WONINGFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2009

HOLLAND IMMO GROUP XIV/WONINGFONDS C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2009

INHOUDSOPGAVE

Pagina

JAARVERSLAG Jaarverslag

3

JAARREKENING Balans per 31 december 2009 Winst-en-verliesrekening over 2009 Kasstroomoverzicht over 2009 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2009

17 19 20 21

OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Voorstel bestemming resultaat 2009 Zeggenschapsrechten Accountantsverklaring

37 37 37 38

Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven

__________________________________________________________________________ JAARVERSLAG Algemeen In 2009 verkeerde Nederland in een diepe recessie. In 2008 groeide de Nederlandse economie weliswaar nog met 2% op jaarbasis, maar de laatste drie kwartalen was er reeds sprake van krimp. Deze ontwikkeling zette zich de eerste helft van 2009 zelfs in nog wat sterkere mate door. Over heel 2009 gaf de economie een krimp te zien van 4% 1. Ook de consumptie van huishoudens is in 2009 met 2½% gedaald. Sinds het derde kwartaal 2009 was er, na krimp in de vier voorgaande kwartalen, weer sprake van lichte economische groei. Volgens ramingen van het Centraal Plan Bureau (CPB) zal de economische groei zich ook in 2010 voortzetten. Samen met het verbeterende internationale economische klimaat heeft dat tot gevolg dat de economische vooruitzichten voor de Nederlandse economie, met name voor komend jaar, door het CPB opwaarts zijn bijgesteld2. In 2010 veert de Nederlandse economie op, met een geraamde economische groei van 1½%. Het economisch beeld is op bijna alle fronten naar boven bijgesteld ten opzichte van de raming ten tijde van Prinsjesdag. Ook de gezinsconsumptie zal zich in 2010 naar verwachting vrijwel stabiel (+¼%) ontwikkelen. De ontwikkeling van de reële inkomens en vermogens geeft aanleiding tot een beperkte stijging van de gezinsconsumptie, maar dit wordt nagenoeg teniet gedaan door het nog altijd lage consumentenvertrouwen, wat consumenten voorzichtig maakt met uitgeven. Het consumentenvertrouwen zit sinds het voorjaar van 2009 wel in de lift3. Van een normale situatie is echter nog geen sprake, daarom blijven de onzekerheden rondom de raming groot. Hernieuwde onrust op de financiële markten, bijvoorbeeld doordat beleggers vrezen dat een land als Griekenland problemen krijgt om zijn betalingsverplichtingen na te komen, is niet uitgesloten.

De Nederlandse woningmarkt 2009 Ondanks het feit dat de voorspelde instorting van de huizenprijzen is uitgebleven, moet 2009 voor de woningmarkt als een verloren jaar worden beschouwd. Deze conclusie trekt Woningmarktcijfers.nl nadat de kadastercijfers van het vierde kwartaal zijn verwerkt. De gemiddelde koopsom daalde met 6,5% en is uitgekomen op € 238.300. Het aantal woningtransacties geeft een daling te zien van 30% ten opzichte van 2008, het aantal verkochte appartementen daalde met 27% iets minder dan gemiddeld4. Toch laat de woningmarkt in het tweede halfjaar van 2009 enige voortekenen van voorzichtig herstel zien. De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalde in het derde kwartaal niet verder en is in het vierde kwartaal zelfs met 0,4% gestegen ten opzichte van

1

CBS Statline

2

CPB: Nieuwsbrief december 2009, pag. 11

3

CPB: Nieuwsbrief december 2009, pag. 11

4

Woningmarktcijfers.nl: nieuwsbericht 21 januari 2010

3


__________________________________________________________________________ het derde kwartaal van 2009. Het aantal verkopen lag in het vierde kwartaal als geheel 1% hoger dan in het derde kwartaal van 20095. Voor 2010 rekent de NVM op een verdere stabilisering van de markt. De licht verbeterende cijfers nemen niet weg dat de Nederlandse woningmarkt nog altijd op een historisch dieptepunt verkeert. Consumenten zijn nog altijd zeer voorzichtig. Daarnaast gelden voor starters op de woningmarkt steeds strengere acceptatie- en inkomenseisen voor de financiering. Niettemin spreekt men van een broos herstel. Ten opzichte van het eerste halfjaar zitten bijna alle indicatoren licht in de lift. De NVM ziet een rustiger, zich stabiliserend beeld op de woningmarkt. Echt heel positieve signalen uit de markt zijn er nog niet, maar er lijkt in ieder geval een beweging naar boven op gang te komen6. Als gevolg van de afnemende vraag is de looptijd van het aanbod van woningen fors toegenomen. Zo stond 30% van de in aanbod staande woningen in het vierde kwartaal van 2009 langer dan een jaar te koop. Dat is een verdubbeling ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2008. Dat betekent dat bijna 1 op de 3 woningen langer dan een jaar op de markt is. Vorig jaar was dat nog 1 op de 6 woningen. Het aantal woningen dat nu minder dan een kwartaal in aanbod staat, is gedaald tot 28%. Dit heeft deels te maken met het feit dat de consument vaak eerst zijn huidige woning wil verkopen alvorens hij een nieuw huis koopt. De productie van nieuwe woningen lag ook in 2009 met ca. 79.000 woningen 8% lager dan in het jaar daarvoor. Voor 2010 verwacht TNO7 een productie van 66.000 tot 70.000 woningen die ongeveer 11 tot 16% lager uitkomt dan in 2009. In het lagere segment, waartoe de portefeuille van dit fonds behoort, zullen de verkoopprijzen als gevolg van de teruglopende nieuwbouw mogelijk iets stijgen.

