Woningbouwvereniging Amerongen. Jaarverslag 2009

Woningbouwvereniging Amerongen Jaarverslag 2009

Woningbouwvereniging Amerongen Besluitenlijst RvT 2008

Inhoudsopgave 1. 2.

VOORWOORD.................................................................................................... 3 GOED ONDERNEMINGSBESTUUR .................................................................................. 5 2.1. Verslag Raad van Toezicht ................................................................................ 5 2.2. Verslag van het bestuur................................................................................... 17 3. STRATEGIE EN BELEID .......................................................................................... 23 4. BELANGHOUDERS VANUIT DE MAATSCHAPPIJ .................................................................... 28 4.1. Maatschappelijk Ondernemen ........................................................................... 28 4.2. Maatschappelijke situatie en vraagstukken rondom het wonen nu en in de toekomst........ 28 4.3. Maatschappelijke prestaties in het Ondernemingsplan 2008 - 2011 .............................. 34 4.4. Structuurvisie ............................................................................................... 40 4.5. Wijkregisseur ............................................................................................... 43 4.6. Buurtbeheer................................................................................................. 47 4.7. Leefbaarheid en Woonomgeving ........................................................................ 47 5. DE DOELGROEPEN VAN BELEID .................................................................................. 50 5.1. De Doelgroepen ............................................................................................ 50 5.2. Huurder/doelgroep ........................................................................................ 50 5.3. Woningzoekenden.......................................................................................... 62 5.4. Verkoop onder Voorwaarden............................................................................. 66 5.5. Wonen met Zorg............................................................................................ 67 5.6. Projectontwikkeling ....................................................................................... 68 6. ORGANISATIE EN PERSONEEL ................................................................................... 79 6.1. Organisatiestructuur ...................................................................................... 79 6.2. Algemene Leden Vergadering............................................................................ 79 6.3. Raad van Toezicht (RvT).................................................................................. 80 6.4. Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA) ....................................................... 81 6.5. Organisatiecultuur ......................................................................................... 83 6.6. Personeel .................................................................................................... 84 7. FINANCIAL INVESTORS .......................................................................................... 88 7.1. Terugkijken en vooruitzien............................................................................... 88 7.2. Beschouwing van het resultaat over 2008 ............................................................. 89 7.3. Ontwikkeling vermogen en resultaat; we lopen voor op het ondernemingsplan ............... 93 7.4. Financieel beleid – beleid voor langere tijd........................................................... 94 7.5. Effecten voorraadbeleid op de financiële positie: adequate financiële sturing van belang ter dekking van versterking van de volkshuisvestelijke positie ........................................ 95 7.6. Ontwikkeling solvabiliteit en kasstromen in de tijd ................................................. 96 7.7. Treasury ....................................................................................................100 7.8. Dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden .............................................101 7.9. Fiscaliteiten................................................................................................103 7.10. Risicobeheersing ..........................................................................................103 7.11. Onzekerheden .............................................................................................103 7.12. Bestuurlijke verklaring ...................................................................................104 8. JAARREKENING 2008 .........................................................................................105 9. OVERIGE GEGEVENS.......................................................................................145 10. BIJLAGE 1: BESLUITENLIJST RVT..............................................................................148

2

Woningbouwvereniging Amerongen Jaarverslag 2008 & Volkshuisvestingsverslag 2008

1.

Voorwoord Op 22 juni 2009 verzorgt KRO’s tv-programma Reporter een uitzending over het toezicht in de volkshuisvesting. Dit gebeurt aan de hand van illustraties bij drie corporaties; Rochdale in Amsterdam, een Zwolse corporatie en PWS Woningstichting in Rotterdam. Daarmee is de trend gezet in de (negatieve) beeldvorming van woningcorporaties en de volkshuisvesting. De trend van vandaag, begon zich vorig jaar al te ontwikkelen. De reputatie van alle corporaties staat hierdoor ter discussie, ook die van de Woningbouwvereniging Amerongen, al speelden daar het afgelopen jaar andere zaken. In Amerongen vroegen we in 2008 aan 2.600 bewoners naar hun wensen voor de toekomst van de samenleving in deze dorpskern. Dat leverde 400 ideeën op voor het project ‘De Toekomst van Amerongen’. Alle ideeën zijn door een extern bureau geclusterd en in die vorm teruggegeven aan de plaatselijke bevolking met daarbij de vraag prioriteiten te geven. In november 2008 leverde dat een boek op met vijf prioriteiten voor de korte en vijf prioriteiten voor de lange termijn. De boekpresentatie leverde ook een mooie avond op met vele Amerongers. Burgemeester Naafs en alle wethouders hebben zich ontfermd over onder meer acht van deze tien prioriteiten. Woningbouwvereniging Amerongen is gevraagd om na de vraag “Wat er moet gebeuren?” ook de vragen “Wie gaat welk onderwerp trekken?” en “Wat wenst de woningbouwvereniging voor haar rekening te nemen?” te beantwoorden. Het antwoord op deze vragen moeten wij vinden binnen de grenzen van het speelveld van de woningbouwvereniging. Grenzen die voortkomen uit de vragen: “Waartoe zijn wij op aarde?”en “Wat is het nut?”. Ook hier worden de vragen gesteld over de inkadering van maatschappelijk ondernemen en het geoorloofd inzetten van gelden van de woningbouwvereniging. En als je dan al geld mag inzetten, hoeveel dan precies? Tenslotte rest dan nog de vraag: “Waar eindigt betrokkenheid bij leefbaarheid?”. Stuk voor stuk belangrijke vragen, die in 2009 beantwoord moeten worden. De oorsprong van het project ‘De toekomst van Amerongen’ ligt besloten in het nieuwe Ondernemingsplan 2008 – 2011. Dit ambitieuze ondernemingsplan is in april 2008 gepresenteerd en benoemt opnieuw de identiteit van de woningbouwvereniging op de Utrechtse Heuvelrug, de activiteiten die daarbij ontplooid worden en haar ‘licence to operate’. In het nieuwe ondernemingsplan zijn vier aandachtsgroepen van beleid bepaald. Voor deze aandachtsgroepen gaat de woningbouwvereniging de komende vier jaar werken. Het gaat om belanghouders, zoals de plaatselijke politiek en de politieke partijen, de provincie, maar ook om belanghebbenden uit de zorg, educatie, projectontwikkelaars, kostendeskundigen, makelaars, architecten en andere belanghebbenden. De tweede groep bestaat uit onze doelgroepen van beleid; zittende huurders, woningzoekenden en VOV – kopers van onze voormalige huurwoningen. De derde groep is ons personeel, waarvoor Woningbouwvereniging Amerongen een goede werkgever wil zijn. Tot slot, zeker niet onbelangrijk gezien alle voornemens van de woningbouwvereniging, de vierde groep

3


waarvoor en waarmee zij wil werken; de groep van financiële belanghebbenden, zoals het CFV en het WSW, maar ook kapitaalverschaffers en banken. Het ondernemingsplan is de beschrijving van ons beleid. In april 2008 gepresenteerd, maar wie heeft het beleid gesanctioneerd? Past ons beleid in de huidige opvattingen van maatschappelijk ondernemen en ‘corporate governance’? En wat vinden de externe toezichthouders ervan? In 2008 is, naast de zorg voor wonen en het aantrekken en behouden van de benodigde professionaliteit, zwaar ingezet op het oplossen van problemen rondom het wonen, niet alleen in Amerongen, maar ook daarbuiten. Dit leidde daardoor onder meer tot een scherpe discussie met collega corporaties en Aedes en een aanvaring met een grote Rotterdamse corporatie. En of dat erg was? De zorg voor de doelgroepen van beleid, met name het terugdringen van het aantal woningzoekenden en de wachttijd, leidde niet alleen tot het opstarten van veel nieuwbouwprojecten, maar ook tot het terugtreden uit WoningNet. Steun werd daarbij ontvangen van de Provincie Utrecht en de Gemeente Utrechtse Heuvelrug. De steun van collega-corporaties is niet groot te noemen. Hoeveel corporaties willen het woningzoekendenbestand en daarmee ook de wachttijd halveren? Navraag bij een groot onderzoeksbureau leverde op dat slechts een handvol corporaties daarover SMARTdoelstellingen heeft geformuleerd. Waarom zo weinig? Waarom zit de woningmarkt nog steeds op slot? Waarom blijft de discussie over dit soort onderwerpen steken en beperkt tot een enkele discussie in De Rode Hoed in maart van 2008? De overmaat van financiële middelen en de inzet van deze overmaat in de sector en met name in Woningbouwvereniging Amerongen zijn niet meer weg te denken in het handelen en de dagelijkse gang van zaken binnen de woningbouwvereniging. Zeker niet na het winnen, zo’n anderhalf jaar geleden, van de themaprijs van de SEV in het kader van het Glazen Huis over het transparant zijn over vermogen en maatschappelijk rendement. Ook het afgelopen jaar scoorde de woningbouwvereniging sterk binnen de groep kleine corporaties en met name op het punt van ‘corporate governance’. Hoe goed? Waarom? Omdat het moest? Op deze en andere vragen geeft dit jaarverslag 2008, naar wij hopen, in grote mate en niet enigszins of in beperkte mate antwoord. En gaarne gaan we daarover in discussie. Drs. J.I.F. Broekhuizen Directeur-bestuurder

4


2.

Goed ondernemingsbestuur

2.1.

Verslag Raad van Toezicht In dit verslag verantwoordt de Raad van Toezicht haar werkzaamheden in 2008 voor Woningbouwvereniging Amerongen.

2.1.1. Taakstelling De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak om toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Woningbouwvereniging Amerongen (WBV Amerongen) en de met haar verbonden ondernemingen en haar verbindingen. Daarbij behoort ook het toezicht op de werking en integriteit van interne controle- en risicobeheersingsystemen ingesteld door het bestuur van de WBV Amerongen. Daarnaast geeft de RvT gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur. Van belang zijn onder andere de realisatie van de doelstellingen voor de doelgroep van beleid, zoals vastgelegd in het geldende ondernemingsplan, de relatie met de diverse belanghebbenden, de maatschappelijke positie en structuur van de corporatie en de positie van WBV Amerongen ten opzichte van andere corporaties. De RvT onderschrijft de ambitieuze doelstellingen en de daarbij behorende strategie van het bestuur. Beheersing van de kosten blijft daarbij een belangrijk aandachtspunt. De taakstelling, samenstelling, bevoegdheden en wijze van besluitvorming van de RvT zijn geformaliseerd in het Reglement Raad van Toezicht. Het reglement is gepubliceerd op de website van de woningbouwvereniging.

2.1.2. Inhoud van het toezicht Toezichtskader De RvT beoordeelt de prestaties van het bestuur aan de hand van het opgestelde Ondernemingsplan 2008-2011. Daarbij maakt zij gebruik van onder andere de nu geformaliseerde informatiebulletins van de Directeur-bestuurder, de uitgebrachte tussentijdse financiële rapportages en de jaarrekening. Verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden Er is een overzicht opgesteld met de belangrijkste afbakening van verantwoordelijkheden tussen bestuur, Raad van Toezicht en Algemene Ledenvergadering. Hiertoe zijn de verenigingsstatuten als grondslag gehanteerd. Dit betekent dus ook dat de afbakening van verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden zijn geformaliseerd in de statuten van de vereniging. Werkwijze Naast de gebruikelijke taken die zijn vastgelegd in het Reglement Raad van Toezicht, worden jaarlijks een of meer voor de woningbouwvereniging belangrijke thema’s

5


vastgesteld, die de bijzondere aandacht krijgen van de RvT. Jaarlijks wordt daarom ook een zogenoemde ‘Spiegeldag’ georganiseerd. Op deze dag wordt een bepaald thema door de RvT en het gehele Management-Team van de woningbouwvereniging behandeld. In 2008 was het thema maatschappelijk ondernemen en maatschappelijke onderneming, dat uitvoerig is besproken onder leiding van een gespreksleider. In 2008 zijn de volgende onderwerpen als speerpunt van beleid de revue gepasseerd: -

de relatie tussen (volkshuisvestelijke) prestaties en de kosten van het werkapparaat

(inclusief omvang personele bezetting voor alle bedrijfsonderdelen); -

het ‘in control’ zijn van de diverse processen binnen WBV Amerongen;

-

zelfstandig doorgaan of fuseren;

-

beheersing risico’s met betrekking tot projectontwikkeling;

-

de financiering van toekomstige projecten en groei van het vastgoed.

Naast de spiegeldag zijn ook vanuit diverse bijeenkomsten van de RvT een aantal thema’s naar voren gekomen, die de bijzondere aandacht van de RvT verdienden: -

Ondernemingsplan 2008-2011;

-

aanpassen statuten naar aanleiding van onder andere het vergroten van het werkgebied en het toepassen van de ‘corporate governance’;

-

het tot stand brengen van een Multifunctioneel centrum (MFC) in Amerongen en andere initiatieven op het gebied van leefbaarheid zoals het project ’De Toekomst van Amerongen’;

-

stimuleren en realiseren van aanzienlijke groei van vastgoed voor de doelgroepen van

-

het functioneren van de Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA).

beleid;

Er zijn in 2008 geen werkbezoeken afgelegd. Besluitvormingsproces In het besluitvormingsproces zorgt de RvT voor een eigen agenda. Alle noodzakelijke besluitvorming wordt daarmee transparant geagendeerd. De werkorganisatie faciliteert de RvT hierbij met de noodzakelijke stukken. In de besluitvorming worden ook de periodieke informatiebulletins van de Directeur-bestuurder betrokken, waarin vroegtijdig mogelijke besluitvorming, knelpunten en andere relevante zaken worden gesignaleerd. Per vergadering worden door de werkorganisatie ook één of meerdere oplegnotities voorbereid waarin om eventuele besluitvorming dan wel advisering wordt verzocht. Mandatering van het bestuur De Directeur-bestuurder is niet zelfstandig bevoegd tot het doen van aankopen van grondposities en/of eenheden. Wanneer de Directeur-bestuurder voornemens is een aankoop te doen, wordt een onderbouwd voorstel voorgelegd aan de RvT. Het voorstel dient onder andere toetsingen te bevatten aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en de brede organisatiedoelstellingen en –belangen. Het voorstel wordt in de reguliere vergaderingen van de RvT besproken. Indien het voorstel voldoende informatie geeft om te komen tot een besluit, wordt door de RvT al dan niet een mandaat gegeven voor de aankoop door de Directeur-bestuurder.

6


In het verslagjaar werd mandaat verstrekt voor: -

de aankoop van een grondpositie in Overberg ten behoeve van het project Eindseweg;

-

de aankoop van een grondpositie in Leersum ten behoeve van het project De Kwekerij;

-

de levering van een grondpositie met directe terugkoop van een deel van de grond in Amerongen ten behoeve van de realisatie van het project Molenterrein (deze grond was via de verbinding Molenbrink B.V. reeds indirect in bezit);

-

aankoop van 38 woningen in het nieuwbouwproject Weyersterrein in Maarsbergen op basis van een afnamecontract;

-

verkoop van het huidige kantoorpand aan zowel de Gemeente Utrechtse Heuvelrug als een derde commerciële partij.

Daarnaast is in 2008 gesproken over potentiële aankopen van posities in verband met lopende projecten. De belangrijkste voorgenomen aankoop betreft Sporthal de Ploeg in Amerongen. De intentie tot aankoop is al eerder gemandateerd door de RvT. Financiële continuïteit. De RvT heeft de financiële continuïteit beoordeeld op basis van de begroting en de kwartaalrapportages. Er is bezien in hoeverre het beleid voldeed aan hetgeen gesteld is in de begroting en het ondernemingsplan. In dat plan staat duidelijk vermeld binnen welk financieel kader het bestuur van WBV Amerongen haar doelstellingen wenst te realiseren. Dit geldt eveneens voor de financieringsbehoefte en de resultaten van de verkopen. Voor het verslagjaar 2008 heeft de RvT geconstateerd dat de financiële continuïteit voldoende wordt geborgd, mede in het licht van de gestelde financiële kaders. De beoordeling werd besproken met de externe accountant. Vanuit de accountantscontrole zijn geen tekortkomingen naar voren gekomen. Verbindingen Om een scheiding aan te brengen tussen commerciële en niet commerciële activiteiten zijn in december 2006 enkele Besloten Vennootschappen opgericht, overeenkomstig de regelgeving van de overheid. WBV Amerongen heeft zeggenschap over deze verbindingen, waardoor ze ook onder het toezicht van de RvT vallen. In 2008 zijn de eerste activiteiten ondergebracht bij de diverse verbindingen. De activiteiten van de verbindingen zijn in de diverse vergaderingen van de RvT in 2008 besproken. Volkshuisvestelijke opgave Met het bestuur is regelmatig overlegd in hoeverre afspraken, zoals vastgelegd in het ondernemingsplan, over de realisatie van het bouwvolume, de leefbaarheid en het overleg met belanghebbenden zoals de AVA, worden nagekomen. Ook is de kwaliteit van het woningbezit een terugkerend thema. De kwartaalrapportage is daarnaast gedeeltelijk opgebouwd langs de prestatievelden van het BBSH, op basis waarvan periodiek inzicht wordt verschaft in de volkshuisvestelijke prestaties. Ook de informatiebulletins van de Directeur-bestuurder vormen een belangrijke bron van informatie over de volkshuisvestelijke vorderingen. Dit vormt voor de RvT frequent aanleiding tot nadere verdieping voor zaken als de woonruimteverdeling, het verkorten van

7


wachttijden, maatschappelijke activiteiten op de grens van de volkshuisvesting en problematiek rond wonen in de maatschappij (zorg voor veiligheid, drugspreventie, integratie van de allochtone medemens, deelname aan projecten van natuur en landschap, milieu, educatie en andere plaatselijke knelpunten). Woningbouwvereniging Amerongen en de landelijke politiek De RvT volgt nauwgezet en met aandacht de ontwikkelingen in de landelijke politiek op het gebied van de volkshuisvesting. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren de vennootschapsbelasting, de zogenaamde Vogelaarwijken, de nieuwe woonruimteverdelingsen huisvestingswet en het versnellen van de bouwproductie . Een belangrijke keuze als gevolg van deze ontwikkeling is om de verkopen te continueren om de effecten van de vennootschapsbelasting en eventuele andere heffingen in de toekomst te kunnen financieren, zonder afbreuk te doen aan de bouwambities. Daarnaast is de RvT van mening dat de woningbouwvereniging haar rol in de realisatie van één van de zogenaamde Vogelaarwijken moet verwerven, waar mogelijk in samenwerking met andere corporaties.

2.1.3. Verantwoording Overleg De RvT had in 2008 zes reguliere en twee speciale vergaderingen met het bestuur. Daarnaast vonden diverse informele bijeenkomsten plaats. Ook was er een gezamenlijke Spiegeldag georganiseerd met bestuur, management en RvT. In het kader van de vele actuele onderwerpen die spelen, was er regelmatig contact tussen het bestuur en de voorzitter van de RvT. Op 23 juni 2008 vond de Algemene Ledenvergadering (ALV) plaats. Daar werden onder andere aan de orde gesteld: de jaarrekening 2007, het Ondernemingsplan 2008-2011, de ontwikkelingen in de volkshuisvesting, de commissie leefbaarheid, de herbenoeming van vier leden van de RvT en de benoeming van een nieuw lid van de RvT, het Huurdersplatform en een voorstel tot wijziging van de statuten. Daarnaast was er een extra Algemene Ledenvergadering op 15 december 2008 met als onderwerp een statutenwijziging, noodzakelijk vanwege de uitbreiding van het werkgebied, de eenheid van toezicht en een betere inbedding van de ‘Corporate Governance’ in de Statuten. Alle voorgeschreven onderwerpen werden besluitvormend besproken. Het betrof de kwartaalrapportages, het jaarverslag en de jaarrekening, de begroting en het volkshuisvestingsverslag. De RvT kwam voor het laatst in november 2008 bijeen om het functioneren van de Directeur-bestuurder te bespreken. De conclusie was dat het functioneren bevredigend was. Het realiseren van veel van de gestelde doelen in het ondernemingsplan is hier mede debet aan. Een eerstvolgende zelfevaluatie van het functioneren van de RvT vindt in maart 2009 plaats.

8


Strategie, missie en prestaties De doelstellingen en missie van Woningbouwvereniging Amerongen zijn vastgelegd in het Ondernemingsplan 2008-2011. Het ondernemingsplan wordt voorafgaand aan een nieuwe periode in detail besproken met de RvT, waarbij de RvT haar visie en inzichten naar voren brengt. Het ondernemingsplan als strategiedocument, is ook het beoordelingscriterium richting Directeur-bestuurder. De in het ondernemingsplan geformuleerde SMART-doelstellingen en uitwerking van de strategie, worden periodiek op voortgang getoetst door het vastleggen hiervan in de kwartaalrapportages. De realisatie van de doelstellingen is in iedere bijeenkomst van de RvT besproken. Daarnaast wordt jaarlijks nog een totale evaluatie uitgevoerd van het ondernemingsplan en met name ook het jaarplan. Daarnaast is ook de realisatie van missie en doelstellingen steeds opgenomen als onderdeel in de periodieke informatiebulletins van de Directeur-bestuurder. Halverwege de ondernemingsplanperiode (eind 2009) wordt ook een ‘midterm review’ uitgevoerd op de realisatie van het ondernemingsplan en op het gebied van zaken waar de woningbouwvereniging kansen gemist heeft. Risicomanagement In april 2007 is een risicoanalyse gemaakt van de belangrijkste risico’s voor WBV Amerongen. In het najaar van 2007 is de risicoanalyse en met name ook de opvolging in de getroffen beheersingsmaatregelen besproken en bepaald wat risico’s zijn die nog nader van beheersingsmaatregelen voorzien moeten worden. Periodiek worden de risico’s opnieuw geanalyseerd en wordt de analyse uit 2007 aangevuld. Daarnaast is in 2008 gestart met het ‘project risk management’. Dit project sluit nauw aan bij de ondernemingsplandoelstellingen om uiterlijk in 2011 een ‘in control statement’ in de jaarverslaggeving te kunnen opnemen. De risico’s en getroffen beheersingsmaatregelen kunnen als volgt worden samengevat:

9


10

Aandachtsgebied Financiering

Risico Financieringsruimte niet toereikend

Druk op de werkorganisatie (specifiek ten aanzien van projectadministratie en projectbeheersing)

Door onvoldoende arbeidskrachten geen grip op voortgang en financiële risico’s van projecten

Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) verder uitzetten binnen en buiten het werkgebied

Overtreden van de geografische grenzen en financiële risico’s als gevolg van terugkoopverplichting (thans € 19 mln. verplichting op de balans opgenomen)

Beheersingsmaatregel Financieringsruimte vergroten door middel van: - Het aantrekken van langlopende leningen ten behoeve van geplande investeringen in de komende vijf jaar. - Financiering middels kort vreemd vermogen door middel van het vastleggen van de kredietplafonds bij onze huisbankiers. - Sturing op een positieve operationele kasstroom ter waarborging van het faciliteringsvolume bij Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Invullen van de projectbeheersingsorganisatie door middel van: - Inhuur van een medewerker projectadministratie. - Automatisering van de projectadministratie inclusief versterking van mogelijkheden om additionele managementinformatie uit het geautomatiseerde systeem te halen. - Inschakelen van expertise op het gebied van maatschappelijk vastgoed, inclusief de ondersteuning in de ontwikkeling hiervan. Terughoudende werkwijze ten aanzien van VOV-woningen buiten de GUHR. Zo mogelijk dergelijke projecten aan plaatselijke corporaties (laten) overdragen. Voorbereidingen voor de oprichting van een landelijk fonds voor VOV-woningen.


Intensiveren bezit voor doelgroepen van beleid (onder andere verstandelijk gehandicapten en asielzoekers)

Investeringen in vastgoed, waarbij de exploitatie hiervan buiten het expertisegebied van de corporatie valt.

Samenwerking zoeken met collega-corporaties en gespecialiseerde organisaties in omliggende gemeente. Samenwerking met Stichting Abrona op het gebied van huisvesting en maatschappelijke betrekking van verstandelijk gehandicapten. Samenwerking zoeken met partijen in het kader van huisvestingsmogelijkheden voor de genoemde doelgroepen.

Onderhouden netwerk projecten

Corporaties in één gemeente

Europese marktwerking verzwakt voorkeurspositie plaatselijke corporaties Projecten zijn in een aantal gevallen complex, waardoor externe expertise en financiering noodzakelijk is. Er zijn binnen één gemeente meerdere corporaties actief, waardoor mogelijk een verheviging van onderlinge concurrentie ontstaat.

Benoeming van een werkgroep met als belangrijkste doelstelling het verkrijgen en exploiteren van zorgeenheden. Kiezen voor samenwerking met grote partijen als Van Wijnen, Abrona, Heijmans, en dergelijke. Daarbij wordt uitdrukkelijk gekozen voor samenwerking met continuïteit.

De onderlinge concurrentieverhouding met de WBV Maarn is notarieel vastgelegd. Daarnaast is middels De Federatie invulling gegeven aan samenwerking door de corporaties op de Utrechtse Heuvelrug.

2.1.4. Belangrijke thema’s De RvT hield zich, op hoofdlijnen, bezig met het functioneren van WBV Amerongen. Een aantal actuele zaken werden met het bestuur besproken, zoals:

11

-

huurbeleid;

-

ontwikkelen van nieuw bezit;

-

aankopen en verkopen van bezit;

-

risk management;

-

financieel toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting;

-

hernieuwde afspraken betreffende remuneratie Directeur-bestuurder;

-

samenwerkingsvormen met aannemers er projectontwikkelaars;

-

nut van de structuur ‘Maatschappelijke Onderneming’;

-

woonruimteverdeling;

-

communicatie met huurders en het huurderplatform;

-

ontwikkeling werkorganisatie; Woningbouwvereniging Amerongen Jaarverslag 2008 & Volkshuisvestingsverslag 2008

-

financieringsbehoefte en het opstellen van een treasury statuut;

-

kwaliteit van het woningbezit.

2.1.5. Horizontale verantwoording De RvT onderkent haar verantwoordelijkheid in de horizontale verantwoording. Deze verantwoordelijkheid is vormgegeven in het Ondernemingsplan 2008-2011, waarin de nadruk is gelegd op de belanghouders rondom de woningbouwvereniging. In de Algemene Ledenvergadering komen verder alle aan de woningbouwvereniging gekoppelde commissies bijeen. Daar vindt wederzijdse informatieuitwisseling plaats over het functioneren in het afgelopen jaar en worden de voornemens voor het voorliggende jaar meegedeeld. In 2008 hebben hieraan deelgenomen: -

Raad van Toezicht;

-

Directeur-bestuurder;

-

Huurdersplatform;

-

Geschillencommissie;

-

Commissie Leefbaarheid.

2.1.6. Belangrijke ontwikkelingen Naast verantwoording over gebeurtenissen in het lopende jaar, keek de RvT ook regelmatig vooruit. Het thema van de Spiegeldag was daarvan onderdeel. Daarnaast kwamen ook de volgende belangrijke ontwikkelingen aan de orde: -

diverse ontwikkelingsprojecten zoals onder andere Allemanswaard, Koenestraat en Molenterrein;

-

samenwerking met andere corporaties op de Heuvelrug;

-

rol van de WBV Amerongen bij leefbaarheid en buurtontwikkelingen;

-

de Toekomst van Amerongen;

-

ALV en modernisering lidmaatschap;

-

aanpassen statuten;

-

het ‘in control’ brengen van de WBV Amerongen;

-

ontwikkelingen in de markt.

2.1.7. Besluiten en belangrijkste bespreekpunten Raad van Toezicht 2008 Zie bijlage

2.1.8. Samenstelling RvT Algemeen De RvT bestaat momenteel uit vijf leden die elk voor een periode van vier jaar zijn benoemd en die voor maximaal twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvT is gebaseerd op de meest actuele profielschets zoals die is vastgesteld door de Algemene Leden Vergadering van WBV Amerongen. De leden van de RvT zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

12


Gegevens lid RvT

Nevenfuncties

Benoemd op

Aftredend

Herbenoemd Dhr. R. Cornelisse

Ondernemer

12-02-2004

(voorzitter)

Wonende te

23-06-2008

Governance en

Amerongen

algemeen

Geen betaalde

bestuurlijke zaken

nevenfunctie

Dhr. Mr. M. van

Jurist en

12-02-2004

Veenendaal

pensioenadviseur

23-06-2008

(op voordracht

Wonende te

huurders)

Amerongen

Huurderbelangen

Geen betaalde

en juridische

nevenfunctie

Geboorte jaar

2012

1954

2012

1979

2012

1963

29-06-2005

2009

1945

23-06-2008

2012

1965

vraagstukken Dhr. Ir. J.P.

Ondernemer en

23-06-2004

Stehouwer

financieel

23-06-2008

(vice-voorzitter)

adviseur

Financiële

Wonende te

perspectief en

Amerongen

kostenbeheersing

Geen betaalde

werkorganisatie

nevenfunctie

Dhr. G. van Rossum

Ondernemer en adviseur op o.a.

Volkshuisvestelijke

het

vraagstukken

volkshuisvestelijk terrein Wonende te Culemborg Geen betaalde nevenfuncties

Mevr. Drs. I.K.L. de

Partner bij

Jong MRE

adviesbureau

(op voordracht

Boer en Croon

huurders)

Wonende te

Projectontwikkeling

Bergambacht

en ruimtelijke

Eigen

investeringen

onderneming Geen betaalde nevenfunctie

De RvT is in 2008 van samenstelling gewijzigd door de toetreding van Mw. I.K.L. de Jong. De aanvulling van de RvT met een vrouwelijke commissaris is zeer welkom. De werving werd begeleid door het bureau Public Spirit. Een lid van het Huurdersplatform maakte deel uit van de selectiecommissie. In april 2008 werd de selectie afgerond. Er is in de loop van 2008 een remuneratiecommissie ingesteld die opereert aan de hand van

13


een remuneratiereglement. Deze commissie bestaat uit de RvT-leden mevrouw De Jong en de heer Cornelisse. Reglement Op 24 november 2007 is een definitief reglement vastgesteld waarbij de nieuwe ‘Governance code voor woningcorporaties’ zoveel als mogelijk is gevolgd. Het vastgestelde reglement is op de website van WBV Amerongen geplaatst. Bezoldiging Voor haar werkzaamheden ontvingen de leden een netto vergoeding per jaar van € 2.000,(leden) en € 3.000,- (voorzitter). Er heeft geen indexatie plaatsgevonden van de vergoedingen. De kosten in verband met vergaderingen, opleidingen en de jaarlijkse Spiegeldag bedroegen € 18.000 (2007: € 8.000). De specificatie is als volgt: 2008

2007

Kosten vergaderen

1.000

1.000

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

3.000

1.000

12.000

4.000

2.000

2.000

18.000

8.000

Werving nieuw RvT-lid Lidmaatschap VTW Totaal overige kosten RvT

2.1.9. Integriteit Alle leden van de RvT zijn onafhankelijk van WBV Amerongen, het bestuur en jegens elkaar. Zij onderhouden geen banden met afnemers of toeleveranciers. Er zijn geen tegenstrijdige belangen en er zijn geen betaalde nevenfuncties gemeld. Voor de geldende criteria wordt verwezen naar de hoofdstukken III.2 en III.6 van de code. Het reglement van de RvT bevat duidelijke bepalingen hieromtrent. Een regeling betreffende het handelen bij belangenverstrengeling is vastgelegd in het reglement. Daarnaast is in 2008 aandacht besteed aan zowel de integriteit van RvT, bestuurder en personeel van WBV Amerongen. Dit heeft er onder andere toe geleid dat relatiegeschenken te allen tijde ten kantore van WBV Amerongen zijn bezorgd en op objectieve wijze zijn verdeeld. Daarnaast is voor alle geschenken beoordeeld of deze binnen alle redelijkheid en billijkheid konden worden geaccepteerd, zonder daarbij concessies te doen aan de integriteit van individuen en de organisatie als geheel.

2.1.10. Zelfevaluatie De RvT kwam in november 2007 zonder het bestuur bijeen om het eigen functioneren en dat van de afzonderlijke leden te evalueren. Hierbij werd als leidraad een vast aantal beoordelingspunten gehanteerd. De conclusie was dat het functioneren bevredigend was en dat een aantal verbeterpunten in acht dient te worden genomen. Van deze evaluatie is een intern verslag opgemaakt dat ook besproken is met de Directeur-bestuurder. De

14


samenstelling van de RvT voldeed aan de profielschets. In maart 2009 is een volgende evaluatie gepland.

2.1.11. Aanstelling en honorering Bestuur Woningbouwvereniging Amerongen wordt bestuurd door een directeur die tevens bestuurder is. Zijn personalia zijn als volgt: Naam

drs. J.I.F. Broekhuizen

Geslacht

Man

Leeftijd

18 maart 1948 (60 jaar per 31-12-2008)

Nevenfuncties

Adviseur Shelter Consult B.V. te Breda Bestuurder Stichting Shelter te Breda DGA Adviesburo Broekhuizen B.V. Voorzitter Stichting VOV Midden Nederland

Werkzaam in huidige functie

15 november 2004

sinds Werkzaam bij de organisatie

Medio 2001

sinds Duur benoeming

Onbepaalde tijd, contract via Shelter Consult B.V., per dag opzegbaar van de zijde van Woningbouwvereniging Amerongen

De aanstelling is gerelateerd aan te behalen doelen welke zijn vastgelegd in het ondernemingsplan. Toetsing daarvan heeft plaatsgevonden (zie 3.1) De statutair bestuurder is in dienst van adviesbureau Shelter Consult B.V., gevestigd te Breda Honorering Directeur-bestuurder Medio november 2004 is met Shelter Consult B.V. een contract opgesteld en getekend, omvattende een vergoeding van € 10.000 per maand exclusief BTW. In deze vergoeding zijn alle kosten opgenomen. Er zijn geen andere afspraken gemaakt dan dat het contract van de kant van WBV Amerongen per dag en van de kant van Shelter Consult per maand opzegbaar is. Er zijn geen bonussen en vergoedingen in verband met het in dienst of uit dienst treden overeengekomen. Deze vergoeding is in november 2004 door Atrivé getoetst en conform de adviezen van de Commissie Izeboud. Met ingang van 1 januari 2008 heeft, ingaande het nieuwe ondernemingsplan, een indexering plaatsgevonden waaraan eveneens externe toetsing aan de adviezen van de Commissie Izeboud door Atrivé is gekoppeld. De geïndexeerde maandvergoeding is nu € 10.925. Hierin is een eenmalige indexatie begrepen van 9% voor vier jaar vooruit.

