Gemeente Oldebroek. Woningmarktonderzoek Hattemerbroek. 2e Concept. 12 augustus 2014

Gemeente Oldebroek

Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 2e Concept 12 augustus 2014

DATUM

12 augustus 2014

TITEL

Woningmarktonderzoek Hattemerbroek

ONDERTITEL

2e Concept Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem [email protected] www.companen.nl

OPDRACHTGEVER

Gemeente Oldebroek

(026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291

AUTEUR(S)

Bert van ‘t Land Pim Tiggeloven

PROJECTNUMMER

269.102/G

Inhoud 1

Samenvatting en conclusies

2

2

Inleiding 2.1 Aanleiding en onderzoeksvragen 2.2 Opzet van het onderzoek 2.3 Leeswijzer

4 4 5 5

3

Algemene analyse van de woningmarkt 3.1 Demografische terugblik 3.2 Prognose bevolking en huishoudens 3.3 Dynamiek op de huurmarkt 3.4 Dynamiek op de koopmarkt 3.5 Toekomstig aanbod

6 6 9 12 14 19

4

Hoe wil men gaan wonen? 4.1 Verhuisgeneigdheid 4.2 Binding aan dorp en gemeente 4.3 Woonwensen 4.4 Interesse voor locatie Borst 4.5 Aanknopingspunten voor de ontwikkeling van Borst

21 21 21 22 26 28

Bijlage 1: Samenvatting bestaande onderzoeken

30

1 Samenvatting en conclusies Integraal woningbehoefteonderzoek De gemeente Oldebroek is voornemens om voor inwoners en oud-inwoners woningen toe te voegen in Hattemerbroek op de locatie Borst. Deze locatie ligt aan de noordzijde van Hattemerbroek. Er is ruimte voor 40 woningen en het plan is om in 2015 te starten met de bouw van de eerste woningen. Om meer inzicht te krijgen in het gewenste woningbouwprogramma, heeft de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd. In Hattemerbroek is onderzocht onder welke doelgroepen vraag is naar woningen, hoe groot de vraag is en aan welke woningen behoefte is. Daarvoor heeft Companen een woonwensenonderzoek in Hattemerbroek en een aantal analyses uitgevoerd. De belangrijkste bevinden uit dit onderzoek worden in deze samenvatting weergegeven en voorzien van een advies voor de locatie Borst.

Terugblik demografische ontwikkeling Hattemerbroek maakt deel uit van de gemeente Oldebroek. Inclusief buitengebieden telt Hattemerbroek circa 1.335 inwoners en 520 huishoudens. Het aantal inwoners loopt wat terug, er vertrekken meer personen dan dat er binnen komen. Sinds het jaar 2000 is er maar incidenteel een woning gebouwd, dus veel woningzoekenden uit Hattemerbroek weten niet beter dan dat zij voor huisvesting aangewezen zijn op mogelijkheden buiten de kern. De analyse van verhuizingen wijst uit dat Hattemerbroek vooral een migratierelatie heeft met Zwolle en Hattem. Er vestigen zich vooral gezinnen en er vertrekken vaker alleenstaande jongeren. Binnengemeentelijk heeft Hattemerbroek vooral een relatie met Wezep. Dit zijn vooral jonge huishoudens.

Toekomstige demografische ontwikkeling, de huishoudensgroei Wanneer we de prognose van de provincie Gelderland voor de gemeente Oldebroek omzetten naar het niveau van de kern Hattemerbroek en buitengebied op basis van de huidige bevolkingssamenstelling (2013), dan verwachten we de volgende ontwikkelingen tot en met 2023: op de eerste plaats een zeer kleine afname van het aantal inwoners (circa 10). Verder zet de vergijzing door. Het aantal huishoudens in Hattemerbroek zal toenemen met ongeveer 35 tot en met 2023, indien in een gerichte woningbehoefte wordt voorzien. De kwantitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek voor de periode 2014 tot en met 2024 komt uit op 35 woningen. Op deze wijze wordt ook rekening gehouden met de opgelopen achterstand, vanwege het feit dat in de afgelopen tien tot vijftien jaar slechts vijf woningen gebouwd zijn in Hattemerbroek.

Huur of koop? Op de vrijgekomen huurwoningen in Hattemerbroek regeerden afgelopen jaren weinig mensen uit Hattemerbroek zelf. De reacties kwamen vooral van inwoners van Wezep. Senioren uit Hattemerbroek staan wel ingeschreven voor een woning in de gemeente, maar reageren niet of nauwelijks op woningen in de kern zelf. Hun voorkeur lijkt dichter nabij de zorg en voorzieningen te liggen. Het bestaande aanbod koopwoningen is omvangrijk en heeft een relatief lange verkooptijd. In de gemeente Oldebroek is ruimte voor woningen met een verkoopwaarde tot € 200.000, maar in de kern Hattemerbroek zijn deze woningen erg slecht verkoopbaar. Woningen met een prijsklasse tussen € 180.000 en € 190.000 zijn vanwege de financieringseisen momenteel onbereikbaar voor starters. Uitbreiding van het aantal huurwoningen in Hattemerbroek is niet noodzakelijk, koopwoningen wel.

269.102/G | Woningmarktonderzoek Hattemerbroek

2

Welk type (koop)woningen? Om zicht te krijgen op het gewenste woningbouwprogramma heeft de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De kern van dat onderzoek bestond uit een woonwensenenquête waarvoor alle huishoudens in Hattemerbroek en alle inwonende jongeren (18 - 30 jaar oud) zijn benaderd. Er is een respons behaald van 121 huishoudens en 23 starters en daarmee is een betrouwbaar beeld van de kwalitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek verkregen. Dit levert het volgende beeld op: · Verhuisgeneigdheid: 16% van de zelfstandig wonende huishoudens wil de komende jaren concreet verhuizen. Daarnaast zitten velen op het vinkentouw en zouden wel een verhuisbeweging willen maken, maar er zit geen hoge urgentie achter. · Binding aan Hattemerbroek: De verhuisgeneigde starters kiezen voor 42% voor verhuizing binnen hun huidige dorp. Voor de zelfstandige huishoudens die verhuisgeneigd zijn, ligt dat nog aanmerkelijk lager. · Woonwensen starters: In Hattemerbroek is 81% van de starters op zoek naar een koopwoning en slechts 19% wenst een huurwoning. Dit is een opmerkelijke uitkomst, omdat landelijk juist de oriëntatie op de huursector is toegenomen in de afgelopen jaren. · Woonwensen kleine huishoudens tot 55 jaar: Momenteel woont bijna twee derde in een huurwoning. Volgen we de wensen, dan zoekt slechts 33% van hen een andere huurwoning. · Woonwensen gezinnen: Verhuisgeneigde gezinnen wonen nu voor 8% in een huurwoning en 4% zoekt ook weer een huurwoning. Kopers zoeken veelal een 2^1-kapper of vrijstaande woning. De druk naar duurder wonen is echter beperkt. Ook gezinnen zijn, onder invloed van de huidige situatie op de woningmarkt, voorzichtig geworden. De woonlasten mogen niet sterk stijgen. · Woonwensen senioren: Ook verhuisgeneigde senioren in Hattemerbroek willen vooral naar de huursector verhuizen. 15% van hen woont nu in een huurwoning en 58% van de verhuisgeneigde senioren zoekt een huurwoning. Zij zijn dan vooral op zoek naar geschiktere woningen (nabij zorg en voorzieningen) en zoeken een appartement of een grondgebonden seniorenwoning.

Aanknopingspunten voor de ontwikkeling van Borst De kwantitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek wordt voor de periode 2014 - 2024 in totaal geraamd op ca. 35 woningen. In Hattemerbroek-Oost (Hanesteenseweg) is nog een plancapaciteit beschikbaar van 11 bouwkavels. · Dus als de kavels in Hattemerbroek op de markt blijven, is nog een plancapaciteit nodig voor maximaal 24 woningen en het is raadzaam om de capaciteit van Borst aanvullend te laten zijn op de kavels in Hattemerbroek-Oost . In Hattemerbroek-Oost zijn bouwkavels beschikbaar voor het realiseren van tweekappers of vrijstaande woningen; dit is vooral vraag van doorstromers. Daarom is het gewenst om in Borst vooral in te zetten op de woningvraag van starters. Gelet op hun woonwensen kan voor Borst ingezet worden op het volgende bouwprogramma: 80% rijwoningen in de prijsklasse € 150.000 tot € 200.000 en 20% tweekappers tussen de € 200.000 en € 250.000. ·


3

2 Inleiding 2.1 Aanleiding en onderzoeksvragen De gemeente Oldebroek wil in Hattemerbroek in de toekomst woningen toevoegen voor inwoners en oud-inwoners. De locatie kan worden ingevuld met woningbouw. Locatie Borst ligt aan de noordzijde van Hattemerbroek. Ten westen van het plangebied ligt het landgoed Vogelenzang, ten zuiden de Zuiderzeeweg.

