HOLLAND IMMO GROUP XIV/WONINGFONDS C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2011
INHOUDSOPGAVE
Pagina
JAARVERSLAG Jaarverslag
3
JAARREKENING Balans per 31 december 2011 Winst-en-verliesrekening over 2011 Kasstroomoverzicht over 2011 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2011
14 16 17 18
OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Voorstel bestemming resultaat 2011 Zeggenschapsrechten Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
33 33 33 34
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven JAARVERSLAG Algemeen Na een gematigd en aarzelend herstel met een economische groei van 1,7%1 in 2010 is in 2011 de Nederlandse economie teruggezakt. De sterke Nederlandse groei in het eerste kwartaal van 2011 kreeg geen vervolg in het tweede kwartaal, maar samengenomen draaide de Nederlandse economie in de eerste helft van 2011 eigenlijk zeer redelijk. In de loop van het jaar zijn echter drie donkere wolken aan de horizon verschenen. Ten eerste heeft de wereldeconomie sinds het begin van het jaar een lagere versnelling ingezet, wat blijkt uit de cijfers over de wereldhandel en de zeer lage en fors neerwaarts bijgestelde groeicijfers in de Verenigde Staten. Ten tweede zijn voorlopende indicatoren zoals die van het consumenten- en producentenvertrouwen sinds het begin van het jaar aan het dalen. Deze indicatoren wijzen op een voortdurende afzwakking van de economie. Ten derde zijn de financiële markten sinds begin augustus fors onderuit gegaan en bovendien sterk volatiel2. De groei van de economie bedroeg over 2011 uiteindelijk 1,2%3. Na een bescheiden toename van de consumptie van huishoudens in 2010 met 0,4% is in 2011 weer sprake van een afname (0,9%), terwijl begin van het jaar nog met een bescheiden groei van 0,8% was rekening gehouden4. Deze ontwikkelingen hebben mede geleid tot een toename van het werkeloosheidspercentage van 5,4% in 2010 naar 5,8% in het vierde kwartaal 20115. Vooruitzichten voor 20126 De economie ontwikkelt zich in 2012 slechter ten opzichte van de raming van afgelopen december. De belangrijkste oorzaak daarvan is gelegen in de ongunstige ontwikkeling van de economie in het vierde kwartaal van 2011. Daarbij is de gezinsconsumptie teruggelopen. Naast het lage consumentenvertrouwen is dit waarschijnlijk het gevolg van de verslechterde (pensioen-) vermogenspositie en dalende huizenprijzen. Het Centraal Planbureau begroot de inflatie voor 2012 op 2,25% en verwacht een afname van de koopkracht 1,75%. Het Centraal Planbureau verwacht dat de Nederlandse economie na 2012 wel aantrekt, te beginnen met een groei van het bruto binnenlands product (bbp) van 1,25% in 2013. Het werkeloosheidspercentage loopt waarschijnlijk op naar 6% in 2013. Tevens verwacht het Centraal Planbureau dat het begrotingstekort (EMU saldo) in 2013 4,5% bedraagt. De Nederlandse winkelmarkt 2011 De consumentenbestedingen zijn dit jaar met 0,9% afgenomen7. De ontwikkeling binnen de detailhandel loopt tussen sectoren sterk uiteen.
1
CPB: Kerngegevens 2011
2
CPB: Macro economische verkenning 2012
3
CPB: Kerngegevens 2011-2015
4
CPB: Marco Economische Verkenning 2011
5
CBS: Persbericht 17 november 2011
6
CPB: Persbericht 1 maart 2012
7
CPB: Kerngegevens 2011-2015
3
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven De uitgaven aan voedings- en genotmiddelen zijn minder conjunctuurgevoelig; deze sector werd dan ook minder geconfronteerd met teruglopende bestedingen, maar profiteert anderzijds minder dan gemiddeld indien de bestedingen weer aantrekken. Het feit dat de woningmarkt nog steeds niet in beweging is gekomen en dat de komende tijd ook niet zal doen, heeft belangrijke negatieve invloed op de sector woninginrichting en doe-het-zelf. Tevens is er een belangrijke verschuiving in de detailhandelsbestedingen te zien richting internet en postorder. Doordat de detailhandelssector sinds 2009 niet meer groeit (zelfs iets krimpt), betekent dit voor winkels in steden dat omzet afneemt. Dit wordt steeds meer zichtbaar in winkelstraten in de vorm van toenemende leegstand van winkelpanden. Volgens CBRE8 is de winkelmarkt aan een sterke concentratietrend onderhevig. Winkelketens richten zich op de sterkste locaties die een duidelijke identiteit als ‘fun’, ‘run’ of ‘goal’ winkelgebied uitstralen. Het gevolg is dat het totale aanbod in 2011 met 15% steeg tot een niveau van ruim 2,9 miljoen m2. Dit algemene cijfer verhult echter de grote lokale verschillen die door de concentratietrend zijn ontstaan. Met name winkelstraten buiten het kernwinkelgebied zien de leegstand sterk stijgen. Dit biedt overigens kansen voor nicheformules zoals speciaalzaken, etnische