, bijvoorbeeld bij een scheiding waar een van beide partners in de oude woning blijft wonen of als men moet verhuizen in verband met sloop van de huidige woning. Het aantal woningen dat bij doorstromen vrijkomt voor bewoning kunnen we uit het woningmarktonderzoek afleiden. Dit betreffen 63.500 woningen.


54


5. Migranten: uit het woningmarktonderzoek is af te leiden hoeveel woningen huishoudens die buiten Zuidoost-Brabant verhuizen, achterlaten. Dit betreffen er 5.500. Als we de vraag afzetten tegen het aanbod dan worden er zo’n 40.500 woningen meer gevraagd dan er vanuit de huidige voorraad worden aangeboden. Dit zijn er zo’n 8.000 meer dan in 2011 en ruim 20.000 meer dan in 2007. De groei kan worden verklaard enerzijds doordat vooral van de doorstromers wat meer vraag is en anderzijds doordat er minder woningen vrijkomen voor nieuwe bewoning. In deze berekeningen is geen rekening gehouden met woningen die vrij komen door sterfte. Mogelijk dat dit door het langer thuis blijven wonen in de toekomst gaat toenemen.

6.2.2

Subregio’s

Bij het bepalen van de theoretische tekorten hebben we migratie (verhuizen van en naar een stad/subregio) buiten beschouwing gelaten. Dit is niet op een goede manier uit het woningmarktonderzoek af te leiden. De tekorten worden dus op basis van de vraag van doorstromers en starters en het aanbod van doorstromers die in Zuidoost-Brabant willen blijven wonen, bepaald. Daarbij worden huishoudens die geen voorkeur voor woongemeente/regio hebben uitgesproken toegerekend aan huidige gemeente. Theoretische tekorten zien we in alle gemeenten terugkomen. Met name in Eindhoven is het theoretische tekort in aantal toegenomen ten opzichte van 2011. In het overig stedelijk gebied en de Peel (incl. Heeze-Leende, Cranendonck) is het tekort terug gelopen. Helmond met een lichte stijging en De Kempen met een lichte daling zitten hier tussen in. Vraag-aanbod en theoretische tekorten op basis van het Woonbehoefteonderzoek (exclusief migratie, huishoudens die geen voorkeur voor woongemeente/regio hebben uitgesproken toegerekend aan huidige gemeente) woonbehoeftenonderzoek Vraag

aanbod

theoretisch tekort

Eindhoven

41.000 39.900

27.000 29.100

-14.000 -10.800

Helmond

10.300 12.700

7.700 10.700

-2.600 -2.000

Randgemeenten

22.900 24.500

16.700 16.600

-6.200 -7.900

De Peel (incl. Heeze-Leende en Cranendonck

17.400 18.700

11.200 10.800

-6.200 -7.900

De Kempen

10.000 10.200

6.600 6.400

-3.400 -3.800

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2011, 2014

In alle subregio’s met uitzondering van Helmond en de Kempen is het aandeel starters in de vraag afgenomen.


55

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Aandeel starters in de woningvraag Eindhoven Helmond overig stedelijk gebied

2014


2011

De Kempen

Zuidoost-Brabant 0%

5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2011, 2014; (exclusief migratie, huishoudens die geen voorkeur voor woongemeente/regio hebben uitgesproken toegerekend aan huidige gemeente)

Als het theoretische tekort wordt afgezet tegen de afspraken met betrekking tot de netto toe te voegen woningen dan is het in de regio als totaal redelijk vergelijkbaar. De aantallen met betrekking tot Eindhoven en in het overig stedelijk gebied wijken het sterkst van elkaar af. Dit kan verklaard worden doordat in de opgave voor het overig stedelijk gebied 10.000 woningen voor Eindhoven zijn opgenomen. Vraag-aanbod en theoretische tekorten op basis van het Woonbehoefteonderzoek Eindhoven Helmond Randgemeenten

theoretisch tekort De Peelgemeenten

netto toe te voegen woningen

De Kempengemeenten Zuidoost-Brabant

-

5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2014, Regionale Agenda Wonen: RRO Zuidoost-Brabant, 2014

