2013 Jaarverslag
Woningbouwvereniging Amerongen Industrieweg Noord 14 3858 VT AMERONGEN KvK 30039109
2
Inhoud 1.
Vooraf - Vooruitblikken naar het Ondernemingsplan 2014 – 2020 ............................................... 6
2.
Goed ondernemingsbestuur ............................................................................................................. 8 2.1
Verslag Raad van Toezicht ...................................................................................................... 8
2.1.1
Taakstelling ..................................................................................................................... 8
2.1.2
Inhoud van het toezicht ................................................................................................... 8
2.1.3
Verantwoording ............................................................................................................. 10
2.1.4
Besluiten en belangrijkste bespreekpunten Raad van Toezicht 2013 ............................ 12
2.1.5
Samenstelling RvT ........................................................................................................ 12
2.1.6
Integriteit ....................................................................................................................... 14
2.1.7
Zelfevaluatie .................................................................................................................. 14
2.1.8
Aanstelling en honorering bestuur................................................................................. 14
2.1.9
Corporate Governance ................................................................................................... 16
2.1.10
Verklaring ...................................................................................................................... 16
2.2
Verslag van het bestuur ......................................................................................................... 17
2.2.1
De visie van het bestuur ................................................................................................ 17
2.2.2
Vormgeving zelfstandigheid ......................................................................................... 17
2.2.3
Samenwerkingen ........................................................................................................... 18
2.2.4
Prestatiesturing .............................................................................................................. 18
2.2.5
Prestatieresultaten .......................................................................................................... 18
2.2.6
Risicomanagement ........................................................................................................ 19
3.
Strategie en beleid ......................................................................................................................... 21
4.
WBV Amerongen in de maatschappij ........................................................................................... 22 4.1
Maatschappelijk Ondernemen ............................................................................................... 22
4.1.1 4.2
5.
Wat is maatschappelijk ondernemen? ........................................................................... 22
Maatschappelijke situatie en vraagstukken rondom het wonen nu en in de toekomst .......... 22
4.2.1
Maatschappelijke vraagstukken op landelijk niveau ..................................................... 22
4.2.2
Maatschappelijke vraagstukken op provinciaal niveau ................................................. 23
4.2.3
Maatschappelijke vraagstukken op gemeentelijk niveau .............................................. 23
4.2.4
Verslag belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV).................................................. 24
Doelgroepen .................................................................................................................................. 26 5.1
Bestaande klanten .................................................................................................................. 26
5.1.1 5.1.2
De zittende huurder ....................................................................................................... 26 De zittende sociale koper................................................................................................... 33
3 5.1.3 5.2
7.
Nieuwe klanten ...................................................................................................................... 35
5.2.1
De woningzoekende (huur) ............................................................................................... 35
5.2.2
De woningzoekende (sociale koop) ................................................................................... 37
5.2.3
De nieuwe maatschappelijke organisaties ......................................................................... 38
5.3
6.
De zittende maatschappelijke organisatie.......................................................................... 34
Vastgoed ................................................................................................................................ 40
5.3.1
Het Bezit ............................................................................................................................ 40
5.3.2
Verkopen onder voorwaarden ........................................................................................... 41
Projecten ........................................................................................................................................ 41 6.1
Projecten in eigen ontwikkeling ............................................................................................ 41
6.2
Project Allemanswaard.......................................................................................................... 42
6.3
Project Eindseweg ................................................................................................................. 43
6.4
Na-investeringen project Allemanswaard ............................................................................. 44
6.5
Turn-keyprojecten ................................................................................................................. 44
6.6
Vervallen projecten ............................................................................................................... 45
6.7
Toekomstige projecten .......................................................................................................... 45
6.8
Grondposities......................................................................................................................... 45
6.9
Projecten in het buitenland/buitenlandsteun .......................................................................... 46
Organisatie en personeel................................................................................................................ 47 7.1
Organisatiestructuur .............................................................................................................. 47
7.2
Algemene ledenvergadering .................................................................................................. 47
7.3
Raad van Toezicht (RvT) ...................................................................................................... 47
7.4
Belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV) ...................................................................... 47
7.5
Sponsoring en giften .............................................................................................................. 47
7.6
Personeel ............................................................................................................................... 48
7.6.1
Omvang werkorganisatie ................................................................................................... 48
7.6.2
Loondienst of tijdelijke collega… ..................................................................................... 48
7.6.3
Formatie inzet naar prestatiegebieden (nu en straks) ........................................................ 48
7.6.4
De formatie kwantitatief in de toekomst ........................................................................... 49
7.6.5
Arbo ................................................................................................................................... 52
7.6.6
Samenwerking ................................................................................................................... 52
7.6.6.1
Samenwerken met gemeente Utrechtse Heuvelrug ........................................................... 52
7.6.6.2
Samenwerken met maatschappelijke organisaties ............................................................. 52
7.6.6.3
Samenwerken met zorgorganisaties .................................................................................. 52
7.6.6.4
Samenwerken met collega - corporaties ............................................................................ 53
7.6.6.5
Samenwerking in de tijd .................................................................................................... 53
4 7.6.7 8.
Financial investors ......................................................................................................................... 54 8.1
Terugkijken en vooruitzien.................................................................................................... 54
8.2
Beschouwing van het resultaat over 2013 ............................................................................. 54
8.2.1
Nettohuren ......................................................................................................................... 55
8.2.2
Verkopen ........................................................................................................................... 55
8.2.3
Overige bedrijfsopbrengsten ............................................................................................. 56
8.2.4
Afschrijvingen ................................................................................................................... 56
8.2.5
Overige waardeveranderingen vaste activa ....................................................................... 56
8.2.6
Personele kosten en sociale lasten en pensioenen ............................................................. 56
8.2.7
Onderhoudskosten ............................................................................................................. 56
8.2.8
Overige bedrijfslasten ........................................................................................................ 57
8.2.9
Financiële baten en lasten .................................................................................................. 57
8.3
Ontwikkeling kasstromen in de tijd ....................................................................................... 57
8.3.1
Ontwikkeling vermogen en resultaat ................................................................................. 57
8.3.2
Ontwikkeling kasstromen .................................................................................................. 58
8.4
9.
Visitatie ............................................................................................................................. 53
Treasury ................................................................................................................................. 59
8.4.1
Treasurycommissie ............................................................................................................ 59
8.4.2
Nieuwe leningen ................................................................................................................ 59
8.5
Dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden .......................................................... 59
8.6
Fiscaliteiten ........................................................................................................................... 61
8.7
Onzekerheden en risico’s ...................................................................................................... 61
8.8
Bestuurlijke verklaring .......................................................................................................... 62
8.9
Leningen en garanties aan derden ......................................................................................... 62
Tot slot........................................................................................................................................... 63
5
6
1.
Vooraf - Vooruitblikken naar het Ondernemingsplan 2014 – 2020
Terugblikken op 2013 en vooruitblikken op 2014 en verder. Dat is de inhoud van dit jaarverslag 2013 van WBV Amerongen. In april 2013 is het nieuwe Ondernemingsplan op de website gepubliceerd (www.woningbouwamerongen.nl). Een lange periode van voorbereiding met het huurdersplatform, de belanghebbendenvertegenwoordiging, het bestuur, het personeel en de Raad van Toezicht ging daaraan vooraf. Terugblikken De invoering van de nieuwe Woningwet stagneert In 2013 maakten Aedes en de Minister van Wonen en Rijksdienst afspraken over de inhoud van de bijbehorende novelle. In eensgezindheid zo leek het. De corporaties gaan de verhuurdersheffing betalen gedurende de huidige regeerperiode van de huidige coalitie. In ruil daarvoor is de splitsing van sociale DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en commerciële niet DAEB activiteiten en het binnen vijf jaar afstoten van alle commerciële dienstverlening van corporaties naar een aparte identiteit niet langer verplicht. Begin 2014 is de herschreven novelle door de Minister van Wonen en Rijksdienst ter consultatie voorgelegd. Direct meldt Aedes, dat deze novelle niet conform de eerdere afspraken is. Zonder novelle geen Woningwet. En zonder Woningwet blijvende onduidelijkheid over speelveld en opdracht aan woningcorporaties. De WBV Amerongen kan niet anders dan haar eigen koers varen. De doelgroep van beleid blijft in discussie Wat inmiddels wel duidelijk is, is dat de relatie met de zittende huurders met een inkomen tot 1x modaal en de Woonbond sterk onder druk komt te staan door de afspraken van Aedes met de Minister van Wonen en Rijksdienst. De zittende huurders draaien voor een deel op voor de verhuurdersheffing. Dat kan ook niet anders als het Rijk een heffing oplegt ter grootte van circa 2 maanden huur of wel 15% van de netto huuropbrengsten. En dat is niet profijtelijk: noch voor de Nederlandse economie en met name voor de bouwsector, noch voor huurders en dus ook niet voor WBV Amerongen. WBV Amerongen moet discussie gaan voeren of huurders met een inkomen van 1 tot 1,5 maal modaal wel of niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien, terwijl deze al sinds jaar en dag in het ondernemingsplan als doelgroep zijn benoemd. In het met de gemeente Utrechtse Heuvelrug gesloten convenant (ondertekend in februari 2014) is deze doelgroep ook benoemd. Maatschappelijk ondernemen nog alleen voor de WBV Amerongen? WBV Amerongen is een vereniging tot in stand houding van het maatschappelijk ondernemen. Dit volgens de door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties goedgekeurde statuten in december 2010. De intenties van de huidige regeringscoalitie inclusief de Minister van Wonen en Rijksdienst lopen niet parallel met die goedgekeurde statuten. WBV Amerongen acht zich gehouden aan haar statuten en wenst zich dan ook in te zetten voor het oplossen van problemen rondom het wonen nu en de komende jaren. Parlementaire enquête werpt zijn schaduw vooruit De onzekerheid en twijfel in de volkshuisvestingssector is groot. Ze is verder gevoed door het voorwerk dat in het kader van de parlementaire enquête is verricht. Externe toezichthouders als
7 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) krijgen nieuwe rollen en posities aangedragen en aangemeten, terwijl de discussie daarover nog in volle omvang gevoerd dient te worden. De Minister van Wonen en Rijksdienst lijft het financieel toezicht van CFV in en zet het volkshuisvestelijk toezicht over naar het Ministerie van Infrastructuur en Milieu per 1 januari 2014. Het WSW krijgt, pakt en accepteert het gegeven dat de saneringsfunctie van het CFV naar haar overgaat. Beide instanties veranderen hun beoordelingsmethodiek in 2013 door de lat voor financiële continuïteit inhoudelijk aanmerkelijk te wijzigen en nieuwe regels daarover in te voeren. Het verstrekken van nieuwe regels omtrent hypotheek te leveren door corporaties is daar een uitvloeisel van. Vooruitblikken: Hoe verder na 2013? De voorstellen van WBV Amerongen ten aanzien van het oplossen van landelijke problemen rondom wonen De Minister van Wonen en Rijksdienst werpt zich op als hoeder van het in stand houden van het maatschappelijk vermogen van corporaties. De corporaties hebben meerdere malen aangeboden een investeringsverplichting te willen aangaan. De af te dragen BTW en de multiplier voor woningbouw en leefomgeving kunnen meer opleveren voor het rijk dan het opleggen van de verhuurdersheffing. Andere mogelijke oplossingsrichtingen zijn:
Het ontkoppelen van de saneringsfunctie van het WSW en deze onderbrengen bij een bestaande of nieuw op te richten coöperatieve vereniging van woningcorporaties.
Het aflossen van 60 miljard euro van de lening portefeuille van woningcorporaties door middel van het verkopen van 3 tot 4 honderdduizend corporatiewoningen.
De voorstellen inzake woonvisie en prestatieconvenant met de gemeente Utrechtse heuvelrug De woonvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft geresulteerd in een opzet en aanpak, die vastgelegd is voor de komende jaren 2014 – 2018 voor de woningcorporaties met een hoofdvestiging in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De kenmerken daarvan zijn:
Een uitgebreid speelveld en een brede samenstelling van de te bedienen doelgroepen van beleid zonder selectie aan de poort is het uitgangspunt
Jaarlijks overleg over de financiële positie en mogelijkheden van partijen gericht op de investeringsmogelijkheden
Een primaat voor de woningcorporaties met een hoofdvestiging op de Utrechtse Heuvelrug teneinde de problemen rondom het wonen op de Utrechtse Heuvelrug op te lossen. Daarbij zijn expliciet benoemd als: bevorderen van de doorstroming, levensloopbestendig bouwen, de bediening van de doelgroep van huishoudens met een inkomen van 1 tot 1,5 x modaal en investeren in duurzaamheid.
De voornemens van de WBV Amerongen Deze voornemens zijn vastgelegd in haar ondernemingsplaan 2014 – 2020. Deze periode is onderverdeeld in een drietal periodes. Van respectievelijk 2, 2 en 3 jaar. Dit ondernemingsplan is te vinden op www.woningbouwamerongen.nl Het jaar 2013 is de aanloop geweest naar dit Ondernemingsplan 2014 – 2020 met de daarin beschreven hoofddoelstellingen. Wij wensen u veel leesplezier. Jaap Broekhuizen Directeur bestuurder
8
2.
Goed ondernemingsbestuur
2.1
Verslag Raad van Toezicht
In dit verslag verantwoordt de Raad van Toezicht (hierna: RvT) zich over haar werkzaamheden in 2013 en de inrichting van het toezicht op WBV Amerongen. 2.1.1
Taakstelling
De RvT houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen WBV Amerongen en haar verbonden lichamen. Daartoe horen onder meer het toezicht op de werking en integriteit van interne controle- en risicobeheersingssystemen, het geven van gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en de uitvoering van de Governance code Woningcorporaties. De RvT onderschrijft de strategie en het beleid als vastgelegd in het Ondernemingsplan 2014-2020. Zij hecht daarbij belang aan de maatschappelijke rol van de corporatie, de relatie met belanghouders en andere corporaties, alsmede de invulling van de ambitieuze doelstellingen van WBV Amerongen. Efficiëntie en effectiviteit in relatie tot de organisatiekosten en de belasting van het werkapparaat zijn daarbij een belangrijk punt van aandacht. De precieze taakstelling, samenstelling, bevoegdheden en wijze van besluitvorming van de RvT zijn geformaliseerd in het Reglement Raad van Toezicht. Het reglement is gepubliceerd op de website van WBV Amerongen 2.1.2
Inhoud van het toezicht
Werkwijze Naast de gebruikelijke taken die zijn vastgelegd in het Reglement RvT, worden jaarlijks één of meer voor WBV Amerongen belangrijke thema’s bepaald, die de bijzondere aandacht krijgen van de RvT. Jaarlijks wordt daarom ook een zogenoemde ‘spiegeldag’ georganiseerd. Het thema voor de spiegeldag 2013 betrof het vernieuwde strategisch voorraadbeleid, dat eind 2013 werd vastgesteld. De positie van de corporatie, het speelveld van de corporaties en de toekomst zijn uitgebreid aan de orde geweest en RvT, bestuur en enkele medewerkers van WBV Amerongen hebben met elkaar de strategische en tactische gevolgen hiervan besproken. In 2013 passeerden de volgende speerpunten de revue: -
De aangepaste wetgeving inzake huurverhoging;
-
De voorgenomen wetswijzigingen voor woningcorporaties;
-
De specifieke afspraken in het kader van Allemanswaard met het CFV en het WSW;
-
Voortgang van het project Allemanswaard;
-
Voortgang en risico’s per fase van project Eindseweg;
-
Opvolging binnen de Raad van Toezicht;
-
Intern en extern toezicht op WBV Amerongen;
-
Verderop in het verslag komen deze onderwerpen aan de orde.
Daarnaast zijn de volgende thema’s besproken:
huurbeleid en woonruimteverdeling;
Verkoop onder Voorwaarden;
Projectontwikkeling;
aankopen en verkopen van bezit;
9
risk management;
financieel toezicht van het CFV;
continuïteit bestuur en governance;
communicatie;
ontwikkeling werkorganisatie;
invulling van de financieringsbehoefte;
kwaliteit van het woningbezit;
actualisatie treasury statuut;
actualisatie van de woonvisie;
actualisatie van het prestatieconvenant
In 2013 zijn in het kader van het proces tot goedkeuring van het vernieuwde strategisch voorraadbeleid werkbezoeken afgelegd aan diverse complexen van WBV Amerongen. Tijdens deze werkbezoeken is een uitgebreide toelichting gegeven op de wijze waarop strategische planning per complex tot stand is gekomen en hoe de 0-meting op de complexen is uitgevoerd. Besluitvormingsproces In het besluitvormingsproces zorgt de RvT voor een eigen agenda. Alle noodzakelijke besluitvorming wordt daarmee transparant geagendeerd. De werkorganisatie faciliteert de RvT hierbij met de noodzakelijke stukken. In de besluitvorming worden ook de periodieke informatiebulletins van de directeur-bestuurder betrokken, waarin vroegtijdig mogelijke besluitvorming, knelpunten en andere relevante zaken worden gesignaleerd. Mandatering van het bestuur De directeur-bestuurder is niet zelfstandig bevoegd tot het doen van aankopen van grondposities en/of eenheden. Wanneer de directeur-bestuurder voornemens is een aankoop te doen, wordt een onderbouwd voorstel voorgelegd aan de RvT. Het voorstel dient onder andere toetsingen te bevatten aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en de brede organisatiedoelstellingen en belangen. In het verslagjaar 2013 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Financiële continuïteit De RvT heeft de financiële continuïteit beoordeeld op basis van de begroting en de periodieke rapportages. Daarnaast is ook kennis genomen van de rapportages die dienaangaande beschikbaar zijn gesteld door het CFV. Door het CFV is een positief positionering afgegeven ten aanzien van weerstandsvermogen en financiële continuïteit. In het kader van het project Allemanswaard zijn echter monitoringafspraken gemaakt, op basis waarvan volgens de nieuwe beleidsregels van het CFV sprake is van een interventiemaatregel. Deze maatregel ziet toe op de afspraken in het kader van de realisatie van Allemanswaard. De RvT heeft bekeken in hoeverre het beleid voldeed aan het ondernemingsplan, de begroting en de kaders die voor het financieel beleid zijn gesteld. In dat plan staat duidelijk vermeld binnen welk financieel kader het bestuur van WBV Amerongen haar doelstellingen wenst te realiseren. Er is binnen de RvT uitgebreid gesproken over de verkoopafhankelijkheid van WBV Amerongen. Daartoe is de voortgang van verkopen periodiek gevolgd in zowel de info’s van de directeurbestuurder aan de RvT, alsmede de kwartaalrapportages. Daarbij is geconstateerd dat overall de
10 verkoopplanning wordt gehaald, maar dat er wel een aanzienlijk verschil is in timing per jaar van het moment waarop transporten bij de notaris plaatsvinden. Verbindingen Een deel van de activiteiten van WBV Amerongen wordt ondergebracht in B.V.’s. Dit betreft de ontwikkeling van projecten, delen van het project Allemanswaard en commerciële verhuringen. De besluitvorming en informatievoorziening binnen en rondom de B.V.’s maakt integraal deel uit van het toezicht op WBV Amerongen. Veel van de informatievoorziening rondom de exploitatie en ontwikkelingen
in
deze
B.V.’s
is
reeds
opgenomen
in
de
periodieke
bestuurlijke
informatievoorziening. Ondernemingsplan van oud naar nieuw In 2013 is uitgebreid met de directeur-bestuurder gesproken ten aanzien van de laatste openstaande punten
uit
het
ondernemingsplan
2008-2013
en
de
uitgangspunten
voor
het
nieuwe
ondernemingsplan voor de periode 2014-2020. Dit laatste ondernemingsplan is na een intensief traject en samenwerking met belanghouders, medewerkers en RvT tot stand gekomen. De Raad van Toezicht onderschrijft dit plan volledig en heeft het ondernemingsplan in 2013 vastgesteld. Volkshuisvestelijke opgave Met het bestuur is regelmatig overlegd in hoeverre afspraken die zijn vastgelegd in het ondernemingsplan over de realisatie van het bouwvolume, de leefbaarheid en het overleg met belanghebbenden worden nagekomen. Ook is de kwaliteit van het woningbezit een terugkerend thema. De periodieke bestuurlijke informatievoorziening ziet daarnaast toe op de volkshuisvestelijke prestaties, waarvoor doelstellingen in het ondernemingsplan zijn geformuleerd. Ook de informatiebulletins, die deel uitmaken van de bestuurlijke informatievoorziening van de directeurbestuurder, vormen een belangrijke bron van informatie over de volkshuisvestelijke vorderingen. WBV Amerongen en de landelijke politiek De RvT volgt nauwgezet de ontwikkelingen in de landelijke politiek op het gebied van de volkshuisvesting. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: - De nieuwe woningwet en het speelveld van corporaties - De verdeling tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en niet-DAEB. - Betaalbaarheid - De gevolgen van de verhuurderheffing en de financiële afwikkeling van Vestia Steeds weer is aan de orde dat de volkshuisvestelijke kaders en de positie van corporaties daarin aan snelle verandering onderhevig is. De inkomensgerelateerde huurverhoging, verhuurdersheffing, mogelijke wijziging van de DAEB-grens, verenging van het speelveld en de mogelijke rol van de gemeente in de toekomst zijn daarvan voorbeelden, die ook in het gesprek tussen bestuur en RvT steeds aan de orde komen. 2.1.3
Verantwoording
Overleg De RvT had in 2013 zeven reguliere vergaderingen met het bestuur. Daarnaast vonden diverse informele bijeenkomsten plaats, waaronder de gezamenlijke spiegeldag met bestuur, beleidsteam
11 en RvT. Op 19 juni 2013 werd de algemene ledenvergadering gehouden. In deze vergadering zijn besproken: - Actualiteiten in de volkhuisvesting - Het nieuwe ondernemingsplan - De jaarrekening (het bestuur is gedechargeerd) - Werving en selectie leden van de RvT. De
periodieke
rapportages,
het
jaarverslag
en
de
jaarrekening,
de
begroting
en
het
volkshuisvestingsverslag zijn besluitvormend besproken. De RvT kwam in januari 2014 bijeen om het functioneren van de directeur-bestuurder te bespreken. De conclusie was positief. Het realiseren van veel van de gestelde doelen in het ondernemingsplan is hier mede debet aan. Een samenvatting treft u onder de verantwoording van de remuneratiecommissie aan. Risicomanagement Het risicomanagementbeleid is in 2013 gecontinueerd. Daarbij is onder meer gebruik gemaakt van de risicoanalyses voor de organisatie en specifiek voor de projecten die periodiek zijn opgenomen in de perioderapportages. De RvT heeft in het verleden ook diverse risico’s benoemd die apart worden gemonitord: Risico
Risicobeschrijving
Beheersingsmaatregel
Heffingen rijk
huurverhogingen zijn noodzakelijk om
Geen extra maatregelen.
de financiële positie duurzaam te versterken
en
de
heffingen
te
voldoen. Dit is niet in lijn met het betaalbaarheidsbeleid. Grond posities
WBVA heeft het bezit over twee
Ontwikkelen fase II Eindseweg.
grondposities waarop projecten tot
Periodiek monitoren waardeontwikkeling.
stand gebracht moeten worden. WBVA
Maximale inzet op de claim Eindseweg.
draagt het risico van de waarde ontwikkeling. Financiële
Als gevolg van de sterke financiële
Herstelplannen indien niet wordt voldaan
kengetallen
druk op de begroting bestaat het
aan kengetallen. Zekerheden stellen dat
binnen de norm
risico dat niet aan alle normen van
duurzaam
WSW en CFV wordt voldaan.
Allemanswaard bewaarheid wordt.
Economische
Als
omstandigheden
omstandigheden
gevolg
van
ontwikkelingen,
de
economische
zijn
financiële
alsmede
herstel
na
oplevering
van
Scenarioanalyses / gevoeligheidsanalyses met behulp van WALS.
markt-
waardeontwikkelingen onzeker. Realisatie
Als
verkoopbeleid
omstandigheden
gevolg
van
de
economische
vinden
er
Wekelijkse verkoopoverleg directie met verkopende makelaar(s)
vertragingen plaats in de verkopen. Werkdruk
Formatieruimte werkzaamheden
neemt blijven
gelijk
af, of
Thans geen maatregel. Werk wordt binnen bestaande formatie uitgevoerd.
12 nemen toe. Beheerskosten
Beheerkosten van WBV Amerongen
Beheerskosten
liggen relatief hoog. In de komende
gemonitord. Begrotingen zijn taakstellend.
jaren
worden
de
worden
separaat
beheerkosten
middels bezuinigingen verlaagd. Reputatie
Risico dat reputatie slechter wordt.
Periodieke kwaliteits-onderzoeken middels USP.
Onderhoud
VoV-Waardering
Onvoorziene
onderhoudswerkzaam-
In 2012/2013 zijn risicobuffers ingebracht
heden leiden tot overschrijding van
in de begroting. Deze worden deels naar
taakstellende begroting.
2014 wverschoven.
Als gevolg van marktwaarde-mutaties
Ieder kwartaal wordt de waardering van
(economische
omstandigheden)
de VOV woningen gevolgd aan de hand van
constructiewaarde.
reële transacties. Daarnaast wordt eind
Fluctuaties hebben direct impact op
2013/begin 2014 de strategische analyse
het vermogen van de corporatie.
VOV-bezit opgesteld en ter vaststelling
fluctueert
de
door de RvT voorgelegd. Fiscaliteit
VSO II is complex wanneer er sprake is
De projecten zijn met behulp van fiscaal
van projecten.
specialisten
fiscaal
gewaardeerd.
De
risico’s nemen thans af. EU-regelgeving
Specifieke controlestromen ingericht.
Woonruimte-
Het
woonruimteverdelingssysteem
Modernisering van het verdelingssysteem
verdeling
vraagt veel handmatige handelingen.
in 2014 bij vervanging van website WBVA.
Daarnaast hoge foutgevoeligheid en
Hierdoor wordt een belangrijk deel van de
relatief hoge IC risico’s
woonruimteverdeling gemoderniseerd.
Woningcorporaties liggen onder het
Klokkenluidersregeling
vergrootglas van de media. Er is een
beleid. WBVA voert discussies altijd vanuit
hang naar transparantie en integer
transparantie.
Integriteit
en
integriteits-
handelen. Inkoopstromen Aankopen
Risico’s
in
het
kader
van
Functiescheiding
en specifieke interne
inkoopfraudes.
controle op grote aanbestedingen.
Aankopen vinden plaats tegen te hoge
Er
waarden/beheersmatige risico’s met
geprogrammeerd.
staan
thans
geen
aankopen
betrekking tot aangekocht vastgoed. Contact
Sleepgevaar met kas
Afbouw contact betalingsverkeer tot nihil.
betalingsverkeer 2.1.4
Besluiten en belangrijkste bespreekpunten Raad van Toezicht 2013
Zie bijlage 1. 2.1.5
Samenstelling RvT
Algemeen De RvT bestaat momenteel uit vijf leden die elk voor een periode van vier jaar zijn benoemd en die, conform de statuten, voor maximaal twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De nieuwe Governancecode van 1 juli 2011 zorgt er echter voor dat de zittingstermijn van drie toezichthouders (de heren Van Veenendaal, Stehouwer en Cornelisse) afloopt in 2012. Om de continuïteit en kwaliteit van de RvT te kunnen handhaven zijn op 16 januari 2012, tijdens een
13 extra algemene ledenvergadering, de heren Cornelisse en Stehouwer voorgedragen en herbenoemd voor maximaal twee jaar of zoveel eerder de nieuwe woningwet van kracht wordt. De selectie van de leden van de RvT is gebaseerd op de meest actuele profielschets zoals die is vastgesteld door de algemene ledenvergadering van WBV Amerongen. De leden van de RvT zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Gegevens lid RvT
Nevenfuncties
Benoemd
Aftreden
Herbenoemd Dhr. R. Cornelisse
Ondernemer,
12-02-2004
(voorzitter)
Geen betaalde nevenfuncties.
23-06-2008
Dhr. Ir. J.P. Stehouwer
Ondernemer en financieel adviseur,
23-06-2004
(vicevoorzitter)
Geen betaalde nevenfuncties.
23-06-2008
Geboorte jaar
2014*
1954
2014*
1963
22-06-2011
2015
1967
22-06-2011
2015
1960
20-11-2012
2016
1963
16-01-2012
16-01-2012 Dhr. Drs. N.C. van Veen
Manager bij een zorginstelling Geen betaalde nevenfuncties.