supermarkten, kappers en cateraars. De toenemende populariteit van online winkelen kent een spin-off in de vorm van een behoefte aan afhaalpunten. Daar bereikbaarheid voor deze afhaalpunten zeer belangrijk is, bieden lege winkels buiten het kernwinkelgebied mogelijk soelaas. De perifere detailhandel is aan schaalvergroting en diversificatie onderhevig. De sterkste winkellocaties bieden een combinatie van goede autobereikbaarheid en een ruim assortiment. De toevoeging van een supermarkt leidt tot het ontstaan van een ‘Retail Park’, dat extra bezoekers trekt doordat er de dagelijkse boodschappen kunnen worden gedaan. Hoewel winkelvastgoed door beleggers nog steeds wordt gezien als een relatief veilig segment, daalde het beleggingsvolume in 2011 met ruim 38%, tot het langjarig gemiddelde van circa € 1,3 miljard. Deze afname komt vooral doordat het aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed is teruggelopen en de financieringsmogelijkheden verder zijn beperkt. Er vinden nog maar zelden portefeuilleverkopen plaats en steeds vaker dienen objecten afzonderlijk te worden verhandeld. Het ‘Retail Park’ biedt daarentegen nieuwe kansen voor beleggingen in direct winkelvastgoed. Ook biedt het structureren van institutionele portefeuilles als beleggingsfonds een nieuwe mogelijkheid om indirect in ‘core’ winkelvastgoed te beleggen. De Nederlandse woningmarkt 2011 Algemeen De Nederlandse markt voor bestaande koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. In 2011 zijn de prijzen voor bestaande koopwoningen voor het derde achtereenvolgende jaar gedaald.
8
CBRE: Publicatie 3-2-2012: Grootste winkelsteden nog sterker in 2011
4
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven Volgens de NVM daalden de prijzen in 2011 met 4,1% ten opzichte van 2010, waarbij opvalt dat er aan het eind van het jaar een versnelde prijsdaling heeft plaatsgevonden. Ook het aantal woningverkopen daalde landelijk met 7% op jaarbasis9. Betaalbaarheid Hoewel de economische situatie in de afgelopen maanden verslechterde, bleef de betaalbaarheid van een koopwoning in 2011 gelijk door onder meer de verlaging van de overdrachtsbelasting en de opgetreden prijsdaling. Dit heeft echter niet veel kopers niet over de streep weten te trekken. Het aantal potentiële kopers is nog altijd in de minderheid in vergelijking met het aantal te koop staande woningen. De betaalbaarheidsindex van de Rabobank voor tweeverdieners kwam in 2011 uit op 102,6. Voor alleenverdienende starters met een modaal inkomen biedt de verbetering van de betaalbaarheid geen soelaas. De betaalbaarheidsindex voor deze groep komt naar verwachting uit op 62,8 in 2011 en 71,7 in 2012. Dat betekent dat de aanschaf van een eigen woning voor deze groep vrijwel onmogelijk is zonder eigen geld10. Vooruitzichten 2012 De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt 11. De huidige onzekerheid voor de consument zal blijven voortduren, onder meer door de geplande bezuinigingen van het kabinet. Het grootste probleem blijft het ontbreken van toekomstperspectief, een integrale aanpak van de woningmarkt, en als gevolg daarvan voortdurende onzekerheid bij consumenten. Bovendien is een hypotheek voor banken geen strategisch product meer, maar eerder een blok aan het been. Op de korte termijn wordt de consument tevens geconfronteerd met de ongunstige arbeidsmarktvooruitzichten en de bezuinigingsplannen van de overheid. Voor de laatste twee geldt dat de effecten voor de consument voor grote onzekerheid kunnen zorgen, aangezien onduidelijk is hoe de pijn wordt verdeeld. Ook de ontwikkeling van het vertrouwensklimaat speelt een belangrijke rol. Een opleving hiervan zou voor inhaalvraag en een verandering van het sentiment op de woningmarkt kunnen zorgen. Verder zal de prijsontwikkeling per regio aanzienlijk verschillen. Risico’s Leegstands- /verhuurrisico woningportefeuille De in 2007 ingezette strategie tot gedeeltelijke verhuur is ook in 2011 succesvol gebleken. In 2011 zijn in totaal 12 woningen wederverhuurd, waarvan 4 in Amsterdam, 1 in Haarlem en 7 in Rotterdam. Ultimo 2011 is de leegstand opgelopen tot 28 woningen (ultimo 2010: 22). De leegstand betreft 25 woningen in Amsterdam, 1 woning in Haarlem en 2 woningen in Rotterdam. De bestaande leegstand heeft huurderving tot gevolg, hetgeen het exploitatierendement ongunstig beïnvloedt. Exploitatie en verkoop in 2011 De portefeuille van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. (het Fonds) bestaat uit 3 woningcomplexen met bij aanvang in totaal 432 appartementen, gelegen in Amsterdam, Haarlem en Rotterdam alsmede de onder de appartementen in Rotterdam gelegen winkels.