2.1.12. Corporate governance Algemeen Corporate Governance is voor de RvT als volgt te omschrijven: “Corporate Governance is een stelsel voor bestuur en commissarissen inhoudende een aantal regels voor een evenwichtige verdeling van taken, verantwoordelijkheden en

15


bevoegdheden van genoemde partijen met publiekelijke verantwoording door bestuur en commissarissen”. Voor de RvT is transparantie bij het besturen van de WBV Amerongen van groot belang. Daarbij dienen de belangen van alle belanghebbenden te worden meegewogen. Governance code woningcorporaties (“ de code” ) De nieuwe code, van december 2006, is voor de RvT en het bestuur een goed instrument als leidraad voor hun handelen. De best practice bepalingen uit de code worden dan ook ten principale onderschreven. In 2008 voldoet de WBV Amerongen reeds aan veel bepalingen uit de code, doch een aantal documenten dient nog geformaliseerd te worden. De RvT heeft echter het gehele jaar gehandeld, als ware deze documenten reeds geformaliseerd, waarmee de RvT acht te hebben voldaan aan de betreffende principes en bepalingen. De toepassing en formalisering van de best practice bepalingen uit de code zijn periodiek onderdeel van de vergadering. Hierin wordt de wijze van invulling, de naleving en de monitoring hiervan besproken in de raad, een en ander in dialoog met de directeurbestuurder. In 2009 wordt wederom bezien in hoeverre hier nog verbeteringen in aangebracht kunnen worden. Afwijkingen van de code zullen worden toegelicht. De governance structuur van de WBV Amerongen is in 2007 op de website van de WBV Amerongen geplaatst. Afwijkingen ten aanzien van de in de code omschreven best practices BPB II.1.6. Klokkenluidersregeling Er is geen zogenaamde klokkenluidersregeling ingesteld. Dit gezien de omvang van de WBV Amerongen en de toegankelijkheid van het bestuur en de RvT. Constatering en melding van onregelmatigheden kan immer direct worden gemeld. Principe III.5 Naast de remuneratiecommissie zijn er verder geen aparte kerncommissies ingesteld, gezien het feit dat de RvT uit maximaal 5 leden bestaat. De RvT functioneert zelf als auditcommissie en overlegt op die basis met de accountant. In voltallige samenstelling

II.1.4.b. Ethische gedragscode In augustus 2008 is een concept integriteitcode opgesteld die in 2009 wordt geformaliseerd. Tot dat moment worden door het bestuur en de RvT als ethische gedragscode de gangbare omgangs- en fatsoensnormen gehanteerd. Dit mede op basis van de beperkte omvang van de organisatie en de integrale verantwoording door de bestuurder middels de informatiebulletins. Daarnaast is er altijd een open discussie mogelijk. Periodiek overleg met de accountant De Raad van Toezicht heeft, mede in het kader van risicobeheersing, voor 2008 en verdere

16


jaren de uitgesproken ambitie om het contact met de accountant verder te intensiveren. Een onderdeel hiervan vormt de nadere uitwerking van het risicomanagementbeleid met daarin financieel beleid als prioriteit. Het contact met de accountant in 2008 is globaal als volgt geweest: Maart 2008:

bespreking interne controle accountant in RvT.

19 Mei 2008: bespreking jaarrekening met de accountant Inclusief de bevindingen uit de benchmark interne beheersing

2.1.13. Verklaring De RvT heeft de jaarrekening 2008, die de balans, de winst- en verliesrekening, de toelichting daarop en het volkshuisvestingsverslag omvat, bestudeerd. Deze jaarrekening werd door accountantskantoor PricewaterhouseCoopers gecontroleerd en goedgekeurd. Ten aanzien van alle aspecten van deze jaarrekening is overleg gevoerd met de accountant. De Raad van Toezicht kan zich met deze jaarrekening verenigen. Toezicht op het bestuur De RvT heeft geconstateerd dat het bestuur bestuurt op basis van de hoofdlijnen zoals vastgelegd in het Ondernemingsplan 2008-2011. Er zijn geen onregelmatigheden vastgesteld en er waren geen signalen van belangenverstrengeling. De beheerskosten zijn in het verslagjaar zoveel als mogelijk teruggedrongen. De hoogte van deze kosten zijn gezien de ambities van de WBV Amerongen verklaarbaar. In de komende jaren wordt de neerwaartse lijn, zoals is begroot, nauwlettend gevolgd. De WBV Amerongen heeft in 2008 laten zien een corporatie te zijn die oog heeft voor de diverse belanghebbenden die zich bewust is van haar volkshuisvestelijke opgave. De RvT heeft waardering voor de inzet, werkwijze en resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit tegenover de directie en medewerkers van WBV Amerongen.

2.2.

Verslag van het bestuur De ‘corporate governance’ voor het bestuur richt zich op het hebben van een visie op ‘corporate governance’, de prestatiesturing en het risicomanagement. Deze rapportage gaat in op deze drie onderdelen.

2.2.1. De visie van het bestuur In de Code Tabaksblat zijn voor het bestuur een drietal principes vastgelegd:

17

–

de taak en werkwijze;

–

de bezoldiging;

–

de tegenstrijdige belangen.


In de ‘taak en werkwijze’ is de rol van het bestuur expliciet vastgelegd. Deze ‘taak en werkwijze’ is verankerd in het Reglement Raad van Toezicht van april 2007. Dit reglement is in concept op de website gepresenteerd met het verzoek om commentaar. Er is geen commentaar van belanghebbenden buiten de vereniging ontvangen. In het jaar 2008 is daarom met behulp van externe ondersteuning van bureau Pontefix Advocaten de definitieve versie geformuleerd. Met betrekking tot het principe van de ‘bezoldiging’ wordt aangesloten bij de aanbevelingen van de Commissie Izeboud. In 2007 heeft opnieuw besluitvorming plaatsgevonden over de salariëring van de Directeur-bestuurder. Toetsing aan de Commissie Izeboud vindt in 2008 plaats door bureau Atrivé, die ook eerdere toetsing heeft verricht in de periode voorafgaand aan het ondernemingsplan 2005 – 2007. De remuneratiecommissie heeft in 2008 een eigen reglement gekregen. Het principe van de ‘tegenstrijdige belangen’ luidt als volgt: ‘Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de bestuurders wordt vermeden’. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurders spelen, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of de betreffende bestuurders, behoeven de goedkeuring van de RvT. De RvT en de Directeurbestuurder zijn overeengekomen dat medewerkers van bureau Shelter Consult B.V. uitgesloten zijn van het verrichten van gehonoreerde diensten aan de WBV Amerongen en de daaraan verbonden BV’s. Er heeft ook het afgelopen jaar geen dienstverlening vanuit het bureau van de Directeur-bestuurder plaatsgevonden. Besloten is voor de huidige ondernemingsplanperiode in ieder geval als zelfstandige corporatie door te gaan. Samenwerking is derhalve ook niet langer een noodzaak. Voor de RvT geldt daarbij echter nog wel het principe dat een samenwerking of fusie relevant kan zijn wanneer deze een meerwaarde heeft voor WBV Amerongen. De meerwaarde bevindt zich op het gebied van de kwaliteit van de dienstverlening, de volkshuisvestelijke prestaties, de continuïteit van de werkorganisatie (onderscheiden naar zowel de back- als de frontoffice) en de versterking van de financiële continuïteit van de woningbouwvereniging. Daarnaast moet er chemie zijn tussen beide organisaties op het gebied van de volkshuisvestelijke ambitie die de woningbouwvereniging heeft. Voor iedere potentiële samenwerking dan wel fusie, is primair de instemming van de vereniging noodzakelijk. Een belangrijk standpunt dat de RvT over samenwerking heeft ingenomen is dat binnen de GUHR geen samenwerkingsverbanden op het gebied van ‘Governance’ worden aangegaan, om zo de verhoudingen zuiver te houden en schijnbare belangenverstrengeling te voorkomen.

2.2.2. Vormgeving zelfstandigheid Als gevolg van de keuze om in deze ondernemingsplanperiode zelfstandig verder te gaan, is ook de keuze gemaakt om een aantal kwaliteiten in huis te halen. Dit betreft zowel de

18


personele bezetting in kwaliteiten en aantallen, als ook de invulling van een aantal plaatsen door materiespecialisten op basis van interim-contracten. Ook zijn er keuzes gemaakt in de eisen aan het gemiddelde opleidingsniveau binnen de organisatie. Een verhoging van het gemiddelde opleidingsniveau is noodzakelijk, omdat de nieuwe activiteiten en ambities van de woningbouwvereniging vragen om analytisch denken werkniveau op specifieke aandachtsgebieden.

2.2.3. Prestatiesturing Het bestuur legt jaarlijks ter goedkeuring aan de RvT voor: de doelstellingen voor de kwaliteit van de dienstverlening, de volkshuisvesting, de organisatie en financiën van WBV Amerongen. Daarnaast legt het bestuur verantwoording af over de realisatie van de voortgang van het Ondernemingsplan 2008 – 2011 over de gehele periode. Verderop in dit jaarverslag wordt hieraan aandacht geschonken. Prestatiesturing vormt ook de grondslag voor de beoordeling van de prestaties van het bestuur. Als uitkomst daarvan heeft voor de periode na 2007 aanpassing plaatsgevonden van de contractvoorwaarden van de Directeur-bestuurder. De gemaakte afspraken betreffen een indexatie van de maandvergoeding op basis van de verwachte inflatieontwikkeling zoals afgegeven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarnaast is de Directeur-bestuurder met ingang van 2008 voor een deel van zijn tijd werkzaam voor de B.V.’s van de Toegelaten Instelling. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van tijdsverantwoording tussen de Toegelaten Instelling en de B.V.’s.

2.2.4. Risicomanagement Het bestuur is ervoor verantwoordelijk dat binnen de corporatie een op de corporatie toegesneden systeem van interne risicobeheersing en -controle aanwezig is. Als instrumenten worden in ieder geval gehanteerd: –

risicoanalyses met betrekking tot de kwaliteit van de dienstverlening, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen;

–

handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving;

–

systeem van monitoren en rapportering daarvan via kwartaalrapportages.

In 2008 is aandacht gegeven aan het proces rond managementinformatie en kwartaalrapportage. De kwartaalrapportage is op onderdelen gewijzigd en meer prospectief van karakter gemaakt. Drukte rondom projecten en de complexiteit om het geautomatiseerde systeem snel te ontsluiten, blijven echter druk geven op tijdigheid en kwaliteit van de rapportage. De personele bezetting van de huidige werkorganisatie is te gering. Structurele uitbreiding van de personele bezetting op dit punt is noodzakelijk, maar strijdt direct met de wens te komen tot verlaging van de kosten per verhuurbare eenheid. In 2008 is geprobeerd om structurele menskracht te werven in een te krappe arbeidsmarkt en is de personele capaciteit uitgebreid met een medewerker planning en control. Het werven van personeel in loondienst is maar gedeeltelijk gelukt.

19


De analyses over de kwaliteit van de dienstverlening zijn ondergebracht bij bureau USP. Daarbij zijn een drietal zaken onderwerp van onderzoek: de kwaliteit van de dienstverlening door de werkorganisatie, de kwaliteitbeleving van de woning en de kwaliteitsbeleving van de woon- en leefomgeving. Over de resultaten wordt in dit jaarverslag nader ingegaan bij de behandeling van de doelgroepen. Het bestuur stemt met de RvT de wijze af waarop de informatievoorziening met de bijbehorende analyses wordt ingericht. Daartoe is enige jaren geleden het Informatiestatuut opgesteld, dat als leidraad voor de informatievoorziening tussen Directeur-bestuurder en RvT dient. Ook in het reglement van de RvT worden expliciet de onderwerpen van informatievoorziening en de frequentie beschreven. In het jaar 2008 was wederom sprake van het verstrekken van informatie van de Directeur-bestuurder via zogenaamde info’s aan de leden van de RvT. Dit systeem wordt door beide partijen als zeer nuttig ervaren. In de info’s worden voortgang, achtergronden en zienswijzen op actuele zaken van de Directeurbestuurder direct ter hand gesteld aan de leden van de RvT. Al naar gelang het onderwerp en de situatie wordt frequent door de leden van de RvT om nadere info op onderdelen gevraagd en door de Directeur-bestuurder verstrekt. Besloten is dat deze info’s een formeel karakter krijgen, en worden vastgesteld door de RvT in de raadsvergaderingen. De ambities van WBV Amerongen zijn van een meer dan gemiddelde orde, wanneer dit wordt vergeleken via benchmarkonderzoeken. De risico’s van het niet behalen van de doelstellingen op het terrein van de kwaliteit van de dienstverlening liggen vooral op het terrein van een onvoldoende ICT–ondersteuning van het klantrelatiemanagement, zo is uit meerdere onderzoeken in 2007 duidelijk geworden. In 2008 is onderzoek gedaan naar een nieuw ICT-systeem. Daarvoor zijn offerteprocedures gestart en is een ver stadium van aanbesteding bereikt. Gedurende het traject met de potentiële leverancier bleken echter omstandigheden, prijsvorming en leveringstijd aanzienlijk te wijzigen, dusdanig dat WBV Amerongen de aanbestedingsprocedure heeft afgebroken. Gevolg: een jaar tijdsverlies in het faciliteren van een cruciaal onderdeel in de organisatie, te weten de ICT. In 2009 ligt daarom de focus bij ICT, om alsnog te komen tot een optimalisatie van de ICT-omgeving, met als aandachtsgebieden de automatisering van het klantrelatiemanagement, woonruimteverdeling, de projectadministratie en de algehele ontsluiting van het systeem. De volkshuisvestelijke ambities zijn vooral op het terrein van de ontwikkeling van nieuwbouw verregaand. De verwachte groei van het bezit met 50% (alleen al door nieuwbouw), wordt versterkt door een aankoopplan met eenzelfde omvang. Dit om de wachttijden te bekorten, de doorstroming op gang te helpen en de vitaliteit van de diverse dorpskernen binnen de GUHR te versterken. De ambities zijn sterk afhankelijk van de ruimte die daarbij gegeven wordt om al dan niet binnen of buiten de rode contouren te bouwen. De benodigde ruimte is gering, de procedures van totstandkoming van de projecten zijn van de vorige eeuw en bovendien niet van deze tijd. De ruimte die gegeven moet worden komt daarbij van gemeentewege, van de provincie en de landelijke politiek. De eerste twee zijn gericht op het verbeteren van de volkshuisvesting in samenwerking met de woningbouwvereniging, zo is de ervaring in 2008.

20


Het goede nieuws is dat in 2008 een prestatieconvenant tot stand is gekomen. Niet alleen zijn de volkshuisvestelijke kaders in de GUHR nu bestendigd, ook zijn daarmee inzichten in de productieopgave verkregen. Aanvullend hebben de corporaties binnen de GUHR zich verenigd in de Federatie van Corporaties UHR. Dit samenwerkingsverband vormt de spreekbuis in het kader van het gesloten convenant. Gelijktijdig doet het samenwerkingsverband geen afbreuk aan de zelfstandige positie van WBV Amerongen. De volkshuisvestelijke ambities hebben hun weerslag op de realisatie van de financiële ambities. De verdrievoudiging van het balanstotaal in de afgelopen jaren, wordt de komende vier jaar gevolgd door een verdubbeling. De bewaking van de investeringen in de nieuwbouw en de aankoop, de financiering daarvan, het renterisico en de benodigde flexibele financieringsinstrumenten hebben bij stagnatie van projecten grote invloed op de vermogensontwikkeling. Om de verhoudingsgewijze grote financieringsbehoefte en de liquiditeitsontwikkeling vorm te geven is het onderhouden van betrekkingen met “financial investors” van levensbelang. Daarin is uitgebreid geïnvesteerd. Met meerdere banken en (ook particuliere) beleggers en beleggingsinstellingen zijn de relaties geïntensiveerd. Vertrouwen en kwaliteit van het financieel management zijn daarbij bepalend. De relatie met de financieel toezichthouder is ook in 2008 verdiept. De risico’s van volstorten van afgesloten leningen, met name in het maatschappelijk vastgoed, zonder dat daartegenover de geplande investeringen staan, zijn onderwerp van zorg. Het is dus zaak dat vertragingen op bouwprojecten zoveel mogelijk worden geminimaliseerd. De voor de woningbouwvereniging gesignaleerde risico’s concentreren zich met name op het gebied van nieuwbouwprojecten en aankopen, en op de concurrentiekrachten die daaromtrent spelen. Dit wordt mede ingegeven door de ambitieuze projecten aankoopplanning die de woningbouwvereniging voorstaat. Waar dit mogelijk is, zijn financiële risico’s ondergebracht in de verbindingen van de woningbouwvereniging. Voor de beheersing van deze risico’s is echter wel gekozen voor een uitwerking waarbij eenheid van beleid, bestuur en controle voorop staat. Het toezicht op de BV-structuur wordt daarmee vanaf 2008 een belangrijke taak voor de RvT. Vanaf 2008 nemen de risico’s voor zowel de toegelaten instelling als haar verbindingen verder toe als gevolg van de start van aankopen van grondposities om de toekomstige ontwikkeling van nieuwbouw veilig te stellen. De ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed en treasury vereisen een adequate financiële bezetting en vormen een steeds belangrijker onderdeel van het werk. Naast planning en control wordt de werkorganisatie ook op het terrein van vastgoed en het beheer van maatschappelijk vastgoed uitgebreid. De adequate dekking van deze investeringen volgt pas bij doorgaan van deze projecten. Aangezien deze projecten een hoog risicogehalte hebben geldt dit ook voor de door WBV Amerongen gedane en geactiveerde investeringen. Door deze ontwikkelingen verandert de werkorganisatie snel van karakter. Het klaar staan van de werkorganisatie voor haar nieuwe taakstellingen op het terrein van de

21


projectontwikkeling en het ontwikkelen en beheren van maatschappelijk vastgoed en maatschappelijk ondernemen, vraagt alle aandacht. Ook buurtbeheer en huismeesterschap vragen om een nieuwe invulling binnen de werkorganisatie. Controle en risicobeheersing zijn bij de invoering hiervan ondergeschikt aan het presteren op professioneel niveau. De komende jaren krijgt risicobeheersing zijn weerslag. De inzet is het realiseren van een ‘in control statement’ tegen het einde van de ondernemingsplanperiode in 2011. Het gevolg van de snelle veranderingen is een relatieve explosie aan activiteiten en dus van kosten in de werkorganisatie. De personele kosten stijgen verhoudingsgewijs erg snel. De kosten van beheer blijven evenwel in dezelfde orde van grootte in absolute zin. De verhouding beheer – ontwikkeling – maatschappelijk ondernemen is nu ongeveer 65% - 30% 5%. De komende jaren wordt met een relatief geringe stijging in de sfeer van ontwikkeling en maatschappelijk ondernemen rekening gehouden. In 2009 worden de mogelijkheden onderzocht om van personeel dat thans extern wordt ingehuurd in loondienst te nemen van de organisatie.

22


3.

Strategie en beleid

3.1.1. Ondernemingsplan 2008-2011 In 2007 heeft het Management Team het nieuwe ondernemingsplan Transparant in Beweging 2008-2011 opgesteld. Het nieuwe ondernemingsplan is in april 2008 feestelijk gepresenteerd. Het ondernemingsplan van WBV Amerongen is sterk georiënteerd op de omgeving waarin zij opereert. Missie, visie en strategie worden in dit hoofdstuk verder uiteengezet.

3.1.2. Missie, Visie en strategie 3.1.3. Missie De missie van WBV Amerongen luidt als volgt: ‘Woningbouwvereniging Amerongen ontwikkelt en beheert sociaal en maatschappelijk vastgoed en woondiensten voor haar belanghouders en klanten. Wij presteren bovengemiddeld op het terrein van transparantie, innovatie, ontwikkeling en kwaliteit van de dienstverlening. Woningbouwvereniging Amerongen gaat uit van en streeft naar een actieve houding en zelfredzaamheid van alle aandachtsgroepen van beleid. Woningbouwvereniging Amerongen stimuleert actief het verbeteren van de leefbaarheid op het terrein van de volkshuisvesting en het wegnemen van knelpunten op de woningmarkt. De wensen van de klanten zijn daarbij leidend.’ 3.1.4. Visie De vraag: ‘Waar gaan we met deze missie naar toe?’, is als volgt te formuleren (visie): ‘Woningbouwvereniging Amerongen streeft ernaar een maatschappelijke onderneming te zijn, waarbij de maatschappelijke prestaties leiden tot vergroting van woontevredenheid, woongenot en welzijn van de individuele klant. Het doelbewust nastreven van maatschappelijk rendement leidt tevens tot het versterken van het financieel rendement. De maatschappelijke prestaties en rendement verantwoorden wij op transparante wijze. Woningbouwvereniging Amerongen wil dit realiseren door al haar aandachtsgroepen van beleid te bedienen met een adequaat aanbod van producten en diensten. De aandachtsgroepen van beleid bestaan uit de belanghouders vanuit de maatschappij, de doelgroepen, de werknemers en ‘financial investors’. Wij onderhouden met deze aandachtsgroepen zeer vitale relaties om aan onze maatschappelijke prestaties te voldoen. Verbreding van het activiteitengebied en takenpakket staat hierbij centraal. Wij diversifiëren onze taken op een innovatieve wijze. De activiteiten met betrekking tot ontwikkelen van wonen worden daarbij geïntensiveerd. De nieuwbouw van woningen krijgt een extra accent. Dit vereist van de werkorganisatie betrokken, flexibele en professionele medewerkers en samenwerking met andere (toegelaten) instellingen, de gebruikmaking van hoogwaardige technologie en een gezond financieel perspectief.’

23


3.1.5. Strategie en doelstellingen Vanuit de missie en visie heeft WBV Amerongen haar strategie en beleid bepaald. Strategie en beleid zijn uitgewerkt in de strategische kaart van WBV Amerongen. Onderstaand figuur geeft de strategische kaart van WBV Amerongen weer:

maatschappelijk ondernemer m.b.t. wonen en leven

Toekomstige investeringen financieren

Financieel Perspectief

Overmaat van het vermogen sociaal maatschappelijk inzetten

Gezonde vermogenspositie nastreven

Investeren in maatschappelijk vastgoed

Transparantiemethodiek toepassen

Maatschappelijk rendement verhogen en monitoren

Verhogen van de mate van klanttevredenheid

Verhogen leefbaarheid en woonomgeving

Aandacht voor asielzoekers en mindervaliden

Invulling geven aan "Antwoord aan de samenleving"

Beheren woningen en maatschappelijk vastgoed

Database klant relatie management opbouwen

Van beheren naar maatschappelijk ondernemen

Allianties met organisaties aangaan

Nieuw primair ICT systeem invoeren

Juridische entiteit maatschappelijke onderneming invoeren

Operationele kasstromen monitoren

Extern Perspectief

Aandachtsgroepen van beleid bedienen - belanghouders - doelgroepen - personeel en org. - financial investors

Vitale externe relaties onderhouden

Intern Perspectief

Functie wijkregisseur /buurtbeheerder vormgeven

Beheren en monitoren project risico's

Leer/groei Perspectief

- kwalitatief /kwantitatief investeren in medewerkers

- projectontwikkelaarsfunctie

- innoveren van producten en diensten

- omscholing naar huismeesters

Zelfstandige organisatie blijven

- uitbreiding woningbezit door nieuwbouw en aankoop

Inspirerend leiderschap competente en flexibele medewerkers

24


Vanuit de strategische kaart zijn onderstaande negen hoofddoelen van WBV Amerongen vastgesteld. Deze hoofddoelen worden vertaald naar per jaar te realiseren SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en in de Tijd gezet) doelstellingen. Deze SMART doelstellingen worden opgenomen in het jaarplan en begroting. Hoofddoelen Doel 1

Van beheren naar

WBV Amerongen zet haar overmaat aan vermogen in

maatschappelijk

in maatschappelijk vastgoed en in het oplossen van

ondernemen.

maatschappelijke problemen in de leef- en woonomgeving van de doelgroepen. Hierbij is leidend het ‘Antwoord aan de samenleving’ en het prestatieconvenant op gemeentelijk niveau.

Doel 2

Van vereniging naar

Na goedkeuring van de nieuwe juridische entiteit

maatschappelijke

door Tweede en Eerste Kamer voert WBV Amerongen

onderneming.

de juridische structuur Maatschappelijke Onderneming (MO) in.

Doel 3 Doel 4

Functie wijkregisseur

WBV Amerongen geeft een passende invulling aan de

vervullen.

functie van wijkregisseur.

Verbeteren kwaliteit van

WBV Amerongen werkt continu aan de kwaliteit van

de dienstverlening en

de dienstverlening in het beheer, het instandhouden

leefbaarheid.

van de bestaande woningvoorraad en het verbeteren van de leefbaarheid voor de doelgroepen. Dit doet zij volgens de uitgesproken wensen van haar doelgroep binnen de kaders die WBV Amerongen heeft opgesteld.

Doel 5

Halveren woningvraag en

WBV Amerongen werkt aan het halveren van de

wachttijd

woningvraag en wachttijd van de actief ingeschreven

woningzoekenden.

woningzoekenden behorend tot de doelgroepen van beleid op de Utrechtse Heuvelrug. Zij breidt daartoe haar woningbezit in de sociale sector uit.

Doel 6

Zelfstandige positie

WBV Amerongen werkt vanuit een zelfstandige

continueren.

positie en in samenwerking met derden aan haar doelstellingen, waarbij adequaat intern en extern toezicht centraal staan.

Doel 7

Goed werkgeverschap.

WBV Amerongen werkt er continu aan om een goed werkgever binnen een creatieve, innovatieve en groeiende organisatie te zijn.

Doel 8

Gezonde financiële

WBV Amerongen werkt aan een degelijke

vermogenspositie.

vermogenspositie op lange termijn, die binnen de bandbreedtes van interne en externe toezichthouders valt waarbij het vastgoed wordt gewaardeerd op de actuele waarde.

Doel 9

Positieve operationele

WBV Amerongen werkt aan een financieel resultaat

kasstromen genereren.

waarin jaarlijkse positieve operationele kasstromen en borging van de financiering van investeringen in de volkshuisvesting centraal staan.

25


In 2008 moesten 77 doelstellingen vanuit het ondernemingsplan worden gerealiseerd of in gang worden gezet. Per kwartaal is beoordeeld in hoeverre is voldaan aan de specifieke doelstellingen. Een doelstelling kan daarbij de score goed (groen), matig (oranje) of rood (slecht) krijgen. Eind 2008 is de score als volgt bepaald:

3.1.6. Aandachtsgroepen van beleid De missie en visie onderscheiden de aandachtsgroepen van beleid en de positie die zij innemen voor WBV Amerongen. In de volgende hoofdstukken wordt teruggekeken naar de diensten en prestaties geleverd aan de aandachtgroepen van beleid.

De aandachtsgroepen

Belanghouders vanuit de maatschappij

Doelgroepen Financial Investors Organisatie en personeel

Figuur: Aandachtgroepen van WBV Amerongen

26


Belanghouders vanuit de maatschappij De afgelopen jaren zijn de belanghouders heel nadrukkelijk in beeld gekomen als de te bedienen betrokkenen bij WBV Amerongen. Tot de belanghouders vanuit de maatschappij van WBV Amerongen behoren de overheid, de GUHR, organisaties op het terrein van bouwen en wonen, zorginstellingen, vertegenwoordigers van starters en jongeren, Monumentenzorg en organisaties van en voor gehandicapten. De doelgroepen De doelgroepen van WBV Amerongen zijn naast zittende huurders ook de woningzoekende starters, senioren, asielzoekers, gehandicapten en andere groepen op de woningmarkt die bijzondere aandacht en zorg nodig hebben of die in de knel zitten en behoefte hebben aan (tijdelijke) huisvesting. Ook de koper (VOV- koper) behoort tot de doelgroep van beleid. Organisatie en personeel Een andere aandachtsgroep van WBV Amerongen is de organisatie en het personeel. Omdat WBV Amerongen een ambitieuze maar kleine organisatie is met een minimale formatie, is het noodzakelijk om aandacht te besteden aan de structuur, de formatieplanning en de cultuur. Financial investors Tot slot behoren tot de te bedienen aandachtsgroepen ook de instanties op het terrein van de ‘investor relations’ namelijk de kapitaalverschaffers, de banken, Belastingdienst, financieel toezichthouder CFV en borgende instantie WSW. De diverse aandachtsgroepen van beleid vindt u elders in dit verslag terug en wel als volgt:

27

-

belanghouders uit de maatschappij – hoofdstuk 4

-

de doelgroepen van beleid – hoofdstuk 5

-

organisatie en personeel – hoofdstuk 6

-

financial investors – Hoofdstuk 7


4.

Belanghouders vanuit de maatschappij

4.1.

Maatschappelijk Ondernemen

4.1.1. Wat is maatschappelijk ondernemen? Maatschappelijk Ondernemen is het oplossen van maatschappelijke (woon-)vraagstukken, volgens Aedes de koepel van wooncorporaties. Daarbij is het ook van belang dat de oplossing dient te resulteren in goed en tevreden wonen in dorp en wijk als ook in prestaties waarmee de maatschappij gediend is. Verder worden er voorwaarden verbonden aan het maatschappelijk ondernemen: het dient in dialoog met klanten en partners te gaan, met creativiteit en zelfbewustzijn, waarbij de beleidskeuzes worden verantwoord en moeten leiden tot vertrouwen vanuit de maatschappij. Wat van WBV Amerongen verwacht mag worden inzake maatschappelijk ondernemen is in 2008 verder uitgediept. Het jaar 2007 was het jaar van het spreken met de plaatselijke politiek en organisaties in het maatschappelijk middenveld over de rol van een corporatie ten aanzien van maatschappelijk ondernemen. Het in ontvangst mogen nemen van de SEV Het Glazen Huis thema prijs “Vermogen en Maatschappelijk Rendement” in het kader van de jaarlijkse verslaglegging eind 2007, gaf daaraan een nieuwe impuls. Het uitzetten van nieuwe doelstellingen voor belanghouders in het kader van het ondernemingsplan 2008 – 2011 en het oppakken van de weg daarnaar toe, van maatschappelijke broncode naar maatschappelijke onderneming, is daarvan dan ook het direct gevolg en leidde tot een aantal specifieke activiteiten in 2008. De belangrijkste daarvan is het project ‘De Toekomst van Amerongen’.

4.2.

Maatschappelijke situatie en vraagstukken rondom het wonen nu en in de toekomst Belangrijke onderwerpen voor WBV Amerongen zijn vraagstukken rondom de huidige maatschappelijke situatie en het wonen nu en in de toekomst. Deze vraagstukken kunnen onderscheiden worden naar het terrein van de landelijke politiek, de volkshuisvestelijke ontwikkelingen, met name bij de provincie, de gemeente en de plaatselijke federatie van woningcorporaties waarbinnen WBV Amerongen werkzaam is. Tot slot wordt ingegaan op de werkzaamheden binnen de WBV Amerongen zelf en ‘De Toekomst van Amerongen’ .

4.2.1. Maatschappelijke situatie op landelijk niveau In 2008 was een belangrijk thema de kredietcrisis. Langzaam maar zeker kreeg de kredietcrisis ook gevolgen voor de corporatiesector. Kredietcrisis In 2008 werd overduidelijk dat er problemen waren binnen de vastgoed- en bancaire sector in de Verenigde Staten. Deze problemen hebben zich wereldwijd verspreid, dus ook in Nederland, en heeft de wereldeconomie in een recessie gebracht. Om de effecten van deze crisis met betrekking tot vastgoed en wonen te beperken zijn algemene

28


stimuleringsmaatregelen in de bouw in het leven geroepen. In dit jaarverslag 2008 wordt alleen gekeken naar deze stimuleringsmaatregelen. Corporaties worden verzocht een anticyclische rol te spelen en hun investeringen in de bouw op te voeren. Voor WBV Amerongen geldt dat alle investeringen en financieringen getoetst worden aan het criterium ‘past het binnen de doelgroepen van beleid en het vigerende Ondernemingsplan 2008 – 2011’. Zo worden investeringen in de vrije sector uitgesloten, bijvoorbeeld wanneer nieuwbouwwoningen boven de € 250.000,- vrij op naam zijn. Naast het verhogen van nieuwbouwinvesteringen door woningcorporaties zijn er een drietal zaken, die naar het oordeel van de WBV Amerongen zinvol en effectief zouden kunnen zijn voor het verkleinen van de effecten van de kredietcrisis op de bouw: –

het structureel aanpakken van problemen op de woningmarkt, waaronder de doorstroming en de oplopende aantallen woningzoekenden en wachttijden;

–

het vergroten van de financieringsruimte op basis van vermogensruimte en het optrekken van de WSW–borgingsgrens voor woningcorporaties;

–

het verhogen van de NHG – garantiegrens, en het herwinnen van het vertrouwen van kopers, waaronder het bieden van de mogelijkheid tot het verzekeren tegen dubbele woonlasten van bewoners van nieuwbouwwoningen.

Vergroten van de financieringsruimte Het vergroten van financieringsruimte voor woningcorporaties is belangrijk omdat de bancaire sector de kredietverlening niet voldoende bevordert. Inzet van aanwezige door het CFV vastgestelde vermogensovermaat van woningcorporaties en het optrekken van de borgingsgrens van het WSW van € 200.000,- voor een nieuwbouwwoning naar bijvoorbeeld € 250.000,- zou op zich al een stimulans kunnen zijn voor de versterking van de koopmogelijkheden voor het middensegment in de koop. Het bezwaren van financieringsruimte tot 50% van de waarde van het bezit voor woningcorporaties samen met Gemeenten en Rijk onder bijvoorbeeld nader te verstrekken hypothecaire condities, zijn eveneens allemaal zinvol en mogelijk, maar resulteren vooralsnog niet in effectieve maatregelen. Verhoog de NHG-garantie Het verhogen van de NHG garantiegrens van € 265.000,- per nieuwbouwwoning naar € 350.000,- wordt door vele instanties, waaronder de Vereniging Eigen Huis, onderschreven en aanbevolen. Ook hier blijft het onderzoek beperkt tot onderzoek tussen pensioenfondsen, woningcorporaties en provincies. Een actieve rol van de rijksoverheid zien we niet terug in daadwerkelijke voorstellen. Het verzekeren tegen dubbele woonlasten voor kopers van een nieuwbouwwoning die dit (grotendeels) financieren met de verkoop van hun huidige koopwoning is wel van de grond gekomen. Dit verdient in het kader van de bevordering van de doorstroming nader onderzoek, ook voor de doelgroepen van beleid van de woningcorporaties. Pak structurele problemen op de woningmarkt aan Het structureel aanpakken van de problemen op de woningmarkt kan bevorderd worden door het ter discussie stellen van de hypotheekrenteaftrek en het in evenwicht brengen van

29


de woonlasten bij koop en huur. Ook het afschaffen of verminderen van de overdrachtsbelasting zou voor starters een welkome maatregel zijn. Tot op heden wordt daar nog steeds slechts over gesproken, maar ontbreken leidraad, kaders en beleidsmaatregelen en werkzame uitvoeringsprocedures. Deze zouden ingezet moeten worden van de zijde van de rijksoverheid.