Dhr. Mr. H.J.A. Mesdag
Jurist Lid Raad van Advies huurcommissie
Mw. Mr. M. Straks MHA
Jurist Bestuurder bij Stichting Kalorama Lid RvC Avelijn
*) of zoveel eerder als via de woningwet of daaraan ten grondslag liggend overgangsrecht wordt geregeld en in continuïteit van de bedrijfsvoering mogelijk is. In 2013 is daarnaast gestart met de werving en selectie van twee nieuwe leden ter vervanging van de leden Cornelisse en Stehouwer. De werving is eind 2013 voltooid en benoeming heeft plaatsgevonden in een extra Algemene Ledenvergadering op 27 januari 2014. Reglement Op 13 december 2011 is een gewijzigd reglement vastgesteld, waarbij de nieuwe Governancecode Woningcorporaties van 1 juli 2011 zoveel mogelijk is gevolgd. Het vastgestelde reglement is op de website van WBV Amerongen geplaatst. Bezoldiging Op 22 juni 2011 is de algemene ledenvergadering akkoord gegaan met het aanpassen van de honorering van de RvT. Voor hun werkzaamheden ontvingen de leden van de Raad van Toezicht een bruto vergoeding. Voor leden bedraagt deze € 5.000 bruto per jaar, voor de voorzitter bedraagt deze € 6.500 bruto per jaar. Voorheen ontvingen de leden een netto vergoeding per jaar van € 2.000,- (leden) en € 3.000,- (voorzitter). De kosten in verband met vergaderingen, opleidingen en de jaarlijkse spiegeldag bedroegen € 15.200 (2012: € 21.200). De specificatie is als volgt:
14 2013
2012
Kosten vergaderen
2.700
3.600
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
2.800
2.600
Werving nieuwe RvT-leden
8.700
13.000
Lidmaatschap VTW en overige kosten
1.000
2.000
15.200
21.200
Totaal overige kosten RvT 2.1.6
Integriteit Alle leden van de RvT zijn onafhankelijk van WBV Amerongen, het bestuur en jegens elkaar. Zij onderhouden geen banden met afnemers of toeleveranciers. Er zijn geen tegenstrijdige belangen en er zijn geen betaalde nevenfuncties met mogelijke tegenstrijdige belangen gemeld. Voor de geldende criteria wordt verwezen naar het reglement RvT en de integriteitscode.
2.1.7
Zelfevaluatie De laatste zelfevaluatie van de RvT dateert uit 2012. De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van een extern deskundige. Bij de zelfevaluatie zijn aandachts- en ontwikkelingspunten benoemd, die in de komende periode worden meegenomen in de vergaderstructuren en werkwijze van de RvT. In 2013 heeft geen geformaliseerde zelfevaluatie plaatsgehad.
2.1.8
Aanstelling en honorering bestuur WBV Amerongen wordt bestuurd door een directeur die tevens bestuurder is. Zijn personalia zijn als volgt:
Naam
drs. J.I.F. Broekhuizen
Leeftijd
18 maart 1948 (65 jaar per 31-12-2013)
Nevenfuncties
- Adviseur Shelter Consult B.V. te De Bilt - Bestuurder Stichting Shelter te Breda - DGA Adviesbureau Broekhuizen B.V. - Voorzitter Stichting VoV Midden-Nederland
Werkzaam in huidige functie sinds
15 november 2004
Werkzaam bij de organisatie sinds
Medio 2001 (als adviseur en later als algemeen manager)
Duur benoeming
Onbepaalde tijd per dag opzegbaar van de zijde van WBV Amerongen. Geen vergoedingsregeling bij beëindiging, ook niet inzake pensioen.
De aanstelling is gerelateerd aan te behalen doelen welke zijn vastgelegd in het ondernemingsplan. Toetsing daarvan heeft plaatsgevonden. De statutair bestuurder is in dienst van adviesbureau Shelter Consult B.V. Honorering directeur-bestuurder Op 10 maart 2008 is met Shelter Consult B.V. een contract opgesteld en getekend, omvattende een vergoeding van 50% van € 10.925 per maand exclusief BTW voor enerzijds de toegelaten instelling en anderzijds 50% van ditzelfde bedrag ten laste van de WBVA Holding B.V. In deze vergoeding zijn
15 alle kosten opgenomen. In afwijking van de contractuur, is door Shelter Consult aangegeven dat zij afziet van een deel van de vergoeding, om deze binnen drie jaar in overeenstemming te laten zijn met het WNT regime. In 2013 is daartoe een totaalbedrag van € 111.447 gedeclareerd. Er zijn geen andere afspraken gemaakt dan dat het contract van de kant van WBV Amerongen per dag en van de kant van Shelter Consult per maand opzegbaar is. Het contract wordt door de RvT doorgezet in het kader van de afwikkeling en specifieke kennis van het project Allemanswaard. Verslag van de remuneratiecommissie over het jaar 2013 Beloningsbeleid De RvT van WBVA streeft een beloningsbeleid na dat in lijn ligt met de omvang, ambities, marktpositie en het risicoprofiel van de organisatie. Als grondslag voor de beloning werd gebruik gemaakt van de normeringen vastgelegd in het advies van de Commissie Izeboud. In 2011 is deze beloning extern getoetst en billijk bevonden. Eind 2012 is een circulaire gepubliceerd ten aanzien van het beloningsbeleid c.q. de maximale bezoldigingen in de corporatiesector, gebaseerd op de WNT die in de maak was. In dit beleid is een overgangsrecht benoemd, waaronder het contract met de huidige directeur-bestuurder valt. De directeur-bestuurder van WBVA heeft einde 2012 aangegeven met ingang van 1-1-2013 vrijwillig en gefaseerd afstand te doen van een deel van de huidige vergoeding, op een dusdanige wijze dat de vergoeding binnen drie jaar tijd in overeenstemming is met de genormeerde maximale vergoeding. Dit is een eenzijdig aanbod dat door de RvT in dank is aangenomen, en waarvoor de regie bij de directeur-bestuurder zelf ligt. De RvT is in 2013 op de hoogte gesteld van het afbouwschema, dat is gebaseerd op de nieuwe WNT. De RvT heeft geconstateerd dat in 2013 afbouw conform dit schema (zie tabel) heeft plaatsgehad. De maximale bezoldiging is in de Staatscourant van 29 november 2013 (nr. 33942) gepubliceerd en bedraagt € 82.100,- voor WBVA in haar huidige omvang (peildatum verhuurbare eenheden is 1 januari 2013).
Tabel: afbouwschema bezoldiging directeur-bestuurder WBVA op basis van nieuwe WNT Prestaties De prestaties van WBVA zijn gemeten aan de hand van de mate van realisatie van de strategische doelstellingen zoals deze zijn verankerd in het Ondernemingsplan 2008-2013, dat ook voor het jaar 2012 en 2013 van toepassing is. De mate van realisatie van het ondernemingsplan wordt tussentijds gerapporteerd met voortgangsoverzichten. Achterstanden of afwijkingen van het ondernemingsplan zijn periodiek onderbouwd gerapporteerd aan de RvT. In algemene zin is vastgesteld dat het Ondernemingsplan 2008-2011 gevolgd wordt en dat
de
prestaties in lijn liggen met de verwachtingen. In verband met de externe inleen van de directeurbestuurder wordt per definitie geen variabele beloning uitgekeerd.
16 Bij de prestatiebeoordeling over het jaar 2013 heeft de realisatie van project Allemanswaard conform planning en begroting, formulering van en besluitvorming over het ondernemingsplan 20142020 en het strategisch voorraadbeleid een belangrijke rol gespeeld. De RvT is van mening dat door de kennis en inzet van de directeur-bestuurder er een toekomstbestendig ondernemingsplan en voorraadbeleid tot stand is gekomen en dat er is gestuurd op tijdige realisatie van het project Allemanswaard binnen de vastgestelde kaders. Dit verslag van de remuneratiecommissie over 2013 is opgesteld op 09-01-2014 is met de directeurbestuurder gedeeld op 16-01-2014. De remuneratiecommissie van de RvT R. Cornelisse N. C. van Veen 2.1.9
Corporate Governance
Algemeen Corporate Governance is voor de RvT als volgt te omschrijven: “Corporate Governance is een stelsel voor bestuur en commissarissen inhoudende een aantal regels voor een evenwichtige verdeling van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van genoemde partijen met publiekelijke verantwoording door bestuur en commissarissen.”. Voor de RvT is transparantie bij het besturen van WBV Amerongen van groot belang. Daarbij moeten de belangen van alle belanghebbenden worden meegewogen. Governance code woningcorporaties WBV Amerongen onderschrijft de Governance code van juli 2011 en handelt naar deze code. Periodiek overleg met de accountant WBV Amerongen heeft In 2013 overlegd met de onafhankelijk accountant over zijn bevindingen bij de jaarrekeningcontrole en het niveau van interne beheersing. Daarbij zijn onder andere de ambities aan de orde gekomen betreffende risicomanagement in relatie tot het risicoprofiel van de organisatie. Ook is gesproken over het project Allemanswaard en de passendheid daarvan binnen de financiële kaders van de corporaties. 2.1.10 Verklaring De RvT heeft de jaarrekening 2013, die de balans, de winst- en verliesrekening, de toelichting daarop en het volkshuisvestingsverslag omvat, bestudeerd. Deze jaarrekening werd door accountantskantoor
PwC
Accountants
N.V.
gecontroleerd
en
goedgekeurd.
Ten aanzien van alle aspecten van deze jaarrekening is overleg gevoerd met de onafhankelijk accountant. De Raad van Toezicht kan zich met deze jaarrekening verenigen en heeft deze in haar vergadering van 26 mei 2014 vastgesteld.
17 Toezicht op het bestuur De RvT heeft geconstateerd dat het bestuur bestuurt op basis van de hoofdlijnen zoals vastgelegd in het Ondernemingsplan 2008-2013. Er zijn geen onregelmatigheden vastgesteld en er waren geen signalen van belangenverstrengeling. De beheerskosten zijn in het verslagjaar zoveel als mogelijk teruggedrongen. De hoogte van deze kosten zijn, gezien de ambities van WBV Amerongen, verklaarbaar. In de komende jaren wordt de neerwaartse lijn, zoals is begroot, nauwlettend gevolgd. WBV Amerongen heeft in 2013 laten zien een corporatie te zijn die oog heeft voor de diverse belanghebbenden en die zich bewust is van haar volkshuisvestelijke opgave. De RvT heeft waardering voor de inzet, werkwijze en resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit tegenover de directie en medewerkers van WBV Amerongen. Zij ziet met vertrouwen de toekomst met het nieuwe ondernemingsplan 2014-2020 tegemoet. Was getekend, De heer J.P. Stehouwer Vicevoorzitter RvT 2.2
Verslag van het bestuur
De Corporate Governance voor het bestuur richt zich op het hebben van een visie op Corporate Governance, de prestatiesturing en het risicomanagement. Deze rapportage gaat in op deze drie onderdelen. 2.2.1
De visie van het bestuur
In de Governance code zijn voor het bestuur drie principes vastgelegd: -
de taak en werkwijze (reglement Raad van Toezicht en directeur-bestuurder);
-
de bezoldiging (Reglement remuneratiecommissie);
-
de tegenstrijdige belangen (Integriteitscode en Klokkenluidersregeling).
In de ‘taak en werkwijze’ is de rol van het bestuur expliciet vastgelegd en verankerd in het Reglement Raad van Toezicht en directeur-bestuurder van 13 december 2011. Dit reglement is op onze website terug te vinden. Integriteit en afspraken ter voorkoming belangenverstrengeling Omdat de directeur-bestuurder is ingeleend van een bureau dat in de corporatiesector zowel interim- als adviesdiensten verleent, zijn additionele afspraken gemaakt over de tegenstrijdige belangen die daardoor zouden kunnen spelen. De hoofdlijn van de code luidt daarbij als volgt: ‘Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de bestuurders wordt vermeden’. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurders spelen, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of de betreffende bestuurders, moeten worden goedgekeurd door de RvT. 2.2.2
Vormgeving zelfstandigheid
Besloten is om voor de eerst komende twee jaar van de ondernemingsplanperiode 2014 – 2020 in ieder geval als zelfstandige corporatie door te gaan. Voor de RvT geldt daarbij echter nog wel het principe dat een samenwerking of fusie relevant kan zijn wanneer deze een meerwaarde heeft voor
18 de klanten van WBV Amerongen. De meerwaarde bevindt zich op het gebied van de kwaliteit van de dienstverlening, de volkshuisvestelijke prestaties, de continuïteit van de werkorganisatie (onderscheiden naar zowel de back- als de frontoffice) en de versterking van de financiële continuïteit van de woningbouwvereniging. Daarnaast moet er chemie en versterking zijn tussen beide organisaties op het gebied van de volkshuisvestelijke ambities en ambities op het terrein van het maatschappelijk ondernemen. Voor iedere potentiële samenwerking of fusie is de instemming van de vereniging en sinds 2010 ook de belanghebbendenvertegenwoordiging noodzakelijk. 2.2.3
Samenwerkingen
In het kader van het project Allemanswaard en de snel opvolgende wijzigingen in de volkshuisvesting heeft WBV Amerongen met diverse partijen gesprekken om samenwerkingen tot stand te brengen. Een natuurlijke partner is daarbij de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Specifieke samenwerkingen komen aan de orde in het kader van Allemanswaard. Gedacht wordt daarbij aan samenwerkingen tussen zorgpartners, om een optimale meerwaarde in de health & care binnen Allemanswaard te krijgen. Andere samenwerkingen zijn te vinden in het coöperatief verband Stek.NU, de federatie van corporaties op de Utrechtse Heuvelrug en waar mogelijk inhoudelijke samenwerkingen met andere corporaties op specialistische gebieden. 2.2.4
Prestatiesturing
Uitgangspunt voor de prestatiesturing is in de toekomst het vigerende ondernemingsplan 2014 2020. In 2013 was nog het verlengde ondernemingsplan 2008-2013 leidend. In het ondernemingsplan 2008 – 2013 zijn jaarlijks doelstellingen geformuleerd die nauwgezet gevolgd worden in relatie tot hun realisatie en tussentijdse knelpunten die hierbij optreden. Belangrijke prestatiegebieden zijn: -
volkshuisvestelijke doelstellingen: leefbaarheid, woonkwaliteit, duurzaamheid van het bezit;
-
kwaliteit van de dienstverlening;
-
effectiviteit en efficiency in de onderhoudsdienstverlening, irt kwaliteit van het bezit;
-
opereren binnen de financiële parameters, zoals deze zijn geformuleerd in het financieel beleid en treasury statuut;
-
het realiseren van de projecten Allemanswaard, Eindseweg en Kwekerij.
Over de realisatie van prestaties wordt periodiek met de verantwoordelijke functionarissen gesproken. Daarnaast maakt prestatiesturing onderdeel uit van de periodieke rapportages en informatiebulletins van de directeur bestuurder. 2.2.5
Prestatieresultaten
De beschikbare versus de noodzakelijke formatie is een belangrijke factor binnen de prestatiesturing. In 2011 is door Atrivé een analyse gemaakt van de benodigde formatie ten opzichte van de voorliggende taken en ambities. In 2012 is, in navolging van 2011, een temporisatie van een aantal ambities ingezet. Het betreft onder andere het laten vervallen van enkele projecten en voorgenomen automatiseringsuitbreidingen en/of –aanpassingen.
De conclusie van de analyse 2013 op hoofdlijnen is als volgt: -
In 2013 is met een kleinere formatie gewerkt dan op basis van de ambitie gewenst is.
19 -
WBV Amerongen heeft in relatie tot haar bezit een relatief grote voorraad woningen in de constructie Verkopen onder Voorwaarden verkocht. Hoewel deze woningen verkocht zijn, blijven ze gebonden aan de corporatie.
-
Een deel van de doelstellingen die veel formatie vergen, maar niet strikt noodzakelijk zijn om nu te realiseren, is naar achteren gezet in de tijd.
-
Tot en met 2015 worden alleen de projecten uit de huidige prognoses uitgevoerd. Het betreft Allemanswaard, Eindseweg en Kwekerij.
Op basis van de huidige inzet is geconstateerd dat wordt gewerkt binnen de doelstellingen die in de begroting zijn geformuleerd. 2.2.6
Risicomanagement
Het bestuur is verantwoordelijk voor een op de corporatie toegesneden systeem van interne risicobeheersing en -controle. Als instrumenten worden in ieder geval gehanteerd: -
Risicoanalyses met betrekking tot de totale strategie.
-
Risicoanalyses met betrekking tot de kwaliteit van de dienstverlening, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen.
-
Risicoanalyses specifiek toegesneden op lopende projecten in eigen ontwikkeling.
-
Handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving.
-
Systeem van monitoren en rapportering daarvan via periodieke rapportages.
Het risicomanagement vindt plaats op basis van de strategieën die zijn ingezet in het ondernemingsplan, de revisie daarop in de afgelopen jaren en de uitkomsten van de visitatie. Daarnaast wordt gestuurd op kwaliteit van bezit en dienstverlening. Dit laatste is ondergebracht bij bureau USP. In de laatste meting in 2011 lagen de resultaten tussen 7,6 tot 7,8. Dit gaf reden tot tevredenheid. Destijds is geconstateerd dat er verbetering mogelijk en noodzakelijk is in de afhandeling van het klachtenonderhoud. In 2014 worden de resultaten inzake tevredenheid opnieuw door USP gemeten. Scenario-denken WBV Amerongen werkte in haar risicomanagement al meerdere jaren vanuit ‘scenario-denken’. Dat betekent dat alle uitgangspunten in de begroting worden getoetst op gevoeligheid binnen een Monte-Carlosimulatie. Vanaf
2012 is daarnaast heel expliciet gestart met het inbedden van
scenario’s die samenhangen met voorgenomen beleid van de politiek en de gevolgen daarvan voor de corporatie op zich. Dat betekent concreet dat WBV Amerongen haar begrotingsstrategie zo heeft ingericht dat ook de mogelijke effecten van overheidsbeleid zo maximaal en voorzichtig mogelijk zijn ingerekend. De meerjarenbegroting is dan ook voorzienend in het kader van de aanstaande heffingen en huurverhogingen. WBV Amerongen voelt zich verantwoordelijk om na te denken over alternatieven voor het regeeren woonakkoord, zodanig dat alle doelen voor de woningmarkt, alsmede de financiële continuïteit van de corporatie(sector) geborgd zijn. Zij spant zich daar dan ook actief voor in. Informatievoorziening Het bestuur stemt met de RvT de wijze af waarop de informatievoorziening met de bijbehorende analyses wordt ingericht. Daartoe is enige jaren geleden het Informatiestatuut opgesteld, dat als leidraad voor de informatievoorziening tussen de directeur-bestuurder en de RvT dient. Ook in het reglement van de RvT worden expliciet de onderwerpen en de frequentie van informatievoorziening
20 beschreven. In het jaar 2013 was wederom sprake van het verstrekken van informatie van de directeur-bestuurder via zogenaamde info’s aan de leden van de RvT. Dit systeem wordt door beide partijen als nuttig en zinvol ervaren. In de info’s worden voortgang, achtergronden en zienswijzen op actuele zaken van de directeur-bestuurder direct beschikbaar gesteld aan de leden van de RvT. De ambities op korte termijn voor de nieuwbouw en aankoop
zijn aangepast aan de opgave
Allemanswaard, zoals die thans wordt uitgevoerd. Dat betekent derhalve dat voorlopig veel productie ‘on hold’ is gezet en eerst Allemanswaard, Eindseweg en Kwekerij worden afgewikkeld. Nadat Allemanswaard, Eindseweg en Kwekerij zijn afgewikkeld, zal WBV Amerongen daarom ook haar investeringen gaan plannen op basis van beschikbare investeringsvolumes. Dit draagt ertoe bij dat de financiële kengetallen duurzaam blijven voldoen aan de uitgangspunten die hiervoor zijn benoemd in het financieel beleid. In 2013 is er – evenals in voorgaande jaren - voor gekozen vermogensversterkende middelen voor volkshuisvestelijke doelen in te zetten. Gedurende een periode van vijf jaar worden circa 75 tot 125 woningen verkocht. De minister van (toen nog) Wonen, Wijken en Integratie heeft daaraan zijn / haar goedkeuring gegeven. Met de verkopen wordt de doorstroming naar de koopmarkt bevorderd. De aantallen in nieuwbouw en aankopen zijn afdoende om het wegvallende directe rendement van de te verkopen woningen op termijn op te vangen en de wachtlijsten voor de sociale huur te bekorten. Het externe toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting hangt samen met de uitvoering van het project Allemanswaard en de monitoring-afspraken die hierover zijn gemaakt met het CFV en WSW. Na afronding van het project Allemanswaard voldoet WBV Amerongen aan de eisen van het CFV en het WSW inzake de operationele vereisten. Waar dit mogelijk is, zijn financiële risico’s ondergebracht in de verbindingen van WBV Amerongen. Het betreft hier onder andere activiteiten die niet direct behoren tot de kerntaken van een woningcorporatie, waaronder bedrijfsmatig onroerend goed. Bijvoorbeeld een apotheek en een DAEB-verhuring aan een zorginstelling voor onder andere zuigelingenzorg. De exploitatieresultaten van het bedrijfsmatig onroerend goed zijn positief. Activiteiten zijn er in het huidige tijdsgewricht meer dan genoeg. De accenten komen daarmee de komende periode ook sterk te liggen op het terugbrengen van de leningportefeuille, de loan to value, het herformuleren en realiseren van ambities en prestaties, met als uiteindelijk doel de belangen van de doelgroep van beleid te waarborgen. Was getekend,
drs. J.I.F. Broekhuizen Directeur-bestuurder
21 3.
Strategie en beleid
De strategie en het beleid voor de komende jaren is vastgelegd in het ondernemingsplan “Partner in Wonen” voor de periode 2014-2020. Dit document dat is samengesteld is nauwe samenwerking met interne en externe partners is in 2013 vastgesteld door de Raad van Toezicht. Het ondernemingsplan is opgebouwd rondom 10 hoofddoelstellingen zo blijkt ook uit onderstaande figuur. Voor het totale ondernemingsplan wordt verwezen naar de website van WBV Amerongen.
22 4. 4.1 4.1.1
WBV Amerongen in de maatschappij Maatschappelijk Ondernemen Wat is maatschappelijk ondernemen?
Maatschappelijk ondernemen is het oplossen van maatschappelijke vraagstukken rondom het wonen. Daarbij is het van belang dat naast goed en tevreden wonen in dorp en wijk er ook prestaties worden geleverd, door de WBV Amerongen, waarmee de maatschappij gediend is. Verder worden er voorwaarden verbonden aan het maatschappelijk ondernemen: het moet in dialoog met klanten en partners gaan. De beleidskeuzes moeten worden verantwoord, waarna dit moet leiden tot vertrouwen vanuit de maatschappij. 4.2
Maatschappelijke situatie en vraagstukken rondom het wonen nu en in de toekomst
Belangrijke
onderwerpen
voor
WBV
Amerongen
zijn
vraagstukken
rondom
de
huidige
volkshuisvestelijke situatie en het wonen nu en in de toekomst. Deze vraagstukken kunnen onderscheiden worden naar landelijke politiek en de volkshuisvestelijke ontwikkelingen bij de provincie, de gemeente en de plaatselijke federatie van woningcorporaties waarbinnen WBV Amerongen werkzaam is. Tot slot wordt ingegaan op de werkzaamheden binnen WBV Amerongen zelf en de toekomst van Amerongen. 4.2.1
Maatschappelijke vraagstukken op landelijk niveau
De maatschappelijke situatie rondom woningcorporaties is snel aan veranderingen onderhevig. Na alle problemen rondom enkele corporaties (met name Vestia), de economische crisis en de doorwerking daarvan naar de woningmarkt en de bouwnijverheid en de verhuurdersheffingen, staan corporaties op een kruispunt in de tijd. Meer dan ooit staat de legitimiteit van woningcorporaties ter discussie en lijkt het erop dat hun sociale rol omslaat in een belastingwingebied. Meer dan ooit ook moeten corporaties hun best gaan doen zich te bewijzen op hun kerntaken, terwijl door de verhuurdersheffing de middelen om dat te doen veel te beperkt zijn. De relatie met de huidige en toekomstige huurders wordt daarmee zwaar, zeer zwaar op de proef gesteld. Daarnaast is de corporatiesector een zeer belangrijke schakel in de bouwsector, die langzamerhand is stil komen te liggen. De landelijke politiek heeft daarbij ook de rolverdeling tussen gemeenten en corporaties gewijzigd in het laatste regeerakkoord tussen PvdA en VVD, dat de basis is voor de regering Rutte II. De externe toezichthouders achten het in hun belang de lening portefeuille en de omvang door de staat gegarandeerde lening portefeuille van de woningcorporaties verder terug te dringen en zo mogelijk tot nul te reduceren. Daarmee worden ook alle volkshuisvestelijke investeringsactiviteiten zodanig beperkt dat aankoop en nieuwbouw tot het verleden dreigt te gaan behoren. De komende jaren hangen de corporatiesector dan ook de nodige uitdagingen boven het hoofd. De sector moet haar kosten verlagen, gaan benchmarken en net zo efficiënt worden als vastgoedbeleggers. Een belangrijk knelpunt is echter het feit dat het kengetal voor efficiëntie is gebaseerd op de huren die bij commerciële beleggers gemiddeld zo’n 35% hoger liggen dan bij corporaties wenselijk en mogelijk is. De corporaties zullen middelen moeten vrijmaken om de heffingen te betalen, zich op een aantal terreinen stevig moeten terugtrekken en bovendien in dialoog moeten treden met de huurder om uit te leggen waarom hij meebetaalt aan de verhuurdersheffingen. De dialoog met de gemeentelijke overheid moet worden versterkt. Er moet een nieuwe symbiose worden gemaakt tussen de gemeentelijke overheid en corporaties. En... als het kan, moet worden gezorgd dat er weer een bouwproductie op gang wordt gebracht.
23
4.2.2
Maatschappelijke vraagstukken op provinciaal niveau
Een belangrijk document, dat lang is voorbereid betreft het streekplan voor de gehele provincie Utrecht voor de komende vijftien jaar. In voorgaande versies van de streekplannen waren de contouren voor woningbouw dusdanig ingetekend, dat een optimale exploitatie van Eindseweg beperkt, maar niet uitgesloten was. WBV Amerongen heeft jarenlang via alle mogelijke kanalen inspanningen geleverd om de rode contour op de Eindseweg in Overberg te verleggen, om een organische ontwikkeling van de dorpskern Overberg mogelijk te maken. Dat is begin 2013 realiteit geworden door een amendement van SGP, CDA en PVV in de Provinciale Staten. Er zijn nu meer mogelijkheden voor de toekomstige ontwikkeling van Overberg dan eerder het geval was. Er kunnen in Overberg in principe 50 woningen gebouwd gaan worden op plaatsen, waar de WBV Amerongen onder meer het eigendom heeft.
4.2.3
Maatschappelijke vraagstukken op gemeentelijk niveau
De gesignaleerde vraagstukken op het gemeentelijke niveau hebben een plaats gekregen in de evaluatie van de woonvisie en het prestatieconvenant 2014 - 2018. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft met de Federatie van woningcorporaties een prestatieconvenant opgesteld. Dit convenant is begin 2014 door alle partijen ondertekend. De vier belangrijke thema’s zijn daarbij: -
Het vergroten van de doorstroming en het bestrijden van scheefheid.
-
Het bedienen van de doelgroep van beleid met een inkomen tussen 1 en 1,5 x modaal
-
Nieuwbouw met onder meer levensloopbestendige woningen.
-
Het bijdragen aan de duurzaamheid, dat wil zeggen het verbeteren van de kwaliteit van relaties tussen mens en milieu, om bij te dragen aan een vitale economie, het huisvesten van mensen en hun woonomgeving.
Voorzieningenniveau in de dorpskernen van de gemeente Utrechtse Heuvelrug Uit gezamenlijk onderzoek van de corporaties met een hoofdvestiging op de Utrechtse Heuvelrug is gebleken dat de tevredenheid over het voorzieningenniveau het laagst is in Amerongen. Met de gemeente als partner worden de wensen van de bewoners van Amerongen uitgewerkt in het project Allemanswaard. De vraag van de bevolking naar meer en gedifferentieerde winkelvoorzieningen, het ontwikkelen van een gezondheidscentrum en het bouwen van woningen voor starters en senioren wordt in dit project gerealiseerd.
24 Woonservicegebieden Binnen de dorpskern Amerongen wordt door WBV Amerongen gewerkt aan het gezondheidscentrum Allemanswaard een samenwerkingsverband dat minimaal bestaat uit een apotheek, (zo mogelijk lokale)
huisartsen,
fysiotherapeuten
gezondheidscentrum in Allemanswaard
en
huishoudelijke
zorg.