9
NVM: Analyse van de woningmarkt, 4e kwartaal 2011
10
Rabobank: Kwartaalbericht: Woningmarkt, februari 2012, pag.16
11
NVM: Persbericht 12 januari 2012
5
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven In het jaar 2011 zijn 7 woningverkopen in het complex te Amsterdam gerealiseerd, waarvan er 2 woningen zijn geleverd die reeds in 2010 waren verkocht. Alle transacties vonden plaats in de eerste helft van 2011. Daarmee blijft het aantal geleverde woningen onder de verwachte aantallen zoals opgenomen in de cashflowprognose voor 2011 en 2012 (16), zoals opgenomen in het jaarverslag van 2010. Verkoopresultaat 2011 Hierna volgt een overzicht van de totstandkoming van het verkoopresultaat over het jaar 2011, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met het geprognosticeerde verkoopresultaat uit de cashflowprognose 2011-2012 zoals opgenomen in het jaarverslag 2010. Analyse verkoopresultaat 2011 actueel
cashflowprognose 2011-2012
Verkopen Verkoopopbrengst
7
16
€
€
1.007.500
2.342.210
910.418
2.000.000
Verkoopkosten
23.014
51.529
Brutowinst voor winstverdeling
74.068
290.681
0
0
74.068
290.681
0,4%
1,8%
Aanschafwaarde
Winstdeling beherend vennoot* Verkoopresultaat Rendement uit verkoop Toelichting
*) door de Beherend Vennoot is ten gunste van het Fonds geheel afgezien van de statutaire winstdeling. Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.
In 2011 zijn in totaal 7 woningen verkocht en geleverd, allen in Amsterdam. De totale verkoopopbrengst bedraagt € 1.007.500. Daarmee ligt het aantal verkochte woningen en de verkoopopbrengst onder de doelstelling op basis van de cashflowprognose van 16 verkochte woningen met een geprognosticeerde verkoopopbrengst van € 2.342.210. Daarnaast betreffen de verkopen met name de kleinere goedkopere appartementen, hetgeen een relatief lager verkoopresultaat met zich mee brengt. Het hieruit voortvloeiende verkoopresultaat bedraagt € 74.06812. Het rendement uit verkoop komt over 2011 uit op 0,4% (versus cashflowprognose 2011-2012: 1,8%). Gelet op de geringe opbrengst uit verkopen in 2011 heeft de Beheerder, evenals voor het jaar 2010, besloten om ten gunste van het Fonds af te zien van de winstdeling over de verkopen in 2011.
12
Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is ten behoeve van de bepaling van de
verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde).
6
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven Ontwikkelingen ten aanzien van winkelstrip onder het appartementencomplex te Rotterdam Momenteel zijn alle winkelruimten verhuurd. Randstad heeft aangegeven op termijn graag naar een begane grond unit te willen verhuizen op een hoeklocatie. Op dit moment worden gesprekken gevoerd over een mogelijke verplaatsing naar de winkelruimte van Inbev. Vooralsnog is de huurovereenkomst met een jaar verlengd vanaf expiratiedatum, derhalve tot en met 31 januari 2014. Huurder van de dierenspeciaalzaak heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2012. Thans worden gesprekken gevoerd met deze huurder om de huurovereenkomst voor een kortere periode te verlengen. Uitzendbureau Unique heeft collega uitzendbureau ‘Luba’ aangedragen om de huurovereenkomst over te nemen. Nu wordt getracht een geheel nieuwe huurovereenkomst te sluiten in plaats van een overdracht van de huurrechten. Er is brand geweest aan de voorzijde van de bloemenzaak, Fleur Studio. De schade is geheel door de verzekeraar vergoed. De schade is hersteld en deze unit is inmiddels voorzien van een nieuwe luifel.
Exploitatieresultaat 2011 Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren 2011 en 2012 zoals opgenomen in het jaarverslag 2010. actueel
cashflowprognose 2011-2012
€ Huurinkomsten
€
2.437.117
Rentebaten en overige opbrengsten Inkomsten totaal
2.415.846
4.601
6.034
2.441.718
2.421.880
Uitgaven Hypotheekrente
1.555.491
1.549.102
VVE-lasten en overige eigenaarslasten
613.123
662.208
Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb + rioolrecht)
110.323
109.216
Beheervergoeding
97.402
96.634
Algemene fondskosten
50.904
44.624
2.427.243
2.461.784
14.475
-39.904
0,1%
-0,2%
Uitgaven totaal Exploitatieresultaat Rendement uit exploitatie
Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.
