Woningmarktanalyse Halderberge
Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015
Aanleiding De afgelopen jaren hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan (en nog steeds) die van invloed zijn op de woningmarkt. Zo ook in Halderberge. Daarom is het van belang om ons beeld van de woningmarkt voortdurend actueel te houden. Het laatste algemene woningmarktonderzoek van de gemeente en Bernardus Wonen gezamenlijk dateert uit 2008.
Inleiding
Doel Deze woningmarktanalyse is bedoeld als input en kader voor verdere beleidsontwikkeling binnen de gemeente Halderberge en Bernardus Wonen en voor nadere afstemming met belanghouders.
Inhoud De analyse geeft een beeld van de huidige situatie op de woningmarkt. De volgende onderwerpen komen aan bod: Krachtenveld Bevolking en doelgroepen Bevolkingsontwikkeling Ontwikkeling sociale doelgroep Ouderen en verzorgd wonen Doelgroepen Woningmarkt Kopen Huren Kernen
Onderzoeksmethodiek In deze woningmarktanalyse is gebruik gemaakt van bestaande gegevens in de vorm van algemene literatuur, voorgaande onderzoeken en databases. Daarnaast is gebruik gemaakt van de informatie uit de expertmeeting met lokale makelaars op 21 mei 2015. De analyse is een momentopname, toekomstige ontwikkelingen en inzichten kunnen effect hebben op de resultaten.
Bosschenhoofd Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Stampersgat Regio West- Brabant
Krachtenveld Vergrijzing en ontgroening Wet langdurige zorg
WMO-beleid
Mobiele leefpatronen
Vragersmarkt
Leefbaarheid Bereikbaarheid Huurtoeslagregels
Arbeidsmarkt
Voorzieningen
WONINGBEHOEFTE
Landelijke woonomgeving Scheefwonen
Woningwet
Hypotheekregels
Burgerparticipatie
Woonquote
Inkomenseisen sociale huurwoningen Kwaliteit woningen
Woonwensen
Anticipeerregio
Veranderende bevolkingssamenstelling
Toewijzingsregels sociale huur Betaalbaarheid Duurzaamheid
Vraag en aanbod van woningen wordt bepaald door veel verschillende externe factoren.
Bevolkingsontwikkeling Aantal inwoners Halderberge
Aantal inwoners kernen
2000 2005 2010 2015
Bosschenhoofd 2132 2135 2047 2253 5,7
Hoeven
Oud Gastel
Oudenbosch
Stampersgat
6517 6600 6727 6625 1,7
7128 7078 7204 7002 -1,8
12561 12408 12105 12393 -1,3
1307 1315 1221 1216 -7,0
Het totaal aantal inwoners neemt af met 700 personen tot 28640 inwoners in 2030. Het aantal huishoudens daarentegen stijgt van 12480 naar 13170 in 2030. Leeftijdsopbouw bevolking
Het aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt van 27% naar 35% in 2030, de grootste afname zit bij de gezinnen met kinderen. Er is sprake van een sterke vergrijzing: 30% van de inwoners is in 2030 ouder dan 65 jaar (provinciaal 25% en landelijk 21% ). In de regio heeft alleen Rucphen een hoger aandeel 65+ ers in 2030 (31,8%). De toe- en afname van het aantal inwoners per kern fluctueert.
Ontwikkeling sociale doelgroep Ontwikkeling sociale doelgroep: toename van 38% tot 41% huishoudens in 2020, toename 610 huishoudens.
Woonsituatie sociale doelgroep
49% van de sociale doelgroep woont in een sociale huurwoning. Het aandeel sociale doelgroep in de koop neemt toe. Aandeel scheefwonen in sociale huur is in vergelijking met regiogemeenten groot: 35%, maar neemt af. Samenstelling sociale doelgroep woningzoekenden: groot aandeel een-oudergezinnen/gescheiden mensen, jongeren, statushouders en mensen met probleemachtergrond (voorheen intramuraal/begeleid wonen). Beperkt aandeel ouderen of volledige gezinnen. In de regio kan het gros van de huurders de huur goed betalen. Ongeveer 8% van de doelgroep van beleid heeft moeite met het betalen van de huur.
Sociale doelgroep zijn de inwoners met een inkomen onder de € 34.911,-
Ouderen en verzorgd wonen Wooncarriere
Door het rijksbeleid, dat is gericht op vermindering van zorgkosten en op extramuralisering, neemt de behoefte aan geschikte woningen (waar zorg aan huis kan worden geleverd) toe. De grootste opgave de komende jaren is het aanpassen van bestaande woningen, door de paritculieren huiseigenaren en verhuurders.
Landelijk is 90% van de ouderen (zeer) tevreden over de huidige woonsituatie, wil 31% van de ouderen nooit meer verhuizen en is €500-€750 het optimum voor woonlasten per maand. Verhuizen doet men vooral om kleiner te gaan wonen.