Het
realiseren
van
een
in een vergaande vorm van samenwerking met het
gezondheidscentrum in Maarn is daarnaast in onderzoek sinds medio 2013. Met bureau Sinfore is gekeken op basis van bevolkingssamenstelling, doelgroepen van beleid en zorgbehoefte waar de gezondheidscentra op de Utrechtse heuvelrug het best hun geografische plaats zouden kunnen krijgen. Dit is aan het bestuur en de werkorganisaties van corporaties en gemeente Utrechtse Heuvelrug voorgelegd en besproken. Nieuwbouwproductie en levensloopbestendig bouwen De nieuwbouwproductie binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug is laag in relatie tot de ambities die zijn vastgelegd in het prestatieconvenant tussen gemeente en plaatselijke corporaties. De huidige situatie in de sector en de aankomende rijksmaatregelen zorgen dat de financiële ruimte beperkt is om nieuwe uitdagingen aan te gaan. Ook ontwikkelaars en beleggers zijn op dit moment maar beperkt in beeld. Dat betekent dat het moeilijk is nieuwe projecten te ontwikkelen en van de grond te brengen, inclusief het levensloopbestendig bouwen. Groei van het aantal woningzoekenden en oplopende wachttijden Onder invloed van het beperkt beschikbaar komen van nieuwe woningen, blijven wachttijden oplopen en is er zeer beperkte doorstroming mogelijk. WBV Amerongen zette in 2013 in op een omvangrijkere doorstroming bij de oplevering van Allemanswaard. In het hoofdstuk tevredenheid woningzoekenden wordt daar gedetailleerder op ingegaan. WBV Amerongen realiseert daarbij buiten Woningnet om haar bijdrage aan het terugdringen van het aantal woningzoekenden en de wachttijden. Het ontbreken van tijdelijke huisvestingsmogelijkheden In de woningbehoeftenonderzoeken wordt de behoefte aan tijdelijke huisvesting veelal niet expliciet zichtbaar gemaakt. In afwachting van nieuwbouw op het zogenoemde Molenterrein in Amerongen zijn tijdelijk een aantal woningen in beheer bij de WBV Amerongen, die eigendom zijn van bouwbedrijf Van Wijnen BV. Deze woningen worden benut voor tijdelijke huisvesting en vervullen een rol in de oplossing van de vraag naar tijdelijke huisvesting. WBV Amerongen streeft naar meerdere short stay locaties. Het bijdragen aan de duurzaamheid De afspraken over het terugdringen van energielasten als onderdeel van de woonlasten krijgen een verder vervolg, onder meer in het streven om gemiddeld een energielabel B te realiseren in de komende ondernemingsplanperiode van 2014 tot 2020. 4.2.4
Verslag belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV)
WBV Amerongen vindt dat de mensen voor wie ze werkt, het voor het zeggen moeten hebben. Daarom is de BHV belangrijk voor WBV Amerongen. De BHV is statutair verankerd binnen de organisatie. De leden van de BHV vormen een afspiegeling van de verschillende belangen en beleidsterreinen van de bij WBV Amerongen betrokken mensen. Het aantal leden is gelijk aan het
25 aantal bij de vereniging betrokken beleidsterreinen, zoals in de statuten van de vereniging omschreven. De BHV kent een eigen reglement en bepaalt de maatschappelijke agenda van de WBV Amerongen. De BHV heeft tot taak om de directie gevraagd en ongevraagd te adviseren bij: -
de beleidsvorming en de uitvoering van het maatschappelijk beleid;
-
het oplossen van de maatschappelijke problemen rondom het wonen;
-
de toetsing of de ontwikkeling van de maatschappelijke onderneming Amerongen verloopt zoals gewenst en bedoeld is.
De
belanghebbendenvertegenwoordiging
is
in
2013
zes
maal
bijeen
gekomen.
Op
http://www.woningbouwamerongen.nl/overons/vertegenwoordiging zijn de achtergronden te lezen van de oprichting van de BHV, meer over haar taken, verantwoordelijkheden en worden de leden in een persoonlijk interview voorgesteld. BHV-agenda 2013 De leden van de BHV bepalen zelf de onderwerpen door de maatschappelijke agenda op te halen uit het werkgebied en bij relevante doelgroepen. De voorbereiding en organisatie van de BHVbijeenkomsten wordt door de BHV-leden zelf verzorgd. Uiteindelijk zijn door middel van discussie en prioritering door de BHV de volgende onderwerpen in 2013 besproken: -
21 januari 2013: Strategisch Voorraad Beheer
-
11 maart 2013: Bespreken concept Ondernemingsplan 2014 – 2020.
-
8 april 2013: Partnership WBV Amerongen en gemeente Utrechtse Heuvelrug.
-
8 juli 2013: Kennisoverdracht Actualiteiten in de Volkshuisvesting.
-
7 oktober 2013: ´Sociale koop, de verschillen en mogelijkheden en financieringsconstructies´.
-
11 november 2013: De organisatie is “ingericht” als Woon lab om de kansen en mogelijkheden in tijden van crisis te bespreken en te komen tot aanbevelingen en adviezen voor de directeur bestuurder.
In aansluiting op de BHV bijeenkomsten is er op bestuurlijk niveau overleg geweest tussen gemeente en WBV Amerongen om invulling te geven aan de door de BHV geadviseerde Atelierdagen. De BHV heeft geadviseerd Atelierdagen te organiseren
waarin WBV Amerongen en gemeente Utrechtse
Heuvelrug samenwerken: -
aan het oplossen van knelpunten;
-
aan het starten van een aantal inspirerende projecten;
-
aan het experimenteren met nieuwe ontwikkelingen in onze gemeente.
Atelierdag Op 4 juli 2013 is een eerste Atelierdag georganiseerd. De leden van de BHV hebben een negental onderwerpen (knelpunten, projecten en experimenten) genoemd in de presentatie op 8 april. Van deze onderwerpen stonden volgende onderwerpen op de agenda voor de atelierdag: Project Allemanswaard voltooien (Carre fase 2 en 3 ), Toekomst Vestia Woningen in Leersum,
26 Herontwikkeling Napoleonschuur en `Skaeve Huuse´. De wethouder noemde de Atelierdag met WBV Amerongen inspirerend. Er zijn concrete afspraken gemaakt en zaken afgestemd. 5.
Doelgroepen
5.1
Bestaande klanten
Deze doelgroep bestaat uit drie klantgroepen:
De zittende huurder
De zittende sociale koper
De zittende maatschappelijke organisaties
5.1.1
De zittende huurder
Inleiding Het jaar 2013 kenmerkte zich voor de zittende huurder voornamelijk door de invoering van de inkomensafhankelijke
huurverhoging.
Daar
waar
WBV
Amerongen
bij
voorkeur
een
prijs/kwaliteitsbeleid voert, werd nu door de politiek een gedifferentieerde huurverhoging opgesteld, waarbij de huishoudens met de hoogste inkomens een extra hoge huurverhoging opgelegd kregen. Ten gevolge van afspraken met de toezichthouders heeft WBV Amerongen deze huurverhogingsvoorstellen overgenomen, zij het dat het prijs/kwaliteitsbeleid niet geheel is verlaten. Alle huren zijn n.l. afgetopt op de kwaliteitsgrens, nadat zij eerder al afgetopt waren op de sociale huurgrens. Door het Huurdersplatform is in dit kader gewezen op het betaalbaar houden van de huren. De betaalbaarheid van het wonen in relatie tot de beschikbaarheid en de kwaliteit is daarmee op de agenda voor 2014 geplaatst als belangrijk onderwerp van gesprek met alle stakeholders. Scheefwonen en doorstroming Naast de perikelen rondom het scheef wonen, waarbij de hoogte van de huur in relatie tot het inkomen wordt bekeken, is een belangrijk gegeven dat de zittende huurder niet alleen soms scheef woont op basis van zijn inkomen. Veel zittende huurders wonen niet in een passende woning. Het bezit van WBV Amerongen bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen, vaak met een flink formaat tuin. Voor gezinnen uitermate geschikt, voor ouderen, soms alleen, vaak met beperkingen, uiteindelijk veel te groot en te bewerkelijk. Deze dank zij de vergrijzing groeiende groep bewoners heeft vaak wel een woonwens, maar heeft nauwelijks de mogelijkheid om te verhuizen naar een passende woning. Dit hangt enerzijds samen met het geringe aanbod van passende (gelijkvloerse) woningen, en anderzijds met de belemmeringen die een verhuizing met zich brengen: de hoge kosten van een verhuizing, de fysieke belemmeringen (het opruimen van de oude woning, de verhuizing op zich), de emotionele aspecten (de kinderen zijn hier opgegroeid, de buren zijn belangrijk) en de vaak veel hogere huur die men betaalt voor de nieuwe woning.
Allemanswaard en doorstroming In 2013 is in verband met de verwachte realisatie van Allemanswaard uitgebreid onderzoek gedaan naar de belangstelling en verhuisgeneigdheid onder de groep zittende huurders vanaf 55 jaar, en bovenstaande aspecten kwamen hierbij in de gesprekken die volgden veelvuldig aan de orde.
27
Daarnaast zijn de bezuinigingen in de zorg en de toekomstige wijzigingen in de AWBZ regelgeving reden voor grote zorg onder de ouderen. Zij ondervinden in toenemende mate dat voorzieningen, die eerder werden toegekend, nu niet meer vanzelfsprekend zijn en dat steeds meer aanpassingen in de woning, hulp bij huishouding en andere zorgkosten voor eigen rekening komen. Dat maakt dat de behoefte aan passende woonruimte toeneemt. Daarom is in goed overleg met diverse partijen besloten om voor de toewijzing van de appartementen in Allemanswaard voorrang te geven aan doorstromers, waarbij nog onderscheid is gemaakt in doorstromers met een zorgvraag en zij die dat (nog) niet hebben. In de tweede helft van 2013 is in samenwerking met WMO/Welnuh en met medewerking van zoveel mogelijk plaatselijke ondernemers een doorstroomproject opgezet, waarbij degenen die vanuit een sociale eengezinshuurwoning willen verhuizen naar een appartement met een zorgvraag op maat een aanbod is gedaan om naar behoefte te ondersteunen bij de verhuizing. Daarbij wordt deze groep naar behoefte geholpen met: a. de verhuizing zelf;
d. het regelen van de nutsvoorzieningen;
b. het schilderen/behangen van de woning;
e. het afvoeren van overtollige huisraad.
c. het stofferen van de woning; De eerste reacties zijn uitermate positief. Er blijkt een veel groter dan verwachte animo te bestaan onder oudere bewoners om te verhuizen naar een woning die past bij hun leefomstandigheden, als zij bij het proces ondersteund worden en de belemmeringen voor een deel weggenomen kunnen worden. Tevredenheid Voor WBV Amerongen is het belangrijk te weten hoe tevreden of ontevreden haar klanten zijn over het
product
dat
wordt
geleverd.
Daarom
wordt
iedere
twee
jaar
een
grootscheeps
tevredenheidsonderzoek verricht door USP, waarbij de kwaliteit van de dienstverlening, de kwaliteit van de woning en die van de woonomgeving, dit alles onder zittende huurders wordt onderzocht. In 2013 stond het tevredenheidsonderzoek opnieuw op de agenda. Vanwege de grote belasting op de werkorganisatie die het doorstroomproject veroorzaakte, is dit onderzoek noodgedwongen doorgeschoven naar 2014. Daarbij zijn twee zaken van belang: 1. Het belang dat WBV Amerongen hecht aan een tevreden klant, blijkt wel uit het feit dat in het nieuwe ondernemingsplan “Partner in Wonen” deze doelstelling prominent hoog op de lijst staat. 2. Om ondanks het uitstellen van het reguliere onderzoek toch een beeld te krijgen van de waardering van de zittende huurder voor de afhandeling van reparatieverzoeken, is in 2013 gestart met het nabellen van bewoners bij wie recentelijk een reparatie is verricht, hetzij door de eigen dienst, hetzij door derden. Hierbij is gevraagd aan de bewoners om een cijfer te geven voor de afhandeling. Het gemiddelde cijfer dat de bewoner gaf voor de afhandeling was een 8.
28 Tevens is in 2013 het schilderwerk dat planmatig is uitgevoerd door aannemer Van Doorn geëvalueerd. Uit dit onderzoek blijkt dat 75% tevreden tot zeer tevreden was over het proces van informeren, kleurkeuze en resultaat. Huur en verhuur Eind 2013 heeft WBV Amerongen 579 woningen in de verhuur. Hiervan bevinden zich 517 woningen in Amerongen, 2 woningen in Overberg, 4 woningen in Elst en 56 woningen in Maarn. In totaal 4 woningen zijn geliberaliseerde woningen. Eind 2013 ziet de woningvoorraad er als volgt uit:
Huuropbouw in € Huurprijsklasse
Aantal woningen
Prijspeil 31-12-13
%
Aantal woningen
%
Aantal woningen
%
31-12-2013
31-12-2012
Goedkoop
97
17%
152
26%
160
27%
374,44 < 535,91
Middelduur I
330
57%
353
60%
356
59%
535,91 < 574,35
Middelduur II
75
13%
43
7%
40
7%
574,35 < 681,02
Duur I
71
12%
39
7%
40
7%
> 681,02
Duur II
6
1%
4
1%
4
1%
579
100%
591
100%
600
100%
< 374,44
Totaal
31-12-2011
Huurverhoging In verband met de nieuwe regels rondom de huurverhoging is in 2013 veel aandacht besteed aan de communicatie over de regels. Daarnaast is er voorafgaand aan het versturen van de huurverhogingsvoorstellen een voorlichtingsavond voor de huurder belegd. Op deze avond kwamen 6 huurders. Tevens zijn 6 dagdelen georganiseerd waarop huurders individueel uitleg konden krijgen over hun huurverhogingsvoorstel, en bezwaar konden maken tegen de indeling in inkomenscategorie indien zij meenden in een andere categorie te vallen. Op deze bijeenkomsten zijn in totaal 20 bezwaren ingediend, waarvan er 12 zijn gehonoreerd. Bezwaarschriften Er is in 2013 één bezwaarschrift ontvangen op de huurverhoging. Dit bezwaar loopt nog. Huurbetaling en ontruiming In 2013 heeft in één geval ontruiming van de woning plaatsgevonden. De reden van ontruiming was gelegen in het feit dat er een grote huurschuld was ontstaan. Daarnaast was sprake van overlast in de buurt, al was dit niet de reden voor de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden en toestemming te verlenen voor ontruiming. In een ander geval kon ontruiming voorkomen worden door op het laatste moment de huurschuld plus kosten te voldoen. In dat geval is een tweede kans contract aangeboden. Het verloop van de huurachterstanden (als percentage van de jaarhuur) in de jaren 2009 tot en met 2013: 2013
2012
2011
0,70%
0,98%
0,79%
2010 1,02%
2009 1,03%
29
Tweede kansbeleid WBV Amerongen biedt haar huurder, van wie de huurovereenkomst door de rechter is ontbonden vanwege een huurachterstand of het veroorzaken van overlast, afhankelijk van de omstandigheden van het geval onder bepaalde omstandigheden een tweede kans contract aan. In de praktijk betreft het bij ontruimingen vaak huurders uit de risicogroepen met sociaal-maatschappelijke, psychische of verslavingsproblemen of een combinatie daarvan. Ter voorkoming van dakloosheid kan een tweede
kansovereenkomst
worden
aangeboden,
waarbij
verplichte
afname
van
zorg
of
hulpverlening aan huis en verplicht inkomensbeheer wordt afgesproken voor in eerste instantie een periode van twee jaar. In 2013 is een maal een tweede kans huurcontract afgesloten. Huurtoeslag Overzicht van het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt: Huurtoeslag
2013
2012
2011
2010
2009
2008
Aantal aanvragen
89
88
102
127
130
148
Gemiddeld bedrag €
onbekend onbekend 2.047
1.766
1.887
1.840
Gemiddeld per maand €
167
133
171
147
157
153
% van het aantal huurders
15,6
14,9
17
20,9
20,9
23,8
In december 2013 is door de overheid afgeschaft dat huurtoeslag rechtstreeks aan de verhuurder wordt betaald. Vanaf dat moment ontvangen alle huurders hun huurtoeslag op eigen rekening en wordt de volledige huur in rekening gebracht. Sociaal Vangnet Ook in 2013 is het Sociaal Vangnet weer zes maal bijeen gekomen. In het Vangnet zijn diverse organisaties vertegenwoordigd, die zich alle bezig houden met het signaleren van problemen in huishoudens en het begeleiden van mensen met diverse vormen van (multi)problematiek. Dit waren in 2013:
Zendingsdiaconessenhuis
Vluchtelingenwerk
Diaconie van de gezamenlijke kerken
Gemeente UH, WMO
Welzijnsstichting Welnuh
Regionale Sociale Dienst
Vitras/Cmd
Voedselbank
WBV Amerongen
Op deze wijze werd in 2013 hulp gecoördineerd aan zo’n 15 gezinnen. Participatie Bij WBV Amerongen worden de bewoners betrokken bij diverse zaken. Vaak wordt de betrokkenheid georganiseerd via de daartoe geijkte kanalen zoals bewonerscommissies, omwonendencommissies, gebruikers van MFC en Sporthal en uiteraard het Huurdersplatform. Soms ook worden bewoners op andere wijze betrokken bij plannen of beleid. Huurderplatform (HPF) In 2007 is het huidige huurderplatform (HPF) opgericht. In 2013 heeft de voorzitter, de heer Van Boort, afscheid genomen en heeft de heer Cappenberg het stokje van hem
30 overgenomen. In 2013 is naast de drie vooraf geplande reguliere overleggen nog meerdere malen overleg gevoerd met het HPF. Daarin zijn onder andere de begroting, het ondernemingsplan, de huurverhoging, het strategisch voorraadbeleid en het overlastbeleid besproken. Daarnaast heeft het HPF een thema-avond georganiseerd over energie. Dit was een zeer matig bezochte avond; inclusief de drie HPF leden waren er 12 aanwezigen.
Bewonerscommissies WBV Amerongen kent 4 bewonerscommisies
Bentinckhof
Erica
De Hoge Eng
De Helling (opgericht 2013)
Met de bewonerscommissies is gemiddeld drie keer per jaar overleg, over onder meer de afrekening servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging en het onderhoud van de tuinen. In 2013 is in het bijzonder aandacht geweest voor de verdeelsleutel van de servicekosten bij de diverse complexen. Geschillencommissie In 2013 zijn er geen geschillen gemeld. Wel is de geschillencommissie bijeengekomen om bij te praten over huurverhoging en betaalbaarheid, ondernemingsplan en de bouw van Allemanswaard. Verenigingen van Eigenaren In diverse complexen is een Vereniging van Eigenaren actief, waarin WBV Amerongen participeert. Dit zijn Trompstaete, Prattenbergh en De Margriet. Deze VvE’s komen minimaal een maal per jaar bijeen, in Trompstaete tweemaal. In Prattenbergh is in 2013 voor het eerst geëxperimenteerd met deelname van huurders aan de vergadering van de VvE. Een afgevaardigde van de huurders was bij het jaarlijks overleg aanwezig, zij het zonder stemrecht. Buurtbeheer en huismeester Op het snijvlak van leefbaarheid en overlast in de openbare ruimte, maar ook in en rond de woning zelf, komen corporatie en gemeente elkaar regelmatig tegen. Burenruzies, rommel op straat, hangjongeren, onverzorgde tuinen en dergelijke worden soms gemeld bij de wijkagent, soms bij de corporatie en soms bij beiden. Dat roept vragen op. Waar liggen de verantwoordelijkheden, wie is de aangewezen instantie om deze problemen te bespreken met bewoners en wie lost ze op? WBV Amerongen gaat er vanuit dat daar waar een huurder of een huurwoning betrokken is bij de zaak, zij de verantwoordelijkheid heeft dit te bespreken met betrokken bewoners, eventueel te bemiddelen en ook op te lossen, tenzij het gaat om duidelijke aanwijzingen van strafbare feiten. Gaat het om openbare orde en veiligheid, dan speelt de gemeente uiteraard de belangrijkste rol. Dit valt onder de portefeuille van de burgemeester, die zich dan ook regelmatig laat informeren over de details van gemelde overlast. Ook nodigt hij veroorzakers van de problemen uit voor een gesprek. In het kader van buurtbeheer en overlast is er een intensieve samenwerking tussen WBV Amerongen en netwerkpartners, waaronder de politie. Op diverse complexen is namens de VvE of WBV Amerongen een huismeester actief, die toezicht houdt op de netheid en de verzorgde uitstraling van het complex, de schoonmaak, bewoners
31 aanspreekt, kleine klusjes verricht voor bewoners of het complex en zelf zijn steentje bijdraagt b.v. door middel van het sneeuwruimen en toegankelijk houden van parkeerplaatsen, blad vegen etc. Leefbaarheid en woonomgeving De commissie Leefbaarheid, die sinds 2003 ingesteld was om leefbaarheidsprojecten op te zetten en uit te voeren, is in 2013 niet bijeen geweest. Dit hangt voor een belangrijk deel samen met het feit dat een groot leefbaarheidsproject het realiseren van het MFC Allemanswaard is, waarin het voorzieningenniveau in de woonomgeving drastisch verbeterd wordt. Naast dit grote project zijn op kleine schaal diverse leefbaarheidsinitiatieven ondersteund. Het betrof in 2013 de volgende projecten:
Voor de jongeren een oud en nieuw feest op 1 januari 2013;
Voor de basisschooljeugd een schoolkorfbaltoernooi;
Beheer van groenstroken op diverse plaatsen in Amerongen;
Beheer van diverse speelveldjes in Amerongen;
Beheer en verbetering van het woningbezit WBV Amerongen kent diverse kwaliteitscategorieën toe aan de woningen die zij in haar bezit heeft. De afgelopen jaren zijn al zo’n 175 woningen verbeterd en op niveau gebracht. Bij mutatie wordt gekeken welke maatregelen nodig zijn om de woning de vereiste uitrusting te geven, behorend bij de klasse waarin de woning ingedeeld is. Daarmee zijn nu vrijwel alle woningen verbeterd die in verleden op basis van inspectie als matig tot slecht werden gekwalificeerd. Dagelijks onderhoud Voor het dagelijks onderhoud is in het ondernemingsplan vastgelegd dat de kwaliteit van de woning zodanig dient te zijn dat maximaal één klacht per woning wordt nagestreefd. Klachten worden voor 80% direct aan de balie/telefoon afgehandeld, door middel van het plannen van een reparatie- of inspectieafspraak. Dit betekent dat niet iedere klacht automatisch leidt tot herstelwerkzaamheden of daarmee samenhangende kosten. In 2013 waren de dagelijkse onderhoudswerkzaamheden als volgt: Klachtenonderhoud
Aantal huurwoningen
2013
2012
2011
2010
2009
2008
579
591
600
609
628
622
Aantal klacht-onderhoud meldingen
530
574
630
702
564
699
Gemiddeld aantal klachten per woning
0,92
0,97
1,05
1,15
0,9
1,12
Het betreft hier het aantal gemelde klachten, inclusief klachten die additioneel zijn aangemaakt voor opvolging van een klacht waarvoor materialen besteld moesten worden.
Mutatieonderhoud 2013
2012
2011
2010
2009
2008
Aantal mutaties
26
29
40
52
56
44
Onderhoudsingrepen bij mutaties
27
32
35
16
19
26
32 Gemiddeld aantal ingrepen per mutatie
1,04
1,31
0,88
0,31
0,34
0,59
Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud is uitgevoerd op basis van de meerjaren onderhoudsbegroting. De werkzaamheden in 2013 bestonden onder andere uit voegwerkzaamheden, esthetisch onderhoud, boeiboord-vervangingen en schilderwerk. In algemene zin wordt de begroting voor planmatig onderhoud opgesteld op basis van deelinspecties van het gehele bezit, zodanig dat in enkele jaren steeds het gehele bezit is geïnspecteerd. Woningen waarvoor in het eerstvolgende begrotingsjaar werkzaamheden staan gepland, krijgen nog een detailinspectie. Op dat moment wordt beoordeeld of werkzaamheden daadwerkelijk uitgevoerd moeten worden. Ook binnen het begrotingsjaar vinden dergelijke beoordelingen nogmaals plaats. Uitvloeisel hiervan is dat eind 2013 een aantal zaken is geconstateerd die in 2014 opgepakt dienen te worden. Zo zijn op diverse complexen de warmtepompen bijna aan het eind van hun levensduur en is vervanging op korte termijn in sommige gevallen al noodzakelijk gebleken. Tevens bleek bij inspectie de werzalith gevelbeplating in het complex In de West/Spruijtlaan aan de onderzijde te rotten. Dit ondanks het feit dat werzalith volgens de fabrikant onderhoudsvrij zou zijn. Ook hier wordt in 2014 actie op ondernomen, in samenspraak met de kopers van de diverse in dit complex verkochte woningen. Energie en duurzaamheid WBV Amerongen kende in 2013 een gemiddelde energie index van de woningvoorraad van 1,48. Het gemiddelde energielabel is daarmee C. De huurder is op dit moment bij WBV Amerongen beter af dan bij de andere corporaties op de heuvelrug, die gemiddeld op label D zitten. In het nieuwe ondernemingsplan is opgenomen dat het label van de woningen van WBV Amerongen in de komende jaren wordt opgevoerd naar label B. Betaalbaarheid en woonlasten Ten gevolge van de huurverhoging 2013 is een discussie op gang gekomen over de betaalbaarheid van het wonen. Weliswaar wordt voor de laagste inkomens tot de huurtoeslaggrens de huurverhoging grotendeels gecompenseerd in de huurtoeslag, feit blijft dat de betaalbaarheid van de huren en de woonlasten in het algemeen in het geding komt. De discussie gaat verder dan alleen betaalbaarheid. Wat betekenen de hoge woonlasten voor de beschikbaarheid van goedkope woningen, en wat is de relatie met de kwaliteit van de woningen. Over dit onderwerp wordt in 2014 een uitvoerige discussie gevoerd met Huurdersplatform en Belanghebbendenvertegenwoordiging. Wonen met Zorg De vermaatschappelijking van de zorg en de overdracht van taken vanuit de centrale overheid naar de gemeenten is een ontwikkeling in de samenleving. Het ontwikkelen van woonservicegebieden past hierin. Een woonservicegebied is een gebied (een dorp of een wijk) waarin behalve ’gewoon wonen’ optimale condities zijn geschapen voor wonen gecombineerd met zorg en welzijn (dienstverlening) tot en met niet-planbare 24-uurszorg. Hierbij valt te denken aan aanpasbaar bouwen, opplussen van bestaande woningen, de toegankelijkheid van de openbare ruimte, wijkservicepunten of steunpunten en voorzieningen naast de deur of om de hoek.
33
Voor Amerongen is de belangrijkste prioriteit de realisatie van een servicepunt: een centraal gelegen plek, waar de bewoners met al hun vragen op het gebied van wonen, welzijn en zorg terecht kunnen. Welnuh, WMO en WBV Amerongen werken met de zorgorganisaties samen om deze plek te realiseren. Bedoeling is om dit servicepunt niet alleen te bestemmen voor vragen op het gebied van wonen, welzijn en zorg, maar dit uit te breiden tot een algemeen informatiepunt voor alle vragen van de bewoners van Amerongen. In dit kader wordt ook samenwerking gezocht met overige maatschappelijke partijen als de Regionale Bibliotheek Z.O.U.T. Het informatiepunt wordt gecreëerd in Allemanswaard, waarin diverse maatschappelijke en andere organisaties op het gebied van wonen, welzijn en zorg onder één dak
gehuisvest worden en een gezamenlijke
informatievoorziening wordt voorbereid. Voor Overberg zijn belangrijke speerpunten de bereikbaarheid per openbaar vervoer, de bouw van appartementen voor starters en ouderen en de realisatie van een bescheiden multifunctioneel centrum waarin de belangrijkste functies, met name op het gebied van zorg, onder één dak bereikbaar zijn. WBV Amerongen doet op alle fronten mee. In het woonservicegebied Maarn/Maarsbergen lijken op het oog voldoende locaties beschikbaar waarin voorzieningen op het gebied van wonen met zorg worden aangeboden. Naast het Gezondheidscentrum Maarn zijn er nog twee locaties, te weten De Twee Marken en Trompstaete, waar zorgvoorzieningen aanwezig zijn. Er wordt nu onderzocht wat precies de behoefte aan voorzieningen is en of deze voorzieningen op de juiste plaats worden aangeboden. 5.1.2
De zittende sociale koper
Verkoop onder Voorwaarden Om de kloof tussen huur en koop te dichten, biedt WBV Amerongen naast huurwoningen ook de mogelijkheid aan zittende huurders en potentiële kopers om een sociale koopwoning te verkrijgen. Daarvoor is de zogenaamde Verkoop onder Voorwaarden (VoV) constructie opgezet. WBV Amerongen rekent potentiële kopers met een enkel inkomen van € 34.000,- tot maximaal € 50.000,- tot haar doelgroep van beleid. Sinds 2003 verkoopt WBV Amerongen woningen aan zittende huurders en starters in de sociale koop, met behulp van de constructie ‘Verkoop onder Voorwaarden’ (VoV). Hierbij wordt in de bestaande bouw en in de nieuwbouw korting gegeven op de taxatiewaarde, in ruil voor een percentage van de waardestijging. Bij bestaande bouw ligt de verhouding tussen het kortingspercentage en het percentage van de waardestijging 1 staat tot 2, in de nieuwbouw ligt de verhouding tussen het kortingspercentage en het percentage van de waardestijging 1 staat tot 1,5. Per nieuwbouwproject wordt
bekeken
welk
kortingspercentage
wordt
gehanteerd.
WBV
Amerongen
heeft
een
terugkoopplicht, zodat deze woningen gehandhaafd blijven voor de sociale woningmarkt. De verkoopopbrengsten
die
worden
gegenereerd,
investeert
WBV
Amerongen
weer
in
nieuwbouwprojecten. Hiermee heeft de verkoop van woningen een belangrijke rol in het realiseren van meer nieuwbouw. Deze kleine 200 woningen die in de VoV structuur zijn verkocht, maar vanwege de terugkoopplicht en het feit dat zij op de balans staan, zijn de woningen en haar bewoners voor WBV Amerongen van
34 groot belang. Dit is de reden dat in het nieuwe ondernemingsplan is bepaald dat de tevredenheid van de zittende sociale koper een van de hoofddoelstellingen is. De operationele werkzaamheden voor de verkoop van VoV-woningen zijn uitbesteed aan VoVwoon.nl te Wijchen. Er wordt nog altijd stevig ingezet op een optimalisatie van het verkoopbeleid. Daarbij wordt ook gekeken naar nieuwe initiatieven in de sector. WBV Amerongen was daarom in 2013 met diverse partijen in gesprek om maatschappelijk gebonden verkoopwoningen ook op andere wijze in de markt te zetten. Eind 2013 is ervoor gekozen om in 2014, wanneer het contract met VoVWoon afloopt, definitieve stappen te zetten. Verkoop aan particulieren De gemiddelde VoV-prijs van een sociale koopwoning is zodanig dat deze betaalbaar en financierbaar is voor de doelgroep van beleid (kopers met een inkomen tot maximaal 1,5 maal modaal). In het totaal zijn in 2013 15 woningen verkocht. 6 van de 15 worden getransporteerd in 2014. In 2013 was opnieuw in de balans een daling zichtbaar van de marktwaardes van alle verkochte VoV woningen ten opzichte van het oorspronkelijke verkoopmoment. Deze waardeontwikkeling is gebaseerd op uitgevoerde taxaties en marktgegevens van de NVM. 5.1.3
De zittende maatschappelijke organisatie
WBV Amerongen is als maatschappelijk ondernemer niet alleen gericht op het huisvesten van personen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Ook het huisvesten van maatschappelijke organisaties beschouwt WBV Amerongen als haar taak. Dit geldt des te meer in het huidige tijdsgewricht, waarin deze organisaties veelal worden getroffen door bezuinigingen in de vorm van vermindering van subsidies. In het nieuwe ondernemingsplan komt duidelijker dan voorheen naar voren dat de maatschappelijke organisaties als doelgroep worden gezien. Drie hoofddoelstellingen betreffen de maatschappij en de maatschappelijke organisaties: 1. Oplossen maatschappelijke problemen rondom wonen 2. Waarborgen continuïteit voorzieningen 3. Op peil brengen van voorzieningenniveau Diverse maatschappelijke organisaties hebben zich de afgelopen jaren niet tevergeefs tot WBV Amerongen gewend voor onderdak. Zo werden in 2013 de volgende organisaties gehuisvest:
Regionale Bibliotheek Z.O.U.T.