7
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven De gefactureerde huursom ligt met € 2.437.117 boven de cashflowprognose 2011-2012 (€ 2.415.846). Dit wordt enerzijds verklaard doordat gedurende het jaar meer huurwoningen in portefeuille zaten en anderzijds door de succesvolle wederverhuur in 2010 van de winkelstrip in Rotterdam. De hypotheekrente bedraagt € 1.555.491 en ligt daarmee in lijn met de cashflowprognose 2011-2012 (€ 1.549.102). De overige exploitatie- en beheerkosten liggen onder de prognose. Hierdoor is het exploitatieresultaat in 2011 met 0,1% verder verbeterd ten opzichte van 2010 (-0,9%) en tevens beter dan verwacht op grond van de cashflowprognose voor 2011-2012 (-0,2%). Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2011 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde direct rendement. Hierbij wordt het in 2011 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose 2011-2012, zoals deze in de jaarrekening 2010 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose uit het Prospectus.
sinds start Fonds 2011
Aantal eenheden primo Af: verkopen Aantal eenheden ultimo Verkooprendement Exploitatierendement Totaal direct rendement
actueel 345 7 338 0,4% 0,1% 0,5%
30 jun 2006 t/m 31 december 2011 cashflowprognose prognose 2011-2012 actueel ex Prospectus 345 433 433 16 95 168 329 338 265 1,8% -0,2% 1,5%
2,0% -1,0% 1,0%
5,2% 1,9% 7,1%
* Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.
Het totale rendement uit verhuur en verkoop over 2011 komt op 0,5% (volgens cashflowprognose 2011-2012: 1,5%). Sinds de start van het Fonds op 30 juni 2006 tot en met 2011 bedraagt het cumulatieve verkooprendement 2,0% (versus prognose ex Prospectus: 5,2%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Het cumulatieve exploitatierendement bedraagt ultimo 2011 -1,0% (versus prognose ex Prospectus: 1,9%). Herwaardering portefeuille De portefeuille ultimo 2011 laat een waardedaling zien van 2,2% ten opzichte van de getaxeerde waarde daarvan ultimo 2010. Deze waardedaling komt voor rekening van alle woningcomplexen, maar varieert sterk: Amsterdam: 1,2%, Haarlem: 0,3% en Rotterdam: 5,3%. Daarentegen steeg de waarde van de winkels ten gevolge van de succesvolle verhuur in 2010 ook in 2011 met 0,4% ten opzichte van de getaxeerde waarde ultimo 2010.
8
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
Indirect rendement Voor een berekening van het indirect rendement dient rekening te worden gehouden met de vermindering van de omvang van de portefeuille door verkopen in 2011 en moet een correctie worden toegepast met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebracht commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performancefee zijn buiten beschouwing gelaten. Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds -4,6% op jaarbasis. Indien ook deze cumulatieve waarde-verandering wordt meegenomen, bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds -3,6% op jaarbasis. gecumuleerd Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement 30 jun 2006 t/m 31 december 2011 gerealiseerd Totaal direct rendement
1,0%
Indirect rendement
-4,6%
Totaal direct en indirect rendement
-3,6%
prognose 7,1%
Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Vooruitzichten voor 2012 Mede gelet op de voor het jaar 2012 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt, die eerder een stabilisatie aangeven dan verbetering, verwachten wij voor dit Fonds een vermindering van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de gerealiseerde verkopen in 2011. Rekeninghoudend met de tendens van dalende verkoopprijzen verwachten wij een lager rendement uit verkoop ten opzichte van 2011. Wel verwachten wij dat het rendement uit de exploitatie in 2012 en volgende jaren de sinds 2010 ingezette stijging doorzet. Verder verwachten wij de renovatie-uitgaven voor de te verkopen en te verhuren woningen en winkels, teneinde deze in de huidige markt concurrerend te kunnen opleveren, verder te kunnen stabiliseren, hetgeen per saldo moet resulteren in een lichte stijging van het (uitkeerbare) directe rendement. Een en ander is nader uitgewerkt in de navolgende geactualiseerde cashflowprognose voor het jaar 2012 en 2013.
9
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
Geactualiseerde cashflowprognose 2012-2013 In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflowprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling, mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen en exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks ge-update met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor 2012-2013: Hypotheekrente en aflossing: deze zijn gebaseerd op de hoogte van de lopende lening waarbij rekening is gehouden met de ten gevolge van de te verwachten lagere verkopen gemiddeld lagere aflossing, waardoor de komende twee jaren de verwachte rentelast hoger uitkomt dan waarmee rekening is gehouden in de cashflowprognose 2011-2012. Het gemiddelde rentetarief is tot 1 juli 2013 vastgelegd op ca. 4,3%. Rente liquiditeitsreserve: De verwachte spaarrente wordt voor 2012 en 2013 gehandhaafd op 2%. Prijsdaling woningen: Voor 2012 en 2013 is de verwachte prijsstijging van de woningen gezien de voortdurende onzekerheid op de koopwoningmarkt voor 2012 omgezet in een prijsdaling van 3%. Voor 2013 gaan wij vooralsnog uit van een stabilisatie. Verkoopopbrengst woningen: Gelet op de ontwikkelingen in 2011 en de vooruitzichten voor 2012 en 2013 op de koopwoningmarkt, is de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille verder naar beneden bijgesteld. Voor 2012 verwachten wij een verkoop van 7 woningen en voor 2013 van 8 woningen. Vervanging collectieve CV installatie in Amsterdam door individuele huur CV-ketels Door geleidelijke vervanging van de collectieve CV installatie door individuele huur CV-ketels per appartement kan een extra huurverhoging worden gerealiseerd van gemiddeld ca. 2,5%. Daarnaast dalen de stookkosten van de leegstaande appartementen, doordat de totale stookkosten niet meer over alle appartementen worden verdeeld, ongeacht het individuele verbruik. Tenslotte is een nieuwe individuele CV installatie een extra verkoopargument dat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid. Renovatie-uitgaven: Voor 2012 en 2013 zijn deze gehandhaafd op het niveau van 2011.