Risico’s Leegstands- /verhuurrisico woningportefeuille De in 2007 ingezette strategie tot gedeeltelijke verhuur is ook in 2009 succesvol gebleken. In 2009 zijn in totaal 52 woningen wederverhuurd, waarvan 45 in Amsterdam, zes in Rotterdam en één in Haarlem. Ultimo 2009 is de leegstand dankzij het actieve verhuurbeleid gestabiliseerd op 16 woningen (ultimo 2008: 14). De leegstand betreft 14 woningen in Nellestein/Amsterdam, één woning in Rotterdam en één woning in Haarlem. De bestaande leegstand heeft huurderving tot gevolg, hetgeen het exploitatierendement ongunstig beïnvloedt. Daarentegen zijn in 2009 bij wederverhuur aanmerkelijk hogere huren gerealiseerd, hetgeen een gunstig effect heeft op het exploitatierendement. De leegstand is overigens in het eerste kwartaal 2010 verder teruggelopen tot zes woningen. In de eerste helft van 2010 verwachten wij een lichte verbetering van de koopwoningmarkt.

5

NVM: Nieuwsbericht 14 januari 2010

6

NVM: Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2009

7

TNO: Bouwprognose 2009-2014

4


__________________________________________________________________________ Groot-onderhoud Uit het due diligence onderzoek voorafgaande aan de aankoop in 2006 is gebleken dat in de komende jaren mogelijke uitgaven voor groot-onderhoud zouden kunnen komen waarvoor, naar de inschatting van de Initiatiefnemer, in het verleden niet of onvoldoende is gereserveerd. Het betreft diverse punten van onderhoud die betrekking hebben op de totale vastgoedportefeuille. Gelet op de leeftijd van de objecten moet normaliter met dit soort van onderhoudsaspecten rekening worden gehouden in het kader van een prudente onderhoudsbegroting. In de liquiditeitsreserve is daarvoor een bedrag van € 816.500 begrepen, wat naar inschatting van de Beheerder als voldoende moet worden beschouwd. In het complex te Amsterdam zijn in 2008 alle aanwezige liften gerenoveerd. De daarmee gepaard gaande kosten zijn uit de aanwezige reserves van de VVE betaald en hebben niet tot extra bijdragen voor de eigenaren geleid. Dit geldt ook voor de daarmee verbonden asbestsaneringskosten. Wij verwachten voor 2010 geen andere uitgaven dan waarmee reeds bij de totstandkoming van het Fonds rekening is gehouden en waarvoor ook in de liquiditeitsreserve is voorzien. Huurprijsontwikkelingen De in 2007 ingevoerde aftopping van de huurprijsindexering tot inflatieniveau betekent een drukkende factor op de toekomstige ontwikkelingen van het rendement uit verhuur ten opzichte van het Prospectus. Indien dit beleid zich de komende jaren voortzet zullen de huurinkomsten de komende jaren minder stijgen dan geprognosticeerd. Exploitatie en verkoop in 2009 De portefeuille van Holland Immo Group XIV/Woningfonds CV (het Fonds) bestaat uit drie woningcomplexen met bij aanvang in totaal 433 appartementen, gelegen in Amsterdam, Haarlem en Rotterdam alsmede de onder de appartementen in Rotterdam gelegen winkels. De hierboven geschetste ontwikkelingen in de woningmarkt voor 2009 zijn ook terug te vinden in het exploitatie- en verkoopresultaat van het Fonds. Hierna is een overzicht gegeven van de verkopen in 2009. prognose Analyse verkooprendement

gerealiseerd

ex Prospectus

2009

2009

Aantal eenheden primo

370

Verkopen

30

359

317

1.680.500

4.911.550

Aantal eenheden ultimo € Verkoopopbrengst Aanschafw aarde

347

11

€

-1.401.923

-3.816.333

Verkoopkosten + forfaitaire mutatieleegstand*)

-57.889

-158.402

Brutow inst voor w instverdeling

220.688

936.816

W instdeling Initiatiefnemer **)

-

Correctie forfaitaire mutatieleegstand*)

-93.682

22.602

Verkoopresultaat Rendement uit verkoop

-

243.290

843.134

1,5%

5,1%

Toelichting *)

bij berekening van de winstdeling Initiatiefnemer wordt conform Prospectus rekening gehouden met een forfaitaire aftrek van mutatieleegstand van 4 maanden huur per verkochte woning. Deze forfaitaire aftrek dient voor de berekening van het daadwerkelijke rendement weer te worden geëlimineerd.

**) in verband met de geringe opbrengst uit verkopen heeft de Beheerder ten gunste van het Fonds afgezien van de winstdeling bij verkoop.

5


__________________________________________________________________________ In 2009 zijn in totaal 11 eenheden verkocht en getransporteerd voor een totale verkoopopbrengst van € 1.680.500. Daarmee ligt het aantal verkochte woningen en de verkoopopbrengst onder de doelstelling op basis van de rendementsprognose van 30 verkochte eenheden met een geprognosticeerde verkoopopbrengst van € 4.911.550. Het hieruit voortvloeiende verkoopresultaat bedraagt € 243.2908. Het rendement uit verkoop komt over 2009 uit op 1,5% (versus prognose: 5,1%). Gelet op de geringe opbrengst uit verkopen in 2009 heeft de Beheerder besloten af te zien van de winstdeling over 2009 ten gunste van het Fonds. In het afgelopen jaar zijn in totaal 52 woningen wederverhuurd, waarvan 45 in Amsterdam, zes in Rotterdam en één in Haarlem. Ultimo 2009 is de leegstand dankzij het actieve verhuurbeleid gestabiliseerd op 16 woningen (ultimo 2008: 14). De leegstand betreft 14 woningen in Nellestein/Amsterdam, één woning in Rotterdam en één woning in Haarlem. De leegstand is in de eerste drie maanden van 2010 teruggebracht tot zes woningen. Ontwikkelingen ten aanzien van winkelstrip onder het appartementencomplex te Rotterdam Van de drie medio 2009 leegstaande winkelunits is per 1 november 2009 een winkelunit wederverhuurd aan een uitzendbureau. Daarnaast is de huurovereenkomst met Axcess Personeelsdiensten per 1 december 2009 beëindigd. Daarmee bedraagt de leegstand ultimo 2009 wederom drie winkelunits. Exploitatieresultaat 2009 prognose Analyse exploitatierendement Inkomsten