Ontwikkeling behoefte wonen-zorg
Beschermd wonen Beschut wonen Verzorgd wonen Geschikt wonen
2012-2024 85 -75 145 620
2024-2029 45 10 40 115
2012-2029 130 -65 185 735
Ouderen binnen de sociale doelgroep (< € 35.000) kunnen hogere huur betalen vanwege belastingvoordeel en lagere overige kosten levensonderhoud dan gezin, maar zijn in toenemende mate meer kosten kwijt aan zorg. Door de uitwisselbaarheid van beschermde en beschutte woonvormen is hieraan tot 2024 geen extra behoefte. Vanaf 50 jaar denken woningzoekende ook aan de levensloopbestendigheid van de woning. Verhuizen doen ouderen alleen mits er echt ‘woonvoordeel’ is te behalen en het aanbod voldoet aan al hun woonwensen. Kwaliteit van de nieuwbouw seniorenwoning is hierdoor erg belangrijk, bijvoorbeeld de afmeting van het balkon.
Doelgroepen Aandachtspunt is de positie van middeninkomens (inkomens €35.000 - € 45.000) op de huur- en koopwoningmarkt. Zij hebben geen recht op huurtoeslag en komen moeilijker in aanmerking voor een hypotheek in verband met strengere regelgeving.
Aantal arbeidsmigranten
Het aantal te huisvesten statushouders is de afgelopen tijd toegenomen en de verwachting is dat deze toename doorzet (taakstelling 1e half jaar 2015 25 personen). Het aantal te huisvesten arbeidsmigranten neemt voornamelijk toe na 2020. Huisvesting voor arbeidsmigranten wordt verzorgd door werkgevers, huisvesters en woningcorporatie (geen short-stay). Huisvesting long-stay arbeidsmigranten vindt vooral plaats in de reguliere woningvoorraad. De woningbehoefte is voornamelijk een betaalbare huurof koopwoning. Bernardus Wonen hanteert een voorrangsregeling voor WMO-urgenten en statushouders; dit betreft 1020% van het vrijkomend aanbod.
Naast de sociale doelgroep, ouderen en zorgbehoevenden zijn er ook veel ontwikkelingen bij statushouders, arbeidsmigranten en de middeninkomens
Woningmarkt Aantal woningen
Nieuwbouwopgave en planning t/m 2022
Woningmarkt bestaat voor 35 % uit huurwoningen (30 % corporatiebezit en 5% huur overig) en 65 % uit koopwoningen. De woningbehoefte die volgt uit de meest actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) is richtinggevend voor de gemeentelijke woningbouwplanning en programmering. Invloed van nieuwbouw is maximaal 6% van de totale woningvoorraad in 2025, kwalitatief ligt er een grote opgave in de bestaande woningvooraad.
In Halderberge wordt gebouwd voor de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo 0). Er is een sterke kerngebondenheid. In de periode 2015- 2025 is er een geprognotiseerde behoefte aan 755-945 extra woningen. Omslagpunt van groei naar krimp in de woningvoorraad is na 2030. Het voorzieningenniveau heeft invloed op de aantrekkingskracht van de woningmarkt, voorzieningen niveau’s in de landelijke kernen zijn divers.
Koopwoningmarkt Er is in verhouding veel aanbod van relatief dure, grote, vrijstaande woningen.
Opbouw woningvoorraad
Gemeentebreed is voldoende aanbod betaalbare koop voor kopers met krappe beurs, maar kopers wensen vaak hoger kwaliteitsniveau (locatie, inhoud, afwerking) dan zij kunnen betalen. Gemiddelde woningwaarde WOZ op 1-1-2015 is € 223.000, WOZ voormalig huurwoningen is gemiddeld €150.000, gemiddelde verkoopprijs €130.000. Aandachtspunt is aanbod grote koopwoningen in buitengebied. De koopwoningmarkt lijkt weer aan te trekken; verkooptijd neemt af en aantal transacties neemt toe. Gemiddelde woningwaarde WOZ
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Huurwoningmarkt 30% woningvoorraad woningcorporatiebezit: 3.645 woningen verdeeld over alle kernen. Vrijkomend woningaanbod: jaarlijks 235 woningen. Wachtduur huurwoningen hangt af van woningtype én zoekgedrag woningzoekenden: gemiddeld 3,5 jaar. Verhuurbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen is goed in alle kernen. Verhuurbaarheid van appartementen, seniorenwoningen en duurdere huurwoningen verloopt moeizaam. Gemiddelde huur in 2015 €500 en gemiddelde streefhuur €600. Opbouw huurwoningvoorraad
Bernardus Wonen is de grootste verhuurder van huurwoningen in Halderberge (30% van de totale woningvoorraad). De overig huurwoningen worden verhuurd door commerciële partijen en een aantal complexen door Thuisvester.
Bosschenhoofd Ruime woongebieden maar achteruitgang aanbod aan voorzieningen. Groene woonomgeving is aantrekkingskracht. Gemiddelde woningwaarde WOZ op 1-1-2015 is € 273.265. Totaal 1016 woningen waarvan 240 huurwoningen (24%).
Opbouw woningvoorraad
Bosschenhoofd heeft ruime, rustige en groene woonmilieu’s. Het nieuwbouwprogramma moet zich concentreren aan de westzijde van de Pastoor van Breugelstraat.