10
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
Cashflowprognose Holland Immo Group XIV/Woningfonds CV 2012 - 2013 ACTUEEL
PROGNOSE
PROGNOSE
2011
2012
2013
Kengetallen: Rente liquiditeitsreserve
1,8%
2,0%
2,0%
37.217.752
36.275.202
35.352.652
895.000
875.000
1.000.000
47.550
47.550
47.550
36.275.202
35.352.652
34.305.102
Gemiddelde verw achte aflossing per eenheid
n.v.t.
125.000
125.000
Hypotheekrente (gemiddeld tarief)
4,3%
4,3%
4,3%
Inflatie
2,0%
2,4%
2,2%
Prijsstijging w oningen
0,4%
-3,0%
0,0%
Gemiddelde verw achte verkoopopbrengst
n.v.t.
143.254
142.171
345
338
331
7
7
8
338
331
323
327.681
268.624
265.860
-134.604
-131.195
-127.025
0
0
0
-116.756
-52.500
0
0
0
0
76.320
84.929
138.835
Verkoopopbrengst
1.007.500
1.001.694
1.137.371
Huurinkomsten w oningen
2.136.510
2.137.496
2.135.999
300.607
293.121
340.112
4.601
6.120
4.856
3.449.218
3.438.431
3.618.337
Stand hypotheek begin periode Aflossing w oningen Aflossing w inkels Stand hypotheek eind periode
Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Balansmutatie voorgaand jaar: Hypotheekrente voorgaande periode W instdeling Initiatiefnemer voorgaande periode Overige balansmutaties W instuitkering voorgaande periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve Ontvangsten
Huurinkomsten w inkels Rentebaten liquiditeitsreserve Totaal ontvangsten Uitgaven verkoop Aflossing hypotheek verkoop w oningen
895.000
875.000
1.000.000
Aflossing hypotheek w inkels
47.550
47.550
47.550
Verkoopkosten
23.014
22.037
25.022
0
0
0
1.424.296
1.407.148
1.367.387
820.848
805.583
786.932
Algemene fondskosten incl. taxatiekosten
50.904
52.125
53.272
Renovatieuitgaven
47.803
48.055
47.969
-52.500
0
0
3.256.915
3.257.499
3.328.133
0
0
-65.920
268.624
265.860
363.119
W instdeling Initiatiefnemer vanaf 2009 nihil Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald Exploitatie- / beheerkosten
Balansmutaties Totaal uitgaven W instuitkeringen Participanten 1e halfjaar Liquiditeitsreserve eind
11
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
ACTUEEL
PROGNOSE
PROGNOSE
2011
2012
2013
RECAPITULATIE
Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening
327.681
268.624
265.860
Saldo balansmutaties
-251.361
-183.695
-127.025
0
0
0
76.320
84.929
138.835
Resultaat uit verkoop
74.068
104.657
112.348
Resultaat uit exploitatie
14.475
44.855
148.218
Totaal direct resultaat
88.543
149.512
260.566
Verkooprendement
0,4%
0,6%
0,7%
Exploitatierendement
0,1%
0,3%
0,9%
Totaal direct rendement
0,5%
0,9%
1,6%
Renovatieuitgaven
-47.803
-48.055
-47.969
Aflossing hypotheek w inkels
-47.550
-47.550
-47.550
15.418
0
0
Totaal direct resultaat
8.608
53.906
165.047
Totaal direct uitkeerbaar rendement
0,0%
0,0%
0,3%
0
0
-164.800
84.929
138.835
139.082
w instuitkering voorgaande periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin Exploitatieresultaat
Balansmutaties
W instuitkeringen Participanten gehele periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind
Prognoserendement 2012 - 2013 5,0%
Percentage
4,0% 3,0% Totaal direct rendement
2,0% Prognose uitkeerbaar rendement
1,0% 0,0% 2011 ACTUEEL
2012
2013
Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.
Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt in het bijzonder op grond van de per maart 2012 bekende gegevens.