gerealiseerd

ex Prospectus

2009

2009

€

Huurinkomsten

€

2.454.368

Rentebaten liquiditeitsreserve Inkomsten totaal

2.519.318

9.953

7.419

2.464.321

2.526.737

1.696.088

1.508.072

909.520

652.287

Uitgaven Hypotheekrente Exploitatie- en beheerkosten Extra VVE-bijdragen en afrekening servicekosten VVE 2008 Algemene fondskosten

88.471 57.808

31.757

Uitgaven totaal

2.751.887

2.192.116

Exploitatieresultaat

-287.566

334.621

Rendement uit verhuur

8

-1,7%

2,0%

Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag

uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde).

6


__________________________________________________________________________ De gefactureerde huursom ligt met € 2.454.368 onder de prognose naar tijdsevenredigheid (€ 2.519.318). De reden hiervoor is de huurderving door leegstand van drie winkelunits ad circa € 122.000 in de winkelstrip gelegen onder het appartementencomplex te Rotterdam. Deze wordt deels gecompenseerd door de hoger gerealiseerde huur voor de woningen als gevolg van de grotere woningvoorraad. De hypotheekrente bedraagt € 1.696.088 en ligt daarmee ruim boven de prognose (€ 1.508.072). Dit wordt volledig verklaard door de grotere restant woningportefeuille en dientengevolge hogere restant hypotheekschuld. De reguliere exploitatie- en beheerkosten liggen met € 1.055.799 boven de prognose (€ 684.044). Reden hiervoor is ten eerste de grotere woningportefeuille dan geprognosticeerd die ervoor zorgt dat alle kosten evenredig hoger zijn. Ten tweede zijn de VVE-lasten in de afgelopen jaren relatief sterker gestegen dan in het verleden. Hierna wordt een toelichting gegeven op de overschrijding van de exploitatiekosten van het Fonds. Hierbij worden de gemiddelde exploitatiekosten per woning berekend. Voor een juiste vergelijking van de mate van overschrijding ten opzichte van de prognose dienen de gerealiseerde kosten welke toe te schrijven zijn aan de niet in de prognose voorziene mutatie c.q. leegstand ten gevolge van de veranderende markt sinds begin 2007 tot nu, alsmede de niet voorziene kosten ten gevolge van bijzondere gebeurtenissen die na de totstandkoming van het Prospectus en de prognose zijn opgetreden, te worden geëlimineerd. Dit laat uiteraard onverlet dat ook deze eenmalige kosten op het resultaat drukken. Onderstaande opstelling is slechts bedoeld om een meer zuivere vergelijking met de aannames uit de prognose weer te geven. Opgemerkt zij dat de prognoseberekeningen en de daaraan ten grondslag liggende aannames zijn gebaseerd op de feiten en de kennis van het moment van opstellen van het Prospectus (2006) en maken als zodanig onderdeel uit van de prospectustoetsing door KPMG en AFM.

7


__________________________________________________________________________ Jaarrekening 2009

Prognose voor 2009

Gemiddeld aantal woningen in portefeuille

365

332

Totale exploitatiekosten (excl. hypotheekrente)

€ 1.055.799

€

684.044

Eliminatie extra VVE-bijdrage en afrekening 2008

€

88.471

€

pm

€

45.000

€

pm

Verhuurcourtage

€

10.409

€

pm

Afboeking oninbare huur/incassokosten

€

43.019

€

pm

Jaarlijkse taxatiekosten

€

13.534

€

pm

Servicekosten leegstand 2008

€

26.613

€

pm

doeleinden

€

828.753

€

684.044

Gemiddelde exploitatiekosten per woning

€

2.270

€

2.060

Eliminatie verhoging gemeentelijke heffingen in Amsterdam Eliminatie eenmalige kosten i.v.m. leegstand:

Gecorrigeerde exploitatiekosten voor vergelijking

.

De extra VVE-bijdrage en afrekening 2008 ad € 88.471 is veroorzaakt doordat in Amsterdam nagenoeg alle Verenigingen van Eigenaren hun exploitatietekort over 2008 niet hebben kunnen compenseren met in het verleden opgebouwde reserves. Daardoor hebben veel Verenigingen van Eigenaren het tekort moeten aanvullen door een extra bijdrage van de leden over 2008. Voor het Fonds betekende dat een extra bijdrage van € 49.637, zijnde gemiddeld ca. € 253 per woning van de betreffende Verenigingen van Eigenaren. De afrekening 2008 bedroeg € 38.834. Daarnaast zijn in deze verslagperiode bij enkele Verenigingen van Eigenaren in Amsterdam de maandelijkse bijdragen voor 2009 verhoogd met gemiddeld ca. € 162 per woning per jaar naar aanleiding van de nieuwe VVE-exploitatiebegrotingen. Dit heeft geresulteerd in extra bijdragen van in totaal € 27.164. Tenslotte heeft in Amsterdam een dakrenovatie plaatsgevonden, die heeft geleid tot een eenmalige extra bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren door het Fonds van € 11.670. De in deze extra uitgaven begrepen stookkosten 2008 en 2009 van in totaal € 37.668 kunnen aan de huurders worden doorbelast en zullen in de volgende verslagperiode leiden tot een opbrengst ten gunste van de exploitatie. Daarnaast werkt de begin 2008 doorgevoerde stijging van de gemeentelijke heffingen tot € 131.277 met ruim € 45.000 boven de prognose (€ 85.886) en liggen ook de algemene fondskosten ten gevolge van de jaarlijks terugkomende kosten van de verplichte externe taxatie van de objecten hoger dan bij de totstandkoming van de rendementsprognose was te voorzien.