Het gebied bevat ruimte voor ongeveer 40 woningen die gefaseerd op de markt komen. De planning is dat in 2015 wordt begonnen met de bouw van de eerste woningen. Om zicht te krijgen op het gewenste woningbouwprogramma en de verkaveling heeft de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Inzicht in de passendheid van het woningbouwbouwprogramma van het plan binnen de regionale en vooral ook lokale woningbehoefte is ook nodig met het oog op de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Het onderzoek moet voor Hattemerbroek antwoord geven op de volgende vragen: · Bij welke doelgroepen is er vraag naar woningen? · Wat is de omvang van de vraag uitgezet in de tijd (per jaar)? · Naar welk type woningen is er vraag en in welke segmenten (huur / koop en prijzen)? · Zijn er aanvullende factoren die de afzetbaarheid positief kunnen beïnvloeden?


4

2.2 Opzet van het onderzoek Dit onderzoek is opgebouwd uit de volgende onderdelen: 1. Deskresearch ten aanzien van de woningmarkt in en rond Hattemerbroek, met daarbij de volgende onderdelen: · Demografische analyses, waaronder verhuisstromen en bevolkingsprognoses. · Analyses over aanbod en vraag op de sociale huur- en koopmarkt. · Planaanbod in de regio. Eind 2013 en begin 2014 zijn alle huishoudens in Hattemerbroek benaderd om mee te doen aan een algemeen woningmarktonderzoek door Bouwfonds, de Rabobank IJsseldelta en deltaWonen. De resultaten van dit onderzoek worden hier nadrukkelijk meegenomen. Tevens is recent door de regio Noord-Veluwe een studie verricht naar de woningmarkt in de NoordVeluwe. Deze uitkomsten nemen we uiteraard ook mee, waar relevant. 2. Enquêteonderzoek in Hattemerbroek. · Woonwensen van huishoudens in Hattemerbroek · Woonwensen van inwonende jongeren (18 - 30 jaar oud) In juni 2014 zijn alle huishoudens in Hattemerbroek (gericht aan het hoofd van het huishouden) en alle inwonende jongeren tussen de 18 en 30 jaar schriftelijk benaderd met het verzoek om de woonwensenenquête online in te vullen. Indien gewenst kregen de huishoudens een schriftelijke vragenlijst toegestuurd. Op sommige adressen zijn dus meerdere brieven binnengekomen met uitnodigingen voor het onderzoek. Er zijn in totaal 551 huishoudens aangeschreven en 143 inwonende jongeren. Dit heeft geresulteerd in een respons van 121 huishoudens en 23 starters. Hiermee is een betrouwbaar beeld van de kwalitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek verkregen.

2.3 Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd: · Hoofdstuk 3 bevat een terugblik van de ontwikkelingen in Hattemerbroek in de afgelopen jaren. Naast inzicht in de demografische ontwikkeling, wordt ook informatie gepresenteerd die inzicht biedt in de lokale woningmarkt van Hattemerbroek. · Hoofdstuk 4 geeft de kwalitatieve woningbehoefte weer. Hierin wordt de samenstelling van de woningvraag en het woningaanbod voor de verschillende doelgroepen gepresenteerd. Meer specifiek worden ook de woonwensen beschreven van de mensen die opteren voor een nieuwbouwwoning in Borst. Voorin het rapport is een samenvatting opgenomen.


5

3 Algemene analyse van de woningmarkt 3.1 Demografische terugblik Loop van de bevolking Hattemerbroek maakt deel uit van de gemeente Oldebroek. Inclusief buitengebieden telt Hattemerbroek circa 1.335 inwoners en 520 huishoudens. Het aantal inwoners loopt wat terug: dit komt vooral door een negatief migratiesaldo. Er vertrekken meer personen dan dat er binnen komen. Het geboortesaldo is echter positief. Het aantal huishoudens blijft op peil. In Hattemerbroek is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,6 inwoners per huishouden. Dit ligt ruim boven het Nederlandse gemiddelde van 2,2 inwoners per huishouden. Huishoudens in Hattemerbroek zijn dus relatief groot. Tegelijkertijd zien we in figuur 3.1 een dalende trend in de gemiddelde huishoudensgrootte: dit heeft onder meer te maken met de vergrijzing. Figuur 3.1. Loop van de bevolking voor de kern Hattemerbroek en buitengebieden 2,66

1.300

2,64

1.200 1.100

2,62

1.000

2,60

900 800

2,58

700

2,56

600 2,54

500 400

Gemiddelde huishoudensgrootte

Aantal inwoners en huishoudens

1.400

2,52 2009

2010

aantal inwoners - linkerschaal

2011

2012

2013

aantal huishoudens - linkerschaal

gemiddelde huishoudensgrootte - rechterschaal

Bron: CBS.

Leeftijd De leeftijdsopbouw van de kern Hattemerbroek is weergegeven in figuur 3.2. Daarin zijn ook cijfers voor Nederland weergegeven. In Nederlands perspectief telt Hattemerbroek wat meer jonge kinderen en meer 65+-ers. Er zijn in Hattemerbroek procentueel wat minder inwoners tussen de 25 en 65 jaar. Het aandeel mensen van 15 - 45 jaar is tussen 2009 en 2013 teruggelopen in Hattemerbroek, het aandeel 65+-ers is toegenomen.


6

Figuur 3.2. Bevolkingsopbouw naar leeftijd voor de kern Hattemerbroek 30

Percentage inwoners

25 20 15 10 5 0 0 tot 15 jaar

15 tot 25 jaar Hattemerbroek 2009

25 tot 45 jaar

45 tot 65 jaar

Hattemerbroek 2013

Nederland 2013

65 jaar en ouder

Bron: CBS.

Huishoudens In Hattemerbroek wonen relatief weinig eenpersoonshuishoudens en veel gezinnen met kinderen (zie figuur 3.3). Hierin zit beweging: het aandeel huishoudens met kinderen neemt af ten gunste van het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens. Dit ligt in lijn met de eerder geconstateerde vergrijzing en huishoudensverdunning: huishoudens in Hattemerbroek worden kleiner. Figuur 3.3. Huishoudenssamenstelling voor de kern Hattemerbroek 50 45

Percentage huishoudens

40 35 30 25 20 15 10 5 0 Eenpersoonshuishoudens Hattemerbroek 2009

Huishoudens zonder kinderen Hattemerbroek 2013

Huishoudens met kinderen Nederland 2013

Bron: CBS.

Inkomen Het inkomen is in Hattemerbroek per inwoner gemiddeld lager dan in Nederland. Het gemiddelde jaarinkomen ligt in Hattemerbroek op € 19.100 en in Nederland op € 21.700. Per huishouden is dit door het relatief hoge aandeel tweeverdieners gunstiger: er zijn in Hattemerbroek minder huishoudens (34%) met een laag inkomen (Nederland: 40% van de huishoudens).


7

Verhuisstromen Hattemerbroek Op basis van GBA-bestanden van de gemeente Oldebroek hebben we de verhuisstromen van en naar de kern Hattemerbroek in de periode 2009 - 2013 op een rijtje gezet. Tabel 3.1. Verhuisstromen naar en uit Hattemerbroek, 2009-2013 Buiten gemeente Verhuisde personen N

Gevestigd 192

Binnen gemeente

Vertrokken 195

Gevestigd 59

Binnen Hattemerbroek

Vertrokken 45

25

t/m 19 jaar 20 t/m 29 jaar 30 t/m 39 jaar 40 t/m 49 jaar 50 t/m 59 jaar 60 t/m 69 jaar 70 jaar +

45 61 40 24 12 5 5

23% 32% 21% 13% 6% 3% 3%

25 77 35 17 24 10 7

13% 39% 18% 9% 12% 5% 4%

17 19 6 13 1 0 3

29% 32% 10% 22% 2% 0% 5%

7 16 7 5 0 2 8

16% 36% 16% 11% 0% 4% 18%

4 12 3 4 1 0 1

16% 48% 12% 16% 4% 0% 4%

Eenpersoonshuishouden Tweepersoonshuishouden Gezin

96 26 70

50% 14% 36%

120 26 49

62% 13% 25%

20 10 29

34% 17% 49%

19 18 8

42% 40% 18%

9 6 10

36% 24% 40%

Zwolle Hattem Wezep Oldebroek Kampen

36 9

44 31 47 9

45

14

Bron: GBA-bestanden gemeente Oldebroek.