12
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds. Kerngegevens 2011 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio Vlottende activa / kortlopende schulden
2011
2010
0,8
0,9
Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit
2011
2010
Fondsvermogen / vreemd vermogen lang
0,17
0,20
Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, teneinde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen.
Eindhoven, 30 maart 2012 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.
mr. T. Kühl
mr. M. Kühl
13
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (vóór resultaatbestemming)
Actief
31 december 2011
€
€
31 december 2010
€
€
Beleggingen Terreinen en gebouwen
(1)
Vlottende activa
(2)
Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
(3)
42.600.000
44.515.000
57.210 3.738
108.032 17.888
268.624
327.681 329.572
453.601
42.929.572
44.968.601
14
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
Passief
31 december 2011
€
Fondsvermogen
€
31 december 2010
€
€
(4)
Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve
16.480.000 418.000 -9.624.431 -963.830
Overige reserves Onverdeeld resultaat
16.480.000 588.000 -8.252.577 -1.541.854 6.309.739
7.273.569
36.227.652
37.170.202
Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
(5)
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen
(6) (7)
178.745 10.639
182.154 5.361
Overige schulden en overlopende passiva
(8)
202.797
337.315 392.181
524.830
42.929.572
44.968.601
15
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 2011
€ Opbrengsten uit beleggingen - in terreinen en gebouwen * - in andere beleggingen *
Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen
€
€
€
(9) 2.437.117 4.601
2.454.060 3.584 2.441.718
2.457.644
147.246
244.268
-1.125.552
-1.642.564
1.463.412
1.059.348
(10)
(11)
Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * Beheerskosten en rentelasten *
2010
(12) (13)
826.452 1.600.790
Som der bedrijfslasten Resultaat
919.731 1.681.471 2.427.242
2.601.202
-963.830
-1.541.854
De gemarkeerde posten (*) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat, dat voor 2011 € 14.476 (2010: € -143.558) bedraagt.
16
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011 2011
€ Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Gerealiseerde waardeveranderingen gedurende het jaar Investeringen Desinvesteringen Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten
€
€
€
-963.830
-1.541.854
1.125.552
1.642.564
-147.246
-244.268
-47.803 984.497 64.972 -132.649
Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Winstuitkeringen Aflossing langlopende schulden
2010
-71.736 1.988.440 73.218 122.962 869.017
2.112.884
883.493
1.969.326
-942.550
-1.893.031
-942.550
-1.893.031
Nettokasstroom
-59.057
76.295
Liquide middelen per begin boekjaar:
327.681
251.386
Nettokasstroom
-59.057
76.295
Liquide middelen per 31 december
268.624
327.681
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.
17
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2011 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire registergoederen.
vennootschap
heeft
ten
doel
het
collectief
beleggen
in
Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 3 april 2006. Het eerste boekjaar is een verkort boekjaar, dat loopt vanaf 3 april 2006 tot en met 31 december 2006. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. De feitelijke exploitatie is gestart op 30 juni 2006.
Registergoed De registergoederen betroffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap 432 appartementen met 473 parkeerplaatsen (93% van de vastgoedportefeuille), inclusief grond, gelegen in Amsterdam, Haarlem en Rotterdam alsmede elf, onder de appartementen gelegen winkels (7% van de vastgoedportefeuille) in Rotterdam, inclusief grond. De registergoederen zijn getransporteerd op 30 juni 2006.
Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XIV/Woningfonds B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V.
Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en Verbeek Vastgoed Management B.V. te Nijmegen. Het administratief en technisch beheer voor de winkels is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rijswijk. Met ingang van 1 mei 2010 is het administratief en technisch beheer is uitbesteed aan Homburg Real Estate Services B.V. te Soest. Per 1 november 2011 is het administratief en technisch beheer van Homburg Real Estate Services overgedragen aan WPM Winkelcentrummanagement te ‘s-Hertogenbosch.
Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap.
Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17189397.
18
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt 360. De totale € 16.480.000. De participanten zijn op 30 juni 2006 toegetreden.
inbreng
bedraagt
Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap.
Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
19
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.
20
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.
Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode.
Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden.
Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.
Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het Fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.
Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde.
21
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.
Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.
Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.
Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille.
Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten.
Beheerskosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.
22
en
op
de
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
1. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen
Boekwaarde begin boekjaar
€
Terreinen en gebouwen
44.515.000
Renovatie/ Verkopen Herwaardering verbouwing
€
47.803
Boekwaarde eind boekjaar
€
€
-837.251
-1.125.552
€
42.600.000
Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen: Bouwfonds Property Finance B.V.). De reële waarde van beleggingen in terreinen en gebouwen per 31 december 2011 is vastgesteld op € 42.600.000 (2010: € 44.515.000). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 7,8%, gemiddelde mutatiegraad van 7% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement aan het einde van de prognoseperiode van 5,6%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele marktransacties . Het bij de winkeltaxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 8,8%.
23
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-enverliesrekening. De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum negatief € 1.590.490 (2010: negatief € 547.076).