Sportvereniging Amerongen SVA
Vitras/Cmd
Tafeltje Dekje
Styx
EHBO
Centrum voor Jeugd en Gezin
Jeugdhonk
Ontmoetingscentrum dementerenden
Informatiepunt Welnuh
OBS Wereldkidz Uitkijk
Tevens werd onderdak geboden aan activiteiten van EHBO, diverse sportverenigingen, diverse schietverenigingen, Ouderenbonden e.a. In MFC Allemanswaard komen er in 2014 nog diverse organisaties bij. Het leveren van betaalbaar vastgoed aan deze en andere maatschappelijke organisaties, zodat deze organisaties kunnen
35 voortbestaan en het voorzieningenniveau voor de inwoners van Amerongen en Overberg minimaal op peil kan blijven, is een belangrijke taak voor WBV Amerongen. 5.2
Nieuwe klanten
Deze doelgroep bestaat eveneens uit drie klantgroepen:
De nieuwe huurder, de woningzoekende
De nieuwe sociale koper, de woningzoekende
De nieuwe maatschappelijke organisaties
5.2.1
De woningzoekende (huur)
WBV Amerongen zorgt voor passende huisvesting voor hen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien, zo staat het in haar missie. Voor WBV Amerongen zijn dit de huishoudens met een inkomen tussen € 0 en € 50.000. In onderstaande tabel wordt het aantal ingeschreven woningzoekenden weergegeven.
Woningzoekenden
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
665
575
519
595
652
517
471
Het aantal woningzoekenden is een momentopname ultimo december 2013: dagelijks vinden woningzoekenden WBV Amerongen op Funda. Dit leidt nog wel eens tot extra inschrijvingen. Binnen deze groep woningzoekenden is een duidelijk onderscheid zichtbaar tussen de inschrijvers die strategisch staan ingeschreven en de actief woningzoekenden (64 in 2013). WBV Amerongen heeft haar eigen woonruimte verdeelsysteem. Daar is in 2009 toe overgegaan om de wensen van woningzoekenden inzichtelijk te maken. Sinds 2009 fluctueert het aantal woningzoekenden tussen de ruim 500 en 650. Tegelijkertijd schrijven mensen met een inkomen boven de € 34.229 zich niet of nauwelijks in voor een woning, omdat zij weten dat ze geen kans maken op een woning op basis van Europese regelgeving. De meest recente politieke ontwikkelingen - de Europese regelgeving en het Woonakkoord (2013) hebben geleid tot een verschuiving in de vraag naar huurwoningen. De huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229 zijn aangewezen op vrije sector huur of koop. De zittende huurders met een inkomen boven € 43.000 krijgen een huurverhoging, zodanig dat zij binnen twee jaar waarschijnlijk genoodzaakt zijn te verhuizen vanwege de hoge huur. De wensen van de woningzoekende (huur) zijn als volgt samen te vatten:
Kortere wachtlijsten en wachttijden;
Meer en divers en passend woningaanbod;
Betaalbare vrije sector huurwoningen.
In 2013 is in samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug en de collega corporaties met een hoofdvestiging op de Utrechtse Heuvelrug hard gewerkt aan de totstandkoming van de actualisatie van de woonvisie en in samenhang daarmee aan nieuwe prestatieafspraken. Beiden zijn net voor de jaarwisseling afgerond, en begin 2014 is het prestatieconvenant ondertekend door alle betrokken partijen.
36 Uitgangspunt in beide documenten is dat er de komende jaren grote behoefte blijft aan woningen, al vlakt deze behoefte na 2020 wel af.
Op basis van deze prognose kunnen we het volgende stellen:
Het totaal aantal huishoudens in de gemeente Utrechtse Heuvelrug neemt tot 2020 toe met circa 1.000 huishoudens;
In de decennia daarna groeit het aantal huishoudens nog maar met respectievelijk 130 en 150 huishoudens.
De gemeente Utrechtse Heuvelrug is op dit moment al een sterk vergrijsde gemeente (in relatie tot de omgeving en Nederland gemiddeld). Deze vergrijzing zet sterk door in de komende jaren, met name in de categorie 1- en 2-persoonshuishoudens ouder dan 75 jaar. Eigenlijk is dit de enige categorie die sterk toeneemt in de Utrechtse Heuvelrug. Verder valt voor de komende decennia op:
Toename kleine huishoudens jonger dan 35 jaar tot 2020, daarna sterke afname;
Gestage toename jonge gezinnen;
Gezinnen van 35 jaar en ouder (de grootste groep) dalen in aantal en blijven na 2025 stabiel (lichte toename later);
De kleine huishoudens van 55 tot 75 jaar lossen qua omvang de oudere gezinnen af;
Vanuit de woonvisie worden ten aanzien van de woningmarkt de volgende conclusies getrokken: + 1.000 huishoudens tot 2020, daarna afvlakking huishoudensgroei doorzettende vergrijzing en sterke toename kleine huishoudens een blijvende behoefte aan sociale huurwoningen, vooral voor kleine huishoudens, waaronder starters (nieuwbouw rond 30% blijft een goede richtsnoer) noodzaak tot betere doorstroming in de markt een toenemende behoefte aan middeldure huurwoningen (die zijn er weinig in de gemeente, bovendien voorzien we hiermee in de behoefte onder scheefwoners op de woningmarkt) een behoefte aan koopwoningen die zich concentreert in goedkope en middeldure categorie, tot ca € 270.000 een vraag naar duurdere koopwoningen, maar de markt daar is kleiner. Bovendien is er in potentie veel beschikbaar in de voorraad met corporaties afspraken maken over een samenhangend pakket aan maatregelen (op gebied van nieuwbouw, liberalisering en andere maatregelen) om doorstroming in de sociale sector op gang te krijgen. Hierdoor ontstaat ruimte voor vernieuwing van de huurvoorraad
37
Huisvesting kwetsbare groepen Gemeente, politie en woningcorporaties
signaleren een toename van overlast en complexe
problematiek. Hierover is in 2012 al gesproken met betrokken partijen. Vanuit de gemeente is gevraagd een notitie op te stellen, waarin een integrale aanpak voor deze problematiek wordt uitgewerkt en voorgesteld. Deze notitie is in november 2013 tot stand gekomen in samenspraak met alle zorginstellingen, reclassering, drie woningcorporaties, politie en schuldhulpverlening. Mutaties en toewijzingen In totaal vonden er 59 mutaties plaats in 2013. Het aantal mutaties kan worden uitgesplitst naar 26 verhuringen en 33 mutaties in de sfeer van de terugkoop en verkoop. De mutaties kunnen worden gespecificeerd naar de volgende categorieën: Categorie
Aantal
Starters
7
Senioren
5
Overige/doorstromers
8
Taakstelling
3
MIVA
1
Tijdelijke verhuur
1
Garage
1
TOTAAL
26 Jaar
2013
2012
2011
2010
2009
Aantal huurwoningen
579
587
600
609
627
Aantal mutaties
26
29
40
52
57
Mutatiegraad
4,5
4,9
6,7
8,5
9,1
Wachttijden Wachttijd < 6 maanden
11
6-12 maanden
1
>12 maanden
14
De gemiddelde wachttijd telde ten gevolge van enkele uitschieters op tot 34 maanden. 5.2.2
De woningzoekende (sociale koop)
De afgelopen jaren is de financiering van een koopwoning aanzienlijk lastiger geworden. De banken zijn terughoudend en de overheid stelt extra eisen. De starter op de woningmarkt is daardoor meer in de knel gekomen. WBV Amerongen ziet het als haar taak om deze groep, die niet of nauwelijks in staat is zelf in haar huisvesting te voorzien, te ondersteunen.
38 In 2003, toen WBV Amerongen begon met het verkopen van bestaand bezit, hebben ruim 250 personen, zittende huurder en starter, zich gemeld voor een koopwoning. In 2013, 10 jaar later, zijn van de oorspronkelijke lijst nog nauwelijks kandidaten over. Dat wil niet zeggen dat er geen behoefte meer is aan een sociale koopwoning. De woningen worden sinds 2010 aangeboden op Funda.nl, en allen die ooit op een lijst stonden, zijn hiervan in kennis gesteld. Gemiddeld komen op het aanbod 8 tot 12 reacties. De wensen van de woningzoekende (koop) zijn als volgt samen te vatten:
De aankoop van de eigen (huur)woning;
Betaalbare koopwoningen;
Meer en divers en passend woningaanbod;
Startersleningen om aankoop te vergemakkelijken.
5.2.3
De nieuwe maatschappelijke organisaties
WBV Amerongen huisvest maatschappelijke organisaties (DAEB en niet-DAEB) met een meerwaarde voor de doelgroepen om het voorzieningenniveau op peil te brengen en houden. Deze organisaties beschikken veelal over beperkte middelen. Meer dan eens is dit voor hen reden om te vrezen voor hun voortbestaan en zijn daarom op zoek naar betaalbare huisvesting. De wensen van de maatschappelijke organisaties zijn als volgt samen te vatten:
Betaalbare huisvesting: -
Betaalbare huren
-
Energiezuinig gebouw met lage lasten
-
Lage servicekosten
Een passende locatie.
Op 12/12/2012 is met de officiële start van de bouw van Multifunctioneel Centrum Allemanswaard na jarenlange voorbereidingen een begin gemaakt met de realisatie van passende huisvesting voor maatschappelijke organisaties. In Allemanswaard huren de volgende maatschappelijke partijen: Regiobibliotheek Z.O.U.T.
Sporthal De Ploeg
Mediatheek
Diverse sportverenigingen Dojo
Vitras/Cmd
Styx Training en Coaching
Kinderdagverblijf De Tuimelaar
Ontmoetingscentrum dementerenden
BSO Kind aan huis
Saltro
Jongerencentrum Time Out
Bloedtransfusiedienst
OBS Wereldkidz Uitkijk
Allerzorg
Welzijnsstichting Welnuh
WMO
WBV Amerongen
Logopedie
SVA Daarnaast komen er nog een apotheek, een makelaar, horeca, dorpszaal en diverse ruimten voor gemeenschappelijk gebruik en vergaderlocaties in Allemanswaard. Naast huisvesting biedt Allemanswaard nog veel meer. Door een gezamenlijke balie te realiseren wordt Allemanswaard de plek waar de inwoners met al hun vragen terecht kunnen bij één centraal
39 punt, zowel fysiek als digitaal. Allemanswaard maakt Amerongen weer vitaler, omdat voorzieningen kunnen worden behouden en uitgebreid, en vormt met zijn leestafel in de centrale hal, vlakbij de horeca en een dorpshuis voor allerlei activiteiten en evenementen een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Vanaf 2013 wordt nadrukkelijk de focus gelegd op samenwerking tussen partijen die in het centrum huren en de meerwaarde die dit brengt. Daarom zijn in samenwerking met toekomstige gebruikers werkgroepen samengesteld ten aanzien van:
Programmering
Communicatie
Gezamenlijke balie
Programmering Vanuit de gemeente Utrechtse Heuvelrug wordt jaarlijks subsidie verstrekt voor het beheer en het programmamanagement van Allemanswaard. Vanuit deze subsidie is een programmamanager aangesteld om ervoor zorg te dragen dat regelmatig activiteiten op het gebied van cultuur, educatie, sport en welzijn plaatsvinden in het centrum. Naast de partijen in Allemanswaard wordt zoveel mogelijk ook samenwerking gezocht met locale ondernemers om de activiteiten zo aantrekkelijk mogelijk te maken. In totaal hebben onder de vlag van Allemanswaard 21 activiteiten plaatsgevonden, 9 activiteiten vooral gericht op kinderen en jongeren, 7 activiteiten meer gericht op ouderen, de overige activiteiten waren op een breed publiek gericht. Een volledig overzicht is te vinden op www.allemanswaard.nl. Communicatie In 2013 is de Allemanswaard nieuwsbrief nieuw leven ingeblazen. Deze geeft een overzicht van de activiteiten en wordt verstuurd aan inwoners van Amerongen en omgeving en aan relaties van alle gebruikers. Deze nieuwsbrief is in 2013 tweemaal verstuurd. Vanuit de projectleiding van Allemanswaard is in 2013 11 maal een nieuwsbrief, specifiek over de stand van zaken van de bouw, verstuurd aan alle belanghebbenden. Daarnaast is in de loop van 2013 de website up to date gemaakt en wordt regelmatig getwitterd over Allemanswaard. Gezamenlijke balie De subsidie die vanuit de gemeente Utrechtse Heuvelrug wordt verstrekt, wordt mede ingezet om in Allemanswaard een informatiebalie te creëren, die wordt ingevuld door de in Allemanswaard gevestigde organisaties. Er is een werkgroep opgericht, die een profiel van de baliemedewerker heeft opgesteld, en er zijn vanuit 4 organisaties medewerkers benoemd die de balie als professional gaan bemensen. Vanaf begin 2014 werken deze kandidaten samen aan het leren kennen van de diverse organisaties, lopen zij stage bij elkaars organisaties en bereiden zij zich in algemene zin voor op het samenwerken onder 1 dak, waarbij zij niet alleen meer werken voor hun eigen organisaties maar voor het geheel van samenwerkende organisaties. Naast deze professionals wordt gewerkt aan het opzetten van een poule van vrijwilligers, die voorlopig naast de professional zorg
40 draagt voor de bezetting van de balie. Dit team krijgt de opdracht om van Allemanswaard een gastvrij en open informatiecentrum te maken. 5.3
Vastgoed
5.3.1
Het Bezit
Eind 2013 is het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid (SVB) voor WBV Amerongen vastgesteld. In dit beleid ligt de focus op de strategische keuzes die gemaakt moeten worden aangaande de ontwikkeling van het bezit de komende jaren. In het SVB zijn 4 doelstellingen gedefinieerd:
het hebben van voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep;
investeren in de duurzaamheid van het vastgoed om een bijdrage te leveren aan het beperken van de woonlasten;
de vastgoedvoorraad ontwikkelen op basis van de vraag nu en in de toekomst;
een financieel gezonde exploitatie.
De basis voor het SVB is het ondernemingsplan “Partner in Wonen” en er zijn directe relaties met het huur- en koopbeleid, kwaliteitsbeleid en energiebeleid. SVB kijkt naar het gewenste toekomstig bezit op basis van de vragen uit de markt. Vanuit de marktanalyse kwamen een aantal belangrijke zaken naar voren, waaronder de twee belangrijkste: -
In de regio, en meer specifiek in Amerongen, is er nog altijd een tekort aan sociale huurwoningen. Zonder ingrijpen blijft dit tekort de komende 15 jaar nog bestaan.
-
De zittende huurder zijn gemiddeld erg tevreden over de kwaliteit van hun woning
Vanuit twee invalshoeken is vervolgens bepaald hoe groot de kernvoorraad van WBV Amerongen zou moeten zijn in Amerongen. Zowel op basis van cijfers van het CBS als op basis van het eigen woningzoekenden systeem van WBV Amerongen kan worden geconcludeerd dat de maximale kernvoorraad bestaat uit circa 1.200 woningen. Voorzichtigheidshalve heeft WBV Amerongen op basis hiervan uitgesproken de komende jaren minimaal uit te breiden naar een bezit van 900 eenheden en sluit hiermee aan op de gemeentelijke woonvisie waarin ook een groei van het woningbezit is voorzien. Naast de uitbreiding van het bezit is een zeer gedegen analyse gemaakt van het bestaande bezit en zijn per eenheid scores uitgedeeld op 9 punten:
Totaalgemiddelde Courantheid
Rendementspotentie
Doelgroep 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
Flexibiliteit
Basiskwaliteit
WWS
Rentabiliteit
Onderhoudsstaat
Energie
41
Op basis van deze scores wordt een beleidsuitgangspunt bepaald voor de komende jaren. De mogelijke beleidsrichtingen in deze zijn: -
Door-exploiteren
(412 woningen)
-
Afstoten
(29 woningen)
-
Renoveren
(176 woningen)
-
Slopen/herontwikkelen
(12 woningen)
De focus voor de komende jaren ligt dus in het behoud van het grootste deel van het bezit ten gunste van de zittende huurder en een verdere uitbreiding van het aantal eenheden om ook de woningzoekende goed te kunnen bedienen. 5.3.2
Verkopen onder voorwaarden
Er is een strategische analyse opgesteld betreffende Verkopen onder Voorwaarden. Doelstellingen over Verkopen onder voorwaarden zijn in het nieuwe ondernemingsplan 2014 – 2020 opgenomen. 6.
Projecten
Naast de verhuur en het beheer van bestaand bezit ziet WBV Amerongen ook het uitbreiden van haar bezit als kerntaak. Ook in haar nieuwe ondernemingsplan (2014-2020) streeft WBV Amerongen naar een verdere uitbreiding van het bezit om haar wachtlijst te verkorten evenals de wachttijd van woningzoekenden. In 2013 is nieuw Strategisch Voorraad Beleid opgesteld en vastgesteld waarin ook voor de komende jaren nieuwbouwproductie wordt voorzien. Een en ander op basis van onderzoek waaruit blijkt dat er nog zeker 300 sociale woningen tekort zijn in Amerongen. De gemeente Utrechtse Heuvelrug bevestigt het onderzoek van WBV Amerongen en geeft in haar woonvisie ook aan dat er nog altijd een tekort is aan woonruimte op de Utrechtse Heuvelrug. 2013 stond in het teken van de realisatie van Allemanswaard en de verdere voorbereiding van de nieuwbouw aan de Eindseweg in Overberg. Het plan De Kwekerij is na vele tegenslagen eindelijk in aanbouw en de toekomstplannen voor de vrijkomende locaties ten gevolge van plan Allemanswaard krijgen steeds meer vorm. Voorzichtig wordt er ook gekeken naar nieuwe projecten die opgepakt kunnen worden na de definitieve oplevering van plan Allemanswaard. Met het WSW en het CFV is afgesproken geen nieuwe verplichtingen aan te gaan zolang Allemanswaard niet is afgerond. Nu de oplevering in beeld komt, en dit ook financieel zijn weerslag kent vanaf 2014 kan weer vooruit gekeken worden. 6.1
Projecten in eigen ontwikkeling
WBV Amerongen heeft twee nieuwbouwlocaties in eigen ontwikkeling, plan Allemanswaard in Amerongen en een woningbouwlocatie aan de Eindseweg 10 te Overberg. In navolging op plan Allemanswaard komen drie locaties van WBV Amerongen beschikbaar voor herontwikkeling. Het betreft in deze: - De Napoleonsschuur in Amerongen, nu in gebruik als bibliotheek - De Apotheek in Amerongen - Een zorggebouw in Leersum, nu in gebruik als Centrum Jeugd en Gezin door Vitras/CMD
42 6.2
Project Allemanswaard
Stand van zaken Eind 2013, precies een jaar na de officiële start van de bouw, is 70% van de ruwbouw gereed en worden de voorbereidingen voor het hoogste punt getroffen. De planning is om het hoogste punt te vieren op 18 maart 2014, het dak zit dan op de toren. De planning is dat in het tweede en derde kwartaal van 2014 de oplevering van project Allemanswaard zal plaatsvinden. Planning Vanaf maart 2014 wordt gestart met de afbouwwerkzaamheden die nog een aantal maanden in beslag nemen. De huidige planning laat zien dat gebouwdelen E en B, met onder andere het gezondheidscentrum, de horeca en 34 woningen worden opgeleverd voor de zomer van 2014. Gebouw A, met o.a. bibliotheek, school, centrale hal en kinderdagopvang, volgt dan na de zomer, naar verwachting in september. Parallel aan de afbouwwerkzaamheden volgt de aanbesteding van de aanleg van de openbare ruimte rondom de nieuwbouw teneinde dit kort voorafgaand, en aansluitend aan de oplevering te kunnen uitvoeren. Gebouw D, de 7 woningen aan de Koningin Emmalaan, kent een aparte status. Met het WSW en het CFV is overeengekomen deze pas te realiseren als alle zeven woningen verkocht zijn. Particuliere verkoop is geprobeerd maar heeft tot onvoldoende succes geleid door de onzekerheid over start bouw en de datum van oplevering. Vanaf eind 2013 is WBV Amerongen in gesprek met diverse collega corporaties over een oplossing passend binnen zowel het ondernemingsplan als binnen de afspraken met het WSW en het CFV. Dan resteert nog de tweede fase van de sporthal. Het is WBV Amerongen helaas niet gelukt en huurder te contracteren voor de beoogde fitnessruimte. Eind 2013 heeft zich echter een nieuwe kandidaat gemeld waarmee nu gesprekken plaatsvinden over een eventuele toekomstig huurovereenkomst. Als partijen elkaar kunnen vinden is het streven de bouw van de tweede fase van de sporthal op te pakken in september 2014. Risicoanalyse Nu de oplevering nadert zijn er steeds minder risico’s. In het jaarverslag 2012 zijn een drietal risico’s beschreven waaraan onderstaand nogmaals wordt gerefereerd. -
Het voortbestaan van de gecontracteerde partners (huurders) in plan Allemanswaard.
In 2013 zijn er geen huurders afgehaakt. In 2013 heeft het voortbestaan van de openbare school, een belangrijke huurder in plan Allemanswaard, wel even aan een zijde draadje gehangen. Financiële problemen en teruglopend leerlingaantallen heeft de nieuwe bestuurder doen twijfelen de school al dan niet te sluiten. Diverse partijen, waaronder de gemeente, de gemeenteraad, de ouders en de schooldirectie hebben zich echter zeer actief ingezet voor het behoud van de enige openbare school in Amerongen. Deze inzet heeft geleid tot extra aanmeldingen. Tezamen met het definitief voortbestaan van de kleine scholensubsidie heeft het schoolbestuur uiteindelijk besloten de school voor Amerongen te behouden. De school verhuist definitief naar Allemanswaard in september 2014.
43 -
Meer- en minderwerk tijdens de bouw.
Onder andere door indexering, een onverwachte gasleiding en een aantal omissies in het bestek is uiteindelijk een groter bedrag aan meerwerk ontstaan dan op voorhand ingecalculeerd. Nu de bouwvoorbereiding nagenoeg gereed is verwacht WBV Amerongen voor 2014 geen grote meerwerkposten. -
De opzet en invulling van het gezondheidscentrum Allemanswaard.
Het gezondheidscentrum blijft het grootste risico voor de exploitatie van plan Allemanswaard. Ook in 2013 is het niet gelukt de huisartsen te contracteren. In de eerste helft van 2014 gaat alle aandacht uit naar de verdere invulling van het gezondheidscentrum. In 2013 zijn wel de eerste stappen gezet naar en intensieve samenwerking met het gezondheidscentrum in Maarn met de ambitie voor een gezondheidscentrum voor de hele Utrechtse Heuvelrug. 6.3
Project Eindseweg
Stand van zaken In 2013 lag de focus op het ontwerp van de sociale woningen en de verkoop van de vrije sector kavels. Tot op heden zijn 5 van de 14 kavels verkocht en zijn er 4 in optie uitgegeven. De eerste koper heeft de bestaande boerderij helemaal gerenoveerd en woont inmiddels met veel plezier in de oude boerderij die ooit van zijn opa was. In het tweede kwartaal van 2014 starten de eerste kopers van de vrije kavels met de bouw van hun droomhuis. De sociale woningen zijn ontworpen en afgestemd met de WoonAdvies Commissie en welstand en de aanvraag voor de omgevingsvergunning is op een haar na gereed. Planning Voor 2014 streeft WBV Amerongen naar de additionele verkoop van een aantal kavels teneinde ook de bouw van de sociale woningen te kunnen oppakken. In de eerste helft van 2014 wordt het bouw en woonrijp maken aanbesteed zodat de kopers van de vrije kavels ook in staat worden gesteld te starten met de bouw. De makelaar geeft aan dat de start van de bouw een boost zal geven aan de verkoop en heeft vertrouwen in een spoedige verkoop van (een deel van) de resterende vrije kavels. Risicoanalyse In 2013 is er sprake van verder dalende woning- en kavelprijzen ten opzichte van de gecalculeerde opbrengst ten tijde van de aankoop van de grond. Een motie van de SGP in de provinciale staten heeft definitief de herontwikkeling van Overberg aan de noordzijde mogelijk gemaakt. Een herontwikkeling die eerder door diezelfde provincie was geschrapt. Dit betekent dat de rode contour zal worden aangepast en er additionele bouwgrond ontstaat om het perceel van WBV Amerongen. De positieve financiële uitkomst van deze ontwikkeling weegt op tegen de eerder genoemde marktwaarde daling waardoor het totale geprognotiseerde projectresultaat per saldo niet veel wijzigt ten opzichte van voorgaande jaren. Het belangrijkste risico blijft de verkoop van de vrije kavels in een markt waar de prijzen nog altijd dalen. De makelaar geeft echter aan dat het eind van de marktwaarde daling in zicht is en dat de verkopen weer verder aantrekken.
44 Daarnaast is 2014 het jaar waarin de bouw van de woningen moet worden aanbesteed. Na aanbesteding zal blijken of de inschrijving aansluit bij het door WBV Amerongen gecalculeerde bouwbudget dat als maatgevend voor het ontwerp in meegegeven aan de architect. 6.4
Na-investeringen project Allemanswaard
In de Inleiding werd al gerefereerd aan de naïnvesteringen volgend op de oplevering van Allemanswaard rond de zomer van 2014. Het betreft in deze: -
De Napoleonsschuur in Amerongen, nu in gebruik als bibliotheek
-
De Apotheek in Amerongen
-
Een zorggebouw in Leersum, nu in gebruik als Centrum Jeugd en Gezin door Vitras/CMD
Napoleonschuur De herontwikkeling van de Napoleonsschuur is aan een aantal voorwaarden onderhevig zoals overeengekomen met de gemeente ten tijde van de verkoop van het gebouw. Een van de belangrijkste voorwaarden hierbij is het behoud van het publieke karakter van het gebouw. In overleg met de gemeente en diverse maatschappelijke instellingen worden nu verkenningen uitgevoerd over de toekomstige inzet van het gebouw. Insteek daarbij is een combinatie van publieke en commerciële activiteiten teneinde zorg te dragen voor een rendabele publieke functie. Vitras-gebouw te Leersum Het gebouw heeft een zorgbestemming en gezocht is naar een invulling waar zorg en wonen elkaar ontmoet. Hierin is WBV Amerongen in 2013 goed geslaagd. Met een zorgpartij uit onder andere Leersum is het plan gevormd een logeerhuis te realiseren waar met tijdelijke kan wonen/logeren waarbij 24-uurs zorg wordt geleverd. Samen met de zorgpartij is in 2013 het ontwerp opgesteld met 8 woon/logeerunits een grote gemeenschappelijke woonkamer met ruime keuken. Dit ontwerp is door beide partijen akkoord bevonden en op basis hiervan wordt nu een huurovereenkomst
voorbereid.