6.3

Vraag aanbod naar kwaliteiten

6.3.1 Eigendom Kijken we naar Zuidoost-Brabant breed dan zien we dat het verschil tussen vraag en aanbod in de huursector groter is dan in de koopsector. Het theoretisch tekort is daar groter. In alle subregio’s is in de huursector een grotere vraag dan er aanbod is. In Helmond en het overig stedelijk gebied is de vraag naar koopwoningen en het aanbod ervan vrijwel in evenwicht. In de andere drie subregio’s is de vraag groter dan het aanbod. Even als in de totale regio geldt dat overal het theoretisch tekort in de huursector groter is dan in de koopsector.


56

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Vraag en aanbod en tekort of overschot aan huur- en koopwoningen per deelregio Eindhoven

koop

Helmond overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen

vraag

Eindhoven

aanbod

huur

Helmond overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck

De Kempen -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Eindhoven

koop

Helmond overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen tekort/overschot

Eindhoven

huur

Helmond overig stedelijk gebied De Peel+Heeze-Leende, Cranendonck De Kempen -10000

-8000

-6000

-4000

-2000

0

2000

Bron: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2014

6.3.2 Prijsklassen Regiobreed is de vraag in verhouding tot het aanbod het grootste in het middeldure huursegment. Hier kan gesprokken worden over het grootste theoretische tekort. Binnen de koopsector zien we ook het grootste theoretische tekort terug in het middeldure segment. In alle subregio’s is het beeld in de huursector hetzelfde, het grootste theoretische tekort is te vinden in het middeldure huursegment. In de koopsector wisselt het beeld wat, maar zijn ook de grootste theoretische tekorten te vinden in het middeldure segment.


57

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 achtergrondrapportage Vraag en aanbod naar prijsklassen totaal Zuidoost-Brabant

koop

goedkoop middelduur duur

vraag

huur

goedkoop

aanbod

middelduur duur -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000


middelduur duur

Helmond overig stedelijk gebied

goedkoop

middelduur

duur goedkoop

duur goedkoop middelduur duur goedkoop middelduur

duur goedkoop middelduur duur

Helmond overig stedelijk gebied

goedkoop middelduur

middelduur

De Peel +HeezeLeende, CranenDe Kempen donck

huur

goedkoop

middelduur

De Peel +HeezeLeende, CranenEindhoven De Kempen donck

koop

Eindhoven

Tekort of overschot aan huur- en koopwoningen per prijscategorie en per deelregio

duur goedkoop

duur goedkoop middelduur duur goedkoop middelduur duur

-8000 -7000 -6000 -5000 -4000 -3000 -2000 -1000

0

1000



58


6.3.3 Type woning Eindhoven kent het grootste theoretische tekort aan eengezinswoningen. In De Peel en De Kempen zien we een theoretisch overschot aan appartementen. Vraag en aanbod tekort of overschot naar type woning per subregio Eindhoven

eengezins

Helmond overig stedelijk gebied De Peel +Heeze-Leende, Cranen-donck De Kempen

vraag

appartement

Eindhoven

aanbod

Helmond

overig stedelijk gebied De Peel +Heeze-Leende, Cranen-donck De Kempen -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

eengezins

Eindhoven Helmond overig stedelijk gebied De Peel +Heeze-Leende, Cranen-donck De Kempen tekort

appartement

Eindhoven Helmond overig stedelijk gebied De Peel +Heeze-Leende, Cranen-donck De Kempen -12.000 -10.000 -8.000 -6.000 -4.000 -2.000

-

2.000

4.000



59


6.4

Nultreden woningen

In alle subregio’s overstijgt de vraag naar nultredenwoningen het aanbod. Vraag en aanbod tekort of overschot nultredenwoningen per subregio

Eindhoven Helmond vraag


aanbod De Peel +Heeze-Leende, Cranen-donck De Kempen -

2.000

4.000

6.000

8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Eindhoven Helmond overig stedelijk gebied

tekort/…

De Peel +Heeze-Leende, Cranen-donck De Kempen -8.000 -7.000

-6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000

-



60

Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant achtergrondrapportage

Recommend Documents