8


__________________________________________________________________________ Uit deze vergelijking komt naar voren dat de overschrijding van exploitatiekosten waarmee tijdens het opstellen van het Prospectus rekening kon worden gehouden en die verwerkt zijn in de prognose ongeveer 10,5% gemiddeld bedraagt (was ultimo 2008 12%). Alle inspanning is er op gericht deze overschrijding de komende jaren verder terug te dringen.

Opbouw direct rendement tot en met 2009 gecumuleerd 30 juni 2006 t/m 31 december 2009 gerealiseerd Aantal eenheden primo Verkopen

prognose

433

433

74

116

359

317

Verkoopopbrengst

12.069.661

18.836.354

Aanschafwaarde

10.071.600

15.006.596

419.720

576.769

1.578.341

3.252.989

-135.765

-325.299

Aantal eenheden ultimo €

Verkoopkosten + forfaitaire mutatieleegstand*) Brutowinst Winstdeling Initiatiefnemer Correctie forfaitaire mutatieleegstand*)

€

155.737

Verkoopwinst Rendement uit verkoop

1.598.313

2.927.690

2,8%

5,1%

Toelichting *) bij berekening van de winstdeling Initiatiefnemer wordt conform Prospectus rekening gehouden met een forfaitaire aftrek van mutatieleegstand van 4 maanden huur per verkochte woning. Deze forfaitaire aftrek dient voor de berekening van het daadwerkelijke rendement weer te worden geëlimineerd.

9


__________________________________________________________________________ Sinds de start van het Fonds op 30 juni 2006 tot en met 2009 ligt het cumulatieve verkooprendement op 2,8% (versus prognose: 5,1%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). gecumuleerd 30 juni 2006 t/m 31 december 2009 Analyse exploitatierendement Huurinkomsten

gerealiseerd

prognose

€

€

8.999.363

9.347.488

145.060

54.144

9.144.423

9.401.632

Hypotheekrente

6.345.871

6.032.157

Exploitatie/beheerskosten

3.359.007

2.456.419

142.352

108.040

Uitgaven totaal

9.847.229

8.596.615

Exploitatieresultaat

-702.806

805.017

Rendement uit verhuur

-1,2%

1,4%

Rendement uit verkoop

2,8%

5,1%

Totaal rendement

1,5%

6,5%

Rentebaten liquiditeitsreserve Inkomsten totaal Uitgaven

Algemene fondskosten

Ten gevolge van het lagere exploitatierendement bedraagt het direct rendement uit verkoop en exploitatie (totaal direct rendement) sinds de start van het Fonds 1,5% (versus prognose: 6,5%). Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal.

Herwaardering portefeuille De (verplichte) hertaxatie van de portefeuille ultimo 2009 heeft ten gevolge van de mondiale crisis onder de huidige marktomstandigheden een afwaardering van de portefeuille ultimo 2009 tot gevolg van ca. 3% ten opzichte van de getaxeerde waarde ultimo 2008. gecumuleerd 30 juni 2006 t/m 31 december 2009 gerealiseerd Totaal rendement

1,5%

Indirect rendement

-3,6%

Totaal direct en indirect rendement

-2,1%

10

prognose 6,5%


__________________________________________________________________________ Mede ten gevolge van de ongerealiseerde waardeverandering van de portefeuille ultimo 2009 bedraagt het indirect rendement sinds de start van het Fonds per saldo -3,6% op jaarbasis. Daarmee komt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds -2,1% op jaarbasis. Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Onder het indirect rendement wordt verstaan de gecumuleerde niet-gerealiseerde waardeverandering verminderd met de vrijval van de herwaardering op basis van een periodieke waardering door een externe taxateur en gecorrigeerd met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performance fee zijn buiten beschouwing gelaten.

Verwachtingen voor de jaren 2010-2011 In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de financiële crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds is een herijking van de uitgangspunten van het fonds gewenst teneinde een betere inschatting te geven in het verloop van de exploitatie voor de komende twee jaren. In het halfjaarbericht over het tweede halfjaar 2009 is reeds een voortschrijdende halfjaarlijkse cashflow prognose gegeven waarin op basis van de werkelijke ontvangsten en uitgaven van het afgelopen jaar per halfjaar een prognose voor de komende twee jaar wordt weergegeven. Hierna is de daarop gebaseerde voortschrijdende jaarlijkse cashflow prognose gegeven. Deze prognose is gebaseerd op actuele gegevens over de exploitatie van het Fonds en inschatting van de markt in Nederland. De cashflow prognose geeft een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar over de periode 2010 tot en met 2011. Om een zo actueel en betrouwbaar mogelijk beeld te krijgen van het toekomstige verloop van het Fonds zijn de gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling en mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen, exploitatie- en beheerkosten gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. De cashflow prognose maakt duidelijk dat op grond van de huidige verwachtingen de komende jaren een lager totaal uitkeerbaar direct rendement wordt verwacht dan destijds geprognosticeerd. Deze cashflow prognose wordt elk jaar geactualiseerd aan de hand van de gerealiseerde resultaten alsmede de voortschrijdende inzichten voor de daaropvolgende twee jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de uitgangspunten voor dit overzicht: Verkoopopbrengst woningen: deze is gebaseerd op inschatting van de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille rekeninghoudend met de in de afgelopen drie jaren daadwerkelijk gerealiseerde aantallen verkopen en verkoopopbrengsten. Voor de komende twee jaren verwachten wij een gematigde verbetering ten opzichte van de jaren 2008 en 2009,