Uit tabel 3.1 blijkt het volgende: · Vestigers in Hattemerbroek, die van buiten de gemeente Oldebroek komen, zijn vooral afkomstig uit Zwolle en Hattem. Het betreft voornamelijk gezinnen. Ook het vertrek uit Hattemerbroek naar een andere gemeente, richt zich vooral op Zwolle en Hattem. Dit zijn vaak alleenstaande jongeren. · Mensen die vanuit andere delen van de gemeente naar Hattemerbroek verhuizen, komen veelal uit Wezep. Dit zijn dan vooral jonge gezinnen. Mensen die vanuit Hattemerbroek naar een andere kern binnen de gemeente verhuizen, zijn vaak kleine, jonge huishoudens. Zij verhuizen vooral naar Wezep. Jonge huishoudens die binnen de gemeente verhuizen doen dat niet vanwege werk of school. Zij doen dat waarschijnlijk omdat in Hattemerbroek geen woning kan worden gevonden voor de veranderende woonwens of woonomgeving. Dit duidt mogelijk op het ontbreken van voldoende geschikte huisvesting voor de jonge huishoudens in Hattemerbroek.

Conclusies demografische terugblik Het aantal inwoners in Hattemerbroek is afgelopen jaren gedaald. Het aantal huishoudens is licht gestegen. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt, mede door de vergrijzing. Hattemerboek heeft in de afgelopen jaren een positief geboortesaldo en een negatief migratiesaldo gekend. Er vertrekken dus meer mensen uit Hattemerbroek dan dat er binnenkomen. De vertrekkers (meest jonge, kleine huishoudens) gaan vooral naar Wezep, Zwolle en Hattem. Belangrijk hierbij is de vraag of het gebrek aan beschikbare woningen mede een oorzaak is van het negatief migratiesaldo. In volgende hoofdstukken wordt hierop terug gekomen.


8

3.2 Prognose bevolking en huishoudens Gemeente Oldebroek De provinciale bevolkings- en huishoudensprognoses worden op gemeenteniveau opgesteld. De geconstateerd trend van een stijgend aantal huishoudens uit de vorige paragraaf zet zich daarin door. Ook blijkt dat een groei van het aantal inwoners wordt voorzien (zie figuur 3.4). Het aantal huishoudens zal sterker toenemen dan het aantal inwoners. Huishoudens worden steeds kleiner door de vergrijzing en individualisering van de maatschappij. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt weliswaar in de gemeente Oldebroek, maar blijft boven het landelijke gemiddelde omdat het aantal gezinnen in de gemeente relatief hoog is en blijft. Figuur 3.4. Toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling gemeente Oldebroek

23.000

2,70

21.000 2,65

Aantal inwoners

19.000 17.000

2,60

15.000 2,55

13.000 11.000

2,50

9.000 2,45

7.000

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,75

25.000

2,40

aantal inwoners

aantal huishoudens

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

5.000

gemiddeldaantal aantalinwoners inwonersper perhusihouden huishouden gemiddeld

Bron: Prognoses Provincie Gelderland.

In figuur 3.5 is te zien dat de groei van de bevolking (let op: gehele gemeente Oldebroek) vooral wordt veroorzaakt door een positief geboortesaldo (lichtgroene lijn). Een belangrijk signaal voor de verre toekomst is dat het geboortesaldo gestaagd afneemt en na 2035 op nul zal uitkomen. Wat betreft de migratie gaat de provincie uit van een negatief migratiesaldo (donkergroene lijn): er vertrekken meer mensen naar andere gemeenten dan dat er zich mensen van buiten de gemeente in Oldebroek vestigen. Netto resultaat is een groei van de bevolking.


9

Figuur 3.5 Toekomstig migratiesaldo, geboortesaldo en totaal saldo gemeente Oldebroek 200 150

Aantal personen

100 50 0 -50 -100

migratiesaldo

geboortensaldo

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

-150

ontwikkeling bevolking

Bron: Prognose Provincie Gelderland.

Hattemerbroek Wanneer we de prognose van de provincie Gelderland voor de gemeente Oldebroek omzetten naar het niveau van de kern Hattemerbroek en buitengebied op basis van de huidige bevolkingssamenstelling (2013), dan verwachten we de volgende ontwikkelingen tot 2023: op de eerste plaats een zeer kleine afname van het aantal inwoners (circa 10). Verder blijkt uit figuur 3.6 dat de vergijzing zich voortzet. Figuur 3.6. Geprognosticeerde leeftijdsopbouw van de bevolking van Hattemerbroek, 2014 - 2024 400 350

Aantal inwoners

300 250 200 150 100 50 0 0-15

15-30

30-40 2013

40-50 2018

50-65

65-75

75+

2023

Bron: Prognoses Provincie Gelderland, bewerking Companen.

In de volgende tabel worden enkele kerncijfers gepresenteerd die inzicht bieden in de ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte / gemiddelde woningbezetting.


10

Tabel 3.2. Ontwikkeling van de gemiddelde woningbezetting in de gemeente Oldebroek en Hattemerbroek Gemeente Oldebroek 1

2001 2012 2024 1

Hattemerbroek

Inwoners

Woningen / huishoudens

Gemiddelde woningbezetting

Inwoners

Woningen / huishoudens


22.640 22.716 23.144

7.220 8525 9.002

3,13 2,66 2,57

1.610 1.350 1.340

520 525 540

3,10 2,57 2,48

Cijfers voor 2001 en 2012 zijn gebaseerd op het CBS, de cijfers voor 2024 op de bevolkingsprognose van de provincie Gelderland.

Uit tabel 3.2 blijkt dat in de afgelopen 12 jaar slechts 5 woningen zijn gebouwd in Hattemerbroek. Dit betreft incidentele woningen en dit betekent dat de groei van de woningbehoefte buiten de kern Hattemerbroek is opgevangen. In de afgelopen jaren hebben inwoners uit Hattemerbroek de kern (noodgedwongen) moeten verlaten. Dit komt mogelijk omdat er (nagenoeg) geen nieuwbouw heeft plaatsgevonden, of omdat Hattemerbroek geen aantrekkelijk woonmilieu is voor deze doelgroep. Verder blijkt uit tabel 3.2 dat de gezinsverdunning in de afgelopen jaren zeer aanzienlijk is geweest. De bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie gaat er echter vanuit dat de gemiddelde woningbezetting in de komende jaren veel minder zal afnemen. Dit wordt pas goed zichtbaar in figuur 3.7.


Figuur 3.7. Ontwikkeling van de gemiddelde woningbezetting in Hattemerbroek 3,2 3 2,8 2,6 2,4 2,2 2 2001

2012

2024

Jaar

Bron: CBS.

Uit figuur 3.7 blijkt duidelijk dat de gemiddelde woningbezetting in Hattemerbroek (volgens de prognose van de provincie) in de komende jaren maar zeer beperkt afneemt. Echter, dit is geen plausibele aanname. Er is sprake van een trendbreuk, als de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose als uitgangspunt wordt aangehouden. Het is aannemelijker dat de gemiddelde woningbezetting sneller zal afnemen en wij achten een afname tot 2,40 in 2024 meer plausibel. Dit komt erop neer dat de gemiddelde woningbezetting in de periode 2012 - 2024 met 0,17 afneemt en dit ligt nog steeds maar op een derde van het afnametempo voor de gemiddelde woningbezetting voor de periode 2001 - 2012. Overigens, hiermee ligt de gemiddelde woningbezetting in Hattemerbroek nog ruim op het provinciaal gemiddelde dat voor 2024 op 2,20 wordt geraamd. Als een gemiddelde woningbezetting in 2024 van 2,40 wordt aangehouden, dan moet het aantal woningen in Hattemerbroek toenemen met 35 en dit ligt 20 woningen hoger dan wanneer de provinciale prognose als uitgangspunt wordt genomen. Een groei van de kwantitatieve woningbehoefte met 35 woningen voor een periode van tien jaar is ook verklaarbaar uit het feit dat in de afgelopen tien tot vijftien jaar (nagenoeg) niet gebouwd is in Hattemerbroek. Er is sprake van een opgelopen achterstand, die aanzienlijk is. Dit blijkt uit de woonwensenenquête, waarbij in juni 2014 onder meer alle inwonende jongeren tussen de 18 en 30 jaar benaderd zijn. Daaraan hebben 23 jongeren meegedaan en 50% van hen heeft aangegeven urgent


11

verhuisgeneigd te zijn. Zij willen binnen twee jaar verhuizen (zie hoofdstuk 4). Rekening houdend met het feit dat een deel van de jongeren niet heeft meegedaan aan de enquête maar wel snel wil verhuizen, achten wij een achterstand van zo’n 20 jongeren / huishoudens plausibel. Daarmee komt de kwantitatieve woningbehoefte voor de periode 2014 - 2024 uit op 35 woningen.