Hoeven Woningmarkt Hoeven en Oud Gastel zijn enigzins vergelijkbaar. Hoeven aantrekkelijk voor inwoners die terugkeren en voor inwoners van buiten Halderberge. Veel voorzieningen, groot winkelaanbod en nauwe relatie met Etten-Leur. Vraag naar betaalbare koopwoningen. Gemiddelde woningwaarde WOZ op 1-1-2015 is € 251.992. Opbouw woningvoorraad
Totaal 2828 woningen waarvan 610 huurwoningen (22%).
De woonwijken van Hoeven zijn ruim opgezet, waardoor Hoeven een groen karakter heeft en een prettig woonklimaat.
Oud Gastel Woningmarkt Hoeven en Oud Gastel zijn enigzings vergelijkbaar. Oud Gastel aantrekkelijk voor inwoners die terugkeren en voor inwoners van buiten Halderberge. In het centrumgebied is vraag naar levensloopbestendige grondgebonden woningen. Vraag naar instapklare rijwoningen tot €186.000. Opbouw woningvoorraad
Gemiddelde woningwaarde WOZ op 1-1-2015 is € 241.580. •
Totaal 2992 woningen waarvan 550 huurwoningen (18%).
Oud Gastel is een kern met een rustig en gemoedelijk woonmilieu. Door de gunstige ligging van de kern en het goede voorzieningennveau trekt Oud Gastel relatief veel vestigers van buiten de gemeente aan.
Oudenbosch Veel rijwoningen in de bestaande voorraad en veel goedkope rijwoningen zijn te koop; voorzichtig zijn met het toevoegen van rijwoningen in nieuwbouw. Moeilijke appartementenmarkt. Door aanwezige voorzieningen en goede bereikbaarheid aantrekkelijk voor lagere inkomensgroepen en opvang statushouders. Per wijk zeer wisselend aandeel huurwoningen. Gemiddelde woningwaarde WOZ op 1-1-2015 is € 192.630.
Opbouw woningvoorraad
•
Totaal 5672 woningen waarvan 2080 huurwoningen. Oudenbosch is de kern met percentueel de meeste huurwoningen (37%).
Oudenbosch is de meest stedelijke kern van de gemeente met een groot aandeel eengezinswoningen.
Stampersgat Geen grote toevoeging van nieuwbouw, inzetten op vernieuwbouw en beperkte kleine nieuwbouwprojecten. De industrie bepaalt mede de uitstraling van Stampersgat voor buitenstaanders. Achteruitgang voorzieningen. Gemiddelde woningwaarde WOZ op 1-1-2015 is € 192.583. •
Totaal 530 woningen waarvan 170 huurwoningen (32%).
Opbouw woningvoorraad
Stampersgat heeft een landelijk woonmilieu met veel woningen die een vrij uitzicht hebben.
Regionale woningmarkt Vestigings- en vertrekoverschot 2011-2013
Halderberge heeft een grote woningmarktrelatie met Roosendaal, Breda, Etten-Leur, Moerdijk en Rucphen. Er is een evenwicht in vertrek en vestiging van personen uit andere gemeenten. Verhuisbewegingen in de huursector zijn verschillend van die binnen de koopsector, in de huursector is Oudenbosch meest populaire kern. Regio West-Brabant is anticipeerregio: in de periode 2020-2040 is sprake van bevolkingsdaling. Inwoners vestigen zich vaak in Halderberge vanwege de rustige en ruime woonomgeving, sociale contacten, goede afstand naar werk en omdat ze eerder in deze gemeente hebben gewoond. Woningzoekenden vanuit Zuid-Holland zoeken vaak naar rustig en ruim woonmilieu in de hele regio en niet specifiek in Halderberge. Kwaliteit en uitstraling kern bepaalt verhuisbewegingen. Regionale huurwoningmarkt; 45% afkomstig uit eigen gemeente, 55% elders. Vooral gemeenten Roosendaal, Etten-Leur, Moerdijk en Breda.
De gemeente Halderberge heeft woningbouwafspraken met de gemeenten in de regio West-Brabant. De woningcorporaties werken regionaal samen in onderzoeken en woonruimteverdeling (klik voor wonen).
Bronnen • • • • • • • • • • • • • •
Bevolkings- en woningbehoefteprognose actualisatie 2014 Provincie Noord-Brabant www.nvm.nl www.cbs.nl Gemeentelijke Basis Administratie Bernardus Wonen Woon2012, wonen in ongewone tijden, ministerie van binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties maart 2013 De woningmarkt in Halderberge 2008-2018 Quick-scan arbeidsmigranten Regio West- Brabant, maart 2013 Woonmonitor 2015 landelijk onderzoek naar wensen en behoeften van ouderen ten aanzien van wonen, bureauvijftig www.visiewoningmarkt2030.nl www.nibud.nl Onderzoeksrapport Scheiden Wonen-Zorg Brabantse Waard (SOAB 2014) Woonlasten- en behoeftenonderzoek in de regio West-Brabant en Zeeland (Rigo 2015) Expertmeeting makelaars d.d. 21 mei 2015