2. Vorderingen Overige vorderingen
Nog te ontvangen huren Af: voorziening dubieuze huurvorderingen
Nog te ontvangen rentebaten Overige vorderingen
2011
2010
€
€
87.133 -33.999
160.546 -56.059
53.134 3.777 299
104.487 3.246 299
57.210
108.032
De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.
Overlopende activa
Vooruitbetaalde assuranties Vooruitbetaalde kosten
2011
2010
€
€
3.738 -
3.608 14.280
3.738
17.888
De overlopende activa hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.
24
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
3. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds.
4. Fondsvermogen Het Fondsvermogen is als volgt:
Stand 1 januari 2011 Uitkeringen Saldo herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar Stand 31 december 2011
Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal
Herwaarderingsreserve
Overige reserves
Onverdeel d resultaat
Totaal
€
€
€
€
€
16.480.000
588.000
-8.252.577 -1.541.854
-
-170.000
-
-
-
-
-
-963.830
-963.830
16.480.000
418.000
-9.624.431
-963.830
6.309.739
170.000
7.273.569
-
-
-1.541.854 1.541.854
-
25
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
Overige reserves Uitkeringen Uitkeringen aan aan participanten beherend vennoot
€ Stand 1 januari 2011
Mutatie herwaarderingsreserve
Totaal
€
€
€
-1.483.200
-135.766
-6.045.611
-588.000
-8.252.577
-
-
-1.541.854
-170.000 -
-170.000 -1.541.854
-1.483.200
-135.766
-7.587.465
-418.000
-9.624.431
Uitkeringen Saldo herwaardering Bestemming resultaat Stand 31 december 2011
€
Resultaat
De uitkering aan de participanten over 2011 bedraagt 0% (2010: 0%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis.
Aandeel in het Fondsvermogen Aandeel van de participanten in het Fondsvermogen
Aandeel van de beherend vennoot in het Fondsvermogen
Totaal
€
€
€
Stand 1 januari 2011
7.273.569
-
7.273.569
Uitkeringen Resultaat lopend jaar
-963.830
-
-968.830
6.309.739
-
6.309.739
Stand 31 december 2011
Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal bestaat sinds de oprichting van het Fonds uit 1.648 participaties van € 10.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2011 bedraagt € 3.829 (2010: € 4.413, 2009: € 5.349). De intrinsieke waarde is gebaseerd op het Fondsvermogen, waarbij de fondskosten bij aanvang in het eerste boekjaar in zijn geheel ten laste van het resultaat zijn gebracht.
26
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven 5. Schulden aan kredietinstellingen
Hypothecaire lening, oorspronkelijke hoofdsom Betaalde aflossingen (cumulatief) Aflossingsverplichtingen binnen één jaar
Overeenkomst van geldlening
€
49.100.000 -12.824.798 -47.550
49.100.000 -11.882.248 -47.550
36.227.652
37.170.202
Met betrekking tot de winkels € 3.963 per maand en met betrekking tot de woningen aflossing naar rato bij verkoop. woningen
€ 36.275.202
Resterende looptijd korter dan 1 jaar
€ 47.550
Resterende looptijd 1 – 5 jaar
€ 36.227.652
Resterende looptijd langer dan 5 jaar
€0
Rentepercentage
4,2%
Expiratiedatum
Zekerheden
€
€ 49.100.000
Restant hoofdsom per 31 december 2011
Overeenkomst van geldlening
2010
Lening SNS Property Finance B.V.
Oorspronkelijke hoofdsom Aflossingsschema
2011
1 juli 2013
Lening SNS Property Finance B.V.
Recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. op de registergoederen met een boekwaarde per 31 december 2011 van € 42.600.000.
27
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven 6. Schulden aan kredietinstellingen
Hypotheekrente te betalen Aflossingsverplichtingen binnen één jaar inzake hypothecaire leningen
2011
2010
€
€
131.195
134.604
47.550
47.550
178.745
182.154
De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 7. Belastingen
Omzetbelasting
2011
2010
€
€
10.639
5.361
De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 8. Overige schulden en overlopende passiva
Vooruitontvangen huren Waarborgsommen huurders Rekening-courant Holland Immo Group B.V. Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. Te betalen lasten Vereniging van Eigenaren Overige schulden / nog te betalen kosten
2011
2010
€
€
66.184 110.850 2.159 12.000 7.200 4.404
108.056 108.229 64.635 33.925 10.360 12.110
202.797
337.315
De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar.