11


__________________________________________________________________________ waarbij we een oplopende uitpondsnelheid (mutatiegraad) hanteren van 4 – 5% op jaarbasis (prognose 8,5%). Huurinkomsten: de huurinkomsten zijn gebaseerd op de actuele omvang van de portefeuille en gewijzigde mutatiegraad alsmede op de lagere huurindexering zoals deze in 2007 door het kabinet wettelijk is beperkt tot het inflatieniveau. Rentebaten liquiditeitsreserve: hierbij is rekening gehouden met de actuele stand en verloop van de liquiditeitsreserve alsmede het huidige renteniveau op spaartegoeden in Nederland. Hypotheekrente en aflossing: Bij de berekening van de totale hypotheekrentelast per halfjaar is rekening gehouden met de huidige hogere restant hypotheekschuld en iets lagere toekomstige aflossing in verband met de lager ingeschatte uitpondsnelheid. Exploitatie- en beheerkosten: deze zijn eveneens gebaseerd op de huidige actuele omvang van de woningportefeuille alsmede de toekomstige uitpondsnelheid. Daarnaast is rekening gehouden met het actuele kostenniveau van de woningportefeuille. Algemene fondskosten: deze bestaan uit de vergoeding aan de beheerder van het fonds welke onveranderd is gelaten alsmede de kosten van de jaarlijkse externe taxatie (door CB Richard Ellis), waartoe het Fonds sinds 2007 wettelijk verplicht is. Renovatie-uitgaven: deze bestaan uit extra uitgaven voor verbetering van de bestaande woningportefeuille, ten einde deze in de huidige verhuur- en koopwoningmarkt concurrerend te houden. Deze verbeteringsuitgaven zijn als investeringen geactiveerd en opgenomen in de herwaarderingsreserve in de balans, waartoe het Fonds sinds 2007 wettelijk verplicht is.

12


__________________________________________________________________________ Cashflow prognose Holland Immo Group XIV/Woningfonds CV 2010 - 2011 ACTUEEL

PROGNOSE PROGNOSE 2010

2009

2011

Kengetallen: Rente liquiditeitsreserve

2,0%

2,0%

2,5%

Stand hypotheek begin periode

40.567.333

39.110.783

36.633.233

Gemiddelde aflossing woningen

1.409.000

2.430.000

2.700.000

47.550

47.550

47.550

39.110.783

36.633.233

33.885.683

Hypotheekrente (gemiddeld tarief)

4,3%

4,3%

4,3%

Inflatie

1,1%

1,2%

1,5%

Prijsstijging woningen

0,0%

0,2%

1,0%

Gemiddelde verkoopopbrengst

0,0%

160.160

161.524

Mutatiegraad

1,5%

2,5%

3,0%

370

359

341

11

18

20

359

341

321

Aflossing winkels Stand hypotheek eind periode

Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening

793.701

251.386

196.676

Balansmutatie voorgaand jaar: Hypotheekrente voorgaande periode

-146.093

-141.089

-132.868

Winstdeling initiatiefnemer voorgaande periode

-49.035

0

0

Overige balansmutaties

101.099

-14.092

0

Winstuitkering voorgaande periode

-329.600

0

0

Genormaliseerde liquiditeitsreserve

370.072

96.205

63.808

Ontvangsten Verkoopopbrengst

1.680.500

2.882.880

3.230.488

Huurinkomsten woningen

2.205.073

2.140.645

2.042.566

249.295

222.904

199.855

9.953

7.656

5.514

4.144.821

5.254.085

5.478.423

Huurinkomsten winkels Rentebaten liquiditeitsreserve Totaal ontvangsten Uitgaven verkoop Aflossing hypotheek verkoop woningen

1.409.000

2.430.000

2.700.000

Aflossing hypotheek winkels

47.550

47.550

47.550

Verkoopkosten

35.287

63.423

71.071

0

0

0

Hypotheekrente betaald

1.554.999

1.488.054

1.385.796

Exploitatie/beheerkosten

1.004.565

964.603

912.239

51.234

51.542

51.928

133.764

108.443

102.556

5.153.615

5.271.139

196.676

271.092

Winstdeling initiatiefnemer vanaf 2009 nihil Uitgaven van exploitatie

Algemene fondskosten incl. taxatiekosten Renovatieuitgaven Balansmutaties Totaal uitgaven

-14.092 4.222.307

Winstuitkeringen gedurende het boekjaar

-41.200

Liquiditeitsreserve eind

251.386

13


__________________________________________________________________________ ACTUEEL

2009

PROGNOSE PROGNOSE 2010

2011

RECAPITULATIE

Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Saldo balansmutaties

793.701

251.386

196.676

-94.029

-155.181

-132.868

Winstuitkering voorgaande periode

-329.600

0

0

Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin

370.072

96.205

63.808

Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop Resultaat uit exploitatie Totaal direct resultaat Exploitatierendement

243.290

389.457

459.417

-287.566

-265.861

-225.336

-44.276

123.595

234.081

1,5%

2,4%

2,8%

Verkooprendement

-1,7%

-1,6%

-1,4%

Totaal direct rendement

-0,2%

0,7%

1,4%

Renovatieuitgaven Aflossing hypotheek winkels Balansmutaties Totaal direct resultaat Totaal direct uitkeerbaar rendement

-133.764

-108.443

-102.556

-47.550

-47.550

-47.550

-7.077

0

0

-232.667

-32.397

83.975

0,0%

0,0%

0,0%

Winsuitkering periode

-41.200

0

0

Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind

96.205

63.808

147.783

Verwachte ontwikkeling rendement 2009 - 2011 1,5% Totaal direct rendement

Percentage

1,0%

Prognose uitkeerbaar rendement

0,5%

0,0% 2009

2010

2011

-0,5%

Het cashflow prognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

14


__________________________________________________________________________ Uitkeerbaar direct rendement: de veranderde marktomstandigheden en de herijkte uitgangspunten geven een gewijzigde inschatting van de rendementen voor de komende twee jaren. Dat heeft zijn invloed op het uitkeerbare directe rendement. Voor de komende twee jaren verwachten wij een in een voorzichtig herstellende woningmarkt rendementen die een stijgende lijn vertonen.