Zodra
partijen
overeenstemming
hebben
bereikt
over
de
huurvoorwaarden wordt de aanvraag omgevingsvergunning opgesteld en aangevraagd ten einde aansluitend aan de verhuizing van Vitras/CMD naar Allemanswaard te kunnen starten met de bouw. Koningin Wilhelminaweg 34, Amerongen Met veel plezier wonen de eerste drie bewoners onder begeleiding van STYX op in de drie appartementen op de bovenverdieping van de Kon. Wilhelminaweg 34. In eigen beheer heeft WBVA Amerongen deze woningen gebouwd hetgeen zeer succesvol is verlopen, financieel en kwalitatief. Op de beneden verdieping is nog altijd de apotheek gevestigd, die, in de loop van 2014 eveneens zal verhuizen naar Allemanswaard. In de eerste helft van 2014 wordt de aanvraag omgevingsvergunning voorbereid voor nog eens 5 woningen op de begane grond tevens ten behoeve van de doelgroep die wordt begeleidt door STYX uit Ingen. 6.5
Turn-keyprojecten
Door de gemaakte afspraken met het WSW en het CFV is slechts sprake van 1 turn-key project dat in 2013 in uitvoering is genomen, De Kwekerij in Leersum
45 Kwekerij in Leersum Na vele drempels is eind 2013 eindelijk gestart met de bouw van de 7 woningen in Leersum. Aannemer Lithos heeft de bouw ter hand genomen en is voornemens de woningen al in mei 2014 op te leveren. 6.6
Vervallen projecten
Reeds in 2012 is afscheid genomen waar dat juridisch nog tot de mogelijkheden behoorde zoals afgesproken met het WSW en het CFV. In 2013 zijn ook geen nieuwe projecten opgepakt conform eerder genoemde afspraken. Dit betekent dat er ook geen projecten vervallen zijn. 6.7
Toekomstige projecten
In de inleiding werd het al even genoemd, in Amerongen en omgeving is er nog altijd een tekort aan (sociale) woningen en dit wordt de komende jaren (tot zeker 2040) niet anders. Om de doelgroepen goed te kunnen blijven bedienen is nieuwbouw de komende jaren noodzakelijk. Een en ander blijkt ook uit het in 2013 opgestelde Strategisch Voorraad Beleid. Zodra Allemanswaard is opgeleverd ontstaan er ook weer financiële mogelijkheden om nieuwe projecten te starten. Zonder verplichtingen aan te gaan kijkt WBV Amerongen dan ook vast vooruit naar mogelijkheden voor toekomstige uitbreiding van haar bezit. Voor de hand liggende projecten daarbij zijn: -
Tweede fase Eindseweg, nav de besluitvorming in de provinciale staten
-
Herontwikkeling leegstand op de Utrechtse Heuvelrug
-
Invulling ruimte binnen de rode contour
6.8
Grondposities
WBV
Amerongen
heeft
slechts
1
positie
waar
nog
geen
sprake
is
van
een
koop-
aanneemovereenkomst, het betreft in deze de grondpositie aan de Eindseweg te Overberg. Op 18 juli 2008 is 13.000m² aangekocht (€ 2.417.593,29), 9.000m² binnen de rode contour en 4.000m² daarbuiten. De aanwezigheid van de steenuil heeft ertoe geleid dat WBV Amerongen nog eens 5.000m² heeft moeten aankopen (Flora en Fauna wetgeving) op 30 november 2011 (€ 117.570). Genoemde 9.000m² binnen de rode contour is ontwikkeld en biedt ruimte aan 14 vrije sector kavels en 13 sociale woningen. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 zijn 5 van deze kavels verkocht, goed voor circa 2.200 m². WBV Amerongen is dan nog in het bezit van 6.800m² binnen de contour en 9.000m² daarbuiten (ingericht als mitigatiegebied voor de steenuil). Van deze 6.800m² gaat circa 1.900m² naar de sociale woningbouw, 3.600m² naar de overige vrije kavels en 1.300m² naar toekomstig openbare ruimte. Resume:
46 6.9
Projecten in het buitenland/buitenlandsteun
Al enige jaren verleend WBV Amerongen steun via DIGH aan buitenlandse volkshuisvestelijke projecten. Met de steun van WBV Amerongen worden gebouwen in Letland verduurzaamd met belangrijke kwaliteitsverbeteringen voor de bewoners en een aanzienlijk lagere belasting van het milieu tot gevolg. Met haar steun begeeft WBV Amerongen zich ruim binnen de regelgeving hier omtrent van het ministerie van Binnenlandse Zaken zo is ook in januari 2014 na enig misverstand door het ministerie bevestigd.
47 7. 7.1
Organisatie en personeel Organisatiestructuur
De activiteiten van de werkorganisatie zijn verdeeld over een aantal organisatie-eenheden: Directie en
bestuur
(met
daaraan
gekoppeld
de
controller),
Front
Office,
Projectbureau
en
Bestuurssecretariaat. Er is sprake van een platte organisatie. De directeur-bestuurder is de heer drs. J.I.F. Broekhuizen van Shelter Consult B.V., benoemd door de Raad van Toezicht. De directeurbestuurder
benoemt
de
medewerkers
van
WBV
Amerongen
en
de
leden
van
de
belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV). De corporatie is qua formatie bescheiden van omvang. Het organogram per 1 januari 2013 ziet er als volgt uit:
7.2
Algemene ledenvergadering
Er werd in 2013 één algemene ledenvergadering georganiseerd. In deze vergadering werden de actualiteiten in de volkshuisvesting en het ondernemingsplan besproken. Ook het nieuwe ondernemingsplan 2014 – 2020, Partner in Wonen, is aan de orde gekomen. Vervolgens heeft de algemene ledenvergadering met algemene stemmen haar goedkeuring gegeven aan de jaarrekening 2012 en het bestuur gedechargeerd voor het gevoerde beleid. Ook is de werving & selectie van twee leden voor de Raad van Toezicht aan de orde gekomen. De profielschets Raad van Toezicht is met algemene stemmen goedgekeurd. 7.3
Raad van Toezicht (RvT)
Het verslag van de Raad van Toezicht is opgenomen in hoofdstuk 2 van dit jaarverslag. De besluitenlijst is opgenomen in de bijlagen van het jaarverslag. 7.4
Belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV)
Het verslag van de BHV is opgenomen in hoofdstuk 4 van dit jaarverslag. 7.5
Sponsoring en giften
Over 2013 werd in totaal voor een bedrag van € 800 aan sponsorgelden en giften betaald. Giften waren veelal klein en hadden vaak als tegenprestatie een herkenning van het beeldmerk. Het sponsorbeleid is op de website geplaatst.
48 7.6
Personeel
7.6.1
Omvang werkorganisatie
De omvang van de werkorganisatie is in 2013 gelijk gebleven. In 2014 daalt de formatie doordat medewerkers op eigen verzoek part time en minder uren gaan werken. Deze uren worden niet ingevuld en opgevangen door de werkorganisatie. Daarnaast gaat de bestuursfunctie na oplevering van Allemanswaard terug in aantal uren. De zittende directeur bestuurder wordt in 2014 part time opgevolgd. De bestuursfunctie wordt een combinatiefunctie (met bijvoorbeeld financiën of woondiensten). Eind 2013 zijn hierover verkennende gesprekken gestart tussen Raad van Toezicht en werkorganisatie. Binnen de Raad van Toezicht is afgesproken dat de nieuwe voorzitter van de RvT (benoemd januari 2014) met zijn team in 2014 de werving & selectie van de nieuwe directeur bestuurder vorm geeft en hierbij de afspraken met CFV en WSW over Allemanswaard niet uit het oog verliest. De uitbesteding van werkzaamheden of gebruik van inleenkrachten vindt alleen plaats wanneer deze activiteiten een hoog specialistisch karakter hebben of bij activiteiten die snel aan verandering onderhevig zijn. Uitgangspunt blijft niet de kostenreductie en/of het functioneren op het gemiddelde niveau van de woningcorporaties per verhuurbare eenheid, maar de te verrichten activiteiten. 7.6.2
Loondienst of tijdelijke collega…
De verhouding in de formatie tussen inleen medewerkers en medewerkers in vaste dienst is de afgelopen jaren vanaf 2005 als volgt geweest:
Voor de omvang van de personele kosten voor medewerkers in loondienst en inleen personeel wordt verwezen naar de toelichting in de jaarrekening 15.4.7. 7.6.3
Formatie inzet naar prestatiegebieden (nu en straks)
De huidige formatie gerekend naar de prestatiegebieden ziet er als volgt uit.
49
Prestatiegebied
Formatie 2013
ontwikkeling 2014/15
Beheer en exploitatie
7,04
Daling
Sociaal beheer
5,27
Tijdelijk beheer
0,76
Leefbaarheid
1,00
Nieuwbouw, aankoop en verkoop
1,48
daling
Maatschappelijke taakopvatting
0,46
Gelijkblijvend
Maatschappelijk vastgoed
1,00
Gelijkblijvend
Totaal formatie
9,97
Verwachting circa 8,0
De volgende uitgangspunten en verwachtingen zijn voor de komende periode (tot en met 2017) van toepassing: -
De totale formatie neemt in de komende jaren per saldo verder af. Openstaande functies (onder andere in het beheer en projecten) worden thans niet ingevuld en zijn ook niet meer begroot. De bestuursfunctie wordt vanaf 2014 een combinatie functie.
-
De formatie voor het beheer neemt af onder invloed van de mogelijkheden om in het plan Allemanswaard functies en taken te delen en ook in bulkprocessen te zoeken naar samenwerkingen.
-
Een deel van de samenwerkingen en toewijzingen vanuit het beheer naar maatschappelijk vastgoed leidt tot een stijging van werkzaamheden. Door samenwerking zal de toegewezen formatie op het maatschappelijk vastgoed evenwel niet verder groeien en op gelijk absoluut niveau blijven.
-
De formatie nieuwbouw, aankoop en verkoop is sterk afhankelijk van de mate waarin nieuwe projecten worden aangegaan. Op dit moment is er een zeer beperkte formatie beschikbaar voor nieuwbouwprojecten. Wel is een poule van specialismen beschikbaar, die indien nodig beschikbaar is om in te zetten voor projecten.
-
De maatschappelijke taakopvatting en maatschappelijk vastgoed nemen in de toekomst meer tijd in beslag dan op dit moment. Op dit vlak wordt zoveel mogelijk samenwerking gezocht door het delen van formatie en faciliteiten teneinde groei van de formatie te voorkomen.
7.6.4
De formatie kwantitatief in de toekomst
De formatie wordt afgeleid van de activiteiten in beheer inclusief maatschappelijk vastgoed, leefbaarheid, ontwikkeling en het maatschappelijk ondernemen. Ten behoeve van de bepaling van de personele bezetting, zijn de navolgende uitgangspunten gehanteerd:
De benodigde formatie op basis van de benchmark, is gebaseerd op de benchmark die is opgesteld door het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). De cijfers lopen tot en met 2012. CBC baseert haar benchmark op informatie van het CFV. In de benchmarkinformatie van CBC
50 wordt geen rekening gehouden met de extra beheerstaken (en kosten) als gevolg van woningen die in VOV zijn verkocht.
Met de correctie inclusief het aantal VOV – woningen zit er 1 fulltime medewerker op 95 vastgoedeenheden bij de gemiddelde corporatie in Nederland in 2012 en bij WBV Amerongen naar beneden afgerond 1 op 91 vastgoedeenheden (zoals deze in de balans van WBV Amerongen in 2012 zijn opgenomen).
Voor het vorige ondernemingsplan is een kwantificering gemaakt van de benodigde (extra) formatie om de ambities uit het plan te kunnen verwezenlijken. Voor het Ondernemingsplan 2014-2020 is een dergelijke analyse niet gemaakt. Er is daarom een schatting gemaakt van de benodigde extra formatie in verband met de realisatie en oplevering van Allemanswaard in 2014.
De inzet voor 2017 is bepaald op basis van thans bekende ontwikkelingen in de personele portefeuille. Daarnaast wordt er de komende periode nog gekeken naar de mogelijkheden, nut en noodzaak van het uitbesteden van werkzaamheden. De resultaten hiervan moeten nog worden verwerkt, om welke reden deze periode grijs gekleurd is in de tabel.
De regiecorporatie werpt zijn schaduw al grotendeels vooruit. De activiteiten, die structureel zijn de komende ondernemingsplanperiode en ook binnen het kalenderjaar geen grote schommelingen ondergaan kunnen leiden tot een personele bezetting in loondienst. Kerntaken kunnen mogelijkerwijs in principe in loondienst worden uitgevoerd (alhoewel het aantal aangezegde ontslagen aan verhuurmedewerkers en opzichters mutatie e.d. omvangrijk is in corporatieland sinds 2013). Activiteiten die ter discussie staan zoals treasury (waar politiek Den Haag van af wil en de corporaties graag ziet schatkistbankieren) en beheer van maatschappelijk vastgoed zullen intern afgebouwd en extern ingevuld gaan (of blijven) worden. Voor sommige activiteiten is kwaliteit vereist, die binnen de werkorganisatie niet voorhanden is en ook niet opgebouwd gaat worden. Het betreft hier het de dagelijkse werkzaamheden inzake de BV’s, energieadvies, de implementatie van de nieuwe warmtewet, het voeren van de administratie van de bijkomende en servicekosten. Datzelfde geldt ook voor de projectadministratie , en de bemiddelende dienstverlening van de makelaar. Overcapaciteit in de sfeer van de vaklieden leidt tot het overnemen van taken van externen, vooralsnog. Zo is de overhead, de planning en toezicht van het planmatig onderhoud sinds eind 2013 bij de medewerkers in loondienst ondergebracht. Er is onderzoek naar nieuwe invullingen van de receptie (in Allemanswaard - verband) en back office activiteiten gaand alsmede voor HRM en ICT (in netwerkverband). Door het aangaan van samenwerkingen onder meer op de informatiebalie / informatiefunctie wordt met minder inzet van menskracht meer dienstverlening geleverd. Door combinatie van de informatiefunctie van de bibliotheek, het wmo loket, de makelaar en de woningbouwvereniging Amerongen zullen in het MFC Allemanswaard de openingstijden van al deze instellingen vergroot worden met (voor elke organisatie) een kleinere en mindere formatie. Een ander aspect in de totale financiële planning en begroting van de formatie voor de komende jaren is het snel veranderende speelveld. Dit vraagt om nieuwe invalshoeken en uitgangspunten als het gaat om de invulling van onder andere de planning- en controlfunctie. De komende periode moet
veel
aandacht
besteed
worden
aan
de
wijze
van
invullen
van
met
name
de
51 compliancewerkzaamheden, die een steeds groter deel uitmaken van de werkzaamheden binnen de P&C-cyclus. De personele kosten per medewerker In 2012 ligt het bedrag van de personele kosten per medewerker een derde onder dat van de gemiddelde medewerker bij een corporatie in Nederland, althans volgens het CFV.
Het jaar
daarvoor lagen de gemiddelde kosten per medewerker meer dan 15% boven die van de gemiddelde in Nederland. De berekeningen van het CFV in deze zullen nader onderzocht worden, zo mogelijk op de uitkomsten va het CFV uit 2013. Voor de projectenadministratie worden uurtarieven en inzet per uur gebruikt en jaarlijks afgestemd met de accountant. Naast medewerkers in loondienst worden daarbij ook externen op projectbasis ingehuurd. De externen zijn daarbij onder te verdelen naar die op ad hoc basis worden ingehuurd (zoals de jurist en energieadviseur) en de frequent ingezette medewerkers voor de drie lopende projecten. De duurste zijn de beide externe toezichthouders. Het gemiddelde uurtarief (inclusief overhead zoals huisvesting en opleiding) voor externe en interne medewerkers ziet er als volgt uit (de verschillende uurtarieven per medewerker in 2013 zijn opgeteld en gedeeld door het aantal medewerkers; het uurtarief voor de directeur bestuurder in 2013 en 2014 van iets minder dan 84 resp. 70 euro per uur in 2014 is hier buiten beschouwing gelaten): •
Medewerkers in loondienst
€ 80
•
Externe medewerkers
€ 82
•
Extern toezicht en tekenwerk
€ 85 – 90
•
Adviseur GZC, & energie en externe kostendeskundigheid
€ 100 - 120
•
Fiscale en juridische adviseurs
€ 235 - 285
De beheerskosten en de afspraken daarover met het CFV en WSW Met het CFV en het WSW zijn afspraken gemaakt inzake de beheerskosten voor de periode 1 januari 2011 tot 1 januari 2017. Grafisch ziet het beeld van de afspraken en de realisatie tot op heden er als volgt uit.
Uit deze grafiek blijkt dat de WBV Amerongen zich aan haar afspraken houdt op dit punt. Verwezen wordt naar 15.4.7. in de jaarrekening waarbij een toelichting is gegeven op de lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen van medewerkers in loondienst en inleen medewerkers. In 2012 is de
52 sterke daling het gevolg van ontvangen ziekengelden. In 2014 wordt de begroting gevolgd door de formatie in te krimpen. 7.6.5
Arbo
Het is op basis van Corporate Governance verplicht een externe vertrouwenspersoon aan te stellen. In 2009 heeft WBV Amerongen daarom een dienstverleningsovereenkomst gesloten met Arbo Unie. Er hebben zich in 2013 geen medewerkers van WBV Amerongen gemeld bij de vertrouwenspersoon. 7.6.6
Samenwerking
In het ondernemingsplan 2014 – 2020 Partner in Wonen heeft WBV Amerongen samenwerking een belangrijke rol gegeven. Met partners samenwerken is de toekomst voor WBV Amerongen. Als WBV Amerongen haar doelstellingen met een efficiënte en professionele organisatie wil realiseren, zonder haar huidige maatschappelijke takenpakket te versmallen, is samenwerking noodzakelijk. Het behouden van een eigen identiteit en de lokale verankering zijn daarbij de leidende uitgangspunten. Al in 2013 is gestart met de samenwerkingsdoelstellingen uit ´Partner in Wonen`. 7.6.6.1 Samenwerken met gemeente Utrechtse Heuvelrug Sinds eind 2012 en gedurende heel 2013 heeft er overleg plaatsgevonden tussen gemeente en woningcorporaties op de Utrechtse Heuvelrug (Heuvelrug Wonen, WBV Maarn en WBV Amerongen) over de nieuwe relatie, rollen, taken, en opdrachten als gevolg van de hervormingen en wijzigingen van het woonbeleid van het kabinet Rutte II. De actualisering van de Woonvisie geeft bovendien aanleiding tot het maken van nieuwe prestatieafspraken. Het nieuwe prestatie convenant 2014 – 2018 is in januari 2014 ondertekend door betrokken partijen. Verder is in bijlage 3 van het ondernemingsplan 2014 – 2020 Partner in Wonen een gedetailleerde lijst opgenomen met onderwerpen waarvoor WBV Amerongen meerwaarde ziet in samenwerking met de gemeente. Deze onderwerpen zijn in 2013 voorgelegd en besproken met de gemeente. 7.6.6.2 Samenwerken met maatschappelijke organisaties In 2013 is samenwerking geweest met verschillende maatschappelijke organisaties -
Gebruikers die naar Allemanswaard verhuizen werken samen voor een efficiënt beheer van Multifunctioneel Centrum Allemanswaard; de informatiebalie van het MFC Allemanswaard is hier van het meest treffende voorbeeld.
-
In het Sociaal Vangnet Amerongen werkt WBV Amerongen samen met verschillende partners uit de gemeente Utrechtse Heuvelrug;
7.6.6.3 Samenwerken met zorgorganisaties -
Samen met Gezondheidscentrum Maarn-Maarssen, een particulier initiatief, onderzoeken we de meerwaarde van samenwerking met het gezondheidscentrum Allemanswaard. Doel is afstoten van het nog te ontwikkelen gezondheidscentrum Allemanswaard op middellange of lange termijn. De aanzet voor deze samenwerking is in het tweede kwartaal 2012 gemaakt, deze gesprekken duren nog voort tot in de loop van 2013.
-
Met het WMO is intensief samengewerkt in het doorstromingsproject Allemanswaard, tevens heeft het WMO haar kantoor en spreekuur in het kantoor van WBV Amerongen tot aan de verhuizing naar Allemanswaard;
-
Met Styx boven de huidige apotheek
53 -
Zorghotel Leersum
7.6.6.4 Samenwerken met collega - corporaties Stichting Federatie Woningbouwcorporaties Heuvelrug Met Heuvelrug Wonen en WBV Maarn heeft WBV Amerongen al in 2008 de stichting Federatie Woningbouwcorporaties Heuvelrug opgericht. De stichting heeft ten doel het behartigen van de belangen van de volkshuisvesting in het algemeen en die van de in de gemeente Utrechtse Heuvelrug gevestigde woningcorporaties in het bijzonder. Het bestuur heeft in 2013 intensief overleg gevoerd over het prestatieconvenant met de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Stek.nu WBV Amerongen is lid van Stek.nu. Stek.nu is een coöperatie met leden uit de woningcorporatie- en zorgsector. STEK.NU streeft naar het financieren van betaalbaar en kwalitatief aanvaardbaar sociaal en zorg gerelateerd vastgoed in Nederland. Hiervoor bieden ze een vastgoedfonds en dispositioneren ze, indien nodig, vastgoed van haar leden. Daarnaast zorgt de STEKademy voor kennisuitwisseling tussen studenten van het hoger en academisch onderwijs en de sector. Er is bewust gekozen voor de coöperatieve rechtsvorm, omdat hierbij echte, integrale krachtenbundeling en kennisdeling mogelijk is. Stek.nu werkt met professionals en specialisten die per project worden ingezet. Omdat
Stek.nu geen vaste medewerkers in dienst heeft, biedt Stek.nu telkens een
flexibele organisatie op maat. Samenwerking, meerwaarde creëren en virtuele werkwijzen zijn belangrijke kernwaarden voor onze Stek.nu. STEK.NU heeft onlangs met haar kennis en ervaring bijgedragen aan versie 2.0 van "De regiecorporatie; naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder". Ook in 2014 blijft WBV Amerongen lid van Stek.nu. 7.6.6.5 Samenwerking in de tijd In de periode 2014 – 2015 verstrekt en continueert WBV Amerongen haar zelfstandige positie en lokale verankering, ondermeer door de integrale informatie functie in Allemanswaard. In de jaren 2016 en 2017 wordt op basis van onderzoek in 2014 – 2015 een keuze gemaakt met wie en in welke vorm samengewerkt gaat worden. In 2013 is gestart met uitvoeren van onderzoek naar lokale samenwerking en/of fusie. Verkennende gesprekken zijn gevoerd door directeur bestuurder, voorzitter van de RvT en het beleidsteam met verschillende corporaties. Fusie moet een duidelijke meerwaarde bieden op de gebieden volkshuisvesting, en /of maatschappelijke onderneming, en / of personeel & organisatie en / of financiële continuïteit. Matching van middelen is onderzocht, maar blijft in de huidige situatie een illusie. Voor corporaties die hun financiële middelen willen inzetten, is fusie eerder een onderwerp dan samenwerking. Fusie was, als gevolg van het stuklopen van gesprekken over samenwerking, daardoor onder meer oriënterend onderwerp van gesprek met enkele corporaties in Oost–Utrecht en Oost-Nederland. We hebben in 2013 werkbezoeken met het beleidsteam gebracht aan meerdere corporaties, om eventuele samenwerking op procesniveau te onderzoeken. 7.6.7
Visitatie
Als goed lid van Aedes laat een corporatie zich minstens één maal per vier jaar visiteren. Tijdens een visitatie beoordeelt een onafhankelijk bureau de prestaties, in 2010 voor het eerst. Het visitatierapport is op onze website te vinden. Begin 2014 vindt opnieuw visitatie plaats. Met verschillende bureaus zijn gesprekken gevoerd en offertes besproken, op basis hiervan is gekozen om Cognitum de visitatie 2014 van WBV Amerongen te laten verzorgen.
54
8. 8.1
Financial investors Terugkijken en vooruitzien
In dit hoofdstuk gaan we in op de volgende zaken: -
realisatie boekjaar 2013;
-
ontwikkeling vermogen en resultaat in relatie tot ondernemingsplan;
-
financieel beleid;
-
ontwikkeling kengetallen en kasstromen in de tijd;
-
treasury;
-
dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden;
-
fiscaliteiten;
-
risicobeheersing;
-
bestuurlijke verklaring.
De nadruk in dit hoofdstuk ligt in de blik vooruit, informeren over risico-inschattingen en risicobeheersing in brede zin. 2013: Start realisatie Allemanswaard, meer duidelijkheid over heffingen, minder beleidsruimte In 2013 is de langverwachte bouw van het Project Allemanswaard gestart. Ook het project Kwekerij in Leersum is gestart. Gelijktijdig werd € 7,0 mln ontvangen aan leningen ter financiering van deze projecten. Tevens kon worden aangevangen met de verkoop van percelen op Eindseweg. In 2013 is er stevig gestuurd op het halen van de financiële doelstellingen in de begroting en is er bovendien kritisch gekeken naar de toekomst: welke maatregelen zijn noodzakelijk om ook in de toekomst te voldoen en blijven voldoen aan de financiele ratio’s, die door de toezichthouders als toetsingskaders worden gehanteerd, welke acute risico’s loopt WBV Amerongen op korte, middellange en lange termijn? Deze items hebben uitgebreid hun beslag gekregen in de begroting 2014-2018. In dit hoofdstuk volgt een nadere analyse van de financiële positie van WBV Amerongen tot en met 31-12-2013 en wordt tevens een doorkijk gemaakt naar de financiële continuïteit op middellange en langere termijn. 8.2
Beschouwing van het resultaat over 2013
Onderstaand is het resultaatverloop over 2013 ten opzichte van de begroting geanalyseerd. De gehanteerde classificatie wijkt op het onderdeel verkopen af ten opzichte van de grondslagen en classificatie die voor deze post in de jaarrekening worden gehanteerd. In de jaarrekening maakt de opbrengst van verkopen onderdeel uit van de mutatie van de actuele waarde.
55 Analyse afwijking resultaat versus begroting: Bedragen x € 1.000 Netto huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Opbrengst uit verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen vaste activa Overige waardeveranderingen vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Servicecontracten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Ref
Realisatie 2013 8.2.1 € 3.440 € 192 8.2.2. € 1.377 8.2.3 € 668 € 5.677
Begroting 2013 € 3.209 € 209 € 1.910 € 667 € 5.995
Afwijking Absoluut € € € € €
231 -17 -533 1 -318
7% -8% -28% 0%
8.2.4 8.2.5 8.2.6 8.2.7 8.2.8 8.2.9 8.2.10
€ € € € € € € €
€ € € € € € € €
396 349 -84 33 -186 -17 181 672
27% 100% -11% 37% -31% -8% 22%
1.995 € €
-990 -1.651
€ € € € € € € €
1.873 349 695 123 422 192 1.018 4.672
€ €
1.005 € -1.651 €
€
1.822 €
Rentebaten 8.2.12 € Rentelasten 8.2.13 € Resultaat uit bedrijfsvoering voor belastingen €
€ 1.549 € -373 €
Vennootschapsbelasting Aandeel derden Resultaat na belastingen
1.477 779 90 608 209 837 4.000
-
Afwijking Relatief
€
1.822
17 € 1.420 € 592 €
-17 129 -965
-100% 9%
47 -1.012
100%
8.2.14 € € €
47 € -420 €
-
€ € 592 €
Correctie boekwaarde verkopen
€
-398 €
-
€
-398
Resultaat conform jaarrekening
€
-818 €
592 €
-1.410
* In afwijking op de jaarrekening wordt de kasstroom uit verkopen separaat gepresenteerd. In de jaarrekening is dit resultaat opgenomen onder de post uit overige reserves gerealiseerde herwaardering. Het saldo van deze post wijkt in deze analyse af van de jaarrekening in omvang van de post verkopen, zoals deze in deze analyse separaat is gepresenteerd. 8.2.1
Nettohuren
Het saldo van de huuropbrengsten is in 2013 hoger dan in de begroting werd voorzien. Dit wordt ten dele veroorzaakt door de gemiddeld latere verkoop van vastgoed dan in de begroting werd voorzien. Daarnaast werkt de feitelijke huurverhoging, als gevolg van de wettelijke huurverhoging in 2013 sterker door, dan in de begroting 2013 werd voorzien. 8.2.2
Verkopen
In 2013 is, evenals in 2012, de kasstroom opbrengsten uit verkopen verantwoord onder de mutatie actuele waarde (in de jaarrekening op de regel mutatie gerealiseerde waardeveranderingen). Dit wordt veroorzaakt door de regelgeving voor de verwerking van VoV-woningen. Voor deze analyse is
56 de verkoopopbrengst echter onder de kasstroom uit verkopen gepresenteerd. De totale opbrengst uit verkopen bedroeg € 1.377.000 (inclusief de kosten voor verkopen). Dit is significant lager dan in de begroting voor 2013 was voorzien. Het achterblijven van de kasstromen uit verkopen in 2013 kent drie belangrijke oorzaken: Een belangrijk deel van de verkopen in 2013 werd uiteindelijk pas in 2014 getransporteerd.
Daardoor schuift ruim € 800.000 aan resultaten door naar het volgende verslagjaar. De gemiddelde doorlooptijd van verkochte woningen tot het moment van transporteren, is
nog altijd 4 tot 6 maanden. In het eerste half jaar was de hoeveelheid mutaties in het bestaande bezit beperkt.
Daarnaast moesten bij het leegkomen van de woningen nog werkzaamheden verricht, alvorens deze woningen in de verkoop konden worden gebracht (in een aantal gevallen als gevolg van huurders die met de noorderzon zijn vertrokken, of ontsmetten van de woning).
8.2.3
Overige bedrijfsopbrengsten
De overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit de ontvangsten in verband met servicekosten en de activering productie eigen bedrijf (overboeking van directe personele en overige bedrijfskosten naar projecten). Daarnaast zijn in de post ook de opbrengsten uit de verhuur van de sporthal in deze post meegenomen. Deze opbrengsten liggen in lijn met de begroting. 8.2.4
Afschrijvingen
De afschrijvingen liggen hoger dan in de begroting werd voorzien. Dit hangt met name samen met de nieuwe methode van afschrijven onder RJ645. Dit wordt met name veroorzaakt door de fluctuaties in de bedrijfswaarde van jaar tot jaar. Daarbij geldt in de bijzonder dat in de begroting geen onderscheid is gemaakt tussen positieve en negatieve herwaardering, op grond waarvan een lagere grondslag voor afschrijvingen is gehanteerd. 8.2.5
Overige waardeveranderingen vaste activa
In 2013 zijn twee posten geboekt onder de overige waardeveranderingen: -
€ 67.000 aan afboekingen op projecten die zijn getemporiseerd in verband met de realisatie van Allemanswaard. Het betreft hier veelal de kosten van vooronderzoek en daartoe ingezette uren van de werkorganisatie.