Conclusies demografische prognose In de kern Hattemerbroek wordt een zeer kleine afname van het aantal inwoners voorspeld. De verwachting is dat huishoudens in Hattemerbroek in de toekomst gaan verdunnen. Hierdoor wordt de gemiddelde huishoudensomvang kleiner en zal de woningbehoefte groeien met ongeveer 35 woningen.

3.3 Dynamiek op de huurmarkt Mutatiegraad per complex deltaWonen Noord-Veluwe De meeste van de 32 complexen van deltaWonen in de regio Noord-Veluwe (780 woningen) betreffen eengezinswoningen (94% van de woningen). Dit woningtype heeft over het algemeen een beperkte mutatiegraad van minder dan 10% (landelijk beeld). Voor gestapelde complexen is de mutatiegraad hoger, zoals blijkt uit tabel 3.3. Door deltaWonen worden in Hattemerbroek 115 woningen verhuurd, waarvan 25 meergezinswoningen zonder lift. Tabel 3.3. Mutatiegraad per type woning Type woning Appartement met lift Appartement zonder lift Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Totaal

Aantal mutaties 2 1 1 1 27

Mutatiegraad 10% 7% 33% 20% 11%

32

12%

Bron: deltaWonen.

Ingeschrevenen Hattemerbroek Er staan bij deltaWonen 149 mensen uit Hattemerbroek geregistreerd. Dit betreft vooral jongeren en 70+ers. De ingeschrevenen zijn voornamelijk één- en tweepersoonshuishoudens.


12

Figuur 3.9 Ingeschreven woningzoekenden voor een sociale huurwoning uit Hattemerbroek, naar leeftijd en huishoudensgrootte Aantal ingeschreven woningzoekenden

60 50 40 30 20 10 0 18-30

30-40

40-50

50-60

60-70

70+

Leeftijd nb

1

2

3

4

5

Bron: deltaWonen, bewerking Companen.

Reacties naar leeftijd Tussen 2008 en 2013 is bijna 1.250 keer gereageerd op vrijkomende woningen in Hattemerbroek. De reacties kwamen vooral van jonge huishouden. In vergelijking met het aantal ingeschreven 70+-ers is het aantal reactie van ouderen zeer klein. Blijkbaar is het woningaanbod in Hattemerbroek niet aantrekkelijk voor deze doelgroep, of men heeft zich vooral preventief ingeschreven. Figuur 3.10. Reagerende woningzoekenden op vrijkomende sociale huurwoningen in Hattemerbroek, naar leeftijd en huishoudensgrootte 700 600

Aantal reacties

500 400 300 200 100 0 18-30

30-40

40-50

50-60

60-70

70+

Leeftijd 1

2

3

4

5

6



13

Reacties naar herkomst Bijna 50% van deze reacties (bijna 600 over de periode 2008 t/m 2013) op de vrijgekomen sociale huurwoning in Hattemerbroek is afkomstig van inwoners van de kern Wezep. 20% (ongeveer 225) van de reacties is afkomstig uit Hattemerbroek zelf. Figuur 3.11. Aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen in Hattemerbroek, naar herkomst en leeftijd 600

Aantal reacties

500 400 300 200 100

18-30

30-40

40-50

50-60

60-70

Nunspeet

t Loo

Elburg

t Harde

Zwolle

Hattem

Oldebroek

Hattemerbroek

Wezep

0

70+


Verhuringen De afgelopen 5 jaar (2008 - 2013) zijn door deltaWonen 39 woningen verhuurd in Hattemerbroek. Dit waren vooral eengezinswoningen. De woningen zijn vooral verhuurd aan jonge éénpersoonshuishoudens, onder de 30 jaar oud.

Conclusies dynamiek op de huurmarkt Er staan bij deltaWonen 149 mensen uit Hattemerbroek geregistreerd. Dit betreft vooral jongeren en 70+ers. Tussen 2008 en 2013 hebben vooral jonge huishoudens gereageerd op vrijkomende woningen in Hattemerbroek. Senioren reageren nauwelijks. Blijkbaar is het woningaanbod of de woonomgeving (zorg) in Hattemerbroek niet aantrekkelijk voor deze doelgroep. Over de periode van 2008 tot 2013 blijkt dat van de woningzoekenden die gereageerd hebben op een vrijkomende sociale huurwoning in Hattemerbroek, nog geen 20% (ongeveer 225) afkomstig is uit de kern zelf. Bijna 50% (bijna 600) van de reagerende woningzoekenden is afkomstig uit Wezep. Een uitbreiding van het aantal huurwoningen in Hattemerbroek is niet noodzakelijk.

3.4 Dynamiek op de koopmarkt Samenstelling koopvoorraad De kern Hattemerbroek telt ruim 400 woningen, inclusief buitengebieden 525 woningen. Hiervan zijn 115 huurwoningen in eigendom van deltaWonen. De samenstelling van de woningvoorraad in Hattemerbroek sluit aan op het gemeentelijke beeld. Wel kan worden geconcludeerd dat er sinds 2000 verhoudingsgewijs weinig nieuwbouw geweest is in Hattemerbroek, in vergelijking tot de gehele gemeente.


14

Figuur 3.12. Kenschets van de woningvoorraad, in % 70 60

Procenten

50 40 30 20 10 0 Koopwoningen

In bezit woningcorporatie Hattemerbroek

In bezit overige verhuurders Oldebroek

Percentage gestapelde Bouwjaarklasse vanaf bouw 2000 Nederland

Bron: CBS.

De gemiddelde woningwaarde bedraagt in Hattemerbroek € 249.000 (WOZ, CBS, 2012). In de gehele gemeente is dit € 263.000, in Nederland € 232.000. Uit een analyse van de Monitor Nieuwe (koop)Woningen (meetinstrument van de NEPROM) blijkt dat de nieuwbouw (van 2006 tot en met 2013) in de projectmatig ontwikkelde koopsector in de gemeente Oldebroek de afgelopen jaren volledig grondgebonden was. In de huursector zijn overigens wel veel appartementen opgeleverd in deze periode. In figuur 3.13 zijn de opgeleverde eengezinskoopwoningen per jaar weergegeven, aangevuld met de gemiddelde verkoopprijs. De gemiddelde prijs van de nieuwe eengezinswoningen lag in de afgelopen jaren rond de € 200.000. Figuur 3.13 Nieuwbouw van koopwoningen in de gemeente Oldebroek, opleveringen en gemiddelde verkoopprijs 90

250.000

82

240.000 230.000

67

70

220.000

60

210.000

49

50

207.500

38

40

203.300

200.000 197.000 190.000

188.700 30 20 20

180.000

Gemiddelde verkoopprijs

Aantal opgeleverde woningen

80

170.000

10 0

3

160.000 0

0 2006 2007 2008 2009 2010 oplevering van nieuwe eengezinswoningen - linkerschaal

150.000 2011 2012 2013 gemiddelde verkoopprijs - rechterschaal

Bron: Monitor Nieuwe Woningen (NEPROM).


15

Aantal transacties koopsector Oldebroek Voor Hattemerbroek zijn geen gegevens beschikbaar over het aantal verkochte koopwoningen in de afgelopen jaren. Wel voor de gemeente Oldebroek. Figuur 3.14 Transacties en gemiddelde transactieprijs per jaar, gemeente Oldebroek 160

300.000 290.000

140

280.000 270.000 100

260.000

80

250.000 240.000

60

Transactieprijs

Aantal transacties

120

230.000 40 220.000 20

210.000

0

200.000 2007

2008

2009

aantal transacties - linkerschaal

2010

2011

2012

2013

gemiddelde transactieprijs - rechterschaal

Bron: Woningmarktcijfers.nl, Kadaster.

Net als elders is het aantal transacties in de gemeente Oldebroek de afgelopen jaren afgenomen. Ook de gemiddelde transactieprijs daalde: deze lag in 2008 rond de € 290.000 en is afgenomen tot rond de € 230.000 in 2013.