4.2.2. Maatschappelijke situatie op landelijk niveau: onze oplossing De op slot zittende woningmarkt Met het aantreden van een nieuwe Minister van WWI in 2007 en haar aftreden in 2008, werd een overdaad aan aandacht op de financiële kant van de volkshuisvesting gevestigd. Aandacht met name voor het terugdringen van het begrotingstekort op rijksniveau ten koste van de inzet van volkshuisvestingsmiddelen. De volkshuisvestelijke kant van het oplossen van woningmarktproblemen, waaronder het toetreden door starters, dreigt daaraan ondergeschikt gemaakt te worden. Op 19 maart 2008 vond in discussiecentrum De Rode Hoed, op initiatief van Aedes, discussie plaats hoe de woningmarkt open te breken. Deze discussie heeft onvoldoende vervolg gekregen. De aanpak van prachtwijken Het proces om van probleemwijken naar prachtwijken te groeien is, zonder enige extra inzet van de kant van de rijksoverheid, zonder gezamenlijke ambities en zonder extra financiële middelen door het rijk (boven de door corporaties beschikbaar gestelde middelen), als moeizaam te omschrijven. WBV Amerongen heeft met een aantal collega-corporaties gewerkt aan de versnelling van het proces in een Rotterdamse probleemwijk. Na een aantal verzoeken om daadwerkelijke steun door de bewonersorganisatie in Vreewijk, is de bewonersorganisatie geadviseerd zelfstandig een aanvraag te doen om toegelaten instelling te worden. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is een onderzoek begonnen naar mogelijke varianten in dat kader in 2009. De betrokkenheid van medewerkers van de WBV Amerongen in deze is niet in dank afgenomen, door de daar werkzame corporatie en door Aedes. Het landelijk VOV fonds Het toetreden van starters op de woningmarkt kan gestimuleerd worden door middel van het toepassen van de erfpachtsvorm voor grond respectievelijk voor grond en opstal. Door middel van het verstrekken van een korting in ruil voor een deel van de waardestijging wordt de stap voor starters minder groot en minder onoverkomelijk. In 2008 zijn gesprekken gevoerd om te komen tot een landelijk fonds VOV onder meer met beleggers, pensioenfondsen, corporaties, Aedes en ter zake deskundigen, welke zelf de directie vormen van een beleggingsfonds. De kredietcrisis werkt in 2009 niet bevorderlijk voor de totstandkoming van een dergelijk fonds. Toch zijn de signalen van enkele pensioenfondsen en fondsbeheerders meer dan positief om hiermee verder te gaan.

30


WBV Amerongen is, gegeven de aanzienlijke vlucht in hoeveelheid en waarde van VOV woningen, in hoge mate gebaat bij de oprichting van een dergelijk fonds. De nieuwbouw wordt in de sfeer van de sociale sector voor 50% in de sociale huur en voor 50% in de sociale koop gerealiseerd en vraagt daarbij om een miljoenen voorfinanciering van de nieuwbouw VOV. Antwoord aan de Samenleving In 2007 concentreerden de toekomstige maatschappelijke problemen zich nog rond de vraag aan de woningcorporaties: ‘Wat hebben jullie te bieden?’ en het ’Antwoord aan de samenleving’ van Aedes daarop. In het nieuwe ondernemingsplan 2008 – 2011 van WBV Amerongen staat uitdrukkelijk vermeld dat ‘Antwoord aan de samenleving’ waar mogelijk door WBV Amerongen wordt nageleefd, inclusief alle aanbiedingen inzake energiebesparing en het beleid omtrent het omzetten van probleemwijken naar prachtwijken. Voor zowel WBV Amerongen als Aedes gelden de gemaakte afspraken nog steeds. VSO I en VSO II In de periode van ‘Antwoord aan de samenleving’ is ook de Vaststellingsovereenkomst (VSO) geïntroduceerd. De VSO is een overeenkomst tussen de Belastingdienst en woningcorporaties waarin afspraken werden gemaakt over de partiële vennootschapsplicht (over commerciële activiteiten) van de corporaties voor de periode 2006 en 2007. De corporaties moesten kiezen tussen twee modellen. Het model, waar WBV Amerongen voor gekozen heeft, is geënt op de methode om de commerciële activiteiten onder te brengen in BV’s en de sociale activiteiten te laten in de Toegelaten Instelling (TI). De VSO is eind 2007 door WBV Amerongen ondertekend, alhoewel de definitieve datum voorde keuze voor Model I of Model II in het jaar 2008 ligt. In november en december 2007 zijn zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer akkoord gegaan met een integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties, waardoor vanaf 1 januari 2008 een nieuwe VSO nodig werd. Ook de financiële resultaten van de sociale (= huur- en verhuur-) activiteiten van woningcorporaties vallen vanaf 1 januari 2008 voortaan, evenals de commerciële activiteiten, onder het regiem van de vennootschapsbelasting. De VSO II is in ontwikkeling en kan voor juni 2009 door corporaties geaccepteerd worden. WBV Amerongen maakt van die gelegenheid gebruik. Daardoor is er rechtszekerheid op hoofdlijnen over een aantal belangrijke zaken voor WBV Amerongen, zoals projectontwikkeling en VOV–woningen. De commissie Meijerink en het nieuwe BBSH Het is al vele jaren wachten op het nieuwe kader voor de woningcorporaties, het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH). De commissie Meijerink is in het leven geroepen om daar voorstellen over te doen. Deze voorstellen zijn inmiddels gekomen. De commissie adviseert over taken, die de corporatie moet, kan en eventueel mag doen. In 2009 op zijn vroegst wordt besluitvorming daarover verwacht. Integrale en transparante beoordeling van woningcorporaties en de bijdrage van de overheid WBV Amerongen had graag gezien dat de politiek een onderzoek uitvoert naar de omvang van de overheidsbemoeienis met de woningcorporaties vanaf het begin van de 20ste eeuw.

31


De overheid had uit de resultaten van dit onderzoek de werkelijke financiële claim van overheidswege op de woningcorporaties kunnen, respectievelijk moeten afleiden in plaats van een ‘willekeurige’ betaalbaarheidsheffing in te voeren voor woningcorporaties. WBV Amerongen maakt zich nog steeds sterk voor zo’n onderzoek.

4.2.3. Maatschappelijke problemen op provinciaal niveau Nieuw College Gedeputeerde Staten De samenwerking binnen Gedeputeerde Staten is beëindigd in 2008 na een conflict over het vervullen van de regionale woningbehoefte. Het plan Rijnenburg gelegen tegenover de VINEX locatie Leidsche Rijn leidde tot het vraagstuk of daar 7.000 of 20.000 woningen gebouwd moeten worden. Inmiddels is een nieuw College van Gedeputeerde Staten aangetreden. Om aan de woningbehoefte van de woningzoekenden in de regio Utrecht te voldoen, zijn tussen de 110.000 en 150.000 woningen nodig in de streekplanperiode 2005 - 2015. De verwachte realisatie aan nieuwbouw is 73.000 woningen met maximaal nog eens 7.000 woningen. Het nieuwe College van Gedeputeerde Staten gaat er dan ook vanuit dat de woningbehoefte niet vervuld kan gaan worden. Het gevolg is ook dat alle gemeenten in de regio Zuid-Oost Utrecht inmiddels de visie aanhangen, dat bouwen voor de overloop van deelgebieden niet meer aan de orde is. Bouwen voor de eigen bevolking is nu het credo geworden. Gedeputeerde Staten heeft de keuze gemaakt om primair in te steken op ruimtelijke kwaliteit. Dit begrip is voor zover bekend niet nader omschreven op dit moment. De wachttijden voor woningzoekenden nemen dus wederom zeker weer toe en de productie van nieuwbouw blijft opnieuw achter, nu zelfs de ambities naar beneden zijn bijgesteld. Starters hebben ontegenzeggelijk grote problemen om een woning te vinden zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt. Hun woningbehoefte neemt verder toe wanneer bovendien de te bebouwen ruimte die beschikbaar is buiten de vastgestelde rode contouren in het streekplan 2005 – 2015, volledig onbespreekbaar wordt gemaakt. Dat lijkt niet onmogelijk, maar blijkt zelfs inmiddels het geval te zijn, ook binnen de plaatselijke situatie, waar groen (= bos, weiland en milieu) verkozen wordt boven rood (=stenen). De ruimte die er is om nieuwbouw te realiseren, is dan ook eerder richting Rhenen en Veenendaal te vinden dan in westelijke richting, gezien vanuit Amerongen. WBV Amerongen heeft dan ook gezocht naar bouwlocaties in oostelijke richting, evenwel binnen het toegestane geografische werkgebied van de toegelaten instelling. Daarnaast heeft WBV Amerongen gezocht naar oplossingen in de kwalitatieve sfeer in de zorg. Er is een ‘taskforce’, die zich bezighoudt met zorgprojecten en asielzoekers om te voorzien in de woningbehoefte van die doelgroepen, die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien.

4.2.4. Maatschappelijke problemen op gemeentelijke niveau Federatie en Prestatieconvenant In 2008 is de Federatie Utrechtse Heuvelrug opgericht door alle corporaties, met hun hoofdvestiging in de GUHR. Ook is tussen de gemeente en deze federatie een

32


prestatieconvenant gesloten. Het prestatieconvenant is gebaseerd op de woonvisie, die ook in 2008 is vastgesteld. In het jaarverslag van vorig jaar is uitgebreid ingegaan op de volgende onderwerpen: de woonvisie; de woningbehoefte binnen de gemeente en de uitvoering van beleid. De woonvisie Vertrekpunt voor de woonvisie van de gemeente is het werken aan vitale kernen. Vitale kernen rusten op de volgende pijlers: –

dynamiek en groei met respect voor het landschap;

–

een gemengde bevolking;

–

passend voorzieningenniveau en een goede leefomgeving.

Deze uitgangspunten om vitale kernen te realiseren zijn ingebed in het beleid van WBV Amerongen. Op diverse plaatsen in het jaarverslag wordt hierover verder uitgewijd. Woningbehoefte binnen de Gemeente Utrechtse Heuvelrug en de uitvoering van beleid Op gemeentelijk terrein heeft de gemeenteraad van de GUHR zich sterk gemaakt voor het handhaven van de rode contouren en het realiseren van de woningbehoefte van 1.500 woningen in tien jaar binnen deze contouren. WBV Amerongen richt zich op het verkrijgen van handvatten en het actief bespreken van de structuurvisie zoals deze in de loop van 2008 is vastgesteld. In 2008 is, sterker nog dan in 2007, de afwikkeling van de bouwvergunningen als ernstig probleem ervaren. Door bezwaarprocedures van bewoners in Amerongen en de procedurele gang van zaken bij de afhandeling van bouwvergunningen, zoals bij het project Koenestraat, zijn veel grotere tekorten opgetreden bij de calculatie van de onrendabele toppen in de nieuwbouw. De bouwprijzen zijn veel sterker gestegen dan de huurstijging met als gevolg dat de omvang van de onrendabele toppen van de nieuwbouw wederom sterk, zeer sterk is toegenomen. De vitalisering van de kern Amerongen en het faillissement van Van Hoogevest De vitalisering van Amerongen door het project Allemanswaard is door het functioneren van projectontwikkelaar van Hoogevest Projectontwikkeling BV onder druk komen te staan in 2008. De door van Hoogevest Projectontwikkeling BV aangevraagde surseance van betaling in 2008, versterkt door het uitgesproken faillissement, maken het realiseren van het plan er niet direct gemakkelijker op. De gemeente en de woningbouwvereniging zijn beide doordrongen van de noodzaak tot vitalisering van Amerongen in het algemeen en het doorzetten van het project Allemanswaard in het bijzonder. Gesprekken in 2009 met circa 25 aannemers en projectontwikkelaars na het faillissement van Van Hoogevest Projectontwikkeling BV,laten zien dat het één op één overnemen van de verplichtingen van Van Hoogevest intensief overleg, innovatief optreden en grote betrokkenheid vereist van beide partijen.

33


4.3.

Maatschappelijke prestaties in het Ondernemingsplan 2008 - 2011 In het Ondernemingsplan 2008 – 2011 zijn een tweetal hoofddoelen over maatschappelijk presteren opgenomen. Het eerste hoofddoel luidt: “WBV Amerongen wendt haar overmaat aan vermogen aan in maatschappelijk vastgoed en in het oplossen van maatschappelijke problemen in de leef- en woonomgeving van de doelgroepen. Hierbij is leidend het ‘Antwoord aan de samenleving’ en het prestatieconvenant op gemeentelijk niveau.“ Het tweede hoofddoel luidt: “WBV Amerongen voert de juridische structuur Maatschappelijke Onderneming (MO) in en geeft een passende invulling van de wijkregisseurfunctie.” Vanuit deze twee hoofddoelen vloeien onderstaande SMART-doelstellingen voort, welke besproken zijn met de politieke partijen ter ‘linkerzijde van het politiek spectrum’ als de te leveren prestaties in de komende ondernemingsplanperiode. Dat zijn: -

maatschappelijke onderneming worden in juridische zin, ingevoerd met een afzonderlijke, blijvende rol voor het Huurdersplatform (HPF), de Algemene Ledenvergadering (ALV) en de Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA);

-

de wijkregisseurfunctie in Amerongen oppakken;

-

ontwikkelaars-, risiconemers- en beheerdersfunctie van maatschappelijk vastgoed realiseren in Amerongen, Overberg en Maarn;

-

het realiseren van het MFC Amerongen, met daarin een bibliotheek, een kinderdagverblijf, scholen, naschoolse opvang, Rode Kruis, EHBO, jeugdhonk, gezondheidscentrum en sporthal en incorporatie van de activiteiten uit het voormalige dorpshuis, waaronder het WMO – loket;

-

het realiseren van een dependance van het MFC Allemanswaard in Overberg rondom het huidige buurtcentrum de Buurthucht;

-

invoeren buurtconciërge en buurtbeheerder;

-

energiebesparing voor de huurder realiseren en een Koude-Warmte opslaginstallatie realiseren in Allemanswaard;

-

asielzoekers als huurder verwerven en zorgen voor integratie met behulp van dagbesteding, winkelvoorzieningen, sportprojecten en werk;

-

het realiseren van een aantal woon-werkboerderijen voor mindervaliden;

-

preventief investeren in leefbaarheid volgens de uitkomsten van het Woningbehoeftenonderzoek van USP;

-

het vormgeven van adviseurschap op het terrein van Ruimtelijke Ordening. Actieve betrokkenheid bij uitbreiding van rode contouren in Overberg en Maarn in samenwerking met de GUHR en de Provincie Utrecht. Mogelijkheden van groen voor rood toepassen; aanleggen van bos en recreatie-elementen;

-

de mogelijkheden van beheerdersrol en/ of eigendom en herontwikkeling van het gemeentelijk vastgoedbezit verkennen;

-

34

het optreden als grondbank waar dat nodig is (al dan niet namens de GUHR).


4.3.1. Soorten maatschappelijke ondernemingen en de pilot Maatschappij Relatie Management In 2008 heeft WBV Amerongen meegedaan aan een ‘pilot’ van de Maatschappij Relatie Management (MRM) scan. MRM is een denkraam en instrument dat corporaties helpt bij het benoemen en realiseren van het gewenste maatschappelijke profiel. Deze scan is ontwikkeld door Aedes, SEV en dertien corporaties. WBV Amerongen is gevraagd als ‘pilot’ corporatie. Gezien de ambities in ‘Transparant in beweging’, het Ondernemingsplan 2008 – 2011, heeft WBV Amerongen geparticipeerd in deze pilot. Binnen MRM zijn positioneren en inrichten de sleutelbegrippen. Positioneren heeft te maken met de externe, inhoudelijke oriëntatie van de corporatie. Waarop is de corporatie aanspreekbaar, hoe definieert zij maatschappelijk rendement en vanuit welke rol- en taakopvatting streeft zij rendement na? Inrichten heeft betrekking op de bedrijfsvoering van de eigen organisatie en gaat dus over de interne kant van de corporatie. MRM stelt dat het belangrijk is dat de externe positionering en de interne bedrijfsvoering van een corporatie op elkaar afgestemd zijn. Daarbij is voor de langere termijn de maatschappelijk gewenste positionering leidend voor de inrichting van de bedrijfsvoering, maar doet de corporatie er tegelijkertijd verstandig aan extern geen korte termijn verwachtingen te wekken (positioneren) die ze redelijkerwijs intern (bedrijfsvoering) niet kan waarmaken. MRM concretiseert de relatie tussen positioneren en inrichten aan de hand van vier maatschappelijke basisidentiteiten voor maatschappelijk ondernemerschap. De keuze van een maatschappelijke identiteit vormt samen met de strategische oriëntatie op de inhoud (keuze van product-marktdomein) het hart van de positionering. Samengevat laten de identiteiten zich als volgt omschrijven: -De maatschappijvriendelijke corporatie Laat zich in haar keuzes leiden door de wettelijke kaders waarbinnen zij opereert. De maatschappijvriendelijke corporatie wil een betrouwbare factor zijn op het wettelijk en/of politiek afgebakende terrein van de volkshuisvesting. Zij werkt als het ware in opdracht van de overheid. De betrokkenheid van ‘stakeholders’ wordt beperkt tot hetgeen wettelijk is voorgeschreven. -De maatschappijgerichte corporatie Laat zich in haar keuzes leiden door de kansen die ze ziet om zich als organisatie te ontwikkelen als maatschappelijke onderneming. De maatschappijgerichte corporatie wil door het leveren van gewaardeerde maatschappelijke prestaties haar positie uitbreiden. Zij werkt als het ware in opdracht van zichzelf. ‘Stakeholders’ beschouwt zij als klanten en/of samenwerkingspartners via wie ze haar eigen ontwikkelambitie vormgeeft. -De maatschappijgedreven corporatie Laat zich in haar keuzes leiden door de opgave die ze binnen de kaders van de eigen missie ziet. De maatschappijgedreven corporatie wil op een afgebakend gebied van zo groot mogelijke betekenis zijn voor de mensen die op haar aanwezigheid mogen vertrouwen. Ze

35


werkt als het ware in opdracht van haar directe belanghebbenden en overlegt met hen over het door de corporatie te voeren beleid. -De corporatie als maatschappelijk partner Laat zich in haar keuzes leiden door de mogelijkheden die ze heeft om een bijdrage te leveren aan maatschappelijke groei. De maatschappelijk partner ziet zich in de eerste plaats als onderdeel van een netwerk gericht op het oplossen van maatschappelijke knelpunten en is bereid haar eigen positie ondergeschikt te maken aan de gedeelde maatschappelijke agenda. Zij werkt vanuit een brede maatschappelijke oriëntatie als het ware in opdracht van de samenleving en geeft de samenleving de mogelijkheid om haar te sturen. MRM verbindt geen normatief kader aan de onderscheiden maatschappelijke identiteiten. Elk van de vier identiteiten kan in principe een aanvaardbare keuze vormen. Overigens kan wel worden aangetekend dat de huidige tijdsgeest meer en meer om een maatschappijgedreven of maatschappelijke partner identiteit vraagt. De Aedes-code is daarvan een illustratie. De activiteiten van de verschillende vormen van maatschappelijke onderneming zijn als volgt schematisch weer te geven:

Figuur 1 - Van positionering naar profiel (bron: &Windhausen)

Een maatschappelijk partner bestrijkt het gehele veld van maatschappelijk ondernemen, dus alle kleuren in het schema. De vastgoedbeheerder richt zich vooral op het gele scala van maatschappelijke activiteiten. Binnen de woningbouwvereniging hebben het Management Team (MT), de Raad van Toezicht (RvT) en de Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA) afzonderlijk de MRM scan

36


ingevuld. De resultaten zijn per orgaan besproken en gezamenlijk tussen RvT en MT op de speciaal daarvoor belegde Spiegeldag bediscussieerd. De positie van de woningbouwvereniging nu en straks en de spreiding van de resultaten binnen de diverse organen in de vereniging zijn inmiddels vastgelegd. De uitkomsten hiervan zijn in de volgende grafieken weergegeven:

Figuur 2 - MRM-scan WBVA (Bron: &Windhausen)

Conclusie: –

er is een beperkte veranderopdracht voor WBV Amerongen van 2008 naar 2012;

–

doelcongruentie: het van buitenaf gevraagde profiel sluit aan bij persoonlijke voorkeuren van MT en RvT;

–

interne veranderbehoefte: de huidige bedrijfsvoering sluit in grote lijnen aan bij gewenste identiteit;

–

beeldcongruentie: het huidig beeld van buitenaf blijft wat achter (is meer maatschappijgericht en minder maatschappelijk partner).

Het meedoen in de MRM scan heeft de bevestiging gegeven dat WBV Amerongen in de beeldvorming en in haar handelen maatschappelijk ondernemend is. Onderzocht moet worden hoe aan het maatschappelijk ondernemerschap juridisch vorm te geven is en welk kader nodig is waarbinnen dit ondernemerschap gerealiseerd kan worden. De Maatschappelijke Onderneming als een specificatie van de verenigingsvorm is daarbij een mogelijkheid die nader onderzocht zou kunnen worden, nu de Maatschappelijke Onderneming als eigen juridische vorm niet meer tot de mogelijkheden lijkt te horen.

37


Aedes heeft een viertal rapporten inzake Maatschappelijk Ondernemen verspreid in de periode december 2008 – januari 2009. Onderdeel daarvan was een training voor adviseurs in de volkshuisvesting over Maatschappelijk Ondernemen op 17 december 2008 door Aedes. WBV Amerongen is daarbij als co-referent gevraagd op te treden. Aan dat verzoek is gehoor gegeven.

4.3.2. De maatschappelijke identiteit en het DNA van de Woningbouwvereniging Amerongen Naast de deelname aan de ‘pilot’ MRM is ook doorgeborduurd op de maatschappelijke identiteit en het speelveld inzake Maatschappelijk Ondernemen en de vraag waar WBV Amerongen hierin staat gezien het Ondernemingsplan 2008 – 2011. De maatschappelijke identiteit is aan de hand van een achttal criteria beschreven door het adviesbureau &Windhausen. De maatschappelijk ondernemende corporatie kan omschreven worden aan de hand van de acht aspecten opgesteld door &Windhausen. Daarbij volgt WBV Amerongen hun omschrijving: –

bij de tijd zijn: de corporatie is op de hoogte van de actuele verwachtingen die bestaan ten aanzien van het functioneren van de corporatie. Dit omdat maatschappelijk ondernemen een vak is dat voortdurend in beweging is;

–

overheidsregels accepteren: de corporatie erkent en accepteert de rechten en plichten, die de toelating als woningcorporatie met zich meebrengt. Dit omdat formele spelregels democratisch zijn bepaald, dus maatschappelijk gelegitimeerd;

–

sturing vragen: een corporatie beschouwt maatschappijsturing als essentieel deel van haar ‘governance’ structuur. Dit omdat de corporatie een onderdeel is van de samenleving;

–

inleven: de corporatie is bekend met de belangen, die bij groepen van individuen en organisaties bestaan ten aanzien van haar eigen functioneren;

–

krachten activeren: de corporatie organiseert maatschappelijke betrokkenheid en faciliteert aan wonen gerelateerde initiatieven, die vanuit deze betrokkenheid tot stand komen;

–

coalities vormen: de corporatie heeft een open houding naar andere partijen en benadert hen als co-producent van maatschappelijke opbrengsten. Dit omdat als een ieder doet wat hij/zij het beste kan we samen het meest bereiken;

–

verantwoordelijkheid nemen: de corporatie voelt zich verantwoordelijk om maatschappelijk actief te zijn en gebruikt de mogelijkheden ten volle op een effectieve en efficiënte wijze;

–

transparant ondernemen: de maatschappelijk ondernemende woningcorporatie stelt de samenleving in staat om haar te volgen door transparant te zijn over haar mogelijkheden, haar overwegingen en afwegingskader, alsmede haar keuzes en resultaten. Dit omdat we werken met geld dat ingezet moet worden voor de verbetering van de volkshuisvesting.

Dit resulteerde in de volgende maatschappelijke identiteit en het oordeel van dit extern bureau over het Jaarverslag 2007 en het Ondernemingsplan 2008 – 2011:

38


Figuur 3 - De identiteit van WBVA (Bron: &Windhausen)

Naar aanleiding van bovenstaande figuur is het activeren van krachten als speerpunt benoemd voor 2008. Daarnaast vormt de bovenstaande identiteitsbepaling het vertrekpunt in het verder uitwerken van de maatschappelijke broncode. 4.3.3. Maatschappelijke broncode Het samen met de lokale gemeenschap werken aan een maatschappelijke broncode kan een manier zijn om het spanningsveld tussen wat wenselijk is en wat gelegitimeerd is te kunnen overbruggen. Een echte maatschappelijke broncode beschrijft de plaats van de corporatie in de lokale gemeenschap en geeft richting aan de wijze waarop de corporatie hier invulling aan geeft, zowel qua inhoudelijke oriëntatie als qua besluitvorming. Een echte maatschappelijke broncode is bovendien verankerd in de lokale gemeenschap, zodat het niet alleen door de corporatie zelf, maar ook door de betrokkenen in de gemeenschap wordt herkend en erkend als een, weliswaar informele, aanvulling op het wettelijk fundament waarop de corporatie is gebouwd. Eind 2008 is de heer Derk Windhausen van &Windhausen uit Utrecht gevraagd de begeleiding van het maken van deze broncode voor Woningbouwvereniging Amerongen voor zijn rekening te nemen. In de periode 2009 tot en met 2011 wordt het pad bewandeld van broncode naar maatschappelijke onderneming.

39


4.4.

Structuurvisie Het opstellen van de structuurvisie was na de gemeentelijke herindeling een van de voornemens van GUHR. Eerst is een woonvisie opgesteld en een prestatieconvenant met locale woningcorporaties gesloten. Nu is de structuurvisie aan de beurt. In september 2008 heeft de gemeente het discussiestuk van de structuurvisie “Groen dus Vitaal” naar belanghouders gestuurd. Op 8 oktober 2008 heeft een bijeenkomst plaats gevonden om de primaire reacties van alle belanghouders te ontvangen. WBV Amerongen heeft haar standpunten en reacties kenbaar gemaakt op deze avond en via een officiële reactie vanuit de Federatie Woningcorporaties. De reactie is vanuit een breder perspectief gegeven dan alleen het bouwen en beheren van woningen, namelijk vanuit woontevredenheid, het woongenot en het welzijn van onze individuele klanten. Ook heeft WBV Amerongen bij de beoordeling van de structuurvisie ingezoomd op het leefbaar houden van het dorp Amerongen. Levendige en vitale dorpen zijn van belang voor de invulling van onze visie. Verder is het van belang, zoals de structuurvisie aangeeft, om een balans te vinden tussen wonen, economie en recreatie aan de ene kant en natuur, landschap en cultuurhistorie aan de andere kant. Woningen Dat er behoefte is aan nieuwe woningen staat binnen de gemeente en bij WBV Amerongen niet ter discussie. Waar en hoe er gebouwd moet worden zijn hele andere vragen. De uitbreidingslocatie bij Maarsbergen kan een oplossing zijn voor het realiseren van nieuwbouw binnen de gemeente. WBV Amerongen is echter van mening dat dit niet de enige oplossing is. Ook binnen de dorpen en aan de randen van de dorpen moet gekeken worden of nieuwbouw in samenhang met groen mogelijk is. Niet alleen WBV Amerongen onderschrijft het standpunt van de gemeente Utrechtse Heuvelrug ten aanzien van natuur en landschap, ook onze huurders hebben dit aangegeven in het woningbehoefte onderzoek van USP. Periodiek zijn de opvattingen van de huurders over de leefbaarheid en de woonomgeving geactualiseerd. WBV Amerongen is van mening dat het behoud van een groene gemeente essentieel is voor het behouden van een leefbare woonomgeving. Zoals aangegeven in de structuurvisie heeft Amerongen weinig ruimte voor zowel inbreiding als uitbreiding. Om vitaliteit te waarborgen in de dorpen is het noodzakelijk om de diversiteit in de opbouw van de bevolking te stimuleren. Momenteel vertrekken de starters naar de grote steden of naar Veenendaal, omdat zij geen woning kunnen krijgen. WBV Amerongen heeft in haar ondernemingsplan aangegeven wie haar doelgroepen zijn, maar de focus ligt vooral bij starters, senioren, asielzoekers en mindervaliden. Voor deze doelgroepen wil WBV Amerongen woningen in de gemeente bouwen. Dit kan heel soms via inbreiding maar ook door uitbreiding. Voor uitbreiding is een rol voor de gemeente en de provincie weggelegd. De conclusie van WBV Amerongen is dat de rode contouren een andere rol moeten krijgen in de structuurvisie.

40


Om de balans te vinden tussen groen en rood, vergt zoals aangegeven in de structuurvisie creativiteit en maatwerk voor de functies wonen, economie en recreatie, en een standvastige houding vanuit natuur, landschap en de samenleving. WBV Amerongen ziet deze creativiteit en dit maatwerk in een flexibele houding vanuit de gemeente naar de handhaving van de rode contouren. Voor het realiseren van de opgaaf van 1.500 woningen in de Gemeente Utrechtse Heuvulrug is het nodig om mogelijkheden open te houden om de rode contouren op te rekken. Wanneer groen voor rood van toepassing is moet er compensatie zijn van rood naar groen. Dit hoeven niet alleen vierkante meters te zijn; het kunnen ook structurele kwalitatieve verbeteringen zijn aan bestaande ecologische voorzieningen. Altijd moet er aandacht zijn voor de overgang van rood naar groen. Voorzieningen Heel duidelijk in de structuurvisie is het voornemen van de gemeente verwoord om de culturele en commerciële voorzieningen in de dorpen Amerongen en Leersum te koppelen, met een verdeling naar culturele voorzieningen (museumdorp) in Amerongen en commerciële voorzieningen in Leersum Amerongers hebben juist aangegeven in het onderzoek dat er behoud moet zijn van zowel de sociaal-maatschappelijke als de commerciële voorzieningen. Zij vinden vooral de winkeldiversiteit in Amerongen slecht. WBV Amerongen zet zich, met het realiseren van het plan Allemanswaard, in om zowel de sociaal-maatschappelijke als de commerciële voorzieningen in Amerongen te handhaven. Enige nuanceringen in de structuurvisie moeten aangebracht worden ten aanzien van de voorzieningen in Amerongen en Leersum. Amerongen-Zuid is het historische gedeelte van Amerongen waaraan commerciële voorzieningen geen afbreuk zullen doen. Verder zijn de voorzieningen in Amerongen-Noord minimaal, hier moet zeker uitbreiding komen. Wel ziet WBV Amerongen in dat het niveau van commerciële voorzieningen zoals in Leersum, in Amerongen niet levensvatbaar is. Afstemming hierover is dan ook noodzakelijk. Industrieterrein Amerongen WBV Amerongen sluit zich bij de structuurvisie aan dat herinrichting van het industrieterrein wenselijk is. Overleg met AMON (de ondernemersvereniging van Amerongen) en met desbetreffende bedrijven is noodzakelijk voor het realiseren van de herinrichting. Op lange termijn zijn enkele mogelijkheden: -

het verplaatsen van enkele bedrijven naar grotere locaties (andere bedrijventerreinen in de omgeving);

-

het realiseren van wonen en werken op het industrieterrein; het verplaatsen van enkele bedrijven van Amerongen-Zuid naar het industrieterrein (bedrijven die eigenlijk te groot geworden zijn voor de Overstraat in Amerongen).

41


Verkeer Het verkeer binnen de gemeente geeft problemen zeker binnen de spitsuren. Lange wachttijden bij de spoorwegovergangen in Driebergen en Maarsbergen zijn een ergernis. Ook de fileproblemen bij de aansluiting Maarsbergen/A12 zijn een groot probleem. In de structuurvisie komt de verkeerspoblematiek ook nadrukkelijk aan de orde. Voor Amerongen zijn een aantal voorstellen ontwikkeld in verband met het verkeer. Dit betreft onder andere: -

afsluiten Langbroekerwetering voor doorgaand verkeer;

-

afsluiten vanaf Doornse Gat voor doorgaand verkeer N 225 (Doorn en Driebergen);

-

al het verkeer omleiden via de A12 (grotere fileproblemen);

-

afsluiten Slaperdijk richting Veenendaal voor doorgaand verkeer;

-

afsluiten dijk naar Wijk bij Duurstede voor doorgaand verkeer.

WBV Amerongen is van mening dat deze voorstellen mogelijk gevolgen kunnen hebben voor de kern Amerongen. Op dit moment blijkt vaak al dat Amerongen voor woningzoekenden uit de regio te moeilijk bereikbaar is. Dit laatste leidt vaak tot weigeringen in de verdeling van woonruimte. Doorvoering van de genoemde maatregelen, kan een versterking van dit probleem tot gevolg hebben. Ten slotte Het behoud van natuur en landschap is van essentieel belang voor de leefbaarheid en de vitaliteit van de dorpen. Om in de toekomst de balans tussen natuur en landschap en de functies wonen, economie en recreatie te behouden is van alle partijen (corporaties, ondernemers en gemeente) creativiteit en maatwerk noodzakelijk. Na alle reacties van alle belanghouders in ontvangst te hebben genomen in 2008 en 2009 beslist de gemeenteraad in 2010 over de nieuwe structuurvisie.

42


4.5.

Wijkregisseur

4.5.1. Project De Toekomst van Amerongen WBV Amerongen kiest ervoor om niet alleen woningen te beheren maar haar takenpakket breder te zien. De maatschappelijke rol die WBV Amerongen op dit moment voor zichzelf ziet beslaat de volgende functies: -

de wijkregisseurfunctie;

-

de ontwikkelaar en beheerder van maatschappelijk vastgoed;

-

de adviseur op het terrein van ruimtelijke ordening.