Kerngegevens 2009 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio

2009

2008

1,1

1,5

(Vorderingen + overlopende activa + overige activa) / kortlopende schulden

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit Fondsvermogen / vreemd vermogen lang

2009

2008

0,23

0,26

Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren.

De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, ten einde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen.

15


__________________________________________________________________________

Eindhoven,16 april 2010 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

16


__________________________________________________________________________ BALANS PER 31 DECEMBER 2009 (vóór resultaatbestemming)

Actief

31 december 2009

€

€

31 december 2008

€

€

Beleggingen Terreinen en gebouwen

(1)

Vorderingen

(2)

Overige vorderingen Overlopende activa

47.830.000

50.680.000

195.480 3.658

261.089 3.615

251.386

793.701

Overige activa Liquide middelen

(3)

17

450.524

1.058.405

48.280.524

51.738.405


__________________________________________________________________________

Passief

31 december 2009

€

Fondsvermogen

€

31 december 2008

€

€

(4)

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve

16.480.000 885.870 -6.924.330 -1.626.117

Overige reserves Onverdeeld resultaat

16.480.000 2.547.064 -8.368.654 -126.635 8.815.423

10.531.775

39.063.233

40.519.782

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

(5)

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen

(6) (7)

188.639 9.730

193.643 1.302

Overige schulden en overlopende passiva

(8)

203.499

491.903

18

401.868

686.848

48.280.524

51.738.405


__________________________________________________________________________ WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2009 2009

€ Opbrengsten uit beleggingen - in terreinen en gebouwen * - in andere beleggingen *

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen

€

€

€

(9) 2.454.368 9.953

2.505.610 50.768 2.464.321

2.556.378

335.989

606.657

-1.674.540

-488.466

1.125.770

2.674.569

(10)

(11)

Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * Beheerkosten en rentelasten *

2008

(12) (13)

1.011.293 1.740.594

Som der bedrijfslasten Resultaat

984.125 1.817.079 2.751.887

2.801.204

-1.626.117

-126.635

De gemarkeerde posten (*) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat, dat voor 2009 € -287.566 (2008: € -244.826) bedraagt.

19


__________________________________________________________________________ KASSTROOMOVERZICHT OVER 2009 2009

€ Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeverschillen Gerealiseerde waardeverschillen gedurende het jaar Investeringen Desinvesteringen Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

€

Nettokasstroom

Liquide middelen per begin boekjaar: Nettokasstroom Liquide middelen per 31 december

-335.989

-58.786 2.880.320 59.567 79.997

1.292.035

2.961.098

1.004.469

3.322.929 -486.519 -2.848.050

-1.546.784

-3.334.569

-542.315

-11.640

793.701

805.341

-542.315

-11.640

251.386

793.701

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

20

€ -126.635 488.466

-90.235 -1.456.549

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

€

-1.626.117 1.674.540

-133.764 1.645.213 65.566 -284.980

Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Winstuitkeringen Aflossing langlopende schulden

2008


__________________________________________________________________________ TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2009 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire registergoederen.

vennootschap

heeft

ten

doel

het

collectief

beleggen

in

Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 3 april 2006. Het eerste boekjaar is een verkort boekjaar, dat loopt vanaf 3 april 2006 tot en met 31 december 2006. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. De feitelijke exploitatie is gestart op 30 juni 2006.

Registergoed De registergoederen betroffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap 432 appartementen met 473 parkeerplaatsen (93% van de vastgoedportefeuille), inclusief grond, gelegen in Amsterdam, Haarlem en Rotterdam alsmede 11, onder de appartementen gelegen, winkels (7% van de vastgoedportefeuille) in Rotterdam, inclusief grond. De registergoederen zijn getransporteerd op 30 juni 2006.

Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XIV/Woningfonds B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V.

Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan Meeùs Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam, Verbeek Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en aan WPM Metea B.V. te Amsterdam.

Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap.

Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17189397.

21


__________________________________________________________________________

Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt 360. De totale € 16.480.000. De participanten zijn op 30 juni 2006 toegetreden.

inbreng

bedraagt

Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V.. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V.. Fiscale positie Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

22


__________________________________________________________________________

Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van de onderneming. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door de onderneming niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.

23


__________________________________________________________________________

Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Financiële instrumenten die deel uitmaken van een handelsportefeuille Financiële instrumenten (activa en verplichtingen) die worden aangehouden voor handelsdoeleinden worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. In de eerste periode van waardering worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Gekochte leningen en obligaties Gekochte leningen en obligaties waarvan de onderneming de intentie heeft deze tot het einde van de looptijd aan te houden, en hiertoe ook in staat is, worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De overige gekochte leningen en obligaties worden voor zover deze aan een beurs genoteerd zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Niet-beursgenoteerde gekochte leningen en obligaties worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode.

Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden.

24


__________________________________________________________________________

Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.

Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten.

Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.

25


__________________________________________________________________________

Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille.

Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten.

Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.