De verhouding tussen aanbod en vraag Figuur 3.15 geeft een beeld van aanbod en vraag in de gemeente Oldebroek. In beeld gebracht naar prijssegment: 1. het aanbod: aantal woningen nu te koop via Funda (donkergroene kolom); 2. de vraag: het aantal woningen dat in de afgelopen 12 maanden verkocht is (lichtgroene kolom); 3. en de verhouding daartussen. Deze verhouding wordt uitgedrukt in de ‘theoretische verkooptijd’: het aantal maanden dat er voor nodig is om het huidige aanbod te verkopen in het verkooptempo van de afgelopen 12 maanden (grijze lijn, rechterschaal in maanden). Dit is dus niet zozeer een tijdspanne, maar een verhoudingsgetal.


16

aanbod nu te koop - linkerschaal theoretische verkooptijd in maanden - rechterschaal

Theoretische verkooptijd in maanden

0 € 500.000+

0 € 450.000-500.000

10

€ 400.000-450.000

10

€ 375.000-400.000

20

€ 350.000-375.000

20

€ 325.000-350.000

30

€ 300.000-325.000

30

€ 275.000-300.000

40

€ 250.000-275.000

40

€ 225.000-250.000

50

€ 200.000-225.000

50

€ 175.000-200.000

60

€ 150.000-175.000

60

tot € 150.000

Aantal woningen

Figuur 3.15. Aanbod- en vraagverhoudingen grondgebonden, bestaande bouw in de gemeente Oldebroek

afgelopen 12 maanden verkocht - linkerschaal

Bron: Funda, 27 juni 2014.

Hieruit blijkt dat de meeste vraag naar bestaande woningen in de gemeente uitgaat naar het segment € 175.000 - € 200.000 en € 225.000 - € 250.000. In deze segmenten is vanuit verkoopoogpunt de verhouding tussen aanbod en vraag het gunstigst, met een theoretische verkooptijd van ongeveer een jaar. Boven € 250.000 is de markt moeizaam; de omvang van de doelgroep voor dit segment beperkt, maar er is wel relatief veel aanbod. Opvallend is dat tussen € 150.000 en € 175.000 weinig transacties in de bestaande voorraad zijn geweest, terwijl er relatief veel aanbod is. Dat kan het gevolg zijn van het aantal nieuwbouw dat afgelopen jaren in dit segment is gerealiseerd.

Te koop in Hattemerbroek Tabel 3.3. Analyse aanbod en vraag in Hattemerbroek via Funda Analyse bestaande bouw via Funda Rijwoning Te koop Verkocht

n 6

Vraagprijs € 188.542

m2 105

Prijs per m2 1.828

Hoekwoning

Te koop Verkocht

2

€ 210.000

95

2.301

Tweekapper

Te koop Verkocht

8 1

€ 281.688 € 267.500

134 138

2.191 1.938

Vrijstaand

Te koop Verkocht

15 6

€ 395.767 € 251.917

145 96

2.759 2.832

Bron: Funda mei 2014.

In tabel 3.3. is een overzicht opgenomen van de te koop staande woningen in Hattemerbroek. Daaruit blijkt dat er vooral veel ruime grondgebonden woningen te koop staan: 8 tweekappers met een gemiddelde vraagprijs van drie ton en 15 vrijstaande woningen met een gemiddelde vraagprijs van vier ton. Dit zijn segmenten met lange verkooptermijnen.


17

Verkoop bouwkavels Hattemerbroek Recent zijn er 11 bouwkavels aangeboden in Hattemerbroek-Oost (Hanesteenseweg); aan de kopers worden geen bindingseisen gesteld. Begin juli 2014 hebben zich vier belangstellenden bij de gemeente gemeld; dit zijn allen mensen met een maatschappelijke en/of economische binding aan de kern Hattemerbroek.

Conclusies Het bestaande woningaanbod is omvangrijk en kent een relatief lange verkooptijd. In Oldebroek is ruimte voor woningen met een verkoopwaarde tot € 200.000. In Hattemerbroek daarentegen worden deze woningen momenteel erg slecht verkocht. Woningen in de prijsklasse tussen € 180.000 en € 190.000 zijn momenteel vanwege de financieringseisen niet bereikbaar voor starters. In hoofdstuk 4 wordt aan de hand van enquêteresultaten specifiek ingegaan op de vraag naar woningen.


18

3.5 Toekomstig aanbod Om een beeld te krijgen van de mogelijke woningbouw in de gemeente Oldebroek en in omliggende gemeenten, zijn hieronder de woningbouwplanningen van de diverse gemeenten samengevat. Wij vermelden hierbij de gemeente, de gemiddelde plancapaciteit per jaar en de grotere ontwikkelingen (+20 woningen). Hieruit blijkt dat in Zwolle en Kampen de meeste woningbouw op de planning staat. In de regio ligt de nadruk op grondgebonden koopwoningen. Tijdsindicaties variëren tussen start bouw en oplevering, en zijn over meerdere jaren gefaseerd. Locatie Borst is niet in het overzicht opgenomen. Grote projecten tot 2020 Tot 2020 Oldebroek

Plancapaciteit tot 2020 circa 100 woningen per jaar, 70% egw, 30% mgw. 95% koop, 5% huur

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Oldebroek-West: ca. 70 egw koopwoningen in diverse segmenten, uitbreiding Diverse kleine inbreidingen Oldebroek en Wezep: egw 11 p.o. Hattemerbroek-Oost: egw dure koop Wezep 46 woningen inbreiding, koop egw en mgw: diverse segmenten Wezep: 70 woningen koop egw en mgw: diverse segmenten: Oldebroek: dure 24 egw koop Wezep: inbreiding 95 egw koop Wezep: inbreiding 35 mgw koop

Zwolle

Kampen

Tot 2017 400 woningen per jaar, daarna 500 woningen per jaar (planning). Verspreid over Stadshagen (uitbreiding) en inbreiding

Kraanbolwerk (inbreiding), Kamperpoort, Prinsenpoort

230 woningen per jaar, vooral in Kampen. 85% koop, 15% huur. Circa 85% egw, 15% mgw

Stationslocatie Kampen: 380 woningen, merendeel egw koop

Potentiële plancapaciteit 120 woningen per jaar, 70% egw, 30% egw. 78% koop, 22% huur

’t Harde Winkelcentrum: 55 mgw diverse segmenten koop en huur

Wezenlanden (ziekenhuislocatie)

Hanzewijk Kampen (herstructurering): 300 woningen, gemengd programma (egw/mgw) Het Meer IJsselmuiden: ca. 300 woningen, merendeel egw koopwoningen Onderdijks Kampen: 130 woningen merendeel egw koop

Elburg


Doornspijk: uitbreiding 55 dure koop mgw ’t Harde: inbreiding 34 woningen, vooral koop mgw diverse segmenten

19

Grote projecten tot 2020 Tot 2020

2014

2015

2016

2017

2018

’t Harde: 160 egw, diverse segmenten, uitbreiding Vossenakker, Elburg: uitbreiding 80 woningen: mgw huur en egw koop Elburg: 60 dure koop mgw, inbreiding Epe

Heerde

Hattem

100 woningen per jaar in harde en zachte plannen, 20 woningen per jaar restcapaciteit. 67% koop, 32% huur. 50% egw, 50% mgw.

Meeste aantallen in uitbreidingswijk Herstructurering centrum

Potentiële plancapaciteit 80 woningen per jaar. 80% egw, 20% mgw.

Bovenkamp Heerde fase 2: uitbreiding, 100 egw, diverse koopsegmenten (en enige sociale huur)

Potentiële capaciteit 80 woningen per jaar. 80% koop. 20% huur. 57% egw, 43% mgw.

Assenrade fase 2: 116 woningen, uitbreiding, merendeel egw

Wapenveld, uitbreiding: 60 woningen, merendeel egw, goedkope koop

Uilennest: inbreiding, 60 mgw Het Veen: inbreiding, 160 egw (potentieel) Inbreidingsplan in voorbereiding 80 woningen, merendeel mgw


20

2019

4 Hoe wil men gaan wonen? In dit hoofdstuk wordt inzicht geboden in de woonwensen van de starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers van 55 jaar en ouder. Dit gebeurt aan de hand van de vraagprofielen van deze groepen. Op grond hiervan kan bepaald worden in welke segmenten sprake is van een tekort of een potentieel overschot. De hier gepresenteerde uitkomsten zijn gebaseerd op de enquête die in juni 2014 in Hattemerbroek is uitgevoerd. Eind 2013 is in opdracht van Delta Wonen, Bouwfonds en de Rabobank IJsseldelta een woonenquête uitgevoerd in onder meer de kernen Hattemerbroek en Wezep. Vanwege het beperkte aantal enquêtes in Hattemerbroek is over de beide kernen gecombineerd gerapporteerd. Omdat in Wezep ruim tien keer zoveel enquêtes zijn afgenomen, worden die gecombineerde uitkomsten niet representatief geacht voor de kern Hattemerbroek; de uitkomsten worden in Bijlage 1 weergegeven. Daarin is ook een samenvatting opgenomen van het Woningmarktonderzoek Regio Noord Veluwe, dat gebaseerd is op het landelijke WoON2012.