Burgers betrekken bij wat er in hun wijk of buurt gebeurt in Amerongen. Dit wordt gestimuleerd door de oprichting van een wijkserviceteam, dat wordt geleid door de wijkregisseur. De wijkregisseur coördineert het overleg met en tussen burgers, buurtverenigingen, het opbouwwerk, de gemeente, politie, aannemers en ieder die in de wijk werkzaam is. Gezien de omvang van de woonkern Amerongen neemt WBV Amerongen de wijkregisseurrol voor geheel Amerongen voor haar rekening. De wijkregisseur is aanspreekpunt voor de burger en coördineert ook alle zaken rondom de groenvoorziening, speelplaatsen en dergelijke. Met deze manier van werken wil WBV Amerongen de leefbaarheid optimaliseren en zorgen voor een schone, hele en veilige omgeving. Inleiding project De Toekomst van Amerongen Hoe je het ook wendt of keert, Amerongen heeft, als onderdeel van de Gemeente Utrechtse Heuvelrug, een toekomst waarvoor zich zowel kansen, bedreigingen als mogelijkheden aandienen. Amerongen heeft veel te behouden, kan veel verliezen, maar ook veel winnen. Laat de Amerongers daarom zelf de toekomst van hun dorp inkleuren door hun ideeën daarover op tafel te leggen. Dat is, in essentie, de bedoeling en de betekenis van het project ‘De Toekomst van Amerongen’. Op 25 november 2008 zijn tijdens een feestelijke presentatie in het koetshuis van Kasteel Amerongen in aanwezigheid van circa 140 gasten, radio 90fm en de schrijvende pers, de eerste twee boekjes ‘De Toekomst van Amerongen’ overhandigd door de projectgroep aan burgemeester Naafs van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en Directeur-bestuurder Jaap Broekhuizen van Woningbouwvereniging Amerongen. Het boekje ‘De Toekomst van Amerongen’ doet verslag van een grootscheepse inventarisatie van de ideeën van Amerongers over de toekomst van hun dorp. Alle ingezonden ideeën zijn erin opgenomen en de belangrijkste daarvan, de top tien, worden door enkele ideeënmakers zelf nader onder woorden gebracht in een interview. Veel ideeën zijn ingediend als min of meer uitgewerkte plannen; het is nu eenmaal verleidelijk om niet alleen te zeggen wat er moet gebeuren, maar ook, en wel heel precies, hoe dat moet. Maar eerst moet duidelijk zijn wat de Amerongers belangrijk vinden, zonder in de details van het hoe te treden. Het resultaat van ‘De Toekomst van Amerongen’ is een inventarisatie van ‘het wat’. ‘Het hoe’ komt daarna. De top tien in het boekje is dan ook niet ‘uitgebeeld’ als concrete uitwerking van ‘het hoe’ van een idee, maar meer als een speelse illustratie van ‘het wat’. Dat neemt niet weg dat ‘De Toekomst van Amerongen’ met

43


de daarin opgenomen top tien, wel degelijk serieuze aandacht en uitwerking verdient in 2009 en de jaren daarna. Deze moderne manier van volksraadpleging biedt lokale bestuurders en maatschappelijke organisaties de kans om in meningsvorming en besluitvorming direct aan te sluiten op de ideeënrijkdom in het dorp. Het resultaat van het project, verwoord in het ideeënboek, wordt in 2008 en 2009 dan ook niet voor niets aangeboden aan de lokale politiek en de bestuurders van lokale maatschappelijke organisaties, zodat die de gelegenheid hebben om zich door de breed gedragen ideeën te laten inspireren. De ideeën zijn bedoeld om een startpunt te zijn voor praktische en uitvoerbare plannen die Amerongen sterker en beter kunnen maken. Het initiatief WBV Amerongen is initiatiefnemer van het project ‘De Toekomst van Amerongen’. De woningbouwvereniging heeft een moderne taakopvatting over waar een woningcorporatie kennis, geld en energie in steekt. Een opvatting zoals die ook door de regering wordt gepropageerd en door regelgeving wordt mogelijk gemaakt. Betaalbare woningen bouwen en beheren zijn belangrijke, maar niet meer de enige taken van een woningbouwvereniging. Ook de beschikbaarheid van voorzieningen, de zorg voor een aantrekkelijke woonomgeving en voor een inspirerend en kansrijk woon- en leefklimaat behoren tot het werkterrein van de corporatie. Met het initiatief beoogt de woningbouwvereniging de ideeënrijkdom van de bewoners van Amerongen zichtbaar te maken, in de hoop dat het bundelen van deze ideeën zal leiden tot initiatieven en maatregelen die op een breed draagvlak van de inwoners kunnen rekenen en die aan het woon- en leefklimaat in Amerongen ten goede komen. Het is niet de bedoeling van de woningbouwvereniging om daarin sturend te zijn. Het initiatief vergt wel een start, een structuur en faciliteiten. De woningbouwvereniging vroeg een aantal Amerongers, veelal op een of andere manier actief in de gemeenschap en met uiteenlopende achtergronden, om mee te denken en het initiatief verder vorm te geven. De Projectgroep Deze Amerongers komen, met enkele mensen van de woningbouwvereniging en twee professionele buitenstaanders, op 18 december 2007 voor het eerst bijeen en besluiten een projectgroep te vormen en het project ‘De Toekomst van Amerongen’ te noemen. In de projectgroep zitten op alfabetische volgorde:

44

-

Alice Hoogvliet-Legendal (bestuurssecretaris WBV Amerongen);

-

Coert van Dijk;

-

Frank Sturkenboom (Atrivé – voorzitter projectgroep);

-

Gerrit Waller;

-

Hans Nijhof;

-

Jaap Broekhuizen (Directeur-bestuurder WBV Amerongen);

-

Jaap Hulsmann;

-

Nida Zeegers;

-

Rein van Ee;

-

Willem Soet (Communicatie Soet en Blank bv);

-

Wim Eimers;

-

Wim Kimmel. Woningbouwvereniging Amerongen Jaarverslag 2008 & Volkshuisvestingsverslag 2008

18-03-2008 ingezonden ideeen De Toekomst van Amerongen 272 ide eën / 171 formuliere n re sponds op mailing = 6,6% 10%

Onderwijs, Educatie, Kunst, Cultuur en Monumenten

10%

29%

Natuur en Landschap Wonen Mobiliteit, Verkeer en Veiligheid Inkomen, Werk en Ondernemen 17% Recreatie, Toerisme en Public relations 4%

Sport en Verenigingsleven Zorg, Gezondheid en Welzijn 10% 4%

16%

De projectgroep kiest voor een onafhankelijke opstelling; het gaat er niet om dat de projectgroep zelf ideeën levert, voorkeuren uitspreekt of keuzes maakt. Om het project handen en voeten te geven ontwikkelt de projectgroep een werkwijze en een planning. De werkwijze houdt in grote lijnen in dat alle Amerongers de gelegenheid krijgen om ideeën over de toekomst van het dorp in te dienen en dat daarna het draagvlak voor de ingediende ideeën in het dorp gemeten wordt, resulterend in een top tien. Deze top tien wordt in een boek verwoord en uitgebeeld. De projectgroep rekent het ook tot haar taak om het project via de lokale pers en media onder de aandacht te brengen. De kosten van het project De kosten van het project zijn gedragen door WBV Amerongen. Totaal bedroegen deze circa € 75.000, welke gedekt worden uit het leefbaarheidsbudget dat jaarlijks apart wordt gezet. De opzet/aanpak Alle Amerongers, organisaties en de maatschappelijke instellingen actief in Amerongen, zijn in het voorjaar van 2008 per brief uitgenodigd om hun ideeën over de toekomst van het dorp in te dienen. Van deze gelegenheid wordt uitgebreid gebruik gemaakt. Vele ideeën worden ingediend, verdeeld over verschillende vooraf vastgestelde sectoren: 1.

Onderwijs, Educatie, Cultuur/kunst, Monumenten

2.

Natuur & Landschap

3.

Wonen

4.

Mobiliteit, verkeer en veiligheid

5.

Inkomen en Werk en Ondernemen

6.

Recreatie, Toerisme & PR

7.

Sport & Verenigingsleven (80 verenigingen in Amerongen)

8.

Zorg, gezondheid, welzijn

De projectgroep vraagt aan onafhankelijk marketingbureau USP uit Rotterdam om de ingediende ideeën naar gelijksoortigheid te bundelen tot een overzichtelijk aantal. Het resultaat is een lijst met twaalf ideeën die op korte termijn realiseerbaar zijn en negentien

45


ideeën die op langere termijn realiseerbaar zijn. Deze samenvattende ideeënlijst dekt een zeer groot gedeelte (90%) van alle oorspronkelijk ingediende ideeën en is bruikbaar om de voorkeuren van de Amerongers te meten. USP verzorgt de enquête onder alle Amerongers waarin zij hun voorkeuren in de vorm van een top vijf voor zowel de korte als de lange termijn kunnen aangeven. Van de 2565 aangeschreven Amerongers reageren er 434, dat wil zeggen 17%. Daarmee zijn de resultaten van de enquête bruikbaar voor analyse. De resultaten De top vijf korte termijn en de top vijf lange termijn bevatten de ideeën die op een groot draagvlak onder de Amerongse bevolking kunnen rekenen. Voor elk van deze top vijf ideeën nodigden wij enkele Amerongers uit die hun idee terugvonden in de top tien. Een weerslag van deze ontmoetingen vindt u in het boek De Toekomst van Amerongen. Top vijf korte termijn ideeën 1. Verbeteren van het onderhoud van het openbaar groen (snoeien, onkruid, bloembollen). 2. Trottoirs realiseren en/of verbeteren op toegankelijkheid/begaanbaarheid (brede stoepen, geen obstakels). 3. Creëren van meer voorzieningen voor kinderen en jeugd (speeltuin, kinderboerderij, voetbalveld, skatebaan). 4. Verkeersveiligheid aanpakken/ snelheid verminderen door middel van verkeersremmende maatregelen / 30 km-zone/ eenrichtingsverkeer/ autoluw maken/ parkeergelegenheden. 5. Oplossen van straatvandalisme (bushokjes en dergelijke).

Top vijf lange termijn ideeën 1. Creëren van meer en afwisselende winkelvoorzieningen (hoeveelheid en diversiteit). 2. Creëren van een zorg/gezondheidscentrum waarin allerlei zorgfuncties gecombineerd worden op één centrale plaats (huisarts, tandarts, therapeuten, consultatiebureau, rouwcentrum enzovoorts.). 3. Bouwen van woningen voor speciale doelgroepen (senioren, starters/jongeren) voor gevarieerde samenstelling van bevolking ook in de toekomst. 4. Natuurrecreatie verder ontwikkelen (wandelpaden, routes, uitzichtpunten/torens, bankjes, fietspaden). 5. Geen doorgaand verkeer door dorp, maar tegelijkertijd bereikbaar houden van ondernemingen/ ontwikkelen rondweg. Hoe nu verder… De feestelijke presentatie op 25 november 2008 in het koetshuis van Kasteel Amerongen is de afsluiting van het project ‘De Toekomst van Amerongen’. Het is daarmee ook het begin van een nieuwe fase; een antwoord van de lokale politiek en van de maatschappelijke instellingen die actief zijn in Amerongen. Dit antwoord is begin 2009 ontvangen. De woningbouwvereniging Amerongen heeft twee onderwerpen ‘geadopteerd’ en is actief bezig met de realisatie en voorbereiding hiervan:

46

-

korte termijn 3: creëren van meer voorzieningen voor kinderen en jeugd;

-

lange termijn 3: bouwen van woningen voor speciale doelgroepen; Woningbouwvereniging Amerongen Jaarverslag 2008 & Volkshuisvestingsverslag 2008

-

verder zijn er met de gemeente Utrechtse Heuvelrug afspraken gemaakt en wordt er per onderwerp uit de Top 10 een projectgroep opgericht. Woningbouwvereniging Amerongen draagt zorg voor de coördinatie. Tijdens het dorpsbezoek van het college van B&W aan Amerongen in juni 2009 staan de uitkomsten uit het boekje De Toekomst van Amerongen centraal;

-

in 2008/ 2009 wordt een project in Overberg opgestart, waarbij specifiek gekeken wordt naar Overberg en haar behoeften en wensen.

4.6.

Buurtbeheer Op het snijvlak van leefbaarheid en overlast in de openbare ruimte, maar ook in en rond de woning zelf, komen corporatie en gemeente elkaar regelmatig tegen. Burenruzies, rommel op straat, hangjongeren, onverzorgde tuinen en dergelijke zaken worden soms gemeld bij de wijkagent, soms bij de corporatie en soms bij beiden. Waar liggen de verantwoordelijkheden, wie is de aangewezen instantie om deze problemen te bespreken met bewoners en wie lost ze op? WBV Amerongen gaat er vanuit dat daar waar een huurder of een huurwoning betrokken is bij de zaak, de corporatie ook de verantwoordelijkheid heeft dit te bespreken met betrokken bewoners, eventueel te bemiddelen en ook op te lossen, tenzij het gaat om duidelijke aanwijzingen van strafbare feiten. Gaat het om openbare orde en veiligheid, dan speelt de gemeente uiteraard de belangrijkste rol. Dit valt onder de portefeuille van de burgemeester, die zich dan ook regelmatig laat informeren over de details van gemelde overlast of hij nodigt de veroorzakers van de problemen daadwerkelijk uit voor een gesprek. In 2008 vinden gesprekken plaats tussen de corporaties, gemeente en politie op de Utrechtse Heuvelrug - als partijen die een gemeenschappelijk belang dienen- om afspraken te maken over de aanpak van deze gevallen. WBV Amerongen heeft al een aanbod gedaan om te zorgen voor regelmatige aanwezigheid van een buurtbeheerder in de dorpen van de Heuvelrug, waarbij gesproken moet worden over taakverdeling, bevoegdheden en een redelijke verdeling van de kosten.

4.7.

Leefbaarheid en Woonomgeving Weten in welke mate onze huurders en andere inwoners tevreden zijn met hun woonomgeving en de kwalificaties die zij geven aan de leefbaarheid, vindt WBV Amerongen van groot belang. De vraag is dan wel wat onder woonomgeving wordt verstaan. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat het in ieder geval gaat om de kwaliteit van de fysieke woonomgeving van de woningen uit het bezit van de corporatie. Daarnaast gaat het vooral om voorzieningen, waarbij gedacht kan worden aan gezondheidsvoorzieningen als een consultatiebureau, of het bureau voor maatschappelijk werk, maar ook aan winkelvoorzieningen, sportvoorzieningen, veiligheid, verkeer en overlast in de buurten en wijken. WBV Amerongen is minimaal medeverantwoordelijk voor de instandhouding van de voorzieningen, het verbeteren van de veiligheid en het oplossen van overlastsituaties indien

47


daarbij eigen bewoners betrokken zijn. Maar een corporatie kan de problemen vaak niet alleen aan en daarom wordt samengewerkt met gemeente, politie en indien nodig met hulpverleningsinstanties als maatschappelijk werk. WBV Amerongen besteedt al enige jaren veel aandacht aan verbetering en versterking van de leefbaarheid van de woonomgeving. In 2003 is al een commissie Leefbaarheid in het leven geroepen, waarin naast medewerkers van de woningbouwvereniging ook zitting hebben een delegatie van de huurders en een lid van het huurderplatform, de politie, de wijkregisseur van de gemeente en de jongerenwerker namens de welzijnsstichting. Naast deze commissie maakt WBV Amerongen sinds 2006 deel uit van een netwerk, Sociaal Vangnet geheten, waarin diverse instanties samenwerken. Hierbij zijn naast de genoemde instanties ook de school, welzijnsstichting, sociale dienst, kerk en het vluchtelingenwerk betrokken. WBV Amerongen verstaat onder leefbaarheid ook het stimuleren van ‘elkaar ontmoeten in buurt en wijk’. Dit kan zijn middels bewonerscommissies, maar ook via sport, jeugdwerk en het organiseren van thema-avonden. Ten slotte maakt WBV Amerongen deel uit van een door de gemeente ingestelde interculturalisatieraad, die de opdracht heeft gekregen beleid te maken over interculturalisatie. Dit begrip is nog niet zo ingebed, maar gaat een stuk verder dan integratie. Het gaat niet alleen om actie van de allochtone burger, maar vooral ook om actie van de autochtone bevolking. Integratie impliceert dat alleen de allochtone burger actie dient te ondernemen om zich een plaats te verwerven in onze samenleving, terwijl interculturalisatie ervan uitgaat dat ook de van hier afkomstige bewoner iets moet doen om te zorgen dat de ander zich hier kan thuis voelen. Weliswaar zal de problematiek tussen burgers van diverse afkomst in een plaats als de Utrechtse Heuvelrug minder groot zijn dan in de grote steden, maar ook hier spelen problemen tussen diverse bevolkingsgroepen een rol in de samenleving. Het kan de leefbaarheid van de woonomgeving voor eenieder alleen maar ten goede komen als ook vanuit deze gedachte projecten worden opgezet of gestimuleerd, vindt WBV Amerongen. WBV Amerongen maakt in de commissie Leefbaarheid gebruik van een checklist om na te gaan of een nieuw leefbaarheidproject valt binnen de kaders, zoals opgenomen in de checklist. Eén van de belangrijke punten daaruit is dat een project een meerwaarde moet hebben voor meerdere bewoners van een buurt of voor een heel complex. Jaarlijks wordt € 200.000 voor leefbaarheid ter beschikking gesteld. In 2007 was niet het gehele budget aangewend, zodat in 2008 nog een extra bedrag ter beschikking stond. In 2008 is een flink aantal projecten op het terrein van leefbaarheid gerealiseerd: -

interculturalisatieproject: participatie versterken door middel van een sportproject voor allochtone en autochtone vrouwen;

48

-

een circusproject voor de kinderen van het asielzoekerscentrum in Leersum;

-

een circusproject voor de kinderen van de doelgroep in Amerongen;


-

het uitbreiden van achterpadverlichting ter verbetering van de veiligheid op twaalf plaatsen in Amerongen;

-

het plaatsen van een bankje bij het nieuwbouwproject Prattenbergh te Amerongen,

-

bijdragen aan de huisvesting van een jeugdhonk;

-

extra schoonmaakbeurten van de galerijen van de complexen De Helling en Erica;

-

de aanschaf van een hartmassageapparaat (AED) voor de gebruikers van de sporthal en

voor de ouderen die elkaar daar regelmatig ontmoeten;

van ons eigen kantoor; -

faciliteren van een spreekuur van Vitras/CMD (het algemeen maatschappelijk werk) in Amerongen in ons eigen kantoor;

-

het plaatsen van een fietsenstalling bij complex Burg. Martenslaan;

-

vervanging van de schutting rondom het complex Burg. Martenslaan;

-

op alle complexen hebben de bewoners nieuwe, uniforme naamplaatjes ontvangen;

-

vervanging van de omheiningen in de Prinsenwijk door nette, hufterproof buizenhekwerken.

In het kader van de nationale brandpreventieweken in oktober 2008 hebben alle bewoners van de WBV Amerongen een rookmelder ontvangen in hun woning. Deze melders zijn ook door ons bevestigd. Naast deze afgeronde projecten zijn er een tweetal projecten in 2008 in gang gezet: -

inventarisatie van de wensen met betrekking tot de leefbaarheid en woonomgeving in Overberg;

-

onderzoek naar de haalbaarheid van het opzetten van een digitale wijkkrant.

Bij inzet van maatschappelijk vermogen gaat het er uiteraard ook om zichtbaar te maken wat het maatschappelijk rendement daarvan is. De vraag is hoe maatschappelijk rendement gemeten kan worden. In veel gevallen wordt niet exact duidelijk wat een maatregel oplevert, in andere gevallen kan dit wel iets nauwkeuriger benoemd worden. Een voorbeeld van het eerste is verbetering van een groenstrook. Wat levert dat op voor de woonomgeving en de omwonenden? De verkeerssituatie kan veiliger worden doordat de struiken zijn gesnoeid en er meer overzicht is, zodat er minder dreiging is van ongevallen op dat punt. Maar er waren nog nooit ernstige ongevallen gebeurd, dus het levert concreet uitsluitend op dat mensen zich veiliger voelen en hun kind er eerder durven laten spelen. De discussie over het meten en aangeven van het maatschappelijk rendement zal nog verder gevoerd moeten worden, zodat in de toekomst beter duidelijk wordt wat de inzet van het vermogen oplevert. Naast deze discussie moet discussie gevoerd worden over de rol van de corporaties en met name over het speelveld, daar waar de gemeente zich meer terugtrekt. Met andere woorden: hoe ver gaat de bemoeienis van de corporatie? Voor 2009 wordt vooral ingezet op het realiseren van één van de speerpunten in ‘De Toekomst van Amerongen’. Er wordt een ruim budget beschikbaar gesteld om een jongerenvoorziening te realiseren. Er wordt gekeken naar een skatevoorziening in Amerongen en er zal worden meebetaald aan een skatevoorziening voor de gehele gemeente. De verwachting is dat begin 2009 het speelruimtebeleidsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld, waarna concreet tot actie kan worden overgegaan.

49


5.

De doelgroepen van beleid

5.1.

De Doelgroepen WBV Amerongen heeft haar doelgroepen van beleid benoemd vanuit de klantgedachte . De doelgroepen van WBV Amerongen zijn naast de zittende huurders ook de woningzoekende starters, senioren en andere groepen op de woningmarkt die bijzondere aandacht en zorg nodig hebben, zoals asielzoekers, gehandicapten en andere maatschappelijk in de knel zittende bewoners, die behoefte hebben aan permanente of tijdelijke huisvesting.

5.2.

Huurder/doelgroep In Nederland heeft de gemiddelde huurder (hier tweepersoonshuishouden zonder kinderen) een besteedbaar inkomen van ongeveer € 33.000,- en de gemiddelde alleenstaande ongeveer€ 17.000,-. (bron CBS). WBV Amerongen rekent bewoners met een enkel inkomen tot 1,5 maal modaal, zijnde € 50.000,- tot haar doelgroep van beleid. De groep met een hoger (gezamenlijke) inkomen moetin eerste instantie in haar woonbehoefte voorzien op de particuliere huisvestingmarkt .

5.2.1. Koper Naast het huren van woningen biedt de WBV Amerongen zittende huurders en starters ook de mogelijkheid om een woning te kopen, vooral in de sociale koop. Daarvoor is de zogenaamde Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) constructie ontworpen. WBV Amerongen rekent potentiële kopers met een enkel inkomen van € 20.000,- tot en met € 50.000,- tot haar doelgroep van beleid. Wel moeten deze potentiële kopers een sociale of economische binding hebben met de desbetreffende woonkern binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug of de gemeente Rhenen.

5.2.2. Woningzoekende, starter, senior en zorgvrager De woningmarkt in Amerongen en de gemeente Utrechtse Heuvelrug zit op slot. De vraag naar huurwoningen is zeer groot en het aantal ingeschreven woningzoekenden neemt nog steeds toe. Voor starters en senioren komen nauwelijks passende woningen vrij, omdat de doorstroming vrijwel geheel tot stilstand is gekomen. Naast starters en senioren heeft WBV Amerongen ervoor gekozen om specifieke aandacht te geven aan zorgbehoevenden zoals asielzoekers, mensen met een verstandelijke beperking en demente bejaarden. Op de eerste twee terreinen wordt samenwerking gezocht met Abrona of andere zorgpartijen. Voor de demente bejaarden en de decentralisatie-aanpak voor deze doelgroep wordt samengewerkt met Quarijn. In deze samenwerking zorgt WBV Amerongen voor ‘de stenen’ en Abrona of Quarijn levert de zorg.

5.2.3. De huurder/klant WBV Amerongen hecht aan hoge kwaliteit van zowel de geleverde producten en diensten als van de dienstverlening. Regelmatig wordt getoetst wat onze bewoners vinden van de

50


kwaliteit van onze dienstverlening. Daarvoor maken wij gebruik van de diensten van USP Marketing Consultancy b.v. Eind 2007 heeft WBV Amerongen een onderzoek door USP laten verrichten naar de tevredenheid van de bewoners over de woning, de woonomgeving en de kwaliteit van de dienstverlening. Hierover werd al in het jaarverslag 2007 gerapporteerd. Hieruit bleek dat bewoners in het algemeen de kwaliteit van de dienstverlening positief waardeerden, met name de klantvriendelijkheid, maar dat men minder tevreden was over de openingstijden en de snelheid waarmee men aan de balie werd geholpen. Deze uitkomst, hoewel nog wel voldoende, heeft WBV Amerongen zich aangetrokken. Om de dienstverlening op dit punt te verbeteren is in de loop van 2008 een fulltime ‘service desk’medewerker aangetrokken die zorgt voor een adequate en snelle afhandeling van alle klantcontacten aan de balie en de telefoon. Ook is het besluit genomen om met ingang van 1 januari 2009 de openingstijden te verruimen. Dit betekent dat het kantoor geopend is zijn van 8.30 – 17.00 uur van maandag tot en met donderdag, en op vrijdag van 8.30 – 12.30 uur. In de loop van 2009 zal opnieuw een klanttevredenheidsonderzoek worden verricht door USP, om te toetsen of de maatregelen het gewenste resultaat hebben opgeleverd.

5.2.4. Huur en Verhuur Huuropbouw in €

Huurprijsklasse

< 348,99 348,99 - < 499,51 499,51 - < 535,33 535,33 - < 631,73 > 631,73

Goedkoop Middelduur I Middelduur II Duur I Duur II

Aantal verhuringen 31-12-2008 184 362 36 35 5 622

%

30% 58% 6% 6% 1% 100%

Bron: Bestuur Regio Utrecht

5.2.5. Huurverhoging Per 1 juli 2008 was de huurverhoging 1,6% voor het totale woningbezit. Dit was gelijk aan het inflatiepercentage van 2008.

5.2.6. Bezwaarschriften Net als in 2007 is in 2008 geen bezwaarschrift tegen de huurverhoging ontvangen.

5.2.7. Huurvast Uit het al eerder gememoreerde USP-onderzoek uit 2007 is gebleken dat er relatief veel belangstelling (30%) bestaat bij de bewoners van WBV Amerongen voor een huurvastconstructie. Daarbij wordt de huur voor een aantal jaren vastgezet op een bepaald niveau en wordt de bewoner derhalve gedurende deze periode niet geconfronteerd met een huurverhoging. Op grond van deze uitkomst is besloten om nader te onderzoeken wat de

51


mogelijkheden zijn. Hoewel de jaarlijkse huurverhogingen nu al enkele jaren beperkt blijven tot het inflatiepercentage en daarmee op dit moment relatief gering zijn, blijkt toch animo te bestaan voor deze vorm. In de loop van 2009 zal met de jurist een huurcontract met huurvastconstructie worden opgesteld. 5.2.8. Huurbetaling Het bezit van WBV Amerongen is verdeeld in woonklassen. Deze verdeling is in de afgelopen jaren tot stand gekomen in nauwe samenwerking en overleg met de Woonbond en de Huurdersbelangenvereniging. Bij elke klasse is een percentage van de maximaal redelijke huurprijs vastgesteld. De maximaal redelijke huurprijs is gebaseerd op het aantal WWS punten, dat hoort bij de woning. Bij elke mutatie wordt huurharmonisatie op basis van deze woonklassen doorgevoerd. Waar nodig worden de voorzieningen van de woning op het niveau gebracht dat bij de toegewezen klasse hoort. De woonklassen zijn als volgt: -

Basisklasse

de huur wordt vastgesteld op 65% van maximaal redelijk

-

Standaardklasse

de huur wordt vastgesteld op 75% van maximaal redelijk

-

Comfortklasse

de huur bedraagt 80% van maximaal redelijk

-

Luxe klasse

de huur bedraagt 90% van maximaal redelijk

Gezien het aantal huurders in betalingsmoeilijkheden en het aantal ontruimingen in 2007 is er in 2008 voor gekozen nog scherper te letten op tijdige betaling door de huurder en daarmee achterstanden en mogelijke moeilijkheden zo snel mogelijk te signaleren. De woonconsulent accountbeheer besteedt veel tijd aan het monitoren van de huurbetalingen en het tijdig communiceren met de bewoners. Afspraken worden tijdig gemaakt en zijn transparant en eenduidig naar alle huurders toe. Met dit beleid wordt getracht oplopende betalingsachterstanden zoveel waar mogelijk te voorkomen en er zodoende voor zorg te dragen dat bewoners niet verder in de problemen komen. Dit beleid werpt zijn vruchten af. Waar ultimo 2007 de huurachterstand nog 0,76 % van de jaarhuur bedroeg, is die per 31 december 2008 teruggebracht tot 0,44 %. Hierbij moet wel aangetekend worden dat in 2008 een bedrag van € 10.893,- is afgeboekt als oninbaar. Dit betrof vertrokken dan wel uitgezette bewoners waar de deurwaarder zijn acties om nog vorderingen te innen had stopgezet. In 2008 heeft één ontruiming plaatsgevonden. Ook zijn twee ontruimingen aangezegd, maar beide bewoners hebben tijdig voor de ontruiming aan alle betalingsverplichtingen voldaan. Daarnaast is er in twee gevallen een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst gewezen. In beide gevallen is een betalingsregeling getroffen. In één geval is een betaalvonnis gewezen. De bewindvoerder ziet hier echter nog geen mogelijkheden tot aflossing, zodat het openstaande bedrag nog blijft staan.

52


Het verloop van de huurachterstanden (als percentage van de jaarhuur) in de jaren 2004 tot en met 2008: 2008

2007

2006

2005

2004

0,44%

0,76%

0,82%

0,89%

1,10%

5.2.9. Tweede kansbeleid Hoewel erg strak wordt gelet op de ontwikkeling van de huurachterstanden, wordt geconstateerd dat een kleine groep bewoners grote financiële problemen heeft. Is een huurachterstand ontstaan, dan blijkt het oplossen hiervan voor deze groep vrijwel onmogelijk. Eenmaal opgelopen achterstanden worden slechts met uitzonderlijk veel moeite en begeleiding weer ingelopen. Daarnaast is een klein percentage van de bewoners in het geheel niet (meer) in staat zijn financiële zaken op orde te krijgen. Uit gesprekken met bewoners blijkt vaak sprake van een multi-problematiek. Met andere woorden achter deze financiële problemen gaan andere problemen schuil. Dit kan ziekte of werkloosheid zijn en dan ook nog vaak gepaard gaan met relatie-, opvoedings- en verslavingsproblemen. Al in 2007 heeft het eerste ‘multiproblem’-overleg met de gemeente en het maatschappelijk werk plaatsgevonden. Hier heeft WBV Amerongen voorstellen gedaan voor een gezamenlijke aanpak en ondersteuning van deze groep. Deze voorstellen behelsden onder andere het houden van een spreekuur van het maatschappelijk werk in Amerongen, het realiseren van jongerenvoorzieningen, het opzetten van een Tweede kansbeleid en verbetering van de samenwerking met en dienstverlening door de Regionale Sociale Dienst (RSD) te Zeist. Dit heeft er in 2008 onder andere toe geleid dat het maatschappelijk werk is teruggekeerd in Amerongen, met een wekelijks spreekuur speciaal voor bewoners van Amerongen. Daarnaast is begin 2008 overleg geweest met de afdeling Schuldhulp van de RSD om te komen tot betere samenwerking en mogelijk tot een Tweede kans-convenant. Tweemaal per jaar vindt overleg plaats met de wethouder over de werkwijze en aanpak door de RSD, hetgeen inmiddels leidt tot verbetering van de dienstverlening van de RSD. Daarnaast is in Amerongen het Sociaal Netwerk actief, waarin WBV Amerongen participeert samen met kerk, zendingsdiaconessenhuis, maatschappelijk werk, basisschool en vluchtelingenwerk en waarin actuele problematiek op het gebied van financiën, gezin, relaties, jeugdwerk en dergelijke op individuele basis wordt gesignaleerd en besproken. Ook wordt in dit overleg de hulpverlening daarbij op elkaar afgestemd. Het Sociaal Netwerk is in 2008 zes maal bijeen geweest. Het in 2008 afgesloten prestatieconvenant eist in 2009 het tot stand komen van een Tweede of laatste kansbeleid voor de corporaties op de heuvelrug. De corporaties worden uitgenodigd om te onderzoeken wat voor onze gemeente de beste invulling geeft.

53


5.2.10. Huurtoeslag Overzicht van het aantal bewoners dat huurtoeslag ontvangt: Huurtoeslag 2008 2007 Aantal aanvragen 148 157 Gemiddeld bedrag € 1.840,46 1.911,97 Gemiddeld per maand € 153,37 159,33 % vh aantal huurders 23,8 24,7

2006 155 1.804,32 150,36 22,9

2005 169 1.851,50 154,29 27,5

5.2.11. Participatie Bij wonen gaat het niet alleen om woningen, maar vooral ook om mensen en hun woonomgeving. In vakjargon heet dat bewonersparticipatie. Dit functioneert pas echt als bewoners ook daadwerkelijk inspraak hebben en als er naar hen geluisterd wordt. Participatie heeft in de eerste plaats betrekking op zittende bewoners. Daarnaast is participatie van belang bij bijvoorbeeld nieuwbouwprojecten; dan spelen meer partijen een rol en is het belangrijk om bewoners en omwonenden, maar wellicht ook toekomstige bewoners en gebruikers een stem te geven.

5.2.12. Huurderplatform In de jaren voorafgaand aan 2008 heeft participatie door bewoners duidelijk gezicht gekregen. Tot en met 2006 was een huurderbelangenvereniging actief, waarmee daadwerkelijk een groot aantal beleidszaken is afgestemd, zoals de indeling van het bezit in woonklassen met bijbehorende kwaliteitseisen, maar ook aan verkoopbeleid. In de loop van 2006 gaf de toenmalige huurdersbelangenvereniging aan te willen stoppen wegens gebrek aan interesse. In 2007 is het huidige huurderplatform opgericht. Hiervoor waren drie enthousiaste kandidaten. Gaandeweg bleken echter twee kandidaten af te vallen. In 2008 is via een mailing een oproep gedaan aan alle huurders van WBV Amerongen om zich op te geven voor het Platform. Dit leverde drie kandidaten op. De Woonbond is verzocht dit traject te verzorgen om objectiviteit te waarborgen. Begin 2009 vindt met de kandidaten een gesprek plaats, en daarna zal het nieuwe Huurdersplatform geïnstalleerd worden. Met de komst van de nieuwe Overlegwet Verhuurder/Huurder is het extra van belang dat de leden van het Platform goed geïnformeerd zijn. Daarom zullen aan de leden ook cursussen worden aangeboden.

5.2.13. Bewonerscommissies Bewonersparticipatie vindt niet alleen plaats in een belangenvereniging of platform, maar ook in bewonerscommissies. In april 2008 is begonnen met een mailing om bewoners van complexen te vragen of er behoefte is aan de opstart van een bewonerscommissie. Vervolgens is met de bewoners in bewonersavonden in acht complexen nader gesproken om de belangstelling peilen voor deelname aan zo’n commissie. In twee complexen, te weten Bentinckhof en Erica, bleek belangstelling. In complex Erica bleken de zaken ingewikkeld te liggen, maar in complex Bentinckhof is eind 2008 een bewonerscommissie ingesteld: de commissie is feestelijk van start gegaan met rond de kerst een bewonersbijeenkomst met een hapje en een drankje.

54


5.2.14. Bewonersavonden In 2008 is over de volgende onderwerpen een bewonersavond gehouden: -

energie en isolatie van de woning, zowel in Amerongen als in Maarn;

-

kennismaking met de bewoners van Prattenbergh fase 2;

-

informatieavond over sloop nieuwbouw Prattenbergh fase 2;

-

achtmaal een bijeenkomst over bewonerscommissies.

5.2.15. Participatie van het dorp Overberg / omwonenden Met de bevolking van Overberg is gesproken tijdens een informatieavond annex workshop over de bestemming van het aangekochte terrein aan de Eindseweg te Overberg. In eerste instantie zouden uitsluitend omwonenden van het terrein uitgenodigd worden, maar gezien de schaalgrootte van Overberg is besloten alle inwoners een uitnodigingsbrief te sturen. Er is massaal gevolg aan gegeven: ruim 90 inwoners van Overberg waren aanwezig om mee te denken over de aard en uitstraling van de nieuwbouw.

5.2.16. Geschillencommissie In 2008 is de Geschillencommissie twee maal bijeen geweest. In totaal zijn in 2008 twee klachten ingediend, die in de laatste vergadering van november 2008 beide aan de orde zijn geweest. De ene klacht betrof het tuinonderhoud door de mensen van Abrona. WBV Amerongen zou een bewoner van het complex De Hoge Eng niet voldoende hebben gehoord inzake haar klachten over de wijze van onderhoud. Deze klacht is niet gehonoreerd. De betreffende bewoner is betrokken bij het overleg met Abrona over het tuinonderhoud. De tweede klacht was terecht. Bij de eindnota had een bewoner van het Kerkeland een post op haar factuur zien staan, die bij de inspectie niet aan de orde was geweest. Het betrof onderhoud en/of vervanging van een achterdeur. De Geschillencommissie heeft de zaak bekeken en geoordeeld dat WBV Amerongen inderdaad de reparatiemelding niet had genoteerd op het inspectieformulier en kon derhalve de kosten niet op de bewoner verhalen.