26

en

op

de


__________________________________________________________________________

1. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen Boekwaarde begin boekjaar

Terreinen en gebouwen

Renovatie/ verbouwing

Verkopen Herwaardering

€

€

€

50.680.000

133.764

-1.309.224

€

-1.674.540

Boekwaarde eind boekjaar

€

47.830.000

Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen: Bouwfonds Property Finance B.V.). De reële waarde van beleggingen in terreinen en gebouwen per 31 december 2009 is vastgesteld op € 47.830.000 (2008: € 50.680.000). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 7,8%, gemiddelde mutatiegraad van 10% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement aan het einde van de prognoseperiode van 5,9%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele marktransacties. Het bij de winkeltaxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 9,3%.De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-enverliesrekening.

27


__________________________________________________________________________

De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum negatief € 752.320 (2008: positief € 775.111).

2. Vorderingen

Overige vorderingen

Nog te ontvangen huren Af: voorziening dubieuze huurvorderingen

Nog te ontvangen rentebaten Nog te ontvangen bedragen notaris inzake verkoop woning Rekening-courant Holland Immo Group XIV/Woningfonds B.V.

2009

2008

€

€

101.902 -38.891

91.959 -33.711

63.011 5.366 127.103

58.248 10.004 190.337

-

2.500

195.480

261.089

De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

Overlopende activa

Vooruitbetaalde assuranties

2009

2008

€

€

3.658

3.615

De overlopende activa hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

3. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

28


__________________________________________________________________________

4. Fondsvermogen Het fondsvermogen is als volgt:

Stand 1 januari 2009

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal

Herwaarderingsreserve

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

€

€

€

€

€

16.480.000

2.547.064

-8.368.654

-126.635

10.531.775

-

-2.015.410 13.346 -

-90.235 2.015.410 -13.346 -126.635 -

126.635 -1.626.117

-90.235 -1.626.117

16.480.000

545.000

-6.583.460

-1.626.117

8.815.423

Uitkeringen Saldo herwaardering Vrijval herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar Stand 31 december 2009

Overige reserves Uitkeringen Uitkeringen aan aan participanten beherend vennoot

€ Stand 1 januari 2009 Uitkeringen Saldo herwaardering Vrijval herwaardering Bestemming resultaat Stand 31 december 2009

€

Resultaat

Mutatie herwaarderingsreserve

Totaal

€

€

€

-1.442.000

-86.731

-4.292.859

-2.547.064

-8.368.654

-41.200 -

-49.035 -

-126.635

2.015.410 -13.346 -

-90.235 2.015.410 -13.346 -126.635

-1.483.200

-135.766

-4.419.494

-545.000

-6.583.460

29


__________________________________________________________________________

De uitkeringen aan de participanten over 2009 bedraagt 0,25% (2008: 2,75%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis en werd in twee delen na afloop van elk halfjaar uitbetaald.

Aandeel in het fondsvermogen Aandeel van de Participanten in het fondsvermogen

Aandeel van de beherend vennoot in het fondsvermogen

Totaal

€

€

€

Stand 1 januari 2009

10.482.740

49.035

10.531.775

Uitkeringen Resultaat lopend jaar

-41.200 -1.626.117

-49.035 -

-90.235 -1.626.117

8.815.423

-

8.815.423

Stand 31 december 2009

Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal bestaat uit 1.648 participaties van € 10.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2009 bedraagt € 5.349 (2008: € 6.361) per participatie.

5. Schulden aan kredietinstellingen

Hypothecaire lening, oorspronkelijke hoofdsom Betaalde aflossingen (cumulatief) Aflossingsverplichtingen binnen één jaar

2009

2008

€

€

49.100.000 -9.989.217 -47.550

49.100.000 -8.532.668 -47.550

39.063.233

40.519.782

De hypothecaire lening is verstrekt door SNS Property Finance B.V. (voorheen: Bouwfonds Property Finance B.V.).

30


__________________________________________________________________________

De lening (groot € 49.100.000) kent een gefixeerd rentepercentage van 4,20% per jaar tot 1 juli 2013. De looptijd van de lening eindigt op 1 juli 2013. Met betrekking tot de winkels zal de lening gedurende het eerste jaar aflossingsvrij zijn; vervolgens wordt de verplichte aflossing vastgesteld op € 47.550 op jaarbasis. Bij verkoop van individuele woningen zal een bedrag worden afgelost ter grootte van het pro rata deel in de pro resto hoofdsom van de financiering vermeerderd met 20%. De aflossingsverplichtingen, die binnen één jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Op de registergoederen rust een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen: Bouwfonds Property Finance B.V.). De resterende looptijd van de langlopende schulden is als volgt:

Resterende looptijd korter dan 1 jaar Resterende looptijd 1-5 jaar

2009

2008

€ 47.550 39.063.233

€ 47.550 40.519.782

39.110.783

40.567.332

2009

2008

€

€

6. Schulden aan kredietinstellingen

Hypotheekrente te betalen Aflossingsverplichtingen binnen één jaar inzake hypothecaire leningen

141.089

146.093

47.550

47.550

188.639

193.643

De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen.