4.1 Verhuisgeneigdheid Voor het in beeld brengen van vraag en aanbod op de woningmarkt hebben we in de enquête gevraagd of mensen de komende jaren (concrete) verhuisplannen hebben. De (concrete) verhuisgeneigdheid ligt onder zelfstandig wonende huishoudens in Hattemerbroek op ca 16%. Dit is exclusief de huishoudens die mogelijk willen verhuizen en een eventuele verhuizing laten afhangen van geschikt aanbod (45%). De verhuisgeneigdheid lijkt hoog, maar de mensen zijn reëel en dit blijkt uit het feit dat slechts 5% van de ondervraagden van plan is om in de komende 2 jaar te verhuizen. Velen zitten op het vinkentouw en zouden wel een verhuisbeweging willen maken, maar er zit geen hoge urgentie achter. De twijfel om al of niet te verhuizen kan voor jongere huishoudens samenhangen met de instabiele woningmarkt. Zeker is dat veel ouderen wel op termijn willen verhuizen, maar een verhuizing zo lang mogelijk uitstellen. Tabel 4.1: Hattemerbroek. Verhuisgeneigdheid en verhuistermijn van zelfstandige huishoudens en starters

Zelfstandige huishoudens Starters

Verhuisgeneigd binnen 2 jaar

Verhuisgeneigd 2 tot 5 jaar

Verhuisgeneigd termijn onbekend

Niet verhuisgeneigd

Totaal

5% 52%

11% 30%

45% 13%

40% 9%

100% 100%

Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014).

4.2 Binding aan dorp en gemeente Door vergelijking van de huidige en de gewenste woonplaats krijgen we mogelijke verhuisstromen tussen Hattemerbroek en de andere dorpen en gemeenten in beeld.


21

Elders in Nederland

Buitenland

Totaal

19% 16%

Gemeente Epe

8% 21%

Gemeente Heerde

28% 11%

Gemeente Elburg

Gemeente Hattem

6% 0%

Gemeente Zwolle

18% 42%

Wezep

Zelfstandige huishoudens Starters

Oldebroek

Hattemerbroek

Tabel 4.2: Hattemerbroek. Gewenste woonplaats bij verhuizing van huishoudens uit Hattemerbroek

4% 5%

3% 0%

7% 0%

5% 5%

2% 0%

100% 100%


·

·

De verhuisgeneigde starters kiezen voor 42% voor een woning in hun huidige dorp. In beperkte mate wil men naar Wezep verhuizen. Als men de gemeente verlaat hebben de gemeente Zwolle en de gemeente Hattem de voorkeur; starters kiezen niet voor Oldebroek. De zelfstandige huishoudens die verhuisgeneigd zijn, hebben maar een (zeer) beperkte binding met Hattemerbroek. Hun voorkeur ligt vooral in Wezep.

4.3 Woonwensen Starters: zoeken vooral een koopwoning Hieronder worden de woonwensen van starters gepresenteerd. Starters zijn huishoudens die nog niet over zelfstandige woonruimte beschikken (zij wonen op kamers of wonen in bij hun ouders). Tabel 4.3: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor starters, periode 2014 - 2019 Huidig Huurwoning Eengezinswoning Appartement 0-treden grondgebonden < €390 €390 - €700 > €700

Gewenst 19% 13% 6% 14% 5% -

Koopwoning

81%

Rij- / hoekwoning

64%

(Half)vrijstaand

17%

Appartement 0-treden grondgebonden

-

< €150.000

16%

€150.000 - €200.000

54%

€200.000 - €300.000

11%

> €300.000

-

Kavelwens Particulier opdrachtgeverschap

14%

Collectief particulier opdrachtgeverschap

14%

250 - 500 m²

10%

500 - 1.000 m² > 1.000 m²

4% -



22

·

· · ·

In Hattemerbroek is 81% van de starters op zoek naar een koopwoning en slechts 19% wenst een huurwoning. Dit is een opmerkelijke uitkomst, omdat landelijk juist de oriëntatie op de huursector is toegenomen in de afgelopen jaren. Dit sluit overigens wel aan op gegevens van deltaWonen waaruit blijkt dat maar weinig inwoners uit Hattemerbroek reageren op een vrijgekomen huurwoning in Hattemerbroek. Binnen de huursector gaat de vraag van starters vooral uit naar goedkope huurwoningen in het segment tot € 390. Onder de starters die een koopwoning zoeken is de rijwoning zeer geliefd. Starters zoeken vooral in het prijssegment tussen de € 150.000 en € 200.000. Ongeveer 14% van de starters heeft belangstelling voor collectief particulier opdrachtgeverschap en nog eens 14% wil zelf bouwen en heeft dan vooral belangstelling voor een kavel tot maximaal 2 500 m .

Kleine huishoudens tot 55 jaar: willen doorstromen naar de koopsector Hieronder worden de woonwensen van één- en tweepersoonhuishoudens tot 55 jaar gepresenteerd. Dit betreft doorstromers die nu al zelfstandig wonen en naar een andere woning willen verhuizen. Tabel 4.4: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor kleine huishoudens tot 55 jaar, periode 2014 - 2019 Huidig Huurwoning 68%

Gewenst 33%

Eengezinswoning

43%

20%

Appartement

25%

13%

0-treden grondgebonden

-

-

Overig

-

-

< €390

8%

17%

60%

17%

-

-

32%

67%

-

13%

32%

23%

Appartement

-

10%

0-treden grondgebonden

-

20%

< €150.000

-

9%

€150.000 - €200.000

-

19%

€200.000 - €300.000

8%

7%

25%

32%

€390 - €700 > €700 Koopwoning Rij- / hoekwoning (Half)vrijstaand

> €300.000 Kavelwens

17%

Particulier opdrachtgeverschap

17%

Collectief particulier opdrachtgeverschap 250 - 500 m²

17%

500 - 1.000 m²

-

> 1.000 m²

-


· ·

Momenteel woont twee derde van de verhuisgeneigde kleine huishoudens tot 55 jaar in een huurwoning. Volgen we de wensen, dan zoekt slechts 33% van hen een andere huurwoning. Van de verhuisgeneigde kleine huishoudens tot 55 jaar zoekt 67% een koopwoning. Een groot deel van hen is afkomstig uit een huurwoning en wil een verbetering in de woonsituatie realiseren door naar een koopwoning te verhuizen. De belangstelling gaat uit naar diverse woningtypen. Qua prijsniveau zoekt ruwweg een derde een koopwoning boven de € 300.000.


23

·

2

17% van de kleine huishoudens heeft belangstelling voor een kavel, tot maximaal 500 m .

Gezinnen: geen grote sprongen in de wooncarrière Hieronder worden de woonwensen van gezinnen met kinderen gepresenteerd. Dit betreft doorstromers die nu al zelfstandig wonen en naar een andere woning willen verhuizen. Tabel 4.5: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor gezinnen met kinderen, periode 2014 - 2019 Huidig Huurwoning 8%

Gewenst 4%

Eengezinswoning Appartement 0-treden grondgebonden

8% -

4% -

< €390 €390 - €700 > €700

8% -

4% -

Koopwoning

92%

96%

Rij- / hoekwoning (Half)vrijstaand Appartement 0-treden grondgebonden Overig

44% 44% 4%

13% 65% 9% 9% -

< €150.000 €150.000 - €200.000 €200.000 - €300.000 > €300.000

28% 16% 48%

25% 37% 33%

Kavelwens Particulier opdrachtgeverschap Collectief particulier opdrachtgeverschap 250 – 500 m² 500 – 1.000 m² > 1.000 m²

16% 4% 4% 8% 4%


· ·

·

Verhuisgeneigde gezinnen wonen nu voor 8% in een huurwoning en 4% zoekt ook weer een huurwoning. Het zijn vooral eigenaar-bewoners die verhuisgeneigd zijn. Gezinnen die een koopwoning zoeken, zoeken ook veelal een 2^1-kapper of vrijstaande woning. Zichtbaar is dat men een verbetering in de woonsituatie wil realiseren door te verhuizen naar een wat luxere woning. De vraag naar duurder wonen is echter beperkt. Ook gezinnen zijn, onder invloed van de huidige situatie op de woningmarkt, voorzichtig geworden. Zij willen wel verhuizen en een verbetering in hun woonsituatie realiseren, maar de woonlasten mogen hierdoor niet sterk stijgen. 2 Van de verhuisgeneigde gezinnen wenst 16% zelf te gaan bouwen: 4% wil een kavel tot 500 m , 8% 2 2 wil een kavel van 500 - 1.000 m en 4% wil een kavel die groter is dan 1.000 m .