5.2.17. De Amerongenpas De Amerongenpas geeft korting op woon-, gemaks- en zorgdiensten. Op basis van de uitkomsten van het USP-onderzoek van 2007 is vastgesteld dat de bewoners behoefte hebben aan uitbreiding van het aantal diensten die met behulp van de pas met korting kunnen worden afgenomen. In augustus 2008 is gestart met een mailing aan 78 ondernemers in Amerongen, Maarn en Leersum. In de mailing zijn de ondernemers uitgenodigd mee te doen door het bieden van een korting. In 2008 is met veel ondernemers overeenstemming bereikt over een aanbieding. Rond april 2009 wordt de nieuwe pas gepresenteerd.

55


5.2.18. Mutaties en toewijzingen In 2008 waren er in totaal 44 mutaties; zestien verkopen en 28 verhuringen. Van de verhuringen is in dertien gevallen aansluitend verhuurd. Daarmee is het percentage aansluitende verhuringen gestegen naar een hoger niveau dan in 2007, maar wordt de 50% die WBV Amerongen zich ten doel heeft gesteld nog niet gehaald. Belangrijke oorzaak voor het niet behalen van de doelstellingen voor aansluitende verhuur is gelegen in het feit dat woningzoekenden ‘blind’ reageren. Pas bij de daadwerkelijke aanbieding realiseert men zich dat Amerongen relatief ver in de zuid-oosthoek van de provincie Utrecht ligt of dat voorzieningen ontbreken, en wordt de woning in veel gevallen geweigerd. Dat aansluitende verhuur dan toch nog relatief vaak voorkomt, heeft te maken met het grote aantal verhuringen in lokaal maatwerk (dit is voorrang verlenen bij toewijzing aan bewoners uit de eigen wijk of kern), te weten twaalf maal in de huur, en zestien maal in de verkoop. Daarnaast ontstaat in een aantal gevallen een ‘bewuste’ leegstand in verband met verbeteringsonderhoud dat wordt uitgevoerd zodra de woning leegkomt. Deze frictieleegstand is noodzakelijk, om zonder overlast voor de huurder werkzaamheden uit te voeren. Overzicht van de mutaties in 2008. Mutaties 2008

Aantal

Relatief

8

18,2%

Categorie Starters Senioren

7

15,9%

11

25,0%

Taakstelling

2

4,5%

Verkoop aan zittende huurder

7

15,9%

Verkoop aan starters

9

20,5%

44

100,0%

Overige woningzoekenden

Totaal aantal mutaties

5.2.19. Mindervaliden woningen (MIVA) WBV Amerongen heeft de beschikking over zes volledig aangepaste MIVA-woningen. Deze woningen bevinden zich altijd op de begane grond en zijn per definitie gelijkvloers. Toewijzing van deze woningen geschiedt in overleg met het Centraal Indicatieorgaan Zorg (CIZ) en in beginsel buiten het reguliere aanbodsysteem om. Kandidaten worden door het CIZ aangedragen, in eerste instantie kandidaten woonachtig in de eigen gemeente, in tweede instantie kandidaten uit de hele regio.

56


MIVA Aanpassingen Overzicht MIVA /aangepaste woningen Volledig aangepast MIVA-woningen Aanpasbaar gebouwde woningen, rolstoel toegankelijk Ouderenwoningen Totaal aantal WVG-aanpassingen Totaal investeringen WVG-aanpassingen

2007

2008

6 144 100 12 € 18.999

6 144 100 8 € 9.383

5.2.20. Beheer en verbetering van het woningbezit WBV Amerongen kent kwaliteitscategorieën in haar bezit. De afgelopen jaren zijn al zo’n 130 woningen verbeterd en op niveau gebracht. Bij mutatie wordt eveneens gekeken welke maatregelen nodig zijn om de woning de vereiste uitrusting te geven, behorend bij de klasse waarin de woning ingedeeld is. Het in november 2006 aangekochte bezit in Maarn van de Alliantie Eemvallei uit Amersfoort bleek in 2007 veel achterstallig onderhoud te vertonen. De buitenzijde van de woningen is derhalve in 2007 direct aangepakt en geschilderd. In 2008 was het tijd om de woningen aan de binnenzijde te renoveren. Aan de hand van de inventarisatie van de woningen in 2007 is een plan van aanpak gemaakt en is een prioriteitenlijst opgesteld. Als eerste zijn de woningen gerenoveerd waarin drie slechte ruimten waren geconstateerd. In het aanbestedingsproces werd vertraging opgelopen. Desalniettemin is het nog gelukt om zes woningen in 2008 aan te pakken. Naast de woningen in Maarn zijn in Amerongen nog 24 woningen met één slechte ruimte gerenoveerd. Voor 2009 staan nog zestien woningen in Maarn en veertien woningen in Amerongen op de planning om gerenoveerd te worden.

5.2.21. Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud en mutaties: Aantal huurwoningen Aantal klachtonderhoudsmeldingen Gemiddeld aantal klachten per woning

Aantal mutaties Onderhoudsingrepen bij mutaties Gemiddeld aantal ingrepen per mutatie

2008 622 699

2007 634 598

2006 685 679

2005 608 952

2004 621 1.004

1,12

0,94

0,99

1,57

1,62

2008 44 26

2007 40 32

2006 55 85

2005 60 75

2004 53 62

0,59

0,80

1,55

1,25

1,17

Het aantal meldingen is in 2008 fors gestegen. Dit heeft te maken met het feit dat de sporthal in Amerongen in beheer is genomen in 2008, waar met name de eigen vaklieden veel reparaties hebben verricht. Hetzelfde geldt voor het Dorpshuis te Amerongen, dat voor meer meldingen heeft gezorgd. Daarnaast is het systeem van registratie met de komst van

57


de fulltime medewerker aan de balie, die ook de meldingen registreert en de planning verzorgt, geoptimaliseerd. Uitgangspunten van beleid zijn bij het klachtenonderhoud dat wordt gestreefd naar maximaal één klacht per woning gemiddeld, en de kosten per klacht tot maximaal € 275. Ook moet direct bij melding in 80% van de gevallen een afspraak worden gemaakt. Wanneer de onderhoudsmeldingen voor de sporthal niet worden meegerekend, wordt de doelstelling van gemiddeld maximaal één klacht per woning ruimschoots gehaald. De kosten per klacht zijn in 2008 gedaald tot € 160,27. Het beleid om direct een afspraak te maken bij melding van een onderhoudsklacht, wordt strikt uitgevoerd. Voor vrijwel alle meldingen wordt direct een afspraak gepland. De eigen onderhoudsdienst valt wat dit aspect betreft beter te sturen dan derden/aannemers. Vaak wordt dan ook ter inspectie eerst een eigen medewerker naar de woning gezonden, waarna hij bepaalt of hij het werk alleen afkan of hulp van derden nodig heeft. Omdat de inspecties apart worden geregistreerd telt dit aspect ook mee bij de stijging van het aantal klachten.

5.2.22. Serviceabonnement Voor bewoners die het huurdersonderhoud op basis van het Besluit Kleine Herstellingen niet kunnen of willen uitvoeren, bestaat de mogelijkheid om een serviceabonnement af te sluiten. In 2008 hadden in totaal 333 bewoners een serviceabonnement. Met een opbrengst van ruim € 18.000 en kosten van ruim € 11.000 betekent dit een positief saldo. In 2008 kregen niet alleen de huurders van een sociale huurwoning de gelegenheid een serviceabonnement af te sluiten. Voor het eerst werden ook kopers in een VvE-complex, te weten Trompstaete te Maarn, in de gelegenheid gesteld om een serviceabonnement bij WBV Amerongen af te sluiten. De bewoners hadden hierom gevraagd toen zij van ons product hadden gehoord. In totaal zes bewoners van Trompstaete hebben een serviceabonnement. Daarnaast zijn de kopers van een VOV-woning in 2008 ook in de gelegenheid gesteld om een serviceabonnement af te sluiten. WBV Amerongen heeft voor deze woningen een terugkoopverplichting, zodat er een groot belang is bij goed onderhoud van deze woningen. Deze actie is goed ontvangen; zeventien VOV-kopers hebben een abonnement afgesloten. De doelstelling vanuit het ondernemingsplan is het aantal bewoners dat een serviceabonnement afsluit te laten groeien naar 40% van het woningbezit aan het eind van de ondernemingsplanperiode. In 2008 is het aantal gegroeid van 292 naar 333, waarmee deze doelstelling voor dit jaar ruimschoots is behaald.

5.2.23. Planmatig onderhoud In 2008 is vanuit planmatig onderhoud vooral aandacht besteed aan het schilderwerk. Hoewel de meeste woningen in 2007 in Maarn al waren geschilderd, bleken er in 2008 toch nog werkzaamheden te moeten worden uitgevoerd door de schilder. Bij het opleveren bleek hoe slecht de kozijnen er in veel gevallen waren, zodat alsnog kozijnen vervangen moesten worden waar in eerste instantie was gedacht dat schilderen alleen voldoende zou zijn.

58


De schilder heeft zich hier het eerste half jaar van 2008 mee bezig gehouden. De reguliere schilderwerkzaamheden die voor 2008 conform de meerjarenbegroting gepland waren, schoven daardoor in de tijd op. Niettemin is in de tweede helft van het jaar met het reguliere schilderwerk voor het totale bezit gestart met overloop naar 2009. Naast schilderen heeft met name het voegwerk extra aandacht gekregen. Uiteraard hebben alle CV-installaties weer het reguliere onderhoud gekregen. In 2008 zijn in totaal 37 CV-ketels vervangen door HR combiketels. De gemeente heeft het initiatief genomen om, ten gevolge van steeds regelmatiger terugkerende wateroverlast bij hevige regenval, een project te starten om hemelwaterafvoeren af te koppelen en infiltratiekratten te plaatsen. Eind oktober 2008 is hiervoor met de gemeente een contract afgesloten. Aanleg is volledig voor rekening van de gemeente. In eerste instantie zullen zes gebouwen afgekoppeld worden. De start lag rond de jaarwisseling 2008 / 2009 met het complex De Spijlen. In de loop van 2009 zullen de overige complexen volgen.

5.2.24. Huismeester Leefbaarheid en met name leefbare wijken staan al langere tijd in de schijnwerpers van de publiciteit. De leefbaarheid van wijken bepaalt voor een groot deel of bewoners zich prettig en veilig voelen in hun wijk. De gemeente heeft uiteraard van oudsher een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid, maar komt enigszins meer op afstand te staan. Vanuit zowel de landelijke als de lokale politiek wordt er steeds meer een beroep gedaan op de corporaties om de leefbaarheid te verbeteren vanuit hun rol als maatschappelijke ondernemer. Meer over leefbaarheid op de Utrechtse Heuvelrug kunt u vinden in het hoofdstuk over de Belanghouders vanuit de maatschappij (paragraaf 4.6). Een van de punten die WBV Amerongen tot haar taken rekent is uiteraard verbetering van de leefbaarheid in de complexen. In complex Trompstaete, een fraai seniorencomplex in Maarn, is sinds 2007 onze huismeester werkzaam. Hij functioneert daar tot volle tevredenheid van de bewoners, eigenaren en huurders. Ook in 2008 is de huismeester daar wekelijks een dagdeel ingezet. In 2008 is de tijdelijke inzet van de huismeester op een zestal complexen in Amerongen geëvalueerd. De huismeester heeft daar gedurende een periode van zes maanden wekelijks een uur per complex werkzaamheden verricht, zonder dat bij de bewoners hiervoor extra servicekosten in rekening zijn gebracht. Dit als ‘pilot’ om te kijken of het de leefbaarheid van het complex ten goede zou komen. De zes complexen zijn ook met name gekozen vanwege regelmatige overlastklachten van bewoners. Een van de projecten die daaruit is voortgekomen is de vervanging van alle naamkaartjes van de bewoners in diverse soorten en maten, door een mooi uniform systeem van naamkaartjes, waarbij de bewoners konden kiezen hoe zij vermeld wensten te worden. Ook zijn in twee complexen de postkasten vervangen om de entree een beter aanzicht te geven.

59


Beide projecten zijn goed ontvangen door bewoners. Niettemin hebben de bewoners van de zes complexen aangegeven geen behoefte te hebben aan een huismeester voor wiens diensten kosten in rekening worden gebracht. De algemene tendens is dat WBV Amerongen ook als er geen huismeester is, altijd reageert als klachten gemeld worden inzake overlast of anderszins.

5.2.25. Energie, duurzaamheid en milieu In voorgaande jaren werd al uitgebreid over de energietechnische inventarisatie van het woningbezit in Amerongen geschreven. Werken aan een goed milieu, minder uitstoot van CO2, en het in de hand houden van de woonlasten voor bewoners zijn al langere tijd speerpunten van beleid. In het ondernemingsplan is geformuleerd dat: -

alle woningen een opwaardering dienen te krijgen van één energielabel; hier is nader bepaald dat dit geldt voor woningen die in de oude situatie vallen in label D t/m G;

-

in Allemanswaard warmte-koude opslag (WKO) gerealiseerd moet worden;

-

voor bewoners 20% energiekostenreductie nagestreefd wordt.

In 2008 is het bezit in Maarn geïnventariseerd en gelabeld. Dit woningbezit bleek na inventarisatie zeer slechte labels (met name F, E en D) te hebben. Dat heeft geleid tot de volgende labelverdeling als uitgangspunt, inclusief de gegevens van Maarn, die een zeer nadelige invloed hadden op de labelverdeling.

Op grond hiervan is besloten eerst alle bewoners in Maarn aan te bieden een standaard pakket van maatregelen, te weten: -

spouwmuurna-isolatie;

-

vloerisolatie;

-

dakisolatie.

In het volgend overzicht is te zien welke maatregelen zijn uitgevoerd, de kosten per maatregel en per woning, en het verschil dat dit heeft gemaakt van het oude naar het nieuwe Energielabel.

60


Vergelijking 1 - effecten energiemaatregelen

Uitgangspunten voor deze maatregelen waren: -

materialen toepassen zodat een RC-waarde van 2,5 behaald zou kunnen worden;

-

maatregelen werden kosteloos en zonder directe gevolgen voor de huurprijs aangeboden. Wel worden de WWS-punten op basis van de genomen maatregelen aangepast.

De totale kosten voor de energiemaatregelen zijn € 142.092,- met de onderstaande onderverdeling naar type isolatie: Spouwisolatie

€ 14.954,-

Vloerisolatie

€ 51.105,-

Dakisolatie

€ 76.033,-

Vrijwel iedere woning in Maarn heeft op alle punten meegedaan. In het overzicht ontbreken de woningen in complex Trompstaete, die van recente datum zijn en alle label B hebben. Voor 2009 staat een vergelijkbare operatie als in 2008 in Maarn voor het bezit in Amerongen op het programma. De eerste woningen zijn nog in 2008 geïnventariseerd op noodzakelijke maatregelen. Hetzelfde pakket wordt aangeboden tegen dezelfde condities, dat wil zeggen kosteloos, met verwerking van de maatregelen in de WWS-punten. Het streven is om aan het einde van de ondernemingsplanperiode, dat is eind 2011, alle bezit gemiddeld minimaal een label te hebben verbeterd.

5.2.26. Asbest Een gezond binnenmilieu vereist op zijn minst dat zich in de woning geen gevaarlijke stoffen bevinden. Asbest wordt dan ook verwijderd op het moment dat het bij renovatie in bijvoorbeeld riool of standleiding wordt aangetroffen. Tevens wordt asbest verwijderd wanneer dit conform wettelijke voorschriften noodzakelijk is. In twee gevallen is in 2008 asbest verwijderd bij renovatie van de woning.

61


5.3.

Woningzoekenden Door WBV Amerongen worden zoveel mogelijk woondiensten en huisvestingsmogelijkheden gecreëerd, aangeboden en verbeterd voor mensen met beperkte kansen in de particuliere sector. In onderstaande tabel wordt het aantal woningzoekenden uit Amerongen weergegeven. Doorstromers Overige woningz. Totaal

2008 163 354

2007 151 320

2006 140 303

2005 105 281

2004 94 250

517

471

443

386

344

In- en uitschrijvingen Aantal geregistreerde woningzoekenden in Amerongen per 01-01-2008

471

Aantal inschrijvingen in 2008

61

Aantal uitschrijvingen in 2008

15

Totaal aantal ingeschreven woningzoekenden in Amerongen per 31-12-2008

517

Bij deze cijfers moet opgemerkt worden dat woningzoekenden zich meer dan vroeger rechtstreeks via internet inschrijven bij Woningnet. De woningzoekenden die zich via Internet inschrijven worden echter wel geregistreerd onder de corporatie waar zij qua woonplaats onder ressorteren. Woningzoekenden in de regio Amerongen staat al lang niet meer op zichzelf, maar maakt deel uit van de regio Utrecht. Het totaal aantal woningzoekenden in de regio Utrecht bedroeg per ultimo december 2008 167.575, ruim 13.000 meer dan de 154.252 per ultimo december 2007. De doorstromers vormden 33% van het totaal, de overige woningzoekenden 67%. Gedurende het hele jaar 2008 waren er in totaal 2.858 urgent woningzoekenden (1,5 % van het totaal). Met name het aantal volkshuisvestelijk urgenten is aanzienlijk gestegen. Het aandeel actief woningzoekenden bleef evenals in 2007 gelijk op 22%. De slaagkans van de actief woningzoekenden daalde in 2008 tot 14%. Dit is de laagste slaagkans ooit. Het aantal verhuringen daalde in de regio in 2008 met 8%. Dit is het laagste aantal verhuringen ooit, waarschijnlijk ten gevolge van het lage aanbod. Het gemiddelde aantal reacties is in de loop van 2008 over de gehele regio Utrecht aanzienlijk gestegen. In het vierde kwartaal van 2008 bijvoorbeeld zijn bijna 174.000 reacties uitgebracht, een gemiddelde stijging van 12% per woning. Dat is gemiddeld 118 reacties per woning. Hiermee is het gemiddelde aantal reacties per woning het hoogste ooit. Hierbij moet bedacht worden dat dit cijfers zijn over de gehele regio Utrecht. Deze regio is verdeeld in drie deelregio’s, te weten West, Midden en Zuid-Oost, waar Amerongen onder valt. In deelregio Midden is het gemiddeld aantal reacties per woning met 16% gestegen in het vierde kwartaal 2008 ten opzichte van het derde kwartaal 2008 naar gemiddeld 131

62


reacties per woning. In West steeg het gemiddeld aantal reacties met twee naar 73 per woning en in Zuid-Oost daalde dit met twee tot 78 reacties. In het algemeen kan gesteld worden dat de meeste reacties op woningen in een bepaald gebied komen van woningzoekenden die komen uit datzelfde gebied. Dit geldt het meest voor Midden en het minst voor Zuid-Oost. Slechts 50% van de reacties op het deelgebied Zuid-Oost is afkomstig van woningzoekenden uit Zuid-Oost. Dit heeft vermoedelijk vooral te maken met het lage aanbod van woningen in Zuid-Oost. 84% van alle woningzoekenden uit Zuid-Oost verhuisde ook daadwerkelijk binnen Zuid-Oost, zoals bleek uit de daadwerkelijke verhuisstromen aan de hand van de verhuringen.

5.3.1. Weigeringen Het gemiddelde aanbiedingsresultaat in de regio Utrecht en deelregio Zuid-Oost is 3,1, dat wil zeggen dat iedere woning gemiddeld 3,1 maal aangeboden moet worden voor hij wordt geaccepteerd. In 36% van de gevallen wordt geen weigeringgrond opgegeven of wordt in het geheel niet gereageerd op een aanbieding.

5.3.2. Wachttijden Voor de regio Zuid-Oost geldt voor de doorstromers een gemiddelde wachttijd van tien jaar. De gemiddelde wachttijd voor overige woningzoekenden ligt ultimo 2008 op zes jaar. Indien niet naar type woningzoekende maar naar woning wordt gekeken is de gemiddelde wachttijd in regio Zuidoost voor een normale woning 6,9 jaar.

5.3.3. De actief woningzoekenden in Amerongen In 2008 had Amerongen 36 actief woningzoekenden, twaalf doorstromers en 24 overige woningzoekenden. Deze getallen waren in 2007 respectievelijk 39, twaalf en 27. Van de 36 actieven waren er acht in de leeftijd tot 23 jaar, zestien in de leeftijd 23-34, acht tussen de 35 en 54, nul tussen 55 en 64 jaar, en de overige vier waren 65+. De slaagkans was in Amerongen in 2008 2,8%, in de hele regio 6,1% WoningNet licht uit de eigen rapportage over 2008 een aantal opvallende zaken. Een overzicht aan de hand van de koppen uit de rapportage: “Gemiddeld aantal aangeboden woningen laagste ooit” “Hoogste gemiddeld aantal reacties ooit “Laagste slaagkans ooit” “Aantal verhuringen laag” “Aantal actief woningzoekenden neemt toe” WoningNet signaleert en een reactie van de corporaties ligt dan in de lijn der verwachting. Deze is tot op heden echter uitgebleven. WBV Amerongen heeft eind 2007 al aangekondigd deze signalen nader te beoordelen en daaraan conclusies te verbinden. In 2008 heeft dit ertoe geleid dat de contracten met WoningNet zijn opgezegd en besloten is om zelfstandig onze woonruimte te verdelen.

63


5.3.4. Woonruimteverdeling In het ondernemingsplan zijn stevige ambities vastgelegd op volkshuisvestelijk terrein. Ondermeer het terugdringen van wachttijden, het halveren van het aantal woningzoekenden, maar ook aansluitende verhuur zijn daarbij belangrijke prestatieindicatoren. Om aan deze doelstellingen met betrekking tot onze kerntaak verhuren te kunnen voldoen, is een toereikend systeem voor woonruimteverdeling vereist. Tot en met heden werd hierbij gebruik gemaakt van de diensten van WoningNet. Geconstateerd is echter dat dit systeem niet meer van deze tijd is en ook niet kan voldoen aan de vereisten om onze doelstellingen te realiseren. Derhalve is met ingang van augustus 2008 een projectteam gestart met het onderzoeken van mogelijkheden om zelfstandig een woonruimteverdeelsysteem op te bouwen. Doelstelling van dit systeem is om zo spoedig mogelijk de verdelingsmodellen mogelijk te maken die wij voorstaan, waaronder loting, optiemodel en toonbankmodel. Wanneer alle huidige bezwaren van het WonintNet-systeem worden samengevat kan worden gesteld dat het model niet flexibel is, veel geld kost en veel arbeid vraagt. Dit beperkt ons in de tijd die de woningbouwvereniging heeft voor de primaire taak: verhuren. Het systeem levert voorts beperkingen met betrekking tot andere doelstellingen uit het ondernemingsplan zoals aansluitende verhuur. De keuze voor een alternatieve invulling van de woonruimteverdeling is derhalve noodzakelijk om de doelstellingen uit het ondernemingsplan op het gebied van woonruimteverdeling te realiseren. 5.3.5. Mogelijke problemen Vooruitlopend op het onderzoeken van de haalbaarheid van een eigen woonruimteverdelingssysteem, zijn in 2008 een aantal oplossingsrichtingen benoemd: 1. dagelijks aanbieden; 2. registeren woonwensen; 3. gebruikmaken andere aanbodmodellen, zoals loting, toonbank en optiemodel. Oplossingen als bovenstaand vergen investeringen in de aanpassingen van de website en de aanschaf van software ter facilitering van de woonruimteverdeling. De kosten hiervoor zijn afhankelijk van de oplossingen die worden gekozen (integratie in huidige ICT systeem, nieuw aan te schaffen ICT oplossingen voor de hele werkorganisatie, of separaat regelen). Als onderdeel van het onderzoek zijn in de loop van 2008 de volgende acties ondernomen: -

beoordelen van een aantal automatiseringsoplossingen voor woonruimteverdelingssystemen;

-

afstemmen van de eisen rondom woonruimteverdeling met de provincie Utrecht;

-

afstemmen van de eisen rondom woonruimteverdeling met de gemeente UHR;

-

het inwinnen van informatie bij corporaties in de regio Utrecht, die eveneens zelfstandig in hun woonruimteverdeling voorzien;

-

het toetsen van de huisvestingsverordening op mogelijke knelpunten bij het opzetten van een eigen woonruimteverdeling.

64


De uitkomsten van het bovenstaande onderzoek leiden tot een programma van eisen en de formulering van algemene uitgangspunten voor het woonruimteverdeelsysteem.

5.3.6. Lokaal Maatwerk Lokaal maatwerk is een relatief nieuw begrip in de huisvestingverordening van de GUHR. Onder lokaal maatwerk wordt verstaan dat een corporatie in overleg met de gemeente in 30% van de gevallen bij mutatie voorrang mag verlenen aan specifiek benoemde doelgroepen uit de eigen kern. Jaarlijks vindt een evaluatie plaats van het aantal verhuringen via lokaal maatwerk en zaken die daarbij zijn opgevallen. In het geval van WBV Amerongen is gebleken dat, indien uitsluitend naar huur wordt gekeken, rond de 30% van de mutaties via lokaal maatwerk plaatsvindt. In 2008 twaalf van de 44 mutaties. Als de sociale koop wordt meegeteld komen we zelfs boven de 50%, om precies te zijn 28 van de 44 mutaties, is 64%. Aangezien de cijfers gelden per gemeente, en de overige corporaties op de Heuvelrug minder via lokaal maatwerk verhuren, geldt voor de gemeente als gemiddeld cijfer over 2008 30%.

5.3.7. Short stay Met regelmaat melden zich woningzoekenden aan de balie van WBV Amerongen die op zoek zijn naar een woning per direct. Vaak gaat het om noodgevallen wegens relatieproblemen. Daarnaast zoeken mensen om allerlei redenen tijdelijke woonruimte. Voor deze situaties wil WBV Amerongen graag een oplossing bieden. In nauw overleg met de gemeente wordt daarom gezocht naar een locatie waar tijdelijke huisvesting mogelijk is. In 2008 is dit nog niet gerealiseerd, maar ook in 2009 krijgt dit onderwerp zeker de aandacht.

5.3.8. Statushouders en asielzoekers Het Ministerie van Justitie heeft, mede namens de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, met de VNG afspraken gemaakt over de huisvesting van degenen die onder de regeling ‘Afwikkeling nalatenschap oude Vreemdelingenwet’ vallen. Een van de afspraken is dat de personen die een verblijfstatus ontvangen uiterlijk twee jaar na toekenning van deze vergunning adequaat worden gehuisvest. Er wordt naar gestreefd om dit proces voor het einde van 2009 te hebben afgerond. Eind oktober 2007 is al aan 19.400 personen bekend gemaakt dat zij in aanmerking komen voor deze regeling. Een groot deel hiervan heeft het aanbod geaccepteerd, een verblijfsdocument ontvangen en kan gehuisvest worden. In beginsel worden deze statushouders gestimuleerd zelf op zoek te gaan naar woonruimte, bijvoorbeeld via de reguliere aanbodsystemen. Daarnaast kan woonruimte “omgeklapt” worden, dat wil zeggen dat woonruimte die voor noodopvang is gebruikt,nu wordt gebruikt voor de huisvestingstaakstelling. Daarnaast is er de reguliere huisvesting van vergunninghouders. WBV Amerongen heeft in 2008 twee gezinnen gehuisvest, totaal bestaande uit zes personen.

65


5.3.9. Kopers Naast zittende huurders en woningzoekenden vallen kopers ook binnen de doelgroep van beleid van WBV Amerongen. WBV Amerongen rekent potentiële kopers met een enkel inkomen van € 20.000,- tot en met € 50.000,- tot haar doelgroep van beleid. Wel moeten deze potentiële kopers een sociale of economische binding hebben met de desbetreffende woonkern binnen de GUHR of de gemeente Rhenen.

5.4.

Verkoop onder Voorwaarden Sinds 2003 verkoopt WBV Amerongen woningen aan de zittende huurders en starters in de sociale koop, met behulp van de constructie ‘Verkoop onder Voorwaarden’ (VOV). Hierbij wordt in de bestaande bouw 25% korting gegeven op de taxatiewaarde in ruil voor 50% van de waardestijging. Bij nieuwbouw ligt de verhouding tussen het kortingspercentage en het percentage van de waardestijging anders, namelijk 1 staat tot 1,5. Per nieuwbouw project wordt bekeken welk kortingspercentage wordt gehanteerd. WBV Amerongen heeft een terugkoopplicht zodat deze woningen gehandhaafd blijven voor de sociale woningmarkt. De verkoopopbrengsten die worden gegenereerd, investeert WBV Amerongen weer in nieuwbouwprojecten. Hiermee heeft de verkoop van woningen een belangrijke rol in het realiseren van meer nieuwbouw. WBV Amerongen heeft in het totaal nog 186 woningen van haar woningbezit geoormerkt voor verkoop aan zittende huurders of verkoop bij mutatie aan starters. De operationele werkzaamheden voor de verkoop van VOV-woningen zijn uitbesteed aan VOVwoon.nl te Wijchen. In het totaal zijn 98 potentiële kopers uit de verschillende dorpen van de GUHR geregistreerd bij VOVwoon.nl. Gedurende het jaar 2008 zijn alle huurders van woningen die in het verkoopgebied vallen nogmaals geïnformeerd over de mogelijkheid om de eigen huurwoning te kopen. Met in totaal zeven van hen zijn nadere afspraken gemaakt om te kijken naar taxaties en financieringsmogelijkheden. In 2009 wordt dit afgerond. Ook wordt in 2009 bij het ministerie van VROM een 5e tranche aangevraagd, zodat ook toekomstige verkopen mogelijk blijven. Voorwaarde voor verkoop van bestaand bezit was in het geval van de woningen in Maarn dat er voldoende nieuwbouwproductie tegenover zou staan. In verband met het niet realiseren van nieuwbouw betekent dit voor Maarn dat daar in de loop van 2008 de verkopen zijn stilgelegd. Daar zijn derhalve nog wel zittende bewoners die hun woning zouden willen kopen, maar die verkopen konden in 2008 niet meer allemaal gerealiseerd worden. Verkoop aan particulieren De gemiddelde VOV-prijs van sociale koopwoning is € 143.000,- en haalbaar voor de doelgroep van beleid. De VOV-constructie is van toepassing op woningen met een taxatiewaarde lager dan € 250.000,-. Wanneer de taxatiewaarde hoger is dan € 250.000,blijft de woning, ook met 25% korting, buiten de grenzen voor de doelgroep van beleid. In het totaal is de verkoopopbrengst van de bestaande woningen voor WBV Amerongen € 2 miljoen. Voor 2008 waren in het totaal 25 verkopen met een totale verkoopopbrengst van € 5,6 miljoen ingepland. De verkoopplanning bestaat uit vijftien woningen in Amerongen en

66


tien woningen in Maarn. Vanaf 2009 worden elk jaar tien bestaande woningen in Amerongen verkocht. De overige geplande VOV-woningen worden gerealiseerd door middel van nieuwbouw. In de VOV-overeenkomsten is vastgelegd dat de toekomstige waardestijgingen van verkochte VOV-woningen voor 50% toekomt aan de koper en de resterende 50% aan WBV Amerongen. Ultimo 2008 zijn de toekomstige waardestijgingen geschat op ongeveer € 1.028.000,-. Het aandeel van WBV Amerongen in de waardestijging van de VOV-woningen stijgt naar ruim € 2,0 miljoen, aan het eind van de ondernemingsplanperiode, dit als gevolg van reguliere waardestijging (gehanteerde percentage is geschat op 2 tot 3%) en de toename van het aantal VOV-woningen met 95 woningen. Onderstaande grafiek geeft het totale verloop van het WBV Amerongen deel van de waardestijging aan.

N

Verwachte waardestijging VOV woningen 1

In bovenstaande grafiek is reeds rekening gehouden met eventuele waarde effecten als gevolg van de kredietcrisis, onder andere door middel van bijstelling van de geschatte waardestijgingen per jaar. 5.5.

Wonen met Zorg Bij de doelgroep woningzoekenden is nog een extra focus gericht op de mensen die veel moeite hebben met het zelfstandig vinden van passende woonruimte. Hierbij zijn met name genoemd de mensen met fysieke of mentale beperkingen en asielzoekers. Onderzoek bij zorginstellingen heeft uitgewezen dat zorgvragers niet alleen moeite hebben met het vinden van passende huisvesting, maar dat daarbij ook grote behoefte bestaat aan een vorm van dagbesteding. De vraag naar huisvesting voor deze speciale doelgroep is substantieel in de GUHR. Het realiseren van enkele woon-werk-zorgboerderijen heeft hoge prioriteit bij WBV Amerongen. Goede locaties voor het realiseren van huisvesting met zorg hebben meestal restricties omdat deze in het buitengebied of juist middenin de woonwijk gesitueerd zijn. Met het oprichten van een projectteam zorg probeert WBV Amerongen zorghuisvesting vlot te trekken.

67


Het projectteam ‘zorg’ heeft de mogelijke locaties voor huisvesting met zorg geïnventariseerd en per locatie aangegeven welke zorgleverancier en welke zorgvorm geleverd kan worden. Deze inventarisatie is samengevat in een ‘bidboek zorg’, dat in 2009 gepresenteerd wordt aan zowel de Provincie Utrecht als aan de gemeente. Zoals gezegd is er niet alleen behoefte aan huisvesting voor diverse uiteenlopende groepen zorgvragers, maar er is ook behoefte aan dagbesteding, vooral voor de groep verstandelijk gehandicapten. Na overleg hierover met Abrona is begin 2008 gestart met een ‘pilot’, waarbij het tuinonderhoud als proef bij twee complexen in Amerongen, te weten Erica en De Hoge Eng is uitbesteed aan het hoveniersbedrijf van Abrona, de woonzorgboerderij de Bossche Waard in Cothen. Met Abrona is een plan opgesteld waarbij werkzaamheden gedurende het jaar 2008 zijn ingepland. In de loop van 2008 heeft het tuinonderhoud bij De Hoge Eng bij bewoners daar tot vragen geleid over de begeleiding door Abrona. Eind 2008 heeft dit geleid tot de aanstelling van een nieuwe projectleider bij Abrona, waarna is afgesproken de ‘pilot’ te laten doorlopen tot en met eind 2009. Verdere uitbreiding van dagbesteding voor verstandelijke gehandicapten is mogelijk bij realisatie van het Multifunctioneel Centrum Allemanswaard.

5.6.

Projectontwikkeling Naast haar werkzaamheden als verhuurder en maatschappelijk ondernemer heeft de woningbouwvereniging ook in 2008 de rol op zich genomen van projectontwikkelaar. WBV Amerongen vindt het voor de lange termijn noodzakelijk om voor het handhaven van de leefbaarheid en de instandhouding van de sociaal maatschappelijke voorzieningen scenario’s te onderzoeken voor groei in het dorp Amerongen. Voor de rol van projectontwikkelaar is de woonvisie van groot belang. WBV Amerongen kijkt vooral naar: -

dynamiek en groei met respect voor het landschap;

-

een gemengde bevolkingsopbouw;

-

duurzame kwaliteit van woningbouw.