-
€ 282.000 aan gerealiseerde waarde mutaties (last). Dit betreft de afschrijving op de negatieve herwaarderingen (lagere bedrijfswaarde) van activa.
8.2.6
Personele kosten en sociale lasten en pensioenen
De personele lasten liggen in lijn met de begroting. In 2012 werd incidenteel een beter resultaat gerealiseerd als gevolg van ontvangen ziekengelden. In 2013 is geopereerd binnen de begrote formatieruimte. 8.2.7
Onderhoudskosten
De onderhoudskosten in 2013 komen lager uit dan begroot. Dit is veroorzaakt doordat in de begroting voor planmatig onderhoud voorzieningen zijn opgenomen voor de mogelijke extra werkzaamheden in het kader van vervanging van ketelhuizen, na-investeringen in de kwaliteit van daken en dergelijke. Een deel van deze werkzaamheden is vervallen of verschoven naar de lange termijnplanning.
57
8.2.8
Overige bedrijfslasten
De overige lasten liggen hoger dan werd voorzien in de begroting, dit wordt met name veroorzaakt door de toerekening van een aantal incidentele posten bij het samenstellen van de jaarrekening: -
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren 10k (in begroting opgenomen in huurderving)
-
Hogere advieskosten in verband met bedrijfsvoering richting Allemanswaard 25k (tegenhanger activering productie eigen bedrijf)
-
Fysieke bestedingen in het kader van de woonomgeving, welke vanuit het onderhoud zijn overgeboekt naar de omschrijving leefbaarheid, 20k
-
Niet geactiveerde kosten vervanging telefooninstallatie, 10k
-
Additionele/tijdelijke
kosten
in
verband
met
doorexploitatie
sporthal
tijdens
bouw
Allemanswaard, 40k (onder andere extra schoonmaak, andere schoonmaakapparatuur) et cetera. Daarnaast zijn enkele posten hoger uitgevallen dan begroot. Dit betreft de kosten PR/Drukwerk ad 10k, accountantskosten 13k (met name als gevolg van nieuwe protocol), coulance (ook vanuit onderhoud) 10k. In 2014 worden een aantal posten geschrapt uit de begroting om de begrotingsdoelstellingen te halen. 8.2.9
Financiële baten en lasten
De financiële baten en lasten liggen redelijk in lijn met de begroting. De rentelasten liggen hoger dan ingerekend, met name veroorzaakt door een verschuiving in de overlopende rente in de jaren.
8.3
Ontwikkeling kasstromen in de tijd
8.3.1
Ontwikkeling vermogen en resultaat
Vooruitlopend op het ondernemingsplan heeft WBV Amerongen een aantal resultaten benoemd, die op het gebied van de financiële doelstellingen noodzakelijk zijn: -
een positieve operationele kasstroom;
-
een beleidsdocument op grond waarvan de kaders rondom financieel beleid en financiële besluitvorming worden geactualiseerd;
De doorrekeningen met betrekking tot het meerjarenperspectief hebben grotendeels middels de bedrijfswaardeberekening plaatsgevonden. Daarmee is de gehele prognoseperiode begroot op basis van de bedrijfswaardeberekening, zoals WBV Amerongen deze ook in haar jaarrekening hanteert. Op basis van de begroting is de ontwikkeling van de kengetallen als volgt:
58 Gezien de ambities van WBV Amerongen is het van belang dat voldoende middelen worden vrijgemaakt om de investeringen die worden gedaan, te kunnen financieren. Het vrijmaken van deze middelen wordt met name gerealiseerd door middel van verkoop van bestaand en nieuw te bouwen bezit. Deze strategie is zichtbaar in de omvang van de verkoopopbrengsten die gedurende de prognoseperiode gemiddeld 35% van de totale bedrijfsopbrengsten bedragen. In de afgelopen jaren heeft WBV Amerongen eveneens een verzwaard verkoopprogramma doorgevoerd. Op grond van deze ervaringen uit het verleden, is de begroting qua verkoopprogramma goed haalbaar. Het meeste belangrijke sturingskengetal voor WBV Amerongen is de interestdekkingsratio. Dit wordt met ingang van 2014 aangevuld met de Debt Service Credit Ratio. Daarbij kijkt WBV Amerongen zowel naar de dekking voor aflossingsfictie volgens de systematiek van het WSW als zonder de aflossingsfictie. In de eerste jaren is zichtbaar dat WBV Amerongen op het niveau van de dekkingsgraad inclusief aflossingsfictie de effecten ondervindt van de investeringen voor Allemanswaard. Dit wordt veroorzaakt doordat wel de financieringen zijn aangetrokken waarvoor rente moet worden betaald, terwijl de baten pas bij oplevering van Allemanswaard zullen zorgen voor een versterking van dit kengetal. Dit effect is enigszins versterkt als gevolg van de goedkeuringsprocedure, waardoor langere tijd reeds financiering was aangetrokken, zonder dat daar directe opbrengsten tegenover konden worden gesteld. In de jaren na oplevering van het project Allemanswaard is er de noodzaak sterke de financiële kengetallen in lijn met de begroting te realiseren om zo op korte, middellange en lange termijn de financiële kengetallen te laten voldoen aan de toezichtkaders die met ingang van 2014 door WSW en CFV worden gesteld. 8.3.2
Ontwikkeling kasstromen
De kasstromen 2013 zijn terug te vinden in de jaarrekening in paragraaf 3. De ontwikkeling van kasstromen en liquiditeiten in de toekomst vanaf 2014 vormt één van de belangrijkste interne sturingsinstrumenten. De begroting is sterk afhankelijk van het feitelijke moment van oplevering van Allemanswaard, eventuele aanvullende bijdragen voor saneringssteun en de mate waarin de bezuinigingen gerealiseerd kunnen worden op het de bedrijfslasten. Kasstroomoverzicht Bedragen x € 1.000
2014
2015
2016
2017
2018
Ontvangsten Huur
3.917
4.461
4.555
4.628
4.695
Vergoedingen
346
498
507
517
527
Activering productie eigen bedrijf
540
36
0
0
0
Overige bedrijfsopbrengsten
174
176
178
181
183
-614
-567
-546
-467
-470
-84
-84
-84
-84
-84
Lasten onderhoud
-437
-447
-406
-352
-536
Belastingen en verzekeringen
-128
-144
-146
-146
-147
Servicekosten
-346
-498
-507
-517
-527
Overige bedrijfskosten
-514
-517
-519
-522
-525
Sectorheffingen Vestia
-158
-93
-94
-50
0
Sectorheffingen Rijksbeleid
-342
-422
-461
-506
-503
28
19
-13
-35
278 2.891
Uitgaven Lonen, salarissen en inleen Sociale lasten en pensioenen
Mutatie balansposten Operationele kasstroom voor renteresultaat
2.382
2.418
2.464
2.647
Rentebaten
82
47
57
88
175
Rentelasten
-1.577
-1.599
-1.574
-1.512
-1.486
887
866
947
1.223
1.580
Operationele kasstroom na renteresultaat
59 8.4 8.4.1
Treasury Treasurycommissie
In 2013 is de treasurycommissie viermaal bijeengekomen. De commissie bestaat uit de directeurbestuurder, de intern verantwoordelijke voor financiën en een extern adviseur. De commissie is verantwoordelijk voor het aanvragen van nieuwe leningen, renteherzieningen en het handhaven van de uitgangspunten, opgesteld in het treasurystatuut. De commissie bewaakt ook de liquiditeit en de financieringsbehoefte van WBV Amerongen. 8.4.2
Nieuwe leningen
In 2012 zijn de leningen in het kader van Allemanswaard aangetrokken en gecontracteerd voor een totaal bedrag van € 10.000.000. Hiervan is in 2013 een bedrag ad € 7.000.000 volgestort. De laatste storting ad € 3.000.000 is in januari 2014 ontvangen. De lenigen worden in gemiddeld zeven jaar afgelost en kennen een gemiddelde rentekostenvoet van 2,0% 8.5
Dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden
Aansluitend bij de ambitie van WBV Amerongen is in 2007 een aantal B.V.’s opgericht, onder meer voor de ontwikkeling van projecten, maar ook om projecten na afronding in onder te brengen. Woningbouwvereniging Amerongen
WBVA Holding B.V.
WBVA Projectontwikkeling B.V.
WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V.
Molenbrink B.V.
Allemanswaard Vastgoed B.V.
WBVA Dienstverlening B.V.
Allemanswaard Dienstverlening B.V.
Belangrijk uitgangspunt ten tijde van het oprichten van de B.V.’s was dat de wetgeving in de loop der tijd zou wijzigen, waardoor juridische scheiding van activiteiten noodzakelijk wordt. De juridische structuur per 31 december 2013: WBVA Holding B.V. WBVA Holding B.V. is een 100% dochter van WBV Amerongen. De holding richt zich primair op werkzaamheden op het gebied van wonen, welzijn en zorg, de aan- en verkoop en beheer van onroerend goed en met name algemeen economische en/of commerciële werkzaamheden in het werkingsgebied van WBV Amerongen. De activiteiten over 2013 richtten zich met name op het houden van belangen in deelnemingen, die invulling geven aan de activiteiten zoals in de doelstelling staan omschreven.
60 WBVA Projectontwikkeling B.V. WBVA Projectontwikkeling is een directe 100% deelneming van WBVA Holding B.V. en een indirecte 100% deelneming van WBV Amerongen. Deze B.V. is sinds 2010 de entiteit die de projecten voor WBV Amerongen ontwikkelt. De ontwikkeling van projecten vindt plaats in de projectontwikkeling of in een deelneming van deze B.V. WBVA Projectontwikkeling B.V. kan, gezien haar doelstellingen, strategische grondposities innemen of vastgoed verwerven. Gedurende 2012 is de gehele projectontwikkeling in deze entiteit ondergebracht. Daarmee worden alle projecten begeleid vanuit de projectontwikkeling B.V., waarna deze op het moment van afronding worden overgedragen aan de toegelaten instelling. Molenbrink B.V. Molenbrink is een directe deelneming van WBVA Projectontwikkeling B.V. en een indirecte deelneming van WBV Amerongen, waarin een aandelenbelang van 50% wordt gehouden, maar waarbij de zeggenschap 51% bedraagt voor WBV Amerongen. De activiteiten van de Molenbrink B.V. zijn gelijk aan die van de WBVA Projectontwikkeling B.V. Een belangrijk verschil hierbij is dat Molenbrink B.V. zich in het bijzonder richt op de ontwikkeling van het Molenterrein te Amerongen, waar in de nabije toekomst woningen voor WBV Amerongen zullen worden gerealiseerd. De activiteiten in Molenbrink B.V. zijn in 2012 nagenoeg afgebouwd. Waar mogelijk heeft verevening van de vermogensposities plaatsgevonden. De kapitale omvang van de deelneming is nog beperkt. Gezien de vermogensverhoudingen en invloed verhoudingen wordt deze deelneming als meerderheidsdeelneming beschouwd en integraal geconsolideerd. WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. is een directe 100% deelneming van de WBVA Holding B.V. en een indirecte deelneming van WBV Amerongen. De activiteiten van deze onderneming zijn voornamelijk gericht op het verrichten van werkzaamheden op het gebied van ontwikkeling, de aan- en verkoop en het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed, in het bijzonder in het werkingsgebied van WBV Amerongen. De activiteiten over 2013 van de WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. bestonden uit de exploitatie van twee eenheden in het kader van zorg en gezondheid en een pand met een maatschappelijke doelstelling. Allemanswaard Dienstverlening B.V. en Allemanswaard Vastgoed B.V. Allemanswaard Dienstverlening
B.V. en Allemanswaard Vastgoed B.V.
zijn 100% directe
deelnemingen van de WBVA Bedrijfsonroerendgoed B.V. De activiteiten van deze twee ondernemingen zijn historisch gericht op de ontwikkeling, het bezit van het vastgoed en beheer van het multifunctionele centrum Allemanswaard. Het is zeer waarschijnlijk dat Allemanswaard uiteindelijk alsnog in de toegelaten instelling zal worden geëxploiteerd. Het is daarbij goed denkbaar dat het beheer in Allemanswaard Dienstverlening wordt ondergebracht, in verband met samenwerkingen met gebruikers in de toekomst.
61 Ultimo 2012 is het beheer van Sporthal de Ploeg te Amerongen overgedragen aan Allemanswaard Dienstverlening B.V. WBVA Dienstverlening B.V. WBVA Dienstverlening B.V. is een 100% deelneming van WBV Amerongen. De doelstelling van deze deelneming is het voorzien in alle vormen van dienstverlening voor de doelgroepen van het maatschappelijke beleid van WBV Amerongen. Over 2013 zijn er door de WBVA Dienstverlening B.V. geen activiteiten ontplooid. Deze deelneming zal in de toekomst mogelijk ingezet gaan worden ten behoeve van de exploitatie van de warmtekoudeopslag in Allemanswaard. 8.6
Fiscaliteiten
Met
ingang
van
2008
zijn
de
woningcorporaties
integraal
belastingplichtig
voor
de
vennootschapsbelasting. In januari 2009 werden de belangrijkste teksten rondom de nieuwe VSO, VSO II genaamd, bekend. WBV Amerongen ondertekende de VSO II in 2009, maar beoordeelt in de toekomst evenwel of deze integrale overeenkomst blijft passen bij de strategie en visie van de organisatie. In 2013 is opnieuw een fiscaal verrekenbaar verlies in aanmerking genomen. De waarden van verrekenbare verliezen bedragen circa € 4,5 mln. Er terzake een latente belastingvordering opgenomen onder de financiële vaste activa ten bedrage van € 943.000. 8.7
Onzekerheden en risico’s
WBV Amerongen is een ambitieuze organisatie. Om haar ambities te kunnen verwezenlijken is het belangrijk dat de financiële meerjarenbegroting, zoals deze in dit verslag is opgenomen, adequaat wordt
uitgevoerd.
Deze
begroting
kent
echter
onzekerheden
op
het
gebied
van
het
verkoopprogramma. Daarnaast kennen de bouwprogramma’s onzekerheden als gevolg van de economisch slechtere tijden. Ook de crisis op de kapitaalmarkt, vormt een onzekerheid in onze prognoses. In de begroting is de verhuurderheffing inmiddels opgenomen. Voor de eerste vijfjaarsperiode hebben de heffingen een effect op het vermogen, kas en bedrijfswaarde van ruim € 3 miljoen. Er bestaat echter nog grote onzekerheid over de Rijksbeleid met betrekking tot huurverhogingen en/of de invoering van de huursombenadering. WBV Amerongen heeft vooralsnog de aanname gedaan dat gedurende 5 jaren huurverhogingen worden doorgevoerd boven de gemiddelde inflatie, al dan niet inkomensafhankelijk. Deze veronderstelling brengt een onzekerheid met zich mee (met name in de sferen van vermogen) ter grootte van circa € 750.000 (vermogen). In de jaren tot en met 2013 opereert WBV Amerongen met haar kengetallen onder de normen die daaraan worden gesteld. Dit wordt met name veroorzaakt door de realisatie van het project Allemanswaard. WBV Amerongen dient met ingang van 2014 inspanningen te verrichten, om de begroting te stabiliseren, teneinde met ingang van dat jaar te voldoen aan de normen die in het toezichtskader door WSW en CFV worden gesteld.
62 Wanneer verkopen significant achter zullen blijven ten opzichte van de begroting, moeten met WSW nadere afspraken worden gemaakt over de (tijdelijke) herfinanciering van de leningen die voor Allemanswaard zijn gesloten. WBV Amerongen heeft daarom stringente inzet gepleegd en gepland waar het gaat om het monitoren van de verkoopportefeuille. WBV Amerongen heeft daarbij ook nog financiële beheersingsmaatregelen benoemd, waarbij ook uit het nieuwbouwbezit extra woningen in VoV worden verkocht. WBV Amerongen werkt daarom ook varianten uit waarbij complexgewijze verkopen tot uitvoering worden gebracht, om benodigde liquiditeiten tijdig zeker te stellen. 8.8
Bestuurlijke verklaring
WBV Amerongen is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. In het verslagjaar zijn de financiële middelen van WBV Amerongen uitsluitend aangewend in het belang van de Volkshuisvesting. 8.9
Leningen en garanties aan derden
Medio 2010 heeft WBV Amerongen, samen met collega-corporatie Ymere in Amsterdam, via het initiatief Dutch Institute for Housing (DIGH) een borg verleend voor een energiebesparingsproject in Riga in Letland. De oorspronkelijke garantie die door WBV Amerongen is verstrekt is bij aanvang een bedrag ter grootte van € 274.115. Jaarlijks vindt er rente en aflossing plaats middels een annuïteit. De annuïteit over 2013 bedraagt € 13.538. De restant hoofdsom per 31 december 2013 is gedaald naar € 255.638. De jaarlijkse annuïteit voldoet aan de wettelijke voorschriften.
63 9.
Tot slot
WBV Amerongen blikte in dit jaarverslag terug op het afgelopen jaar en keek ook vooruit naar de toekomst. In 2014 is het ondernemingsplan 2014 – 2020 van start gegaan. Dit plan is in nauw overleg tot stand gekomen en omarmd door de belanghebbendenvertegenwoordiging, de raad van toezicht, het personeel, het huurdersplatform en bestuur. Het ondernemingsplan is vanaf april 2013 gepubliceerd op onze website. Daarvoor is namens de vereniging dank aan een ieder verschuldigd, die aan de totstandkoming heeft meegewerkt. WBV Amerongen werkt permanent aan de verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening, de woning en het voorzieningenniveau. Het voorzieningenniveau van Amerongen op basis van de door de bevolking in Amerongen aangereikte ideeën en prioriteiten uit de Toekomst van Amerongen krijgt vorm in het plan Allemanswaard. Allemanswaard wordt in het najaar van 2014 opgeleverd en maakt het mogelijk dat de WBVA kan blijven zorgen voor haar belangrijkste doelgroepen en de door haar gewenste en benodigde voorzieningen. De voorbereidingen voor de verhuizing naar Allemanswaard van alle gebruikers en ook van de WBV Amerongen is in volle gang. De samenwerking met onze partners is daarbij continu in beweging. De werkorganisatie heeft haar commitment uitgesproken ten aanzien van de realisatie van dit ondernemingsplan 2014 – 2020 minimaal voor de eerstkomende jaren. Het is van uitermate groot belang dat na het vertrek van de directeur bestuurder het bestaande personeel, opgeleid in de traditie van de WBV Amerongen, daarbij in alle verantwoordelijkheid en ruimte de realisatie van het ondernemingsplan 2014 – 2020 ter hand kan nemen teneinde de continuïteit in een nieuw perspectief te bewerkstelligen. Veel succes daarbij wordt toegewenst door Jaap Broekhuizen, Directeur-bestuurder
64 Bijlage 1 - Besluitvorming Raad van Toezicht BESLUITVORMING Raad van Toezicht 28 januari 2013 -
De RvT stemt in met het actieplan bij de notitie opvolging verbindingenonderzoek CFV d.d. 17 januari 2013 door Jaap Broekhuizen en Tijmen Baas (nav brief CFV verbindingenonderzoek en afspraken in RvT vergadering 19/11/2012).
-
De RvT geeft goedkeuring aan de meerjarenbegroting 2013 – 2017 versie 1.1. d.d. 28 januari 2013.
-
De RvT stelt de volgende planning vast: o
In de RvT bijeenkomst op 22 april 2013 wordt gesproken over de opvolging voorzitter en lid RvT en directeur bestuurder.
o
In de RvT bijeenkomst van 4 maart 2013 staat het ondernemingsplan 2014 – 2020 centraal.
-
De RvT notulen van 19 november 2012 worden goedgekeurd.
-
De RvT neemt het BHV verslag van 5 november 2012 ter kennisgeving aan.
-
De RvT neemt info 139 ter kennisgeving aan.
BESLUITVORMING Raad van Toezicht 4 maart 2013 -
De RvT stemt in met de hoofdlijnen en doelstellingen in het ondernemingsplan 2014 – 2020, versie 21 februari 2014, en vraagt een definitieve versie ter goedkeuring in de volgende RvT bijeenkomst.
-
De RvT notulen van 28 januari 2013 worden goedgekeurd.
BESLUITVORMING Raad van Toezicht 22 april 2013 -
De RvT geeft unaniem haar goedkeuring aan het ondernemingsplan 2014 – 2020 Partner in Wonen van WBV Amerongen, versie 11 april 2013.
-
De RvT neemt kennis van het voorstel vrijwillige afbouw honorarium zoals omschreven in de brief van de heer drs. J.I.F. Broekhuizen namens Shelter Consult b.v. d.d. 21 januari 2013.
-
De RvT neemt de notitie huurbeleid en huurverhoging 2013 d.d. 8 april 2013 door Ilona Drenth ter kennisgeving aan.
-
De RvT stelt de volgende procedure vast: o
In het najaar 2013 wordt een profiel directeur bestuurder opgesteld dat in de laatste RvT vergadering van 2013 wordt vastgesteld.
o
Begin 2014 start de werving & selectie voor een nieuwe directeur bestuurder die dan (uiterlijk) met ingang van 1 juli 2014 aangesteld kan worden.
-
De werving en selectie voor een voorzitter en vice voorzitter van de RvT van WBV Amerongen start in september 2013.
-
De RvT notulen van 4 maart 2013 worden goedgekeurd.
-
De RvT neemt info 140 ter kennisgeving aan.
-
De RvT neemt de BHV verslagen van 21 januari en 11 maart 2013 ter kennisgeving aan.
BESLUITVORMING Raad van Toezicht 27 mei 2013 -
Op woensdag 19 juni 2013 geeft de RvT goedkeuring aan het jaarverslag en jaarrekening 2013.
65 -
De werving & selectie van 2 nieuwe leden van de RvT wordt door WBV Amerongen zelf georganiseerd met als uitgangspunt dat de procedure eind 2013 afgerond kan worden met de benoeming van twee geschikte kandidaten.
-
De RvT gaat akkoord met de gevraagde besluitvorming in de notitie vergoeding WNT d.d. 23 mei 2013 door Tijmen Baas.
-
De RvT gaat akkoord met de voorstellen genoemd in de notitie commissaris en BTW d.d. 16 mei 2013 door Tijmen Baas.
-
De notitie bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering d.d. 23 mei 2013 door Tijmen Baas en het polis blad commissarissen- en Bestuurdersaansprakelijkheid verzekering voor Stichtingen en Verenigingen wordt ter kennisgeving aangenomen door de leden van de RvT.
-
De RvT neemt het BHV verslag van 8 april 2013 ter kennisgeving aan.
-
De RvT notulen van 22 april 2013 worden goedgekeurd.
-
De RvT neemt info 141 ter kennisgeving aan.
-
De notitie verslag afhandeling huurverhoging d.d. 13 mei 2013 door Ilona Drenth wordt ter kennisgeving aangenomen.
BESLUITVORMING Raad van Toezicht 15 juli 2013 -
Het treasury statuut d.d. 4 juli 2013 wordt goedgekeurd en vastgesteld.
-
De RvT neemt info 142 ter kennisgeving aan.
-
De RvT notulen van 27 mei 2013 worden goedgekeurd.
SPIEGELDAG Raad van Toezicht 9 september 2013 BESLUITVORMING Raad van Toezicht 4 november 2013 -
De RvT tekent vooralsnog niet de volmacht aan het WSW conform de brief van het WSW d.d. 4 oktober 2013. De RvT wil eerst de voorgestelde regeling juridisch getoetst zien.
-
De RvT geeft goedkeuring aan het gewijzigde BHV reglement d.d. 11 maart 2013.
-
De RvT neemt het BHV verslag van 8 juli 2013 ter kennisgeving aan.
-
De RvT neemt info´s 143 en 144 ter kennisgeving aan.
-
De RvT notulen van 15 juli 2013 en het verslag van de spiegeldag 9 september 2013 worden goedgekeurd.
BESLUITVORMING Raad van Toezicht 10 december 2013 -
De RvT gaat akkoord met het tekenen van een volmacht aan het WSW alleen met eerbiediging van eerder gevestigde rechten door gemeente Utrechtse Heuvelrug op Allemanswaard.
-
De RvT geeft goedkeuring aan de begroting 2014 – 2023 versie d.d. 10 december 2013.
-
De RvT geeft goedkeuring aan het Strategisch Voorraad beleid versie d.d. 29 november 2013.
-
De werving & selectie van de directeur bestuurder wordt overgedragen aan de nieuwe voorzitter van de RvT met zijn (nieuwe) team.
-
De heer Luuk Smith wordt voorgedragen als voorzitter van de RvT.
-
De heer Mike Muller wordt voorgedragen als lid van de RvT.
-
De RvT neemt de notitie Beoordelingsbrief CFV d.d. 14 november 2013 door Tijmen Baas ter kennisgeving aan.
-
De RvT neemt info 145 ter kennisgeving aan.
66 -
De notitie Onderhoudsbegroting versus realisatie 2013 d.d. 3 december 2013 door Tijmen Baas en Ilona Drenth wordt ter kennisgeving aangenomen.
-
De RvT notulen van 4 november 2013 worden goedgekeurd.
-
Visitatie wordt opgestart in het voorjaar van 2014.
Woningbouwvereniging Amerongen Amerongen Jaarrekening 2013
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
1
Inhoud GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
3
1
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
4
2
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
6
3
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013
7
4
ALGEMENE TOELICHTING
8
5
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
11
6
GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT
23
7
FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING
28
8 BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING 9
KASSTROOMOVERZICHT
30 32
10
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS
11
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING 44
12
OVERIGE INFORMATIE
50
ENKELVOUDIGE JAARREKENING
52
33
13
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
53
14
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
55
15 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 EN WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 56 OVERIGE GEGEVENS
72
16
VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING
73
17
GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
73
18
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJK ACCOUNTANT
73
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
2
Geconsolideerde jaarrekening
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
3
1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) ACTIVA
Ref.
2013
2012
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
10.1
Sociaal vastgoed in exploitatie
49.557
55.050
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
12.440
8.777
74
103
62.071
63.930
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen
10.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
3.509
2.456
27.132
26.178
30.641
28.634
30
39
943
990
973
1.029
93.685
93.593
-
-
281
342
26
15
307
357
24
33
Belastingen en premies sociale verzekeringen
678
686
Overige vorderingen
180
189
Overlopende activa
395
558
1.277
1.466
6.253
1.300
7.837
3.123
101.522
96.716
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Financiële vaste activa
10.3
Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
10.4
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkopen Overige voorraden
Vorderingen
10.5
Huurdebiteuren
Liquide middelen Som der vlottende activa Som der activa
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
10.6
4
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN
2013
2012
10.7
Eigen vermogen
32.527
36.311
Aandeel derden
76
76
32.603
36.387
40.335
33.581
26.804
25.461
67.139
59.042
Schulden aan kredietinstellingen
246
269
Schulden aan leveranciers
871
433
Overlopende passiva
663
585
1.780
1.287
101.522
96.716
Langlopende schulden
10.8
Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden
Som der passiva
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
10.8.3
5
2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 (Bedragen x € 1.000) Ref.