Senioren: van koop naar huur Hieronder worden de woonwensen van senioren gepresenteerd. Dit betreft één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder die nu al zelfstandig wonen en naar een andere woning willen verhuizen.


24

Tabel 4.6: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor kleine huishoudens vanaf 55 jaar, periode 2014 - 2019 Huidig Gewenst Huurwoning 15% 58% Eengezinswoning Appartement 0-treden grondgebonden Overig

15% -

4% 27% 24% 4%

< €390 €390 - €700 > €700

9% 6% -

18% 33% 7%

Koopwoning

85%

42%


15% 63% 6%

4% 7% 14% 14% 4%

< €150.000 €150.000 - €200.000 €200.000 - €300.000 > €300.000

19% 15% 51%

10% 10% 21%

Kavelwens

6%

Particulier opdrachtgeverschap Collectief particulier opdrachtgeverschap

6% -

250 – 500 m² 500 – 1.000 m² > 1.000 m²

3% 3%


·

·

Uit alle woonwensonderzoeken blijkt dat senioren bij verhuizing vooral een huurwoning zoeken. Dit geldt ook voor de woonwensen van senioren in Hattemerbroek. Van hen woont 15% nu in een huurwoning en 58% van de verhuisgeneigde senioren zoekt een huurwoning. Men wil dus van koop naar huur verhuizen. Jongere senioren (tot 65 jaar) willen nog wel kopen, maar vanaf 65 jaar willen senioren massaal naar de huursector. Zij zijn dan vooral op zoek naar geschiktere woningen en zoeken een appartement of een grondgebonden seniorenwoning. Bij de keuze voor een huurwoning kiezen senioren vooral voor een huurwoning onder de liberaliseringsgrens. Slechts 7% kiest voor een huurwoning boven de liberaliseringsgrens. Dit duidt erop dat nog niet alle senioren een realistisch prijsniveau voor ogen hebben. Senioren met een inkomen boven de €34.678 (EU-toelatingsgrens voor de sociale huursector) komen namelijk in principe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning tot de liberaliseringsgrens.

Conclusies Hattemerbroek Onder starters is vooral een grote vraag naar koopwoningen in het prijssegment tussen € 150.000 en € 200.000. Van de verhuisgeneigde kleine huishoudens tot 55 jaar, woont een meerderheid momenteel in een huurwoning, maar zouden graag een koopwoning willen betrekken. Het prijssegment waarin kleine huishoudens hun woning zoeken, is zeer divers. Verhuisgeneigde gezinnen komen uit koopwoningen en willen na verhuizing graag opnieuw een koopwoning betrekken. Zij willen hun huidige woonsituatie verbeteren door te kiezen voor een ander woningtype, zoals een 2^1-kapper of vrijstaande woning. Senioren willen voornamelijk van koop- naar huurwoningen verhuizen. Ze zoeken vooral appartementen of een grondgebonden seniorenwoning. De gewenste huurwoning valt in het prijssegment onder de liberalisatiegrens. Echter komen niet alle senioren hiervoor in aanmerking door een te hoog inkomen volgens de EU-toelatingsgrens voor de sociale huursector.


25

4.4 Interesse voor locatie Borst Belangstelling voor het plan In het woonwensenonderzoek is ook de belangstelling gemeten voor het wonen in de locatie Borst.

Zeker interesse Misschien, maar ik ben nu nog niet verhuisgeneigd Misschien, maar ik heb een voorkeur voor een andere woonplaats Geen interesse Weet niet Totaal

Starters (N=23)

Zelfstandige huishoudens (N=121)

Kleine huishoudens vanaf 55 jaar

Gezinnen

Kleine huishoudens tot 55 jaar

Tabel 4.7: Hattemerbroek. Belangstelling voor de locatie Borst onder zelfstandige huishoudens en starters

0% 25% 6%

9% 13% 7%

0% 7% 6%

4% 13% 7%

30% 9% 30%

41% 28% 100%

62% 9% 100%

63% 24% 100%

59% 18% 100%

18% 13% 100%


Uit tabel 4.7 blijkt dat vooral starters belangstelling hebben voor een woning in de locatie Borst. Zo’n 30% van de starters heeft zeker belangstelling voor een woning in Borst en 9% heeft misschien in de toekomst belangstelling om daar te gaan wonen. 9% van de gezinnen heeft interesse voor Borst en 13% heeft interesse maar heeft nu geen plannen om te verhuizen. Ouderen hebben nu in principe geen belangstelling voor een woning in Borst en wellicht heeft 7% op termijn nog belangstelling voor wonen in Borst. In paragraaf 4.5 worden deze percentages vertaald naar een reëel programma voor locatie Borst.


26

Woonwensen van huishoudens en starters met interesse voor locatie Borst Tabel 4.8:

Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector van zelfstandige huishoudens en starters met interesse voor de locatie Borst Starters 25%

Zelfstandige huishoudens 6%

Eengezinswoning Appartement 0-treden grondgebonden

17% 8% -

6% -

< €390 €390 - €700 > €700

19% 6% -

3% 3%

Koopwoning

75%

94%


60% 15% -

27% 42% 12% 12% -

< €150.000 €150.000 - €200.000 €200.000 - €300.000 > €300.000

14% 48% 14% -

8% 30% 42% 14%

Kavelwens

25%

14%

Particulier opdrachtgeverschap Collectief particulier opdrachtgeverschap

13% 12%

14% -

Huurwoning


Voor de groep belangstellenden voor Borst is nagegaan of hun woonwensen afwijken van de woonwensen van de totale groep verhuisgeneigden. Dat blijkt nauwelijks het geval te zijn. Starters zoeken in Borst vooral een rijwoning tussen de € 150.000 en € 200.000. Doorstromers zoeken vooral een (half)vrijstaande woning tussen de € 200.000 en € 300.000.

Financiële mogelijkheden versus woonwensen op locatie Borst Aan de starters die interesse hebben voor een woning op de locatie Borst is gevraagd naar hun financiële mogelijkheden. Tevens is gevraagd of zij hun financiële mogelijkheden kunnen vergroten door het aanwenden van eigen vermogen of financiële ondersteuning door ouders. € 1.800 netto maandsalaris ≈ € 30.600 bruto jaarsalaris € 2.400 netto maandsalaris ≈ € 44.700 bruto jaarsalaris € 3.200 netto maandsalaris ≈ € 65.600 bruto jaarsalaris


27

Tabel 4.9:

Hattemerbroek. Financiële positie van starters met belangstelling voor locatie Borst (naar netto huishoudinkomen per maand, positie op de arbeidsmarkt en mogelijkheden voor aanvullende financiële ondersteuning)

Positie op de arbeidsmarkt Werkend

Overig (studenten, etc.)

Totaal

Aanvullende financiële ondersteuning

< € 1.000

€ 1.000 € 1.850

€ 1.850 € 2.300

> € 2.300

Totaal

Eigen vermogen Ouders Geen

0% 0% 12%

0% 13% 13%

13% 0% 0%

12% 0% 0%

25% 13% 25%

Totaal

12%

25%

13%

12%

63%


0% 0% 0%

0% 0% 38%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 38%

Totaal

0%

38%

0%

0%

38%


0% 0% 12%

0% 13% 50%

13% 0% 0%

12% 0% 0%

25% 13% 62%

Totaal

12%

63%

13%

12%

100%


·

·

·

Van de geïnteresseerde starters in Borst heeft 12% een netto inkomen van minder dan € 1.000 per maand en zij zijn in principe nog niet in staat om een woning te kopen. Wellicht heeft deze groep starters geanticipeerd op de toekomst (bijvoorbeeld binnenkort opleiding afgerond en het plan om te gaan werken). 63% heeft een inkomen tussen de € 1.000 en € 1.850 per maand en dit komt neer om maximaal € 31.000 bruto per jaar. Deze groep beschikt niet over eigen vermogen, en 13% van de ouders is bereid een bijdrage te leveren. Vermoedelijk zal een flink deel van deze groep nog niet kunnen kopen, maar wellicht over enige tijd wel. De groepen met een inkomen dat hoger is dan € 1.850 per maand kunnen in principe wel kopen. Op grond van deze informatie over de financiële situatie van de starters, kan worden aangenomen dat ongeveer 38% van de verhuisgeneigde starters een woning kan kopen.