De GUHR wil in de periode 2008 tot en met 2022 1.700 woningen toevoegen aan de woningvoorraad. Deze groeiambitie zorgt voor dynamiek in de kernen, beperkte groei van de bevolking en extra kansen voor groepen die anders moeilijk aan bod komen. WBV Amerongen heeft een aantal projecten geformuleerd voor de komende vier jaar. Dynamiek en groei met respect voor het landschap Een vitaal dorp heeft dynamiek. Hiervoor is een geleidelijke groei passend bij de schaal van het dorp. Daarbij is respect voor het landschap in en om het dorp essentieel. De rode contouren werken daarin uiterst beperkend. WBV Amerongen heeft dan ook meerdere acties ondernomen om deze rigide wijze van aftekenen van de groeimogelijkheden anders vorm te geven. Een vitale ontwikkeling vraagt organische groei; een evenwichtige planning van nieuwbouw volgens het principe ‘de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment’. Dit vraagt een gedifferentieerd programma, gespreid over de tijd en de locaties. WBV Amerongen heeft daarbij nieuwbouwplannen geformuleerd op een dertigtal projecten

68


in de sociale huur en sociale koop met een omvang van circa 50% van haar huidige woningbezit. Nieuwbouw is belangrijk voor de doorstroming in de bestaande voorraad. Een gemengde bevolking Het goed functioneren van een woongemeenschap vraagt een gedifferentieerde bevolkingsopbouw die bijdraagt aan een duurzaam draagvlak voor verenigingen, scholen en andere sociaal maatschappelijke voorzieningen. WBV Amerongen houdt daarom in haar woonbeleid rekening met alle huishoudens. Daarbij richt zij zich in het bijzonder op groepen die in de lokale woningmarkt momenteel moeilijk een passende woning vinden, te weten starters en senioren. Heel specifiek richt WBV Amerongen zich op de bijzondere doelgroepen: short stayers, zorgvragers en asielzoekers. Duurzame kwaliteit van woningbouw WBV Amerongen heeft ook aandacht voor een duurzame basiskwaliteit voor woningen. Duurzaam heeft voor de woningbouwvereniging meerdere betekenissen: -

de kwaliteit moet aansluiten bij de wensen van de huidige en toekomstige generaties en bij toekomstige bruikbaarheid van de woning;

-

een duurzaam binnen- en buitenmilieu met duurzaam materiaalgebruik, geluidsisolatie, luchtkwaliteit, geluidsbelasting en een bodemkwaliteit, die geen schade oplevert voor plant, mens en dier;

-

de kwaliteit van het woningbezit moet ook zo mogelijk het milieu ontlasten, wat blijkt uit het gebruik van milieuvriendelijke materialen, energiezuinig bouwen, koude-warmte – opslag en het realiseren van een aantal energieneutrale woningen;

-

duurzaam gebruik van de ruimte. WBV Amerongen maakt per project afspraken met de gemeente en projectontwikkelaars over meervoudig ruimtegebruik.

5.6.1. Geplande nieuwbouwproductie Molenterrein fase I te Amerongen Van Wijnen Oost Projectonwikkeling B.V. ontwikkelt voor WBV Amerongen zestien appartementen, waarvan acht huurwoningen en acht VOV-woningen op het voormalige Molenterrein te Amerongen. Het totale plan bevat 35 woningen. Medio maart 2007 is de bouwvergunning voor deze nieuwbouwontwikkeling aangevraagd bij de gemeente. Eind 2007 zijn verschillende bezwaarschriften voor dit plan ontvangen door de GUHR. Deze bezwaarschriften zijn behandeld door een onafhankelijke bezwarencommissie. Het gezamenlijke bezwaar van zes omwonenden is niet ontvankelijk verklaard omdat het bezwaar te laat is ingediend bij de gemeente. Een ander bezwaar is ontvankelijk verklaard door de commissie maar niet gegrond. In september 2008 is gestart met de bouw van het plan. In februari 2008 zijn de acht VOV-woningen aangeboden aan starters uit Amerongen via het toonbankmodel. Bij de verkoop zijn zeven woningen toegewezen aan starters uit Amerongen en één woning aan overige woningzoekende uit GUHR. De toewijzing van de huurwoningen heeft nog niet plaatsgevonden.

69


Begin juni 2009 start het toewijzingsproces van deze acht woningen. De huurwoningen worden via het lotingmodel aangeboden aan starters en senioren uit Amerongen. Verwacht wordt dat deze huurwoningen in september 2009 worden opgeleverd. Molenterrein fase II te Amerongen Naast het Molenterrein fase I zijn vier appartementen gesitueerd. Deze vier appartementen zijn maart 2008 verworven door Molenbrink B.V. en doorverkocht aan Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V.. Op deze locatie is het mogelijk om kwaliteit toe te voegen aan het plan fase I door sloop en vervolgens acht nieuwbouwappartementen te realiseren. Bij het realiseren van fase I is hier al rekening mee gehouden door de ontwikkelaar. WBV Amerongen beheert deze woningen voor Van Wijnen Projectontwikkeling Oost BV en heeft de verplichting om ze leeg op te leveren. In augustus 2008 is een sloopvergunning aangevraagd. Tot op heden is deze nog niet verleend. De sloopvergunning is nodig om de huidige huurders te herhuisvesten binnen de GUHR. In maart 2009 is een bewoner geherhuisvest door middel van doorschuiving binnen het huidige woningbestand van WBV Amerongen. Risico-inschatting Het realiseren van fase II en het ontwikkelingsrisico hiervan ligt bij Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V.. Door de kredietcrisis zijn de gerealiseerde verkopen in fase I voor de ontwikkelaar minimaal. Er zijn wel potentiële kopers voor de vrije sector appartementen in fase I maar die kunnen hun huidige huis niet verkopen. Mede door de slechte verkoopresultaten in fase I heroverweegt de ontwikkelaar het tijdstip van ontwikkelen. Vertraging in de realisatie van Molenterrein fase II is niet onwaarschijnlijk, maar heeft geen financiële gevolgen voor WBV Amerongen. Koenestraat te Amerongen De locatie Koenestraat 27 t/m 33-I was voor WBV Amerongen een van de laatste mogelijkheden om binnen het huidige woningbestand sloop en nieuwbouw uit te voeren. De oorspronkelijke duplexwoningen uit 1958 voldeden niet meer aan de woonwensen van de doelgroepen van beleid. Uiteindelijk is ervoor gekozen deze woningen te slopen en te vervangen door vier eengezinswoningen en vier appartementen die naar verwachting opgeleverd worden op 22 juli 2009. Bezwaren Op 18 oktober 2007 is een bezwaarschrift ingediend namens een aantal verontruste buurtbewoners van de Tabakslaan/Koenestraat. Het bezwaarschrift is behandeld op drie december 2007 door de commissie bezwaarschriften en men heeft geadviseerd om de bezwaren gegrond te verklaren. De afdeling Vergunning en Handhaving van de gemeente heeft echter op 17 april 2008 besloten om het advies niet op te volgen en de afgegeven bouwvergunning te handhaven.

70


Tegen de beslissing van de gemeente om de vergunning te handhaven is opnieuw beroep aangetekend wat een verdere vertraging van het plan opleverde. Op 15 juli 2008 heeft het beroep gediend bij de voorzieningenrechter te Utrecht, die, op 29 juli 2008 alle bezwaren ongegrond heeft verklaard. De voorzieningenrechter stelde WBV Amerongen in het gelijk, maar dit betekende nog steeds niet het einde van de bezwaren. Eind augustus 2008 is betreffende bezwaarmaker bij de Raad van State in beroep gegaan tegen het besluit van de voorzieningenrechter. Om verdere vertraging te voorkomen heeft WBV Amerongen op advies van haar jurist besloten de bouw te starten ondanks het feit dat er nog geen sprake was van een onherroepelijke bouwvergunning. Het starten van de bouw op 17 november 2008, zonder definitieve bouwvergunning, heeft de bezwaarmaker tussentijds doen besluiten een voorlopige voorziening aan te vragen om de bouw te kunnen stilleggen. Opnieuw kon WBV Amerongen zich verantwoorden bij de Raad van State. De Raad heeft het verzoek voor de voorlopige voorziening behandeld in november 2008 en uiteindelijk afgewezen op 15 december 2008. Op het verzoek van WBV Amerongen om gelijktijdig de bouwvergunning definitief te maken is de rechter niet ingegaan. In april 2009 is uitspraak gedaan in de beroepszaak, ten gunste van WBV Amerongen. Daarmee is de bouwvergunning onherroepelijk en kan de woningtoewijzing starten. Bouwstop Tijdens de eerste bouwfase constateerde de gemeente dat het complex een hoog (funderings)peil ten opzichte van het straatniveau kende. Dat was voor de wethouder aanleiding om een bouwstop op te leggen. Na veelvuldig crisisoverleg heeft WBV Amerongen een alternatief plan ingediend om de geconstateerde hoogteverschillen te kunnen opvangen. De gemeente is akkoord gegaan met het plan waarbij aan de straatzijde keermuurtjes worden geplaatst waarmee de bouw opnieuw van start kon. De oorzaak van het hoog gehanteerde peil is hoogstwaarschijnlijk een fout in de primaire meting van de peilhoogte. WBV Amerongen heeft deze kwestie in onderzoek en overweegt om de additionele kosten volgend uit de planaanpassingen te verhalen op de partij die mogelijk verkeerde metingen heeft uitgevoerd. Toewijzing Verwacht wordt dat in mei 2009 zowel de huurwoningen als de koopwoningen aangeboden worden aan starters, senioren en startende gezinnen. Op grond van de gehanteerde criteria is het mogelijk deze woningen aan de doelgroep van beleid aan te bieden: -

de eengezinswoningen aan starters,

-

begane grondappartementen aan senioren,

-

appartementen op de eerste verdieping aan starters.

De woningen worden aangeboden via het lotingmodel.

71


De verkoopprijzen van de VOV-woningen liggen tussen € 189.000,- en € 230.000,- vrij op naam. Door het geven van de korting van ongeveer 15% op de marktwaarde worden de woningen beschikbaar voor de doelgroep van beleid. Woningzoekenden met een bruto (gezamenlijk) inkomen van € 48.000,-- kunnen in aanmerking komen voor deze woningen. Risico-inschatting Het project is grotendeels afgerond. De vertragingen in het project hebben geleid tot kostenindexaties en gedeeltelijk renteverlies. WBV Amerongen heeft hierover echter overeenstemming bereikt met de aannemer waardoor dit niet langer als risico wordt aangemerkt. Een belangrijk risico ligt nu nog in de gevolgen van de kredietcrisis, als het gaat om de snelheid waarmee de woningen worden verkocht. Dit risico beperkt zich echter tot het renteverlies en de frictieleegstand van deze woningen. Allemanswaard te Amerongen 2008 was voor het plan Allemanswaard zeer turbulent. De samenwerking tussen Van Hoogevest Ontwikkeling B.V. (VHO), GUHR en WBV Amerongen is in 2008 onder druk komen te staan doordat er geen overeenstemming kwam over de hoogte van de stichtingskosten die de ontwikkelaar voorlegde aan WBV Amerongen. De stichtingskosten van het multifunctioneel centrum, sociale woningen en gezondheidscentrum lagen substantieel (3040%) hoger dan eerder afgesproken stichtingskosten. Na verschillende rekensessies en bijeenkomsten in de periode van maart 2008 t/m juni 2008 bleef overeenstemming hierover uit. Alle drie de partijen vinden dat het plan Allemanswaard wel door moest gaan. Het is van groot belang voor de instandhouding van de maatschappelijke voorzieningen en de leefbaarheid van het dorp Amerongen. Na de zomervakantie heeft de gemeente een bemiddelingsactie ingezet door samen met Paul Vismans B.V. de partijen tot elkaar te brengen. Na intensief overleg met alle betrokken partijen (GUHR, WBV Amerongen, School met de Bijbel en VHO), heeft dit geresulteerd in een document gedateerd 22 december 2008, met nieuwe afspraken tussen de partijen. In het rapport wordt uitgebreid ingegaan op de gemaakte afspraken tussen GUHR, VHO en WBV Amerongen. Hieronder een samenvatting van de belangrijkste afspraken. GUHR is verantwoordelijk voor: -

de bestemmingsplanprocedure en (eventuele) planschade;

-

politiek en ambtelijk voldoende ‘commitment’ voor het plan;

-

eindverantwoordelijke voor de grondbalans.

WBV Amerongen is verantwoordelijk voor: -

de volledige regie over de ontwikkeling van Allemanswaard Carré;

-

realisatie van het Multifunctioneel Centrum naar huidig vastgesteld Programma van Eisen (incl. gezondheidscentrum);

72

-

realisatie van 48 woningen in de sociale huur- en koopsector;

-

realisatie van een parkeergarage van circa 30 tot 40 parkeerplaatsen.


VHO is verantwoordelijk voor: -

realisatie van 50 vrije sectorwoningen, 1.100 m2 commerciële ruimten en een parkeergarage met 73 parkeerplaatsen onder deze eenheden bij Allemanswaard Carré;

-

ontwikkeling Dorpshuisplein en Breeakkerlocatie;

-

Een bijdrage van € 217.316,- in de grondexploitatie, als compensatie voor het niet realiseren van sociale woningen bij de projecten Dorpshuisplein en Breeakker.

School met de Bijbel is verantwoordelijk voor: -

realisatie voor eigen rekening en risico van de nieuwe school.

Gedetailleerde uitwerking van deze afspraken zou begin 2009 plaatsvinden tussen de partijen. Door omstandigheden bij VHO, waren WBV Amerongen en de GUHR echter genoodzaakt te zoeken naar een andere partner in de ontwikkeling van dit project. Hiermee is in 2009 gestart. Door bovenstaande problemen heeft het project ongeveer anderhalf jaar stilgelegen. Om voortgang in projectrealisatie te krijgen heeft WBV Amerongen verschillende acties ondernomen: -

het aantrekken van een projectontwikkelaar (0,44 fte), waardoor versnelling kwam in

-

opstellen en vormgeven van een projectorganisatie;

-

verkoop van Industrieweg Noord 14a,16 en 18 te Amerongen aan de Gemeente

het realiseren van het bestemmingsplan;

Utrechtse Heuvelrug voor huisvesting van de brandweer (gepland transport 1 juli 2009); -

aankoop van sporthal De Ploeg (gepland transport 1 juli 2009).

Planning De eerste stappen om het plan te realiseren zijn gezet. Een concept bestemmingsplan is opgesteld door SAB te Arnhem. Het bestemmingsplan wordt waarschijnlijk voor de zomervakantie van 2009 door de gemeente ter visie gelegd, zodat het in september 2009 goedgekeurd kan worden in de gemeenteraad. Waarschijnlijk heeft WBV Amerongen het gehele jaar 2009 nodig om het voorlopig en definitief ontwerp te realiseren. Nadat het bestemmingsplan de volledige procedure heeft doorlopen, vraagt WBV Amerongen een bouwvergunning voor het MFC en haar woningen aan. Verwacht wordt dat, indien er geen bezwaren zijn in de verschillende procedures, de start bouw ligt tussen april en september 2010. Risico-inschatting De belangrijkste financiële risico’s voor WBV Amerongen treden op bij een verdere vertraging in de realisatie van het plan. Mogelijke oorzaken van vertraging zijn: - het uitblijven van een ontwikkelpartner voor het vrije sectordeel op korte termijn. Dit risico is gezien de recente ontwikkeling minimaal; - de contractvorming met de ontwikkelpartner en de gemeente; - mogelijke bezwaar- en beroepprocedures met betrekking tot het bestemmingsplan en de bouwvergunning.

73


Weijersterrein te Maarsbergen Latei is al geruime tijd bezig met de ontwikkeling van woningbouw op het Weijersterrein te Maarsbergen. Op 2 april 2007 werd een eerste aanbieding aan WBV Amerongen gedaan over de afname van een aantal woningen. Deze aanbieding was voor WBV Amerongen onvoldoende interessant om op in te gaan, waarna de onderhandelingen onverminderd zijn voortgezet. Op 12 december 2007 doet Latei aan WBV Amerongen een nieuwe aanbieding en wel voor de turnkey-afname van zestien appartementen, achttien eengezinswoningen met een beukmaat van 4,8 meter en vier eengezinswoningen voor een bedrag van € 7.720.000,--. Nog altijd zijn Latei en WBV Amerongen het niet volledig eens over alle voorwaarden en uitgangspunten en opnieuw gaat WBV Amerongen niet in op het aanbod van Latei. Latei is onverminderd voortgegaan met de ontwikkeling en in de tweede helft van 2008 heeft dit geleid tot een voorontwerpbestemmingsplan en een voorlopig ontwerp van de grondgebonden woningen en de appartementen in het zogeheten appartementen torentje. In eerste instantie bestond het betreffende torentje uit vier lagen met een kap wat niet aansloot bij de visie van de gemeente. Latei heeft vervolgens met wethouder Waltmann afgestemd dat er maximaal drie hoog gebouwd wordt inclusief een bewoonde kap. Overeenstemming Latei heeft de tekeningen aangepast aan de wensen van de gemeente en heeft eind november 2008 een nieuwe aanbieding aan WBV Amerongen voorgelegd. Op 2 december 2008 heeft de woningbouwvereniging de aanbieding van Latei geaccepteerd waarmee één en ander is geformaliseerd. Overeengekomen is de afname van: -

veertien appartementen;

-

achttien eengezinswoningen met een beukmaat van 4,8 meter;

-

vier eengezinswoningen met een beukmaat van 6 meter.

De prijs is € 7.181.000,--, prijspeil 1 december 2008 met een index van 2,5% per jaar. Het betreft de turn-key afname van de woningen bedoeld voor de sociale huur en koopsector aansluitend bij de behoefte van de doelgroepen van beleid van WBV Amerongen. Uitgangspunt voor het accepteren van de aanbieding is de planning van Latei gedateerd op 27 oktober 2008. Planning Volgens de planning van Latei vindt de oplevering van het project plaats in het laatste kwartaal van 2010. Het definitief ontwerp wordt vastgesteld in het tweede kwartaal van 2009 waarna de bestekstukken worden opgesteld. De daadwerkelijke bouw start naar verwachting op 1 oktober 2009. Eindseweg 10 te Overberg Begin 2008 is overeenstemming bereikt over de aankoop van het perceel voor € 2,25 miljoen kosten koper. Samen met Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V. ontwikkelt WBV

74


Amerongen deze locatie. Er zijn mogelijkheden om ongeveer 28 woningen te realiseren, binnen de geldende rode contouren en geluidshindercirkels. Het transport van de locatie vond plaats op 18 juli 2008. Na de bouwvak is de planontwikkeling verder gedetailleerd. In oktober 2008 is een bijeenkomst georganiseerd voor alle inwoners van Overberg om mee te denken over het ontwerp en type van de nog te realiseren woningen. Op de druk bezochte avond zijn door de architect een aantal varianten gepresenteerd waarna de aanwezigen hun voorkeur konden uitspreken en ideeën konden aandragen. De architect neemt alle informatie mee in de ontwikkeling van het uiteindelijke ontwerp. Het eerste ontwerp zou in het begin van 2009 worden voorgelegd in een tweede bijeenkomst. Milieuvergunningen De tweede bijeenkomst voor alle inwoners van Overberg is echter tot op heden uitgebleven door problemen volgend uit milieuvergunningen van omliggende bedrijven. Op de locatie Eindseweg 15, tegenover de te ontwikkelen locatie, is een geurhindercirkel gevestigd in verband met een paardenhouderij. De gevolgen van deze milieucirkel voor de ontwikkeling is belangrijk omdat deze cirkel 100 meter bedraagt. Zonder het eventueel beperken van de milieucirkel is het niet mogelijk de locatie rendabel te ontwikkelen. Geconcludeerd is dat verschillende partijen WBV Amerongen niet geïnformeerd hebben over deze hindercirkel. In april 2009 heeft de woningbouwvereniging het dossier overgedragen aan het advocatenkantoor Van Riet Associees te Utrecht. Betrokken partijen zijn aansprakelijk gesteld. Tot op heden heeft de aansprakelijkheidsstelling niet geleid tot een rechtszaak. Risico-inschatting: De bestaande hindercirkels waarvan WBV Amerongen geen weet had ten tijde van de koop van de grond, kunnen in het slechtste geval resulteren in het niet ontwikkelen van de locatie. Dit zou betekenen dat WBV Amerongen een perceel heeft verworven van € 2.250.000 kosten koper waarop geen woningbouw mogelijk is. De juridisch adviseur is echter van mening dat WBV Amerongen heeft voldaan aan de onderzoeksplicht ten tijde van de aankoop en dat de betrokken partijen in de transactie hebben verzuimd melding te maken van de vergunningen. Voor alle partijen kan aangetoond worden dat zij hebben geweten van de vergunning waardoor zij in gebreke gesteld kunnen worden. De gemaakte kosten van de WBV Amerongen kunnen in dat geval op de aansprakelijk gestelde partijen verhaald worden. WBV Amerongen heeft echter het vertouwen dat de vergunningstechnische problemen opgelost kunnen worden, zodat het project alsnog uitgevoerd kan worden. Rozenkwekerij te Leersum Het project Rozenkwekerij te Leersum, gelegen naast d’ Arthuizen, is in het Ondernemingsplan 2008 – 2011 opgenomen onder het te realiseren nieuwbouwbeleid. In 2007 heeft de WBS Leersum aangegeven dit project over te willen nemen van de WBV

75


Amerongen. Na een oriënterende bespreking in december 2007 is van de zijde van WBS Leersum geen verdere actie ondernomen. Met een projectontwikkelaar zijn in 2008 afspraken gemaakt over de afname van zeven woningen ten behoeve van de sociale verhuur. De grondpositie is inmiddels aangekocht ten bedrage van € 375.000.

Risico-inschatting: WBV Amerongen heeft al € 375.000,-- geïnvesteerd in de grondpositie ten behoeve van de sociale woningen. Het uitstel van de start bouw levert daarmee een, weliswaar gering, renteverlies op. Het is van belang voor WBV Amerongen dat de bouw zo spoedig mogelijk start. Vitras WBV Amerongen heeft op 16 maart 2009 het Vitras Pand te Leersum aangekocht. Het betreffende pand wordt momenteel gehuurd door Vitras, een organisatie waarmee WBV Amerongen in gesprek is over herhuisvesting in het Health en Care centrum in Allemanswaard. Het aankopen van het huidige pand betekent een nieuwe stap in het vastleggen van de komst van Vitras naar Allemanswaard wat een belangrijke stap is in het vervolmaken van het functionele programma van het Health en Care centrum. Totdat Allemanswaard gerealiseerd is blijft Vitras de locatie in Leersum huren van WBV Amerongen. Het bestaande pand en de huidige functie is daarmee de eerste zorglocatie die WBV Amerongen beheert en ëxploiteert. Ook bij het verhuizen van Vitras van Leersum naar Allemanswaard in Amerongen in de nabije toekomst blijft de locatie in Leersum beschikbaar voor de zorg. Zowel qua locatie als qua bestemming leent de locatie zich bij uitstek voor het realiseren van een zorglocatie waar de link wordt gezocht tussen zorg en wonen. Het perceel en de huidige opstallen bieden voldoende mogelijkheden voor het realiseren van een kleinschalig woonzorgcomplex. Hierover is WBV Amerongen met meerdere zorgaanbieders in gesprek. Risico inschatting De aankoop kent relatief weinig risico omdat deze direct verhuurd kan worden, met een gegarandeerde huurprijs. Daarnaast bestaan ook voor de toekomst mogelijkheden om deze locatie in te zetten ten behoeve van wonen- en zorg. WBV Amerongen heeft hiertoe met voldoende zorginstellingen contact.

76


Overzicht van de geplande nieuwbouwproductie

77


De geplande aankopen:

78


6.

Organisatie en personeel

6.1.

Organisatiestructuur De activiteiten van de werkorganisatie zijn verdeeld over een aantal organisatie-eenheden, te weten Directie en bestuur, Front Office, Back Office en Bedrijfssecretariaat. Er is sprake van een platte organisatie. De Directeur-bestuurder is de heer drs. J.I.F. Broekhuizen van Shelter Consult b.v. en benoemd door de Raad van Toezicht. De Directeur-bestuurder benoemt de medewerkers van WBV Amerongen en de leden van de Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen. In het Management Team hebben sinds januari 2007 alle vier hoofden van de afdelingen zitting. De corporatie is qua formatieplan bescheiden van omvang. Zogenoemde ‘vrijgestelde’ managers, die alleen maar managen, komen niet voor. Dit betekent dat managers naast hun leidinggevende activiteiten altijd een beleidsinhoudelijke betrokkenheid hebben. Het organogram van WBV Amerongen is als volgt:

Algemene Leden Vergadering (ALV)

Raad van Toezicht (RvT)

Huurdersplatform (HPF)

Bestuur WBV Amerongen

Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA)

Bedrijfssecretariaat

Back Office (Dienstverlening)

6.2.

Front Office (Klantenservice)

Algemene Leden Vergadering In het verslagjaar 2008 zijn er 142 leden. 23 juni 2008 Op 23 juni 2008 is een Algemene Leden Vergadering (ALV) georganiseerd. Hier waren zestien leden aanwezig (vier leden meer dan in 2007) en acht toehoorders en/of gastsprekers. Een relatief lage opkomst van de leden zelf. Onderstaande besluiten zijn genomen: 1. de notulen van de ALV 2007 worden goedgekeurd; 2. herbenoeming van de Raad van Toezicht-leden de heren R. Cornelisse, M. van Veenendaal en J.P. Stehouwer; 3. benoeming van Mevrouw. Drs. Ingeborg K.L. de Jong als lid van de Raad van Toezicht;

79


4.

goedkeuring jaarrekening 2007;

5. verlenen van decharge van het gevoerde beleid. Andere onderwerpen die aan de orde kwamen: -

In 2007 heeft na de Algemene Ledenvergadering een twintigtal leden een brief gestuurd naar de vereniging met het verzoek om na te denken over het lidmaatschap van een lid, zijn positie en met name zijn houding tijdens de vergadering. De brief en de uitkomsten daarvan worden besproken. Afgesproken wordt dat alle leden een constructieve, toekomstgerichte houding dienen aan te nemen. WBV Amerongen wil bewuste en betrokken leden.

-

De heer Broekhuizen geeft een toelichting op ‘Transparant in beweging’, het ondernemingsplan 2008 – 2011. Daarnaast worden de actualiteiten in de volkshuisvesting besproken.

-

Leden van de Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA), de Geschillencommissie, het Huurderplatform (HPF) en de Commissie Leefbaarheid geven een afzonderlijke toelichting op hun activiteiten van dat afgelopen jaar.

-

Mevrouw Bastiaanssen van Pontefix Advocaten geeft een uitgebreide toelichting op het voorstel om de statuten van WBV Amerongen te wijzigen. Het definitieve voorstel tot statutenwijziging wordt in de extra ALV op 15 december 2008 aan de leden voorgelegd. De statutenwijziging is ingegeven vanuit drie aanwijzingen, te weten: 1. uitbreiding statutair werkgebied; 2. eenheid van beleid, toezicht en controle; 3. implementatie ‘Governancecode Woningcorporaties’.

15 december 2008 De extra ALV van 15 december 2008 is belegd om tot daadwerkelijke besluitvorming te komen over de statutenwijziging conform de voorgelegde conceptstatuten van WBV Amerongen op 1 oktober 2008 (ontwerpakte van statutenwijziging van Van Putten Van Apeldoorn Notarissen). Deze zijn op 17 november 2008 goedgekeurd door het Ministerie van VROM / de Minister van WWI. Er zijn dertien leden en vier niet-leden aanwezig. De notulen van de ALV van 23 juni 2008 worden vastgesteld en goedgekeurd. De aanwezige dertien leden worden een voor een gehoord en gaan unaniem akkoord met de statutenwijziging.

6.3.

Raad van Toezicht (RvT) Invulling van de vacature voor het vijfde RvT-lid heeft in 2008 plaatsgevonden. Specifieke eisen aan het nieuwe lid worden gesteld op het gebied van communicatie en projectontwikkeling. Een vacaturecommissie is eind 2007 opgericht, bestaande uit de voorzitter van de RvT, een lid van de RvT, een lid van het HPF en de bestuurssecretaris. De vacaturecommissie zorgt voor een zorgvuldige en transparante procedure. Het betreft een lid van de RvT op voordracht van de huurders. Public Spirit, een ‘searchbureau’ voor de publieke sector, kreeg in december 2007 opdracht voor de werving en selectie. Er zijn 23 reacties doorgezonden en de vacaturecommissie heeft uiteindelijk met drie kandidaten gesprekken gevoerd. Mevrouw drs Ingeborg K.L. de Jong MRE is uiteindelijk geselecteerd en benoemd tot lid van de RvT van de woningbouwvereniging tijdens de ALV op 23 juni 2008.

80


De RvT is in 2008 zesmaal bijeengekomen met de Directeur-bestuurder en eenmaal samen met het Management Team voor de Spiegeldag 2008 met als thema Maatschappelijk Ondernemen en de Maatschappelijke Onderneming. De RvT heeft hiervoor de MRM-scan ingevuld, meer hierover leest u elders dit verslag. 6.4.

Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA) De taak van de Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen (AVA) is om maatschappelijk relevante ontwikkelingen binnen, maar vooral ook buiten het beleidsveld ‘wonen’ aan te dragen (antenne), om deze te bewerken tot een beleidsprogramma (programmeren), om over onderdelen van het beleidsprogramma gevraagd en ongevraagd advies uit te brengen (adviseren) aan de Directeur-bestuurder en om het beleidsprogramma en het meerjarenbeleid van de woningbouwvereniging te beoordelen op actualiteit, integriteit en maatschappelijke relevantie (evalueren). De rol die de AVA daarbij heeft, is om zonder last of ruggespraak deze ontwikkelingen vroegtijdig in te brengen in de beleidsontwikkeling van de woningbouwvereniging. De leden spreken zonder last of ruggespraak vanuit de volgende maatschappelijke terreinen: starters en jongeren, mindervaliden, senioren en zorg, monumentenzorg, de kerken, historie en musea, educatie, politiek en institutionele beleggers. Het werkgebied van de AVA bestrijkt de woonkernen Amerongen en Overberg. Er is een reglement, er zijn taken en bevoegdheden en er zijn financiële middelen ter beschikking gesteld aan de AVA. De geleverde adviezen van de AVA en de wijze waarop de Directeur-bestuurder daar opvolging aan geeft zijn onderdeel van het reguliere overleg binnen de AVA. De adviezen van de AVA worden gepresenteerd aan het bestuur en vervolgens door het bestuur ingebracht in overleggen met de Raad van Toezicht. Op organisatorisch vlak worden enkele veranderingen doorgevoerd. Eind 2007 is afscheid genomen van de interim-voorzitter, die twee jaar lang de AVA ondersteund heeft in het vormgeven van haar taken. Vanaf 2008 wordt de voorzittersrol intern vervuld door de heer Coert van Dijk. Verder zijn er twee vacatures ontstaan doordat leden zijn verhuisd of andere taken hebben opgepakt. Deze vacatures worden evenwichtig ingevuld in 2008 zodat alle maatschappelijke gebieden aanwezig blijven in de AVA. Leden van De AVA in 2008: De heer

drs.

J.I.F.

Jaap

Broekhuizen

De heer

Prof. Dr.

A.

Ton

Capelle

T.

Thomas

Delfgou

Coert

Dijk

De heer De heer

C.

van

De heer

W.

Wim

Eimers

Mevrouw

A.

Aartje

Mevrouw

A. J.H.J.G -M

Alice

Hemelaar HoogvlietLegendal

Jan

Roelofs

Annemarie

Mede

De heer

81

drs.

drs.

Mevrouw

A.

van de

De heer

P.

Paul

Vismans

Mevrouw

P.

Pia

Zevenbergen

De heer

H.H.E.

Hubert

Kolkman


In 2008 zijn door de AVA onder andere de volgende adviezen gegeven en onderwerpen besproken op 25 maart, 13 mei, 1 september en 17 november 2008: -

Thema bijeenkomst ‘Strategie & speelveld corporaties’ onder leiding van de heer Ben A. Spelbos RA voorzitter sectorgroep woningcorporaties PricewaterhouseCoopers. Conclusie bijeenkomst: Starterproblematiek, transparantie en belonen goed ondernemerschap horen op de agenda van de minister WWI en directeur Aedes vindt de AVA.

-

Thema bijeenkomst ‘De Brede School’ met gastsprekers Pim van Mourik, directeur Palissade en Andre Dekker, manager maatschappelijke ontwikkelingen Palissade. De AVA heeft geen adviezen gegeven, maar gediscussieerd over de Brede School en de rol hiervan voor project Allemanswaard.

-

Thema bijeenkomst ‘Maatschappelijk vastgoed (op vertrouwelijke lijst) al dan niet overnemen van de gemeente Utrechtse Heuvelrug’. AVA adviseert WBV Amerongen projectontwikkelaar te worden voor de gemeente UHR, met een zorgvuldig doordacht stappenplan en mogelijk in samenwerking/overleg met de andere corporaties op de Heuvelrug.

-

Thema bijeenkomst ‘Maatschappelijk Ondernemen en de Maatschappelijke Onderneming’ onder leiding van de heer Derk Windhausen. MRM is een denkraam en instrument dat corporaties helpt bij het benoemen en realiseren van het gewenste maatschappelijke profiel. De uitkomsten van de AVA uit de MRMscan geven nagenoeg hetzelfde beeld als de uitkomsten van het Management Team en de Raad van Toezicht. Echter bij het toekomstbeeld is er een klein verschil. De AVA kiest voor het model Maatschappelijke Partner daar waar Management Team en RvT als uitkomsten Maatschappij gedreven hadden. De AVA vindt niet dat ze binnen de MRM-scan model mag staan als afspiegeling van de maatschappij, daarvoor is verder onderzoek nodig. Discussie over de rol van de corporatie met vragen als ‘wat is je territorium’ en ‘hoe worden de grenzen gesteld’.

-

Meer bekendheid geven aan de AVA door interviews in lokale media, website en bewonersmagazine.

-

De vacature binnen de AVA opvullen waarbij de voorkeur uitgaat naar eenkandidaat met ervaring binnen het thema natuur & landschap en bij voorkeur vrouwelijk.

-

Leefbaarheidsprojecten sterker communiceren in Amerongen.

Voor 2009 staan onder andere de volgende punten op de agenda: -

maatschappelijk ondernemen en de maatschappelijke onderneming;

-

groei met 500 extra woningen (250 nieuwbouw en 250 aankopen);

-

uitvoering van het project ‘De Toekomst van Amerongen’;

-

invoeren Adviesraad per kern of huidige AVA uitbreiden;

-

lidmaatschap Aedes; in het ondernemingsplan staat dat WBV Amerongen haar lidmaatschap van Aedes blijft continueren als Aedes haar rol adequaat blijft vervullen. Gezien de huidige landelijke ontwikkelingen overweegt WBV Amerongen haar lidmaatschap tijdelijk op te zeggen voor de periode van tenminste twee jaar.