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten Huren
11.1
3.440
3.384
Opbrengsten servicecontracten
11.2
192
208
Geactiveerde productie eigen bedrijf
11.3
147
115
Overige bedrijfsopbrengsten
11.4
191
155
3.970
3.862
11.5
1.873
1.690
en vastgoedportefeuille
11.6
800
Lonen en salarissen
11.7
695
667
Sociale lasten
11.7
66
30
Pensioenlasten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 35-
11.7
57
68
Onderhoudslasten
11.8
422
503
Lasten servicecontracten
11.9
192
176
11.10
1.018
869
5.123
3.968
Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-
11.11
672-
1.104-
portefeuille Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering
11.12
1.822
1.723
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
11.13
330
389
Rentelasten en soortgelijke lasten
11.14
1.549
1.520
1.222-
Resultaat vóór belastingen Vennootschapbelasting Aandeel derden Resultaat na belastingen
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
11.15
47 0 1.269-
61874630 158
6
3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 Bedragen x € 1.000,-Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
2013
2012
1.153-
106-
Aanpassingen voor : - Afschrijvingen
1.873
1.690
- Overige waardeverandering Mat. Vaste activa
800
- Mutatie voorzieningen
-
-
2.673
1.655
Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie voorraden
50
388
- Mutatie vorderingen
72
- Mutatie kortlopende schulden (excl. leningen og) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente
35-
43-
516
221
638
566
2.158
2.115
330
389
1.549-
1.520-
1.219-
1.131-
939
984
Investeringen in materiële vaste activa
4.150-
821-
Verkopen
1.377
Betaalde rente
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten
1.254
Desinvesteringen Mutatie financiële vaste activa
56
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
2.717-
Ontvangsten uit langlopende schulden
7.000
Aflossingen langlopende schulden
269-
632199262-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
6.731
262-
Mutatie geldmiddelen
4.953
523
Geldmiddelen, banksaldo
1.300
777
Geldmiddelen, rc krediet
-
-
Geldmiddelen per 1 januari van het boekjaar
1.300
777
Geldmiddelen, banksaldo
6.253
1.300
Geldmiddelen, rc krediet
-
-
Geldmiddelen per 31 december van het boekjaar
6.253
1.300
Mutatie geldmiddelen
4.953
523
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
7
4
Algemene toelichting 4.1
Algemeen
Woningbouwvereniging Amerongen is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Utrecht en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Amerongen, de feitelijke vestigingsplaats is Industrieweg Noord 14 te Amerongen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2
Groepsverhoudingen
Woningbouwvereniging Amerongen staat aan het hoofd van Woningbouwvereniging Amerongen Holding B.V. groepsconsolidatie. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Woningbouwvereniging Amerongen wordt hiermee bedoeld Woningbouwvereniging Amerongen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 4.3
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woningbouwvereniging Amerongen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Woningbouwvereniging Amerongen. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn (alle integraal geconsolideerd, eventueel met betrekking aandeel derden): Woningbouwvereniging Amerongen Holding B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Woningbouwvereniging Amerongen Projectontwikkeling B.V. , gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Woningbouwvereniging Amerongen Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Woningbouwvereniging Amerongen Bedrijfsonroerendgoed B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Allemanswaard Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Allemanswaard Vastgoed B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Molenbrink B.V., gevestigd te Amerongen (51% aandeel/50% overheersende zeggenschap) – integraal geconsolideerd met aandeel derden.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
8
De activiteiten per vennootschap laten zich als volgt tonen: Woningbouwvereniging Amerongen Holding B.V., gevestigd te Amerongen
Woningbouwvereniging Amerongen Projectontwikkeling B.V., gevestigd te Amerongen Woningbouwvereniging Amerongen Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen
Woningbouwvereniging Amerongen Bedrijfsonroerend goed B.V., gevestigd te Amerongen Allemanswaard Vastgoed B.V., gevestigd te Amerongen
Allemanswaard Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen Molenbrink BV, gevestigd te Amerongen
4.4
Het verrichten van werkzaamheden en activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en zorg en op het gebied van ontwikkeling, de aan- en verkoop en beheer van onroerend goed en met name ook algemeen economische en/of commerciële werkzaamheden in het bijzonder in het werkingsgebied van de vereniging: Woningbouwvereniging “Amerongen” gevestigd te Amerongen. Het realiseren van bouwprojecten ten behoeve van de Woningbouwvereniging ”Amerongen” Alle vormen van dienstverlening ten behoeve van de doelgroepen van het maatschappelijk beleid van de Woningbouwvereniging Amerongen, zijnde de stakeholders, huurders, woningzoekenden, verkoop onder voorwaarden kopers en ver vereniging(en) van eigenaren, personeel en kapitaalverschaffers (banken en overige instellingen) Het verrichten van werkzaamheden op het gebied van ontwikkeling, de aan- en verkoop en beheer van bedrijfsmatig onroerend goed in het bijzonder in het werkingsgebied van de Woningbouwvereniging “Amerongen” gevestigd te Amerongen. De aan- en verkoop, beheer (huur, verhuur en onderhoud) en exploitatie van onroerende zaken en overige registergoederen alsmede de ontwikkeling van bouwprojecten en de realisatie (bouw) daarvan. Het exploiteren van koude/warmte opslag en duurzame activiteiten op het gebied van duurzame energievoorzieningen en alle andere voorzieningen van energiebehoefte. Het verrichten van economische en commerciële dienstverlening ten behoeve van het Multifunctioneel Centrum (MFC) Allemanswaard te Amerongen ten behoeve van alle gebruikers in MFC Allemanswaard en de bewoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het verrichten van werkzaamheden op het gebied van projectontwikkeling, de aan- en verkoop en verhuur van onroerende zaken en registergoederen in het bijzonder op het molenterrein in Amerongen. Het financieren van, het deelnemen in, het beheren van, het voeren van het bestuur over en de samenwerking of fusie met andere vennootschappen en of ondernemingen, die werkzaamheden zijn binnen de volkshuisvesting en/of de (ver)koop, de (ver)huur, de belegging en/of het beheer van registergoederen en aanverwante terreinen in de ruimste zin van het woord.
Presentatiewijziging
In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woningbouwvereniging Amerongen kiest voor het categoriale model.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
9
4.5
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woningbouwvereniging Amerongen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
10
5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar. 5.3
Verwerking verplichtingen
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen. 5.4 5.4.1
Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
11
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woningbouwvereniging Amerongen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
5.4.2
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woningbouwvereniging Amerongen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningbouwvereniging Amerongen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woningbouwvereniging Amerongen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
12
Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden onderkend onder andere op bouwjaar, technische gelijkwaardigheid, wijken en aaneenschakelingen. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – de bedrijfskosten zijn aan de bedrijfswaarde toegerekend voor zover deze direct betrekking hebben op de woningen. Het betreft hier alle kosten terzake primaire processen als huur, verhuur, onderhoud, belastingen en verzekeringen en kosten die direct samenhangen met de woningen. In totaal is jaarlijks een bedrag van € 1.000.396 (€ 1.684 per eenheid) opgenomen voor alle in de bedrijfswaarde betrokken eenheden. Voor toerekenbare personele kosten en overige bedrijfskosten zijn de kosten gefixeerd. – jaarlijkse huurverhogingen van 4% voor inkomens tot € 33.000, 4,5% voor inkomens tot € 43.000 en 6% voor alle inkomens boven de € 43.000, zulks conform de per 5 maart 2013 in de Eerste Kamer der Staten Generaal aangenomen wetgeving. Gemiddeld is een huurverhoging van 4,25% verwerkt voor een periode van 5 jaren. Voor de periode daarna is een inflatievolgend huurbeleid ingerekend. – jaarlijkse huurderving van 0,35 % (voorgaand jaar: idem); – mutatiegraad van maximaal 8 % en huurharmonisatie tot maximaal 95% van de maximaal redelijke huren gebaseerd op het kwaliteitsbeleid van de corporatie. – Kosten voor groot onderhoud zijn ingerekend op basis van de meerjaren onderhoudsbegroting, welke jaarlijks wordt geactualiseerd op basis van inspecties van het bezit. Op deze begroting wordt de index voor onderhoud toegepast (zie tabel economische gegevens). De meerjarenonderhoudsplanning is opgesteld voor een planperiode van 40 jaar en als zodanig verwerkt. – Voor het dagelijks onderhoud en klachtenonderhoud geldt een norm van € 195 per eenheid. Voor het mutatie worden gemiddelde kosten per mutatie ingerekend voor een bedrag van € 1.000 per mutatie. Dit is conform voorgaand jaar. – Een restwaarde op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode van € 30.085 of de verwachte waarde bij verkoop. – Een rekenrente op grond van de lange rente-inschattingen als opgenomen in de tabel met economische uitgangspunten voor DAEB-leningen. Indien niet-DAEB leningen worden aangetrokken, wordt rekening gehouden met een kredietopslag van 150 punten. – De periode waarover contact gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte levensduur van de complexen (variërend van 20 tot en met 48 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 20 jaar (het recent herijkte SVB geeft aanleiding tot gemiddeld langere levensduren), tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. – voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91en €5,59 per €1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
13
liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is uitgegaan van een stijging van het tarief met marktwaardeontwikkeling en is de WOZ waarde gelijk gehouden. – De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. – De economische uitgangspunten zijn gebaseerd op de basiseconomie als opgenomen in WALS. Deze is als volgt te specificeren: VerPrijsLoonBouwOnder- Markt Korte Lange wachting inflatie inflatie index houds- index rente rente index 2014
2,25%
2,48%
2,48%
2,48%
-2,13%
1,74%
3,48%
2015
2,25%
2,63%
2,63%
2,63%
-0,81%
2,27%
3,82%
2016
2,25%
2,74%
2,74%
2,74%
0,11%
2,64%
4,05%
2017
2,25%
3,00%
3,00%
3,00%
0,75%
3,50%
4,60%
2018
2,25%
3,00%
3,00%
3,00%
1,20%
3,50%
4,60%
2019
2,25%
3,00%
3,00%
3,00%
2,25%
3,50%
4,60%
2020
2,25%
3,00%
3,00%
3,00%
2,25%
3,50%
4,60%
2021
2,25%
3,00%
3,00%
3,00%
2,25%
3,50%
4,60%
>2022
2,25%
3,00%
3,00%
3,00%
2,25%
3,50%
4,60%
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:
Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
14
boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
5.4.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Woningbouwvereniging Amerongen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.4.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
15
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.
5.5
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
5.5.1
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
5.5.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, en het maatschappelijke onroerend goed, dat thans nog gedeeltelijke met een commerciële bestemming is aangewend, maar in de toekomst als sociaal vastgoed worden aangewend en zijn bestemd.
Waarderingsgrondslag Woningbouwvereniging Amerongen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.4.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt voor de maatschappelijk bestemde panden als waardering de reële waarde en/of residuele restwaarde bij herbestemming van het pand. De woningen hebben in de toekomst een sociale bestemming en zijn derhalve op de bedrijfswaarde gewaardeerd, edoch separaat gepresenteerd. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woningbouwvereniging Amerongen, zoals lopende huurcontracten. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
16
afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
5.5.3
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Enkele woningen kwalificeren op basis van de vereisten in de richtlijnen voor de verslaggeving als ‘sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging’. De betreffende woningen zijn tegen de bedrijfswaarde onder deze post verantwoord, op grond van de veronderstelling dat deze woningen bij mutatie weer worden gevoegd in de gereguleerde sector. De panden in het kader van maatschappelijke onroerend goed, zijn gewaardeerd tegen residuele restwaarde voor die panden die later zullen worden ingezet voor de volkshuisvesting. Eén pand is monumentaal en wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde. 5.5.4
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Woningbouwvereniging Amerongen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Woningbouwvereniging Amerongen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Woningbouwvereniging Amerongen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Woningbouwvereniging Amerongen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Woningbouwvereniging Amerongen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Woningbouwvereniging Amerongen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Woningbouwvereniging Amerongen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
17
waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.6 5.6.1
Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningbouwvereniging Amerongen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 5.6.2
Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. 5.6.3
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Woningbouwvereniging Amerongen in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
18
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad x% (2011: x%) genomen. 5.6.4
Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering 5.6.5
Te vorderen BWS-subsidies
Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.6.6
Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.7
Voorraden
5.7.1
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 6.3.13 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.7.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
19
5.7.3
Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. 5.8
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.9
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.10
Groepsvermogen en aandeel derden
Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voorzover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 5.11
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.11.1
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.11.2
Voorziening latente belastingverplichtingen
Zie 5.6.3 Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
20
5.11.3
Voorziening pensioenen
Woningbouwvereniging Amerongen heeft één (enkele) pensioenregeling(en). De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woningbouwvereniging Amerongen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woningbouwvereniging Amerongen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woningbouwvereniging Amerongen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woningbouwvereniging Amerongen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: de verplichting van Woningbouwvereniging Amerongen tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Woningbouwvereniging Amerongen toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling; onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties; nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Woningbouwvereniging Amerongen Daarnaast neemt Woningbouwvereniging Amerongen een vordering op voor: toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds; overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Woningbouwvereniging Amerongen. voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Woningbouwvereniging Amerongen In de in deze jaarrekening opgenomen verantwoordingsjaren was geen sprake van een pensioenvoorziening of een noodzaak tot het vormen van een pensioenvoorziening. 5.12
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
21
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 10.8. 5.13 5.13.1
Leasing Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Woningbouwvereniging Amerongen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 5.14
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Woningbouwvereniging Amerongen maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Woningbouwvereniging Amerongen een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Woningbouwvereniging Amerongen past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Woningbouwvereniging Amerongen gedocumenteerd. Woningbouwvereniging Amerongen stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woningbouwvereniging Amerongen derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
22
6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 6.1.1
Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2 6.2.1
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast”en “Huurzeker” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 6.2.2
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3
Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
23
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.2.5
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. 6.2.6
Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten)
Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord. 6.2.7
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
24
6.3 6.3.1
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op goodwill en op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten)
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 6.3.3
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.4
Pensioenlasten
Woningbouwvereniging Amerongen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 6.3.5
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woningbouwvereniging Amerongen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
6.3.7
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
25
6.3.8
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
6.3.9
Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering
De uit overige reserves gerealiseerde herwaardering wordt gevormd door het boekresultaat op verkopen en de realisatie van de herwaardering als gevolg van de afschrijving op de boekwaarde gebaseerd op historische kostprijzen, als gevolg waarvan een deel van de herwaardering wordt gerealiseerd.
6.3.10
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst-enverliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-enverliesrekening verantwoord.
6.3.11
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra Woningbouwvereniging Amerongen het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’. 6.3.12
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
6.3.13
Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.
6.3.14
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Woningbouwvereniging Amerongen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
26
voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
27
7 Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid van toepassing. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Woningbouwvereniging Amerongen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Woningbouwvereniging Amerongen zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Valutarisico Woningbouwvereniging Amerongen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Woningbouwvereniging Amerongen loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Woningbouwvereniging Amerongen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woningbouwvereniging Amerongen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woningbouwvereniging Amerongen renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Woningbouwvereniging Amerongen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aanttrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Kredietrisico Woningbouwvereniging Amerongen heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Woningbouwvereniging Amerongen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
28
Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Woningbouwvereniging Amerongen loopt per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2013 € Beschikbare liquiditeit per balansdatum Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2012-2014)
6.253.000 3.000.000 9.500.000 3.000.000 0
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woningbouwvereniging Amerongen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Woningbouwvereniging Amerongen gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. Beschikbaarheidsrisico’s De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. WBV Amerongen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. WBV Amerongen voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
29
8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.1 8.1.1
Waardering vaste activa Materiële vaste activa, actuele waarde
Woningbouwvereniging Amerongen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 75 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2014-2018. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2013 € 4,0 miljoen lager uitvallen.
8.1.2
Vastgoedbeleggingen, reële waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 5-8%.
8.1.3
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.2
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woningbouwvereniging Amerongen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
30
van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: De waardebepaling van de ontwikkelrechten; Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het treffen van een onderhoudsvoorziening; Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
31
9 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
32
10 Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000) 10.1
Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie
Begin boekjaar Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Aangegane verplichtingen Boekwaarde per 31 december '12
30.610 31.702 7.26255.050
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
12.166 -
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
544 -
43.320 31.702
3.389-
441-
11.092-
8.777
103
63.930
55.098 Mutaties boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen Overboeking Totaal mutaties
145 1.3779991.86676330 6635.493-
3.663
3.663
Einde boekjaar Aanschafwaarde
28.715
15.829
Herwaarderingen
29.836
-
Cum. afschrijvingen en waardeveranderingen Aangegane verplichtingen Boekwaarde einde boekjaar
8.994-
3.389-
-
-
49.557
12.440
29-
3.808 1.3771.028-
29-
1.86676330 6631.859-
544
45.088
-
29.836
470-
12.853-
74
62.071
Woningbouwvereniging Amerongen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Garages lineair 50 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 582 woningen, 6 verhuurde ruimten met maatschappelijke bestemming en 37 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 115 miljoen. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 75 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 10 tot 15 woningen binnen één jaar worden verkocht. De Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
33
verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 8,5 miljoen (contante waarde). De boekwaarde van de verkopen 1,9 miljoen. De boekwaarde op basis van historische kostprijs voor het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt in totaal ultimo het verslagjaar € 18.916.000. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Installaties lineair 20 jaar – Inventaris lineair 20 jaar In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 383.000 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,50%. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
34
10.2
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Begin boekjaar Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Aangegane verplichtingen Boekwaarde per 31 december '12
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.133 323
24.552 1.108-
26.685 785-
-
2.734 -
2.734 -
2.456
26.178
28.634
285
1.731
Mutaties boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen Overboeking Totaal mutaties
663 1.053
954
Einde boekjaar Aanschafwaarde
3.081
26.283
105
777-
Totaal
2.016 672663 2.007
29.364
Herwaarderingen
428
1.885-
1.457-
Cum. afschrijvingen en waardeveranderingen Aangegane verplichtingen
-
2.734
-
-
2.734 -
3.509
27.132
30.641
Boekwaarde einde boekjaar
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 4 woningen en 3 panden met maatschappelijke/commerciele bestemming opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 2 miljoen. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 171 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 171 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht en geen woningen met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Verkoop Onder Voorwaarde” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 15% en 33%.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
35
10.3
Financiële vaste activa 2013
Financiële vaste activa
2012
10.3
Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen
30
39
943
990
973
1.029
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: 10.3.1
Te vorderen BWS-subsidies
Te vorderen BWS-subsidies zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Het totaal van de nominaal nog te ontvangen bedragen is € 39.422. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 4 jaar, de gemiddelde rentevoet 7,875%. Te vorderen BWS-subsidies
31-12-2013
Saldo begin boekjaar
31-12-2012 39
Ontvangst in boekjaar
48
9-
9-
Bijboeking / afwaardering i.v.m. vervroegde afkoop
-
-
Toevoeging rente
-
-
Saldo einde boekjaar
10.3.2
30
39
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen Saldo begin boekjaar Herwaarderingen
31-12-2013
31-12-2012
990
244
42-
Toevoegingen Onttrekkingen Saldo einde boekjaar
746
5943
990
De latentie is gevormd in verband met fiscaal compensabele verliezen in de jaren 2008 tot en met 2013. De opbouw van de latente belastingclaim is als volgt: Opbouw latente belastingvorderingen nominaal
31-12-2013
Aangifte 2008
743-
Aangifte 2009
3.130-
Aangifte 2010
313-
Aangifte 2011
516-
Concept fiscaal resultaat 2012
242
Concept fiscaal resultaat 2013
19
De latentie is gewaarde op basis van de discounted cash flow methode. Daarbij is een rekenrente gehanteerd van 3%. Volgens de meest recente fiscale prognoses worden de verrekenbare verliezen gecompenseerd in de periode 2013 tot en met 2019. Wanneer de verhuurderheffing bij definitieve wetgeving alsnog niet gefiscaliseerd wordt, zal volledige compensatie van de fiscale verliezen reeds voor 2018 optreden.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
36
10.4
Voorraden
Voorraad 31-12-2013
Onderhoudsmateriaal
31-12-2012 26
15
281
342
307
357
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
-
Vastgoed bestemd voor verkoop
10.5
Vorderingen 31-12-2013
Huurdebiteuren
31-12-2012 24
33
Belastingen en premies sociale verzekeringen
678
686
Overige vorderingen
180
189
Overlopende activa
395
558
1.277
1.466
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben in beginsel een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 10.5.1
Huurdebiteuren
De huurachterstand is alsvolgt te specificeren: Aantal
Aantal
2013
2012
31-12-2013
31-12-2012
Achterstand
40
41
Af: Voorziening dubieuze debiteuren
16
8
24
33
-
38
Het huurachterstandpercentage ultimo 2013 is 0,75% (ultimo 2012: 0,98%).
10.5.2
Overige vorderingen 31-12-2013
Debiteuren koopwoningen Overige debiteuren Rekening Courant Stichting VOV Totaal
31-12-2012
125
132
49
51
6
6
180
189
Ter zake de Rekening Courant Stichting VOV zijn geen nadere zekerheden gesteld
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
37
10.5.3
Overlopende activa 31-12-2013
31-12-2012
Vooruitbetaalde kosten
45
46
Vooruitbetaalde rente
277
254
73
258
395
558
Overige Totaal
De vorderingen en overlopende activa hebben allen een looptijd korter dan één jaar, uitgezonderd de rekening courant verhouding met Stichting VOV Utrechtse Heuvelrug. De reële waarde van deze posten ligt in lijn met de boekwaarde. 10.6
Liquide middelen
Rekening-courant
31-12-2013
Kas
31-12-2012
-
BNG/Postbank/ING/Rabo
6.253
Kruisposten geldverkeer
-
Totaal liquide middelen
6.253
2 1.350 521.300
Deze saldi stemmen overeen met de diverse banksaldi ultimo boekjaar.
De tegoeden bij bankrelaties staan geheel ter vrije beschikking van Woningbouwvereniging Amerongen en haar deelnemingen. 10.7 10.7.1
Groepsvermogen Eigen vermogen
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. 10.7.2
Overige reserves
Overige reserves 31-12-2013
Saldo begin boekjaar
31-12-2012
36.387
32.511
- Stelselwijziging 2013 - Overige mutaties
2.591-
3.672
- Mutatie conform resultaatbestemming
1.269-
128
Subtotaal - Aandeel derden Saldo einde boekjaar
32.527
36.311
76
76
32.603
36.387
Er hebben na het einde van het jaar geen belangrijke mutaties in het vermogen plaatsgevonden.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
38
10.7.3
Aandeel derden
Het verloop van het aandeel derden in geconsolideerde rechtspersonen is als volgt: Aandeel derden 31-12-2013
Saldo begin boekjaar
76
Resultaat aandeel derden verslagjaar
10.8.1
46
-
Saldo einde boekjaar
10.8
31-12-2012 30 76
76
Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
Leningen overige kredietinstellingen
31-12-2013
Oorspronkelijke leningen
37.029
Aflossingen t/m vorig boekjaar Aflossingen verslagjaar Aflossingsverplichting komend jaar Nieuwe leningen
Leningen overheid
31-12-2012 37.029
3.179-
2.917-
269-
262-
246-
269-
7.000
-
40.335
33.581
31-12-2013
31-12-2012
Oorspronkelijke leningen
-
-
Aflossingen t/m vorig boekjaar
-
-
Aflossingen verslagjaar
-
-
Aflossingsverplichting komend jaar
-
-
Saldo leningen
-
-
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 269.000. Splitsing schuldrestanten naar looptijd inclusief aflossingsverplichting 2012
Looptijd leningportefeuille (inclusief aflossingsverplichting volgend jaar): < 5 jaar > 5 jaar
4.295
1.295
36.040
32.286
40.335
33.581
De rentelasten met betrekking tot de leningen zijn in 2013 € 1.549.000 (2012 € 1.520.000). De reële waarde van de derivaten bedraagt per balansdatum € 1,1 miljoen (2011: € 1,7 miljoen) negatief en is bepaald middels een marktwaardetaxatie door een terzake kundig bureau. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
39
De derivaten zijn off-balance gepresenteerd onder de voorwaardelijke niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 26,9 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Onder de leningen is voor een bedrag aan € 6.925.000 aan zogenaamde extendibles/tijdvakleningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt Woningbouwvereniging Amerongen gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft Woningbouwvereniging Amerongen aan de tegenpartij het recht gegeven op bij het begin van het vierde tijdvak (2027) te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. Op grond van de wijzigende verslaggevingsrichtlijn RJ290 per het verslagjaar 2014, dient de waarde van dit financiele instrument te worden gewaardeerd op basis van marktwaarde. Woningbouwvereniging Amerongen heeft echter niet gekozen voor vervroegde toepassing van deze verslaggevingsrichtlijn. Wanneer deze verslaggevingsrichtlijn wel zou zijn toegepast zou het eigen vermogen per 31-12-2013 € 613.595 lager zijn en zou het resultaat over 2013 € 443.458 lager zijn uitgekomen. De belangrijkste kenmerken van deze leningen alsmede de reële waardes zijn hieronder weergegeven:
Hoofdsom lening € 6.925.000 Waarde van de embedded reciever swap per 31/12/2013 € 2.048.827 (31/12/2012 € 2.492.285) negatief op basis van Euribor Discounting, de receiver swap is effectief per 29 november 2027 met als einddatum 1 december 2056. Wanneer rekening wordt gehouden van de positieve marktwaarde op het product als geheel (positieve waarde liquiditeitsspread), kent de lening een negatieve waarde van € 613.595 per 31-12-2013. Rente eerste tijdvak vast 4,315%
De marktwaarde van de leningen, gebaseerd op de rentabiliteitswaarde van de leningen, bedraagt per 31-12-2013 € 36,7 mln.
10.8.2
Verplichtingen uit hoofde van verkopen onder voorwaarden
Terugkoopverplichting VOV woningen Saldo begin boekjaar: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardestijging - Terugkopen - Verkopen - Waardestijging Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardestijging Saldo einde boekjaar
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
31-12-2013
31-12-2012
24.087
23.420
1.374
1.214
25.461
24.634
1.731 389-
6671.334 160
25.818
24.087
986
1.374
26.804
25.461
40
10.8.3
Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
31-12-2013
31-12-2012
Aflossingsverplichting leningen kredietinstellingen volgend boekjaar
246
269
Totaal
246
269
Schulden leveranciers Diverse crediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-2013
31-12-2012
871
31-12-2013
433
31-12-2012
Loonheffing
19
-
Omzetbelasting
21-
-
Pensioenpremie
-
2-
Overlopende passiva
31-12-2013
31-12-2012
Niet vervallen rente - geldleningen
377
Vooruit ontvangen huursubsidie
-
326 16
Nog te betalen kosten
66
74
Vooruit ontvangen huren
24
20
Nog te verrekenen beheercomplexen
83
83
Diversen
113
66
Totaal
663
585
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
41
10.9
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Niet uit de balans blijkende voorwaardelijke verplichtingen Interest Rate Swap In verband met het afdekken van het renterisico heeft de woningbouwvereniging Amerongen in februari 2009 een Interest Rate Swap afgesloten ter hoogte van een bedrag van € 5.000.000,-. Hierdoor betaald de woningbouwvereniging een vaste rente en ontvangt een variabele. De swap loopt van 1 oktober 2010 t/m 4 januari 2049. De te betalen rente bedraagt 3,465%, de te ontvangen rente is gebaseerd op de 3 maands EURIBOR. Deze SWAP heeft per ultimo boekjaar, op basis van doorrekening van de netto contante waarde, een negatieve marktwaarde van € 1,0 miljoen. De SWAP is afgesloten met als enig doel de risico’s terzake de variabele rente-ontwikkeling op een lening met gelijke omvang af te dekken. Er is daarmee sprake van hedge-accounting. Obligo waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) Dit betreft de verplichting van Woningbouwvereniging Amerongen om, indien nodig, in de toekomst aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouwbouw een bijdrage te leveren. Dit obligo zal door het WSW worden aangesproken indien het risicovermogen van het genoemde Fonds beneden 0,25% van het garantievolume daalt. Het obligo per 31 december 2013 bedraagt 3,85% over het restant gegarandeerde leningsbedrag ad € 33,7 miljoen ofwel € 1,29 miljoen. Volmacht WSW Als gevolg van een wijziging in het reglement van deelneming, worden alle corporaties die deelnemer zijn van WSW geacht een volmacht te verstrekken, waarmee het WSW onder bijzondere omstandigheden de volledige hypothecaire rechten op het bezit van WBV Amerongen kan vestigen, dat via de DVI is ingebracht bij WSW als onderpand. WBV Amerongen heeft deze volmacht per 10 april 2014 feitelijke verstrekt. Leningen en garanties aan het buitenland Medio 2010 heeft Woningbouwvereniging Amerongen gezamenlijk met collega-corporatie Ymere in Amsterdam via het initiatief Dutch Institute for Housing (DIGH) een borg verleend voor een energiebesparingproject in Riga in Letland. De garantie is verstrekt ter grootte van € 274.115. Verplichtingen inzake onderhoud Alle per balansdatum aanwezige verplichtingen ter zake het onderhoud zijn verwerkt in de balans. In 2013 zijn alle gerealiseerde onderhoudsverplichtingen of meer dan 80% gerealiseerde onderhoudsverplichtingen in de balans opgenomen. Niet uitgevoerde werkzaamheden worden in 2014 eerst gecontracteerd en zijn derhalve geen verplichting per balansdatum. Investeringsverplichtingen Met betrekking tot het project Rozenkwekerij is een turnkey-overeenkomst gesloten voor 7 woningen voor een totaal bedrag van € 1,1 miljoen. Hiervan is de grondcomponent van € 340.000 reeds betaald. De bouw van dit project is gestart in december 2013. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Met uitzondering van Molenbrink B.V. is met alle verbindingen als opgenomen in de waarderingsgrondslagen een fiscale eenheid aangegaan voor de vennootschapsbelasting. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
42
Niet uit de balans blijkende voorwaardelijke rechten Voorwaardelijk recht; Bijdrage in de kosten van de renovatie van Napoleonshof, Burg. Van den Boschstraat 44 te Amerongen Bij de aankoop van dit pand is door de Gemeente Utrechtse Heuvelrug een bijdrage toegezegd van € 340.000 in de kosten van de toekomstige renovatie. Voorwaarde daarbij is dat dit monument voor de toekomst behouden blijft. Omdat het nog onduidelijk is wat de toekomstige bestemming van dit pand is zijn ook de kosten van de renovatie nog niet bekend. De huidige gebruiker van het pand is de bibliotheek. De bibliotheek wordt ondergebracht in de nieuwbouw Allemanswaard. Het dus nog enkele jaren voor de renovatie daadwerkelijk van start gaat. Kredietfaciliteit De corporatie beschikt over een tweetal kredietfaciliteiten, te weten EUR 2 mln bij de Rabobank en EUR 1 mln bij de BNG Bank.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
43
11 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 11.1
Huuropbrengsten
Huren
2013
Te ontvangen netto-huur Af:
2012 3.440
3.386
Huurderving - wegens leegstand
-
- wegens Overige redenen
-
-
3.440
3.384
Totaal huren
2-
De mutatie t.o.v. 2012 wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging, harmonisatie bij nieuwe verhuur en de verkoop van huurwoningen.