Conclusies locatie Borst Starters zijn het meest geïnteresseerd in een woning in de locatie Borst. Ongeveer één op de tien gezinnen heeft ook interesse in het wonen op deze locatie. Kleine huishoudens hebben wel interesse, maar geven aan niet verhuisgeneigd te zijn. Ouderen hebben in principe geen belangstelling in locatie Borst. De woonwensen van belangstellenden voor locatie Borst komen overeen met de woonwensen van alle verhuisgeneigden: starters zoeken rijtjeswoningen tussen € 150.000 en € 200.000 en doorstromers een (half)vrijstaande woning tussen € 200.000 en € 300.000. Op dit moment kan een deel (12%) van de geïnteresseerde starters nog geen woning kopen, gezien hun financiële positie. Er kan worden aangenomen dat ongeveer 38% van verhuisgeneigde starters (al dan niet met hulp van de ouders) een woning kan kopen.

4.5 Aanknopingspunten voor de ontwikkeling van Borst ·

De kwantitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek wordt voor de periode 2014 - 2024 in totaal geraamd op ca 35 woningen. In Hattemerbroek-Oost (Hanesteenseweg) is nog een plancapaciteit


28

·

· ·

·

·

beschikbaar van 11 bouwkavels. Er is dus nog een plancapaciteit nodig voor maximaal 24 woningen en het is raadzaam om de capaciteit van Borst op deze behoefte af te stemmen. Het is niet wenselijk om in Borst huurwoningen te realiseren. De vraag naar huurwoningen is, zelfs onder starters uit Hattemerbroek, beperkt. De meeste huurwoningen die vrijkomen worden toegewezen aan mensen van buiten Hattemerbroek. De locatie is niet geschikt voor seniorenwoningen, gezien zij zeer beperkte interesse hebben in deze locatie. In Hattemerbroek-Oost zijn bouwkavels beschikbaar voor het realiseren van tweekappers of vrijstaande woningen; dit is vooral vraag van doorstromers. Daarom is het gewenst om in Borst vooral in te zetten op de woningvraag van starters. Gelet op hun woonwensen kan voor Borst ingezet worden op het volgende bouwprogramma: 80% rijwoningen in de prijsklasse € 150.000 tot € 200.000 en 20% tweekappers tussen de € 200.000 en € 250.000. Aangenomen wordt dat het realiseren van ongeveer 5 woningen per jaar realistisch is.


29

Bijlage 1: Samenvatting bestaande onderzoeken Kernpunten woningmarktonderzoek Regio Noord Veluwe (2013). Dit is een studie als voorbereiding op de regionale woonagenda en betreft de zes gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Putten en Oldebroek, waarbij ook Hattem en Heerde aanhaken. Bevolkingsontwikkeling: In de regio is sprake een positief geboortesaldo en - afhankelijk van de woningbouw per gemeente - een negatief migratiesaldo. Resultaat is een lichte groei van het aantal inwoners en huishoudens. Voor de lange termijn kan worden uitgegaan van een verdere groei van het aantal huishoudens. De bevolking zal structureel veranderen: ouder en in kleinere huishoudens en minder gezinnen. Vooral de vergrijzing zal een belangrijk issue vormen (gelijkvloers wonen, aanpassen bestaande voorraad - ook door de extramuralisatie van de zorg). Hierbij de kanttekening dat senioren weinig verhuisgeneigd zijn. Verhuizingen: Er wordt in de regio relatief veel tussen gemeenten verhuisd (open markt), maar veel mensen voelen zich wel gebonden aan de regio. De bevolking wordt overwegend gekenschetst als ‘honkvast’. Zo zijn er veel verhuizingen tussen Oldebroek en Elburg, en tussen Oldebroek en Zwolle. Verhuizingen van en naar andere delen van het land worden vooral uitgevoerd door kleine / jonge huishoudens. Lokale en regionale verhuizingen betreffen vooral gezinnen en ouderen. Senioren zijn weinig verhuisgeneigd. Aanbod en vraag: Op basis van het WoON 2012 is voor 2013 en 2014 de woningbehoefte bepaald door de woonwensen in de toekomst te ramen en daar de huidige woningvoorraad vanaf te trekken. Aanname: de woonwensen blijven gelijk, de verschillende doelgroepen veranderen conform prognoses. Op basis hiervan wordt voorzien dat in de regio een tekort zal ontstaan aan sociale huurwoningen en aan dure eengezinskoopwoningen (onder andere vrijstaand). Er is een theoretisch overschot aan koopwoningen in het middensegment (tussenwoningen) en een tekort aan appartementen. Voor Oldebroek is in 2013 een tekort berekend aan appartementen (huur en koop), en een overschot aan grondgebonden woningen. Toekomstig aanbod in de regio: Er staan gemiddeld tot 2020 zo’n 1.000 woningen per jaar gepland. Dat is veel, gezien de huishoudensprognose en de productie in het verleden. Aan de andere kant zal de planning vermoedelijk niet worden gerealiseerd. Van de geplande woningen is 60% nultreden, waarvan circa de helft appartementen. Verder is een derde gepland in de dure koop en een derde in de huur. Bestaande voorraad: De kwaliteit van de bestaande voorraad is een issue in de regio (veel vroegnaoorlogse bouw). Opgaven: Afnemende groei, slag naar vraaggestuurd bouwen, verbeteren van de doorstroming door bindingseisen weg te nemen, vergrijzing en extramuralisatie faciliteren, sturen op woonlasten, kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad en meer samenwerking om beter te kunnen sturen.


30

Samenvatting woonwensenonderzoek Hattemerbroek en Wezep - zoals voor delta Wonen, Bouwfonds en de Rabobank IJsseldelta is uitgevoerd eind 2013 · ·

·

·

· ·

· · · ·

Van alle huishoudens is 19% verhuisgeneigd (binnen nu en 5 jaar). Van de verhuisgeneigden in Hattemerbroek / Wezep wil 89% in de woonplaats blijven wonen. 4% wil naar Zwolle, 1% naar Kampen en 7% heeft de voorkeur voor een woonplaats elders. Uit het WoON kwam naar voren dat in de gemeente Oldebroek 9% van de verhuisgeneigden is gericht op Zwolle. Dit zijn in totaal 1.000 huishoudens die binnen Hattemerbroek/Wezep willen verhuizen. De vraag gaat uit naar de sociale huur (35%), bestaande koop (25%), nieuwbouw koop duurder dan 2 ton (21%) en nieuwbouw koop goedkoper dan 2 ton (12%). Respondenten die een huurwoning willen zijn vooral 55+-ers (paren zonder kinderen). De helft van de potentiële huurders laat een koopwoning achter. Mensen die willen gaan huren (vooral vraag naar sociale huur) hebben een voorkeur voor appartementen. In de enquête hebben weinig starters meegedaan (zij willen zowel kopen als huren, met een kleine voorkeur voor koop). De mensen die een nieuwbouwwoning zoeken bestaan vooral uit gezinnen met kinderen. Mensen die willen kopen willen naar diverse types (rij, tweekapper, vrijstaand, bungalow, appartement). Zij willen vooral een woning boven 2 ton, of in het segment € 175.000 - € 200.000. De verhuisgeneigden kijken graag uit over groen. Degenen die een voorkeur hebben voor grondgebonden wonen, willen qua architectuur vooral in een retrodorpse of cottage-stijl. Moderne architectuur vindt men niet aantrekkelijk. Appartementencomplex: voorkeur voor kleinschalig (< 20 woningen). Enige steekwoorden: met lift, inpandig balkon, moderne uitstraling, uitzicht op groen, eigen parkeerplaats. Van de mensen die bij nieuwbouw energiebesparende maatregelen willen, willen de meeste mensen tot € 5.000 investeren, voornamelijk via de hypotheek te financieren (overigens geven de meeste mensen geen bedrag).


31

Gemeente Oldebroek. Woningmarktonderzoek Hattemerbroek. 2e Concept. 12 augustus 2014

Recommend Documents