82

-

wonen en zorg;

-

projectontwikkeling door WBV Amerongen;

-

project Allemanswaard;

-

het nieuwe woonruimteverdeelsysteem van WBV Amerongen. Woningbouwvereniging Amerongen Jaarverslag 2008 & Volkshuisvestingsverslag 2008

6.5.

Organisatiecultuur Voor het maatschappelijk presteren is de organisatiecultuur één van de succesfactoren. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat fundamentele vernieuwingen vaak niet het gewenste effect hebben omdat de cultuur van de betreffende organisatie daar niet bij aansluit. Dat is dan ook de reden dat WBV Amerongen in 2007 een cultuurscan heeft gehouden. Als de instrumenten (strategie, bedrijfsprocessen, ondernemingsplan en dergelijke) aanwezig zijn, wil dat nog niet zeggen dat de organisatiecultuur de juiste is. Voor de cultuurscan is het 4ling model gebruikt dat is ontwikkeld door de Rotterdamse Organisatie Advies Groep (ROAG) in samenwerking met Aedes. Onderstaand figuur geeft het 4ling model weer met de verschillende culturen en kenmerken.

Type leider : Innovator & bemiddelaar : Groei door acquisitie

Kenm erk

: Creativiteit

Middel

: Innovatie

Gevaar

: Hobbyisme

Productie & Proces

intern

Kenm erk

: Flexibiliteit

Middel

: Cohesie & Moreel

Gevaar

: Anarchie

veranderen

: Cashf low door aandeel

Kenm erk

: Doeltreff en

Middel

: Macht

Gevaar

: Verkokering

Markt & Marketing

proces

Type leider

: Controleur & coordinator

Doel

: Winst door routine

Kenm erk

: Doelmatigheid

Middel

: Procedures & regels

Gevaar

: Bureaucratie

intern

: Kw aliteit door HRM

: Producent & bestuurder

Doel

DE PROCESCULTUUR Mens & Middelen

Type leider : Mentor & stimulator

Type leider

Balanced scorecard

DE TEAMCULTUUR

Doel

DE DOELCULTUUR

proces

primaire

Doel

beheersen

extern

extern

DE TAAKCULTUUR

support Samenleving & Staat

veranderen

beheersen

Bij de score van WBV Amerongen valt op dat de huidige cultuur van de organisatie te kenmerken is als een taakcultuur. De procescultuur is minimaal aanwezig bij WBV Amerongen. In de gewenste situatie komt de nadruk nog meer te liggen op de kenmerken van de taakcultuur. De toename van de voorkeur voor kenmerken van de taakcultuur gaat ten koste van de nu al geringe kenmerken van de doelcultuur. Om tot een maatschappelijke onderneming te komen moet gewerkt worden aan een eenduidige taakcultuur waarbij met name gelet wordt op de kwetsbaarheid van de organisatie en de kostenreductie. Overigens bevestigen de algemene resultaten van dit organisatiecultuuronderzoek de theorie dat naarmate de taakcultuur toeneemt ook de bedrijfskosten stijgen. Kwalitatief beter geschoolde medewerkers met een bredere ervaring zijn immers een vereiste. Voor WBV Amerongen zijn de volgende elementen leidend voor de cultuur van de organisatie: maatschappelijke betrokkenheid, pro-activiteit, waardering voor elkaar, onderlinge betrokkenheid, gelijkheid, teamspirit, openheid en bereidheid tot luisteren en veranderen. Om maatschappelijk te presteren en de beoogde kwaliteit van de

83


dienstverlening vast te houden is een aantal bekwaamheden nodig binnen de organisatie. Dit zijn doelgericht en klantgericht handelen, het bezitten van sociale en communicatieve vaardigheden, kennis van de doelgroepen en kennis op het terrein van financiën, projectontwikkeling, verkopen en het kunnen samenwerken met de gemeente en de provincie. 6.6.

Personeel

6.6.1. Competenties versus ‘Transparant in beweging’, Ondernemingsplan 2008 - 2011 In 2007 heeft Competence Care een competentiesessie gedaan met het Management Team van WBV Amerongen. Hier zijn overeenkomsten, verschillen, sterke punten en aandachtsgebieden van het team besproken. Twee teamleden hebben in aansluiting hierop een persoonlijke afspraak gemaakt met Competence Care voor begeleiding en coachen. In 2008 heeft Competence Care een sessie gedaan met alle medewerkers. Alle medewerkers en een aantal inleenkrachten die minimaal zestien uur per week voor WBV Amerongen werkzaam zijn, zijn uitgenodigd mee te doen aan dit traject. Alle medewerkers in loondienst van de woningbouwvereniging hebben in het verleden een ‘Persoonlijk Competentie Onderzoek’ gedaan. Binnen de organisatie is inmiddels veel veranderd en er ligt een nieuw ondernemingsplan. Dat vraagt een herijking van de organisatie als geheel, van de individuele medewerkers en van het Management Team. Het Management Team vraagt zich af of er voldoende draagvlak is voor de nieuwe plannen uit het ondernemingsplan en hoe het staat met de werkdruk die dit met zich meebrengt. De doelstelling van het traject is tweeledig. Ten eerste moet het traject leiden tot een betere afstemming tussen de individuele werknemer en zijn of haar functie. Het gesprek leidt dan ook tot een aanscherping van het ‘Persoonlijk Ontwikkelplan’ van alle medewerkers. Ten tweede dient het als monitor voor het Management Team om te onderzoeken hoe het staat met de tevredenheid en de werkdruk van de medewerkers, teneinde hierop te kunnen (bij)sturen. Het traject bestaat uit individuele gesprekken met alle medewerkers en een consultant van Competence Care in het vierde kwartaal van 2008 waarin er gericht gesproken is over de afstemming tussen individu en functie, de persoonlijke en functionele ontwikkeling, de persoonlijke werk(druk)beleving op dit moment en de verwachtingen richting de toekomst. De bevindingen van de gesprekken en daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn in een rapportage aan het Management Team gepresenteerd. In deze rapportage is niet in gegaan op de individuele medewerker, maar wordt een helder beeld geschetst van de algehele stand van zaken. Individuele problematiek wordt derhalve in deze rapportage niet meegenomen. De uitkomsten zijn in grote lijnen dat er gewerkt moet worden aan het helder maken van de prioriteiten van de WBV Amerongen. Niet alle medewerkers hebben dezelfde organisatieprioriteiten helder op het netvlies staan. In 2009 is in aansluiting op het traject in 2008 gestart met interne communicatiedagen op een externe locatie met alle medewerkers.

84


6.6.2. ‘Zomerevaluatie’ Met alle medewerkers in loondienst heeft een ‘zomerevaluatie’ plaatsgevonden met de direct leidinggevende. In deze evaluatie zijn volgende zaken besproken: -

functioneringsgesprek zomer 2008;

-

functieprofiel uit functiehandboek 2008;

-

Persoonlijk Ontwikkeling Plan.

6.6.3. Functiehandboek 2008 De functies van alle medewerkers zijn in 2006 beschreven en vastgelegd in een functiehandboek conform de eisen van de CAO woondiensten voor woningcorporaties en voldoen daarmee aan de eisen, die vanaf 1 januari 2007 verplicht zijn. In aansluiting op ambities omschreven in het ondernemingsplan 2008 -2011 zijn eind 2007 de zogenaamde resultaten, verantwoordelijkheden en bevoegdheden voor alle bedrijfsprocessen met de procesverantwoordelijken opnieuw geëvalueerd. In 2008 is het functiehandboek door een extern deskundige herschreven en opnieuw gewaardeerd. Alle medewerkers hebben door de Directeur-bestuurder het nieuwe functiehandboek 2008 persoonlijk overhandigd gekregen. Alle medewerkers hebben het nieuwe functieprofiel ondertekend geretourneerd.

6.6.4. Arbeidsinspectie Op maandag 16 juni 2008 heeft de arbeidsinspectie een inspectie uitgevoerd op het kantoor van WBV Amerongen aan de Industrieweg Noord 14. Deze inspectie vond plaats in het kader van het project A871 ‘Woningcorporaties’. Bij het bezoek is specifiek gekeken naar de onderwerpen werkdruk en agressie en geweld. Tijdens de inspectie heeft de inspecteur een overwegend positieve indruk gekregen van de arbeidsomstandigheden. Er zijn dan ook geen overtredingen geconstateerd. De opmerkingen een training agressie & geweld en een scan werkdruk te organiseren waren reeds voor het bezoek van de arbeidsinspecteur opgepakt en in gang gezet.

6.6.5. Omvang werkorganisatie De werkorganisatie kan groeien van 9,2 FT naar 14,8 FT (pagina 103) met daarbij nader af te spreken ijkmomenten (bijvoorbeeld bij het overschrijden van 1000 en/ of 1250 verhuurbare eenheden), waarbij tijdelijke functies omgezet kunnen worden in vaste aanstellingen. Daarnaast zullen ook intern functies gaan wijzigen en omgevormd worden, afgezien van de noodzaak tot opbouw van nieuwe functies, bijvoorbeeld ten behoeve van het beheer van het maatschappelijk vastgoed. In relatie tot de ambities beschreven in het ondernemingpslan 2008 – 2011 is eind 2007 gestart met de werving van medewerkers en het verhogen van het aantal fte’s tot 9,20 fte in 2008.

Medio 2008 bedroeg de formatie van WBV Amerongen dertien medewerkers,

gemiddeld 10,89 fte. Dit is meer dan aanvankelijk gepland, en wordt ingegeven door de sterk toegenomen bedrijfsactiviteiten in verband met interne projecten, bouwprojecten en de realisatie van diverse ondernemingsplandoelstellingen. In 2008 is afscheid genomen van één medewerker na een outplacementtraject via Van Eden en Partners uit Zeist. In het

85


verslagjaar zijn drie medewerkers in loondienst getreden, te weten een medewerker Front Office, een woonconsulent en een woonconsulent account beheer. De uitbesteding van werkzaamheden of het gebruik van inleenkrachten vindt alleen plaats wanneer deze activiteiten een hoog specialistisch karakter hebben of bij activiteiten die snel aan verandering onderhevig zijn. De inzet van externen levert extra druk op de kosten. Uitgangspunt blijft niet de kostenreductie en/of het functioneren op het gemiddelde niveau van de woningcorporaties per verhuurbare eenheid, maar de te verrichten activiteiten. Dit betekent een hoog kostenniveau met meer dan gemiddelde prestaties. Wel moet de efficiency daarbij altijd toetsbaar blijven. Voor de ontwikkeling van Allemanswaard en voor ondersteuning op projecten in Front- en Back office is in 2008 externe expertise ingehuurd. De explosie in de activiteiten inzake ontwikkeling en in mindere mate ten aanzien van het maatschappelijk ondernemen hebben geleid tot een explosie in de personele kosten. De kosten van beheer zijn zo rond de zes ton min of meer gelijk gebleven. De enorme toename in ontwikkeling en in de inzet voor projecten in het maatschappelijk ondernemen, met name in ‘De Toekomst van Amerongen’ heeft tot een drastische verschuiving in de inzet geleid. De verhouding beheer – ontwikkeling en maatschappelijk ondernemen lag in 2008 ongeveer in de verhouding 65% – 30% - 5%. De kosten van ontwikkeling zijn evenwel alleen geactiveerd voorzover deze direct en ondubbelzinnig aanwijsbaar waren. Voor 2009 wordt een geringe relatieve groei verwacht ten aanzien van de activiteiten ontwikkeling en maatschappelijk ondernemen. De inzet voor het beheer zal dan ook naar verwachting enigszins teruglopen.

6.6.6. Stage WBV Amerongen heeft in 2008 een aantal studenten een stageplek geboden voor het leveren van een scriptie of onderzoeksopdracht. Een vierdejaars student aan de Universiteit van Amsterdam, Edwin van Rheenen, heeft zijn afstudeerproject ‘Voorraadbeheerplan’ bij Woningbouwvereniging Amerongen gerealiseerd. Verder hebben zeven studenten een opdracht gemaakt rondom het project ‘De Toekomst van Amerongen’ waarbij ze hebben gekeken naar de ‘follow up’- mogelijkheden.

6.6.7. Opleidingen De Officiële uitreiking van het diploma Huismeester aan de heer Ruth van Mourik vond plaats op 2 september 2008. Ruth van Mourik heeft twee weken stage als huismeester gelopen bij woningcorporatie De Key in Amsterdam en dit als zeer positief ervaren. Woonconsulente Renske Meijer heeft een cursus huurrecht afgerond.

6.6.8. Arbo zaken In 2008 is een AED-apparaat aangeschaft (een apparaat te gebruiken bij hartstilstand). Een aantal medewerkers heeft hiervoor een cursus gevolgd. In 2006 is de Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) voor WBV Amerongen uitgevoerd. In overleg is in het derde kwartaal van 2008 een update gemaakt van het plan van aanpak. De

86


verbeteracties zijn geëvalueerd en er is een korte rondgang gemaakt door het bedrijfspand samen met de Arbo unie

6.6.9. Jubilea Lina Buis was op 1 mei 2008 25 jaar in dienst van de WBV Amerongen

87


7.

Financial investors

7.1.

Terugkijken en vooruitzien In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de volgende zaken: -

realisatie boekjaar 2008;

-

ontwikkeling vermogen en resultaat in relatie tot ondernemingsplan;

-

financieel beleid;

-

effecten voorraadbeleid op financiële continuïteit;

-

ontwikkeling solvabiliteit en kasstromen in de tijd;

-

treasury;

-

dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden;

-

fiscaliteiten;

-

risicobeheersing;

-

bestuurlijke verklaring.

Een belangrijke nadruk in dit hoofdstuk ligt in de blik vooruit, informeren over risicoinschattingen en risicobeheersing in brede zin. 2008 in het teken van projecten Gedurende 2008 is de stroom projectontwikkelingsactiviteiten significant toegenomen. Dit betreft veelal projecten die reeds in 2007 grotendeels in voorbereiding waren, maar ook een aantal nieuwe projecten of projecten die een nieuwe impuls kregen. Het hebben van een grote hoeveelheid projecten, die gerealiseerd dienen te worden, blijft niet zonder gevolgen voor de organisatie, risico’s in brede zin en de jaarcijfers, liquiditeiten en overige financiële variabelen. In dit hoofdstuk wordt hieraan dan ook expliciet aandacht aan besteed.

88


7.2.

Beschouwing van het resultaat over 2008 Onderstaand is een analyse van het resultaatverloop over 2008 ten opzichte van de begroting opgenomen. De gehanteerde classificatie wijkt op het onderdeel verkopen af ten opzichte van de grondslagen en classificatie die voor deze post in de jaarrekening wordt gehanteerd. In de jaarrekening maakt de opbrengst verkopen onderdeel uit van de mutatie actuele waarde. Bedragen x € 1.000

Ref

Bedrijfsopbrengsten Netto-huren Verkopen* Overige bedrijfsopbrengsten Totaal

7.2.1 7.2.2 7.2.3

Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Lonen en sociale lasten Onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal

7.2.4 7.2.5

Bedrijfsresultaat Rentebaten en -lasten

7.2.6

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting

7.2.7

Resultaat na belastingen Mutatie actuele waarde Resultaat na belastingen en mutatie actuele waarde

7.2.8

Begroting 2008

Realisatie 2008

Afwijking absoluut

Afwijking Relatief

€ 3.033 € 5.552 € 240 € 8.825

€ 3.180 € 2.051 € 243 € 5.474

€ 147 € (3.501) €3 € (3.351)

4,84% -63,05% 1,25% -37,97%

€ 40 € 413 € 652 € 783 € 839 € 2.727

€ 50 €€ 1.039 € 742 € 1.124 € 2.955

€ 10 € (413) € 387 € (41) € 285 € 228

25,00% 100,00% 59,36% -5,24% 33,96% 8,36%

€ 6.098

€ 2.591

€ (3.579)

-58,69%

€ (1.282)

€ (1.276)

€6

0,46%

€ 4.816

€ 1.243

€ (3.573)

-74,19%

€-

€ 180

€ 180

100,00%

€ 4.816

€ 1.423

€ (3.393)

-70,45%

€ (2.015)

€ 895

€ 2.910

-144,44%

€ 2.801

€ 2.318

€ (483)

-17,24%

* in afwijking op de jaarrekening resultaat verkopen separaat gepresenteerd. Maakt in jaarrekening onderdeel uit van de mutatie actuele waarde

7.2.1. Netto-huren Het saldo netto-huren is in 2008 gunstiger geëindigd dan in de begroting werd voorzien. De belangrijkste oorzaak hiervan is het feit dat in 2008 aanzienlijk minder woningen zijn verkocht dan in de begroting was voorzien. Derhalve zijn de eerder in verband met verkopen niet ingerekende huurpenningen alsnog wel ontvangen.

89


7.2.2. Verkopen In 2008 is, evenals in 2007, het saldo opbrengsten uit verkopen verantwoord onder de mutatie actuele waarde. Dit wordt veroorzaakt door de regelgeving ten aanzien van verwerking van VOV woningen. Ten behoeve van deze analyse is de verkoopopbrengst echter onder het verkoopresultaat gepresenteerd. De totale opbrengst uit verkopen bedroeg € 2.051.000. Dit is significant lager dan in de begroting voor 2008 was voorzien. Het achterblijven van de verkopen in 2008 kent een tweetal belangrijke oorzaken: 1.

Circa 35% van de verkopen was gepland binnen het bezit in Maarn. Door vertraging in projecten dreigde de verhouding sociale woningvoorraad versus vrije sector in onbalans te komen. Het realiseren van een project met sociale woningbouw, om de onbalans te herstellen, was daarom noodzakelijk. Het project Weyersterrein kreeg pas in het laatste kwartaal van 2008 definitief zijn beslag. Dit was ook het moment waarop weer verkopen in de Maarnse voorraad konden plaatsvinden.

2.

De kredietcrisis heeft een tijdelijke stagnatie in de algehele woningmarkt teweeg gebracht. Niet alleen stonden woningen langer dan voorheen te koop, maar bovendien kwamen woningen ook maar in beperkte mate vrij.

Een blik vooruit naar het eerste kwartaal van 2009, leert dat de markt zich in het werkgebied van WBV Amerongen aardig herstelt. De achterstanden van 2008 lijken zelfs in 2009 nog ingelopen te kunnen worden.

7.2.3. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit de ontvangsten in verband met BWS-subsidies, servicekosten en geactiveerde kosten eigen bedrijf. In totaal werd in 2008 een beperkte som geactiveerd in projecten. Zie verder §7.2.4 voor de verdere analyse van kosten in verband met projecten.

90


7.2.4. Personele kosten en sociale lasten De personele kosten lijken explosief de begroting van 2008 te overschrijden. De voornaamste oorzaak voor dit beeld wordt ingegeven door de verslaggevingsregels, op grond waarvan de totale personele kosten, inclusief de inleen worden getoond. In de begroting is reeds geabstraheerd van activeringen en kosten die aan projecten kunnen worden toegewezen. Wanneer rekening wordt gehouden met de activering van personele kosten en kosten die aan projecten uit het ondernemingsplan zijn toegewezen, ontstaat het volgende beeld en kan een zuivere analyse ten opzichte van de begroting worden ingezet: Totaal

Bedragen x € 1000

Structureel

Lonen en salarissen 2008 Jaarrekening

€

944

af: algemene uren projectontwikkeling af: De Toekomst van Amerongen (via resultaatbestemming tlv reservering leefbaarheid) af: Project Maatschappelijk Ondernemen af: extra kosten vacatures front office door inleen

€ €

169 45

€

40

€

130

Totaal verklarende meerposten

€

384

Saldo loonkosten voor analyse Lonen en salarissen 2007

€ €

560 587

€

€

Incidenteel

€ €

169 45

€

130

€

344

40

40

In het kader van het ondernemingsplan is een aantal belangrijke projecten gestart, waaronder ‘De Toekomst van Amerongen’ en ‘Maatschappelijk Ondernemen’. Dit zijn dan ook kosten die incidenteel zijn van karakter. De algemene uren met betrekking tot projectontwikkeling betreffen uren die zijn gemaakt in het kader van de projectadministratie en begeleiding van projecten in algemene zin. Hierin zijn ook de projecten die potentieel nog in ontwikkeling komen meegenomen. Daarnaast zijn kosten gemaakt in het kader van de projecten ‘De Toekomst van Amerongen’ en ‘Maatschappelijk Ondernemen’. Hiervan zal het project ‘Maatschappelijk Ondernemen’ de komende jaren nog meerdere malen terugkomen. Dit is in de begroting van 2009 en verder reeds voorzien. Een laatste belangrijke oorzaak was dat vacatures in de Front Office langer bleven openstaan dan gepland was. Daardoor zijn er meer kosten gemaakt in verband met inleen, dan wanneer de afdeling volledig in loondienst zou zijn geweest. Inmiddels zijn de vacatures in de Front Office structureel opgelost. De tijdelijke invulling van de formatieplaatsen met ingeleende krachten, is verklarend voor een afwijking van € 130.000 ten opzichte van de begroting.

91


Vooruitkijkend is in de begroting en het ondernemingsplan al rekening gehouden met een uitbreiding van het aantal formatieplaatsen. Deze uitbreiding gaat hand in hand met een uitbreiding van het aantal verhuurbare eenheden en in het bijzonder, de stichting van een multifunctioneel centrum te Amerongen en de ontwikkeling van een aantal projecten in het kader van wonen en/met zorg.

7.2.5. Overige bedrijfslasten Ook de overige bedrijfslasten overschrijden de begroting aanzienlijk. Deze overschrijdingen kunnen voor een belangrijk deel worden verklaard vanuit een aantal projecten vanuit het ondernemingsplan, die sneller van start zijn gegaan dan gepland en in het geval van ‘De Toekomst van Amerongen’, een andere spin-off in activiteiten en kosten hebben gekregen dan in de begroting wordt voorzien. Het betreft de projecten ‘Maatschappelijk Ondernemen’, ‘De Toekomst van Amerongen’, ‘ICT’, ‘Personeel en organisatie’. Op hoofdlijnen kan de afwijking van de begroting als volgt worden verklaard: *

Project De toekomst van Amerongen

€ 75.000

*

Kosten in verband met maatschappelijk ondernemen

€ 10.000

*

Kosten in verband met projecten (administratiemodule)

€ 65.000

*

Advieskosten statutenwijziging

€ 50.000

*

Project personeel / cultuur

€ 30.000

Een laatste post die in de begroting niet was voorzien betreft de betaalbaarheidsheffing van ex-minister Vogelaar ter grootte van € 41.000. Kijkend naar de toekomst, kan worden geconstateerd dat het grootste deel van bovenstaande kosten een incidenteel karakter hebben. Evenwel wordt geconstateerd dat in 2009 tot en met 2011, wederom projecten uit het ondernemingsplan met een incidenteel karakter van een budget voorzien moeten worden. Het betreft hier dan onder andere de projecten ‘De Toekomst van Overberg’, vervolg ‘Maatschappelijk Ondernemen’, vervolg project ‘Personeel en cultuur’. Voor deze projecten is in de begroting geld vrijgemaakt.

7.2.6. Financiële baten en lasten Het resultaat in verband met financiële baten en lasten ligt positiever. Voornaamste oorzaak is te vinden in vertraging op projecten, waardoor reeds aangetrokken middelen rendabel zijn ondergebracht op deposito’s. 7.2.7. Vennootschapsbelasting In de begroting is op het onderdeel vennootschapsbelasting altijd verondersteld dat WBV Amerongen onder aan de streep geen belasting betaalt. Gelijktijdig is verondersteld dat evenwel geen verrekenbare verliezen tot stand komen. Onder invloed van de Vaststellingsovereenkomst II voor woningcorporaties, blijken deze inschattingen gedeeltelijk achterhaald te zijn. Inmiddels blijkt dat WBV Amerongen wel degelijk verrekenbare verliezen tot stand heeft gebracht in 2008, gebaseerd op VSO II. De

92


belastingdruk in de jaarrekening is gelijk aan de nominale druk, waarbij voor het verrekenbare verlies een latentie is gevormd in de balans.

7.2.8. Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde wordt bepaald door de wijzigingen in het niveau van de bedrijfswaarde, gecorrigeerd voor de kasstromen uit feitelijke investeringen en desinvesteringen in verband met de VOV-constructie. De begroting en realisatie wijken voor het tweede achtereenvolgende jaar af. Dit wordt allereerst ingegeven door de uitgangspunten in de bedrijfswaarde in vergelijking met voorgaand jaar (inflatiecijfers gewijzigd en nieuwe inschatting klachtenonderhoud), waardoor een andere bedrijfswaarde werd gerealiseerd. Een andere verschijnsel is dat verkopen die in 2008 stonden gepland, niet werden gerealiseerd en daardoor nog steeds een waarde in de bedrijfswaarde vertegenwoordigen. De samenloop van deze omstandigheden leiden tot de afwijking die wederom in de jaarrekening zichtbaar is. De totstandkoming van de mutatie actuele waarde is uitgebreid toegelicht in de jaarrekening 2008, welke u in het tweede deel van dit document aantreft.

7.3.

Ontwikkeling vermogen en resultaat; we lopen voor op het ondernemingsplan Al bij het opstellen van de jaarrekening 2007 bleek dat het vermogen van WBV Amerongen zich sneller ontwikkelde dan werd voorzien in het ondernemingsplan. Een belangrijke onderliggende parameter hiervoor wordt gevonden in de mutatie actuele waarde (zie ook 7.2.8). Ook nu weer onderkent WBV Amerongen en snellere groei van het vermogen dan gemeld in het ondernemingsplan. Op grond van de prognoses 2009-2013, wordt wederom een afwijkend beeld ten opzichte van het ondernemingsplan zichtbaar. Onderstaand volgt een analyse van het geplande verloop volgens recente prognoses en het verloop zoals dit eerder in het ondernemingsplan werd voorzien. Bedragen x € 1.000 Per 31-12 Eigen vermogen ondernemingsplan Prognose 2009-2013* Afwijking

2008*

2009

2010

2011

2012

2013

18.329

19.873

14.302

15.533

17.054

18.093

22.703 4.374

20.363 490

20.025 5.723

21.528 5.995

22.902 5.848

24.283 6.190

*) gecorrigeerd voor werkelijke startvermogen per 31-12-2008 en afwijkend van de begroting 2009-2013

93


Grafisch laat dit zich als volgt tonen:

Grafiek 7.1 – ontwikkeling vermogen ondernemingsplan versus werkelijk

Belangrijke constatering is dat op basis van de huidige verwachtingen het vermogen zich structureel op een hoger niveau ontwikkelt dan in het ondernemingsplan werd voorzien. Er is een aantal belangrijke oorzaken aan te wijzen, die dit structurele verschil verklaren: -

In het ondernemingsplan werd rekening gehouden met een verhouding nieuwbouw huur/koop van 3:1. Het beleid is medio 2008 aangepast naar de verhouding 1:1. Dit mede in verband met de financierbaarheid van de grote hoeveelheid projecten en het belang van de sociale koopwoning in een betere doorstroming binnen de woningmarkt.

-

Bij het opstellen van het ondernemingsplan bestond nog geen duidelijkheid over de wijze waarop rechten en verplichtingen uit hoofde van de verkoop van VOV-woningen in de jaarrekening verwerkt moesten worden. Bij het opstellen van de jaarrekening 2007 kwam hierover duidelijkheid. De gekozen verwerkingswijze leidt tot een wisselwerking op de niveaus balanstotaal, eigen vermogen, verkoopresultaat en de mutatie actuele waarde. Per saldo geeft dit echter wel een vermogenstoename, die in het geval van een normale verkoop niet voorkomt.

-

Jaarlijks worden de uitgangspunten in de bedrijfswaarde bijgesteld naar huidig beleid en huidige inzichten. Een belangrijke vaststelling is, dat het klachtenonderhoud in 2008 structureel lager was per klacht, per periode. Over het gehele jaar is hierin een trend zichtbaar, die vertaald is naar de bedrijfswaarde.

Daarnaast wordt ook in de realisatie van strategie en beleid een voorsprong geconstateerd in de voortgang van het ondernemingsplan. Ook dat heeft weerslag op het ingerekende vermogen.

7.4.

Financieel beleid – beleid voor langere tijd In het financiële beleid van WBV Amerongen, staat financiële continuïteit op de lange termijn hoog op de agenda. Naast continuïteit is ook transparantie over de prestaties (uitgedrukt in financiële parameters) van belang. In de voorliggende

94


ondernemingsplanperiode is het daarom belangrijk om onderscheid te maken tussen de rol als vastgoedondernemer en de maatschappelijke rol van de woningbouwvereniging. Dat betekent ook dat de financiële doelstellingen tweeledig worden. Enerzijds tracht WBV Amerongen een optimaal rendement te behalen zoals dit ook het geval is bij de commerciële vastgoedondernemer. Anderzijds moet de woningbouwvereniging haar middelen inzetten ten behoeve van de volkshuisvestelijke doelstelling, waarbij de financiële middelen worden aangewend voor verbetering van de volkshuisvesting. De financiële continuïteit van de WBV Amerongen is voor de komende ondernemingsplanperiode opnieuw vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is dat het minimale weerstandsvermogen op basis van de grondslagen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting(CFV), vermogen op basis van bedrijfswaarde gecorrigeerd voor het risicoprofiel als toegekend door CFV voor de Volkshuisvesting, tussen de 20% en 30% van het balanstotaalmoet zijn, om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen. In deze bandbreedte wordt gerekend met een balanstotaal exclusief de waardering van de terugkoopverplichting voor woningen in de regeling ‘verkoop onder voorwaarden’. Het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde is in 2008 gestegen van 20,3 miljoen naar 22,7 miljoen. Ultimo 2008 bedraagt de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal 30,0% (2007: 31,3%). Een kanttekening bij het balanstotaal is, dat ook de terugkoopverplichting in verband met woningen in de regeling ‘verkoop onder voorwaarden’ is betrokken. Wanneer deze verplichting niet wordt meegerekend, bedraagt de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal 39,5% (2007: 42,0%). In beide gevallen is er een lichte daling in de solvabiliteit. Deze wordt met name ingegeven door een toename van de kortlopende verplichtingen in verband met nieuwbouw, de al aangetrokken leningen voor nieuwbouw en daaraan gekoppeld het vertragend effect in de waardecreatie, waarvoor dit vreemd vermogen wordt ingezet.

7.5.

Effecten voorraadbeleid op de financiële positie: adequate financiële sturing van belang ter dekking van versterking van de volkshuisvestelijke positie WBV Amerongen timmert aan de weg. In de nieuwe ondernemingsplanperiode is er een aanzienlijke opgave geformuleerd met betrekking tot onze volkshuisvestelijke activiteiten. Deze ambitie sluit aan bij het in 2008 gesloten prestatieconvenant met de GUHR. In 2008 en voorliggende jaren is WBV Amerongen voor een aanzienlijk aantal projecten gestart met inventariseren wat de mogelijkheden zijn. Een aantal projecten zal in de ondernemingsplanperiode 2008-2011 daadwerkelijk gerealiseerd worden (feitelijk beleid) en voor een aantal projecten zal worden onderzocht wat binnen de juridische, volkshuisvestelijke en financiële kaders de haalbaarheid zal zijn (voorgenomen beleid). Naast projecten is WBV Amerongen ook voornemens een aantal zaken aan te kopen. Daarbij wordt een aantal projecten niet direct door de toegelaten instelling ontwikkeld, maar door haar BV’s, die veelal speciaal voor de projectontwikkeling zijn opgericht. Een deel van de projecten wordt ook na ontwikkeling daadwerkelijk in de BV’s geëxploiteerd.

95


Het restant van de projecten wordt door WBV Amerongen gekocht en geëxploiteerd dan wel verkocht in de constructie ‘verkoop onder voorwaarden’.

7.6.

Ontwikkeling solvabiliteit en kasstromen in de tijd

7.6.1. Ontwikkeling vermogen en resultaat Vooruitlopend op het ondernemingsplan heeft WBV Amerongen een aantal succesfactoren benoemd, die op het gebied van de financiële doelstellingen noodzakelijk zijn: -

een positieve operationele kasstroom;

-

groei en versterking van het eigen vermogen;

-

behoud van een solvabiliteit binnen een bandbreedte van 20% tot 30%;

-

er wordt een beleidsdocument opgesteld op grond waarvan de kaders rondom financieel beleid en financiële besluitvorming verder worden geformaliseerd;

-

het aantal woningen neemt toe tot circa 1.000 eenheden.

De doorrekeningen met betrekking tot het meerjarenperspectief hebben grotendeels middels de bedrijfswaardeberekening plaatsgevonden. Daarmee is de gehele prognoseperiode begroot op basis van de bedrijfswaardeberekening, zoals WBV Amerongen deze ook in haar jaarrekening hanteert.

96


Op basis van de uitgevoerde berekeningen is de winst- en verliesrekening in de begroting zich als volgt: Bedragen x € 1.000

Realisatie 2008

Begroting 2009

Begroting 2010

Begroting 2011

Begroting 2012

Begroting 2013

Bedrijfsopbrengsten Netto-huren Verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal

€3.180 €€243

€3.205 €2.530 €248

€3.461 €4.848 €316

€3.681 €1.476 €256

€3.907 €1.864 €469

€3.925 €1.714 €266

€3.423

€5.983

€8.625

€5.413

€6.240

€5.905

€50 €-

€18 €2.721

€19 €1.577

€20 €(147)

€21 €-

€23 €-

€1.039 €742 €1.124 €2.955

€619 €662 €964 €4.984

€639 €595 €748 €3.578

€659 €696 €787 €2.015

€680 €587 €827 €2.115

€68 €612 €833 €1.536

€468

€999

€5.047

€3.398

€4.125

€4.369

€(1.276)

€(1.309)

€(1.200)

(1.543)

€(1.467)

€(1.389)

€(808)

€(310)

€3.847

€1.855

€2.658

€2.980

€180

€-

€-

€-

€-

€-

Resultaat na belastingen

€(628)

€(310)

€3.847

€1.855

€2.658

€2.980

Mutatie actuele waarde

€2.946

€(2.030)

€(4.185)

€(352)

€(1.284)

€(983)

Resultaat na belastingen en mutatie actuele waarde

€2.318

€(2.340)

€(338)

€1.503

€1.374

€1.997

Afschrijvingen Overige Waardeveranderingen Lonen en sociale lasten Onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal Bedrijfsresultaat Rentebaten en -lasten Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting

Gezien de ambities van WBV Amerongen is het van belang dat voldoende middelen worden vrijgemaakt om de investeringen die worden gedaan te kunnen financieren. Het vrijmaken van deze middelen wordt met name gerealiseerd door middel van verkoop van bestaand en nieuw te bouwen bezit. Deze strategie is zichtbaar in de omvang van de verkoopopbrengsten die gedurende de prognoseperiode gemiddeld 35% van de totale bedrijfsopbrengsten bedragen. In de afgelopen jaren heeft WBV Amerongen eveneens een verzwaard verkoopprogramma doorgevoerd. Op grond van deze ervaringen uit het verleden, is de begroting qua verkoopprogramma goed haalbaar.