28
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
9. Opbrengsten uit beleggingen 2011
2010
€
€
2.437.117
2.454.060
4.601
3.584
- in terreinen en gebouwen huuropbrengsten
- in andere beleggingen rentebaten
Alle huuropbrengsten en rentebaten zijn gerealiseerd in Nederland. 10. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen
- in terreinen en gebouwen verkoopopbrengsten woningen boekwaarde verkochte woningen verkoopresultaat af: verkoopkosten
2011
2010
€
€
1.007.500 -837.251
2.036.000 -1.744.172
170.249 -23.003
291.828 -47.560
147.246
244.268
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen 2011
2010
- in terreinen en gebouwen
€
€
herwaardering onroerend goed
-1.125.552
-1.642.564
29
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
12. Lasten in verband met het beheer van beleggingen
Beheerprovisie externe beheerders Bijdrage Vereniging van Eigenaren Gemeentelijke heffingen (o.a. onroerende zaakbelasting) Assuranties Instandhoudingskosten Service- en stookkosten leegstand Verhuurcourtage Dotatie voorziening dubieuze huurvorderingen Afboeking oninbare huurvorderingen / incassokosten Taxatiekosten Overige kosten
2011
2010
€
€
91.500 460.947 110.323 6.491 85.357 28.021 3.719 16.556 6.465 11.783 5.290
92.097 511.274 109.217 5.871 114.957 24.930 23.005 17.168 4.357 6.032 10.823
826.452
919.731
2011
2010
€
€
39.121 5.902 1.555.491 276
37.717 6.085 1.637.213 456
1.600.790
1.681.471
13. Beheerskosten en rentelasten
Vaste vergoeding Beheerder Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer Rente hypothecaire leningen Overige rentelasten, inclusief bankkosten
De vaste vergoeding Beheerder omvat alle kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig. Hieronder vallen onder andere de jaarlijkse accountantskosten welke voor 2011 € 8.750 (2010: € 8.750) bedragen en het met de Bewaarder overeengekomen bewaarloon, dat voor 2011 € 1.288 (2010: € 1.288) bedraagt.
30
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer, gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds. In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in het boekjaar ten laste van het resultaat zijn gebracht exclusief de kosten van de beleggingstransactie en de interestkosten.
Totale kosten
871.475 =
Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde
12,83%
6.791.654
Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan.
Personeel Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. heeft geen medewerkers in dienst (2010: geen). Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Transacties met gelieerde partijen gedurende het boekjaar: Bezoldiging Beheerder: De bezoldiging van de Beheerder over het boekjaar 2011 bedraagt voor het algemeen beheer van het Fonds € 39.121 (2010: € 37.717) en de beheerfee voor de winkelportefeuille € 5.902 (2010: € 6.085). Renovatie / verbouwing: Holland Immo Group B.V. heeft in het boekjaar 2011 een bedrag ad € 12.083 (2010: € 35.807) doorbelast aan het Fonds. Dit bedrag bestaat uit renovatielasten voor woningen in de vastgoedportefeuille.
31
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
Eindhoven, 30 maart 2012
De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.
mr. T. Kühl
mr. M. Kühl
32
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 10, lid 3 van de statuten luidt als volgt: Het resultaat in enig boekjaar komt ten goede aan dan wel ten laste van de beherend vennoot, als bepaald in lid 4 van artikel 10, en de commanditaire vennoten naar evenredigheid van ieders inbreng. Ieder van de vennoten wordt jaarlijks voor zijn aandeel in het resultaat over het laatst verstreken boekjaar gecrediteerd respectievelijk gedebiteerd op zijn kapitaalrekening. Artikel 10, lid 4 van de statuten luidt als volgt: De beherend vennoot ontvangt als winstdeling: a) tien procent (10%) van het voordelig verschil tussen: de verkoopopbrengst van de woningen verminderd met de verkoopkosten (makelaars- en promotiekosten, alsmede mutatieonderhoudskosten) en met de mutatieleegstand van vier (4) maanden: en de aankoopprijs (inclusief directe aankoopkosten) van de verkochte woningen; b) een bedrag van twintig procent (20%) van de overwinst uit de vervreemding van de winkelbeleggingen. Onder “overwinst” zoals bedoeld in de voorgaande zin wordt verstaan het positieve verschil tussen: de bij vervreemding gerealiseerde verkoopopbrengst van de winkels; en het bedrag van de oorspronkelijke hypotheekschuld (vóór aflossingen) en de inleg van de commanditaire vennoten die is toe te rekenen aan de winkelbeleggingen, vermeerderd met de verkoopkosten. Voorstel bestemming resultaat 2011 Voorgesteld wordt om het verlies ad € 963.830 in mindering te brengen op de overige reserves. Een verdere toelichting is opgenomen onder de toelichting op de jaarrekening 2011 onder het hoofd fondsvermogen.
Zeggenschapsrechten Het bestuur van de commanditaire vennootschap berust bij de beherend vennoot, Holland Immo Group XIV/Woningfonds B.V. De commanditaire vennoten zijn niet bevoegd voor het Fonds beheershandelingen te verrichten en zijn jegens derden ook niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Fonds. De Beheerder, Holland Immo Group Beheer B.V., is op grond van de overeenkomst van de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V., tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring, gemachtigd de Vennootschap te vertegenwoordigen alsmede rechtshandelingen voor rekening van de Vennootschap te verrichten.
33
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
34
Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven
35