31


__________________________________________________________________________

7. Belastingen

Omzetbelasting

2009

2008

€

€

9.730

1.302

De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

8. Overige schulden en overlopende passiva

Vooruit ontvangen huren Winstuitkering te betalen Waarborgsommen huurders Rekening-courant Holland Immo Group B.V. Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. Te verrekenen service- / stookkosten Overige schulden / nog te betalen kosten

2009

2008

€

€

116.376 43.265 29.544 10.812 3.502

87.433 329.600 26.758 12.458 30.365 5.289

203.499

491.903

De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

32


__________________________________________________________________________

9. Opbrengsten uit beleggingen

- in terreinen en gebouwen huuropbrengsten

2009

2008

€

€

2.454.368

2.505.610

9.953

50.768

- in andere beleggingen rentebaten

10. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

- in terreinen en gebouwen verkoopopbrengsten woningen boekwaarde verkochte woningen verkoopresultaat af: verkoopkosten

2009

2008

€

€

1.680.500 -1.309.224

3.562.000 -2.880.320

371.276 -35.287

681.680 -75.023

335.989

606.657

11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen 2009

2008

- in terreinen en gebouwen

€

€

herwaardering onroerend goed

-1.674.540

-488.466

33


__________________________________________________________________________

12. Lasten in verband met het beheer van beleggingen

Beheerprovisie externe beheerders Bijdrage Vereniging van Eigenaren Extra bijdrage Vereniging van Eigenaren Gemeentelijke heffingen (o.a. onroerende zaakbelasting) Assuranties Instandhoudingskosten Kosten parkeergebouwen Amsterdam Verhuurcourtage Dotatie voorziening dubieuze huurvorderingen Afboeking oninbare huurvorderingen / incassokosten Taxatiekosten Overige kosten

2009

2008

€

€

68.822 511.289 105.326 131.277 6.555 113.136 10.409 5.180 37.839 13.534 7.926

65.677 559.966 128.502 5.030 143.166 21.013 15.934 -31.394 47.629 13.706 14.896

1.011.293

984.125

13. Beheerkosten en rentelasten

Vaste vergoeding Beheerder Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer Rente hypothecaire leningen Overige rentelasten, inclusief bankkosten

2009

2008

€

€

37.700 6.574 1.696.088 232

36.997 3.708 1.776.339 35

1.740.594

1.817.079

De vergoeding aan de Beheerder voor algemeen beheer omvat alle kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig, waaronder de jaarlijkse kosten van de accountant ten behoeve van de Bewaarder en het Fonds, het met de Bewaarder overeengekomen bewaarloon, dat voor 2009 € 1.238 (2008: € 1.028) bedraagt, het opstellen van de periodieke rapportages naar de Participanten en het organiseren van de

34


__________________________________________________________________________ jaarlijkse vergadering van Participanten ten behoeve van het vaststellen van de jaarrekening van het Fonds. Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds. In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in het boekjaar ten laste van het resultaat zijn gebracht exclusief de kosten van de beleggingstransactie en de interestkosten.

Totale kosten

1.055.567 =

Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde

10,92%

9.662.320

Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan.

Personeel Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. heeft geen medewerkers in dienst (2008: geen). Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Transacties met gelieerde partijen gedurende het boekjaar: Bezoldiging Beheerder: De bezoldiging van de Beheerder over het boekjaar 2009 bedraagt voor het algemeen beheer van het Fonds € 37.700 (2008: € 36.997). Renovatie / verbouwing: Holland Immo Group B.V. heeft in het boekjaar 2009 een bedrag ad € 40.675 (2008: € 25.601) doorbelast aan het Fonds. Dit bedrag bestaat uit renovatielasten voor woningen in de vastgoedportefeuille.

35


__________________________________________________________________________

Eindhoven, 16 april 2010

De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

36


__________________________________________________________________________ OVERIGE GEGEVENS

Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 10, lid 3 van de statuten luidt als volgt: Het resultaat in enig boekjaar komt ten goede aan dan wel ten laste van de beherend vennoot, als bepaald in lid 4 van artikel 10, en de commanditaire vennoten naar evenredigheid van ieders inbreng. Ieder van de vennoten wordt jaarlijks voor zijn aandeel in het resultaat over het laatst verstreken boekjaar gecrediteerd respectievelijk gedebiteerd op zijn kapitaalrekening. Artikel 10, lid 4 van de statuten luidt als volgt: De beherend vennoot ontvangt als winstdeling: a) tien procent (10%) van het voordelig verschil tussen: de verkoopopbrengst van de woningen verminderd met de verkoopkosten (makelaars- en promotiekosten, alsmede mutatieonderhoudskosten) en met de mutatieleegstand van vier (4) maanden: en de aankoopprijs (inclusief directe aankoopkosten) van de verkochte woningen; b) een bedrag van twintig procent (20%) van de overwinst uit de vervreemding van de winkelbeleggingen. Onder “overwinst” zoals bedoeld in de voorgaande zin wordt verstaan het positieve verschil tussen: de bij vervreemding gerealiseerde verkoopopbrengst van de winkels; en het bedrag van de oorspronkelijke hypotheekschuld (vóór aflossingen) en de inleg van de commanditaire vennoten die is toe te rekenen aan de winkelbeleggingen, vermeerderd met de verkoopkosten. Voorstel bestemming resultaat 2009 Voorgesteld wordt om het verlies ad € 1.626.117 in mindering te brengen op de overige reserves. Een verdere toelichting is opgenomen onder de toelichting op de jaarrekening 2009 onder het hoofd fondsvermogen.

Zeggenschapsrechten Het bestuur van de commanditaire vennootschap berust bij de beherend vennoot, Holland Immo Group XIV/Woningfonds B.V.. De commanditaire vennoten zijn niet bevoegd voor het Fonds beheershandelingen te verrichten en zijn jegens derden ook niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Fonds. De Beheerder, Holland Immo Group Beheer B.V., is op grond van de overeenkomst van de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V., tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring, gemachtigd de Vennootschap te vertegenwoordigen alsmede rechtshandelingen voor rekening van de Vennootschap te verrichten.

37


__________________________________________________________________________

Aan: de beheerder van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V.

Accountantsverklaring

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico's van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap.

38


__________________________________________________________________________ Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de beheerder van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. 's-Hertogenbosch, 16 april 2010 KPMG ACCOUNTANTS N.V. R.P.A.M. Engelen RA

39

WONINGFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2009

Recommend Documents