97


Een korte samenvatting van de balans op basis van de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde over de begrotingsperiode: Bedragen x € 1.000 Realisatie Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Materiële vaste activa Woningen in VOV regeling Activa in ontwikkeling Financiële vaste activa Vlottende activa inclusief liquiditeiten Balanstotaal activa Eigen vermogen Terugkoopverplichting VOV regeling Voorzieningen Lang lopende schulden Vlottende passiva Balans totaal passiva Solvabiliteit inclusief VOV regeling Solvabiliteit exclusief VOV regeling

€45.760 €18.003 €4.594 €305 €6.766

€48.539 €22.210 €698 €322 €3.830

€49.416 €29.330 €450 €300 €490

€51.660 €33.522 €€277 €1.145

€50.373 €38.832 €€251 €1.164

€46.484 €44.701 €€229 €4.226

€75.428

€75.599

€79.986

€86.604

€90.620

€95.640

€22.703 €18.003

€20.363 €22.210

€20.025 €29.330

€21.528 €33.522

€22.902 €38.832

€24.283 €44.701

€1.727 €25.345 €7.650 €75.428 30,1%

€3.993 €27.989 €1.044 €75.599 26,9%

€10 €25.665 €4.956 €79.986 25,0%

€€26.455 €5.099 €86.604 24,9%

€€25.986 €2.900 €90.620 25,3%

€€25.545 €1.111 €95.640 25,4%

39,5%

38,1%

39,5%

40,6%

44,2%

47,7%

Het eigen vermogen stijgt in de loop der jaren als gevolg van nieuw opgeleverde projecten, de realisatie van verkopen en de mutatie actuele waarde. In de jaren 2009 tot en met 2011 wordt aanzienlijk gebouwd. Deze jaren laten zich dan ook kenmerken door een daling in de solvabiliteit. Daarnaast daalt de solvabiliteit als gevolg van de steeds verder in omvang toenemende VOV-regeling, als gevolg waarvan de terugkoopverplichting in aantallen en waarde toeneemt. De solvabiliteit grafisch weergegeven:

98


7.6.2. Ontwikkeling kasstromen De ontwikkeling van kasstromen en liquiditeiten in de tijd, vormt een van de belangrijkste instrumenten ten behoeve van de interne sturing. Ontwikkeling kasstromen 2009-2018* Bedragen * € 1.000 2009

2010

2011

2012

2013

Cashflow uit operationele activiteiten Ontvangsten Huur Overige bedrijfsopbrengsten

3.205 99

3.461 165

3.681 102

3.907 312

3.925 101

662619385119-

595619385125-

696619385131-

587619385137-

612619385138-

291238-

3598

3531-

3531-

35161

990

1.965

1.886

2.425

2.398

39 1.348-

38 1.238-

23 1.566-

21 1.488-

23 1.412-

319-

765

343

958

1.009

4.821255-

7.937336-

2.330316-

-

-

3.155 -

4.982 -

1.476 -

1.864 -

1.714 -

1.921-

3.291-

1.170-

1.864

1.714

10.000 4.636-

418-

1.250 2.323-

460-

469-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

5.364

418-

1.073-

460-

469-

Totale mutatie geldmiddelen

3.124

2.944-

1.900-

2.362

2.254

Uitgaven Lastenonderhoud Personeelskosten Bedrijfskosten (A) Belastingen en verzekeringen (vastgoed) (A) Overige bedrijfskosten (A) Mutatie balansposten Operationele kasstroom voor renteresultaat Rentebaten Rentelasten Operationele kasstroom na renteresultaat Cashflow uit (des)investeringsactiviteiten Investeringen Nieuwbouwopstallen Verbeteringopstallen Aankoopopstallen Desinvesteringen Verkopen in VOV Verkopen in vrije sector/overig Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Cashflow uit financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g

99


Grafisch ontwikkelt de kasstroom uit operationele activiteiten, gecorrigeerd voor rente en normatieve aflossing (2%-regel WSW), zich als volgt:

Onder invloed van de looptijd van projecten (relatief veel rentekosten voorafgaand aan het moment van exploitatie), zijn de operationele kasstromen in 2009 en 2011 aanzienlijk negatief. Gedurende de langjarige periode echter, laten de kasstroomontwikkelingen een gunstig perspectief zien, rekening houdend met de oplevering van nieuwe en vooral ook voldoende rendabele eenheden. 7.7.

Treasury

7.7.1. Treasurycommissie In 2008 is de treasurycommissie viermaal bijeengekomen. De commissie bestaat uit de Directeur-bestuurder, de intern verantwoordelijke voor projecten en de intern verantwoordelijke voor financiën en een extern adviseur. De commissie is verantwoordelijk voor het aanvragen van nieuwe leningen, renteherzieningen en het handhaven van de uitgangspunten, opgesteld in het treasurystatuut. De commissie bewaakt ook de liquiditeit en de financieringsbehoefte van WBV Amerongen.

7.7.2. Nieuwe leningen Het verloop van nieuwe leningen is als volgt: Storting 2008 Lening ten behoeve van project Allemanswaard Aangetrokken (2/1/2009) Aangetrokken (31/8/2009)

100

6.925.000

Lening diverse projecten

5.000.000

Herfinanciering

5.000.000

Extendable stepup. Rente tot en met 20 Euribor + 7 5,21% verminderd met rentekorting (2 * interest SWAP rate (10jr) -/interest SWAP rate (2 jr)


7.8.

Dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden Aansluitend bij de ambitie van WBV Amerongen, is in 2007 een aantal BV’s opgericht. Onder andere ten behoeve van de ontwikkeling van projecten, maar ook om projecten na afronding in onder te brengen. Het betreft hier onder andere het MFC Allemanswaard, wat in een eigen BV wordt ondergebracht. Belangrijke doelstelling daarbij is om een adequate scheiding te houden tussen de zuiver volkshuisvestelijke activiteiten en de additionele maatschappelijke activiteiten van WBV Amerongen. De juridische structuur per 31 december 2008:

Woningbouwvereniging Amerongen

WBVA Holding B.V.

WBVA Projectontwikkeling B.V.

WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V.

Molenbrink B.V.

Allemanswaard Vastgoed B.V.

WBVA Dienstverlening B.V.

Allemanswaard Dienstverlening B.V.

WBVA Holding B.V. WBVA Holding B.V. is een 100% dochter van WBV Amerongen. De primaire activiteiten van de holding richten zich op werkzaamheden op het gebied van wonen, welzijn en zorg, de aan- en verkoop en beheer van onroerend goed en met name ook algemeen economische en/of commerciële werkzaamheden in het werkingsgebied van de woningbouwvereniging. De activiteiten over 2008 richtten zich met name op het houden van belangen in deelnemingen, die invulling geven aan de activiteiten zoals in de doelstelling staan omschreven. WBVA Projectontwikkeling B.V. WBVA Projectontwikkeling is een directe 100% deelneming van WBVA Holding B.V. en een indirecte 100% deelneming van WBV Amerongen. De projectontwikkeling B.V. is met ingang van 2008 de entiteit die de projecten ten behoeve van de woningbouwvereniging ontwikkelt. De ontwikkeling van projecten vindt plaats in de projectontwikkeling of in een deelneming van de projectontwikkeling B.V. WBVA Projectontwikkeling B.V. kan gezien haar doelstellingen strategische grondposities innemen of vastgoed verwerven.

101


Gedurende 2008 is de gehele projectontwikkeling in deze entiteit ondergebracht. Daarmee worden alle projecten begeleid vanuit de projectontwikkeling B.V., waarna deze op het moment van afronding worden overgedragen aan de Toegelaten Instelling . Molenbrink B.V. Molenbrink is een directe deelneming van WBVA Projectontwikkeling B.V. en een indirecte deelneming van WBV Amerongen, waarin een aandelenbelang van 50% wordt gehouden, maar waarbij de zeggenschap 51% bedraagt voor WBV Amerongen. De activiteiten van de Molenbrink B.V. zijn gelijk aan die van de WBVA Projectontwikkeling B.V. Een belangrijk verschil hierbij is dat Molenbrink B.V. zich in het bijzonder richt op de ontwikkeling van het Molenterrein te Amerongen, waar in de nabije toekomst woningen ten behoeve van WBV Amerongen zullen worden gerealiseerd. WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. is een directe 100% deelneming van de WBVA Holding B.V. en een indirecte deelneming van WBV Amerongen. De activiteiten van deze onderneming zijn voornamelijk gericht op het verrichten van werkzaamheden op het gebied van ontwikkeling, de aan- en verkoop en het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed, in het bijzonder in het werkingsgebied van de WBV Amerongen. De activiteiten over 2008 van de WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. bestonden uit de exploitatie van twee eenheden in het kader van zorg en gezondheid. Allemanswaard Dienstverlening B.V. en Allemanswaard Vastgoed B.V. Allemanswaard Dienstverlening B.V. en Allemanswaard Vastgoed B.V. zijn 100% directe deelnemingen van de WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. De activiteiten van deze twee ondernemingen zijn gericht op de ontwikkeling, het bezit van het vastgoed en beheer van het Multifunctionele Centrum Allemanswaard. Bij de ontwikkeling van dit project zal Allemanswaard Vastgoed B.V. het eigendom krijgen over het vastgoed. Het beheer en de overige dienstverlening zal worden gerealiseerd door Allemanswaard Dienstverlening B.V. Ultimo 2008 is het beheer van Sporthal de Ploeg te Amerongen overgedragen aan Allemanswaard Dienstverlening B.V. WBVA Dienstverlening B.V. WBVA Dienstverlening B.V. is een 100% deelneming van WBV Amerongen. De doelstelling van deze deelneming is het voorzien in alle vormen van dienstverlening ten behoeve van de doelgroepen van het maatschappelijke beleid van de WBV Amerongen. Over 2008 zijn er door de WBVA Dienstverlening B.V. geen activiteiten ontplooid

102


7.9.

Fiscaliteiten Met ingang van 2008 zijn de woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In januari 2009 werden de belangrijkste teksten rondom de nieuwe VSO, VSO II genaamd, bekend. WBV Amerongen ondertekent de VSO II in 2009, maar beoordeelt in de toekomst evenwel of deze integrale overeenkomst blijft passen bij de strategie en visie van de organisatie. In 2008 is een fiscaal verrekenbaar verlies in aanmerking genomen. Hiervoor is een latentie gevormd. Het is daarbij wel de verwachting dat in de komende jaren gemiddeld € 100.000 tot € 200.000 aan lasten in het kader van vennootschapsbelasting moet worden ingeboekt.

7.10.

Risicobeheersing WBV Amerongen heeft haar risicomanagementbeleid nog niet geformaliseerd. In 2008 zijn echter wel stappen gezet inzake de nadere uitwerking van het risicomanagementbeleid. Als onderdeel daarvan is een inschatting gemaakt van de noodzakelijke risicobuffer in het eigen vermogen, in verband met projecten die nu in ontwikkeling zijn. Op basis van deze analyse is een bufferfunctie in het vermogen noodzakelijk van € 5,0 miljoen. In 2009 wordt het risicomanagement verder uitgewerkt, met een verwachte afronding in 2010. Ultimo 2009 zijn de risicokaart en risicoanalyse ver gevorderd; begin 2010 worden additionele maatregelen in het kader van ‘risk management’ geïmplementeerd in de organisatie, voor zover dat nog niet heeft plaatsgevonden. Als onderdeel van het ondernemingsplan heeft WBV Amerongen zich voorgenomen uiterlijk voor het einde van de ondernemingsplanperiode 2008-2011 een zogenoemd ‘in-control statement’ op te nemen in haar jaarverslag. Het statement wordt naar verwachting eerst in 2011 afgegeven.

7.11.

Onzekerheden WBV Amerongen is een ambitieuze organisatie. Om haar ambities te kunnen verwezenlijken is het van belang dat de begroting zoals deze in dit verslag is opgenomen adequaat wordt uitgevoerd. De begroting kent echter onzekerheden op het gebied van het verkoopprogramma. Daarnaast kennen de bouwprogramma’s onzekerheden als gevolg van de economisch slechtere tijden. Ook de crisis op de kapitaalmarkt, vormt een onzekerheid in onze prognoses. Vooralsnog is de visie van WBV Amerongen dat op veel fronten de financiële en economische crisis in het voordeel kan werken. Een pro-actieve houding in met name de condities waaronder bouwprojecten toch uitgevoerd kunnen worden, de prijs daarvan en tijdige en adequate financiering zijn hiervoor voorwaarden. In 2008 werd al met succes tegen een goede rente een lening aangetrokken voor geplande projecten. Dezelfde lening is op dit moment niet tegen deze goede condities te financieren.

103


7.12.

Bestuurlijke verklaring WBV Amerongen is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. In het verslagjaar zijn de financiële middelen van WBV Amerongen uitsluitend aangewend in het belang van de Volkshuisvesting.

104


8.

Jaarrekening 2008


106

Woningbouwvereniging Amerongen Jaarrekening 2008

107


108


3.1.

109

Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode


ALGEMENE TOELICHTING Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient woningbouwvereniging Amerongen een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient woningbouwvereniging Amerongen een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestond er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestond evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Recentelijk zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden en zijn daarmee tevens de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk geworden. Grondslagen van consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woningbouwvereniging Amerongen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.

110


Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Woningbouwvereniging Amerongen Holding B.V. (100%) Woningbouwvereniging Amerongen Projectontwikkeling B.V. (100%) Woningbouwvereniging Amerongen Dienstverlening B.V. (100%) Woningbouwvereniging Amerongen Bedrijfsonroerendgoed B.V. Allemanswaard Vastgoed B.V. (100%) Allemanswaard Dienstverlening B.V. (100%) Proportioneel geconsolideerd Molenbrink B.V. (50% aandeel, 51% zeggenschap)

De activiteiten per vennootschap laten zich als volgt tonen: Woningbouwvereniging

Het verrichten van werkzaamheden en activiteiten op

Amerongen Holding B.V.

het gebied van wonen, welzijn en zorg en op het gebied van ontwikkeling, de aan- en verkoop en beheer van onroerend goed en met name ook algemeen economische en/of commerciële werkzaamheden in het bijzonder in het werkingsgebied van de vereniging: Woningbouwvereniging “Amerongen” gevestigd te Amerongen.

Woningbouwvereniging Amerongen Projectontwikkeling B.V.

111


Woningbouwvereniging

Alle vormen van dienstverlening ten behoeve van de

Amerongen Dienstverlening

doelgroepen van het maatschappelijk beleid van de

B.V.

Woningbouwvereniging Amerongen, zijnde de stakeholders, huurders, woningzoekenden, verkoop onder voorwaarden kopers en ver vereniging(en) van eigenaren, personeel en kapitaalverschaffers (banken en overige instellingen)

Woningbouwvereniging

Het verrichten van werkzaamheden op het gebied van

Amerongen Bedrijfsonroerend

ontwikkeling, de aan- en verkoop en beheer van

goed B.V.

bedrijfsmatig onroerend goed in het bijzonder in het werkingsgebied van de Woningbouwvereniging “Amerongen” gevestigd te Amerongen.

Allemanswaard Vastgoed B.V.

Het verrichten van economische en commerciële dienstverlening ten behoeve van het Multifunctioneel Centrum (MFC) Allemanswaard te Amerongen ten behoeve van alles gebruikers in MFC Allemanswaard en de bewoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug; Het leveren van bijkomende servicediensten; Het exploiteren van koude/warmte opslag en duurzame activiteiten op het gebied van duurzame energievoorzieningen en alle andere voorzieningen van energiebehoefte.

Allemanswaard Dienstverlening

De aan- en verkoop, beheer (huur, verhuur en

B.V.

onderhoud) en exploitatie van onroerende zaken en overige registergoederen alsmede de ontwikkeling van bouwprojecten en de realisatie (bouw) daarvan.

Molenbrink BV

Het verrichten van werkzaamheden op het gebied van projectontwikkeling, de aan- en verkoop en verhuur van onroerende zaken en registergoederen in het bijzonder op het molenterrein in Amerongen op de Utrechtse Heuvelrug. Het financieren van, het deelnemen in, het beheren van, het voeren van het bestuur over en de samenwerking of fusie met andere vennootschappen en of ondernemingen, die werkzaamheden zijn binnen de volkshuisvesting en/of de (ver)koop, de (ver)huur, de belegging en/of het beheer van registergoederen en aanverwante terreinen in de ruimste zin van het woord.

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

112


Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woningbouwvereniging Amerongen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

113


GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor kortere of langere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2008 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Per einde boekjaar 2008 zijn bedrijfswaardeberekeningen gemaakt op basis van de onderstaande uitgangspunten: -

in het eerste jaar is de huurstijging van 2,5% gehanteerd .Vanaf het tweede jaar tot einde levensduur wordt een huurstijgingspercentage van 2,25% gehanteerd;

114

-

huurderving 1%;

-

verkopen: 2009: 20; daarna t/m 2013 jaarlijks 10 woningen per jaar; Woningbouwvereniging Amerongen Jaarrekening 2008

-

inflatie voor algemene kosten is 2,5% .Vanaf het tweede jaar tot einde levensduur wordt een inflatiepercentage van 2,25% gehanteerd;

-

inflatie voor personeelskosten is 3,25%;

-

inflatie voor onderhoudskosten is 3,25%;

-

personeelskosten (salarissen, sociale lasten en pensioenpremies) op basis van norm

-

€ 760,-;

-

overige beheerskosten op basis van norm € 850,-;

-

dagelijkse onderhoudskosten incl. onderhoudscontracten op basis van norm € 220,-;

-

planmatig onderhoud op basis van MJOB 2009-2018;

-

disconteringspercentage 6,00%;

-

de restwaarde is conform RJ 645 gebaseerd op actuele waarde. De restwaarde die gehanteerd wordt voor de woningen in Amerongen is als volgt:

-

kavelgrootte eengezinswoning 150 m2

kavelgrootte meergezinswoning 90 m2

actuele waarde per m2 is € 250,-;

de restwaarde die gehanteerd wordt voor de woningen in Maarn is als volgt:

restwaarde eengezinswoning € 45.000,-

restwaarde meergezinswoning € 22.500,-

De actuele waarde van de grond is getaxeerd op € 325,- per m2 en de gemiddelde kavelgrootte is ongeveer 200 m2. Dit zou een restwaarde opleveren van € 65.000,per woning. De totale aankoopsom was € 113.650,- per woning. Een grondprijs van ongeveer 45% van de aankoopsom is wenselijk; -

voor bedrag einde exploitatie wordt respectievelijk € 9.000,- en € 7.000,- gehanteerd voor eengezinswoning en meergezinswoning, indien het aannemelijk is dat de woning gesloopt wordt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming

115


van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van de regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen reële waarde tot het moment van overdracht. Na overdracht vindt waardering tegen de terugkoopverplichting plaats totdat de woning weer wordt teruggekocht. Na terugkoop volgt de waardering de nieuwe bestemming. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt.

116


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire/annuïtaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woningcorporatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt op basis van verkrijgingsprijs verantwoord, onder aftrek van een eventuele voorziening voor incourantheid. Voorraad onderhanden werk Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te

117


vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstname geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Voorraad koopwoningen uit hoofde van VOV-regeling Hieronder zijn de investeringen in nieuw te bouwen koopwoningen binnen de regeling verkoop onder voorwaarden verantwoord, verminderd met de reeds in rekening gebrachte termijnen. Tevens worden hier de teruggekochte en voor wederverkoop bestemde VOV woningen verantwoord tegen de waarde waarvoor de woning is teruggekocht, dan wel de lagere marktwaarde van de woning. Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voorzover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de

118


groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. Bestemmingsreserve leefbaarheid De bestemmingsreserve leefbaarheid wordt gevormd op basis van de winstbestemming. De reserve is bedoeld voor individuele aanpassingen van de leefomgeving bij klanten en het verbeteren van de leefbaarheid in diverse wijken in samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De bestemmingsreserve wordt aangewend op basis van een daartoe vooraf vastgesteld budget. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Voorzieningen onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

119


Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Financiële instrumenten Hedge accounting Woningbouwvereniging Amerongen waardeert haar interest derivaten tegen kostprijs. Dit betekent dat de interest derivaten bij eerste opname over het algemeen worden opgenomen tegen nul in de balans. Indien op balansmoment de marktwaarde van het interest derivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil een voorziening gevormd via de winst- en verliesrekening, tenzij het kostprijshedge-accounting model wordt toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedge-accounting model, is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat als de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedgeinstrument niet geherwaardeerd. Het mogelijke ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-enverliesrekening verwerkt. Om het kostprijshedge-accounting model toe te passen, voldoet Woningbouwvereniging Amerongen aan de vereisten van hedge documentatie en effectiviteitstesting zoals die in RJ 290 uiteen zijn gezet. Woningbouwvereniging Amerongen past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende schulden. Eveneens past Nieuwedael kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die het rente risico op toekomstige financiering afdekken.

120


GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: materiële vaste activa in exploitatie onder vlottende activa opgenomen effecten; afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: •

Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald;

•

Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien;

•

De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald;

•

De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.

Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voorzover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

121


Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2008 bedroeg dit maximumpercentage 2%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast”en “Huurzeker” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Vergoedingen Dit betreffen vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten in het kader van de servicekosten. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: •

vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;

•

overige overheidsbijdragen.

Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Verkoop onroerende goederen De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder de MGE regeling worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting MGE woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Overige bedrijfsopbrengsten Onder deze post worden verantwoord de geactiveerde en de aan huurders en derden doorberekende kosten van het eigen werkapparaat. Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens worden hieronder de leefbaarheidsinvesteringen opgenomen.

122


Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Woningbouwvereniging Amerongen heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Woningbouwvereniging Amerongen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Woningbouwvereniging Amerongen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woningbouwvereniging Amerongen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is woningbouwvereniging Amerongen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

123


De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering van een actief post lager is dan de fiscale waardering of van een passiefpost hoger is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 1 miljoen, dit betreft met name het vastgoed. Woningbouwvereniging Amerongen is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

124


Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningbouwvereniging Amerongen. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningbouwvereniging Amerongen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

125


Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

126


CIJFERMATIGE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING BALANS Bedragen x € 1.000,-. 3.2.1 Materiële vaste activa

Verzekeringswaarde De gebouwen zijn verzekerd tegen brand en stormschade voor een totaalbedrag van € 53.600.000,(2007€ 52.300.000,-). De verzekerde waarde wordt jaarlijks per vervaldatum op indexbasis bepaald. Het onroerend goed is gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden gesteld.

127


128


129


130


131


132


Niet uit de balans blijkende verplichtingen Projectverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € .13,1 miljoen. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woningbouwvereniging Amerongen vormt met de BV’s als opgenomen in dit verslag een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Bestemming resultaat Het voorstel voor de bestemming van het resultaat is als volgt:

Dit is dienovereenkomstig verwerkt in de jaarrekening.

133


WINST EN VERLIESREKENING Bedragen x € 1.000,-

134


135


136


137


Bestuurders en Raad van Toezicht Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van: −

bestuurder € 156.000 (EUR 131.092 ex BTW) (voorgaand jaar € 142.800)

−

voorzitter Raad van toezicht bruto € 6.974,- (voorgaand jaar € 6.941,-)

−

lid 1 Raad van toezicht bruto € 4.845,- (voorgaand jaar € 4.773,-)

−


−


−

lid 4 Raad van toezicht bruto € 1.785,- (voorgaand jaar € 0,-)

De bezoldiging van bestuurder omvat: −

periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden),

−

géén beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen);

−

géén uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;

−

géén winstdelingen en bonusbetalingen

138


4 ENKELVOUDIGE JAARREKENING 4.1

139

ENKELVOUDIGE BALANS


140


4.2

141

ENKELVOUDIGE WINST EN VERLIESREKENING


Toelichting op de enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening CIJFERMATIGE TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING 4.1 BALANS Bedragen x € 1.000,-

4.1.1 Materiële vaste activa

142


143


144


9.

OVERIGE GEGEVENS

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen significante gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden.

145


ACCOUNTANTSVERKLARING Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 107 tot en met 147 opgenomen jaarrekening voor de periode van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 van Woningbouwvereniging Amerongen te Amerongen bestaande uit de balans per 31 december 2008 en de winst-en-verliesrekening voor de periode van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico's van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de stichting. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de directie van de stichting heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging Amerongen te Amerongen per 31 december 2008 en van het resultaat voor de periode van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5f BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Almere, 16 juni 2009 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

H.H. Bröring RA

146


147


10. Bijlage 1: Besluitenlijst RvT


datum

BESLUITVORMING 2008 BESLUITVORMING Raad van Toezicht 21 januari 2008 RvT neemt de brief VROM d.d. 20 december 2007 overdracht bezit TI aan dochters ivm vpb ter kennisgeving aan. De RvT notulen d.d. 29 november 2007 worden goedgekeurd. De RvT gaat akkoord met paragraaf 5.4.van het Ondernemingsplan 2008-2011. De RvT geeft goedkeuring aan het jaarplan en begroting 2008 met in achtneming van een aantal opmerkingen die nog uitgewerkt worden. De RvT stelt het reglement Raad van Toezicht vast. Naast het reglement RvT wordt nog gewerkt aan een reglement voor de integriteits- en vertrouwenscommissie. Van een klokkenluidersregeling wordt afgezien. Het lidmaatschap VTW wordt in 2008 gecontinueerd en eind 2008 opnieuw geëvalueerd. BESLUITVORMING Raad van Toezicht 10 maart 2008 De notulen RvT 21 januari 2008 worden goedgekeurd door de RvT met in achtneming van een aantal opmerkingen over opgenomen financieringen. De RvT neemt de notitie Ondernemingsplan Verschuivingen 2008 – 2011 tov vorig OP 2005 – 2007 d.d. 25 februari 2008 door Laura Jilesen en Jaap Broekhuizen ter kennisgeving aan. De RvT neemt de notitie Bedrijfswaarde 2008 d.d. 29 februari 2008 door Laura Jilesen ter kennisgeving aan. De RvT geeft haar goedkeuring aan het jaarplan en begroting 2008 van de WBV Amerongen. De RvT neemt de notitie PWC Interim Controle met de uitwerking van de aanbevelingen in de Interim Controle PwC d.d. 24 oktober 2007 ter kennisgeving aan. De RvT geeft haar goedkeuring aan het Treasurystatuut d.d. 7 maart 2008 opgesteld door Jan Hein Gerritsen i.s.m. Laura Jilesen en Jaap Broekhuizen. De notitie Organisatie – Vacatures AVA d.d. 25 februari 2008 door Alice Hoogvliet en Jaap Broekhuizen wordt ter kennisgeving aangenomen. De RvT gaat akkoord met de beloning van de directeur bestuurder de heer drs. J.I.F. Broekhuizen per 1 januari 2008 voor de komende vier jaar van een bedrag van Euro 10.925 per maand exclusief BTW.Vanaf januari 2008 stuurt de heer Broekhuizen een factuur van 50% naar de BV en 50% naar de TI. (Er worden dus twee facturen gepresenteerd). De RvT geeft goedkeuring aan de notitie Afwikkeling Aankoop naastliggende woningen Molenterrein door Molenbrink B.V. d.d. 3 maart 2008 door Laura Jilesen en Jaap Broekhuizen. Voor alle BV’s moet een ondernemingsplan gemaakt worden. De RvT gaat akkoord met de aankoop omschreven in notitie Aankoop Eindseweg 10 Overberg d.d. 7-3-2008 door Jaap Broekhuizen incl. berekening, model koopovereenkomst en tekeningen. Er wordt een reflectiedag MT en RvT georganiseerd met als thema Maatschappelijk Ondernemen en de Maatschappelijke Onderneming. BESLUITVORMING Raad van Toezicht 19 mei 2008 Mevrouw Ingeborg de Jong is door de vacature commissie geselecteerd om voorgedragen te worden op de Algemene Leden Vergadering (ALV) van 23 juni 2008 en aanwezig als toehoorder op deze RvT bijeenkomst.

21-01-08 21-01-08 21-01-08 21-01-08 21-01-08 21-01-08 21-01-08 10-03-08 10-03-08 10-03-08 10-03-08 10-03-08 10-03-08 10-03-08 10-03-09

10-03-08 10-03-08 10-03-08

19-05-08


Dinsdag 9 september 2008 wordt vastgelegd als RvT en MT dag met als thema Maatschappelijk Ondernemen en de Maatschappelijke Onderneming. De notulen RvT 10 maart 2008 worden niet goedgekeurd, gevraagd wordt een aantal punten aan te passen. De jaarrekening 2007 wordt goedgekeurd door de Raad van Toezicht. De RvT geeft haar goedkeuring aan de 1e kwartaalrapportage 2008 . De personeelskosten blijft een punt van zorg en de RvT neemt een afwachtende houding aan op korte termijn. De RvT neemt de notitie WSW Prognose d.d. 29 april 2008 door Jaap Broekhuizen en Tijmen Baas ter kennisgeving aan. De RvT gaat akkoord met de notitie Statutenwijziging ALV 23 juni 2008 d.d. 2 mei 2008 door Jaap Broekhuizen en Alice Hoogvliet. De RvT gaat akkoord met de notitie BV’s verschrijving en clerical error d.d. 9 mei 2008 door Jaap Broekhuizen. De besluitvorming Molenbrink BV moet niet alleen in de holding genomen worden, maar ook in de TI. De RvT gaat akkoord met de notitie BV’s verschrijving en clerical error d.d. 9 mei 2008 door Jaap Broekhuizen. De RvT gaat akkoord met de notitie Aankoop grond Rozenkwekerij d.d. 9 mei 2008 door Laura Jilesen i.s.m. Jaap Broekhuizen. De RvT wil op de hoogte blijven van de risico’s die de WBV Amerongen loopt in de projectontwikkeling. De RvT gaat akkoord met de notitie Volkshuisvestelijke Samenwerking WBV Amerongen met Vestia d.d. 9 mei 2008 door Jaap Broekhuizen onder vermelding van de opmerking dat alleen beheer een risico op fusie met zich mee brengt. De RvT gaat akkoord met het doorschuiven naar een volgend jaar van het verzorgen van de nul meting voor KWH label. BESLUITVORMING Raad van Toezicht 14 juli 2008 De RvT gaat akkoord met de notitie Besluit tot verkoop woningen binnen in het Molenproject Fase I door Jaap Broekhuizen d.d. 22 juli 2008 Mevrouw drs. Ingeborg K.L. de Jong MRE is in de Algemene Leden Vergadering van 23 juni 2008 benoemd tot commissaris van de RvT van WBV Amerongen. Dit is de eerste officiële RvT vergadering voor mw. De Jong. De notulen RvT 10 maart 2008 goedgekeurd. De notulen RvT 19 mei 2008 worden niet goedgekeurd, zie onderstaande opmerkingen De RvT wil goed op de hoogte blijven van de risico's die de WBV Amerongen loopt in project Allemanswaard. BESLUITVORMING Raad van Toezicht 9 september 2008 Spiegeldag Raad van Toezicht en Management Team Maatschappelijk Ondernemen en de Maatschappelijke Onderneming BESLUITVORMING Raad van Toezicht 15 september 2008 De notulen van de vergadering van de RvT van 14 juli 2008 worden goedgekeurd. De notulen van de vergadering van de RvT van 19 mei 2008 worden goedgekeurd inclusief de opmerkingen verwerkt in notulen 14 juli 2008. De RvT is akkoord met het prestatie concept convenant Gemeente Utrechtse Heuvelrug, maar vindt dat er weinig concreet zaken worden weergegeven en mist een concrete actie-/ prestatie lijst met wie wat doet en waar verantwoordelijk voor is. De RvT adviseert dat wanneer de WBV Amerongen vastgoed/gronden overneemt van de gemeente UHR, dit dan doet voorzien van wijzigingen in bestemmingsplannen De RvT gaat akkoord met de notitie Woonruimteverdeling d.d. 9 september 2008 door Ilona Drenth, Liesbeth van Spanje, Tijmen Baas. De RvT gaat akkoord met de notitie Verkoopbesluit verkoop apotheek d.d. 27 augustus 2008 door Tijmen Baas. De RvT gaat akkoord met de notitie Financieringsbesluit BOG Apotheek en Industrieweg Noord d.d. 27 augustus 2008 door Laura Jilesen/ Tijmen Baas.

150

19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 19-05-08 14-07-08 14-07-08 14-07-08 14-07-08 14-07-08 09-09-08 15-09-08 15-09-08 15-09-08 15-09-08 15-09-08 15-09-08 15-09-08


De RvT gaat akkoord met de notitie Verkoop Industrieweg noord 14 en aanliggende panden d.d. 27 augustus 2008 door Laura Jilesen/ Tijmen Baas. De RvT gaat akkoord met de notitie Aankoopbesluit panden Industrieweg noord 14 d.d. 27 augustus 2008 door Laura Jilesen/ Tijmen Baas. De RvT neemt de 2e kwartaalrapportage 2008 d.d. 28 augustus 2008 door Tijmen Baas + 2e kwartaalrapportage 2008 ter kennisgeving aan. De RvT gaat akkoord met het tijdspad genoemd in de notitie Start financieel beleid en Risk Management d.d. 9 september 2008 door Laura Jilesen en Tijmen Baas. Dit onderwerp wordt naar een volgende bijeenkomst in het voorjaar van 2009 verschoven waarbij ook de accountant PwC en de opstellers van de notitie aanwezig zijn. BESLUITVORMING Raad van Toezicht 24 november 2008 De notulen van de vergadering van de RvT van 15 september 2009 worden goedgekeurd. De financiering van project Allemanswaard mag niet te hoog oplopen. De RvT is akkoord met het project Haarbosch conform de notitie d.d. 17 november 2008 door Laura Jilesen. De RvT is akkoord met het project AZC conform de notitie d.d. 14 november 2008 door Jaap Broekhuizen, onder restricties dat de gesignaleerde risico's worden afgedicht met Van Wijnen. De info's van de directeur bestuurder worden vastgesteld door de RvT per direct. De RvT verleent goedkeuring aan de conceptstatuten d.d. 1 oktober 2008 van de WBV Amerongen De RvT verleent goedkeuring aan het nieuwe huishoudelijk reglement. De RvT verleent goedkeuring aan het reglement remuneratiecommissie. De RvT stelt het reglement RvT en directeurbestuurder d.d. 29 februari 2008 ingaande per datum statutenwijziging vast. De RvT verleent goedkeuring aan het besluit van het bestuur van de WBV Amerongen omtrent het voorstel tot wijzigingen van de statuten d.d. 1 oktober 2008. De RvT geeft toestemming voor het aantrekken van een langlopende lening met een hoofdsom van Euro 5 miljoen met als storingsdatum 1-10-2010 conform de notitie d.d. 3 oktober 2008 door Laura Jilesen en Tijmen Baas. In de BV vergadering geeft de RvT goedkeuring aan de wijzigingen van de statuten van de verschillende BV's.

151

15-09-08 15-09-08 15-09-08 15-09-08

24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08 24-11-08


Woningbouwvereniging Amerongen. Jaarverslag 2009

Recommend Documents