11.2
Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten
2013
2012
Te ontvangen vergoedingen - Overige zaken, leveringen en diensten
192
- Contributies
-
Subtotaal
192
Af:
Vergoedingsderving wegens leegstand
Totaal vergoedingen
192
208 1 209 1208
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : – verhoging/verlaging van de vergoedingen – uitbreiding van de activiteiten op het gebied van de exploitatie van overige goederen, leveringen en diensten
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
44
11.3
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Geactiveerde productie eigen bedrijf
2013
2012
Geactiveerde kosten eigen bedrijf
147
115
Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf
147
115
11.4
Overige bedrijfsopbrengsten
Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
Overige bedrijfsopbrengsten
191
155
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
191
155
11.5
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie
2012
1.654
29
36
1.873
1.690
Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijving vaste activa
11.6
2012
1.844
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige Waardeveranderingen materiële vaste activa
2013
2012
Minimumwaarderingsregel materiële vaste activa - afboeking (onrendabele toppen van) projecten
67
125
- terugname overige waardeveranderingen
733
160-
Totaal
800
35-
De afboeking van de projecten betreffen: Allemanswaard
-
-
Eindseweg
-
-
Maalhuis
-
Voorbereidingskosten van verschillende projecten die niet gerealiseerd worden
75 67
50
67
125
De terugname op de overige waardeveranderingen betreft de herwaardering als gevolg van afschrijvingen.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
45
11.7
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen
Lonen en salarissen
2013
2012
Bruto salarissen
360
Ontvangen ziekengeld
-
Bruto salarissen (incl. ziekengeld)
360
341
Inleenpersoneel
335
326
695
667
397 56-
Overzicht werknemers 31-12-2013 aantal
31-12-2012
fte
aantal
fte
Directie
1
1,00
1
1,00
Bedrijfssecretariaat
1
0,67
1
0,67
Controller
1
0,75
1
0,75
Frontoffice
5
4,67
5
4,67
Backoffice
2
2,00
3
2,51
Huisvesting
1
0,37
1
0,37
11
9,46
12
9,97
Sociale lasten en pensioenen
2013
2012
Sociale lasten
66
30
Pensioenlasten
57
68
123
98
Totaal sociale lasten en pensioenen Er zijn geen medewerkers in het buitenland gestationeerd. 11.8
Onderhoudslasten
Lasten onderhoud
2013
2012
Klachtenonderhoud
89
131
Mutatieonderhoud
17
14
Contract onderhoud (2011 incl. vervanging cv)
86
78
Overig onderhoud
19
38
Af: onderhoudslasten werkapparaat NPO
46-
65-
Kosten werk derden en groot materiaal
165
196
Planmatig onderhoud
257
307
Totaal lasten onderhoud
422
503
11.9
Lasten servicecontracten
Lasten servicecontracten Lasten servicecontracten
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
2013
2012 192
176
46
11.10
Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten
2013
2012
Overige personeelskosten
54
46
Huisvestingskosten
56
59
Vergoedingen Raad van Toezicht
27
25
Overige kosten Raad van Toezicht incl. opleidingen
15
22
Bewonersparticipatie/ Huurdersbelangenvereniging
58
26
Accountantskosten
44
52
Algemene kosten
133
156
Belastingen
141
138
26
21
Verzekeringen Contributie regionale en landelijke federatie
-
Overige bedrijfslasten
464
317
1.018
869
Advieskosten
63
84
Kosten leefbaarheid
18
11
Totaal overige bedrijfslasten
7
Specificatie overige bedrijfslasten
Coulance t.o.v. bewoners
17
13
Saneringssteun en betaalbaarheidsheffing
149
13
Overige lasten
217
196
Totaal
464
317
11.11
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen de herwaardering van de waarde VOV-woningen en in het commercieel vastgoed, zoals terug te vinden in het mutatieoverzicht vaste activa in toelichting 10.2.
11.12
Mutatie overige reserves gerealiseerde herwaardering
Mutatie overige reserves gerealiseerde herwaardering
Woningen verkocht onder voorwaarden af: historische kostprijs bij: gerealiseerde herwaardering door afschrijving Som mutatie overige reserves
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
2013
2012
1.377
1.254
398
384
843
853
1.822
1.723
47
11.13
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten
2013
2012
Rente te vorderen subsidie BWS Geactiveerde rente projecten
3
4
320
380
7
5
330
389
Rente uitgezette middelen Totaal ontvangen rente
11.14
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten
2013
Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Afwaardering i.v.m. afkoop bws-subsidies Totaal betaalde rente
11.15
2012 -
-
1.549
1.520
-
-
1.549
1.520
Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Belastingen
2013
2012
De acute belasting is als volgt bepaald: Resultaat voor belasting en mutatie actuele waarde
654-
459
Correctie voor: - Mutatie overige reserves gerealiseerde herwaardering
1.822-
1.723-
- Verschil commerciële en fiscale afschrijving
2.545
1.644
- Ov. Waardeveranderingen Mat. Vaste Activa
232
35-
- Basiskwaliteit (groot onderhoud)
51-
- Vrijval Agio Financiële Vaste Activa - Winstbijtelling gemengde kosten - Fiscaal resultaat op verkopen
282-
-
- Dotatie aan latente belastingvorderingen - Vrijval latente belastingen Belastbaar bedrag
29419
-
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 24,5%. De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het belastbaar bedrag is verrekend met de latente belastingvordering. Daarnaast is de latente belastingvordering geherwaardeerd op basis van recente inzichten inzake het verwachte verloop van de fiscale druk in de prognosejaren. Derhalve is een belastingdruk (vrijval latentie) opgenomen van € 47.000.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
48
2013
Dotatie latente belastingvorderingen Belastbaar bedrag
2011
47
-746
0
0
Het effectieve belastingtarief wijkt af van voorgaand jaar door de lagere niet fiscaal verwerkte verlieslatende contracten (onrendabele investeringen). In 2012 is een latentie verantwoord in dit kader. Hiertoe is een positief resultaateffect waarneembaar van € 746.000. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. 11.16
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten last van het resultaat gebracht: 2013
2012
Controle van de jaarrekening
44
52
Fiscale advisering
22
29
Andere niet-controle diensten
-
13 66
94
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woningbouwvereniging Amerongen en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
49
12 Overige informatie Werknemers
12.1
31-12-2013 aantal
31-12-2012
fte
aantal
fte
Directie
1
1,00
1
1,00
Bedrijfssecretariaat
1
0,67
1
0,67
Controller
1
0,75
1
0,75
Frontoffice
5
4,67
5
4,67
Backoffice
2
2,00
3
2,51
Huisvesting
1
0,37
1
0,37
11
9,46
12
9,97
Bestuurders en commissarissen
12.2
12.2.1
Beloningen bestuurders en commissarissen, reguliere verslaggevingsrichtlijnen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: – –
bestuurders en voormalige bestuurders € 111.446 (voorgaand jaar € 131.100) commissarissen en voormalige commissarissen € 26.500 (voorgaand jaar € 24.000)
De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan per individuele bestuurder als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen
Beloningen betaalbaar op termijn
Naam
2013
2013
Drs. J.I.F. Broekhuizen
111.446
Totaal
111.446
2012
2012
Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2013 2012
Winstdeling en bonus 2013
2012
Woningbouwvereniging Amerongen herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
50
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van de Raad van Commissarissen 2013 2012
Naam R. Cornelisse (voorzitter) J.P. Stehouwer H.J.A. Mesdag N.C. van Veen M. Straks
6.500
6.500
5.000 5.000 5.000 5.000
5.000 5.000 5.000 2.500
Totaal
26.500
24.000
12.2.2
Als lid van commissies 2013
2012
Overige kosten vergoedingen 2013 2012
Verantwoording conform de wet normering topinkomens
Bezoldiging directeur bestuurder Naam functie (gewezen) topfunctionaris (ja/nee) met dienst-betrekking (ja/nee) beloning belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging duur van het dienstverband in het jaar (in dagen) omvang van het dienstverband in het jaar (fte) (herrekende) WNT norm
J.I.F. Broekhuizen Direceur ja nee € € € € 261
101.775 101.775
1 €
82.000
De feitelijke bezoldiging in het onderhavig boekjaar, ligt hoger dan de toegestane norm op grond van de Wet Normering Topinkomens. De oorzaak is gelegen in de toepassing van de overgangsregeling vanuit het oude regime naar de Wet Normering Topinkomens. In dat kader wordt in 3 jaar tijd de vergoeding afgebouwd naar het wettelijk toegestane niveau. Ditzelfde is van toepassing op de bezoldiging aan de zittende commissarissen. Bezoldiging commissarissen Naam commissaris R. Cornelisse J.P. Stehouwer N.C. van Veen H.J.A. Mesdag M. Straks
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
Bezoldiging (excl BTW) € 5.372 € 4.132 € 4.132 € 4.132 € 4.132
WNT-norm € € € € €
4.100 2.460 2.460 2.460 2.460
51
Enkelvoudige Jaarrekening
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
52
13 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) ACTIEF
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
49.557 12.439 42
55.050 8.777 75
62.038
63.902
820
52
27.132 27.952
26.178 26.230
30 6.925 943 7.898
39 6.925 990 7.954
97.888
98.086
281 25
342 14
306
356
48 126 140 345
33 3 152 398
659
586
6.161
1.210
7.126
2.152
105.014
100.238
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 15.3.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen
15.3.2
Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Latente belastingvorderingen
15.3.3
Som der vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkopen Overige voorraaden
Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en sociale premies Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Som der vlottende activa Som der activa
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
10.4
15.3.4
15.3.5
53
PASSIEF EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen Aandeel derden
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Leningen gemeente Terugkoopverplichting VOV woningen
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Schulden aan deelnemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Som kortlopende schulden
Som der passiva
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
31-12-2013
31-12-2012
33.799 76
37.556 76
33.875
37.632
40.335 26.804 67.139
33.581 25.461 59.042
246 153 2.994 607
269 186 2.565 23 521
4.000
3.564
105.014
100.238
15.3.6
10.8
15.3.7
54
14 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 (Bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
2013 3.273 192 147 19
2012 3.208 207 115 14
3.631
3.544
15.4.4
1.876
1.690
15.4.5
683
15.4.7
659 50 66 403 1.019
630 30 62 465 911
4.756
3.678
15.4.1
15.4.2 15.4.3
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
15.4.7 15.4.7 15.4.6 15.4.8
Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
672-
Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering
110-
1.104-
1.822
1.723
611 1.549 938-
672 1.520 848-
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen
913-
363-
Resultaat deelnemingen
309-
221-
1.222-
584-
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke lasten Financieel resultaat
Resultaat vóór belastingen Te verrekenen vennootschapbelasting
Resultaat na belastingen
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
15.4.10 15.4.10
47
1.269-
746-
162
55
15 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000) 15.1
Algemene toelichting
Woningbouwvereniging Amerongen heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelselen schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening (zie paragrafen 0 tot en met 4.4). Er zijn geen afwijkingen tussen de effecten op de geconsolideerde versus enkelvoudige jaarrekening 2012, op grond waarvan naar de grondslagen voor waardering in de geconsolideerde jaarrekening wordt verwezen. Kabinetsbeleid Woningbouwvereniging Amerongen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Op basis van de huidige begrotingen, waarin zowel de verhuurderheffing als de inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn verwerkt, is er sprake van voldoende financiële continuïteit. Deelnemingen De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn (alle integraal geconsolideerd, eventueel met betrekking aandeel derden): Woningbouwvereniging Amerongen Holding B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Woningbouwvereniging Amerongen Projectontwikkeling B.V. , gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Woningbouwvereniging Amerongen Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Woningbouwvereniging Amerongen Bedrijfsonroerendgoed B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Allemanswaard Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Allemanswaard Vastgoed B.V., gevestigd te Amerongen (100% aandeel/100% zeggenschap) – in fiscale eenheid VpB Molenbrink B.V., gevestigd te Amerongen (51% aandeel/50% overheersende zeggenschap) – integraal geconsolideerd met aandeel derden. De activiteiten per vennootschap laten zich als volgt tonen: Woningbouwvereniging Amerongen Holding B.V., gevestigd te Amerongen
Woningbouwvereniging Amerongen Projectontwikkeling B.V., gevestigd te Amerongen
Het verrichten van werkzaamheden en activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en zorg en op het gebied van ontwikkeling, de aan- en verkoop en beheer van onroerend goed en met name ook algemeen economische en/of commerciële werkzaamheden in het bijzonder in het werkingsgebied van de vereniging: Woningbouwvereniging “Amerongen” gevestigd te Amerongen. Het realiseren van bouwprojecten ten behoeve van de Woningbouwvereniging ”Amerongen”
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
56
Woningbouwvereniging Amerongen Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen
Woningbouwvereniging Amerongen Bedrijfsonroerend goed B.V., gevestigd te Amerongen Allemanswaard Vastgoed B.V., gevestigd te Amerongen
Allemanswaard Dienstverlening B.V., gevestigd te Amerongen Molenbrink BV, gevestigd te Amerongen
15.2
Alle vormen van dienstverlening ten behoeve van de doelgroepen van het maatschappelijk beleid van de Woningbouwvereniging Amerongen, zijnde de stakeholders, huurders, woningzoekenden, verkoop onder voorwaarden kopers en ver vereniging(en) van eigenaren, personeel en kapitaalverschaffers (banken en overige instellingen) Het verrichten van werkzaamheden op het gebied van ontwikkeling, de aan- en verkoop en beheer van bedrijfsmatig onroerend goed in het bijzonder in het werkingsgebied van de Woningbouwvereniging “Amerongen” gevestigd te Amerongen. De aan- en verkoop, beheer (huur, verhuur en onderhoud) en exploitatie van onroerende zaken en overige registergoederen alsmede de ontwikkeling van bouwprojecten en de realisatie (bouw) daarvan. Het exploiteren van koude/warmte opslag en duurzame activiteiten op het gebied van duurzame energievoorzieningen en alle andere voorzieningen van energiebehoefte. Het verrichten van economische en commerciële dienstverlening ten behoeve van het Multifunctioneel Centrum (MFC) Allemanswaard te Amerongen ten behoeve van alle gebruikers in MFC Allemanswaard en de bewoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het verrichten van werkzaamheden op het gebied van projectontwikkeling, de aan- en verkoop en verhuur van onroerende zaken en registergoederen in het bijzonder op het molenterrein in Amerongen. Het financieren van, het deelnemen in, het beheren van, het voeren van het bestuur over en de samenwerking of fusie met andere vennootschappen en of ondernemingen, die werkzaamheden zijn binnen de volkshuisvesting en/of de (ver)koop, de (ver)huur, de belegging en/of het beheer van registergoederen en aanverwante terreinen in de ruimste zin van het woord.
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 tot en met 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. 15.2.1
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.6.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met paragraaf 6.3.10 in de geconsolideerde jaarrekening. 15.2.2
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
57
geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
58
15.3 15.3.1
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 (x € 1.000) Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie
Begin boekjaar Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Herwaarderingen Mut. Ivm stelselwijziging Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Aangegane verplichtingen Boekwaarde per 31 december 2011
30.610 31.702
Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen Overboeking Totaal mutaties Einde boekjaar Aanschafwaarde Herwaarderingen Cum. afschrijvingen en waardeveranderingen Aangegane verplichtingen Boekwaarde einde boekjaar
515 -
Totaal
3.389-
440-
55.050
8.777
75
63.902
145
3.662
7.262-
12.166 -
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
43.291 31.702 11.091-
Mutaties boekjaar Investeringen Desinvesteringen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3.807
1.377-
1.377-
999-
33-
1.0321.86676330 6631.864-
1.86676330 6635.493-
3.662
33-
28.715 29.836 8.994-
15.828 3.389-
515 473-
-
-
49.557
12.439
42
45.058 29.836 12.85662.038
Woningbouwvereniging Amerongen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Garages lineair 20 jaar – Installaties lineair 20 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 579 woningen en 37 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 115 miljoen.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
59
Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 75 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 15 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 1,9 miljoen. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Installaties lineair 20 jaar – Inventaris lineair 20jaar In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 383.020 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4.5 %. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
60
15.3.2
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:
Begin boekjaar Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Aangegane verplichtingen Boekwaarde per 31 december 2012
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
48 4
24.552 1.108-
24.600 1.104-
2.734 -
2.734 -
26.178
26.230
1.731
1.731
52
Mutaties boekjaar Investeringen
Totaal
Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen Overboeking Totaal mutaties Einde boekjaar Aanschafwaarde Herwaarderingen Cum. afschrijvingen en waardeveranderingen Aangegane verplichtingen Boekwaarde einde boekjaar
-
105
777-
663 768
954
711 109 820
26.283 1.8852.734
672663 1.722
-
26.994 1.7762.734 -
27.132
27.952
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 4 woningen en 3 panden in het kader van maatschappelijk onroerendgoed garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 115 miljoen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-enverliesrekening. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 75 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen maximaal 15 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt maximaal € 1,9 mln. Deze woningen zijn in de bedrijfswaarde reeds tegen hun verwachte exit yield gewaardeerd. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 191 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 191 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht en geen woningen met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
61
Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Verkoop Onder Voorwaarde” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 15% en 33%.
15.3.3
Financiële vaste activa
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Latente belastingvorderingen
15.3.3
30 6.925 943 7.898
39 6.925 990 7.954
Deelnemingen De deelnemingen hebben per balansdatum een negatieve waarde. Dit is echter geen aanleiding om aan de continuïteit van de deelneming te twijfelen. Gezien de juridische verhoudingen is er geen aanleiding om een voorziening te vormen. De waarde van de deelnemingen is op het enkelvoudige eigen vermogen gecorrigeerd. Vorderingen op deelnemingen Leningen u/g Oorspronkelijke leningen Nieuwe leningen Aflossingen Saldo einde boekjaar
31-12-2013
31-12-2012
6.925 -
6.925 -
-
-
6.925
6.925
Dit betreft de langlopende financiering van één van de 100% dochters van de woningbouwvereniging Amerongen. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen Saldo begin boekjaar Herwaarderingen
31-12-2013
31-12-2012
990
244
42-
Toevoegingen Onttrekkingen Saldo einde boekjaar
746
5943
990
De latentie is gevormd in verband met fiscaal compensabele verliezen in de jaren 2008 tot en met 2012. De opbouw van de latente belastingclaim is als volgt: Opbouw latente belastingvorderingen nominaal
31-12-2013
Aangifte 2008
743-
Aangifte 2009
3.130-
Aangifte 2010
313-
Aangifte 2011
516-
Concept fiscaal resultaat 2012
242
Concept fiscaal resultaat 2013
19
De latentie is gewaarde op basis van de discounted cash flow methode. Daarbij is een rekenrente gehanteerd van 3%. Volgens de meest recente fiscale prognoses worden de verrekenbare verliezen gecompenseerd in de periode 2012 tot en met 2018. Wanneer de verhuurderheffing bij definitieve wetgeving alsnog niet gefiscaliseerd wordt, zal volledige compensatie van de fiscale verliezen reeds voor 2018 optreden.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
62
15.3.4
Vorderingen
Overige vorderingen Overige debiteuren
31-12-2013
31-12-2012
-
Rekening Courant Stichting VOV
7
7
125
132
Overig
8
13
Totaal
140
152
Debiteuren i.v.m. verkopen
Belastingen en sociale premies
31-12-2013
31-12-2012
Vennootschapbelasting Loonheffing Pensioenpremie
3319-
-
BTW
178
-
Totaal
126
Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente Te verrekenen service kosten
31-12-2013
3
31-12-2012
46 276 -
46 254 -
23
98
345
398
Overige Totaal
3
De vorderingen hebben allen een looptijd korter dan 1 jaar. De reële waarde van de opgenomen posten ligt in lijn met de boekwaarde.
15.3.5
Liquide middelen 31-12-2013
31-12-2012
Liquide middelen Rekening-courant Kas
-
2
BNG/Postbank/ING/Rabo
6.161
1.208
Totaal liquide middelen
6.161
1.210
Deze saldi stemmen overeen met de diverse banksaldi ultimo boekjaar. De tegoeden bij bankrelaties staan geheel ter vrije beschikking van Woningbouwvereniging Amerongen.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
63
15.3.6
Eigen vermogen
Wettelijke en statutaire reserves Overige reserve Saldo begin boekjaar
31-12-2013
31-12-2012
36.707
33.559
- Stelselwijziging 2012 - Overige mutaties - Mutatie conform resultaatbestemming Sub-totaal Mutatie in waardering negatieve deelneming Saldo einde boekjaar
1.807-
3.700
1.269-
162
33.631
36.707
244
211
33.875
37.632
Ultimo 2013 is in totaal € 26.104.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: € 30.196.000). In 2013 is € 733.000 onttrokken wegen terugname van eerdere toevoegingen, € 2.822.000 onttrokken wegens realisatie (waarvan € 1.843.000 door afschrijvingen en € 979.000 door verkopen) en € 1,8 mln onttrokken wegens herwaardering ten laste van het eigen vermogen. Deze herwaardering wordt voornamelijk verklaard als gevolg van het volledig inrekenen van de verhuurderheffing. Als gevolg van een negatieve waarde van de deelnemingen per balansdatum, bestaat een afwijking tussen het enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen. Het verschil vertegenwoordigd de negatieve deelnemingswaarde. Aandeel derden Aandeel derden 31-12-2013
Saldo begin boekjaar Resultaat aandeel derden verslagjaar Saldo einde boekjaar
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
31-12-2012 76
-
46 30
76
76
64
15.3.7
Kortlopende schulden
Schulden leveranciers Diverse crediteuren
153
186
2.994
2.565
Niet vervallen rente - geldleningen
377
327
Vooruit ontvangen huursubsidie
-
Rekening courant Deelnemingen Verschuldigd aan BV's i.v.m projecten
Overlopende passiva 16
Nog te betalen kosten
66
33
Vooruit ontvangen huren
24
21
Nog te verrekenen beheercomplexen
83
83
Diversen
57
41
607
521
Totaal
Crediteuren hebben een looptijd korter dan een jaar. De rekening courant verhoudingen met deelnemingen muteren in samenhang met de bedrijfsactiviteiten en hebben een gemiddeld looptijd tussen de 1 tot 5 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld ten aanzien van deze rekening courantposities. De overlopende passiva hebben een looptijd korter dan een jaar.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
65
15.3.8
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Niet uit de balans blijkende voorwaardelijke verplichtingen Interest Rate Swap In verband met het afdekken van het renterisico heeft de woningbouwvereniging Amerongen in februari 2009 een Interest Rate Swap afgesloten ter hoogte van een bedrag van € 5.000.000,-. Hierdoor betaald de woningbouwvereniging een vaste rente en ontvangt een variabele. De swap loopt van 1 oktober 2010 t/m 4 januari 2049. De te betalen rente bedraagt 3,465%, de te ontvangen rente is gebaseerd op de 3 maands EURIBOR. Deze SWAP heeft per ultimo boekjaar, op basis van doorrekening van de netto contante waarde, een negatieve marktwaarde van € 1,0 miljoen. De SWAP is afgesloten met als enig doel de risico’s terzake de variabele rente-ontwikkeling op een lening met gelijke omvang af te dekken. Er is daarmee sprake van hedge-accounting. Obligo waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) Dit betreft de verplichting van Woningbouwvereniging Amerongen om, indien nodig, in de toekomst aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouwbouw een bijdrage te leveren. Dit obligo zal door het WSW worden aangesproken indien het risicovermogen van het genoemde Fonds beneden 0,25% van het garantievolume daalt. Het obligo per 31 december 2013 bedraagt 3,85% over het restant gegarandeerde leningsbedrag ad € 33,7 miljoen ofwel € 1,29 miljoen. Volmacht WSW Als gevolg van een wijziging in het reglement van deelneming, worden alle corporaties die deelnemer zijn van WSW geacht een volmacht te verstrekken, waarmee het WSW onder bijzondere omstandigheden de volledige hypothecaire rechten op het bezit van WBV Amerongen kan vestigen, dat via de DVI is ingebracht bij WSW als onderpand. WBV Amerongen heeft deze volmacht per 10 april 2014 feitelijke verstrekt. Leningen en garanties aan het buitenland Medio 2010 heeft Woningbouwvereniging Amerongen gezamenlijk met collega-corporatie Ymere in Amsterdam via het initiatief Dutch Institute for Housing (DIGH) een borg verleend voor een energiebesparingproject in Riga in Letland. De garantie is verstrekt ter grootte van € 274.115. Verplichtingen inzake onderhoud Alle per balansdatum aanwezige verplichtingen ter zake het onderhoud zijn verwerkt in de balans. In 2013 zijn alle gerealiseerde onderhoudsverplichtingen of meer dan 80% gerealiseerde onderhoudsverplichtingen in de balans opgenomen. Niet uitgevoerde werkzaamheden worden in 2014 eerst gecontracteerd en zijn derhalve geen verplichting per balansdatum. Investeringsverplichtingen Met betrekking tot het project Rozenkwekerij is een turnkey-overeenkomst gesloten voor 7 woningen voor een totaal bedrag van € 1,1 miljoen. Hiervan is de grondcomponent van € 340.000 reeds betaald. De bouw van dit project is gestart in december 2013. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Met uitzondering van Molenbrink B.V. is met alle verbindingen als opgenomen in de waarderingsgrondslagen een fiscale eenheid aangegaan voor de vennootschapsbelasting.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
66
Niet uit de balans blijkende voorwaardelijke rechten Voorwaardelijk recht; Bijdrage in de kosten van de renovatie van Napoleonshof, Burg. Van den Boschstraat 44 te Amerongen Bij de aankoop van dit pand is door de Gemeente Utrechtse Heuvelrug een bijdrage toegezegd van € 340.000 in de kosten van de toekomstige renovatie. Voorwaarde daarbij is dat dit monument voor de toekomst behouden blijft. Omdat het nog onduidelijk is wat de toekomstige bestemming van dit pand is zijn ook de kosten van de renovatie nog niet bekend. De huidige gebruiker van het pand is de bibliotheek. De bibliotheek wordt ondergebracht in de nieuwbouw Allemanswaard. Het dus nog enkele jaren voor de renovatie daadwerkelijk van start gaat.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
67
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000)
15.4
15.4.1
Huuropbrengsten 2013
2012
Huren Te ontvangen netto-huur Af:
3.280
3.210
Huurderving - wegens leegstand
7-
- wegens Overige redenen Totaal huren
15.4.2
2-
-
-
3.273
3.208
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie eigen bedrijf
15.4.3
147
115
19
14
Overige bedrijfsopbrengsten
Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten
15.4.4
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie
2012
2012
1.844
1.654
29
36
1.873
1.690
Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijving vaste activa
15.4.5
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige Waardeveranderingen materiële vaste activa Minimumwaarderingsregel materiële vaste activa - mutatie waardering vov woningen - afboeking (onrendabele toppen van) projecten - Terugneming overige waardeveranderingen vorige jaren
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
-
50-
50
733
160-
683
110-
68
15.4.6
Onderhoudslasten
Lasten onderhoud
2013
2012
Klachtenonderhoud
89
131
Mutatieonderhoud
17
14
86
78
Contract onderhoud Overig onderhoud
-
Af: onderhoudslasten werkapparaat NPO
6546-
-
Kosten werk derden en groot materiaal
146
158
Planmatig onderhoud
257
307
Project Asbest
-
-
Totaal lasten onderhoud
403
465
Bruto salarissen
324
360
Ontvangen ziekengeld
-
Bruto salarissen (incl. ziekengeld)
324
304
Inleenpersoneel
335
326
659
630
Sociale lasten
50
30
Pensioenlasten
66
62
116
92
15.4.7
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen
Lonen en salarissen 56-
Sociale lasten en pensioenen
Totaal sociale lasten en pensioenen
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
69
15.4.8
Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten
2013
2012
Overige personeelskosten
54
46
Huisvestingskosten
56
59
Vergoedingen Raad van Toezicht
27
26
Overige kosten Raad van Toezicht incl. opleidingen
15
21
Bewonersparticipatie/ Huurdersbelangenvereniging
58
26
Accountantskosten
44
52
Algemene kosten
133
156
Belastingen
141
138
26
22
Verzekeringen Contributie regionale en landelijke federatie
5
7
Servicekosten
180
176
Overige bedrijfslasten
280
182
1.019
911
Totaal overige bedrijfslasten Specificatie overige bedrijfslasten
2013
Advieskosten
2012 63
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
84
9
-
Kosten leefbaarheid
18
11
Coulance t.o.v. bewoners
17
13
Serviceabonnement
11
15
149
13
13
46
280
182
Saneringssteun en verhuurderheffing Overige lasten Totaal
15.4.9
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
2013
2012
Materiële activa in exploitatie
105
VOV woningen
777-
1.108-
Totaal mutatie actuele waarde materiële vaste activa
672-
1.104-
4
15.4.10 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten Rente te vorderen subsidie BWS
2013
2012 3
4
Leningen ug
280
280
Geactiveerde rente projecten Rente uitgezette middelen
320
383
8
5
Totaal ontvangen rente
611
672
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
70
15.4.11 Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen WBV Amerongen Holding BV
15.5
2013
2012 192-
221-
Vaststelling jaarrekening
De jaarrekening is aldus vastgesteld in de vergadering van de Raad van Toezicht, de datum 1106-2014. Amerongen, 11-06-2014 Woningbouwvereniging Amerongen
Directie,
De Raad van Toezicht
Drs. J.I.F. Broekhuizen
Ir. J.P. Stehouwer
Drs. N.C. van Veen
Mr. H.J.A. Mesdag
Mr. M. Straks MHA
Drs. M. Müller RE RA
L. Smith
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
71
Overige gegevens
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
72
16 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van toezicht en algemene ledenvergadering reeds in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen.
17 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum, die wezenlijk of materiele invloed hebben op de waarderingen in deze jaarrekening.
18 Controleverklaring van de onafhankelijk accountant De controleverklaring van de onafhankelijk accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.
Woningbouwvereniging Amerongen, Amerongen Jaarrekening 2013
73
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Woningbouwvereniging Amerongen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Woningbouwvereniging Amerongen te Amerongen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging Amerongen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Amsterdam, 23 juni 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door: H.H. Bröring RA
Pagina 2 van 2
